Contractul de locațiune

Societatea A închiriază societății B Imobilul aflat la parterul blocului X din piața centrală,
imobil având destinația de spațiu comercial, pentru o perioadă de 3 ani, începând cu 01.01.2015.

La data de 01.01.2018, A îi solicită lui B eliberarea spațiului deoarece acesta urmează a fi ocupat
de societatea D, cu care s-a încheiat un nou contract de închiriere.

B refuză eliberarea spațiului și A începe executarea silită (evacuarea chiriașului) formulând o

cerere de executare silită.

B formulează contestație la executare arătând, printre altele, că acest contract nu este titlu
executoriu, fiind un simplu înscris sub semnătură privată.

Pe de altă parte, B solicită recunoașterea unui drept de retenție pentru că a realizat o serie de
reparații și cheltuieli administrative, care i-ar fi revenit proprietarului, însă acesta a refuzat
suportarea lor.

Cerințe:

1. Determinați natura juridică a contractului de locațiune.

2. Stabiliți caracterele juridice ale contractului de locațiune.
3. Care sunt efectele contractului de locațiune, drepturile și obligațiile părților?
4. Analizați dreptul de retenție al chiriașului.
5. Analizați cheltuielile cu bunul închiriat – natură juridică, clasificare etc.
6. Analizați posibilitățile de executare silită a unui contract de locațiune.
7. Care sunt cazurile de încetare a contractului de lcoațiune?
8. Care sunt cazurile de prelungire a contractului de locațiune?
9. Cum se va soluționa eventualul litigiu (analizați situația lui A și B – apărări, argumente
etc.)?

1. Determinați natura juridică a contractului de locațiune.

În literature juridică s-a pus întrebarea:dreptul de folosinţă al locatarului este un drept
real sau este un drept de creanţă?
Principalele argumente 1 în favoarea calificării dreptului locatarului ca fiind un drept
real ar putea fi:
-atunci când locaţiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani,ea devine act de
dispoziţiei;

1
A se vedea M.B.Cantacuzino,Elementele dreptului civil,1921,p.651
 -pentru a fi opozabil terţilor,actul este supus publicităţii imobiliare(cel puţin în cazul
în care obiectul contractului este un imobil).
Menţionăm însă că,potrivit opiniei majoritare în materie,dreptul de folosinţă al
locatarului este un drept de creanţă,pentru urmatoarele argumente:
-locaţiunea este act de dispoziţie numai când depăşeşte 5 ani şi esre supusă
publicităţii imobiliare; în celelalte cazuri ,dreptul de folosinţă al locatarului este un drept
de administrare.2
-dreptul de folosinţă,ca drept de creanţă,nu conferă locatarului dreptul de urmărire a
bunului aflat asupra terţilor şi nici dreptul de preferinţă(specifice doar drepturilor reale).
-drepturile reale sunt limitativ enunţate de lege (dreptul de folosinţă locativă
nefigurând printre acestea)3.

2. Stabiliți caracterele juridice ale contractului de locațiune.

a).Locaţiunea este un contract consensual,care se încheie prin simplul accord de
voinţă al părţilor(fără vreo altă formalitate). Potrivit art.1781 C.civ. “Contractul de
locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi
preţului.”Deci ,add validitatem ,contractual se încheie solo consensus.
b). Locaţiunea este un contract bilateral(sinalagmatic),întrucât creează obligaţii
reciproce şi interdependente pentru ambele părţi contractante. Locatorul se obligă să
asigure folosinţa temporară a lucrului,iar locatarul se obligă să plătească chiria.
c). Locaţiunea este un contract esenţialmente cu titlu oneros, în care părţile
contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.
d).Locaţiunea este un contract,în principiu ,comutativ,deoarece părţile cunosc
existenţa şi întinderea obligaţiilor încă de la momentul încheierii contractului. Deci
locaţiunea (de drept comun) nu este un contract aleatoriu.
e).Locaţiunea este un contract cu executare succesivă ,deoarece obligaţiile părţilor se
execută în timp,print-o prestaţie continuă,pe toată durata contractului locatorul fiind
obligat să asigure folosinţa lucrului,iar locatarul să plătească chiria. Deci,elemental timp
este de esenţa contractului.
f).Locaţiunea este un contract translativ de folosinţă temporară a unui lucru individual
determinat (deci,nu transmite dreptul de proprietate),riscul pieirii fortuite fiind suportat
de proprietar(care poate fi şi o altă persoană decât locatorul).

