UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ

VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”

TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

REFERAT

Disciplina: METODE MODERNE DE EVALUARE A PROPRIETATILOR

IMOBILIARE

Tema Referat
Preț, Cost, Valoare, Valoarea de piață a unei proprietăți
imobiliare

Student / Masterand: Grigorescu Andrei

Coordonator: Prof. Herbei Mihai

DATA
11.05.2020
1
1
2
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

CUPRINS
1. Capitol 1 – EVALUAREA PROPRIEȚILOR IMOBILIARE
1.1. Definiția evaluării proprietăților imobiliare
1.2. Tipuri de valori
1.3. Preț, Cost, Valoare

2. Capitol 2 – VALOAREA DE PIAȚĂ A UNEI PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

2.1 Definiția valorii de piață a unei proprietăți
2.2 Alocarea prețului de achiziție
2.3 Scopul evaluării

3. Bibliografie

2
 3
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

CAPITOLUL 1
Evaluarea proprietăților imobiliare

1.1 Definiția evaluării proprietăților imobiliare

Evaluarea proprietăților imobiliare, evaluarea proprietății sau evaluarea

terenurilor este procesul de elaborare a unei opinii asupra valorii pentru proprietatea
imobiliară (de obicei valoarea de piață). Tranzacțiile imobiliare necesită adesea evaluări,
deoarece acestea apar rar și fiecare proprietate este unică (mai ales starea lor, un factor-cheie
al evaluării), spre deosebire de acțiunile corporative, care sunt tranzacționate zilnic și sunt
identice (astfel, o licitație centralizată de tip walrasian ca o bursă de valori este nerealistă ).
Locația joacă, de asemenea, un rol-cheie în evaluare. Cu toate acestea, deoarece proprietatea
nu poate schimba locația de obicei remodelările sau îmbunătățirile aduse casei îi pot schimba
valoarea. Rapoartele de evaluare sunt baza pentru împrumuturile ipotecare, problemele cu
privire la moșteniri și divorțuri, impozitare și așa mai departe.

Uneori se utilizează un raport de evaluare pentru stabilirea unui preț de vânzare

pentru o proprietate.Pe lângă diferitele domenii de licență, care pot varia de la Economie la
Construcții, majoritatea țărilor, dar nu toate, solicită evaluatorilor să dețină licența pentru
practică.

1.2 Tipuri ale valorii

Există mai multe tipuri și definiții ale valorii. Cele stabilite de Asociația Națională a
Evaluatorilor Autorizați din România (2017) sunt:
Valoarea de piață – Prețul la care un activ poate fi tranzacționat într-un cadru
competițional de licitație de tip walrasian. Valoarea de piață este de obicei interschimbabilă
cu valoarea de piață deschisă sau cu valoarea justă. Standardele internaționale de
evaluare (IVS) definesc:

3
 4
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

Valoarea de piață - este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar
putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de
închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care
părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele
acelor părți.
Valoarea de investiție/subiectivă este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia
sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de
exploatare.
Valoarea sinergiei reprezintă rezultatul creat în urma combinării a două sau mai multe
active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât
suma valorilor individuale.
Valoarea de lichidare reprezintă suma care s-ar realiza prin vânzarea unui activ sau grup
de active, în mod individual (element cu element)

1.3 Preț, Cost, Valoare

Pot exista diferențe între valoarea reală a proprietății (valoarea de piață) și cât costă să o
cumpărați (preț). Un preț plătit poate să nu reprezinte valoarea de piață a proprietății. Uneori
s-ar putea să existe considerații speciale, cum ar fi o relație specială între cumpărător și
vânzător în cazul în care o parte ar avea un control sau o influență semnificativă asupra
celeilalte părți. În astfel de cazuri, prețul plătit pentru o anumită parte nu este „valoarea” pieței
sale (cu ideea că totuși toate părțile și prețurile se adaugă la valoarea de piață a tuturor
părților), ci mai degrabă la prețul său de „piață”.

În alte situații, un cumpărător poate plăti cu bună știință un preț premium, peste valoarea
de piață general acceptată. Dacă evaluarea subiectivă a proprietății (valoarea sa de
investiție pentru el) a fost mai mare decât valoarea de piață.

