WORKSHOP

Vulnerabilitati la riscul spalarii banilor

in domeniul investitiilor imobiliare

OFICIUL NATIONAL DE PREVENIRE SI

COMBATERE A SPALARII BANILOR
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

Ce se intelege prin RBA, in contextul CSB/CFT?

•Directiva 2005/60/EC (Directiva a treia de combatere a
spalarii banilor si finantarii terorismului) mentioneaza ca
riscul de spalare a banilor si finantare a terorismului nu este
acelasi in fiecare caz. Directiva a treia de CSB si standardele
internationale ale FATF (Cele 40 + 9 Recomandari ale
Financial Action Task Force) promoveaza abordarea pe baza
de risc, atat in standardele de cunoastere a clientului, cat si in
abordarea in care autoritatile de supraveghere trebuie sa
efectueze monitorizarea firmelor. Acest mod de abordare este
esential pentru implementarea efectiva si proportionata a
Directivei a treia de CSB.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• Abordarea riscului (RBA) reprezinta o inovatie pentru

multe tari din Uniunea Europeana.
• O abordare pe baza de risc este preferabila fata de o
abordare mai mult descriptiva, in domeniul spalarii banilor si
a finantarii terorismului, deoarece:
 Este mai flexibila. Riscul de SB si FT variaza in functie de
clienti, tari, produse, canale de distributie si perioada de
timp.
 Este mai eficace. Firmele sunt mai bine plasate decat
legiuitorii pentru a evalua eficace si a diminua riscurile
speciale de SB si FT cu care se confrunta.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

 Este mai bine proportionata. Abordarea pe baza de risc

promoveaza un sens comun si o abordare inteligenta de
CSB si CFT fata de o abordare punctuala. De asemenea,
aceasta permite firmelor sa minimalizeze impactul advers al
procedurilor de CSB privind clientii lor legali, spre exemplu,
la inceputul stabilirii unei relatii de afaceri.

 Implica costuri mai mici. Abordarea pe baza de risc

concentreaza resursele de CSB si CFT si eforturile pe
acele zone unde ele vor avea cel mai mare impact.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

In procesul de abordare pe baza de risc exista trei aspecte

cheie:
o Sprijin acordat de catre supraveghetori acestei
abordari. Supraveghetorii trebuie sa exercite competentele
lor in maniera in care se promoveaza abordarea pe baza de
risc. In orice regim de CSB, este inevitabil ca unele activitati
de SB si FT sa nu “doarma in retea”. Supraveghetorii trebuie
sa recunoasca aceasta si sa actioneze corespunzator. Daca
o firma demonstreaza ca SB sau FT a aparut in ciuda
existentei si functionarii unor sisteme robuste si controale,
atunci aceasta n-ar trebui sa fie un declansator pentru
actiunea de constrangere.
 Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• Informatii de la guvern si de la autoritatile de aplicare a

legii privind riscurile si vulnerabilitatile. In timp ce firmele
au cunoastere foarte buna despre produsele si clientii lor,
ele au nevoie de a fi sprijinite, in deciziile lor privind riscul
acestora, prin informatii de la guvern, organisme
internationale cum ar fi FATF si autoritatile de aplicare a
legii, referitoare la riscurile de SB si FT si vulnerabilitati.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• Firmele sa implementeze abordarea pe baza de risc:

Firmele vor trebui sa elaboreze politici adecvate si
proceduri pentru a identifica si evalua riscul de SB si FT in
activitatea lor si sa foloseasca informatiile si
discernamantul pentru a diminua eficient acele riscuri.
Firmele trebuie sa demonstreze supraveghetorilor lor ca
politicile si procedurile lor sunt adecvate pentru riscurile de
SB si FT.
• Stabilirea si implementarea RBA va necesita eforturi
seminificative, cum ar fi de exemplu, activitati de
reglementare, practici de supraveghere, cooperarea
sectorului privat; necesitatea existentei unei schimbari la
nivel “cultural” pentru a permite sau facilita o aplicare
corespunzatoare a RBA, nu trebuie subestimata la acest
nivel.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• Intelegerea corespunzatoare a sensului RBA in contextul

