Cuprins

Cuvânt înainte……………………………………………… V
Modificări ale Standardelor de evaluare a bunurilor, ediția 2018,
față de Standardele de evaluare a bunurilor, ediția VI
2017………………
Standardele de evaluare a bunurilor
Standarde generale ANEVAR 2018
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)……………………… 3
SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101)………………. 21
SEV 102 Implementare (IVS 102)…………………………………….. 26
SEV 103 Raportare (IVS 103)…………………………………………. 29 Bunuri mobile
SEV 220 Maşini, echipamente şi instalaţii (IVS 220)… 169
SEV 104 Tipuri ale valorii………………………………………………. 33
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura
maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor și 176
Standarde pentru active stocurilor…………………….
Acţiuni şi alte instrumente financiare
Bunuri imobile SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)……… 197
SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)…………. 53
Standarde pentru utilizări specificâ
SEV 232 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri 62
SEV 300 Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 213
SEV 233 Investiţia imobiliară în curs de construire (IVS 233).......... 67
300).
SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru SEV 400 Verificarea evaluării…………………………… 232
garantarea împrumutului (IVS 310)........................ 75
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)…...... 239
SEV 320 Estimarea valorii de investiţie pentru investitori individuali
(EVA 5)……………………………………………………….. 84 SEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului…… 247
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind Closar…………………………………………… 259
administratorii de fonduri de investiţii alternative (EVA 7)… 88 Abrevieri……………………………………… 291
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile şi eficienţa energetică (EVA 8) 94
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor……………….. 106
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile………………………………. 114
Întreprinderi, fond de comerţ şi alte active necorporale
SEV 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi (IVS 200)........... 134
SEV 210 Active necorporale (IVS 210)……………………………….. 143
GEV 600 Evaluarea întreprinderii……………………………………… 153
DIMEI
 Etapa 4: Aplicarea abordărilor în evaluare IVS 100, al.55-72
Etapa 5: Evaluarea terenurilor

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăţi imobiliare, evaluatorii se folosesc de
metode de evaluare specifice, care se încadrează în cele trei abordări în evaluare:

Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerare a
următoarelor:
 tipul de proprietate imobiliară;
 tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;
 disponibilitatea, calitatea, cantitatea datelor de intrare şi a informațiilor pentru evaluare;
 abordările sau metodele utilizate de participanții de pe piața relevantă (IVS 102, al.7).

DIMEI
 Abordarea prin piață
IVS 100, al.56-57; VS 230, al. 13-15; GEV al.39-54
Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea
imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic,
juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului
căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.
În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele intervalul de
valori rezultate:
numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți
comparabile,
totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile,
calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual),
totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile,
calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual),
orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și
orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai
mare.

DIMEI
 Abordarea prin piață
IVS 100, al.56-57; VS 230, al. 13-15; GEV al.39-54

DIMEI
 Abordarea prin piață
IVS 100, al.56-57; VS 230, al. 13-15; GEV al.39-54

DIMEI
 Estimarea valorii de piață a bunului imobil comercial prin metoda comparației directe a vânzărilor
Obiectul Obiecte comparabile
evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nr. Elemente de comparaţie
Telecentru. Ciocana Râșcani, Ciocana
Str.Miorița 3/3 str.Uzinelor str. Florilor str.Uzinelor,
1 2 3 4 5 6
1 Preţul de ofertă, euro 590 000 720 000 687 000
2 Suprafaţa construcţiei, mp 972,2 632 785 800
3 Preţul de ofertă, euro/m.p. 934 917 859
4 Dreptul de proprietate deplin deplin deplin deplin
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție euro/mp 0 0 0
Preţ corectat, euro/mp 934 917 859
5 Condiţiile de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție, euro/mp 0 0 0
Preţ corectat, euro/mp 934 917 859
6 Condiţiile tranzacţiei de piaţă ofertă ofertă ofertă
Corecție,% -15% -15% -15%
Corecție, euro/mp -140 -138 -129
Preţ corectat, euro/mp 794 779 730
7 Data vânzării Octombrie 2018 Octombrie 2018 Octombrie 2018
Corecție,% 0% 0% 0%
Corecție, euro/mp 0 0 0
Preţ corectat, euro/mp 794 779 730
8 Amplasare M favorab.(4%) M nefav (5%) M nefav (7%)
Corecție,% -4% 5% 7%
Corecție, euro/mp -32 39 51
Preţ corectat, euro/mp 762 818 781
9 Suprafața construcției, mp 972,2 632 958 800
Corecție,% -7% 0% -4%
Corecție, euro/mp -53 0 -31
Preţ corectat, euro/mp 709 818 750
10 Suprafața terenului, ar 19,2 21,1 15,3 18,7
Corecție,% 2% -4% 0%
Corecție, euro/mp 14 -33 0
Preţ corectat, euro/mp 723 785 750
10 Starea tehnică Bună Bună Foarte bună Bună
Corecție 0% -10% 0
Corecție, euro/mp 0 -79 0
Preţ corectat, euro/mp 723 706 750
11 Autoparcare 12 locuri 18 locuri 6 locuri 20 locuri
Corecție, % -3% 3% -4%
Corecție, euro/mp -22 21 -30
Preţ corectat, euro/mp 701 727 720
12 Accesul în magazin Liber din două Liber din două Limitat, Liber din
străzi străzi la intrare două străzi
Corecție, % 0% 5% 0%
Corecție, euro/mp 0 39 0
Preţ corectat, euro/mp 701 766 720
Preț corectat, euro 701 766 720
Corecția totală netă, euro -233 -190 -139
Corecția totală netă, % -27% -21% -16%
Corecția totală brută absolută, euro 261 349 241
Corecția totală brută absolută, % 31% 42% 30%
Număr corecții 5 6 4
Valoare adoptată (propusă), euro

DIMEI
720
Valoarea obiectului, lei (19,5480) 13 683 287
euro 699 984
 Etapa 6: Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
IVS 102 al.8; GEV 630, al.99-106

Când se utilizează mai multe abordări şi metode, indicațiile asupra

valorii obținute trebuie să fie analizate şi reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.

Nu este admisibilă stabilirea valorii proprietății imobiliare prin

aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a două sau mai
multe valori obținute din aplicarea unor abordări sau metode diferite
de evaluare.

Rezultatul evaluării poate fi o singură valoare, de obicei rotunjită,

sau un interval de valori, în cazul în care există factori de risc cu
influență semnificativă asupra valorii

DIMEI
 Etapa 6: Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală a valorii, fundamentată şi

semnificativă, sunt:
adecvarea;
precizia și
cantitatea de informaţii.

Adecvare. Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă,
scopului şi utilizării evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul
proprietăţii imobiliare şi viabilitatea pieţei.

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului in corectitudinea

datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare a proprietăţilor
comparabile.

Cantitatea informaţiilor. Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa

rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea
informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă.

DIMEI
Întrebări sau comentarii?

DIMEI