PUBLICITATE IMOBILIAR. CARTEA FUNCIAR Note de curs PROVIZORII TITLUL I INTRODUCERE N PUBLICITATEA IMOBILIAR (curs 1) Cap. I.

Dreptul civil i publicitatea imobiliar - Noiunea i clasificarea drepturilor subiective civile patrimoniale - Izvoarele drepturilor i obligaiilor civile patrimoniale - Necesitatea i rolul publicitii imobiliare - Publicitatea mobiliar n dreptul romnesc actual De-a lungul timpului, in Romania, publicitatea imobiliara s-a realizat prin mai multe modalitati, principalele doua sisteme fiind cel al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni si cel bazat pe cartile funciare. In afara celor doua mari sisteme, au fost reglementate si alte sisteme intermediare: sistemul cartilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restransa, pentru Bucuresti si cateva localitati limitrofe si sistemul cartilor de evidenta funciara, aplicabil in anumite localitati din Transilvania. Codul civil si Codul de procedura civila reglementeaza modalitatea de evidenta prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, in Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea. Sistemul de publicitate imobiliara intemeiat pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni are un caracter personal, criteriul principal de evidenta fiind persoana si nu imobilul. Sistemul presupunea tinerea a doua registre, unul de transcriptiuni, n care se transcriau prin copiere in intregime actele de transmisiuni si constituiri de drepturi, si unul de inscriptiuni, care cuprindea mentiuni referitoare la privilegii si ipoteci. Dupa aceste registre este greu sa se determine cine este adevaratul proprietar al imobilului si existenta sarcinilor, intrucat cercetarea registrelor se face pe o perioada de pana la 30 de ani in urma in cazul transmisiunilor si pe o perioada de pana la 15 ani n cazul ipotecilor, in conditiile in care acestea sunt intr-un stadiu avansat de uzura. Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil in Transilvania, Banat si nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartile funciare. Acesta este un sistem real de evidenta, avandu - se in vedere imobilul precum si modul cat mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaza o publicitate integrala in sensul ca impune inscrierea obligatorie in cartea funciara a tuturor actelor si faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. Superioritatea sistemului de carte funciara, a fost unanim recunoscuta, dovada n acest sens fiind aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. Superioritatea sistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in vedere interesele tertilor pe care Codul civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare facila a imobilului. De asemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertii interesati sunt n masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile de care sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea partilor, etc.). Publicitatea imobiliara ntemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea sa funciara in care sunt inscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoaste situatia juridica a acestuia.

Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanenta a legiuitorului pentru perfectionarea sistemului de publicitate imobiliara. Dinamica circuitului civil al imobilelor, disparitia ingradirilor legale privitoare la nstrainarea terenurilor, contextul socio-politic si economic, sunt factori care influenteaza direct sistemul de publicitate imobiliara. Pe de alta parte, asa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliara este determinanta pentru un mediu de afaceri stabil, avand in vedere ca ponderea majoritara a garantiilor uzitate n relatiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaza tocmai faptului ca sistemul de carte funciara confera mai multa siguranta creditului si pietei imobiliare fata de alte sisteme de evidenta. Publicitatea imobiliar reprezint un ansamblu de mijloace prevzute de lege, prin care se asigur evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementat nu numai naterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci i protecia, ocrotirea i garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobilar se urmrete protejarea securitii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile. Literatura juridic a definit securitatea static ca fiind ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamic a fost definit ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobndesc n viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului i autonomiei de voin a prilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimmntului prilor, prin realizarea acordului de voin al acestora, fr a fi necesar ndeplinirea unei formaliti suplimentare ori remiterea material a bunului. Chiar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri n sensul c, pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe de alt parte terii nu pot fi obligai printrun act juridic la a crui ncheiere nu au participat totui acetia vor avea obligaia de a respecta existena lor ca realitate social i juridic a situaiilor juridice create prin voina prilor care au participat la ncheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant. Prin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul rnd, s se asigure certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra crora poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care urmresc fraudarea intereselor terilor. n al doilea rnd, se urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor imobile, eviden tehnic, economic i juridic, care s permit utlizarea i exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri. n al treilea rnd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere permanent a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i taxare, pentru a evidenia permanent situaia juridic a imobilelor. n al patrulea rnd, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane pot verifica i se pot informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe care sunt interesate s le dobndeasc. Funcia esenial a sistemelor de publicitate imobiliar este aceea de informare a terilor, astfel nct orice persoan interesat s poat avea posibilitatea de a lua cunotin despre un act sau fapt juridic, despre o sitaie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realiti juridice.

Referitor la drepturile subiective civile patrimoniale, vom prezenta succint notiunea si clasificarea acestor drepturi, pentru a ne reaminti aceste notiuni parcurse in cadrul cursurilor de drept civil din anii anteriori de studiu. Dreptul civil a)Este acea ramur a dreptului ce reglementeaz raporturi patrimoniale i nepatrimoniale stabilite ntre persoane fizice i persoane juridice aflate pe poziii de egalitate juridic. Instituiile de drept civil: totalitatea normelor de drept civil, a grupelor de norme de drept civil ce reglementeaz subdiviziuni ale obiectului dreptului civil: -raportul juridic civil; -actul juridic civil; -prescripia extinctiv; -subiectele dreptului civil; -drepturile reale principale; -obligaiile civile n general; -contractele civile speciale; -dreptul de proprietate intelectual; -succesiunile. b)Este element al coninutului raportului juridic civil, drept subiectiv civil, adic o posibilitate recunoscut de legea civil subiectului activ, ca titular al dreptului subiectiv civil, n virtutea cruia acesta poate avea o conduit, poate cere o conduit corespunztoare dreptului su de la subiectul pasiv, iar, la nevoie, poate face apel la fora coercitiv a statului pentru protecia dreptului su. c)Este ramur a tiinei juridice cu obiect de cercetare dreptul civil ca ramur de drept (tiina dreptului civil, la rndul ei, constituie obiectul disciplinei de nvmnt, desemnat prin expresia drept civil). Principiile fundamentale ale dreptului civil: idei cluzitoare pentru ntreaga legislaie civil, pentru toate instituiile de drept civil, chiar dac nu-i manifest prezena cu aceeai intensitate:-principiul proprietii; -principiul egalitii n faa legii civile; -principiul mbinrii intereselor personale, individuale cu cele generale; -principiul ocrotirii drepturilor subiective civile ( al garantrii lor ). Principiile instituiilor dreptului civil: idei de baz ce se aplic fie numai ntr-o instituie, fie n mai multe instituii ale dreptului civil: -principiul consensualismului la forma actului juridic civil; -principiul forei obligatorii pacta sunt servanda, principiul irevocabilitii i principiul relativitii aplicabile efectelor actului juridic civil; -principiul ocrotirii bunei credine, aplicabil rspunderii civile; -principiul proximitii gradului de rudenie, aplicabil motenirii legale. Obiectul de reglementare: categorie de relaii sociale care sunt reglementate de o serie de norme juridice unitare, uniforme; delimiteaz ramurile de drept. Ramur de drept: Sistemul dreptului romanesc: totalitatea normelor juridice adoptate de statul roman, norme randuite in cadrul ramurilor de drept care, la randul lor, sunt alcatuite din institutii juridice Acte normative: acte elaborate de ctre organele de stat, organe investite cu prerogative legislative ( Constituia, legile, ordonane, ordine, instruciuni, regulamente, hotrri, decrete, coduri, statut, contract-tip/cadru, norme ).
3

Lege: sens larg: toate actele normative; sens restrns: acel act normativ elaborat de ctre puterea legislativ. Cod: culegere de legi. Izvor de drept civil: in raport cu notiunea de izvor de drept, prima reprezinta diferenta specifica a celei de-a doua, care reprezinta genul proxim (definindu-le ca raport logic); are doua sensuri: conditii materiale de existenta ce genereaza normele acestei ramuri de drept (sens material); dar si formele specifice de exprimare a normelor dreptului civil (sens formal); (sensul material al izvorului de drept civil, care priveste actele normative, nu se confunda cu izvorul raportului juridic civil concret, care se refera la actele si faptele juridice individuale) Aplicarea legii (civile): aciunea legii n timp ( nu e etern ); n spaiu; asupra persoanelor. a)Intrarea n vigoare a legii (civile): publicarea ei n Monitorul Oficial sau atunci cnd dispune legiutorul. b)Ieirea din vigoare a legii(civile): abrogarea ei. c)Desuetudinea legii (civile): ieirea din vigoare a legii., care nu e neparat si abrogat, ci doar neaplicabil Interpretarea legii civile: operaia logico-raional de lmurire, explicare a coninutului i sensului normelor de drept civil, n scopul justei lor aplicri, prin corecta ncadrare a diferitelor situaii din practic n ipotezele ce le conin. a)Interpretarea oficial: este fcut de ctre un organ de stat aparinnd puterii legislative, executive sau judectoreti. Dac interpretarea provine de la organul de stat care a eleborat actul normativ supus interpretrii i aceasta se concretizeaz n norme interpretative, interpretarea oficial este una autentic. b)Interpretarea literal: interpretarea n care ntre formularea textului legal interpretat i cazurile din practic ce se ncadreaz n ipoteza sa exist concordan, aplicarea dispoziiei legale nici nu se extinde nici nu se restrnge; este declarativ (gramatical/logic). i)Interpretarea extensiv: cnd ntre formularea textului legal interpretat i cazurile din practic la care se aplic acel text nu exist concordan, textul trebuie extins i asupra unor cazuri ce nu se ncadreaz n litera textului; e o interpretare cerut de formularea prea restrictiv a unui text legal. ii)Interpretare restrictiv: interpretarea impus de concluzia c, ntre formularea unui text legal i cazurile de aplicare n practic, exist neconcordan: formularea prea larg fa de ipotezele ce se pot ncadra n text. c)Interpretarea gramatical: lmurirea nelesului unei dispoziii legale civile pe baza regulilor gramaticii ( sintaxa i morfologia propoziiei/frazei, semantica termenilor utilizai n text, semne de punctuaie ). d)Interpretarea semantic: lmurirea nelesului unei dispoziii legale inndu-se seama de legturile sale cu altele, din acelai act normativ ori din alt act. e)Interpretarea istorico-teologic:stabilirea sensului unei dispoziii legale inndu-se seama de finalitatea urmrit de legiuitor la adoptarea actului normativ cruia i aparine dispoziia interpretat, ntr-un context istoric dat. f)Interpretarea logic: lmurirea sensului pe baza legilor logicii formale, a raionamentelor logice, inductive i deductive.
4

Reguli de interpretare logic: -excepia este de strict interpretare i aplicare; -unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie s disting; -legea civil trebuie interpretat n sensul aplicrii ei, nu n cel al neaplicrii. Argumente de interpretare logic: -per a contrario ( qui dicit de uno, negat de altero ); -a fortiori ( cu att mai mult ); -analogia (ubi eadem est ratio, eadem lex esse debet ); -reducerea la absurd. Raportul juridic civil: relaie social, patrimonial/nepatrimonial, reglementat de norma de drept civil. Elemente constitutive: -prile/subiectele ( titularii drepturilor i obligaiilor ); -coninutul ( totalitatea drepturilor subiective i obligaiilor civile ale prilor ); -obiectul ( aciunea/inaciunea prilor sau la care sunt inute s le respecte ). Persoana fizic: subiectul individual de drept, omul, ca titular de drepturi i obligaii. Persoana juridic:subiectul colectiv de drept, un colectiv de oameni care, ntrunind condiiile cerute de lege, e titular de drepturi subiective i obligaii civile. Capacitatea civil: de folosin i de exerciiu -persoan fizic: -capacitate de folosin: aptitudinea general i abstract a omului de a avea drepturi i obligaii civile, cu excepia celor interzise de lege; -capacitate de exerciiu: aptitudinea omului de a-i exercita drepturile civile i de a-i ndeplini obligaiile civile prin ncheierea de acte juridice civile; -persoan juridic:-capacitate de folosin: aptitudinea subiectului colectiv de drept civil de a avea drepturi i obligaii civile; -capacitatea de exerciiu: aptitudinea de a-i exercita drepturile civile i de ai ndeplini obligaiile prin ncheierea de acte juridice civile de ctre organele sale de conducere. Dreptul subiectiv civil: nu are o definiie legal; reprezint latura activ a coninutului raportului juridic civil (obligaiile-latura pasiv). Este posibilitatea recunoscut de legea civil subiectului activ-persoana fizic/juridic-n virtutea creia acesta poate, n limitele dreptului i moralei, s aib o conduit anume, s pretind o conduit corespunztoare ( s dea, s fac/s nu fac ceva ) de la subiectul pasiv i s cear concursul forei coercitive a statului, la nevoie. 1)Dreptul subiectiv civil absolut: dreptul n virtutea cruia titularul su poate avea o conduit anume, fr a face apel la altcineva pentru a i-l realiza ( toate drepturile reale i cele personale nepatrimoniale ). Dreptul subiectiv civil relativ: dreptul n virtutea cruia titularul poate pretide subiectului pasiv o conduit determinat, fr care dreptul nu se poate realiza ( drepturile de crean ). 2)Dreptul subiectiv civil patrimonial: drept al crui coninut poate fi exprimat n expresie bneasc, pecuniar ( dreptul real i dreptul de crean ). Dreptul subiectiv civil nepatrimonial: dreptul cunoscut i ca personal nepatrimonial i al crui coninut nu poate fi exprimat n bani. 3)Dreptul subiectiv civil principal: drept subiectiv civil cu o existen de-sinestttoare; soarta sa nu depinde de alt drept.
5

Dreptul subiectiv civil accesoriu: drept subiectiv civil a crui soart juridic depinde de existena altui drept subiectiv civil, cu rol de drept principal ( drepturile nepatrimoniale, n principiu, sunt drepturi principale ). 4)Dreptul subiectiv civil pur i simplu: confer maxim certitudine titularului su, nici existena, nici exercitarea lui nu depind de vreo mprejurare viitoare; poate fi exercitat imediat dup naterea sa i necondiionat. Dreptul subiectiv civil afectat de modaliti: drept a crui existen sau exercitare depinde de o mprejurare viitoare cert/incert. Dreptul subiectiv civil exercitarea sa (posibilitatea juridic posibilitatea materializrii ). Abuzul de drept: exercitarea unui drept subiectiv civil cu nclcarea principiilor exercitrii sale, iar ca modalitate a sa de sanciune-refuzul concursului statului de a permite fora de constrngere sau prin aciunea n rspundere civil. Obligaia civil: a) Este ndatorirea subiectului pasiv al raportului juridic civil de a avea o anumit conduit, corespunztoare dreptului subiectiv corelativ, conduit ce poate consta n: a da, a face sau a nu face ceva i care, la nevoie, poate fi impus prin fora coercitiv a statului. b) Este raportul obligaional ( raport civil ) n care subiectul activ ( creditorul ) poate pretinde subiectului pasiv ( debitorului ) s dea, s fac sau s nu fac ceva. c) Este nscris constatator al unei creane (obligaie C.E.C. ). 1)Obligaia de a da: ndatorirea de a constitui sau transmite ( un drept ). Obligaia de a face: ndatorirea de a executa o lucrare, de a presta un serviciu ori de a preda un bun. Obligaia de a nu face: are 2 accepiuni, dup cum e corelativ unui drept absolut/ relativ:i) ndatorirea general de a nu face nimic de natur a aduce atingere acelui drept absolut; ii)ndatorirea de a nu face ceva c ear fi putut face dac debitorul nu s-ar fi obligat la abinere. 2)Obligaie pozitiv: obligaia de a da i a face. Obligaie negativ: obligaia de a nu face.

Obiectul raportului juridic civil: -aciunea la care e ndrituit subiectul activ i cea de la care este inut subiectul pasiv; este conduita prilor; -pentru uurina exprimrii, se mai folosete i definiia potrivit creia obiectul raportului juridic civil l constituie un bun sau mai multe bunuri. Bunul: -obiect derivat al raportului juridic civil; o valoare economic ce este util pentru satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului i e susceptibil de apropriere sub forma dreptului patrimonial ( sens strict ); -att lucrul, ct i dreptul patrimonial ce are ca obiect lucrul respectiv ( sens larg ). Patrimoniul: totalitatea drepturilor i obligaiilor ce aparin unei persoane fizice /juridice. Categoriile de bunuri: 1)Bunuri mobile(mictoare): -prin natura lor ( definiia legal art. 473 C.civ.):sunt mobile prin natura lor corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, att cele care se mic de la sine (animale ), precum
6

i cele care nu se pot strmuta din loc dect printr-o putere strin, precum lucrurile nensufleite. -prin determinarea legii ( art. 474 C.civ.):sunt mobile prin determinarea legii obligaiile i aciunile care au ca obiect sume exigibile sau efecte mobiliare ( bunuri mobile prin natura lor), aciunile sau interesele n companii de finane, de comer sau de industrie, chiar i cnd capitalul acestor companii const n imobile ( aciunile sau interesele sunt mobile numai n privina fiecrui asociat n parte i numai pe timpul existenei asociaiei ), veniturile perpetue sau pe via asupra statului sau asupra particularilor; -prin anticipaie ( prevzute doar n doctrin ):sunt acele bunuri care prin natura lor sunt imobile, dar pe care prile unui act juridic le consider mobile, n considerarea a ceea ce vor deveni ( fructele i recoltele neculese nc, dar nstrinate anticipat prin act juridic ); Bunuri imobile(nemictoare): -prin natura lor:cele prevzute n C.civ. art. 462, 463, 464, 465(1); -prin obiectul la care se aplic( art. 471 C.civ. ):uzufructul lucrurilor imobile, servituile, aciunile care tind a revendica un imobil; -prin destinaie ( art. 468-470 C.civ. ):obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul i exploatarea acestui fond, toate efectele mobiliare ce proprietarul a aezat ctre fond n perpetuu. 2)Bunuri aflate n circuitul civil: cele care pot circula liber, nengrdit ( pot fi vndute/nstrinate ) i bunuri ce pot fi dobndite, deinute ori nstrinate condiionat; Bunuri scoase din circuitul civil: acele bunuri ce nu pot forma obiectul actului juridic civil; ele sunt inalienabile. 3)Bunuri determinate individual(res certa): sunt acele bunuri care, potrivit naturii lor sau voinei exprimate n actul juridic, se individualizeaz (cntrire, msurare ) prin nsuiri proprii, specifice (unicatele). Bunuri determinate generic(res genera): acele bunuri care se individualizeaz prin nsuirile speciei ori categoriei din care fac parte. 4)Bunuri fungibile: bunuri care, n executarea unei obligaii, pot fi nlocuite cu altele, fr s afecteze valabilitatea plii. Bunuri nefungibile: bunuri ce nu pot fi nlocuite cu altele, n executarea unor obligaii, astfel nct debitorul nu este liberat dect prin predarea lucrului datorat. 5)Bunuri consumtibile: bunuri ce pot fi folosite fr ca ntrebuinarea lor s nu determine consumarea substanei sau nstrinarea lor. Bunuri neconsumtibile: bunuri ce pot fi folosite repetat fr ca, prin aceasta, s fie necesar consumarea substanei sau nstrinarea lor. 6)Bunuri frugifere: bunuri ce pot produce periodic, fr consumarea substanei lor, alte bunuri sau produse, numite fructe. Bunuri nefrugifere: bunuri ce nu pot produce, periodic, alte bunuri, fr consumarea substanei lor. -fructele naturale:acelea ce pmntul le produce de la sine; producia i prsila/sporul animalelor; -fructele industriale:cele care se dobndesc prin cultur; -fructe civile:chirii, dobnzi, rente, arende; -producte:foloase dintr-un bun cu consumarea substanei sale (nisipul din albie). 7)Bunuri divizibile: bunuri ce pot fi mprite fr s-i schimbe, dup mprire, destinaia sa economic. Bunuri indivizibile: bunuri ce nu pot fi mprite fr a-i schimba destinaia. 8)Bunuri principale: bunuri ce pot fi folosite independent, fr a servi la ntrebuinarea altui bun. Bunuri accesorii: bunuri destinate a servi la ntrebuinarea altui bun principal.
7

9)Bunuri corporale: bunuri ce au existen material, fiind uor perceptibile simurilor omului. Bunuri incorporale: bunurile/valorile economice cu existen ideal, abstract, putnd fi percepute cu ochii minii ( drepturile patrimoniale ). 10)Bunuri sesizabile: bunurile ce pot forma obiectul executrii silite a debitorului. Bunuri insesizabile: bunuri ce nu pot fi urmrite silit pentru neplata unei datorii/unui debit. Izvor al raportului juridic civil concret: mprejurare ( act/fapt ) de care legea civil leag naterea unui raport juridic civil concret. Raport juridic civil abstract: relaia social, patrimonial/nepatrimonial, reglementat de norma de drept civil. Raportul juridic civil concret particularizeaz raportul juridic civil abstract. Aciuni umane/omeneti: faptele omului (omisive sau comisive ) svrite cu/fr intenia de a produce efecte juridice, prevzute de legea civil cu aceast semnificaie. Evenimentele/faptele naturale: mprejurri ce se produc independent de voina omului i de care legea civil leag naterea de raporturi civile concrete. Fapt juridic: -aciuni omeneti ( svrite cu/fr intenia de a produce efecte juridice )i evenimente/fapte naturale (sens larg ); -numai faptele omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte ce se produc n puterea legii i faptele naturale ( evenimentele ) (sens restrns ). Proba: -mijlocul juridic de stabilire a existenei unui act sau fapt juridic i, prin aceasta, a dreptului subiectiv civil i a obligaiei civile; =dovada; -sensuri:-mijloc juridic; -operaia de prezentare n faa justiiei a mijloacelor de prob; -rezultatul obinut prin folosirea diferitelor mijloace de prob. Obiectul probei: -elementul de dovedit pentru a demonstra existena unui drept subiectiv civil i a obligaiei corelative; =toate mprejurrile ce sunt izvoare ale raporturilor juridice civile concrete. Conveniile asupra probei: acele acorduri de voin prin care prile se abat, derog de la normele legale ale probaiunii judiciare, fie anterior unui proces, fie n timpul acestuia. nscrisurile: consemnarea de date despre acte i fapte juridice, cu un mijloc adecvat, pe un anumit suport material ( mai multe feluri ): 1)-preconstituite:cele ntocmite special pentru a servi ca probe; -nepreconstituite:celelalte nscrisuri; 2)-originare:cele ntocmite pentru a dovedi ncheierea, modificarea sau ncetarea unui act juridic civil; -recognitive:cele ntocmite pentru o recunoatere a existenei nscrisurilor originare pierdute/ distruse, pe care le nlocuiesc; -confirmative:cele prin care se nltur anulabilitatea unui act juridic civil, fcndu-se valabil; 3)dup raportul dintre ele:-originale; -copii; 4)dup semntur:-semnate; -nesemnate;
8

5)-autentic (art.1171 C.civ.):acela care s-a fcut cu solemnitile cerute de lege, de ctre un funcionar public, ce are drept de a funciona n locul unde s-a fcut; -sub semntur privat:e semnat de ctre cel/cei de la care provine. (Semntura=numai cea executat de mna autorului nscrisului.) Mrturia:proba cu martori/testimonial=relatarea oral, fcut de ctre o persoan, n faa instanei de judecat, cu privire la acte/fapte litigioase, svrite n trecut, despre care are cunotin personal. nceput de dovad: orice scriptur a aceluia n contra cruia s-a format petiia sau a celui ce el reprezint i care face a fi crezut faptul pretins. Mrturisirea(recunoaterea): -recunoaterea de ctre o persoan a unui act/fapt pe care o alt persoan i ntemeiaz o pretenie i care este de natur s produc efectul contra autorului ei; -act juridic din punctul de vedere al dreptului civil i mijloc de prob din punctul de vedere al dreptului procesual civil. 1)-judiciar:se poate face n faa judectorului de ctre partea prigonitoare sau de ctre un mputernicit special al ei n acest sens; -extrajudiciar:verbal; nu poate servi ca dovad cnd obiectul contestaiei nu poate fi probat cu martori; 2)dup modul de exprimare:-expres; -tacit. 3)-simpl:fr rezerve, cnd preteniile reclamantului sunt recunoscute de prt, aa cum au fost formulate preteniile; -calificat:recunoaterea de ctre prt a faptului invocat de ctre reclamant, dar i a altor mprejurri, strns legate de acel fapt, anterioare/concomitente faptului pretins, care schimb semnificaia sa juridic; -complex:recunoaterea de ctre prt a faptului pretins de reclamant, ct i a altor mprejurri ulterioare ce-l anihileaz pe primul. Interogatorul: mijloc procesual de administrare a probei mrturisirii. Mrturisirea poate fi:-spontan:fr interogator; -provocat:cea realizat pe calea interogatorului. Prezumiile: -(art.1199 C.civ.-definiia legal) sunt consecinele ce legea sau magistratul le trage dintrun fapt cunoscut la un fapt necunoscut; -(doctrina) considerarea unui fapt ca existent, dedus din existena altui fapt, vecin i conex, fie ca inducerea existenei unui fapt necunoscut din cunoaterea altui fapt, datorit legturii ce exist ntre cele dou fapte; -presupunerea fcut de legiutor ( magistrat ) 1)-legale:cele ce reprezint opera legiuitorului-art. 1200 C.civ.:sunt prezumii legale acelea care sunt determinate prin lege, precum: 1.actele ce legea le declar nule pentru c le privete fcute n frauda dispoziiilor sale; 2.n cazurile cnd legea declar c dobndirea dreptului de proprietate sau liberaiunea unui debitor rezult din oarecare mprejurri determinate; 3.abrogat; 4.puterea ce legea acord autoritii de lucru judecat. -simple:acelea stabilite de ctre magistrat-art. 1203 C.civ.:prezumiile care nu sunt stabilite prin lege sunt lsate la luminile i nelepciunea magistratului; (prezumiile nu sunt premise magistratului dect n cazurile n care este permis i dovada cu martori; excepie: cnd un act nu este atacat c s-a fcut prin fraud, dol sau violen) 2)-absolute:cele ce nu pot fi rsturmate prin proba contrarie (=irefragabile/juris et de jure);
9

-relative:cele ce pot fi rsturnate prin proba contrar (juris tantum); majoritatea prezumiilor legale. Actul juridic civil: -o manifestare de voin svrit cu intenia de a produce efecte juridice, adic de a crea, modifica sau stinge un raport juridic (civil concret); -o manifestare de voin, uni-, bi-sau multilateral, svrit cu intenia de a stabili, modifica sau stinge, potrivit dreptului obiectiv, raporturi juridice, cu condiia ca de existena acestei intenii s depind nsi producerea efectelor actului juridic; -2 sensuri:-manifestare de voin (negotium/negotium juris); -nscris constatator al manifestrii de voin (instrumentum/instrumentum probationis); Clasificare dup 14 criterii, din doctrin - principalele criterii de clasificare i categorii de acte juridice, care se examineaz n literatura de specialitate: 1) n raport de numrul prilor actele juridice se mpart n unilaterale, bilaterale i multilaterale; -act unilateral:acela care e rezultatul voinei unei singure pri (testament, acceptarea succesiunii, denunarea unui contract, promisiunea public de recompens); -act bilateral:voina concordant a dou pri (vnzare-cumprare, donaie, mandat); -act multilateral:voina mai multor pri (contractul civil de societate); 2) n raport de scopul urmrit de pri la ncheierea lor, actele juridice se divid n acte cu titlu oneros i acte cu titlu gratuit. La rndul lor cele de tip cu titlu oneros se subdivid n acte comutative i aleatorii, iar cele cu titlu gratuit se subdivid n liberti i acte dezinteresate; -act cu titlu oneros: cel n care, n schimbul folosului patrimonial procurat de ctre o parte celeilalte, se urmrete obinerea altui folos patrimonial (contractul de vnzare-cumprare, locaiune, rent viager, mprumutul cu dobnd): - comutative; - aleatorii; -act cu titlu gratuit: actul prin care se procur un folos patrimonial fr a se urmri obinerea altui folos patrimonial n schimb (donaia, mprumutul fr dobnd, mandatul gratuit, legatul) - liberaliti; - acte dezinteresate; -acte comutative:acele acte cu titlu oneros la a cror ncheiere prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor lor (contractul de vnzare-cumprare, antrepriz); -acte aleatorii:actele cu titlu oneros la a cror ncheiere prile nu cunosc ntinderea obligaiilor, existnd ansa unui ctig i riscul unei pierderi, datorit unei mprejurri viitoare incerte (contractul de rent viager, jocul sau prinsoarea); -liberaliti:acte cu titlu gratuit prin care dispuntorul i micoreaz patrimoniul prin folosul patrimoniului procurat (donaiile, legatele); -acte dezinteresate:acte cu titlu gratuit prin care dispuntorul procur un avantaj patrimonial fr a-i micora patrimoniul (mandatul gratuit, comodatul); 3) n raport de efectele produse, se disting: acte constitutive, translative i declarative; -act constitutiv:act juridic civil ce d natere la un drept subiectiv civil ce nu a existat anterior (ipoteca convenional, amanetul); -act translativ:act juridic civil ce are ca efect strmutarea unui drept subiectiv civil dintrun patrimoniu n altul (contractul de vnzare-cumprare, donaie); -act declarativ:act juridic civil care are ca efect consolidarea/definitivarea unui drept subiectiv preexistent (partajul);
10

4) n raport de importana lor fa de un bun sau un patrimoniu, actele juridice se mpart n acte de conservare, de administrare, de dispoziie; -act de conservare:are ca efect prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil (ntreruperea prescripiei prin aciune n justiie, somaia); -act de administrare:prin care se realizeaz o normal punere n valoare a unui bun/patrimoniu (nchirierea unui bun, reparaii de ntreinere); -act de dispoziie:are ca rezultat ieirea din patrimoniu a unui bun/drept ori grevarea unui bun cu o sarcin real (ipoteca, gajul, acceptarea motenirii). 5) n raport de coninutul lor actele juridice se divid n: patrimoniale i nepartimoniale; -act patrimonial: -act nepartimonial: 6) n raport de modul de ncheiere se deosebesc acte consensuale, solemne, reale; -act consensual: -act solemn: -act real: 7) n raport de momentul cnd i produc efectele , se disting acte ntre vii (inter vivos) i acte pentru cauze de moarte (mortis causa); -act intre vii: -act pentru cauza de moarte: 8) n raport de rolul voinei prilor n stabilirea coninutului actelor juridice, se deosebesc acte subiective i acte condiie; -act subiectiv: -act-conditie: 9) n raport de intensitatea i sigurana oferit titularilor de drepturi , se disting acte pure i simple i acte afectate de modaliti; -act pur si simplu: -act afectat de modalitati: 10) n raport de legtura dintre ele, actele juridice se divid n principalele i accesorii; -act principal: -act accesoriu: 11) n raport de legtura lor cu cauza, actele sunt cauzale i abstracte; -act cauzal: -act abstract: 12) n raport de modul cum pot fi ncheiate se deosebesc acte strict personale i acte ncheiate prin reprezentare; -act strict personal; -act ncheiat prin reprezentare; 13) n raport de reglementarea lor, actele juridice se mpart n acte numite (tipice) i nenumite (atipice); -act numit: -act nemunit:
11

14) n raport de modul lor de executare se disting: acte cu executare dintr-o dat i acte cu executare succesiv; -act cu executare dintr-o dat: -act cu executare succesiv:

