Modalitatile dreptului de proprietate

10. Comparatie intre proprietatea rezolubila si cea anulabila

Proprietatea rezolubilă ia naştere pe cale convenţională, atunci când actul translativ de

proprietate este afectat de o condiţie, sau în temeiul legii ori ca urmare a unui fapt juridic
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul de proprietate asupra unui bun a fost
dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă.
Asemănări
Între cele două tipuri de proprietate comună există următoarele asemănări:
a) ambele sunt modalităţi ale dreptului de proprietate
b) in ambele situatii la un moment dat avem doi titulari ai dreptului de proprietate,
transmitatorul – proprietar sub conditie suspensiva si dobanditorul – proprietar sub conditie
rezolubila:
- proprietatea rezolubila – pana la indeplinirea conditiei
- proprietatea anulabila – in perioada cat exista incertitudinea privind invocarea nulitatii
relative de catre cel indreptatit, respective posibilitatea confirmarii actului juridic anulabil
Deosebiri:
- propeietatea rezolubila – dreptul de proprietate poate fi instrainat printr-un act juridic
incheiat sub conditie rezolutorie. Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină
desfiinţarea obligaţiei. Astfel, dreptul de proprietate transmis sub conditie rezolutorie are o
existenta nesigura in patrimoniul dobanditorului, pentru ca, daca nu se indeplineste conditia, el
va trebui sa restituie bunul transmitatorului.
- proprietatea anulabila - această modalitate temporară durează până la consolidarea
dreptului de proprietate al dobânditorului prin acoperirea nulităţii, prin confirmarea expresă sau
tacită a actului anulabil, sau până la desfiinţarea acestuia ca urmare a invocării nulităţii, pe calea
principală acţiunii în anulabilitate sau pe cale de excepţie
- dreptul de proprietate al dobanditorului se consolideaza retroactiv – in cazul proprietatii
rezolubile daca nu se indeplineste conditia (daca se indeplineste conditia – transmitatorul
redevine proprietar), iar in cazul proprietatii anulabile can actul e confirmat.
- in cazul proprietatii anulabile – actul nul poate fi confirmat de catre cel care poate
invoca nulitatea, fie prin executare, fie prin neinvocarea nulitatii in termenul de prescriptie
extinctive
In ceea ce priveste proprietatea rezolubila aparuta in temeiul legii, art. 1031 Cod Civil
dispune ca orice donaţie încheiată între soţi este revocabilă numai în timpul căsătoriei. Aceasta
inseamna ca sotul donator poare revoca donatia, iar dreptul de proprietate al sotului donatar
asupra bunului donat depinde de imprejurarea daca sotul donator va revoca sau nu donatia.

