Drept Civil – Reale

Patrimoniul
Reprezinta totalitatea drepturilor si obligatilor cu valoare economica, ce
apartin unui subiect de drept. Este o universalitate de drept. Orice persoana
are un patrimoniu.

Elementele patrimoniului: Drepturi (bunuri) si obligatii civile cu continut

economic ce apartin unei persoane – deci drepturi patrimoniale

Activul patrimonial: drepturile subiective ce au valoare economica (dr. de

proprietate, superficie, uzufruct, creanta etc.). Se imparte in:

a. Capital – expresia valorica a unor bunuri ce fac parte din patrimoniu.

Capital productiv: producator de venituri (imobil inchiriat). Capital
neproductiv: biblioteca cu carti.
b. Venituri: resurse periodice (valori apreciabile in bani)

Pasivul patrimonial: datoriile si obligatiile evaluabile in bani

2. Caracterele juridice ale patrimoniului:

a. universalitate juridica – de drept (drept+oblg in totalitatea lor)

b. orice persoana are un patrimoniu (are un minim de bunuri)

c. patrimoniul este unic (un singur patrimoniu)

d. divizibilitatea patrimoniului

In cazul persoanelor casatorite, fiecare dintre soti poate avea atat bunuri
proprii cat si bunuri comune. Bunurile dobandite in timpul casatoriei intra in
patrimoniul comun al sotilor. Exceptie fiind mostenirea care revine in
patrimoniul propriu al sotului daca nu se convine altfel.

Mostenitorii legali, legatarii universali (o parte) si legatarii cu titlu universal (o

fractiune) ai unei persoane raspund pt. datoriile si sarcinile mostenirii numai
din patrimoniul succesoral, proportional cu cota-parte din mostenire. Inainte
de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai unui mostenitor nu

1
pot urmari partea acestuia din bunurile mostenirii, parte rezervata prioritar
satisfacerii creditorilor succesorali. Rezulta ca mostenitorii vor avea 2 mase
patrimoniale – una fiind masa bunurilor pe care le avea inainte de acceptarea
succesiunii si masa bunurilor succesorale.

Divizibilitatea patrimoniului si patrimoniile de afectatiune: in cadrul aceluiasi

patrimoniu exista mai multe mase de bunuri cu regim juridic specific, se
recunoaste posibilitatea titularului de a afecta una ori mai multe mase
patrimoniale realizarii unui scop determinat (poate face obiectul unei diviziuni
sau a unei afectatiuni). Datorita profesilor liberale (notar, avocat, medic…)
actele normative care reglementeaza statutul lor contin prevederi cu care
bunurile din patrimoniul acestora primesc destinatie speciala ca patrimoniu de
afectatiune. Patrimoniul de afectatiune profesionala – totalitatea bunurilor,
drepturilor si obligatilor medicului afectate scopului exercitarii profesiei sale.
Creditorii ale caror creante s-au nascut in cadrul patrimoniului de afectatiune
isi pot indestula creanta doar de acolo si daca nu si-o satisfac trec la alta masa
patrimoniala. NCC art 31 – patrimonile de afectatiune sunt mase patrimoniale
afectate exercitarii unei profesii autorizate, precum si alte patrimonii astfel
determinate. Sunt patrimonii de afectatiune si masele patrimoniale fiduciare.

Fiducia: operatiune juridica pe temeiul careia una sau mai multe persoane
numite constituitori transfera anumite bunuri ce pot consta in drepturi reale,
de creanta, garantii sau altele catre unul sau mai multi fiduciari, care le pun in
valoare pt. un scop determinat, in folosul unuia sau mai multi beneficiari.
Bunurile din masa patrimoniala fiduciara vor putea fi urmarite numai de titularii
de creante care s-au nascut in legatura cu aceste bunuri ori de acei creditori ai
constituitorului fiduciei care au o garantie reala asupra bunurilor fiduciare,
garantie ce a dobandit opozabilitate fata de terti anterior constituirii fiduciei.
Titularii creantelor care s-au nascut in legatura cu masa patrimoniala fiduciara
nu vor putea urmari, pt. satisfacerea creantelor decat aceste bunuri.

Transferul intrapatrimonial: in cazul divizarii unui patrimoniu ori al existentei

unui patrimoniu de afectatiune in cadrul aceluiasi patrimoniu astfel divizat,
avand acelasi titular, poate opera un transfer al drepturilor si obligatiilor dintr-o
masa patrimoniala in alta, fara prejudicierea drepturilor creditorilor (nu
constituie o instrainare). Nu trebuie incheiat in forma autentica, acest transfer
nu este impozabil din punct de vedere fiscal (nu platesti impozit pt. transfer).
2
Dupa cel putin un an de la incheierea casatoriei, sotii pot ori de cate ori doresc
sa inlocuiasca regimul matrimonial existent cu un alt regim matrimonial si sa-l
modifice. Regim matrimonial al comunitatii legale (dupa casatorie, bunurile
intra in patrimoniul comun al sotilor), al separatiei bunurilor (si inainte si dupa
bunurile sunt proprii sotilor) si al comunitatii conventionale atunci cand se
deroga prin conventie de la regimul comunitatii legale. Modificare conventiei
matrimoniale trebuie inscrisa in registrul national notarial al conventilor
matrimoniale pt. opozabilitate fata de terti.

Netrasmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice intre vii: persoana juridica

sau fizica poate transmite unul sau mai multe drepturi dar nu intreg
patrimoniul. Transmisiunea universala a patrimoniului nu poate avea loc decat
la decesul unei persoane fizice sau in momentul reorganizarii sau incetarii
existentei persoanei juridice.
Functiile patrimoniului:
1. Gajul general al creditorilor chirografari: sunt creditori chirografari acei
creditori care nu dispun de garantia reala asupra unui bun determinat al
debitorului lor.Cel care este obligat personal raspunde cu toate bunurile
sale mobile si imobile, prezente si viitoare, ele servesc drept garantie
comuna a creditorilor sai. Creditorii chirografari au acea garantie
constand in dreptul de gaj general, care priveste in principiu totalitatea
bunurilor debitorului indiferent de modificarile care au loc in patrimoniul
acestuia de la nasterea creantei si pana in momentul executarii. Asadar,
obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari il constituie
insusi patrimoniul debitorului si nu bunuri concrete. Fara dreptul de gaj
generala asupra patrimoniului debitorului, creditorii ar trebui sa-si
constituie garantii reale – gajul propriu-zis, ipoteca, privilegii. Actele de
dispozitie facute de debitor cu privire la bunurile ce alcatuiesc
patrimoniul sunt opozabile creditorilor chirografari, sub rezerva dreptului
pe care acestia il au de a cere pe care judecatoreasca revocare acelor
acte facute de debitor in frauda drepturilor lor (actiune revocatorie).
Creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumita diviziune
a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie, mai intai, sa urmareasca
bunurile care fac parte din acea masa patrimoniala, numai in masura in
care aceste bunuri sunt insuficiente, ei vor putea urmari, pt. satisfacerea
in intregime a creantelor lor, celelalte bunuri ale debitorului. In situatia
3
 unui patrimoniu de afectatiune constituit pt. exercitarea unei profesii
autorizate bunurile care se gasesc in aceasta masa patrimoniala vor
putea fi urmarite numai de catre creditorii chirografari ale caror creante
s-au nascut in legatura cu exercitarea acelei profesii, acesti creditori nu
vor putea urmari celelalte bunuri din alta masa patrimoniala. Riscul
insolvabilitatii patrimoniului de afectatiune va fi suportat de creditorii
chirografari ce s-au nascut in legatura cu exercitarea profesiei. In cazul
neindestularii creditorilor ipotecari din bunul ipotecat, pt. restul creantei
el devine creditor chirografar, se obliga sa nu urmareasca celelalte
bunuri din patrimoniul debitorului sau.
2. Subrogatia reala cu titlu universal: adica inlocuire. Este personala cand o
persoana ia locul alteia, reala cand un bun e inlocuit cu altu.
Subrogatia reala poate fi universala cand se aplica la scara unui
patrimoniu, cu titlu universal cand priveste o masa patrimoniala, cu titlu
particular cand priveste un bun individual determinat.
Asadar, daca in cuprinsul unui patrimoniu, respectiv al unei mase
patrimoniale, un lucru este inlocuit cu altu, inlocuirea poarta numele de
subrogatie reala universala sau cu titlu universal. Inseamna ca locul
oricarui bun din patrimoniu care este instrainat este luat de pretul
incasat, acesta intra in patrimoniu in locl valorii respective (in iudicis
universalibus pretium succedit loco rei et res loco pretii). Datorita
caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridica, drepturile si
obligatiile ce il alcatuiesc pot fi inlocuite cu alte valori, fara ca
universalitatea lui sa fie afectata. Functia: Aceasta subrogatie asigura
continuarea afectatiunii unui patrimoniu sau a unei mase dintr-un
patrimoniu destinatiei economice concrete, specifice. Se leaga de dreptul
de gaj general al creditorilor chirografari deoarece locul bunului
instrainat va fi luat de bunul primit in schimb, asa incat creditorul va
putea urmarii la scadenta bunuri concrete care se vor afla in patrimoniul
debitorului. Cel care este obligat personal raspunde cu toate bunurile
sale mobile si imobile, prezente si viitoare.
In cazul in care in regimul matrimonial al comunitatii legale, un sot
instraineaza un bun propriu, bunul procurat cu banii incasati va intra in
masa bunurilor proprii, iar daca se instraineaza un bun comun, valoarea
lui de inlocuire intra in masa bunurilor comune.

4
 Subrogatia reala universala sau cu titlu universal functioneaza si in alte
cazuri cu aceeasi finalitate, anume asigurarea destinatiei masei de
bunuri, cum ar fi necesitatea impartirii unui patrimoniu sau aceea a
restituirii unui patrimoniu. Daca bunurile dintr-un partaj nu sunt comod
partajabile in natura, se va proceda la vanzarea lor la licitatie publica, iar
suma obtinuta va lua prin subrogare locul bunurilor instrainate, urmand
ca aceasta sa se imparta intre copartasi proportional cu cota-parte. Sau
alt caz fiind anularea hotararii judecatoresti declarative de moarte cand
trebuie inapoiate in natura bunurile respectivului sau prin echivalent
(Bani). Daca succesorii au instrainat bunurile cu titlu oneros iar tertul era
de buna-credinta actul de instrainare ramane, iar ce se inapoiaza va fi
pretul primit de succesor
Subrogatia cu titlu particular: numai cand legea prevede expres si
priveste un bun luat in mod singular. Afectate platii creantelor
privilegiate sau ipotecare, dupa rangul lor, sumele datorate in temeiul
exproprierii pt. cauza de utilitate publica sau cu titlu de despagubire pt.
ingradirile aduse dreptului de proprietate.
3. Transmisiunea universala sau cu titlu universal: la decesul unei
persoane fizice sau in caz de reorganizare prin fuziune sau contopirea
mai multor persoane juridice spre a constitui o noua persoana juridica
sau prin divizare, se transmit toate drepturile si obligatiile care au
apartinut subiectului de drept a carui fiinta inceteaza. Obiectul
transmisiunii il constituie insusi patrimoniu ca universalitate juridica ce
apartine acelui subiect de drept, si nu drepturi si obligatii in mod izolat.
Transmisiune universala: cand intreg patrimoniu se transmite unui
succesor. Transmisiune cu titlu universal: atunci cand se transmit
fratiuni din patrimoniu catre mai multi succesori, fiecare primid o
asemenea fractiune. Atat succesorul universal cat si cel cu titlu universal
dobandesc atat activul cat si pasivul patrimonial. Deosebirea intre ei este
de cantitate nu de calitate.
Clasificare drepturilor patrimoniale in drepturi reale si de creanta.
Drepturile reale (ius in re) – acele drepturi subiective patrimoniale, unde
titularul lor poate sa exercite anumite prerogative asupra unui bun determinat
in mod direct si nemijlocit, fara interventia altei persoane. Dreptul real este un
raport intre oameni cu privire la lucruri, deci se recunoaste caracterul social al

5
raportului juridic care priveste un drept real. Dreptul real presupune stabilirea
unui raport juridic privitor la un bun determinat intre una sau mai multe
persoane ca subiect activ al raportului juridic si toate celelalte persoane
nedeterminate ca subiect pasiv, cu obligatia generala negativa de a nu face
nimic de natura a stanjeni exercitarea prerogativelor dreptului real de catre
titularul sau. Cand cineva aduce atingere exercitiului prerogativelor dreptului
real de catre titularul sau, se naste un nou raport juridic, unul obligational, un
drept de creanta pe temeiul caruia titularul dreptului lezat – creditor – va
pretinde celui care i-a atins dreptul real – debitor – sa il despagubeasca, adica
sa ii repare atingerea adusa.
Dreptul de creanta (ius ad rem) – acel drept subiectiv patrimonial unde
subiectul activ, creditor, poate pretinde subiectului pasiv, debitor, sa dea, sa
faca sau sa nu faca ceva. Debitorul se obliga personal fata de creditorul sau de
aceea, drepturile de creanta mai sunt numite drepturi personale.
Comparatie drepturi reale si drepturi de creanta
Drepturile reale Drepturile de creanta
Asemari
Ambele fac parte din drepturile
patrimoniale
Deosebiri
Din punct de vedere al subiectelor: Raport juridic intre subiectul activ
Subiect activ = titularul dreptului, iar determinat sau determinabil (creditor)
subiect pasiv = toate celelalte si cel pasiv (debitor)
persoane nedeterminate
Continut: titularul are anumite Dreptul subiectului activ de a pretinde
prerogative care si le exercita asupra subiectului pasiv sa dea, sa faca sau sa
obiectului, iar toate celelalte persoane nu faca ceva
au obligatia de a se abtine sa
impiedice exercitiul prerogativelor
Numeric: limitate ca nr Nelimitate
Durata: perpetue – durata mare Durata limitata in timp
Absolute, opozabile erga omnes Relative, opozabile inter partes
Necesitatea unor forme de publicitate
(cele imobiliare in cartea funciara)

Drepturile reale prezinta doua prerogative suplimentare:

6
1. Dreptul de urmarire: facultatea titularului dreptului real de a pretinde
bunul care formeaza obiectul dreptului sau din mana oricui s-ar afla. Astfel
proprietarul poate reclama inapoierea bunului de la cel care il detine fara
temei
2. Dreptul de preferinta: facultatea titularului dreptului real de a avea
prioritate fata de titularii altor drepturile reale si de creanta. Un creditor
ipotecar se va indestula cu preferinta pt. creanta garantata cu bunul
ipotecat din suma obtinuta ca urmare a executarii ipotecii, un creditor
ipotecar de rangul I va avea preferinta – in acelasi scop – fata de creditorul
ipotecar de rangul II asupra aceluiasi bun.

Categorii juridice intermediare

1. Obligatia propter rem: obligatii reale de a face, reprezinta indatoriri care
revin detinatorului unui bun determinat si au ca izvor legea sau convetia
partilor. Obligatia detinatorilor terenurilor agricole de a asigura cultivarea
acestora si de a asigura protectia solului. In cazul conventiei partilor ->
proprietarul unui fond aservit isi poate asuma obligatia cu ocazia
constituirii servitutii de trecere de a efectua lucrarile necesare exercitiului
servitutii. (sarcini reale). Obligatii care decurg din stapanirea cu orice titlu a
unor bunuri.
2. Obligatiile scriptae in rem: obligatii opozabile tertilor, corespund unor
drepturi de creanta, strans legate de stapanirea unor bunuri imobile de
catre o alta persoana decat proprietarul lor. Sunt atat de strans legate de
stapanirea unui bun, incat debitorul nu poate obtine satisfacerea dreptului
sau decat daca dobanditorul actual al lucrului va fi obligat sa respecte acest
drept, desi nu a participat la incheierea contractului. Este cazul locatarului
unui bun pe care locatorul l-a instrainat dupa incheierea contractului de
locatiune. Această obligație este opozabilă și terților, deoarece orice
dobânditor al bunului închiriat trebuie să respecte locațiunea consimțită de
antecesorul său.
3. Drepturile de creatie intelectuala: drepturile conferite de activitatea
spirituala desfasurata de oameni. Autorul unei opere are drepturi
personal-nepatrimoniale: dreptul de a fi recunoscut ca autor al operei,
dreptul de a decide publicarea ei, de a cere ca opera sa sa nu fie atinsa de
terti. Drep real – de proprietate asupra obiectului in care se materializeaza

7
 opera originala (manuscris, pictura, sculptura etc). Confera titularului
posibilitatea punerii lor in valoare in diverse moduri, se apropie de
drepturile reale.
Clasificarea drepturilor reale
Drepturi reale principale

Acele drepturi care au o existenta de sine statatoare in raport cu alte drepturi

reale sau de creanta.