Publicitatea mobiliar n dreptul romnesc actual Publicitatea nu a fost organizata pentru transmiterea si grevarea tuturor bunurilor mobile si imobile, corporale sau incorporale. Legea distinge, in general, dupa cum este vorba despre bunuri imobile sau bunuri mobile, deoarece in acest din urma caz publicitatea este si ramane problematica. In materie mobiliara exista opinia curenta potrivit careia posesia, ca stare de fapt, este cel mai bun mijloc de publicitate, iar necesitatea publicitatii operatiunilor mobiliare are caracter de exceptie. Publicitatea transmisiunilor mobiliare trebuie limitata numai la anumite categorii de bunuri mobile, susceptibile de individualizare. p. 190-218 Obligatia civila, ca si dreptul insusi, este o prezenta obligatorie, fara de care viata economico-juridica nu poate fi conceputa. Asa cum s-a relevat, obligatiile se afla la temelia oricarui raport de drept. Normele ce compun institutia obligatiilor reglementeaza un domeniu distinct si important de relatii sociale si patrimoniale ce se refera la schimburile de bunuri si de prestatii in care partile se afla pe o pozitie de egalitate juridica. Obligatia este raportul juridic n continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, de a da, a face sau a nu face ceva, sub sanctiunea constrngerii de catre stat, n caz de neexecutare de buna voie. Garantiile apartin traditional dreptului civil, strans legate de institutia obligatiilor. ntr-o viziune de ansamblu asupra garantiilor de executare a obligatiilor comerciale trebuie avuta n vedere totalitatea prevederilor legale, dar si a altor masuri, adoptate de parti pe cale conventionala, privind att executarea silita a obligatiilor ct si complexul de garantii, legale sau conventionale, menite sa asigure nu numai executarea ci si acoperirea riscurilor de executare. Nici n legislatia romna, civila sau comerciala, nici n legislatiile altor tari, termenul de garantie nu are o definitie foarte exacta si unanim acceptata, cel mai frecvent, termenul este utilizat pentru a desemna orice tranzactie n care o persoana garanteaza pentru obligatiile asumate de o alta. ntruct nu exista dispozitii cu caracter general aplicabile oricarei forme de garantie, sunt reglementate doar diferite modalitati de garantii si exista anumite dispozitii cu caracter special proprii anumitor tipuri de garantii. n consecinta, s-a propus o definitie, cu continut restrictiv, potrivit careia garantiile pot fi definite ca fiind acele mijloace juridice care, dincolo de limitele dreptului de gaj general si n plus fata de acest drept, confera creditorului garantarea anumitor prerogative suplimentare, constnd de regula fie ntr-o prioritate fata de ceilalti creditori, fie n posibilitatea ca, n caz de neexecutare din partea debitorului, sa urmareasca o alta persoana care s-a angajat sa execute ea obligatia ce revenea debitorului (fidejusiunea). Tentativa de a distinge gajul si ipoteca ca doua garantii reale a fost ntreprinsa la elaborarea Proiectului Codului civil [81, p. 147-174], nsa Codul civil nu face aceasta distinctie. Prin urmare, n sistemul de drept continental exista doua tendinte n reglementarea gajului. n unele state gajul este reglementat ca garantie reala asupra bunurilor mobile, iar ipoteca asupra celor imobile, iar n alte state nu se face o asemenea distinctie, prin gaj avnduse n vedere grevarea att a bunurilor mobile, ct si a celor imobile.
12

ntr-o clasificare traditionala, garantiile se mpart n raport cu izvorul si obiectul lor. Dupa izvor, garantiile sunt legale sau conventionale, dupa cum si au sursa n lege sau n vointa partilor. n functie de obiect, garantiile pot fi grupate n: garantii reale, care constau n afectarea speciala a unuia sau mai multe bunuri pentru garantarea obligatiei. n grupa garantiilor reale sunt incluse: gajul, ipoteca, privilegiile, clauzele penalizatoare, arvuna etc. garantii personale, care constau n angajamentul pe care o alta persoana (fizica sau juridica) dect debitorul principal si-l asuma fata de creditor de a executa el obligatia, n cazul n care debitorul principal nu o va face. Garantiile ndeplinesc mai multe functii si anume: sa asigure stimularea respectarii disciplinei contractuale, respectiv executarea la timp si n mod corespunzator a obligatiilor asumate de solicitantul garantiei; sa asigure securitatea creditului; sa constituie un nlocuitor al unui raport de credit efectiv (operatiunile comerciale si de cooperare economica necesita credite pentru a suplini insuficienta fondurilor proprii); sa asigure economisirea de lichiditati. Prevederile legale referitoare la garantii sunt cuprinse n Codul civil, Codul comercial si legi speciale. Forma clasica a garantiei reale mobiliare o reprezinta gajul, materie comerciala si amanetul in materie civila, doua notiuni putin diferite, intrucat conditiile lor de fond si forma sunt aproape identice. Conform art.1685 C. civ., gajul sau amanetul este un contract prin care datornicul remite creditorului sau un lucru mobil spre siguranta datoriei. Din art.1685-1696 C. civ. rezulta ca poate forma obiect al contractului de gaj orice bun mobil corporal sau incorporal. Contractul de gaj are o serie de caractere juridice proprii: Este un contract accesoriu, fata de raportul obligational principal pentru ca el are drept scop garantarea, siguranta datoriei, adica a executarii. Aceasta inseamna ca nasterea, existenta valabila si stingerea gajului vor depinde de soarta obligatiei principale garantate. Este un contract real pentru ca incheierea lui valabila presupune ad validitatem remiterea materiala a bunului in mainile creditorului, remiterea bunului obiect al gajului se poate face in egala masura si in mainile unui tert insarcinat prin conventia partilor (debitor si creditor gajist) sa pastreze bunul gajat pna la plata datoriei (conform art. 1688C. civ.). In cazul gajului fara deposedare insa, contractul de gaj va fi consensual si nu real, intruct remiterea bunului gajat va tine de executarea contractului iar nu de validitatea lui. Este un contract unilateral, deoarece el da nastere unei singure obligatii, desi este un act juridic bilateral. Este vorba de obligatia creditorului de a pastra bunul, de a-l restitui debitorului cand acesta isi va fi executata obligatia ce-i revenea si pentru a carei garantare s-a constituit gajul. Daca este vorba de gaj fara deposedare, obligatia ce se naste prin contractul de gaj va reveni insasi debitorului si va consta in pastrarea si conservarea bunului, in orice moment la dispozitia creditorului. Notiunea si caracterele juridice ale garantiilor reale mobiliare O reglementare cuprinzatoare si adusa legii o cunosc garantiile mobiliare prin Titlul VI din legea nr. 99/99. Contractul de garantie reala mobiliara este un contract numit, in baza caruia debitorul constituie in favoarea creditorului o garantie asupra unui bun mobil
13

corporal sau incorporal, in vederea garantarii executarii unei obligatii civile sau comerciale. Contractul de garantie reala mobiliara este un contract bilateral, accesoriu, consensual (legea prevede nsa ncheierea contractului n forma scrisa), da nastere unui drept real de garantie n favoarea creditorului si este un titlu executoriu. Garantiile reale mobiliare sunt destinate sa asigure ndeplinirea unei obligatii civile sau comerciale nascute din orice contract ncheiat ntre persoane fizice sau juridice. De remarcat ca domeniul de aplicare al acestei reglementari este mult mai larg dect cel al gajului comercial. Acest tip de contract are multe similitudini cu contractul de gaj. Noua lege reglementeaza si alte garantii reale mobiliare rezultate din anumite acte juridice, denumite garantii reale mobiliare asimilate: toate cesiunile drepturilor de creanta, chiar daca cesiunea nu are drept scop garantarea executarii unei obligatii; vnzarile conditionate destinate sa garanteze ndeplinirea unei obligatii cu un bun; toate formele de nchiriere, inclusiv orice leasing, cu termen mai mare de un an; contractele de consignatie daca valoarea bunului care urmeaza a fi vndut este mai mare dect echivalentul n lei a sumei de 1.000 euro; warantele (valorile mobiliare) si recipisele de depozit. Obiectul garantiei reale mobiliare se poate concretiza n anumite bunuri, conform art. 6 din Legea nr. 99/1999, modificat prin Legea nr. 161/19.04.2003: stocul de bunuri fungibile si nefungibile; soldurile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori depozitele la termen, deschise la institutii bancare sau financiare; certificatele de depozit, conosamentele si actele similare; actiunile si partile sociale ale societatilor pe actiuni si cu raspundere limitata; drepturile de exploatare ale resurselor naturale si de operare de servicii publice; drepturile rezultnd din inventii, marci si alte drepturi de proprietate intelectuala, industriala sau comerciala; drepturile de creanta, garantate printr-o ipoteca; instrumentele negociabile; universalitatea bunurilor mobile ale debitorului; padurea, recolta agricola, echipamentele, instalatiile, masinile agricole; politele de asigurare; bunurile mobile nchiriate sau care fac obiectul unei operatiuni de leasing, pe o durata mai mare de un an. Obiectul garantiei l reprezinta nu numai bunurile mentionate mai sus ci si produsele acestora (bunuri viitoare). Legea nu se aplica cesiunii drepturilor succesorale si a drepturilor de proprietate intelectuala si industriala, privilegiilor si dreptului de retentie Art. 4 Legea nr. 99/1999 contine o serie de definitii care redau sensuri specifice unor institutii juridice consacrate, sensuri mai largi sau mai restrnse dect sensul comun, astfel : Debitorul - persoana obligata sa aduca la indeplinire obligatia garantata printr-o garantie reala mobiliara. In cuprinsul prezentului titlu, referirile la calitatea de debitor includ, de asemenea, locatarul unui contract de inchiriere sau utilizatorul unui contract de leasing, incheiate pentru o perioada mai mare de un an, cedentul unui drept de creanta, consignatorul unor bunuri si debitorul din cadrul actelor juridice prevazute la art.2 lit.b.
14

Creditorul - persoana in favoarea careia s-a constituit garantia reala. In cuprinsul acestui titlu, referirea la calitatea de creditor include, de asemenea, si pe locatorul dintr-un contract de inchiriere sau locatorul ori finantatorul unui contract de leasing incheiat pentru o perioada mare de un an, cesionarul unui drept de creanta, consignantul si cel in favoarea a fost constituita o garantie. Inchirierea, inclusiv orice leasing, pentru un termen mai mare de un an, include: Inchirierea, inclusiv orice leasing, pe o perioada nedeterminata; Inchirierea de bunuri, inclusiv orice forma de leasing, pe o durata initiala de un an sau mai putin, daca locatarul sau utilizatorul, cu acordul locatorului sau al finantatorului, detine bunul in mod continuu pe o perioada mai mare de un an, calculata de la predarea bunului Spre deosebire de contractul de gaj, care este un contract unilateral, contractul de garantie mobiliara este un contract sinalagmatic. Garantia mobiliara are un caracter accesoriu, dar nu att de absolut ca in materia fidejusiunii, spre exemplu. Se face o distinctie intre contractul de garantie reala mobiliara cu deposedare si contractul fara deposedare. Regula indivizibilitatii se aplica doar daca debitorul da in garantie un singur bun. Conditia ca debitorul sa fie proprietarul bunului constituit ca garantie nu mai este de esenta contractului. Bunurile care fac obiectul garantiei pot fi proprietatea debitorului sau a altei persoane. Pe toata durata contractului de garantie reala mobiliara, debitorul are dreptul sa administreze bunul si sa dispuna de el n orice mod fiind obligat sa ntretina bunul ca un bun proprietar. Creditorul este ndreptatit sa verifice bunul afectat garantiei si daca debitorul nu-si ndeplineste obligatia garantata, are dreptul sa intre n posesia bunului si sa l vnda. Contractul confera doua prerogative: dreptul de preferinta si dreptul de a urmari bunul in minile oricui s-ar afla. Conditii pentru constituirea garantiilor reale mobiliare ntre constituirea gajului reglementat n legislatia clasica si constituirea garantiilor reale mobiliare reglementate prin noua legislatie exista o serie de similitudini, dar si deosebiri fundamentale, care implica o analiza prioritara a conditiilor de constituire a gajului. Aceste conditii se refera la: persoana debitorului (constitutorului): Acesta trebuie sa fie proprietarul bunului gajat si sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Codul familiei interzice gajarea bunurilor minorului sau interzisului de catre parinti sau tutori fara prealabila incuviintare a autoritatii tutelare obiectul gajului: In acest sens, obiect al gajului pot fi doar bunurile mobile corporale sau incorporale (creante ale debitorului contra altei persoane), aflate in circuitul civil general. formalitatile necesare constituirii gajului, asa cum rezulta ele din prevederile art. 1686-1687C. civ.: In acest sens, daca valoarea datoriei garantate este mai mare de 250 lei, contractul de gaj trebuie constatat printr-un nscris nregistrat intr-o mapa speciala la notariatul de stat competent (conform art.711, 719 si 720 C.proc civ.) care sa arate suma datorata, felul si natura bunului gajat sau descrierea calitatii, greutatii si masurii bunurilor gajate. Daca valoarea datoriei gajate este sub 250 lei, nscrisul nu este obligatoriu. Daca bunul gajat este un mobil incorporal (o creanta), intocmirea nscrisului se cere indiferent de valoarea obligatiei garantate. In plus, constituirea gajului trebuie sa fie
15

notificata debitorului creantei gajate, care din momentul notificarii nu va mai putea face plata datoriei sale decat fata de creditorul gajist (art. 1680 C.civ.). Dreptul de urmarire si dreptul de preferinta sunt efecte generale ale dreptului de gaj. n afara de aceste efecte, creditorul gajist dobndeste si alte drepturi si si asuma obligatii, continutul carora difera n dependenta de tipul gajului (cu sau fara deposedare). In cazul gajului cu deposedare (amanet) bunul gajat este transmis n posesiunea creditorului gajist sau tertului care l reprezinta. Ei dobndesc drepturile si si asuma obligatiile stabilite n Codului civil privind depozitul (art. 1086 - 1104). De regula, ei au obligatiile: de a pastra bunul gajat si de a-l ntretine, adica de a ntreprinde actiunile necesare conservarii bunului. Caracterul depozitului oneros sau gratuit depinde de faptul daca creditorul gajist recurge la constituirea gajului cu deposedare n cadrul unei activitati profesionale sau nu. Daca creditorul gajist crediteaza debitorul n cadrul unei activitati de ntreprinzator, atunci pastrarea bunului gajat are caracter oneros, el fiind obligat sa se ngrijeasca de bunul primit cu prudenta si diligenta unui bun profesionist. Atunci cnd nu se ntrunesc conditiile de mai sus, se considera ca depozitul este gratuit si creditorul gajist are obligatia de a se ngriji de integritatea bunului ca de propriul bun. n schimb, n toate cazurile creditorul gajist este n drept sa ceara compensarea cheltuielilor suportate n legatura cu conservarea bunului, ele sunt ulterior restituite de catre debitorul gajist. Dreptul de urmarire si dreptul de preferinta sunt efecte generale ale dreptului de gaj. n afara de aceste efecte, creditorul gajist dobndeste si alte drepturi si si asuma obligatii, continutul carora difera n dependenta de tipul gajului (cu sau fara deposedare). Daca apare pericolul pierderii sau deteriorarii bunului gajat, partea care l detine este obligata sa-l informeze pe debitorul gajist, care este n drept sa examineze bunul gajat (art. 477 alin. 6 C.civ.). Creditorul gajist nu este n drept sa foloseasca bunul gajat fara permisiunea debitorului gajist. Daca are permisiunea, el este obligat sa prezinte debitorului gajist o dare de seama despre modul de utilizare a lui. Folosirea bunului gajat consta n culegerea fructelor, care, de regula, revin debitorului gajist, daca contractul de gaj nu prevede ca ele sunt imputate la stingerea obligatiei garantate prin gaj. Pe de alta parte, creditorul in calitatea lui de detentor precar va fi obligat sa nu foloseasca bunul (daca totusi o face debitorul poate cere punerea gajului sub sechestru), sa restituie bunul cand se achita datoria si spezele de conservare,(cheltuieli necesare si utile conservarii) si in plus va raspunde conform regulilor de drept comun de pierderea sau deteriorarea bunului gajat, daca acestea s-au produs din culpa sa (art.1691 alin.1 C.Civ) Conditiile restrictive n care era posibila constituirea unui gaj fara deposedare de catre creditorul gajist au fost nlaturate n noul sistem, Legea nr. 99/1999 punnd accentul pe gajul fara deposedare, care prezinta avantaje economice incontestabile att pentru creditor ct si pentru debitor. Garantia reala se constituie printr-un nscris sub semnatura privata sau incheiat in forma autentica. In cazul unor bunuri al caror regim juridic este in mod special reglementat de alte acte normative, in afara formalitatilor specificate in lege, este necesara si indeplinirea unor formalitati specifice. De exemplu, in cazul actiunilor afectate unei obligatii de garantie, acestea vor fi indisponibilizate potrivit regulilor pietei pe care sunt tranzactionate sau prin mentiune in registrul actionarilor societatii conform regulilor de drept comun. Ea se constituie numai pe baza unui contract de garantie. Garantia reala asupra valorilor mobiliare se va constitui, de asemenea, prin indisponibilizarea acestor valori conform regulilor pietei pe care sunt tranzactionate sau in baza conventiei partilor in ceea ce priveste valorile mobiliare necotate, pe o piata autorizata sau, dupa caz, prin andosarea valorilor respective potrivit regulilor care le reglementeaza.
16

Contractul va putea sa indice sau nu suma maxima a obligatiei garantate. El trebuie sa contina o descriere a bunului afectat garantiei, bun care poate fi descris prin gen, obiect cu obiect sau prin formula generica toate bunurile mobile prezente si viitoare. Pe durata derularii contractului de garantie, debitorul poate administra sau dispune in orice mod de bunul afectat garantiei si de produsele acestuia, inclusiv prin locatiune, constituirea unei alte garantii sau prin vanzare. Actele de dispozitie asupra bunului afectat garantiei sunt valabile, chiar daca cel care a dobandit bunul cunostea dispozitia contractuala conform careia este interzis transferul sau care declara transferul ca fiind echivalent cu nendeplinirea obligatiei. Creditorul este asigurat chiar in cazul in care debitorul il instraineaza, intrucat il poate urmari in mainile oricui s-ar afla. Cu toate acestea nimic nu l mpiedica pe creditor sa introduca in contractul de garantie o clauza care declara transferul ca fiind echivalent cu nendeplinirea obligatiei. O astfel de clauza este legala si produce efecte numai ca nu invalideaza transferul bunului gajat. Pentru ipoteza in care garantia reala mobiliara a fost constituita fara deposedarea debitorului (situatie cel mai des intalnita in practica), creditorul mai are urmatoarele drepturi: Dreptul de a inspecta bunul afectat garantiei in timpul programului de lucru al debitorului, astfel incat sa nu afecteze activitatea acestuia; Dreptul de a considera ca obligatia garantata a devenit exigibila si de a trece la urmarirea silita, in cazul in care constata lipsa unei intretineri corespunzatoare a bunului afectat garantiei sau alte fapte de natura sa ingreuneze sau sa faca imposibila urmarirea silita, astfel cum sunt determinate prin contractul de garantie. Creditorul si poate exercita acest drept numai daca are temeiuri comercial rezonabile de a crede ca bunul afectat garantiei a fost sau este pe cale de a fi pus in pericol sau exista posibilitatea ca plata sa fie pe cale de a fi impiedicata. Publicitatea garantiilor reale mobiliare Dreptul real de garantie al creditorului este opozabil tertilor numai prin ndeplinirea formalitatii de publicitate. De regula, conditia publicitatii se considera ndeplinita din momentul nscrierii avizului de garantie reala la Arhiva Electronica a Garantiilor Reale Mobiliare, un sistem informatic de evidenta a prioritatii garantiilor reale mobiliare structurat pe persoane si bunuri. Este un sistem public, iar consultarea acestuia este gratuita. Arhiva este un registru n format electronic, accesibil tuturor printr-o simpla conectare la Internet dar a carui gestionare nu se realizeaza dect de catre operatori autorizati (notarii publici autorizati si unele societati comerciale).1[7] Momentul nscrierii garantiei confera acesteia gradul de prioritate fata de garantiile nscrise ulterior chiar si n timpul aceleiasi zile. Costurile nregistrarii sunt simbolice, taxa respectiva neaplicndu-se la valoarea sau n raport cu numarul bunurilor afectate de o garantie reala mobiliara ci la fiecare contract nregistrat. Arhiva indeplineste in principal doua functii deosebit de importante: functie de avertizare functia de asigurare a prioritatii, pentru respectarea principiului de drept conform caruia qui prior tempore potior jure - primul inscris, primul in drept (creditorul care isi inscrie garantia naintea altui creditor, in aceeasi arhiva, va avea prioritate fata de acesta din urma, n cazul n care se va pune problema valorificarii garantiei); 1
17

Arhiva pune la dispozitia oricarei persoane interesate un sistem de cautare, care sa ofere informatii exacte si actualizate cu privire la inregistrarile garantiilor reale mobiliare, pe de o parte, iar pe de alta parte, cu ajutorul ei se poate determina prioritatea inscrierii, in cazul existentei mai multor creditori interesati sa urmareasca acelaai bun. De asemenea, tot legea prevede ca, in situatia concursului ntre un creditor care are o garantie inregistrata in arhiva si unul care nu a facut aceasta nregistrare, va avea cstig de cauza cel care are inregistrarea facuta, fiind platit cu preferinta. nscrierea la aceasta arhiva insa, nu confera validitate unei garantii reale lovite de nulitate. Introducerea datelor in arhiva trebuie facuta pe formulare speciale, care vor constitui documentul corespunzator pentru efectuarea nscrierilor la arhiva si care vor produce efecte fata de terti. Contractul de garantie reala este contractul in baza caruia se constituie o garantie reala in bunuri sau drepturi, in beneficiul unui anumit creditor. nscrierea intentiei de a constitui garantia si pierde efectul prin trecerea unui termen de doua luni de la data inregistrarii. Daca se constituie garantia, aceasta va avea rangul de la data nscrierii intentiei. Avizul de garantie reala cuprinde: numele, domiciliul sau resedinta debitorului, numele,domiciliul sau resedinta creditorului, bunurile sau drepturile afectate garantiei, numarul/seria de inscriere a titlului privind bunul afectat, date despre obiectul inscrierii, limita de timp pentru exprimarea inscrierii. n caz de neconcordanta intre datele cuprinse in formularul de aviz de garantie reala si cele cuprinse in contractul de garantie, in raporturile dintre parti si cele intre parti si terti vor prevala cele prevazute in formularul de aviz de garantie reala. Avizul de garantie nscris are valabilitate 5 ani el putand fi rennoit, nainte de expirare, pentru nca 5 ani sau pentru o alta perioada. Daca obligatia garantata nu depaseste echivalentul n lei a sumei de 300 euro, iar obiectul garantiei l reprezinta bunuri mobile corporale, publicitatea se poate face fie prin luarea n posesie a bunului fie prin nscrierea unui aviz de garantie la Arhiva. Posesia bunului trebuie sa fie publica, adica usor cunoscuta de terti. n cazul garantiei reale avnd ca obiect valori mobiliare, publicitatea se realizeaza prin nregistrarea acestora n registrul care deserveste piata pe care sunt vndute. n acest caz, nscrierea avizului de garantie la Arhiva nu este valabila. Cel care acorda credite, creditorul, impune de obicei mai multe conditii pentru beneficiarul imprumutului respectiv pentru debitor. Unele din aceste conditii privesc intotdeauna siguranta creditorului ca nu exista nici un alt creditor care sa aiba vreun drept asupra bunului afectat garantiei. Arhiva electronica serveste tocmai acestor doua scopuri principale: previne potentialii creditori cu privire la existenta unor interese anterioare asupra bunului afectat garantiei; stabilette data pentru ordinea prioritatii privind pretentiile concurente cu privire la bunul afectat; Avizul este o simpla notificare, scopul acesteia fiind avertizarea potentialilor creditori asupra necesitatii de a solicita mai multe informatii cu privire la acel debitor. Avizul nu ofera nici o informatie cu privire la conventia dintre parti (valoarea creditului, valoarea bunului afectat garantiei, durata conventiei si alte termene si conditii exprimate n conventie). Confidentialitatea contractelor este astfel asigurata. Se pot usor opera modificari asupra avizului sau nscrie mentiuni n cazul n care se produce o schimbare a circumstantelor. Pentru nscrierea initiala/modificarea nscrierii initiale n arhiva electronica de garantii reale mobiliare sunt necesare urmatoarele acte: Formular tip;
18

Copie act identitate pentru persoana care face nscrierea/ modificarea inscrierii; Procura autentificata pentru reprezentant sau certificat constatator pentru asociat sau administrator; Copie contract de gaj/ Actul care modifica contractul de gaj; Dovada achitarii taxelor Pentru stingerea nscrierii initiale sunt necesare urmatoarele acte: Formular tip; Copie act identitate pentru persoana care face stingerea nscrierii; Adeverinta din partea creditorului ca este de acord cu stingerea gajului; Dovada achitarii taxelor

Incetarea garantiilor reale mobiliare Stingerea obligatiei principale are ca efect si stingerea garantiei: de exemplu, daca intervine un mod de stingere a obligatiei principale, cum ar fi plata, compensatia, remiterea datoriei, prescriptia extinctiva etc, el va avea influenta si asupra gajului, daca obligatia principala este nula absolut sau este anulata, atunci gajul va fi desfiintat. In ceea ce priveste prescriptia, in literatura de specialitate se considera ca lasarea gajului in mana creditorului constituie o recunoattere permanenta a datoriei, care are drept efect intreruperea prescriptiei dreptului la actiune privind obligatia principala. Uneori gajul poate sa se stinga si indepent de obligatia principala. Chiar asupra contractului de gaj poate interveni unul din modurile generale de stingere a obligatiilor (pieirea totala a bunului gajat prin forta majora, face exceptie cazul cand bunul gajat a fost asigurat) situatie in care dreptul de preferinta al creditorului se va pastra asupra indemnizatiei de asigurare, renuntarea creditorului la bunul gajat. Si n cazul garantiei reale, aceasta inceteaza odata cu indeplinirea obligatiei garantate, in afara de cazul in care partile au convenit prin contract ca garantia reala acopera si obligatii vitoare, precum si in alte cazuri prevazute de lege. Executarea garantiei reale mobiliare poate mbraca fie forma amiabila n care creditorul, daca a nscris n contractul de garantie o clauza n acest sens, poate lua bunul n posesie fara a face apel la executorii judecatoresti sau bancari, fie o procedura de executare silita, prin intermediul executorilor judecatoresti, care au obligatia ca n 48 de ore de la depunerea de catre creditor a contractului de garantie, a unei copii a avizului de garantie mobiliara si a descrierii bunului afectat garantiei trebuie sa procedeze la reposedarea bunului. nceperea unei proceduri de faliment mpotriva debitorului nu suspenda executarea silita nceputa In cazul n care luarea in posesie pasnica nu este posibila, creditorul poate apela la forta coercitiva a statului, respectiv la organele executorilor judecatoresti sau bancari, n cazul nendeplinirii obligatiei garantate. Problema probei nendeplinirii obligatiei garantate se poate ridica in fata instantei sesizate cu o opozitie la vnzare sau a celei investite cu judecarea actiunii n daune. Celelalte entitati chemate sa ajute pe creditor n procedura de executare (executorul judecatoresc, executorul bancar, organele de politie) nu au dreptul de a verifica indeplinirea conditiei ca obligatia garantata sa fi fost nendeplinita, ntrucat riscul unei declaratii incorecte este suportat numai de catre creditor. Trebuie remarcat faptul ca garantia reala mobiliara, desi drept real instituit prin lege, are o natura juridica eminamente contractuala. Efectele gajului fata de terti
19

Gajul, ca drept real, confera creditorului gajist prerogativa de a pretinde satisfacerea creantelor cu preferinta fata de ceilalti creditori din valoarea bunului gajat. Trecerea bunului gajat de la o persoana la alta, cu titlu gratuit sau oneros, prin succesiune (mostenire, reorganizarea persoanei juridice) nu mpiedica creditorul gajist sa exercite dreptul de gaj. Tertii dobnditori ai bunului gajat, desi personal nu s-au obligat, datorita regimului juridic al bunului dobndit, au obligatii fata de creditorul gajist. Ei au obligatia propter in rem si preiau calitatea predecesorului lui, suportnd toate efectele gajului, daca altceva nu este prevazut prin acordul cu creditorul gajist. Daca debitorul gajist decedeaza, bunurile gajate trec la mostenitori. Fiecare succesor are obligatia de a suporta consecintele gajului, n cazul neexecutarii obligatiei garantate, proportional partii dobndite din bunul gajat. Daca bunul gajat este indivizibil sau din alte considerente este n proprietate comuna a succesorilor, ei devin debitori gajisti solidari. Creditorul gajist exercita fata de tertul-dobnditor al bunului gajat drepturile si actiunile pe care le avea mpotriva debitorului gajist. Dobnditorul se poate opune urmaririi lui, invocnd fata de creditorul gajist exceptiile ntemeiate fie pe cauza de nulitate sau stingerea creantei sau gajului, fie modalitatile (termenul sau conditia) care afecteaza obligatia. Daca debitorul gajist nu opune exceptii pentru a-l mpiedica pe creditorul gajist sa exercite dreptul de gaj, el urmareste bunul gajat aflat la tert. Situatia dobnditorului este diferita functie de modul n care bunul gajat este a fost dobndit: cu titlu oneros sau gratuit. Daca bunul a fost dobndit cu titlu gratuit, patrimoniul dobnditorului revine la pozitia initiala n urma exercitarii dreptului de gaj de catre creditorul gajist. Situatia dobnditorului este mai dificila atunci cnd bunul gajat a fost obtinut cu titlu oneros, urmarirea lui generndu-i urmari negative. Daca creditorul gajist exercita dreptul de gaj, tertul, fie se lasa urmarit, fie plateste datoria n temeiul careia se urmareste bunul. Dobnditorul poate executa obligatia daca din lege, contract sau natura obligatiei nu reiese ca debitorul urmeaza sa pretinda si accesoriile, adica dobnzile si cheltuielile, dar numai cele garantate de bunul gajat. Daca este urmarit, tertul dobnditor are doua actiuni contra debitorului: actiunea n garantie contra persoanei care i-a transmis proprietatea, daca transmiterea a fost oneroasa si actiunea contra debitorului, care rezulta din subrogatia legala n drepturile creditorului platit.

Cap. II. Sisteme de publicitate imobiliar n dreptul romnesc (curs 2) 2.1. Consideraii generale - p. 219-239; 2.2. Registrele de transcripiuni i inscripiuni (sistemul personal de publicitate imobiliar) - p. 311-320;
20

2.3. Crile funciare (sistemul real de publicitate imobiliar) p. 357-377; 410-441 2.4. Sisteme intermediare de publicitate imobiliar p. 442, 446-450 Sistemele de publicitate imobiliar Evoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de publicitate imobiliar utilizate pe acest teritoriu. Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri funciare sau pe msur ce se gsesc ori s-au gsit cele originale disprute. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni Sistemul de publicitate imobilar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul civil i de Codul de procedur civil, fiind aplicat n Muntenia, Oltenia, Moldova i Dobrogea. Acest sistem a fost meninut pn n anul 1996, cnd a fost adoptat Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. n Codul civil, se gsesc urmtoarele dispoziii prin care este reglementat publicitatea drepturilor reale imobiliare: - art. 818-819, privind transcrierea donaiilor; - art. 1295 alin.(2) privind vnzarea-cumprarea; - art. 1394 pentru cesiunile de chirii i arned pe doi ani viitori; - art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind nscrierea privilegiilor i ipotecilor imobiliare; - art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare; - art. 1816-1823 privind inerea registrelor i obligaiile grefierilor. Efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar se realiza n dou registre, respectiv unul de transcripiuni, n care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale i unul de inscripiuni, pentru inscripiia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza n registrul de transcriptiuni i consta n copierea integral a actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. n funcie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate n: 1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum i tranzaciile privind proprietatea i alte drepturi reale; 2) actele prin care se renuna la drepturile reale imobiliare; 3) hotrrile judectoreti de expropriere i ordonanele de adjudecare, precum i alte hotrri cu efect atributiv de drepturi; 4) cesiunile de venituri pe o durat mai mare de 2 ani, contractele de locaiune pe o durat mai mare de 3 ani, actele i hotrrile prin care se constata o chitan de chirie pe doi ani viitori. Nu erau supuse transcrierii, printre altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj, hotrrile judectoreti declarative de drepturi, dobndirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobndirea acelorai drepturi prin accesiune imobiliar, transmisiunile efectuate prin efectul legii. Transcrierea nu producea efecte juridice ntre pri, ci reprezenta numai un simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele nsele. ntre pri i fa de succesorii acestora actul juridic i producea efecte din momentul ncheierii.
21

Aveau calitate de teri, n materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu i creditorii chirografari ai nstrintorului. Era necesar ns ca terul s ndeplineasc anumite condiii i anume: - terul s fi dobdit un drept real de la acelai autor i asupra aceluiai bun; - dreptul dobndit s fi fost supus transcrierii sau, dup caz, nscrierii; - s se fi ndeplinit formalitatea transcrierii sau nscrierii dup caz.

22

TITLUL II NOILE CRI FUNCIARE Cap. III. Noile cri funciare. Consideraii generale (curs 3) 3.1. Cadrul legislativ 3.2. Organizarea i conducerea cadastrului i a noilor cri funciare 3.3. Noiunea, structura i obiectul crilor funciare Cap. IV. Principiile noilor cri funciare (curs 4) 4.1. Principiul publicitatii integrale a cartilor funciare 4.2. Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor 4.3. Principiul neutralitatii (disponibilitatii) 4.4. Principiul legalitatii 4.5. Principiul specialitatii 4.6. Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara 4.7. Principiul prioritatii inscrierilor 4.8. Principiul publicitatii materiale Cap. V. nscrierile de carte funciar (curs 5) 5.1. Noiunea i felul nscrierilor de carte funciar 5.2. Intabularea, nscrierea provizorie i notarea n cartea funciar 5.3. Rectificarea nscrierilor de carte funciar Cap. VI. Aciunile de carte funciar (curs 6) 6.1. Noiuni generale privind procedura civil n dreptul romnesc 6.2. Noiuni generale privind aciunile civile i aciunile de carte funciar 6.3. Aciunea n prestaie tabular 6.4. Aciunea n justificare tabular 6.5. Aciunea n rectificare tabular Cap. VII. Procedura de nscriere n cartea funciar (curs 7) 7.1. Procedura de nregistrare i rezolvare a cererilor de nscriere 7.2. Procedura de ntocmire, completare i reconstituire a crilor funciare 7.3. Rspunderea pentru modul de efectuare a nscrierilor n cartea funciar TITLUL III (curs 8) CONCLUZII I PROPUNERI DE LEGE FERENDA Cap. VIII. 8.1. Concluzii 8.2. Propuneri de lege ferenda 8.3. Legislaia altor state referitor la publicitatea imobiliar i la cartea funciar Bibliografie selectiv Anexe (formulare tipizate, studii de caz, spee) Teme de referar/dezbateri Subiecte test

23

CADASTRUL. ASPECTE GENERALE

SECIUNEA I.1 SCURT ISTORIC
Etimologia termenului cadastru" Originea cuvntului cadastru nu este stabilit n mod cert, existnd mai multe ipoteze privind apariia acestuia. O prim variant atribuie termenului origine greac, potrivit creia ar deriva din cuvntul compus ,,katastikon" (prefixul ,,kata" nseamn de sus n jos, iar ,,stikon" are semnificaia de registe, de impunere, carte de nsemnri, carte de comer). Potrivit altor opinii, termenul cadastru ar deriva din cuvntul de origine latin ,,capitastrum", care are legtur cu ,,capitionis registrum" sau ,,capitum registrum",ceea ce ar nsemna impozit pe capul familiei (,,capitatio"). Denumirea apare ntr-o form apropiat, folosit cu nelesul actual- ,,catastico" ntr-un document din anul 1185 gsit la Veneia. Ulterior, a trecut i la alte state italiene sub forma ,,l cotastro", apoi n Frana sub forma le cadastre" i Germania ,,der (das)^Kataster". n ara noastr apare la nceputul secolului XIX, adaptat foneticii limbii romne, sub forma actual ,,cadastru". Din perioada interbelic, prin Legea nr. 237 1933, s-a adoptat denumirea de ,,cadastru funciar", iar prin Legea nr. 7/1996 definete termenii ,,cadastru general' i ,,publicitate imobiliar". nceputurile cadastrului Msurtorile cadastrale nu au fost i nici nu sunt un scop n sine, ci de la nceput au servit primelor forme de impunere fiscal i au avut, nc din antichitate, drept sarcin important stabilirea limitelor propietatilor funciare. Cunotine i confirmri legate de activitatea organizat de msurare a terenurilor exist i se refer n special la zonele n care pmntul era cultivat pentru agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. n Egiptul Antic s-au inut evidenele loturilor repartizate periodic pentru agricultori, iar obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului. Msurtorile erau de mare importan, mai ales pentru gospodrirea vii Nilului, deoarece graniele dintre parcele erau terse datorit revrsrilor anuale i era necesar refacerea lor. n Grecia Antic mprirea pmntului s-a fcut n moduri diferite n Sparta i Atena, iar populaia a fost mprit n clase n funcie de avere, lucru care a necesitat msurarea pmntului i aprecierea capacitii de producie, precum i inerea unor registre de eviden. n imperiul roman msurtorile erau executate de agrimensori, care redactau harta (forma) terenurilor pe care se artau limitele (limites) parcelelor. Acestea erau trasate sub forma unei grile alctuite din ptrate (centuria) i numerotate pentru a putea fi identificate, iar pe teren puteau fi folosite pietre pentru marcarea colurilor ptratelor, utilizndu-se un instrument (stella) din lemn pentru trasarea unghiurilor drepte, mbuntit prin adaptarea unui stativ de metal care permitea rotirea (groma). n coloniile nou nfiinate se ntocmeau pe lng hri, i registre n care se nscriau parcelele, iar pe baza lor se redactau cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. n Europa Medieval dup o perioad de instabilitate au aprut state cu organizare stabil, capabile s-i procure veniturile din impozite. Dup toate probabilitile, cel mai vechi cadastru a luat natere n oraul autonom Milano. Activitile specifice cadastrului s-au desfurat n spaiul popoarelor germanice i n Anglia, Elveia, Lituania,etc.. Msurtorile terestre au fost influenate de progresul tehnico-tiinific din perioada Renaterii, folosindu-se planeta topografic, semne convenionale, msurtori n sistem zecimal, reele de triangulaie local.
24

