UNIVERSITATEAStefan cel MareSUCEAVA FACULTATEA de Stiine Economice i Adminstraie Public SPECIALIZAREA: Finane Bnci Anul III, Invatamant zi,

, Gr IV.

Evaluarea Organizaiilor

Profesor: As. Irina Chiri

Stundent: Scheuleac Ionela Scheuleac Iuliana

-2010-

Raport de evaluare Privind garantarea unui credit bancar de la BRD Grupe Societe General Romnia

Suceava -2011-

Cuprins
1. Introducere 1.1. Scopul evalurii 1.2. Date generale despre client 1.3. Certificarea expertului evaluator i a valorii 1.4. Concluziile faptelor principale i a datelor importante 2. Prezentarea datelor 2.1 Identificarea propietii 2.2 Descrierea juridic 2.3 Informaii privind localitatea i zona 2.4 Informaii despre vecinti 2.5. Descrierea construciei de baz i a imobilului 2.6. Istoric 3.Premizele evalurii 3.1. Ipoteze i condiii limitative 3.1.1. Ipoteze de evaluare 3.1.2 Condiii limitative 3.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 3.3. Data estimrii valorii 3.4. Moneda raportului 3.5. Inspecia propietii 3.6. Riscul evalurii 3.7. Surse de infomaii utilizate 3.8. Clauza de nepublicare

Capitolul I: Introducere 1.1. Scopul evalurii:

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n vederea garantrii unui credit bancar solicitat de la BRD Grupe Societe General Romnia. Pentru orice alt scop dect cel declarat mai sus, proprietatea imobiliar poate avea o valoare diferit.

1.2. Date generale despre client

Proprietarul acestui apartament este Scheuleac Gheorghe i Scheuleac Teodora care au dobndit dreptul de proprietate asupra apartamentului la data de 08.02.1996, pe baza datelor: - Contract de vanzare cumprare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera Gura Humorului cu sediul n Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentat prin Ing. Sabin Andrei n calitate de director i Ciorneiu Miroea n caliatate de Director economic. - Fi tehnic de calcul a preului de vanzare a locuinei, construit din fondurile statului, n baza Decretului Lege. 61 din 7 februarie 1990. - Adeverin prin care se atest c proprietarii Scheuleac Gheorghe i Scheuleac Teodora au achitat integral valoarea imobilului. - Numar cadastral 30039-C1-U2 Scheuleac Gheorghe, n calitate de proprietar, dorete s obin un credit ipotecar de la BRD Grupe Societe General Romnia.

1.3. Certificarea expertului evaluator i a valorii

Evaluatorul care ntocmete raportul de evaluare este: Scheuleac Ionela i Scheuleac Iuliana, cu C.N.P.2882112320328, cu sediul n Municipiul Suceava, Str. Mihai Viteazu, Nr. 3. De ordin n Registrul Comerului care este F 24/251/2010, cod unic de nregistrare 32269997. Prin prezenta se certific, cu bun credin urmtoarele: Faptele prezentate n acest raport de evaluare sunt concrete i adevrate; Analizele, opiniile i concluziile raportate se limiteaz doar la ipotezele i condiiile limitative prezentate n raport, i acestea reprezint opiniile i concluziile mele personale, obiective i impariale, fr a considera interesele; Toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat, au fost n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare IVS1 i cu legislaia n vigoare la data evalurii; Evaluatorul i asum integral rspunderea asupra tuturor afirmaiilor personale din raportul de evaluare.Datele i informaiile preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal de evaluator sunt menionate n text; Evaluatorul i asum pastrarea confidenialitii asupra datelor i informaiilor din raportul de evaluare, precum i neutilizarea acestora n schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal fie prin intermediul unei tere persoane; 4

