Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Luca Ciprirom 2010 2
Luca Ciprirom 2010 2
Luca Ciprirom 2010 2
Str Mircea Voda nr 9496,bl 3, sc C ,ap 11 Loc Tulcea , jud Tulcea Tel 0742463321, Email : anca70@tim.ro
31 decembrie 2010 RE : Str. Constructorilor (dale canal pluvial ) lot 8 Catre , SC LUCA CIPRIROM SNC , In urma solicitarii d-voastra din data de 27.12.2010 , am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus, in beneficiul clientului SC LUCA CIPRIROM SNC . Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de evaluare, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra , cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul. Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de ANEVAR in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC). Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de impozitare a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:
RAPORT DE EVALUARE
Persoana juridica: SC LUCA CIPROM SRL , TULCEA Persoana juridica: SC LUCA CIPROM SRL , TULCEA Persoana juridica: SC LUCA CIPROM SRL , TULCEA Str Constructorilor FN , dale canal LOT 8
Valoarea de piata
Cursul de schimb BNR (1 EUR= RON 4,2848 ) Metode de evaluare Valori rezultate Metoda costurilor segregate 22.000 Euro Metoda capitalizare venit 22.500 Euro 29 mp (conform cadastru ) 28.12.2010 31.12.2010
Utilizarea acestui RAPORT DE EVALUARE in alte scopuri decat cel pentru care a fost contractat si in afara limitelor legale nu implica sub nici o forma evaluatorul si nu are acordul acestu
I.CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute n acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea n raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu sa primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2007 editia a opta respectiv se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat n conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN 11. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.
Estimarea de piata a proprietatii imobiliare, in vederea impozitarii . Acest raport de evaluare ii este adresat SC LUCA CIPRIROM SRL si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari. MIHAI ANCA NICOLETA Str. Mircea Voda nr 94-96 , bl3, sc C , ap 11 , Tulcea Membru titular expert evaluator nr legitimatie 12493 Numele clientului: SC LUCA CIPRIROM SRL Adresa: Str. Podgoriilor nr 59, blA, sc C , ap 18 , Tulcea CUI 60018262 J36/260/1994 Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza maimultor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei. Valoarea de piata conf. IVS 1: suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conceptul valorii de piata presupune ca in tranzactie, proprietatea imobiliara este expusa la vanzare libera si adecvat pentru o perioada rezonabila de timp si cu o publicitate adecvata. Valoarea de piata a imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv : Standardele internationale de evaluare editia a opta/2007: - GN 1 Evaluarea Proprietatii imobiliare; - IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiara . A se vedea Anexa 1.
5. Baza de evaluare
Preze Prezentul raport este confidential pentru MIHAI ANCA NICOLETAEVALUATOR IMOBILIAR . , pentru administratorul SC LUCA CIPRIROM SRL . Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al MIHAI ANCA NICOLETA- EVALUATOR IMOBILIAR . cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.
III.PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul 1.1 Adresa proprietatii si tipul acesteia 1.2 Proprietar si situatia juridica 1.3 Data inspectiei 1.4 Data evaluarii 1.5 Date 1.6 Ipoteci 1.7 Utilizarea actuala 2. Analiza locatiei 2.1 Informatii generale Amplasarea imobilului cu rol de SPATIU COMERCIAL aflat in proprietatea SC LUCA CIPRIROM SRL , este amplasat pe o parcela situata in intravilanul municipiului Tulcea , Proprietatea analizata este situata in str . Constructorilor Tulcea , pe dalele de acoperire a canalului pluvial , si se afla in UTR nr 6, zona L1 , subzona u1 . Proprietate imobiliara cu regim de inaltime P, situata in Str.Constructorilor FN, -Dale-canal lot 8 , Tulcea Drept privat integral- posesie, folosinta, dispozitie si apartine SC LUCA CIPRIROM SRL , Tulcea . Inspectia proprietatii s-a efectuat , in data de 28.12.2010 in prezenta unui reprezentant al clientului. 31.12.2010 Privind documentaia Cadastrala Conform planului de amplasament 1:100, suprafata construita 28 mp . Conform extrasului de carte funciara nr 35098/15.09.2010 imobil este liber de sarcini . SPATIU COMERCIAL .