Data de natere a cadastrului n Europa poate fi considerat 17 aprilie 1920, cnd au nceput lucrrile de msurare pentru principatul Milano aflat sub ocupaie austriac. Documentaia ntocmit pe parcursul a 40 de ani coninea registrul parcelelor, registrul caselor, mapa cu hrile la scara 1:2000 i la scara 1:8000 pentru ansamblu, cte o coal de propietate pentru fiecare contribuabil i hart topografic a principatului la scara 1:72000. Considerat modelul tuturor cadastrelor europene, a fost preluat de Frana sub Napoleon, de principatele italiene i statul papal, de Belgia, Olanda, Luxemburg, cantoanele elveiene, landurile germane i tot Imperiul habsurgic. Transilvania a beneficiat de rigurozitatea cadastrului austriac i prin urmare,astzi nc se mai gsesc planuri cadastrale ntocmite la scrile 1:7200, 1:5760, (pentru zonele cu mai puine detalii), 1:3600 sau 1:2880 ( de 10 ori scara hrilor militare 1:28800). Evoluia cadastrului n Romnia Activitatea de cadastru din Romnia a parcurs urmtoarele etape: > Etapa de nceput a cadastrului Lucrrile de introducere a cadastrului i a crilor funciare s-au efectuat n mod difereniat n provinciile romneti, n funcie de mprejurrile istorice, ncepnd cu secolul XIX, astfel: - Transivania, Banat i o parte a Bucovinei; lucrrile specifice au debutat dup sistemul austro-ungar ncepnd cu anul 1794 i au continual dup anul 1850 sub forma ,,Cadastrului concretual"(const n delimitarea, descrierea i reprezentarea hotarelor localitilor, a limitelor tarlalelor, a reelelor hidrografice i a cilor de comunicaii); - n Muntenia i Moldova ncepnd cu anul 1831, respectiv 1832 se fac ncercri de introducere a cadastrului de ctre primii inginerii hotarnici pregtii la lai de Gh. Asachi (din anul 1813) i la Bucureti de Gh. Lazr (din anul 1818); - n restul rii constituirea cadastrului se face dup primul rzboi mondial, o dat cu nfptuirea reformei agrare. > Etapa de organizare a cadastrului n Romnia (1919-1933) n anul 1919 se nfiineaz ,,direcia Cadastrului i a Lucrrilor Tehnice", a crei activitate s-a limitat n special la msurarea moiilor i parcelarea lor pentru mproprietririle fcute dup primul rzboi mondial. Msurtorile s-au fcut n sisteme de referine locale, cu diferenieri legate de precizie i coninut, deoarece nu exista o reea de tringulatie geodezic omogen. Pentru executarea cadastrului au fost pregtite cadre tehnice la coala de topografie (1919) de pe lng Direcia Cadastrului. Un pas important a fost fcut n anul 1930 prin adoptarea sistemului de proiecie stereografic, rezultat al conlucrrii dintre Direcia Cadastrului i Institutul Geografic al armatei. > Etapa nceperii cadastrului modern i a unificrii crilor funciare(1933-1955) Momentul de referin pentru acest domeniu de activitate 1-a constituit ,,Legea pentru organizarea cadastrului i crilor funciare", nr.23/1933, care reglementeaz pentru prima dat modalitatea de organizare i realizare a cadastrului funciar, pornindu-se de la reele geodezice unitare i elaborndu-se planuri i registre cadastrale dup primele normative tehnice i economice. La nceput s-a prevzut executarea lucrrilor cadastrale n Muntenia i Dobrogea, apoi n Moldova i Oltenia, concomitent cu actualizarea celor existente n Transilvania, Banat i Bucovina. n ceea ce privete publicitatea imobiliar, aceasta a fost temeinic organizat prin ,,Legea pentru unificarea dispoziiilor privitoare la cartiile funciare", nr.l 15/19381. Lucrrile ncepute n fostul jude Ilfov i n comunele subordonate municipiului Bucureti, care urmau s fie folosite drept model pentru restul rii, nu au putut s fie terminate din cauza rzboiului i au fost ntrerupte n anul 1941, cnd se executaser numai pentru 54 comune (65 % din volumul total). S-a folosit experiena tehnicienilor din celelalte provincii, au fost redactate instruciuni noi cuprinse n cadrul ,,Norme tehnice``(1943) i
1 Nicolae Marian, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Mihaela Press, Bucureti, 2000, p. 24

25

ncepnd cu anul 1940 s-au pregtit ingineri n cadrul seciei de cadastru din coala Politehnic din Bucureti. Dup cel de- al doilea rzboi mondial au urmat lucrri de msurtori i parcelri pentru impropietarirea temporar a ranilor, fr ca instituia cadastrului s mai fie finanat de puterea comunist. n anul 1949 s-a hotrt colectivizarea agriculturii, iar legea i msurtorile cadastrale au devenit desuete pentru regimul totalitar. > Etapa sistemelor de eviden funciar i de cadastru funciar (1955-1990) Pentru nregistrarea i urmrirea dinamicii terenurilor agricole aparinnd unitilor de stat, se legifereaz ncepnd cu anul 1955 organizarea i executarea ,,evidenei funciare", un sistem care a servit la comasarea suprafeelor agricole n perioada de colectivizare a agriculturii i care a contribuit la ngrdirea drepturilor reale imobiliare. ntre 1955-1968 s-au realizat planuri topografice la scara 1:10000 pe cale fotogrametrica pentru 13 milioane de hectare i registre de eviden funciar de ctre Consiliul Superior al Agriculturii. Din anul 1968, prin Legea nr.l2 privind aprarea, conservarea i folosirea terenurilor agricole se prevede printre altele introducerea cadastrului funciar pe ntreg teritoriul rii. Au continuat s fie folosite vechile evidene i dezinformrile cu privire la suprafeele agricole, pe fondul ignorrii premeditate a ideii de cadastru de ctre conducerea politic totalitar. Inventarierea terenurilor nceput n 1968 a continuat i dup 1974 prin Legea nr.59, ntocmindu-se balane anuale ale fondului funciar, dar limitndu-se circulaia juridic a terenurilor la dobndirea lor numai prin motenire legal. Intregul domeniu al msurtorilor terestre a fost supus reglementrilor prin Decretul nr. 305/1972 privind activitatea geodezic, topo-fotogrametrica i cartografic, precum i folosirea datelor i documentelor rezultate din aceast activitate. Dintre documentaiile cartografice ntocmite ncepnd cu anul 1965 trebuie menionat planul topografic de baz la scrile 1:5000 i 1:2000 care, din pcate, nu a putut fi actualizat la intervale de timp corespunztoare, dei acoper aproximativ 90% din teritoriul rii. Aceasta i-a dovedit utilitatea pentru sectoarele economice care dein suprafee mari de teren (agricultur, silvicultur, cii de comunicaii, sistematizarea localitatiilor), dar i pentru asigurarea suportului grafic pentru lucrrile de cadastru prin derivarea coninutului acestuia. > Etapa aplicrii legilor proprietatii (1991-pana n prezent) Schimbrile din ultimii ani sunt legate n primul rnd de cadrul legislativ general privitor la regimul juridic al fondului funciar, la proprietatea public i privat, la dobndirea dreptului de proprietate i la circulaia juridic a terenurilor. Reglementrile generale n domeniul proprietatii apar n Constituia Romniei adoptat n 1991, n Legea administraiei publice locale nr.69/1991, modificat i completat, n Codul civil i n Codul de procedur civil, modificate i completate. n ultimul deceniu au fost promulgate acte normative care constitute fundamente ale instituiei dreptului de proprietate: Legea nr. 169/1997, care cuprinde norme juridice referitoare la proprietatea public i privat asupra terenurilor, la regimul juridic al acestora, protecia i ameliorarea terenurilor, Hotrrea Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea i evaluarea terenurilor deinute de societile comerciale cu capital de stat, Legea privind circulaia juridic a terenurilor nr. 54/1998, Legea pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i forestiere nr. 1/2000. Pentru instituia cadastrului1 din Romnia, actul legislativ eel mai important l constituie Legea cadastrului i publicitii imobiliare, nr. 7/1996, care asigur cadrul juridic necesar pentru elaborarea unui cadastru modern i deschide porile unei instituii de drept cu rdcini europene, avnd la baza tradiii istorice. Din punct de vedere organizatoric, la nivel central a fost nfiinat ca instituie
1 Albu, I., Publicitatea imobiliar n dreptul romn.Noile cri funciare, Revista Dreptul, Nr.11/1996, p. 16

26

public cu personalitate juridic Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, ca organ de specialitate n subordinea Ministerului Administraiei Publice, iar la nivel judeean au fost organizate OJCGC. Activitatea acestor instituii se refer la organizarea, conducerea, ndrumarea i controlul executrii lucrrilor din domeniu, la elaborarea normelor tehnice i metodologiile de specialitate, la organizarea fondului naional de geodezie i cartografie, a bncii de date a sistemului unitar de cadastru i nu n ultimul rnd, la autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de specialitate. Devenit profesie liberal, activitatea specialistului n cadastru ctiga treptat locul pe care l merit, pe msur ce lucrurile tind spre normalitate, ntr-o societate bazat pe valori democratice. Sectorul privat va crete ca importan,dar sectorul public va garanta securitatea sistemului de publicitate imobiliar. Cadastrul va beneficia de dezvoltarea din domeniul tehnologiei informaiei, iar tehnicile avansate de culegere, prelucrare i stocare a datelor cadastrale vor contribui la consolidarea proprietatii, la gestionarea patrimoniului imobiliar, la utilizarea unui sistem fiscal modern.

SECIUNEA I.2. DEFINIIE, CARACTERISTICI, ROL, SCOP, IMPORTAN, LEGTURA CU ALTE DISCIPLINE
Cadastrul general este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor corpurilor de proprietate, indiferent de destinaie i proprietar, de pe ntregul teritoriu al rii. Caracteristici: Cadastrul general are caracter: * obiectiv: exprim o realitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia ; * unitar: se execut dup norme i instruciuni unice; * istoric: reflect legiile societii (formele de proprietate caracteristice unei ornduirii); * dinamic: exprim realitatea natural n continu schimbare (impune necesitatea unei ntreineri permanente); * general: satisface cerine pentru diferite sectoare economice; * obligatoriu: se execut pe ntregul teritoriul rii, pentru toi proprietarii de bunuri mobile, persoane fizice i juridice. Rol: Cadastrul trebuie s furnizeze date reale cu privire la: * determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de proprietate, a destinaiei i folosinei lor; * identificarea proprietarilor de bunuri imobile1 i nscrierea lor n registrele cadastrale; * stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitative; * inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor terenurilor; * bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole; * inventarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de mbuntiri funciare, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate. Scopul: executrii lucrrilor de cadastru- s pun la dispoziia celor interesai, n orice moment, date reale i complete pentru: * determinarea stadiului i evoluiei fondului funciar pe judee i pe ara;
1 Ionescu, Mircea, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalitii nscrierilor n cartea funciar, n temeiul art.50 din legea cadastrului i a publicitii imobiliare, Revista Dreptul, Nr.12/2000, p. 42

27

* stabilirea impozitului funciar; * cunoaterea fondului imobiliar- edilitar i starea acestuia; * ntocmirea studiilor i proiectelor pentru sistematizarea teritoriului i localitilor; * obinerea de date pentru ntreinerea strzilor, drumurilor, cilor ferate, etc; * alegerea amplasamentelor obiectivelor industriale i social-culturale; * folosirea, amenajarea i regularizarea cursurilor de ap; * amenajarea i exploatarea raional a pdurilor; * protecia mediului; * soluionarea litigiilor cu privire la terenurile dintre propietari; * realizarea bazei de date cadastrale necesare ntocmirii SIT-urilor. Importana cadastrului general Cadastrul s-a dovedit a fi de-a lungul timpului un ansamblu de activiti tehnicoorganizatorice menite s deserveasc administraia, pe propietarii bunurilor imobile n problemele drepturilor reale de proprietate1, iar din alt punct de vedere, cadastral a constituit o instituie progresist care a contribuit la dovedirea i garantarea propietatii. Lucrrile de cadastru sunt importante pentru realizarea sistemelor informaionale ale teritoriului, capabile s furnizeze rapid date reale administraiei publice locale i centrale, precum i altor sectoare interesate. Legtura cadastrului cu alte discipline Activitatea de cadastru a evoluat foarte mult n ultimele decenii, din punct de vedere al coninutului i complexitii, pe msura punerii de acord cu cerinele mereu crescnde ale societii n ansamblu i cu perfecionarea mijloacelor tehnice i a metodelor de lucru proprii, sau a celor aparinnd altor domenii pe care se sprijin sau cu care colaboreaz. Prin participarea mai multor domenii la realizarea cadastrului general, se poate afirma c i se confer un caracter interdisciplinar. Lucrrile tehnice ale cadastrului ( msurtori, prelucrarea datelor, ntocmirea documentaiei cadastrale - hard, planuri, registre cadastrale) se bazeaz pe discipline fundamental ca: geodezia, topografia, fotogrametria, cartografia. Pentru latura economic a cadastrului sunt necesare cunotine din domenii complementare: pedologie, geobotanic, geomorfologie. tiinele agricole ajut la ncadrarea terenurilor n categorii i subcategorii de folosin2. Dreptul funciar i alte ramuri juridice sunt necesare la stabilirea n mod legal a posesoriilor i a proprietatii, la data introducerii cadastrului general. Pentru rezolvarea anumitor etape de lucrri, cadastrul general poate intra n legtur cu domenii auxiliare: sistematizarea teritoriului i localitilor, urbanism, organizarea teritoriului agricol, protecia mediului,etc.. Pentru automatizarea lucrrilor de cadastru ( prelucrarea automat volumului mare de date din msurtori, crearea bazelor de date i ntocmirea automat a registrelor i planurilor cadastrale) este nevoie de cunotine de informatic, programare, etc.

SECIUNEA I.3. ASPECTELE CADASTRULUI. FUNCII

Evidena bunurilor imobile se face complet i sistematic dup urmtoarele aspecte: a) Aspectul cantitativ - se realizeaz prin funcia tehnic a cadastrului i se refer la determinarea prin msurtori a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor de terenuri pe categorii de folosin i proprietari i la determinarea construciilor n funcie de mrimea suprafeei de teren pe care acestea sunt amplasate, numrul de nivele i de proprietarii lor. b) Aspectul calitativ- determin cunoaterea potentialului productiv al terenurilor, precum i al
1 Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2005, p. 113 2 Burghelea Dumitru, Drept funciar i cadastru romn, Vol I i II, Editura Moldova, Bucureti 1994

28

caracteristicilor calitative ale construciilor. * Pentru terenuri se face bonitarea cadastral a solurilor completndu-se cu date despre lucrri de mbuntiri funciare (irigaii, ndiguiri, desecri). * Pentru construcii se face cartarea cldirilor dup materialele de construcie (beton, crmid, lemn), dotarea cu instatalatii, gradul de confort, gradul de uzur, etc.. c) Aspectul juridic - se refer la regimul juridic al terenurilor i construciilor, la dreptul de proprietate. FUNCIILE CADASTRULUI Realizarea practic a cadastrului se face prin trei funcii corespunztoare celor trei aspecte ale acestuia. a) Funcia tehnic are ca obiect urmtoarele lucrri: * stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriiilor administrative (comune, orae, municipii); * identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor localitilor, * delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a parcelelor din cadrul acestora n funcie de categoria de folosin i de posesorii acestora; * efectuarea msurtorilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale; * ntocmirea sau reambularea planurilor cadastrale; * numerotarea cadastral a sectoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe ntregul teritoriu administrativ comunal, orenesc sau municipal; * ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; * ntreinerea cadastrului. Documentele tehnice principale ale cadastrului sunt: * dosarul lucrrilor de delimitare; * planurile i hrile cadastrale; * registrele i fiele cadastrale. b) Funcia economic are ca obiect executarea urmtoarelor lucrri: * ncadrarea terenurilor agricole n clase de calitate; * evidena terenurilor agricole n funcie de stadiul degradrii, a terenurilor amenajate prin lucrri de mbuntiri funciare; * evidena cldirilor dup materialele de construcie, dotarea cu instalaii, confort, gradul de uzur,etc.. c) Funcia juridic trebuie s asigure identificarea corect a propietarilor de terenuri i construcii i nscrierea acestora n documentele cadastrului general, pe baza dreptului i actului juridic pe care se ntemeiaz proprietatea. Se asigur publicitatea imobiliar, adic ce deine fiecare cetean pe teritoriul rii i cui aparine un anumit bun imobil.

SECIUNEA I.4. CLASIFICAREA CADASTRULUI

Cadastral general1 este un complex de operaii tehnice, economice i juridice ntreprinse n vederea cunoaterii i inventarierii permanente i sistematice a fondului funciar sub aspect
1 Regulamentul de aplicare a Legii cadastrului i a publicitii nr.7/1996, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr.2371/C din 22 decembrie 1997, publicat n M.Of. nr.84 din 23 februarie 1998

29

cantitativ, calitativ i juridic. Fondul funciar este constituit din totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaie, de titlurile pe baza crora sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui jude, al Romniei etc.). Cadastrele de specialitate Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evident i inventariere sistematic din punct de vedere tehnic i economic a bunurilor imobile specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrrii lor raionale. Evidene cadastrale specifice i pot organiza i deintorii mari de terenuri, cu condiia s foloseasc drept date de baza numai ceea ce este prevzut pentru cadastrul general. > Cadastrul agricol Are ca obiect de activitate evidena i inventarierea sistematic a terenurilor agricole pe categorii i subcategorii de folosin, specificnd natura solului, panta, pretabilitatea la anumite culturi, clase de calitate, venitul net. > Cadastrul forestier Se ocup cu evidena i inventarierea sistematic a fondului forestier naional i a amenajamentelor silvice, specificnd suprafaa, esena lemnoas, vrsta, consistena masei lemnoase, precum i informaii referitoare la sol, relief i clim. Se execut de Ministerul Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului pentru exploatarea raional a pdurilor i bun gospodrire a amenajamentelor silvice. > Cadastrul apelor Are ca obiect de activitate evidena i inventarierea apelor, a terenurilor acoperite de ape i stuf, a instalaiilor care le deservesc, organizate pe bazine hidrografice, specificnd suprafaa, calitatea, folosina, instalaiile de transport i exploatare, de protecie i ameliorare a calitii, precum i condiiile de relief i clim; Se execut de Ministerul Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului pentru evidena cantitativ i calitativ a apelor prin lucrri de amenajare, folosire i protecie a acestora. > Cadastrul fondului imobiliar Se ocup cu evidena i inventarierea corpurilor de proprietate din localiti, specificnd pentru construcii folosina, materialele de construcie, structur, regimul de nlime, fundaia, suprafaa, dotrile, starea, etc.. Se execut de Ministerul Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei. > Cadastrul reelelor edilitare Se ocup cu evidena i inventarierea reelelor edilitare ( ap,canalizare, termoficare, gaz, electrice, telefonice i a instalaiilor care le deservesc, specificnd amplasamentele, traseele, dimensiunile, materialele de construcie, parametrii tehnici, starea. > Cadastrul terenurilor cu destinaie special Poate fi ntocmit de marii deintori de terenuri, ministere, departamente, regii autonome societi comerciale,etc.. Cadastrul cilor ferate - se ocup cu evidena i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei feroviare; Cadastrul drumurilor - se ocup cu evidena i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor i strii reelei de drumuri; Cadastrul porturilor - se ocup cu evidena i inventarierea terenurilor, construciilor, instalaiilor, cilor de transport, reelelor subterane i supraterane, platformelor tehnologice, care deservesc unitile portuare; Cadastrul aeroporturilor, Cadastrul industrial, Cadastrul minier, Cadastrul energetic, Cadastrul petrolier, Cadastrul monumentelor istorice, Cadastrul militar,etc.. Dup datele pe care le furnizeaz n documentaia final se deosebesc: Cadastrul analitic Prezint toate datele cantitative, calitative i juridice care permit cunoaterea amnunit a tuturor corpurilor de proprietate.
30

Planurile cadastrale pentru cadastrul general se ntocmesc la scrile: - pentru intravilan 1:500, 1:1000,1:2000; - pentru extravilan 1:2000, 1:5000; Cadastrul sintetic Realizeaz centralizarea i prezentarea datelor cadastrale de ansamblu pe uniti teritoriale mari, prin hri cadastrale de ansamblu i prin registre sau situaii centralizatoare de sintez. Hrile cadastrale pentru cadastru general se ntocmesc la scrile: 1:10000, 1:25000,1:50000 i sunt obinute prin micorarea planurilor cadastrale.

SECIUNEA I.5. CRITERII DE MPRIRE A TERENURILOR DUP DESTINAII

Terenurile de orice fel care aparin persoanelor fizice i juridice, indiferent de titlurile pe baza crora sunt deinute, se mpart pe destinaii conform prevederilor legale. Prin ,,deintori de terenuri" se neleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesor ori deintor precar. Domeniul public poate fi interes naional, caz n care proprietatea asupra sa n regim de drept public aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea ( de asemenea n regim public) aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Terenuri cu destinaie agricol (TDA) Din categoria terenurilor cu destinaie agricol fac parte: terenurile arabile, viile, liveziile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, terenurile cu vegetaie forestier dac nu fac parte din amenajamente silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii agrozootehnice i de mbuntiri funciare, amenajrile piscicole, drumurile telinologice i de depozitare. Terenuri cu destinaie forestier (TDF) Din categoria terenurilor cu destinaie forestier fac parte: terenurile mpdurite sau cele care deservesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive- stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, revene, toreni. Terenurile aflate permanent sub ape (TDH) Din aceast categoric fac parte albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor naturale i artificiale la nivelul maxim de retenie, braele i canalele din Delta Dunrii, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale i continue. Terenurile din intravilan (TDI) n aceast categoric se includ toate terenurile indiferent de categoria de folosin, situate n perimetrul localitilor urbane i rurale, ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului 1, conform legislaiei n vigoare. Terenurile cu destinaie special (TDS) Din categoria terenurilor cu destinaie special fac parte cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, aeriene i navale, cele pe care se afl obiective i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, terenurile cu exploatri miniere, petroliere, cele pentru nevoile de aprare a rii, precum i rezervaiile i monumentele naturii, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea.

SECIUNEA I.6. CRITERII DE CLASIFICARE I IDENTIFICARE A CATEGORIILOR DE FOLOSIN A TERENURILOR I DE IDENTIFICARE A

1 Legea nr. 54 privind circulaia juridic a terenurilor din 2 martie 1998, publicat n M. Of. nr. 102 din 4 martie 1998

31

CONSTRUCIILOR
Categoria de folosin a terenului, individualizat printr-un cod, este unul dintre atributele parcelei. Evidenierea la partea tehnic a cadastrului general a categoriei de folosin, alturi de celelalte atribute este necesar att pentru ntocmirea crii funciare, ct i pentru stabilirea sarcinilor fiscale care greveaz bunurile imobile. n cadastrul general nu se nregistreaz subcategorii de folosin. Categoria de folosin este o grupare de terenuri cu aceeai destinaie economic, creat n mod natural sau artificial. Are ca unitate superioar grupa de folosin i ca unitate inferioar de subcategoria de folosin (folosit de cadastrele de specialitate). Grupele de folosin sunt agricole i neagricole. Fiecare dintre cele cinci destinaii ale terenurilor, poate avea categorii de folosin predominante,care ocup suprafaa majoritar i categorii de folosin care ocup un procent mai mic. De exemplu, n grupa terenurilor cu destinaie agricol categoriile de folosin predominante sunt: arabilul, viile, livezile, fneele i punile, dar un procent mai mic l ocup i construciile, apele etc.. Tot astfel, n intravilane, n categoria de folosin curi-construcii care este predominant n cadrul destinaiei, se includ i alte categorii de folosin care ocup suprafee mai mici, cum ar fi: arabil, livezi, ape, etc.. Criterii de identificare a categoriilor de folosin a terenului Terenuri arabile (A)1 n aceast categorie se ncadreaz acele terenuri care se ar n fiecare an sau la mai muli ani (2-6 ani) i sunt cultivate cu plante anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase pentru boabe, plante tehnice i industriale , plante medicinale i aromate, plante furajere, legume etc. n categoria de folosin arabil se includ : arabil propiu-zis, pajiti cultivate, grdini de legume, orezrii, sere, solarii, cpunarii, alte culturi perene. Se nregistreaz ca terenuri arabile: a) terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoiti, sparcetiere, lucerniere sau alte terenuri nsmnate cu diferite amestecuri de plante leguminoase i graminee perene), care se ar o dat la cel mult 6 ani; b) terenurile rmase temporar neinsmnate datorit inundaiilor, colmatrilor, degradrilor sau altor cauze; c) terenurile cu sere i rsadnie sistematizate, cu meniunea ,,sere" sau ,,rsadnie". Terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrri de desecare, terasare, irigare se vor delimita i nscrie la arabil cu ntreaga lor suprafa, incluznd i suprafeele ocupate de canale, diguri, taluzuri, debuee, benzi nierbate,etc. care au limi mai mici de 2m, cu excepia celor din proprietatea Societii Naionale ,,mbuntiri Funciare"- S.A i Companiei Naionale ,,Apele Romane-S.A, care se vor nregistra la categoria de folosin curi-construcii. Puni (P) Punile2 sunt terenuri nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani i care se folosesc pentru punatul animalelor. n cadrul acestei categorii de folosin se nregistreaz: a) puni curate - sunt punile acoperite numai cu vegetaie ierboas; b) puni cu pomi- sunt punile plantate cu pomi fructiferi, n scopul combaterii eroziunii sau a alunecrilor de teren, precum i punile care provin din livezi prginite. La ncadrarea acestora se va ine cont de faptul c producia principal este mas verde care se puneaz, iar fructele pomilor reprezint un produs secundar;
1 Brligeanu, George, ntabularea n cartea funciar nedefinitiv a actelor i faptelor juridice , Revista de Drept comercial, 2000 2 Brligeanu, George, ntabularea n cartea funciar nedefinitiv a actelor i faptelor juridice , Revista de Drept comercial, 2000

32

c) puni impdurite- sunt acele puni care, n afar de vegetaie ierboas, sunt acoperite i cu vegetaie forestier, cu diferite grade de consisten; d) puni cu tufriuri i mrciniuri. Fnee (F) La categoria fnee se ncadreaz terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin rensamantri la 15- 20 de ani, iar iarba se cosete pentru fn. Se nregistreaz la fnee: fnee curate, fnee cu pomi, fnee mpdurite, fnee cu tufriuri i mrciniuri. Vii (V) n aceast categorie se ncadreaz terenurile plantate cu vi de vie: a) vii altoite i indigene: - viile altoite au la baza lor un portaltoi; - viile indigene sunt nealtoite, dezvoltndu-se pe rdcini propii mpreun mai sunt denumite i vii nobile; b) vii hibride - sunt acelea care poart i denumirea de ,,productori direci"; c) hamei- deoarece au o agrotehnic asemntoare cu a viei de vie, plantaiile de hamei se include n aceast categoric de folosin. d) pepeniere viticole- sunt terenuri pentru producerea materialului sditor viticol: plantaiile portaltoi i pepinierele propiu-zise sau colile de vie. Livezi (L) Livezile sunt terenuri plantate cu pomi i arbuti fructiferi. Se nregistreaz ca livezi: a) livezi clasice- terenurile plantate cu pomi fructiferi n diferite sisteme de cultur tradiionale, i anume: livezi cu culturi intercalate, livezi nierbate, livezi n sistem agropomicol, livezi pure; b) livezi intensive superintesive- livezi amenajate avnd o mare densitate de pomi pe hectar, cu conducerea dirijat a coroanelor i mecanizarea lucrrilor de ntreinere i recoltare; c) plantaii de arbuti fructiferi- terenuri plantate cu zmeur, agrie, coacze, trandafiri de dulcea,etc.; d) pepiniere pomicole- terenurile destinate pentru producerea materialului sditor pomicol; e) plantaii de duzi; Pduri i alte terenuri (PD) n aceast categorie de folosin intr toate terenurile care sunt cuprinse n amenajamentele silvice i n afara acestora, indiferent de proprietar. Se nregistreaz la aceast categorie de folosin: a) pduri- terenuri acoperite cu vegetaie forestier, cu o suprafa mai mare de 0,25 ha; b) terenuri destinate mpduririi - terenuri n curs de regenerare, terenuri degradate i poieni prevzute a fi mpdurite prin amenajamente silvice; c) terenuri care servesc nevoilor de cultur, producie i administraie silvicterenuri ocupate de pepinere, solarii, plantaii, culturi de rchit, arbuti ornamentali i fructiferi, cele destinate hranei vnatului i animalelor din unitile silvice, cele date n folosina temporar personalului silvic; d) perdele de protecie - benzi ordonate din plantaii silvice i uneori silvopomicole, care au diferite roluri de protecie ca: perdele pentru protecia culturilor agricole, perdele pentru protecia cilor de comunicaie, pentru protecia aezrilor umane, perdele pentru protecia digurilor, perdele pentru combaterea eroziunii; e) tufriuri i mrcinisuri - terenuri acoperite masiv cu vegetaie arborescent de mic nlime, ctiniuri, ienuperisuri, salcmi, mrciniuri,etc.; Terenuri cu ape i ape cu stuf n aceast categorie intr terenurile acoperite permanent cu ap, precum i cele acoperite temporar, care dup retragerea apelor, nu pot avea alt folosin. Se nregistreaz la aceast categoric: a) ape curgtoare (HR) : fluviul Dunrea, braele i canalele din Delta Dunrii, cursurile de ap, prurile, i alte surse de ape denumiri locale ( izvoare, privaluri,).La
33

apele curgtoare se va nregistra suprafaa ocupat de intreaga albie minor a cursului de ap, din mal n mal, chiar dac aceasta nu este n ntregime i permanent sub ap. De obicei, apele curgtoare formeaz de o parte i de alta a luciului apei prundiuri, care numai la viituri mari sunt acoperite pentru scurt timp cu apa. Albia minor a unui curs de ap, include toate zonele mai joase ale cursului, insulele i prundiurile. Toate aceste terenuri din albia minor nu se nscriu la neproductiv, ci la terenuri cu ape; b) ape stttoare (HR) : Limita acestor ape variaz n funcie de anotimp i de regimul de precipitaii. La delimitarea acestor ape se va lua n considerare limita lor la nivelul mediu al apelor.n aceast categoric se ncadreaz i apele amenajate n mod special pentru creterea dirijat a petelui, precum i suprafeele cu ape stttoare de mic adncime unde cresc trestiuri i ppuriuri i alte tipuri de vegetaie specific n regim amenajat sau neamenajat. c) marea teritorial i marea interioar : Suprafaa mrii teritoriale este cuprins ntre liniile de baz ale celui mai mare reflux de-a lungul rmului dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice i ale altor instalaii portuale permanente i linia din larg care are fiecare punct situat la o distan de 12 mile marine (22224m), msurat de la punctul cel mai apropiat de la liniile de baz. Suprafaa mrii interioare este cuprins ntre rmul mrii i liniile de baz, aa cum au fost definite mai sus. Limita terenurilor reprezentnd albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetelor lacurilor naturale i artificiale, ale blilor, ale rmului i plajei de nisip a Mrii Negre, este stabilit prin norme specifice elaborate de ministerele interesate i avizate de ONCGC. Cile de comunicaii rutiere (PR) i cile ferate (CF) Din punct de vedere funcional i al administrrii, cile de comunicaii rutiere se mpart, potrivit Ordonanei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul juridic al drumurilor, dup cum urmeaz: a) drumuri de interes naional: autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, drumuri naionale principale, drumuri naionale secundare; b) drumuri de interes judeean: drumurile care fac legtura ntre reedine de jude i reedinele de municipiu i orae, staiuni balneoclimaterice, porturi, aeroporturi i alte obiective importante; c) drumuri de interes local: drumurile comunale i drumurile vicinale: d) strzile din localitile urbane; e) strzile din localitile rurale: strzi principale i strzi secundare; f) ci ferate simple, duble i nguste, triaje. Drumurile de exploatare din extravilan, care nu au caracter permanent nu se nregistreaz ca detalii, ci se atribuie n proporie egal parcelelor din imediata vecintate. Terenurile activate cu construcii i curi (CC) Aceast categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizri i destinaii, de exemplu: cldiri, curi, fabrici, uzine, silozuri, gri, hidrocentrale,cariere,exploatri miniere i petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri, taluze pietruite, terase, debuee, grdini botanice i zoologice, parcuri ,cimitire, piee, rampe de ncrcare, fia de frontier, locuri de depozitare, precum i alte terenuri ce nu se ncadreaz n nici una din categoriile de folosin prevzute n articolele anterioare. Terenuridesradateineproductive(N) Aceast categorie cuprinde terenurile degradate i cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetaie. Din aceast categorie fac parte: a) nisipuri zburatoare- nisipuri mobile nefixate de vegatatie i pe care vntul le poate deplasa dintr-un loc n altul; b) stncrii, bolovniuri, pietrisuri- terenuri acoperite cu blocuri de stand masive, ngrmdiri de bolovani i pietriuri, care nu sunt acoperite de vegetaie; c) rpe, ravene,torenti- alunecri active de teren care sunt neproductive cnd nu sunt mpdurite; d) srturi cu crusta- terenuri puternic srturate, care formeaz la suprafaa lor o crust albicioas friabil;
34

e) mocirle i smrcuri- terenuri cu alternane frecvente de exces de ap i de uscciune, pe care nu se instaleaz vegetaie; Terenurile cu mlatini cu stuf nu se nregistreaz la categoria terenurilor neproductive, ci la categoria terenuri cu ape i stuf; f) gropile de mprumut i cariere- terenuri devenite neproductive prin scoaterea stratului de sol i roc pentru diverse nevoi de construcii; g) halde- terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat n urma unor activiti industriale. Categorii de folosin a terenurilor- simboluri: arabil-A vii-V livezi-L pasuni-P fanete-F pduri i alte terenuri cu vegetaie forestiera-PD ape curgatoare-HR ape statatoare-HB ci de comunicaii rutiere-DR ci ferate-CF curi i curi cu constructii-CC constructii-C terenuri neproductive i degradate-N Criterii de identificare i nregistrare a construciilor La construciile cu caracter permanent se nregistreaz datele privind: - situaia juridic; - domeniul public su privat; destinaia. Dup destinaie, construciile se clasific n: construcii de locuine, construcii administrative, construcii social- culturale, construcii industriale i edilitare, construcii anexe. Destinaii ale construciilor1 construcii de locuine construcii administrative i social- culturale construcii industriale i edilitare construcii anexe CL CAS CIE CA

