UNIVERSITATEA "Alexandru I,Cuza " din IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

DEPARTAMENTUL PENTRU iNVA

ŢĂMÂN I LA DISTANTĂ ŞI iNVĂTĂMÂNT CU
FRECVENŢĂ REDUSĂ

ProLuniv.dr. Corneliu Laţu Prof.univ,dr, Bogdan Căpraru

U R B A N I S M DEZVOLTARE IMOBILIAR

Material de studiu pentru ►nvăţărnântul la distanţăi Invăţăniântul eu frecventă redusă

IAŞI, 2019
 CUPRINS
Introducere............................................................................................... Error! Bookmark not defmed.
Error! Bookmark not dermed.
UNITATEA DE STUDIU I. Urbanismul şi amenajarea teritoriului. Noţinni introductive. ............6
1.1. Nofi.uni introductive despre urbanism amenajarea teritoriulu
1.1.1. Noţiunile de urbanism şi amenajarea teritoriului
1 _ 1.7«. Fun&mentele teritoriului urbanismidui
1.1.3. 1.1.3. Obiectivele şi treapta de abordare a problemelor
1.1.4. 1.1.4. Cadrul legislativ
1.1.5. 1.1.5. Seopul urbanismului
1,1,6, 1.1.6. Scara urbanismului
1,1.7. Obiectivele urbanismului
1.1.8. Istorkul noţiuMi
1.1.9. Istoria oraşului .
1..1 0, Apariţia oraşelor
1.1.11. Urbanismul antic
1.1.12. Oraşui medieval
1.1.13. Oraşul Renaşterii
1.1.14. Oraşul baroc
1. 1.15, Oraşul erei industriale
Cart.a de la Atena
1..2, Structura urbanstic
ă a teritoriului
1.2.1. Aşezările umane
UNITATEA DE STUDIU 2. Amenajarea teritoriu uj şi urbanismull •.......... 1.9
2.1.. Contextul european
2.2. Contextui naţional
2.2.1.. Atributille administraţiei publice eentrale
2.2.2. Atribuţiile administraţiej publice judeţene
2.2.3. Atr1butiile administratie1 publice locale
2.3. Doeurnentatille de urbanism şi amenajare a teritoriului
2.3.1, Docurnentatiile d.e urbanism
2.3.1.a. Planui urbanistie general (PUG)
2.3.1.b, Regularnentul general de urbanism
2.3.1.c. Planul urbaMstie zonal (PUZ)
Regulamentui local de urbanism
2.3.1.e. Planul urbanistic de detaliu (PUD)
2.3.1.f. Autorizaţia de ec,,nstruire
2.3„ 1 .g. Pro.ieetul PAC
2.3.1.h. Proieetul PAD
 2.3.1.i. Prolectul POE
Certificatul de urbanism
D.ocumentatiile de amenajare a teritoriului
Planul de amenajare a teritoriului naţional
2.3.2.b. Planul de amenajare a teritoriului zonal
2.3.2.c. Planul de amenajare a teritoriului judeţean
UNITATEA DE STUDIU 3. .Cadastrul publidtatea 41
3.1. Cad.astrul şi publicitatea imobiliară
3.1.1. Generalităţi
3.1.2. Cadrul legisiativ instituţional
3.1.3. Functiile cadastrului
3.1.3.a. Funcţia tehnică a cadastrulu1
3.1.3,b. Funcţia economică a cadastrului
3.1.3.c. Funcţia juriclică a cadastrului
Cadastrui general
3,1.5. Cadastrul de specialitate
3.1.5.a. Cadastrul agricol. Bonitarea terenurilor agricole
Bonitarea cadastrală a construcţiilor
Cadastrul forestier
3.1 .5.d. Cadastrul apei
3.1.5.e. Cadastrul
3. L5.f. Cadastrui lucrărilor speciale
3.1.5.g. intreţinerea lucrărilor de cadastru.
Publicitatea imobiliară
i_TNITATEA DE STUDIU 4. Ocuparea terenurilor amplasa ea constrheţi'llor ..-.....—.— 58
4,1. Ocuparea terenurilor şi arnplasarea construcţiilor
4.1.1. Modui de ocupare a terenurilor
4.1....1...a..Extravilanul
4.1.1.b. intravilanul
4.1 Suprafeţele Impădurite
4.1.1,d, Resursele subsolice
4.1.1.e. Resursele hidrografice
4.1.1,f, Zone eu valoare peisagistică zone naturale protejate
4.1.1.g. Zone construite protejate
4.1.2. Siguranţa constructillor şi apărarea interesului public
4.1.2.a. Expunerea la riscuri naturale
4.1.2.b. Expunerea la riscuri tehnologice
4.1.2.c. Constructii ale căror functiuni sunt generatoare de riscuri
tehnologice
4.1.2.d. Asigurarea ecbipării. edilitare
4.1 Amplasarea. coustructfilor
 4.1.3.a. Oricntare.a faţă de punctele caxdinale
4.1.3.b. Arnplasarea faţă de căile de cornunicaţie
4.1.3.c. Amplasarea in interiorul pareelci
4.1.4. Echiparea tehnico-edilitară
4.1.4.a. Racordarea construcţiilor ia reţelde publice edilitare
4.1.4.b. Realizarea reţelelor edilitare
4.1.4.c. Proprietatea publică asupra reţelelor edilitare
4.1.5. Forma şi dimensiunilc terenului şi ale construcţillor
4.1.5.a. Parcelarea
4.1.5.b. inălţimea construcţiilor
4.1.5.c. A..pectui exterior al construcţii1or
4.1.6. Arnplasarea de parcaje, spaţii verzi şi imprejmuiri
4.1.6.a. Parcaje
4.1.6.b. Spaţii verzi şi plantate
4. 1 .6.c. imprejmuiri

UNITATEA DE STUDIU Locu rea urbană ............................................................................74

5. Locuirea u.rbană
5.1. Noţiuni gerterale privind 1ocuirea
5.2. Cerinţele locuirii urbane
5.3. Tipologia clădirilor de locut
5.3.1 Loculintele individ.uale
5.3.2. Locuinţele colective
5.4. Locuirea ecologică
5.5. Valenţe ale locuirii ecologice in România
5.5.1. Calita-tea mediului
5.5.1.a. Aerui "in aşezărde umanc
5.5„.1_.b...Poluarea-sonoră
5.5.1.c. Poluarea apelor
5.5.1.d. Poluarea solului
5.5.1.e. Deşeurile urbane
Biodiversitatea şi zonele de locidnţe
UNITATEA DE STUDIU NR. 6. PARTICULARIT)ei r ŢI ALE NEŢEI IMOBILIARE...... 83
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă econornică)........................................................................84

6.2. Naţa imobiliară ................................................................................................................... 85

6 . 2 . 1 . C c r e r e a ş i o f e r t a d e i m o b i l e 8 6

6.2.2. Indăcii imobiliari ......................................................................................................... 87

6.2.3. Actorii irnplicaţi in cadrui unui proiect irnobiliar .........................................................88
 Factorii care influenţează piaţa imoblliară......................................................................90

6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare ai ..............................................................92

UN1TATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE iNTR-UN IMOBIL................96

7.1. Aspecte financiare ............................................................................................................... 97

7 . 2 , A s p e c t e n o n - f i n a n c i a r e . 1 0 0

UNITATEA DE STUDIU R. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETÂ' ŢH IMOBILIARE 1 -02

8.1. Exploatarea imobilelor şi fipurile cle inchiriere şi calcul al chiriei ......... „ .... 1.03

8.2. Condiţ-iiie contractului de hichiriere.................................................................................. 104

BIBLIOGRAFIE............................................................................................................................ 106
 UNITATEA DE STUDIU I- Urbanisrflui amenajarea teritoriului. Noţiuui introductive.
Istoria urbanIsniului (antic., prernodern, oraşul erei industriale, urbanismui modern,
recent). Structura urbanistică a teritoriului (aşezărilc urbane, aşczările ruralc)

ştructura unitktii de lucru:

1.1 Notiuni introductive despre urbanism şi arnenajarea teritoriului

1.1.1. Noţiunile de urbanism şi amenajarea teritoriulu'[
1..1..2. Fund.amentele amenajării teritoriului şi urbanismului
1.1.3. Obiectivele treapta de abordare a problemeior
Cadrul legislativ
1.1.5. Scopul urbanismului
1.1.6. Scara urbanismuU
1.1.7. Obiectivele urbanismului
1.1.8. 1storicul noţiunii
1.1.9. Istoria orasului
1..1.1.0, Aparitia oraşelor
Urbanismul antic
1.1.1.2. Oraşul medieval
1 .1 .13. Oraşul Renaşteri
1.1.14, Oraşul baroe
1.1.15, Oraşul erei inclustriale
1.1.1.6. Carta de la Atena
1.2. Struetura urbanistică a teritoriului
1 1 . Aşezăr1le umane

Obieetive:

 insuşirea unor elemente de urbanism şi amenjare a terh:oriului.

 Dezvoltarea eapaeitătii de a utiliza şi relaţiona în rnod corect cu noţiunile specifice
domeniului urbanismului şi amenajării teritoriului.

in urma pareurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi eapabil să:

 Inţeleagă rolul urbanismulu1 amenajărli teritoriului Ia nivelul administraţie1 centrale şî

locale
 Identitice particularităţile fieeărei perioade <istorlee a urbanismului.
 Identifice şi 'inteleapă principalele caracteristici ale structurii urbanistice a teritoriului.

Cuvinte eheie: urbanism, amenajarea teritoriului, structura urbanistică

Bibliografie
1.. Aţpopi Cristina, (2009) Flemente de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura
Universitară, Bucureşti.
2.Boid lon, Crăeiun Avram, (1999) Organizarea teritoriului, Ed. Mirton, Timişoara.
3.Ghiga Constantin, (1997) Elemente de amenajare a teritoriului urbanisrn, ASE,
Bueureşti.
4.Nieuleseu Doirla, (1998) Elemente de urbanism, Universitatea Politehnică, Timişoara.
5.Inrwu Adrian, (2012) Regulamente urbane, 113, Press, Cluj-Napoea.
6.Ionaşcu Gheorghe S., (2004) De2 - voltarea sparială durabilă urbanism, Rditura
,
F mdatiPi de Mâine, RI!cureşti.

Tirtip fnediu alocat parcurgerii unită0 de Ment: 90 min

Noţiuni Mtroductive despre urbanism şi amenajarea teritoriuluil

1.1.1. Noţjunde de urbanism şi_amenajarea teritorinlui

Urbanismul este atât un dorneniu cât un domeniu profesonal care acoperă
studiui fenomenului urban şi. a eelui rural, acţiunea urbanizării fiind organizarea oraşului, a
teritorillor acestuia si a satului.
Conform această disciplină este tmeori artc.,i2tă eu arhitectura, uneori cu
Qeo2rafia, funeţie de aspectul pe earelltratează, intervenţia urbană sau de studiul teoretic.
Ca domenii diseiplinare (sau stiinţifice), teorlile urbanismului sunt strâns legate de
ştiinţele umane (geografie, amenajare, econornie, ştiinţe juridiee, ecologie, antropologie, ştiinţe
politice, sociologie).
Ca domenii profesionale, practicile şi tehnicile de urbanism rezultă din implernentarea
politicilor urbane (locuinţe, transport, mediu, zone de activităţi economice şi comerciale)
Această a doua dimensiune se limitează la planificarea urbană şi la gestionarea oraşelor
vechiul sens al termenului), maximizând potenţialul geografic pentru o mai bună. armonie a
utilizatorilor şi bunăstarea utilizatorilor (rezidenţi, activi, turişti ...).
Arnenajarea teritoriului este mai cuprinzătoare spaţial şi strâns legată de urbanism.
Câteva definiţii ale amenajării teritoriului sunt interesante şi prin diversitatea de perspective din
care sunt privite:
« amenajarea teritoriului este arta sau tehnica de a dispune oamenii. activităţjle lor
spaţiu » (Wikipedia)
k "o politică şi mij1oacele prin care este vizată o utilizare economică si umană mai raţională
a spaţiului geografie" (Codul de urbanism marocan)
„Amenajarea teritoriului constituie un ansamblu de acţiuni ri de intervenţii, politice sau

tehniee, volunture concertate, care vizează scr asigure. cu ordine titnp, o repartifte
 adecvaţă L7populaţiei, comtrucţilior, activitărilor economiee eehiparnentelor de
inftastructură asupra unui teritoriu, ţinând eont de constrângerile naturale> antropiee şi
strategice" (P.Merlin, 1988)
amenajarea teritoriului este o geografie prospeetiv
ă şi deliberată a aşezărilor umane
(P.Randet) sau o remodelare a structurii şi „feţei" unei ţări (Charles de Gaulle, 1961).
autori insistă asupra semnificaţiei politice „amenajarea teritoriului este o politică.
Inainte de a fo tehnică" France Forum„ 1.961).
Alte deftniţii vizează partea economică şi relativă „problema pusă de amenajarea
teritoriului francez este aceea a adaptării u.nei ţări, in mare parte insuficient dezvoltată,
pentru. a o aduce la nivelul ţărilor la care este asociată" (Ph.Lamour, L'ame'nagement du
territoire, 1962).
Alte recurg euvinte care aduc, arninte de o perioada. de Inult apusă „a trasa în
piatră, eiment sau metal viitorul unei tări" (Ponts-et-Chaussi6es, nr.21, aprilie 1.962).
Sunt prezente si definiţiile mai sintetice:
 „ştiinţa sau arta eare are ca obiect organizarea şi repartiţia in spatiul regional sau naţional
a. diverselor activităţi umane în funcţie de nevoile individului şi colectivităţii" Roulin,
Amenagement d.0 territoire et. propriete privee, Lausanne, 1961).
 „a arnenaja teritoriul, însearrmă a introduce o raţionalitate acolo unde j ►cau simplele
determinisme naturale sau voinţe individuale necoordonate" (Ph.Laurent, AmMager
l'espace de l'homffie"? Act.pop., 1 961).
Lauba&re in anii 60 acreditează ideea că măsurile destinate stimulării econorniei
regionale constituie un aspeet determinant in politica de amenaiarea teritoriului.
După legea privind Planul Naţional de Amenajare a Teritoriului Naţional, amenajarea
teritoriului este un ansamblu de aetivităţi complexe, eu caraeter global şi interdisciplinar, care pe
haza principiului dezvoltăril durabile, se desfăşoară de la nivelul locai (eornunal, intereomunal)
Ha nivel naţion.al.
Alte
 1: Claudius-Petit, eare in 1950 definea a -menajarea teritoriului referindti:se
tetitoribl
francez ca "o căutare a unei mai bu ► e repartiţii a oamenilor ne ie de resursele
naturale aetivităţile economiee"
„A arnenaja teritorlul, lnseamnă să atingi sufletul său" (Frarwois Mauriac).

« Aceasta este noaptea pe care este frumos să ne-o imaginăm plină de lumină » (Edmond
Rostand).

Charta europeană a amenajăril teritoriului, ad.optată la. Torremolinos (20 mai 1983),
defineşte intr-o manieră ştiinţifică dar şi politică noţiunea de "amenajare a teritoriului"
ca fund "expresia şpaţială a politieilor economtee,. sociale, euhurale ecologice a
intregii societăţi."
Tot in cadrul definiţiei mai largi se specifică eă amenajarea teritoriului este "o disciplină
ştiinfifică, o tehnică administrativă o politică concepută ca o apropiere
 interdisciplinară. şi globală tinzănd spre dezvoltarea echilibrată a regiunilor
organizarea fizică a spatjului după o concep(ie directoare"

1.1.2. Fundamentele amenajării teritoriuitti şi urbartismului:

expansiunea cleznogmfică disciplinarea Spaţială şi economică a acestei cresteri
demografice;
expansiunea economică stăpânirea acestei creşteri pentru a nu ajunge la dezechilibre
geografiee;
fenomenul urban — necesitatea unei voinţc de or2anizare şi regularizare se face simţită
mai ales in locurile cu densităţi nriari d.e populaţie;
Lipsa sau prezenta Inică a terenurilor
Caracterui imuabil al „frontierelor".

Obieetivele şi treapta de abordare a problemeior

r; 1)- planuri de arnenajare şi urbanism pentru teritorit:
a) - administrative: teritortut naţional, judeţ, cornuna, zone limitrofe
b) - zone funeţionale arnplasate intra- sau interjudeţene:
agricole, stufleole.

-pnRtnrale, viticole, pomicole.

-extractive, ind.ustriale, energetice.

-turistice, balneare, rezervOi naturaie,
 zone natura.i-economice:
-bazine hidrografice, pţ,Timetru arneliora:tive.
-sisteme hidroameliorative.
a.cumulări, regularizări, zone de protecţie
F. 2) planuri de amenajare urbanism pentru
a)- pianuri de urbanism a 1.ocalităţitor: urbane şi rurale.
b)studii de amplasament:

-obiective economice.
de locuit şi dotări social-culturaie.

c) - detalii de amenajare şi urbanism:

-zone industriale.
ansambluri şi ciădiri de locutt.
dotări social culturale.
k: 3) - organizarea teritoriului interunităţi (interp•oprietăţt):
a) teritorii administrative:
 -judeţe, comune.

-zone intrafinterjudeţene,
b) zone naturale şi funcţional economice:

-zone de relief(deal, campie).

 -zona indiguită.
-perimetre ameliorative.
sisterne hidroarneliorative.
-zone de influenta a laeurilor de aeumulare.
 - zone de influenţă a căilor de comunicaţie:
—autostrăzi,
canale navigabile.
.
E 4) - organizarea şi amenajarea teritoriului unităţălor agricole:

 a) exploataţii agricole:

-comune.
-societaţi cornerciale awicole.

-regii autonome.
%,cietaţi agricole.

-asociatii agrieole.
gospodări
 b) - folosinţe agricole:
-teren arabii neirigat plan: asolainente.
-teren arabil neirigat in pantă:
asoiamente de restricţie.

cultură in făşii
L- benzi inierbate.

agroterase.
 teren arabil irigat (desecat).
: naturale cultivate. plantatii pornicole.
vitieole, hamei, de protectie,
centre (complexe) de produeţie, administraţie şi exploatare:
societăţi cornerciate.

-regii. autonorne.
-societăti agricole.
asociaţii agricole.
 -ferme.

 productia anuală: taurine, suine, ovine, avicole.

 - productia vegetaiă: sere, ciupercării.
depozitare-preluerare-eonserv-are
 silozuri, fabrici specia.le
 complexe de vinificarc.
 depozite de legurne-fructe
: 5) - organizarea şi amenajarea teritoriului unităţilor forestiere:

 a) - unităti economice:

—inspectorate
 —ocoale siivice.
-unităţi de producţje_
b) obiective:
-cultură. şi refacere.
-corectarea terenurilor.
-construcţii civile, cinegetice, locuinţe.

1.1.4. Cadrui legisiativ

LEGEA N.R. 350/2001 este Legea privind amenajarea teritodului şi arbanismul
ii amenajarea teritorlidui trebuie să fie:
+globală (coordonarea diferitelor sectoriale într=un ansa!-nb1.1.! fnt.egr.);
+funcţională, Ouarea in considerare a cadrului natural coristruit bazat valori
de cultură şi interese comune);
+prospeetivă (analiza. tenciinţeior de dezvoltare pe termen lang a fenornenelor şi
intervenţiilor economice, ecologice, sociale culturale şi luarea acestora in
consiclerare);
+democratică, (participarea populaţiei şi a reprezentanţilor ei la adoptarea
deciziilor)
X Urhnnismui este o activitate:
operaţională (detallerea şi delirnitarea in teren a prevederilor planurilor arflunajalt a
teritorimlui)
integratoare (sintetizarea politicilor sectoriale privind gestionarea teritorjuiu.'",
localităOlor)
normativă (precizarea modalităţilor de utilizare a terenurilor, definirea destinaliilor
gabaritelor de inclusiv infrastructuraş amenajări şi plantaţii)
Activitat•a de arnenajarea a teritoriului şi de urbanism trebuie să se desfăşoare cu:
+respectarea autonomiei locale
+pe baza parteneriatului:, tran.SOar,fi
ţet, deScentralizărit serviciilOr
publice,
+participării populaţiei in procesul de luare a deciziilor,
+pe baza dezvoltării durabile

L1.5. Seop
X armonizarea I.a nivelul intregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecolog;ce şi
culturale prin urmărirea creşterii coeziunii şi eficienţei relaţiilor economice şi sociate
dintre acestea.
1.1.6. Scara
X - teritoriul României

 principiul ierarhizării, coeziuni`i şi integrării spaţiale, la nivel:

+na t i on a l ,
 +regional
+j ud e ţ e a n
+I o c a l
1.147. Obieetive
X dezvoltarea econornică şi socială echilibrată a reglunilor şi zonelor, cu respectarea
specificului acestora
X Î.rnbunătăţirea calităţil oamenilor şi colectivităţilor umane
X - gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia mediului
X atilizarea raţională a teritoriului
1511L Istorieuă noţiunii
 Conceptui apare odată cu inginerul catalan, ildefons Cerda lucrarea sa "Teoria generală a
urbanizării" publicată in 1867;
 În 1911 este fondată Societatea franceză a urbaniştilor. Cu originea in curentele umaniste şi
igieniste de la sfârsitul secolului al XIX-lea, această societate invătată a reunit de ia
planificatorii tuturor modurilor de exerciţiu (public, para public şi privat) pe baza
unor criterii profesionale;
 Actiunile sale constituie o forţă reală de propuneri, ceea ce este evident in viziunea
arbanistă a .oraşului de secol .Carte la.Atena.
 Astăzi, putem defini urbanismul ca "acoperind toate activităţile umane, attit timp ele
sunt articuiale eu teritoriiie".
istoria oraşului
 Un oraş este o untate urbană (o aşezare umană pentru ONU), intinsă ş - 1 densă (spre
deesebire de sate) care se cc-pncentrează urnane: locuinte,
cornert„ industrie, educaţie, politică, cukură
 Principiile care guvernează structura şi organizarea oraşului sunt studiate d.e către
sociologi.a urba-nă şi planificarca urbană
 Belgia, oraşul este un fittu oficiai onorific acordat prin decret regal comunelor. Este
justificat de Indeplinirea mai multor criteri1, uneori de irnportanta -Pe care un oraş o avea
trecut. Prin urmare, In Belgia, oraşele şi comunele exercită in mod legal aceeaşi putere
poIitică.
 Termenul de ora,ş este folosit uneori informal pentru a desemna un sat mare, dar
organizatia politică care conduce locul va fi numită comună şi nu oraş in cazul
in Canada, există şi un statut oficial pentru Tnanicipalităti
 in Franta, u-nde organizaţia municipală a d.evenit uniformă, INSEE defineşte oraşul in
funcţie de criteriul importanţei de populare şi de continuitate a habitatului
 ONU estimează câ anul 2008 a fost anal irî care, pcntru prirna dată in istoria omenirii,
mai mult de 50% din populaţie locuia in mediul urban.
Aparffia oraşelor
 Oraşele apar Intre anii 3500 şi 1500 Î_Cf Tr_ in regiunile fertile din Siria, Egipt,
-

Mesopotarnia, Valea lordanului, Valea 1ndusului raul Yangtze.