2
În principiu,închirierea ar trebui considerată un „act de administrare tipic”,această operaţiune(acest act) având ca
finalitate punerea în valoare a unui bun neconsumptibil”; a se vedea T.Prescure,op. cit (2012), p.109.
3
Ca drept de creanţă,dreptul de folosinţă al locatarului are caracter mobiliar(chiar dacă are ca obiect un
imobil),temporar,susceptibil de gaj şi transmisibil atât inter vivos,cât şi mortis causa; a se vedea C.Toader,op.cit.
(2005),p.161.
 3. Care sunt efectele contractului de locațiune, drepturile și obligațiile părților?
Odată cu încheierea valabilă a locaţiunii,contractual are două efecze dostincte: transfer
dreptul de folosinţă de la locator la locatar şi produce obligaţii pentru părţile
contractante. Astfel,dreptul se transfer prin acordul de voinţe,iar lucrul se transferă
efectiv prin intervenţia locatorului.

OBLIGAŢIILE LOCATORULUI
În temeiul scopului urmărit de chiriaş la încheierea contractului,locatorul trebuie să
asigure folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii (obligaţie general de a face,cu
character succesiv).
Pentru asigurarea folosinţei lucrului,potrivit art.1786 C.civ.,locatorul are trei obligaţii
principale: a) obligaţia de predare a lucrului; b) obligaţia efectuării reparaţiilor
capitale şi c) obligaţia de garanţie4.

A. Obligaţia de predare a lucrului.

De regulă,locatorul trebuie să predea lucrul la încheierea contractului. Lucrul se predă la locul
unde se află în momentul contractării(dacă nu există stipulaţie contrară). Rezultă că predarea
lucrului închiriat este cherabilă5.
Lucrul trebuie predat „în stare corespunzătoare utilizării acestuia”, “împreună cu toate
accesoriile sale”6 (art. 1787 C.civ.)
Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.
Dacă locatorul refuză predarea(având în vedere că obligaţia de a face nu este alternativă)
,locatarul poate:
-să ceară predarea silită a lucrului;
-să solicite rezilierea contractului pentru neexecutare,cu daune-interese;
-să invoce exepţia de neexecutare (refuzând plata chiriei,dacă trebuia achitată anticipat).
În cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere,locatarul este îndreptăţit să ceară o
diminuare a chiriei,proporţional cu durata în care a fost lipsit de folosinţa acestuia.

B. Obligaţia menţinerii stării corespunzătoare de întrebuinţare a lucrului

Potrivit art. 1788 alin. 1 C.civ. ,locatorul „este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt
necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata
locaţiunii”(potrivit destinaţiei). Astfel,stare corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit

4
Alături de obligaţiile de mai sus,docrina franceză aminteşte şi obligaţiile de securitate a locatarului (de
exemplu,obligaţia de a furniza chiriaşului documentaţia de utilizare corectă şi eficace a centralei termice); a se
vedea A.Bénabent,Droit civil. Les contrats spéciaux civil et commerciaux,5 éd., Montchrestien,Paris,2001,p.230-
232.
5
Predarea lucrului închiriat este cheranilă,deoarece corespunde dreptului comun în materie,prevăyut de art. 1494
alin. 1 lit. b) C.civ.
6
A se vedea C.Hamangiu ,I. Rosetti-Bălănescu,Al. Băicoianu,op.cit.,p.588.
de părţi) trebuie să existe nu numai la momentul predării,ci ea trebuie menţinută pe tot timpul
derulării locaţiunii,prin grija locatorului7.
În cazul în care locatorul nu îşi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capital(în afară de
posibilitatea de a le efectua în contul locatorului),locatarul poate cere instanţei (a se vedea art.
907 C.proc.civ.,care interzice daunele cominatorii pentru neexecutarea obligaţiilor de a face sau
de a nu face,şi art. 11 din Legea nr.76/2012):
-obligarea locatorului la executarea acestuia;
- rezilierea contractului (art. 1549 C.civ.).
În temeiul art.1818 alin. 1 C.civ. , dacă lucrul „este distrus în întregime sau nu mai poate fi
folosit potrivit destinaţiei stabilite”,locaţiunea încetează de drept,locatorul neavând obligaţia de
a-l reconstrui.