11. Comparatie intre proprietatea comuna pe cote parti si devalmasie

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită intervine atunci când există doi sau mai mulți
proprietari cu privire la același bun. Proprietatea comună pe cote-părți mai poartă și denumirea
de coproprietate. De cele mai multe ori, proprietatea comună pe cote-părți este
rezultatul moștenirii sau donației, dar se poate naște și dintr-un contract (contract de vânzare,
contract de donație, contract de societate etc) sau din uzucapiune.
 Proprietatea comună în devălmăşie este forma proprietăţii comune ce se caracterizează
prin aceea că bunul aparţine tuturor coproprietarilor, fără ca aceştia să aibă precizată vreo cotă-
parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Aşadar, nu numai că bunul nu este
fracţionat în materialitatea sa. ca la proprietatea comună pe cote-părţi, dar, spre deosebire de
aceasta din urmă, nici dreptul de proprietate asupra acelui bun - privit în chip abstract desprins de
acesta - nu este fracţionat.
Asemănări
Între cele două tipuri de proprietate comună există următoarele asemănări:
a) ambele sunt modalităţi ale dreptului de proprietate ce implică prezenţa concomitentă a
cel puţin doi titulari asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri;
b) în ambele cazuri, deşi sunt mai multe subiecte de drept între care, în special sub
regimul noului Cod civil, există chiar o anumită organizare a modului de exercitare a dreptului
de proprietate, aceste subiecte nu formează o persoană juridică, subiect unic, ci rămân, fiecare în
parte, subiecte de sine stătătoare;
c) în ambele cazuri, actul final de încetare a proprietăţii comune îl constituie partajul,
care, practic, aşa după cum am arătat, se desfăşoară după reguli identice.
Deosebiri.
Ca deosebiri între coproprietatea pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie
menţionăm:
a) pe câtă vreme la proprietatea comună pe cote-părţi fiecare coproprietar are determinată
o cotă-parte abstractă din drept, la proprietatea în devălmăşie nu sunt determinate în niciun fel
astfel de cote. Numai cu prilejul împărţelii bunurilor devălmaşe, când deci devălmăşia încetează,
se vor preciza cotele cuvenite fiecăruia dintre titulari;
b) având determinate cotele lor părţi din drept, fiecare coproprietar poate să dispună de
partea care i se cuvine, putând deci să o înstrăineze; o asemenea posibilitate nu există în cazul
proprietăţii comune în devălmăşie, tocmai datorită faptului că nu sunt determinate cotele-părţi
ale fiecărui titular;
c) coproprietatea pe cote-părţi poate exista independent de anumite calităţi juridice ale
coproprietarilor sau de anumite raporturi preexistente între aceştia; proprietatea comună în
devălmăşie are, într-un anumit sens, cel puţin până în prezent, respectiv chiar şi sub regimul
noului Cod civil, un caracter intuitu personae existenţa ei depinde de calitatea subiectelor
dreptului. Ea se prezintă sub forma comunităţii legale a soţilor ce are ca obiect bunurile
dobândite de ei în timpul căsătoriei şi este determinată de existenţa raporturilor rezultate din
căsătoria titularilor acestei comunităţi. Încetarea raporturilor menţionate are drept consecinţă
încetarea a înseşi proprietăţii comune în devălmăşie, a cărei raţiune de a fi dispare.împrejurarea
că, potrivit art. 667 NCC, proprietatea comună în devălmăşie ia naştere nu numai prin efectul
legii, dar şi prin act juridic, nu este de natură să schimbe această concluzie;
d) există, de asemenea, deosebiri de izvor între cele două forme ale proprietăţii comune.
Pe când coproprietatea pe cote-părţi se poate naşte din contract, lege, succesiune, uzucapiune
etc., proprietatea comună în devălmăşie apare ca urmare a alegerii de către soţi a regimului
matrimonial al comunităţii legale; desigur, nu se poate pierde din vedere că, în prezent, „calea"
către alte situaţii de proprietate de-vălmaşă rămâne „deschisă” (art. 667 NCC);
e) cât priveşte actele care pot fi încheiate cu privire la bunurile comune, regimul lor
juridic este diferit în cadrul celor două forme de proprietate comună, chiar dacă, spre deosebire
de regimul juridic anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, în privinţa proprietăţii comune
obişnuite regula unanimităţii a fost mult atenuată prin dispoziţiile art. 640-641 NCC; în orice caz,
la proprietatea devălmaşă, bunăoară, am arătat că fiecare dintre soţi poate încheia singur acte de
conservare, acte de administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de
dobândire a unor asemenea bunuri, pe când actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale
a bunurilor comune nu vor putea fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi.

Actiunea in revendicare
12. Dreptul de retentie in cazul admiterii actiunii in revendicare

Conform art.563 si urmatoarele, Cod Civil, prin actiune in revendicare, proprietarul unui
bun poate revendica de la posesor sau de la o alta persoana bunul sau, pe care aceasta din urma il
detine fara drept. In cazul admiterii acestei actiuni, paratul va fi obligat la restituirea bunului sau
la plata unor despagubiri, in cazul in care bunul a pierit din culpa acestuia din urma sau acesta a
instrainat bunul. De asemenea, paratul poate fi obligat si la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora, despagubirile urmand a fi evaluate la data restituirii. Productele se
restituie indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta, intrucat acestea
reprezinta produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substantei acestuia. In
schimb, fructele produse de bun pana la inapoierea acestuia vor fi restituite, la cerere, numai de
catre posesorul de rea-credinta sau de catre detentorul precar. Cu privire la obligatiile
proprietarului, la cerere, acesta poate fi tinut sa restituie posesorului cheltuielile necesare,
cheltuielile utile, in limita sporului de valoare, precum si cheltuielile necesare pe care posesorul
le-a facut in vederea culegerii fructelor sau a productelor. Astfel, legea stabileste ca paratul
(posesorul) are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea respectivelor cheltuieli
necesare pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului in care proprietarul
furnizeaza paratului o garantie indestulatoare. Cu toate acestea, dreptul de retentie nu va putea fi
exercitat asupra unui bun frugifer sau in cazul in care intrarea in stapanirea materiala a bunului s-
a facut prin violenta ori frauda. Asemanator, nici in cazul in care produsele sunt bunuri perisabile
sau sunt supuse unei scaderi semnificative a valorii, cu trecerea unei perioade scurte de timp,
posesorul nu va putea exercita dreptul de retentie cu privire la aceasta categorie de bunuri.

