ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA

NTREPRINDERII
57
UNITATEA DE NVARE NR. 3

ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII


Principalele obiective ale unitii de nvare nr.3 sunt:
+ Activitatea evalurii i necesitatea acesteia;
+ Metodele de evaluare utilizate n evaluare activelor
necorporale, corporale, financiare.

Dup studiul unitii de nvare nr. 3 vei fi capabil:

+ s defineti abordarea pe baz de active i s argumentezi
importana acesteia;
+ s tii care sunt metodele utilizate i s le aplici;
+ s cunoti ce nseamn CN, CB;
+ s tii s evaluezi un teren liber.
3.1. Logica abordrii bazate pe active
Abordarea pe baza de activepresupune conform IVS stabilirea valorii unei
ntreprinderi utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale
sau o alt valoare adecvat din care se scad datoriile totale ale acesteia.
Activele i datoriile ntreprinderii se impun a fi ajustate diferit n funcie de
cele dou premise ale valorii: continuitatea exploatrii i lichidarea. n condiiile
continuitii exploatrii se folosete metoda activului net corectat (ANC) , iar n
condiiile ncetrii activitii metoda activului net de lichidare (ANL).
Activul net corectat se determin ca diferen ntre activele totale i
datoriile totale evaluate la valoarea lor de pia sau la o valoare curent adecvat.
Pentru evaluarea elementelor patrimoniale de activ, prin metoda ANC,
pot fi folosite modaliti care se ncadreaz n cele trei abordri clasice: prin
comparaia de pia, pe baza de venit i pe baz de costuri.
Ca metode de evaluare bazate pe venit se pot meniona: metoda
avantajului de profit, metoda contribuiei la variaia profitului, metoda economiei
de redeven, metoda economiei de costuri. n categoria modalitilor bazate pe
costuri se include: costul de nlocuire net i costul de reconstrucie net (metoda
costului crerii).
Ca metode de evaluare bazate pe comparaia de pia se pot meniona:
metoda costului de cumprare i metoda asimilrii.
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
58
Activul net de lichidare, n cazul ncetrii activitii, se stabilete ca
diferen ntre valoarea de lichidare a tuturor activelor i datoriilor totale, inclusiv
costurile lichidrii.
n cazul n care ntreprinderea este n dificultate, dar este realizabil,
putnd s funcioneze ca resurse a prelurii de ali investitori, valoarea firmei se
obine ca diferen ntre valoarea la termen actualizat i capitalul investit de
cumprtor pentru redresarea societii comerciale.
Abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei
potrivit cruia un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor
prilor sale componente.
Astfel un cumprtor nu va plti pentru o proprietate (afacere) mai mult
dect l-ar costa s creeze o entitate cu o utilitate echivalent.
Ajustrile aplicate activelor i datoriilor ntreprinderii se bazeaz pe una
din urmtoarele dou premise ale valorii:
- continuitatea exploatrii, care va implica, n cadrul metodei activului net
corectat (ANC), evaluarea tuturor activelor i datoriilor la valoarea de pia sau
o alt valoare curent adecvat;
- lichidarea, care va implica, n cadrul metodei activului net de lichidare (ANL),
evaluarea tuturor activelor i datoriilor la valoarea net de realizare pe pia.
Bilanul contabil, bazat n principal pe valori ce exprim costuri este nlocuit
cu bilanul ce reflect toate activele, corporale i necorporale i toate datoriile, la
valoarea lor de pia sau la o valoare curent adecvat n cazul metodei
activului net corectat (ANC) sau la valoarea net de realizare pe pia n cazul
metodei activului net de lichidare (ANL).
Rezultatul metodei ncadrate n aceast abordare nu trebuie s fie singurul
rezultat atunci cnd evalum ntreprinderi operaionale i care vor funciona pe o
perioad previzibil n viitor.
ntreprinderea evaluat dac deine proprieti i ncaseaz venituri din aceste
proprieti, pentru fiecare din aceste active trebuie determinat valoarea lor de
pia.
Dac trebuie evaluate aciunile, fie cotate sau necotate, ale unei ntreprinderi
deintoare, pot fi relevante lichiditatea aciunilor i mrimea participaiei, i deci
se pot obine valori diferite de cursul aciunii la burs.
3.2. Metoda activului net contabil (ANC)
Principalele caracteristici ale acesteia sunt:
- utilizeaz valorile nregistrate n contabilitate, pornind de la ipoteza
concordanei dintre inventarul scriptic i cel faptic;
- admite lichiditatea creanelor i exigibilitatea datoriilor la scaden;
- valoarea societii comerciale este reprezentat de valoarea patrimoniului
contabil net.
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
59
Pentru determinarea patrimoniului contabil net literatura propune, iar
practica dou modaliti de calcul:
ANC = Activ real - Datorii totale
unde: Activ real = Activ total - Activ fictiv
sau:
ANC - Capital propriu - Activ fictiv
Ambele modaliti impune eliminarea activului fictiv, respectiv a
elementelor de activ considerate non valori", ntruct nu pot fi valorificate
independent pe pia i deci nu pot genera fluxuri de numerar. Acestea se regsesc
n activul bilanului din motive legate de tehnica nregistrrilor n contabilitate
pentru a nu influena rezultatul exercuiiului n care s-au efectuat, urmnd fie
amortizarea acestora pe o perioad mai mare (active fictive imobilizate), fie
repartizarea lor asupra exerciiilor viitoare (active circulante fictive) dei, n mod
normal, trebuiau nregistrate n contul de rezultate. Practic este vorba de:
- cheltuieli de constituire ocazionate de nfiinarea societii, majorarea
capitalului, operaiuni de fuziune;
- cheltuieli nregistrate n avans;
- cheltuieli de cercetare-dezvoltare.
Concomitent trebuie incluse n datorii:
- provizioanele pentru cheltuieli care au un scop i o valoare clar precizat,
exist o mare probabilitate de utilizare a acestora i cheltuiala pe care o
acoper este identificat nainte de ncheierea exerciiului financiar;
- provizioanele pentru riscuri care sunt destinate acoperirii riscurilor identificate
ca inevitabile pentru activitatea societilor;
- veniturile nregistrate n avans care reflect obligaiile fa de clieni, ce trebuie
onorate n perioada urmtoare.
Principalele dezavantaje ale metodei activului net contabil constau n
faptul c, elementele patrimoniale evaluate n costuri istorice nu sunt actualizate cu
valoarea de utilitate i evoluia preurilor de nlocuire, nu are n vedere veniturile
viitoare i presupune condiii de stabilitate economic. n plus existena unor
neconcordane ntre informaiile din contabilitate i din situaia faptic a
elementelor patrimoniale pot genera erori care alturi de unele reglementri fiscale
legate de amortizare, constituirea rezervelor i provizioanelor deformeaz
realitatea economic.
ANC = Valoarea de pia a activelor valoarea de pia a datoriilor
Esena acestei metode se concretizeaz n parcurgerea unor etape:
- s se obin bilanul sau balana de verificare la data evalurii;
- verificarea existenei faptice a bunurilor i a datoriilor nregistrate n bilan;
- evaluarea activelor i a datoriilor, care se concretizeaz n:
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
60
- fie preluarea valorii contabile dac nu sunt justificate corecii asupra acestei
valori;
- fie transformarea valorii contabile a unor active i datorii n valoare de pia;
- evaluarea activelor i datoriilor nenregistrate n bilan, depistate la data
evalurii;
- elaborarea bilanului economic i calcularea Activului Net Corectat.
Utilizarea acestei metode, ANC presupune angajarea unui volum foarte
mare de munc din partea echipei de evaluare, deoarece presupune divizarea unei
ntreprinderi n fraciuni distincte, care trebuie sa fie evaluate n mod individual.
Pe parcursul acestui capitol voi prezenta modalitile de evaluare a principalelor
clase de active din bilanul ntreprinderii, respectiv terenuri, construcii,
echipamente, stocuri, creane, echipamente de leasing i active necorporale precum
i a datoriilor.
3.3. Metoda activului net corectat (ANCC)
Pentru a da o dimensiune a valorii societii comerciale mai aproape de
realitatea economic metoda activului net contabil corectat constituie o soluie,
ntruct:
- ntre evidena contabil i inventarul faptic nu exist o coresponden perfect,
deoarece unele bunuri reflectate n contabilitate nu se regsesc fizic i invers;
- valoarea la care unele bunuri sunt reflectate n contabilitate nu corespunde cu
valoarea lor de via, fiind fie supraevaluate, fie subevaluate;
- exigibilitatea real a creanelor difer de prevederile contractuale.
Metoda activului net contabil corectat elimin dezavantajele metodei
activului net contabil, necesitnd corectarea sau retratarea bilanului contabil i
constituirea bilanului economic care reflect mai fidel patrimoniul net. Corectarea
valorilor contabile pentru a reflecta valoarea economic de pia necesit
respectarea obligatorie n procesul de evaluare a principiilor urmtoare:
- principiul prudenei care impune ca corectarea s rein numai o parte din
reevaluarea justificat ntruct este puin probabil ca un investitor c accepte o
valoare maximal;
- principiul continuitii care impune aplicarea acelorai reguli n cadrul unei
perioade de gestiune dac nu au intervenit schimbri fundamentale ale formei
i structurii situaiilor de sintez;
- principiul coerenei care necesit asigurarea coerenei coreciilor din bilan cu
cele din contul de profit i pierdere.
Activul net contabil corectat ANCC reflect mrimea capitalului necesar
pentru a reconstitui patrimoniul net existent al societii comerciale, la nivelul
valorii reale de utilitate a acestuia i se determin astfel:
1


