lOMoARcPSD|5695184

Drept Civil Cursul 12 drepturi reale

Drept civil (Universitatea din Bucuresti)

StuDocu nu este sponsorizat sau avizat de nicio universitate

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)
 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

Principiile si efectele de carte funciara

Principiile de carte funciara
Cartea funciara functioneaza pe baza unor principii, 9 la numar. Unele sunt strict reglementate de
lege, altele fiind deduse prin interpretare.

In principiu, toate regulile de carte funciara nu au fost inventate de catre NCC, acesta doar adunandu-
le. Sursa lor este, in realitate, Decretul nr. 115/1938, care a fost primul si unicul sistem de CF cu
efect constitutiv care s-a aplicat in Romania, partial - in Ardeal.

1. Principiul publicitatii integrale

In CF se inscriu toate drepturile tabulare, adica toate acele drepturi care au legatura cu imobilul
inscris, precum si toate actele, faptele si/sau raporturile juridice care au legatura fie cu imobilul
inscris in CF, fie cu persoana care este proprietarul acestuia sau titularul unui alt drept real.

Sediul materiei este art. 876, NCC. Este de observat ca la alin. (1) acest articol prevede necesitatea
inscrierii drepturilor reale ce au ca obiect bunurile inscrise in CF, in timp ce la alin.
(2) se reglementeaza inscrierea drepturilor, actelor si faptelor.

Exceptiile de la acest principiu sunt:

a. Cazul de la art. 887, NCC: Dobandirea drepturilor tabulare fara inscriere in CF.
Ori de cate ori ne aflam intr-unul din cazurile mentionate in art. 887: succesiune,
accesiune naturala, vanzare silita, expropriere, legiuitorul nu mai solicita inscrierea
acestor drepturi in CF. Este vorba despre fapte juridice notorii.

Aceasta exceptie se aplica doar pentru imobilele care sunt dobandite printr-unul din
aceste mijloace descrise anterior si care la momentul dobandirii nu au carte funciara
deschisa. Daca imobilele au CF deschisa, notarul public este obligat sa inscrie, de
exemplu, in cazul mostenitorilor, certificatul de mostenitor la cartea funciara.

In momentul in care dobanditorii bunurilor prin aceste mijloace juridice, vor dori sa
instraineze, ei sunt obligati sa deschida carte funciara, altfel nefiind posibila instrainarea.
Exceptia este partiala si limitata doar la modurile de dobandire. Orice alta transmitere
ulterioara a acestor moduri de dobandire este obligatoriu sa fie supusa inscrierii in cartea
funciara.

b. Cazul de la art. 883, NCC: Cercetarea cartii funciare.

Acesta explica modalitatea in care cartea funciara functioneaza. Ea este un organism viu
care se autofinanteaza din vanzarea de informatii in legatura cu imobilele, prin
intermediul eliberarii de extrase de carte funciara.

2. Principiul relativitatii inscrierii

El arata imporiva cui se poate face inscrierea in cartea funciara. Regula este ca inscrierea in
cartea funciara se poate face numai impotriva (inteles "cu acordul") celui care este deja in
cartea funciara. Aceasta arata modul in care circula imobilele.

Exceptiile de la acest principiu sunt:

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

a. Cazul de la art. 893, lit. a), NCC.

Este cazul in care A ii vinde lui B un imobil, insa B nu are toata suma si apeleaza la C
pentru a obtine un imprumut astfel incat sa il plateasca in integralitate pe vanzatorul A. C
sustine ca va da banii si doreste o ipoteca imobiliara asupra bunului pe care B urmeaza sa
il cumpere de la A. Ambele inscrieri se cer deodata (si cea a contractului intre A si B, si
cea a ipotecii intre B si C).

b.Cazul de la art. 894, NCC: Acte juridice succesive.

CF trebuie sa reflecte realitatea juridica, adica si realitatea modului in are bunul a circulat
si a fost transmis de la un proprietar la altul.