CSB/CFT este necesar sa se faca prin analizarea
continutului, efectelor si naturii.
• Luand in considerare ca riscul practic inseamna sa
cautam scopul spalarii banilor si a finantarii terorismului in
situatii speciale, aceasta inseamna o cercetare bazata pe
informatiile disponibile, cunoasterea institutiilor sau a
persoanelor obligate.
• Evaluarea riscului efectuata in baza RBA trebuie sa fie
distincta de evaluarea desfasurata pentru a detecta
posibilele activitati de spalare a banilor sau de finantare a
terorismului in legatura cu obligatia de a raporta
suspiciunile: situatiile riscante nu sunt neaparat si
suspecte, in timp ce cazurile suspecte se poate sa nu fie
neaparat riscante.
 Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• Desigur, desi cele doua abordari (riscul si suspiciunile) vor fi

diferite, cativa factori sunt relevanti in ambele situatii (de
exemplu, luarea in considerare a tendintelor si tipologiilor).
Aceasta problema ar putea fi analizata mult mai profund de
catre fiecare categorie de entitate raportoare, pentru a face
o distinctie clara intre “risc” si “suspiciune” (si cele
doua seturi de masuri de baza), identificand in acelasi timp
si ariile unde este posibil sa existe sinergii.
Abordarea riscului (RBA) in contextul combaterii
spalarii banilor si a finantarii terorismului

• In cadrul RBA specificat in Directiva a treia, evaluarea

riscului este relevanta, de exemplu pentru a se identifica
cel mai potrivit regim (de exemplu, in legatura cu
alegerea care trebuie facuta intre normele de
cunoastere a clientelei intarite si normale), masurile
cele mai potrivite (de ex. masurile atipice vor fi impartite
intre situatiile care fac obiectul normelor de
cunoastere a clientelei (CDD intarite) sau nivelul pana
la care trebuie aplicate anumite masuri (in legatura cu
CDD normale).
 CDD – identificarea simplificata

• Ambele documente, Directiva si Recomandarile FATF

prevad ca normele de cunostere a clientelei (CDD)
complete pe baza de risc sensibil, ar trebui sa se
aplice la majoritatea situatiilor. Aceasta inseamna ca,
chiar si clientii de risc mic ar trebui sa primeasca
identificare, verificare si monitorizare continua, dar,
extinderea la care trebuie facuta poate fi mai mica
decat un nivel standard. Ambele documente, Directiva
si recomandarile FATF, dau, oricum, exemple de situatii
care sunt de risc foarte mic, unde CDD reduse sau
simplificate pot fi aplicate.
 CDD – identificarea simplificata

• Obiectivele care permit CDD simplificate sunt pentru:

 a furniza sectoarelor vizate de Reglementari informatii
privind exemple de clienti si produse de risc suficient de
mic sa reduca suma de CDD ceruta; si
 a da, sectoarelor vizate de Reglementari, o baza legala
pentru reducerea CDD facuta de ei in aceste situatii si ca
urmare, reducand sarcinile privind acesti subiecti vizati de
Reglementari.
 CDD – identificarea intensificata

In linie cu recomandarile FATF, Directiva a treia cere

CDD intensificata pentru clienti si situatii care sunt prin
natura lor de un risc mai mare. Directiva 3 ofera trei exemple
de situatii care trebuie tratate ca fiind de risc mai mare.
Aceste trei situatii sunt:
 Cand clientul nu este prezent fizic;
 Pentru institutiile de credit si financiare, cand ele au relatii
bancare transfrontaliere corespondente cu firme din terte tari;
 Cand efectueaza tranzactii sau relatii de afaceri cu o
persoana expusa politic (PEPs).
 CDD – identificarea intensificata