 Conform tradiţiei biblice, descendenţii lui Cain au fondat primele oraşe, iar cel mai vechi ar fi
Ierichon.
Primele oraşe apar Antichitate cu civilizaţia palatelor din cele patru mari câmpii
aluvionare fertile din Mesopotamia, NiI, Fluviul Galben Gange
Apariţia oraşelor coincide cu apariţia agriculturii in perioada neolitică. in acel moment , orasul
era caracterizat de 3 elemente:
zidul monurnental,
-suprafaţa (oraşul. mesopotamian Uruk se intindea pe 400 ha); populaţia
(populaţia din Xitan este estimată la 1.3 milion de locuitori cu 1000 de ani
inainte de Christos).
Motivele pentru apariţia oraşelor sunt probabil leute de bogătia civilizaţiilor rurale capabile
să gencreze surplus de producţie, dar mai ales de dezvoltarea unei divizări a muncii.
Culturile relativ intensive tăvorizează sp-ecializarea oamenilor in alte domenii decât
agricultura, in special in funcţiile religioase, artizanaie Si administrative rnilitare.
Deciziiie politice au dus ia crearea unor noi oraşe precum Brazilia:
Urbanismui antic
Este ansarnblul de experienţe acumulate in timp de către om în privinţa spaţiiior destinate
foloSinţelOr religioase, militare, prOduetiVe - de recreere cele mai vechi
timpuri pană la, sfânşitul Evului Mediu (C.Alpopi)
Nu există probe materiale că Antichitatc ar fi fost formulate teorii privitoare la
raţionalizarea folosirii teritoriului, cel puţin comparabile eu cele ale urbanismului modern
dar cert este urbanismul. antic s-a bazat pe nişte precepte, care au stat la baza
evoi0i1or ulterioare
mesopotamiene, egiptene, feniciene, etrusce, greceşti şi romane au marcat
aeest urbanisrn, unele dispărâ-nd altele evoluând.
1.1.11.a. Urbanisrnal din Grecia antieă
Până caracteristica pentru .aleătuirea..oraşelor a..fost dominanta.
simbolistică, mistico-religioasă. Di.n sec. VI-V 1.Chr. Se poate spune că se fundamentează o
ştiinţă a construcţiei oraşelor (Grecia). Polis-ul (oraşul grecesc) este un model de alcătuire
raţională şi echilibrată (cu îmbinarea vieţii spirituale cu necesităţile irnpuse de igienă , apărare sau
alte funcţiuni). Spaţiul urban elen antic este cel mai adaptat din cadrul urbanismului european la
atributele de: spaţiu fiancţional, estetie alcătuit, ajungându-se chiar să fie considerat un spaţiu
ideal
1. Periodizare
 1.perioada homerică (arhaică) — sec. XII-VI i.Chr. Are drept caracteristici: apariţia poiis-
urilor (devenit model de alcătuire raţională echilibrată), a comerţului, a
Acropolei, vieţii culturale, politice. Spre Acropole se ajungea printr-o frumoasă intrare
triumală (Pro_pilee). Cele mai emblematice elernente pentru Grecia antică sunt coloana şi
oraşul.
  2.Perioada clasică — sec. VI-V 1.Chr, specifică cu o dezvoltare rernarcabilă a
arhitecturii şi scuipturii, A.pariţia tramei stradale ortogonale (sistemui hipodamie) este din
această perioadă. Apar iticră[i tehnico-edilitare: alimentare cu apă, canalizare etc. De
asemenea sunt vizibile adevărate programe arlfiteeturale pentru clădiri publiee: stadioane,
gimnazii„ clăd.iri comerciale.
IPerioada elenJsfică — 323 — 31 tehr= este cunoscută şi sub numele de "Epoca de
aur", "Seeolui lui Fidias" sau "Secolul lui Pericle". Se remarcă printr-o activitate intensă
in construcţia oraşelor cu o incetinire a ritmului pentru construcţfile refigioase. Oraşail
elenistic este cel care răspunde la niste necesităţi practice, este fundamentat şfiinţitic
influenţat de concepţiile filosofice şi, politice ale rciaţici privitoare la alcătuirea oraşului şi
rnaterini şi g n i p u l u i social= acest context apar amfiteatre forrnă de
semieere. Pentru speetacole muzieale s-au amenajat odeoane (din calcar şi cu o acustică
impecabilă),
1.1.11..b. Urbanismui roman
Antichitatea rornană va folosi suportul 2recese pentru a urca urbanismut pe nol culmi. Va
introduce norme reguli valabile ştfinţifIc şi in ziva de astăzi. "in urbanismul roman, drumurile
au jucat un rol vital. De reţeaua de drumuri erau legate aşezările romane şi se poate spune la
baza dezvoltării reţelei de aşezări a stat reţeaua de drumLlrE coerentă.
Caracteristicie oraşeior romane:
Sistern d.e localit
ăti ierarhizate, diversificate şi dimensionate eu funcţii diverse:
Orase cu ffineţii strategiee (Londinium, Luctectia-Parisiorum)
-Orase cu functii comerciale (Ostia, Saierno)
-Oraşe cu funeW adminstrative (Roma, Atena, Efes)
-Oras-e cu funetii balneare şi de odihnă (Pompei, Herculanum, Neapole)
Structura oraşelor romane se baza pe o reţea ortogonală de străzi care erau stră•ătute de
două axe ortogonale ("cardo maximus" pe cHreeţia N-S "decurnarms PnWCinIUS" pe directia. EV)
şi care erau perpendiculare. laa interseeţia. ţor era piaţa sau forurnui cu templui inehnat zeului
protector, bazilica, construcţii comerciale. Oraşui tipic roman este de formaă pătrată sau
dreptunghiulară.
Dotările publice corespund unor complexe:
LL drumuri impecabile, separarea eirculaţiei vehiculelor de pietoni, pen.tru
petrecerea timpului liber (teatre, circuri, stadioane, terme, amfiteatre);
clădiri administrative palate, columne, temple, eazărmi.;
construcţia de poduri, tuneluri, apeducet, canalizări, cisteme, instalaţii portuare;
Locuirea
Sunt prezente două tipuri de roeuinţe: dotnus (case cu un etaj) şi ănsulae (cu mai multe
etaje). Organizarea oraşului s-a bazat pe regularnente privitoare la problemele de proprietate,
clasificarea străzilor eu preeizarea lăţimilor minimale obligatorii (Via pentru vehicule, lier —
pentru pietoni, Actus pentru animale). Străzile aveau trotuare. Normele privind distanta dintre
clădiri şi inălţimea la cornişă a acestora erau precizate. Igiena (tertnele erau ceva normaL
 ermele caracala sau Diocleţian) era
o preocupare importantă.
Oraşul medieval
Este o perioadă. compuisivă, manifestându-se la inceput prin efecte distructive (popoare
rnigratoare, răspăndirea creştinismuhti tendiţa de a şterge mărturiile păgâne) care vor

determina un declin al centrelor urbane antice şi chiar ruinarea lor (Rorna cu scăderi de populaţie
rfp, fn 1 rnflînn f 000 de locuitori după a dotia juniătate a qecolnini al V-lea. d_Chr.), Din seG.
X11 are loc o revitalizare a urbanului, unele localităţi antice recaştigând uşor uşor in importantă.
Aşezările medievale sunt caracter1zate prima parte a acestei perioade prin: dimensiuni
111.1 foade mari (10-40000 locuitori); prezenta de fortificatii cu rol defensiv; preocupări aproape

inexistente pentru igienă şi dotări edilitare; străzi neregukte; reţele stradale inelar-radiale cătrc o
piaţă centrală care se aflau instituţionale (primărie, cWiri religioase etc.).
1.1.13. Oraşul R•naşterii
S-a d.ezvoltat general pe nuclee medievale insă printr-o evoluţie materializată
lărgirea străzilor, construirea de noi piete, echipare tehnico-edilitară prcoeupantă pentru mărirea
cal1tăţii vieţ11. Apar primele teorii asupra construcţiei oraşelor (Leon Battista Alberti, Antonio
Averlino, Francesco Martini, Leonardo d.a Vinci). Din acest teorii reies următoarele idei: forrna
incintei este stabilltă funcţie de exigenţele tehnicilor de apărare; impărţirea .oraşului. zone
funcţionale; conectarea zonelc. ,,r productive de cele comerciale; preocupări de igienă publică;
mărirea confortului ediiitar; ierarhizarea străzilor şi a pietelor după destinaţia lor etc.
1.1.14. Oraşui baroe
Specific perioadel sec. tlind cunoseut ca fiind UT1 reper istoria
25.e
urbanisrnului. La de construcţii este una clintre perioadele cele mai active. pune un
accent mare pe compoziţja urbană (bulevarde ; pete, ansambluri arhitecturale) eeea ee asigură LiÎî
decor monumental.
Caracteristicile urbanismului baroc:
Ansambluri urbane grandloase cu apetenţă pentru rnonumentai;

Cotnpoziţiile volumetrice sunt preferate pentru a domina ansamblul;

Sunt evidenţiate clădi.ri cu semnificaţie religioasă, regală etc.;

Prezenţa structurilor regulate (radiale sau radial-concentrice);
 Tendinţa de a utiliza străzi mari si pieţe foarte rnari;
 in plan defensiv, exista o preocupare de adaptare a fortificaţillor la noile modalităţi şi
rnijloace de atac şi apărare.
Oraşul erei industriale
Revoluţia industrială este cea care a determinat criza urbană prin densificări excesive:

- a manufacturilor, a industriilor;
 creşterea numărului locuitorilor marile orase;
Crizele apărute ţin de:

 - criza locativă (ritmul constructiilor nu. tine pă.a.sul cu numărui rnasiv de care
vine i n oraşe);
 - problerne de alirnentare cu apă, canalizare, igienă şi salubritate;
 educatia;
 loisir.
Secolui al XIX-lea nu este supran'u.mit doar cel al cărbunelui ei si al crizei oraşeior.
Fenomenul urban este scăpat de sub control„ marile orase atrăgând o populaţie numeroasă dar
fără a fi pregătite sâ o gestioneze. Cum principala problemă era una de transport, d.in a doua
jumătate a secolului al XX-lea apar diferite forrne de transport: trenul, tramvaiul, omnibusele
etc., impactul filnd o mutare spre periurban a populatiei şi evitarea oraselor deja aglomerate. in
sec. al XX-lea se generalizează metroul, ce va contribui şi el la periurbanizare, care însă pe
termen iung a creat si ea aglomerare si criza urbană.
criza orasului industrial:
A.ad.ministrative (legi ale sisternatizăril urbane 1n 1909 în Anelia; formarea de comisii de
analiză si prognoză in 1937 Comisia Barlow; 'infiintarea de Consiiii u.e plamaicale
urbană. Ministere si departarnente ale sistematizării urbane etc.);
B.sociale (mişcări sociale pentru reforma sanitară; constituirea de societăti privond
promovarea comunitătilor industriale complet sistematizate);
Carhitectural-urbanistice (proiectui "oraşului gradină" a lui Howard cu influente rnajore asupra
gandirii urbanistice contemporane; Congresele Internaţionale de Arhitectură Modernă
( CIAM);
La al IV-lea Congres al CIAM se va adopta în 1933 un document initiat de arhitectrui
francez Le Corbusier privitor la oraşul functional si care va face epocă flind cunoscut sub
numele de Charta de la Atena;
Irnportanta ei este dată. de faptul că este primul document in care se incearcă
fundamentarea unor principii universale privind sistematizarea oraşelor.
1.1.16. Carta de la Atena
 - delirnitarea de 7one funetionale in eadrul oraşului, delimitate de spatii verzi;
- rezolvarea problemei Iocuirli prin construirea de blocuri inalte in mijlocul unor spatii verzi;
 Interzicerea conastruirii de ciădiri de-a lungui arterelor de circulatie;
- ierarhizarea căilor de circulatie pe categorii: pietoni, automobile, trafic intens;
- amenajări de spatii verzi, pentgru recreere, sport, turism;
- salvarea patrimoniului arhitectural.

1.2. Structura urbanistică a teritoriului

Teritoriul se află intr-un proces de transformare continuă şi este opera omului. Teritoriul
ca sistem este format din următoarele elemente
aşezările umane ;
infrastructurile de reţele (utilaje, instalaţii pentru transportul de personae, mărfuri,
energie eiectrică, apă, gaz, colectarea şi evaeuarea - apelor uzate, telecomunicatii etc.) ;
marile spaţii bbere.
 Ca urmare, structura urbanistică reprezintă totalitatea relaţillor exsitente intre elementele
unui teritoriu dat,

192.!. Aşezările urnane

Din punet de vedere morfologic (formă organizare), aşezările umaue clasifică
Case izolate sau risipite;
Nuctee locuite sau aşezărl elementare;
- Centre locuite (aşezări urbane, sate).
Casele izolate se afL-71 la distanţc, mari teritoriu a, constitui un nucleu locuit. Atunci
când sunt in număr redus pot forma nuclee sau asezări elementare.
Nucleul locuit este o localitate alcătuită dintr-un grup de case 'invecinate pentru cel putin
cinci familii cu străzi intercalate cu poteci, luminişuri, curţi, grădini. Condiţia este ca distanţa
dintre case să nu fie de 30
Centrul loeuit este UTI ansamblu de case invecinate sau alipite si care este străbătut de
străzi, piete, are servicii publice, infrastructură aclecvată, şi care polarizează şi zonele vecine.
Satul este considerat centrui eiementar iar oraşul este forma cea mal complexă de
coneentrare de indivizi, infrastrcutură şi senAcii publice.
Caracteristicile satului sunt :
Număr relativ mic de locuitori
Suprafaţa redusă a vetrei
inzestrare modestă cu obiective de interes obştesc
Dotări tehnico-edilitare sporadiee din eauz. unui. n.umăr redus al poptdaţiei
care ar nutea beneficia de acestea.
Limbajul urbanistic foloseşte si notiuni ca agregat urban, agtornerare urbană, centru
urban, pol urban Dentru centrul de locuit.
Aglomerarea urbană se referă la un pol urban unie, conurbaţia muiţi urbani
eare formează o aglorneraţie dar eonectaţi printr-un spaţiu urbanizaL
Spaţiul urbanizat este un teritoriu care posedă lucrări de urbanizare (străzi, parcăd, reţele
de canalizare„ energie electrică, spaţii verzi etc.) in mod parţial sau inteQral.
Din punet vedere functional, aşe7ările u.mane sunt de mai rnute categorii:
Zone rezidenţiale in această categorie intră clăd.iri de locuit, clădiri
pentru servicii de bază, clădiri de folosin -ţă colectivă (ş.coli, spitate,
biserici, eămine culturale, elădiri administrative„ spatii sportive etc.). Tot
in această catefgorie intră şi eentrele istorice vechi ale oraşelor dar şi cele
mai noi ;
Zone indusiriale — aici sunt incluse clădiri (fabrici, uzine, combinate
industriale, ateliere), utilaje, instalaţii, echipamente prin eare materia
primă este prelucrată in produse fmite ;
Zone comerciale — cuprind clâdiri adaptate pentru comerţ, sedii
administrative, instituţii publice private etc şi echipamentre adcvate
pentru pieţe, târguri, expoziţii ;
Aşezări turistice cuprind centre de agrement de insănătosire (staţiuni
balneo, montane, termale) in zonele de litorai sau montane (schi sporturi
de iamă) ;
Aşezări rurale — cuprind elădiri eu destinaţie agricolă, case de locuit,
anexe (grajduri, fânării, silozuri, magazii etc.) ;
 - Consirucţii cu dessinaţie pentru servicii de interes general includ eentre
medicale, spitale, complexe şeolare, uMversitare, iocaşur-i de cult (biserici,
rnănăstiri, temple), baze miiirare, căzărmi.

Teme de gândire

1.ineercati să distingeti dfferenţele şi asernănările dintre urbanismul grecese şi eel ro -man.

2.Caracteristiei comune intre oraşul baroe şi oraşui Renaşterii ciin punctul de vedere ai
evoluţiei, determinanţi, funeţionalităti„ echipare tehnico-edilitară.

Exereitin

Care dintre unnătoarele atirmaţii sunt adevărate/faise?

1.Conforrn Cartei de ia Atena, delimitarea de zone timeţionaie eadrui oraşului este indicat
tie făcute de spatiile verzi. A IF

2, Conforrn Cartei de ia Atena, rezoivarea probiemei locuirii constă prin construi .rea bloeuri
puţin mijlocul unor spaţii verzi. A1 F

Răspunsuri exereiţiu unitatea 1

1. 2. F.;
 UNITATEA DE STUDIU 2. Amenajarea teritoriului urbanismul (context european,
context na
ţional, documentaţiiie de amenajare a teritoriului şi de urbanism, parcursui
documentaţiiior de amenajare şi urbanism)

Structura unitătii de lueru:

2.1. Contextul european
2.2. Contextui national
Atribuţiiie adminstraţiei pubiice centrale
2.2.2. Atribuţiile adrninistraţiej publice judeţene
2,2.3. Atribuţille administraţiei publice locale
2,3. Documentaţiiie de urbanism amenajare a teritoriului
Documentaţillc de urbanism
2.3.1 .a. Planui urbanistic Qeneral (PUG)
2.3. i .b. RegWamentul generai de urbanism
2.3.1.c. Planul urbanistic zonal (PUZ)
2.3.1.d. Regulamentui local de urbanism
2.3.1 .e. Planul urbanistic de detaliu (PUD)
2.3.1.f. Autorizaţia de construire
2.3,1.g. 'Proiectul. PAC
2.3.1.h. Proiectul PAD
Proectul POE
23.1.j. Certificatuf. de urbanism
D.ocumentaţille de arnenajare a teritoriului
2.3.2.a. Planui de arnenajare a teritoriului naţional
2.3.2,b. Planul de amenajare a teritoriului zonal
2.3.2.e. Plantil de amenajare a teritoriului judeţean

Obiective•
insuşirea unor elemente eare 1:;in de contextui european şi naţional al urbanismului
amenajării teritoriului.
Dezvoltarea capacităţii de a utiliza ŞŢL relaţiona in mod corect cu documentaţille din
domeniul urbanismu1ui şi amenajării teritoriului.

in ur a parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentui va

► să:
inţeleagă rolul urbanismului şi amenajării teritoriultfi in context european şi. naţional

Identific.e particularităţile fiecărei documentatii de urbanism şi arnenajare a teritoriului..

inţeleapă pa.rcursul şi rolui jucat de docurnentaţiile de urbanism şi a -m.enajare a
teritoriului.

Cuvinte chek: context european, context Raţional, documentaţii de urbanisrn şi amenajarea

teritoriului
Biblio2rafie
1.Alpopi Cristina, (2009) Elemenie de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura
Unversitară, Bucureşti.

2.Bold Ion, Crăciun Avram, (1999) — Organizarea teritorizclui, Ed. Mirton, Timişoara.

3.Ghiga Constantin, (1997) Elemente de amenajare a teritoriului urbaniszn, ASE,

Bucureşti.

4,Nieuleseu Doina, (1998) ElementP de urbanism, Universitatea Politehnică, Timişoara,

5,Iancu Adrian, (2012) Regulamente urbane, T. Press, Clui-Napoca.

6. Ionaşeu Gheorghe S., (2004) - Dezvoitc,fre(2 spaţială durabilă urbanism, Editura

Fundaţiei România de Maine. Bucureşti.

Timp mediu alocat parcurgerig unh'ăţii de lueru: 90 min

2.1. Contextul european

Pentru că amenajarea teritoriului şi urbanismul nu sunt responsaffilitatea direetă a

din 1970 s-au o•ganizat Conferinţe anuale ale rniniştrilor resp,onsabili amenajarea teritoriului
(CEMAT) astfel incât problemele legate de amenajarea teritoriului urbanism să fie abordate de
o manieră constructivă. Cu toate acestea, rolul a fost capital pentru din 1968, arnenajarea
teritoriului a devenit o problemă europeană prin obligativitatea de introducere in strategille
naţionale a obiectivelor europene.
in acelaşi timp, politieile com.unitare (fond.urile structurale) aveau impact şi asupra
ehestiunilor d.e arnenajare a teritoirului urbanisrn, Prim Conferintă CEMAT, d.esfăşurată la
Bonn, atirmă clar că amenaiarea tefttoriului devine un obiectiv politic fundamental şi se
inflintează un sistem de informatji„ de plamni şi un sistem legiskfiv în acest. domenk.t.
Se pun bazelc unor prineipii majore (dezvoltarea regiunilor aflate in dffieultate„ integrarea
-
econo mică a zonelor transfrontaliere, ech.ilibru intre mediul rural şi cel urban, echilibru între
econo-mie ecologie), a unor teme majore (readaptarea srueturilor urbane, revitalizarea zonelor
rurale, restructurarea regiunilor in declin, conservarea valorificarea optimă a resurselor
naturale, politică pe termen lung a infrastructurii căllor de comunicaţie, o eercetare avansată) şi
a unor obiective prioritare (reducerea dezechilibreior istolice dintre centrele industrailizate din
nordul vestul Europei regiunile periferice, concilierea intre dezvoltarea economică'
protecţla mediului, crearea de locuri de muneă activităţi zonele de reconversie industrială,
echilibrarea reţelelor de transport şi de telecomunicatii).
Conferinţa CEMAT din anul 2000 d.e la Hanovra sunt adoptate cele 10 principii ale
dezvoltării teritoriale durabile a eontinentului european:
I. Promovarea coeziunii teritoriale prin intermediul unei dez -voltări socio-economi.ce
echilibrate şi prin ameliorarea competitivităţii
2. Promovarea incurajării dezvoltării generate de functiunile urbane şi cle imbunătăţirea
relaţiilor dintre oraşe şi sate
 3.Promovarea unor condi ţii de accesibilitate mai echilibrate
4.Facilitarea accesului la informaţie şi cunoaştere
5.R.educerea degradării mediului
6.Valorificarea protecţia resurselor şi patrimoniului natural
7.Valorificarea patrimoniului cultural ca factor de dezvoltare
8 Dezvoltarea resurselor energetice "ht menţinerea securităţii
9.Prornovarea unui turism de calitate si durabil
10.Linritarea preventivă a efectelor catastrofeior naturale
Alte documente importante elaborate de către CEMAT sunt: Carta europeană a
amenajări 1 teritoriului (1983, -Torremolinos), Sehema de dezvoltare a Spaţiulul Comunitar
(SDEC) (Potsdam, 1999), Agenda teritorială europeană (Leipzig, 2007),

2.2. Coutextul national

Activităţile de amenajarea a teritoriului şi urbanism in România su.nt supuse legii
350/2001 şi FIC.i- 525/1995 pentru aprobarea R.egulamentului general d.e urbanism republicată a
Codului Civil. Principiul care stă la. baza acestor activitaţi este cel al ierarhizării, coeziunii şi
integrării spaţiale 1a nivel naţional, re2i.onai, judeţean, orăşenesc comunal, ceea ce conduce la
crearea unui cadru corespunzător pentru dezvoltarea echilibrată şi utilizarea raţională a
teritoriului, o gestionare responsabilă a resurselor naturale şi a protectiei mediului.

2.2.1. Atribuţiile administraţiei publice eentrale

Atribuţii ale administraţiei publice sunt:
X Ministerul Dezvoltării regionale şi administraţiei publice (sau denumirea uzuală
pentru că tot se schimbă) este instituţia speciallzată a Guvernului care se ocupă de
amenajarea teritoriului şi urbanism
X Consiliut judetean coordonează activitatea de a►nenaja•e a teritoriului de urbanisni la
nivel judeţean, et->nfi)-rtn legii
X Consiliul loeal coordoneaz
ă şirăspunde de Intreaga activitate de urbanism desfăsurată pe
teritoriul unităţii administrativ-teritoriale şi asigură respectarea prevederilor cuprinse
documentaţiile....de .amenajare...a teritoriului ..şi urbanism aprobate, pentru realizarea
programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor componente ale comunei, sau
oraşului
Mribuţiile MDRAI:
a)elaborarea Planului de arnenajare a teritoriului national;
b)elaborarea Pianului de amenajare a teritoriului regional, care fundam.entează
planurile de dezvoltare regională;
c)elaborarea Regulamentului general de urbanism;
d)avizarea proiectelor de acte normative referitoare la activitatea de amenajare a
teritoriului şi de urbanism;
e)colaborarea cu ministerele, precum şi cu celelalte organe ale adrninistraţiei publice
centrale, pentru fundamentarea, din punct de vedere al amenajării teritoriului fii al
urbanismului, a programelor strategice seetoriale;
 f)colaborarea eu consiliiie pe-ntru, dezvoltare regională, consiliile judeţene şi consiiiile locale,
precum şi urmărirea modului in care se aplică. programele guvernarnentale şi liniiie ffirectoare
'in domeniut amenajării teritoriului al urbanismului la nivel regional,
judeţean local;
g)avizarea documentaţitilor de amenajare a teritoriului si de urbanism, potrivit
competenţelor stabilite prin lege.

2.2.2. AtFibuţifie admirstraţiei public - e deţene

X asigură preluarea prevederilor cuprinse planur;.le de amenajare a teritoriului naţional,
regional şi zonal in cadrul documentaţiilor de amenajare a teritoriului de urbanism
p e n t n 1 a d m i n i s t r a t i v e ............localităţilor din judeţ;
X asig-ură elaborarea PlanuM de amenajare a teritoriului judeţean, a planurilor zonale de
amenajare a teritoriului eare sunt de interes judeţean şi ie aprobă. conform preved.erilor
iegii;
X poate solicita consiiiilor locale să elaboreze sau să actualizeze o documentaţie de
amenajare a teritoriului sau de urbanism, in vederea asigurării aplicării unor prevederi
cuprinse in programele de dezvoitare judeţului;
X coordonează activitatea de urbarnsm ta divei judeţean;
X stabileste orie-ntările generale-privind organizarea şi dezvoltarea.urbanistică a
pe baza planurilor de urbanism;
X coordonează activitatea consii for locale şi le acordă asistenţă tehnică de specialitate;
X asigură preluarea prevederilor cuprinse eadrui documentatiilor de urbanism pentru
teritoriiie administrative ale localităţilor din iudet.
2.2.3. Atribuţiiie adminktratiei publiee locale
Consibul local are urrnătoarele atributii:
X coordonează şi răspunde de intreaga activitate de urbaniism desfăşurată pe teritoriul
unităţii administrativ-terftorjale
X asieură respectarea prevederilor cuprinse in documentaţiiie de arnenajare a teritoriului şi
de urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoitare urbanistică a
iocalităţilor componente ale comunei sau oraşului
X cooperează cu Consiljul Judeţean şi este sprijit de C.1 in activitatea de amenajare a
teritoriului si urbanismului
X cooperează procesul de întocmire a programului de dezvoltare urbanistică a
localităţilor cu aR-enţi economici, orzanisme ş1 ONG-uri
Activftatea de am.enajare a teritoriuiui şi de urbanism la nivel local are la bază pianurile
de urbanism (PUG, PUZ, PUD) şi regulamentele aferente acestora.

