Capitolul I.

Contractul de locaiune
Seciunea I. Cadrul de reglementare
1. n Capitolul V din Titlul IX destinat contractelor speciale, noul Cod civil reglementeaz locaiunea bunurilor mobile i imobile destinate nchirierii, precum i locaiunea bunurilor agricole, care poart denumirea de arendare. Dispoziiile generale ale Seciunii 1 din Capitolul V privind contractul de locaiune sunt aplicabile, n mod corespunztor, nchirierii locuinelor i arendrii, dac sunt compatibile cu regulile particulare pentru aceste contracte (art. 1778 C. civ.). Contractul de nchiriere a locuinei constituie o varietate a contractului de locaiune, al crui obiect material l constituie locuina. Legea nr. 114/1996, principalul act normativ n aceast materie, care cuprinde reglementri speciale referitoare la nchirierea locuinelor n general i la nchirierea unor categorii speciale de locuine, se completeaz n temeiul art. 72 din Legea nr. 114/1996, cu dispoziiile Codului civil referitoare la contractul de locaiune, care reprezint dreptul comun privind nchirierea. De asemenea, Legea nr. 114/1996 se completeaz n temeiul art. 71 al acesteia, cu dispoziiile din legile speciale, potrivit crora locatorul sau chiriaul beneficiaz de drepturile mai favorabile celor prevzute prin Legea nr. 114/1996 n materia raporturilor locative i celor conexe acestora. Noul Cod civil a abrogat parial Legea nr. 114/1996 (art. 2133) i a instituit n art. 1824-1835 cteva reguli particulare n materia nchirierii locuinelor. O parte din aceste reguli particulare n materia nchirierii locuinei, respectiv art. 1824 i art. 1828-1831 C. civ. sunt aplicabile i locaiunii spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist, n temeiul art. 1778 alin. (3) C. civ. Legea nr. 16/1994, care a dat o nou reglementare contractului de arendare, prevzut n vechiul Cod civil, ca varietate a contractului de locaiune, a fost abrogat prin art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011, de punere n aplicare a noului Cod civil.

Locaiunea n noul Cod civil

Regulile particulare prevzute de art. 1836-1850 C. civ. n materia arendrii sunt completate cu normele de drept comun n materia locaiunii, ntruct i actualul Cod civil trateaz arendarea ca o varietate a locaiunii, n privina bunurilor agricole. Dispoziiile privind locaiunea muncii i serviciilor de cruie, prevzute de art. 1470 pct. 1 i 2 C. civ. 1864 n Capitolul V Despre locaiunea lucrrilor au fost abrogate, raporturile sociale de munc ale salariailor fiind reglementate de Codul muncii i alte acte normative speciale, n timp ce contractul de transport, cu o natur juridic proprie, a fost reglementat prin legi speciale, completate cu dispoziiile Codului civil (art. 1958), n msura n care nu sunt aplicate practici statornicite de pri ori uzane, formnd obiectul unei ramuri distincte de drept dreptul transporturilor. i contractul de antrepriz ncorporat la pct. 3 din art. 1470 C. civ. 1864 a cptat o reglementare de sine stttoare n Capitolul VI Seciunea 1 din actualul Cod civil, distinct de contractul de locaiune cu reglementri speciale n Seciunea 2, privind lucrrile de construcii.

Seciunea a II-a. Definiia i caracterele juridice ale contractului de locaiune

2. Potrivit art. 1777 C. civ., locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, in schimbul unui pre, denumit chirie. Durata contractului poate fi determinat la ncheierea contractului, dup cum durata folosinei bunului neartat n contract, nu presupune o locaiune perpetu, aceasta fiind limitat de legiuitor, n lipsa uzanelor. Varietile contractului de locaiune prevzute de art. 1778 C. civ. beneficiaz fiecare de o denumire specific i reguli proprii. Acestea sunt: nchirierea, adic locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile; locaiunea bunurilor agricole, denumit arendare; locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist, supus prevederilor dreptului comun n materie de locaiune, precum i dispoziiilor art. 1824, art. 1828-1831 C. civ.