•Pentru fiecare din aceste situatii, Directiva specifica ce

masuri de CDD sa fie intreprinse.
•In cazul cand clientul nu este prezent fizic se aplica una
sau mai multe din urmatoarele masuri:
 asigurarea ca identitatea clientului este stabilita cu
documente suplimentare, date si informatii;
 masuri suplimentare pentru a verifica si certifica
documentele furnizate sau certificarea de confirmare ceruta
de catre institutia de credit sau financiara vizata de aceasta
Directiva; sau
 asigurarea ca prima plata a operatiunilor este efectuata
printr-un cont deschis in numele clientului la o institutie de
credit.
 CDD – identificarea intensificata

• In cazul PEPs, Directiva cere ca firmele sa

desfasoare CDD intensificata asupra PEPs din Statele
Membre si din terte tari. Indeosebi, ele trebuie:
 sa aiba proceduri adecvate pe baza de risc in
vederea determinarii daca clientul este un PEP;
 sa aiba aprobarea conducerii pentru stabilirea de
relatii de afaceri cu astfel de clienti;
 sa ia masuri adecvate pentru a stabili sursa de
venit si sursa fondurilor care sunt implicate in relatia de
afaceri sau tranzactii; si
 sa desfasoare monitorizarea relatiei de afaceri;
 CDD – identificarea intensificata

• Recomandarea nr. 6 a FATF stabileste, de asemenea, in

cazul PEPs-urilor, urmatoarele:
Proceduri de identificare
Proceduri de control intern
Provenienta banilor si evaluarea venitului net
Monitorizare si evaluare de risc continua
 CDD – identificarea intensificata

• In unele situatii, luarea in considerare a riscului este

relevanta pentru autoritatile de reglementare:
necesitatea de a include pe viitor entitati in scopul
aplicarii masurilor de CSB/CFT, in lumina expunerii
lor fata de lipsurile existente in unele jurisdictii, poate
fi mentionata in aceasta privinta.
• Opus fata de abordarea “regulilor de baza”, in cazul
abordarii riscului, entitatile si persoanele obligate nu
dispun de un set predeterminat de reguli aplicabile,
cum ar fi situatiile speciale care corespund cerintelor
specificate; mai mult, ei trebuie sa identifice cele
mai bune masuri care trebuie aplicate in lumina
riscului evaluat in fiecare caz concret, evident, in
cadrul prevederilor stabilite in legislatia relevanta.
 Analiza de risc/evaluarea vulnerabilitatilor

In ce consta analiza de risc/evaluarea

vulnerabilitatilor?

La o analiza privind riscul/vulnerabilitatile sectorului, o agentie

imobiliara trebuie sa cunoasca toate circumstantele existente
in relatia sa cu clientul:
-identificarea clientului si a background-ului;
-gradul de risc privind eventuala implicare a clientului in
activitati de spalare a banilor/finantare a terorismului (risc
ridicat, mediu, scazut);
- descrierea riscului in functie de gradul de dificultate si suma
tranzactiei solicitate de catre client si comportamentul
clientului;
 Analiza de risc/evaluarea vulnerabilitatilor

In ce consta analiza de risc/evaluarea

vulnerabilitatilor?

- capacitatea angajatului/angajatilor care desfasoara

activitatea cu clientul respectiv, de a identifica suspiciuni
privind posibile activitati de spalare a banilor/finantare a
terorismului;
- gradul de instruire a angajatului/angajatilor pe problematica
combaterii spalarii banilor/finantarii terorismului;
 Analiza de risc/evaluarea vulnerabilitatilor

• Recomandarea nr. 21 a FATF stipuleaza ca la evaluarea

tranzactiilor trebuie avute in vedere urmatoarele situatii:
• Nu exista justificare economica aparenta
• Nu exista un scop legal vizibil
• Nu este in concordanta cu practicile si normele in
domeniu
 INDICATORI DE ANOMALIE PENTRU
AGENTIILE IMOBILIARE