Ipoteza este urmatoarea: A este inscris in CF, ii vinde bunul imobil lui B (B nu se inscrie
in CF). La randul sau, B vinde acelasi imobil lui C (C nu se inscrie in CF), iar C i-l vinde
lui D (care vrea sa se inscrie in CF). D trebuie sa faca dovada tuturor instrainarilor
anterioare. Este ceea ce se numeste probatio diabolica.

c. Cazul de la art. 895, NCC

Este cazul clasic in care, de exemplu, in materia antecontractului de vanzare-cumparare,
A - in calitate de promitent-vanzator, incheie un antecontract de vanzare-cumparare cu B
si, pana la incheierea vanzarii finale, el decedeaza. Unicul sau mostenitor, C,
continuandu-i personalitatea lui A ii preia si obligatiile, respectiv obligatia de a incheia
vanzarea finala cu B.

3. Principiul neutralitatii (disponibilitatii)

In cartea funciara, neutralitatea se refera la faptul ca, de regula, inscrierile in cartea funciara se
fac numai la cererea partilor, astfel putandu-se realiza dezideratul cartii funciare de a asigura
securitatea statica, cat si securitatea dinamica, a tranzactiilor imobiliare care au ca obiect
drepturi tabulare.

Exceptia spune ca inscrierile se vor putea face si din oficiu atunci cand legea prevede acest
lucru. De exemplu, daca s-a constituit un uzufruct, iar termenul uzufructului a expirat, radierea
ar trebui sa se faca din oficiu.

4. Principiul legalitatii inscrierilor

El are doua componente:
o Legalitatea formala
Se vor inscrie in careta funciara numai drepturile, actele si faptele pentru care
legea prevede posibilitatea inscrierii, numai la cererea persoanei indreptatite, in
baza inscrisurilor justificative (forma autentica notariala) si dupa respectarea unei
proceduri stricte.

Nu se poate inscrie orice in cartea funciara. De exemplu, daca se incheie un

contract de imprumut suma de bani, garantat cu o ipoteca imobiliara, in cartea
funciara se va inscrie doar ipoteca. Contractul nu se regaseste printre cazurile de
notare in cartea funciara de la art. 902, NCC.

o Legalitatea materiala
Este un sub principiu foarte important deoarece el spune ca registratorul de carte
funciara este obligat sa cerceteze daca actul care este inscris indeplineste conditiile

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

de forma si de fond. De asemenea, daca verifica si constata ca aceste lucruri sunt

indeplinite, el trebuie sa verifice si daca din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo
piedica la inscriere.

5. Principiul specialitatii inscrierilor

El releva adevarata natura foarte formalista a cartii funciare, pentru ca acest principiu spune ca
inscrierile de carte funciara trebuie sa fie precise si complete pentru a se inlatura orice dubiu cu
privire la informatiile continute. Daca se incalca acest principiu, remediul este actiunea in
rectificare tabulara, bazata pe 908, alin. (1), NCC.

6. Principiul prioritatii inscrierii

Reprezinta aplicarea in materie de carte funciara a regulii din dreptul roman: "prior tempore
potior iure" (="mai intai in timp, mai tare in drept").
Sediul materiei este art. 891, NCC.
Acest principiu contribuie la asigurarea securitatii dinamice a circuitului civil, adica
incurajeaza actele de instrainare a drepturilor asupra bunurilor imobilului. Este firesc ca in
NCC sa se regaseasca o reglementare referitoare la ipoteza in care aceeasi persoana vinde de
doua ori acelasi bun catre doi cumparatori diferiti (Art. 1275, NCC, in materie mobiliara).

Exceptiile de la principiul prioritatii inscrierii:

a. Cazul de la art. 887, NCC: Dobandirea unor drepturi reale fara inscriere in cartea funciara

b.Cazul dobanditorului de rea-credinta (art. 892, NCC)

Este ipoteza in care A ii vinde lui B un bun la momentul T1, iar ulterior A vinde acelasi
bun imobil lui C, la momentul T2.

Conflictul apare intre B si C, cei doi dobanditori succesivi ai aceluiasi drept de la

acelasi autor. Castig de cauza va avea cel care se inscrie primul in cartea funciara.

In ipoteza, C este un dobanditor de rea-credinta calificata, fiind primul care se inscrie in

cartea funciara. Problema este cum il facem pe dobanditorul initial ca timp sa se inscrie in
cartea funciara in dauna unui dobanditor ulterior ca timp, dar care s-a inscris inaintea
lui in cartea funciara, pe baza relei-credinte.

Exista 3 condiţii:
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să
fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;
b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor
prin violenţă sau viclenie, după caz.