1. Dreptul de administrare: Drept real principal, avand ca obiect bunurile

din domeniul public si ca titulari regiile autonome, prefecturile,
autoritatile administratiei publice centrale si locale, alte institutii publice
de interes national, judetean si local. In temeiul dreptului de
administrare titularul acestuia poate sa posede, sa foloseasca bunul, si sa
dispuna de acesta, in conditiile actului prin care i-a fost dat bunul in
administrare.
2. Dreptul de concesiune: Concesionarul are dreptul şi, în acelaşi timp,
obligaţia de exploatare a bunului, în schimbul unei redevenţe (plata) şi
pentru o durată determinată

3. Dreptul de folosinta cu titlu gratuit: în favoarea instituţiilor de utilitate

publică, pe termen limitat. În lipsa unor dispoziţii contrare în actul de
constituire, titularul nu beneficiază de fructele civile ale bunului.

Primele 3 sunt cu privire la bunurile proprietate publica, urmatoarele pt.

bunurile proprietate privata.

4. Dreptul de uzufruct:  este dreptul unei persoane de a se bucura de

lucrurile ce sunt proprietatea altuia și de a le culege fructele naturale,
industriale și civile, întocmai ca însuși proprietarul lor, însă cu îndatorirea
de a le conserva substanța.

5. Dreptul de uz: dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i

culege fructele numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.

6. Dreptul de abitatie: este un drept de uz ce are ca obiect o locuinţă, titularul dreptului de

abitaţie având dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi

8
 7. Dreptul de servitute: Drept in temeiul caruia proprietarul unui imobil,
fond dominant, exercita anumite prerogative asupra unui alt imobil, fond
aservit, apartinand altui proprietar.

8. Dreptul de superficie: dreptul de a avea sau de a edifica (construi, ridica)

o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren,
asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.

Drepturile reale accesorii

Sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta si in consecinta, existent lor

depinde in mod direct si nemijlocit de existent dreptului pe care il garanteaza,
deci sunt accesorii pe langa drepturile de creanta.

1. Privilegiul: preferinta acordata de lege unui creditor in considerarea

creantei sale. Creditorul privilegiat este preferat fata de ceilalti creditori.

2. Ipoteca: drept real asupra unui bun mobil sau imobil, afectat garantarii
executarii unei obligatii, se mentine prin orice mana ar trece, are dreptul
de a-si satisface creanta inaintea celorlalti creditori chirografari sau
ipotecari de rang inferior.

3. Gajul: contract prin care debitorul in scopul garantarii executarii

obligatiei asumate fata de creditor, remite sau lasa in pastrare acestuia
anumite bunuri mobile sau titluri. Este o garantie reala

Dreptul de retentie: debitorul obligatiei de restituire a unui bun are

posibilitatea sa refuze executarea acesteia pana cand titularul bunului ii
va plati eventualele cheltuieli pe care le-a facut cu conservarea,
intretinerea sau imbunatarirea bunului.

9
 Dreptul de proprietate
Def: este acel drept subiectiv care da expresia apropierii unui bun, drept
care permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de acel
lucru, in puterea proprie si in interes propriu, in cadrul si cu respectarea
legii.

Continutul juridic al dreptul de proprietate:

Atributele dreptului de proprietate

1. Posesia (ius possidendi): aproprierea, insusirea si stapanirea bunului

ce formeaza obiectul dreptului analizat de catre titularul sau. Posesia
ca stare de fapt este distincta fata de proprietare care este stare de
drept.

2. Folosinta (ius utendi si ius fruendi): facultatea titularului dreptului de

proprietate de a utiliza bunul ce formeaza obiectul dreptului in
materialitatea sa, prin puterea proprie si interesul sau. Dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz, ci prin pieirea bunului.

Fructele: derivatele bunului care se obtin in mod periodic, fara

consumarea substantei lui. Fructele naturale: fara interventia omului,
gen pasunile naturale, iarba. Fructe industriale: produse de bun ca
urmare a muncii omului – recoltele. Fructe civile: venituri periodice
ale bunurilor, pe care proprietarul le culege prin transmiterea
folosintei bunului sau catre un tert, gen chiria, dobanda

Productele: derivate care prin culegerea lor conduc la consumarea

substantei (carierele, padurile).

3. Dispozitia (ius abutendi): consta in prerogativa proprietarului de a

hotarî cu privire la soarta bunului sau, atat materiat cat si juridic.
Atributul dispozitiei bunului nu se poate transmite

Caracterele juridice are dreptului de proprietate:

1. Absolut: confera titularului sau exercitiul tuturor prerogativelor sale –

posesie, folosinta si dispozitie.

2. Exclusiv: proprietarul este indreptatit sa-si exercite singur toate

prerogativele conferite de acest drept.

10
 3. Perpetuu: dureaza atata vreme cat exista bunul care il formeaza
obiectul. Nu se pierde prin neuz (imprescriptibil extinctiv). Se transmite
prin succesiune, acte intre vii, daca legea nu il oblige, proprietarul poate
sa nu uzeze bunul respective (imprescriptibil achizitiv)

Dreptul de proprietate privata

1. Persoanele juridice de drept privat: societatile comerciale
Obiectul acestui drept il constituie bunurile din patrimonial lor. Nu pot
forma obiect al dreptului de proprietate private al persoanelor juridice
de drept privat bunurile care sunt exclusiv proprietatea publica.
Persoanele juridice straine pot dobandi terenuri daca apartin de U.E. sau
au tratat cu tara noastra. Aceste societati au capacitate de folosinta
speciala, adica ele pot avea in proprietate private bunuri care servesc
realizarii scopului pt. care au fost infiintate. Persoana juridica fara scop
lucrativ are doar drepturile si obligatiile civile necesare pt. Realizarea
scopului stabilit.

2. Statul si unitatile sale administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului

de proprietate privata:

Domeniul privat al statului si respectiv al comunelor, oraselor, municipiilor si

al judetelor este alcatuit din terenuri, altele decat cele care prin natura lor sau
prin destinatia legii fac parte din domeniul public. Este supus dispozitiilor de
drept comun daca prin lege nu se prevede altfel.

Formarea domeniului: prin vanzare-cumparare, donatii, schimb, legat,

uzucapiune, contracte nenumite. Moduri specifice de dobandire: mostenirea
vacanta (bunuri fara stapan sau abandonate). Statul are drept de preemptiune
(intaietate la cumparare) in ipoteza vanzarii unor bunuri culturale proprietate
privata, clasate ca bunuri de tezaur. Proprietatea privata este garantata si
ocrotita in mod egal, indiferent de titular.

Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata:

1. Limite materiale:

Adica limite corporale ce formeaza obiectul dreptului. Proprietatea

terenului se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului
(pana la spatiul aerian care e proprietate publica), cu respectarea limitelor
11
 legale. Bogatiile de interes public ale subsolului apartin statului, iar bogatiile
care nu sunt de interes public pot fi exploatate de catre titularul dreptului
de proprietate. Efectuarea unor lucrari de interes general, autoritatea
publica poate folosi subsolul oricarei proprietati cu obligatia de a-l
despagubi pe proprietar pt. Eventualele daune. Apele cu potential energetic
valorificabil, de interes national apartin proprietatii publice. Apele de
suprafata si albiile apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau
curg.

2. Limitele juridice:
Privesc atributele dreptului de proprietate. Legea poate limita exercitarea
dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat. Limitele
stabilite in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul
partilor, insa sunt necesare a fi oozabile tertilor (indeplinirea formelor de
publicitate).

A. Limite referitoare la folosirea apelor: proprietarul unui fond inferior

nu poate impierdica curgerea unor ape (casnic, agricol, industrial
etc.)provacata de proprietarul fondului superior, insa numai daca o
asemenea curgere preceda varsarea intr-un curs de apa sau intr-un
sant. Nu se aplica cand pe fondul inferior se afla o constructie
impreuna cu gradina si curtea aferenta ori un cimitir. Proprietarul
caruia ii prisoseste apa pt. Obligatia proprietarului caruia ii prisoseste
apa fata de necesitatile curente(are cantitate mai mare decat ii
trebuie) de a-i oferi acel surplus proprietarului care nu si-ar putea
procura apa necesara decat cu o cheltuiala excesiva, bineinteles cu o
anumita compensatie (despagubire). Proprietarul unui izovr care se
afla pe fondul sau poate da acestuia orice intrebuintare ce
corespunde, evident nevoilor sale, fara sa aduca atingere drepturilor
proprietarului terenului inferior

B. Limite tinand de raporturile de vecinatate:

a. Picatura stresinii: proprietarul este obligat sa isi faca streasina

casei astfel incat apele provenind de la ploi sa se scurga pe terenul
sau ori sa conduca apa prin streasina pe ulițe (strazi).

b. Distanta minima in constructii: respectarea minima de 60cm fata

de linia de hotar, care desparte proprietatea sa de cea vecina, daca
prin lege sau prin regulamentul de urbanism nu se prevede altfel.
Norma aceasta este supletiva deoarece se poate deroga prin

12
 acordul partilor exprimat in forma autentica si inscris la cartea
funciara pentru a fi valabila si dupa ce se vinde respectivul teren.

c. Distanta minima pt. arbori: arborii trebuie saditi la o distanta de

cel putin 2m fata de linia de hotar, cu exceptia arborilor care ajung
la o inaltime mai mica de 2m, a plantatiilor si gardurilor vii. Vecinul
poate taia ramurile care au ajuns la el pe teren sau poate sa ceara
scoaterea lor sau taierea la inaltimea cuvenita pe cheltuiala
paratului. Fructele care cad la vecin in curte in mod natura ii revin
lui, insa ai voie sa mergi la el pe teren si sa-ti culegi fructele.

d. Vederea asupra proprietatii vecinului: nu este permis niciunui

coproprietar sa faca o fereastra ori sa practice o deschidere in zidul
comun decat cu acordul tuturor celorlalti coproprietari (cu acordul
tuturor). Distanta minima pt. ferestrele de vedere spre fondurile
invecinate este de 2m intre fondul ingradit ori neingradit ce
apartine proprietarului vecin si fereastra (balcon) pt. vedere. Daca
lucrarea nu e paralela cu linia de hotar trebuie executate la o
distanta minima de 1m. Ferestrele de lumina (geam la baie) nu au
limita in distanta daca impiedica vederea spre fondul invecinat.

e. Dreptul de trecere: proprietarul unui fond care este lipsit de acces

la calea publica are dreptul sa I se permita trecerea pe fondul
vecinului sau pentru exploatarea propriului sau fond. Drept
potestativ (drept la actiune). Prin fond lipsit de acces la calea
publica se intelege acel teren care este inconjurat de alte diferite
proprietati, fara ca titularul dreptul de proprietate asupra fondului
sa aiba vreo alta posibilitate de iesirea la calea publica ( si daca
iesirea la calea publica ar avea inconveniente grave sau ar fi
periculoasa). Nu este act juridic dreptul de trecere, este
recunoscut de lege (intelegerea partilor sau hotarare
judecatoreasca), este imprescriptibil extinctiv (nu se stinge prin
neuz) El se stinge în momentul în care fondul dominant
dobândeşte un alt acces la calea publică. Trecerea trebuie să se
facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea
publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea
publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai
puţine prejudicii.

13
 Situatia speciala: Daca locul devine infundat prin fapta proprie trecerea
nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se
făcea anterior trecerea (din care a rezultat dezmembrarea). Când lipsa
accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi
stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la
calea publică şi cu plata dublului despăgubirii. Loc infundat prin fapta proprie,
poate cere de la acela care a rezultat dezmembrarea – initial avea acces la calea
publica si imparte proprietatea si ii ramane casa infundata, acela caruia i-a
vandut partea catre calea publica trebuie sa-l lase sa treaca.

Posibilitatea stabilirii dreptului legal de trecere prin uzucapiune,

termenul fiind de 10 ani. Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în
despăgubire pe care o are proprietarul fondului aservit (cel care l-a lasat sa
treaca) împotriva proprietarului fondului dominant (cel care este lasat sa
treaca) începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere.

Dreptul de trecere pentru utilitati: Proprietarul este obligat să permită

trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate
sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a
canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a
oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop. Această obligaţie subzistă
numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă,
periculoasă sau foarte costisitoare. În toate cazurile, proprietarul are dreptul la
plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilităţi noi, despăgubirea
trebuie să fie şi prealabilă.

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari: De asemenea,

proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea
unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul
său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei
despăgubiri, dacă este cazul.

Dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie (Art 623): Proprietarul

unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui
bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în
prealabil. În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă
despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi
pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului. Animalele domestice rătăcite
pe terenul altuia îi revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în
termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către
proprietarul terenului.

14
 Starea de necesitate (Art 624): În cazul în care o persoană a folosit sau a
distrus un bun al altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericol
iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă
numai de la cel care a fost salvat. Nu poate pretinde nicio despăgubire
proprietarul care a provocat sau a favorizat apariţia pericolului.

3. Limitele conventionale

Art 626 - Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte
juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.

Inalienabilitatea voluntara. Clauza de inalienabilitate.

Art 627 - Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui

bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes
serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.

Conditii pentru a fi valabila:

1. Numai prin conventie sau testament

2. Interes serios si legitim
3. Sa fie temporara (termen limitat de cel mult 49 ani)
4. Ca sa fie opozabila tertilor trebuie supusa formalitatilor de publicitate
(imobile in cartea funciara, mobile – posesia de buna credinta)
Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă
un interes superior o impune. Acest interes superior poate conduce la
redobandirea dreptului de a instraina bunul. Nulitatea clauzei de
inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract
dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. Clauza de inalienabilitate este
subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor
proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Transmiterea
bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii.
Art 628 - Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva
dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu
înstrăineze decât dacă este valabilă şi îndeplineşte formalitatile de publicitate.
În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu
titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori cat si viitori ai
dobânditorului. In caz de indeplinire a formalitatilor de publicitate, bunul nu va
putea fi urmarit de toate aceste categorii de creditori ai proprietarului
dobanditor al acelui bun.

15
 Clauza de inalienabilitate in situatii speciale:
In cazul unui contract de instrainare a unui bun e posibil sa se inteleaga ca
dobanditorul se obliga a transmite dreptul de proprietate in viitor catre o
persoana determinata sau determinabila (primul copil care se naste). Solutia
este logica, de natura sa conduca la indeplinirea obligatiei asumate de
dobanditor de a instraina bunul persoanei determinate (antecontractele –
transmiterea in viitor a dreptului de proprietate). Transmiterea pe cale de
succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii. Chiar daca bunul
dobandit este afectat de o clauza de inalienabilitate, dobanditorul il poate
transmite la decesul sau mostenitorilor.Substitutie fideicomisara - o dispozitie
cuprinsa intr-un testament ce il obliga pe mostenitor de a administra bunul respecitv si a-l
transmite la decesul sau unei personae desemnate de dispunator, dobanditorul va fi tinut de
aceasta obligatie, astfel nu va putea transmite la decesul sau decat persoanei (substitutului
beneficiar) desemnate de dispunator.

Formalitatile de publicitate: in cazul unui bun imobil – clauza va fi notata in

cartea funciara. In cazul bunului mobil – posesia de buna credinta asigura
opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de
drepturi reale. Este posesor de buna-credinta cel care nu cunostea si nici nu
trebuia sa cunoasca, dupa imprejurari, lipsa calitatii de proprietar a
instrainatorului bunului.

Sanctiuni aplicabile –

Art 628 (alin. 5) - Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe

beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese
proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii.

Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage

nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia.

Se poate cere rezolutiunea in ipoteza incalcarii clauzei de inalienabilitate de

catre debitorul sau. Rezolutiunea - Desfiintarea unui contract sinalagmatic, cu
executare dintr-o data (uno ictu) pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor
de catre una din parti. Clauza inserata in dispozitiile finale ale unui contract
comercial prin care contractul se poate anula cu efect retroactiv, atunci cand
partea care nu si-a indeplinit obligatiile, fiind totodata obligata sa
despagubeasca pe cealalta parte in asa fel incat aceasta din urma sa fie pusa in
situatia dinaintea incheierii contractului.
Nu este posibila urmarirea lui atata timp cat clauza isi produce efectele,
daca prin lege nu se prevede altfel.

16
 Limitele judiciare

Limitele judiciare ca posibilitate juridical de depasire a

inconvenientelor normale ale vecinatatii:

Domeniul de aplicare: raporturi de vecinatate, scopul fiind asigurarea

unor bune raporturi de vecinatate.

Art 630 - Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său,

inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa
de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în
folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când
acest lucru este posibil. Inconvenientele pot aparea ca urmare a exercitiului
atributului folosintei. (zgomore, miros, trepidatii, fum). În cazul în care
prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării
activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa
desfăşurarea acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la
despăgubiri. Pentru despagubiri inconvenientele trebuie sa fie de o anumita
intensitate si continuitate.

Nu presupune vinovatia celui care creeaza aceste inconveniente

normale. Insa daca proprietarul depaseste limitele acestor inconveniente
normale in exercitiul dreptului sau, el comite un abuz de drept (cu vinovatie)
sanctionat cu raspunderea civila delictuala.