I. Contractul de locaiune

a) Contractul de locaiune este un contract consensual, deoarece se ncheie verbal prin simplul acord de voin al prilor, fr vreo alt formalitate. Potrivit art. 1781 C. civ., contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului. Forma scris a contractului este cerut nu pentru valabilitatea acestuia, ci pentru probaiune. Excepie fac contractele de nchiriere fcnd parte din patrimoniul statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, care se ncheie n form scris i n urma organizrii licitaiei, acestea incluznd clauze de natur s asigure exploatarea bunului potrivit specificului su[1]. Jurisprudena a confirmat fie chiar indirect, cerina formei scrise a contractului de locaiune in privina spaiilor fcnd parte din patrimoniul statului i al unitilor administrativ-teritoriale, atunci cnd a statuat c meniunile procesului-verbal de licitaie referitoare la chirie, primeaz meniunilor contractului de nchiriere, motivat de faptul c respectivul spaiu nu putea fi nchiriat prin negociere direct, ci numai prin licitaie[2]. Prin art. 1798 C. civ., legiuitorul a simplificat formalitile de punere n executare a contractelor de locaiune, recunoscndu-le caracterul de titluri executorii pentru plata chiriei, la termenele i n condiiile stabilite n contract. Pstrnd caracterul consensual al contractului de locaiune, art. 1798 C. civ. leag ns valoarea de titlu executoriu al contractului de locaiune, de ncheierea acestuia n form autentic sau ncheierea acestuia prin nscris sub semntur privat, dar nregistrat la organele fiscale. n toate cazurile exist ns, obligativitatea nregistrrii contractului de locaiune la organele fiscale, n vederea impozitrii veniturilor din chirii, fr ca o atare omisiune s afecteze valabilitatea contractului. b) Obligaiile reciproce asumate de pri, aceea a locatorului de a asigura folosina temporar a lucrului dat n locaiune i a locatarului de plat a chiriei, confer contractului de locaiune un caracter sinalagmatic i n acelai timp comutativ, deoarece prile cunosc nc de la ncheierea contractului nu numai existena, dar i ntinderea obligaiilor.

CSJ, s. com., dec. nr. 276/24.05.1994, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 422; CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.2007, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 426. [2] CSJ, s. com., dec. nr. 830/12.02.2003, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 428-429.

[1]

Locaiunea n noul Cod civil

c) Contractul de locaiune are un caracter oneros, ntruct ambele pri urmresc un folos propriu patrimonial: locatorul s obin chiria, iar locatarul folosina lucrului dat n locaiune. d) Contractul de locaiune este translativ de folosin temporar a bunului nchiriat, i nu de proprietate, ca n contractul de vnzare-cumprare. mprejurarea c locatorul nu este proprietarul bunului nchiriat, nu afecteaz valabilitatea contractului, dac calitatea de proprietar a locatorului nu ar fi determinant, deoarece, aa cum s-a artat, locaiunea, ca act de administrare, transmite doar folosina temporar a bunului. Procurarea folosinei bunului este o chestiune de fapt, constnd n predarea acestuia, meninerea lui n stare de ntrebuinare potrivit destinaiei i asigurarea utilizrii bunului pe toat durata contractului. e) Contractul de locaiune este un contract cu o executare succesiv, deoarece obligaiile prilor se execut prin prestaii ealonate n timp, elementul timp fiind de esena locaiunii, din punctul de vedere al ambilor contractani. 3. Durata contractului este determinat sau nedeterminat, dar determinabil. Locaiunea nu poate fi ncheiat pe o perioad mai mare de 49 de ani, potrivit art. 1783 C. civ., sub sanciunea reducerii de drept a termenului la 49 ani, iar atunci cnd prile nu au artat n contract durata locaiunii, fr ca din intenia lor s rezulte c au contractat pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, durata locaiunii este limitat prin lege (art. 1785 C. civ.), considerndu-se c locaiunea a fost ncheiat: - pentru 1 an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; - pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; - pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil; n principiu, durata contractului de locaiune se stabilete n mod liber, prin consensul prilor, fr ca aceasta s exclud pentru anumite bunuri (Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, Legea nr. 8/2004, Legea nr. 44/2009) intervenia legiuitorului,

I. Contractul de locaiune

care stabilete prorogri legale sau acord locatarului dreptul la rennoirea contractului, fr acordul locatorului. Contractele de locaiune ncheiate prin licitaie public nu pot fi ns prelungite. Ele nceteaz de drept la expirarea contractului, deoarece ncheierea unui nou contract se face numai n temeiul licitaiei.