In situatia de mai sus, nu este suficient sa raportam reaua-credinta a lui C la interpretarea

contrario a lui 901, alin. (2), NCC, care este sediul bunei-credinte in materie imobiliara.
Trebuie neaparat sa fie vorba despre dol sau violenta, nu neaparat din partea lui C (tertul
dobanditor), cat si din partea altor persoane.

Rezultatul acestei actiuni in acordarea rangului preferential: observam ca fiind vorba

despre o rea- credinta calificata, in realitate actiunea de la 892, NCC nu este decat
manifestarea unei actiuni pauliene in materie de carte funciara.

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

Efectele promovarii si admiterii acestei actiuni in acordarea rangului preferential depind

de natura drepturilor.
Daca drepturile sunt identice, in speta, daca cererea ii admite cererea lui B, C va fi
radiat din cartea funciara, ramanandu-i o actiune in regres impotriva lui A.

Daca este vorba despre un drept real accesoriu, cum este cazul ipotecii, admiterea
actiunii in acordarea rangului preferential fata de B va avea un efect diferit, in
sensul ca B va primi rangul 1, iar C nu va mai fi radiat din cartea funciara, dar va
primi rangul 2. In aceasta situatie, admiterea actiunii va avea ca efect prioritatea de
rang intre cei doi creditori ipotecari. B se va satisface primul, iar C va avea rangul al
doilea.

7. Principiul publicitatii materiale (Principiul fortei probante absolute a inscrierilor in

cartea funciara)
El se bazeaza pe mai multe articole, dintre care cele mai importante sunt: art. 900, 901, 908,
909, NCC.

Art. 900, NCC: Primele doua prezumtii sunt relative si reprezinta baza principiului.

P
| Primus ii vinde lui Secundus un imobil, dar contractul este afectat de o cauza de ineficacitate
(Nulitate relativa)
|
S Fiind inscris in CF, S vinde prin contract valabil bunul, lui Tertius.
|
|
T (de buna-credinta)

Ca principiul sa functioneze, trebuie ca toti trei sa fie inscrisi in cartea funciara.

Primus "se trezeste" si solicita constatarea anulabilitatiii contractului incheiat cu Secundus. Se
pune intrebarea: In ce masura, in cazul in care lui Primus i se admite actiunea in
anulabilitate, aceasta isi va produce si efectul desfiintarii actelor subsecvente.

Conditiile principiului:
a. Inscrierea in cartea funciara a dreptului dobanditorului nemijlocit (in speta, Secundus)
trebuie sa fie inexacta (in speta, caz de nulitate relativa).
b. Din cuprinsul cartii funciare trebuie sa rezulte, conform art. 900, alin. (1), NCC, o
aparenta a inscrierii valabile a dreptului, in favoarea lui Secundus (prezumtie relativa -
daca un drept s-a inscris se prezuma ca el exista).
c. Dobanditorul nemijlocit, adica Secundus, trebuie sa dispuna in favoarea tertului
dobanditor (Tertius), printr-un act juridic cu titlu oneros si particular.
d. Tertius trebuie sa fie de buna-credinta, in sensul art. 901, alin. (2), NCC si neaparat sa se
inscrie in CF.
e. (!) De la data inscrierii lui Secundus in CF, trebuie sa fi trecut un termen de trei ani sau,
dupa caz, de un an, daca incheierea de CF prin care s-a admis inscrierea lui Secundus a
fost comunicata si lui Primus.

Principiul opereaza intre doua limite:

• El functioneaza doar in raporturile intre Primus si Tertius.

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

• A doua problema este raportul dintre principiul publicitatii materiale si actiunea in

rectificare tabulara. Tot timpul, ele vor fi opusul uneia al alteia. De exemplu, daca Tertius
se poate apara cu succes cu principiul publicitatii materiale, atunci Primus nu poate
introduce impotriva sa actiunea in rectificare tabulara. Reciproca este, de asemenea,
adevarata.

Referitor la termenele de un an, respectiv trei ani, conform art. 909, NCC, se precizeaza ca sunt
termene de decadere. Ele sunt termene legale in care principiul publicitatii materiale este
suspendat. In aceste perioade de timp, daca ele inca nu s -au scurs, Primus poate sa il radieze pe
Tertius prin actiune in rectificare tabulara, iar, in mod concomitent, Tertius nu se poate apara
prin publicitatea materiala.

