Sunteți pe pagina 1din 8

Contract de nchiriere Noiuni introductive

1.Definiia contractului de nchiriere a locuinei Caractere juridice ncheierea de locuine este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria (sau locatar), folosina temporar, total sau parial, a unei locuine n schimbul unei sume de bani, numi chirie. Ca i locaiunea, nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros comutativ, consensual, cu executarea succesiv, care trensmite dreptul de folosin temporar a locuinei. Rezult c nchirierea se deosebete de locaiunea de drept comun prin obiectul ei specific; locuina. Astfel fiind, nchirierea de locuine nu poate fi calificat un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locaiune de drept comun. n consecin, contractul de nchiriere i sunt aplicabile dispoziiile dreptului comun referitoare la locaiune, n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinei nr,144/1996). 2.Reglementarea Principalul act normativ n materia nchirierii locuinelor est Legea locuinei nr,1441996, prin care s-a abrogat legislaia locativ anterior n vigoare; Legea nr,5/1973 privind administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietar i chiriai ( cu excepia unor dispoziii meninute temporar referitoare la stabilirea i plata chiriei pentru fondul locativ de stat), HCM nr.860/1973 i orice alte dispoziii contrare prevederilor din Legea nr,114/1996 (art.73). continu ns s fie aplicabile dispoziiile prevzute prin legi speciale, potrivit crora partea contractant (chiriaul sau locatorul) beneficiaz de drepturi mai favorabile dect cele prevzute de Legea nr,114-1996 (art.71). n complementarea legislaiei locative se aplic dispoziiile Codului civil privind contractul de locaiune(art,72). 3.Domeniu de aplicare. Dispoziiile Legii nr,114-1996 sunt aplicabile numai contractelor de nchiriere avnd ca obiect o locuin definit de lege ca o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familiei(art,2 lit,a) inclusiv curtea i grdina nchiriat o dat cu suprafaa locativ(art,21). Aceste teme nu sunt aplicabile dac contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul nchiriat pentru parcarea sau adpostirea autovehiculului ori n alt scop. Legislaia locativ nu este aplicabil nici n cazul nchirierii unei case de vacan, definit de lege ca locuin ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei i recreerii(art,2 lit,h). Fiind destinat ocuprii temporare de scurt durat, n scop de odihn i recreere, iar nu locuirii cu caracter de continuitate, nu intr sub incidena legislaiei locative. De altfel, dispoziiile Legii nr 114/1993 vizeaz numai nchirierea de locuine, nu i de case de vacan. Legislaia locativ este inaplicabil, evident, n cazul suprafeelor locative cu alt destinaie dect ceea de locuin pentru care exist o reglemantare special. Astfel, potrivit legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i

