Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Cap.9 PROCESUL DE EVALUARE

9.1 Definirea problemei

9.2 Analiza preliminară culegerea și selectarea informațiilor/datelor
9.2.1 Datele generale
9.2.2 Datele specifice
9.2.3 Datele referitoare la oferta concurențială și la cerere
9.3 Analiza celei mai bune utilizări
9.4 Estimarea valorii terenului
9.5 Aplicarea abordărilor în evaluare
9.5.1 Abordarea prin comparația vânzărilor
9.5.2 Abordarea prin capitalizarea venitului
9.5.3 Abordarea prin cost
9.6 Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale
9.7 Raportarea valorii definite
9.8 Raportarea evaluării. Redactarea raportului de evaluare
9.8.1 Considerații generale privind raportarea evaluării și redactarea raportului de
evaluare
9.8.2 Conținutul cadru al unui raport de evaluare
9.8.3 Exemplu de structură pentru raportul de evaluare

Deși caracteristicile proprietăților imobiliare diferă foarte mult, cele mai multe probleme de
evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice, ce constituie procesul de evaluare.
Astfel, în procesul de evaluare:
 se definește problema;
 se planifică activitățile necesare pentru rezolvarea problemei;
 datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate și transformate în
estimarea rezonabilă a valorii.
Procesul de evaluare ghidează pe evaluator de la identificarea completă a problemei, până la
transmiterea soluției către client.
Fiecare proprietate imobiliară este unică și pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare
pentru o singură proprietate. De regulă, misiunea de evaluare își propune să estimeze
valoarea de piață, iar procesul de evaluare conține toate etapele necesare. Totuși, procesul de
evaluare asigură cadrul necesar pentru a putea fi estimate și alte tipuri de valoare.

1|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de natura
misiunii de evaluare și de informațiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul de
evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței și analizei datelor, în
aplicarea tehnicilor de evaluare și în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o
estimare a valorii solicitate.
Figura 1 din GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare ilustrează cele 7 etape ale procesului de
evaluare, asa cum este aplicat pe plan internațional. Procesul reflectă Principiile General
Acceptate de Evaluare (GAVP) și sunt aceleași în toate țările. Deși procesul de evaluare poate
avea ca scop atât estimarea valorii de piață, cât și unor tipuri de valoare diferite de valoarea
de piață, în cazul estimării valorii de piață este necesar ca evaluarea să se bazeze exclusiv pe
informații de piață.

Figura 1 – Etapele procesului de evaluare

2|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

9.1 Definirea problemei

Primul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea concisă a problemei. Din start se
elimină orice ambiguitate referitoare la natura misiunii. Astfel:
 se identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează,
 se identifică drepturile de proprietate implicate,
 se precizează utilizarea și scopul evaluării,
 se redă definiția tipului de valoare solicitat,
 se precizează data evaluării,
 se stabilește sfera evaluării,
 și se prezintă și alte condiții limitative.

9.2 Analiza preliminară culegerea și selectarea informațiilor/datelor (ANALIZA PIEȚEI)

Această etapă cuprinde planificarea și efectuarea analizei generale și specifice a datelor

ofertelor competitive și a cererii.

9.2.1 Datele generale

Datele generale includ informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative și ale
mediului, care afectează valoarea proprietății. Evaluatorul va analiza interacțiunea acestor
patru forțe care creează climatul economic în care valorile proprietăților se modifică sau nu,
la un moment dat și într-un loc dat.
Datele generale sunt esențiale în evaluare pentru că:
 asigură o bază în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;
 constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea
terenului și a corelării cu valoarea construcțiilor;
 reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor
și estimarea valorii finale.

9.2.2 Datele specifice

Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre
proprietăți imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum și alte caracteristici
relevante ale pieței imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului și a construcțiilor, care
ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri, sau alte
caracteristici ale pieței locale.
În analiza datelor generale se urmăresc tendințele pe plan național, regional sau local; în
analiza datelor specifice, se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul.
Analiza proprietăților imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă prețurile de
vânzare specifice, condițiile de închiriere, veniturile și cheltuielile, indicele de recuperare a
investiției, costurile de construcție, durata de viață economică estimată a construcțiilor și

3|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

gradul de uzură. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicație referitoare la
valoarea proprietății imobiliare analizate.

