Tema Procesul de

evaluareьолтирроитьимсччяфй1ё23345578990лтьимссвапрролдщз09867543211ё5471
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
 Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a
lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
a)  identificarea obiectului evaluării;
b)  identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c)  identificarea scopului evaluării;
d)  definiţia tipului  valorii  estimate;
 20

f)  identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.

 Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în cadrul
acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în general şi descrierea obiectului evaluării în
scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele
categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:
a)  datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este
amplasat bunul imobil;
 b)  datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi eficientă utilizare
a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea, veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c)  datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.
 Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda
veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul
va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul
evaluării  diferitor tipuri  de bunuri  imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care
sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei comparative
a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
- în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda
veniturilor şi metoda cheltuielilor;
- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.
 Reconcilierea valorilor  şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de evaluare
pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va
determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării
metodelor de evaluare.
 Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală  a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
 Tema Întocmirea rapoartelor de evaluare
Raport de evaluare este un document care explică procesul determinării valorii bunului
imobil. Raportul de evaluare trebuie să conţină descrierea obiectului evaluării, altă informaţie
necesară pentru analiza pieţei imobiliare şi efectuarea evaluării, rezultatele analizei,
ipotezele şi  calculele care au condus la determinarea valorii  estimate.
Structura şi volumul raportului de evaluare sînt determinate de evaluator de sine stătător
sau în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, şi vor depinde de scopul evaluării, utilizarea
ulterioară a rezultatelor evaluării, tipul bunului  imobil evaluat şi  cerinţele legislaţiei în vigoare.
Pe lîngă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie, raportul de evaluare poate conţine:
fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice
sau oricărei alte expertize efectuate în scopul evaluării, materiale analitice privind evoluţia pieţei
imobiliare şi altă informaţie.
Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de
evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.
Raportul de evaluare se întocmeşte în două exemplare, unul din care se transmite
beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se păstrează de către întreprinderea de
evaluare timp de cinci ani.
Cuprinsul raportului de evaluare
1. Rezumatul evaluarii
– Beneficiarul raportului de evaluare; clientul raportului de evaluare
– Obiectul evaluarii
– Scopul evaluarii si utilizarea raportului de evaluare
– Data evaluarii
– Data inspectiei
– Data raportului de evaluare
– Baza de evaluare; tipul, definirea si premisa valorii
– Abordarea evaluarii; metode de evaluare
– Organizarea evaluarii si a raportului de evaluare
– Valori obtinute in urma evaluarii
– Forma de exprimare a valorii; moneda raportului – cursul de schimb
– Rationamentul profesional pentru sustinerea valorii propuse
– Surse de informatii utilizate; informaţii disponibile
– Ipoteze si conditii limitative
2. Identificarea elementelor principale ale evaluarii
– Identificarea clientului raportului de evaluare
– Identificarea proprietatii evaluate
– Scopul evaluarii
– Baza de evaluare; tipul, definirea si premisa valorii
– Data evaluarii
– Data inspectiei
– Data raportului de evaluare
3. Prezentarea ipotezelor si a conditiilor limitative
4. Prezentarea informatiilor relevante
– Informatii generale
– Descrierea bunului mobil
– Aspecte juridice
– Analiza pietei
– Cea mai buna utilizare a bunului mobil
5. Metodologia de evaluare
– Abordarea evaluarii
6. Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale
7. Declaratia de confidentialitate
8. Declaratia de conformitate
9. Acreditarile evaluatorilor
10. Anexe