societi comerciale, HG nr,1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionrii, nchirierii i locaiei gestiunii i HG nr.140/1991 privind Metodologia atribuirii n locaia gestiunii sau nchiriere a unor subuniti prin licitaie direct, nchirierea suprafeelor locative vizate de aceste acte normative (suprafee locative cu destinaie comerical, industrial, depozite, birouri etc) nu se poate face potrivit dispoziiilor Legii nr.114/1996, ci pe criterii comerciale, de regul, prin licitaie, n conformitate cu aceste reglemantri. Au rmas ns n vigoare contractele de nchiriere privind suprafeele locative cu alt destinaie dect aceea de locuin dac sunt folosite de ctre aezminte social-culturale i de nvmnt, de partide politice, sindicate i alte organizaii neguvernamentale, aflate n curs de executare, precum i contractele de nchiriere avnd ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste constracte s-au prelungit de drept o perioad de 5 an (art,1 i 3 din Legea nr,17-1994). ncheierea contractului de nhiriere Precizri prealabile n vederea naterii raporturilor de nchiriere i ocuprii locuinei de ctre chiria, dei legea nu prevede expres, este necesar ncheierea contractului de nchiriere; dreptul de folosin al locuinei se nate pe data intrrii n vigoare a contractului (art,21 lit.i). Actele premergtoare ncheierii contractului cum ar fi un antrecontract de locaiune, actul de repartizare a locuinei sociale eliberat de consiliul local (art.43), avizul autoritii care aprob ncheierea (art,33) ori alte acte nu dau natere raporturilor de ncheiere i, atare, nu ndreptesc pe chiria s ocupe suprafa locativ. Urmeaz deci s analizm problemele speciale,derogatorii de la locaiunea de drept comun, care se pun n legtur cu ncheierea contractului de ncheiere (privind prile contractante, forma i obiectul contractului, temenul ncheierii). Prile contractante Locatorul Avnd n vedere ipoteza obinuit (de eo quod plerumque fit), legea prevede c nchirierea locuinelor se face n calitate de locator de ctre proprietar (art,21), persoan fizic sau persoan juridic. Deoarece contractul de nchiriere nu este translativ de proprietate , el poate fi ncheiat i de ctre titularul unui alt drept real (de exmplu, uzufructuar) sau chiar de crean (de exemplu, locatar), dac prerogativele pe care le are asupra lucului i confer aceast posibilitate, cu sau fr ncuviinarea proprietarului. n cazul locuinelor proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi ncheiat de ctre persoana juridic care are n administrare imobilul n cauz sau de ctre organul prevzut de lege(de exemplu, regia autonom care administreaz locuinele de protocol, primarul sau mputernicitul su n cazul locuinelor sociale etc.). Locatarul(chiriaul) Persoana care ncheie contractul n vederea dobndirii dreptului de folosin are calitatea de chiria, denumit uneori titular al contractului de nchiriere (de exemplu, art,21 lit. K, art,27). Precizm ns, c dreptul de locativ se dobndete nu numai de ctre titularul contractului, dar i de ctre alte persoane prevzute n contract care urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul (art,21 lit.k). Mai mult dect att, legea prevede n favoarea acestor persoane i beneficiul continurii raportului de locaiune chiar i n lipsa titularului. Astfel, dup cum vom vedea n cazul prsirii locuinei sau decesului titularului, soul (soia) i

descendenii sau ascendenii care au locuit mpreun cu titularul precum i alte persoane nscrise n contract, dac au locuit cu titularul cel puin un an, pot continua raporturile, efectele se vor produce n condiiile i pe perioada prevzute n contract. Din art.27 al Legii nr 114/1996 mai rezult c soul(soia) , descendeni, ascendeni dobndesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit. A, b), n schimb alte persoane numai dac au fost nscrise n contract (lit.c), cu ocazia ncheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune n lips de stipulaie contrar n contract consimmntul locatorului la introducerea n locuin, n calitate de chiriai a acestor persoane. O dat ce subnchirierea este condiionat de acordul proprietarului (art.26), nici dobndirea dreptului locativ de ctre aceste persoane la ncheierea contractului sau pe parcursul locaiunii nu poate avea loc fr consimmntul locatorului. Forma contractului de ncheiere Caracterul consensual al contractului nchirierea locuinelor se face prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale...(art,21). ntruct cerina formei scrise i nregistrarea la organele financiare nu este prevzut pentru validitatea actului (sub sanciunea nulitii absolute), trebuie s ajungem la concluzia c formalitile sunc necesare numai ad probationem. Avnd n vedere dispoziia citat corobaorat cu regulile din dreptul comun (art,1197-1198 i 1416-1417 C.civ., - considerm c n lipsa probei scrise i dac nu s-a nceput executarea contractului (verbal ncheiat=, dovada cu martori nu poate fi admis. n schimb, dac contractul este n curs de executarea contractului (verbal ncheiat), dovada cu martori nu poate fi admis. n schimb, dac contractul este n curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumii dac exist un nceput de dovad scris (de exemplu, chitane de plat a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputin. Dac contractul ncheiat verbal este n curs de executare i, n lips de chitan, exist nenelegeri cu privire la chirie, ea urmeaz s fie stabilit prin expertiz (art.1417 C. Civ.). Obiectul contractului de nchiriere Locuina nchiriat Aa cum am precizat, dispoziiile Legii nr.114-1996 sunt aplicabile numai dac lucrul nchiriat este o locuin (camere de locuit, dependine i alte dotri folosite n exclusivitate i n comun), inclusiv curtea i grdina aferente cldirii, ce se nchiriaz o dat cu suprafaa locativ n exclusivitate sau, dup caz, n folosin comun (art.21 lit b. i c.). Lociuna nchiriat, anexele i dotrile aferenete, cu inventarul corespunztor, trebuie s fie prevzute n contract, precizndu-se condiiile de folosire a prilor comune, inclusiv prile aflate n coproprietate (proprietatea indiviz a locatorului cu alte persoane art. 21. lit. h i j). Chiria Contractul de nchiriere fiind un contract sinalagmatic i cu titlu oneros, prile trebuie s determine cuantumul chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat (art.21 lit.d). Dac folosina locuinei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevzut n mod fictic ori este derizorie, contractul nu mai este de nchiriere, ci un comodat, dac condiiile de validitate ale acestui contract sunt ndeplinite. n ceea ce privete determinare cunatumului chiriei, dispoziiile noii legi sunt ct se poate de confuze. Astfel, potrivit art. 31, chiria practicat pentru locuine va acoperi

cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. Nu se nelege ns, ce nseamn ntr-o terminologie legal noiunea de chirie practicat, denumit n alte articole (art.44 lain,2, art,46), valoarea nominal a chiriei? Pe de alt parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care se adaug ns i un profit negociat, astfel nct fr a defalca pe elemente componente prile vor negocia, n realitate, cuantumul total al chiriei. Aceast idee pare s fie avut n vedere i prin referirea legii la nchirierea unei locuine n condiiile pieei (art,2 lit,c). Problematica chiriei devine i mai neclar n lumina art.73 din Legea nr 114/1996, prin care se abrog Legea nr,5/1973 cu excepia cap.4 (intitulat stabilirea i plata chiriei n.ne.Fr.D.) i a art,63 cu referire la cap,4 din aceai lege, exclusiv dispoziiile referitoare la suprafeelele locative proprietate personal. Se pare c prin aceast dispoziie (ct se poate de confuz), legiuitorul a intenionat meninerea n continuare a chiriei actuale pentru locuine, cu excepia suprafeelot locative proprietate personal. ncercnd s facem o sintez cu privire la textele n materie de chirie, se pare c n privina locuinelor proprietate personal (particular), chiria se stabilete la nchirierea contractului n condiiile pieei, prin libera nelegere dintre pri, iar n rivina locuinelor din fondul de stat se aplic n continuare reglementrile anterioare privind stabilirea i plata chiriei. ns, potrivit Legii nr.114/1996, urmeaz s fie adoptat o nou lege special prin care s se stabileasc nivelul maxim al chiriei pentru locuinele aflate n proprietatea statului; chiria maxim pentru aceste locuine se va diferenia pe categorii de localiti i pe zone, de ctre consiliile locale, dup criteriire avute n vedere la stabilirea impozitelor i a taxelor locale pebtru terenuri (art.32). Termenul nchirierii Termenul stabilit prin voina prilor Potrivit legii contractul va cuprinde... data intrrii n vigoare i durata (art.21 lit,i). Rezult c termenul pentru care se face nchirierea este lsat la aprecierea prilor. Spre deosebire de unele legislaii strine care prevd o durat minimal pentru nchirierile de locuine, Legea nr.114/1996 nu stabilete nici o limit (minim sau maxim). Evident, potrivit dreptului comun, locaiunea nu poate fi perpetu, venic. ntruct noiunea de durat nu presupune o durat determinat, ea poate fi i nedeterminat (potrivit dreptului comun). Deci contractul s-a ncheiat pe o durat determinat, va produce efecte pn la expirarea termenului, cu posibilitatea relocaiunii exprese sau chiar tacite iar dac durata locaiunii nu a fost determinat, pn la ncetarea locaiunii prin denunare unilateral sau pentru alte cauze prevzute de lege. Prorogri legale Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosin, legiutorul a intervenit frecvent prin prorogri legale, prelungind efectele contractelor de nchiriere, dac chiriaul nu a pierdut dreptul de folosin pentru alte cauze legale dect expirarea termenului; de exemplu, pentru nerespectarea obligaiilor contractuale). n acest sens, menionm, c potrivit Legii nr.17-1994, contrectele de nchiriere, indiferent de proprietarul suprafeei locative (precum i cele folosite de aezmintele social culturale i de nvtmnt, de partide politice, sindicate i ate organizaii neguvernamentale), aflate n curs de executare (suprafaa fiind ocupat de chiriai) la data inrrii n vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioad de 5 ani(art.1-2 i 5). Nu