9.2.3 Datele referitoare la oferta concurențială și la cerere

Datele referitoare la oferta concurențială și la cerere sunt date necesare pentru a înțelege
poziția concurențială a proprietății imobiliare pe o ”piață viitoare”. Datele referitoare la ofertă
cuprind componentele proprietăților imobiliare competitive (atât existente, cât și propuse),
gradul de ocupare sau puterea de absorbție a pieței. Datele referitoare la cerere, includ:
populația, veniturile, ocuparea forței de muncă și rezultatele sondajelor privind utilizatorii
potențiali. Gradul de ocupare și prețurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale
cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă
sau de perspectivă a proprietății.

9.3 Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren (în ipoteza că ar fi liber/neocupat),
cât și pentru proprietatea imobiliară existentă (teren și construcțiile de pe el), iar concluziile
trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în considerație, cea mai bună utilizare trebuie să
îndeplinească patru, condiții să fie:
 legal permisă;
 fizic posibilă;
 financiar fezabilă;
 să ducă la valoarea cea mai mare.
Cea mai bună utilizare a terenului și a construcțiilor se alege din mai multe alternative
posibile.

9.4 Estimarea valorii terenului

Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea mai multor metode/tehnici de
evaluare. Metoda comparației vânzărilor este cea mai credibilă metodă de evaluare a
terenului. Astfel, se vor analiza și compara prețurile de vânzare ale unor parcele de teren liber
similare cu cea evaluată și se vor face corecții ale acestora în funcție de diferențele existențe,
redate prin asa numitele elemente de comparație.
Dacă nu există informații suficiente pentru o comparație credibilă sau dacă corecțiile
prețurilor de vânzare se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza și alte metode.

9.5 Aplicarea abordărilor în evaluare

De regulă, metodele de evaluare sunt grupate în trei abordări:

 abordarea prin comparația vânzărilor;
 abordarea prin capitalizarea venitului; și
 abordarea prin cost.
Evaluatorul estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor proceduri specifice,
care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor - comparația vânzărilor,

4|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

capitalizarea veniturilor și cost. În toate estimările valorii proprietății imobiliare se utilizează

una sau mai multe metode/proceduri/tehnici de evaluare, iar aplicarea acestora depinde de
tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea informațiilor disponibile
pentru analiză.
Chiar dacă, pentru evaluarea unei proprietăți, pot fi aplicate metode de evaluare incluse în
cele trei abordări ale valorii, una sau două metode pot avea o relevanță mai mare. De
exemplu, abordarea prin cost poate fi neadecvată pentru evaluarea proprietăților imobiliare
cu construcții vechi, care au o depreciere ridicată, din cauza deteriorării fizice și neadecvării
lor funcționale, depreciere care este dificil de estimat. Abordarea prin comparația vânzărilor
nu poate fi aplicată pentru evaluarea proprietăților imobiliare foarte specializate (cum ar fi o
stație de incinerare gunoaie), deoarece nu există date comparabile. Abordarea prin
capitalizarea venitului nu se utilizează în cazul evaluării clădirilor ocupate de proprietar.
Această abordare poate să nu fie adecvată pe piața proprietăților comerciale sau industriale
în care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul
Pentru estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar
trebui să aplice toate cele trei abordări.