2.3. Doeumentaţille de urbanisrn si amenajare a teritoriului

Domenjul urbanismului porneşte de la scara unei parede (reglementările spun că o

parcelă construibilă trebuie albă, rnin . imum 150 mp), continuă cu zone din cadrul unei
 eu localităţi UAT-uri (la nive[uI cărora se elaborează PUG-uri). Amenajarea
teritoriului porneşte de ia gruparea mai multor UAT-uri, continuă eu judeţui sau judeţele şi se
termină cu teritoriul naţional.
Zonele specifde urbahismului şi ameno .p .yrii tertoriului

URBANISM AMEN AJAREA ER ITO R I U11:4

Teritoriu SECTIUNIPATN
Naliona I
Regiun.e

ilAâ jud eţ
gri

UAT
araş, enm.,ă;
PATT

20-04
Locaiitate PU2 ;PATZ0)
2.3.1. Doeumentaţiiie de urbanism PATYM

Sunt docurnentaţii eare se referă. la urbane şi rurale, constituind elemente de

fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbani.srn. Rolul acestor documentaţii
este de a reglementa utilizarea terenurilor şi condiţille d.e ocupare a acestora cu construcţii,
ţinând cont şi de propunerile care se găsesc in planurile de amenajare a teritoriului naţional,
zonal, judetean.
Documentaţăle cie urbanism sunt:
Planui urbanistic general (PUG) şi regularnentul Iocal aferent acestuia;
Planul urbanistie zonal (PUZ) şi regularnentul local aferent acestuia;
Planui urbanistic de detaliu (PUD)
2.3.1.a. Pianui urbanistic gerieral (PUG)
-
PUG-ul este o doeumentaţie care stabileşte objectivele, acţiunile măsurile de dezvoltare
pentru o locafitate existentă sau. vătoare pe o perioadă determinată, pe baza analizei
multieriteriale a situaţiei existente şi orientează aplicarea un®r politiei scopul amenajără
teritoriului localităţă.
La PUG i se asociază regulamentul de urbanism ai respective, care este un
document specifie ficcărci localităţi şi este elaborat de primărie.
 PUCT-urile sunt elaborate, dc regulă, impreună eu planul de amenajare a teritoriului
administrativ al şi se corelează cu prevederiie acestuia.
PUG-ul şi regulamentul de u.rbanism aproba -te sunt doeumentaţifie care stau la baza
eliberării certificateior de urbanism a autorizaţilior de eonstruire pe teritoriul unei localităţi.
PUG-ul are o valabilitate de 5-10 ani, dar ea poate fi şi maj mică atunci când intervin
elemente deosebite (investiţii rnajore) este necesară o rcactualizare a docurnentaţiei.
PUG-ul conţine strategia, priorit.ăţile şi reglementările de urbanism care trebuie aplicate
in utilizarca terenurilor domcniul construcţfilor din cadral unci referindu-se la:
intravilanuiui (zonele construite sau cu destinaţie pentru construcţii) ;
-zonarea funcţiona.lă a teritoriului localităţilor şi organizarea relaţillor dintre acestea
după natura. activitărilor dorninante;
-structura si volumui potenţialului uman, a resurselor de rnuncă, a problemelor legate
de rnobifitatea populaţiei etc. ;
-potenţialui economic al localităţH, structura activitătilor econornice pe ramuri şi
profiluri ;
-dezvoltarea căiior de cornunicaţie (trasarea unor noi de rulare pentru
autovehicu[e, a unor piste pentru biciclişti, a unor căi pietonale, adecvarea de
transport in comun etc,)
-reglementăffle pentru amplasarea- desfinaţia construcţillor,-regimul .de inăiţime a
acestora, indicii de control, modul de ocupare şi utilizare a teritoriului ;
-eviden
ţierea formelor de proprietate aie terenurilor, stabliirea amplasarnentelor
pentru objectivele de interes public, a unor lucrări şi instalatil de interes iarg ;
—delimi-tarea zonelor„ siturilor şi obiectivelor protejate care prezintă interes istoric,
architectural-urbanistic, 2.rtistie sau peisagistic şi măsurile de protejare a lor;
-deţimitarea zon.elor pe care este interzisă constructia. definitivă sau temporară a oricărui
-delimitarea zonelor sau subzonelor potenţial a f.i reabifitate de către primărie;
-dezvoitarea retelefor telmico-ediiitare in corelaţie cu necesităţile şi
asigurarea ampiasarnentelor pentru. obiectivele specitice;
-reabilitarea, protecţia şi conservarea epurarea apeior, identificarea şi
eliminarea surselor de poluare, măsuri specifice de protecţie a mediului, apei şi
solului.
Piese scrise:
Mem.oriul de sinteză. va include tratarea problemeior importante rezultate din memoriile
generaie, baza analiza situaţlei localităţfi, evidenţiindu-se disfuncţionalităţile şi măsurile
eare se impun.. mernoriul general vor tratate detaliat cantitativ
şi calitativ fiecare eapitol
prezentat in conţinut:
-situaţia existentă eu e ■idenţierea disfunctionalităţilor;

-evolutia posibilă şi priorităti;

măsurile propuse şi regiernentările explicite ;
 -oblectivele de interes
Piese desenate:
Planurile topografice la seara 1:5000, 1 :1000 sau 1n situaţii deosebite 1 :15000, 1. :10000,
eartograrnele şi scherneie vor reprezenta piesele desenate şi vor surprinde două momente
ale analizei :
- 1+2 — situaţia ex1stentă şi disfuncţionalităţi, cu determtnarea pr orităttlor rezultate
;
- 3 reglementări cu stabiiirea obiectiveior de utilitate publică.
Piesele desenate ob]igatorii sunt următoarele:

Ll. incadrarea teritoriu

Planşa va reprezentată la seara 1:25000, 1:10000 şi situaţii deosebite 1:50000, Ea

cuprinde principalele destinatii ale terenurilor, intravilane ale localităţilor, releaua de
căi de comunicaţie transport, zonele .proLejaie, restricţiile eete rnai importante din teritoriu şi
sunt in conformitate cu planu] de arnenajare a teritoriului municipal. orăşenesc sau cornuna1.
 2 Situaţia existentă priorităţi
in aeeastă secţiune intră planşele care surprind disfuncţionalităţile şi problemele
teritoriu vizat, ceea ce va determMa şi priorităţile imediate pentru corectarea acestora. De regulă
se preiintă trei planse care vor coreiate eu .capitoleie conţinut,
Planşa 1±2, 1 Zonarea teritoriului (se vor trata cu prioritate problemele de la capitoleie « a
1
►

», « b », « c », « d », « h », « 1 » şi bilanţul teritoriului ;
Planşa 1-4-272 Căile de comurkatie transport (tratarea problemelor din capftolele
« e » « i ») ;
Planşa 1-2/3 — Echiparea tehnieo-edilitară (tratarea problemelor din capitolele "k" şi

 2. Re glement

Sunt regrupate planşele esenţiale ale Planului Urbanistic General„ care umăresc:
 reglementarea destinaţiei tuturor terenurilor, realizându-se o zonare funcţională;
 realizarea unui system de regiementăll urbanistice privind regimul juridic al tuturor
terenuriior,
- stabilirea regimului de construire pe terenurile pe baza unor elemente tehnice
specifice.
Reglementările vor ilustrate, de regulă, in trei planşe prineipale, care vor fi corelate cu
capitolele din prezentul conţinut (planşa 1+2).
Planşa 311 —Zonarea teritoriului (se vor trata probJemele din capitolele « a », « b », « c »,
« d », « f », « i », "j", "1" şi biianţul teritoriului;
Planşa 372 de comunicaţii transport (problemele prioritare tratate vor fi cele din
capitolul « c ») ;
Planşa 3/3 — Echiparea tehni:co-edilitară (tratarea problemelor din capitolul "k").
Zonele vor F determinate, de reguiă, de iimitele parcelelor cadastraie
 in funcţie de mărirnea şi complexitatea din necesjt>ăţi operaţionale, teritoriul
localităţii poate fi impărţit in mai multe UTR (unităţi teritoriale de referinţă), ale căror iimite vor
trasate pe cele trei planşe enumerate mai sus. Lirnftele UTR sunt străzile existente sau
parceleie cadastrale. 'Delimitarea UTR va trebui să. coincidă in măsura posibilului cu perimetrele
pentru care există sau s-au elaborat plan.uri urbanistice zonale.
Planşa 3/1 va cuprinde indicativele zonelor şi subzonelor pentru ca indiciile sau aite
prescripţii obligatorii să. fie recunoscute din piesele desenate.
Caracterizarea modului de utilizarea a terenului se va face pe baza unor indici de control :
Caracterizarea modului de utilizarea a terenului se va face pe baza unor indici de control
 procentul de ocupare a terenului (POT), care este raportui dintre suprafaţa ocupată la sol d.e
ciădiri şi suprafaţa terenului luat in calcul.
Rolui POT este acela de a limita ocuparea exeesivă cu construcţil a terenului in dauna
unor spaţii cum sunt cele verzi. POT reprezintă raportul dintre suprafaţa ia sol (amprenta) a
clăcfiril propuse şi suprafata terenului. Ei variază intre 20% pentru cartierele noi şi 80% pentru
zonele centrale.
Stabilirea POT se face prin corelare cu o serie de alte prevederi:
 amplasarea faţă de aliniament;
---amplasarea in interiorul..pareelei;
 accese carosabile şi pietonale;
- Inălţirnea construcţillor,

 parcaj e;

F spaţii verzi plantate.

Obţinerea autorizatlei de construcţie este condiţionată de maxirne stabillte iAS

RGUIn functie de 'cmume destinatil.

De exemplu, valorile POT ad.mise sunt:

 80% pentru zona centralăa

- 85% pentru zonele comerciale;

 70?/0 pentru zonele rMxte:
30% pentru zonedle ruraie;
 35% pentru zonele rezidenţiale cu locuinţe P, P+ I , P+2;
 - 20% pentru zonele rezidenţiale cu locuinţe P+3;
 40 % pentru zonele rezixdenţiale predominante;
 pentru alte zone nu este prevăzut un procent doar pentru zonele industriale propuse, POT
se stabileşte prin studiu de fezabilitate;
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT), care este raportul dintre surna suprafeţelor
desfăşurate ale tuturor clădirilor şi suprafaţa terenului considerat.
 Toţi aceşti indici se vor Inscrie pe planşa 3/1.
În funcţie de regimu.I de inălţime al clădirilor existent şi propus, de caracteristicile
reliefului terenului, de al#i factori de influenţă, se vor stabili limite minime şi maxime ale acestor
indici. Tot pe aceeaşi planşă vor fi reprezentate terenurile care au interdieţie temporară sau
definitivă de construire, care ţin seama de :
- interdicţii temporare pentru zonele care necesită studii şi cereetări suplimentare sau pianuri
de urban.ism cu privire la parcelări, revitalizări, renovări sau restructurări urbane, pentru
zonele expuse unor riscuri naturale sau tehnologice, pentru zonele in eare trebuie restabilit
echilibrul ecologic etc. Din momentul stabilirii interdicţiei se va preciza durata acesteia •;
 interdicţii defmitive pentru zonele naturale protejate, cu ri.scuri naturaie şî tehnologice rnari,
precum şi pen.tru alte zone care sunt institu.ite prin lep.
.A.vem posibilitatea sa ne "jucăm" cu POT-ul şi CUT-u.1 in functie de reglementările
care trebuie sa ne ineadrăm şi de funcţiunea propusă. Pentru ca cele două valori sunt r ►axime
putem ereşte regimul. de inălţime pentru o clădire şi. in acelaşi timp reduce POT pentru a respecta
CUT. Cu alte cuvinte acelaşi volum ai unei poate repartizat mai mult pe orizontală sau
pe verticală. funcţie de reglementările fieeărei zone in parte. 1.n general in oraşe există un POT
ridicat. cum este eazul eentrelor de oraş, mai ales în cazul oraşelor cu centru istorie. ln acelaşi
timp in unele zone poate fl şi CUT ridicat, cum este cazul construcţiilor înalte de tip zgârie-nori
(suprafaţa mică de teren şi regim mare de inăltixne, deci POT mare pe o parcelă mica şi CUT
mare).
Planşa 4. Obieetivele de utilitate publică
Condiţille şi posibilităţile de realizare a obieeti.velor de utilitate publică 51 de asigurare a
terenurilor necesare acestora vor fi cuprinse in această planşă. Ea include forma proprietăţilor,
reglementări şi servituţi referitoare la amplasarea obieetivelor de utilitate publică.
Luerările considerate de utilitate publică. sunt:
 prospecţiunile şi exploatările geologice ;
 eăi de comunicaţie, alinierea şi Vărgirea străzilor;
- sisternete de alimentare eu energie electrică şi telecomunieaţh;
- alimentarea eu gaz
 alimentarea cu apă, eanalizarea, indiguirile şi regularizări ale debitelor râurilor ;
 sistemele de irigaţii şi lucrări pentru gospodărirea apetor ;
 clădirile şi terenurile necesare obiectivelor sociale şi de administraţie publică.;
 salvarea, protejarea şi punerea zn valoare a monumentelor istorice;
apărarea
Lucrările de utilitate publică pot fi realizate de eătre persoane fizice sau juridiee private,
conform legii, şi sunt fmanţate de la bugetui centrai sau loeal al administraţiei publice.
Terenurile destinate luerărilor de utilitate publică pot aparţine domeniului public,
domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale sau private, fiind definite
conform iegii Fondului Funciar nr.18/1990. Modul de realizarea a obiectivelor de utilitate
publică pe alte terenuri decât cele ale domeniului publie şi privat al statului şi al unităţilor
administrativ-teritoriale se stabileşte prin lege.
Pe planşă vor fi.gura, in măsura posibilului, urrnătoarele eategorii de terenuri
 1. Domeniul public
terenuri aparţinând domeniului public de interes naţional ;
terenuri aparţinâncl domeniului public de interes local (judetean ,
municipal, orăşenesc sau comunal) ;
I. Domeniul privat
terenuri aparţinând domeniului privat al statuIui ;
terenuri aparţinând domeniului privat al judeţelor, ovaşelor
sau comunelor :
terenuri. care se pot concesiona conform legii ;
terenu.ri care se intentionează a fi trecute domeni.ul din
proprietatea privată d unor personae sau juridice;
teren ri care se intenţionează a fi trecute in domeniui publie
►

domeniul privat al statului şi al unitătilor administrative-teritoriale.

Pe planşă, obieetivele de utiiitate publică (clădiri şi amenajări existente si propuse) care
neeesită modificări in regimul juridic al terenarilor prin reatizarea lor vor fi marcate. Va
figurată şi Iirnita intravilanului conforrn planşelor 1+2 şi 3.
in funcţie de mărimea de complexitatea problemelor, numărul de planşe de la
categopriiie I +2. şi 3 poate fi .redus.
Planşele categoria I şi 2 vor putea comasate cu plansa sirnilară din categoria 3. De
asemenea, unele con.cluzii din studiile de specialitate realizate pentru fundamentarea planului
urbanistic să materializate pe planşele din categoria 1+2.
Artexe:
PUG-u1 este Inso.tit de anexe. Aeestea vor cuprinde studiiie şi cercetările extenso sau in
rezumat, elaborate anterior sau solicitate prin tema de proiectare. Tot tema de proiectare poate
solicita studii privind etapizarea evaluarea unor anumite lucrări, scopul. verifieării
posibilităţilor reale de atingere a obiectivelor
Se vor prezenta avizele de prineipiu ale factorilor .interesati in dezvoltarea
Toate zonele sunt defimitate prin parcele cadastrale, iar in funcţie de mărimea şi
cornplexitatea teritoriul acesteia se knparte in unităţi ţeritoriale de referinţă (UIR.),
numerotate şi delimitate de străzile existente sau de parcele cadastrale.
Se prezintă interd.ictiile de construire:
temporare (pentru zonele care necesită studii şi cercetări supimentare sau planuri de
urbanism pentru zonele supuse unor riscuri naturale, tehnologice sau
restabilirii echilibrului ecologic, cu precizarea durat•i hiterdictiei, in raport de
lucrările necesare)
definitive cazul zonelor naturale protejate aite zone instituite prin lege).
Obieetivele de utilitate publică:
- prospecţiuni şi exploatări geologice;

-de comunicaţie;
-modernizarea străzilor;
 sisterne de alimentare cu energie electrică telecomunicaţii;
-alimentarea eu gaze;
termoflearea;

-alimentarea cu apă;

-canalizarea;
luerări de imbunătăţiri funciare;
-clădiri şi terenuri pentru obiective social-economice publice;
proteeţia rnonumentelor istorice;

-apărarea ţări

2.3.1.b. Regulantentul general de urbanism

Reprezinta sistemul de norme tiehniee, juridice economice (preseriptii reglementki
de orclin generai prescripţii şi regiementări specifiee elementelor teritoriale de referinţă), pe
care se bazează elaborarea- planurilor şi regulamentelor de urbaMsm.
Regulamentui general de urbanism explică şi detaliaza PUG prin preseripţii
reconianciă'ri, cu referire la:
destinaţia terenurilor in functle de zonele, subzonele sau unităţile de referinta din PUG,
eu stabilirea folosinţelor admise;
 arn.piasarea construeţiilor faţă de prineipalele artere de eireulaţie;
- asizurarea-terenurilor pentru. fluenta circulaţiei;
 aeecsul ia constructil, organizarea interioară a terenurilor pentru construcţii asociate
pareajelor, garaielor şi echiparfi edilitare minimaie;
 materialele de construcţii şi finisaj exterior;
 spaţii publiee, mobilierui urban, standuri cornerciale;
 protecţ.ia reţeleţor tebnieo-edilitare servituţile impu.se;
 expioatarea şi 'intreţinerea spaţiultfi public;
 protecţia meffiuţui construit riaturat;
 gradul d.e utiiizare ai terenului Ondieii POT şi CUT).
2.3,1.e. Planui urbanistie zonal (PUZ)
Plartu.1 urbanistie zonal este doeumentaţia eare se referă la o zonă dintr-o localitate
prezentă sau viitoare şi in care este analizate situaţia existentă se proiectează toate elementele
urbanistice necesare eliberării ceertificatelor de urbanjsm şi autorizaţillor de construire.
Prevederile din planul urbanistie general sau din planui de arnenajare a teritoriutui
municipal, orăsenese sau communal privitoare la zonă, daeă prirnul lipseşte, se cuprind planui
urbanistic zonal.
De cele mai muite ori, etaborarea uni PUZ este in iegătură direetă cu intenţia realizării
unui obieetiv sau a unui ansam.blu de obiective care prod.ue modificări importante din punet de
vedere urbanistic, PUZ-ul nefiind obligatoriu să se suprapună peste zonele şi subzonele stabilite
priri PUG.
Valabilitatea PUZ-ului se stabileşte in momentul aprobă .rii lui.
Con inat mod de prezentare
 Conţinutul PUZ-ului aprofundează prevederile d-in PUG pcntru zona studiată, adăugându -
se unele elemente suplirnentare, care sunt necesare la realizarea construcţillor amenajărilor
sol icitate.
Probleme1e care trebuie tratate in conţinutul documentaţiei sunt:
 W stabilirea modului dc organizare srhitectural-urbanistică a zonei şi a categoriilor
de intervenţie necesare, in corelare cu tema planului urbanistic zonal ;
stabilirea aliniamentelor construeţillor ;
precizarea regimului de inălţime a construcţiilor şi a indicilor privind
utilizarea POT, CUT şi a altor reglementări utiie ;
reglementări care derivă din soluţia propusă şi condue la modificări ale
reglementărilor din PUG;
completarea. tramei stradale şi stabilirea profilelor caracteristice ale
elementelor acesteia;
rczervarea terenurilor necesare amenajării intersecţiilor de străzi
modurile de circulaţie şi a suprafeţelor aferente parcajelor şi garajelor
corespunzătoare cu funcţiile zonei;
precizarea solu
ţtlor de echipare tehnico-edilitară prevăzute pentru zona
studiată-şi-a-modului de racordare la reţelele magistraie ale iocalităţii ;
detalierea categoriilor de intervenţii permise in cadrul zonelor protejate a
spaţillor invecinate acestora.
d.elimitarea fornlei de proprietate asupra terenurilor a condi
ţiilor de asigurare a
terenurilor necesare pentru obiectivele de utilitate publică.
Piese scrise
Memoriul general va euprinde justificarea detalierii zonei studiatc, incadrarea acesteia in
PUG, situaţia existentă, priorităţile rezultate şi reglementăriie stabilite privitoare la categoriile de
probleme enumerate rnai sus. Tot in mernoriu vor fi incluse şi variantele studiate potrivit temei,
care au condus la stabitirea
Bilanţuf modului de utilizare a terenului va fi efectuat pentru situatia existentă şi pentru
cea propusă pe baza reglementărHor.
Piese desenate
Piesele desenate vor cuprinde planuri topografice la scara 1:2000 şi 1 :1000, fiind
elaborate in două stadii de analiză
 1+2 situaţia existentă disfuncţionalităţile constatate, cu deterrninarea proprietăţilor
rezultate ;
 3 — reglementări, cu stabilirea obiectivelor de utilitate publică.
Piesele desenate şi obligatoril sunt:
 Planşa ITL incadrarea in teritoriu a
Planşa aceasta va fi 1a scara 1:10.000 sau 1:5.000 si va cuprinde 'intreaga localitate, cu
determinarea zonei care face objectul .PUZ. Dacă există un PUG aprobat, atunci pe această
pianşă vor fi inserise reglernentările şi servituţile referitoare la teritoriul analizat. Daeă
localităţiel sunt mari, atunci este suileientă Îneadrarea - in eartier sau UTR..
1+2. Situaţia existentă şi priorităţi
De regulă, acestea o planşă strânsă. 1+2, pe eare se vor trata problemele mai
importante enunţate in conţinut, raportate la baza topografteă a situaţiei existente. Planşa va
cuprinde si bitanţul teritoriului.
Regiementări
accast, parte sunt grupate toate piesele grafice care modul de rezolvare a
tuturor problemelor semnalate in cadrul conţinutului.
De regulă, se vor prezenta 3 planşe principale
Planşa — Zo.narea. teritoriului şi eările de cornunicaţie (ineiusiv bilanţul
teritoriului.) ;
Planşa 3/2 Echiparea tehnieo-edilitară
Planşa 3/3 Obiectivele de utilitate publică (conţinutul acestei planşe va fi
identic cu planşa 4 din PUG).
Precizările fk...ute la conţinutul planşelor anexel_or d.e la PLIG sunt valabile şi la
intoemirea planşelor 3/1, 312, 3/3 şi anexelc.)r d.in PUZ.
Regulamentul local de urbanism
Explică-şi-detaliază. prevederde planului urbanistic zonal, sub forma unor preseripţii
recomandări, in vederea urmaririi apHcarii. Cuprinde s-pecifiee de urbanism, eare pot sa
completeze sau detaileze regulamentul. general de urbanisrn, referitoare la:
-regimul de aliniere şi inălţime al construcţinor;
-stabilirea accesului ia construcţii.;
-organizarea arhitectura'i-urbanistică a reţelei stradale majore;
—amenajarea .şi modernizarea constructiilor in zonele protejate;
uti izarea terenurilor

-categorii de materiale de constructie utili.zabile;

-organizarea spaţiilor publi.ce;

exploatarea utifitătitor tebnieo-edilitare .,

tipuri de plantaţii;

-caietul de sarcini pentru punerea in funcţiune a obiectivelor.

2.3.1.e. Planui urbanistic de detaliu (PUD)

Planul urbanistie d.e detaliu (PLD) este documentaţia prin care se stabilese con.diţiiie de
amplasarea şi. executare pe un anumit teren a uneia sau mai multor construcţii cu destinaţie
precizată, cu respectarea prevederilor eelorialte documentaţii de urbanism şi amenajare a
teritoriului a condiţiilor partieulare generate de teren, de veeinătăţile acestuia şi de cerinţele
funeţionate.
Administraţia pubiică locală poate sau solicita prin certificatui de urbanism
elaborarea planului urbanistic de d.etaliu în. funcţie de complexitatea obleetivelor de investiţie, de
caracteristicile vecinătăţilor, de gradul de detaliere a planului urbanistic generai sau zonal sau in
Iipsa acestuia.
Are exclusiv earacter reglementare specifică, prin care sunt asigurate conditiiie zle
ampiasare, dimensionare, conformare şi servire edilitară, a unuia sau mai multor obiective,
pe unul sau mai multe amplasarnente, in corelaţie cu funcţiunea predominantă şi vecinătătile
apropiate.
Conţine elementele constitutive ale autorizatiei pentru construi.re:
Dimensionarea
funcţionalitatea şi arhitectura constructiei
integrarea noilor construcţii in specificul locului
rezolvarea circuiaţiei şi echiparea eu utilităţi edii itare
"--cmeşte funcţie de conditiije existente la faţa corciatie cu planurHe
urbanistice generai şi zonal.
Scopurile PUD constau
 erniterea unei metodoiogii unitare şi coerente Fn vederea Jidentificarii şi
terenurilor construibile şi stabilirea conditiilor de construire pe aceste terenuri;
- utiliza-rea raţională a terenurilor conforrn functiunilor urbanistice stabilite prin PUG şi PUZ;
 fundamentarea realizării obiectivelor de utilitate publică;
 corelarea intereselor eenerale cu interesele private in utilizarea terenurilor;
 facilitarea elaborării altor proiecte de investiţii;
 rnodificarea justificată a limitelor intravilanului vederea dezvoltării tocalităţilor.
Obieetivele PUD se referă la:
 asigurarea condiţiilor impiementării programelor de dezvoitare sau reabilitare;
- vaiorificarea econornico-social-utilitară a terenurilor dezafectate;
 reabilitarea zonelor intravilane;
 concretizarea măsurlior de protecţie a m.ediului şi reconstrucţie ecologică; ••
-reglementări legate pentru valorificarea potenţialului-natural .şi
Domeniiie pentru care se elaborează PUD sunt:
-activităţile productive, prestatoare de servicii şi social-culturale;

-locuinţe;
-Instituţii publice;

-Intersecţii;
parcaje;
Construcţii comunale;
 -amenajări exterioare;
spaţil verzi;

-construcţii Cu alte destinaţii.

Reglementările PUD au in vedere:

 asigurarea accesibilitafii şi racordarea ia retelele edilitare;

 - permisivităţil şl constrângeri urbanistice pentru volumeie şi amenajarile construite;
- relaţh funcţionale şi estetiee;
 compatibilitatea funcţiunilor şi conforrnarea mediului construit;
 regimul juridic, economic tehnic al terenului şi eonstrucţiilor;
 soluţionarea detatiată a:
modului de ocu.pare şi utilizare a terenului;
—.Funcţiunea şi aspectul arhitectural al construcţiilor amenajărilor:
-integrarea noilor construeţii mediul existent;
intervenţi Ile pentru eazurile de reabifitare;
organizarea cireulaţiei;
-parcajc, spaţii de recreere distracţie;

-ech parea edi

EIaborarea PUD este soiieitată prin certificatid de urbahism şi are clrept seop detalierea
prevederilor documentaţillor de urbanisrn euprinse PUG PUZ. Studiiie de fundamentare ale
PUD sunt bazate pe:
elemente de eadastruitopogratiee (realizate la scarile 1 :500 sau 1:1000), care se referă. la
parcela de studiu şi vecinatăţi cuprin.d:
elemente de planimetrie şi nivehnent;
rnarearea construeţiilor existente pe parcela cu funcţiunea şi regimul de Inălţime;

-sistematizarea verticală şi eotele de nivel;

denurnirea şi directionarea străzilor limitrofe;

Vecinătăţile eu marcarea constructfilor, funcţiunilor regimului de înălţime;
-servituţi ale unor magiNtrale energie şi alte reţele edilitare.

elemente geotehnice:

-situarea teren.ului in zone ferite de riscuri naturaie alunee

ări de
terenuri„ eroziune);
-date referitoare la stratificatia şi natura terenului de fundare (adâncirnea de
fundare, presiunea -pe ta pâ undaţiei., .apei freatice, soluţh .de fundare
recomandate).

alte elemente:

organizarea. eirculaţiei in afara perimetrului studiat;

stabilirea unor zone de protecţle faţă de mediul construit şi natural;
 -scherne de organizare tehnologică pentru produsele rezultate ffin diferitele
activjtăti productive;

analiza impactului activităţilor asupra

Continut şi mod de prezentare
Acest plan cuprinde reglementările care derivă din conceptia generală de urbanism şi
arhitectură, referitoare Ia amplasarea şi ineadrarea în sit a construcţhlor amenajărilor exterioare
aferente.
 PUD-ul va include date referitoare la dimensionarea, funeţionalitatea şi aspectul
arhitectural. ale constru_cţiilor prevăzute, determinarea mărimii şi limitelor zone -i stu_diate, toate
acestea stând Ia baza obţinerii autorizaţiei de construire.
Conţinutul docurnentaţiei are o structură similară cu cea a PUG.