beneficiaz de prorogarea legal (rennoirea) contractelor de nchiriere chiriaii care au schimbat n mod abuziv destinaia spaiului nchiriat (de exemplu, n spaiu comercial). n acest din urm caz proprietarul-locator poate cere prin justiie rezilierea contractului i evacuarea chiriaului (art.6 din Legea nr.17/1994). Subliniem c prorogarea legal dispus prin Legea nr.17/1194 nu opereaz n cazul contractelor de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietari particulari dup 1 ianuarie 1990(art.5). Aceste contracte, precum i cele ce se ncheie n baza Legii nr 114/1996 vor produce efecte numai n condiiile i termenul prevzut n contract (cu excepia unor locuine cu destinaie special pentru care opereaz unele reguli derogatorii). O alt prorogare legal a fost dispus prin Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine, trecute n proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de nchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ se prelungesc, de drept, pe o perioad de 5 ani de la data rmnrii definitive a hotrrii din restituire n natur a imobilului fostului proprietar sau altor persoane ndreptite (motenitori sau rude pn la gradul al doilea, ale fostului proprietar n via care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie n imobil). Progarea are aplicabilitate numai n cazul chiriailor care locuiau n acelai apartament cu persoana ndreptit la restituirea n natur a ntregului apartament. Aceti chiriai pot fi evacuai mai devreme numai dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre proprietar. Chiriaii din imobilele ce nu se restituie n natur fostului proprietar sau motenitorilor lui, care nu dispun de posibiliti materiale pentru a cumpra apartamentul n care locuiesc continu raporturile de nchiriere, pltind chiria stabilit prin lege (art.7 alin.1, art.5 alin.3 i 5 li art.9 alin.7). Aceast din urm prorogare fiind fr termen nu urmeaz totui regimul juridic al denunrii unilaterale a contractului ncheiat fr termen. Art.1436 alin.2 C. Civ. Se refer la lipsa termenului hotrt de ctre pri sau a avut n vedere de pri la ncheierea contractului. De altfel, imobilul rmnnd n proprietatea statului, problema nu se va pune n practic. Inexistena dreptului chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. Potrivit art.23 din Legea nr.114/1996, n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractului. nseamn c legiuitorul nostru nu a acordat chiriaului dreptul la rennoirea contractului. Dac nu intervine o prorogare legal, la expirarea termenului prevzut n contract sau a termenului la care expir prorogarea legal nceteaz dreptul de folosin al chiriaului i instana urmeaz s dispun evacuarea, neavnd posibilitatea prelungirii termenului locaiunii la cererea chiriaului, orict de justificate ar fi motivele invocate n sprijinul cererii. Iar dac contractul s-a ncheiat pe o durat nedeterminat, nu numai chiriaul, dar i locatorul poate denuna unilateral contractul. Dup cum rezult ns din textul legii, prile pot conveni asupra rennoirii contractului. nelegerea n acest sens poate fi expres, dar potrivit dreptului comun n materie (art.1436-1438 i 1452 C.civ.) relocaiunea poate fi i tacit rezultnd din folosina locuinei de ctre chiria, dac locatorul nu s-a opus continurii raportului de locaiune prin anunarea concediului nainte de expirarea termenului contractual sau dac relocaiunea tecit nu a fost exclus printr-o clauz expres din contractul iniial. Relocaiunea tacit opereaz n condiiile contractului iniial, dar va fi o nchiriere pe durat nedeterminat i ca atare va produce efecte numai pn la denunarea unilateral a contractului de ctre oricare dintre pri.