Tranzactii de sume mari de bani, care nu sunt in

concordanta cu profilul economic al clientului.
Solicitari ale clientilor sau reprezentantilor acestora de a
efectua tranzactii cu sume mari de bani prin folosirea
nejustificata a numerarului sau a unor instrumente de plata
incompatibile cu practica uzuala si cu natura operatiunii.
Reprezentanti, care se opun in a dezvalui numele
persoanelor in numele carora actioneaza, care renunta sa
finalizeze efectuarea tranzactiei in momentul cand li se cere
prezentarea unor documente informative cu privire la clientii
lor sau care indica drept cumparator final un subiect diferit de
cel indicat anterior.
 INDICATORI DE ANOMALIE PENTRU
AGENTIILE IMOBILIARE

Achizionarea de bunuri de valoare mare, vandute ulterior,

dupa o perioada scurta de timp, chiar si cu un pret mai mic.

 Tranzactii cu sume mari de bani realizate de catre (sau in

interesul) persoanelor fizice sau juridice avand domiciliul in tari
cunoscute ca centre off-shore.
 Cat de important este RBA in crearea si
implementarea regimului de CSB/CFT in domeniul
investitiilor imobiliare?
Care sunt principalele avantaje sau dezavantaje ale RBA
in acest domeniu?

RBA formeaza intregul sistem CSB/CFT. In ciuda

definirii unui numar de probleme particulare, se determina si
unele consecinte importante de natura generala.
Urmatoarele puncte merita a fi mentionate:
 Cat de important este RBA in crearea si
implementarea regimului de CSB/CFT in domeniul
investitiilor imobiliare?

Flexibilitatea.
Entitatile obligate trebuie sa decida ele insele ce
masuri concrete trebuie aplicate in fiecare caz. Ca
rezultat, situatii similare pot fi luate in considerare intr-
un mod diferit de catre institutiile sau persoanele
obligate, precum si de catre aceleasi persoane sau
institutii dar in situatii diferite, depinzand de cum este
perceput riscul in fiecare situatie. Flexibilitatea
avantajelor creste eficienta si operativitatea, atat
pentru ca masurile sunt adecvate la fiecare situatie cat
si pentru ca resursele pot fi alocate domeniilor unde
sunt necesare.
 Cat de important este RBA in crearea si
implementarea regimului de CSB/CFT in domeniul
investitiilor imobiliare?

Aceasta implica, desigur, un grad considerabil de

impartialitate care trebuie pusa in aplicare de institutiile
sau persoanele obligate, din doua perspective
complementare:
• sa se identifice corespunzator riscul existent;
• sa se creeze masurile adecvate.
RBA, in baza analizarii aspectelor relevante mai
mult decat a regulilor predeterminate de comportament
pentru persoanele obligate, schimba punctul focal al
masurilor de CSB/CFT relevante de la atingerea unor
rezultate specifice la adoptarea unor proceduri
adecvate si a masurilor de combatere.
 Cat de important este RBA in crearea si
implementarea regimului de CSB/CFT in domeniul
investitiilor imobiliare?

