CONTRACTUL DE LOCAIUNE

1. Definiie. Delimitare. Feluri Locaiunea este contractul prin care o persoan (locator) se oblig s asigure altei persoane (locatar, chiria) folosina temporar a unui bun n schimbul unei sume de bani sau altei prestaii, numit chirie (art. 1411 C.civ.). Locaiunea se deosebete de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin. Dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea lor ca accesoriu al folosinei. Contractul de arendare este o varietate a locaiunii; exist reguli speciale pentru locaiunea fondurilor rurale. O alt varietate este contractul de nchiriere a locuinei, reglementat prin Legea 114/1996. Fiind o varietate a locaiunii, i sunt aplicabile dispoziiile de drept comun, cele privind locaiunea, dar numai n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale. 2. Caractere juridice a) locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece d natere la obligaii reciproce ntre pri; b) este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urm resc un interes propriu patrimonial; c) este un contract comutativ, pentru c existena i ntinderea obligaiilor este cunoscut de la ncheierea contractului; d) este un contract consensual, care se ncheie prin simplul acord de voin al prilor; e) este un contract cu executare succesiv, elementul timp fiind de esena locaiunii. Locaiunile ereditare (emfiteuze) sunt prohibite de lege (art. 1415 C. civ.). Durata contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor; n anumite domenii, legiuitorul poate in terveni prin prorogri legale; f) nu este un contract translativ de proprietate, ci se transmite numai dreptul de folosin temporar a lucrului nchiriat. 3. Condiii de validitate a) Capacitatea prilor Att locatarul, ct i locatorul trebuie s aib capacitatea necesar pentru a face acte de administrare, deoarece locaiunea este un act de administrare.n cazul imobilelor ns, dac durata locaiunii depete 5 ani, este considerat de

lege ca act de dispoziie i deci locatorul trebuie s aib capacitatea de a face acte de dispoziie. Locatorul poate s nu fie proprietarul bunului nchiriat; deci el poate fi un uzufiructuar sau locatar. Proprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru, cu excepia cazului cnd nu are prerogativa folosinei. b) Obiectul contractului Locaiunea are un obiect dublu: lucrul nchiriat i preul. Lucrul nchiriat poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporai, dar cu condiia s nu se consume sau distrug prin folosin. Obiectul locaiunii l constituie lucruri nefungibile (individual determinate); de asemenea, lucrurile viitoare (cu excepia motenirilor nedeschise) pot constitui obiect al locaiunii. Locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchiriaz un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locaiunea n privina lucrului i prestare de servicii n privina personalului de deservire. Bunurile din domeniul public al statului pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 135 alineatul 5 din Constituie); de asemenea, lucrurile cu regim special (arme, muniii). Preul pltit de locatar n schimbul folosinei lucrului se numete chirie. Chiria se poate fixa, fie global, fie pe uniti de timp, i se pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesiv. Chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil n momentul ncheierii contractului. De asemenea, ea trebuie s fie sincer i serioas. Preul se fixeaz, de regul, n bani, dar se poate fixa i sub forma uriei alte prestaii. Regulile locaiunii se aplic i dac folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru.
4. Obligaiile locatorului a) Obligaia de predare a lucrului nchiriat

Predarea lucrului se poate cere la termenul convenit de pri i la locul unde se gsete lucrul n momentul contractrii. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul poate cere n justiie predarea silit sau rezilierea contractului pentru neexecutare ori poate invoca excepia de neexecutare. Lucrul, mpreun cu accesoriile sale, trebuie predat n stare corespunztoare destinaiei n vederea creia a fost nchiriat, locatorul fiind obligat s efectueze toate reparaiile necesare n acest scop. b) Obligaia efecturii reparaiilor Locatorul trebuie s menin lucrul n stare de a servi la ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat (art. 1420 i 1421 Cod civil). De aceea, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, cu excepia celor