1
Stan S., op.cit., p. 75
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
61
ANCC = Activ contabil corectat Datorii totale contabile corectate
sau:
ANC = (At + A) (Dt + D)
unde,
At = total activ din bilanul contabil;
A = suma coreciilor elementelor patrimoniale de activ;
Dt = datorii totale din bilanul contabil;
D = suma corelaiilor elementelor de pasiv de natura datoriilor.

3.4. Evaluarea elementelor patrimoniale de active
Pentru evaluarea elementelor patrimoniale de activ pot fi folosite metode
care se ncadreaz n cele trei abordri clasice: prin comparaia de pia, pe baz de
venit i pe baz de costuri.
3.4.1. Evaluarea activelor necorporale
Evaluarea activelor necorporale presupune nelegerea unor aspecte
particulare de evaluare, determinate n primul rnd de caracteristicile particulare
pe care le au acestea. Evaluarea activelor necorporale este de competena
evaluatorului de ntreprindere datorit faptului c n marea majoritate a cazurilor
valoarea acestora este legat de o ntreprindere care utilizeaz aceste active.
3.4.2. Clasificarea activelor necorporale
Evaluarea activelor necorporale reprezinta una din cele mai delicate
probleme in cazul evaluarii intreprinderii.
IAS 38 nu face o clasificare detaliata activelor necorporale, ci precizeaza
ca acestea pot fi grupate in mai multe clase separate, dupa natura si utilizarea
similara a activelor necorporale. Exemple de clase separate sunt:
- nume de firma;
- embleme si titluri de carte;
- software de computer;
- licente si fransize;
- drepturi de copyright, patente si alte drepturi de proprietate industriala, drepturi
de servicii si exploatare;
- retete, formule, modele, desene si prototipuri, si
- active necorporale in curs de dezvoltare.
Exista si alte clasificari ale activelor necorporale, dupa functia pe care
acestea o indeplinesc. Conform Accounting Principles Board, APB Opinion No
17., Intangible Assets (august 1970), activele necorporale se clasifica in 5
categorii:
(1) Active necorporale din sfera marketingului:
- marci de fabrica si de comert;
- desene si modele industriale;
- embleme si titluri de carte;
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
62
- contracte de necompetitie.
(2) Active necorporale de natura relatiilor cu clientii:
- liste cu clientii;
- comenzi de productie;
- contracte cu clientii;
- relatii necontractuale cu clientii.
(3) Active necorporale de natura artistica:
- montari de piese de teatru, opera si balet;
- carti, reviste, ziare si alte opere literare;
- compozitii muzicale;
- tablouri si fotografii;
- materiale audiovizuale, inclusiv filme, videoclipuri si programe de televiziune
(4) Active necorporale de natura contractuala:
- acorduri de licenta si moratorii;
- contracte de inchiriere;
- premise de constructie;
- contracte de fransiza;
- licente de emisie radio-TV;
- drepturi de exploatare a unor resurse ca foraj, apa, aer, minerale, exploatare
forestiera, drumuri;
- drepturi de ipoteca;
- contracte de munca;
(5) Active necorporale de natura tehnologica:
- brevete de inventie;
- software si circuite integrate;
- nume de domenii INTERNET;
- tehnologie nebrevetata;
- banci de date;
- secrete comerciale inclusiv formule secrete, procese si retete secrete.
Proprietatea intelectuala cuprinde:
- brevete de inventie, formule, procese, proiecte;
- drepturi de autor, fransize si licente
- marci comerciale si de produs
- metode, programe, sisteme informatice sau proceduri.
Termenul de proprietate intelectual se refer n mod uzual la brevete, mrci
comerciale, know-how etc. Acestea reprezint o categorie special de active
necorporale pentru c ele sunt unice iar proprietarul lor este protejat de lege pentru
exploatarea neautorizat, contrafacere etc.
Avantaje generate de deinerea lor sunt determinate de:
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
63
- reducerea costurilor materiale;
- sporirea productivitii muncii (de exemplu prin creterea vitezei de
- manufacturare);
- diminuarea costurilor de transport, manipulare, depozitare;
- eliminarea sau reducerea rebuturilor, pierderilor;
- creterea gradului de reciclabilitate postutilizare;
- reducerea consumurilor de combustibil, energie;
- eliminarea sau reducerea riscurilor de mediu i a impactului negativ
- asupra naturii;
- realizarea unui avantaj competitiv;
- crearea i meninerea unei bune imagini pe pia etc.
3.5. Prevederile IAS 38
Recunoasterea unui activ necorporal este conditionata de indeplinirea a doua
cerinte, respectiv:
(a) intrunirea celor doua conditii ale definitiei unui activ necorporal; si
(b) intrunirea celor doua criterii de recunoastere a activului necorporal.
Valoarea justa a unui activ necorporal trebuie determinata prin raportare
la o piata activa a acelui activ necorporal (care nu exista pentru majoritatea
activelor necorporale din cauza caracterului de unicat al multor active necorporale
ca marci, embleme, drepturi de autor , brevete de inventie, marci de produse).
- amortizarea unui activ necorporal se face pe durata de viata utila a
acestuia care nu va depasi 20 de ani de la data inceperii utilizarii activului.
Regimul de amortizare recomandat este cel liniar.
- Valoarea reziduala a unui activ necorporal este zero, cu exceptia cazului in
care exista o obligatie a unei terte persoane de a-l cumpara sau cand exista o
piata activa pentru acel activ necorporal;
- Fondul comercial generat intern nu trebuie recunoscut ca activ necorporal
deoarece (i) nu este o resursa identificabila controlata de o intreprindere si (ii)
costul lui nu poate fi apreciat in mod fidel;
- Marcile, emblemele, titlurile de publicare, listele de clienti si elemente similare
in substanta, generate intern, nu pot fi recunoscute ca active necorporale.
Explicatia consta in faptul ca o cheltuiala aferenta generarii acestor active
necorporale nu poate fi separata de cheltuielile dezvoltarii unei intreprinderi.
- Cheltuielile de cercetare, cheltuielile de constituire a intreprinderii, cheltuiala
cu activitatile promotionale si de publicitate nu genereaza active necorporale si
deci vor fi recunoscute drept cheltuieli, la realizarea lor.
- Singurele active necorporale generate intern care sunt recunoscute de IAS 38
sunt cele provenite din etapa de dezvoltare a unui proiect de cercetare-
dezvoltare, finantat din resursele interne ale intreprinderii, aceasta recunoastere
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
64
facandu-se numai cu conditia demonstrarii sanselor reale de obtinere a unor
beneficii economice viitoare.
3.6. Metode de evaluare a activelor necorporale
Metodele de evaluare a activelor necorporale au la baz trei abordari:
- metode nscrise n abordarea pe baz de venit, respectiv metode care
analizeaz avantajul deinerii acestor active din prisma efectului favorabil
pentru ntreprindere (profit);
- metode nscrise n abordarea bazat pe costuri;
- metode nscrise n abordarea prin comparaia de pia, respectiv pe tranzacii
trecute ncheiate n condiii i pentru active similare.
Alegerea metodei pentru un anume caz, depinde de circumstane. n cele
mai multe cazuri este necesar utilizarea mai multor metode de evaluare datorit
necesitii autoverificrii rezultatelor obinute. Nu trebuie exclus varianta ca
evaluatorul s dezvolte tehnici i metode proprii, specifice pentru un anume caz,
utiliznd elemente ale mai multor metode.
a. Metode de evaluare bazate pe venit
Metoda avantajului de profit. Aceast metod de evaluare a activelor
nemateriale identificabile este aplicabil n cazul n care este posibil
estimarea cu o acuratee rezonabil a avantajului deinerii i utilizrii
activelor intangibile, avantaj exprimat n cele din urm sintetic prin profitul
net.
Metoda contribuiei la variaia profitului.
Metoda anterioar se bazeaz pe profituri aduse direct de activele
intangibile. Sunt ns situaii n care nu se poate determin avantajul preului
unitar pentru c nu exist informaii disponibile i nu se pot face estimri cu o
precizie rezonabil privind acest avantaj.
n practic se pot ntlni cazuri n care activele intangibile determin un
profit pentru ntreaga entitate care l deine (acestea nu se pot ataa direct unui
anume activ nematerial ca n cazul anterior), el fiind unic i identificabil.
Rezultatul trebuie ntotdeauna s fie realist, credibil i s poat fi susinut.
Metoda economiei de redeven.
Aceasta este o metod aplicabil pentru evaluarea brevetelor i licenelor.
Proprietarul unui drept de proprietate intelectual poate permite i altora s
foloseasc acest activ contra unei redevene, care cel mai adesea este un procent
aplicat la volumul vnzrilor generate de folosirea proprietii intelectuale.
Astfel de drepturi, se nscriu ntre 3-7% din vnzri, cel mai ntlnit nivel
fiind de 5% din vnzri. Acest procent variaz n primul rnd n funcie de
volumul fluxurilor generate de utilizarea activului.


ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
65
Metoda economiei de costuri.
Determinarea rezonabil a contribuiei la profit sau avantajul preului se
poate dovedi dificil n anumite cazuri sau nu se oate aplica n practic. Pe de
alt parte, se pot ntlni situaii n care activele intangibile sunt "responsabile"
pentru o economie de costuri msurabil.
Prin crearea acestui avantaj, elementele intangibile aduc o contribuie
direct la realizarea unui profit suplimentar. Acest avantaj de cost poate fi creat
de:
- un contract care aduce avantaje la cumprarea de materii prime (de exemplu
contracte pentru furnizarea de iei);
- un proces sau metod care economisete munca sau reduce costurile materiale;
- un contract de munc cu angajai valoroi i cu experien.
b. Metode de evaluare bazate pe costuri
n practic putem fi pui n situaia de a evalua active necorporale care nu au
fost nc dezvoltate i recunoscute de pia, pentru care nu exist suficiente
informaii care s ne permit estimarea cu o probabilitate rezonabil a fluxurilor pe
care le-ar genera deinerea lor.
O invenie nou, un proiect de cercetare-dezvoltare, practicile i procedurile
unei firme, ansamblul forei de munc etc. pot fi incluse n aceast categorie.
Evaluatorul aplic, metode din categoria celor bazate pe costuri pentru c ele
au cea mai mare relevan i credibilitate n cazurile particulare amintite.
Metoda costului crerii.
Chiar dac costul crerii unui activ intangibil este rareori apropiat de
valoarea sa, sunt situaii n care metoda costului crerii se poate aplica totui,
evaluatorul dezvoltnd o tehnic de evaluare bazat pe costul crerii unui activ
necorporal similar (brevet, proces secret etc.).
Aplicabilitatea metodei este limitat i impus de lipsa unor informaii care s
estimeze efectele deinerii i utilizrii unor astfel de active. Metoda este foarte
util ndeosebi ca mijloc de verificare i testare a concluziilor rezultate din
aplicarea altor metode.
Aplicarea metodei trebuie s se fac cu pruden pornind de la idea c, n
multe cazuri, costul nu reprezint un indicator semnificativ pentru valoare,
ndeosebi pentru activele necorporale.
n mod evident, dac efectul elementelor nemateriale n fluxurile afacerii (n
profit de exemplu) sunt mai mici dect costul crerii, aceasta nu nseamn un
avantaj.
c. Metode de evaluare bazate pe comparaia de pia
Metoda costului de cumparare. Un activ intangibil poate fi cumprat de pe
pia la un pre considerat echivalentul valorii sale. ncercarea de a testa preul
de cumprare nu este o aberaie. Sunt recomandate metode de testare ca
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
66
economia de costuri, costul crerii, avantajul profitului. La rndul su costul de
cumprare poate fi util ca un test pentru valoarea licenelor i franizelor. O serie
de active necorporale se vnd i se cumpr de pe pia, dar informaiile obinute
de pe aceast pia trebuie s vizeze fiecare tip de activ intangibil.
Metoda asimilrii. Este o metod n care evaluatorul ine seama, pe baza
informaiilor certe, de tranzacii ncheiate n condiii apropiate de cazul specific
pe care-l analizeaz, lund n calcul corecii (pozitive sau negative, bazate pe
propria sa experien) fa de condiiile n care s-au ncheiat tranzaciile
considerate ca baz de comparaie.
3.7. Evaluarea unor active necorporale specifice
- Marca i numele comercial
Acestea reprezint active ce pot avea valori imense. Aceste active determin
un avantaj de marj de profit sau un volum ridicat de vnzri, fiind posibil
utilizarea metodei avantajului de profit.
O problem major n evaluarea numelui i mrcii comerciale este realizarea
capitalizrii. Dac durata de via economic nu poate fi stabilit cu o certitudine
rezonabil, evaluatorul are de ales ntre dou variante:
- selectarea arbitrar a unei durate de via;
- capitalizarea activului pe o durat nedeterminat.
Este o alegere dificil i demonstreaz de ce aceste active sunt cel mai adesea
grupate n cadrul goodwill-ului sub forma unui ansamblu de active intangibile.
Metoda economiei de redeven poate fi utilizat pornind de la ipoteza c
numele sau marca pot fi acordate sub form de licen unei tere persoane, caz n
care veniturile nete din redeven sunt capitalizate i transformate n valoarea
activului.
Metoda bazat pe costul crerii poate fi util dac se dovedete c activul are
o valoare viitoare, dar este dificil de stabilit care este piaa sau avantajul de profit.
Sunt necesare costuri mari cu munca, studiile de pia, testele de utilitate,
promovarea, reclama etc.
Know - how ul
Reprezint ansamblul de cunotine tehnice nebrevetabile sau brevetabile
dar nebrevetate nc, necesare fabricrii, funcionrii sau comercializrii unor
produse sau elaborrii i funcionrii unor tehnologii i procedee. Principalele
elemente de proprietate intelectual ce formeaz, separat sau n ansamblul lor,
coninutul know-how - ului sunt:
- abilitatea tehnic;
- experiena;
- cunotinele tehnice.
Metodele cele mai relevante pentru evaluarea knowhow-ului sunt cele bazate
pe profit, iar pentru verificarea rezultatelor obinute metodele bazate pe costuri n
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
67
msura n care, n majoritatea cazurilor, nu sunt disponibile informaii pentru a
utiliza metode bazate pe pia.
Copyright-ul
Metodele de evaluare i apreciere a copyright-ului sunt similare cu acelea
pentru nume i marc, cu cteva excepii relativ minore. Diferena principal
rezult din durata de via a activului, care n acest caz este determinat. O alt
diferen vine din faptul c metoda economiei de redeven are o aplicabilitate
limitat. n plus, evaluatorul poate aplica metode bazate pe comparaie deoarece
sunt destul de frecvente tranzacii cu acest tip de active necorporal.
Contractele
Se recomand s fie evaluate separat i nu prin stabilirea unei valori pentu
un grup de contracte, chiar dac acestea privesc acelai domeniu (de exemplu
contractele de publicitate).
Evaluarea contractelor se poate face prin metoda avantajului de profit sau
prin metodele bazate pe contribuia la variaia profitului. Recomandarea ca
evaluarea contractelor s se fac individual are la baz i necesitatea determinrii
unor rate de risc specifice, ataabile fiecrui contract.
Evaluarea contractului de leasing
Leasingul reprezint o operaiune similar n linii generale cu mprumutul
de mijloace fixe, prin care chiriaul obine avantaje legate de posesiunea bunurilor
nchiriate, n timp ce finanarea este realizat de societatea de leasing.
Participanii care intervin n aceast operaiune sunt:
- A, proprietarul sau productorul;
- B, garantul (finanatorul);
- C, chiriaul.
Aprecierea valorii unui contract de leasing sau de nchiriere trebuie privit
prin prisma a dou elemente:
- capitalizarea economiei de costuri (chirie);
- supravaloarea determinat de raritate, n cazul unui leasing imobiliar,
elementele care pot justifica supravaloarea pot fi:
- posibilitatea de a subnchiria;
- posibilitatea de a extinde activitatea prin nchirierea altor imobile aflate n
vecintate;
- posibilitatea nchirierii de apartamente sau camere n cldirea imobilului;
- amplasamentul deosebit al proprietii.
Cea mai ntlnit metod pentru evaluarea brevetelor este metoda economiei
de redeven. Aceast metod presupune c brevetul este deinut de o ter parte
care pltete proprietarului o redeven pentru privilegiul de a-l utiliza.
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
68
n determinarea duratei de via a unui brevet este recomandabil s se ia n
calcul durata legal de via i care nu coincide ntotdeauna cu durata de via
economic.
Evaluarea pierderii de goodwill
Goodwilul reflect valoarea suplimentar a activelor necorporale fa de
cele nscrise n bilan i care poate produce un profit suplimentar;
Pentru nelegerea modului de evaluarea a pierderii de goodwill se va
prezenta punctul de vedere al evaluatorilor:
Existena goodwill-ului se manifest prin:
profituri istorice suplimentare (supraprofit) sau printr-o probabilitate
rezonabil de realizare a unui supraprofit n perioada imediat urmtoare;
pe baza informaiilor de pia se observ n mod clar c pentru afaceri similare
se pltete o prim reprezentnd goodwill-ul;
n circumstane speciale, cnd evaluatorul consider, pe baza analizei
informaiilor disponibile i a propriei experiene, c afacerea deine goodwill.
Pierderea de goodwill are loc:
- dac o afacere poate fi reamplasat, pierderea potenial de goodwill va fi
msurat prin diferena ntre valoarea acestuia nainte i dup reamplasare;
- ca regul general, pierderea nu va putea depi cel mai sczut cost de
reintegrare a goodwill-ului pierdut sau valoarea total a goodwill-ului nainte
de reamplasare;
- dac afacerea nu poate fi reamplasat n cadrul aceleiai piee, ntregul
goodwill al afacerii va fi considerat pierdut;