Pe scurt, se poate mentiona ca in cadrul RBA

cateva obligatii se schimba de la obligatii de rezultat
la obligatii de scop.
Acesta este cazul, de exemplu, al normelor de
cunoastere a clientelei in cazul beneficiarului real: in
ceea ce priveste Directiva a treia, art. 8 stabileste ca
trebuie adoptate masuri adecvate pentru a verifica
identitatea proprietarului beneficiar, astfel incat
institutia/persoana sa fie multumita ca stie identitatea
beneficiarului real. Ca o consecinta, stabilirea unor
politici adecvate, capabile sa administreze problema
riscurilor in aplicarea masurilor concrete, este de o
mare importanta.
 Cat de important este RBA in crearea si
implementarea regimului de CSB/CFT in domeniul
investitiilor imobiliare?
• RBA are efecte si asupra regimului de supraveghere, cel
putin din doua perspective complementare:
 pe de o parte, supravegherea in sine trebuie sa aiba
la baza evaluarea riscului, care ar trebui sa stabileasca
prioritatile si tendintele in lumina riscului existent;
 iar pe de alta parte, supraveghetorii, prin verificarea
conformitatii fata de abordarea riscului (avand in vedere,
in mod special politicile si procedurile adecvate si
organizarea la nivel intern), contribuie la stabilirea
limitelor date de definitie si la formularea continutului.
Politicile de supraveghere si practicile ajuta la
incadrarea abordarii riscului pentru institutiile si
persoanele obligate.
Ce elemente ale regimului de CSB/CFT sunt
bazate pe evaluarea riscului?

a) Cunoasterea clientelei/KYC
b) Monitorizarea tranzactiilor suspecte/activitatea
curenta
c) Raportarea RTS-urilor
Detectarea si raportarea tranzactiilor suspecte ar trebui sa
fie distincte de evaluarea riscului (ce suspiciuni nu ar
putea fi considerate riscante). Este adevarat ca
monitorizarea suspiciunilor ar trebui facuta in lumina
tendintelor, tipologiilor, indicatorilor, etc: din aceasta
perspectiva, asemenea masuri ar putea fi considerate
drept indicatori sau informatii, mai mult decat risc de baza
Ce elemente ale regimului de CSB/CFT sunt
bazate pe evaluarea riscului?

d. Controlul intern si instruirea

Controalele interne si instruirea trebuie sa acopere si
evaluarea riscului, acordand o atentie speciala
politicilor, procedurilor si aranjamentelor de ordin
organizational avand scopul de a identifica si
depista riscul. Ele nu sunt stabilite, luand in
considerare riscurile externe de SB sau FT dar, ar
trebui sa reflecte abordarea bazata pe risc adoptata
de catre entitatea raportoare in conformitate cu alte
obligatii de CSB/CFT.
Ce elemente ale regimului de CSB/CFT sunt
bazate pe evaluarea riscului?

Sistemele interne si controalele, precum si

instruirea sunt o componenta esentiala a abordarii
bazate pe risc dar nu sunt ele insele riscuri de baza,
cel putin nu sub acelasi inteles ca alte masuri.
De asemenea, este important de subliniat ca
aceste controale interne si indeosebi instruirea, nu
trebuie sa fie concentrate numai pe risc, ci si pe
detectarea de suspiciuni, sa fie considerate ca o
problema separata, chiar strans legata.
Referinta la abordarea pe baza de risc pentru
controalele interne, instruire si pentru monitorizare si
raportare a tranzactiilor suspecte poate avea nevoie de
unele clarificari.
 Cadrul legal si/sau initiativele de politici
guvernamentale pentru sistemele de
CSB/CFT

Cerintele legale si controalele sprijina RBA si

daca da, cum?
 LEGISLATIE
Supraveghere

Cum sprijina comportamentul si politicile supraveghetorilor

RBA-ul? O teama a urmaririi penale sau o aplicare facuta de
supraveghetori inhiba agentiile imobiliare sa aplice RBA?
In spiritul RBA, supraveghetorii ar trebui ei insisi sa
conceapa un model pentru cum ar trebui sa fie intelesul
RBA-ului, in termeni de politici, proceduri, controale interne.
Intr-adevar, o teama a urmaririi penale sau a aplicarii
legii ar putea conduce la aplicarea de masuri de catre
institutiile obligate si persoane si obligatii la un nivel mai inalt
decat cel cerut potrivit riscului actual.
 LEGISLATIE
Supraveghere