Seciunea a III-a. Delimitarea contractului de locaiune de alte contracte

4. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de vnzare-cumprare Contractul de locaiune se difereniaz de contractul de vnzare-cumprare, deoarece lucrul vndut devine proprietatea cumprtorului, n timp ce locatorul rmne proprietarul lucrului nchiriat asupra cruia locatarul dobndete doar un drept vremelnic de folosin. Ca urmare, cumprtorul ia lucrul n starea n care se afl n momentul vnzrii, pe cnd locatorul trebuie s predea lucrul n starea de a fi folosit. Vnztorul rspunde numai pentru viciile existente la momentul predrii, n timp ce locatorul este inut de obligaia de garanie i pentru viciile survenite n cursul locaiunii, care mpiedic sau micoreaz folosina lucrului. Din mprejurarea c n contractul de vnzare-cumprare vnztorul transmite cumprtorului proprietatea lucrului vndut, iar locatorul numai folosina lucrului, rezult c riscul pieirii lucrului nchiriat este suportat de locator. n contractul de vnzare-cumprare, vnztorul are o obligaie de a da, adic de a transmite dreptul de proprietate, ct i obligaia de predare a bunului, cu caracter instantaneu. n contractul de locaiune, locatorul este inut doar de o obligaie de a face, cu caracter succesiv, pe durata contractului, constnd n predarea i meninerea bunului nchiriat n bun stare, n vederea utilizrii lui potrivit destinaiei. Dreptul de folosin al locatarului are un caracter limitat, la folosina lucrului potrivit destinaiei pentru care a fost nchiriat, spre deosebire de cumprtor, care, n temeiul contractului de vnzare-cumprare, poate dispune oricum de bunul su.

Locaiunea n noul Cod civil

Aa cum sugestiv s-a afirmat[1], caracteristica locaiunii const n aceea c folosina concedat nu trebuie s absoarb lucrul nsui i puterea lui productiv. Cumprtorul are calitatea de posesor, spre deosebire de locatar, care fiind un detentor precar, nu poate beneficia de efectele prescripiei utile. Contractul de vnzare-cumprare cu rezervarea proprietii, prevzut de art. 1684 C. civ., pune n discuie distincia ntre locaiune i promisiunea de vnzare. Opinia doctrinei franceze[2] care consider c poate fi adoptat i la noi, are n vedere faptul c folosina nu reprezint obiectul principal al contractului de vnzare-cumprare cu rezerva proprietii, ci o tehnic care permite o anticipare a transferului dreptului de proprietate, care reprezint principalul obiectiv al prilor. Contractul nu este nici pe durata folosinei bunului (aa-zisa nchiriere), un contract de locaiune. Dei locaiunea se asociaz cu promisiunea de vnzare, majoritatea regulilor locaiunii sunt eliminate, balana atrnnd n favoarea calificrii contractului ca fiind acela al vnzrii n rate. Distincia dintre locaiune i vnzare se estompeaz atunci cnd locaiunea i confer locatarului uzul, asemenea vnzrii, deoarece nu poate fi o locaiune contractul ce permite perceperea productelor (ne referim la situaia n care vnzarea-locaiune are ca obiect un activ de producie). Locaiunea n sine vizeaz o vnzare de fructe, dar poate ajunge adesea la un transfer de proprietate atunci cnd ea se asociaz contractului de vnzarecumprare (vnzarea n rate). Alteori, locaiunea i d locatarului vocaia de a se transforma n cumprtor, prin exercitarea dreptului de preempiune. 5. Delimitarea contractului de locaiune de dreptul de folosin al uzufructuarului Dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, n timp ce dreptul de uzufruct este un drept real. Riscul pieirii fortuite a lucrului nchiriat este suportat de locator, in timp ce in cazul uzufructului, acest risc este suportat de
M. Cantacuzino, op. cit., p. 635. P. Malaurie, L. Ayns i P.Y. Gautier, Dreptul civil. Contracte speciale, Ed. Wolters Kluwer, p. 322-323; CSJ, s. com., dec. nr. 770/20.03.1997, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 424; CSJ, s. com., dec. nr. 1948/22.03.2005, n ICCJ BJ 2005, p. 682-684.
[2] [1]