Acest raport este destinat numai scopului precizat i numai uzului destinatarului; Acest Raport nu va putea fi inclus, n ntregime sau parial, n documente, circulare sau declarai, nici publicat sau menionat in alt mod, fr aprobarea scris a evaluatorului asupra formei i contextului n care ar putea s apar; Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de alt natur ca urmare a realizrii prezentului raport de evaluare n afara renumerrii pentru prezenta lucrare; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare i nu este responsabil de omiterea de ctre client a unor date i informaii referitoare la bunul evaluat care ar putea afecta valoarea acestuia; Evaluatorul este independent adic, nu este angajat direct sau prin intermediari n nici o aciune cu caracter comercial privind cldirea evaluat i nici o prtinire de proprietate fa de aceasta sau fa de prile implicate n evaluare; Remunerarea evaluatorului nu se face n funcie de exprimarea unei valori prestabile sau care ar favoriza cauza clientului, de obinere a unui rezultat dorit sau de apariia unui eveniment ulterior; Posed cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini n mod eficient misiunea de evaluare a proprietii imobiliare n conexiune cu un standard profesional ridicat; Evaluatorul nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan la proprietatea n chestiune; Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n raport. Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de Evaluare, a recomandrilor i metodologiei de lucru A.N.E.V.A.R(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Toate investigaiile i analizele necesare, inclusiv inspecia proprietii le-am fcut personal. Nici o persoan cu excepia celor specificate n raport nu mi-au acordat asistena profesional n elaborarea raportului. Iva gn sev

1.4.Concluziile faptelor principale i a datelor importante

n prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de pia a proprietii imobiliare folosind metoda comparaiei directe, valoarea de pia estimat pe baza capitalizrii venitului, calculul ratei de capitalizare. Valoarea a proprietii imobiliare obinut astfel propus pentru garantarea creditului solicitat de la BRD Grupe Societe General Romnia.. Astfel, data raportului evaluat fiind 30.03.2011, unde cursul de schimb valutar reprezint: 1 EURO = 4.1276 lei 1$ =2.9245 lei Bunul imobil(apartament) cu o suprafa ce constituie 44,50 mp. Conform datelor evaluate a valorii de pia n data respectiv 1mp = 3246,43 lei , de aici valoarea apartamentului la data de 30.03.2011 este: 44,50 mp * 3264,43 lei = 144.466,14 lei, echivalentul n euro fiind de 35.000 . 144.466,14 : 4.1276 = 35.000 .

Capitolul II: Prezentarea datelor 2.1 Identificarea propietii

n raportul evaluat supunem evalurii o propietate imobiliar, tip apartament cu numarul cadarstral 30039-C1-U2, inscris in cartea funciar nr.1755 apartament nr.21, situat in blocul TM6, scara.A, Etj.III, Str. Principal, Nr.434, din localitatea Ostra, Jud.Suceava, compus din 3 camere, dependine i se nscrie n dreptul de propietate cu titlu de cumprare n favoarea: - Scheuleac Gheorghe cstorit cu - Scheuleac Teodora 1\1 parte bun comun

2.2 Descrierea juridic

Pentru propietatea imobiliar ce face obiectul preyentului raport de evaluare s-au prezentat urmtoarele acte ce atest proprietarilor Scheuleac Gheorghe i Scheuleac Teodora: - Contract de vanzare cumprare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera Gura Humorului cu sediul n Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentat prin Ing. Sabin Andrei n calitate de director i Ciorneiu Miroea n caliatate de Director economic. - Fi tehnic de calcul a preului de vanzare a locuinei, construit din fondurile statului, n baza Decretului Lege. 61 din 7 februarie 1990. - Adeverin prin care se atest c proprietarii Scheuleac Gheorghe i Scheuleac Teodora au achitat integral valoarea imobilului. - Numar cadastral 30039-C1-U2 Prezentul raport valideaz din punct de vedere legal corectitudinea documnetelor prezentate i dreptul de propietate deplin asupra apartamentului, considerat ca ipotez de lucru n realizarea prezentului raport de evaluare.

2.3 Informaii privind localitatea i zona

Municipiul Suceava este situat n platforma Suceava, parte component a Podiului Sucevei i care face parte din Podiul Moldovei.Aceasta este strbtut de la NV la SE de raul Suceava care are izvoarele din Obcinile Bucovinei. Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reteaua de apa din comuna, instalaii i corpuri saniate satisfctoare, de calitate medie, canalizare, central, telefonie. Posed un ambient civilizat i poluare redus. Apartamentul evaluat este situate la etj.III al blocului cu nalime P+4. Din reevaluare rezult o suprafa util de 44,50 mp. Utilitaile de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban dei se afla in mediul rural. Finisajele sunt de caliatate medie, apartamentul are un aspect ngrijit.

2.4 Informaii despre vecinti

Zona este un cartier cu blocuri de locuine aflat n centrul comunei. n apropiere se afl unitile publice coala, pota, primria, biserica, cinematograful, dispensarul, gradinia, farmacia, apartamentul situanduse in centrul acestor uniti. In apropiere se afl uniti comerciale cu magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de bun calitate. Apartamentul este bine poziionat deoarece toate unitile publice i comerciale sunt foarte aproape de imobil. Acest lucru poate fi observat chiar din balconul apartamentului.