SECIUNEA I.7. CADASTRUL GENERAL. ASPECTE TEORETICE I PRACTICE

I.7.1. Definiii. Generaliti Cadastral general se introduce pe uniti administrativ- teritoriale. Introducerea cadastrului reprezint msurtoarea oficial prin care se realizeaz operaiunile de teren i birou care conduc la ntocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general. Acestea reprezint documentaia oficial pe baza creia se realizeaz publicitatea imobiliar. Pn la introducerea cadastrului general pe unitate administrativ teritorial sau n perioada dintre introducerea i ntreinerea acestuia, publicitatea imobiliar se ine la zi prin nscrierile cu caracter nedefinitiv pe baza documentaiilor de amplasament i delimitare a bunurilor imobile elaborate n
1 Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004

35

acest scop de persoane fizice i juridice autorizate, documentaii care sunt recepionate de OJCGC. > Uniti administrativ- teritoriale n Romnia unitile administrativ- teritoriale sunt: comun, oraul su municipiul i judeul. n cadrul unitilor administrative comunale i oreneti se deosebesc dou pri distincte: intravilanul i extravilanul. Teritoriul Romniei are suprafaa total de 23 839 070 hectare i cuprinde din punct de vedere al organizrii administrative un numr de 41 de judee la care se adaug municipiul Bucureti. n cadrul celor 41 de judee sunt cuprinse 67 municipii, 195 orae, 2686 comune i 13343 sate. Realizarea cadastrului general pe ntreg teritoriul rii presupune executarea operaiilor de introducere a cadastrului pe 2989 teritorii cadastrale. Intravilanul1 este partea de unitate administrativ- teritorial, legal delimitat, destinat construirii i habitaiei. Intravilanul cuprinde zona dens construit ocupat cu cldirile de locuit, construcii social- culturale, ntreprinderile industriale, depozitele, spaiile comerciale, amenajrile sportive, reelele edilitare, zon de circulaie i transport mpreun cu grile, autogrile i depourile, spaiile verzi i terenurile libere. ntr-un teritoriu administrativ comunal sau orenesc pot fi unul sau mai multe intravilane. Limita intravilanului reprezint detaliu topografic al planului cadastral i n interiorul ei se fac numerotarea cadastral i calculul suprafeelor unitilor cadastrale din fiecare localitate. Extravilanul este partea din unitatea administrativ- teritorial cuprins n afara intravilanelor, delimitat cadastral potrivit legii. Are n special destinaii agricole i silvice. Structura terenurilor agricole reprezint aproximativ dou treimi din suprafaa total a rii, ceea ce nseamn 14,8 milioane hectare. > Uniti teritoriale cadastrale Intravilanul i extravilanul cuprind la rndul lor mai multe uniti teritoriale-cadastrale. Sectorul cadastral este o diviziune cadastral tehnic a unitii administrativ-teritoriale, delimitat de detalii liniare (ci de comunicaie, ape, diguri,etc.)care nu sufer modificri curente. Sectorul cadastral grupeaz mai multe bunuri imobile sau corpuri de proprietate alipite. Denumirea de ,,sector cadastral" nlocuiete termenii ,,tarla" n extravilan i cvartal" n intravilan. Imobilul reprezint parcela de teren cu sau fr construcii. Corpul de proprietate este costituit din una sau mai multe parcele alipite, aparinnd aceluiai proprietar. Parcela este suprafaa de teren situat ntr-o unitate administrativ-teritoriala pe un amplasament bine stabilit, avnd o singur categorie de folosin i aparinnd unui propietar sau mai multor propietari, n indiviziune. Din punct de vedere economic o parcel poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscal este o poriune a parcelei avnd aceeai clasificare calitativ. Entitile de baz ale sistemului de eviden a cadastrului general sunt: parcela, contructia i propietarul. Construcia este o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane, n indiviziune. Aceasta poate fi o cldire ntreag sau pri dintr-o cldire, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare are o adres. Adresa este indentica cu cea a intrrii. Proprietarul este persoana fizia sau juridic, titular n exclusivitate sau n indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus nscrierii. Deintorii de terenuri2 sunt titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deintori precari. Corpul de cldire reprezint partea component a unei cldiri delimitat dup urmtoarele criterii: * sistemul arhitectonic i contructiv determinat de faade i materiale de construcie a pereilor exteriori; * intrarea separat n cldire;
1 Bo, N., Topografie, Editura Didactic si Pedagogic Bucureti 2 Adam Ioan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale. Editura Europa Nova, Bucureti 1998

36

* independena i regimul de nlime diferit fa de alte cldiri alturate. Sistemul informational al cadastrului este o organizare de baz de date grafice i alfanumerice de eviden telinica, economic i juridic referitoare la corpurile de proprietate i la proprietarii acestora. I.7.2. Reele geodezice pentru lucrrile de cadastru Materializarea punctelor reelei geodezice de sprijin i din reelele de ndesire i ridicare se face conform standardului romn SR 3446-1/1996, avnd mrci conform standardului de stat STAS 4294-73, emise de Institutul Romn de Standardizare precum i cu alte sisteme de marcare i semnalizare provenite sau preluate din standardele europene (CEN) i internaionale (ISO), avizate sau omologate de ONCGC. Coordonatele punctelor din reelele geodezice se calculeaz n sistemul de proiecie Stereografic 1970 i n sistemul de referin Marea Neagr 1975. Reeaua geodezic de sprijin1 pentru executarea lucrrilor de cadastru general este format din totalitatea punctelor determinate n sisteme unitare de referin. Reeaua geodezic de ndesire se realizeaz astfel nct s asigure densitatea de puncte necesare pentru executarea lucrrilor de introducere i ntreinere a cadastrului general. n configuraia reelei geodezice de ndesire se include cel puin patru puncte din reeaua geodezic de sprijin, astfel nct poligonul format s ncadreze toate punctele reelei de ndesire. Reeaua geodezic de ndesire i ridicare se execut prin metode cunoscute: triangulaie, trilateraie, triangulatie-trilateratie, reele de drumuiri poligonometrice, intersecii nainte, retrointersectii, intersecii combinate sau tehnologii geodezice bazate pe observaii satelitare (sisteme de poziionare global-GPS-Global Positioning System)2. n cazul n care coordonatele punctelor sunt determinate prin tehnologia GPS, la proiectarea reelei se va ine seama de urmtoarele: Reeaua de ndesire i ridicare trebuie s se sprijinre pe minimum patru puncte din reeaua geodezic de sprijin; punctele de sprijin trebuie s fie uniform repartizate att n interiorul reelei, ct i la marginea acesteia; se va prevedea determinarea punctelor de legtur dublu-stationate n sesiuni diferite. Reelele geodezice de ndesire se compenseaz ca reele libere prin care ncadrarea n configuraia lor a cel puin 4 puncte din reeaua geodezic de sprijin. Abaterea standard medie de determinare a punctelor reelei nu trebuie s depeasc + 5 cm n poziie planimetric. Dup compensarea ca reea liber se vor determina coordonatele plane ale punctelor reelei de ndesire i ridicare n sistemul de proiecie Stereografic 1970, printr-o trasformare Helmert cu ajutorul a minim 4 puncte din reeaua geodezic de sprijin. Punctele din reeaua geodezic de ndesire trebuie s asigure o densitate de 1 punct/ 5 km n extravilan i 1 punct/ km n intravilan. Reeaua geodezic de ridicare este creat n scopul asigurrii numrului de puncte necesare msurtorilor topografice i cadastrale de detaliu. Punctele reelelor geodezice de ridicare se determin prin intersecii nainte, retrointersectii, intersecii combinate, drumuiri poligonometrice, tehnologie GPS, utilizndu-se puncte din reeaua geodezic de sprijin i ndesire. Densitatea unei reele geodezice de ridicare se stabilete n raport cu suprafaa pe care se execut lucrrile cu scopul acestora. Reelele geodezice de ridicare se proiecteaz astfel nct s se asigure determinarea punctelor care delimiteaz unitile administrativ-teritoriale i intravilanele, precum i a celor care definesc corpurile de proprietate i parcelele. Se va asigura o densitate de cel puin 1 punct/km n zona de es, 1 punct/ 2km n zone colinare i 1 punct/ 5km n zonele de munte. Materializarea pe teren se va face cu o densitate impus de configuraia terenului i densitatea detaliilor (n principal a limitelor de proprietate). Materializarea se va face, dup natura solului, cu borne, repere i mrci standardizate. n intravilan, n zonele asfaltate sau betonate, materializarea se poate face i cu pichei metalici cu diametrul de 25mm i cu lungimea de 15cm, btui la nivelul solului, asigurnd o densitate a punctelor de minim 4 puncte/km. Din fiecare
1 Moldoveanu, C. Geodezie, Ed. MartixRom, Bucuresti 2002 2 Neuner, J. Sisteme de poziionare global, Ed. MartixRom, Bucureti 2000

37

punct materializat se vor asigura vizibiliti ctre cel puin alte dou puncte din reeaua geodezic de ndesire i ridicare sau din reeaua geodezic de sprijin. Indiferent de instrumentele i procedeele tehnice utilizate la executarea msurtorilor, reeaua de ridicare se compenseaz ca reea constrns pe punctele reelelor de sprijin i de ndesire. Abaterea standard de determinare a unui punct nu trebuie s depeasc + 10 cm n intravilan, iar n extravilan +20 cm n zonele de es, 30 cm n zone colinare i + 50 cm n zone de munte. Documentaia tehnic ntocmit dup executarea reelelor geodezice de sprijin, ndesire i ridicare, supus operaiilor de recepie trebuie s cuprind: * memoriul tehnic cu descrierea general a lucrrii, metode de lucru, instrumente utilizate, prelucrarea datelor (softul folosit, metoda de compensare a reelei, abaterile standard, lipsa erorilor pentru fiecare punct geodezic nou determinat) preciziile obinute; * schema dispunerii punctelor vechi i noi, cu marcarea vizibilitilor (schia vizelor); * schema msurtorilor efectuate (schia vizelor); fiiere ASCII pe suport magnetic, cu datele rezultate din msurtorile de teren (denumirea/ numrul punctului de static, denumirile/ numerele punctelor vizate, direciile msurate, distanele msurate); * descrierile topografice1 i schiele de reperaj pentru punctele vechi i noi; inventarul de coordonate, inclusiv pe suport magnetic (fiier ASCII- denumirile punctelor, coordonate X,Y); * tabel din care s reias diferenele dintre coordonatele vechi (puncte de ordinul I, II, III, IV) i coordonate noi acelorai puncte rezultate n urma compensrii reelei.

I.7.3. Lucrri de cadastru general executate prin utilizarea documentelor cartografice existente Planuri i hri cadastrale topografice vechi nainte de nceperea lucrrilor de introducere a cadastrului general, OJCGC are obligaia s analizeze i s pregteasc ntreaga documentaie topografic 2 i cadastral existent pe unitatea administrativ-teritoriala. Criteriile de baz pentru analizarea coninutului planurilor i hrilor cadastrale existente n vederea utilizrii lor la introducerea i ntreinerea cadastrului general ntr-un teritoriu administrativ sunt: * procentul de modificri ale coninutului cadastral, raportat la coninutul general pe unitatea de suprafa (km); * calitatea suportului planurilor i hrilor; * lizibilitatea coninutului grafic i textual, gradul de uzur i degradare a acestora. Procentul de modificri ale coninutului constituie criteriul de baz fa de celelalte criterii menionate mai sus. Procentul de modificri se stabilete prin confruntarea planurilor i hrilor cadastrale cu situaia din teren. Concluziile rezultate n urma analizei se menioneaz n caietul de sarcini referitor la lucrrile de introducere a cadastrului general. Rezultatele analizei fcute asupra coninutului hrilor cadastrale se pun la dispoziia executantului lucrrilor. Confruntarea la teren a planurilor cadastrale sau topografice existente se face pe diferite zone din teritoriul administrativ, pentru cel puin 75% din suprafaa acestuia. n cadrul operaiunii de confruntare cu situaia din teren se verific existena i starea punctelor geodezice din reeaua de referin, din extravilan i din intravilanele componente ale unitii administrativ-teritoriale. Pe copiile planurilor existente, alese pentru confruntare, se vor nota zonele cu modificrile
1 Leu,I.,Nicolae,Topografie,Ed.Universul,Bucureti 2002 2 Bo,N.,Topografie,Editura Didactic si Pedagogic Bucureti 1993

38

constatate ,,din vedere" asupra bunurilor imobile, categoriilor de folosin i detaliilor liniare i se vor estima n procente, n funcie de suprafaa afectat. Dup determinarea procentului mediu de modificri n coninutul planurilor i hrilor se va stabili soluia care trebuie adoptat pentru asigurarea bazei cartografice necesare la lucrrile de introducere i ntreinere a cadastrului general: actualizarea planurilor i hrilor existente sau realizarea altor noi. Executantul lucrrilor va avea la dispoziie pe o perioad determinat documentele cadastrale existente n zona de lucru, fie sub forma analogic (pe suport din hrtie, material plastic, baz tare), fie sub form digital, dac exist plan digital. Aceste materiale se transform dac este cazul n form digital prin digitizare sau scanare / vectorizare, cu respectarea anumitor parametri i ntr-o structur a datelor menionate n caietul de sarcini. Modificrile constatate n urma lucrrilor de actualizare se fac direct pe planul cadastral digital obinut. Planurile cadastrale noi se realizeaz n form digital 1i constituie baza de date grafice, iar datele i informaiile referitoare la imobile i proprietari constituie baza de date textuale, ntre ele existnd legturi specifice. ntocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general. Documentele tehnice realizate la introducerea cadastrului general reprezint documentaia oficial pe baza creia se realizeaz publicitatea imobiliar. Pn la introducerea cadastrului general pe o unitate administrativ-teritoriala sau n perioada dintre introducerea i ntreinerea acestuia, publicitatea imobiliar se ine la zi prin nscrierile cu caracter nedefinitiv pe baza documentaiilor de amplasament i delimitare a corpurilor de proprietate elaborate n acest scop de persoane fizice i juridice autorizate, documentaii recepionate de OJCGC. n urma analizei procentului de modificri OJCGC va propune modalitatea de introducere i ntreinere prin actualizare sau realizarea de lucrri noi. Propunerile, nsoite de justificarea acestora, se transmit la ONCGC care stabilete soluiile de urmat. Datele i documentele rezultate n urma recepionrii lucrrilor de ctre OJCGC se pun la dispoziia executanilor lucrrilor pentru a fi integrate n cadastrul general. La introducerea lucrrilor de cadastru general recuperarea, integrarea sau utilizarea datelor i documentelor rezultate n urma aplicrii legilor proprietii se realizeaz de executantul lucrrii numai dac acestea corespund din punct de vedere al calitii i respect prevederile din norme tehnice. Datele i informaiile coninute n documentatile tehnice ntocmite pentru atribuirea numerelor cadastrale provizorii vor fi preluate i vor face parte din lucrarea de introducere a cadastrului general. Pentru actualizarea planului cadastral existent se parcurge obligatoriu fiecare imobil din intravilan i din extravilan, realizndu-se operaiile de teren i birou pentru determinarea elementelor necesare actualizrii acestuia, astfel: a) n extravilan: * msurtori pentru determinarea coordonatelor punctelor care definesc sectoarele cadastrale sau ale grupurilor de parcele izolate; * msurtori pentru determinarea coordonatelor punctelor de pe contururile parcelelor/ corpurilor de proprietate; * ntocmirea schielor de teren pentru sectoarele cadastrale sau grupurile de parcele izolate. b) n intravilan: * msurtori pentru determinarea coordonatelor punctelor de pe contururile corpurilor de proprietate; * msurtori expeditive pentru delimitarea parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate; * msurtori pentru poziionarea construciilor cu caracter permanent, nou-aparute; n interiorul corpurilor de proprietate se reprezint numai parcele cu suprafa mai mare de 50 mp n intravilan i mai mare de 300 mp n extravilan i numai construciile cu caracter permanent. Parcelele cu suprafee mai mici dect cele menionate mai sus se includ n parcelele adiacente
1 Nistor,GH.,Teoria prelucrrii msurtorilor geodezice,Universitatea Tehnic``GH.Asachi `` Iai 2006

39

ale aceluiai proprietar. Limea strzilor, drumurilor comunale i ulielor se stabilete ntre limitele corpurilor de proprietate. Pe planul cadastral nu se reprezint partea carosabil, trotuarele, anurile, acostamentele, zonele de parcare i de refugiu, zonele verzi, etc. Detaliile liniare (drumuri, strzi, ulie, ci ferate, canale, diguri, etc) constituie corpuri de proprietate independente i se nregistreaz ca atare. Concomitent cu efectuarea operaiilor de actualizare sau de realizare a planului cadastral, pentru fiecare parcel/corp de proprietate se culeg i datele de identificare a proprietarului legal, categoriile de folosin a parcelelor i modul de deinere (exclusiv sau n indiviziune). La nivelul fiecrui bun imobil din intravilan se ntocmesc: * schita cadastral a corpului de proprietate. Pe schi se figureaz perimetrul, parcelele din interior, categoriile de folosin a parcelelor i cldirile cu caracter permanent. Pe schi se scriu, de asemenea, numele i prenumele (cu iniiala tatlui), adresa corpului de proprietate, adresa de domiciliu a proprietarului (n cazul n care proprietarul are alt domiciliu), vecinii i cu o sgeat se indic direcia nord. Schiele cadastrale se grupeaz pe sectoare cadastrale; * fia corpului de proprietate constituie documentul de baz n care se transcriu datele cadastrale care se introduc n baza de date a cadastrului general. Dup ncheierea lucrrilor la nivelul intravilanului fiecare fi a corpului de proprietate se completeaz cu numrul cadastral definitiv, cu suprafeele calculate ale parcelelor i suprafaa corpului de proprietate. Documentele care se ntocmesc n extravilan sunt: * schia cadastral, pe grupe de parcele, n cazul terenurilor agricole i silvice, pe trupuri de pdure sau pe corpuri de proprietate ale marilor deintori (ferme,exploataii agricole, triaje i depouri, aeroporturi, lacuri, exploatri miniere, cariere,etc.). * fia corpului de proprietate Condiiile de precizie pentru determinarea coordonatelor punctelor de detaliu sunt urmtoarele: * n intravilan : + 10 cm pentru punctele de pe conturul sectoarelor cadastrale, al corpurilor de proprietate i al proieciilor la sol ale construciilor cu cararacter permanent i + 20 cm pentru punctele de contur ale parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate. * n extravilan : + 20 cm n zone de es, + 30 cm n zone colinare + 50 cm n zone de munte, pentru punctele de contur ale sectoarelor cadastrale, parcelelor sau corpurilor de proprietate. Limitele parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate se determin prin msurtori expeditive. Suprafeele rezultate se constrng pe suprafaa corpului de proprietate calculat din coordonate. Detaliile liniare i elementele punctuale reprezentnd reeaua de ci de comunicaii, hidrografia i construciile speciale se determin n aceleai condiii de precizie c i pentru corpurile de proprietate.

I.7.4. Culegerea datelor cadastrale. Generaliti Lucrrile de culegere n teren a datelor cadastrale constau n : * identificarea amplasamentului, a limitelor corpurilor de proprietate i a categoriilor de folosin a parcelelor componente; * identificarea proprietarilor, a titularilor altor drepturi reale asupra imobilelor; * identificarea actului sau faptului juridic n temeiul cruia este folosit imobilul. Culegerea datelor cadastrale se poate realiza ca o lucrare separat, organizat special n acest scop sau concomitent cu executarea lucrrilor de teren n cadrul actualizrii sau realizrii planurilor cadastrale. Identificarea proprietarilor i a situaiei juridice a imobilelor Operaia de identificare a proprietarului const n nregistrarea
40

persoanei/persoanelor fizice sau juridice care dein un titlu de proprietate asupra imobilului. Proprietarii se identific din evidenele consiliului local. Datele se extrag din registrul permanent al populaiei, listele cu numele i prenumele, codul numeric personal i adresa tuturor proprietarilor din unitatea administrativ- teritorial, conform evidenelor de la poliie. Datele referitoare la proprietar se nscriu n fia corpului de proprietate. Datele cu privire la identitatea proprietarului se preiau din buletinul/cartea de identitate a proprietarului. n situaiile n care proprietarul refuz prezentarea acestor acte, n fi se menioneaz refuzul i pentru rezolvare se solicit sprijinul consiliului local i al poliiei. n cazul cnd nici cu ajutorul evidenelor existente la consiliul local i la poliie nu poate fi identificat proprietarul imobilului, n fi se face meniunea ,,proprietar neidentificat". * n fia corpului de proprietate se nscriu: numele, prenumele proprietarului i codul numeric personal. Aceste date se compar cu cele din listele extrase din Registrul permanent al populaiei,n cazul cnd acestea au fost obinute. Pentru femeile cstorite sau vduve, se vor nscrie numele de familie dobndit dup cstorie urmat de numele de familie avut nainte de cstorie i codul numeric personal. La nscrierea adresei de domiciliu a proprietarului se vor preciza toate datele necesare expedierii corespondenei potale, mai ales pentru proprietarii domiciliai n alte localiti dect cele cuprinse n raza unitii administrativ-teritoriale respective; * Situaia juridic a imobilelor: denumirea actului de proprietate cu numrul i data eliberrii, cota de proprietate unde este cazul, suprafaa nscris n acte pentru fiecare parcel, corp de proprietate i construcie, dup caz, nscrierea datelor privitoare la situaia juridic a imobilelor aflate n proprietatea persoanelor juridice se face potrivit specificaiilor din actele nomative sau din alte acte n temeiul crora au dobndit dreptul real supus nscrierii. n cazul n care nu exist titlu de proprietate, nscrierea se va face pe baza posesiei exercitate sub numele de proprietar la data identificrii cadastrale, precum i a unei declaraii pe proprie rspundere a persoanei deintoare a imobilului. n situaia n care un imobil este ntr-un litigiu n curs de judecat, pe fia datelor cadastrale se face meniunea ,,imobil n litigiu" i se nominalizeaz prile i obiectul litigiului. n cazul imobilelor dobndite prin motenire1se inregistreaza numele motenitorului, felul motenirii i actele care dovedesc calitatea de motenitor. La identificarea proprietarilor persoane juridice se nscriu urmtoarele date: denumirea persoanei juridice, codul SIRUES i adresa potal a sediului. Dac un imobil constituie obiectul proprietii pe etaje sau apartamente, n fia corpului de proprietate se vor nscrie proprietarii respectivi, artndu-se pentru fiecare numrul de pri din ntreg care i revin, indiferent dac locuiete sau nu la adresa imobilului. n cazul cldirilor cu mai multe apartamente se ntocmete pentru fiecare cldire lista proprietarilor i a titularilor altor drepturi reale asupra imobilelor ca anex la fia corpului de proprietate. n aceast list se nscriu toi proprietarii grupai pe intrri, astfel: numrul cadastral al corpului de proprietate, numrul blocului, numrul etajului, numrul apartamentului, numele, prenumele proprietarului i codul numeric personal sau, dup caz, denumirea persoanei juridice i codul SIRUES, suprafaa total ocupat, n proprietate exclusiv sau n proprietate comun, denumirea actului de proprietate i data emiterii acestuia. n situaia n care n cldirea respectiv sunt i apartamente aflate n proprietatea privat a statului sau a unitii administrativ-teritoriale , se nscrie denumirea persoanei juridice care administreaz fondul locativ de stat, codul SIRUES i datele de identificare a locatarilor. Lista proprietarilor se ataeaz la fia bunului imobil. La stabilirea de proprietate asupra corpurilor de proprietate care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz su interes public se vor respecta prevederile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, cu modificrile ulterioare. La stabilirea limitelor imobilelor aparinnd titularilor de cadastre de specialitate se ine seama de prevederile legale privind delimitarea acestora, specifice fiecrui domeniu de activitate. Identificarea categoriilor de folosin se realizeaz concomitent cu execuia lucrrilor de cadastru
1 Brsan Corneliu, Dreptul civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001;

41

general, respectiv cu executarea msurtorilor de teren pentru actualizarea planurilor cadastrale sau a culegerii datelor de identificare a proprietarilor, a celor referitoare la actele de proprietate ori a celor legate de utilizarea ortofotogramelor. Identificarea i consemnarea categoriei de folosin se fac pentru fiecare parcel de teren (intravilan i extravilan), iar datele se nscriu n fia corpului de proprietate avndu-se n vedere semnificaiile simbolurilor categoriilor de folosin. Codurile categoriilor de folosin se scriu i pe schiele ntocmite pentru fiecare corp de proprietate. I.7.5. Planul cadastral Coninutul planului cadastral Planul cadastral 1este un plan tematic al crui coninut este format din elemente specifice cadastrului. Se ntocmete pe uniti administrativ- teritoriale comunale sau oreneti i pe intravilane, n dou culori: negru pentru planimetrie i albastru pentru hidrografie. Conceptul de baz la realizarea planului cadasatral este forma digital. Planurile cadastrale de ansamblu i planurile cadastrale de baz se obin prin extragerea datelor din bazele de date grafice i textuale i prin desenarea lor la plotter. Planul cadastral de ansamblu al unitii administrativ- teritoriale se obine prin generalizarea planului cadastral de baz i conine reprezentarea grafic a ntregii suprafee a teritoriului adeministrativ. Planul cadastral de ansamblu sau, dup caz, harta cadastral de ansamblu, sub form analogic, se ntocmete n funcie de mrimea unitii administrativ-teritoriale i de forma sa, la o scar standard convenabil. De regul, este una dintre scrile 1:10 000,1:25 000,1:50 000 Elementele de coninut obligatorii pentru planul cadastral de ansamblu sunt: * denumirea unitii administrativ- teritoriale; * pdurile i terenurile cu vegetaie forestier; * reteua de osele, drumuri, strzi, ulie i ci ferate; *reteua hidrografic i construciile hidrotehnice importante (apele curgtoare,stttoare, canale deschise, baraje, diguri); * punctele care marcheaz hotarele administrative; * limitele i denumirea intravilanelor; * elementele de toponimie; * punctele din reeaua geodezic; * nordul geografic; * scara planului; Pe fiecare foaie a planului cadastral de ansamblu se ntocmete schema cu dispunerea foilor componente. Planul cadastral de baz se ntocmete n scopul reprezentrii n plan a datelor la introducerea sau ntreinerea cadastrului general pentru o anumit unitate administrativteritorial i cuprinde elementele de cadastru general n detaliu. Scara uzual la care se ntocmete planul cadastral de baz, n form analogic, este: * 1:5 000, n zonele de es pentru extravilan i la 1:2 000, 1:1 000, 1:500, n funcie de densitatea detaliilor, pentru intravilane; * 1:2 000, n zonele de deal pentru extravilan i 1:2 000, 1:1 000 sau 1:500, n funcie de densitatea detaliilor, pentru intravilane; * 1:5 000 i 1:10 000 sau, dup caz, scri mai mari; n zonele montane; * 1:2 000, 1:1 000, 1:500, n funcie de densitatea detaliilor, n zonele din Delta Dunrii. Planurile cadastrale de baz redactate sub form analogic la scrile menionate anterior se ntocmesc pe trapeze cu nomenclatur oficial n Romnia. Reprezentarea analogic se face n Sistemul de proiecie Stereografic 1970. Elementele de coninut obigatorii pentru planul cadastral de baz sunt: * punctele reelei geodezice de sprijin, de ndesire i ridicare;
1 Mihil M.,Cadastrul general si publicitate imobiliar,Ed.Ceres,Bucuresti 2005

42

* limitele i punctele de hotar, cu numrul de ordine, pentru hotarul unitii administrativ-teritoriale i pentru intravilanele componente; * limitele i numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate/imobilelor, limitele, numerele cadastrale i categoriile de folosin ale parcelelor, limitele i numerele cadastrale ale construciilor cu caracter permanent. * reeaua de drumuri; * cile ferate; * apele curgtoare cu sensul lor de curgere; * apele stttoare; * construciile hidrotehnice; * denumirile localittiilor,apelor,principalelor forme de relief, pdurilor, drumurilor i strzilor, ale obiectivelor industriale, social-culturale, care sunt prevzute n nomenclatoarele i atlasele oficiale n vigoare; * numerele potale ale imobilelor din intravilane; * codul SIRUES al unitii administrativ-teritoriale; * scara de reprezentare1, sistemul de proiecie, anul de ntocmire, schema de dispunere i ncadrare a foilor componente la nivelul trapezelor din nomenclatura Sistemului de proiecie Stereografic 1970, pentru planurile analogice. Semnele convenionale, regulile de scriere i corpurile de liter stabilite pentru elementele de toponimie care trebuie reprezentate pe planurile cadastrale de baz i de ansamblu sunt cele prevzute n Atlasul de semne convenionale pentru planurile topografice la scrile 1:5000, 1:2000, 1:1000 i 1:500" ediia 1978, pn la elaborarea i avizarea sau aprobarea unui nou atlas de semen convenionale.

1 Palamariu M.,Puca M.,Puncte de vedere privind utilizarea tehnologiei GPS,Revista de cadastru nr.4,Alba Iulia 2008

43

CAPITOLUL II PLANUL CADASTRAL. NOIUNE I METODE DE NTOCMIRE

SECIUNEA II.1. GENERALITI
Metodele de ntocmire a planurilor cadastrale se pot grupa n dou categorii: metode directe i indirecte. Din categoria metodelor directe fac parte: ntocmirea planurilor cadastrale prin metode fotogrametrice de ridicare; ntocmirea planurilor cadastrale prin metode combinate topo-fotogrametrice; Din categoria metodelor indirecte fac parte; ntocmirea planurilor cadastrale prin derivare din planul topografic de baz; ntocmirea planurilor cadastrale prin reambularea planurilor topografice i cadastrale vechi. Alegerea metodei de ntocmire a planurilor cadastrale se face n funcie de baza topografic existent n zon, de volumul, calitatea i actualitatea informaiilor coninute de baza topografic, de existena punctelor reelei de sprijin din zon, de dotarea cu aparatura de specialitate a executantului lucrrilor, de scara la care se ntocmesc planurile, etc. ntocmirea planurilor cadastrale prin metode numerice de ridicare(metode clasice). Se ntocmete un proiect tehnic pe baza recunoaterii terenului, a identificrii categoriilor de folosin i a punctelor de triangulaie existente n zon (procurarea coordonatelor i a descrierilor topografice). Acesta va cuprinde: volumul lucrrilor de semnalizare i marcare a punctelor vechi i noi; coordonatele i descrierile topografice ale punctelor de triangulaie; volumul i obiectul lucrrilor de msurare; metodele cele mai indicate pentru ridicarea detaliilor; memoriul justificativ; devizul estimativ; Lucrrile de cadastru se sprijin pe reeaua geodezic de stat realizat n proiecie stereografic 1970, pe plan secant unic. Executarea unor astfel de operaii se face prin metodele prezentate la disciplinele topografice i geodezie. Metodele numerice de ridicare sunt: * metoda drumuirii; * metoda radierii; * metoda absciselor i ordonatelor;

SECIUNEA II.2. METODA DRUMUIRII

Definiii i clasificri Drumuirea este o metod de ndesire a reelei geodezice n vederea determinrii coordonatelor punctelor de detaliu din teren.Drumuirea este o linie poligonal frnt, n care poziia reciproc a punctelor este determinat prin msurarea distanelor dintre punctele de frngere i prin msurarea unghiurilor n punctele de frngere ale traseului poligonal. Clasificarea drumuirilor se poate face: 1. n funcie de numrul punctelor de sprijin - drumuire sprijnit la capete pe puncte de coordonate cunoscute
44

- drumuire sprijinit la capete pe puncte de coordonate cunoscute i orientri - drumuire cu punct nodal cte dou puncte de coordonate cunoscute la captul fiecrei drumuiri i un punct de sprijin pentru viz din punctul nodal - drumuire n vnt un punct sau dou de coordonate cunoscute aflate la unul din capetele drumuirii 2. n funcie de forma traseului poligonal1 - drumuiri ntinse se pornete din dou puncte de coordonate cunoscute i se oprete pe alte dou puncte de coordonate cunoscute - drumuiri n circuit nchis se pornete din minim dou puncte de coordonate cunoscute i se nchide traseul pe aceleai dou puncte Operaii de teren Operaiile de teren care se efectueaz ntr-o drumuire sunt: - marcarea punctelor de drumuire; - ntocmirea schiei de reperaj i descriere a punctelor; - msurarea laturilor de drumuire; - msurarea unghiurilor verticale. - msurarea unghiurilor orizontale; Marcarea punctelor de drumuire. Se face de regul cu rui metalici sau de lemn n funcie de locul unde se efectueaz msurtorile (intravilan sau extravilan). ntocmirea schiei de reperaj i descrierea topografic a punctelor Pentru identificarea ulterioar a punctelor de drumuire este necesar s se ntocmeasc o schi de reperaj i de descriere a punctelor. Fiecare punct nou de drumuire trebuie s fie reperat prin trei distane ctre puncte fixe din teren. Msurarea laturilor de drumuire: - Dac msurtorile se efectueaz cu aparate clasice (teodolit)distanele se vor msura cu panglica, dus ntors, tolerana admis ntre cele dou determinri fiind:T = 0,003 L - Dac msurtorile se efectueaz cu staii totale distanele se vor msura tot dus ntors, eroarea de msurare admis fiind n funcie de precizia instrumentului folosit (de regul nu trebuie s fie mai mare de 2 3 pe, unde pe este precizia de msurare a instrumentelor). Msurarea unghiurilor verticale. Unghiurile verticale se msoar n fiecare punct de staie n ambele poziii ale lunetei, att spre punctul din spate ct i spre punctul din fa. Dac vizarea se face la nlimea aparatului nainte i napoi, unghiul va fi media aritmetic a determinrilor, lund ca sens al unghiului cel de parcurgere a drumuirii. Dac vizarea se face la nlimi diferite nu se va mai face media dect la diferenele de nivel. Msurarea unghiurilor orizontale Unghiurile orizontale ntre laturile drumuirii se determin c diferen a direciilor unghiulare orizontale msurate n fiecare punct de staie prin metoda seriilor. Metoda drumuirii planimetrice sprijinite la capete pe puncte de coordonate cunoscute i laturi cunoscute A - Prelucrarea prin metoda clasic .(vezi anexa nr.1)

1 Padure I.,Palamariu M. Studiul propagarii erorilor in poligonatia din intravilan,Revista de cadastru nr.5,Universitatea ``1 Decembrie 1918`` Alba Iulia

45

 Acest mod de abordare conduce la modificarea geometriei traseului prin compensarea orientrilor. Unghiurile i orientrile din punctele de sprijin influeneaz cu imprecizia lor tot calculul de compensare.