Piese scrise

Mernoriul cuprinde justificarea detalierii zonei studiate„ incadrarea acestei.a. PUC.; sau
PUZ, iar absenţa acestora in localitate sau in teritoriu. Vor tratate atât situaţia existentă a
clădirilor amenajărilor, cât şi reglementările servituţile stabilite. Referiri vor fi făcute si
asupra condifillor geotehnice ale terenului, căllor de cornunicaţie amenajărilor de teren„ ia
echiparnenteie reţelele necesare de apă, canalizare, energie electrică, terrnică, gaze, telefonie,
televiziune„ protecţia mediului constrult natural, probiemele de peisagistică etc.
Bilanţul utilizării terenului va fi comparativ intre situaţia existentă şi cea propusă.
Piese desenate
Planşele se vor baza pe planurile topowatice la scara 1. :1000 sau 1 :500 şi in funcţic de
fiecare situaţie 1 :200 sau I :1.00. Toate planşele vor cuprinde în medalion. Incadrarea zone
studiate in localitate. Piesele desenate vor fi următoarele :
Situaţia existentă
R.egimul juridie eeonomic şi tehnic al terenului şi construcţiilor va f prezentat pe
planurile topogratice eventual vor figurate desfăşurări ale fronturilor construite
caracteristice, se4.4i.ni din teren, clădiri 13entiu. a detalia prernizele urbarfi.stice.

Reglementări
in cadrul reglementă -rilor vor f delimitate striet suprafeţele clestinate construcţiilor şi
amenajărilor exterioare aferente destinaţia şi capaeitatea. construcfflor, funcţionalitatea
ansamblului, poziţi.a faţă de domeniul regimul tehnic şi juridic rezultat.
Echiparea tehnico-edilitară
Vor scoase in evidentă asigurarca unităţilor, raeordurile ~p branşamentele la reţele
publiee, retelele din incintă, măsurile de protecţie a mediului, de proteeţie sanitară, de prevenire
şi stingere a incendidor

Anexe

Vor prezentate toatc avizele şi acordurile prealabile in concordanţă. cu prevederile

legale, precum şi cele suplimentare solicitate prin certificatul de urbanism, referitoare la
real izarea ob iectivuluL
 Dacă amplasamentele sunt situate 1n zone protcjatc, vor fi precizate preseripţiiie
corespunzătoare din reQulamentul acestora şi modul de respecture a condiţiilor stabilite prin
avizul emis de organismele de specialitate, conform tegii.

Autorizaţia de construire
Autorizatia de construire este un act juridic prin care se asigurâ aplicarea rnăsurilor
prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, execmarea funcţionarca constructiilor.
 Autorizatia de construire este eliberată pe temeiui şi Cu respeetarea documentaţiilor de
urbanism ş► arnenajare teritorială a in care se execută construcţia şi este necesară
pentru lucrări de modificare, reparare sau reconstruire a situate intraiextravilan.
Documentele neeesare obtinerii autorizaţiei de construire sunt:
- certificat de urbanism pentru construcţia in cauză;
 dovada proprietăţii asupra terenului de construcţie şiisau construcţiilor;
- pmiectui de autorizare a executării lucrărilor de constructii (arhitectură; structura de
rezistenţă; instalaţii; avize: geotehnic-stratificaţia terenului de fundare şi recomandări
pentru sistemul de fundare; furnizori de utilităti-alimentare cu apă, energic, gaze, telefon
sj slstemul de canalizare; arnplasarnent);
 avizele şi aeordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
 dovada privind achitarea taxelor legale,
Demolarea, dezafectarea sau dezmembrarea, partiala sau totala, a constructiilor şi
instalatiilor aferente, preeurn şi a oricaror amenalari va avea lac numai pe baza autorizaţiei de
desfiintare edilitară şi social-culturală.
Valabilitatea autorizatiei de construire este de maximum 12 luni de la data emiterii
pentru inceperea executarii lucrarli se extinde pe toata durata de executie a luerarilor prevazute
prin autorizatie.
Proieetul pentru autorizarea lucrarii de construcţii se Intoerneşte pentru:

-autorizarea executarii lucrărilor de construire (PAC);

autorizarea executaril luerărilor de desfiintare (PAD);

-autorizarea executării organizăril lucrărilor (POE).

2.3.1.g. Proiectui PAC cuprind.e:

 piese serise:

-lista şi semnăturile proiectantilor;

-memoriu (date generale; rnemorii pe specialitaţi; date şi indici caracteristice pentru

investitia proiectata; devizul general al lucrarilor; anexe).

 piese desenate:

planuri generale (ineadrarea in teritoriu; plan de situaţie; planul construcţillor

subterane);
-planşe pe specialităţi (arhitectura; structura; instalaţii; dotări şi instalaţii
tehnologice).
2.3.1.h. Projectui PAD cuprindc:
 piese scrise: lista şi semnăturile proieetanţilor; memoriu (date generale; fişe tehniee
elementele de aviz necesare emiterii acordului unic).
 - piese desenate: plan de incadrare in teritoriu; plan de situaţie a imobilelor;
 planul construcţiilor subterane; releveul construcţiilor care urmeazâ să fie desfiinţate.
2.3.1.i. Proiectul POE este necesar în cazurile realizării unei investiţii şi
cuprinde:
 piese scrise:
 lista şi sernaăturile proiectanţilor;
mernoriu (descrierea lucrărilor provizorii; asigurarea şi procurarea de materiale şi
echipamente; asigurarea racordarii provizorii ia reteaua de utilitati din zona
arnplasamentului; precizari pentru acces şi irnprejmiri; protectia muncii).
 p i e s e d e s en a t e :
-plan general (planşa extrasa din planul de situatie, sau planui de situatie cu
amplasarea obiectivelor investitiel).
2.3.1.j. Certificatui de urbanism
CU este actui de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei
publice judeţene sau locale face cunoscute regirnul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi
r:ondiţil!e necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a aitor operaţiuni
imobiliare, potrivit le2ii. Eliberarea certificatului de urbanism este obligatoţrie pentru
adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare cie execuţie a lucrărilor publice şi pentru
legalizarea actelor de Instrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.
În cazu..1 vânzării sau cumpărării de imobile certificatul de urbansrn cuprinde informaţii
privind consecinţele urbanistice aie operaţiunii juriclice, solicitarea certiticatului de urbanism
fiind în acest caz facultativă. Certificatul de urbanism nu conferă dreptui de executare a lucrărilor
de construire, arnenajare sau plantare. Pentru aceeaşi parcelă se pot elibera mai multe certificate
de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţille de amenajare a teritoriului şi de
urbanism, şi ceielalte regiernentări domeniu trebuie fie aceleaşi pentru toţi solicitanţii, Nu
este necesară solicitarea actului de proprietate asupra imobilului, în vederea emiterii certificatului
de urbanism. Certificatul de urbanism se eliberează solicitantului cel mult 30 de zile de la data
inregistrării cererii acestuia.
 OBIECF BAi.A LEGALA7 — CONTINUTUL DOCUMENTATIEI
(Obligatoriu si minirnal conf. eu Baza legala)
• •
PIuSE ‘-'"FtISE PIESE DESVAATE

vltmicipii Legea 350/200 -anexa cerere Mernoriu general de incadrare in teritoriul acirninistrat[v
"!;tatiuni turistiee .Ord.91/1999 - bencficiar, Memoriu de sinteza existenta-disfunctionalitati
Ghid PtJG GP038/1999 telefon, adresa de 1- Aviz Unic Consikul
,
,P[anuri zonificare functionaIa-reg[ementari
inaintare 'Judetean, alte aviZC legale iurbanistiee
proiectaut Regulament local de Planuri de echipare tehnico-edi1;tara
foaie de capăt urbanism 1Planuri cu regim juridic al terenurilor ,s ob:ecti■e de
.
:utifitate pub!ica
Plan eu îlnpartir-ea in UrtR-ur;
j.one proteiate
,

centra1e Ord.9I/1991 beneficiar, .Legea5

Mernorin
-
5 -gentral
0/2001-anexa
(studiu ;P!aucerere,
de ineadrareln ]ocalitate
!Gbid PU ►M009-2000 telefon, adresa de
.
i naintare gituatia exigtrita
proiectant cu reg.imul juridie al terentwilor
tbaie de capat 1 1,12/1 zonificare funclionaia-reglementari urbanistiee, 1vizat (POT si CUT)
.
Regulatnent locai de urbanism IPlan de echipare tehnieo-edilitara
1- [ndicatori urbanistici POT CUT man eu impartirea
Avize MCC, 1Desfaurari-fatade, ilustraro
11)rbartism Priruke, respeetiv J-ţ.idetear•
1- Ake avz.e k)cale

protepte 30/2001-anexa CerCFC, M em ori u geuerai (studiu incadrare in locafitate

centraJe it:}rd.9! /1991 beneftear, istorte) 1Plan cu situatia existenta
iGhid PX.i GM009-2000 telefon, adresa. de -
Endicatori urbamstici POT iPlan cu regirnul jur€die ai tere nurilor
:inaLnuire si CUT zonficare funetională-reglernentad. urbanistice,
proiecumt Aete de proprietate :vizat (POT si CUT)
foale de capăl Cu, avize MCC, Corrnsie 131a.rt de eehipare tehneo-edilitara
Desfăsurăii-1:11tade
;respeetiv Consiliuliude'tear,
Alte avize Iocale

protelate ,Legea 453/2001-Art.7 - cerere, Nifernoriu tehnic (studiu de incadrare zona

:k.-)rd. 91/1991 beneticiar, iston•) ;P[an de situatie
Anexa ia Ordintd nr 'telefun., adresa de prrâpnetate sectiuni, fatade
:1430/2{305 (norme 'inamtale aviz MCC, alte avize
rnetadologicc) proiectant
foaie de capat

Documentele necesare obţinerii avizului Ministerului Dezvoltării

Tipul documentaţiei Conţinutul minimal al docurnentaţiei
Piese scrise Piese desenate
pl Tri.._ pi-litru Cerere de avizare a Pianşe cu
documentaţiei, cu adresă şi
telefon de contact
-municipi Foaie de capăt Îneadrarea 1n teritoriul
administratiov, cu categoria
cle folosintă a terenuritor
i -municipfi, oraşe sau cornune Memoriu general Situ0a. existentă — zonare
care includ staţiuni funelonală, disfuncţionalităţi
 balneareituristice declarate
Regulament local de urbanisrn Reglementări urbanistice
Studiu istorie pentru zonele construite protejate Regiernentări pentru echiparea edilitară
propuse
Avize obţinute in copie Regimul juridic al terenurilor, obiective de utiiitate
publică
Impărtirea 1n UTR- uri a
intravilanului propus, cf.
Regulamentului locai de
urbanism
Pian urbffilistk:. zonal iţ)11-V7N. Cercre
rk LUE_J) de avizare a
pentru PlarişC :
documentaţiei, eu adresă. şi telefon de contact

-Zona centrară a municipiului Foaie de capăt incadrarea PUG

-zone protejate ori asupra Mernoriu general Situatia existentă zonare
cătora s-a instituit un tip de funcţională, dtisfunctionaiităţi
restrieţie
Regulament general Reglernentăli urbanistk.e
urbani sm
Studiu istoric pentru zonele construite protejate Reglementări pentru eehiparea edilitară
Avize obtinute copie Reuimul juridic al terenurilor, obiecfive de utilitate
publică
Irnpărţirea U'TR-uri a
perimetrului regiementat prin
PUZ, cf. Regulamentului local
de urbanisrn

2.3.2. Documentaţiiie de amenajare a teritoriului

Pianul de amenajare a teritoriului naţional;
Planul de amenajare a teritoriului zonal;
- Planul de amenajare a teritoriului judeţean
2.3.2.a. Planul de amenajare a teritoriului naţional
PATN are un caraeter director şi cuprinde o viziune globală a dezvoltării teritoriului
României. Se elaborează pe secţjuni specializate, aprobate de eătre Parlamentul Româniej.
Până prezent au fost aprobate 7 secţiuni:
Secţiunea 1 — eăl de cornunicaţe

-Secţiunea 2 — apă
-Sectiunea 3 zone protejate şi construite
Secţiunea 4 reteaua de localităţi
 Secţiunea 5 arii de risc natural
Sec ţ iunea 6 turismul
Secţlunea 7 dezvoltare rurală

X LEGEa nr.7 i din 12 iulie 1996 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului
naţional
X Linkuri seeţiuni:
http://vvww.mdrap.gov.roidezvoltare-terjtorial a/-2979
X http://w.ww.rndran.Qov.roidezvoltare-teritorial aiurban ism-dezvoltare-locala-si-babitat
X hjţp://wwwiramov.roidezvoltare-teritorialaiamenajarea-teritoriuluiicadrul-Jegislativ
X litt ://wQ-vw.mdra .:ov,ro7dezvoltare-teritori al aiatnenaiarea-teritoriululiarnena'area-
teritoriului-in-context-european

1.3.2.b. Planul de amenajare a teritoriului zonal

PATZ pentru părti (zone) din teritoriul national, putând euprinde total sau aprţial teritorii
administrative ai mai rnultor UAT-uri. PATZ are caracter director cuprinde o viziune globală
asupra dezvoltării tuturor activităţilor sectoriale de pe teritoriul pentru care se leaborează.
Seopul major al PATZ este realizarea cooperării la nivel teritorial pentru o amnejarae a
teritoriului coerentă. PATZ poate• regional, interjudeţean, înterorăşcuesc, intercommunal,
periurban., rnetropolitan şi frontalier.
La fel ea PATN PATZ tratează următoarele probleme
-Protejarea şi utilizarea resurselor naturale (solice şi subsolice) ;
Dezvoltarea socio-economică ;
Populaţia şi resurseie de muncă (structură, dinamică) ;

-Dezvoltarea reţelei de ;

Echiparea a teritoriului ;
Protecţia sau reabilitarea mediu.lui natural şi a celui construit:

-Delimitarea zonelor ân care se preconizează destăsurarea operatiunilor majore

de amenajare a teritoriului.

1.3.2.e. Planui de amenajare a teritoriuluj judetean

PATJ asa cum ri spune şi numele se întocmeşte la nivel de judeţ şi are caracter director,
reprezentând expresia spatială a programului de dezvoltare durabilă socio-economică a
judetului.
PATJ se corelează cu PATN, PATZ, eu prograrne tguvernamentale sectoriale şi alte
programme de dezvoltare. Reactualizarea se face ia 5-10 ani iar prevederile PATJ devin
oblîgatorii pentru celelaltc planuri de amenajare a teritoriului şi de urbanism.
Elaborarea. PAT.1 este o condiţie pentru realizarea PUG-urilor la nivel de Atât
PATZ cât şi PATJ au programme de măsuri pe termen scurt, mediu şi lung cu privire la
eliminarea sau atenuarea disparităţilor şi disfuneţionalităţilor din teritoriul vizat.
Ternede 2ân_cljre

ce măsură. POT şi CUT pot determina o gândire strategică in dezvoltarea unei loealităţi?
2,Pe ce se poate baza un diagnostie teritorial astfel incât deeizille la nivel de adiriniQtraţie
publică să fle cele corecte?

Exerejfiu

Care dbitre următoarele afirrnAţii sunt _qcievărate/false?

Atribuţlile administraţiei publice judeţene asigură preluarea prevederilor cuprinse în planurile

de amenajare a teritoriutui national, regional zonat in eadrul documentaţălor de amenajare a
terit►rluIui şi de urbanisrn pentru teritoriite adrninistrative ale localităţilor din judeţ. A. i F
2. Elaborarea PUD este solicitată prin certificatul de urbanism şi are drept scop re-strângerea
prevederilor docurnentatillor de urbanisrn cuprinse în PUG şi PUZ. A 1F

Răspunsuri exerciţiu unitatea 2

A; 2. F.
 UNITATEA DE STUDIU 3. Cadastrud şi publiuitatea imobiliară

3.1. Cadastrul şi publicitatea imobiliară

3.1.1. Generalităţi
3.1.2. Cadrul legislativ instituţional
3.1.3. .Funcţiile cadastrului
3.1.3.a, Funeţia tchnică. a eadastrului
3.1.3.b. Functia economică a cadastrului
3.1.3.e. Funeţia juridică a cadastrului.
3.1.4. CadAQtrill g-4-111
3.1.5. Cadastrul de specialitate
3.1..5.a. Cadastrulag-ricol. Bonitarea terenurilor agricole
3.1.5.b. Bonitarea cadastrală a construcţiilor
3.1.5.e. Cadastrul forestier
3.1.5.d. Cadastrul apelor
3.1.5.e. Cadastrul imobiliar-edilitar
3.1.5.1~. Cadastrulluerărilor speciale
intreţinerealucrărilor de.cadastru
3.1.5.h. Cadmi legislativ
Publicitatea imobiliară

Obiective:

insuşirea unor elemente de cadastru şi publicitate imobiliară

Dezvoltarea capacităţii de a utiliza cadastrui şi publicitatea

in parcurgerli acestel unitrifi de stu.diu, studensul

inţeleagă rolul cadastrului la nivelui administraţiei Iocale

Identifice prin intermediul funcţiilor cadastrului aspectele legate de irnportanţa
actualizării xn timp real.

Cuvinte chek: eadastru generai, cadastru de specialitate, publicitate1rnobiliară

BHffip_grALie

1..A1popi Cristina, (2009) Elemente de urbanistn, Ediţia a 2-a revizuită. adăugită,. Editura
Universitară, Bucureşti.
2. Bold lon, Crăciun Avram, (1999) Organiza•ea teritortului, Ed. Mirton, Timişoara.
3. Ghiga. Constantin, (1997) Elemente de amenc.lare a teritoriului şr urbanism, ASE,
Bucureşti.
 4.Niculeseu Doina, (1998) - Eiemente de urbanism, Universitatea Politehnică, Timişoara.

5.iancu Adrian, (2012) - Reguiamente ztrbane, U.T. Press, Cluj-Napoca.

6.lonascu Gheorghe S., (2004) - Dezvoltarea spaţială durabilă si urbanism, Editura

Fundaţiei România de Mffine, Bueuresti.

Timp medim alocat pareurgerii de lueru: 90 min

3.1. Cadastrul şi publieitatea irnobiliară

3.1.1. Generalităti

Definiţie: Cadastrul (sistemul cadastral) este un. .registru obţinut 1n urma unei activităţi
informaţionale de depistare, delimitare, măsurare, inventariere şi evid.enţă a totalităţii terenurilor
şi bunurilor imobiliare aflate pe teritoriu, indiferent de destinaţie sau proprietar, scopul eleciarat
tlind acela de garantare a dreptului de proprietate şi a supravegherii funciare şi
apljcâxii echitabile a acesteia. Are un earacter continuu.
in cadrul cadastrului se identifIcă cadastrul general cadastrul de specialitate. Cadastrul
este coord.onat de Agenţia Naţională de Cadastru şi Pubiicitate Irnobiliară (ANCPI), realizarea sa
fiind asigurată de Centrul Naţionai de Geodezie, Cartografie, Fotogramrnetrie şi Teledetecţie
(CNGCFT), Teritoriale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OTCPI) şi Birourile
Teritoriale de Cadastru şi -Publicitate imobiliară (BTPCI).
Rolul cadastrului constă în:
furni7area de date pentru statistică, hărţi, sinteze
identificarea resurselor funciare
participarea la elaborarea studiilor de organizare a teritoriului, protecţie a mediului, a altor
activităţi economice desfăşurate în teritoriu
înscrierea in registrul de publicitate

3.1.2. Cadrul legislativ şi instituţional

Cadrul legislativ al cadastrului este în prezent asigurat de următoarele acte normative:
>Legea Cadastrului si a Publicilutii Imobiliare nr. 7/1996
Legea nr. 1811991 a fondului funciar, actualizata prin Legea 16_9/1997 ;
>Legea pentru reconstituirea dreptului de proprielate asupra terenurilor agricole si
firestiere nr. 1/2000 cu modfficarile ulterioare;
>Legea privind circulatia juridica a terenurilor nr, 54/1998.
Legea 24712005 privind reforma ăn dorneniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri
adiaeenie.
Aceste legi sunt dublate de norme tehnice Instructiuni de lucru şi constituie baza activitătii de
introducere şi intretinere a cadastrului din Romania.
* Legea nr.7196 a eadastrului si publieitatii imobiliare din 12 martie 1.996, se detaşează
net ca imoportanţă, prin caracteristicile sale, deoarece :
 Asigură eadrui le islativ, instituţional organizatoric pentru introdueerea
cadastrului general şi a publieităţii imobillare, ca sistem de realizare a evidenţei
irn❑bifiare complexe
ReWementează toate aspectele acestor de bază stabilind pentru
lor atributiiie, drepturile şi ❑bligaţiiie proprii ;
Generalizează, la niveiul întregii ţări, introdueerea unui cadastru conceptie
modernă, informatizat, cat şi a im❑biliare prin sistemul de carte funeiară ;
Ca ansamblu unitar şi coerent asigură inventarierea, descrierea şi evaluarea tuturor
imobilelor şi legarea lor de un proprietar eeea ee permite stabilirea unor impozite taxe
rezonabile şi garantarea drepturilor reale ;
Obligă in acest scop efectuarea lucrărilor după ❑ metodologie unitară, precizată in
norme oficiale, pentru intocmirea planurilor adocumentaţiei cadastraie general ;
Stabileşte organizarea de specialitate pentru domennie Cu reprezentare in terftorlu
obligaţiile tittflarilor de a executa luerările sub coordonarea cadastrul ►i general.
3.1.3. Functiiic cadastrului
3.1.3.a. Funeţta tehuică a cadastrului

Sc realizează prin determinarea pe baza rnăsurătorilor a poziţi ✓i, configuraţiei

suprafeţei terenurilor (pe categorii de folosinţă) şi proprietari dar şi a construcţiilor. in această
categ❑rie intră totalitatea operaţiunilor geOdeziec, topogratice, fot ❑grarnrnetriee finalizate cu
deter_minarea spaţială a punctelor care definesc suprafaţa imobilelor. corpurflor de proprietate şi a
UAT-uri lor.
Lucrările tehniee de cadastru sunt:
-stabilirea şi marcarea pe teren, prin borne, a hiotarelor UAT-urilor;
rnarcarea limitelor intraviianului prin borne;
identifiearea bunurilor imobile pe baza documentelor de proprietate sau prin posesia sub
nume de propretar daeă nu existai documente;
rnăsurarea parce arului de teren cu specificarea destinaţiel, a categoriei de folosintă, a
pr❑prietarului sau a posesorutui parcelei, Terenurile ..oeupate..de_ c ❑nstructii, eurţi s-au alte
destinaţii vor purta menţiuni privind categoria de folosinţă a terenurilor, zona din care fae parte
acdntl şi bonitarea lor;

-inregistrarea de hotare;

măsurători pentru realizarea şi actualizarea planurilor eadastrale.

3.1.3.b. Funeţia econ ❑mid a cadastrului
Evidenţiază valoarea econornică a bunurilor (terenuri şi conQtriicţii). Valoar ,--a
econornieă are ca scop direct stabilirea corectă a obligatiilor fiscale (impozite, taxe). Bonitarea
cadastrală (aprecierea calitativă dpdv econornic) reprezintă un arksamblu de metod ❑logii. Cea mai
cun ❑scută este b ❑nitarea terenurilor agricole. Cele mai utilizate met ❑de de bonitare sunt eele
ecologică şi cadastrală.
Metoda ecoh ❑gică reprezintă un sistem de indicatori eare exprimă influ.enţa fleeărui
elernent eeologic asupra terenului. Ea are două părţi:
 clasifica-rea terenurilor pe clase de calita-te
venitui net cadastral
3.1.3.c. Funcţia juridică a cadastrului
Se constituie ca o activitate independentă, Eără a ri inel usă iiE activitatea de cadastru, si
care se realizează nurnai pe baza darelor cuprinse in cadastrui general şi după realizarea
cada.strului general pentru tot Aspectul unic juridic precizat in lucrările de cadastru este
stabilirea posesorultfi de fapt nu de drept al la data realizăril cadastrului general.
Cartea funclară reprezintă sistemul de publicitate imobiliară Cărţ.ile funciare sunt
sub jurisdieţia hirourilor de carte funciară ale judecătoriilor teritoriale iar cadastrul general de
oficiile de geodezie cadastru jud.eţene.