9.5.1 Abordarea prin comparația vânzărilor

Abordarea prin comparația cu vânzările anterioare este utilă în situația că au fost vândute
recent mai multe proprietăți similare. Utilizând această abordare, un evaluator poate ajunge
la o valoare de piață, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu
alte proprietăți similare, numite tranzacții comparabile. Prețurile la care au fost vândute
proprietățile imobiliare comparabile definesc un interval de valori în care este de așteptat să
se situeze și valoarea proprietății subiect.
Elementele de comparație identifică acele caracteristici ale proprietăților imobiliare și
tranzacțiilor cu acestea care pot explica diferențele dintre prețuri. În analiza vânzărilor
comparabile sunt considerate ca fiind de bază următoarele zece elemente de comparație :
 drepturile de proprietate transmise;
 condițiile de finanțare;
 condițiile de vânzare;
 cheltuielile imediate după cumpărare;
 condițiile de piață;
 localizarea;
 caracteristicile fizice;
 caracteristicile economice;
 utilizarea;
 componentele non-imobiliare ale vânzării.
Se vor aplica apoi corecții asupra prețurilor de vânzare ale comparabilelor, ținând cont de
diferențele existente la aceste elemente de comparație și eventual la alte elemente de
comparație.

5|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

9.5.2 Abordarea prin capitalizarea venitului

În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare generate de
utilizarea proprietății imobiliare.
Ca și în cazul comparației vânzărilor, metoda capitalizării venitului necesită o serioasă analiză
de piață. Culegerea și analiza datelor se efectuează pe baza relației dintre cerere și ofertă, care
oferă informații despre tendințele și previziunile pieței.
De exemplu, un investitor într-un bloc de apartamente se așteaptă la o bună rentabilitate a
capitalului investit și la o recuperare a investiției. Nivelul rentabilității atrage investiția de
capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul rentabilității așteptate
de investitori fluctuează în funcție atât de schimbările de pe piețele monetare, cât și de ratele
rentabilității oferite de alte investiții alternative. Ca urmare, evaluatorul trebuie să fie la
curent cu schimbările de pe piața monetară și de capital, în cazul investițiilor comparabile.
Datele specifice, pe care le analizează evaluatorul, în cazul aplicării acestei abordări/metode
sunt:
 venitul brut anual previzionat obținut din exploatarea proprietății imobiliare;
 pierderea de venit brut anual din cauza neocupării și neîncasării unor chirii;
 cheltuielile anuale de exploatare previzionale;
 caracterul și durata fluxurilor de venit;
 valoarea de vânzare previzionată/valoarea terminală/de reversiune.
După estimarea veniturilor și cheltuielilor, fluxul de venit fie se capitalizează cu o rată de
capitalizare adecvată, fie se actualizează cu o rată de actualizare adecvată.
Ratele de capitalizare și de actualizare sunt preluate din ratele rentabilităților așteptate de
investitorii în proprietățile imobiliare similare.
9.5.3 Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazează pe ipoteza că participanții pe piață fac legătura între valoare și
cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea, la
valoarea de piață a terenului, a costului de înlocuire a echivalentelor moderne ale
construcțiilor existente din care se scade apoi deprecierea amenajărilor terenului și
construcțiilor (deteriorarea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică) apărută
din diferite cauze. Se include profitul normal pe care îl obține antreprenorul.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și la
acele proprietăți care nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparația cu rezultatele obținute din aplicarea altor abordări.

9.6 Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul analizează
concluzii alternative și selectează în final o valoare, de obicei punctuală, sau un interval de
valori. De multe ori este necesară o revedere a întregului proces de evaluare.
În această etapă, evaluatorul se bazează pe experiența, expertiza și logica sa profesională,
pentru a explica și rezolva diferențele între rezultatele obținute din aplicarea diferitelor
abordări ale valorii.

6|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Evaluatorul va aprecia relevanța, aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va

baza mai mult pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu scopul evaluării. Concluzia se
fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tuturor faptelor și evidențelor colectate în
procesul de evaluare.

9.7 Raportarea valorii definite

Se justifică valoarea ce este considerată ca fiind rezultatul evaluării, în urma aplicării

abordărilor și a interpretării datelor și informațiilor din cadrul procesului de evaluare.