SECIUNEA II.3. METODE DE DETERMINARE A SUPRAFEEI

Alegerea metodelor de determinare a suprafeelor se face n funcie de: modul de ntocmire a planului cadastral; precizia cerut la determinare; scara planului; starea planului i suportul pe care este ntocmit planul cadastral; mijloacele de calcul avute la dispoziie. Metodele i procedeele de determinare a suprafeelor difer n funcie de natura datelor msurate (numerice sau grafice), de perfomanele mijloacelor tehnice i tehnologiilor utilizate i se pot clasifica astfel: Metode numerice (cuprinznd procedeele: analitic,geometric i trigonometric); Metode grafice; Metoda combinat; Metoda mecanic. > Metode numerice de calcul a suprafeelor Elementele necesare calcului sunt msurate direct pe teren sau se cunosc coordonatele punctelor situate pe conturul suprafeelor. Procedeul analitic: Suprafaa se determin folosind coordonatele punctelor care mrginesc conturul geometric. Pentru stabilirea formulei generale se pornete de la suprafaa cea mai simpl, a unui triunghi pentru care se poate scrie. (vezi anexa nr.2)

SECIUNEA II.4. DETAAREA SUPRAFEELOR

Definiie : detaarea unei suprafee1 este operaia prin care se separ o suprafa impus ,,s" dintr-o suprafa mai mare cunoscut ,,S ",n anumite condiii date. Problema se reduce la determinarea elementelor care definesc dreapta de detaare (coordonatele extremitilor ei sau direcia i lungimea ei). Prin detaare se rezolv urmtoarele condiii: a) condiia de suprafa (s - suprafaa exact impus a fi detaat din S) b) condiia de detaare (se indic direcia i punctul prin care trebuie s treac linia de detaare) Situaii frecvente: -dreapta de detaare s treac printr-un punct dat, situat pe conturul suprafeei, n interiorul su n exteriorul acesteia. -dreapta de detaare s fie paralel sau perpendicular la o latur a conturului suprafeei,sau la o direcie oarecare(detaare,,paralel" sau ,,perpendicular"); -detasarea s fie fcut astfel nct s se respecte un raport de proporionalitate impus (detaare ,,proporional"). Partea tehnic a detarii comport ntocmirea proiectului de parcelare (calcule de birou) i aplicarea acestuia pe teren. La birou se execut: - determinarea suprafeelor;
1 Bo, N.,Iacobescu,O,Topografie modern,Ed.CH Beck Bucuresti 2007

46

-calculul elementelor necesare rezolvrii detarii (coordonate, unghiuri, distane); -efectuarea detarii propiu-zise. Metode folosite: 1. numerice: a) rezolvarea analitic (reducerea la calculul unui punct pe segment); b) rezolvare trigonometric (reducere la metoda radierii sau la intersecie nainte cu avantaj la aplicarea pe teren) 2. grafice - pentru suprafee mici, cu form regulat, pe planuri precise la scri mari. Alegerea metodelor se face n funcie de precizia cerut la aplicarea proiectului pe teren. Formula general a detarilor,, proporionate ",,paralele " i ,,perpendiculare " - procedeul analitic Pentru deducerea formulei generale a detarilor specificate, se va considera patrulaterul oarecare ABCD, din care se va detaa o suprafa s, print-o dreapt oarecare.(vezi anexa nr.3).

CAPITOLUL III LEGTURA ACTIVITII DE CADASTRU CU PUBLICITATEA IMOBILIAR

SECIUNEA III.1. GENERALITI
Latura juridic a cadastrului se refer la operaiile care se efectueaz pentru identificarea
47

proprietarilor, nscrierea lor n documentaia cadastrului, precum i n cartea funciar, n vederea realizrii publicitii imobiliare, n baza drepturilor i actelor juridice pe care acetia le dein. n Romnia exist dou tipuri de proprietate: - privat (ine de domeniul privat); - comun (ine de domeniul public). Domeniul public1aparine statului i comunitilor i cuprinde toate bunurile imobile destinate folosirii publice i serviciilor publice ci de comunicaii( drumuri, ci ferate), ape (lacuri, ruri,mare), domenii militare, porturi, aeroporturi, parcuri, grdini publice, pduri,etc.). Domeniul privat poate fi: - al statului ( bunuri imobile ale ministerelor, coli, spitale, terenuri miniere); - al colectivitilor ( bunurile primriilor, consiliilor judeene); - individual n documentaia cadastral, datele referitoare la situaia juridic a unui corp de proprietate se trece n urma declaraiei deintorului cadastru declarativ). Datele din registrele cadastrale nu consfiintesc o situaie de drept, aceasta urmnd a fi stabilit numai dup verificarea documentelor juridice. n cartea funciar, datele se trec pe baza actelor juridice prezentate de propietar nscrierea lor realizeaz publicitatea imobiliar.

SECIUNEA III.2 PUBLICITATEA IMOBILIAR

Publicitatea imobiliar se definete ca un sistem de nregistrare a corpurilor de proprietate ntrun registru, organizat de administraia cadastral- juridic pentru cunoaterea drepturilor reale ale unei persoane n vederea asigurrii opozabilitii fa de teri.23 Publicitatea imobiliar cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite s in evidena bunurilor imobile i s dea siguran actelor juridice prin care se constituie, transmit i modific sau se sting drepturile reale imobiliare. Acestea trebuie s rspund urmtoarelor obiective importante: s apere drepturile imobiliare ale celor nscrii n registrele publice (securitate static); s confere transmisiunilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducnd la cunotina tuturor situaia juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil (securitate dinamic); s dea sigurana circulaiei creditului garantnd nscrierea ipotecii n registrele publice; s permit organelor statului exercitarea unui control eficient asupra schimbrilor ce se produc n situaia material, conform cu normele de sistematizare, i n situaia juridic a acestora, ca urmare a nstrinrii sau grevrii cu sarcini, n interesul ntregii societi. n ara noastr au funcionat dou sisteme principale de publicitate imobiliar: sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit i sistemul publicitii personale(n vechiul Regat); sistemul crilor funciare, denumit i sistemul publicitii reale (n Transilvania, Banat i Bucovina). n afara lor au mai funcionat n diverse locuri sistemele: crile funciare centrale pentru cile ferate i canale; crile de eviden funciar, n zonele din Transilvania, unde crile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute n timpul rzboiului.
1 Motica I. Radu, Trilescu Anton, Drept funciar i publicitate imobiliar, Editura All Beck, Bucureti, 2001; 2 Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti, Ed. Rosseti, 2002, pag. 288 3 Faptul ca terul devine beneficiarul garaniei poate aprea ca fiind contrar principiului accesorialitii. Intruct printr-o stipulaie pentru altul nu se realizeaz o cesiune a creanei stipulantului catre terul beneficiar.

48

Sistemul de publicitate personal S-a instituit n anul 1865 prin codul civil (sub influena legislaiei franceze i belgiene) i const din registre n care se nscriu actele juridice. Aceste registre sunt: registrul de transcriere; registru de nscriere; registrul de nscriere al comandamentelor; mapa actelor de amanet i a actelor juridice prevzute expres de lege. Au fost organizate pe comune (sate) i au fost inute pe numele persoanelor, realizndu-se astfel o publicitate personal. TRANSCRIEREA const n copierea integral n registrul de publicitate a coninutului actelor juridice prin care se constituie, strmut, modific sau se retrag drepturile reale imobiliare; INSCRIPIUNEA ( NSCRIEREA) const n copierea prilor din actele juridice referitoare la ipoteci i privelegii. Actele supuse transcrierii sunt: actele juridice ntre vii privind transferul de proprietate sau de drepturi care se pot ipoteca (contract de vanzare- cumprare, donaii, etc.) sau acte prin care se renuna la aceste drepturi; actele juridice ntre vii prin care se constituie un drept de servitute, uzufruct, uz sau abitaie, sau cele prin care se renuna la aceste drepturi; tranzaciile privind drepturile reale; ordonanele de adjudecare ale unui imobil (dobndite prin licitaie); hotrrile de expropiere pentru interes obtesc; cesiunea de venituri pentru un interval mai mare de 2 ani. n registrul de transcriere al comandamentelor se transcriu n extras comandamentele prealabile urmririi silite a bunurilor imobile i urmrile veniturilor bunurilor imobile ale debitorilor. Toate registrele se in pe numele persoanelor i nu se ntemeiaz pe msurtori cadastrale, deci au neajunsuri.

SECIUNEA III.3. CARTEA FUNCIAR

Este un ansamblu de documente care descriu bunuri imobile i determin situaia lor juridic. n conformitate cu " Legea Cadastrului i Publicitii Imobiliare nr. 7/1996", publicitatea imobiliar1 const n nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la corpurile de proprietate din aceeai localitate. Aceasta se efectueaz de ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor pentru bunurile imobile situate n raza teritorial de activitate a lor. Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciar. Mai multe corpuri de proprietate, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd unui proprietar
1 Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliar. Introducere n publicitatea imobiliar, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006;

49

formeaz partida cadastral a lui, care se nscrie n aceeai carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelui teritoriu. Registrul se ntregete cu: registrul special de intrare; planul de identificare a corpurilor de proprietate; repertoarul corpurilor de proprietate indicnd numrul cadastral al parcelelor i numrul de ordine al crii funciare n care sunt nscrise; indexul alfabetic al proprietarilor; mapa cu cererile de nscriere. Drepturile reale privind corpurile de proprietate nscrise n cartea funciar sunt denumite " drepturi tabulare". Acestea sunt: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaie; dreptul de servitute; dreptul de ipotec i privelegiul imobiliar. n sistemul de publicitate al crii funciare, pe baza publicitii este imobilul i nu persoana, pentru c imobilul este venic iar proprietarii trectori, se perind prin faa lui prin operaiuni juridice de vnzare, succesiune, partaj, etc.. Cartea funciar este organizat pe trei pri , coninnd numele teritoriului cadastral pe care este situat corpul de proprietate i are un numr. PARTEA I- a numit i " foaia de avere" sau "foaia imobilului" n care se nscriu toate informaiile tehnice i economice ale bunului imobil respectiv: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui corp de proprietate; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, constructive; amplasamentul i vecintile; valoarea impozabil. PARTEA II - a denumit i "foaia proprietii" cuprinde toate informaiile privind drepturile nscrise, respectiv: numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii; servitutiile constituite n folosul bunului imobil; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice modificri, ndreptri sau nsemnri care s-ar face n titlu, n partea I-a sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrisurile fcute. PARTEA III- a denumit i "foaia de sarcini" cuprinde nscrierile privind dezmembrrile dreptului de proprietate i sarcinilor, respectiv: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, ipotec, privelegiile imobiliare,precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul i urmrirea imobilului sau venirurilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri care s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. Cartea funciar ocrotete drepturile reale imobiliare i garanteaz nsuirea sporurilor de producie obinute ca urmare a investiiilor fcute asupra bunului imobil.
50

SECIUNEA III.3.1. NSCRIERIILE DE CARTE FUNCIAR

Definiie i terminologie: a ) In sens larg, prin nscrierile de carte funciar se nelege orice meniune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntregete, care este fcut de un funcionar public competent. Intr n aceast accepiune lrgit 1 toate meniunile efectuate n documentele de carte funciar 2 - date, nregistrri, descrieri i consemnri - de la nregistrarea cererii n registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin ncheiere, la deschiderea crii funciare, descrierea imobilelor, artarea proprietarului iniial i a celor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de crean, faptelor sau altor raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, a oricror radieri, ndreptri sau completri i pn la nchiderea, n condiiile legii, a crii funciare. n neles restrns, nscrierile de carte funciar sc refer numai la meniunile din cartea funciar, fcute de un funcionar public competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor reale corespunztoare, consemnarea actelor sau falitelor juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor, precum i a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele respective. n ali termeni, stricto sensu, prin nscrierile de carte funciar se neleg numai meniunile din cartea funciar propriu-zis, nu i cele existente n alte documente de carte funciar. b) Terminologie. Din punct de vedere terminologic, toate meniunile cuprinse n documentele de carte funciar sunt desemnate prin termenul dc nscriere" ns, n afara acestei denumiri generice, exist i denumiri particulare pentru nscrierile specializate, cum ar fi cazul intabulrii, nscrierii provizorii, notrii, rectificrii, radierii, modificrii, ndreptrii, a nscrierilor cu caracter nedefinitiv sau definitiv etc. Dup cum vom vedea imediat, nscrierile specializate indicate prin denumiri specifice, comport n majoritatea cazurilor i un regim juridic particular, adic distinct. Sediul materiei. De lege lat, normele care alctuiesc regimul juridic general al nscrierilor n noile cri funciare se gsesc n urmtoarele acte normative: Legea nr. 7/1996, republicat: art. 19-40, art. 42-45, 55; art. 11, 59, 66; -Codulcivil: art. 1738-1745, 1785;
-

Codul de procedur civil: art. 489,497, 498, 517-520, 593, 597, 600;

Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar a judectoriilor: art. 5-6,44,70, 84, 89-102, 117, 121, 130-133, 137;
-

Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv: art. 3.

1 V. i I. Albu, Noile crti funciare, EZd. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 72 (citat n continuare: op. cit., 1997). 2 Potrivit legii, cartea funciar propriu-zis se ntregete cu un registru general de intrare, planul cadastral de identificare a imobilelor, cererea de nscriere i nscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii (art. 17 alin. 4). Toate aceste registre i nscrisurile justificative alctuiesc documentele de carte funciar care reprezint suportul material i juridic al principiului publicitii materiale a crii funciare (art. 31), ntruct situaia juridic (starea tabular) a imobilelor nmatriculate n cartea funciar este conturat i determinat att de cuprinsul crii funciare, ct i de coninutul tuturor documentelor cu care acesta se ntregete i, n primul rnd, de cererea de nscriere i nscrisurile (piesele) justificative.

51

SECIUNEA III.3.1a NOIUNEA I FELUL NSCRIERILOR DE CARTE FUNCIAR

A. REGLEMENTARE JURIDIC Precizri prealabile. Decretul-lege nr. 115/1938 cuprindea dispoziii clare, precise, n legtur cu diferitele categorii de nscrieri existente sau susceptibile de a exista n cartea funciar. Din ansamblul acestor nscrieri o importan juridic deosebit o prezint nscrierile efectuate dup obiectul lor. Astfel, potrivit art. 5 din acest act normativ, nscrierile n cartea funciar sunt de 3 feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea i nscrierea provizorie aveau ca obiect drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar (art. 1, 11, 58-109). Dei au acelai obiect, intabularea i nscrierea provizorie se deosebesc prin faptul c, n primul caz, este vorba de o nscriere definitiv (perfect), n timp ce, n al doilea caz, doar de o nscriere imperfect, nedefinitiv (condiional), care numai prin justificare devine o intabulate propriu-zis. Legea nr. 7/1996, n form iniial din 1996, nu a urmat aceast terminologie deja consacrat (ntlnit i n dreptul comparat), ns nici nu a reglementat, n terminis, felurile nscrierilor dup obiectul lor, dei a ntrebuinat, pe alocuri, i denumiri diferite pentru anumite nscrieri1, Aceast lacun a fost ns ulterior complinit, pn la o eventual intervenie legislativ, prin Regulamentul de Organizare i funcionare a Birourilor de carte funciar ale judectoriilor din 1997. n acest scop, n Regulament s-au introdus o serie de texte legale,dintre care amintim art. 44 potrivit cu care: nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: a) ntabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale i a drepturilor reale accesorii imobiliare; b) nscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiia justificrii lor ulterioare; c) notarea altor raporturi juridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar." (s.n.). Din cele ce preced rezult c Regulamentul a dorit s pstreze diviziunea tradiional a nscrierilor dup obiectul lor (intabulare, nscriere provizorie i notare) adoptnd terminologia consacrat de Decretul-lege nr. 115/1938. Este ns de discutat dac aceast soluie, realmente binevenit, avea suportul juridic necesar n Legea nr. 7/1996, deoarece aceasta din urm se mrginea s dispun, n termeni foarte generali, ca Ministerul Justiiei s ntocmeasc, pn la intrarea ei n vigoare, a Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, iar nicidecum a unui regulament general de aplicare pur i simplu a acestei legi. Se poate susine, la limit, conform principiului arhicunoscut - tot ceea ce nu este interzis este permis" -, c, ntruct prin lege nu se interzicea n mod expres, nimic nu mpiedica pe legiuitorul secundar ca, prin regulament, s fac i o calificare juridic a diferitelor nscrieri de carte funciar n funcie de obiectul acestora, fcndu-se astfel aplicaia la anumite ipoteze particulare a denumirii generice de nscriere" folosite de Legea nr. 7/1996 (v. art. 21, 27 i 40, n redactarea iniial). Prin OUG nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, cu modificrile ulterioare, s-a fcut un prim pas spre remedierea acestei deficiene organice i la nivel legislativ. Citm n acest sens noile prevederi ale art. 518 C. pr. civ.
1 Cf. fostele art. 27, 40 i 50 (pentru nscrieri, n general), art. 31 (pentru nscrierea provizorie), art. 35 (pentru rectificare), art. 45 (pentru transcrieri i renscrieri) i art. 61 (pentru nscrieri cu caracter nedefinitiv sau definitiv). V, pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (2000), nr. 160, p. 333-336; Gabriela Florescu, nscrierile in cartea funciar, n Juridica nr. 1/2000, p. 10-15.

52

privitoare la efectele adjudecrii silite imobiliare2, ns pasul decisiv a fost fcut abia n anul 2005, odat cu modificarea i completarea Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005, cnd au fost enumerate categoriile de nscrieri n funcie de obiectul lor concret: intabulri, nscrieri provizorii i notri (art. 26 alin. 4). Sediul materiei. De lege lat, dup modificrile i completrile, operate prin Legea 247/2005, tabloul nscrierilor n carte funciar prevzute de noua Lege a cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996V., republicat, s-a mbogit i s-a diversificat n mod considerabil. Astfel: n primul rnd, este de observat c, dei s-a introdus un text de principiu prin care se enun felul nscrierilor n funcie de obiectul lor, continu s se opereze tot cu denumirea generic de nscrieri", deoarece nu s-a reuit, din pcate, i o modificare corespunztoare a celorlalte texte avnd ca obiect acelai gen de nscrieri. ntr-adevr, de iure condito, situaia juridic a nscrierilor este urmtoarea: art. 25 alin.: nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor." (s.n.); art. 26 alin. 4: nscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii lor ulterioare; c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar." (s.n.);

art. 29 alin. 1 i 2: nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiie i n msura justificrii ei. (2) nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;

b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) cnd se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. (s.n.);
-

art. 33 alin. 1-3: (1) n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n

2 Art. 518 C. pr. civ., n redactarea dat de OUG nr. 138/2000, prevede urmtoarele: Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, dup caz, un alt drept real care a fcut obiectul urmririi silite se transmite de ladebitoi la adjudecatar (...). Prin intabulare, adjudecatarul dobndete dreptul de a dispune de imobilul vndut, potrivit regulilor de carte funciar. De la data intabulrii, imobilul rmne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de crean (...). Ipotecile i celelalte sarcini reale se vor radia din oficiu, afar de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni s fie meninute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior nscrierii vreunei ipoteci, dac vnzarea s-a fcut m condiiile art. 509 alin. 4, toate notrile fcute cu urmrire silit, precum i interdicia de nstrinare sau grevare, dac exist (...)." (s.n.).

53

privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. (3) Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. (s.n.); - art. 38: Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. (s.n.); - art. 43: (1) n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac dezlipindu-se o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor. (2) Dac se transcrie o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntro carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. (s.n.); - art. 53 alin. 1: Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau radierilor se pot ndrepta, prin ncheiere motivat, de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.; - art. 59 alin. 1, tezele I i II: Actele i faptele juridice juridice privind imobilele situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, se vor nscrie n cte o carte funciar. n aceleai condiii, se vor nscrie i titlurile de proprietate emise n temeiul legilor funciare. (s.n.). n al doilea rnd, dup cum uor se observ, Legea folosete denumirea generic de nscriere att pentru nscrierea obligatorie a drepturilor reale imobiliare i a sarcinilor reale i drepturilor personale anume prevzute de lege, ct i pentru nscrierea facultativ a actelor i faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art. 19, 25 i 38); ori, cum n primul caz, efectul nscrierii este c aceasta s devin opozabil terilor ori chiar s sting, prin radiere, drepturile tabulare, iar n acel de al doilea caz, pentru ca terii s fie uneori inui s suporte efectele lor juridice, iar alteori s fie numai informai despre nscriere, ar fi fost indicat c fiecare din aceste nscrieri s fie difereniat i evideniat printr-o denumire deosebit i sub aspect ter1. n acest fel s-ar cunoate mai uor cele dou feluri de nscrieri, dar s-ar i preveni eventualele confuzii sau interpretri greite din cauza unei greite individualizri, n anumite cazuri concrete, a nscrierilor respective. n al treilea rnd, cazurile de nscriere provizorie au fost extinse de la dou cazuri cte prevedea fostul art. 31 (nscrierea drepturilor reale afectate de o condiie suspensiv i nscrierea drepturilor reale n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil) la nu mai puin de 5 cazuri, prin adugarea a altor 3 cazuri noi (dobndirea unui drept tabular nscris provizoriu, nscrierea provizorie a radierii ipotecii sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat sumele pentru care acestea fuseser nscrise i cazul cnd sunt necesare depunerea unor nscrisuri suplimentare). Dup cum se tie i Decretul-lege nr. 115/1938 prevedea mai multe cazuri de nscriere provizorie (art. 49, art. 50 pct. 2 i art. 51), ns nu admitea intabularea i nici nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia suspensiv, care se putea nota numai
1 n acelai sens, v. i I. Albu, op. Cit. (1997), p. 73

54

n cartea funciar (art. 79 alin. 1); se ngduia totui s se arate att n cuprinsul intabulrii, ct i al nscrierii provizorii a condiiei rezolutorii, termenului extinctiv ori a sarcinii unei liberaliti (art. 79 alin. 2)1. n sfrit, dup modificarea fostului art. 61 (devenit art. 59, dup republicare) s-a suprimat denumirile particulare de nscriere cu caracter nedefinitiv i de nscriere definitiv, respectiv de nscriere pe baza documentelor cadastrale nedefinitive n opoziie cu nscrierea pe baza documentelor cadastrale definitive, dei a fost meninut distincia dintre nscrierile sporadice, fcute la cererea persoanelor interesate, i nscrierile sistematice, fcute din oficiu, dup introducerea cadastrului general pe un teritoriu administrativ, n condiiile art. 66.

SECIUNEA III.3.1b. CLASIFICAREA NSCRISURILOR DE CARTE FUNCIAR

CLASIFICAREA NSCRIERILOR DE CARTE FUNCIAR 1) Criterii de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare Enunarea criteriilor de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare a) Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. b) Dup natur sau coninutul lor specific, nscrierile sunt de dou feluri: nscrieri de ordin juridic i nscrieri de ordin tehnic. La rndul lor,nscrierile juridice se subdivid n trei categorii: nscrieri propriu-zise,rectificri i ndreptri. c) Dup cum sunt ori nu sunt condiionate de justificarea lor ulterioar, deosebim: nscrierea definitiv (perfect) i nscriea provizorie (imperfect sau condiional). d) Dup efectele juridice produse, nscrierile se mpart n: nscrierea cu efect constitutiv de drepturi (nscrierea constitutiv), nscrierea cu efect de opozabilitate fa de teri (nscrierea cvasi-constitutiv) i nscrierea cu efect de informare pentru teri (nscrierea declarativ). e) n funcie de modificrile aduse unui corp de carte funciar se pot face nscrieri, renscrieri sau transcrieri. f) n sfrit, dup natura documentelor cadastrale pe baza crora se svresc, distingem nscrierile cu caracter nedefinitiv i nscrierile cu caracter definitiv2. 2) Analiza categoriilor de nscrieri svrite n cartea funciar Intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturile tabulare), iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Aa cum am artat, din ansamblul nscrierilor existente sau susceptibile de a exista n cartea funciar, cele efectuate dup obiectul lor prezint importan juridic deosebit.
1 V., n acest sens i art. 95 alin. 5 din Regulament care precizeaz, in terminis, urmtoarele: Condiia rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalitii se va putea arta i n cuprinsul ntabulrii (s.n.). 2 Desigur, nscrierile de carte funciar sunt susceptibile i de alte clasificri. De pild, n funcie de ordinea sau succesiunea lor se pot distinge nscrierile primare (iniiale) fcute odat cu deschiderea unei cri funciare i nscrierile subsecvente (succesive fcute ulterior deschiderii crii funciare (o asemenea distincie poate interesa aciune principiului publicitii materiale; v. nr. 252). De asemenea, n funcie de iniiativa efecturii lor se pot distinge nscrierile fcute numai la cererea persoanei interesate (cele care constituie regula) i nscrierile dispuse din oficiu de ctre registratorul de carte funciar, n temeiul unor dispoziii legale care ordon efectuarea lor.

55

Din acest motiv i pentru faptul c intabularea, nscrierea provizorie i notarea presupun analiza mai multor aspecte, este necesar o cercetare distinct i ct mai amnunit a lor, pe care o vom face n seciunea urmtoare a prezentului capitol. nscrierea propriu-zis, rectificarea i ndreptarea. a) Delimitare. Dup natur sau coninutul lor specific, nscrierile se mpart n nscrieri juridice i nscrieri sau meniuni tehnice. b) nscrierile cu coninut juridic. nscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, n sensul c nasc, modific sau sting drepturi i alte situaii juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Aceste nscrieri sunt de trei feluri: nscrieri propriuzise, rectificri (radieri), i ndreptri1. nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea (naterea, strmutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia real, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. n sfrit, n situaia n care se svresc erori materiale cu prilejul nscrierilor sau radierilor operate n cartea funciar, acestea se pot ndrepta spre a nu se cauza vreun prejudiciu persoanei interesate. Importana acestei clasificri rezid n regimul juridic aplicabil fiecrei categorii de nscriere n parte. Astfel: - dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se nscriu pe baza actului prin care s-a transmis, constituit ori modificat n mod valabil (art. 20,21,27); - radierea nscrierii dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor (art. 20); - nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n baza actului de transmisiune sau constituire a dreptului tabular, fr a fi nevoie, pentru nscriere, i de acordul prealabil al antecesorului tabular, deoarece acesta este prezumat implicit, fiind dedus din nsui consimmntul dat la ncheierea actului respectiv; - rectificarea nscrierilor de carte funciar se poate face pe cale amiabil, iar n lips, la cererea oricrei persoane interesate, dac printr-o hotrre judectoreasc irevocabil s-a constatat c (art. 33 alin. 4 i art. 36): 1) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost greit calificat; 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4) nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia actual real a imobilului;
1 Legea vorbete mai nou i de modificarea cuprinsului crii funciare, ca urmare a schimbrii aspectelor tehnice ale corpului de carte funciar (art. 33 alin. 1), dar n astfel de cazuri nu este vorba de nscrieri cu efecte juridice, ci de simple meniuni tehnice, care nu afecteaz esena dreptului ce poart asupra imobilului, ci marcheaz numai ntinderea lui fizic (de ex., n caz de ridicare a unui nou nivel ori de demolare parial a construciei edificate pe terenul respectiv etc)

56

- aciunea n prestaie tabular (art. 27) i aciunea n rectificare (art. 35-36) sunt supuse, cum vom vedea, unor reguli diferite n ce privete cerinele de admisibilitate, regimul prescripiei extinctive, efectele juridice; - erorile materiale svrite cu prilejul unei nscrieri operate n acrtea funciar se pot ndrepta, la cerere sau din oficiu, dispoziiile privitoare la rectificare aplicndu-se n mod corespunztor (art. 33 alin. 5 i art. 53). c) nscrierile (meniunile) cu coninut tehnic. n afara nscrierilor strict juridice, n cartea funciar i n celelalte documente cu care aceasta se ntregete gsim i numeroase meniuni i date tehnice cum sunt cele referitoare la suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, construciile ridicate, planul i descrierea imobilului, valoarea impozabil, observaiile de ordin tehnic i trimiterile de la o parte a crii funciare la alta etc. Fiind vorba de date i meniuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu produc nici un efect juridic, chiar dac ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri n care va fi oricnd posibil completarea, ndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3 i 5; art. 53), la cerere sau din oficiu. Spre ex., principiul publicitii materiale a crii funciare este inoperant cu privire la ntinderea suprafeei de teren dobndite (art. 31 combinat cu art. 32), ci numai cu privire la existena dreptului de proprietate, astfel nct ntr-un proces de grniuire terul dobnditor nu va putea opune n aprare suprafaa de teren menionat n cartea funciar, ci numai pe cea pe care a dobndit-o n mod legal, conform pieselor justificative. nscrierea definitiv i nscrierea provizorie Este definitiv acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Ca nscrieri definitive putem menioan: intabularea, notarea i rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate n temeiul acordului prilor sau al unei hotrri judectoreti irevocabile. Este provizorie acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie este o nscriere condiional sau, dup caz, imperfect (svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil). Sunt provizorii, de exemplu: 1) intabularea dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv; 2) nscrierea (intabularea) dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular ntemeiat pe o hotrre judectoareasc care nu este irevocabil; radierea dreptului de ipotec sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta fusese nscris. Aadar, nscrierea definitiv i nscrierea provizorie sunt nscrieri autonome cu regim juridic distinct i, prin urmare, ele nu trebuie confundate. ntre ele exist att asemnri, ct i deosebiri: Principalele asemnri sunt: - ambele au ca obiect drepturi tabulare; - ambele produc efecte de la data nregistrrii cererii de nsciere. Deosebirile sunt, ns, mult mai importante, i anume: - ca obiect: pe cnd nscrierile definitive au ca obiect i notarea unor drepturi personale, acte sau fapte juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, nscrierile provizorii vizeaz numai drepturile tabulare;
57

- ca efecte: pe cnd nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de justificarea ei ulterioar sau de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, nscrierea provizorie produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar; - ca sanciune: rectificarea unei nscrieri definitive nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis sau care nu sunt aprate de publicitatea material a crilor funciare; dimpotriv, nejustificarea unei nscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia, indiferent de numrul sau natura acestora i fr a se putea invoca publicitatea material a crilor funciare de ctre terii subdobnditori. nscrieri constitutive de drepturi, nscrieri pentru opozabilitatea fa de teri i nscrieri n scop de informare a terelor persoane interesate. a) Precizri prealabile. Dup efectele juridice produse de Decretul-lege nr. 115/1938 deosebea trei categorii de nscrierii: constitutive de drepturi reale, pentru opozabilitate fa de teri i nscrieri cu efecte pur informative (art. 17, 30 i 82).Iniial, Legea nr. 7/1996 a renunat la efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale, reglementnd dou categorii de nscrieri: pentru opozabilitate fa dc teri i n scop de informare (art. 27 i 40 ab origine), ns, dup modificrile recente aduse acesteia (prin L. nr. 247/2005) s-a consacrat efectul constitutiv n materia stingerii, prin radiere, a drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2), precum i opozabilitatea fa de teri a notrilor fcute la cererea persoanei interesate (art. 38). Prin urmare, n prezent, nscrierile efectuate n noile cri funciare pot avea efecte variate: constitutive, de opozabilitate erga omnes sau pur informative, dup caz. Este ns extrem de important delimitarea acestor categorii de nscrieri nu numai din punct de vedere teoretic, ci i din punct de vedere practic, ntruct fiecare din aceste categorii de nscrieri produce efecte juridice deosebite. b) Delimitare i terminologie. Din punct de vedere juridic, nscrierea constitutiv (atributiv sau extinctiv) de drepturi este acea nscriere care reprezint un element constitutiv al operaiunii juridice avnd ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. n acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricrui drept real imobiliar reprezint o operaiune complex care se descompune n dou elemente componente: 1) un litulus adquirendi, adic o cauz legitim, respectiv un act sau fapt juridic constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv dc drepturi; i 2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobndire, modificare sau stingere, pe care-l joac n dreptul modern, de regul, tradiiunea sau publicitatea, adic, n spe, nscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului n registrele de publicitate imobiliar 1. Este cazul sistemelor reale de publicitate imobiliar (austriac, german, elveian, olandez etc), dar i al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17). Prin urmare, n lipsa nscrierii ori, dup caz, n lipsa unui act sau fapt juridic valid, efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce n mod absolut, adic nu numai fa de teri, dar nici ntre pri, ceea ce nsemneaz c titular al dreptului va continua s rmn cel nscris, n mod valabil, n cartea funciar, adic titularul sau, dup caz, antecesorul tabular. n prezent, face parte din aceast categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2 din Lege). n schimb, nscrierea pentru opozabilitate faa de teri este acea nscriere de care depinde nu existena, ci numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale
1 n unele sisteme de drept (german, spre ex.), la cele dou elemente de mai sus se adaug un element suplimentar: consimmtul sau acordul la nscriere, ca act juridic abstract i de sine stttor (cf. Clausula intabulandi n sistemul D.L. nr. 115/1938).