Efectele contractului de nchiriere Obligaiile locatorului (proprietarul) Toate obligaile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure chiriaul folosina linitit i util a lucrului n tot timpul locaiunii. n acest scop, Legea locuinei precede expres obligaia proprietarului de a preda locuina i de a efectua reparaiile necesare. Subliniem c potrivit Legii nr.114-1996, normele din legislaia locativ referitoare la obligaiile proprietarului sunt imperative, neputnd fi modificate prin convenia dintre pri. n acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse n contract care exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit precedrilor legale. Predarea locuinei Locatorul este obligat s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin (art.28 li.a). n caz de nerespectare a acestei obligaii chiriaul poate cere, prin justiie, predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutarea sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare), iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Locuina trebuie s fie predat la termenul convenit i n stare normal de folosin(art.28 din Legea nr.114/1996 i art.1424 alin.1 C.civ). n acest scop locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile necesare, inclusiv cele locative care, dup predare, deci pe parcusrul executrii contractului, sunt n sarcina chiriaului. Spre deosebire de dreptul comun n materie de locaiune, nici prin clauz contractual expres aceste reparaii nu pot fi puse n sarcina chiriaului. Legea declar nule de drept clauzele contractuale care oblig chiriaul s recunoasc s plteasc n avans proprietarului orice sum de titlu de reparaie n sarcina proprietarului(art.2 li.a). Efectuarea reparaiilor. Pe parcursul executri contractului locatorul este obligat (art.28 lit b,c,d): -s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare siguran n exploatare i de funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei. -s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementele de construcie exterioare ale cldirii (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii, casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scri exterioare). -s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalii de anten colectiv, telefonice etc.) Obligaiile chiriaului Folosirea locuinei potrivit destinaiei n conformitate cu dreptul comun n materie de locaiune, chiriaul este obligat s foloseasc locuina potrivit destinaiei i ca un bun proprietar (art.1429 C.civ). Astfel fiind, locuina nu ar putea fi folosit pentru exercitarea comerului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Aa cum am artat, se admite ns exercitarea de ctre chiria a unei profesiuni liberale (avocatur) sau chiar a unei meserii (croitor), cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificaia schimbrii destinaiei. Legea interzice nu numai schimbarea destinaiei locuinei fr acordul proprietarului, dar i efectuarea oricrei modificri chiar dac ar fi de natur a aduce mbuntiri locuinei.

Modificarea sau mbuntirea locuinei este permis nu numai cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar (art.26). Dac locatarul schimb n mod abuziv destinaia locuinei, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaii, chiriaul neputnd invoca beneficiul prorogrii legale a contractului, iar n cazul fondului locativ de stat persoana juridic care exercit prerogativele proprietarului este obligat s cear instanei rezilierea contractului i evacuarea chiriaului (art.6 din Legea nr 17-1994 i art.7 alin.3 lit.d din Legea nr.112-1995). ntreinerea locuinei. Locatarul trebuie s ntrein n bune condiii locuina, ntruct la mutare trebuie s o predea n stare de folosin i de curenie, inndu-se seama de starea care a fost nchiriat. n lipsa de act constatator se prezum c locuina a fost predat chiriaului n stare normal de folosin. Obligaiile chiriaului: a).s efectueze lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuirea a elementelor de construcii i instalaii din folosin exclusiv b).s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt n interiorul sau n exteriorul cldirii c).s asigure curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun pe toat durata contractului Plata chiriei Legea locuinei nu precede reguli speciale privind plata chiriei. n consecin, se aplic regulile din dreptul comun (obligaia plii la termenele prevzute n contract; la domiciliul debitorului; n caz de pluralitate de locatari obligaia, de exemplu, plata la domiciliul locatorului, solidaritatea ntre debitori etc.). Obligaii ce nu pot fi asumate de chiria Potrivit art.22 din Legea nr.114/1996 sunt nule de drept orice clauze cuprinse n contractul de nchiriere, care: a).oblig chiriaul s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu titlu de reparaie n sarcina proprietarului. Sunt avute n vedere, dup cum am vzut, de exemplu, cheltuielile de reparaii necesare n vederea predrii locuinei n stare normal de folosin b).prevd responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elemntelor de construcii i a instalaiilor, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune. Aa cum am vzut , n cazul cldirilor cu mai multe locuine, deteriorrile aduse prilor de folosin comun trebuie s fie reparate de locatarul n culp,iar dac acesta nu poate fi identificat,de ctre locatarii care au acces sau folosesc prile comune. n nici un caz chiriaii nu pot fi obligai solidar sau indivizibil (colectiv n terminologia nejuridic a legii) s suporte aceste cheltuieli; obligaia lor este conjunct c).impun chiriailor s fac asigurri de daune. nseamn c locatarii nu pot fi obligai s ncheie contracte de asigurare de bunuri sau de asigurare de rspundere civil, ambele aceste asigurri fiind asigurri de daune. d).exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit precederilor legale. De exemplu, chiriaul nu poate s suporte contravaloarea reparaiilor care, potrivit legii sunt n sarcina proprietarului

e).autorizeaz pe proprietar s obin venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere. De exemplu, s gzduiasc turiti, s fac depozitri etc. n spaiul care formeaz obiectul contractului de nchiriere.