"locative".n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul poate cere justiiei: fie obligarea locatorului sub sanciunea plii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua n contul locatorului, fie rezilierea contractului. c) Obligaia de garanie (art. 1420 punctul 3 Cod civil) Se aseamn cu obligaia de garanie a vnztorului, cu deosebirea c dreptul transmis i garantat este folosina linitit i util. Locatorul rspunde de tulburrile provenite din propria sa fapt, de la teri i din viciile lucrului. 1) Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulburarea locatarului n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Locatorul nu va rspunde ns pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n parte de folosina lucrului. Reparaiile trebuie s aib caracter urgent i s fie fcute n cel mult 40 de zile. 2) n cazul tulburrilor provenite de la un ter, locatorul nu rs punde pentru tulburrile de fapt, locatarul putndu-se apra singur, prin aciunile posesorii, cu condiiile ca agentul tulburtor s nu fie locatorul i s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat. n cazul tulburrilor de drept, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei. Locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului, fie o micorare a chiriei ori poate s ias din proces, artnd cine este titularul dreptului (locatorul) i care este obligat s-i apere folosina. Cnd folosina locatarului este tulburat printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei (rspundere delictual), dar nu i aciune n garanie contra locatorului. 3) Locatorul este garant pentru viciile ascunse ale lucrului care i mpiedic ntrebuinarea (art. 1422 Cod civil). El rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii contractului sau provin din cau ze ulterioare, deoarece obligaia sa de a asigura folosina lucrului este succesiv. Locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului cu daune-interese, n cazul descoperirii viciilor ascunse. Obligaia de garanie poate fi modificat prin convenia prilor; limitarea sau nlturarea ei produce efecte numai dac locatorul este de bun-credin. 5. Obligaiile locatarului a) Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei sale

Conform art. 1429 alineatul 1 Cod civil, locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun proprietar i numai pentru destinaia determinat prin contract. Dac nu-i ndeplinete obligaia, locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezilierea contractului cu daune-interese. Locatarul trebuie s efectueze reparaiile mici (locative), de simpl ntreinere, spre deosebire de reparaiile capitale, care sunt n sarcina locatorului. Reparaiile, indiferent de natura lor, nu cad n sarcina locatarului dac au fost cauzate prin vechime sau for$ major ori caz fortuit ori din culpa locatorului. Locatarul rspunde de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari, inclusiv toate persoanele introduse de el n imobil. b) Plata chiriei Conform art. 1429 Cod civil, locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate, la domiciliul debitorului. n caz de neexecutare, locatorul poate cere executarea silit a contractului sau rezilierea acestuia. Chitanele de plat a chiriei sunt opozabile terilor, chiar dac nu au dat cert. Dac lucrul dat n locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-1 ncunotineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar este valabil. c) Restituirea lucrului La ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care a fost predat conform inventarului fcut. n lips de inventar, prezumia (relativ) este c locatarul a primit lucrul n bun stare. Restituirea lucrului poate fi cerut de locator printr-o aciune personal sau prin aciunea n revendicare. Locatarul nu rspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forei majore sau cazului fortuit. d) Rspunderea pentru incendiu Art. 1435 Cod civil prevede c locatarul unei cldiri este rspunztor de pagubele pricinuite cldirii de incendiu, dac nu se va dovedi c incendiul a provenit din caz fortuit, for major, defect de construcie sau din comunicarea focului de la o cas vecin. Dac sunt mai muli locatari fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporional cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. Dac incendiul a izbucnit ntr-o parte comun a imobilului, aflat n administrarea locatorului, toi locatarii vor fi exonerai de aceast rspundere, cci incendiul nu a izbucnit n partea ocupat de ei. e) Aprarea contra uzurprilor Potrivit art. 1433 Cod civil, locatarul este obligat de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor provenite de la teri. Dac locatorul nu are cunotin de

ncercarea de uzurpare, locatarul trebuie s-1 ntiineze n termen util pentru ca s fie n msur s se apere contra ncercrii de uzurpare. 6. Contractul de sublocaiune Drepturile prilor contractante se pot transmite "mortis causa" sau prin acte "inter vivos". Art. 1418 Cod civil prevede posibilitatea locatarului de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune. Sublocaiunea este permis, cu respectarea a dou condiii: a) transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul prin cipal n mod expres; b) sublocaiunea s nu fie convenit n condiii n care s contravin condiiilor din contractul principalin. Dac nu s-au respectat aceste condiii, locatorul poate cere prin justiie executarea obligaiilor sau rezilierea contractului principal de locaiune pentru neexecutare de obligaii. Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor de mai sus este valabil i i produce pe deplin efectele ntre pri. Deoarece locatorul nu este parte contractant, sublocaiunea nu produce efecte fa de el, locatorul putnd aciona mpotriva sublocatarului numai pe calea indirect a aciunii oblice. n virtutea privilegiului su de locator (art. 1730 Cod civil), el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse n imobilul nchiriat, dar numai n limita chiriei datorate. 7. Cesiunea contractului de locaiune n aceleai condiii n care poate interveni sublocaiunea, este permis i cesiunea locaiunii de ctre locatar (art. 14*18 Cod civil). Cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin, rezultnd urmtoarele consecine: a) pentru opozabilitate fa de teri, ea trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el printr-un act autentic (art. 1393 Cod civil); b) obiectul su l formeaz numai drepturile locatarului, iar nu i obligaiile sale, deoarece Codul civil romn nu cunoate cesiunea obligaiilor; c) locatarul-cedent garanteaz numai existena dreptului de folo sin n momentul ncheierii contractului (art. 1392 Cod civil). d) cesiunea este supus regulilor vnzrii-cumprrii de creane; e) prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului; f) cedentul, fiind un vnztor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucur locatorul principalin.