58

dobndite, modificate sau, dup caz, stinse, n temeiul unui anumit act sau fapt juridic. n aceste cazuri, dimpotriv, se apreciaz c ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, constitutive sau extinctive de drepturi, n mod imediat (automat) i nemijlocit (principiul efectului translativ al conveniilor), chiar n lipsa i far a fi nevoie de nici o nscriere sau alt formalitate prealabil, ns fa de teri, n lipsa nscrierii, dreptul real dobndit, modificat sau stins nu produce nici un efect, fiind cu alte cuvinte inopozabil acestora. n realitate, chiar ntre pri, lipsa nscrierii este de natur s afecteze raporturile dintre pri, cel puin n cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de carte funciar, deoarece antecesorul tabular rmne titularul dreptului nscris n folosul su (cf. art. 30 din L. nr. 7/1996) i poate dispune n continuare de el, potrivit regulilor de carte funciar, ceea ce nsemneaz c, i n aceste cazuri, nscrierea are caracter constitutiv sau, cel puin cvasi-constitutiv, fiind un element esenial al producerii transferului su stingerii efective a dreptului real imobiliar nscris n cartea funciar. Fac parte, n prezent, din aceast categorie: intabularea, nscrierea provizorie i notarea, n cazurile n care aceasta din urm este obligatorie (v. art. 20 alin.l, art. 21,25,29, 38 i 39 din Lege). n sfrit, ct privete nscrierea cu efect de informare, aceast nscriere are caracter pur declarativ, n sensul c de aceast nscriere nu atrn nici existena i nici opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu cele ce preced, rezult c nscrierea cu caracter nedefinitiv este acea nscriere bazat pe documentele cadastrale nedefinitive, fcut la cererea persoanei interesate, pe cnd nscrierea cu caracter definitiv este o nscriere ntemeiat pe documentele cadastrului general, fcut din oficiu de ctre birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliare asupra tuturor imobilelor susceptibile de nmatriculare aflate n raza lor teritorial. Din aceast cauz, nscrierile cu caracter nedefinitiv ar putea fi denumite nscrieri sporadice sau selective (individuale), n timp ce nscrierile cu caracter definitiv ar putea fi calificate drept nscrieri sistematice sau de mas (generale). Precizm c Legea nr. 7/1996 nici n form iniial (art. 61), nici n form actual (art. 59) nu distinge ntre teritoriile administrative (comune, orae sau municipii) pentru care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, dac se gsesc n zonele de carte funciar ori n cele de transcripiuni i inscripiuni, cci unde legea nu distinge nici noi nu trebuie s distingem (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), astfel nct nscrierile cu caracter nedefinitiv" urmeaz s fie fcute pe ntreg teritoriul rii. Acest lucru a fost n general corect neles nc din anii 1997 i 1999 cnd s-a decis punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996, chiar dac Regulamentul, ca i Instruciunile pentru nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv au restrns n mod nepermis de mult cmpul dc aplicare a nscrierilor cu caracter nedefinitiv n special n teritoriile cu regim de carte funciar dispunnd efectuarea unor astfel de nscrieri numai n cazuri excepionale. Astfel, Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciar (supuse Decretului-lege nr. 115/1938), urmtoarele cazuri de nscriere cu caracter nedefinitiv: a) dac nu este posibil identificarea imobilului pe cale vechiului numr cadastral (art. 131); b) cnd partea interesat solicit nscrierea ntr-o carte funciar cu caracter nedefinitiv" (art. 132). La aceste cazuri prevzute de Regulament, Instruciunile din 1999 mai adaug alte dou i anume (art. 3 alin. 2): c)cnd imobilul, din orice motiv, nu este nscris n nici o carte funciar; d)cnd imobilul, a fost nscris, ns cartea funciar a fost distrus sau
59

pierdut i nu este posibil reconstituirea. Aa cum am vzut mai sus (v.nr.135-136) i cum am artat de altfel i cu alt ocazie , nu exist ns nici un temei legal pentru aplicarea extrem de limitat a Legii nr. 7/1996 n zonele de carte funciar, din moment ce nici n aceste regiuni lucrrile cadastrale nu erau definitivate, iar nscrierea cu caracter nedefinitiv prevzut de art. 61 (devenit art. 59, dup republicare) din Lege este obligatorie, i nu facultativ. n prezent, n urma modificrii Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/2004 i Legea nr. 247/2005 s-a lrgit n mod considerabil posibilitatea deschiderii de noi cri funciare n conformitate cu legea nou i n vechile regiuni de carte funciar (v. art. 58 alin. 3 din L. nr. 7/1996, republicat) crendu-se premisele nlocuirii treptate a vechilor sisteme de publicitate imobiliar cu noul sistem de carte funciar.
1

n final, menionm c, din punct de vedere al regimului juridic general, ntre nscrierile cu caracter nedefinitiv i cele cu caracter definitiv Legea nr. 7/1996 nu face, n mod formal, nici o deosebire, ceea ce este regretabil, deoarece, dup cum am vzut (v, nr. 252), principiul publicitii materiale sufer serioase atenuri n cazul nscrierilor fcute n temeiul art. 59, deoarece terii subachizitori de bun-credin i cu titlu oneros nu se pot apra contra aciunii n revendicare formulate de un ter care este total strin de dreptul real nscris n cartea funciar. Legea (i art. 140 din Regulament) prevede de asemenea c la punerea n aplicare a cadastrului general, datele cadastrale definitive vor fi confruntate cu cele nscrise n cartea funciar nedefinitiv operndu-se, n caz de neconcordan, n foaia I a crii funciare, rectificrile sau completrile corespunztoare.

Publicitatea imobiliar i sistemul registrelor de transcripiuni si inscripiuni 2.1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare 2.1.1. Drept funciar i publicitate imobiliar Toate normele juridice edictate ntr-un stat formeaz un sistem care reflect att unitatea dintre ele, ct i caracterul lor difereniat pe ramuri i instituii juridice. Dreptul
1 V., n acest sens, M. Nicolae, op.cit. (2000), nr. 111-112, p. 202 i urm.

60

funciar are un caracter aparte, deoarece cuprinde att elemente specifice dreptului public, ct i elemente specifice dreptului privat. nainte de a vedea care sunt aceste elemente, vom ncerca s definim cele dou ramuri. Astfel, dreptul public cuprinde acele norme care au ca obiect reglementarea raporturilor dintre guvernani i cei guvernai, iar dreptul privat cuprinde acele reguli care reglementeaz raporturile dintre particulari.1 Terenurile, obiect de studiu al acestei ramuri de drept, pot constitui att obiect al proprietii private, ct i al celei publice, aceasta din urm aparinnd numai statului i unitilor administrativ-teritoriale.2 Statul i unitile administrativ-teritoriale, n calitate de persoane juridice, pot avea n proprietate bunuri din domeniul privat, iar ca persoane juridice de drept public sunt proprietare ale bunurilor domeniului public. 3 Aadar, relaiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc ntre particulari (persoane fizice i persoane juridice de drept privat), ntre persoanele juridice de drept public, precum i ntre acestea din urm i particulari. De aceea, unele norme juridice cu privire la terenuri aparin dreptului public, iar altele dreptului privat. Dreptul funciar sistematizeaz normele juridice referitoare la terenuri, indiferent de caracterul acestor norme i de izvoarele formale ale dreptului n care aceste norme sunt cuprinse.4 Specificul regimului juridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobile i, totodat, de nscriere a drepturilor imobiliare prin care se asigur proprietatea. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege, prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a oferi securitate static i securitate dinamic circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin securitate static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitate dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n conformitate cu legea, asupra acelui bun.5 Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n registre speciale a faptelor i actelor juridice referitoare la imobile, asigurnd accesul liber la informaii despre regimul lor juridic. Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii precise a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le greveaz etc. Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul liber la informaie al participanilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile. Totodat,
1 Radu, Motica, Trilescu, Anton Manual de drept funciar i publicitate imobiliar. Noile cri funciare, Editura All Beck, Bucureti, 2001, pag.7 2 Art. 136, al.2, Constituia Romniei, Proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale 3 Art. 10, Legea 286/2006 Autoritile administraiei publice locale administreaz sau, dup caz, dispun de resursele financiare, precum si de bunurile proprietate publica sau privat ale comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor, in conformitate cu principiul autonomiei locale 4 Radu, Motica, Trilescu, Anton, op.cit., pag.7 5 Liviu, Pop, Liviu-Marius Harosa Drept civil. Drepturile reale principale, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag.333

61

publicitatea imobiliar se contureaz ca instituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar. n literatura juridic de specialitate1, publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a acestora, fiind n consecin un mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drepturilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite n nelesul general de securitate juridic. Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, de confirmare a existenei drepturilor reale imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul constituirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succesive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. 2.1.2. Scopul i funciile publicitii imobiliare Prin organizarea publicitii imobiliare se au n vedere urmtoarele obiective2: Asigurarea unei ct mai mari sigurane pentru drepturile reale existente, precum i pentru transmisiunile imobiliare, prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai; Constituirea unei evidene clare i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente, n acord cu legea i interesele ntregii societi; Exercitarea unui control riguros i permanent din partea organelor competente ale statului cu privire la schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, transformri, adugiri, etc.) i cu privire la situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri). Asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate; Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe, n vederea stabilirii corecte a obligaiilor fiscale ale contribuabililor; n acest fel, pot fi obinute, n orice moment, date privind identificarea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunurilor imobile i nregistrarea drepturilor asupra lor3. n ceea ce privete funciile publicitii imobiliare, legislaia n vigoare permite identificarea urmtoarelor funcii: I. Funcia tehnic, ce const n determinarea, prin msurri, a poziiei, suprafeei i configuraiei terenurilor i construciilor, n clasificarea acestora potrivit criteriului destinaiei, categoriei de folosin i al proprietarilor. Funcia tehnic presupune: - stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat, comun, ora etc.; - identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; - delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n funcie de categoria de folosin i de posesorii lor; - efectuarea msurtorilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale;
1 Albu, Ioan, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. Revista Dreptul, 1996, nr.
11, pag. 5. 2 Liviu, Pop, Liviu-Marius Harosa op.cit., pag.333 3 Art.1, Legea 7/1996 Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.

62

- ntocmirea planurilor cadastrale; - numerotarea cadastral a sectoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; - calculul suprafeelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale i pe ntreg teritoriul administrativ comunal, orenesc sau municipal; - ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; Aa dup cum vom vedea imediat, funcia tehnic asigur realizarea funciei economice. II. Funcia economic, funcie ce const n inerea evidenei imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor de folosin i elementelor necesare determinrii valorii economice. III. Funcie juridic, ce const n operaiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n registrele speciale privind bunurile imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n baza drepturilor i actelor juridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baza actelor de proprietate i n realizarea publicitii imobiliare1. Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate sau pe baza posesiei exercitat sub nume de proprietar, de ctre oficiile teritoriale, precum i prin publicitatea imobiliar care se efectueaz de birourile de carte funciar ale judectoriilor.2 Funcia juridic, exprimat prin nscrierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea imobiliar se asigur prin cartea funciar. Cu privire la funcia juridic a publicitii imobiliare considerm c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice al cror obiect l reprezint bunurile imobile, cum ar fi: autentificarea notarial a actului juridic, aplicarea tampilei, semnturilor, dac organul administrativ ce a eliberat un act juridic constitutiv sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuiile n cauz etc., n timp ce cerinele ce in de validitatea actului juridic (capacitate, consimmnt, obiect, cauz) sunt prerogativa notarului public. Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a impus cadastrului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economic. Aceast valoare crete n msura n care cresc solicitrile de terenuri pentru hran, locuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte limitate3. Pentru ca s aib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil trebuie nregistrat ntr-un registru public. nregistrarea este precedat de un numr de lucrri cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unitilor administrativ-teritoriale i ale terenurilor, delimitarea lor prin borne; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile; 4) msurtorile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; Cadastrul are menirea s furnizeze date reale privind determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de proprietate, a destinaiei i folosinei lor, precum i
1 Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti, Ed.
Rosseti, 2002, pag. 288 2 Art.10, Legea 7/1996, Funcia juridica a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin publicitatea imobiliar. 3 Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan, Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lucrrile componente. Bucureti, Ed. Ceres, 1995, pag. 196

63

date necesare pentru identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunurilor imobile. Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, cci exprim o realitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia; unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i instruciuni unice; valoarea istoric, deoarece reflect legile societii (formele de proprietate caracteristice unei ornduiri); dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu schimbare. Lipsa unui cadru normativ adecvat modificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple repercusiuni negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare, degradarea continu a solului prin exploatare incorect; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea lucrrilor de mbuntiri funciare, ceea ce a avut drept consecin o multitudine de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul n varianta sa actual nltur aceste aspecte neplcute, el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor tehnice, economice i juridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile. Din momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Constituirea dreptului este legat de dou momente (caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal i real): - dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre pri a actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi (principiul consensualismului), efectele avnd nsemntate numai pentru prile actului juridic n acest temei prile execut obligaiile contractuale. - dreptul se constituie din momentul nscrierii n cartea funciar i produce efecte att pentru pri, ct i pentru teri (principiul relativitii actului juridic). nregistrarea n cartea funciar a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de recunoatere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare, trstur prin care se evideniaz caracterul public al nregistrrii n crile funciare. nscrierea dreptului n cartea funciar este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe cale judectoreasc. 2.1.3. Formele de manifestare a terului fa de actele opozabile Terul, aa-zicnd, este aprioric "condamnat s "suporte" efectele indirecte sau exterioare ale operaiunilor juridice inserate. n ordinea juridic. Inevitabil, pentru armonia, coeren, eficacitatea i stabilitatea juridic, nimic din ceea ce se ntmpl n interiorul acesteia nu poate fi indiferent subiectelor purttoare de valori sau de clitii juridice, chiar dac nu sunt autorii faptelor sociale cu semnificaie juridic ori beneficiarii acestora. La modul cu totul general vorbind, terul trebuie s se conformeze sau s se adapteze continuelor transformri intervenite n ordinea juridic, deci, sub aspectul generalitii lor i al efectelor, aceste transformri nu-i apr. n condiia terului exprim, ordinea juridic, implacabila interferena ntre interesele personale i cele generale. Terul, iarai n general vorbind, pare a fi un subiect cu totul neutru, dezinteresant, i n consecin pasiv. Ar fi imaginea unui "ter-martor" la evenimente juridice i, din cnd n cnd, chemat s capteze, precum un paratrznet, manifestrile juridice ale altora. Unei asemenea imagini i-ar corespunde obligaia universal de a nu face, care se potrivete oricui i despre care poate vorbi oricine. Nu la un astfel de ter ne vom referi n cele ce urmeaz, ci la "terul interesat", la acela care are "dreptul de a reaciona" 1, fie ncercnd s profite de efectele operaiunilor juridice, fie ncercnd s obin repararea prejudiciului ce i s-a produs prin acele efecte,
1 Ph. Delmas Saint-Hilaire, op. cit., p. 325, precum ::;i urmatoarele pagini dedicate ipostazelor "dreptului de
a reactiona".

64

dreptul sublectiv deci aprnnd terului de a se "formaliza" fa de acel act juridic. 32. Dreptul teru1ui de a se prevala de actul juridic. Acest drept face parte din arsenalul mijloacelor sale de aciune n contextul opozabiliti. Terul va putea, dup caz, s evoce actul juridic ce-i este opozabil ca element probator n raport cu un alt element juridic (1) sau el va putea s evoce chiar efectele derivnd din actul ce-i este opozabil (2). Pe scurt i n ali termeni, el va putea s valorizeze "opozabilitatea probatoare" sau "opozabilitatea substanial"1 "Opozabilitatea probatoare" pare ntr-adevr, ca sintagma paradoxala. "Contrar noiunii de prob, opozabilitatea nu implic nici o apreciere cu privire la pertinena argumentului alegat; opozabilitatea se mrginete s repercuteze n mediul juridic existenta unui fapt, a unui act sau a unei situaii. n timp ce proba permite aprecierea justei ei argumentari. Paradoxul este numai aparent. n realitate, sanciunea judiciar a unui drept nu poate fi obinut fr probarea actului sau faptului care a dat natere acelui drept. S-ar parea - ntr-adevr n aparen - c ceea ce nu este probat, nu exist: idem est non esse et non probrf2. Totui, mecanismul probaiunii - de la pri ctre teri - funcioneaz esenialmente diferit. Un exemplu, ntre "pri", potrivit art. 1191 C. civ., dovada actelor juridice al cror obiect depaete suma de 25o lei, nu se poate face dect sau prin act autentic sau prin act sub semnatura privata; fa de "teri", prile vor invoca operatiunea juridic ca "fapt" - nu ca act creator de drepturi i de obligaii - iar faptul opozabil, n principiu, va putea fi dovedit prin orice mijloace legale; terii, care, prin definiie, nefiind pri la actul juridic, nu sunt niciodat inui s produc prob preconstituita a acestuia, n raport cu pri1e sau cu a1i teri vor putea proba actul prin orice mijloc de probaiune. Ei vor putea proba astfel, n ambiana unui liberalism probator, bunoara, existenta sau absena unui contract, natura contractului, ntinderea obligatlilor etc. 3. Actul nsui va fi un element de prob: prob existentei sau inexistenei contractului sau proba diverselor "modaliti" ale acestuia4 . Un contract ncheiat ntre dou persoane nu poate servi ca prob absolut, nici
1 Cum s-a spus In jurisprudenta franceza, Inca In 1864, invocand contractul fata de tert, acestuia nu i se
cere sa-I execute. (decizia i comentariile, Impreuna cu bibliografia In volumul semnat de: H. Capitant, F. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 1. 1, cit supra, nr. 77-78, Indeosebi p. 386387.) 2 Adagiul "a nu fi sau a nu fi probat este tot una" nu trebuie fnsa preluat a la lettre. (A se vedea: I. Deleanu, S. Deleanu, Mica enciclopedie a dreptului. Adagii ~i locutiuni latine In dreptul romanesc, Editura "Dacia", Cluj-Napoca, 2000, p. 143-144.) Nu exista totdeauna echipolenta intre absenta probei sau imposibilitatea probatiunii ~i ineficienta regulii de drept. Cateva argumente se sprijina pe ele insele: adversarul poate uneori triumfa prin inertie, marginindu-se pur ::;i simplu sa nege (eius incubit probation qui dicit, non qui nega~; inscrisurile posterioare, precum ~i cele recognitive sau confirmative inculca ideea ca dreptul poate exista independent de proba lui; obligatia de proba survine, de regula, numai atunci cand dreptul este ignorat, nesocotit sau contestat; chiar atunci cand existenta dreptului a devenit litigioasa, dreptul poate fi confirmat i consolidat prin achiesarea totala sau partiala a paratului, fara sa fie necesara acceptarea reclamantului sau administrarea unor probe, instanta putand pronunta, in masura achiesarii, 0 hotarare executorie, de drept; legea Insai, pentru unele situatii, consacra prezumtii iuris et de iure, iar n cazul prezumtiilor legale iuris tan tum, deplasarea sarcinii probaiunii semnifica, implicit, absolvirea celuilalt de dovada (de exemplu, bona fides praesurnitur- art. 1899, alin. final C. civ.; termenul este In favoarea debitorului - art. 1024 C. civ.; prezumtia cauzei - art 967, alin. 2 C. civ.; prezumtia ca mandatul este cu titlu gratuit - art. 1532 i art. 1534 C. civ.; prezumtia de buna-credinta a posesorului unul bun mobil corporal - art. 1909 C. civ.; prezumlia de proprietate comuna a zidului despartitor dintre doua imobile - art. 590 C. civ.). 3 Pentru exemplificari jurisprudentiale, a se vedea: M. Fontaine, Les effets "internes" et les effets "externs" des contrats, In vol. "Les effets du contrat a I'egard des tiers", comparaisons franco-belges, cit. supra, p. 83, Impreuna cu mentiunile din subtext 4 Daniel Veaux, Contrats et obligations. Effets des conventions a l ,egard des tiers. Les penitus extranei et l, opposabilite du contrat, n Juris- Classeur, fasc.37.3, art.1165, nr.8-16

65

atunci cnd el este un nscris, ca prob literal ntre alte persoane, ci numai ca indiciu, sub titlu de prezumie judiciar. Dou consecine rezult din aceasta constatare: n principiu, un contract nu poate fi invocat ca prob a unui alt contract dect n msura n care acesta din urm poate fi el nsui stabilit prin martori sau prezumii; contractul evocnd ca ndiciu poate fi probat prin orice mijloace. De exemplu, sub titlu de prezumie judiciar, terul ar putea invoca un contract pentru a dovedi astfel c nu-i aparine o obligaie de plat, care, eventual, i se atribuie, pe baza unui contract ncheiat de el nsui; terul ar putea invoca un contract pentru a se ajunge la calificarea corespunzatoare a propriului contract, a cuprinsului obligaiilor din contractul litigios, pentru evaluarea daunelor-interese etc.1 Contractul ar putea fi invocat de ctre una dintre prile contractante pentru a-i face opozabile terului unele elemente de fapt: veniturile sau nevoile, n vederea stabilirii pensiei alimentare, cuantumul prejudiciului ce ar urma s fie acoperit prin despagubire. n cazul vtmrii integritii corporale sau n cazul incapacitii de munc; cuantumul indemnizaiei pltite sau primite; valoarea lucrului; starea material a lucrului. n cazul n care litigiul opune persoane care au dobndit drepturile lor de la autori diferii, contractul poate fi invocat ca prob a dreptului de proprietate; cu alte cuvinte, nfiarea filierei proprietarilor succesivi ai bunului litigios poate fi un indiciu n legatura cu dreptul de proprietate contestat . 2. "Opozabilitatea substanial' poate interveni n situaia n care actul juridic este pentru ter: o surs de sporire a patrimoniului su, aa nct el l nvoc fa de pari ori numai fa de una dintre ele tocmai n acest scop ori pentru a-i procura, indirect, un avantaj. ntensitatea opozabilitii depinde de natura operaiunli juridice, de circumstantele acesteia i de strategia terului. Ipoteza mbogatirii fr just cauz2 poate fi nvocat n acest context pentru a i1ustra opozabilitatea substantial. ncepand din 1892, principiul suum cuique tribuere, avnd c i corespondent actio de n rem verso, i-a gsit consacrare n jurisprudena francez, ca instituiile autonom. Nu ca excepie de la relativitatea efectelor conventlilor, ci, pentru unele situaii, care intereseaz cu ntietate n context, ca form concret de manifestare a opozabilitii. Astfel, cel mbogatit va putea opune terului nsracit reclamant ntr-o actiune de in rem verso-contractul pe care l-a ncheiat cu un ter, pentru a-i legitima mbogatirea, ntru-ct, pe de o parte, nu este mbogatire fr just cauz atunci cnd ea are ca surs un act juridic, unilateral sau bilateral, iar pe de alta, ntru-ct aciunea terului nsracit trebuie s opereze numai cu respectarea principiului subsidiaritatii. Raportul de mbogatire fr just cauz poate fi nvocat i de ctre cel nsracit, chiar i atunci cnd mbogatirea celuilalt s-a produs prin intermediul unui ter patrimoniu. Singura problem care s-ar putea pune, de exemplu atunci cnd mbogatirea rezult dintrun contract ncheiat de cel nsracit, ar fi aceea de a ti dac admisibilitatea actiunii de in rem verso ar putea avea c i consecin impunerea fa de cel mbogait a efectelor obligatorii ale contractului ncheiat de cel nsracit. El nu poate deveni debitor prin efectul acelui contract, la ncheierea cruia nu a participat. Cu alte cuvinte, cauz obligatlei de mbogatire nu este contractul, fa de care cel mbogatit a fost i rmne tert,
1 Cu privire la limitele unor asemenea prezumii, a se vedea Daniel Veaux, op.cit., nr. 16-18

2 Pe larg asupra institutiei, impreuna cu reperele doctrinare ~i jurisprudentiale, a se vedea: Anne-Marie eme

Romani, Enrichissement sans cause, In "Repertoire de droit civil", Dalloz, 2000-2 , mise a jour, 1. V, nr. 1-288. In jurisprudenta franceza, pentru prima data, In 1892, s-a recunoscut ca Imbogatirea fara cauza este o sursa autonoma de obligatii. (A se vedea: H. Capita nt, F. Terre, I. Lequette, op. cit., 1. 2, nr. 227, p. 383 ~i urmat.)

66

ci faptul nsui al mbogatirli. Totui, profitul personal i direct rezultat din "faptul" constituit prin ncheierea contractului, nu poate fi ignorat. mbogatirea fr cauz intervenit astfel creeaz n realitate dou raporturi juridice distincte: un raport contractual intre cel nsracit i partenerul sau contractual; un raport ntre cel nsracit i cel mbogatit. Exista aadar "efecte paralele, dar nu identice, rezultnd din cauze diferite"4 i avnd un regim juridic distinct. (De exemplu, ndependenta actiunli de in rem verso n raport cu cea contractual face ca regulile cu privire la capacitate din materia contractelor s nu se aplice ntre cel mbogait i celnsracit; n timp ce debitorul contractual care a tratat cu cel nsracit este obligat s ndeplineasc toate prestatlile prevzute n contract, cel mbogatit este dator numai n limitele mbogatirii; alte deosebiri ntre cele dou actiuni ar putea privi probele, prescriptia, competenta instantelor. Dei este adeseori dificil (trasrea frontlerei dintre raspunderea delictuala i cea contractual, putem totui admite ipoteza raspunderli prilor fa de ter, n cazul prejudicierii acestuia prin neexecutarea obligatlilor lor contractuale. Dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege, tertul va putea ntemeia aciunea n raspundere delictuala, dup caz, pe prevederile art. 998, art. 999 sau art. 1ooo, alin. 1 C. civ. Dispozitlile art. 973 C. civ., cu privire la relativitatea efectelor conventiilor, nu pot fi constituite ntr-un obstacol n calea aciunii teru1ui, ntrucit el nu actioneaza c i creditor contractual, nu se prevaleaz de o exceptie de la principiul relativitatii conventiilor, nu cere executarea conventiei, ci "doar" repararea prejudiciului ce i s-a cauzat, derivat din modul n care s-a executat contractul ori din neexecutarea obligatlilor contractuale. Terul va putea ns s nvoce nu contractul n ansamblu, ci unele excepii inerente acestuia. Astfel, terul, considerat codebitor solidar printr-o dispozitle legal, pe temeiul art. 1o47 C. civ., va putea opune creditorului care a actionat mpotriva sa toate exceptii1e comune tuturor debitorilor, precum ilicletatea obiectului sau a cauzei obligaiei solidare, compensaia care a operat fa de un codebitor n raporturile acestuia cu creditorul, novaia prin care creditorul l-a acceptat c unic debitor pe unul dintre codebitorli solidari, remiterea de datorie intervenita ntre un codebitor i creditor. Opozabilitatea n raport cu un contract se poate obiectiva i printr-o atitudine "agresiv" a terului, prevalandu-se de acel contract i solicitnd executarea lui, n msura n care i profit. Posibilitatea terului beneficiar al unei stipulatli pentru altul de a cere probaitentului ndeplinirea prestaiei la care s-a obligat fa de stipulant constituie o ipotez exemplar n sensul artat1 . Nu ns c1auza dintr-un contract susceptibil de a procura avantaje unui ter justific dreptul la actiune direct din partea acestuia mpotriva probaitentului, ci numai acea c1auz prin care prile i-au manifestat voina de a conferi teru1ui un drept direct mpotriva probaitentului2. Potrivit normelor comune, tertul beneficiar va putea obtine de la probaitent dauneinterese pentru neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiei de ctre probaitent. Prin aceeai actiune, fondat pe dreptul su propriu i direct, se va putea prevala de garaniile ataate contractului principal1 , n scopul executarii obligaiei de ctre probitent. ntruct terul beneficiar nu a fost parte n contractul dintre stipulant i probaitent, n principiu, el nu poate actiona n rezolutiunea contractului pentru neexecutarea stipulatlei fcute n profitul su. Totui, contrar celor hotarate n jurispruden, s-a admis c, atunci cnd stipulatia pentru altul pune n sarcina 1 Faptul ca tertul devine beneficiarul garantiei poate apare ca fiind contrara principiului accesorialitatii. Intrucat printr-o stipulatie pentru altul nu se realizeaza 0 cesiune a creantei stipulantului catre tertul beneficiar. Ipoteza poate parea ~i mai surprinzatoare atunci cand tertul se prevaleaza de un privilegiu. Totu~i, cum s-a remarcat, nu trebuie ignorat faptul ca stipulantul stipuleaza 9i In interesul sau, nu doar al tertului, a~a Incat din natura 1nsa9i a stipulatiei pentru altul rezulta ca garantiile sunt afec;tate atat In folosul stipulantului, cat 9i In folosul tertului, ele sunt constituite,,1n serviciul a doua drepturi"; de aici decurge 1nsa 91 fragilitatea lor, "atunci cand promitentul poate opune tertului exceptiile derivate din raporturile lui cu stipulantul". (J. Mestre, E. Putman, M. Billiau, Traite de droit civil. Droit commun des silretes reelles, L.G.D.J., Paris, 1996, nr. 342.)
67

beneficiarului o datorle - de exemplu, o sarcin aferent unei donaii -, adic atunci cnd terul beneficiar este n acelai timp debitor, el are un interes evident de a dispune de dreptul de a cere nulitatea sau rezoluiunea contractului, stingerea contractului avnd c efect tocmai eliberarea s de datorie1 . Dreptul terului de a aciona mpotriva actului juridic. Dreptul terului de a reaciona contra actului juridic, surs prejudiciabil pentru el - fie pentru c efectele specifice opozabilitii i vtmaraea intereselor legitime, fie pentru c efectele directe, obligatorii ale contractului s-au extins i asupra sa, dei n-a fost parte la nchelerea acestuia i nici nu este parte substituent sau aderent -, se poate manifesta prin solicitrea unei compenasii (1) sau prin invocarea nulitaii actului ori a inopozabilitii acestuia5 . 1. Dreptul la obinerea unei compensaii se exercit de ctre ter n scopul restabilirii echilibrului su economic, afectat prin consecinele prejudiciabile ale actului juridic, fie solicitnd repararea prejudiciului (A), fie solicitnd rambursarea pl1i1or fcute pentru altul n cursul executrii contractului (B). A Dreptul la repararea prejudiciului ar putea deriva pentru ter din faptul neexecutrii contractului ori din faptul executrii lui necorespunztoare, n ambele situaii opunnd convenia prilor contractante. Dar, pe de o parte, care sunt terii ndreptii s acioneze, iar pe de alta, care sunt condiiile pentru exercitarea dreptului la repararea prejudiciului? Ter poate fi victima principal sau direct a executrii contractului sau poate fi victima indirect, prin ricoeu a executrii contractului. Astfel, terului i s-a putut cauza un prejudiciu ca urmare a defeciunilor lucrului sau prestaiilor care au fcut obiectul contractului 1. Un exemplu de: o coal: trectorul, victim a ruinei unui edificiu aflat n construcie, acioneaz pe constructor pentru repararea prejudiciului, pe temeiul art. 1ooo, alin. 1 C. civ., aadar pentru o pagub. cauzat de ruina edificiului din alte cauze dect cele prev.zute de art. 1002 C. civ., cnd rspunderea este pus n sarcina proprietarului. Terul poate fi victima neexecutrii unui contract care face parte dintr-un grup de contracte 2. El va putea aciona n rspundere delictual dac nu se afl ntr-o legatur contractual cu autorul prejudiciului, acesta putnd fi ns parte ntr-un alt contract dintre cele care alctulesc un ansamblu de contracte. Terul nsui poate fi parte ntr-unul din contractele constituite ntr-un ansamblu. Cu alte cuvinte i pe scurt, un cocontractant raspunde delictual, pentru prejudiciul cauzat n cursul executrii contractului, fa de un alt cocontractant. Terul poate fi victima prin "ricoeu" a executrii, executrii necorespunztoare sau a neexecutrii unui contract, prin care s-a provocat un prejudiciu "direct" unei "victime principale". Pentru a aciona n aceast postur, de "victim colateral", nu este necesar c ntre ter i victima principal s existe o legatur juridic, suficient fiind s se fac dovada c el a fost privat de un sprijin material, pe care i-l asigur victima principal. B. Dreptul la recuperarea sumelor platite de ctre ter n cursul executarli contractului i n legatur cu acesta, dac terul solvens nu a fost animat de o nteniile liberar, se poate ntemeia pe dispoziiile articol 1o93 C. civ., potrivit cruia obligaia poate fi achitat i de o alt persoan, urmnd ns a se distinge, potrivit de altfel cu dispozi1lile artate, ntre "persoana interesta" i "persoana neinteresat", adic, n context, ntre un "ter interesat" i un "ter neinteresat". Art. 1093 C. civ. - ca i art. 1236 din Codul civil francez - ne ofer dou exemple de "ter interesat" - coobligatul i fidejusorul- , dar, n realitate, pot fi i alte persoane ntr-o asemenenea situaie1. De exemplu, creditorul ipotecar, care se substituie donatarului ntr-o judecat n revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinilor sau dobnditorul unui imobil ipotecat, care urmarete s dezintereseze creditorii. Solvens-ul poate fi ns, n sensul celor artate, 1 J. Ghestin, Chr. Jamin, M. Billiau, Les effets du contrat, 3 8 ed., cit. supra, nr. 974, p. 1050-1051. 5
Ph. Delmas Saint-Hilaire, op. cit., p. 373 i urm.

68

i a aa-zisa "persoan neinteresat" - aa-zisa, ntruct face plata fr intenia liberal -, precum garantul de afaceri, care actioneaz n contul debitorului, eliberandu-l astfel de obligaiile fa de creditor, nu ns i fa de el-fa de solvens, ntruct plata genereaz o obligaie nou, distinct de aceea care a fost stns. "Teru1 interesat" de plata datoriei nu este un ter oarecare, ci unul care este el nsui obligat la plat, alturi de altul sau pentru altul, legea asigurndu-i o aciune mpotriva aceluia pe temeiul subrogaiei reale; el este - cum s-a spus - un "avnd-drept al debitorului, fiind interesat s sting datoria autorului su"2. Astfel, potrivit art. 11o8 C. civ., subrogaia se face de drept n folosul aceluia care, fiind el nsui creditor, platete altui creditor, care are preferin n folosul aceluia care, dobndind un imobil, platete creditorilor crora imobilul le-a fost ipotecat; n folosul aceluia care, fiind obligat cu alii sau pentru alii la plata datoriei, are interes de a desface. Art. 1052-1053 C. civ. prevd de asemenea c, n privina creditorului, obligaia solidar se "mparte de drept" ntre debitori, fiecare dintre ei nefiind dator unul ctre altul, dedit pentru partea sa; codebitorul solidar, care a pltit datoria n ntregime, va putea urmri de la ceilali partea fiecruia. 2.2. NSCRIERILE DE CARTE FUNCIAR 2.2.1. NOIUNEA SI FELUL NSCRIERILOR DE CARTE FUNCIAR
Definiie i terminologie Definiie. n sens larg, prin nscrierile de carte funciar se nelege orice meniune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntregete, care este fcut de un funcionar public competent. Intr n aceast accepiune lrgit1 toate meniunile efectuate n documentele de carte funciar 2 - date, nregistrri, descrieri i consemnri - de la nregistrarea cererii n registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin ncheiere, la deschiderea crii funciare, descrierea imobilelor, artarea proprietarului iniial i a celor succesivi, a titularilor dc alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de crean, faptelor sau altor raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, a oricror radieri, ndreptri sau completri i pn la nchiderea, n condiiile legii, a crii funciare. n neles restrns, nscrierile de carte funciar sc refer numai la meniunile din cartea funciar, fcute de un funcionar public competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor reale corespunztoare, consemnarea actelor sau falitelor juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor, precum i a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele respective. n ali termeni, stricto sensu, prin nscrierile de carte funciar se neleg numai meniunile din cartea funciar propriu-zis, nu i cele existente n alte documente de carte funciar. b) Terminologie. Din punct de vedere terminologic, toate meniunile cuprinse n documentele de carte funciar sunt desemnate prin termenul dc nscriere" ns, n afara acestei denumiri generice, exist i denumiri particulare pentru nscrierile specializate, cum ar fi cazul intabulrii, nscrierii provizorii, notrii, rectificrii, radierii, modificrii, ndreptrii, a nscrierilor cu caracter nedefinitiv sau definitiv etc. Dup cum vom vedea imediat, nscrierile specializate indicate prin denumiri specifice, comport n majoritatea cazurilor i un regim juridic particular, adic distinct. De lege lata, normele care alctuiesc regimul juridic general al nscrierilor n noile cri funciare se gsesc n urmtoarele acte normative: -Legea nr. 7/1996, republicat: art. 19-40, art. 42-45, 55; art. 11, 59, 66; -Codulcivil3: art. 17381745, 1785; -Codul de procedur civil: art. 489,497, 498, 517-520, 593, 597, 600;

a)

-Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar a judectoriilor: art. 5-6,44,70, 84, 89-102, 117, 121, 130-133, 137; -Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv: art. 3
(anexa nr. 1).

1 I. Albu, Noile crti funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 72. 2 Potrivit legii, cartea funciar propriu-zis se ntregete cu un registru general de intrare, planul cadastral de identificare a imobilelor, cererea de nscriere
i nscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii (art. 17 alin. 4). Toate aceste registre i nscrisurile justificative alctuiesc documentele de carte funciar care reprezint suportul material i juridic al principiului publicitii materiale a crii funciare (art. 31), ntruct situaia juridic (starea tabular) a imobilelor nmatriculate n cartea funciar este conturat i determinat att de cuprinsul crii funciare, ct i de coninutul tuturor documentelor cu care acesta se ntregete i, n primul rnd, de cererea de nscriere i nscrisurile (piesele) justificative.