Bunuri proprietate private declarate temporar inalienabile ori

alienabile conditionat

Locuintele care au fost realizate cu subventii de la bugetul de stat

nu pot fi instrainate prin acte intre vii decat dupa restituirea integral a sumelor
de bani, locuintele cumparate cu credinte C.E.C. (vanzarea de locuinte
construite din fondurile statului), investitiile imobiliare constand in dobandirea
dreptului de proprietate asupra unui bun imobil realizate prin acordarea de
credite ipotecare ce garanteaza restituirea de credite, in acest scop nu pot fi
instrainate decat cu acordul scris si prealabil dat de creditorul ipotecar. Si
terenuriel atribuite tinerilor din mediul rural pt. construirea de locuinte nu pot
fi instrainate timp de 10 ani de la data terminarii constructiei, sub sanctiunea
nulitatii absolute.

17
 Bunuri care nu pot circula decat in conditii restrictive

Armele si munitiile, materialele explozive, deseuri toxice, organisme

modificate genetic, substante periculoase, obiecte de cult, bunuri sacre,
donarea si transplantul de organe, tesuturile si cellule de origine umana se faci
n scop terapeutic.

Regimul juridic al circulatiei terenurilor

Art 885 - Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât
şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea. Înscrierea în cartea funciară se efectuează în
baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a
certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. In afara cazurilor
prevazute de lege, conventiile constitutive sau translative de drepturi reale ce
urmeaza a fi inscrise in cartea funciara trebuie sa fie incheiate prin inscris
autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute. Nu se aplica daca nu e terminata
cartea funciara. Se produc efecte dupa momentul incheierii actului in forma
autentica, iar pt. terti din momentul inscrierii in cartea funciara.

Problema dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de

catre cetatenii straini, de catre apatrizi si de persoanele juridice straine

Pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor cetateni ai statelor

membre si apatrizi, dar cu domiciliul intr-un stat membru al Uniunii sau in
Romania, precum si persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia
unui stat mebru al Uniunii (de la 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE).
Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice apartinand statelor terte vor
putea dobandit drept de proprietate in conditiile ce vor fi reglementate prin
trate internationale pe baza de reciprocitate. (brazilianul care poate cumpara
teren in Romania, atunci si romanul poate cumpara teren in Brazilia)

18
 Regimul juridic al bunurilor imobile din patrimoniul cultural national

Bunuri imobile care prezinta valoare din punct de vedere arheologic,

istoric, arhitectural, religios etc. Apartin statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale facand parte din domeniul public sau privat al statului respectiv al
UAT-urilor. Detinatorii sunt institutii publice precum muzee, arhive, case
memoriale, biblioteci, anticariate. Ele se bucura de protectie speciala, ele fiind
inalienabile, instrainarea lor va fi lovita de nulitatea absoluta.

Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural national mobil

Bunuri arheologice, opere de arta, tehnice, literare, artistice. Dupa

importanta lor se impart:

1. Fondul patrimoniului cultural national – bunuri culturale cu valoare

deosebita pt. Romania
2. Tezaurul patrimoniului cultural national – bunuri cu valoare
exceptionala pt. umanitate.
Aceste bunuri pot fi proprietate publica sau privata a statului sau a UAT-
urilor, putandu-se constitui un drept de administrare sau alte drepturi
persoanelor fizice sau juridice de drept privat. Autoritatile publice, proprietarii,
titularii drepturilor reale precum si titularii dreptului de administrare asupra
bunurilor culturale au obligatia de a le proteja impotriva oricaror acte comisive
sau omosive care pot duce la degradarea, distrugerea, pierderea, sustragere
sau exportul lor ilegal. Dreptul propretarului bunului de a cere clasarea bunului
sau ca bun cultural este imprescriptibil. In anumite situatii se poate face
declasarea bunului, acesta va trece in regimul de drept comun.

Circulatia bunurilor culturale mobile

Ele sunt imprescriptibile, inalienabile si insesizabile. Institutiile publice

detinatoare de bunuri culturale mobile pot sa le imprumute pt. organizarea
unor expozitii sau in realizarea altor proiecte. Organizatorul expozitie raspunde
pt siguranta bunului imprumutat. Bunurile culturale pot fi instrainate prin
vanzarea publica, se efectueaza numai prin operatori economici autorizati.
Bunurile proprietate privata a persoanelor fizice si a persoanelor juridice de
drept privat, clasate bunuri culturale mobile de tezaur, pot face obiectul unei

19
vanzari publice numa in conditiile exercitari idreptului de preemptiune de catre
statul roman, prin Ministerul Culturii.

Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile descoperite intamplator

sau prin cercetari sistematice.

Ele fac obiectul exclusiv al proprietatii publice.

Cercetarile arheologice efectuate pe terenurile proprietate privata se fac

numai cu acordul proprietarului sau. Daca proprietarul nu isi da acordul, aceste
cercetari vor putea fi autorizate de instanta judecatoreasca competenta. Legea
il indreptateste pe proprietar sa solicite negocierea unui termen maxim pt
efectuarea lucrarilor si sa primeasca despagubiri.

Persoanele care au descoperit intamplator bunuri arheologice sunt

obligate sa le predea in termen de 72 de ore primarului UAT-ului, iar acesta in
termen de 72 de ore directia judeteana de cultura si patrimoniu cultural
national si sa ia toate masurile de siguranta si protectie. Autorii descoperirii
intamplatoare au dreptul la o recompensa de 30% din valoarea bunului, iar in
caz de bun cultural cu valoare exceptionala se poate acorda o bonificatie
suplimentara de pana la 15% din valoarea bunului

Limitari temporare sau definitive ale folosintei unor bunuri in situatii

speciale. Rechizitia unor bunuri

Rechizitia este o masura exceptionala prin care organele autoritatii

publice obliga operatorii economici, institutiile publice si altor persoane
cedarea temporara a unor bunuri mobile sau imobile fortelor destinate apararii
nationale: declararea mobilizarii generale sau partiale ori a starii de razboi,
instituirea starii de urgenta sau asediu, prevenirea, localizarea, inlaturarea
urmarilor unor dezastre. Pot fi rechizitionate: mijloace de transport, instalatii
portuare, sisteme de comunicatii. Rechizitia poate fi temporara sau definitiva.

Caractere juridice: priveste bunuri neconsumptibile, masura temporara

(care va inceta la incetarea situatiei exceptionale ce a impus-o, cand bunurile
rechizitionate urmeaza a fi restituite), masura obligatorie. Acordarea de
despagubiri pt. degradarile sau devalorizarile suferite.

20
 Stingerea dreptului de proprietate privata. Exproprierea pt. cauza de
utilitate publica

Art 562 - Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, dar se stinge prin
pieirea bunului. El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune.

Proprietarul poate abandona bunul său mobil sau poate renunţa, prin
declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în
cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă
bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a
declaraţiei de renunţare. Dreptul de proprietate se stinge din momentul
parasirii bunului.

Confiscarea bunurilor proprietate privata: prin confiscarea acestor

bunuri de autoritatile publice. Bunurile destinate, folosite sau rezultate din
infractiuni ori contraventii pot fi confiscare in conditiile legii. Bunurile
confiscate trec in proprietatea privata a statului.

Exproprierea:

Actul puterii de stat prin care se realizeaza trecerea in proprietate

publica a unor bunuri imobile proprietate privata necesare executarii unor
lucrari de interes public, in schimbul unei despagubiri.

Obiectul: pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor

fizice sau juridice cu sau fara scop lucrativ, precum si cele aflate in proprietatea
privata a UAT-urilor. Nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate publica
ce apartin statului sau UAT-urilor (exceptie daca sunt de interes national), nici
bunurile imobile aflate in proprietatea privata a statului. Se schimba regimul
juridic deoarece se trece din proprietatea privata in proprietate publica.

Transferul amiabil: cand partile se inteleg de buna voie si imobilul este

cedat, insa nu si asupra depagubirilor (instanta stabileste despagubirile).

Procedura exproprierii:

a. Declararea de utilitate publica (pt. interes national sau local) a

exproprierii. Se face dupa o cercetare prealabila efectuata de catre
comisii. Trebuie sa se justifice interesul national sau local, avantajele,
dupa se adopta actul de guvern (interes national) sau de consiliul
21
 general (interes local) si se aduce la cunostinta publica (M. O. –
national, presa locala – interes local)
b. Masuri pregatitoare exproprierii. Se intocmeste planul imobilelor
expropriate si sunt instiintati proprietarii
c. Exproprierea propriu-zisa si stabilirea despagubirilor – despagubirile
sunt competenta tribunalelor din raza respectiva. Despagubirea se
stabileste de o comosie de experti (unul numit de instanta si unul de
expropriator si unul de cel supus exproprierii).

Momentul transferului dreptului de proprietate: se face doar dupa ce

sunt platite despagubirile (exceptie cand e vorba de apararea tarii, in caz de
calamitati, => punerea de indata in posesie, iar plata despagubirilor se va face
in maxim 30 de zile.

Efectele exproprierii: trecerea imobilului expropriat din proprietate

privata in proprietate publica. Drepturile reale principale – uzufructul, uzul,
abitatia si superficia se sting, titularii avand drept la despagubiri. Servitutiile
stabilite prin fapta omului se sting, ipoteca si privilegile constituite asupra
imobilului se stramuta prin subrogatie cu titlu particular asupra despagubirilor
stabilite de lege. Daca sunt expropriate cladiri cu destinatie de locuinta,
evacuarea persoanelor care locuiesc acolo se va face doar dupa ce li se asigura
un nou spatiu de locuit

Natura juridica a dreptului de retrocedare: imobilele expropriate care

nu au fost utilizate timp de un an pt. scopul pt. care au fost preluate de la cei
expropriate, respectiv timp de un an lucrarile de interes public nu au fost
incepute si nici nu s-a facut o noua declaratie de utilitate publica, fostii
proprietari pot cere retrocedarea lor. Retrocedarea se face prin hotarare
judecatoreasca. In cazul in care lucrarile pt. care s-a facut exproprierea nu s-au
realizat iar expropriatorul doreste sa instraineze imobilul, fostul proprietar are
drept prioritar la dobandirea acestuia (dr. De preemptiune). Daca se incalca
aceste drept de preemptiune -> nulitate relativa.

Este un drept de creanta impotriva expropriatorului si care se naste in

patrimoniul acestuia la implinirea unui an din momentul in care imobilele
expropriate nu au fost utilizate pt. scopul avut in vedere. Are termen de
prescriptie de 3 ani, expropriatul va adresa cererea instantei.

22
 Abuzul de drept in materia dreptului de proprietate privata

Cetăţenii români, cetăţenii străini şi apatrizii trebuie să-şi exercite

drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credinţă, fără să încalce
drepturile şi libertăţile celorlalţi.

Pentru a exista un abuz de drept trebuie sa existe:

a. Exercitarea anormala a atributelor dreptului prin deturnarea de la

scopul lor
b. Vina celui care actioneaza astfel
c. Prejudiciu suferit de terte persoane

Orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să îşi exercite

drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu
ordinea publică şi bunele moravuri. Un proprietar nu poate, prin folosirea
fondului sau sa creeze proprietarului fondului invecinat inconveniente mai mari
decat cele normale, daca se intampla asta, instanta poate acorda despagubiri.
Astfel daca produci inconveniente mai mari decat cele normale in raporturile
de vecinatate comiti un abuz de drept sanctionat prin raspunderea civila
delictuala.

Criteriile pt. existenta unui abuz de drept in materia exercitiului dreptului

de proprietate privata:

a. Exercitarea acestuia in scopul de a vatama ori a pagubi pe altul

b. In mod excesiv si nerezonabil, contrar bunei-credinte, in cadrul limitelor
speciale – legale, conventionale si judiciare

23
 Dreptul de proprietate publica

Titularii (subiectele): statul asupra bunurilor din domeniul public de

interes national si unitatiile administrativ-teritoriale (UAT) asupra bunurilor
din domeniul public de interes local.

Def: acel drept subiectiv de proprietate ce apartine statului sau UAT

asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispozitie speciala a legii,
sunt de utilitate publica, cu conditia ca acestea sa fi fost dobandite prin unul
modurile prevazute de lege. Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile
aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de proprietate
publica, daca sunt compatibile cu acest drept.

Asadar, dreptul subiectiv este dreptul de proprietate publica ce are ca

titulari statul sau UAT. Obiectul acestui drept este dat de domeniul public,
format din totalitatea bunurilor, determinate potrivit unor criterii legale, ce
apartin subiectelor amintite.

Bunurile ce formeaza obiectul dreptului de proprietate publica:

Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial
energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri
stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, doar
daca au fost dobandite dobandite prin modurile prevazute de lege( toate
bunurile care sunt de uz sau interes public)

In privinta bunurilor aflate in domeniul public prin natura lor, adesea

statul nu se poate spune ca le poseda, le stapaneste in mod direct si nemijlocit,
pt. ca multe dintre ele sunt in folosinta publica: parcuri, drumuri, canale
navigabile.

Cu referire la bunurile proprietate publica prin destinatia legii (lucrurile

mobile devin imobile) pot fi atat proprietate publica cat si privata. Daca sunt
publice ele sunt destinate cel mai adesea folosintei publice sau punerii in
valoare pt. public (colectie de arta, alte obiecte aflate prin muzee). Statul si
UAT-urile exercita atributul posesiei si folosintei.

24
 Bunurile declarate de o lege organica bunuri proprietate exclusiva a
statului ori a unitatilor administrativ-teritoriale, pot trece din domeniul public
al statului in cel al enitatilor sale juridice teritoriale sau invers numai printr-o
modificare a legii organice. In toate celelalte cazuri trecere unui bun din
domeniul public al statului in domeniul public al UAT-urilor se face la cererea
consiliului judetean, local sau prin hotarare data de guvern.

Dobandirea dreptului de proprietate:

1. Achizitii publice
2. Expropriere pt. cauza de utilitate publica
3. Donatie sau legat (daca bunul prin natura lui sau prin vointa
dispunatorului devine de uz sau interes public)
4. Convetie cu titlu oneros (daca bunul devine de uz sau interes public)
5. Transferul unui bun din domeniul privat al statului sau UAT-urilor in
domeniul public al acestora
6. Alte moduri – accesiune sau confiscare
7. Toate trebuie facute in conditiile legii

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica

1. Inalienabile – nu se pot instraina
2. Insesizabile – nu pot face obiectul urmarii silite
3. Imprescriptibile extinctiv (actiunea in revendicare poate fi
exercitata oricand, nestingandu-se prin neexecutarea ei intr-un
anumit termen si achizitiv (nu poate fi dobandit de un tert prin
uzucapiune sau posesie de buna-credinta)

Dreptul de proprietate publica se exercita in mod exclusiv, absolut si perpetuu,

nu se stinge prin neuz

Limitele exercitarii dreptului de proprietate publica

1. Limite materiale: adica limite corporale ce formeaza obiectul dreptului

de proprietate. Orice transformare materiale a unui bun proprietate
publica poate fi facuta de titular numai cu respectarea destinatiei
bunului, anume folosirea lui pt. uzul ori inters public, national sau local.

25
 2. Limite juridice:
a. Limite legale: curgerea apelor, buna desfasurare a raporturilor de
vecinatate, dreptul de trece pentru efectuarea unor lucrari, dreptul
de trecere pentru reintrarea in posesie.
b. Limite judiciare: in exercitarea folosintei se pot crea anumite
inconveniente vecinului, iar pt. asta se pot acorda despagubiri.
c. Limite conventionale: nu sunt compatibile
Situatii de incompatibilitate: Dreptul de proprietate publică este
susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de prezentul cod
pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt
compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate
bunurile afectate. Incompatibilitatea se constată prin acordul dintre
titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de
divergenţă, pe cale judecătorească. În aceste cazuri, persoana
interesată are dreptul la o justă şi promptă despăgubire din partea
titularului proprietăţii publice.

Exercitarea dreptului de proprietate publica

Statul si UAT-urile au dubla calitate de subiecte – si de drept public si una

de drept privat (statul si uat-urile au patrimoniu propriu). Bunurile proprietate
publica pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau
pot concesionate ori inchiriate sau date in folosinta gratuita institutiilor de
utilitate publica.

Dreptul de administrare – exercitare indirecta

Bunurile sunt incredintate prin acte administrative regiilor autonome,

prefecturilor, autoritatilor publice centrale si locale, precum si institutilor ilor
publice de interes national, judetean, orasenesc sau comunal. Organele ce au
dispus constituirea, au drept de control asupra titularilor care exercita dreptul
de administrare.

Natura juridica a dreptului de administrare: este un drept real, opozabil

erga omnes, nu poate fi opus autoritatilor publice care l-au constituit. Daca
interesul public o impune, organul care a decis constituirea dreptului de
administrare in favoarea unui anumit titular sa dispuna si revocarea dreptului.

26
Mai intai se revoca dreptul de administrare apartinand unitatii care detine
bunul si apoi se va dispune trecerea in patrimoniul unui alt titular, regie
autonoma ori institutie de stat de interes national sau local. Titularii dreptului
de administrare, in orice formar s-ar realiza acestea, nu le pot opune mijloacele
juridice de aparare a dreptului lor (deci nu pot folosite mijloace de aparare ca
actiunea in revendicare sau actiunile posesorii).