I. Contractul de locaiune

nudul proprietar, iar riscul contractului, este suportat de uzufructuar (art. 731 C. civ.). Spre deosebire de locaiune, al crei izvor este contractul, iar n cazul bunurilor proprietatea statului, este contractul grefat pe actul licitaiei, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin aciu juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege. Uzufructul poate fi constituit i cu titlu gratuit, n timp ce locaiunea este ntotdeauna cu titlu oneros. Obiectul material al locaiunii l constituie bunurile mobile i imobile (art. 1778 C. civ.) corporale. Obiectul uzufructului l constituie nu numai bunurile mobile sau imobile corporale, dar i cele incorporale, o mas patrimonial, o universalitate de fapt, ori o cot parte din acestea (art. 706 C. civ.). Durata locaiunii este de maximum 49 ani, fr distincie dac locaiunea se refer la persoane fizice sau juridice, sub sanciunea reducerii la termenul legal n cazul n care prile stipuleaz un termen mai mare dect acesta (art. 1783 C. civ.). Durata uzufructului n favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, iar uzufructul n favoarea unei persoane juridice este de cel mult 30 ani, sub sanciunea reducerii la aceste limite temporale, n cazul constituirii cu depirea termenului legal (art. 708 C. civ.). Locaiunea are ca obiect bunuri mobile sau imobile neconsumptibile, pe cnd cvasiuzufructul poate avea ca obiect i bunuri consumptibile (art. 712 C. civ.). n exercitarea dreptului su, uzufructuarul este inut s respecte destinaia dat bunurilor de nudul proprietar, cu excepia cazului n care se asigur o cretere a valorii bunului sau cel puin nu i prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului (art. 724 C. civ.). n cazul locaiunii, destinaia bunului este stabilit prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi destinaia anterioar a bunului, natura bunului ori destinaia potrivit creia locatarul l folosete (art. 1799 C. civ.). Spre deosebire de uzufruct, care se stinge prin moartea uzufructuarului ori, dup caz, prin ncetarea personalitii juridice [art. 746 lit. a) C. civ.], locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau locatarului [art. 1820 alin. (1) C. civ.]. Locaiunea nceteaz de drept, dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, iar dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate dup mprejurri s cear rezilierea locaiunii sau redu-

Locaiunea n noul Cod civil

cerea proporional a chiriei. Cnd imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatorul nu are dreptul la daune-interese. n cazul pieirii fortuite n ntregime a bunului, uzufructul se stinge, iar n cazul n care bunul a fost distrus n parte, uzufructul continu asupra prii rmase. n toate cazurile, uzufructul va continua asupra despgubirii pltite de ter sau, dup caz, asupra indemnizaiei de asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului, dar n acest caz, la stingerea uzufructului, uzufructuarul este inut de obligaiile prevzute de art. 712 C. civ. (art. 1748 C. civ.). 6. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de leasing Contractul de leasing este o operaiune comercial sui generis, cldit pe mai multe contracte, cu o finalitate comun, ntre care i locaiunea, n timp ce contractul de locaiune are o fizionomie simpl. n cazul locaiunii, locatorul asigur locatarului numai folosina bunului n schimbul chiriei. n temeiul contractului de leasing, finanatorul asigur utilizatorului folosina lucrului cumprat sau realizat de finanator, contra redevenei, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfritul perioadei de folosin, pentru dobndirea bunului la valoarea rezidual, pentru rennoirea contractului de leasing, ori pentru ncetarea raporturilor contractuale. Dac la expirarea duratei contractului de locaiune, acesta poate nceta sau poate fi prorogat prin relocaiune, cu acordul expres sau tacit al locatorului dac contractul nu a fost ncheiat prin licitaie, n cazul leasingului, la expirarea termenului de folosin utilizatorul poate rennoi contractul de leasing sau achiziiona bunul la valoarea rezidual, corelativ cu care exist obligaia finanatorului de a proceda n acest fel. n materia locaiunii, numai chiriaul locatar beneficiaz de dreptul de preferin la nchiriere (art. 1828 C. civ.) i numai n cazurile prevzute de lege de dreptul de preempiune la cumprarea locuinei (art. 43 din Legea nr. 10/2001 abrogat prin art. I pct. 9 din Legea nr. 1/2009). n contractul de leasing, locatorul finanator trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului nchiriat, condiie care nu este cerut n cazul contractului de locaiune.