Aceste reguli se vor aplica i n cazul n care dreptul de folosin se transmite n schimbul unui alt drept de folosin (dubl cesiune). 8. ncetarea locaiunii Nici moartea locatorului i nici cea a locatarului nu atrage dup sine ncetarea contractului (art. 1440 Cod civil); drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor potrivit regulilor generale. Cauzele de ncetare sunt: a) denunarea unilateral Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia sfrit prin denunare unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz (art. 1436 alineatul 2 Cod civil). Termenul de preaviz se stabilete prin convenia prilor, iar n lips, n funcie de natura lucrului i dup obiceiul locului (art. 1443 Cod civil). Manifestarea de voin de a desface contractul ("concediu") este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de partea concediat. b) expirarea termenului Dac termenul locaiunii a fost determinat prin convenia prilor sau de lege, locaiunea nceteaz de drept prin simpla trecere a timpului (art. 1436 alineatul 1 Cod civil). Dac locatarul rmne n folosina lucrului (imobil) dup expirarea termenului contractual i fr ca locatorul s-1 mpiedice, locaiunea se consider rennoit prin tacita relocaiune, care opereaz ca un nou contract de locaiune. Tacita relocaiune poate fi mpiedicat prin anunarea concediului, fr termen de preaviz, locatorul putnd cere restituirea lucrului i daune-interese. c) rezilierea pentru neexecutare Conform art. 1439 alineatul 2 Cod civil, neexecutarea obligaiilor de ctre una din pri d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului cu dauneinterese. Neexecutarea trebuie s fie cu privire la obligaii principale i s aduc o vtmare celeilalte pri. Instana nu este obligat s pronune rezilierea, putnd acorda termen de graie. d) pieirea lucrului (art. 1423 i 1439 Cod civil) n cazul pieirii totale, contractul este desfcut de drept, indiferent dac pieirea este fortuit sau culpabil. n caz de culp, partea culpabil va fi obligat la plata de daune-interese. n caz de pieire parial, rezilierea este judiciar, locatarul putnd cere fie o scdere de pre, fie desfacerea contractului. e) desfiinarea sau desfacerea titlului locatorului

n caz de desfiinare (desfacere) a titlului locatorului, se desface i contractul de locaiune. Exist i unele excepii: 1) contractele de locaiune ncheiate de un uzufructuar rmn valabile pe cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul nceteaz (art. 534, 1268 Cod civil); 2) contractele de locaiune ncheiate de terul dobnditor al imo bilului adjudecat, ns numai dac contractul a fost ncheiat cu buncredin i cu dat anterioar transcrierii comandamentului (art. 493, 513 Cod procedur civil); 1) teoria proprietarului (motenitorului) aparent. 9. Efectele nstrinrii lucrului prin acte ntre vii Conform art. 1441 Cod civil, dac locatorul vinde lucrul (imobil) nchiriat sau arendat, cumprtorul este obligat s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu condiia s fi fost ncheiat prin act autentic sau prin act sub semntur privat, dar cu dat cert. n lips de stipulaie contrar, locaiunea cu dat anterioar vn-zriicumprrii produce efecte i este opozabil terului dobnditor n condiiile n care a fost ncheiat.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Este o varietate a contractului de locaiune de drept comun, iar principalul act normativ n aceast materie este Legea locuinei (Legea 114/1996). Contractul de nchiriere a locuinei este acel contract prin care o parte (locatar) se oblig s asigure altei pri (locatar sau chiria) folosina temporar a unei locuine, n schimbul unei sume de bani (chirie). Legea 114/1996 definete locuina ca fiind o "construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familiei" (art. 2 lit. a). Potrivit art. 21 din lege, nchirierea locuinelor se face "prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale". Aceste formaliti sunt ns necesare numai "ad probationem", contractul avnd caracter consensualin. Obiectul contractului este dublu i specific: - lucrul nchiriat trebuie s fie o locuin, precizat n contract,