13. Conflictul intre titluri la revendicarea imobiliara fie de la acelasi autor, fie de la autor
diferit

La revendicarea imobiliara, deoarece nu existau reglementări speciale în materia probei

dreptului de proprietate se aplică regulile generale.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăţii imobiliare aceasta ridică unele
dificultăţi. Dificultăţile de ordin practic se datorează faptului că în multe cazuri, transferul şi
dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor s-a realizat fără înscrisuri, sau dacă s-au
întocmit asemenea înscrisuri nu s-au efectuat şi planuri topografice precise.
Dificultăţile de ordin juridic rezultă din faptul că titlul de proprietate invocat de reclamant
face dovada absolută a dreptului de proprietate numai atunci când emană de la adevăratul
proprietar, deci acesta va trebui să probeze că şi autorul anterior a fost adevărat proprietar şi tot
aşa până la se ajunge la un autor care a dobândit printr-un mod originar de dobândire a dreptului
de proprietate. Această probă denumită probatio diabolica este practic imposibil de făcut.
 Titlu, în accepţiunea de înscris care dovedeşte un anumit mod de dobândire a dreptului de
proprietate, poate fi un titlu translativ dar şi declarativ de drepturi. Titlu este şi înscrisul în care
sunt consemnate acte juridice, hotărârile judecătoreşti, certificatul de moştenitor şi adeverinţele
de proprietate eliberate în baza Legii nr. 18/1991 însoţite de procesele verbale de punere în
posesie şi o schiţă a terenului la care acestea se referă.
Invocarea unui titlu de la o altă persoană decât cea cu care se află în conflict nu reprezintă
o încălcare a principiului relativităţii actelor juridice, deoarece opunerea adversarului a unui titlu
de proprietate, nu înseamnă invocarea caracterul absolut al titlului, ci se invocă o prezumţie
relativă de proprietate în favoarea sa, rezultând din existenţa titlului. Cealaltă parte poate răsturna
această prezumţie invocând o prezumţie mai puternică şi contrară, întemeiată de exemplu, pe un
titlu anterior celui al adversarului.
În situaţia conflictului între titluri, atunci când atât reclamantul, cât şi pârâtul au titluri
scrise, se distinge după cum acestea provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi.
a) dacă ambele titluri provin de la acelaşi autor urmează a se distinge după cum părţile au
îndeplinit sau nu formalităţile de publicitate imobiliară. Dacă s-a efectuat înscrierea, va avea
câştig de cauză partea care a înscris mai întâi. Dacă nici una dintre părţi nu a înscris titlul său, din
confruntarea celor două titluri va avea câştig de cauză cel care are titlul cu data cea mai veche, cu
excepţia cazului când titlul este un testament, situaţie în care va câştiga partea care invocă
testamentul cu data cea mai recentă, deoarece ultimul testament îl revocă pe cel anterior. În cazul
înscrisurilor sub semnătură va avea prioritate data certă, iar dacă niciunul dintre titluri nu are dată
certă, data cea mai veche se va stabili prin orice mijloc de probă.
b) dacă titlurile provin de la autori diferiti se vor compara drepturile autorilor de la care
provin cele două titluri şi va câştiga acea parte care a dobândit de la autorul al cărui drept este
preferabil. Dacă şi titlurile autorilor provin la rândul lor de la autori diferiţi se va coborî până la
identificarea unui autor comun sau până la identificarea unui autor care a dobândit dreptul de
proprietate printr-un mod originar. În situaţia în care se va ajunge la un autor comun se vor aplica
regulile aplicabile conflictului de titluri cu autor comun. În a doua situaţie va câştiga partea care
va proba că unul dintre autorii săi succesivi are cel mai recent titlu originar de dobândire. Dacă
nu se ajunge la autorul comun şi nu este identificat un autor care a dobândit proprietatea printr-
un mod originar se vor aplica regulile stabilite pentru ipoteza în care nicio parte nu are titlu.