I. Contractul de locaiune

Utilizatorul nu poate cesiona contractul de leasing sau subnchiria bunul luat n leasing, spre deosebire de locatar care poate ncheia aceste operaiuni dac sunt ndeplinite cerinele art. 1805, art. 1833 sau art. 1847 C. civ. Cauza contractului de leasing o constituie finanarea comercial, din care considerent acesta este inclus n categoria contractelor de finanare comercial. Cauza contractului de locaiune, indiferent de forma acestuia, este aceea de asigurare temporar a folosinei unui bun n schimbul unui pre denumit chirie, fr nicio tangen cu operaiunile financiare. Preul contractului de leasing este redevena, care include nu numai chiria, precum n cazul locaiunii, dar i ratele de amortizare a bunului dat n folosin.

Seciunea a IV-a. Natura juridic a dreptului de folosin a locatarului

7. Ct privete natura juridic a dreptului de folosin a bunului nchiriat n temeiul contractului de locaiune, opiniile au oscilat ntre a-l caracteriza ca un drept real, iar altele ca un drept de crean. Adepii[1] caracterului real al dreptului de folosin a locatarului, susin c acesta este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, pentru c, prin efectul executrii contractului de locaiune, se produce o separare a atributelor drepturilor de proprietate, ntre proprietar i locatar, dreptul de folosin bazndu-se pe abstentaiunea general de a nu stnjeni pe locatar n folosina lucrului. n plus, prerogativele conferite dreptului de folosin locatarului, inclusiv dreptul de a cere notarea n cartea funciar a oricrui contract de locaiune, indiferent de durata acestuia, precum i contactul material direct cu lucrul, au constituit argumente n favoarea calificrii dreptului de folosin, ca fiind un drept real. Alte argumente ale acestei opinii au vizat posibilitatea locatarului de a se apra mpotriva tulburrilor de fapt, pe calea aciunii posesorii, dreptul de urmrire al locatarului n cazul n care contractul este opozabil terului dobnditor sau creditorilor locatorului, care au nscris comandamentul dup ncheierea contractului de locaiune (art. 519 C. proc. civ.) i dreptul de preferin al
[1]