Principiul are mai multe variante in doctrina. Nu este unanimitate intre autori in ceea ce
priveste modul in care acest principiu este tratat.

8. Principiul efectului constitutiv vs. Principiul efectului de opozabilitate

Este conceput conform art. 885, NCC, ca fiind unul cu efect constitutiv de drepturi, adica
transmiterea dreptului intre parti se va face daca si numai daca inscrierea dreptului s-a operat in
cartea funciara, momentan sistemul de carte funciara ramane unul cu efect de opozabilitate.

Actele normative care afirma acest lucru sunt: art. 56, LPA si Ordinul DG ANCPI nr. 700/2014.

9. Principiul raspunderii
Sediul materiei este art. 915, NCC care spune ca se raspunde pentru tinerea defectuasa a cartii
funciare. Acest lucru nu se refera numai la gresita efectuare a inscrierilor, cat si la termenele pe
care le dau registratorii de catre funciara pentru rezolvarea lucrarilor. Ele au natura legala si
trebuie sa fie respectate expres. Spre exemplu, intabularea dreptului de proprietate se face in 7
zile lucratoare.

Actiunile de carte funciara

Exista trei actiuni in materie de carte funciara, si anume:
1. Actiunea in prestatie tabulara
Este acea actiune personala care are ca efect necesitatea asigurarii obligatiei de prestatie tabulara
din partea dispunatorului pentru a permite dobanditorului inscrierea in cartea funciara. Este o
actiune specifica sistemului de carte funciara cu efect constitutiv de drepturi. In sistemul actual
are o aplicabilitate extrem de redusa.

Sediul materiei este reprezentat de art. 896-897, NCC.

Actiunea in prestatie tabulara are doua forme: una generala (art. 896, NCC) si una speciala (art.
897, NCC).

Forma generala prevede situatia in care se incheie contractul, dar vanzatorul nu isi da expres
consimtamantul privind intabularea cumparatorului si radierae vanzatorului. Rezultatul este:
cumparatorul nu se poate inscrie in cartea funciara. Asadar, cumparatorul are o actiune prin
care cere judecatorului sa suplineasca consimtamantul vanzatorului la inscrierea
cumparatorului in cartea funciara.

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

Actiunea in prestatie tabulara speciala are drept consecinte:

a. Actul in baza caruia se cere prestatia tabulara, si anume contractul incheiat intre A si B,
trebuie sa fie anterior, din punct de vedere temporal, celui incheiat intre vanzator si
tertul subdobanditor (A si C).
b. Tertul subdobanditor (C) sa fie de rea-credinta. Nu este vorba despre dol sau violenta, ci
despre o simpla rea-credinta, adica cunoasterea existentei vanzarii anterioare efectuate
intre A si B.

2. Actiunea in justificare tabulara

Este actiunea prin care se tinde la justificarea unei inscrieri provizorii pentru ca aceasta sa se
transforme intr-o intabulare. In mod normal, acest lucru ar trebui sa se intample prin
consimtamantul partilor, dar atunci cand una dintre parti nu doreste sa isi dea consimtamantul,
celalta poarte merge la instanta si sa ii cearas a stabileasca ca, de exemplu, conditia s-a
implinit. Atunci nu mai este vorba despre o inscriere provizorie, ci de o intabulare sau o
inscriere definitiva in CF.

Sediul materiei este art. 899, NCC.

Cele doua actiuni, atat in justificare tabulara, cat si in prestatie tabulara au trasaturi comune:
• Ambele sunt actiuni personale, principale, in realizare de drepturi;
• Ambele sunt prescriptibile extinctiv in termenul general de 3 ani.

3. Actiunea in rectificare tabulara

Este acea actiune prin care orice persoana interesata poate solicita, in conditiile legii, radierea
sau indreptarea inscrierilor de carte funciara, in scopul concordantei perfecte intre starea reala si
starea tabulara a dreptului inscris.