Probabil, in special in stadiul initial, in tarile unde o

abordare bazata pe norma va fi inlocuita de catre una
bazata pe risc, va fi o solicitare puternica pentru a avea
indicatii clare si de ghidare cum ar fi ce masuri trebuie luate de
catre institutiile si persoanele obligate in fiecare situatie
particulara: aceasta nu ar trebui sa induca autoritatile nationale
competente sa refaca, nici chiar partial, o norma de abordare
bazata pe furnizarea de indicatii prea detaliate si prescriptive,
intr-o asa maniera incat sa previna dezvoltarea de
metode/proceduri de evaluare discretionare pe baza de risc.
 LEGISLATIE
Supraveghere

• Ce tehnici/metodologii/proceduri ar putea utiliza agentiile

imobiliare pentru elaborarea evaluarilor de risc?
• S-ar putea realiza o evidenta a acestei proceduri?
• Cat de des poate fi actualizata sau revizuita?
• Descrieti chestiunile/domeniile in legatura cu care este dificil
de evaluat riscul.
• Descrieti acele domenii, de ex. standardele de cunoastere a
clientilor, monitorizarea si alte sisteme de control, in care
evaluarile de risc au condus la schimbari semnificative
privind masurile de control intern.
 LEGISLATIE
Supraveghere

• Cum sunt comunicate (implementate) in cadrul unei

entitati raportoare politicile si procedurile privind
abordarea pe baza de risc (RBA)?
• Masurile de evaluare si rezolvare a riscului sunt
aprobate de conducere?
• Cat de mult utilizeaza agentiile imobiliare sursele de
informatii ale autoritatilor locale si/sau internationale?
 IN PERSPECTIVA

1. Aveti ingrijorari privind aplicarea RBA la CSB/CFT in

domeniul dumneavoastra?

2. Ar trebui ca autoritatile nationale sa ia masuri suplimentare

pentru promovarea unei utilizari mai mari/bune a RBA si in
caz afirmativ, ce masuri?
 CONCLUZII

• Asa cum s-a mentionat, Directiva a 3-a UE privind CSB/CFT

cere statelor membre sa implementeze o abordare generala pe
baza de risc, in concordanta cu prevederile celor 40+9
Recomandari ale FATF (revizuite).
• Desi termenul pentru implementarea de catre Membrii UE este
15 decembrie 2007, in Romania Oficiul National de Prevenire si
Combatere a Spalarii Banilor a actionat in acest sens prin
elaborarea „Normele privind prevenirea si combaterea spalarii
banilor si a finantarii actelor de terorism, standardele de
cunoaştere a clientelei si control intern pentru entitatile
raportoare non-financiare care nu sunt supuse supravegherii
prudentiale a unor autoritati”- reprezentand legislaţia in
domeniu.
 CONCLUZII

• Prin intrarea in vigoare, la data publicarii in Monitorul

Oficial, Normele sus-menţionate constituie baza
legislativa pentru elaborarea unor proceduri interne
sectoriale in domeniul prevenirii si combaterii
spalarii banilor de către asociatiile profesionale ale
categoriilor de entitati raportoare non-financiare.
 CONCLUZII

• La elaborarea acestor norme Oficiul a avut in vedere

prevederile Directivei 2005/60/EC (Directiva a III-a) a
Parlamentului si Consiliului European privind prevenirea
utilizarii sistemului financiar in scopul spalarii banilor si al
finantarii terorismului, punandu-se accent pe activitatea de
prevenire a spalarii banilor si a finantarii actelor de terorism,
printr-o noua abordare bazata pe evaluarea riscurilor in
concordanta cu prevederile Uniunii Europene si de
asemenea cele 40+9 Recomandări ale Financial Action
Task Force.
 WORKSHOP
Vulnerabilitati la riscul spalarii banilor
in domeniul investitiilor imobiliare

OFICIUL NATIONAL DE PREVENIRE SI

COMBATERE A SPALARII BANILOR