2.5. Descrierea construciei de baz i a imobilului

Este un bloc de locuinte cu numrul de etaje P+4etaje, anul de construcie fiind 1974 avnd 6 locuine pe palier, faada blocului se afl n direcia S-V, avand vedere la soare. Structura blocului este din cadre de beton armat, nchiderile perimetrale sunt din plci prefabricate din beton, acoperiul este plat, nu este dotat cu interfon i nici cu lift, are aspect exterior si interior ngrijit. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 37 de ani, cu utiliti aproape complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura i nici inflaii de ap. Acesta are o suprafa de 44,50 m. Tamplaria exterioar este parial PVC cu geam termopan din lemn de stejar, ua de la intrare este metalica iar cele interioare din stejar cu sticla. Pereii sunt tencuii si vruii cu var lavabil in camere de culoare alb, baia, bucataria si holul sunt placate cu faian. Pardoseala este format din parchet alun n camere, gresie pe hol, bucatarie i baie. Balconul este de asemean palcat cu faian i pardoseala cu gresie. Este dotat cu curent electric, fiind instalaie de calitate medie, dotri cu alimentare cu ap din reteau comunei, ncalzirea se face pe baz de lemne. Apartamentul evaluat este situat la etajul trei a unui bloc cu regimul de nlime P+4. Din releveu rezult o suprafa util de 44,50 m. Utilitaile edilitate de care dispune apartamentul sunt specifice mediului rural. Finisajele sunt de caliatate superioare, apartamentul are un aspect ingrijit.

2.6. Istoric
Evaluarea propietii imobiliare (apartametul) prin metoda comparaiilor de pia ii are baza n analiza pieei i utilizarea analizei comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi propieti similare, comparand apoi acele propieti cu cea de evaluat. Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei propieti imobiliare este n relaie direct cu preurilede tranzacionare a unor propieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, ntre elemnetele care influeneaz preurile de tranzacie.

n prezentul raport de evaluare sunt descrise trei propieti similare cu cea supus evalurii Bloc.TM4, Apt.26, Etj.4, Sc.B, Str. Principal, Nr.434, Com.Ostra, Jud. Suceava. -Este un bloc de locuinte cu numrul de etaje P+4etaje, avnd 4 locuine pe palier, faada blocului se afl n direcia S-V, neavand vedere la soare. -Anul de construcie este 1974. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 41 de ani, nu are utiliti complete. -Acesta are o suprafa de 53,00 m, fiind compus din 2 camere, buctrie,baie, hol i un balcon. Tamplaria exterioar cu geam din lemn vechi existent de la infiinarea apartamentului, ua de la intrare este din lemn iar cele interioare din lemn vopsit n culoare alb. -Pereii sunt tencuii si vruii cu var in camere de culoare alb, baia, bucataria si holul sunt placate cu faian de calitate inferioar. Pardoseala este format din parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton. -Este dotat cu curent electric, fiind instalaie de calitate medie, dotri cu alimentare cu ap din reteau comunei, ncalzirea se face pe baz de lemne. -Apartamnetul este evaluat la suma de 25.000 euro. -Este un bloc de locuinte cu numrul de etaje P+4etaje, avnd 4 locuine pe palier. -Anul de construcie este 1974. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 40 de ani, nu are utiliti complete. -Acesta are o suprafa de 52,00 m, fiind compus din 2 camere, buctrie,baie, hol i un balcon. Tamplaria exterioar cu geam din lemn vechi existent de la infiinarea apartamentului, ua de la intrare este din lemn iar cele interioare din lemn lacuit. -Pereii sunt tencuii si vruii cu var lavabil in camere de culori diferite, baia, bucataria si holul sunt placate cu faian de calitate inferioar. Pardoseala este format din parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton si este inchis. 8