T. Prescure, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2007, p. 195.

10

Locaiunea n noul Cod civil

locatarului, rezultnd din opozabilitatea contractului fa de locatarii ulteriori ai aceluiai bun[1]. Combtnd caracterul limitativ al enumerrii legale a drepturilor reale i c dreptul de folosin locativ nu figureaz printre drepturile reale, adepii caracterului real al dreptului de folosin au avut n vedere c dreptul de uz, ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate, ncorporeaz i dreptul de folosin al locatarului, asupra unui bun mobil sau imobil i c drepturile reale i dezmembrmintele proprietii se pot constitui i prin contracte[2]. 8. ntr-o alt opinie, mbriat de majoritatea doctrinei i unanimitatea jurisprudenei, dreptul de folosin al locatarului decurgnd din contractul de locaiune a fost calificat ca un drept de crean, deoarece locaiunea nu este un contract constitutiv sau translativ de drepturi reale, ci un contract generator de raporturi obligaionale. n acest sens, art. 1789 C. civ. statueaz c locatorul este obligat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura locatarului n mod constant, folosina linitit i util a bunului. Or, corelativ obligaiei personale a locatorului de a asigura folosina, este obligaia locatarului de a folosi bunul cu pruden i diligen, care este de aceeai natur personal. 9. Ct privete aciunea posesorie, aceasta nu este apanajul numai al aceluia care deine bunul cu animus sibi habendi, dar i al detentorului precar. 10. Opozabilitatea contractului fa de dobnditor i fa de creditorii urmritori este o simpl excepie de la principiul relativitii efectelor contractului, consacrat de art. 1280 C. civ. (art. 973 C. civ. 1864).[3] Opozabilitatea drepturilor reale fa de teri ine de esena acestora, astfel c nu ar mai fi fost necesare texte speciale (art. 1811 C. civ.), care s consacre aceast excepie, n afar de faptul c, n temeiul art. 1441 C. civ. 1864 (cruia i corespunde art. 1811 C. civ.) nu se consacr o simpl opozabilitate a dreptului de folosin a lucrului, ci se consfinete efectele contractului de locaM.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, p. 670 i urm. Fr. Deak, S. Crpenaru, Contracte comerciale i civile, Ed. Lumina Lex, 1993, p. 115. [3] S. Zinveliu, Contracte civile, Instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor. Ed. Dacia, 1978, p. 172.
[2] [1]

I. Contractul de locaiune

11

iune fa de cumprtor, ca i cum acesta ar fi fost parte contractant, inclusiv cu privire la obligaiile locatarului fa de el, deoarece dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile locatorului, care izvorsc din locaiune. Opozabilitatea contractului de locaiune fa de locatarii ulteriori este distinct de soluia adoptat n privina naturii dreptului locatarului. Oricum ns, problema att de controversat a acestei opozabiliti, legat de locaiunile succesive, ale cror perioade se suprapun fizic i parial i deci a conflictului dintre locatari, a fost rezolvat pe cale legislativ, n art. 1782 C. civ., dup urmtoarele distincii: - n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n cartea funciar, dispoziiile art. 902 alin. (1) C. civ. aplcndu-se n mod corespunztor; - n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti; - n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului, dispoziiile art. 1275 C. civ., aplicndu-se n mod corespunztor. Faptul c locaiunea este supus publicitii n scop de opozabilitate, ntocmai bunurilor imobile, nu constituie un argument n sprijinul calificrii dreptului de folosin al locatarului n categoria drepturilor reale. 11. Drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege. Dreptul de folosin nu a fost enumerat printre aceste drepturi, iar faptul c folosina este un atribut al drepturilor reale nu justific calificarea dreptului de folosin a locatarului n categoria drepturilor reale, deoarece pentru calificarea naturii juridice a dreptului, raportul juridic generator trebuie analizat integral, i nu sub aspectul elementelor componente ale coninutului su. Dreptul de folosin a locatarului nu este un drept real, ci un drept de crean, care se realizeaz prin intermediul locatorului. Dei acest drept al locatarului se exercit n privina unui bun, presupunnd un contact material cu lucrul, precum drepturile reale, acesta nu este un argument pentru a-l include n categoria drepturilor reale, deoarece dreptul de folosin al locatarului prezint un aspect particular, mai cu seam sub aspectul opozabilitii, fapt pentru care se ncadreaz n categoria obligaiilor opozabile terilor (in rem scriptae).