3.1.4. Cadastrul general

Cadastrul general
Dermiţie: "sistemul unitar şi obligatoriu de videnţă tehnică, economică.şi juridică, prin
care se realizează identificarea., inregistrarea, descrierea si reprezentarea pe hărţi topogratice
planuri cadastrale a. tuturor terenurilor precum a celorlalte bunuri imobile de pe intreg telitoriul
indiferent de destinaţie de proprietar".
Cuvântul „cadastru" işi are originea in limba greacă: „kata" = de sus in jos; „sticos"
registru de. impunere „capistatrum" = impozit pe cap de tamille. Cele mai vechi
menţluni cadastrale ar cele din A.ntichitate: .Egipt (registre cu inscrieri şi ale
terenurilor periodic repartizate pentru a f cultivate pe valea Niluiu.i), din Persia (sistem de
măsurare a terenurilor agileole pe vremea lui Darius), Imperiul Roman (practicarea
agromensurei). Evul Mediu, cadastrul evoluează, delirnitându-se 1n mod clar laturile tehnică,
economică juridică. Primele cadastre agricole sun tmenţionate !egislativ Germnaia, Elveţia,
principatul Milano şi Irnperitfl Austriac.
Pe teritoriul tării noastre, primele cadastre agricole cărţi funciare au fost introduse in
Bucovina ( I 790)„ TransilvaMa Ban.at (1794), Nifuntenia si Moldova 0831-1832). in Muntenia
şi Moldova, boierii din sfaturile celor două provincii s-au opus datorită faptului eă nu doreau să
fie inipozitaţi In functie de suprafeţele reale, continuând cu sisternul declarativ ia 'intocmirea
registrelor agricole (Ghiga C., 2004),
Din 1933, se poate spune că a urmat cadastrul modern prin realizarea unor registre
cadastraie unitare, cercetări ale calităţii terenurilor. inainte de 1989, accentul era pus pe
activită-ţile de bonitare a terenurilor agricoe'in corelaţie cu cercetările agrochimice şi pedoJogice.
După. 1989, prea multe nu s-au făcut in domeniul cadastrului, doar cadrul Legislativ reg1ementar a
fost iniţiat şi promuigat (Legea 18/1991 şi Legea 7/1996).
Elementele de bază ale cadastrului general sunt:
• imobilul, acesta flind înregistrat in cadastru cu toate elementele economice,
juridice şi tehnice. Imobilul constituie una sau mai multe parcele alăturate, cu sau
fără construcţii şi carc aparţin unui singur proprietar. Elementele de bază sunt:
parcela (suprafaţa de teren cu aceeaşt folosinţă), construcţia şi proprietarul.,
 Proprietarul (din acte);
Teritoriui cadastral-administrativ (cornună, oraş. Municipiu UAT);
Cadastrul general are peste 3100 de teritorii cadastrale (teritoriile oraşelor şi comunelor)
cu zone distincte (Intravilan şi. extravilan). Funcţia tehnică a cadastrului constă în determinarea
prin măsurători a contigur4ei şi suprafeţelor terenurilor şi construcţiilor pe
destinaţii, categorii de folosinţă şi de proprietari.
Obiectui de bază a cadastrului general este cunnterea totală a fondului -funciar, a
construcţiilor, cunoaştere materializată sub forma unor evidente scrise, desenate, cartografiate
fără echivoc şi sistematic. Aceste măsurători se fac prin activităţi geodezice, topografice,
fotogrammetrice şi cartocarafice şi au in -vedere:
stabilirea cu respectarea legii a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a ihnite1or
intravilane:
identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate:
'inregistrarea lit.igiîlor de hotare aflate pe rol in instanţele judecătoreşti;
intocmirea documentaţiei tehnice cadastrale.
Dorneniile de hază care contribuie la realizarea cadastrului general sunt: geodezia (date
referitoare la reţelele de sprijin pentru realizarea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelării
şi rectificărilor de hotare): topografta- fotogrametria, (generarea pianurilor cadastrale noi,
actualizarea conţinutului planurilor cadatsrale vechi pe baza suportului oferit de aerofotograme şi
imagini satelit): cartoQrafia (transpunerea pe hărti a unor indicatori, situaţii, informatii).
Docurnentele tehnice principaie ale cadastrului general sunt:

-registrui cadastral al parcelelor;

-registrui cadastrai al propri.etarilor:

registrul corpurilor de proprietate;
indexul alfabetic ai proprietarilor şi adresele lor de domiciliu;
fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţă;
-pl.anul cadastral.
3.1.5. Cadastrul de speeialitate
Acestea sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a bunurilor imobile sub
aspect tehnic, economic şi juridic cu respectarea normelor tehnice elaborate de către Agenţia
Naţională de Cadastru Publicitate Irnobiliară (ANCPI) şi a datelor de bază din cadastrul
general referitor la: suprafaţă, categoria de folosinţă şi proprietarul dar şi o serie de elemente de
detal iu.
Domeniile de activitate ale cadastrului de specialitate sunt:
a g r i c o l
f o r e s t i e r
u rb a n is m
ape
mobiliar-edilitar

ex t r a c t i v
 transporturi
industrial
t u r i s m
zone protejate naturale şi construite
zone cu risc ridicat de calamităţi naturale
zone supuse poluării şi degradării
alte terenuri cu destinaţie specială
Cadastrele de specialitate au obligaţia de a pune la dispoziţia ONcGC in mod gratuit
datele necesare la alcătuirea şi reactualizarea cadastrului general.

3.1.5.a. Cadastrui agricoL Etonitarea terenurilor agricole

in acest cadastru sunt menţionate cantitatea şi calitatea terenurilor agricoie (determinate
prin bonitare), Ca pondere di-n suprafata ţării, cadastrul agricol vizează 62 %.
Activitatea de bonitare cuprinde:
bonitarea terenului (stabilirea valorilor de referinţă in raport cu destinaţia şi eehiparea
terenului Ia un rnornent dat);
bonitarea rtaturală (evaluarea capacităţii naturale de producţie);
bonitarea potenţială (aportul luerărilor de bidroarnelioraţii);
bonitarea folosinţelor cu vegetaţie perenă (vii, livezi, păduri, pajisti);
bonitarea, elementelor de infrastructură (drumuri, depozite, pieţe);
bonitarea eadastrală (evaluarea integrată a tuturor componentelor dintr-un spaţiu dat pentru
un moment dat).
Bonitarea terenurilor agricole este o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a
condiţiilor de viaţă ale plantelor şi de deterrninare a gradului de favorabititate a a.cestor condiţii
pentru flecare folosinţă cultură 1.'n parte. Pentru aceasta se folosesc sistemui indicilor tebnic
notele de bonitare, care se dau în funcţie de valoarea relativă a unui teren, mod.urile de folosinţă.
culturile aplicate 51 potenţiale, nivelui producţiei, tehno(ogiiie utilizate şi investiţiile efectuate. Pe
baza note1or de bonitare se poate determina clasa de favorabilitate a terenuritor.
Bonitarea naturală se face pentru tinităţile de teritoriu ecologie om. ogene (TEO), în aceste
unităţi factorii naturali manifestându-se uniform. Harta cu TEO se face prin suprapunerea
hărţilor pedologice cu harta cu unităţile cartografiee delimitate pe baza indicatorilor de relie,
climă, bidrologie şi antropici. La scara 1:50000, terenurile agricole din România sunt cuprinse în
122000 unităţi TEO.
Nota de bonitare a terenurilor agricole se calculează pe baza a 1.7 indicatori cu ajutorul a
17 indicatori:
temperatura medie

precipitaţiiie medii

gleizarea
pseudogleizarea

p a n t a
 alunecări de teren
salinizare,
aicalizare
textura in Ap
i r a P n 3 t o t a l
Reacţia in Ap

Volumul edafie

Adâncimea apei freatice

Inundabilitatea
Porozitatea totală
Rezerva de humus

Excesui de umiditate

Coeficienţii de bonitare sunt cuprinşi intre 0 şi I ( de la nefavorabil spre optim) 1n funcţie

de folosinte şi culturi agricole:
păşuni (PS)
fâneţe (FN)
rnăr (MR)
p ă r ( P R )
prun (PN)
eireş-vişin (CV)
c a i s ( C S )
piersic (PC)
(VV)
vie-struguri dc .masă (VM)
g•âu (GR)
o r z ( O R )
porumb (PO)
floarea soarelui (FS)
cartof de toamnă. (CT)
sfeclă de zahăr (SF)
soia (SO)
mazăre-fasole (MF)
 ( I U )
in fujor (IF)
cânepă (CN)
lucernă (LU)
 ( T R )
legurne (LG)
arabil (AR)
Bonitarea terenurilor furicţie relief
Caractefizarea Punctaj
reliefului Arabil Păsurii -
Fâneţe Vii Livezi
Teren plan 15 15 15 5 10
drenat
3' - 5° 10 1.5 I 15 10 15
5' - 10° 0 10 !0 15 15

10° - 15° -10 5 5 15 10

15° - 25° -15 ..! '"10 -5 0

>25° -20 -10 1 -15 -10 -10

t

Sonitarea terenuri or funeţie de condiţille hidrologiee

Nivelul Punctaj
pânzei Arabil Păşuni Fâneţe Vii Livezi
freatice, (m
>10 0 0 -5 5 ,--,
,,
6-10 5 0 0 10 10
4-6 10 5 5 15 15
4-2,5 10 10 10 10 5
2,5-1,5 10 15 15 -10 E
1,5-1 5 10 15 -15 -10
-15
1-0 7 -5 0 10 -15 -15
0,7-0,3 -10 - 10 -15 -15
<0,3 -15 I. -l5 -15 -15

Corectarea notei de bonitare in funeţie de distanţe şi starea druniurilor

Starea Punctaj
drurnurilor/Distanţa, Asfalt Piatră Pământ Desfundat
(km) Vii. Livezi
0-'"),5 -1 -2 -3
2,6-5 p -1 -9 -3 -4
5,1-7 -1 -T -2 . -5
7,1-10 1 - -. -6
10,1-15 -2 -3 -4 - -7
15,1-20 -3 - -5 -7 -9
>20 -4 - - -10
 Sistemul de punctaj Ia soluri a fost conceput de ICPA prin luarea in calcul a următoarelor
elemente : profunzimea solului (±7 puncte), textura solului (0-7 punrte), ...............în. humus (0-
7 puncte), grosimea stratului de hurnus (0-7 puncte), valoarea (±7 punete), conţinutul in
săruri nocive puncte).
Sistemul de punctaj la climă este determinat de vaiorile ternperaturii medii anuale şi de
volurnul precipitatillor a.nuale.
Nota de bonitare naturaiă (NB) pe folosinţe şi cuţturi se obtine (fin relaţia:

NB= (x I x2 x17) x 100

Unde xl, x2 .............x17 sunt i_ndicatorfi tehnici de bonitare.

Cele 100 de puncte de bonitare se impart in 10 clase de bonitare naturală in cazul hărţfior
de detaliu şi 5 clase de borfitare naturală in eazul de sinteză.
Clasa de bonitare Nota de bonitare Clasa de calitate
I 91-100 1
II 81-90 1
III 71-80 II
 IV 61-70 11
V
}-- 51-60 III
VI 41-50 III

VII 31-40 IV
VIII 21-30 IV
IX 11-20
0-10

Clasele de favorabilitate se obţin in funcţie de notele de bonitare ale fiecărei plante. n

România, 100 de puncte de bonitare revin unui teritoriu cu urrnătoarele caracteristici:
precipitaţii de 600-700 mm (rnedie anuală);

I I C, tremperatură mcdie anuală;

Cernozion fteatic-umed eu textură mijlocie;

400 t%ha rezervă de humus

Teren plan;
Apă freatică la 1,5-2 m adâncime;
Absenta proceselor de saiinizare sau alcalizare.
Nota de bonitare (NB) 1 Clasa de favorabilitate (CF)
81-100 I
61-80 II
41-60 III
21-40 IV
0-20 V

Corectarea indicilor de bonitare se face prin potenţare (;

\ ĂLervei4ia kauului aucrări de
ameliorare imbunătăţiri funciare desecări, drenaje, irigaţii, combaterea şi prevenirea
eroziunii, a salinităţii şi alcalinităţii, terasare); Iucrări agropedoarneliorative (amendare cu gips şi
ealear, afânare adâncă şi searificare, fertilizare arnellorativă, combaterea poluării). Cea mai
utiiizată metodă iC imbunătăţirea bonitării estc irnbunătăţirea fertilităţii.
Clasele de fertilitate ale terenurilor sunt: foarte bună, bună, mijlocie, slabă şi foarte slabă.
Solurile din clasa I de fertilitate (foarte bună) sunt pretabile ia orice cultură şi catet:, ,orle de
folosinţă etţ nota de bonitare între 81 şi 100 de punete.
Solurile din clasa a II-a (fertilitate bună) sunt de asemenea utilizabile la orice cultură sau
eategorie de folosinţă dar sunt mai superficiale, nota de bonitare fiind cuprinsă intre 61. şi 80 de
puncte.
Solurile din clasa a (fertilitate medie) includ şi terenurile cu restricţie mare de pantă
(10-20 %) şi terenurile inundate eu o peridiocitate de 4-6 ani. Au un grad mai scăzut de
pretabilitate pentru arabil, flind pe un relief colinar şi cu note de bonitare de 41-60 de puncte.
Solurile din elasa a 1V-a (fertilitate slabă) au o pantă de 20-30 % sunt greu
mecanizabile şi afectate de eroziune, fiind mai pretabile pentru pornieultură, viţă de vie păşuni
au note de bonitare de 21-40 de puncte.
Solurile din clasa a V-a (fertilitate foarte slabă) includ terenurile afectate de eroziune şi
aluneeări, excesiv de superficiale, eu reacţie aeidă sau bazică necorespunzătoare pentru arabil,
pomicultură şi viţă de vie iar notele de bonitare sunt de 0-20 de puncte.
Calculul venitului net eadastral (VN) se face prin diferenţa dintre valoarea productiei
globale agricole (VPG) şi valoarea totală a cheltuielior de producţie (VCP) raportate 1.a unitatea
de suprafaţă.
VA = VPG-VCP
Pentru a calcula venitul net pe o parcelă sau pe un copr de proprietate se ia în calcul
venitul pentru un punct mediu care defineşte nota medie de bonitare (VN,) prin impărţirea valorii
producţiei globale realizate pe suprafaţă (VPG,) la numărul total de puncte al coprului de
proprietate

V.Nc = VPGe N.Pc

 Venitui net cadastrai pentru un punct mediu de aferent nurnai unei anumite categorii de
folosintă (VNf) se calculează :

VNF= VPGF/ NPF

Pentru a afta care este venitul net cadastrai pe un hectar se va valoarea obşinută
pentru un purict cu numărul de puncte aferent unui hectar.
in România, calcularea impozitului pe venitul agricol nu se face funcţie de veni.tui net
cadastral deoarece teritoriul R.omâMei nu este in totalitate cartat pedologic lar cadastrui iarăşi nu
acoperă tot teritoriul. Prin urrnare se apiică impozitul pe cinci zone agrogeografice de fertilitate a
terenurilor.
Bonitarea eadastrală a constructidor
la 1n calcul o serie de date şi informatii referitoare la :
Structura de rezistentă a constructiei
Materialul de bază a constructiei
Destinatia
Rezistenţa la foc

-Gradui de seismicitate

Amplasarea in teren etc.

Majoritatea informaţiilor pentru bonjtarea constructiilor se gă,sesc in Cadastrui
Ministenil de finanţe stabileşte impozitele funcţie de aceste elemente.

3.1.5.e. Cadastrul forestier

Acest cadastru se realizează pe ocoale constă 1n inventarierea evidenţa
fondului forestier, bazate pe masurătorile grafice efectuate pe planurile topografice şi a ceior
topografice. Acestea se actualizează pe rnăsura intervenţiilor efectuate prbi amenajărite silvice.
Cadastrul forestier cuprinde-,'
planurile topografice (1:5000 sau 1: 10000 fiind codificate, de ex. UP1V8d) a unitaţilor
silvice de producţie (UPW), parcelelor (8) şi a unităţilor amenajistice (d);
11 repartizarea pe bazine topografice şi trupuri;

parcelarea pe specii;

11 parcelarea pe proprietate;
bonitarea pedologică;

k" nurn.ele proprietarului;

registrele de evidenţă cuprinzând: limitele proprietăţii, dimensiunile, forma şp expoziţia
parcelelor şj a trupurilor, tipui de pădure cu precizarea speciei, vârstei, funcţiei şi a
zonelor degradate, tipul degradării, mişcarea suprafeţelor din fondul forestier, situaţia
suprafeţelorpe zrupe funcţionale şi categorii de folosMţă.
 3.1.5.d. Cadastrul apelor
Acesta realizează inventarierea şi evidenţa sistematică cantitativă. ealitativă a apelor de
suprafaţă (statice sau dinamice), a apelor maritime interioare şi teritoriale şi alte mentluni
(caracteristici naturale ale apelor, luerări hidrotehnice existente, folosinţele apelor, luerări de
protecţie a calită-ţii şi cantităţii apelor).
Astfel, sunt idenftifreate:

suprafaţa luciflor de apă;

albia minoră;

albia majoră;
ostroave;
braţe rnoarte;

z•ne cu prundiş;

L. suprafeţe ocupate cu lucrări de consolidare, (construcţie bidrotehnică in forrnă de

dig, aşezată. transversal in albia unui curs de apă„ cu u.n capăt Încastrat mal, epiul
servind la regularizarea cursului de apă şi apărarea malurilor) şi lucrări de apărare.
Lucrările cadastrate sunt evidenţiate pe bazine hidrografice şi nominalizate pe direcţia
amonte-aval pe hărti la scara 1.25000.
Există un Atlas cadastral al a-pelor din România cu 2 volume

Cadastrui
Se realizează la de localitate unităţi administrative de bază. (municipli, oraşe,
cornun.e„ sate), având ca scop pri:ncipal inventarierea tehnicolmobinară, economică. juridică a
spaţillor construite şi ufflităţilor necesare (alimentare cu apă, gaze naturale şi energie;
telefonice:, reţea de comUllicaţie: staţii de pompare; alte instalaţii publice), f"find reprezentate pe
planur1 la scările 1 :500 sau 1 :1000.
Fundamentui pentru aeest cadastru este cada.strui general cărţile funclare„ având 3
elemente de bază: planu.1 cadastral, registrele cadastrale şi fişa bunului
Fişa bunului imob11 este de bază, având rnenţionate:•

destimia iniţială in cazul când este diferitâ de folosinţa actuală

folosinţa actuală predominantă
regimul de lnălţime (pentru o clăclire cu 7 nivele se notează A6)

numărul de subsoluri

structura de rezistenţă, stabilită. prin 1ndici de cartare:

A (ciădjri de zidărie structură de rezistenţâ din beton armat sau metalică.
şi pianşee din beton armat)
 B din zidărie protantă, fără structură de rezistenţă şi planşee clin beton
annat sau lemn)
C (clădiri din lemn cu fundaţie din beton sau piatră)

-D (clădiri din paianţă, părnânt sau chirpici)

-m (magazie cu findaţie din beton)
 gj (garaj din zid.ărie cu funciaţie din beton)
-gr (grajd din zidărie)
w Oatrine din zidărie)
Fundatia se consemnează astfel:

-B (beton)

—P (pi1oti)
—R (radier)
—L ( i e m n )
F Pereţii se indică astfel:
-CP (cadre beton arrnat)

- (diaftagrn
ă)
L (lernn)
P (paianţă şi chirpici)

-PNI (panouri rnari)

-ZP (zidărie portantă)

-A (altele)

 Acoperişui
AZ (azbociment)
-.B (biturninos)
OL (olane)

-S (şiţă)
SD (şindrilă)
T (ţiglă)

-TB (tablă)
A (altele)

 incalzirea funcUe. de C0111 bustibil sau sursa utilizată

 dotări edilitare: apă, canalizare, energie eleetrică„ gaze, telefon
L starea construcţiei:
foarte bună (elădiri de maximum `"?.0 de ani din materiale durabile, cornpietb
echipate, fără a necesita reparaţii)
bună (clădiri de maximum 20-50 de ani, din materiate durabile, complet echipate
şi care necesită nriaximurn I 0 % luerări de imbunătăţire)
-medie (pentru elădiri de maximum 50 de ani, din rnateriale durabile, incomplet
echipate şi ceielalte clădiri cu vechime mai mare de 20 de ani)
-degrad.ată (clădiri din materiale durabile sau eare nu necesită mai mult de 30-50 %
reparatii)
insalubră (clădiri eare nu mai corespund folosinţe şi cu perieol exploatare)

-ruină (clădiri care impun demolarea)

 anul constrrucţiei (aici se ia considerare anul au fost realizate fundatia, pereţn

acoperişui)
 tipul de proprieta.te
tip de capacitate funcţie de categoria eare se ineadrează elkfirea
nurn`r de persoane
zona selsmică, 'Incadrarea făcandu-se pe 6 zone (de la A la F) conformitate ell

normativul P 100-92 (proiectarea antiseismică a construcţiilor)

Cadastrui lucrărilor speciale

A1ci sunt incluse luerările miniere, petroliere, căile ferate, căile rutiere, amenajările
portuare, zonele industriale, zonele protejate şi terenurile cu destinaţie specială (iinii de apărare,
baze militare) cuprincle: construeţii, instalaţii, luerări de artă, apărare şi proteeţie etc.

3.1.5.g. intretinerea lucrăilior de cadastru

Cuprinde totalitatea operaţiunilor de corelare a documentelor cadastrale cu realitatea.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele 1a partea a I-a a eărţli funciare se ţin la zi, in
conforrnitate cu docurnentaţiile eadastrale intoemite pentru inscrierea acte1or şi faptelor juridice,
In baza cererilor omunicărilor fficute potrivit legii.
Actualizarea eadastrelor de specialitate se face după specifteul fiecăruia: cadastrul
agricol, lorestier şi studjile pedologiee sc reactualizează la 10 ani; lucrările de cadastru vitieol se
reactualizează la 2 ani pentru soiudle de viţă de vie de vin nobil; studide agrochirniee se
reactualizează la 4 ani

3.1.5.h. 1)ublicitatea imobiliar

Se fundaţnentează pe sisternul de evidenţă a. general are ca obiect inscrierea
cartea funciară a actelor şi faptelor juridice rereritoare la imobilele din acelaşi teritoriu
adrninistrativ, flind efectuată d.e OTCPI pentru imobile situate in raza de activitate a acestora.
Cărţile funciare Intocrnte şi nurnerotate pe terftoriul administrativ al fiecărel' localităţi
formează registrul cad.astral de publietate Imobifiară al acestui teritoriu, eare s eţine de BTCPI,
in a cărui rază de aetivitate se 2. - ăseste respectiv.
Registrui cadastral este intregit registru de intrare, planu.1 cadastral, registrul
eadastral al imobilelor (numărul cadastral al irnobilelor şi numărui de ordine al cărţilor funciare
eare sunt inserise; indexul alfabetic al proprîetarflor; mapă pentru păstrarea cererilor de
inscriere si a inscrisurilor eonstatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
Cartea funciară este alcătuită din titlu şi trei părţi:
titiu (indică numele eărţii funciare numele care este situat imobilul)
partea a 1-a (descrierea imobilelor): num
ărul de ordine şi numărul cadastral al imobilului;
suprafaţa imobilului; destinaţia; categoriile de folosinţă şi construeţille existente; planul
cu veeinătăţile, suprafaţa terenului, elasa de calitate„ venitul net, deserierea
irnobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, separat pentru flecare imobil,
toate consfituind anexă la partea a 1-a Intoemită. conformitate cu regulamerytul aprobat
prin ordinul directorului ANCPI
 partea a II-a (inserierile privind. dreptui de proprietate): numele proprietarului; actul sau faptul
juridie care constituie tiLăul dreptului nde proprietate, precum şi menţionarea inscrisului
pe care se interneiază acest drept: strămutările proprietăţii; servituţile constituite ÎP.
folosul faptele juridiee; drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum şi aeţiunile referitoare la proprietate; orice modificări, indreptări sau
insemnări titlu, partea a 1-a sau a 11-a a eărţii funciare, referitoare la Inserierlle făcute.
Partea a III-a (Inscrieri pentru clezmembrămintele dreptului de proprietate şi sareini);
dreptul de superficie, uzufruet, uz, folosinţă, liabitaţie„ servituţile in sareina fondului
aservit, ipoteca privilegfile imobiliare, precum şi locaţiunea cesiunea de venituri pe
timp mai mare de 3 ani; faptele juridiee„ drepturile personale sau alte raporturi jurieliee,
precurn şi acţiunile orivitoare la drepturile reale înserise in această parte; sechestrui,
urmărirea imobilului sau. insemnări rferitoare la inserierile făcute in această parte.
Dreptui de proprietate şi eelelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor i`nscrie eartea
funciară pe baza actului prin eare s-a constituit ori s-au transrffls mocl inscrierile sunt
de trei
intabularea (inscrierea definitivă a drepturilor reale)
Linscrierea provizorie a dreptufilor reale sub rezerva justificării ulterioare
notarea cinscrierea drepturilor personale,..a actelor şi faptelor juridice referitoare lastarea şi
capacitatea persoanelor, actiunilor şi căilor de atac ir justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare, in legătură cu irnobilele din cartea funciară).
inserierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data ffiregistrării cererii,
ordinea Inregistrăii eererii determinan.d rangui Cerer✓a de inscriere in cartea funciară
se depune BTCPI, irnpreună cu 'inscrisul sau cope legalizată a acestuia., prin eare se
constatâ actui sau faptul juridic a eărui înseriere este eerută.
.Dacă. registratorul admite cererea, el dispune bitabularea sau inserlerea proiAzorle prin
incheiere, daeă in.scrisul indepţineşte urrnătoarele condilfi:
fk este incheiat cu respectarea foremelor prescrise de lege
numele părţilor
individualizează printr-un identificator uriic
It este scris in limba română sau are traducere legalizată
E.
este in.soţit de copia extrasului de earte funciară pentru autentificare sau de eertificatul de
sarcini pe baza căruia s•a intoernit actul,
ineheierea cuprinde:
ţ. determinarea dreptului sau faptului

indlearea numărului cadastral al irnobilului şi al eăttli funeiare, precum a p cărţii in

care urmează să se facă inscrierea

indicarea poziţiilor radiate numele Gelui care in favoareaţimpotriva căruia s-au făcut
inserisurile, indiferent de natura acestora.
UNITATEA DE STUDIU 4, Ocuparea terenurilor şi amplasarea construcţiiior (modul de
ocupare a terenurilor, siguranţa construcţiilor, amplasarea construcţiiior)

4.1. Ocuparea terenurilor şi amplasarea construcţiilor

Modul de ocupare a terenurilor
4.1.1.a. Extravilanul
4.1.1.b. Intravilanul
4.1.1.c. Suprafeţele impădurite
4.1.1.d. Resursele subsolice
4.1.1.e. Resursele hidrografice
4.1.1.f. Zone eu valoare peisagistieă zone naturale protejate
4.1.1.g. Zone construîte protejate
Siguranţa construcţiitor şi apărarea interesului publie
4.1.2.a. Expunerea la riseuh naturale
4 1.2.b. Expunerea la riscuri tehnologiee
4.1.2.e. Construcţii ale eăror funcţiuni sunt generatoare de riscuri
tehnologice
4.1..2.d. Asigurarea eehipărfi edilitare
4.1.3. Amplasarea construcţlilor
4.1..3.a. Orientarea faţă de punetele eardinale
4,13.b. Amplasarea faţă de eăile de comunicaţie
4.1.3,e, Amplasarea interiorui parcelei
4.1.4. Echiparea tehnico-edilitară
4.1.4.a. Raeordarea construcţiilor la reţelele publice edilitare
Rcalizarea reţelelor edilitare
4.1.4.e. Proprietatea publică asupra reţelelor edilitare
ForTna şi dimensiunile ţerenului şi ale construcţiilor
4.1.5.a, Parcelarea
inălţimea construcţiilor
4.1.5.e. Aspectul exterior al construcţiilor
4.1.6. Amplasarea de parcaje, verzi
şi Imprejmuiri
4.1.6.a. Pareaje
4.1.6.b. Spaţii verzi si plantate
4.1.6.e. irnprej-muiri

Obiective:
• insuşirea unor elemente referitoare la. ocuoarea terenurilor şi amplasarea construcţiilor
 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza şi relaţiona in mod eorect cu noţiunile specifice legate de
ocuparea terenurilor, siguranţa constructiilor, amplasarea acestora si echiparea
tehnico-edilitară.

arma pareurgerii aceslei unkăll de siudiu, studenad va fi •apabil să:

*inţeleagă rolul modului de ocupare a terenurilor in urbanism
Identifice particularităţile legate de amplasarea construcţiilor normele stricte care
trebuie aplicate
Identifice să inţeleapă necesitatea amplăsării de parcaje, verzi şi a dezevoltării
echipării tehnico-edilitare la nivel teritorial.