Bloc.TM3, Apt.1, Etj.1, Sc.C, Str. Principal, Nr.434, Com. Ostra, Jud.Suceava

Bloc.TM6, Apt.3, Parter, Sc.A, Str. Principal, Nr.434, Com. Ostra, Jud. Suceava

-Este dotat cu curent electric, fiind instalaie de calitate medie, dotri cu alimentare cu ap din reteau comunei, ncalzirea se face pe baz de lemne. -Apt. este evaluat la suma de 27.000 euro. -Este un bloc de locuinte cu numrul de etaje P+4etaje, avnd 6 locuine pe palier, faada blocului se afl n direcia S-V, neavand vedere la soare. -Anul de construcie este 1974. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 37 de ani, nu are utiliti complete. -Acesta are o suprafa de 55,00 m, fiind compus din 3 camere, buctrie,baie, hol i un balcon. Tamplaria exterioar cu geam din lemn vechi existent de la infiinarea apartamentului, ua de la intrare este din lemn iar cele interioare din lemn vopsit n culoare alb. -Pereii sunt tencuii si vruii cu var in camere de culoare alb, baia, bucataria si holul sunt placate cu faian de calitate inferioar. Pardoseala este format din parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton. -Este dotat cu curent electric, fiind instalaie de calitate medie, dotri cu alimentare cu ap din reteau comunei, ncalzirea se face pe baz de lemne. -Apartamnetul este evaluat la suma de 30.000 euro.

2.7. Piaa specific oraului Suceava

Situaia actual a pieei imobiliare din Romania este caracterizat de un numra redus de tranzacii i un trend descresctor al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de immobile. In condiiile n care trendul actual al pieei imobiliare se va menine, pe fondul crizei economice internaionale, este de ateptat c tranzaciile se situeaz la valori mai reduse fa de valorile luate n calcul n cadru rapoartelor de evaluare anterioare, pentru bunuri comparabile. Oferta de locuie este n cretere, iar cererea de locuine este n stagnare. n concluzie fiind un dezechilibru n favoarea ofertei.

Capitolul III: Premizele evalurii 3.1. Ipoteze i condiii limitative

Definiii COST DE INLOCUIRE NET Costul curent de reproducie sau de n locuire a unui activ minus deprecie deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i neadecvare. 3.1.1. Ipoteze de evaluare Prezentul rapor este ntocmit la cerea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinere, n prealabil, a acordului scris al clientului. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de person, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport. Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rman nemodificate n raport cu cele existente la data ntocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care afecteaz fie propietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de propietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de propietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu propietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau inchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscuta,aceasta este menionat n raport. Propietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlu de propietate este valabil) i responsabil. Se presupune c propietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat. Propietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schia din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale propietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizulizeze propietatea. n cazul n care exist documnete relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Dac nu se arat altfel de raport, se nelege c evaluatorul nu are cunostin asupra strii ascunse sau invizibile a propietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu ( de pe propietatea imobiliar n cauz sau de pe o propietate nvecinat, inclusiv prezena subsanelor periculoase, subsanelor toxice, etc.), care pot majora sau micora valoarea propietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate la data inspeciei sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii propietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii 10

explicite sau implicite n privina strii n care se afl propietatea i nu este responsabil pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consider a fi credibile i consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorl nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizare de tere pri. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane , cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cand propietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii incredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de catre client i n scopul precizat n raport. Consimmantul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator, obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat n orice scop de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmantul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vanzarea sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proietii evaluate, iar valoare prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. Raportul de evaluare este complet cu cel puin 2 fotografii din care rezult incadrarea blocului n zona n care se afla propietatea i minim 5 fotografii din interiorul apartamentului. n procesul de evaluare se vor utiliza date i informaii n euro i lei, conversie n alte valute urmand a fi efectuate de ctre client. 3.1.2 Condiii limitative Ca elaboratori declarm c raportul de evaluare pe care il semnm a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i ipozele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declarm c nu avem nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de propietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul Scheuleac Ionela i Scheuleac Iuliana, n caliatet de alaborator, ne asumam responsabilitatea pentru datele i concluzii prezentate n prezentul raport de evaluare. Subsemnatul Scheuleac Ionela i Scheuleac Iuliana n cunotin de cauz i cu bun credin c: Afirmaiile declarate de ctre noi i sunt cuprinse n prentul raport sunt adevrate i corecte. Eastimrile i concluziile se bazeaz pe informaii i date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate i corecte, precum i pe concluziile inspeciei supra propietii. Analizele , opiniile i concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative menionate i sunt analizele, opiniile i concluziile nostre profesionale personale, impariale i neprtinitoare.