- dac goodwill-ul pierdut nu poate fi reconstituit ntr-o perioad rezonabil de
timp, ntreaga sum a pierderii va fi considerat irecuperabil.
- Metoda capitalizrii supraprofitului pierdut
Avantajul acestei metode, atunci cnd pierderea de goodwill poate fi
susinut, este c ofer o explicaie logic, care poate da ctig de cauz n faa
instanei sau a terilor.
Metoda costului de reconstituire a goodwill-ului pierdut
Evaluatorul poate estima costul reconstituirii goodwill-ului pierdut. Dac
acest cost este realist i nu implic o valoare mai mare dect goodwill-ul iniial
rezultatul aplicrii metodei este credibil i util.
Exist ns i o restricie major n aplicarea metodei datorit cazurilor
frecvente n care goodwill-ul pierdut nu poate fi reconstituit ntr-o perioad de
timp rezonabil, costul estimat devenind foarte speculativ; ntr-o asemenea situaie
este recomandabil s considerm c goodwill-ul a fost pierdut definitiv. Metoda
are un grad de relevan ridicat, ndeosebi n situaiile n care nu s-a pierdut
ntreaga clientel (i deci ntreaga surs de realizare a profitului).
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
69
3.8 Evaluarea imobilizrilor corporale
Evaluarea imobilizrilor corporale presupune, cunoaterea situaiei acestor
active din punct de vedere al contribuiei la fluxurile de venit generate de
ntreprindere i aprecierea valorii prin metode adecvate, n funcie de poziia
evaluatorului, ncadrarea activelor respective ca fiind n exploatare sau n afara
exploatrii etc.
n cadrul echipei de evaluare, de regul, evaluarea acestor active se
realizeaz de ctre persoane care au calificare i competen n evaluarea
proprietilor imobiliare.
3.9. Evaluarea terenurilor
Pentru estimarea valorii acestui tip de activ sunt recunoscute urmtoarele
metode:
Metoda comparaiei directe
Este cea mai utilizat i preferat metod atunci cnd sunt disponibile
informaii privind tranzacii comparabile. Aa cum este fundamentat logica
abordrii prin comparaie este nevoie ca, n estimarea valorii unui teren,
evaluatorul s aib date privind vnzrile i nchirierile actuale, precum si oferte,
baze de date etc.
Pe baza acestora el va obine informaii utile n analiza, compararea i
ajustarea vnzrilor similare n scopul estimrii valorii unui anumit teren din
patrimoniul societii comerciale. Elemente frecvente reinute, n comparaie, sunt:
localizarea, caracteristicile fizice ale amplasamentului, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare, condiiile de pia etc. Metoda comparaiei directe este
uzual, ndeosebi n cazul terenurilor libere (neacoperite cu construcii).
Metoda proporiei
Metoda proporiei sau metoda alocrii bazat pe principiul echilibrului i
pe conceptul contribuiei care consider c exist un raport relativ constant ntre
valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare. Valoarea obinut nu este
concludent ntruct pot exista construcii vechi, ieftine sau mai scumpe pe
terenuri de valoare egal.
Metoda extraciei
Metoda extraciei care constituie o variant a metodei proporiei. Aceasta
const n extragerea valorii terenului din preul de vnzare a unei proprieti
similare prin scderea valorii construciilor estimate prin costuri i deprecieri.
Valoarea obinut poate fi comparat cu preurile de tranzacionare a terenurilor
libere.
Metoda parcelrii
Metoda parcelrii utilizat n evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezint cea mai bun utilizare i exist date de comparaie pentru diferite tipuri
de parcele. Loturile construite sunt comparate cu cele care urmeaz a se construi
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
70
iar dup aplicarea coreciilor se estimeaz preul de vnzare probabil, durata de
construire probabil, rata de absorbie a parcelelor de ctre pia, costurile directe
i indirecte i ct din acestea revin terenurilor.
Metoda valorii reziduale
Metoda rezidual utilizat atunci cnd nu sunt disponibile date referitoare
la loturi similare. Metoda const n determinarea valorii construciei, estimarea
venitului anual net din exploatare, obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de
operare estimate la data evalurii, calcularea prii din venituri care se pot atribui
cldirilor i determinarea venitului pentru teren. Pentru a obine valoarea terenului,
venitul aferent terenului este capitalizat cu o rat de capitalizare obinut de pe
piaa imobiliar.
- Metoda capitalizrii rentei (chiriei) de baz
Reprezint o metod similar din punct de vedere tehnic cu metoda
capitalizrii profitului n evaluarea ntreprinderii. Se bazeaz pe capitalizarea la o
rat adecvat a rentei de baz (ctigul din cedarea dreptului de folosin a
terenului).
- Metoda normativ sau administrativ
Se bazeaz, pe normele stabilite de organele abilitate. Valoarea de baz a
terenului pentru o perioad de concesionare de 99 ani se corecteaz cu un
coeficient de corecie, care reflect suma notelor (care poate fi cel mult egal cu 9)
acordate pe baz de criterii stabilite n funcie de categoria localitii, poziia
terenului fa de reelele de transport, utilitile zonei, amplasare, funcii
economice, caracteristici geotermice, restricii de folosire i poluarea cu reziduuri.
3.10 Evaluarea construciilor i echipamentelor tehnologice
Evaluatorul poate estima valoarea ntregii proprieti (teren i cldire) sau
poate realiza un demers analitic n care evalueaz separat fiecare component a
proprietii.
n evaluarea construciilor i echipamentelor industriale evaluatorul se va
baza pe cele trei abordri ale valorii: abordarea pe baz de costuri, abordarea
pe baz de venit i abordarea prin comparaie.
Abordarea pe baz de costuri reine n esen:
a) Procedura costului de nlocuire net (CIN).
Costul de nlocuire net (CIN) reprezint o procedur de evaluare folosit n
stabilirea valorii pentru utilizarea existent n cazul proprietilor specializate care
se vnd rar. Nu este considerat o metod derivat din pia, ci mai degrab este
un termen fundamental n evaluarea proprietilor imobiliare. Definiia este
urmtoarea: utilizarea probabil raional i utilizarea legal a unui teren liber sau
a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat adecvat,
realizabil financiar i care determin o valoare maxim (nlocuitor) al valorii de
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
71
pia. n cadrul acestui demers, evaluatorul urmrete s determine costul unei
replici a utilitii mijlocului fix.
b) Procedura costului de reconstrucie net.
Aceast procedur urmrete s determine costul curent al unui element
identic nou, respectiv costul unei replici a construciei. n majoritatea cazurilor,
este preferat procedura bazat pe costul de nlocuire net.
Procedurile bazate pe costuri se bazeaz ntr-o msur important pe
estimarea de ctre evaluator a deprecierii.
Deprecierea reprezint o pierdere din valoarea proprietii din orice
cauz. Ea poate s fie, de asemenea, definit ca o diferen ntre valoarea de pia
i costul de nlocuire sau de reconstrucie6. Are o mare importan n estimarea
deprecierii durata de via economic, respectiv perioada de timp n care
mbuntirile aduse proprietii contribuie la meninerea sau creterea valorii
acesteia.
Pentru evaluare se rein ca principale tipuri de depreciere:
- deprecierea fizic, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizrii i
trecerii timpului;
- deprecierea funcional, respectiv o pierdere de valoare rezultat din
deficienele de proiectare. Aceasta poate fi cauzat, prin trecerea timpului, ca
urmare a schimbrii standardelor de construcii, nvechirea materialelor
folosite etc.sau din supradimensionarea construciei ori a dotrilor;
- deprecierea din cauze externe, respectiv o utilitate diminuat a cldirii ca
urmare a influenelor negative ce provin din exteriorul cldirii (vecintatea).
Deprecierea fizic i cea funcional pot fi recuperabile sau nerecuperabile,
funcie de criteriile de ordin tehnic, dar mai ales de ordin financiar (costul
corectrii unei anume stri tehnice sau funcionale este mai mare dect creterea de
valoare a proprietii). Pentru evaluare prezint importan estimarea componentei
recuperabile i a celei nerecuperabile n cadrul deprecierii cumulate.
c) Abordarea pe baza venitului este recunsocut n evaluarea cldirilor i
echipamentelor tehnologice prin metoda capitalizrii venitului (de regul este
vorba de capitalizarea chiriei) i metoda bazat pe actualizarea fluxului de
disponibil.
d) Abordarea prin comparaie n evaluarea cldirilor i echipamentelor
tehnologice solicit evaluatorului s urmreasc proprieti comparabile i care
s-au tranzacionat pe ct posibil la o dat apropiat cu data evalurii. Printre
factorii importani reinui pentru eventualele ajustri se au n vedere: data
tranzaciei, rata de ocupare a terenului, localizarea, vrsta proprietii,
topografia terenului, condiii de finanare etc.

ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
72
3.11. Aplicaie privind Evaluarea terenului pe care este construit o cladire

Evaluarea terenului este facuta cu titlu informativ pentru ca
proprietarul acestuia sa stie cat valoreaza.
Terenul pe care este construita cladirea - sediu nu este in evidenta
contabila a societatii SONY SA, de aceea valoarea acestuia nu va influenta
valoarea intreprinderii. Pentru cazul de fata n evaluarea terenului pe care este
construita cladirea - sediu vom aplica metoda comparatiei directe.

Fisa de date teren de evaluat

Adresa : Galati, Str. GEORGE COSBUC, nr. 13, situat pe o strada principala, zona 1
Suprafata: 480 mp;
Proprietar: persoana fizica;
Sarcini asupra proprietatii: nu sunt;
Utilizare: comercial;
Data evaluarii: 31.12.2007;
Scopul evaluarii: pentru continuarea activitatii;
Categoria de valoare adecvata scopului : valoarea de piata.
- rata de crestere a populatiei: lenta;
- rata somajului: in crestere;
- raportul cerere - oferta: echilibrat;
- functii economice ale localitatii : complexe.
Amplasare:
- intravilanul localitatii Galati;
- localizare : pe o artera principala;
- distanta fata de centrul orasului : cca. 12 km - Est;
- acces la proprietate (teren) : pe o artera principala;
- acces la mijloacele de transport in comun : autobuze, trolee, maxi-taxi;
- perspectiva zonei : in dezvoltare;
- poluare: sonora si gaze esapare.
Utilitati:
- retele publice ale localitatii si acces la ele: energie electrica, telefonie, apa, canalizare,
gaze, termoficare, drumuri asfaltate.
Caracteristici:
- fizice: - topografie teren plat;
- suprafata : 480 mp;
- forma si dimensiuni:
neregulata (trapezoidala);
deschidere foarte favorabila la strada principala.
- stare : liber;
- poluare sonor si reziduri gazoase;
- vecinatati : civilizat;
- nu are posibilitati de extindere;
- normal la fundare.
- economice : utilizare comerciala si personala.
Detinere:
- proprietar : persoana fizica;
- document proprietate: act de vanzare - cumparare, documente de carte funciara si
cadastru;
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
73
- sarcini : nu sunt.

In tabelul urmator sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale
terenurilor comparabile, informatii luate de pe piata imobiliara locala.

Date si caracteristici Teren 1 Teren 2
Data / pret tranzactie
Iulie 2007
45 / mp
Septembrie 2007
65 / mp
Suprafata 980 mp 750 mp
Dreptul de proprietate
transmis
Liber, integral Liber, integral
Conditiile de finantare La piata (cash) La piata (cash)
Conditiile de vanzare Independent Independent
Conditiile pietei - 5 luni - 3 luni
Restrictii legale
Conform plan de
urbanism general si
zonal
Conform plan de
urbanism general si zonal
Localizare - orientare
Amplasament colt
la intersectiaa doua
artere principale, deschidere
foarte favorabila,
poluare sonora si
gaze esapare auto
Amplasament pe
artera principala,
deschidere
foarte favorabila,
poluare sonora si
gaze esapare auto
Echipare tehnico -
edilitara a
zonei
Energie electrica, apa -
canalizare, gaze,
termoficare, telefonie,
drum asfaltat
Energie electrica, apa -
canalizare, gaze,
termoficare, telefonie,
drum asfaltat
Vecinatati Civilizat Civilizat


Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de
piata, care are pe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana
terenul de evaluat, iar pe celelalte coloane terenurile comparabile. In partea de
jos a grilei se analizeaza rezultatele cuprinzand corectiile in valoare absoluta si
in procente din pretul de vanzare. Tranzactiile care au necesitat cele mai putine
corectii vor fi vizate pentru alegerea valorii finale. Criteriul de comparatie este:
pret/mp.