Cuvinte eheie: intravilan, extravilan, echipare tehnico-edilitară, parcelă cadastrală

Bibliozr4fie

Cristina, (2009) Elemente de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită ndăuoit;4. Editura

Liniversitară, Bucureşti.
2. Bold Ion, Crăciun A,vram, (1999) Organizarea Ed. Mirton, Timişoara.
Ghiga Constantin ., (1997) Elemente de amenajare a teritoriului urbanism„LkSE,
lAucureşti..

4.Niculescu Doina, (1998) Elemente de urbanism, Universtatea Poirtehnică, Timişoara.

5.lancu Adrian, (2012) - Regulamente urbane, U.T. Press. Cluj-Napoca.

6.Ionaşcu Gheor2he S., (2004) w Dezvoltarea spaţială urbanisrn, Editura
Fundaţiel România de M.âine, Bucureşti.

Timp mediu aloeat pareurgerii unităţii de lueru: 90 min

4.1. Ocuparea terenurilor şi amplasarea coustructiilor

Regulamentul generai de urbanism (RGU) are un rol vital elaborarea planului de

amenajare a teritoriului,a pianurilor urbanistice, a regulamentelor locale de urbanism având
atribuţii leQate clareln stabilirea rew.dilor de ocuoare a terenurilor, amplasarea construcţiilor şi
amenajărilor care ţin de cosntrucţii.

4.1.1. Modul de ocupare a tereuurilor

Comandamentele de baz"a care ar trebui să determine modul de ocupare a terenurilor
vizează păstrarea mediului intact protejarea patrimoniului riatrurai construit.
 Terenurile care intră sub incidenta RGLI sunt:

extravilan

-intravilan

suprafete impădurite

- resurse ale subsolului

-resurse de apă

zone cu valoare peisagistică zone naturale protejate

-zone construite protejate

4.1.1.a. Extravilanul

Este considerat teritoriul situat în afara intravilanului dar care se aftă. in limita UAT-ului
de referintă. Acesta are conditionări interdicţii privin.d construibilitatea conform legii:

-este interzis să se construiască pe terenuri de clasa I şi a li-a de catitate

este interzis se construiască pe terenurt amenajate cu iucrări de Irnbunătătiri fuinciare

este interzis să, se construiască pe terenuri plantate cu vită de vie şi pomi fructiferi.

este acceptat sâ fie edificate constructii care servesc activitătile agricole, cele de utilitate
publică dar aprobate pe bază de documentatii specifice.

Alte conditionări in extravilan vizează:

gruparea retelefor tehnico-edilitare în imediata apropriere a căilor de cornunicaţie

constructii care nu pot fl incluse în intravilan datorită naturii şi destinatiei lor

(obligatoriu acordul de mediu)

eonstrucţii civile situate la sub 2400 m faţă. de obieetive speciale ale Ministerului
Apărării, Ministerului Administraţiei Internelor şi SRI

4.1..1.b. Intravilanui

Este suprafaţa de teren compactă sau in trupuri a unei localitătt, ocupată. sau destinată
constructiiior şi amenajărlior tegal aprobate.

Autorizarea executării construcţiilor pe terenurile agricole din intravilan este permisă în

mod normal pentru toate tipurile de construcţii şi arnenajări specifice dar cu
respectarea legii (sunt terenuri care pot avea servituţi, de ex.). Autorizarea de către autorkăţile
locale se faee pentru următoarele obieetive:

cornpletarea 7orieir4r centraie cu prioritate pentru publice serviciile de

interes general

valorifIcarea terenurilor din zonele aeoperite eu reţele tebncio-edilitare

amplasarea construeliiior, amenajărilor şi luerăritor tehnico-edilitare aferente in

ansarnbluri compacte,

Pe terenuriie din intravilan rezervate pentru construirea unor obiective de utilitate publică
este Ilterzisă autorizarea de construcţii cu caracter definitiv pentru alte obiective (zone montane,
de litoral, rezerv-aţii aie biosferei, rezervaţii de arhitectura, vecinătatea obieeti -v-clor speciale ale
MAI, SRI, zona de frontieră etc.)

4.1.1.e. Suprafeţeie impădurite

Conform Codului silvic, pădurile sunt toate terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră şă
eu o suprafată mai rnare de 0,25 ha. Legea interzice reducerea suprafeţetor impăcturte şi
executarea (prin autorizare).a-construeţiii.or şi amenajărilor de terenuri eu.alta desti.naţie dceât
cea forestieră.

Excepţie fac:

construcţii necesare intreţinerii pădurilor, expioatărilor siiviee şi culturilor forestiere

(cantoane silvice, drumuri căi ferate foresti.ere, făzănării, păstrăvării etc.)

- eabanele şi amenajări turistice cu amplasare doar H:zera pădurilor doar cu avizuJ

ministerelor de resort

4.1.I.d. Resursele subsoliee

in zonele cu resurse •ubsolice identificatc, autorizaţia de construcţie se va elibera doar cu

avizut expres al Agenţiei Naţionale pentru Resurse M.inerale.

Orice alte construeţii eare nu servesc exploatărji şi preluerării resurselor subsolice este
interzisă. Consăiiile judeţene sau locale dau autorizaţii de construcţii vederea valorifwaii
subsoluluă cu avizul organelor de stat specializate. Dacă aceste resurse sunt intravilanui
se va ciabora un studiu de impact.

4.1.1,e, Resursele hidrografice

in rninore ale cursurilor de apă şi 1n euvetele lacustre este intersiză orice

construcţie eu exceptia:
 - lucrărilor de poduri
lucrări necesare căilor ferate şi drumurilor de traversare a albillor cursurilor de apă

-lucrărilor de gospodărire a apelor.

Pentru a obţine autorizaţia de a efectua aceste construcţii este necesar:

aviz primar şi autorităţi de uospodărire a apelor

- asigurarea măsurilor de apărare a cona -strucţiilor respective Impotriva inundaţiior

- păstrarea reţelei hidrografice nepoluate

-rcspecatarea zonei de protectie a maluri ior, a platformelor meteo hidro

Zone cu valoare peisagistică şi zone naturale protejate

Zonele protejate de interes naţional şi intemaţional (parcuri naţionale. rezervaţii naturale,

rezervaţii ale biosferei, monumente ale naturii) au un regim special si orice construcţie se
autorizează cu avizul Ministerului Dezvoltăriii N4inisterului Mediului.

in cazul zonelor protejate de interes local, construcţiile se autorizează cu prescripţii

funcţie de măsuri şi norme de protecţie locale), Orice lucrare de construcţie care depreciază
valoarea peisajului şi echilibrul zonelor geografice cu regim speciai de protecţie (zone urnede„
zone de coastă, zone montane, zone forestiere, rezervaţii şi parcuri naturale etc.) este interzisă.

4.1.1.g. 7,one construite protejate

Pentru obţinerea autorizaţiei de execuţie a construcţirlor în zonele cu valori de patrimoniu
naţional trebuie obţinut obligatoriu avizul Ministerului Culturii şi Ministerului Transporturilor.
În cazul valorilor patrimoniale de interes local este necesar avizul serviciilor publice
clescentralizate din :judeţ-ul respectiv şi care sunt subordonate rninisterelor sus rnenţionate.

4.1.2. Siguranţa construcţiilor şi apărarea interesului public

Regulile privitoare la siguranţa construcţiilor şi apărarea interesuiui public se referă la:

expunerea la riscuri naturale

expunerea la riscuri tehnologice

construcţii cu funcţiuni generatoare de riscuri tehnologice

asigurarea echipării edilitare

-asigurarea co -mpatibilităţii funcţiunilor
 proeentul de ocupare a terenului

4.I.2.a. Expunerea ia riseuri naturale

Paleta care inelude riscurile naturale este una vastă: alunecări de teren, scurgeri
de torente, eroziuni, avalanse de zăpadă, disiocări de stânci, zone inuncla-biţe, nisipuri micşătoare
etc.

Constructiiie şi amenajările care au ca obieetiv limitarea sau stoparea riseurilor naturale

vizeaza: lucrări hidrotehnice care frâneze, atenueze viiturile, staţii hidrometeorologice,
seismice sisteme de avertizare si prevenire a fenornenelor naturale periculoase„ sisteme de
desecări etc.
Constructifle sunt permise doar 1n condiţiile elirninării factorilor naturali d.e rise prin
lucrări specifice aprobate de autorităţile competente (Mediu). Aite fipuri: de construcţii sunt
interzise in mod expres pe terenurfle cu riscuri.

4.I.2.b. Expunerea riseuri teh.nologiee

Categoriiie de riscuritehnologice sunt Ji ele diverse:

-riscuri determinate de activităţile industfiale si agroz000tehnice cu posibil impact asupra

poluării apei, aerului

riscuri determinate de reţeiele şi. tehnico-edilitare şi eăile de comunicatie eu

-
h npact asupra poluării fonice atmosferice şi chiar subsolice

-riscuri determinate de de constructii, arnenajări, baraje„ viaducte, cutremure,

inundaţii sau fenornene rneteorologice neobişntrite şi peri•uloase.

Eliberarea de autorizaţii de constgrucţie zonele expuse la riseuri tehnologice, in zonele

de servitute si de protecţie a. ffiverselor reţele şi instalatil tehnico-ediiitare este biterzisă. Pot
primi autorizaţie doar construcţiiie care au ca obiectiv prevenirea riscurilor tehnologice sau
eliminarea efectelor nocive ale acestora.

4.1.2.e. Construeţii ale eăror funeţhmi sunt generatoare de riseuri

tehnologiee

Pentru autorizarea efectuării construcţiilor generatoare de riscuri tehnologice este

❑bligatoriu realizarea unui studiu de impact. Trebuie să se ţină. cont de prevederile acorduluj de
mediu.

4.I.2.d. Asigurarea echipării edilitare

in categoria echipării edilitare intră: construcţii, instalaţii, amenajări care contribule la
funcţionarea perrnanenta a acestora teritoriu dar cu respectarea conditfilor de mediu. Una din
condiţir este ea să se asigure sursele de finanţare necesare atat in cazul investiţiilor de stat eât şi
eazul celor private. Oriee construcţie sau amenajări sc pot racorda la echiparea edilitară
existentă cu co•diţia să nu producă dezechiiihre in reţea.
Proceutui de oeupare a terenului (POT)

Rolui POT este acela de a firnita ocuparea excesivă cu construcţii a terenului dauna
unor spaţii cum sunt cele verzi. POT reprezintă raportul dintre suprafaţa la soi (amprenta) a
clădirii propuse suprafaţa terenului. El variazăltre 20% nentru eartiereie noi şi 80% pentru
zoneie eentrale.

Stabilire PnT se face prin rorelare cu o serie de a.lte prevederi:

ampiasarea faţă de alinianient

arnplasarea interiorul parcelei

accese earosabile şi pietonaie

inălţimea constructiilor
pareaje
spaţii verzi şi plantate.

Pentru autorizarea uneJ: constructii, ealeularea POT şi CUT (eoefidentui de utilizare a

.
terenu iui) sunt CUT este raportul dIntre suprafa,ţa totaiă desraşurată Onelusiv etaiele)
a suprafa
ţa terenului. mod normai pentru a obţine CtiT se inrnulţeşte POT eu
nurnârui de etaje aie elădirii.
Obtinerea autorizaţiei de construcţie este condiţionată de limitele maxime stabilite in
..RGU in funcţie de anurnite destinatii,

De exernplu, vaiorile POT admise sunt:

- 80% pentru zona centrală

85% pentru zonele comercale

-70% pentru zonele mixte

-30% pentru zonele rurale 35% pentru zonele

rezidenţiale eu locuinţe P, P±I, P+2

20% pentru zonele re•idenţiale eu ioeuinţe P+3

 - 40 % peritru zoneţe rezixdenţiale predominante

- pentru alte zone nu este prevăzut un procent doar pentru zonele industriale propuse,
POT se stabileste prin studiu de fezabilitate.

4.1.3. Ampiasarea construcţiiior

ReQuille se referă Ia:

- orientarea faţă de punetele eardinale

- amplasarea faţăd e căile de comunicaţie

amplasarea interiorui pareelei.

4.1.3.a. Orientarea faţă de panctele cardinaie

Vizează Insorirea, iluminatul natural cât mai hun, peerceperea vizuală a mediului ambiant
din spaţiile inchise. Durata minimă de insorire cerută conforrn normelor sanitare este fe de 1,5
ore la solstiţiuf de iarnă sau 2 ore in perioada 21 februarie — 21 octombrie in cazul clădirilor de
locuit şi o oră pentru alte Confortul psihologic este dat de vizualizarea unei părţi a bolţii
cereşti.

Recomandările pentru a se asigura cerinţele enumerate mai sus sunt:

- amplasarea astfel Incât să fie asigurată insorirea spaţiilor pentru public a birourilor in
cazul construcţiilor adminstrative

- orientarea atsfel Incât să se asigure insorirea spaţiilor pentru publ .ic a birourilor In
cazul construcţiilor comerciale

orientarea spre nord a depozitelor, ateliereler de lucru, a bucătădilor ,si spaţiilor de

preparare

-spaţiile de lectură, sălile de expoziţie se vor orienta spre nord, nord-est si nord-vest in
cazul constgrucţiilor cu destinaţie culturală

de clasă se vor orienta in direcţia sud, sud-est, sud-vest cazul construcţfilor cu

destinaţie de invăţământ

-bibliotecile, atelierele si laboratoarele spre nord iar terenurile de sport vor avea latura
lungă orie►tată pe direcţia nord-sud.

-cabinetele medicale vor avea orientarea spre sud, sud-est in cazul construcţiilor de
sănătate

saloanele şi rezervele vor avea orientare spre sud, sud-est, sud-vest

 -Laboratoarele şi servicille tehnice rnedicale spre nord.
terenurile de sport.In aer iiber vor ¢i orientate pe directia. nord.-sud

-piscinele descoperite aeoperite vor avea orienatre cu axa longitudinală pe direeţia

nord-sud

- poligoanele pentru tir vor fi orientate cu axa rnare pe direeşia nord-sud iar ţintele vor fi
amplasate eătre nord.

sălile de tip clubvor orientate către sud, sud-est, sud-veg

colective de locuit vor arnplasate pe directia est-vest iar cazuri
excepţionale anartamentele vor avea dublă orientare

-orientarea ci.ădirflor de locuinte individuale trebuie orientate arstfel Incât cel putin
jumătate din numărui incăperilor de loeuit să tie insorite minimum 1,5 ore la solstiţiui de ia.mă.
Amplasarea faţă de căde de comunicatie

Drumul public euprinde ampriza, fâşiile de si .gurantă si fâşiHe de protecţie. Construcţiile

care se pot autoriza vizea.z. cazuf drurnurilor pubice :

constructii şi instalaţii aferente drurnuriior publice servire, Intreţinere, exploatare)

-pareaje, garaje, statii de abrnentare cu ca_rburanti şi resurse de energie

-conducte de diverse tipuri (aiimentare cu apă, transport gaze, petroi, produse petrofiere,

astent termic, canalizare)„ reţele electrice, telecomunicatii

Construcţile de locuinte sunt permise numai eu respeetarea zonelor de protecţie

delimitate conform

Luerările eare se pot autoriza in zona eădor navi2abile si a cursurilor de---apă--(4.oar c-u-
avizul Min.Transporturilor) sunt

constructii şi instalaţii aferente căilor navigabile

signalistică specifică (sernnale vizuale, au.ditive, faruri si alte amenajări care ţind e
siguranţa navigaţiei)
-construeţii pentru objective portuare : fronturi de acostare, platforrne de depozrtare,
drumuri de eireulaţie, construcţii hi.drotehnice, gări fluviale etc.

-traversări şi subtra.versări ale eăilor navigabile : poduri, amenajări hidroenergetice şi de

artă, eonducte de presiune, linii eleetrice si de tellecomunicaţii
 rade pentru adăpostui navelor in timpul staţii de alimentare cu carburanti
resurse de energie a navelor
-instalaţii de eaptare a apei din albia căilor navigabile şi instalaţii de evacuare a apelor
reziduale

-consolidări de rnaluri, diguri longitudinaie transversale.

in cazui căilor ferate, autorizarea unor lucrări (cu Ministerului TranportHrilnr Se-
nnAte fAce dnar in cazui

construcţii şi instalaţii pentru exploatarea şi intretinerea liniilor de cale ferată

construcţii şi instai•ţii pentru exploatarea materialului rulant şi a rnijioacelor de

restabilire a circulaţiei

instalaţii fixe pentru tracţiune electrică

instalaţil de semnal izare, telecomunicaţii, transmisiuni de date

in cazul amplasării faţă de aeroporturi, acestea au servitute de aeronautică civilă, fiind

interzisă orice tip de construcţie fără avizul Minsterului Transporturilior.-Singurete construcţii
permise sunt cele care servesc acţivitătilor de decolare-aterizare a aparatelor de zbor.

in cazul amplasării faţa de afiniament dintre domeniul privat şi dorneniut public),

vor trebui aliniate la aliniamentul constructiilor existente (cazul zonelor construite
compacţ). v retragere a construcţiei faţ.ăd e aliniament este permisă doar in cazui iri care se
respectă coerenţa caracterul fronturilor stradale. in toate situaţiiie, se obţine AC nurnai cazul
care inălţimea crădirii nu depăşeşete distansa rnăsurată pe orizontală din orice punct al
faţă de cel rnai apropiat punct al aliniamentului opus. Pot fi exceptate de la această regulă doar
care au fost integrate intr-un PUZ aprobat.

4.1.3.c. Amplasarea in interiorul pareeiel

Se face cu respectarea distanţelor minimale faţă de limitele laterale şi posterioare ale

parcelei in conformitate cu Codul civil Si a distanţelor minimale necesare intervenţiflor `in caz de
incendiu (sunt prevăzute in avizul obţinut de la pompieri).

4.1.4. Echiparea tehnico-edilitară

Racordarea constructiilor la reteiele publice edifitare

in rnod normal, nici o constructie nouă nu ppoate fi autorizată dacă nu există posibilitatea
racordării la reţelele existente de apă, energie, canalizare (fie din motive de absenţă a acestora fie
motive de subdimensionare a acestora).
 Excepţiile care sc aplică vizează:

in cazul loeuinţelor individuale dacă se adoptă soluţii de echipare En sistem individual cu

respectarea normelor sanitare şi de protecţie a rnediului sau dacă beneficiarui se obligă să
racordeze construcţia la reţeaua centralizată atunci când se va construi.

- ân cazul construcţillor care beneficiarul se obligă să prelungească reţeaua existentă la

o calibrare corespunzătoare cu nu.măruj de consurnatori sau să construiască noi reţeie

Realizarea reţelelor edilltare

Deşi reţeieleedifitare aparţin dom. entului public , extinderea acestora sau măririle de
eapacitate se fac de către investitor sau beneficiar 1n funcţie de contractele incheiate Cu Consiliile
locale. Racordările branşările la reţeaua edilitară publică se fac pe cheituiala investitorului sa a
beneficiandu

Proprietatea publică asupra reţetdoe edilitare

Legislaţia certifieă faptul că reţeleie de apă, de canalizare, drumurile publice şi alte

eare ţin de serviciul public se află proprietatea publieă a UAT. in proprietatea publică a
statul.ui intră retelele de alimentare cu gaze, cu energie electrică şi de telecomunicaţii. Lucrările care
vizează aceste reţele intră in proprietatea publică indiferent de rnodul de finanţare a ior.

Forrna dimensiunile terenului ale constfuctiilor

4.1.5.a. Pareelarea

Parcelarea presupune o operaţiune de divizare a unei suprafeţe de teren minimum 4

loturi contigui in vederea realizării de construcţii. in cazul in care este vorba de mai rnult de 12
loturi este i.mpusă condiţia adoptării obligatorii de soluţii de echipare colectivă cu respectarea
norrnelor de igienă şi protecţie a mediului.

Fiecare lot al parcelării trebuie să respecte nişte condiţii minirnale:

front de stradă de rninimum 8 m in cazul clădirilor afiate îrt şir şi 12 m in cazul clădirilor
izolate sau cuplate

- o suprafaţă minimă a parcelei de 150 mp cazul clădirilor afţate in şir şi 200 rrip
minimum pentru clădirile izolate sau cuplate;

adâncime egală sau mai rnare decât lăţimea parcelei.

Terenurile dintr-o zonă parcelată ar trebuie să îndeplinească rnai multe condiţii pentru a
sc putea construi pe ele:

acces la un drum pubtie fic direct, fie prin servitutez

 echipare tehnico-cdilitară corespunzăIoare;
forma sf dimensiuniţe loturilor.
Recomandarea principaiă este ca ioeuinţele aflate in sir să constituie un front aleătuit din
maximum 12 loturi.

4.1.5.b. inălţimea construcţilior

Parametrii care se iau in calcul ta stabilirea constructiilor sunt:

respectarea reguliţor de compoziţie arhitectural-urbanistică a zonei;

-asigurarea compatibilităţii funcţionale a construcţiiior cu functiunea dominantă a

zonelor care vor amplasate (studiu impact privind circulaţia-aecesKiitatea si capacitatea
reteţetor tehnico-edilitare i.ar dacă se constată că impactut este major atunci este necesară
ealbrarea retelelor);

-asi2urarea funcţionalitătii constructiflor in funcţie de destinatia acestora;

protejarea punerea in valoare a mediuţui natural construit existent;
respectarea cerinţelor tehnice referitoare a securitate, stabiiirea siguranţa expic, ,atare
pentru constructia vizată cele vecine cu aceasta.

4.1.5.c. Aspectui exterior al construcţblor

Este vitai iîi vederea autorizării, acesta trebuind să #ie in concordanţă cu funcţiunea
construcţidor si să nu deprecieze aspectut Qeneral ai zonei.

concret, constructiiie care prin voiumetrie, forrna de ansamblu şl aspectuţ exterior nu

se incadrează ân aspectut general al zonei si. nu respectă vaţorile urbanismului şi arhitecturii nu
vor primi autorizare.

Amplasarea de pareaje, spaţii verzi imprejmuiri

4.1,6.a. Pareaje
Existenţa corelativâ a acestora in funcţie de numărui de autovehicuie dintr-o localitate sau
unitate teritorială este vitară pentru buna derulare a traficuluk.
Parcajele se pot clasifica funesie de modul de amenajare in:
parcaje descoperite al sol;

-parcaje acopedte la sol;

 parcaje ln construOi speciale subterane şi supraterane;
pareaje ir construcţii cu aite destinatii.

După funcţionalitate, acestea se pot clasifica in:

-pareaje acestea flind corelate cu densitatea populatiei, de
motorizare şi mobilitatea parcului auto;
- parcaje de destinatie, situate de obicei puncte de polarizare a circulatiel de ia nivelul
unei 1ocalităţi;
-parcaje de descurajare, situate la periferia zonelor centrale oraşelor corelate cu
traseele de transport în comun pentru evita blocarea prin a2lornerare a cend
tror oraşelor
sau a unor zone Cu o circulaţie intensă.
Orice constructie trcbuie sâ posede spaţii de parcarc şi se impune prin ca acestea să
fle construite in afara domeniului public. Normele pentru parcaje

construcţii administrative loc de parcare la 10-40 de salariaţi, 1-2

locuri pentru autocare şi un plus de 20% pentru invitati;
construcţii fmanciar-bancare 1 loc de pnrcare ia 20 de salariaţi un spor
de 50% pentru clienţi;

- construc ţii comerciale:

X 1 loc de paracre 1200 mp suprafaţă desfă.şurată a construcţiei in
cazul unitătilor comerciale care au sub 400 mp;

X :1 loc de paracrc /100 mp suprafaţă desfăşurată a construcţiei in

cazul unitătilor comerciale carc au sub 400-600 mp:,
X 1 Ioc de paracre 150 mp suprafaţă desfăşurată a constructici in
cazul unitătilor comerciaie care au sub 600-2000 mp;

X I loc de paracre /40 rnp suprafaţă desfăşurată a constructlei in

cazul unitătilor comerciale care au peste 2000 mp_

constructii culturalc:
X 1 loc de paracre /50 rnp spaţiu de expunere eazul expozitîlor şi
muzeelor;
 X I loc de paracre la 10-20 de locuri sală i n;azu! bibflotecilor,
cluburilor, cazinourilor, caselor de cultură, teatrelor,
cinernto2rafelor etc.;

construcţii pentru 'invăramânt:

X 3-4 tocuri de parcare /12 cadre didactice;

X 1-3 locuri de parcare pentru autn ,are.
constructii pentru sănătate:

X 1 loc de parcare persoane 4.43.1 f,84 .) 4cu ••••' cazul spitalelor,

disbensarelor şi polic1inicilor;

X 1 loc de parcare persoane angajate in cazul farmaciilor,

creşelor şi a leagăneior de
con.strucţii pentru activităţi sportive:

X 1 loc de parcare 5-20 de locuri in cazul complexelor sportive, a

sălilor de antrenament şi de competiţii spodive;
X 1. loc de parcare i 30 de persoane 1n cazul stadioanelor şi
patinoarelor

construcţii pentru locuinţe:

X 1 loe de parcare / 1-5 locuinţe unifarniliale cu lot propriu;

X 1 loc de parcare l 1-3 a.partamente in cazul locuinţelor
semicolective cu acces propriu şi lot folosit in comun;

X i loc de parcare 2-10 apartarnente 1n locuinţe colective cu acces si

lot 1n comun;

X 60-100 % garaje din tota1u1 locurilor de parcare 1n cazul

locuinşelor individuale.
4.1.6.b. Spaţii verzi gi plautate
in autorizaţia de construire sunt prevăzute obligaţii privitoare la. rnenţinerea şi crearea de
spaţii verzi si plantate, suprafaţa a.cestora stabilindu-se in funcţie de:

destinaţia şi capacitatea construcţiei;

normele de izienă şi protecţje a mediului;
 caracteristicele principale ale localitaţii: mărime, tbneţiunea dominantă, zona
geografică.

rotPle de teren parcela rezervată spaţillor wr7ii prevzilte funcţie de d•stinatia

construcţiel sunt:

-10-15% din suprafata totală a terentflui in cazul construcţiilor administrative,. financiar-

bancare;

2-5% 1n cazul cpnstrucţiilor cornerciale;

-10-20% în cazul const•ucţi'llor culturate;

-cel puţin 2mpilocuhor tri cazul constructiilnr ciP iciirninte;

10-15 mp de bol.nav in cazul spitalelor, si dispensarelor medicale;

10-15 tn.picopii cazul creselor a grădiniţelor;

minirrunri 30% 1n cazul construcţiilor arnenajărilor sportive..