11

Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare n privina propietii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare i nu avem nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune , excepie fcand rolul menionat aici. Implicarea noastra n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii i legat de producerea unui eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia noastra. Analizele, opiniile i concluziile noastre au fost formulate, la fel ca i intocmirea acestui raport, n concordan cu Standardelor Internaionale de Evaluare. Posedam cunotinele i experiena necesar ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoaneloe menionate n raportul de evaluare, nici o alt persoan nu ne-a acordat asisten profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

3.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Valoare de piaa este cea estimat. Valoarea de pia (Standardelor Internaionale de Evaluare/2007- IVS 1) reprezint suma estimat pentru care o propietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vanzator hotarat, intr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i far constrangere.

3.3. Data estimrii valorii

Data la care valoarea estimat este valabil 12.04.2010, aceasta fiind i data raportului de evaluare , atunci cand cursul BNR n calcule este de: 1 Euro = 4,1084 Ron 1 Dolar = 2,8412 Ron

3.4. Moneda raportului

Moneda evalurii fiind atat EURO cat si Lei. 1 Euro = 4,1084 Ron 1 Dolar = 2,8412 Ron

3.5. Inspecia propietii

n timpul evalurii imobilului am facut analiza blocului i apartamentului dat, m-am deplasat la faa locului, am fcut fotografii atat n interior cat i n exteriorul cldirii. i anume, structura blocului este din beton armat, acoperi plat, nu este dotat cu lift, aspect interior i exterior ingrijit, numrul de etaje P+4E, anul construciei fiind 1974.

12

3.6. Riscul evalurii

Intervenia brusc a unor schimbri de tip monetar sau a situaiei pieei imobiliare.

3.7. Surse de infomaii utilizate

Actele de propietate ale imobilului: -Contract de vanzare cumprare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera Gura Humorului cu sediul n Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentat prin Ing. Sabin Andrei n calitate de director i Ciorneiu Miroea n caliatate de Director economic. - Fi tehnic de calcul a preului de vanzare a locuinei, construit din fondurile statului, n baza Decretului Lege. 61 din 7 februarie 1990. - Adeverin prin care se atest c proprietarii Scheuleac Gheorghe i Scheuleac Teodora au achitat integral valoarea imobilului. -Numar cadastral 30039-C1-U2 Piaa imobiliar din zona consultat prin intermediul sit-urilor de specialitate si massmedia Am avut discuii i ntalniri cu propietarul.

3.8. Clauza de nepublicare

Clientul se oblig s nu foloseasc prezentul raport decat pentru destinaia precizat i cu acordul evaluatorului , pentru orice utilizare cu alt destinaie se va face cu acordul evaluatorului.

Capitolul IV : Analiza datelor i concluziilor

Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternative de utilizare a propietii selectat din diferite variante posibile care ar trebui s constituie baza de pornire i s genereze ipotezele de lucrur necesare operaiunii de evaluare. Cea mai bun utilizare este definit ca cea mai probabil utilizare a propietii, care este fizic posibil adecvat, fezabil i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. Cea mai bun utilizare este concurat de forele competitive pe piaa care undamenteaz i valoarea de pia i este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a imobilului.

4.1. Stabilirea metodelor de evaluare

Una dintre metodele pe baza careia se evalueaz prezentul raport o constituie metoda comparaiei directe: unde, estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei spre a gasi proprieti similare, i comparand apoi aceste propieti cu cea n evaluare. Premisa major a acestei metode este ca valoarea de pia a unei propieti imobiliare este n relatie direct cu preurile unor propieti competitive i comparatibile.

13

Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenierile ntre propieti i tranzactii care influeneaz valoarea.Ca o limitare a acestei metode, ea se aplic rareori la propieti cu destinaie special, pentru c pe pia se vand puine asemenea propieti. Totui, aceast limitare a metodei nu se aplic n sfera de cumprindere a creditului ipotecar i/sau imobiliar, unde pe pia se tranzacioneazpropieti cu destinaie de reedin. Aceast metod este foaret indicat a se folorii n determinarea valorii pe pia a unui imobil, pentru a oferii o imagine destul de precis asupra valorii pe care o posed acel imobil i pe care piaa o recunoaste la acel moment specific. Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt: Cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii de propietai , similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de propietate, data vanzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Conform veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei; Selectarea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pentru fiecare criteriu; Comparea propiet[ii similare comparabile cu propietatea evaluat, utilizand elemente de comparie i ajustarea adecvat a preului de vanzare a fiecarei propieti comparaile; Analiza rezultatelor i selecatrea unei valori sau a unei marje de valori. Pe baza acestir criterii de comparaie se determin elementele de comparaie care influeneaz preurile tranzacionate pe pia. Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape: Culegerea de informaii(date reale i concrete) privind tranzacii de propieti similare, prin analiza pieei; Identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea tipului de propietate i efectuarea unei analize comparative pe fiecare element; Compararea atributelor fiecrei propieti comparabile cu cele ale propietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare elemnt de comparaie cantitativ i calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de vanzare a fiecarei propieti comparabile); Obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei asupra preului; Analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau a intervalului de valori. Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se face asupra acestui pre, pemtru a ajunge la estimarea propietii evaluate. Tranzaciile care necesit cele mai mici corecii brute vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale.