Obligaţia de garanţie
Ca şi vânzătorul (în contractul de vânzare-cumpărare),locatorul trebuie să asigure chiriaşului
liniştita şi utila folosinţă a lucrului(„fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar
împiedica,diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă” în cursul locaţiunii-art. 1789 C.civ. ).
Obligaţia de garanţie a locatorului cuprinde: garanţia împotriva tulburărilor de drept şi de
fapt(produse chiriaşului) şi garanţia contra viciilor.

Garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie sau a terţilor.

Garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie impune locatorului obligaţia de a se
abţine de la orice fapt personal care l-ar putea priva pe locatar de liniştita folosinţă a lucrului.
Astfel,locatorul este “dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica,diminua sau stânjeni o
asemenea folosinţă”(art. 1789 teza a II-a C.civ.)
Când garanţia este datorată pentru tulburările provenite prin faptele terţilor,răspunderea
locatorului va fi distinctă,după cum tulburarea este de fapt sau de drept. În acest
context,context,locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept peovenite de la terţi8.
Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat.
Potrivit art. 1790 alin.1 C.civ. „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care
împiedică sau micşorează folosirea lui,chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi
fără a ţine seama daca ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii”.
Potrivit art. 1791 C.civ. ,în cazul în care locararul descoperă că lucrul este afectat de vicii(şi
locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen),chiriaşul poate cere:
-scăderea proporţională a chiriei;
-rezilierea contractului(când viciile sunt atât de grave încât,daca le-ar fi cunoscut,locatarul nu
ar fi luar bunul în locaţiune);

7
Lucrul trebuie predate în starea corespunzătoare destinaţiei acestuia,şi nu în starea existent la încheierea
contractului(spre deosebire de vânzare);a se vedea Fr. Deak,op. cit.,p.193.
8
A se vedea R.Dincă,op.cit.,p.180-181.
 -daune-interese(când aceste vicii aduc un prejudiciu locatarului; cu excepţia cazului în care
locatorul dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că,potrivit împrejurărilor,nu era nici dator să le
cunoască).
Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din fapta terţilor ori pentru vicii ascunse poate
fi modificată prin acordul părţilor : „agravantă(de exemplu,pentru vicii care fac mai puţin
comodă folosinţa) sau,dimpotrivă,limitată ori înlăturată”(s.n)9.
Potrivit art.1792 C.civ. ,dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică ţi
garanţiei pentru lipsa conformităţii produsului dat în locaţiune.

OBLIGAŢIILE LOCATARULUI(CHIRIAŞULUI)
Potrivit art.1796 C.civ.,principalele obligaţii ale locatarului sunt:
Luarea în primire a bunului dat în locaţiune-obligaţia locatarului de a ridica lucrul dat în
locaţiune este strâns legată de obligaţia locatorului de a preda bunul,cele două obligaţii fiind
reciproce şi interdependente.

Obligaţia de plată a chiriei- locatarul este obligat să plătească chiria convenită “în cuantumul şi
la termenul stabilit prin contract”(art.1796 lit. b C.civ.).

Obligaţia de a folosi lucrul cu prudenţă şi diligenţă-potrivit art.1799 C.civ.,locatarul este

obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă şi potrivit destinaţiei stabilite
prin contract.

Obligaţia de restituire a lucrului-la încetarea locaţiunii,locatarul este obligat să restituie bunul

luat în locaţiune în starea în care l-a primit,în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorate din
cauza vechimii. (art.1821 alin. 1 C.civ.).

9
A se vedea C.Toader,op.cit.,p.147.