Statul e reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, iar UAT-urile de

catre consiliile judetene sau locale.

Caracterele juridice al dreptului de administrare:

1. Inalienabil
2. Imprescriptibil
3. Insesizabil
Nu este susceptibil de dezmembrare, nu este perpetuu (limitat in
timp)

Continutul dreptului de administrare: atributele

1. Posesia: elementul material al stapanirii bunului aflat in administrare,

elementul psihologic este corespunzator dreptului de administrare (nu
se aseamana cu cel al dreptului de proprietate, unde este adevaratul
proprietar)
2. Folosinta: formeaza substanta dreptului de administrare, permite
titularului sa isi realizeze scopurile pt. care isi desfasoara activitatea,
tinand seama de uzul si utitilitatea publica a bunului. Daca bunurile
obiect al dreptului de administrare sunt frugifere – titularii lui vor putea
culege fructele produse. Daca sunt finantate de la buget fructele vor fi
varsate la bugetul veniturilor de stat realizate. (pt. a-si acoperi
cheltuielile cu finantarea)
3. Dispozitia: dispozitia materiala poate fi exercitata si prin culegerea unor
producte derivate ale bunului daca natura bunului si actul de constituire
permit aceasta. Nu au drept de dispozitie juridica
Revocarea dreptului de administrare: numai daca titularul nu isi exercita
drepturile si nu isi executa obligatiile nascute din actul de transmitere.
Acest drept inceteaza odata cu incetarea dreptului de proprietate publica
asupra unui anumit bun sau prin actul de revocare emic daca interesul
27
 public o impune, de catre organul care l-a constituit. Revocarea se
dispune de catre organul de stat care l-a constituit, revocarea este un act
administrativ unilateral al organului competent , astfel ca nu presupune
acordul titularului dreptului de administrare
Concesionarea bunurilor proprietate publica
Contractul de concesiune:

Este acel contract incheiat in forma scris, prin care o autoritate publica,
denumite concedent transmite pe o perioada determinata unei alte persoane
numita concesionar, care actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa dreptul si
obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica, in schimbul unei
redevente (suma de bani). Concedentii pot fi ministerele sau alte organe de
specialitate ale administratiei publice centrale, consilii judetene si locale.
Concesionarul poate fi orice persoana fizica sau juridica.

Caracterele juridice: act cu titlu oneros, in forma scrisa (nu e necesara sa fie
autentica), un drept real comutativ, opozabil erga omnes (poate fi opozabil si
concedentului) cu executare succesiva, temporar (durata determinata, nu
poate depasi 49 de ani), concesionarul nu are drept de dispozitie juridica.

Concesionarul poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru
a asigura exploatarea bunului. Cu toate acestea, sub sancţiunea nulităţii
absolute, concesionarul nu poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune
sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care
trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului la
încetarea, din orice motive, a concesiunii. Fructele, precum şi, în limitele
prevăzute de lege şi în actul de constituire, productele bunului concesionat
revin concesionarului. În toate cazurile, exercitarea dreptului de concesiune
este supusă controlului din partea concedentului, în condiţiile legii şi ale
contractului de concesiune. Concesionarul va dobandi asupra bunului
concesionat un drep real, opozabi

Incetarea contractului de concesiune:

a. Ajungere la termen
b. Denuntare unilaterala de catre concedent (el va plati totodata si
despagubiri)

28
c. In cazul in care concesionarul nu isi indeplineste obligatiile contractuale ,
atunci concedentul poate sa rezilieze unilateral contractul
d. Disparitia obiectului concesiunii
Efectele incetarii contractului de concesiune:
a. Bunurile de retur- ce au facut obiectul concesiunii si care la incetarea
contractului vor reveni de plin drept gratuit si libere de orice sarcini
concedentului
b. Bunurile proprii ale concesionarului: ce au fost utilizate de el pe
durata concesiunii si care in mod firect la incetarea contractului vor
ramana in proprietatea sa.

Comparatie drept de administrare – drept de concesiune

Administrare Concesiune
asemanari
Drepturi reale, apartin dreptului
de proprietate publica, modalitati
de exercitare a dreptului de
proprietate, nu constituie o
dezmembrare a dreptului de
proprietate publica
Deosebiri
Apartine doar subiectelor de Apartine subiectelor de drept
drept public – regii autonome, privat (persoane fizice sau
prefecturi, autoritati publice juridice)
centrale si locale
Se naste prin act administrativ de Se naste pe baza unui contract
autoritate emis de organul de stat intre concedent (titular) si
comptent (Guvern, consiliu concesionar (beneficiar)
judetean sau local)
Titularul poate sa posede, sa Concesionarul are doar dreptul de
foloseasca si in anumite limite sa a poseda bunul, sa il foloseasca in
dispuna de bunul primit scopul stabilit de parti prin
contract si de a-i culege fructele si
chiar productele
Drept real perpetuu, si inalienabil Drept real, temporar si inalienabil

29
 Inchirierea bunurilor proprietate publica

Se face doar prin licitatie publica. Contractul de inchiriere a bunurilor

proprietate publica trebuie sa cuprinda clauze de natura sa asigure exploatarea
bunului inchiriat, potrivit specificului acestuia. Poate fi incheiat de orice
persoana fizica sau juridica. Sumele incasate din inchiriere se duc la bugetul de
stat sau la bugetele locale. In ipoteza in care contractul de inchiriere se incheie
de catre titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul sa incaseze din
chirie o cota parte intre 20-50% stabilita prin hotarare de guvern, a consiliului
judetean sau local. Contractul de inchiriere duce la un raport juridic
obligational. Cel ce a inchiriat bunul plateste o suma de bani drept chirie,
stabiltia intre parti in urma castigarii licitatiei organizate.

Darea in folosinta cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate publica

Sunt date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica. Se acorad cu titlu

gratuit, pe termen limitat, este un drept real deoarece permite titularului
exercitarea unor prerogative asupra bunurilr primite in folosinta, are ca
beneficiari numai persoane juridice fara scop lucrativ care desfasoara
activitatea in binefacerea sau utilitatea publica ori servicii publice.

Incetarea dreptului de proprietate publica

1. Pieirea bunului si incetarea uzului ori interesului public

2. Daca a fost trecut din domeniul public in domeniul privat

30
 Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate

1. Proprietatea rezolubila: dreptul de proprietatea poate fi instrainat

printr-un act juridic sub conditie rezolutorie. Conditia este rezolutorie
cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Nu suspenda
executarea obligatiei, ci numai obliga pe creditor la a restitui ceea ce a
primit, in caz de neindeplinire a evenimentului prevazut de conditie.
Dreptul de proprietate transmis sub conditie rezolutorie are o existenta
nesigura in patrimoniul dobanditorului , pt. ca daca nu se indeplineste
conditia, el va trebui sa restituie bunul transmitatorului.

De aceea, pendente conditione – adica pana la indeplinirea conditiei,

teoretic bunul apartine la 2 proprietari – transmitatorul are un drept de
proprietate supus conditiei suspensive (iti vand apartamentul daca ma voi
muta in alta localitate, acea conditie de a carei implinire depinde insasi
nasterea actului juridic), iar dreptul dobanditorului este suspus conditiei
rezolutorii (iti vand apartamentul meu, dar daca nu voi fi transferat la Sibiu,
aceasta vanzare se va desfiinta, acea conditie de a carei indeplinire depinde
desfiintarea actului juridic civil). Daca se indeplineste conditia, obligatia
transmitatorului dispare si el redevine proprietarul bunului. Daca aceasta nu se
indeplineste se consolideaza dreptul de proprietate retroactiv. (pt. ca el se
comporta ca un simpli proprietar)

Proprietate rezolubila – orice donatie incheiata intre soti este revocabila

numai in timpul casatoriei.

Daca dobanditorul dreptului de proprietate sub conditie rezolutorie a

constituit drepturi reale asupra bunului astfel dobandit catre terti, in caz de
indeplinire a conditiei, si aceste drepturi se desfiinteaza cu efect retroactiv
(anularea actului primar, atrage anularea si actului subsecvent (urmator).

2. Proprietatea anulabila: atunci cand dreptul de proprietate asupra unui

bun a fost dobandit printr-un act juridic translativ de proprietatea lovit
de nulitate relativa (prescriptia = 3 ani). Actul nul relativ poate fi
confirmat de catre cel care poate invoca nulitatea sa, fie prin executare,
fie prin neinvocarea nulitatii in termenul de prescriptie a actiunii in
anulabilitate. Prin confirmarea actului, fie expres, fie tacit, dreptul de
proprietate al dobanditorului se consolideaza cu efect retroactiv. Pe
31
 durata cat exista incertitudinea legala de posibilitatea invocarii de catre
cel indreptati a nulitatii relative, respectiv posibilitatea confirmarii
actului, suntem in prezenta a doi titulari ai dreptului de propreitate
asupra aceluiasi bun, avand insa calitati diferite.

3. PROPRIETATEA COMUNA

Reprezinta modalitatea dreptului de proprietate ce se caracterizeaza prin

accea ca dreptul de proprietate asupra unui bun apartine concomitent mai
multor titulari.

Formele proprietatii comune:

1. Proprietatea pe cote-parti (coproprietatea): se caracterizeaza prin

accea ca un bun nefractionat in materialitatea sa apartine
concomitent mai multor proprietari, fiecare dintre ei avand o cota-
parte ideala si abstracta din bunul respectiv. Niciunul dintre
coproprietari nu este titular exclusiv al unei fractiuni materiale din
bun. Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din
dreptul de proprietate asupra bunului respectiv si poate dispune in
mod liber de aceasta cota-parte in lipsa stipulatiei contrare. (cota
parte ½ ¾ sau procent de 50% 25%). Cotele-parti apartinand
coproprietarilor sunt prezumate a fi egale pana la proba contrara
(prezumtie relativa de egalitate). Aceasta prezumptie fiind relativa se
poate rasturna prin orice mijloc de proba, insa daca bunul a fost
dobandit printr-un act juridic, proba contrara se face doar cu
inscrisuri.

Art 633 - Prezumţia de coproprietate - Dacă bunul este stăpânit în comun,

coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. Fiecare coproprietar este
titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune
în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară. Cotele-părţi sunt
prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin
act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri. Stapanirea
bunului trebuie exercitata in comun sa se comporte ca adevarati coproprietari
ai bunului, si nu ca persoane care exercita stapanirea pentru altul, adica in
calitate de detentori precari.

Daca bunul comun este stapanit numai de catre unul dintre coproprietarii lui,
nu mai opereaza prezumtia in discutie, coproprietatea avand a fi dovedita prin
orice mijloc de proba. Fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar
fata de cotele-parti din bun ce revin celorlati coproprietari, dar el poate

32
interverti (schimba) aceasta detentie precare in posesie utila, apta sa conduca
la dobandirea dreptului de proprietate asupra intregului bun prin uzucapiune.

Proprietatea comuna pe cote-parti si indiviziunea

Obiectul proprietatii comune pe cote-parti: bun individual, modalitatea a

dreptului de proprietate

Obiectul indiviziunii: universalitate de bunuri, modalitate a patrimoniului

In ambele asupra lucrurilor ce apartin mai multor persoane fiecare copartas are
o cota-parte abstract din drept, fara a avea in exclusvitate o portiune
determinata materialmente din lucru sau un anumit bun ce face parte din
obiectul indiviziunii.

Felurile proprietatii comune pe cote-parti:

a. Coproprietatea obisnuita (temporara)

Apare ca o consecinta a mostenirii, atunci cand defunctul lasa mai multi

mostenitori, fiecare dobandind o cota-parte din dreptul asupra bunurilor ce
intra in masa succesorala. Mai poate rezulta dintr-un contract de dobandire in
comun a unui lucru ori dintr-o coposesiune al carei efect a fost dobandirea de
catre mai multe persoane prin uzucapiunea unui bun.

Drepturile copartasilor: fiecare coproprietar este titularul exclusiv al cotei-

parti din dreptul de proprietate asupa bunului si in lipsa unei stipulatii contrare
poate dispune liber de aceasta cota-parte proprietatea sa exclusiva. Niciul
dintre copartasi nu are drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun,
privit in materialitatea sa, si fiecare copartas are un drept exclusiv numai
asupra cotei-parti ideale din drept, fiind vorba despre o divizare intelectuala a
dreptului de proprietate asupra bunului comun.

1. Niciun fel de act nu poate fi infaptuit cu privire la bun, privit in

materialitatea lui, fara acordul unanim al copartasilor

2. Niciunul dintre ei nu ar avea dreptul de folosinta materiala a bunului in

lipsa acordului unanim

Art 636 - Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în

măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor
celorlalţi coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se stabileşte
prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre
judecătorească.Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită

33
 în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi obligat la despăgubiri
(angajarea raspunderii civile delictuale). Stabilirea modului de folosinta
presupune nu numai exercitarea actelor materiale de utilizare a bunului
comun, dar si culegerea fructelor pe care aceasta le produce, suportarea
cheltuielilor privitoare la intretinerea, conservarea si administrarea
bunului, acte pt. care se cere respectarea regulii unanimitatii. Daca nu se
inteleg coproprietarii se ajunge la partajul de folosinta unde instanta
imparte utilizarea bunului pe anumite parti de din bun fara a se ajunge la
fractionarea materiala a acestuia in timp in mod succesiv de catre
coproprietari.

Culegerea fructelor bunului comun:

Art 637 - Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor

coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept.

Art 638 - Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau

culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către
coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi. Atata vreme cat fructele naturale
sau industriale nu au fost consumate ori instrainate sau nu au pierit si pot fi
identificate, ele vor face parte din masa partajabila, fiind considerate ca apartin
ca bunuri comune tuturor coproprietarilor cu indeplinirea a doua conditii:
a) fructele naturale sau industriale sa existe in patrimoniul coproprietarului
care si le-a insusit. b) aceste fructe sa poate fi identificate in mod distinct in
patrimoniul acestuia. Daca aceste conditii nu sunt indeplinite ceilalti
coproprietari au dreptul la despagubiri proportional cu cota-parte. Prescriptie 3
ani ( Art 638 - Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun
însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au
fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În
caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia
cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în
despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.)

Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari (art 635)

Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii,

proporţional cu cota lor parte din drept.

Efectuarea actelor de conservare: Fiecare coproprietar poate să facă acte de

conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.

34
Actele de administrare: art 641 - Actele de administrare, precum încheierea
sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi
altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul
coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.

Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui

coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile
suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu
acordul acestuia. Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei
să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima
voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare
indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.

Actele de dispozitie: Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun,

actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile
încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv
înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor
coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziţie.

Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt

inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea
actului. Fata de acesta, actul astfel incheiat nu isi va putea produce efectele
sale, pur si simpul, el este un tert fata de acel act si il va putea ignora.
Inopozabilitatea actului de administrare ori de dispozitie astfel incheiat va
putea fi invocata numai de coproprietarul care nu si-a dat acordul in mod
expres sau tacit la incheierea actului respectiv. Daca a expirat termenul de 1 an
in care poate fi introdusa actiunea posesorie (art 951) copropreitarul vatamat
prin incheierea actului contestat, va putea introduse impotriva celui la care se
gaseste bunul o actiunea in revendicare.

Actiunile in justitie:

Art 643: Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea
procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii
în revendicare. Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii
profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui
35
coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari. Când acţiunea nu este
introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată
introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în
termenul şi condiţiile prevăzute în codul de procedură civilă pentru chemarea
în judecată a altor persoane, in calitate de reclamant adica persoane care ar
putea sa pretinda aceleasi drepturi ca si reclamantul din actiunea intentata
impotriva sa.

Contractele de administrare a coproprietatii: normele care reglementeaza

regimul juridic al proprietatii pe cote-parti au caracter supletiv, adica
posibilitatea coproprietarilor de a deroga de la ele printr-un contract de
administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor (se
poate deroga de la repartizarea beneficilor si a sarcinilor coproprietatii, modul
de exercitare a folosintei bunului comun, regimul actelor de administrare si
dispozitie, aplicarea sanctiunii inopozabilitatii in privinta actelor incheiate fara
consimtamantul unui proprietar (expres sau tacit).  În cazul în care oricare
dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi încetează
existenţa, rămânând aplicabile regulile din prezenta secţiune. În cazul în care,
printre bunurile aflate în coproprietate, se află şi bunuri imobile, contractele de
administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi
notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari. Dispoziţiile
prezentei secţiuni se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării
împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal
(dezmembraminte ale proprietatii).

b. Coproprietatea fortata

Apare existand dincolo de vointa coproprietarilor, are ca obiect bunuri care

prin natura ori prin destinatia lor pot fi folosite de mai multi coproprietari (nu
pot avea o alta destinatie decat aceea de a fi utilizate de catre coproprietari pt.
normala folosire a altor bunuri). Nu inceteaza prin partaj
Bunurile obiect al coproprietatii fortate: sunt bunuri accesorii pe langa alte
bunuri considerate principale => dreptul de proprietate exclusiva ce apartine
fiecarui proprietar asupra bunului principal si dreptul de proprietatea comuna
pe cote-parti stabila si fortata asupra bunurilor considerate accesorii pe langa
bunurile principale. Niciodata un coproprietar nu va putea instraina cota sa
parte ideala si abstracta din acest drept in mod separat, ci numai odata cu
instrainarea bunului principal.