3. Infrastructura terenului 3.1 Caracteristici Tehnice Constructia nu are fundatii , este ancorata de dalele de beton armat ce acopera canalul pluvial ; Constructia are structura din profile metalice ; Inchiderile sunt realizate din panouri tristart termoizolante; Acoperirea este cu panouri tristrat ; Tamplarie PVC alb si gri ; Finisaje interioare zugraveli cu lapte de var alb ; Incalzirea spatiilor se realizeaza electric , cu corpuri in fiecare dintre incaperi ; Instalatie de apa potabila cu teava zincata si tub pexal ; Relieful proprietatii este plan, iar forma este dreptunghiulara Proprietatea dispune de electricitate, canalizare, telefon N: Nr cadastral 8540 S: Nr cadastral 32909 E: Str Constructorilor V: Alee
2. Oferta de proprietati similare Relativ constanta 3. Cererea de proprietati similare In scadere 4. Echilibrul pietei Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare. Minim: cca. 300 euro/mp Maxim: cca. 750 euro/mp
VI EVALUAREA
1. Metodologia Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati mobiliare de tipul celei de fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad comparatia vanzarilor, metoda reziduala sau a extractiei, tehnica parcelarii, rentei de baza, etc In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica metoda pe baza comparatiei vanzarilor si pe baza metodei reziduale Metoda costurilor segregate este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau relative noi, deoarece in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obocei apropiate. Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se tranzactioneaza frecvent pe piata. Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separate, ea este utila si in evaluarea pentru asigurare, pentru inscrierea in situatiile financiar-contabile Metoda costului este deosesebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii sau modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri utile. Metoda este aplicabila la realizarea studiilor de fezabilitate care implica investitii imobiliare. Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile in care proprietatea are vechime mare . O limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt, fapt ce nu este intotdeauna real sau posibil. Estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara prin METODA COSTURILOR SEGREGATE este : 22.000 Eur 95.000 Ron 3. Metoda capitalizarii Veniturilor Abordarea prin capitalizarea venitului reprezinta una din cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii unei proprietati imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Potentialii cumparatori nu sunt ocupantii proprietatii, ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietatii si nu de avantajele detinerii acesteia. Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt: Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicate in mod curent la data evaluarii, stabilita anterior. La data evaluarii preturile de inchiriere pentru spatii comerciale similare, in zona in care se afla imobilul sunt in jur de 95-110 euro/mpAu. Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru mentinerea proprietatii in conditii normale de functionare si de generare de venituri. Venitul net din exploatare (VNE ) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprima ca o suma anuala. VNE = VBE CHELTUIELI Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata de piata si rezulta dintr-o comparatie a vanzarilor de proprietati comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe analiza tranzactiilor recente de proprietati comparabile Estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara prin metoda capitalizarii veniturilor este : 22.500 Euro 96.600 Ron 4 . Reconcilierea rezultatelor Prezentarea rezultatelor: Metoda costurilor segregate Metoda cap veniturilor
Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmarea a analizelor noastre, adecvarea abordarilor prezentate principiul prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare supuse evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata Metoda costurilor segregate :
95.000 ron
Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport; valoarea estimata se refera la un imobil; valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului; valoarea este o predictie.
B.
Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii limitative: intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietile n chestiune, n afara cazului n care s-au ncheiat astfel de nelegeri n prealabil; nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; orice valori estimate n raport se aplic activului evaluat, luat ca intreg i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport; raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare, prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare
Anexa 2 - Documente de proprietate , Planse, schite , Harta Localizare Anexa 3 Metoda costurilor segregate
- suprafata utila (mp) Au - arie desfasurata (mp) Ad cca. Valoare unitara (lei / mp) 1 EUR 4.2848 29.00
Um
101.50 36.50 125.00 1596.00 525.00 1020.00 49.60 705.00 141.00 69.70 142.50 32.30 53.20 13.70 62.00 79.80 52.10 115.10 52.50 26.20 21.70 29.20 7.50 18.30 9.60 0.00
cost /mp Ad
41.72 2.45 23.50 426.13 52.50 363.12 59.52 246.75 122.95 87.82 124.26 23.06 67.03 479.50 54.06 95.76 20.84 115.10 52.50 32.75 21.70 29.20 37.50 18.30 9.60 154.60 3521.86 821.94
cost /mp Au
47.85 2.80 26.95 488.75 60.22 416.48 68.27 283.01 141.02 100.73 142.52 26.45 136.57 549.96 100.47 108.46 43.40 25.25 60.22 37.56 24.89 33.49 43.01 20.99 11.01 177.32 3177.65
% in total cost
um
mc mc mp mc mc ml mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp lei ml lei lei
mpAd
0.4110 0.0670 0.1880 0.2670 0.1000 0.3560 1.2000 0.3500 0.8720 1.2600 0.8720 0.7140 1.2600 35.000 0 0.8720 1.2000 0.4000 1.0000 1.0000 1.2500 1.0000 1.0000 5.0000 1.0000 1.0000 6.0000
1.5058 0.0881 0.8481 15.3809 1.8951 13.1065 2.1484 8.9063 4.4379 3.1700 4.4851 0.8324 4.2978 17.3071 3.1618 3.4132 1.3658 0.7946 1.8951 1.1820 0.7833 1.0539 1.3535 0.6606 0.3465 5.5802 94.42
LEI EURO
AN PIF 2005
102134 23836
corectii LEI corectii EURO val estimata LEI val estimata EUR
2% 2%
4.2848
VALOAREA PROPRIETATII
EURO LEI
22,544 96,596