Ca trasaturi, sunt de precizat urmatoarele:

o Este o actiune reala, avand trasaturile unei veritabile actiuni in revendicare, confesorii sau
chiar negatorii, atunci cand este introdusa pentru motivele de la art. 908, pct. 2, pct.
3 teza I, pct. 4, NCC.
In egala masura, poate fi o actiune personala, promovata fie ex-contractu, fie ex-legem,
atunci cand este fundamentata pe motivele de la art. 908, pct. 1, pct. 3 teza II, NCC.
Daca actiunea nu se incadreaza pe unul dintre cele patru motive pe care art. 908, NCC le
prevede, ea se respinge.

o Este o actiune accesorie. Ea sta pe langa o actiune principala care, de regula, este o
actiune in ineficacitate (nultiate, rezolutiune, reziliere, pauliana, simulatie samd.). Ea
poate avea si caracter de actiune principala, atunci cand se introduce separat de actiunea
de fond. Spre exemplu, in cazurile anterioare, Primus solicita constatarea
anulabilitatii contractului incheiat intre el si Secundus, fiind actiune de fond. Actiunea in
rectificare tabulara poate fi introdusa ca un al doilea capat de cerere sau poate sa fie o
actiune principala separata.

o Este o actiune in realizare de drepturi.

o In principiu, este o actiune imprescriptibila extinctiv, atunci cand este introdusa impotriva
dobanditorului nemijlocit (adica Secundus) sau atunci cand este introdusa impotriva tertului
dobanditor de rea-credinta, indiferent de natura oneroasa sau gratuita

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)

 lOMoARcPSD|5695184

DREPT CIVIL_CURSUL 12

a titlului tertului. In aceasta situatie, tertul nu se poate apara cu publicitatea materiala. Este
evident ca mecanismele de carte funciara trebuie sa ii permita lui Primus ca prin
rectificare tabulara sa ii radieze din cartea funciara pe toti, inclusiv pe Tertius daca acesta
este de rea-credinta.

Este prescriptibila extinctiv (fiind vorba, de fapt, de un termen de decadere), atunci cand
se introduce impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros (3 ani sau 1
an), 5 ani - atunci cand se introduce impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu
titlu gratuit.
Prescriptibilitatea functioneaza numai daca actiunea de fond este admisa si nu este
prescrisa.

Motivele de rectificare (art. 908, NCC)

Ele sunt impartite in patru puncte, dar, in realitate, doua dintre ele au mai multe subpuncte.

Art. 908, alin. (1), pct. 1 are trei submotive:

1. Inscrierea in CF nu este valabila, adica actul in temeiul caruia s-a facut inscrierea si incheierea
prin care registratorul de carte funciara a admis inscrierea sunt perfect valabile si concordante,
dar efectiv inscrierea in cartea funciara nu este valabila.
Ex.: Omisiunea intabularii dreptului de uz, uzufruct sau abitatie, desi in actul notarial acesta
era dezmembramantul care s-a constituit.

2. Incheierea de CF nu este valabila, cu alte cuvinte ce este in actul notarial exista si in extrasul de
carte funciara, dar in incheierea registratorului de carte funciara aceste informatii nu se mai
regasesc.

3. Nulitatea actului

Art. 908, alin. (1), pct. 2 - Dreptul inscris a fost gresit calificat.
Se incalca principiul specialitatii inscrierilor, fie ca este din vina notarului, a partilor, a
registratorului, in aceasta situatie nu mai apare in cartea funciara dreptul pe care partile au dorit sa il
constituie sau sa il transmita prin actul autentic.
Ex.: Constituirea unui drept de uz care este calificat ca uzufruct sau abitatie sau constituirea
unei servituti calificata ca uzufruct samd.

Art. 908, alin. (1), pct. 3 are doua submotive:

1. Nu mai sunt intrunite conditiile de existenta ale dreptului inscris - Acest caz de rectificare
functioneaza cu inscrierile efectuate din oficiu de catre registrator. Este cazul uzufructului al
carui termen a expirat, iar radierea se impune si va fi efectuata, in principiu, din oficiu.

2. Au incetat efectele actului juridic in baza caruia s-a efectuat inscrierea - Desi seamana cu
motivul de rectificare de la pct. 1, aici intra toate cauzele de ineficacitate ale actului care sunt
ulterioare incheierii sale (rezolutiune, reziliere, revocare, raport, caducitate, simulatie, actiune
pauliana samd.).

Art. 908, alin. (1), pct 4 - Inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala
a imobilului.
Ex.: Revendicarea imobilului de catre adevaratul proprietar care nu este inscris in cartea funciara.

Desc?rcat de Iasmina Martinescu (iasmiinaxd@gmail.com)