36
 Cazurile de coproprietate fortata:
1. Partile comune ale unor imobile (terenul, fundatia, curtea peretii,
despartiturile, acoperisul, scarile, instalatiile de apa si canalizare, de
incalzire, de gaze, ascensoarele)
2. Despartiturile comune (zid, sant)
3. Bunurile asupra carora se exercita proprietatea periodica (ori de câte ori mai
multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil)
4. Bunurile care constituie amintiri de familie (portrete, arme de colectie,
corespondente, decoratiile)
5. Bunurile comune necesare sau utile pt. folosirea a doua imobile vecine,
situate pe linia de hotar intre acestea cum sunt potecile, fantanile,
drumurile si izvoarele
6. Bunurile comune afectate utilizarii a doua sau a mai multor fonduri,
cum ar fi o centrala termina sau alte instalatii care deservesc doua sau
mai multe cladiri, un drum comun intr-un cartier). Aceasta enumerare nu
este exhaustiva (mai pot face parte terenurile cu destinatie forestiera etc
Regimul juridic general al coproprietatii fortate: asa se determina
drepturiel si obligatiile coproprietarilor
a. Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu
condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea
folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
b. Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun
principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa
parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată
cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
c. Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se
suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui
coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa
unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar
se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Coproprietatea asupra partilor din cladirile cu mai multe etaje sau

apartamente:
Art 648: daca intr-o cladire sau intr-un ansamblu rezidential exista spatii
cu destinatie de locuinta ori cu alta destinatie, spatii ce au proprietari diferiti,
partile din cladire care sunt destinate intrebuinarii spatiilor respective si nu pot
fi folosite decat in comun formeaza obiectul unui drept de coproprietate

37
fortata. Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu spatiile locative,
considerate a fi bunuri principale.

Trasaturile caracteristice:
a. Bunurile parti comune asupra carora poarta coproprietatea fortata
din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt destinate
folosirii spatiilor ce constituie locuinte ori spatii cu o alta intrebuintare
ce apartin unor proprietari diferiti
b. Aceste bunuri ca parti comune dintr-o cladire ori dintr-un ansamblu
rezidential nu pot fi folosite decat in comun de proprietarii spatiilor
aflate in proprietatea lor exclusiva.
c. Ele au un caracter accesoriu, prin raportare la spatiile locative, obiect
al propreitatii exclusive apartinand proprietarilor-coproprietari din
acea cladire.
Codominiu – acea proprietate imobiliara formata din proprietati individuale
apartamente sau spatii cu o alta destinatie decat aceea de locuinte, si
proprietatea comuna indiviza. Proprietatea individuala dintr-un codominiu este
apartamentul sau spatiul cu o alta destinatie decat aceea de locuinta, parte
dintr-o cladire, destinata locuirii ori altor activitati, care impreuna cu cota parte
indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara.

Proprietatea comuna: toate partile dintr-un codominiu care nu sunt

apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Cota parte
indiviza: acea cota-parte de proprietate ce revine fiecarei proprietati
individuale din propreitatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata
utila a proprietatii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor
suprafetelor individuale.

Partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente:

Terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din
cea neconstruita, dar necesara, potrivit destinatiei constructiei, asigurarii
normale exploatarii acesteia, constituie parte comuna aflata in coproprietatea
fortata a tuturor proprietarilor de unitati locative individuale din acea cladire
(fundatia, curtea interioara, structura de rezistenta, scarile, pivnitele, holurile,
peretii).

Situatii speciale de coproprietate fortata – au ca obiect anumtie bunuri

aferente aceleiasi cladiri dar care nu sunt folosite de catre toti proprietarii

38
individuali ai spatiilor de locuit ori cu alta destinatie din acea cladire (cosurile
de fum si de aerisire, spatiile pt. spalatorii si uscatorii.Astfel sunt considerate
parti comune exclusiv pt. coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati in
conformitate cu proiectul cladirii. Per a contrario ceilalti proprietari individuali
ai spatiilor locative din acea cladire nu vor fi titulari ai coproprietatii fortata
asupra unor asemenea parti comune, daca prin proiectul cladirii acestea nu au
fost destinate a servi si pt. folosirea spatiilor aflate in prorpeitatea lor
individuala. Insa se pot realiza intelegeri intre coproprietari in vederea
extinderii categoriei copropreitarilor din cladire ce pot folosi astfel de bunuri,
cu conditia neafectarii structurii de rezistenta.

Una dintre caracteristicile esentiale ale coproprietatii fortate este aceea ca

fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinta asupra tuturor
bunurilor comune independent de marimea cotei sale parti din bunul comun.
Insa art 650 NCC contine o derogare de la aceasta regula, in sensul ca textul
permite atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune cu 2 conditii: 1. O
asemnea atribuire a unor bunuri in folosinta exclusiva a unui sau a mai multor
coproprietari sa nu conduca la lezarea drepturilor celorlalti coproprietari
asupra acelorasi bunuri si 2. Decia de atribuire in folosinta exclusiva trebuie sa
fie adoptata cu o dubla majoritate de 2 treimi, adica atat 2 treimi din nr.
Coproprietarilor cat si insumarea a 2 treimi din cotele-parti apartinand
coproprietarilor care iau o asemenea decizie.

Instrainarea ori ipotecarea unei cote-parti din bunurile aflate in coproprietate

fortata nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului ce constituie
bunul principal din acea cladire. Cotele parti se stabilesc prin raportarea
suprafetei utile a fiecarui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor
locative din cladire.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor:

Exercitarea actelor de folosinta asupra bunurilor comune

Proprietarii individuali nu pot schimba destinatia cladirii

În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar

suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor
comune, în proporţie cu cota sa parte. Cu toate acestea, cheltuielile legate de

39
părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina
acestora din urmă.

Obligatia de conservare a cladirii, acestia trebuie sa asigura intretinerea

spatiului ce constituie bunul principal aflat in proprietatea lor, astfel incat
cladirea sa fie pastrata in stare buna. Aceasta este obligatie propter rem

Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri

principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi
întreţinerii părţilor comune. Fac exceptie situatiile de urgenta cand accesul se
face fara preaviz.

În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către

asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia
au fost efectuate lucrările.

În cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai
mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei
înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a
materialelor de construcţie care au rezultat.

În caz de distrugere a unei părţi mai mici decât cea prevăzută la alin. (1),
coproprietarii vor contribui la refacerea părţilor comune, proporţional cu
cotele-părţi. Dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să
participe la refacere, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor
părţi din dreptul de proprietate. Preţul se stabileşte de părţi ori, în caz de
neînţelegere, de către instanţa judecătorească.

Incetarea destinatiei folosintei comune: adica incetarea scopului esential care

a condus la stabilirea acestei coproprietati

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu

mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor
coproprietarilor.

În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin

aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.

40
Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei
folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza
documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Coproprietatea fortata asupra lucrurilor comune necesare sau utile pt.

folosirea a doua fonduri invecinate: potecile, fantanile, izvoarele care servesc
pt. folosirea a doua imobile invecinate, in masura in care se afla chiar pe linia
desparitoare dintre cele 2 propreitati, se afla in proprietate comuna stabila si
fortata pe cote parti, ce ii are ca titulari pe proprietarii exclusivi ai imobilelor
invecinate.

Coproprietatea asupra despartiturilor comune:

Art. 560 - Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt
prezumate (relativ) a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă
contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă
proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în
condiţiile legii. (imposibilitatea instrainarii ori ipotecarii altfel decat odata cu
instrainarea sau ipotecarea fondului principal).

Semnele de necomunitate art 661: Există semn de necomunitate a zidului

atunci când culmea acestuia este dreaptă şi perpendiculară spre un fond şi
înclinată spre celălalt fond. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a
proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.

Există semn de necomunitate a şanţului atunci când pământul este aruncat ori
înălţat exclusiv pe o parte a şanţului. Şanţul este prezumat a fi în proprietatea
exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se

prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari

Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să

contribuie la construirea unei despărţituri comune.

În lipsa unor dispoziţii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului,

înălţimea zidului comun se stabileşte de părţi, dar fără a depăşi 2 metri,
socotindu-se şi coama zidului.
41
Cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune. Dobandirea
coproprietatii asupra despartiturilor

Coproprietarii sunt ţinuţi să suporte cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi

repararea despărţiturii comune, proporţional cu dreptul fiecăruia.

Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate să nu participe la cheltuielile de

întreţinere şi reparare, renunţând (act unilateral gratuit in forma autentica) la
dreptul său de proprietate asupra despărţiturii comune, dispoziţiile în materie
de carte funciară fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi apărat de a
participa la cheltuieli, în cazul în care are o construcţie sprijinită de zidul comun
ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărţiturii comune.

Oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcţii ori să instaleze

grinzi în zidul comun cu obligaţia de a lăsa 6 centimetri spre celălalt
coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcţiile sale ori
de a instala propriile grinzi în zidul comun.

Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său până în

jumătatea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuşi grinzi ori să
construiască un coş de fum în acelaşi loc.

Oricare dintre coproprietari poate să înalţe zidul, cu îndatorirea de a suporta

singur cheltuielile de înălţare peste limita zidului comun, precum şi cheltuielile
de reparare a părţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia. (distinctie
intre zidul vechi si cel nou)

În cazul în care zidul nu poate rezista înălţării, proprietarul care doreşte să facă
această înălţare este dator să reconstruiască zidul în întregime luând din fondul
său suprafaţa pentru a asigura grosimea necesară zidului nou-ridicat.

Vecinul care nu a contribuit la înălţare poate dobândi coproprietatea, plătind

jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite, precum
şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului întrebuinţat pentru
îngroşarea zidului.

42
Coproprietate fortata asupa bunurilor comune afectate utilizarii a doua sau
mai multor fonduri: bunurile si instalatiile destinate a fi utilizate in folosul
proprietarilor individuali ai cladirilor ori ai fondurilor astfel deservite. Au
caracter accesoriu.

Coproprietatea fortata asupra bunurilor ce constituie amintiri de familie:

corespondentele purtate intre membrii familiei ori cu alte persoane, arhivele
familiale, decoratiile, armele de colectie, portretele de familie. De obicei aceste
bunuri apar cu ocazia deschiderii succesiunii. Mostenitorul desemnat ca
depozitar al bunurilor amintiri de familie le poate revendica de la cel care le-ar
detine fara vreun temei juridic, dar nu le va putea instraina, imprumuta sau da
in locatiune fara acordul unanim al tuturor coindivizarilor (coproprietar in
indiviziune).

Proprietatea comuna in devalmasie

Exista atunci cand dreptul de proprietate asupra unui bun apartine
concomitent mai multor persoane, fara ca vreuna dintre aceasta sa fie titularul
unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate.

Se poate naste prin:

1. Efectul legii si
2. In temeiul unui act juridic, adica prin vointa partilor.

Regulile aplicabile proprietăţii devălmaşe

(1) Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă
dispoziţiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele
privind regimul comunităţii legale.
(2) În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic,
dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în mod
corespunzător.
Dovada bunurilor soţilor
(1) Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită.

43
Fiecare soţ are dreptul de a folosi bunul comun fără consimţământul expres al
celuilalt soţ. Cu toate acestea, schimbarea destinaţiei bunului comun nu se
poate face decât prin acordul soţilor.
De asemenea, fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de
administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de
dobândire a bunurilor comune.
În măsura în care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost
prejudiciate printr-un act juridic, soţul care nu a participat la încheierea actului
nu poate pretinde decât daune-interese de la celălalt soţ, fără a fi afectate
drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă.
Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile
comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi (cu exceptia darurilor
obisnuite)
Cu toate acestea, oricare dintre soţi poate dispune singur, cu titlu oneros, de
bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii,
anumitor formalităţi de publicitate.
Actul încheiat fără consimţământul expres al celuilalt soţ, atunci când el este
necesar potrivit legii, este anulabil.
Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii
soţi rămân coproprietari în devălmăşie asupra bunurilor comune până la
stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia.
Incetarea proprietatii comune
Prin imparteala se intelege operatiunea juridica prin care se pune capat starii
de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in
comun pe cote-parti sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare
dintre acestia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau parti
materiale din bun dintre cele ce formau obiectul coprorprietatii.

Imprescriptibilitatea acţiunii de partaj

Încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în

care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.
De regula poate fi cerut oricand, indiferent de durata coproprietatii asupra
bunului. Exceptie – situatia suspendarii partajului prin lege, vointa partilor ori
ca urmare a unei hotarai judecatoresti prin care se suspenda partajul. Partajul
poate fi cerut de oricare dintre coproprietari sau creditorii acestora si are ca
obiect bunul sau bunurile asupra carora poarta coproprietatea, precum si
fructele naturale civile sau industriale, afara cazului in care coproprietarii au
realizat intre ei un partaj de folosinta.

Partajul poate fi volunar – adica prin buna invoiala

44
Judiciar – prin hotarare judecatoreasca

Partajul trebuie sa indeplineasca conditiile de validitate a unui act juridic – daca

unul dintre coproprietari este lipsit de capacitate de exercitiu ori are
capacitatea restransa partajul voluntar va putea fi facut numai cu autorizarea
instantei de tutela, precum si cu autorizarea ocrotitoruluui legal

Partajul nu se poate cere pe coproprietate fortata deoarece aceste bunuri sunt

destinate unei folosinte comune. În timpul regimului comunităţii, bunurile
comune pot fi împărţite, în tot sau în parte, prin act încheiat în formă autentică
notarială, în caz de bună învoială, ori pe cale judecătorească, în caz de
neînţelegere.

Partajul poate fi cerut în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate
folosinţei comune. (atunci cand din coproprietate fortata devine coproprietate
obisnuita)

În cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată,

partajul este posibil numai prin bună învoială.

Convenţiile privind suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o perioadă

mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, convenţiile trebuie încheiate în formă
autentică şi supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege (notate in
C.F.)

Instanta poate dispune suspendarea pronuntarii partajului timp de 1 an

Regulile privitoare la modul de împărţire. Efectele partajului

Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a

fiecărui coproprietar.
Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va
face în unul dintre următoarele moduri:

a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte (suma de bani), în favoarea

unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de

neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către
coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.

Regula efectului translativ de proprietate al partajului.

45
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în
actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii
judecătoreşti.

În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul
de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă
definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.

Desfiintarea partajului:
Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi
contractele. (partaj voluntar pt bunuri imobile – forma autentica,
nerespectarea duce la nulitate absoluta, iar pt. bunuri mobile – poate fi
consensual, poate fi dovenit cu orice mijloc de proba)
Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de
nulitate absolută.
Partajul este însă valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune;
pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.
Nu poate invoca nulitatea relativă a partajului prin bună învoială
coproprietarul care, cunoscând cauza de nulitate, înstrăinează în tot sau în
parte bunurile atribuite.Altfel spus, o asemenea instrainare capata semnificatia
unei confirmari tacite a nulitatii relative.
Prevederile prezentei secţiuni sunt aplicabile bunurilor aflate în
coproprietate, indiferent de izvorul său, precum şi celor aflate în devălmăşie.
Comparatie intre proprietatea comuna pe cote-parti si proprietatea
comuna in devalmasie
Prop. Comuna pe cote-parti Prop. Comuna in devalmasie
Asemanari
Modalitati ale dreptului de Actul final de incetare a proprietatii
proprietate, implica 2 sau mai multi comune il constituie partajul in
titulari asupra aceluiasi bun sau mase ambele cazuri
de bunuri.
Nu formeaza o persoana juridica, desi
sunt mai multe subiecte de drept, ci
raman fiecare in parte subiecte de sine
statatoare.
Deosebiri
Fiecare coproprietar are determinata Nu sunt determinate cotele-parti
o cota-parte abstracta (doar dupa imparteala se cunosc
cotele-parti)

46
Fiecare coproprietar poate dispune de
partea sa, putand sa o instraineze
Poate exista independent
Izvoare: se naste din contract, lege,
succesiune, uzucapiune
Actele care pot fi incheiate: depind de
regula unanimitatii, insa se pot face
acte de conservare fara acordul
celorlalti coproprietari
Actele de administrare pot fi făcute
numai cu acordul coproprietarilor ce
deţin majoritatea cotelor-părţi
Orice acte de dispozitie nu se pot
incheia decat cu acordul tuturor
coproprietarilor
nu pot instraina cotele-parti deoarece
nu sunt cunoscute
Nu poate exista independent deoarece
se prezinta sub forma comunitatii
legale a sotilor ce are ca obiect
bunurile dobandite de ei in timpul
casatoriei
Apare ca urmare a alegerii de catre
soti a regimului matrimonial al
comunitatii legale
Pot face singuri acte de conservare sau
administrare, insa actele de dispozitie
se vor face cu acordul ambilor soti

Proprietatea periodica
Ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv si repetitiv atributul
folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, in
intervale de timp determinate, egale ori inegale. Asadar, trasatura esentiala a
proprietatii periodice consta in prezenta mai multor titulari, care exercita
succesiv si repetitiv atributul folosintei. Este un nou caz de proprietate comuna
pe cote-parti fortata, deoarece dreptul de proprietate este impartit intre mai
multi titulari, fara ca bunul sa fie fractionat in materalitatea sa, dreptul de
proprietate nu este impartit intre titulari in cote-parti ideale, ci folosinta
acestuia este impartita in fractiuni de timp, egale sau inegale, titularii avand
dreptul de a stapani si de a utiliza intregul bun, dar numai pe o perioada
determinata dintr-un an calendaristic. Ca principiu nu poate inceta prin partaj.
Se naste dintr-un act juridic – contract sau legat (se aplica dispozitiile de
C.F.)
În privinţa intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate
încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi
altele asemenea.