9.8 Raportarea evaluării. Redactarea raportului de evaluare

9.8.1 Considerații generale privind raportarea evaluării și redactarea raportului de

evaluare
Forma, dimensiunile și conținutul raportului de evaluare pot depinde de cerințele clientului,
de tipul proprietății imobiliare evaluate și de natura misiunii de evaluare. Tocmai de aceea nu
există o structură fixă de prezentare și de structurare a informațiilor dintr-un raport de
evaluare.
Raportul de evaluare de regulă este un document scris, care asigură evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile sale și de a demonstra
soliditatea valorii finale propuse. De fapt, raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care
le-a aplicat evaluatorul asupra informațiilor și faptele colectate, în cadrul procesului de
evaluare, pentru a ajunge la opinia sa asupra valorii finale a proprietății.
Raportul de evaluare reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice generale
aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și logice, în
selectarea metodelor, tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și în modul de aplicare a
acestora pentru a susține concluzia sa asupra valorii.
Raportul de evaluare prezintă concluzia asupra valorii. Importanța esențială a unui raport de
evaluare, care este etapa finală a procesului de evaluare, rezidă în comunicarea concluziei
asupra valorii și a tipului de evaluare, a scopului evaluării și a oricăror ipoteze și condiții
limitative cărora li se supune evaluarea. De asemenea, în raportul de evaluare pot fi incluse și
procesele analitice și datele empirice utilizate în scopul determinării valorii, pentru a ghida
cititorul printre procedurile și faptele pe care evaluatorul le-a luat în considerare.

9.8.2 Conținutul cadru al unui raport de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare constă în comunicarea valorii către partea care a
comandat evaluarea și către orice alți utilizatori desemnați. Este esențial ca raportul de
evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării. Un
raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător și va permite cititorului desemnat o
înțelegere clară a evaluării furnizate.
Pentru a asigura comparabilitatea, relevanța și credibilitatea, raportul de evaluare va
prezenta o descriere clară și precisă a sferei misiunii de evaluare, a scopului și utilizării
desemnate a acesteia, confirmarea tipului valorii utilizat și va dezvălui orice ipoteze, ipoteze

7|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

speciale, incertitudini importante sau condițile limitative care influențează în mod direct
valoarea.
Conform precizării Standard IVS 103 Raportarea evaluării, toate rapoartele de evaluare vor
include referiri cel puțin la informațiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din
această listă, conțin aspectele care fac parte din sfera misiunii de evaluare (a se vedea și
Standard IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se recomandă ca, în raport, să se facă referire la
sfera misiunii de evaluare.
(a) Identificarea și competența evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă. Trebuie să se includă o declarație prin care
evaluatorul să confirme că poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială și că este competent
să efectueze evaluarea.
Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare.
Dacă evaluatorul a apelat la asistență din partea altor specialiști, pentru orice aspect al
misiunii trebuie prezentată natura unei astfel de asistențe, precum și măsura în care s-a bazat
pe această asistență.
(b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
Partea care a comandat evaluarea va fi identificată, împreună cu orice alte părți desemnate
care se vor baza pe evaluare (a se vedea și litera (j) de mai jos).
(c) Scopul evaluării
Scopul evaluării va fi clar precizat.
(d) Identificarea activului, a proprietății sau a datoriei supuse evaluării
Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincția între un activ și un drept asupra
acestuia sau un drept de folosință a acelui activ.
Dacă evaluarea se face pentru un activ care se utilizează în combinație cu alte active, ar putea
fi necesar să se clarifice dacă acele active se includ în evaluare, se exclud, dar se presupune că
sunt disponibile sau se exclud, dar se presupune că nu sunt disponibile.
(e) Tipul valorii
Acesta va fi adecvat scopului evaluării. Trebuie citată sursa definiției oricărui tip al valorii
utilizat sau tipul valorii trebuie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite și
comentate în IVS – Cadrul general.
(f) Data evaluării
Data evaluării este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii. Aceasta
poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile
urmează să se facă sau să se finalizeze. Dacă este relevant, aceste date vor fi în mod clar
evidențiate în raport.
(g) Amploarea investigațiilor
Trebuie să fie prezentată în raport amploarea investigațiilor efectuate de evaluator, inclusiv
limitările asupra acestor investigații, precizate în sfera misiunii de evaluare.