3 Asupra corelaiei dintre Legea nr. 7/1996 i Codul civil n ceea ce privete reglementrile avnd ca obiect publicitatea drepturilor reale imobiliare, v.
supra, nr. 145 i 146.

69

2.2.2. Felul nscrierilor dc carte funciar Decretul-lege nr. 115/1938 cuprindea dispoziii clare, precise, n legtur cu diferitele categorii de nscrieri existente sau susceptibile de a exista n cartea funciar. Din ansamblul acestor nscrieri o importan juridic deosebit o prezenta nscrierile efectuate dup obiectul lor. Astfel, potrivit art. 5 din acest act normativ, nscrierile n cartea funciar sunt de 3 feluri: inlabularea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea i nscrierea provizorie aveau ca obiect drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar (art. 1, 11, 58-109). Dei au acelai obiect, intabularea i nscrierea provizorie se deosebesc prin faptul c, n primul caz, este vorba de o nscriere definitiv (perfect), n timp ce, n al doilea caz, doar de o nscriere imperfect, nedefinitiv (condiional), care numai prin justificare devine o intabulate propriu-zis. Lcgea nr. 7/1996, n forma iniial din 1996, nu a urmat aceast terminologie deja consacrat (ntlnit i n dreptul comparat), ns nici nu a reglementat, in terminis, felurile nscrierilor dup obiectul lor, dei a ntrebuinat, pe alocuri, i denumiri diferite pentru anumite nscrieri1. Aceast lacun a fost ns ulterior complinit, pn la o eventual intervenie legislativ, prin Regulamentul de Organizare i Funcionare a. Birourilor de carte funciar ale judectoriilor din 1997. n acest scop, n Regulament s-au introdus o serie de texte legale,dintre care amintim art. 44 potrivit cu care: nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: a) ntabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale i a drepturilor reale accesorii imobiliare; b) nscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiia justificrii lor ulterioare; c) notarea altor raporturi juridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar." (s.n.). Din cele ce preced rezult c Regulamentul a dorit s pstreze diviziunea tradiional a nscrierilor dup obiectul lor (intabulare, nscriere provizorie i notare) adoptnd terminologia consacrat de Decretul-lege nr. 115/1938. Este ns de discutat dac aceast soluie, realmente binevenit, avea suportul juridic necesar n Legea nr. 7/1996, deoarece aceasta din urm se mrginea s dispun, n termeni foarte generali, ca Ministerul Justiiei s ntocmeasc, pn la intrarea ei n vigoare, a Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, iar nicidecum a unui regulament general de aplicare pur i simplu a acestei legi. Se poate susine, la limit, conform principiului arhicunoscut - tot ceea ce nu este interzis este permis" -, c, ntruct prin lege nu se interzicea n mod expres, nimic nu mpiedica pe legiuitorul secundar ca, prin regulament, s fac i o calificare juridic a diferitelor nscrieri de carte funciar n funcie de obiectul acestora, fcndu-se astfel aplicaia la anumite ipoteze particulare a denumirii generice de nscriere" folosite de Legea nr. 7/1996 (art. 21, 27 i 40, n redactarea iniial). Prin OUG nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, cu modificrile ulterioare, s-a fcut un prim pas spre remedierea acestei deficiene organice i la nivel legislativ. Citm n acest sens noile prevederi ale art. 518 C. pr. civ. privitoare la efectele adjudecrii silite imobiliare2, ns pasul decisiv a fost fcut abia n
1
Cf. fostele art. 27, 40 i 50 (pentru nscrieri, n general), art. 31 (pentru nscrierea provizorie), art. 35 (pentru rectificare), art. 45 (pentru transcrieri i renscrieri) i art. 61 (pentru nscrieri cu caracter nedefinitiv sau definitiv). V, pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (2000), nr. 160, p. 333-336; adele Gabriela Florescu, nscrierile in cartea funciar, n Juridica nr. 1/2000, p. 10-15.

2Art. 518 C. pr. civ., n redactarea dat de OUG nr. 138/2000, prevede urmtoarele: Prin actul de
adjudecare proprietatea imobilului sau, dup caz, un alt drept real care a fcut obiectul urmririi silite se transmite de ladebitoi la adjudecatar (...). Prin intabulare, adjudecatarul dobndete dreptul de a dispune de imobilul vndut, potrivit regulilor de carte funciar.

70

anul 2005, odat cu modificarea i completarea Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005, cnd au fost enumerate categoriile de nscrieri n funcie de obiectul lor concret: intabulri, nscrieri provizorii i notri (art. 26 alin. 4).
De lege lata, dup modificrile i completrile, operate prin Legea 247/2005, privind reforma n domeniiile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente prevzute de noua Lege a cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 republicat, s-a mbogit i s-a diversificat n mod considerabil. Astfel:

n primul rnd, este de observat c, dei s-a introdus un text de principiu prin care se enun felul nscrierilor n funcie de obiectul lor, continu s se opereze tot cu denumirea generic de nscrieri", deoarece nu s-a reuit, din pcate, i o modificare corespunztoare a celorlalte texte avnd ca obiect acelai gen de nscrieri. ntr-adevr, de iure condito, situaia juridic a nscrierilor este urmtoarea: art. 25 alin.: nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri dela data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor." (s.n.); art. 26 alin. 4: nscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii lor ulterioare; c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar." (s.n.); art. 29 alin. 1 i 2: nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiie i n msura justificrii ei. (2) nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) cnd se dobndete un drept tabualr care, anterior, a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. (s.n.); art. 33 alin. 1-3: (1) n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu sitiaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menioanrea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. (3) Prin modificare se nelege orice schimbare privitaore la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. (s.n.); - art. 38: Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. (s.n.); - art. 43: (1) n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac dezsipindu-se o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor.

De la data intabulrii, imobilul rmne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de crean (...).
Ipotecile i celelalte sarcini reale se vor radia din oficiu, afar de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni s fie meninute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior nscrierii vreunei ipoteci, dac vnzarea s-a fcut m condiiile art. 509 alin. 4, toate notrile fcute cu urmrire silit, precum i interdicia de nstrinare sau grevare, dac exist (...)." (s.n.).

71

(2) Dac se transcrie o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntro carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. (s.n.); - art. 53 alin. 1: Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau radierilor se pot ndrepta, prin ncheiere motivat, de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.; - art. 59 alin. 1, tezele I i II: Actele i faptele juridice juridice privind imobilele situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, se vor nscrie n cte o carte funciar. n aceleai condiii, se vor nscrie i titlurile de proprietate emise
n temeiul legilor funciare. (s.n.). n al doilea rnd, dup cum uor se observ, Legea folosete denumirea generic de nscriere att pentru nscrierea obligatorie a drepturilor reale imobiliare i a sarcinilor reale i drepturilor personale anume prevzute de lege, ct i pentru nsdcrierea facultativ a actelor i faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art. 19, 25 i 38); or, cum n primul caz, efectul nscrierii este ca aceasta s devin opozabil terilor ori chiar s sting, prin radiere, drepturile tabulare, iar n acel de al doilea caz, pentru ca terii s fie uneori inui s suporte efectele lor juridice, iar alteori s fie numai informai despre nscriere, ar fi fost indicat ca fiecare din aceste nscrieri s fie difereniat i evideniat printr-o denumire deosebit i sub aspect terminologic1. n acest fel s-ar cunoate mai uor cele dou feluri de nscrieri, dar s-ar i preveni eventualele confuzii sau interpretri greite din cauza unei greite individualizri, n anumite cazuri concrete, a nscrierilor respective.

n al treilea rnd, cazurile de nscriere provizorie au fost extinse de la dou cazuri cte prevedea fostul art. 31 (nscrierea drepturilor reale afectate de o condiie suspensiv i nscrierea drepturilor reale n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil) la nu mai puin de 5 cazuri, prin adugarea a altor 3 cazuri noi (dobndirea unui drept tabualr nscris provizoriu, nsctrierea provizorie a radierii ipotecii sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat sumele pentru care acestea fuseser nscrise i cazul cnd sunt necesare depunerea unor nscrisuri suplimentare). Dup cum se tie i Decretul-lege nr. 115/1938 prevedea mai multe cazuri de nscriere provizorie (art. 49, art. 50 pct. 2 i art. 51), ns nu admitea intabularea i nici nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia suspensiv, care se putea nota numai n cartea funciar (art. 79 alin. 1); se ngduia totui s se arate att n cuprinsul intabulrii, ct i al nscrierii provizorii a condiiai rezolutorii, termenului extinctiv ori a sarcinii unei liberaliti (art. 79 alin. 2)2.
n sfrit, dup modificarea fostului art. 61 (devenit art. 59, dup republicare) s-a suprimat denumirile particulare de nscriere cu caracter nedefinitiv i de nscriere definitiv, respectiv de nscriere pe baza documentelor cadastrale nedefinitive n opoziie cu nscrierea pe baza documentelor cadastrale definitive, dei a fost meninut distincia dintre nscrierile sporadice, fcute la cererea persoanelor interesate, i nscrierile sistematice, fcute din oficiu, dup introducerea cadastrului general pe un teritoriu administrativ, n condiiile art. 66.

2.2.3. Criterii de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare

Enunarea criteriilor de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare a) Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.

b) Dup natura sau coninutul lor specific, nscrierile sunt de dou feluri: nscrieri de ordin juridic i nscrieri de ordin tehnic. La rndul lor, nscrierile juridice se subdivid n trei categorii: nscrieri propriu-zise, rectificri i ndreptri. c) Dup cum sunt ori nu sunt condiionate de justificarea lor ulterioar, deosebim: nscrierea defimtiv (perfect) i nscriea provizorie (imperfect sau condiional).
1 I. Albu, op. cit. (1997), p. 73 2 art. 95 alin. 5 din Regulament care precizeaz, in terminis, urmtoarele: Condiia rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalitii se va putea arta i n cuprinsul ntabulrii (s.n.).

72

d) Dup efectele juridice produse, nscrierile se mpart n: insmerea cu efect constitutiv de drepturi (nscrierea constitutiv), nscrierea cu efect de opozabilitate fa de teri (nscrierea cvasiconstitutiv) i nscrierea cu efect de informare pentru teri (nscrierea declarativ). e) n funcie de modificrile aduse unui corp de carte funciar se pot face nscrieri, renscrieri sau transcrieri.

f) n sfrit, dup natura documentelor cadastrale pe baza crora se svresc, distingem

nscrierile cu caracter nedefinitiv i nscrierile cu caracter definitiv .
1

Analiza categoriilor de nscrieri svrite n cartea funciar Intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea i nscrierea provizorie au ca
obiect drepturile reale imobiliare (drepturile tabulare), iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Aa cum am artat, din ansamblul nscrierilor existente sau susceptibile de a exista n cartea funciar, cele efectuate dup obiectul lor prezint importan juridic deosebit. Din acest motiv i pentru faptul c intabularea, nscrierea provizorie i notarea presupun analiza mai multor aspecte, este necesar o cercetare distinct i ct mai amnunit a lor, pe care o vom face n seciunea urmtoare a prezentului capitol. nscrierea propriu-zis, rectificarea i ndreptarea . Dup natura sau coninutul lor specific, nscrierile se mpart n nscrieri juridice i nscrieri sau meniuni tehnice. nscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, n sensul c nasc, modific sau sting drepturi i alte situaii juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Aceste nscrieri sunt de trei feluri: nscrieri propriu-zise, rectificri (radieri), i ndreptri2.

nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea (naterea, strmutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia real, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. n sfrit, n situaia n care se svresc erori materiale cu prilejul nscrierilor sau radierilor operate n cartea funciar, acestea se pot ndrepta spre a nu se cauza vreun prejudiciu persoanei interesate. Importana acestei clasificri rezid n regimul juridic aplicabil fiecrei categorii de nscriere n parte.
Astfel: - dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se nscriu pe baza actului prin care s-a transmis, constituit ori modificat n mod valabil (art. 20,21,27); - radierea nscrierii dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerae lor, cu excepia drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor (art. 20); - nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n baza actului de transmisiune sau constituire a dreptului tabualr, fr a fi nevoie, pentru nscriere, i de acordul prealabil al antecesorului tabular, deoarece acesta este prezumat implicit, fiind dedus din nsui consimmntul dat la ncheierea actului respectiv;

1 Desigur, nscrierile de carte funciar sunt susceptibile i de alte clasificri. De pild, n funcie de ordinea sau succesiunea lor se pot distinge nscrierile primare (iniiale) fcute odat cu deschiderea unei cri funciare i nscrierile subsecvente (succesive fcute ulterior deschiderii crii funciare (o asemenea distincie poate interesa aciune principiului publicitii materiale; v. supra, nr. 252). De asemenea, n funcie de iniiativa efecturii lor se pot distinge nscrierile fcute nuami la cererea persoanei interesate (cele care constituie regula) i nscrierile dispuse din oficiu de ctre registratorul de carte funciar, n temeiul unor dispoziii legale care ordon efectuarea lor 2 Legea vorbete mai nou i de modificarea cuprinsului crii funciare, ca urmare a schimbrii aspectelor tehnice ale corpului de carte funciar (art. 33 alin. 1), dar n astfel de cazuri nu este vorba de nscrieri cu efecte juridice, ci de simple meniuni tehnice, care nu afecteaz esena dreptului ce poart asupra imobilului, ci marcheaz nuami ntinderea lui fizic (de ex., n caz de ridicare a unui nou nivel ori de demolare parial a construciei edificate pe terenul respectiv etc)

73

- rectificarea nscrierilor de carte funciar se paote face pe cale amiabil, iar n lips, la cererea oricrei persoane interesate, dac printr-o hotrre judectoreasc irevocabil s-a constatat c (art. 33 alin. 4 i art. 36): 1) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost greit calificat; 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4) nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu sitauia actual real a inmobilului; - aciunea n prestaie tabular (art. 27) i aciunea n rectificare (art. 35-36) sunt supuse, cum vom vedea, unor reguli diferite n ce privete cerinele de admisibilitate, regimul prescripiei extinctive, efectele juridice; - erorile materiale svrite cu prilejul unei nscrieri operate n acrtea funciar se pot ndrepta, la cerere sau din oficiu, dispoziiile privitaore la rectificare aplicndu-se n mod corespunztor (art. 33 alin. 5 i art. 53). nscrierile (meniunile) cu coninut tehnic. n afara nscrierilor strict juridice, n cartea funciar i n celelalte documente cu care aceasta se ntregete gsim i numeroase meniuni i date tehnice cum sunt cele referitaore la suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, construciile ridicate, palnul i descrierea imobilului, valoarea impozabil, observaiile de ordin tehnic i trimiterile de la o parte a crii funciare la alta etc. Fiind vorba de date i meniuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu produc nici un efect juridic, chiar dac ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri n care va fi oricnd posibil completarea, ndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3 i 5; art. 53), la cerere sau din oficiu. Spre ex., principiul publicitii materiale a crii funciare este inoperant cu privire la ntinderea suprafeei de teren dobndite (art. 31 combinat cu art. 32), ci numai cu privire la existena dreptului de proprietate, astfel nct ntr-un proces de grniuire terul dobnditor nu va putea opune n aprare suprafaa de teren menionat n cartea funciar, ci numai pe cea pe care a dobndit-o n mod legal, conform pieselor justificative.

nscrierea definitiv i nscrierea provizorie. Este definitiv acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Ca nscrieri definitive putem menioan: intabularea, notarea i rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate n temeiul acordului prilor sau al unei hotrri judectoreti irevocabile. Este provizorie acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie este o nscriere condiional sau, dup caz, imperfect (svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil). Sunt provizorii, de exemplu: 1) intabularea dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv; 2) nscrierea (intabularea) dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular ntemeiat pe o hotrre judectoareasc care nu este irevocabil; radierea dreptului de ipotec sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta fusese nscris. Aadar, nscrierea definitiv i nscrierea provizorie sunt nscrieri autonome cu regim juridic distinct i, prin urmare, ele nu trebuie confundate. ntre ele exist att asemnri, ct i deosebiri: Principalele asemnri sunt: - ambele au ca obiect drepturi tabualre; - ambele produc efecte de la data nregistrrii cererii de nsciere. Deosebirile sunt, ns, mult mai importante, i anume: - ca obiect: pe cnd nscrierile definitive au ca obiect i notarea unor drepturi personale, acte sau fapte juridice referitaore la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, nscrierile provizorii vizeza numai drepturile tabulare; - ca efecte: pe cnd nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de justificarea ei ulterioar sau de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, nscrierea provizorie produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar; - ca sanciune: rectificarea unei nscrieri definitive nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis sau care nu sun aprate de publicitatea material a crilor funciare; dimpotriv, nejustificarea unei nscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia, indiferent de numrul sau natura acestora i fr a se putea invoca publicitatea material a crilor funciare de ctre terii subdobnditori.
74

nscrieri constitutive de drepturi, nscrieri pentru opozabilitatea fa de teri i nscrieri n scop de informare a terelor persoane interesate. Dup efectele juridice produse de Decretul-lege nr. 115/1938 deosebea trei categorii de nscrierii: constitutive de drepturi reale, pentru opozabilitate fa de teri i nscrieri cu efecte pur informative (art. 17, 30 i 82). Iniial, Legea nr. 7/1996 a renunat la efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale, reglementnd dou categorii de nscrieri: pentru opozabilitate fa dc teri i n scop de informare (art. 27 i 40 ab origine), ns, dup modificrile recente aduse acesteia (prin L. nr. 247/2005)
s-a consacrat efectul constitutiv n materia stingerii, prin radiere, a drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2), precum i opozabilitatea fa de teri a notrilor fcute la cererea persoanei interesate (art. 38). Prin urmare, n prezent, nscrierile efectuate n noile cri funciare pot avea efecte variate: constitutive, de opozabilitate erga omnes sau pur informative, dup caz. Este ns extrem de important delimitarea acestor categorii de nscrieri nu numai din punct de vedere teoretic, ci i din punct de vedere practic, ntruct fiecare din aceste categorii de nscrieri produce efecte juridice deosebite.

Din punct de vedere juridic, nscrierea constitutiv (atributiv sau extinctiv) de drepturi este acea nscriere care reprezint un element constitutiv al operaiunii juridice avnd ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. n acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricrui drept real imobiliar reprezint o operaiune complex care se descompune n dou elemente componente: 1) un litulus adquirendi, adic o cauz legitim, respectiv un act sau fapt juridic constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv dc drepturi; i 2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobndire, modificare sau stingere, pe care-l joac n dreptul modern, de regul, tradiiunea sau publicitatea, adic, n spe, nscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului n registrele de publicitate imobiliar 1. Este cazul sistemelor reale de publicitate imobiliar (austriac, german, elveian, olandez etc), dar i al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17). Prin urmare, n lipsa nscrierii ori, dup caz, n lipsa unui act sau fapt juridic valid, efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce n mod absolut, adic nu numai fa de teri, dar nici ntre pri, ceea ce nsemneaz c titular al dreptului va continua s rmn cel nscris, n mod valabil, n cartea funciar, adic titularul sau, dup caz, antecesorul tabular. n prezent, face parte din aceast categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2 din Lege). n schimb, nscrierea pentru opozabilitate faa de teri este acea nscriere de care depinde nu existena, ci numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale dobndite, modificate sau, dup caz, stinse, n temeiul unui anumit act sau fapt juridic. n aceste cazuri, dimpotriv, se apreciaz c ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, constitutive sau extinctive de drepturi, n mod imediat (automat) i nemijlocit (principiul efectului translativ al conveniilor), chiar n lipsa i tar a fi nevoie de nici o nscriere sau alt formalitate prealabil. Fa de teri, n lipsa nscrierii, dreptul real dobndit, modificat sau stins nu produce nici un efect, fiind cu alte cuvinte inopozabil acestora. n realitate, chiar ntre pri, lipsa nscrierii este de natur s afecteze raporturile dintre pri, cel puin n cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de carte funciar, deoarece antecesorul tabular rmne titularul dreptului nscris n folosul su (cf. art. 30 din L. nr. 7/1996) i poate dispune n continuare de el, potrivit regulilor de carte funciar, ceea ce nsemneaz c, i n aceste cazuri, nscrierea are caracter constitutiv sau, cel puin cvasi-constitutiv, fiind un element esenial al producerii transferului sau stingerii efective a dreptului real imobiliar nscris n cartea funciar. Fac parte, n prezent,
1 n unele sisteme de drept (german, spre ex.), la cele dou elemente de mai sus se adaug un element suplimentar: consimmtul sau acordul la nscriere, ca act juridic abstract i de sine stttor (cf. Clausula intabulandi n sistemul D.L. nr. 115/1938).

75

din aceast categorie: intabularea, nscrierea provizorie i notarea, n cazurile n care aceasta din urm este obligatorie (v. art. 20 alin.l, art. 21,25,29, 38 i 39 din Lege). n sfrit, ct privete nscrierea cu efect de informare, aceast nscriere are caracter pur declarativ, n sensul c de aceast nscriere nu atrn nici existena i nici opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice. Din cele ce preced, rezult c nscrierea cu caracter nedefinitiv este acea nscriere bazat pe documentele cadastrale nedefinitive, tcut la cererea persoanei interesate, pe cnd nscrierea cu caracter definitiv este o nscriere ntemeiat pe documentele cadastrului general, fcut din oficiu de ctre birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliare asupra tuturor imobilelor susceptibile de nmatriculare aflate n raza lor teritorial. Din aceast cauz, nscrierile cu caracter nedefinitiv ar putea fi denumite nscrieri sporadice sau selective (individuale), n timp ce nscrierile cu caracter definitiv ar putea fi calificate drept nscrieri sistematice sau de mas (generale). Precizm c Legea nr. 7/1996 nici n forma iniial (art. 61), nici n forma actual (art. 59) nu distinge ntre teritoriile administrative (comune, orae sau municipii) pentru care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, dac se gsesc n zonele de carte funciar ori n cele de transcripiuni i inscripiuni, cci unde legea nu distinge nici noi nu trebuie distingem (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), astfel nct nscrierile cu caracter nedefinitiv" urmeaz s fie fcute pe ntreg teritoriul rii. Acest lucru a fost n general corect neles nc din anii 1997 i 1999 cnd s-a decis punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996, chiar dac Regulamentul, ca i Instruciunile pentru nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv au restrns n mod nepermis de mult cmpul dc aplicare a nscrierilor cu caracter nedefinitiv n special n teritoriile cu regim de carte funciar dispunnd efectuarea unor astfel de nscrieri numai n cazuri excepionale. Astfel, Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciar (supuse Decretului-lege nr. 115/1938), urmtoarele cazuri de nscriere cu caracter nedefinitiv: a) dac nu este posibil identificarea imobilului pe cale vechiului numr cadastral (art. 131); b) cnd partea interesat solicit nscrierea-ntr-o carte funciar cu caracter nedefinitiv" (art. 132). La aceste cazuri prevzute de Regulament, Instruciunile din 1999 mai adaug alte dou i anume (art. 3 alin. 2): c) cnd imobilul, din orice motiv, nu este nscris n nici o carte funciar; d) cnd imobilul, a fost nscris, ns cartea funciar a fost distrus sau pierdut i nu este posibil reconstituirea. Aa cum am vzut mai sus (v. supra, nr.135-136) i cum am artat de altfel i cu alt ocazie1, nu exista ns nici un temei legal pentru aplicarea extrem de limitat a Legii nr. 7/1996 n zonele de carte funciar, din moment ce nici n aceste regiuni lucrrile cadastrale nu erau definitivate, iar nscrierea cu caracter nedefinitiv prevzut de art. 61 (devenit art. 59, dup republicare) din Lege este obligatorie, i nu facultativ. n prezent, n urma modificrii Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 i Legea nr. 247/2005 s-a lrgit n mod considerabil posibilitatea deschiderii de noi cri funciare n conformitate cu legea nou i n vechile regiuni de carte funciar (art. 58 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, republicat) crendu-se premisele nlocuirii treptate a vechilor sisteme de publicitate imobiliar cu noul sistem de carte funciar. n final, menionm c, din punct de vedere al regimului juridic general, ntre nscrierile cu caracter nedefinitiv i cele cu caracter definitiv Legea nr. 7/1996 nu face, n mod formal, nici o deosebire, ceea ce este regretabil, deoarece, dup am vzut (v. supra,
nr. 252), principiul publicitii materiale sufer serioase atenuri n cazul nscrierilor fcute n temeiul art. 59, deoarece

1 V., n acest sens, M. Nicolae, op.cit. (2000), nr. 111-112, p. 202 i urm.

76

terii subachizitori de bun-credin i cu titlu oneros nu se pot apra contra aciunii n revendicare formulate de un ter care este total strin de dreptul real nscris n cartea funciar. n Lege (i art. 140 din Regulament) se prevede de asemenea c la punerea n aplicare a cadastrului general, datele cadastrale definitive vor fi confruntate cu cele nscrise n cartea funciar nedefinitiv operndu-se, n caz de neconcordan, n foaia I a crii funciare, rectificrile sau completrile corespunztoare.

77

SANCIUNEA LIPSEI DE NSCRIERE N CARTEA FUNCIAR Cunoaterea i opozabilitatea Cunoaterea, condiie a opozabilitii Evalund opozabilitatea nu att c principiu i sub aspectul esenei ei, ct mai ales sub aspectul "eficacitii" acesteia, rezult c, inevitabil, cunoaterea elementului juridic susceptibil de opozabilitate este condiia punerii n oper a acesteia. Opozabilitatea trebuie deci s sancioneze pozitiv acele elemente juridice pe care terii interesai le-au cunoscut sau le puteau cunoate. Altminteri, dei strini prin definiie de acele elemente, ei ar trebui s suporte consecinele nefaste ale unor operaiuni juridice oculte, ceea ce nici logic, nici moral, nici juridic n-ar fi admisibil. n asemenea situaii, s-ar putea vorbi, cel mult, de o "opozabilitate primar" sau de un "pur fapt", care, esenialmente, s-ar manifesta n plan probatoriu sau de o manier fortuit1. Dintr-o alt perspectiv, concluzia rmne aceeai: opozabilitatea implic, n principiu, cunoaterea de ctre teri a elementului ce li se opune. Opozabilitatea nu se manifesta juridic dect n prezena unor interese antagoniste2, ea avnd ca funcie recunoaterea unei situaii privilegiate sau exclusive uneia dintre pri. Dar trebuie stabilit criteriul. ntr-o zon de activitate licit, aadar admis de lege, fiecare subiect de drept are posibilitatea s dispun prin acte sau fapte juridice, fr ca alii s poat interveni n vreo form sau alta. Sunt necesare ns reguli prin care s se poat constata frontierele domeniului de protecie a fiecruia. O asemenea delimitare nu poate s rezulte dect dac fiecare i "cunoate" propriul sau domeniu n raport cu alii. Astfel se explic existent diferitelor mecanisme de publicitate, care permit "cunoaterea" drepturilor ce revin unora sau altora. "Cauza real de preferin decurgnd din jocul opozabilitii este deci cunoaterea sau difuzarea de informaii". Ea condiioneaz opozabilitatea fa de teri a situaiei prefereniale de care se bucur beneficiarul acestei situaii, dar i posibilitatea terilor de
1 Doua propozitii aparent contradictorii sunt totu!?i conciliabile !?i complementare: pentru a opune. trebuie mai Intai sa probezi; dar pentru a proba, trebuie mai Intai sa opui. Opozabilitatea trebuie Inteleasa mai Intai "substantial" !?i apoi "probator". Daca existenta elementului juridic ce urmeaza sa fie opus tertilor este contestata, fire!?te ca va trebui sa se faca proba acestei existente; pentru a demonstra existenta e1ementului controversat, va trebui ca actul sau generator sa fie opus tertului care-I contesta. A!?adar, pentru a asigura opozabilitatea substantial a a unui element juridic dat, a carui existenta este contestata, va trebui sa se opuna, sub titlu probator, documentele sau instrumentele de natura sa justifice realitatea acelui element. (Ibidem, nr. 6, p. 28-29.) In "amonte" de opozabilitate, potrivit unei reguli generale!?i elementare, elementul juridic considerat, pentru a fi opozabil, trebuie sa fie cert; In "aval" de opozabilitate, odata stabilita existenta acelui element, persoana 11 poate prevala ca "baza legitima" a dreptului sau a situatiei juridice In cauza. (Ibidem, nr. 111-1 si nr. 111-2, pp. 136-137.)

2 Marc Levis, L'opposabilite du droit reel. De la sanction judiciaire des droits, these, Economica. 1989,
passim.

78

a ignora acea situaie ori de a o contesta. Cele dou categorii de drepturi - reale i personale - nu au aceeai intensitate sub aspectul opozabilitii. Multiplicitatea, mobilitatea i, uneori, caracterul ocult al drepturilor de crean nu fac nici posibil i, poate, nici de dorit organizarea unui sistem de publicitate dect, cel mult, pentru unele situaii; dimpotriv, drepturile reale, avnd ca obiect lucruri corporale, i asigur prin ele nsele publicitatea necesar, iar numrul redus al acestora i importanta lor fac nu numai posibil dar i necesar organizarea unui sistem relativ coerent i eficace de publicitate. Cunoaterea elementului inserat n ordine juridic premis major i inevitabil a opozabilitii se poate realize n forme diferite, innd seama mai ales de natura i importana respectivului element juridic, asigurndu-se terilor nu doar posibilitatea, ci efectivitatea posibilitii de a se informa. Grosso modo, n cadrul acestor consideraii generale, diversele forme de cunoatere ar putea fi grupate n: cunoatere admis ca atare (1) i cunoatere efectiv (2). Cunoaterea admis ca atare sau "reputat1 are la fundamentul ei imperativul adresat terilor de a se informa - condiie a structurrii i stabilittii ordinii sociale. Aceasta form de cunoatere se poate realiza printr-o "exteriorizare natural" sau "de fapt" a elementului juridic n cauz (A) sau printr-o "exteriorizare legal", "organizat" ori o "publicitate formal" (8). A. Exteriorizarea natural ori de fapt se realizeaz prin "semne"2 , ndeobte considerate de ctre teri ca semnificnd un fapt juridic, ale crui efecte trebuie, n principiu i indirect, s le accepte. n interiorul unei asemenea forme de "publicitate de fapt", ar urm s se disting ntre cunoaterea natural cu privire la lucruri (a) i cunoaterea natural cu privire la persoane (b). a) "Semnele" cu privire la lucruri, avnd semnificaia cunoaterii sau a posibilitii de cunoatere, sunt specifice, dup cum bunul este corporal sau incorporal, iar n cadrul bunurilor corporale dup cum bunul este imobil sau mobil. Cteva exemple vor fi, poate, sugestive mcar, dac nu lmuritoare. Posesia - "stare de fapt" - asupra unui lucru corporal reprezint - cum s-a spus, cu totul sugestiv pentru contextul acestei discuii - "semnul exterior al existentei
1 Spunandu-se ca, n principiu, cunoaterea de catre teri a elementelor juridice e "reputee" - termen caruia nu i-am gasit un corespondent potrivlt, mai ales innd seama i de precizrile care urmeaz - s-a menionat Ins c nu poate fi vorba despre o "prezumtie", ntruct, dac ar fi astfel, terii i-ar putea demonstra necunoaterea real a acelor elemente. (Ibidem, nr. 248, p. 283.) Or, ntr-adevar, uneori, legea nu admite dovada contrar. Aceasta n-ar putea ndrepti nici calificarea acestei forme de cunoatere ca "prezumie irefragabil", "absolut", n legatur cu care art. 1202 C. civ. admite totui mrturisirea. Mai presus de toate, opozabilitatea nu poate fi Inscrisa In randul mijloacelor de probatiune.

2 "Semnele" sunt purtatori de semnificatii In procesul de comunicare umana. Inca din antichltate se
facea distinctie intre "semnul natural" (signum naturale) 9i "semnul conventional" (signum ad placitum). Oar niei un fenomen natural nu este in sine un "semn"; numai In procesul de comunicare umana un astlel de fenomen devine "semn", dobande9te semnificatie. Funqionand ca mijloc de comunicare umana 9i in scopul comunicarii, "semnul" apare ca "relatie" Intre oameni. "Semnul" este un Intreg, cuprinzand partea materiala a acestuia 9i semnificatia.

79

drepturilor reale"1 sau "imaginea proprietii. "Posesia este exercitarea n fapt a unui drept"2, adeseori confundat, poate din acest motiv, cu proprietatea. Posesia implic deci "detenia" lucrului, exercitarea unei "puteri materiale" asupra acestuia3 . Cu alte cuvinte, mai ales prin elementul corpusinsuficient ns pentru a defini posesia - adic prin aciunea material asupra lucrului 4 prin deteniunea lui, posesia produce multiple efecte generale i speciale 5 , firete, cu privire la lucrurile corporale. Dar ea produce de asemenea efecte "indirecte" n privina terilor, adic opozabilitatea, fundamentat pe ideea cunoaterii sau a posibilitii efective de cunoatere. Ct privete bunurile mobile, art. 972 C. civ. i art. 1909, alin. 1 C. civ. sunt cu totul gritoare sub aspectul implicaiilor posesiei unor astfel de bunuri. n cazul
1 C. Hamangiu, I. Rosetti-Salanescu, AI. Saicoianu, op. cit., vol. 1, nr. 1723, p. 576. exemplu, uzurpatorul) i nu totdeauna posesia privete un drept ae proprietate, ea interesand n legtur cu toate drepturile reale principale (de exemplu, servitutea continu i aparenta). 3 Ar fi poate mai potrivit sa se vorbeasca despre un ascendent material asupra lucrului, intrucat posesia poate avea ca obiect i mobile incorporale. (A. Pelissier, Possession et meubles incorporels, Montpellier, Dalloz, 2001, Biblioteca Baroului de Avocai Constana) 4 In concepia c1asica, corpus implica un "act material". Aceasta idee trebuie abandonata, nu numai pentru ca actele materiale pot fi savar~ite de 0 alta persoana decat posesorul, dar i pentru c, adeseori, ndeplinirea unui "act juridic" - ndeosebi de dispoziie - semnific exercitarea n fapt a prerogativelor proprietarului, care trebuie s constituie tocmai corpus. 5 Intre acestea, menionam: posesiunea sub titlu de proprietar prezum proprietatea (art. 1854 C. civ.). aa ncat in pari causa possessor potior haberi debet. In aceeai situaie, cel ce posed trebuie s fie preferat; prezumia de proprietate poate fi iuris et de iure sau iuris tantum, dup cum bunul posedat este mobil sau imobil; In privina bunurilor mobile opereaza aa-zisa "prescripie instantanee", adic dobndirea imediat i direct a proprietii (art. 1909 alin. 1 C. civ.); posesia justific aciunea posesorie, n complngere sau n reintegrare (art. 674-676 C. civ.), mai accesibila oricarui posesor decat actiunea In revendicare; posesia exercitata In conditiile prevazute de lege poate avea ca rezultat, prin efectul prescriptiei achizitive, dobandirea proprietatii (art. 1895-1896 C. civ.); posesiunea de buna-credin permite posesorului s dobandeasc fructele lucrului, pe msura ce le percepe (art. 485 C. civ.); fcnd aplicarea regulii prior tempore potior iure, art. 972 C. civ. precizeaz c, n cazul alienrii succesive a aceluiai bun mobil, persoana de bun-credin pus n posesiune este preferata i rmne proprietar, chiar daca titlul sau are 0 data posterioara; Intr-o aetiune rea IS. imobiliara, avand ea obiect revendicarea bunului ce se ana In posesiunea altuia, posesorul are calitatea procesuala privilegiata de parat, dovada proprietatii revenindu-i reclamantului, pe baza dispozitiilor art. 1169 C. civ., care consacra regula actori incumbit onus probandi. (Este 0 pozitie procesuala privilegiata, in pari causa melior est possidentis sau melior causa erit possidentis.) Mai mult'insa, uneori, In cazul gajului, remiterea lucrului n primirea creditorului gajist nu constituie doar un mod de publicitate, pentru a se asigur astfel opozabilitatea, ci i o condiie de valabilitate a contractului - art. 1685 C. civ.