47
 Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de
proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-
părţi respective.
În raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispoziţie sunt anulabile.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor. Incetarea proprietatii

periodice:
Fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în
aşa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze exercitarea drepturilor
celorlalţi coproprietari. Pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avansează
cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor
celorlalţi coproprietari.
Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi
făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari.
La încetarea intervalului, coproprietarul este dator să predea bunul
coproprietarului îndreptăţit să îl folosească în următorul interval.
Coproprietarii pot încheia un contract de administrare. În cazul în care
oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi
încetează existenţa
În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea
proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească,
la cererea coproprietarului vătămat.
Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi
coproprietari sau un terţ cumpără cota-parte a celui exclus. Practic aceasta
excludere este o vanzare silita cotei-parti de proprietate apartinand titularului
exclus.
Incetarea proprietatii periodice:
1. Prin dobandirea de catre o singura persoana a tuturor cotelor-parti
din drept.
2. Daca este dreptul de proprietate periodica are ca obiect un bun
imobil, incetarea se va produce dupa radierea din cartea funciara
3. Nu poate inceta prin partaj judiciar, doar prin partaj voluntar
4. Inceteaza ca urmare a pierii bunului

Dezmembramintele dreptului de proprietate

Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale
dreptului de proprietate poarta denumirea de dembembraminte ale dreptului

48
de proprietate. Acele drepturi reale principale derivate asupra unui bun
proprietatea altei persoane, ce se dobandesc prin transferarea unor elemente
ale continutului juridic al dreptului de proprietate. Proprietarul se mai numeste
nud proprietar. Este posibila doar in dreptul privat

1. Dreptul de uzufruct
Dezmembramat al dreptului de proprietate privata, temporar, care confera
unei persoane denumita uzufructuar, dreptul de a se folosi de un bun si de a-i
culege fructele intocmai ca proprietarul, cu indatorirea de a conserva substanta
bunului.Se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.
O persoana numita uzufructuar, va stapani si va folosi bunul, urmand a
culege in proprietate si fructele produse de acel bun, la randul sau, proprietarul
bunului astfel grevat cu dreptul uzufructuarului va ramane numai cu dreptul de
dispozitie. Va avea nuda proprietate si va fi nud proprietar. Uzufructuarul este
titularul unui drept real, care ii confera atributele usus si fructus, asupra
bunului, drept real opozabil ega omnes inclusiv nudului proprietar. Bunul
trebuie restituit nudului proprietar la incetarea uzufructului, iar uzufructuarul
nu are drept de dispozitie
Caracterele uzufructului:
1. Dezmembramant al dreptului de proprietate privata
2. Drept real principal
3. Temporar (cel mult viager=pe timpul vietii), pt. persoane fizice uzufructul
va dura atata vreme cat uzufructuarul va fi in viata. Pt. persoane juridice
cel mult 30 de ani.
4. Uzufructuarul are doar posesia si folosinta
5. Cesibil (se poate ceda)

Constituirea uzufructului – nuda proprietate

1. Prin acte juridice (cu titlu oneros sau gratuit) – intre vii sau mortis
causa (testament). Se constituie in mod direct: cand proprietarul
transmite usus, iar in mod indirect cand proprietarul transmite nuda
proprietate. Trebuie respectate dispozitiile de carte funciara in cazul
imobilelor (forma autentica). Prin testament testatorul poate
transmite nuda proprietate unui mostenitor si dreptul de uzufruct
altui mostenitor.
2. Prin uzucapiune
3. In orice alte moduri prevazute de lege - sotul reclamant in urma
pronuntarii divortului din culpa exclusiva a sotului parat, poate cere o

49
 compensatie sub forma de uzufruct asupra unor bunuri care apartin
in proprietate debitorului ei
Obiectul dreptului de uzufruct: pot fi date in uzufruct orice bunuri
mobile sau imobile, corporale sau incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o
universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta, practic orice bun aflat in
circuitul civil general. (bunurile consumptibile nu intra deoarece se consuma
substanta -> dispozitie)
Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct,
precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta. Orice bun se
alipeste la bunul dat in uzufruct ori va apartine uzufructuarului ori nudului
proprietar.
Drepturile uzufructuarului:
1. Folosinta bunului: În lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are
folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele
acestuia. Fructele naturale şi industriale percepute după constituirea
uzufructului aparţin uzufructuarului, iar cele percepute după
stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fără a putea pretinde
unul altuia despăgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea
lor.

Cvasiuzufructul: Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri

consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a
dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate,
calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data
stingerii uzufructului.

Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata

uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi.
Dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile,
se uzează ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un
bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor.
În acest caz, el nu va fi obligat să le restituie decât în starea în care se vor
afla la data stingerii uzufructului.
Uzufructuarul poate să dispună, ca un bun proprietar, de bunurile care,
fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare. În acest caz, la
sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o
bunul la această din urmă dată.
2. Dreptul de cesiune a uzufructului: În absenţa unei prevederi
contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane
fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de carte
funciară fiind aplicabile. Uzufructuarul ramane dator doar pentru

50
 obligatiile ce ii reveneau inainte de cesiune. Pana la notificarea
cesiunii, uzufructuarul si cesionarul raspund amandoi pt. indeplinirea
obligatiilor. Cesionarul este dator pt obligatii dupa ce este notificata
cesiunea.
După cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la împlinirea
termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial.
3. Dreptul uzufructuarului de a inchiria ori arenda bunurile primite
(locatiune)
Aceste acte se incheie fara obtinerea consimtamantului nudului
proprietar. Vor fi doar pe durata pe existanta dreptului uzufructuarului. L
Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea
funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după
stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a
uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de
la încetarea uzufructului.
Reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar
şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt
opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni
ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în
executare. În niciun caz, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data
stingerii uzufructului.

În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile

încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului.
Apararea dreptului de uzufruct – prin actiune confesatorie de uzufruct

Drepturile nudului proprietar:

1. De a poseda bunului – va avea bunul in stapanire in calitatea de nud
proprietar
2. De a dispune de bun – atat din vedere material, cat si juridic,
productele i se cuvin (deoarece se consuma substanta)
3. De a-si asigura apararea nudei proprietati: pe cale de actiune in
revendicare (daca bunul ajunge fara drept in stapanirea altei
persoane). Posesia exercitata asupra bunului in calitate de nud
proprietar va putea fi aparata prin actiune posesorie indreptata
asupra tertilor care i-o tulbura.

Obligatiile uzufructuarului:
1. De a conserva substanta bunului – sa salveze substanta pentru a
restituit bunul

51
 2. De a respecta destinatia bunului - uzufructuarul este ţinut să respecte
destinaţia dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o
creştere a valorii bunului sau cel puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele
proprietarului. (o poate schimba doar daca asgiura cresterea valorii bunului)
3. La momentul nasterii uzufructului – uzufructuarul preia bunurile
in starea in care acestea se afla la data constiuirii uzufructului,
intra in posesie dupa ce se realizeaza inventarierea. Uzufructuarul
este obligat sa depuna o garantie de natura a asigura indeplinirea
obligatiilor ce ii revin pe parcursul uzufructului (ipoteca).
4. Pe timpul uzufructului – asigurarea pastrarii substantei bunului,
trebuie sa foloseasca bunul ca un bun proprietar. Uzufructuarul este
obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere a bunului. Uzufructuarul este obligat să îl
înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari. Va suporta
cheltuielile pt. folosinta bunului, culegerea fructelor ori incasarea veniturilor. Este obligat
sa aduca la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului si orice contestare a
dreptului de proprietate.
5. La incetarea uzufructului – trebuie sa restituie bunul, trebuie sa-l
despagubeasca pe proprietar daca bunul a pierit ori s-a deteriorat
din culpa sa. Nici nudul proprietar si nici uzufructuarul nu sunt
obligati sa reconstruiasca ceea ce s-a distrus datorita vechimii ori
dintr-un caz fortuit. Daca turma piere in intregime, fara culpa
uzufructuarului, acesta trebuie sa restituie pieile sau
contravaloarea lor. Daca turma nu piere in intregime,
uzufructuarul trebuie sa-l inlocuiasca cu fructul natural (prăsâla).
La încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo
despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepţia celor
necesare, sau pentru îmbunătăţirile aduse unui bun mobil, chiar atunci când
prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
Dacă lucrările sau îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea
proprietarului, acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la
readucerea bunului în starea în care i-a fost încredinţat.
Uzufructuarul va putea cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările
necesare adăugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizaţie echitabilă şi
pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătăţirile făcute cu
încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
În cazul lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun
imobil, vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de stipulaţie sau
dispoziţie legală contrară, dispoziţiile din materia accesiunii imobiliare
artificiale.
Obligatiile nudului proprietar:

52
 1. De a suporta sarcinile si cheltuielile proprietatii: iar daca acestea au
fost facute de uzufructuar, nudul proprietar este obligat sa le
ramburseze
2. De a efectua reparatiile mari: implică o cheltuială excepţională:structura de
rezistenţă, zidurile interioare şi/sau exterioare, acoperişul. Uzufructuarul este obligat să îl
înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari. Atunci când nudul
proprietar nu efectuează la timp reparaţiile mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa,
nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea lor până la sfârşitul anului în curs,
actualizată la data plăţii.
Depturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar in unele
situatii speciale:
1. Opozabilitatea uzufructului asupra creantelor: Uzufructul asupra
unei creanţe este opozabil terţilor în aceleaşi condiţii ca şi cesiunea de
creanţă şi cu îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de
lege. Uzufructuarul are dreptul să încaseze capitalul şi să perceapă
dobânzile creanţei. După plata creanţei, uzufructul continuă asupra
capitalului, cu obligaţia uzufructuarului de a-l restitui creditorului la
stingerea uzufructului. Uzufructuarul suportă toate cheltuielile şi
sarcinile referitoare la dobânzi.
2. Uzufructul rentei viagere: Uzufructuarul rentei viagere are dreptul de
a percepe, pe durata uzufructului său, veniturile dobândite zi cu zi.
Acesta va fi obligat numai la restituirea veniturilor încasate cu
anticipaţie.
3. Dreptul de a spori capitalul: cel de a dobandi bunuri mobiliare
aparţine nudului proprietar, iar uzufructuarul are numai dreptul de a
exercita uzufructul asupra bunurilor astfel dobândite.
4. Dreptul de vot conferit de bunuri date (intr-o anumita actiune)
5. Dreptul de dividende – se cuvin uzufructuarului daca adunarea
generala decide asta
6. Obligatia nudului proprietar de a restitui sumele avansate de
uzufructuar: Dacă uzufructuarul universal ori cu titlu universal
plăteşte datoriile aferente masei patrimoniale sau părţii din masa
patrimonială date în uzufruct, nudul proprietar trebuie să restituie
sumele avansate, la stingerea uzufructului, fără nicio dobândă.

Stingerea uzufructului:
1. Moartea uzufructuarului sau incetarea personalitatii juridice
2. Ajungerea la termen
3. Consolidarea atunci cand nudul proprietar si uzufructuarul devin
aceeasi persoana
4. Renuntare la uzufruct

53
 5. Neuzul timp de 10 ani, sau 2 ani in cazul uzufructului asupra unei
creante
6. Prin abuz de folosinta din partea uzufructuarului (aduce stricaciuni
ori il lasa sa se degradeze)
7. Pierirea bunului

Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Acel drept real, unde titularul sau se poate folosi de lucru si ii poate
culege fructele naturale si industriale nuami pentr nevoile lui si ale familiei.
Obiectul dreptului de uz: bunuri mobile sau imobile. Isi exercita dreptul
in calitate de uzuar (usus si fructus)
Obiectul dreptului de abitatie: o casa de locuit, titularul dreptului de
abitatie are dreptul de a locui in casa nudului proprietar impreuna cu sotul si
copiii sai, cu parintii sau alte persoane aflate in intretinerea sa.
Caractere juridice:
1. Drept real
2. Dezmembramant al dreptului de proprietate
3. Opozabil ega omnes
4. Poate fi numai o persoana fizica iar atributele trebuie sa le exercite in
limita nevoilor uzuarului si ale familiei sale
5. Necesibile (nu se pot ceda)
Constituire: pt imobile -> inscris autentic, inscriere in cartea funciara
1. Prin act juridic (cu titlu oneros sau gratuit)
2. Testament
Sotul supravietuitor are dreptul de abitatie asupra locuintei ce a apartinut
sotului decedat daca: casa face parte din mostenire, sotul supravietuitor sa nu
aibe o locuinta proprie, sa dureze cel putin 1 an de la deces (sau pana la iesirea
din indiviziune), inceteaza daca sotul supravietuitor se recasatoreste.
Drepturile de uz si abitatie nu se pot ceda, iar bunul ce face obiectul lor nu
poate fi inchiriat sau dat in arenda. Uzuarul poate culege fructele iar cel ce are
drept de abitatie sa locuiasca in toata casa. Acestia trebuie sa plateasca toate
cheltuielile de cultura (care l-au dus la obtinerea fructelor) sau cele de
intretinere proportional cu cota lor parte daca se dispune cota lor parte.

Dreptul de superficie
Reprezinta dreptul de a avea o constructie pe terenul altuia, deasupra ori
in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de
folosinta. Sunt aplicabile aceste dispozitii si in cazul plantatiilor precum si altor
lucrari autonome cu caracter durabil. Def. Completa – drept real imobiliar cu

54
caracter temporar, unde o persoana denumita superficiar dobandeste dreptul
de folosinta asupra unui teren ce apartine altei persoane, denumita nud
proprietar, pe care se afla o constructie, o plantatie sau o alta lucrare asupra
careia superficiarul dobandeste dreptul de proprietate, ori dreptul de a realiza
aceleasi bunuri pe acel teren dobandit in folosinta, care ramane in proprietatea
nudului proprietar.

Caracterele juridice:
1. Drept real principal, drept de folosinta, drept imobiliar (doar la
imobile)
2. Dezmembramant al dreptului de proprietate
3. Temporar (maxim 99 ani)
Dobandierea dreptului de superficie:
a. Prin act juridic – care trebuie sa fie autentic si inscris la cartea
funciara
b. Testament
c. Uzucapiune (10 ani)
d. Printr-un alt mod prevazut de lege (dobandirea bunurilor de catre
soti in regimul matrimonial al comunitatii legale)
Exercitarea dreptului de superficie:

Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului

constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie
este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de
cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren
aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate. în absenţa unei
stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura
construcţiei.
El o poate însă demola, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma
iniţială. În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei,
proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului
de superficie sau repunerea în situaţia anterioară.Dreptul de folosinţă asupra
terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate
asupra construcţiei.