4.1.6.e. imprejmuiri

in această categorie intră construcţilie sau amenajarile temporare sau definitive (plantaţil,
garduri vfi) cu scopui de delimitare a unei parede de dorneniui pubic sau de proprietătile
i►vecinate cu respectarea aiiniamenteior,

imprejmurile autorizate sunt:

imprejmuiri opace cu rol de protecţie impotriva intruziunilor,
delimitarea unor servici funcţionale şi asigurarea perotecţiei vizuale;
Imprejmuiri transparente, decorative sau gard viu cu rol dc delimitare a.
parceielor aferente eladirilor sau integrarii acestora ansablul urbanistic
din care fac parte.

Şi imprejmuirile trebuie sâ respecte aspectul gcneral al zonei„ conformându-se cu valorile

acceptate ale arhitecturii şi urbanismului.

Teme de zândire

1. Reflectaţi dacă este permisă construirea de clădiri pe toata su.prafaţa intravilanulni.

Argumentaţi caz afirmativ. Argumentaţi ir caz negativ,
2. Argumentati de cc un tot al pareelării trebuie să aibă un front de stradă de 8 m cazul
clădirilor aflate in şir.

Exercitiu

Care dintre urrnătoarele afinnatii sunt adevărate/faise?

1. Legea interzice reducerea suprafeţelor impădurite şi executarea (prin autorizare) a

construcţillor şi amenajărilor de terenuri cu altă destinatie decât cea forestieră. A 1 F

2. Zonele protejate de interes naţional şi internaţional nu au un regim special şi orice constructie

se autorizează cu avizul Ministerultfi Dezvoltării, Ministerului A1F

Răspunsuri exerciţiu unitatea 4

I. 2. F.
 UNIT ► TEA DE STUDIU 5. Locuirea urbana

5. Locuirea urbană
5.1. Noţiuni generale privind locuirea
5.2. Ceri-ntele iocuîrîî urbane
5.3. Tipologia clădirilor de locuit
5.3.1 Locuintele individuale
5.3.2. Locuinţele colective
Locuirea ecoloEica
5.5. Valente ale locuirii ecologice În România
5.5.1. Calitatea mediului
Aerul in aşezările umane
Poluarea sonoră
5.5.1.c. Poluarea apelor
5.5.1.d. Poluarea solului
5.5.1.e. Deşeurile urbane
Biodiversitatea şi zonele de locuinte

Obiective:

insuştrea elementelor principale legate de locuire

Dezvoltarea eapacitaţii dc a utiliza relationa mod corect cu noţiuniie speeitlee
dorneni.ului locuirii şi a rolului acesteia calitatea vietii oamenilor.

in urnta pare,urgeril acestei de studiu, studentui va ji să:

inţeleaga rolul loeuiril şi a implicaţiilor acesteia la nivel terttoria1, social, economic

Identifice particularitaţtle clădirilor de locuit şî a probiematicil care derivă prin adaptarea
tipologică a acestora la diverse elernente naturale sau antropice.
Identiftee şi să inţeleapă valenţele locuirii ecologice.

Cuvinte cheie: urbanism, amenajarea teritoriului, structura urbanistică

Biblioarafie

1.Alpopi Cristina, (2009) Elemente de urbanism, Editia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura
Universitară, Bucureşti.
2. Bold Ion, Crăciun Avram, (1999) — Organizarea teritoriului, Ed. Mirton, Timişoara.
3. Gbiga Constantin, (1997) Elemente de amenajare a teritoriului urbanism, ASE,
Bucureşti.
 4.Niculescu Doina, (1998) - Eletnente de urbanism, Universitatea Poşitehnică, Timişoara.
5.lancu Adrian. (2012) Regulamente urbane, U.T. Press, Cluj-Napoca,

6.lonascu Gheorghe S., (2004) Dezvoltarea spa i tială durabilă şi urbanism, Editura
Fundaţiei R_ornânia de Mffine„ Bucureşti.

Titnp tnedia alocat parcurgerii unit de lucru: 90 tnin

5. Locuirea urbană

Densitătile tot mai mari de populatie o îndcosebi la nivelui oraselor. au determinat

conceperea norme privitoare ia igiena. functionalitatea si prescriptiile siguranţei constructiilor.

Din aceste fenomene rezultă o serie de probleme cu care se confruntă umanitatea:

rezoivarea problemei iocuinţei de eăte farniiii si găsirea raportului optim dintre
proprietatea privată şi cea pubiică, aiterarea spatiului privat etc.
Dezideratele materie de loeuire vizeaz;.:

asigurarea unei locuinte pentru fiecare familie, fiecare membru cu propria sa cameră si
cuantum optirn la nivel de arie locuibilă stabilit de standarde specifice;

diversificarea locuintelor după mărime..organizare, dotare, amplasament si in

corespondentă cu nivelul veniturilor populaţiei;

asigurarea unui stoc (plus) de locuinte astfel incât să permită permutări ale familiilor in
functie de sehimbările care apar Ia nive[ul de trai;

-corelarea gradului de confort al locuintei cu cel al ansamblului din care face parte;
respectarea nivelului optim de densitate;

-mărirea reţelei de dotări social-culturale din ansarnblurile rezidenţiale;

-adaptarea zonelor rezidenţiale la specificui arhitectural al

5.1. Noţiuni generale privind locuirea
 Dermitia locuirii umane se referă la "organizarea si desfăsurarea de servicii social-
culturale, tehnico-edilitare si. d.e servicii solicitate de populaţia aflată intr-un perimetru. d.efinit si
in irndeiata apropiere a acestora, eare satisfae necesităţile obiectiv ,, eHrentP ci dP, primA
necesitate ale umane" (0.Laca, 2003).
Habitatul (locuirea) se referă la cadrul si conditiile de viaţă ale u.nor populaţii, la modul
de organizare al asezărilor umane la ţesutul construit special destinat locuirii, asociat in cazul
orasului C'a o serie de funeţii

De locuire sunt legate o serie de neeesităti si activităti socio-economice: infrastruetura,

dotări urbane si servicii sociale, caracteristicile si calitatea locuintei, mediu. I..,ocuirea este un
fenomen social, econornie si eultural, un factor de armonie si de calitate a Ea nu poate
funcţiona fără. a lua în ualeul eadrul administrativo-legslativ, eontextul psiho-sociologie,
Conexiunea cu teritoriul este fundamentală si exprimă o adaptabilitate a omului la conditille de
med;u, determinând relatii spaţiale si funetionale la nivel sistemic. Dterminările loeuirii depăsesc
cadrului fizie spatial.

intre locuinţa urbană cea rurală sunt diferente fbarte mari, mai ales România, prin
funcţionalitate, dotări, amenajări.
Modul de locuire suferă mutaţii continue si este dependent de om. Locuinta este studiată
de eătre echistică. A.ceastă stiintă studiază asezările wriane detaliu la un nivel rnultiscalar
(cameră, loeuintă, bloe, sat, oras, metropolă) ea natură a relaţiilor interdiseiplinare, a a-cti-vitătilor
economice, sociale având drept consecinţe rezultate aplicarea unor 1 1 . ~ , k 1 p ţ , ) I
prograrne sau planuri.
 SFERA
Urbanism.ul joacă.un rol important in locuire-pentru eâ incearcă nornie legate

74---------- ----..
TRAfisr-airr U#WAN

T6R£NURt

r
f

rAcrem ECONOWC!

Siirs.12.C.1430p 2 :1 99

de condiţiile necesare a respectate de fiinţa umană.

Locuirea sc referă la:

intravilanul

locuinţele individuale si colective;

infrastructurile tehnico-ediiitare;

dotărHe şi serviciile pu.bilee la eare populaţia are acces;

unităţile de producte de bunuri materiale;

de recreere;
reiatiiie populaţiei eu mediul;
relaţiite sociale intercornunitare;
un arnbient plăcut şi reconfodant.

5.2. CPrimeele loeuirii urbane

Aeestc cerinţe pot fi variabile şi corespondente unei eDoci şi unor spaţii, De eele
multe ori, expresia locuirii este rezultatui unor factori eare interacţionează (orientarea
in funcţie de topografie, factorii climatici, necesarul de energie, orientarea faţă de Soare,
depărtarea faţă de sursele de zgomot, Inălţirnea clăclirilor, orientarea acestora, suprafaţa
locuinţelor etc.).
Cerinţele se regăsesc in anumite mărimi de control:

-soluţii indirecte cu efect favorizant al factorilor naturali (distanţa dintre clădiri,

orientarea clădirilor. cerinţe de spaţiu şi densitate, esteticul, existenţa spaţiilor deschise etc.) şi
directe ansorirea directă, ventilarea, nivelul de înălţime);ţ
-soluţii de limitare la un nivel adrnis a efectelor factorilor naturali din categoria
►enornenior naturale extreme (averse, uragane, căderi masivc de zăpadă, 'ingheţ excesiv);

- de limitare a efectelor activit

ăţii proprii urbane (poluanţi ai aerului şi apei,
poluare fonică, vibraţii excesive).

5.3. Tipologia clădirilor de locuit

Problema locuintei a devenit in ziva de astăzi o problemă socială pe lângă cea a familiei
eu anumite necesităţi de intimitate„.personalizare si identificare.

Ansamblurile de Iocuinţe sunt organizate în funcţie de modul amplasării locuin -ţelor pe

teren, nurnărui de apartamente familii dintr-o clădire, regimul de "inălţime sau tipul de
proprietate. Din acest planct de veclere sunt două categorii de locuinţe: individuale şi colective.
5.3.1 Locuinţele individuale

Acest tip de locuinţe integrează una sau un nurnăr mie de familii (2-6) sunt majoritarc
ca pondere. Dacă beneficiază de toate dotările tehnico-edilitare atunci oferă cel mai inalt grad de
confort şi intirnitate.
La rândul lor, iocuinţele individuale se pot impărţi in:

-reşedinţe familiale care depăşesc confortul normal (dimensiuni, dotări etc.) şi amplasate pe
terenuri cu suprafeţe mari şi izolate de perimetrul urban sau in Iocalităţi de tip staţiune
(Monaco, St. Tropez);

- locuinţe care corespund modului de organizare urban şi care s-au dezvoltat in

urma lotizărilor terenurilor.
Conform Iegii 50/1991, suprafaţa admisibilă a loturilor este:

-300 mp pentru o clădire P, P+1

200 mp/ ap pentru o clădire P+1 cu 2 apartamente

 150 mplap pentru o clădire P+ 1 cu 6 apartamente.

5,3.2, Loclainţele eolective

Cresterea demografică a determinat si o crestere a cererii de locuinţe mai ales la nivel

urban eeea ce a impus după al doilea Război mondial o rcevaluare a tipului optim de loeuire si
reorientarea predorninantă către habitatul eoleetiv. De cele mai multe ori, problemle generate de
acet tip de habitat ţin de integrarea compoziţională, integrarea socială (preferabil este mixitatea
socială) si Întegrarea economică.
Tipologia amplasamentelor ansamblurilord e locuit ţine cont de conjunctura economică,
caracteristicile mijloacelor de exceuţie şi disponibilităţile spaţiale terenuri pentru construcţie
ale localităţilor.

Amplasamente 111 partea centrală a orasului sunt şi eele mai scumpe dar
eele rnai multe probleme determin.ate de posibilitatea de a. descoperi
vestigii istorice sau de regiementările foarte striete din punet de vedere.
urbanistic. Acest tip de amplasamente au efecte pozitive (reabilitarea
zonelor centrale, ansambluri arhiteeturale de caiitate) sar şi efecte ne2ative
(demolări d.e valoroase, ocuparea unor terenuri de valoare
urbanistică mare cu spaţii limitate de prezenţa altor clădiri sau
obiective);

Aill pasamente in zonele periferice oraşeior — datorită spaţializării,

arnplasamentul permite construirea unui nurnăr mare d.e clădiri afât
industriale cât si rezidenţiale. Si in acest eaz sunt efecte pozitive
(realizarea de densităţ,i mari, prezenţa. discreţionară de spaţii preţul mult
rnai mic) cât si negative (pierderile de teren agricol legăturile eu
orasul uneori din punctul de vedere al
Alte tipuri de amplasa-mente — de-a lun I arterelor de circulaţie majoră
din oras sau a intervenţiiior Fii zonele construite existente.

504. Locuirea ecologică

Condiţiiie naturale a.0 avut primaiui in dezvoltarea societăţii o mare parte de timp se
pot diferenţia două eategorii:

resurse naturaie subzistente (fertilitatea solului, apa, aerul, fauna, flora);

resurse naturale lucraţIve (minerale, combustibili, energia eoliană, nucleară

etc.).

Problerna ora actuală este eă datorită urbanizării esxcesive poluarea este tot mai mare si
scade confortul locuirii. Cantitatea tot mai mare de de5euri este greu de „digerat" si ameninţă
omenirea cu efecte eatastrofale. in acest context a apărut conceptul de dezvoltare durabilă. El a
suferit o rebranduire din eco-dezvoltarea lansată la. Stockholm jrx 1972. Prudenţa ecologică a
dezvoltării durabile se bazează pe faptul că se urmăreşte o valorificare superioară a resurselor
prin gestionarea adecvată a naturii. şi locuirea este vizată prin apropierea acesteia de activitatea
economică astfel incât să se producă un impact minor asupra naturii.

La ora actuaiă se vorbeşte tot mai mult de imobilitatea urbană pentru că se stă foarte mult
in trafic cu rnaşina din cauza aglomerării. De exemplu, în oraşul Los Angeles, unul dintre cele
mai aglomerate oraşe, 1992, un automobil stationa in trafic cca 56 ore/an, ceea ce inseamnă un
cost suplimentar de cca 1000 $ pe an ia care se adaugă o crestere a stressul etc.

Sunt vehiculate tot felul de soluţii: de ia extinderea reţelei de linii de tramvaie până la cea
a kilometrilor de piste eielabile ca alternative la utiliz2rea. rnaşinilor dar efectul este minimal,

5.5. Valenţe ale locuirii ecologiee in Rornânia

Habitatui în sensul zilei de astăzi presupune modificări mai mari sau mai mici asupra
mediului pentru că se stabileste o relaţie mai mult sau mai puţin profundă intre populaţie şi
cadrul natural. Cel din urmă, 'in rnod inevitabil arc de suferit. De o manieră ideală, locuinta ar
trebui să fie o reactie ecoloQică a speciei urnane faţăd e arnbient. in această filosofie poate
inclusă locuinţa tracliţională românească prin organizarea spaţial-funcţională, arhitectură,
materiale ennstrucţie utilizate ,şi integrarea âi2 peisaj,

Locuinţele colective sunt o expresie a adaptării civilizaţiei la presiunea demografică şi

-
cea urbană, depăsind cu rnult acea rel.aţie funcţion.ală iniţială. Amploarea fenomenului
locuinţelor colective a adus un impact negativ asupra mediului prin cantitatea foartc mare de
deşeuri generată deci o indepărtare de armonia relaţiei dintre om, locuire şi ecologie.

5.5.1. Caliitatea mediului

acea-stă calitate intră -calitatea aerului, apei, solului, fiorei faunei. Prin•poluare, toate
aceste componente au de suferit şi implicit totul se Intoaree impotriva ornului.

5.5.1.a. Aerul in aşezările umane

Poluarea aerului este produsă atât de obiecivele industriale cât şi de traficul auto (sunt
peste 150 de compuşi in noxele emanate de tevile de eşapament). In ambele cazuri există soluţii,
măsuri pentru atenuare de ia localizarea obiectivelor in anumite zone prin care să se evite
poluarea aşezărilor funcţie de direcţia dominantă a vânturilor) până la interzicerea maşinilor
poluante in trafic (standardele euro). Impactul poluării este mare la nivelul aşezărilor putând
provoca ploi acide, agrava numeroase boli şi crearea unui disconfort la nivelul locuirii.

Poluarea sonoră
 La acest tip de poluare contribuie zgornotele dornestice, industriale Şl de construcţii, ceie
produsc de mijloa.cele de transport. Traficui urban este principala sursă de zgomot (in proporţie
de 80%). Sunt şi aiter surse de zgomot mai dornestice (prezenţa unor 2:rădiniţe şcoli, stadioane
în care au loc manifestări sportive, toate acestea fiind tenworare însă. Acest tip de poluare este
nociv, creând disconfort.

5.5.1.e. Poluarea apelor

Alterarea calităţii izice, chimice biologice a apelor din diverse surse determină o
poluare cu intensitatea variabilă a acestor ape, rezultatui fiind că aeestea devin improprii
consumului. şi cazul acesta pot fi surse de poluare continue. discontinue, ternporare,
accidentale. Statiiie de epurare a apei trebuie să fie t®t mai performante pentru a face apa proprie
consumului.

5.5.1.d. Poluarea soluţui

Solui este bu1versat din ce in ce mai mult prin tot fetul de activităţi cum ar activităti
rniniere, diverse excavaţii, depozite de deşeuri, alunecări de teren, eroziune, salinizare„ excesul
de ing~rninte chimice etc. Solui inmagazinează cam tot ce se vehiculează la suprafaţă şi
problema este remanenţa substargelor poluante in sol. Industrializarea, urbanizarca afectează
aproape iremediabil ► N1J estimând că 15,6 %. din acestea sunt putermic degradate,
51,7% moderat degradate. mod implicit este afectată viaţa omului.

5.5.1.e. Deşeurile urbane

Accste deşeuri sunt in ca.ntitate tot mai mare de Ia un an. la altul si ele au diverse
provenineţe: menajere, stradale, demolări„ nămol de la staţille de epurare. in aceste coniţii impun
o serie de activităţi organizate si coordonate: precoleetare, coiectare, transport, sortare, refolosire,
reciclare, depozitare şiisau distrugere.

Actualrnente„ problerna deşeurilor este una a co1ectării selective a acestora pentru eă se

face foarte puţin în acest sens, România fiind chiar ameninţară de procedura de infringement de
către UE. Salubritatea ca serviciu nu acoperă nici pe departe toate localităţie din România.

Biodiversitatea şil zonele de toeuinte

Extinderea urbanizării şi a activităţilro economice restrânge habitatul natural, impactul
fiind uneori devastator la nivelul biodiversităţii. Experienţa grădinilor rnici, prezente ia mijlocul
secolului al XX-1ea în oraşe dar care au dispărut, asigura un aport microclimatic specific benefic
localităţilor urbane.

Teme de gândire
I. Imaginaţi solutii la nivelui oraşelor mari pentru a diminua imobilitatea urbană (numărul de ore
de blocaj trafic).

2. Argumentaţi importanţa colectării selective a deşeurilor şi impactul acestora asupra

Exercifiu

Care dintre următoarele afirmatii sunt adevărate/faise?

i. . A F

2. Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel incât să mentină un grad de ocupare
căt mai bun ai imobilului. Cu cât perioada este mai lungă., cu atât nivelui chiriei poate fi mai
mare.

Răspunsuri exercitiu unitatea 5

1. A;2.F.
 UNITATEA DE STUDRJ NR. 6a PARTICULAREIÂŢI ALE PIEŢE1
IMOMMARE

Struetura unităt11 de lueru:

6.1. Tipurile de irnobile (perspectivă economică)

6.2. Piaţa imobiliară
6.2.1. Cererea oferta de imobile
6.2.2. indicii imobiliari
6.2.3. Actorii implicaţi in cadrui unui proiect irnobiliar
6.2.4. Factorii care influenţează piaţa imobiliară
6.3. Localizarea iţnobilelor şi paternul cic dezvoltare ai

Obleetive:

insuşirea unor elemente de economie

Dezvoltarea capaeltăţii de a utiliza relaţiona in mod corect cu noţiunile specifiee
domeniului imobiliar.

1^1 unna parcurgerii acestei de studiu, studentul va fi capabil să:

Deserie şi să identifice partieularităţile prineipalele deosibiri specifiee tipuriior de
imobile dân perspectivă economică.
Idetifice prineipalele caracteristici ale pieţei irnvbiliare faetorii de influenţă
, prineipaiii
,
actori care participă la dezvoltarea unui prc ,ieet
Identifiee importanţa locaţiei imobilelor şi paternul de dezvoltare ai

ruvinie cheie: imobil, piaţă imobiliară, locaţie

Bibliografie.
Ban.acu, Cristian, Praetie eVakiate Tribuna Economică., Buctireşti,-2006;

Bădescu Gh., Oancea-Negreseu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed. Economică,

Bueureşti, 2009
Brueggeman, William 13.; Fisher, jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, MeGraw-
Hill Edueation, 2005
Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente„ practici studii de caz, Ecl
Beek„ 2013
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph. E., Real Estate Investment, 6' edition,. Thomson South -
Western, 2003
Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Andreea, Dragota, Gestiune
irnobiliară, Editura ASE, Bucureşti. 2005
Thrlp mediu alocat parcurgerii unităţii de lucru: 90 min

6.1. Tipudle de imobile (perspectivă econornică)

Prin 'intelegem parcela de teren cu sau fără. construcW_ imobilele pot de tip
rezidenţial sau corn.erciat.
Prin irnobil de tip rezidenţial inţeleg= acele pareele de teren cu construerii aleătuite din
una sau multe carnere de cu dependiniele, dot&lie neeesare, eare
satisface eerinţele de locult ale unei persoane saufarnillia
nonrezidentialei sunt totalitatea imobilelor reprezentând şpaţii de hirouri,
depozite. complexe industriale, eentre comerciale. spitale, hoteluri, rnoteluri, pensiuni ete.
knobilele comereiale, care la rândul lor euprind spaţiiie de birouri şi spaţiile pentru
comercializare de bunuri (retaileri). Spaţiiie de hirouri pot fî situate in zonele de afaceri ale
oraşelor mari, având singur sau mai rnulţi ehiriaşt Spaţille pentru comercializare de bunuri
variază. ea rnărime, de ia centrele comerciale mari, eu mii de metrfi pătraţi, având mai rnuiti
chiriaşi (comercianţi), până la rnicile rnagine cu un singur chiriaş.
irnobilele industriale pot reprezcnta acele imobile destinate inclustriei grele sau usoare,
depozitelor, centrelor logistice etc.
de tip hotel sau rnotel diferă funcţie de măritnea pe care le oferă.
Motelurile sau hotelurile de mici dime.nsiuni sunt destinate, dc regul
ă celor care călătoresc şi
petrec câteva nopft. Aeestea sunt amplasate in apropierea autostrăzilor sau şoselelor importante
nu au prca multe facilităţi. Hotelurile destinate turiştilor, care petrec rnai timp şi eare sunt
aflat.e în zonete cu destinatie turJstică„ au o serie de facilităţi„ cum ar fi posibilitatea de a lua
toate mesele timpui piscină, centre de recreere etc., iar hoteiwile destinate oarnenilor de
alaeeri, sunt situate in marile oraşe, de obicei în centru. sau i a zonele de afaceri. Ele presupun o
serie cie faciiităţi: restaurant, piscină, centre de recreere, săli de conferinţă etc.
knobilele destinate activităţitor de recreere au o destinaţie foarte specializată, cum ar
centrele de practicare a diverselor sporturi (golf, tenis, înot etc.), imaţiile de tip spa etc., putând
asociere eu magazine ce comercializează produse specifice activităţilor de recreere, fadlităti
de luat masa sau de cazare. impreună formează un complcx de destinate activităţilor de
recreere.

I Brueggeman, William B. Fisher, Jeffrey, Reai Eslaie Finanee & hwesimews, 12/e, McGraw-Hill Educatiori, 2005,
p. 229.
 Imobile deStinate institujiilor sunt acele imobile utiiizate de către anumite instituţii, cum
ar agenţiile guvernamentale, autorităţilor locale din adafinistraţia publică, spitalele,
universitătile etc.
Imobilele protejate prin lege, monumentele istorice sunt acele imobile care sunt asociate
cu o anume caracteristică, cum ar fi: unicitate arhitecturală, încărcătură istorică, legătura cu viata
unei personalităti sau cu un anume eveniment etc. Be obicei acestea sunt protejate prin iege de
foruri naţionale sau internaţionalc, pot fi proprietate publică sau privată şi se supun unui anume
regirn de adrninistrare şi instrăinare.
Imobile eu utilizare mixtî't sunt acele imobile care pot fi cu mai multe destinatii,
incadrându=se atăt în categorille de imobile nonrezidenţiaie, cât şi în cele rezidentiale.