12

Locaiunea n noul Cod civil

Faptul c n practica curii de la Strasbourg, dreptul de crean (locaiunea) este considerat un bun, fcndu-l s beneficieze de protecia dreptului de proprietate, faptul c n conflictul dintre locatarii succesivi se aplic reguli proprii drepturilor reale, confirm caracterul relativ al categoriilor de drept real i drept personal de crean. n pofida elementelor de apropiere ntre cele dou categorii, dreptul de folosin al locatarului, ca drept de crean, nu dispune de mijloacele necesare angajrii rspunderii locatorului n legtur cu obligaiile sale, inclusiv recptarea lucrului nchiriat, n afara rspunderii contractuale. Dreptul de folosin a locatarului nu-i confer acestuia dreptul de urmrire a bunului locat, aflat asupra terilor i nici dreptul de preferin, specific drepturilor reale. Acest drept al locatarului se realizeaz prin intermediul locatorului, ndatorat s-i asigure folosina, iar obligaia dobnditorului imobilului nchiriat de a-i respecta locaiunea, dei nu a luat parte la ncheierea contractului de locaiune, se justific prin subrogarea cumprtorului n drepturile i obligaiile locatorului, izvorte din contract. Fiind un drept de crean, dreptul de folosin a locatarului, are un caracter mobiliar, chiar dac are ca obiect material un imobil, temporar, este susceptibil de gaj i de transmitere prin acte ntre vii, potrivit regulilor cesiunii de crean, precum i prin acte mortis causa, ca i celelalte drepturi de crean.

Seciunea a V-a. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

12. Prile contractului de locaiune. Capacitatea 12.1. Locatorul. Locaiunea avnd drept scop punerea n valoare a unui lucru, a fost calificat ca un act de administrare, putnd fi perfectat i de un locator cu capacitate de exerciiu restrns, dac nu l prejudiciaz. Cnd durata contractului depete 5 ani, locaiunea a fost calificat ca fiind un act de dispoziie, fapt pentru care trebuie ndeplinite cerinele legale pentru perfectarea unor astfel de acte, iar locatorul trebuie s aib capacitatea deplin de a contracta. n aprecierea valabilitii contractului de locaiune, sunt avute n vedere i incapacitile prevzute de art. 1653, art. 1654 i

I. Contractul de locaiune

13

art. 1655 n materie de vnzare-cumprare, extinse de actualul Cod civil i la locaiune. Astfel, sunt incapabili de a contracta direct sau prin persoane interpuse, nici chiar prin licitaie public: - mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le administreze, cu excepia cazului prevzut la art. 1304 C. civ.; - prinii, tutorele i curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; - funcionarii publici, judectorii sindici; - practicienii n insolven; - executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile locaiunii fcute prin intermediul lor sau care au ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz; - de asemenea, nu pot contracta nici chiar prin persoane interpuse, sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven, atunci cnd exist litigii cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului care urmeaz a face obiectul locaiunii (art. 1784 C. civ.); - n cursul constituirii societii comerciale, fondatorii sau persoanele desemnate ca administratori, prin actele constitutive, ncheie n contul viitoarei societi, printre alte acte, i contractul de locaiune, aferent sediului societii. Acesta, ca i celelalte acte ncheiate n contul societii de cei desemnai, sunt considerate ca aparinnd acesteia, de la data ncheierii lor, condiionat de aprobarea lor de ctre asociai, odat cu dobndirea de ctre societate a personalitii juridice. Pe parcursul derulrii activitii, societatea comercial, n calitate de persoan juridic, va fi n msur s ncheie contractul de locaiune, ca de altfel toate celelalte acte juridice, prin organele sale, n limitele puterilor acordate i prin persoanele crora li s-a conferit calitatea de reprezentani, prin actele constitutive sau prin voina asociailor. Din perspectiva societii comerciale, de locator, n limitele reglementrilor legale, a actelor constitutive i a hotrrii adunrii generale, administratorul societii poate ncheia contractul de locaiune, ca act de dispoziie, pe o durat mai mare de 5 ani[1].

Trib. Bucureti, s. com., dec. nr. 535/07.05.1993, n Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar comercial 1990-1998, Ed. All Beck, 1999, p. 217-219.

[1]