Incetarea dreptului de superficie - se stinge prin radiere din cartea funciara pt:
1. Expirarea termenului (maxim 99 ani)
2. Consolidarea, cand nudul proprietar devine si superficiar (o singura
persoana)

55
 3. Pieirea constructiei (daca exista stipulatie in acest sens)
4. Alte moduri prevazute de lege (exproprierea)

Apararea dreptului de proprietatea si a celorlalte drepturi reale principale

Actiunea in revendicare – imobiliara

Def: este acea actiune reala prin care proprietarul, care a pierdut stapanirea
bunului sau, cere restituirea acestui bun de la cel care il detine fara temei
juridic. Pretinde restituirea bunului de la posesorul neproprietar
Caractere juridice:
1. Actiune reala (se judeca fondul)
2. Petitorie
3. Actiune in realizare (restituire)
4. Imprescriptibila – exceptii in urma executarii silite imobiliare, prin
licitatie publica actiunea in revendicare se prescrie in termen de 3 ani, iar
proprietarul unui teren care a fost smusl de o apa curgatoare si alipit la
un alt teren (avulsiune) -> 1 an.
Conditii de exercitare: actiunea in revendicare poate fi exercitata de
catre titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, fiecare
dintre coproprietari (indiviziune – nu se cunosc cotele-parti) poate
formula actiune in revendicare privitoare la bunul comun
Proba dreptului de proprietate: cel care pretinde ceva in fata judecatorilor
trebuie sa dovedeasca, el trebuie sa faca dovada pozitiva, adica cum ca este
titularul dreptului de proprietate. Se face cu inscrisuri insotite de planuri
topografice, extras de carte funciara (daca e inscris in cartea funciara).
Proba contrara: fara inscrieri in cartea funciara -> imobilul ce vine din
mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere
Reguli de proba:
1. Atat reclamantul cat si paratul, au titluri inscrise privind dreptul de
proprietate asupra bunului revendicat, se distinge dupa:
a. Daca ambele titluri provin de la acelasi autor. Se distinge dupa cum
partile si-au inscris titlul in cartea funciara. Daca niciuna dintre parti
nu a inscris titlul sau in cartea funciara, din confruntarea celor doua
titluri va fi mai puternic cel care are data cea mai veche. Daca s-a

56
 efectuat inscrierea, va castiga cel care si-a inscris mai repede titlul in
cartea funciara.
b. Daca titlurile provin de la autori deosebiti: se poate da preferinta
posesorului. Alta solutie este sa se dea preferinta celui care invoca
titlul cu data cea mai veche. Iar ultima solutie unde se compara
drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri – va castiga
partea care a dobandit de la autorul preferential (adica cel care a
dobandit inainte bunul respectiv).
2. Cand o parte are titlul iar cealalta are posesia
a. Daca paratul are titlul -> actiunea este respinsa
b. Daca reclamantul are titlul -> atunci reclamantul castiga daca are titlul
de la un tert si data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
3. Posesie vs posesie: urmeaza sa castige cel care are o posesie mai
caracterizata – posesia sa fie mai indelungata, de buna-credinta,
neviciata
Efectele actiunii in revendicare:
1. Restituirea bunului: paratul este obligat sa restituie bunul
reclamantului , daca bunul a pierit din culpa sa ori l-a instrainat va fi
obligat la plata de despagubiri corespunzatoare valorii bunului de la
momentul restituirii efective (raspundere civila delictuala). Daca nu a
pierit din vina sa, ci printr-un caz fortuit ori in caz de forta majora,
paratul nu datoreaza despagubiri. Restituirea va fi in natura sau
echivalent. Proprietarul risca pieirea bunului daca nu s-a efectuat inca
predarea.
2. Restituirea fructelor: cel care a fost de buna credinta pastreaza
fructele, iar cel care a fost de rea-credinta trebuie sa restituie fructele
sau echivalentul acestora)
3. Restituirea cheltuielilor facute de parat: proprietarul este obligat la
cerere paratului sa restituie cheltuielile necesare (ca sa nu fie distrus
bunul, acoperis, structura rezistenta, fundatie). Cheltuielile utile daca
acestea au sporit valoarea bunului. Cheltuielile voluptuare (cele pt.
Care isi satisface placerea personala) proprietarul nu este dator sa le
restituie, insa posesorul are dreptul sa ridice aceste bunuri cu conditia
ca in urma acestei operatiuni sa nu provoace deteriorarea bunului
proprietarului.
4. Dreptul de retenție al paratului (de a refuza restituirea pana la plata
cheltuielilor). Nu poate exercita acest drept daca bunul respetiv este
frugifer, daca intrarea in stapanirea bunului s-a facut prin violenta sau
frauda, daca produsele asupra carora s-ar exercita retentia sunt

57
 bunuri perisabile sau daca dupa o scurta perioada scade semnificativ
valoarea bunului.

Actiunea negatorie
Acea actiune reala prin care titularul dreptului de proprietate asupra unui
bun, cere instantei sa stabileasca prin hotararea sa ca paratul din actiune nu
este titularul unui drept real, dezmembramant al proprietatii (uz, uzufruct,
superficie,abitatie) asupra bunului sau si sa-l oblige la incetarea exercitiului
nelegitim al unuia dintre aceste drepturi.
Caractere juridice: actiune reala, petitorie, imprescriptibila extinctiv,
prescriptibila achizitiv (prin uzucapiune)

Actiunile confesorii
Acele actiuni care au ca obiect de recunoasterea de catre parat a
existentei unui drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate, asupra
unui bun proprietatea altei persoane si obligarea paratului la respectarea
acestui drept.
Actiunea confesorie de superficie: reclamantul care a pierdut stapanirea
materiala a bunului ce face obiectul dreptului sau, terenul pe care se afla
constructia, pretinde paratului care a intrat in stapanirea lui sa ii recunoasca
dreptul pe care il are asupra acelui imobil si sa-i restituie stapanirea materiala.
Caractere juridice: actiune petitorie, reala, opozabil erga omnes,
imprescriptibila.
Actiunea confesorie de uzufruct: actiunea prin care reclamantul
uzufructuar, care a pierdut stapanirea materiala a bunului ce formeaza obiectul
dreptului sau, cheama in judecata pe parat, cerand instantei sa-l oblige pe
acesta sa-i recunoasca dreptul de uzufruct asupra bunului respectiv si sa
dispuna restituirea lui. Caractere juridice: actiune petitorie, reala, opozabila
erga omnes, se prescrie in 10 ani
Actiunea confesorie de uz si abitatie: actiuni reale, petitorii, se prescriu
in termenul de 10 ani
Actiunea confesorie de servitute: actiune prin care reclamantul, titularul
fondului dominant, cheama in judecata pe parat, titularul fondului aservit
cerand instantei sa-l oblige pe parat la recunoasterea calitatii sale de titular al

58
dreptului de servitute si sa-i permita exercitarea dreptului. Caractere juridice:
actiune petitorie, reala, se prescrie in 10 ani.
Actiunea in granituire
Actiunea in granituire este diferita de granituire!!!
Granituirea – operatiune de delimitare prin semne exterioare a doua
proprietati vecine, ce apartin unor titulari diferiti (daca nu este conflict).
Proprietarii terenurilor invecinate sunt obligati sa contribuie la granituire prin
reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare si sa suporte in
mod egal cheltuielile ocazionate de aceasta operatiune materiala. =>Drept si
obligatie de a efectua granituirea.
Prin actiunea in granituire se urmaresc determinarea, prin hotarare
judecatoreasca a limitelor dintre proprietati si stabilirea traseului real pe care
trebuie sa-l urmeze titularul. (in caz de conflict)
Caractere juridice: actiune petitorie, imobiliara, imprescriptibila,
declarativa de drepturi, perpetua, nu se stinge prin neuz.
Este inadmisibila intre coproprietari cu privire la fondul ce formeaza
obiectul coproprietatii.
Efectele actiunii in granituire: hotararea produce efecte doar cu privire
la delimitarea fondurilor ce apartin partilor. Trasarea limitelor dintre cele doua
fonduri. O noua actiune poate fi introdusa doar daca dispar aceste limite.
Cheltuielile urmeaza a fi suportate de ambele parti in mod egal

Actiunea in revendicare a dreptului de proprietate publica

Caractere juridice: imprescriptibil extinctiv si achizitiv. Titularii sunt statul si
UAT-urile. Dovada se face prin inscrisuri in cartea funciara.

POSESIA
Posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate
asupra unui bun de catre o persoana care il stapaneste si care se comporta ca
un proprietar al acelui bun (ca si cand el are fi adevaratul titular)
Posesia este o stare de fapt, proprietatea o stare de drept. Posesia stare
de fapt se distinge fata de atributul posesiei de la proprietate. Proprietarul
poseda bunul in puterea dreptului sau iar, starea de fapt se suprapune peste
stare de drept. Posesorul exercita in fapt stapanirea, dar altcineva este titularul
dreptului asupra bunului stapanit de posesor. Posesorul de buna-credinta al
bunului stapanit, culege fructele bunului posedat, ca efect al posesiei.
Proprietarul culege fructele bunului pe care il stapaneste pe temeiul dreptului
sau de proprietate, ca atribut al dreptului de proprietate, nu are cum sa fie de
buna sau rea credinta.
Posesia si detentia precara:

59
 Detentia precara stare de drept, unde detentorul precar detine bunul de
la o alta persoana (proprietar) in puterea actului juridic incheiat cu aceasta. El
stapaneste bunul nu pentru sine, ca posesor, ci pentru altul. Dar o face
intodeauna in baza unei situatii juridice nascute dintr-un act juridic, si nu dintr-
o situatie de fapt. Detentorul precar nu neaga, ci recunoaste dreptul celui de la
care si pentr care detine bunul. Deci detentorul precar are doar corpus
(stapanirea materiala a bunului) nu si animus (intentia de a poseda pentru
el).Este temporara, detentorul precar trebuie sa restituie bunul cand ajunge la
termenul de predare.
Nu constituie posesie stapanirea unui bun de catre un detentor precar
precum:
a. Locatarul, depozitarul, creditor gajist
b. Titularul dezmembramintelor de proprietate – superficie, uz, uzufruct
c. Fiecare coproprietar, in proportie cu cotele-parti
d. Orice alta persoana care, detinand temporar un bun al altuia, este
obligata sa il restituie sau care stapaneste bunul cu ingaduinta celui ce
i l-a incredintat.
Calitatea de detentor precar este incompatibila cu calitatea de proprietar.
Prezenta detentorului precar, nu il impiedica pe proprietar sa continue a
poseda bunul, el o face corpore alieno (de ex. Chirias, depozitar)
Efectele detentiei precare:
1. detentorul precar exercita stapanirea materiala a bunului – animus
2. Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la
proba intervertirii sale
Intervertirea precaritatii in posesie – adica din detentor devine posesor:
a) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;
(locatarul unui imobil cumpara bunul inchiriat de la cel pe care il considera ca
este mostenitor al proprietatii, desi calitatea de mostenitor nu corespunde
realitatii, din momentul cumpararii locatarul incepe a stapani lucrul (poseda
pentru sine) atunci devine din detentor precar, posesor. (un chirias cumpara
bunul, dar nu de la adevaratul proprietar, asa devine posesor, considera ca a
cumparat de la proprietar, esential este buna credinta a detentorului precar
(daca e de rea credinta ramane detentor, daca e de buna credinta devine
posesor)
b) dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de
rezistenţă neechivoce (ciudata) în privinţa intenţiei sale de a începe să se
comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai
înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului; (locatarul
unui bun, se considera proprietarul lucrului si refuza sa plateasca chiria, il

60
informeaza pe proprietar iar din faptul ca se considera proprietar devine din
detentor precar posesor (chiriasul da in chirie unui student la drept, iar
studentul neaga posesorului starea de fapt, nu plateste chiria si devine si el
posesor => 2 posesori)
c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-
credinţă. (tertul de buna credinta cumpara de la detentorul precar, iar tertul
devine posesor)
(2) În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de
bună-credinţă dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul
cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de bună-credinţă dobânditorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de
proprietara celui de la care a dobândit bunul.

Conflict dentor precar – proprietar => actiune personala

Conflict posesor – proprietar => actiune posesorie

Elementele constitutive ale posesiei:

a. Elementul material – corpus: presupune un contact direct cu lucrul,
concretizat prin orice fel de acte material cum ar fi detinerea bunului,
folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari
b. Elementul psihologic (intentional) – animus: consta in intentia, in vointa
celui care stapaneste bunul de a efectua aceasta stapanire pentru sine,
de a se comporta ca un bun proprietar.

Dobandirea posesiei: pentru dobandirea posesiei este necesar sa fie

intrunite ambele elemente constitutive – corpus si animus. Nu este de ajuns sa
existe doar animus sau corpus, trebuie sa existe ambele. Deci trebuie sa fie in
contact cu acel lucru (corpus) si sa exista si vointa de a stapani pentru sine
(animus - de regula nu se poate exercita de altcineva.). Exista o exceptie in
cazul elementului animus, cand minorii nu au capacitate de exercitiu,
elementul animus se poate exercita de reprezentantul legal. In privinta
elementului material, poate fi exercitat si printr-un reprezentant, adica sa fie
exercitata o posesie corpore alieno (sa nu fie exercitata de adevaratul
proprietar) – chirias, depozitar.
Dovada posesiei:
a. Elementul material al posesiei – corpus: ca fapt material, poate fi
dovenit prin orice mijloc de proba
b. Elementul intentional – animus: element subiectiv este mai greu de
dovedit, este prezumat posesor, pana la proba contrara (prezumtie

61
 relativa, poate fi rasturnata prince orice mijloc de proba). Detentia
precara, odata dovedita, este prezumata ca se mentine pana la proba
intervertirii
Pierderea posesiei: prin disparitia elementelor constitutive (chiar si
disparitia unui singur element). Posesia inceteaza prin:
a. Transformarea sa in detentie precara (nu mai are animus)
b. Instrainarea bunului posedat
c. Abandonarea bunului (mobil) sau inscrierea in cartea funciara a
declaratiei de renuntare la dreptul de proprietate (imobil)
d. Pieirea bunului
e. Trecerea bunului in proprietate publica
f. Deposedare (daca ramane lipsit de posesie mai mult de un an)

Viciile posesiei: pentru a produce efectele pe care legea le prevede, este

necesar ca posesia sa fie utila, adica neviciata
1. Discontinuitatea posesiei: atunci cand posesorul exercita posesia cu
intermitențe anormale dupa natura lucrului. Posesorul nu trebuie sa se
afle in mod permanent cu bunul spre exempul un teren, care il ara
primavara si iarna nu l foloseste sau o cabana pe care o foloseste doar de
2 ori pe an, nu inseamna ca posesia e discontinua. Viciul discontinuitatii
nu trebuie confundat cu incetarea posesiei in cazul neexercitarii ei timp
de un an, la viciu intermitența anormala trebuie sa fie mai mica de un an,
pe cand la pierderea posesiei trebuie sa fie mai mare de un an.
Caractere juridice:
a. Temporar – inceteaza daca actele de stapanire devin regulate potrivit
naturii lucrului
b. Abosult – poate fi invocat de orice persoana intersata
c. Se aplica de regula in cazul posesiei imobilelor, iar la bunurile mobile
se aplica regula bunei-credinte

2. Violenta: posesia este tulburata cand este fundata sau conservata prin
acte de violenta in contra sau din partea adversarului. Adica nu este
suficient ca posesia sa fie inceputa in mod pasnic, dar si ca ea trebuia sa
fie mentinuta in continuare – conservata tot la fel. Nu numai violenta
activa, cum ar fi normal dar si violenta pasiva in aparare a posesorului ar
fi suficienta pentru a-i vicia posesia.
Caractere juridice:
a. Relativ – poate fi invocat numai de catre cel impotriva caruia s-a
exercitat violenta (intre posesor si cel care tulbura posesia)
b. Temporar – indata ce violenta a incetat, posesia redevine utila

62
 c. Se aplica atat la mobile cat si la imobile

3. Clandestintatea: cere ca posesia sa fie publica, cunoscuta de toata

lumea. Usor de dovedit in cazul mobilelor, mai greu in cazul imobilelor.
Caractere juridice:
a. Relativ – poate fi invocat numai de catre cel fata de care posesia a
fost exercitata pe ascuns
b. Temporar – inceteaza de indata ce posesia a devenit publica

Efectele posesiei

a. Posesia creeaza o prezumtie de proprietate

b. Posesorul poate dobandi dreptul de proprietate asupra bunului
posedat prin uzucapiune
c. Posesorul de buna-credinta al unui bun mobil dobandeste dreptul de
proprietate asupra acestuia
d. Posesorul de buna-credinta dobandeste in proprietate fructele
bunului posedat
e. Posesia este protejata prin actiunile posesorii
Pana la proba contrara, posesorul este considerat proprietar, cu exceptia
imobilelor inscrise in C.F. (nu se va aplica prezumtia de proprietate in
favoarea posesorului acelui bun) Posesia inceteaza cand se dovedeste ca
posesorul e de rea credinta.

Protejarea posesiei prin actiuni posesorii

Actiunea posesorie este acea actiune pusa la indemana posesorului
pentru a apara posesia – ca stare de fapt – impotriva oricarei tulburari, pentru
a mentine aceasta stare ori pentru a redobandi posesia atunci cand a fost
pierduta. Deci se apara starea de fapt, fara a pune in discutie dreptul asupra
acelui lucru. Ex: treci pe terenul vecinului fara sa ai dr. De servitute, sau
somatia de plata a chiriei catre o terta persoana.
Dovada posesiei: corpus+animus
O poate introduce: proprietarul, posesorul, detentorul precar (care are si
actiune confesorie impotriva proprietarului)
Caractere juridice:
1. actiune reala – protejeaza posesia
2. apara posesia ca stare de fapt
3. se judeca dupa o jurisdictie speciala (se judeca rapid)
4. presupune o dovada relativ usoara, a stapanirii de fapt a bunului
5. se aplica atat imobilelor cat si mobilelor

63
Felurile actiunii posesorii:
a. Actiunea posesorie generala (actiunea in complangere) – folosita pentru
a face sa inceteze orice fel de tulburare a posesiei, care impiedica
exercitiul liber si efectele acesteia. Este actiunea de drept comun.
Caractere juridice:
1. sa faca dovada ca a posedat bunul cel putin 1 an
2. sa faca dovada ca posesia a fost utila (neviciata)
3. poate fi introdusa impotriva oricarei tulburari. Poate fi introdusa si de
detentorul precar, impotriva tertilor, dar nu impotriva proprietarului
deoarece acesta are actiune persoanala (are obligatia de a restitui bunul)
4. termenul in care trebuie introdusa actiunea posesorie generala in caz de
tulburare ori de deposedare este de 1 an (prescriptie) de la data
tulburarii ori deposedarii
5. posesorul este indreptatit la despagubiri

b. Actiunea posesorie speciala (reintegrare): specifica situatiei in care

tulburarea sau deposedarea posesorului s-a facut prin violenta
Caractere juridice:
1. Se poate introduce daca deposedarea sau tulburarea s-a facut prin
violenta
2. Trebuie sa fie introdusa in termen de 1 an de la data tulburarii
3. Prin violenta se intelege un fapt ilicit ce implica rezistenta din partea
adversarului si care tinde la deposedarea posesorului. 
4. Actiunile posesorii pot fi introduce si de cel care exercita o posesie
viciata, indiferent de durata posesiei sale, dar tot in termen de 1 an
5. Poate fi introdusa si de detentorul precar
6. Exemple: ocuparea unui imobil fara permisiunea posesorului, acte
prin care o persoana il impiedica pe posesor sa stapaneasca bunul
(pune o bariera, un gard), acte de distrugere (daramarea unui zid,
distrugerea recoltei, da un telefon si ameninta cu omorul)
Oricand dupa o actiune posesorie se poate introduce o actiune
petitorie de revendicare.

Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat: solutii pentru

conservarea posesiei, inainte de a se produce vreo tulburare ori deposedare.
Dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi distrus
ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a
unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori ori
efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să ceară luarea

64
măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea
lucrărilor.
a) dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea
lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, astfel încât să se poată
repara prejudiciul ce s-ar cauza pârâtului prin această măsură;

b) dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea sa actuală ori

continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel încât să
se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei anterioare.

Modurile de dobandire a drepturilor real principale

Dreptul de proprietate se poate dobandi prin: conventie, mostenire

legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ocupatiune, traditiune,
hotarare judecatoreasca
Clasificarea modurilor generale de dobandire a drepturilor reale:
a. Dupa intinderea dobandirii:
- Dobandire universala sau cu titlu universal: atunci cand
dobanditorul primeste o intreaga universalitate ori o fractiune din
aceasta, deci primeste atat activ cat si pasiv (succesiunea
universala sau cu titlu universal)
- Dobandire cu titlu particular: cand dobandirea poarta asupra unui
singur bun -> conventia, traditiunea
b. Dupa momentul cand opereaza transmisiunea:
- Dobandire intre vii ->conventia
- Dobandirea pt. cauza de moarte (mortis causa) -> mostenirea
c. Dupa situatia juridica a bunului la data dobandirii:
- Moduri de dobandire originare: nu presupune un transfer de drept
de proprietate (ocupatiune, uzucapiune, posesia de buna-credinta
a unui bun corporal)
- Moduri de dobandire derivate: presupun transferul dreptului de
proprietate (conventie, succesiune)
d. Dupa caracterul transmisiunii:
- Cu titlu oneros (transfer)
- Cu titlu gratuit (mostenire)

Accesiunea ca mod de dobandire a drepturilor reale

65
 Este acel mod de dobandire originar, consta in alipirea sau incorporarea
unui bun in alt bun, care apartin a doi proprietari diferiti.
Clasificare:
1. Accesiunea imobiliara naturala: se realizeaza fara interventia omului
a. Aluviunea: atunci cand se adauga teren pentr ca trec apele si alsa
pamant, pietris, formandu-se niste adaugiri care ii revin
proprietarului terenului riveran. Albiile minore mai mici de 5 km si
cu bazine hidrografice care nu depasesc 10 kmp, pe care apele nu
curg permanent, apartin detinatorilor cu orice titlu ai terenurilor
pe care acestea se formeaza sau curg. Albiile minore cu lungimi
mai mari de 5km si cu bazine hidrografice care depasesc 10kmp,
malurile si cuvetele lacurilor precum si apele subterane apartin
domeniului public al statului – UAT
b. Teren lasat de apele curgatoare – proprietarul terenului riveran
dobandeste terenul lasat de apele curgatoare care s-au retras
treptate de la tarmul respectiv, este tot o varianta a aluviunii. De
asemenea este regula cu albia mai mare de 5km si bazin de 10kmp
apartine UAT.
c. Terenul lasat de apele statatoare: proprietarul unui teren care ste
inconjurat de helesteie, iazuri, canele sau alte ape statatoare nu
devine proprietarul terenurilor daca acele ape seaca sau scad.
d. Avulsiunea: ruperea brusca a unei bucati de teren ca urmare a
curgerii apelor si alipirea la proprietatea altei persoane.
Proprietarul are actiune in revendicare timp de un an si poate cere
dreptul de trecere pentru a ajunge la bucata de pamant.
e. Albiile raurilor, insulele si prundisurile (agomerari de pietris si
nisip): albiile raurilor apartin proprietaritor riverani, cu execeptia
acelora care fac obiectul proprietatii publice
f. Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate: in cazul in
care doua ape se unesc si inconjoara terenul unui proprietar,
acesta ramane proprietar
g. Accesiunea naturala a animalelor:daca s-au ratacit animalele
domestice pe terenul altei persoane, proprietarul terenului unde s-
au ratacit face o declaratie la primarie, iar daca in 30 de zile nu se
revendica, ii raman lui animalele . Pentru animalele semisalbatice
(porumbei, iepuri, pesti) care trec pe alt teren apartin acestuia
daca raman in mod natural pe acel teren (daca s-a fraudat trecerea
nu-i mai apartin). Proprietarul de albine isi poate urmari stupul

66
 timp de 2 zile, daca in 2 zile nu le revendica vor apartine
proprietarului unde s-au asezat.
2. Accesiunea imobiliara artificiala: necesita interventia omului, prin
realizarea de constructii, plantatii sau alte lucrari pe un anumit teren
care revin asupra proprietarului terenului. Terenul este bun principal,
iar constructia un bun accesoriu, proprietarul bunului principal va
dobandi si proprietatea bunului accesoriu
Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale
sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în
favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura
realizării ei
Categoriile de lucrări
(1) Lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu
caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil.
(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:
a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;
c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a
realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.
Realizarea de lucrari cu materialele altei persoane: in cazul in care s-a
realizat o lucrare cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine si
proprietarul acelei lucrari, neputand fi obligat la defiintarea ei si nici la
restituirea materialelor, el trebuie sa plateasca contravaloarea materialelor

Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă

În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a
manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Buna credinta = autorul lucrarii sa fie proprietar al imobilului, bazandu-se pe
cuprinsul C.F. sau fara sa fie inscris in C.F. (mostenire)

Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă

(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

67
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea
materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe
cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii
cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.
Realizarea de lucrari adaugate cu caracter durabil asupra imobilului
apartinand altei persoane
1. Lucrari adaugate necesare – fara ele ar fi putut piei sau deteriora imobilul
Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării
adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului
cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.
(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată
de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului
diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora.
2. Lucrarile adaugate utile – nu sunt necesare, aduc un spor de valoare. Daca
autorul a fost de buna credinta -> proprietarul imobilului devine proprietarul
lucrarii din momentul efectuarii ei, cu plata valorii materialelor şi a manoperei;
sau a sporului de valoare adus imobilului. Daca e de rea-credinta proprietarul
imobilului are dreptul: a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul
acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea
sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie
jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau b) să ceară obligarea
autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia
anterioară şi plata de daune-interese. În ambele cazuri, când valoarea lucrării
este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl
cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu
s-ar fi efectuat.
3. Lucrarile adaugate cu caracter durabil voluptuare: proprietarul imobilului
are dreptul:a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi
fără nicio obligaţie către autorul lucrării; b) să ceară obligarea autorului de rea-
credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia
anterioară şi plata de daune-interese.
(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea
imobilului către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia
anterioară.

68
Lucrarile realizate partial asupra imobilului autorului: daca e realizata cu
buna-credinta, se poate cere inscrierea in C.F. si vor deveni coproprietari daca
sunt vecini. Daca e de rea-credinta -> desfiintare + daune

Inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara (accesiune): se face in

temeiul conventiei partilor, in forma autentica sau dupa o hotarare
judecatoreasca

Accesiunea mobiliara: semnifica unirea a doua bunuri mobile ce apartin unor

proprietari diferiti. Proprietarul bunului principal, devine proprietarul bunului
accesoriu daca plateste pretul. Bunul mobil produs cu materialele altuia
aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor,
în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la
data confecţionării bunului. Exemplu -> daca valoarea manoperei este mai
mare decat a bunului revine bijurierului, daca bijuteria are valoare mai mare
decat manopera -> revine proprietarului, daca sunt valore egale intre
manopera si bun -> devin coproprietari ai bunului

Uzucapiunea bunurilor mobile

Dobandirea proprietatii bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta

Dobandirea bunului: devine proprietar in momentul intrarii in posesia efectiva

a bunului

Alin 1 – art 937 ncc Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar

un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil
devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă.

Conditii: sa ii incredinteze bunului unui detentor, iar acesta sa il dea unui tert
de buna-credinta fara sa-i ceara voia proprietarului. Tertul de buna-credinta sa
fi obtinut bunul printr-un act translativ oneros. Buna credinta se apreciaza de la
momentul stapanirii bunului. Persoana care se interpune -> detentor precar

Se aplica in privinta bunurilor mobile corporale. Nu li se aplica bunurilor

corporale proprietate publica si celor care se considera bunuri accesorii ale
unui imobil.

Posesia trebuie sa fie reala -> corpus si animus si utila (sa nu fie viciata), sa fie
de buna-credinta (nu cunostea lipsa calitatii proprietarului , buna credinta

69
trebuia sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului). Posesorul trebuie
sa dovedeasca posesia in baza titlului.

Dobandirea bunului mobil pierdut sau furat – art 937 alin 2:

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de

bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în
termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a
bunului. (actiune in revendicare)

Deci, bunul i-a fost sustras, furat, insusit fara voia lui ori l-a pierdut, dar a ajuns
in stapanirea unui tert dobanditor de buna-credinta, acesta va putea sa
dobandeasca dreptul de proprietate asupra bunului in posesia caruia a intrat,
dar numai dupa trecerea a 3 ani de la data la care adevaratul proprietar a
pierdut stapanirea lui. Persoana care se interpune hot sau gasitor.Cel ce
revendica bunul trebuie sa dovedeasca: ca el a fost posesor al lucrului, ca lucrul
a iesit din patrimoniu fara voia lui, si ca bunul revendicat este identic cu cel
pierdut sau furat. Proprietarul introduce actiunea in revendicare impotriva
tertului dobanditor de buna-credinta ( 3 ani limita)

Situatia speciala a revendicarii bunurilor pierdute sau furate prevazuta

de art. 937 alin 3: Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori
de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost
adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă
înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul
până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.

Deci, proprietarul are actiune in revendicare timp de 3 ani, proprietarul trebuie

sa plateasca banii tertului pentr bun, insa tertul nu e obligat sa-i dea bunul daca
nu se plateste pretul. Astfel, daca tertul a cumparat bunul de la licitatie sau
dintr-un loc public (targ) e dovada bunei-credinte, iar proprietarul trebuie sa se
indrepte asupra celui ce a vandut bunul catre tert.

Dobandirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-credinta

Fructele si productele se cuvin proprietarului bunului

Posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor
bunului posedat. Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii

70
fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin posesorului în măsura în care
buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora.

Conditia bunei-credinte a posesorului.

In cazul imobilelor inscrise in cartea funciara

Oricine a dobandit cu buna credinta vreun drept real inscris in cartea funciara,
in temeiul unui act juridic oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in
folosul sau, chiad daca la cererea adevaratului titular, dreptul autorului sau
este radiat in C.F. Tertul dobanditor este considerat de buna credinta numai
daca la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau sunt
indeplinite conditiile:

a. Nu a fost inregistrata nicio actiune prin care sa se conteste cuprinsul

cartii funciare

b. Din cuprinsul acesteia nu rezulta vreo cauza care sa justifice rectificarea

cartii funciare in favoarea altei persoane

c. Nu a cunoscut, pe o ata cale, inexactitatea cuprinsului cartii funciare.

Pentru posesorul unui bun imobil neinscris la C.F. sau a posesorului unui
bun mobil -> buna credinta presupune actul translativ de proprietate ale
carui vicii nu se cunosteau. Actul trebuie dovedit insa e atins de vicii
(nulitate, rezolutiune).

Posesorul are drept la fructele percepute, iar pt fructele anterioare sa fie

buna credinta a posesorului pana la data scandeta.

Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi

contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.

Conditia bunei-credinte a posesorului bunului mobil: Oricine se află la un

moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului. posesia de bună-
credinţă a bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor
juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Posesia de buna
credinta este prezumata pana la proba contrara. Exceptie nave si aeronave
deoarece ele sunt inscrise undeva.

Ocupatiunea

71
 Posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui devine proprietarul
acestuia, prin ocupatiune, de la data intrarii in posesie. Se considera bunuri
abandonate daca a fost intentia proprietarului de a le abandona (arunci la
pubela). Se considera lucruri deoarece nu mai iti sunt apropriate.

Sunt lucruri fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile

care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele
şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure,
ciupercile. Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care
sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de
transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate.

Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său.

Gasitorul bunului, trebuie sa-l predea politiei, politia pastreaza bunul 6 luni,
politia afiseaza un anunt cum ca s-a pierdut respectivul bun. Daca nu se
restituie bunul, va fi dat aceluia care l-a gasit.

Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în
privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar.

Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau

într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al
bunului mobil în care a fost descoperit şi descoperitorului.

nu se aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care

sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice,
şi nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice.

Traditiunea

Consta in predarea unui bun mobil. Consta si in faptul material si il

conventia partilor. Traditiunea opereaza transferul proprietatii, in cazul asa-
numitelor daruri manuale, adica al unor donatii curente, care se executa
imediat prin predarea lucrului donat, fara a fi necesara vreo forma speciala.
Bunurile mobile corporale cu o valoare de pana in 25000 de lei pot face
obiectul unui dar manual. Darul manual se incheie prin acordul de vointa a
partilor

Hotararea judecatoreasca, mod de dobandire a drepturilor reale

72
 Hotararea in sine are caracter declarativ, dar hotararea care consta in
dobandirea bunului are efect constitutiv de drepturi. Exemple: exproprierea pt.
cauze publice, in cazul antecontractelor de vanzare cumparare, cazul accesiunii
imobiliare artificiale.

Uzucapiunea in noul cod civil

Este unul dintre efectele posesiei prelungite in timpul prescris de lege.
mod de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru,
prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.

1. Uzucapiunea imobiliara extratabulara: atunci cand nu exista

inscrierea in cartea funciara (este o prezumtie de proprietate). Cel
care a posedat bunul timp de 10 ani poate sa-l inscrie in cartea
funciara daca:
1. Proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, daca acesta
era o persoana juridica si-a incetat existenta
2. A fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la
proprietate
3. Imobilul nu era inscris in nicio carte funciara

Uzucapiunea extratabulara: mod de dobandire a dreptului de proprietate

privata ori a unui dezmembramat asupra unui bun imobil prin exercitarea unei
posesii utile asupra unui asemenea bun timp de 10 ani. Nu conteaza daca e de
buna credinta sau de rea credinta.

Conditiile dobandirii unui drept real principal prin uzucapiune extratabulara:

posesia bunului sa fi durat timp de 10 ani, posesia sa nu fi fost viciata( sa fi fost
utila)

Uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea

de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat
propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze
legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune

Uzucapiunea incepe la data decesului, se depune cerere la judecatorie si

se poate cere inscrierea provizorie in C.F. Uzucapantul dobandeste dreptul real

73
principal numai prin inregistrarea cererii in C.F. (cererea are efect constitutiv de
drepturi, deci isi produce efectul numai din momentu inscrierii dreptului in
cartea funciara -> se produce efectul extinctiv si achizitiv al uzucapiunii
extratabulare)

2. Uzucapiunea imobiliara tabulara: acel mod de dobandire a unui

drept real principal asupra unui bun imobil prin exercitarea, de catre
persoana inscrisa fara cauza legitima ca titular al dreptului in cartea
funciara, a unei posesii neviciate si de buna-credinta timp de 5 ani
Momentul dobandirii: cand a fost inscris titlul in C.F. chiar daca n-a
fost legitim
Conditii:
a. Sa existe inscrierea unui drept real imobiliar in C.F. fara ca pentu
aceasta inscrierea sa fi existat o cauza legitima
b. Cel inscris astfel sa fi exercitat asupra bunului ce formeaza obiectul
dreptului real imobiliar o posesie utila, adica neviciata si de buna-
credinta
c. Posesia sa fi durat cel putin 5 ani

Efectele: validarea titlului care n-a fost valabil, se valideaza cauza

nelegitima care a afectat titlul, iar validarea opereaza de la data in
care a fost inregistrata cererea de inscriere a dreptului in cartea
funciara

74