4
 5
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

Un exemplu specific este că proprietarul unei părți învecinate, care, combinând propria
proprietate cu proprietatea subiectului, ar putea obține economii prin dimensionare. Situații
similare se întâmplă uneori în finanțele corporative. De exemplu, acest lucru se poate
întâmpla atunci când o fuziune sau achiziție are loc la un preț mai mare decât valoarea
reprezentată de prețul acțiunilor suport.

Explicația obișnuită pentru aceste tipuri de fuziuni și achiziții este aceea că „suma este
mai mare decât părțile sale”, deoarece deținerea deplină a unei societăți asigură controlul
deplin asupra acesteia. Acesta este unul dintre motivele pentru care un cumpărător ar plăti un
preț mai mare pentru o proprietate. Această situație se poate întâmpla și în achizițiile
imobiliare.

Dar cel mai frecvent motiv pentru care valoarea diferă de preț este că fie cumpărătorul,
fie vânzătorul sunt neinformați cu privire la valoarea de piață a unei proprietăți, dar totuși
ajung la un acord cu un contract care este fie prea scump, fie prea ieftin. Acest lucru este o
parte negativă pentru una dintre cele două părți. Este obligația unui evaluator de proprietăți
imobiliare să estimeze valoarea reală de piață a unei proprietăți și nu valoarea de piață.

Costul este vazut de catre evaluatori in relatie stransa cu productia si nu cu schimbul si

poate fi un cost realizat sau un cost estimat.Astfel avem: costuri directe care cuprind
cheltuielile pentru manopera si materiale necesare relizarii unei constructii,incluzand atat
regia cat sa profitul constructorului,costuri indirecte care se refera la alte elemente decat
manopera si materiale.

Valoarea de piata reprezinta pretul cel mai probabil al unui imobil.Relatiile care
creeaza valoarea sunt complexe iar valoarea se schimba cand se modifica factorii economici
care o influenteaza.

Valoarea este influentata de mai multi factori si anume:

-Utilitatea;

-Raritatea;

-Dorinta;

5
 6
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

-Puterea efectiva de cumparare.

CAPITOLUL 2
Valoarea de piață a unei proproetăți imobiliare

2.1 Definiția valorii de piață a unei proprietăți

Paul Dumbravanu, avocat si expert in domeniul imobiliar, spune ca definitia tehnica a

valorii de de piata este: „ cel mai probabil pret pe care o proprietate o poate obtine pe piata
libera a tranzactiilor imobiliare”. Sau mai bine spus, „ este pretul pe care un cumparator este
dispus sa-l plateasca pentru o proprietate, iar vanzatorul este dispus sa accepte.”

Agentii imobiliari sunt pregatiti sa indice valoarea de piata a unei proprietati , valoare
care este conceputa dintr-un cumul de caracteristici, incluzand urmatoarele:

 Caracteristici externe: aspectul exterior al casei, marimea terenului, stilul constructiei,

disponibilitatea utilitatilor publice
 Caracteristici interne: numarul si marimea camerelor, calitatea si conditia in care se
gasesc utilitatile si constructia in sine, instalatiile sanitare, de incalzi si aer conditionat,
eficienta energetica
 Comparatii cu imobilele de acelasi tip si amplasament vandute in aceeasi zona
 Cerere si oferta: ce numar de vanzatori si cumparatori se afla in aceasta zona
 Locatie; ce avantaje ofera locatia imobilului? Scoli bune? Rata criminalitatii scazuta?
Facilitati in apropiere: magazine, parcuri, farmacii, banci

Valoarea de piata a unui imobil este de obicei un punct important pentru negocierea
pretului unei locuinte. Agentii imobiliari folosesc pretul pietei pentru un imobil pentru a ajuta
vanzatorii sa isi stabileasca un pret rezonabil pentru imobilul pe  care doresc sa-l vanda.
Cumparatorii isi fac o idee asupra unui pret estimat pentru imobilul dorit. Nici o valoare nu
este corecta sau gresita, in final decizia de a incheia afacerea pe un anume pret revine celor
doua parti: cumparatorul si vanzatorul.