8|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

(h) Natura și sursa informațiilor utilizate

Trebuie precizate natura și sursa oricăror informații relevante, folosite pentru fundamentare
în procesul de evaluare și care nu au fost verificate în mod specific de evaluator.
(i) Ipotezele și ipotezele speciale
Toate ipotezele și ipotezele speciale făcute trebuie precizate în mod clar.
(j) Restricții de utilizare, distribuire sau publicare
Când este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea evaluării sau a celor care pot să
se bazeze pe aceasta, restricționarea trebuie făcută în scris.
(k) Declararea conformității evaluării cu IVS
Deși se cere declararea conformității evaluării cu IVS, ar putea exista situația în care scopul
evaluării cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată împreună
cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată, dacă rezultatul acesteia este o
valoare care induce în eroare.
(l) Abordarea în evaluare și raționamentul
Pentru a se înțelege valoarea rezultată în contextul acesteia, raportul va face referință la
abordarea sau la abordările adoptate, la datele cheie de intrare utilizate și la motivele
principale privind concluziile stabilite.
Această cerință nu se aplică, dacă s-a convenit în mod special și s-a menționat în sfera misiunii
de evaluare că va fi prezentat un raport de evaluare fără explicații sau fără alte informații de
fundamentare.
(m) Valoarea sau valorile obținute
Aceasta/acestea vă vor fi prezentate în moneda convenită.
(n) Data raportului de evaluare
Trebuie să fie inclusă data la care este emis raportul. Această dată poate fi diferită de data
evaluării (a se vedea punctul (f) de mai sus).

9.8.3 Exemplu de structură pentru raportul de evaluare

Având în vedere cele prezentate, se poate creiona și o structură a unui raport de evaluare,
având în vedere și succesiunea de prezentare a elementelor procesului de evaluare. O astfel
de structură trebuie să aibă un pronunțat caracter aplicativ în sensul parcurgerii logice și
treptate a informațiilor cu privire la o evaluare a unei proprietăți imobiliare. Structura
propusă a unui raport de evaluare nu reprezintă și nu prezintă alte informații decât cele care
au fost apelate în cadrul descrierii procesului de evaluare, putând fi considerată o modalitate
de prezentare a procesului de evaluare.
Cel mai bun raport de evaluare este acela care dă posibilitatea clientului să înțeleagă
problema și datele faptice și să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

9|Page Curs 13
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

STRUCTURA ORIENTATIVĂ A UNUI RAPORT DE EVALUARE

I. Pagina de titlu
II. CUPRINS
III. REZUMATUL/SUMARUL
1. Scopul și utilizarea raportului
2. Tipul și premisa valorii
3. Data evaluării
4. Alte informații despre evaluare
5. Justificarea organizării evaluării
6. Raționamentul profesional pentru susținerea valorii propuse
IV. SFERA MISIUNII DE EVALUARE
1. Prezentarea evaluatorului
2. Prezentare client
3. Scopul evaluării
4. Identificarea proprietății
5. Tipul de valoare și definiția acesteia
6. Data evaluării
7. Amploarea investigațiilor
8. Natura și sursa informațiilor utilizate
9. Ipoteze și condiții limitative
10. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare
V. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII
1.Aspecte juridice
2.Date amplasament
3.Descrierea proprietății
4.Descrierea construcției
VI. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE
VII. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
VIII. METODE DE EVALUARE PENTRU TEREN
IX. METODE DE EVALUARE PENTRU PROPRIETATE
1. Abordarea prin cost
2. Abordarea prin comparația vânzărilor
3. Abordarea prin capitalizarea venitului
X. RECONCILIEREA REZULTATELOR
XI. DECLARAȚIA DE CONFIDENȚIALITATE
XII.DECLARAȚIA DE CONFORMITATE
ANEXE

10 | P a g e Curs 13