14

Locaiunea n noul Cod civil

nchirierea unei suprafee locative pe o durat mai mare de 5 ani, de ctre alte persoane dect cele care pot efectua n numele persoanei juridice locatoare acte de dispoziie, afecteaz valabilitatea contractului[1]. n cazul n care bunul face obiectul aportului n natur la capitalul social i a fost adus n folosin, raporturile dintre aportator i societate sunt guvernate de regulile referitoare la locaiune[2], ceea ce nseamn c aportatorul, rmnnd proprietarul bunului, n aceast calitate, la dizolvarea societii are dreptul la restituirea acestuia. Aportarea unui bun fcnd parte din comunitatea legal sau convenional a soilor, n folosina unei societi, constituit pe o durat nedeterminat, sau pe o durat mai mare de 5 ani, fiind un act de dispoziie, presupune n temeiul art. 346, art. 366 i art. 368 C. civ. consimmntul expres al ambilor soi. n msura n care aportarea bunului fcnd parte din comunitatea legal sau convenional nu implic schimbarea destinaiei acestuia i este un act de administrare, consimmntul expres al celuilalt so nu este necesar, potrivit art. 345 alin. (1) i (2) C. civ. Doctrina anterioar actualului Cod civil considera c, la nchirierea bunurilor aflate n indiviziune, se aplic regulile care guverneaz vnzarea de ctre unul dintre coproprietari, ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri[3]. n prezent, actualul Cod civil statueaz c actele de administrare precum nchirierea sau denunarea unor contracte de locaiune, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor pri (art. 641 C. civ.) n doctrina francez, locaiunea consimit de unul dintre coindivizari este asimilat cu locaiunea lucrului altuia, valabil n raporturile dintre cocontractani, dar inopozabil coindivizarilor, care nu au consimit legitimai s acioneze imediat fr s atepte rezultatele partajului anularea integral a contractului. Regula se aplic i la rennoirea contractului prin tacita relocaiune, precum i la cesiunea contractului de locaiune. Contractul poate fi ncheiat de un coindivizar numai dac a fost mandatat printr-un mandat expres i special, deoarece n

CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.1997, n CSJ BJ 1990-2003, p. 424. S. C rpenaru, Drept comercial romn, ed. a 8-a, Ed. Universul Juridic, p. 164. [3] Fr. Deak, op. cit., p. 91; I. Dogaru, op. cit., p. 302.
[2]

[1]

I. Contractul de locaiune

15

viziunea legislaiei franceze, locaiunea este integrat actelor de dispoziie. Doctrina francez consider c salvarea contractului de locaiune ncheiat de un coindivizar, poate interveni prin recurgerea la aparen, fa de locatarul de bun-credin, victima erorii comune, la gestiunea de afaceri, ori la ratificarea contractului de ctre ceilali coindivizari, ratificare care poate fi i tacit. Contractul de locaiune poate fi consolidat i prin efectul declarativ al partajului, atunci cnd bunul nchiriat este ncorporat lotului locatorului[1]. ntruct prin contractul de locaiune se transmite doar folosina, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune. Astfel, poate nchiria valabil bunul deinut, att uzufructuarul, ct i locatarul. Pentru ca proprietarul s fie obligat la respectarea locaiunii ncheiate de ctre o alt persoan, aceasta din urm trebuie s aib un drept asupra lucrului, opozabil proprietarului, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii. n lipsa unui drept opozabil proprietarului, locatorul rspunde contractual fa de locatar, pentru tulburarea sa de ctre proprietar, pentru nendeplinirea obligaiei principale, de garantare a folosinei netulburate a bunului. Contractul de locaiune al proprietarului aparent i produce efectele asupra adevratului proprietar. Fiind un act de administrare, contractul de locaiune poate fi ncheiat valabil, n calitate de locator i de proprietarul sub condiie rezolutorie, dac acesta este de bun-credin. Desfiinarea sub orice mod a titlului locatorului, care nu i permite s asigure folosina lucrului nchiriat, determin ncetarea de drept a contractului de locaiune, deoarece este o locaiune ncheiat asupra lucrului altuia. Totui, cerinele de securitate a tranzaciilor i de stabilitate a locaiunii, ncadrat n categoria actelor de administrare, permite ca locaiunea s i produc efectele i dup desfiinarea titlului locatorului, pe durata stipulat de pri, fr a depi 1 an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii (art. 1819 C. civ.). Locatorul, persoan fizic sau juridic, va ncheia n mod direct contractul de nchiriere, n aceast calitate, n timp ce statul i unitile administrativ-teritoriale vor ncheia contractul prin

[1]

Ph. Malaurie, L. Ayns, P.I. Gautier, op. cit., p. 332.