6
 7
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

2.2 Alocarea prețului de achiziție

Alocarea prețului de achiziție este în esență procesul prin care prețul unei proprietăți
imobiliare este separat în valoarea construcției și valoarea terenului, respectiv valoarea altor
elemente componente ale proprietății imobiliare (daca este cazul). Având în vedere că scopul
alocării este raportarea financiară, este necesară identificarea elementelor componente. O
estimare a valorilor individuale ale componentelor poate proveni numai dintr-o alocare, cu
excepția cazului când există dovezi directe de piață, disponibile pentru una sau mai multe din
aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din întreaga valoare a proprietății
imobiliare. Asemenea exemple de componente ale proprietății imobiliare care pot fi evaluate
în mod direct în baza unor indicații directe din piață pot fi de exemplu terenurile,
echipamentele sau dotările.

Este important de subliniat de la bun început ca valorile componentelor proprietății,

rezultate din alocare, nu reprezintă valori de piață individuale. Ele pot să reprezinte valori
juste, în situația în care nu există diferențe semnificative în prețul de achiziție al proprietății
imobiliare și valoarea de piață a acesteia. În alte cuvinte, ne referim la o achiziție în condițiile
pieței. Dar există și posibilitatea ca prețul plătit să fie mai mare decât valoarea de piață, fiind
imaginea unei valori de investiție. Sau, în situația unei lichidări, prețul de achiziție poate fi
mai redus decât valoarea de piață, existând o presiune de timp la vânzare.

Procesul de alocare a prețului unei proprietăți compuse din teren și construcție ar putea

fi realizat în două moduri, având în vedere și indicațiile standardului GEV 630 – Evaluarea
bunurilor mobile – care se referă la alocarea valorii unei proprietăți. Fie deducem costul de
înlocuire net al construcției din prețul de achiziție al proprietății imobiliare, rezultând valoarea
terenului, fie deducem valoarea de piață a terenului din prețul de achiziție, rezultând valoarea
construcției. Totuși, nu este indicat ca valoarea de piață a terenului să fie dedusă din prețul de
achiziție, decât în situația în care terenul se poate tranzacționa pe piață fără nicio restricție și
valoarea justă rezultată pentru construcție nu depășește costul de înlocuire net al construcției.
În situația în care proprietatea imobiliară include mai multe componente (cel puțin în
accepțiunea contabilității), alocarea prețului de achiziție se realizează având în vedere o serie
de principii:
1. Identificarea elementelor componente ale proprietății imobiliare, care se realizează în
urma analizei documentelor (de achiziție, cadastrale, contabile și a oricăror alte
documente puse la dispoziție de proprietar) și în mod obligatoriu a inspecției în teren,
care vine în completarea informațiilor scriptice
2. Evaluarea componentelor care se pot tranzacționa pe piață fără nicio restricție, pentru
a izola valoarea acestora din prețul proprietății – ex: teren, echipamente, mobilier etc.
care pot fi evaluate utilizând abordarea prin piață

7
 8
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

3. Determinarea valorii rămase de alocat pentru acele componente pentru care nu s-au
putut identifica dovezi directe din piață – ex: clădiri, construcții speciale, rețele de
instalații etc., care se obține prin deducerea din prețul plătit a valorilor de piață ale
elementelor care pot fi evaluate în mod individual în baza unor indicații sau dovezi
directe din piață
4. Selectarea unei chei de alocare, care poate fi costul de înlocuire net, suprafața
construită sau desfășurată, valoarea contabilă brută sau netă anterioară (dacă este
disponibilă) etc. Este important de subliniat că fiecare proprietate și fiecare achiziție
pot fi marcate de o serie de particularități, motiv pentru care nu există și nu poate
exista o metodologie standard pentru alocare sau o cheie universal valabilă pentru
alocare, rămânând la latitudinea evaluatorului cum alocă prețul plătit pe componentele
proprietății imobiliare
5. Alocarea prețului de achiziție al proprietății imobiliare prin deducerea din preț a
elementelor a căror valoare de piață poate fi stabilită în mod individual și apoi
alocarea diferenței în funcție de cheia de alocare considerată adecvată

Dincolo de aceste principii, pot să apară diverse situații atipice, care de cele mai multe ori
sunt o consecință a faptului că prețul plătit este fie mai mic, fie mai mare decât valoarea de
piață, iar rezultatele alocării trebuie analizate de la caz.