14

2. Abordarea prin comparaie

Element de comparaie Pre de ofert/vnzare (Euro) Tipul tranzaciei Corecie pentru tip tranzacie (10%) OBS Nr.1 Pre corectat (Euro) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru dreptul de proprietate Pre corectat (Euro) Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat (Euro) Condiii de pia Corecii pentru condiiile pieei Pre corectat (Euro) Localizare Corecie(%) Pre corectat (Euro) An construcie Corecie pentru vechime (Euro) Pre corectat (Euro) Suprafaa desfurat (mp) Diferena suprafa OBS Nr.2 Corecie pentru dimensiunile construciei (Euro) Pre corectat (Euro) Finisaje Corecie (%) OBS Nr.3 Corecie (Euro) Pre corectat (Euro) Corecie total (Euro) Corecie total (%) OBS Nr.4 Valoarea propus Corecii suferite subiect ? Proprietile imobiliare comparabile A B C 27.000 25.000 30.000 oferta oferta oferta -2.700 -2.500 -3.000 24.300 integral 0 la pia 24.300 la pia 0 24.300 Mart.10 0 24.300 similar 0 24.300 0 24.300 53 22.500 integral 0 22.500 la pia 0 22.500 Mart.10 0 22.500 similar 0 22.500 0 22.500 52 27.000 integral 0 27.000 la pia 0 27.000 April.10 0 27.000 similar 0 27.000 0 27.000 55

integral

Ostra-Centru 1974 44,50

medii

medii 0 0 33600 -11900 -26%

superioare -1,09% -414 36550 -9864 -21,44% 3

Superioare -5,8% -2244,6 26350 -18894,6 -43,9% 3

42000euro 2

Comparabila 1:apartament 2 camere,cu suprafaa de 53 mp,n Ostra 25.000Euro. Comparabila 2:apartament 2 camere,cu suprafaa de 52 mp,n Ostra 27.000Euro. Comparabila 3:apartament 3 camere,cu suprafaa de 55 mp,n Ostra 30.000Euro.

15

OBS Nr.1.Comparabilele 1,2,3 au fost tranzacionate nainte de data evalurii cu o finanare mai favorabil dect condiiile pieei ceea ce a condus la un pre mai mare dect cel al ofertei cu 10%.

OBS Nr.2 Comparm A i B 27.000-25.000=3.000 Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C OBS Nr.3 B cu A: Penru C 49,06-52=-2,94 -2,94x2500=-7350 49,06-51=-1,94 -1,94x2500=-4850 49,06-54=-4,94 -4,94x2500=-12350 46000-45500=500 (500/46000)x100=-1,94% -1,94%x41400=-414 43000-45500=-2500 (2500/43000)x100=-5,8% -5,8%x38700=-2244,6

OBS Nr.4. Corecia total A:11900/45500=-26% B:9864/46000=-21,44% C:18894,6/43000=-43,9%

3. Metoda administrativ sau nominativ

16

4. Metoda capitalizrii venitului

Valoarea pe pia estimat pe baza capitalizrii venitului Aceast metod ia n considerare informaii asupra veniturilor i cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net ( din expluatare) al propetii evaluate. Capitalizarea se face prin aplicarea unei rate (rata de capitalizare toatal, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare(care reflect rentabiliatatea investiiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumit perioad. Deoarece investitorii urmresc nivelul ratei rentabilitii , ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparabile cu performana unei propieti alternative i a investiiei financiare. Capitalizarea venitului este aplicarea indeosebi pentru evaluarea propietii n totalitatea sa.

17