cu artarea condiiilor de folosire a prilor comune; - chiria trebuie s fie determinat n contract, ca i regulile de modificare a acesteia i modul de plat. Termenul nchirierii se stabilete prin voina prilor, contractul trebuind s cuprind data intrrii n vigoare i durata. Dac contractul s-a ncheiat pe durat determinat, el va produce efecte pn la expirarea termenului, dac nu, atunci locaiunea nceteaz prin denunare unilateral sau alte cauze legale. Legiuitorul, pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosin, a intervenit, prin prorogri legale, prelungind efectele unor contracte de nchiriere. Astfel, prin Legea 17/18.04.1994, contractele de nchiriere^ indiferent de proprietar, aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a legii au fost prelungite de drept pe o perioad de 5 ani. Aceast prorogare legal nu opereaz n cazul contractelor de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietari particulari dup 1 ianuarie 1990. , La fel, prin Legea 112/1995, contractele de nchiriere pentru locuinele vizate de acest act normativ, se prelungesc de drept pe o perioad de 5 ani de la data rmnerii definitive a hotrrii de restituire a imobilului fostului proprietar. Efectele contractului a) Obligaiile locatorului Toate obligaiile sale decurg din principiul asigurrii chiriaului a folosinei linitite i utile a lucrului pe timpul locaiunii. Astfel, locatorul trebuie s predea locuina chiriaului n stare normal de funcionare, s efectueze reparaiile imobilului i s nlocuiasc instalaiile existente. Aceste lucrri pot fi executate i de locatar n contul locatorului, reinnd valoarea lor din chirie. b) Obligaiile chiriaului Chiriaul este obligat s foloseasc locuina potrivit destinaiei i ca un bun proprietar, s ntrein n bune condiii locuina, s plteasc chiria convenit la termenele stabilite n contract i s achite cote-le-pri din cheltuielile comune care i revin. ncetarea contractului de nchiriere Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz, potrivit Legii nr. 114/1996, n urmtoarele cazuri: a) expirarea termenului stabilit Art. 23 din Legea 114/1996 prevede c: "n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual". b) denunarea unilateral a contractului de ctre chiria Potrivit art. 24 lit. a din Legea 114/1996, chiriaul are dreptul la rezilierea contractului de nchiriere nainte de termenul stabilit, cu condiia unui preaviz ntr-un termen minimum de 60 de zile, el putnd fi obligat la plata chiriei pn la expirarea termenului de preaviz.

Locatorul nu are dreptul la denunarea unilateral a contractului nainte de termen. c) rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria Rezilierea contractului, nainte de termen, poate fi hotrt atunci cnd: - chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv (la cere rea proprietarului-locator); - chiriaul nu a achitat obligaiile ce-i revin din cheltuielile co mune pe o perioad de 3 luni (la cererea asociaiei de proprietari sau de locatari); - chiriaul nu a respectat alte clauze contractuale (la cererea proprietarului); - chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii sau instalaiilor sau a nstrinat fr drept pri ale acestora; - chiriaul are un comportament care face imposibil convieui rea sau mpiedic folosirea normal a locuinei (la cererea proprieta rului, a asociaiei sau a colocatarilor lezai); d) prsirea definitiv a locuinei sau decesul chiriaului titular de contract n aceste cazuri, contractul de nchiriere, potrivit art. 2.7 din Legea 114/1996, nceteaz n termen de 30 de zile de la data prsirii locuinei sau de la data nregistrrii decesului. Totui, locaiunea poate continua, la cerere, n beneficiul soului sau soiei, a descendenilor sau ascendenilor, dac au locuit mpreun cu titularul, sau n beneficiul altor persoane care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin un an i care au fost nscrise n contractul de nchiriere. n cazul mai multor cereri, beneficiul contractului se transmite prin hotrre judectoreasc. Pentru unele categorii de locuine cu destinaie special, Legea 114/1996 a prevzut norme speciale, derogatorii. Acestea sunt: - locuina social; - locuina de serviciu; - locuina de intervenie; - locuina de necesitate; - locuina de protocol. Locuina social este locuina atribuit cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei (art. 2 lit. c din Legea 114/1996).

Potrivit art. 2 lit. d din lege, locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Locuina de intervenie este definit de lege (art. 2 lit. e) ca fiind locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice sau bugetare. Conform art. 2 lit. f) din lege, locuina de necesitate este locuina destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare care nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. n sfrit, locuina de protocol este locuina destinat utilizrii de ctre persoanele alese sau numite n unele funcii sau demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora (art. 2 lit. g) din Legea 114/1996). Toate litigiile n legtur cu aplicarea Legii 114/1996 se soluioneaz de ctre instanele judectoreti (art. 61 din Legea 114/1996), existnd deci o competen i o procedur unitar pentru soluionarea litigiilor locative.