6.2. Piaţa knobiliară

Prin piaţă irnobiliară intelege_m acea plată unde se intâlneşte cererea şi oferta de active
Ea poate segmentată pe tipuri de im.obi.le, după cum urmează: piata apartamentelor,
piata locuintelor unifamiliare, piaţa clădirilor de birou, piaţa spaţiilor comerciale etc.
Piaţa imobifiară se distinge printr-o seri.e de earaeteristiei aparte:
Durabititate Durata de viaţă a unei poate de câteva zeci de ani sau chiar sute.
Terenurile, in principiu, au o existentă nelimitată.
Eterogenitate De obicei, irnobilete sunt unice prin arhitectură, locaţie,
finisaje, destinatie, •echirne, sursă de finanţare etc. făcând dificilă determinarea vatorii lor.
Costuri mari de tranzacţionare Tranzacţiile cu pot determina o serte de
costuri: costuri legate de căutarea imobiiului potrivit, corrsioane de intermediare, taxe legale şi
notariale, impozite, de inregistrare a proprietăţii d.e mutare etc. antre I -20% din valoarea
imobilului tranzacţionat).
.Deealaj iu adaptarea cererii ofertei A.daptarea cererii, şi ofertei se realizează cu un
anume decalaj in timp datorat proiectăriL construirli şi găsirii sursei de finanţare in scopui
construirii de noi imobile, precurn şi a inelastieităţii cererii de imobile. Acest decalaj face posibil.
un dezechilibru pe termen scurt al pieţei.
Intobilele pot fi achiziţionate in scopul sauişi consumului in acest sens, un
imobil poate fi obţinut pentru a se face o anume investiţii care să aducă în viitor un flux de
venituri sau pur şi simplu pentru a locui şi a se folosi de el doar in acest sens, fără avea drept
scop profitul. Imobilitatea — Imobilele nu pot fi mutate, ele au o locaţie fixă. De aceea, nu
putem considera piaţa imobiliară un loc fizic unde sunt aduse mărfurile — la vânzare.
Practic, cumpărătorul vine la marfă, nu marfa la cumpărător.
 Cererea -şi oferta de
intâlnirea cererii *rtei de imobile pe plaţă este cea care stabileşte preţui
precurn şi chiriilor. Mecaniymmi de reglare este dependent de nivelul stocului de
vechi şi de cel de imobile noi (viitoare).

Astfel, putem considera următoarele diagrame:

Preţ SEVo UM

Figura a. Figura I. b.
Preţ SIV0 SIfJa

Stucui de imobEle vechi

SINo

Figura lc.

Po Stocul de irnobile vecli ei Stocui de imobile noi

Pi
 in diagrama (1a) avem reprezentată curba cererii de imobile (CI) cu oferta (stocul) de
imobile vechi (SIV0), cele două intâlnidu-se şi stabilind un preţ (Po). La acest preţ, developerii
sunt dispuşi să aduez.'1 pe piaţă un stoe de imobile noi, a cărui dimensiune maxirnă reiese din
intâlnirea curbei costurilor de constructie (CC) eu cea a veniturilor încasate (Vo) de aceştia în
urma vânzării stocului de imobile noi (Figura lb.). Astfel, în perioada următoare stocului de
imobile vechi (SIVo) i se va adăuga stocui de imobilc noi (SIN0), curba stocului de irnobile
existente deplasându-se spre dreapta cu valoarea lui (SIN0) (Figura 1c.). in contextul în care
cererea de irnobile rămâne neschimbată, asistăm la o scăderea a pretului imobilelor până la
nivelui (P1)•

.2.2. Indicii hnobiliari

►

Indicii imobiliari surprind caracterul de eiciieitate al pieţei imobiliare, se pot folosii o

serie de. Metodologia de caleul folosită aduce la acelaşi n.urnitor fluctuaţi ile de preţ de pe piaţa
imobiliară în ansambiu Sau pe segmente.
Indieii irnobiliari pot fi indici ai preturilor ► mobileior de pe piaţ - ă sau ai nivelului
Funcţie de tipul de preţ luat In calcul putern avea indici imobiliari ealeulati funcţie de
„preţui cerut" (asking price) sau pretul efictiv obtinut in urma tranzactillor (contraciat).
Funeţie de unitatea luată pentru comparaţie stabifirea preţtlui, indicele irnobiliar poate fi
sta.bilit pe metrul pătrat (construit, cu TVA sau fără) sau pe itnobile tranzacţionate.
FuncOe de aria geografica de aplicare indieele imobiliar poate fi calculat la nivelul unel ţări,
regiuni, zone, cartiere,. străzi ete

Funcţie de segmentul de piaţă imobiliară (tipui de imobile) analizat, indiceie imobiliar

poate fi. calculat pentru rezidenţial, spaţii de birouri, spaţii comerciale, imobile vechilnoi,
imobile de lux, medii sau de tip _„low" etc.
 S&PiCase-Shilier U.S. National Home Price Index
20%
& 15%
I 10%
>"
41.;
0%
-
t, ; -5%
qP-10%
L
15%
-
-20%
1
, "rt f> t<> .00 Ch ik0 4,a
trJ co 02. C11 03 19 0 Ct .0
Q . 0 0
a co o o o cş
N N C 4 N e k ţ e 4 N O 4

6:23. Actorii fi - nplicaţi cadrul untii proicet

Fii cadrul unui proieet imobiliar, datorită complexităţil sale, participă mal muiţi actc.,,r1
vederea ducerii la bun sfârşit a aeestuia.
Dezvoltatorul — este acea entitate, orgaMzată ea persoană sau juridieă, eare ege
răspunzătoare de punerea in practică a unui proiect de dezvoftare Ea poate
irnplicată in proeesul de construire a proieetului imobiliar, fiind in acelaşi timp si antreprenor
general, sau poate angaja o altă entitate eu rol de antreprenor general.
Investitorul este partener in proiectul imobiliar, participând la finanţarea acestuia prin
contribuţii la necesarul de capital.
imprumutătorul (creditorui) este cel care acordâ un credit pentru dezvoltarea

proiectului imobiliar, participând aiături de investitor la finariţarea proiectului. Cei mai

importanţi intermediarj financiari in procesul de ftnanţare a domeniului imobiliar
arnintim: bănelie comerciaie, băncile de economii, cooperativele de credit, uniunile de eredit,
băncile specializate in contracte de economisire-creditare =n domeniul locativ, băneile ipotecare,
 companiile de asigurări, companiiie de investiţii, fondurile dc pensii agenţii de refinanţare a
,

creditelor ipotecare etc.

Arhiteetui şf proiectantul — sunt cei care se ocupă cu crearea design-ului viitooarei

construcţii, cei care trebuie să anticipeze raportul costuri profit kică din faza de plansă, cei care
trebuie să stie să adapteze proiectui ia cerintele legislative, reglementative. Acestia trebuie să-1
integreze in „peisaj", conform scopului său, a utilitâiiior pe care ar trebui să le deservească. Ei
vor avea rolul de a crea proiectarea vitoarei constructii.

Inginerii inginerii pot fi specializaţi pe partea de structură a clădirii, instalatii electrice,

tertnice etc, meca,nică. Ei pun în practică ceea ce arbitectii si projectanţli au p•evăzut in etapa de
proiectare.

Antreprenorui general este cel care se - va ocupa de managementui in faza de

construcţie. Dezvoitatorui va incheia contract dc antwpriză cu acesta va. negocia un preţ fix
de la inceput pentru (ucrările executate. Rolul Săll constă in mentinerea in firniteie bugetului a
proiectutui, subcontractează firme specializate pe diverse fucrări din eadrul proiectului, veghează
la respectarea tuturor cerinţelor prevăzute in faza de priectare, a reglementărilor iegislative, ia
calitatea lucrărilor„ precum si fnafizarea la timp a luerări .ţor. Antreprenorul generai se Va ocupa,
de asemenea., de realizarea unor lucrări. Antreprenorii generali sunt firme, de constructie cu
experientă managementu ► construcţii.lor, avănd o anumită anvergură.

Subantreprenorit — sunt firme de constructii specializate pe anumite tipuri de lucrări,

subcontractate de către antreprenorul general pentru ducerea la bun sfarsit a. anumitor faze de
construcţie (firme specilizate in. executarea lucrărilor de instalatii electrice, termice, design
interior, finisaje interioare şi exterioare, excavatii etc)

Furnizorii de materiale sunt acele firme care vor funiza materialele necesare
constructiei, până la ultimul detaliu.
de şantier2 sau agenil eeonomici de consultantă specializart— sunt inspectori
angajaţi de către dezvoltator care au menirea să veri.fi.ce dacă lucrărife sunt conforme, respectă
proiectul, legis.lafia vigoare, respectă rigorile de calitate etc. Ei sunt autorizat de inspectoratul
de Stat in Construcţii I.S.C.

Drepturile, obligaţiiie şi răspunderile diriginţilor de şantier sunt prevăzute la Capitolul Vili din Procedura de
autorizare a de şantier aprobată prin Ordinuf ministrului dezvoitării regionale şi turisrnului nr. 1496/2011
 Inspectori angajaţi de eătre creditor sunt acei SpeCialistî angajaţi de creditor (băncii
etc.) care verific.ă dacă luerările sunt conforme docurnentele trimise spre deeontare pe măsura
înaintării stagiului lucrătilor, daca acele lucrării sunt conforme cu planurile etc.

publiee— sunt diverse instituţii sau ale adrninistraţiei publiee federale, centrale
sau locale Insărcinate eu furnizarea de autorizatii, certiticări sau consultanţă necesare pentru
demararea lucrăfflor. Ele pot desfăşura inspecţii pentru a verffica indeplinire,a unor
reglementări etc şi după emiterea autorizaţHlor, certificărilor etc.

Furnizorii de sunt entităţi publice sau private care trebuie notificate Qn11 rArnrn_
trebuie să ij se ceară aceeptultautorizarea/avizarea pentru dernararea luerărilor de construcţie.
Autori.zaţiile dc construire sunt condiţionate de obţinerea avizelor de la aceste entităţi.

Agenţiile imobillare sunt acele organisme care se ocupă, de regulă, cu intermedierea

vânzării-eumpărării de imobfie. in cadrui proiectutui se pot ocupa cu marketing-ul
proiectului vânzareafinchirierea spaţiilor,

.8eneficiarii sunt eei care vor înehiria sau cumpăra imobilul- fmalizat. Projectul va putea
considerat de succes dacă spaţiile oferitevor fi vânduterinchiriate intr-un grad cit mare. De
regulă, beraefici.arii trebu.ie contractaţi Ineă din faza de planşă a proiectului. Uneori fin.anţarea
proieetului poate conditionată de existenţa unor ante-contracte Ineheiate cu viitorii benefic -larL

6.2.4. Factorii eare irilluenţează piata

Gradul de dezvoltare econornică al regiunii geogrqfice
Dezvoltarea imobiliară dintr-o anumită zonă, este direet corelati'i eu gradul de dezvoltare
al reujunii geografiee. Unele regiuni geografice au avantaie comparative faţă de altele din
perspeetiva produeeril unor 1-.)unuri servicii dc calitate şi in condiţii mai prolltabile, contextul
unei combinaţii profttabile ale factorilor de producţie: pământ, forţă de muneă, capital şi
tehnologie3 (avantaje naturale (port la mare, zona miniera, etc.); forţă de muncă inalt calificată;
apropierea de pieţeie de consum importante).

Factorii sociali demograftel

Brueggernari, William B.; Fisher, Jeffi-ey, op. cit., p. 231

 Factorii sociali şi demografici (structurii populaţiei pe vârste, etnie, mediu. urban —
mediul rural, funcţie de diferenţele de ia o regine la alta sau de la o ţară la alta cu privire ia
nivelul educaţieă, cuhură, cutume, tradilii, concepţii etice etc), precum şi schimbările
care pot surveni asupra lor au efecte in ceea ce priveşte dezvoltarea dorneniului imobiliar. Ele işi
pun amprenta asupra aspectelor legate de arhitectură, dimensiune, amplasament, surse şi
rnodaiităţi de finanţare, dinarnică ete.

Piaţa finanţărilor imobiliare

Dimensiunea pieţei linanţărilor imobiliare, tipurile de instituţii ,t`inanciare implicate lYl

finanţarea domeniului imobiliar, accesul la jinanţarea„mportabilitatea costului jinanţărilor,

moddul de jinanţare al acestora piaţă bancară sau piaţă de capital, reglementările activităţil
jinanciare, decizide băncii centrale etc. sunt variabile esenţiale pe care analiza pieţei imobiliare
trebuie să le ia in calcui ca factori de klfluenţă.

Regimuijiscal
R.eglernentările fiscale diferă de la o ţară la aita, de o perioadă de timp ia alta, avânci
incidenţă asupra tuturor actorilor implicaţi pe piaţa Astfel, principaiele reglementări
flscale eare au asupra pieţei imobiliare sunt:
 regimul TVA aplicat in tranzacţiiie de vânzare cumpârare de imobile noi. şiisau vechi;
regimui impozitului pe venit obţinut 1n urnla tranzacţillor imobillare;
 impozitul pe teren .
dedueerile jiscale din impoz,itul pe venit apticate cumpârătorilor de i.mobile, eeior care
reabiliteaza, renovează locuinţele, a primelor de asigurare a imobilelor, a ratelor la
creditele ipotecare;

subvenţii.

Regimuljuridic
Regimul juridic dintr-o ţară are in vedere: iegislaţia in construcţii, reglemetările privind
autorizarea construcţiei de imobile, planurile urbanistice, regimul terenurilor, reglementările
privind contractele de ipotecă, reglemetările ce ţin de procesui succesoral, regimui proprietăţii
etc.
Regimul polide
Regimul are şi ei o importanţă deosebită în proeesul de dezvoltare in
eazul ţărilor socialiste, cu economie centralizată, statul a fost implicat C1.1 precădere în procesul
de dezvoltare pe toate segmentele, proprietatea asupra hriobilclor fiind in mare parte
publieă. in cazul economiiior de piată dezvoltarea imobiljară este reatizată cu precădere de
dorneniul privat, statul ffitervenind doar in domeniite cheie, aflându-se i n

autoritate de reglementare, finanţator„ proprietar, developer, administator, formator de plaţă sau

factor de stimulare a dezvoitării prin diverse mecanisme.

Condiţiile de rnediu, ete.

Amplasarea geografică, reliefui, gradut de potuare ai zonei etc. sunt factori
decisivi în ceea ce pri.veşte d.ezvoţtarea acţionând ca bariere sau stimuli,
sunt diverse: asupra arffitecturi.i., proiectării, costurilor de construcţie, tiputui de construcţie,
eategoriile de clienţi etc.

Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare aI

0 parcetă de teren, cfin punet vedere al analizei valorează diferit funcţie de

locntia .inde se află, desfinatia acestela ma.niera in. care este conectată invecinată cu alte
pareele dc teren. De aceea, în irnobliare, s,a născut dictonui „Locaţie!, Locaţie!,..Locaţie!",

Funcţie de complex►tate şi mărirne, locatia. unde există. wncentrări de populatie, poate

sat, oraş, regiune etc. Cunoscând treeutul şi factorii de influenţă care acţionează asupra unei
comunităţi, putem Inţelege rnai bine in ce direcţie se va îndrapta acea comunitate, care va fi
gradul său de dez-voitare în viitor Yf, bineinteles, valoarea proprietătitor irnobiliare din cadrul
acelei comunităti.
La de regulă, coneentrările de populatie sub forma unor aşezări s-au format
funcţie de proximitatea faţă de o sursă de apă, de hra.nă, proteeţie naturală faţă de invadatori,
animate ete. Cu timpul, au fost luate calcul şi alte aspecte de natură economică şi socială.
Astfel, localitătile, ca arhetip de dezvoitare, pornbid de la factorui(ii) care au condus ia
apariţia şi dezvoltarea lor, pot fi "incadrate în trei categorii:
 Localitaţi care- oferă o serie de facilităţi. de ordin comercial, social, religios, administrativ
localităţilor din imrejurimi;
Localităţi aftate pe anumite rute de transport sau la confluenţa acestora: noduri de cale
ferată, tărguri, porturi etc.
Localităti cc oferă anumite facilităti specializate: statiuniie turistice, baineare, centre de
afaceri, centre administrative (capitale) etc.
Un investitor, dacă va înţelege patern-ul de dezvoltare a unei va reuşi să
estimeze mai departe rnodul 1n. care se va dezvolta in viitor localitatea şi va integra şi mai bine
investiţia sa in acest patern de dezvoltare.
Principial, econornia unei localităţi poate fi irnpărţită 1n două rnari categorii:
Industrie de bază sau de export, care produce bunuri şi servicii pentru consumatori din afara
comunitătii din tocalitatea respectivă;
Industrie secundară sau localâ eare produce bunuri şi servicii pentru populatia din
,

cadrut comunităţii respective..

Dezvoltarea industriei de bază determină la dezvoltarea celei secundare. De asemenea,

creşterea _productivităţi industrei de bază conduce la dezvoitarea comunităţii, la creşterea
nivelului de trai, precum şi a numărului populaţiei. industria de bază. este şi cea care, conduce la
o „specializare a populatiei pe anumite competenţe cunoştinţe neeesare indu.striei
respective. Este preferată o diversificare a industrie:i de bază. Uneori locatităţileireRiuniie cu o
singură industrie de bază comportă riscul ca in cazul in care aceasta intră zn dectin, intreaga
cornunitate va intra in declin, de asemenea (cazul industrei miniere din România).

Din punct de vedere structural, există anurniţi factori care influenţează paterrnai de
dezvoltare unei localităţi:

 Accesibilitatea către locurile de intâlnire publice ale populaţiei (pieţe, parcuri), magazine,
iocaşurile religioase, de cultură, distracţie etc. in principiu acestea dau tendinţă de
dezvoltare în cercuri concentrice a localitătii, cu facilitătile enumerate mai inainte în
prirnul cerc concentric, din centru, apoi următoarele conţin zonele rezidenţiale, apoi cele
industriale, agricole etc

 Topografia are infleunţe decisive 1n acest sens: Impedimentele sau avantajele date de De
exempiu, relieful accidentat, existenţa mlaştinelor sau a unor cursuri de ape pot lirnita
sau modifica dezvoitarea structurală a unei tocalităţi.
  C‘Vie iramport sunt decisive, de asemenea. Localitătile se pot dezvolta de-a lungul
sau jurul unor căi de t•ansport, staţii de transport etc. Căile de transport pot fi —

străbat localitatea de la un capăt Ia altul, iar dacă sunt mai multe ea număr, pot fi paraiele
sau se pot interseeta, sau. de ti.p randorn, adică, pot u.ni oricare punct de pe harta localităţii
eurn ar fi tranportul cu automobilul, autobuze, trarnvai sau metrou.
 Originea localităfilor, precum factorii eare au influenţat loca.tja au contribuit la
modul de amplasare a clădirilor si trasare a străzilor din acea perioadă. si
străzile datând de la începuturile au influenţat, apoi, in timp, modul în eare s-a
dezvoltat acea localitate de-a lungul timpului. De regulă, acestca se regăsesc in „central
vechi" sau „vatra satului", cum se mai spune pentru rurale.
 Proximitutea este un alt factor eu influenţe asupra paternului de dezvoltare a structurii
locatităţiir Odată dezvoitarea accesibilitatea către centrul acesteia seade,
mai ales ca urmare a distanţei facongestionăsiitraculuiaeesteia.inaeestsens,rnulte

dintre allate in centrul se vor mutaiinitia si in zonele cercurilor

concentriee din exterior. Ca urmare„ la un moment dat„ o localitate se poate dezvoita
conţinand mai muite nucke

Telrie• de gândire

L Comentaţi cum principaleie reQlementări. fiscaie pun affiptenta asupra

iniObiliare!

2.Comentaţi paternul de dezvoltare al in care locuiţi!

3.Analizaţi care este industria de bază a care locuiţi!

Exercitiu

Ca.re dintre următoarele afirmaţii sunt adevărateifaise?

 A -€ `-`A `V "I
9 uom!un nţlioiaxo pnsundsu:g

v .Agoadsal ptgig1111.1.103
tnipuo u!p e4rindod anuo( -1 II:NAJ3S !Ipmeool pun t , r,zucţ op uţilsnpuţ -£
A / V .10+0!d
lu ,ş5unţ uouuaz ad nigmtiozop un pq!sod oonj ).sx)v .pi!gow; ap Minţopsuţou!
umooJd 'oţţgout! ţou ap Higulsuoo Indoos aniumni op ps.ins ţgln4suoo
'Hiploag3ud luJolup dturl I:uţuoap un no p,zuazqua." as H.10..133 130JP,/dEpyZ

v olulHuo ap alţ.w5!J UOIS!xş3.01

psioadso-i `atuJojuoo 4uns 1,1!Joik p,s ro.iţutu 0313.Z.N Jorl[wezo-p aJwo ap

iţigr,Ruu !..101%":XISUI. luns --11:ezţirţoads plumţnsuoo ap ţ3!Lu4u000 !lua2u nus laguuS

 UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA, DE INVESTIRE iNTR-UN IMOBIL

de Incru:
7.1. Aspecte financiare
7.2. Aspecte nefinanciare
Objective:

insusirea unor elemente de analiză a oportunităţii de a investi Intr-un imobil.

Dezvoltarea capacitatea de a utiliza si relaţiona corcel cu indicatori specifici
analizei cu privire la luarea deciziei de a investi zn dorneniul

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va capabil să:

4
> Utilizeze principalele elemente de analiză `in vederea [uării de de investire in

Utilizeze terrnenii specifici anakzei de luare a deciziei de investire intr-un irnobil

Calcuieze indicatori specifici analizei de luare a deciziei de investire intrAm hobil

Cw2inte ehele: decizie irivestire, venitu opera

ţional net, venitui operaţional brut, cheltuieli

operationale, valoarea prezentă

Bibliografie
Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Tribuna Econorncă, Bucuresti, 2006;
Bădescu Oancea-Negrescu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed, Economică,
Bucuresti, 2009
✓rueggeman, 'William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finanee & Investtnents, 127e, McGraw-
Hill Education, 2005
Căpraru B, Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici şi studii de caz, Ed. C. H.
Beck, 2013
Wiedemer, john P.; Goeters, Joseph E., Real .Estate Investment„ 6'h edition, Thomson South -
Western, 2003
Dragotă, Victor (coordon.ator), Tâţu, Ludan, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune
Editura ASE, Bucureşti, 2005
Timp mediu alocat parcurgerii unităţii de lucru: 90 min
 ✓valuarea unui imobil poate fi făcută pornind de ia aspectele financiare, stabilindu-se o
valoare bănească a imobiiuiui, dar poate viza şi aite aspecte nefinanciare ale imobilului.

7.1. Aspecte financiare

Determinairea hănepi a imobilului poate fi realizată din trei puncte de vedere 4:

Cosiul de înlocuire, reprezintând costui de duplicare ai imobilului exjstent, ia monientui
analizei, din care se scade valoarea de depreciere a imobilului se adaugă valoarea terenului pe
care se află constru.cţia;

Valoarea de piaţă, adică preţui plătit de aiţi investitori pentru irnobile sim.ilare;
Valoarea dată de veniturile obţinute in urma exploatărn Această rnodalitate
vizează mai multe repere de analiză şi determinare

Venitui operaţional net

Vertit -ul operaţional n-et este acea sumă obsinută din exploatarea djn care se
scad cheltuielile operaţionale.

Venitui operaţional net venitul operaţi-onai brut cheituieli operaţionale

Exemplu: enitul -operaţionai brut din •exploatarea unui imobil este de EUR lunar, iar
ebeituielite.operaţionale de 13.000 .EUP„. Cât reprezintă venitui -operaţionai net?
Rezolvare: Venitul operaţîonal net = 20.000 EUR — 13.000 EUR = 7.000 EUR

Rata de profitabilitate
Rata de profitabilitate se determină ca raport procentual intre venitul operaţional net şi
preţui de achăziţie (eonstruire) ai imobilului. Cu cât valoarea este mai mare, cu atât investiţia
este mai profita-bilă.

Rata de profitabilitate = (venitul ►peraţional net : pretui de achiziţie imobil) x 100

Wiedemer, John 1).; Goeters, Joseph E,, Real Estate Investment, 45t/1 edition, Thomson South-Westem, 2003, p. 218
Exemplu: Un investitor a achiziţionat o clădire de birouri cu un preţ de 5.000.000 EUR, iar după
un an a avut din exploatare un venit operaţional net de 100.000 EUR. Care este rata de
profitabilitate a imobflului?
Rezolvare: Rata de profitabiiitate = ( i 00.000 1 5.000.000) X 100 = 2%

Raportai dintre eash-flow şi capitai propriu investit (rentabilitatea eapitalurilor)

Un investitor poate achiziţiona un apelând la fondurfle proprii şi la un i'mprumut,

deopotrivă. Raportul dintre veniturile obţinute din care se deduce serviciul datoriei
(dobândă+principa0, impozitele tawle capitalurile proprii investite in achizilia7construirea
imobilului este un alt reper de luat in calcul in evaluarea unui imobil. Cu cât acest raport este mai
mare, cu atât investiţia este mai profitabilă.

Rentabilitatea capitalurilor = (cash-flow serviciul datoriei impoziteVcapital propriu

Exemplul. Considerărn un hivestitor care achiziţionează. un centra ce .mercial valoare de

10.000.000 EUR, pentru care contractează un credit de 6.000.000 EUR, Valoarea veniturilor
obţinute in urma exploatădi este de 200.000 EUR. pe an, iar valoarea serviciului datoriei pentru
creditu1contraetat este de 50.000 de EUR pe a ►.

Rezolvare: Capitalurik proprii investite sunt de 10.000.000 EUR 6.000,000 EUR ----- 4.000,000
EUR, i.ar veniturile anuale obţinute din explaoatare, puţin serviciul datotlei sunt valoare
de 200.000. EUR 50.000 EUR = 150.000 EUR, Astfel, raportul dintre venituri, mai puţin
servich.d. datoriei, şi eapital propriu investit este de 150.000 : 4.000.000 0.0375 sau 3.75%.

Valoarea prezentă a unui imabii prin prisma fluxului de venituri adus

acdv aduce în timp LITlanurnefiux de venituri (cash-ilow), de acea, valoarea unui aetiv
este influenţată de niărimea, perioada şi de riscul asociat jluxului de venituri. Valuarea prezentă
a unui imobil pornind de la fluxurile de venituri adusc in viitor este reperul cu care compară
investitorul preţui de cumpărare a unui ►mobfi„ Dacă valoarea prezentă este rnai mare sau egală
cu. preţul de cumpărare, atunci investiţia este viabilă.