METODA COMPARATIEI DIRECTE

Grila datelor de pia
RON
Elemente de
comparatie
Teren de evaluat Teren 1 Teren 2
Pret / Data vanzarii
174 RON /mp
Iulie 2007
(45 /mp)
257 RON /mp
Sept. 2006
(65 /mp)
Curs valutar 38.700 lei / 39.600 lei /
1) Dreptul de proprietate
transmis
Corectie
Liber, integral
Liber, integral

0
Liber, integral

0
Pret corectat 174 257
2) Conditiile de finantare
Corectie
La piata (cash)
La piata (cash)
0
La piata (cash)
0
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
74
Pret corectat 174 257
3) Conditiile de vanzare
Corectie
Independent
Independent
0
Independent
0
Pret corectat 174 257
4) Conditiile pietei
Corectie diferenta curs valutar (raport)
31.12.2007
3,9410 lei /
5 luni
1,018 (+ 32)
3 luni
0,995 (-12)
Pret corectat 177 256
5) Restrictii legale de utilizare
Coractie
Conform plan
de urbanism
general
si zonal
Conform plan
de urbanism
general
si zonal
Conform plan
de urbanism
general
si zonal
Pret corectat 177 256
6) Localizare - orientare
(Dupa ce s-au aplicat
corectiile pentru conditiile de vanzare si
conditiile
pietei se compara perechea
1 cub 2 care difera intre
ele prin aceasta caracteristica)
256 177 = 789 RON





Corectie
Zona 1,
semicentral,
amplasament
pe artera
principala,
deschidere foarte
favorabila,
poluare
sonora si gaze
esapare auto
Zona 1,
semicentral,
amplasament
colt la intersectia
a doua artere
principale,
deschidere foarte
favorabila,
poluare
sonora si gaze
esapare auto
+788,5
Zona 1,
semicentral,
amplasament
pe artera
principala,
deschidere foarte
favorabila, poluare
sonora si gaze
esapare auto



0
Pret corectat 256 256
7) Echipare tehnico - edilitara
a zonei
Corectie
Da

0
Da

0
Da

0
Pret corectat 2.562 2.562
8) Vecinatati
Corectie
Civilizat
Civilizat
0
Civilizat
0
Pret corectat 256 256
Corectie totala brut
Valoare absoluta
totala
820,5 12

% din pret
vanzare
47% 0,5%
Numar corectii 2 1

Valoarea terenului estimat prin aceasta metod este de 122.880 RON (256
RON/mp x 480 mp) sau 31.200 (65 /mp x 480 mp), avnd ca baz comparabil
2 care a necesitat numrul minim de corectii, cu valoarea absolut cea mai mic.
Terenul fiind proprietatea administratorului i nu a societii, nu va
influena valoarea activului net corectat.


3.12. Evaluarea imobilizrilor corporale n curs de execuie

Imobilizrile corporale n curs de execuie reprezint investiii neterminate
executate n regie proprie sau antrepriz. Evaluarea imobilizrilor corporale n curs
se va face diferit, dup cum exist sau nu posibiliti de finalizare.
n cazul imobilizrilor n curs pentru care exist posibiliti de finalizare,
evaluarea se face la valoarea curent de pia a imobilizrilor corporale finalizate
minus cheltuielile estimate totale pentru finalizarea lucrrilor (la nivelul costurilor
curente).
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
75
Pentru imobilizrile n curs pentru care nu exist posibiliti de finalizare
evaluarea se face la valoarea rezidual, respectiv valoarea materialelor care pot fi
obinute prin dezmembrarea imobilizrii minus cheltuielile de casare i de vnzare
ale materialelor recuperabile. Valoarea rezidual poate fi i negativ.

3.13. Evaluarea imobilizrilor financiare

Imobilizrile financiare sau investiiile financiare pe o perioad mai mare
de un an sunt active deinute de o ntreprindere n vederea creterii patrimoniului
su prin obinerea unor venituri de natura dividendelor, dobnzilor, redevenelor
etc., prin creterea valorii capitalizate sau prin obinerea unor profituri de genul celor
rezultate din vnzarea acestor investiii.
Imobilizrile financiare cuprind titlurile de participare, obligaiuni deinute,
mprumuturi acordate pe termen lung etc. La intrarea n patrimoniu imobilizrile
financiare sunt evaluate la valoarea just din momentul cumprrii lor, respectiv
costul de achiziie al titlurilor de participare, al obligaiunilor etc.
3.13.1 Evaluarea titlurilor de participare
Evaluarea aciunilor deinute la alte societi se face diferit, dup cum sunt
cotate sau nu la burs.
A. Evaluarea titlurilor de participare cotate la burs
Evaluarea titlurilor de participare cotate la burs se face, de regul, n
funcie de profitul net pe aciune (PNA) i coeficientul PER (Price Earning Ratio):
V = PNA x PER
Profitul net pe aciune reflect mbogirea teoretic a unui acionar pe
perioada unui an, circumscris la o aciune. n practica bursier, se ia n calcul o
estimare a profitului net pe aciune pe termen scurt i mediu. Multiplul PER se
determin pe baza relaiei:
PER =
actiune pe net profitul
actiunii al bursier cursul

Mrimea coeficientului PER depinde, de calitatea previziunilor. Un PER
superior mediei semnific cert o rat a rentabilitii financiare mai sczut imediat,
dar el indic, de asemenea, c dac cumprtorul este dispus s plteasc mai mult
pentru o unitate monetar de profit net n prezent, este pentru c el prevede o
evoluie favorabil a rezultatelor ntreprinderii n viitor.
Rezult c valoarea bursier a titlurilor este o valoare de randament care
ine cont de capitalizarea fluxurilor de venituri viitoare ateptate de la aceste titluri.
n cazul participaiei minoritare, fr putere de decizie n activitatea firmei
emitente a aciunilor, valoarea titlurilor de participare se determin pe baza
relaiei:
VB = Na x ca
n care:
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
76
Na = numrul de aciuni deinute;
ca = cursul unei aciuni dup ultima cotaie.
Valoarea titlurilor de participare dintr-un pachet majoritar se stabilete n
funcie de valoarea firmei emitente (stabilit prin una din abordrile clasice) i cota
de participare la capitalul social. De regul valoarea unei aciuni dintrun pachet
majoritar este mai mare dect valoarea unei aciuni dintr-un pachet minoritar.
B. Evaluarea titlurilor de participare necotate
n cazul ntreprinderilor necotate la burs, evaluarea se poate efectua n mai
multe moduri, i anume:
a) la cursul titlului numai n cazul n care acesta a fcut obiectul unor tranzacii
frecvente recente i pentru un numr important de fiecare dat;
b) n cazul societilor care nu fac obiectul unor cotaii. n acest caz se pot avea
urmtoarele tipuri de evaluri.
Evaluarea aciunii prin actualizarea dividendelor. Fundamentul acestei
metode este urmtorul: valoarea de pia a unei aciuni trebuie s fie egal cu
valoarea actual a fluxurilor viitoare de lichiditi degajate. Relaia de stabilire a
valorii unei aciuni este:
V =
n
Ccp
Vt
n
t
t
Ccp ) 1 (
1
) 1 (
D1
+

=
+
+

n care:
Dt = dividendul pe o aciune n anul t;
Ccp = costul capitalului propriu;
Vt = preul de vnzare al unei aciuni n anul n.
n cazul n care dividendele pe aciuni sunt constante, iar perioada de
deinere este nelimitat, atunci valoarea unei aciuni se stabilete astfel:
V =

=
+
1
) 1 (
t
t
Ccp
Dt
=
Ccp
Dt

n situaia n care dividendele cresc anual cu o rat constant pe o perioad
nelimitat, se folosete modelul GORDON SHAPIRO:
V =

=
+
1
) 1 (
t
t
Ccp
Dt
=
1
1
) 1 (
) 1 ( 1

+
+
t
t
t
Ccp
g D
=
g Ccp
D

1
, unde: Ccp>g
n care g reprezint rata anual de cretere a dividendelor.
Acest model prezint riscul de a supraevalua valoarea aciunilor unei
ntreprinderi aflat n faz de cretere prin extrapoluarea la infinit n funcie de o
cretere ridicat. Din relaia valorii aciunii conform modelului GORDON-
SHAPIRO putem deduce relaia costului capitalului propriu astfel:
C
cp
= g
V
D
+
1

ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
77
Aceast relaie semnific faptul c investitorul, cumprnd o aciune,
cumpr randamentul actual (D1/V) plus o rat de cretere viitoare sperat a
dividendelor (g).
Avnd n vedere limitele precedentelor dou modele, se propune modelul
n care dividendele cresc cu o rat difereniat pe mai multe orizonturi de timp.
Orizontul de timp este mprit n trei perioade, caracterizate prin rate de
cretere diferite. n acest caz, valoarea unei aciuni se stabilete astfel:

V= =

+ +
+ +
=
+ +
+ =

+
+ + +
+
+
+ +
+
+
+
2 2 1
1 2 1 2 1 1 1
1
1 2 1
2 1
1 1 1
) 1 (
) 3 1 ( ) 2 1 ( ) 1 1 ( 1
) 1 (
) 2 1 ( ) 1 1 ( 1
) 1 (
) 1 1 ( 1
n n
t
n n t n n nt n
t
n n
n t
t
n t n
t
t
Ccp
g g g D
Ccp
g g D
Ccp
g D