De asemenea, în lipsa unor înregistrări contabile precedente, având la bază doar un

contract de vânzare-cumpărare, prin prisma evaluării trebuie identificate toate componentele
fizice ale proprietății. Acestea pot să fie înscrise în mod eronat sau incomplet în contractul de
vânzare-cumpărare, sau pot să nu fie menționate deloc în contractul care stă la baza achiziției.
Acest lucru se întâmplă pentru că în mod uzual elementele auxiliare, precum construcțiile
speciale sau amenajările de terenuri sau unele dotări și echipamente, nu sunt menționate în
mod distinct în actele de transfer al dreptului de proprietate la achiziția unui bun imobil.

De aceea, la fiecare etapă, în alocarea prețului de achiziție al unei proprietăți imobiliare,

trebuie analizate aspectele relevante prin prisma componenței proprietății imobiliare, atât în
accepțiunea evaluării, cât și în accepțiunea contabilității.

8
9
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

2.3 Scopul evaluării

În timp ce Standardele uniforme ale practicii profesionale de evaluare (USPAP) au
solicitat întotdeauna evaluatorilor să identifice domeniul de activitate necesar pentru a
produce rezultate credibile, a devenit clar în ultimii ani că evaluatorii nu au înțeles pe
deplin modul de alegere al scopului evaluării. Pentru dezvoltarea sferei de lucru și pentru
o apreciere credibilă, conceptul de evaluare limitată versus completă și utilizarea regulii
de plecare a provocat confuzie clienților, evaluatorilor și verificatorilor de evaluare.
Pentru a face față acestei situații, USPAP a fost actualizat în 2006 cu ceea ce a devenit
cunoscut sub numele de Proiectul Domeniul de activitate. După aceasta, USPAP a
eliminat atât regula de plecare, cât și conceptul de evaluare limitată și a fost creată o nouă
regulă de domeniu de activitate. Evaluatorul trebuie să determine Termenii de referință ai
evaluării :

1. identificarea și competența evaluatorului;

2. identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați, inclusiv orice restricție
față de cei care se pot baza pe evaluare
3. scopul evaluării, care determină tipul valorii;
4. identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării; „dacă evaluarea se face pentru
un activ care este utilizat în combinație cu alte active, ar putea fi necesar să se
clarifice dacă acele active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune că sunt
disponibile sau dacă se exclud și se presupune că nu sunt disponibile.”
5. tipul valorii, adecvat cu scopul evaluării;
6. data evaluării, care „poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data
la care investigațiile urmează să se facă sau să se finalizeze”;
7. documentarea necesară pentru efectuarea evaluării, inclusiv „orice limitări sau
restricții referitoare la inspecția, investigarea și analiza necesară pentru scopul
evaluării”;
8. natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea;
9. ipotezele și ipotezele speciale; trebuie specificate toate ipotezele și orice ipoteze
speciale care urmează să fie luate în considerare pe durata realizării evaluării și
raportării evaluării.

9
 10
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

Determinarea scopului evaluării este primul pas în orice proces de evaluare. Fără o sferă strict
definită a scopului evaluării, concluziile unei evaluări pot să nu fie viabile. Prin definirea
domeniului de activitate, un evaluator își poate aplica raționamentul profesional în mod
corespunzător pentru a obține o valoare pentru o anumită proprietate pentru utilizatorul vizat
și pentru utilizarea intenționată a evaluării. Întreaga idee de „scopul evaluării” este de a oferi
așteptări și orientări clare cu privire la ceea ce acoperă sau nu acoperă raportul de evaluare; și
cât de mult s-a muncit la el.

10
11
UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ A BANATULUI ”Regele Mihai I al României”
TIMIŞOARA
Facultatea de Agricultură

BIBLIOGRAFIE

Resurse în format electronic:

1. https://blog.pauldumbravanu.ro/2017/04/24/valoarea-impozabila-a-unei-proprietati-
versus-valoarea-de-piata-care-este-diferenta/

2. https://www.qreferat.com/referate/economie/EVALUAREA-
PROPRIETATILOR837.php

3. https://ro.wikipedia.org/wiki/Evaluarea_proprietăților_imobiliare

4. https://www.veridio.ro/alocarea-pretului-de-achizitie-al-unei-proprietati-imobiliare/

11