3
3 1
) 1 (
) 2 1 ( ) 1 1 ( 1
) 1 (
) 2 1 ( ) 1 1 ( 1
) 1 (
) 1 1 ( 1
2 2 1
2 1 1 2 1
2 1
1 1 1 1 1
1
1
g Ccp
g
x
Ccp
g g D
Ccp
g g D
Ccp
g D
n n
n n n n
n t
t
n t n n
t
t
t

+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+ =
+
=

n care:
D1 = dividendele pe aciune n primul an al perioadei de previziune;
g1 = rata anual de cretere a dividendelor n perioada n1;
g2 = rata anual de cretere a dividendelor n perioada n2;
g3 = rata de cretere a dividendelor dup perioada explicit de previziune (pentru o
perioad nelimitat).
- Evaluarea aciunii prin comparaie pe baza coeficientului PER al firmelor
cotate.
Valoarea unei aciuni se stabilete prin comparaie, n funcie de profitul
net pe aciune al firmei necotate i un coeficient de capitalizare PER pentru
ntreprinderile cotate la burs, recalculat (PER):
V = PNA x PER
Recalcularea coeficientului PER se face n funcie de parametrii care
difereniaz cele dou firme, cum ar fi: lipsa de lichiditate a aciunilor necotate,
dependena fa de furnizori i clieni, calitatea activelor etc. Determinarea valorii
unei aciuni prin comparaie presupune ca gradul de asemnare s fie ct mai mare
posibil, i anume: aceeai activitate, aceeai zon geografic, acelai risc, aceeai
rentabilitate etc.
3.13.2. Evaluarea obligaiunilor
Obligaiunea este valoarea mobiliar negociabil, care confer deintorului
calitatea de creditor. Acesta are dreptul de a ncasa de la emitent dobnzile
aferente sumei date cu mprumut.
Obligaiunile deinute ca imobilizri financiare pot fi cu rata dobnzii fix sau
variabil. Valoarea unei obligaiuni exprimat n procente fa de valoarea
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
78
nominal se stabilete astfel (rambursarea valorii nominale fcndu-se la sfritul
perioadei de acordare a mprumutului):

V =
n
n
t
t
rd rd
rf
) 1 (
% 100
) 1 (
1
+
+
+

=


n care:
rf = rata dobnzii pentru obligaiunea cumprat;
rd = rata dobnzii pieei pentru mprumuturile de referin.

Valoarea unei obligaiuni cu rat fix a dobnzii este variabil, ea
modificndu-se n funcie de rata dobnzii pieei. Dac rd > rf valoarea
obligaiunii scade, i invers, dac rd < rf valoarea titlului crete.
n cazul obligaiunilor cu rata dobnzii variabil, cuponul nu mai este fix,
ci indexat cu o rat observabil pe pia. La fiecare scaden valoarea cuponului se
stabilete n funcie de o rat a dobnzii pe termen scurt constatat pe piaa
creditului.
Dac rata dobnzii (rd) este aceeai cu rata de calcul a cuponului (rf),
atunci valoarea actual a unei obligaiuni este egal cu valoarea nominal, relaia
de calcul fiind:
V =
) 1 )...( 2 1 )( 1 1 (
% 100
) 1 )...( 2 1 )( 1 1 (
1
rdn rd rd rdt rd rd
rft
n
t
+ + +
+
+ + +

=

n care:
rft = rata dobnzii obligaiunii n anul t;
rd1, rd2rdn = ratele de dobnd pe piaa creditului n cei n ani ai perioadei de
emisiune.
O variant a obligaiunilor cu rata variabil o constituie obligaiunile cu
rat indexat la inflaie. n acest caz, cuponul pltit n fiecare an este calculat n
funcie de indicele general al creterii preurilor din momentul lansrii
mprumutului. n acest mod investitorul n obligaiuni este protejat n totalitate fa
de inflaie.
Aplicaie:
S se estimeze preul unei obligaiuni cu cupon anual de 8750 lei, emis pe
4 ani, pentru care RD adecvat este de 35% iar VN=VR= 25.000 lei. Estimai
preul n cazul unei durate de via rmas de 3 ani n aceleai condiii de RD i de
mrime a VR. Explicai rezultatele. Care este valoarea obligaiunii pentru RD =
45%, modificare imediat dup emisiune? Dar dup un an? Dar dup 2 i respectiv
3 ani de la emisiune? Verificai mrimea reducerii preului dup un an de la
emisiune printr-o alt metod.
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
79
V
04ani
= 25000
) 35 , 0 1 (
25000
) 35 , 0 1 (
8750
4
4
1
=
+
+
+

= i
i
lei
Preul curent este egal cu VR deoarece Rc = =
25000
8750
35% = RD
V
03ani
= 25000
) 35 , 0 1 (
25000
) 35 , 0 1 (
8750
3
3
1
=
+
+
+

= i
i
lei
ntruct Rc = Rd, preul curent nu se modific.
V
04ani, 45%
= =
+
+
+

=
4
4
1
) 45 , 0 1 (
25000
) 45 , 0 1 (
8750
i
i
20701 lei

V
03ani, 45%
= =
+
+
+

=
3
3
1
) 45 , 0 1 (
25000
) 45 , 0 1 (
8750
i
i
21267 lei
V
02,ani, 45%
= =
+
+
+

=
2
2
1
) 45 , 0 1 (
25000
) 45 , 0 1 (
8750
i
i
22086,8 lei
V
01, ani, 45%
= =
+
+
+ ) 45 , 0 1 (
25000
) 45 , 0 1 (
8750
23276 lei
Valoarea reducerii dup un an = | | =
+

=
n
i
i
Rd
x Rd Rc VNx
1
) 1 (
1
) ( 25000(0,35-0,45) x
| |
3 2
) 45 , 1 1 (
1
) 45 , 1 1 (
1
45 , 0 1
1
+
+
+
+
+
= - 2 500 x 1,493 = - 3732,5 lei

Reducerea calculat a preului dup un an este de (25 000 21 267) = 3.733 lei

3.13.3. Evaluarea mprumuturilor acordate pe termen lung
mprumuturile acordate pe termen lung altor firme, se pot evalua n funcie
de valoarea rmas de rambursat i o rat de actualizare stabilit ca diferen dintre
rata dobnzii pe piaa creditului i rata perceput.
ntreprinderea SONYX a acordat un mprumut de 5.000 lei firmei
ELECTRO pentru 2 ani, cu o dobnd de 30%. Rata dobnzii pentru credite
comparabile este de 40% (rd1 = 40%; rd0 = 30%).
Valoarea actual a sumei de rambursat se calculeaz astfel:
V= =
+

) 0 1 ( 1 rd rd
mprumut Sold
4545
% 10 1
5000
%) 30 % 40 ( 1
5000
=
+
=
+
lei
Rezult o diferen negativ de 455 lei determinat de diferena de 10%
dintre dobnda cerut de firm i dobnda pe care ar trebui s o plteasc n cazul
n care ar apela la credite de acelai fel de pe piaa de capital.

3.13.4. Evaluarea depozitelor i garaniilor pe termen lung
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
80
n categoria depozitelor i garaniilor pe termen lung se includ cele
constituite la societile de electricitate, ap, telefonie etc. Depozitele i garaniile
nu sunt purttoare de dobnd pentru depuntor, iar la depozitar nu sunt supuse
reevalurii. n cazul evalurii economice a firmei depozitele i garaniile pe termen
mai mare de un an se iau n calcul la costul istoric, respectiv valoarea nregistrat
n contabilitate la momentul operaiunii.

3.14. Evaluarea activelor circulante
3.14.1. Evaluarea stocurilor
Stocurile de materii prime i materiale se inventariaz faptic i se
evalueaz, de regul, la preul zilei. Cu ocazia inventarierii faptice se stabilesc
cantitile, i respective valorile materiilor prime i ale materialelor care nu pot fi
utilizate potrivit destinaiei iniiale, urmrind a fi valorificate ca atare.
Produsele finite i mrfurile care fac obiectul unor contracte sau comenzi
ferme se evalueaz la preul prevzut n aceste documente.
Producia neterminat se evalueaz pe baza preurilor produselor finite,
corectate cu gradul de finisare tehnic, stabilit cu ocazia inventarierii produciei n
curs. ntruct operaiunea este complex i necesit timp, practice se procedeaz la
corectarea soldului produciei n curs de execuie din bilan cu cheltuielile aferente
comenzilor sistate, care urmeaz a fi valorificate separat.
Celelalte elemente, se iau n calcul cu valoarea din bilan, corectat cu
sumele ce reprezint contravaloarea bunurilor degradate.
3.14.2. Evaluarea creanelor
Evaluarea creanelor are n vedere riscul de nencasare i vechimea lor
astfel:
- valoarea creanelor ncasabile, cu o vechime de peste 6 luni este diminuat n
funcie de riscul de nencasare i de rata dobnzii aferent creditului comercial;
- o valoarea creanelor cu probabilitate mare de nencasare sau de peste un an
este considerat zero;
- valoarea creanelor exprimate n devize are n vedere alturi de cele expuse
anterior i cursul de referin al BNR din ziua evalurii.
Aplicaie:
Creantele unei firme au termen de plat < 30 zile. n cadrul clientilor
rau-platnici figureaz firmele Marex 7 000 RON - cu scaden depa it de
30 zile dar <60zile i Papimpet = 1.183 RON - cu scadenta depa it de 30
zile dar < 60 zile.
La aceste firme rau-platnice, n vederea evaluarii corecte a creantelor,
se aplica o reducere de 10% pentru o ntrziere cuprins ntre 30 si 60 zile:
- Pentru Marex: Valoarea creantei = 7.000 RON;
Valoarea reevaluat = 7.000 RON * (1 - 10%) = 6.300 RON.
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
81
- Pentru Papimpet: Valoarea creantei = 1.183 RON;
Valoarea revaluat = 1.183 RON * (1 - 10%) = 1.065 RON.
Total crean e n bilant = 136.002
Ajustari = - 818 RON
Valoarea reevaluat = 135.184 RON.

3.14.3. Evaluarea disponibilitilor
Disponibilitile n moneda naional se iau n calcul la valoarea nominal,
deci nu se actualizeaz. Disponibilitile n valut se iau n calcul la cursul oficial
de schimb din data evalurii.

3.14.4. Evaluarea altor elemente de activ
Mrcile potale i timbrele fiscale se evalueaz la valoarea nominal
(excepie fac cele cu valoare filatelic).
Nu se includ n evaluare: plile anticipate, cheltuielile n avans,
cheltuielile de repartizat pe mai multe perioade, diferenele de conversie activ i
primele de rambursare a obligaiunilor. Suma tuturor acestor elemente de activ
corectate (ajustate) reprezint activul contabil corectat.
3.15. Evaluarea datoriilor
In virtutea IAS 37 Provizioane, datorii si active contingente, prin
datorie se intelege o obligatie actuala a firmei ce decurge din evenimentele
trecute si prin decontarea careia se asteapta sa rezulte o iesire de resurse care
incorporeaza beneficii economice
Datoriile vor fi evaluate distinct:
- datorii precis determinabile
o datorii comerciale (catre furnizori);
o credite bancare;
o efecte comerciale de platit;
o dividende de platit;
o impozite si taxe de platit;
o datorii legate de personal.
Sunt evaluate si inregistrate in bilant la suma de bani necesara pentru
achitarea obligatiilor existente sau la valoarea de piata a bunurilor si serviciilor de
prestat in contrapartida pentru stingerea unor obligatii.
- datorii certe ce trebuie estimate; sunt obligatii certe de platit dar a caror
marime nu poate fi cunoscuta decat la o data viitoare
o impozit pe profit;
o impozitul pe cladiri, teren, mijloace de transport;
o garantiile acordate clientilor pentru perioada de garantie;
o datorii catre salariati (indemnizatia de concediu de odihna)
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
82
Estimarea acestora se face pe baza respectarii reglementarilor legale si a
obligatiilor contractuale.
- datorii potentiale (contingente), o obligatie viitoare posibila, neprevazuta care
depinde de producerea unui eveniment viitor: plata unor despagubiri sau daune
n urma unor sentinte judecatoresti definitive, obligatii de mediu.

3.16. Aplicaie privind model de aplicare a metodei ANCC

n urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active
care necesit corec ii fa de valoarea lor contabil , ca i a datoriilor;
sinteza corec iilor i calcularea Activului Net Corectat se va realiza a a
cum este reflectat n tabelul urmator:

Specificatie
Nr.
crt.
Valori la
31.12.2007
(lei)
Ajustari
(lei)
Valori
ajustate
(lei)
0 1 2 3 4 = 2 + 3
Imobilizari necorporale 1 0 0 0
Imobilizari corporale 2 351.990 +81.014 433.004
Imobilizari financiare 3 10.960 0 10.960
Active Imobilizate - total
(1+2+3)
4 362.950 + 81.014 443.964
Stocuri 5 201.124 0 201.124
Creante 6 136.002 -818 135.184
Investitii financiare pe termen scurt 7 0 0 0
Casa si conturi la banci 8 44.184 0 44.184
Active Circulante - total
(5+6+7+8)
9 381.310 -818 380.492
Cheltuieli in avans 10 0 0 0
Datorii platite < 1 an 11 560.796 0 560.796
Active circulante nete, Datorii curente nete
(9+10-11-16)
12 -179.486 -818 -180.304
Total active - Datorii curente
(4+12)
13 183.464 +80.196 263.660
Datorii platite > 1 an 14 0 0 0
Provizioane pentru riscuri si cheltuieli 15 0 0 0
Venituri inregistrate in avans 16 0 0 0
ACTIV NET CONTABIL
(13-14-15)
17 183.464 X
ACTIV NET CORECTAT
(13-14-15)
18 X 263.660

Prin Metoda ANCC se calculeaz valoarea capitalului acionarilor,
reprezentnd 263.660 RON actualizat.

3.1.7. Activul net de lichidare (ANL)
Operaiunea de lichidare poate fi conceput n dou situaii:
a) ntreprinderea este n dificultate i n conformitate cu procedura legal i
nceteaz activitatea. n acest scop se determin activul net de lichidare (ANL) ca
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE N EVALUAREA
NTREPRINDERII
83
diferen dintre valoarea evaluat a tuturor activelor i datoriile (inclusiv costurile
lichidrii);
b) ntreprinderea este n dificultate temporar, dar este redresabil.
ntr-o asemenea situaie, se lichideaz ca firm, dar va continua s
funcioneze, prin fuziune cu alt firm sau cu ali proprietari.
n acest din urm caz, valoarea ntreprinderii se determin prin actualizarea
diferenei dintre valoarea la termen (Vt) i capitalul investit de cumprtor pentru
redresarea societii comerciale (Kinv):
V = Kinv
a
Vt
n

+ ) 1 (

n care:
Vt = valoarea la termen, stabilit printr-o metod de evaluare;
a = rata de actualizare;
n = numrul de ani dintre data evalurii i cea a relurii activitii;
Kinv = capitalul investit de cumprtor pentru redresarea unitii.

Test de autoevaluare
1. Care este principiul de baz care se aplic n abordarea pe baz de
2. active?
3. Care este relaia de calcul a ANC?
4. Care sunt abordrile valorii n evaluarea activelor necorporale?
5. n ce const metoda actualizrii economiei de costuri?
6. Care este cea mai utilizat metod de evaluare a brevetelor?
7. n ce const metoda alocrii (proporiei) n evaluarea terenurilor?
8. Care sunt elementele avute n vedere n evaluarea unui activ prin
metoda comparaiei de pia?
9. Cum se calculeaz costul de nlocuire net pentru un mijloc fix?
10. Cum se evalueaz un activ nchiriat terilor?
11. Ce tipuri de deprecieri a mijloacelor fixe sunt avute n vedere pentru
evaluarea acestora?
12. Cum se evalueaz titlurile de participaie deinute la ntreprinderi
cotate?
13. Cum se evalueaz creanele a cror probabilitate este incert i ale
cror termene de decontare au fost depite?
14. Cum sunt evaluate disponibilitile n valut?
15. Care este valoarea considerat pentru stocurile de producie
neterminat, atunci cnd se aplic metoda ANC?
16. Care sunt dezavantajele metodei ANC?
17. n ce condiii se va aplica metoda ANL n evaluarea unei proprieti?

Prin aceast seciune, autorul a artat cursanilor, importana
abordrii evalurii pe baz de active i metodele de evaluare utilizate
pentru diverse tipuri de active.