2 Ph. Malaurie, op. cit., 58 ed., 2002, nr. 482, p. 139. Nu totdeauna posesorul este i proprietar (de

80

nstrinrii succesive la dou persoane a aceluiai lucru mobil, "persoana pus n posesiune este preferit i rmne proprietar, chiar cnd titlul su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie de bun-credin" - art. 972 C. civ.; "lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fr s fie trebuinat de vreo curgere de timp" - art. 1909, alin. 1 C. civ. Aadar, posesia de bun-credin valoreaz proprietate i ea este protejat chiar fa de revendicarea fcut de veritabilul proprietar. Este o prezumie de proprietate absolut, iuris et de iure, care se sprijin pe o stare de fapt id quod plerumque fit. n general ns, posesia creeaz o aparen a dreptului: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul" - art. 1854 C. civ. n cazul bunurilor imobile, prezumia de proprietate este numai relativ, iuris tantum. Posesia produce deci efecte prin ea nsi: dobndirea proprietii asupra unor lucruri mobile sau imobile; constituirea unei prezumii de proprietate n favoarea posesorului; n unele circumstane, aceasta prezumie se transform. ntr-o regula de fond - prescripia instantanee, avnd semnificaia de titlu 1. n materie de imobile, posesia ndelungat sau chiar abreviat conduce la dobndirea proprietii, prin prescripie achizitiv sau uzucapiune. Exemplul ns mai concludent poate l reprezint servituiile aparente, semnele ostensibile la care se refera art. 622, alin.3 C.civ, oferindu-ne chiar exemple 2, asigurnd nendoielnic publicitatea de fapt" - ca premis indeniabil a opozabilitii. Chiar dac ele nu se relev ostensibil fa de toi, important rmne faptul c nu scap atentiei proprietarului fondului servant. Aceasta form de publicitate pare incompatibil cu lucrurile incorporale sau, cum ndeobte se spune, n cazul "drepturilor intelectuale", care, n considerarea naturii abstracte a obiectului lor, nu se exteriorizeaz. Totui, "clandestinitatea lor nu este total" i, pe cale de consecin, exteriorizarea sau obiectivrea lor nu este cu totul exclus, "suportul lor material" asigurndu-le, n unele cazuri, cunoaterea sau posibilitatea de cunoatere de ctre teri3 . 1 Rene Rodiere, Possesion, n "Repertoire de droit civil", Dalloz, 2000-2eme, mise a jour, t. VIII, nr. 96; C.
Hamangiu, /. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept civil roman, restitutio, vol. I, ALL, 1998, nr. 1739, p. 583 2 Astfel cum s-a precizat, n principiu, caracterul aparent al servituii depinde nu att de natura servitutii, ct de felul cum aceasta se exercit, "adic de circumstane de fapt". (C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., vol. 2, nr. 594, p. 266.) Spunem "n principiu", pentru c, bunoara, n cazul servituilor negative, caracterul aparent sau neaparent al acestora depinde de natura lor 3 Cateva exemple credem ca sunt pertinente 9i concludente. Fondul de comert, semnificand 0 universalitate de bunuri constituita de catre comerciant 9i afectata desfa9urarii activitatii lui comerciale, cuprinde 9i bunuri corporale, lntre acestea - In opinia noastra - putand exista 9i imobile. (Pe larg, a se vedea: I. Deleanu, Fondul de comer, n "Dreptul", 2001, nr. 3, p. 11 i urm.) Indiferent ns de aceasta opinie, materialele, fcnd parte din fondul de comer, sunt afectate de facto exploatrii acestuia, fondul nsui devenind astfel, ca sa spunem aa, "vizibil". In cazul gajului mobilelor incorporale, atunci cand o crean este contestat printr-un nscris sau

81

n orice caz, "materialitatea" nu este indispensabil pentru cunoaterea natural a unui element juridic1. Atunci cnd forma de publicitate legal i obligatorie n-a fost ndeplinit, jurisprudena francez a fcut totui aplicarea regulei prior tempore, potior iure, n considerarea faptului c terul concurent a cunoscut efectiv dreptul real nscut dintr-o conventie anterioar, nepublicat2, drept care acum i se opune, exceptnd ns reauacredin i ntelegerea frauduloas, situaii care, desigur, nu pot justific nici o ipotez de inopozabilitate. Cum s-a spus, opozabilitatea unui drept real este "spontan"; dar faptul c acea convenie, avnd ca obiect un asemenea drept este supus publicitii obligatorii, nendeplinit ns, modific radical situaia: astfel de drepturi nu beneficiaz dect de o opozabilitate subordonat cunoaterii. Pe bun dreptate s-a formulat ntrebarea, deloc retoric, dac publicitatea obligatorie n privina drepturilor reale nu are ca i consecin indeniabil degenerarea opozabilitii lor: de la o opozabilitate spontan se trece la o opozabilitate subordonat cunoaterii, practic, identic celei din domeniul drepturilor personale. Proprietatea se transfer solo consensu- publicitatea nefiind ea nsi constitutiv de drepturi -, iar dreptul dobndit este "de plin drept opozabil tuturor", publicitatea nefcnd dect s conserve opozabilitatea existent ab origine, de la naterea dreptului. Numai c aceasta i n condiiile artate - rmne o opozabilitate teoretic, abstract, imaginar, o opozabilitate erga omnes, n sensul ei "sublim". Proprietatea se transfer ntr-adevr solo consensu - cum precizeaz art. 1295 C. civ. - dar n privina imobilelor - cum precizeaz acelai articol - dreptul de proprietate nu poate fi opus unei a treia persoane dect dup ndeplinirea formelor de publicitate. Este o publicitate concret, efectiv, fa de unul sau mai muli teri, care ar avea "oarecare drepturi asupra imobilului vndut". Publicitatea este constitutiv sau generatoare, nu ns de un drept, ci de opozabilitate efectiv, subordonat cunoaterii. B. Exteriorizarea legal ori publicitatea forml. Cunoasterea "organizat", printr-o form de publicitate legal, este desigur preferabil n raport cu diversele modaliti de cunoatere "spontan", dac nu din alte motive atunci cel putin pentru urmtoarele: dei exteriorizarea legal a actului sau faptului juridic este i ea creatoare numai de o "aparen", iar aparena, n sens negativ, poate semnific i c acea situaie este altfel de cum se prezint n realitate. Totui, aparena ntemeiat pe o form de
printr-un titlu, gajul presupune tradiia material a titlului ce o constat. (Art. 479 C. com., cu privire la gajul cambiilor i al titlurilor la ordin, se referea la constituirea acestuia prin Legea nr. 99/1999 a abrogat aceste prevederi, dar nu i principiul, art. 30 alin. 1 lit. b din aceasta lege referindu-se la publicitatea fcut numai prin "posesia asupra instrumentului sau prin andosarea acestuia".)

1 Bunaoara, dei, n sistemul nostru, protecia operelor de creaie intelectual nu este condiionat de ndeplinirea vreunei formaliti -fixarea lor pe un suport material. Inclcarea drepturilor morale la paternitate, n sensul celor prevazute de art. 141 din Legea nr. 8/1996, implic, binenteles, cunoaterea dreptului autorului uzurpat. (V. Ro, Dreptul proprietii intelectuale, "Global Lex", 2001, pp. 73-74 i 264-267.)
2 Aceasta solutie nu este aplicabil tuturor drepturilor reale nscute dintr-o convenie, ci numai acelora care sunt supuse unei publiciti obligatorii, care n-a fost ndeplinit.

82

publicitate legal confer indiscutabil o mai accentuat credibilitate1; dei, uneori, o astfel de exteriorizare, de obiectivre a actului, faptului sau a unei situaii juridice implic opozabilitatea numai fa de teri determinai i numai n anumite circumstane, totui, de regul, ea se adreseaz tuturor terilor interesai, cuprinzndu-i adic n "mediul" opozabilitii, printr-o singura form, pe toi aceia care trebuie s respecte fenomenul juridic obiectivat sau care se pot prevala de consecintele juridice ale acestuia 2; efectele publicitii sunt, uneori, exprimate nu doar prin punerea pur i simplu n oper a opozabilitii, ci chiar artndu-se n ce sens sau sub ce forme se va realiza opozabilitatea. O astfel de opozabilitate, derivat din ndeplinirea formalitilor legale de publicitate, este ns sau poate fi pgubitoare: efectele fcnd parte din coninutul opozabilitii sunt cel mai adesea implacabile, irepresibile i poate drastice, n pofida realitii i a unor considerente de echitate; astfel cum vom exemplifica, diversitatea formelor de publicitate legal, fiecare cu un regim juridic propriu, este nu numai inhibant, dar i bulversant, cu att mai mult cu ct, uneori, pentru unul i acelai act sau fapt juridic legea instituie simultan mai multe forme de publicitate; iniiativa publicitii aparine adeseori celui n cauz - "actorilor direci -, condiionat fiind de timp i de mijloace, dar, tot adeseori, chiar terilor le revine obligaia de a se informa, de a asigura eficacitatea publicitii prin asumarea de ctre ei nii a ceea ce li se poate opune; nu de puine ori publicitatea chiar "organizat" exceleaz printr-un formalism n mod cert ineficace, departe de a satisface cerina cunoaterii efective de ctre teri, publicitatea fiind astfel mai degrab un pretext pentru a declana opozabilitatea dect o msur real de protecie a celor mpotriva crora se ndreapta efectele indirecte ale elementului juridic considerat. Publicitatea organizat, legal sau formal3, creeaza n privina terilor o "aparent4 de existent a elementului inserat n ordinea juridic, pe care ei l-au cunoscut sau l-ar fi putut cunoate, ntemeindu-se astfel opozabilitatea fa de ei. O astfel de exteriorizare trebuie ns abordat nuanat, nu numai n raport cu
1 "Devine deopotriva echitabil i realist s se prezume ca fiind cunoscute de terti elementele juridice ce Ii se opun, acestea fiind In prealabil formal divulgate". (J. Duclos, op. cit., nr. 259, p. 291.) 2 Indeplinirea formalitilor de publicitate legal "consolideaza supozitia generala de cunoatere"; Legea nr. 26/1990 privind registrul comertu1ui a fost republicata In "Monitorul Oficial'al Romaniei", nr. 49 din 4 februarie 1998. Ea a fost modificat prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 76/2001, apoi prin Legea nr. 348/2001. 3 0 publicitate avand ca scop aducerea la cunotina public i punerea la dispoziia celor interesai a mijloacelor de informare cu privire la "existenta" acelui element juridic. Uneori insa publicitatea este "substantiala", ea fiind cerut ad solemnitatem sau ad validitatem. In unele situaii, solemnitatea, ad validitatem, 4 interfereaz cu publicitatea i, n aceste condiii, nulitatea actului pentru motivul ca el n-a fost savarit ad solemnitatem face superflu opozabilitatea acestuia. (De exemplu, potrivit art. 76, alin. 3-4 din Legea nr. 36/ 1995, renuntarea la motenire este un act solemn i se nscrie pentru opozabilitate n registrul special de renunri la succesiune.) Alteori, formalismul nu afecteaz valabilitatea actului inter partes, eficacitatea lui.

83

natura drepturilor - reale sau personale 1 - dar, adesea, chiar n raport cu un anume drept sau cu o anume situaie juridic2 ori n legtur cu o anume garanie3 . n contextul acestor consideraii generale doar exemplificm, varietatea diverselor forme de publicitate formal fcnd imposibila sistematizarea, ntr-un asemenea context4. Unele dintre aceste forme nu intereseaz de altfel condiia juridic a terului, sub aspectul opozabilitii5; altele ns sunt corelate direct cu terii, artndu-se in terminis c lipsa publicitii atrage "inopozabilitatea"6 . Din economia reglementrilor n materie de opozabilitate, s-ar putea distinge urmtoarele situaii: opozabilitatea este tributar publicitii (a); opozabilitatea este independent de publicitate (b); pubicitatea nu atrage opozabilitatea (c); publicitatea antreneaz opozabilitatea, dar numai dac ea este nsoit i de alte forme, complementare (d). n raport cu aceste posibile situaii, facem cteva exemplificri.
1 n spatiul obligatiilor, situaiile sunt diferite, de la caz la caz: n cazul cesiunii de crean, pentru ca aceasta sa fie opozabila tertilor, ea trebuie notificata debitorului sau ea trebuie sa fie acceptata de catre acesta printr-un act autentic; dar, pentru ca, bunaoara, subrogatia, delegatia ori novatia sa-i produca efectele, nu sunt necesare forme speciale de publicitate 2 Existenta unui organism central de publicitate nu nlatur natura sectoriala a multitudinii formelor de publicitate. Astlel, existenta Arhivei Electronice de Garantii Reale Mobiliare nu acopera toate formele de publicitate. (A se vedea: Legea nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice, publicata n "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 236 din 27 mai 1999, precum i Ordonanta Guvernului nr. 89/ 2000, n "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 423 din 1 septembrie 2000.) De altminteri, chiar art. 8 i art. 104 din titlul VI al acestei legi mentioneaza exceptiile. 3 Cu privire la garantiile reale mobiliare, In sistemul de reglementari al titlului VI din Legea nr. 99/1999. 4 In materie de publicitate imobiliara, registrele de transcriptiuni i inscriptiuni (Decretul-Iege nr. 115/1938), documentele de carte funciara, documentele cadastrului general i ale cadastrelor specializate (Legea nr. 7/1996), dar i art. 18011802, art. 1816-1823 C. civ.; n materie de garantii reale mobiliare, nscrierile avizelor de garantie la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare (Legea nr. 99/1999); depozitul legal, depozitul reglementar sau depozitul national reglementar, precum i publicatiile n Buletinul Oficial de Proprietate Industriala, n materie de proprietate intelectuala (Legea nr. 64/1991, Legea nr. 129/1992, Legea nr. 111/1995, Legea nr. 84/1998, Legea nr. 93/1998); publicarea cererii de acordare a cetateniei romane (Legea nr. 21/1991); publicarea cererii de schimbare a numelui (Decretul nr. 975/1968); registrele de stare civila (Legea nr. 199/1996); afiarea n extras a declaratiei de casatorie (Legea nr. 23/1999) etc., etc., notificarea catre toti creditorii a Incheierii de deschidere a procedurii reorganizarii judiciare i a falimentului, convocarea adunarii creditorilor (Legea nr. 64/1995 modificat); publicarea ncheierii judeciltorului delegat prin care s-a autorizat constituirea societatii comerciale i s-a dispus nmatricularea ei In registrul comertului (Legea nr. 31/1990); publicitatea edintelor de judecata (art. 121 C. pr. civ.) sau pronuntarea n edinta publica a hotararii (art. 258 C. pr. civ.) .a.m.d.

84

a) Uneori, publicitatea este necesar i suficienta pentru a opera opozabilitatea. Pentru cazul aa-zisei "opozabilitai simple": ntocmirea, anularea, rectificarea sau completarea ori reconstituirea actelor de stare civila, precum i orice nscrisuri fcute pe actele de stare civila, n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile, ori n baza unui act administrativ, "sunt opozabile oricrei persoane, pn la prob contrar" - art. 15 din Legea nr. 119/19967; decizia de numire a tutorelui se afieaza la sediul primriei de la domiciliul minorului (art. 119, alin. 1 C. fam.), aa nct, dac actele ndeplinite de tutore cu privire la bunurile minorului ndeplinesc condiiile prevzute de lege, ele sunt opozabile terilor; art. 5 din Legea nr. 26/1990 prevede, pe de o parte, c nmatricularea i meniunile fcute n registrul comerului sunt opozabile terilor de la data efecturii lor ori de la publicarea n Monitorul Oficial al Romniei sau n alt publicaie, dac legea nu dispune altfel, iar pe de alta c persoana care are obligaia de a cere o nregistrare nu poate opune terilor actele ori faptele nenregistrate, afar de cazul n care face dovada c ele erau cunoscute de acetia etc. n doctrina i jurisprudena belgiene, cu privire la cesiunea de crean, a struit ntrebarea dac publicitatea prevzuta de art. 1690 C. civ. - notificarea ctre debitor sau acceptarea de ctre acesta a cesiunii - poate fi ndeplinit i prin acte echipolente . Prin extrapolare, ne-am putea ntreba dac, n general, formele de publicitate prevzute de lege pot fi ndeplinite prin acte echipolente. Ct privete cesiunea de crean, rspunsul a fost afirmativ: recunoaterea implicit, dar cert, de ctre debitorul cedat a existentei cesiunii l priveaz de dreptul de a se prevala de lipsa formalitilor de publicitate . nainte de a aduce un posibil rspuns o precizare credem c mai este necesar: fa de raportul cesionar, ter nu este orice persoan complet strin de cedent i cesionar, ci numai aceea care ar avea interes legitim s nlture cesiunea (debitorul cedat, creditorii chirografari ai cedentului, creditorii acestuia avnd un gaj, cesionarii succesivi ai aceleai creane). Considerm aadar c: a) n principiu, formele de publicitate, expres i limitativ prevzute de lege, nu pot fi nlocuite prin alte forme, considerate ca echivalente, exceptnd situaiile cnd absena formelor de publicitate este imputabil terului (el a urmrit paralizarea frauduloas a efectelor publicitii sau, n general, a fost de rea-credin); b) Dac, uneori, precum n cazul cesiunii de crean, terul a "recunoscut" implicit
5 De exemplu, cum s-a mai aratat, clauzele actului constitutiv ori hotararile organelor statutare ale societatii pe actiuni, n comandita pe actiuni sau cu raspundere limitata, prin care sunt limitate puterile conferite organelor acestora, "sunt inopozabile tertilor, chiar dace. au fost publicate" - art. 55, alin. 2 din Legea nr. 31/1990, republicata In "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 33 din 29 ianuarie 1998. 6 Potrivit art. 1802 C. civ., orice act de nstrainare a drepturilor mentionate de art. 1801 C. civ. "nu se va putea opune persoanelor al treilea de nu se va fi facut transcriptia ceruta". 7 Legea nr. 119/1996 cu privire la actele de stare civila a fost publicata n "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 282 din 11 noiembrie 1996. (Aceasta lege a fost modificata i completata prin Legea nr. 23/1999.) A se vedea de asemenea: Metodologia nr. 1/1997 pentru aplicarea unitara a dispozitiilor Legii nr. 119/1996, metodologie publicata In "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 318 bis din 19 noiembrie 1996.

85

operaiunea fcut - i supus publicitii - aadar, nefiind suficient doar simpla cunoatere, aceast recunoatere de ctre el, neechivoc i neviciat, are ca rezultat opozabilitatea, dar numai n privina sa, nu i fa de ali teri. Actul echipolent are deci un efect relativ: opozabilitatea numai fa de un ter determinat, acela care implicit a recunoscut cesiunea. Exist ns i situaii n care publicitatea nu numai c "declaneaz" opozabilitatea, dar, prin aplicarea principiului anterioritii, ea constituie un criteriu pentru rezolvarea unor conflicte de drepturi. Astfel, n sistemul Legii nr. 7/1996, publicitatea material, exprimnd puterea doveditoare a crilor funciare, conduce la prezumia existenei drepturilor reale nscrise n folosul unei persoane, iar dac un drept s-a radiat, dimpotriv, la prezumtia inexistenei acelui drept. Totodat, publicitatea, n raport cu data nregistrrii cererilor de nscriere, determina "rangul nscrierii" (art. 27, alin. 2 i art. 40, alin. 1 i 3 din lege) - qui prior tempore potior iure; n cazul n care cedentul a consimit la cesiunea succesiv a aceleiai creane la doi sau mai muli cesionari, va avea prioritate acela care a ndeplinit primul cerinele de publicitate, fie prin notificarea cesiunii ctre debitor, fie prin acceptarea de ctre el a cesiunii prin nscris autentic 1 etc. b) Alteori, opozabilitatea este independent de publicitate 2 , publicitatea fiind doar un mijloc de informare a terelor persoane cu privire la existena unui fapt, a unui act, drept sau a unei situaii juridice care le-ar putea afecta interesele. Realitatea strii civile ce rezult din "folosina strii civile" ori "posesia de stat" - art. 51 C. fam.; delsarea imobilului ipotecat art. 1797 C. civ.; cesiunea creanei3; efectul declarativ al partajului (art. 786 C. civ.), n sensul c, pe de o parte, coprtaul cruia i-a revenit bunul rmne n situaia unui ter fa de actele ncheiate de oricare dintre ceilali coprtai asupra acelui bun, iar pe de alta i mai ales, n sensul c partajul - prin efectul su declarativ sacrific interesele terilor n folosul copartajantilor, terul neputnd invoca anterioritatea publicitii dreptului sau n raport cu partajul; explicit, art. 40 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar atribuite "efect de informare pentru tere persoane" nscrierilor la cererea acestora a actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. c) o situaie limit sau excepional a fost considerat aceea cnd publicitatea nu antreneaz opozabilitatea4. Cu alte cuvinte, n pofida faptului c publicitatea este

1 T.R. Popescu, P. Anca, Teoria generalil a obliga~ii1or, Editura $tiintifica, Bucure9ti, 1968, p. 391; L.
Pop, op. cit., p. 461. 2 Este cazul aa-zisei "publicitati documentare". (J. Duclos, op. cit., nr. 331, p. 356.) 3 Am inscris aici 9i aceasta ipoteza, intrucat, in opinia noastra, formele de publicitate la care se refera art. 1393 C. civ. sunt, In realitate, pseudopublicitati. Nu s-ar putea spune, bunaoara, decat ignorand realitatea, ca prin acceptarea de catre debitor a cesiunii tertii interesati au avut posibilitatea efectiva sa cunoasca savar9irea cesiunii, iar considerarea debitorului cedat ca un "centru de informatii" pentru terti este deconcertanta. 4 J. Duclos, op. cit., nr. 363, pp. 378-379.

86

impus legal i c ea a fost ndeplinit n condiiile prevzute de lege, paradoxal poate, tot legea nu atribuie eficien publicitii sub aspectul opozabilitii, considerndu-se c terii nu au cunoscut existena acelui element juridic. Potrivit art. 55, alin. 1 din Legea nr. 31/1990, publicarea actului constitutiv nu poate constitui, singur, dovada cunoaterii; n sensul art. 55 alin. 2 din aceeai lege, clauzele actului constitutiv ori hotrrile organelor statutare ale societii pe aciuni, n comandit pe aciuni sau cu rspundere limitat, prin care sunt limitate puterile conferite organelor acestora, "sunt inopozabile terilor, chiar dac au fost publicate". Explicit, art. 40 din Legea nr. 7/1996 atribuie numai "efect de informare pentru tere persoane" nscrierilor la cerere a actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Opozabilitatea drepturilor subiective sau a elementelor juridice substantiale Sectiunea I Drepturile subiective si opozabilitatea Opozabilitatea - atribut inerent dreptului subiectiv. De la "scepticismul intelectual" - cum a fost calificat eufemistic orientarea doctrinara caracterizat prin negarea existenei drepturilor subiective pn la recunoaterea categoric i unanim a acestora, "drumul", dei anevoios, a fost totui scurt i ireversibil, drepturile subiective revendicndu-i existena c atribute imanente oricrei persoane i c segment structural - cel puin ca segment - n sistemul juridic al socletii. Din perspectiv unor considerente tehnice, dreptul subiectiv este imanent vieii juridice, c procedeu i c mijloc pentru a exprim realitatea juridic, el asigurnd "reprezentarea util a unora dintre elementele raportului juridic"1, analiza acestui raport sub semnul corelaiei dintre drepturi i obligaii2. Din perspectiv filosofic i sociologic, dreptul subiectiv exprim relalia dintre individ i semenii lui. n raporturile sociale de reciproc i profitabila toleranla, dreptul subiectiv este att mijlocul juridic de grniuire a comportamentului celorlali, ct i limita propriului comportaltent fa de alii. Dreptul subiectiv desemneaza acea prerogativa conferit de lege n temeiul creia titularul dreptului poate sau trebuie s desfoare o anumit conduit i s cear altora desfurarea unei conduite adecvate dreptului sau, sub sanciunea prevzut de lege, n scopul valorificrii unui interes personal, direct, nscut i actual, legitim i juridic protejat, in acord cu interesul general i cu normele de convieuire social. Nu struim n acest context asupra elementelor cuprinse n structura dreptului subiectiv. ntre care "prerogativa", "sanciune", "interes" - discutabile sub unele aspecte ci doar asupra relaiei titularului dreptului subiectiv cu ceilali, relaie care evoc 1 Simptomatic poate, legiuitorul nu reglementeaza nici teoria aparentei, nici tehnica simulatiei, dar determina efectele actului secret. Un asemenea act rezulta a fi: un act juridic, un act secret, un act care modifica un alt act juridic, preexistent sau concomitent. (Nedumerete cu adevarat nscrierea reglementarilor cu privire la simulatie n capitolul legii civile cu privire la "probatiunea obligatiilor i a platii". Art. 1175 C. civ. nu are nici o legatura cu probatiunea, exprimand de fapt 0 regula de fond i din acest motiv, putand fi inclus la fora obligatorie sau relativitatea contractelor.) 2 Cel n cauza va trebui sa justifice aceasta calitate a lui de "ter". Nu va trebui ns s demonstreze nici ca actul secret este fraudulos, nici ca actul secret i lezeaz interesele.
87

domeniul opozabilitii. Este aspectul considerat de doctrina mai recent c fiind esential i primordial n structura dreptului subiectiv: dreptul subiectiv nu are sens dect prin proiectarea lui n colectivitate1. Dac msura omului este un alt om, msura dreptului este un alt drept. Cteva propozitii normative prin care se sancioneaz "abuzul de drept" - sintagma absolut nepotrivit, pentru c de un drept nu poti abuza - sau, corect vorbind, "exercitiul abuziv al dreptului" exprim interdependena inevitabil i omniprezena dintre titularul dreptului subiectiv i ceilali - dintre acesta i "teri - evocndu-se astfel i tema opozabilitii. Potrivit art. 54 din Constituie - aadar la nivelul unui principiu constitutional drepturile i libertatile trebuie s fie exercitate cu bun-credin, "fr s se nclce drepturile i libertatile celorlalti"; art. 1-3 din Decretul nr. 31/1954 cu privire la persoanele fizice i juridice2 nscria, la rndul su, obligaia exercitri, drepturilor civile a drepturile subiective n general- "numai potrivit cu scopul lor economic i social"; Art. 723 C. pr. civ. prevede c "drepturile procedurale trebuie exercitate de buncredin i potrivit scopului n vederea cruia au fost recunoscute de lege; partea care folosete aceste drepturi n chip abuziv rspunde pentru pagubele pricinuite". Cel putin o concluzie, implicit, rezult din contextul acestor reglementari: drepturile subiective nu pot fi exercitate abstracie facnd de efectele "indirecte" ale acestora asupra celorlali; dar astfel ne apropiem chiar de domeniul opozabilitii. Relativitatea efectelor exercitrii dreptului s circumscrie relatiei dintre titularul dreptului i una sau mai multe persoane determinate asupra crora se rsfrang "direct" efectele actiunii sau abstentiunii titularului dreptului, adic vizeaz, cum s-a spus, "raportul juridic intern"; opozabilitatea vizeaz efectele "indirecte" fa de ter adic "raportul juridic extern". Coexistent acestor dou raporturi permite, att relativitii, ct i opozabilitii, s se individualizeze mutual1. Raportul intern constitutiv al dreptului subiectiv cuprinde subiectul - persoana fizic sau juridic titular a dreptului - obiectul - asupra cruia se exercita dreptul - i coninutul prerogativele titularului fa de un anumit bun sau n legatur cu o persoana determinat, aa nct toate drepturile subiective, sub aspectele artate, sunt "relative", delimitnd zon de aciune direct a titularului dreptului 5. Raportul extern se refer la relaia juridic existent ntre titularul dreptului i teri. Existent unor efecte "indirecte" i calitatea de "teri" configureaz opozabilitatea. Opozabilitatea trebuie deci nscris, ntr-o form sau alta, n noiunea nsi de drept subiectiv, fr ns a constitui criteriul distinctiv al acestuia. n principiu, aadar, obiectul este punctul de plecare al oricrei analize cu privire la drepturile subiective pe planul relativitii i al opozabilitii. Cu alte cuvinte, dac coninutul dreptului subiectiv este tributar naturii obiectului acestuia, opozabilitatea nsi este dependent de acelai criteriu. Obiectul specific al fiecrui drept subiectiv determin nu numai coninutul prerogativelor titularului dreptului, dar i domeniul opozabilitii i astfel relaia juridic extern a dreptului subiectiv nu poate fi izolat de raportul juridic intern, altele fcnd parte din structura dreptului subiectiv.
1 Din cuprinsul acestor reglementari am dedus conjunctia criteriului obiectiv cu cel subiectiv In determinare.a situatiei de exercitare abuziva a dreptului subiectiv. (I. Deleanu, op. cit., nr. 23, p. 70.)

88

Distincia n cele dou categorii - drepturi reale i drepturi personale - i, pe cale de consecin, regimul juridic diferit al acestora, este, n alt ambian juridic actual i cel putin sub unele aspecte, discutabil, ceea ce justific o dat n plus semnul amfibologiei cu privire la aceasta distinctie. Cteva exemple vor fi poate convingatoare. Indiferent de concepia ce s-ar acredita cu privire la natura juridic a societtii comerciale1, este indubitabil faptul c drepturile asociailor nu sunt cele ale unui proprietar2 i asociaii nu sunt nici creditori n raporturile lor cu societatea3. Creanele nu numai c sunt esenialmente cesibile, dar, prin titlurile negociabile practicate acum, datele primare ale cesiunii sunt reconsiderate, posesiunea legitim a unui asemenea titlu confernd purtatorului un drept care poate fi opus tuturor celor care particip la emisiunea i circulaia titlurilor; discuiile purtate cu privire la natura dreptului locatarului asupra unui imobil este de asemenea un exemplu tipic de "fragilitate" a distinctiei ntre cele dou categorii de drepturi 4; n general, obligatiile scriptae in rem, obligatiile "reale" sau "opozabile terilor" par de asemenea "rebele" fa de criterlile distinctiei de la care a pornit. Mcar din motivele artate, n legatura cu fenomenul opozabilitii, pare mai potrivita o alta clasificare bipolar a drepturilor subiective, anume aceea n drepturi relative la lucruri i drepturi relative la persoane5 . Opozabilitatea drepturilor relative la lucruri sau bunuri urmeaz a fi determinat n raport cu natura acestora: bunuri corporale i bunuri incorporale. Sectiunea a 2-a Opozabilitatea drepturilor reale Conceptia clasic cu privire la fundamentul opozabilitii. Drepturile cu privire la bunurile corporale constituie domeniul indubitabil al opozabilitii, facndu-se desigur distincie necesar ntre "efectele directe" i "efectele indirecte" ale acestor drepturi. Fundamentarea ns a opozabilitii efectelor unor asemenea drepturi s-a fcut din perspective diterite. Potrivit doctrinei clasice1, drepturile reale sunt acelea care, dnd natere unui raport direct i imediat ntre un lucru i o persoan, n puterea creia lucrul se afla mai mult sau mai putin complet, ele sunt prin chiar aceasta condiie a lor susceptibile de exercitare nu numai contra unei persoane determinate, ci i fa de toi i n contra tuturor. Aadar, pe plan intern, drept real este o relaie juridic directa i imediat ntre o persoan - titularul dreptului - i un lucru - obiectul dreptului -, exprimnd autoritatea subiectului asupra lucrului, far medierea une tere persoane; cum s-a spus, dreptul real se afl n lucru: ius in re; pe plan extem. opozabilitatea - considerat "absolut" - a dreptului real i consecina acestei relaii juridice directe i imediate ntre subiectul i obiectul dreptului, dreptul, prin el nsui, fiind susceptibil de a fi exercitat fa de toi i n contra tuturor1 .
1 Dreptul absolut este"opozabil tuturor"; dreptul relativ "este opozabil numai subiectului pasiv determinat (Gh. Beleiu, op. cit., p. 83.) S-a spus de asemenea ca "dreptul subiectiv absolut este opozabil tuturor", "dreptul subiectiv relativ este opozabil inter parte. (I. Dogaru, D.C. Danior, Gh. Danior, Teoria general a

89

Totui, n sistemul argumentativ al doctrinei clasice, opozabilitatea dreptului real n-ar fi dect una dintre ta1etele caracterului "absolut" al acestuia, aa nct - cum s-a mai evocat deja - ar rezult urmatoarele consecine: a) Avnzii-cauz cu titlu particular trebuie s suporte sarcinile reale cu care este grevat bunul transmis, potrivit principiului nemo plus iuris ad aliuri: transferre potestqualta ipse habet"; b) n principiu, opozabilitatea dreptului real se impune pur i simplu terilor, far condiia prealabil a cunoaterii dreptului1; c) Titularul dreptului real are dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Logic, aceste diferite aspecte ale opozabilitii dreptului real nu sunt identificabile n cazul unui drept personal. Opozabilitatea fa de toi ar fi deci apanajul dreptului real. Consecintele unui asemenea mod de abordare n materia actelor juridice convenionale i a actelor jurisdictionale decurg aparent logic: convenia avnd ca substan un drept real este esenialmente opozabil, ea fiind tocmai "baza legitim a opozabilitii dreptului; opozabilitatea clreptului real se rsfrange asupra actului jurisdictional care, astfel, devine el nsui opozabil, ca act nzestrat cu o autoritate absolut. Aceasta conceptie asupra dreptului real, cu incidentele ei n materie conventional i jurisdicional, se datoreaz n parte - cum s-a spus, fr menajamente unei "confuzii grosiere" ntre opozabilitatea i relativitatea drepturilor; definiia clasic a dreptului real este viciata la fundamentul ei de "melanjul ntre opozabilitatea acestui drept i efectul relativ al dreptului personal", iar ct privete structura actelor juridice conventionale sau jurisdictionale - de asemenea este sesizabil confuzia ntre opozabilitatea i relativitatea acestor acte. Este inexact constatarea c dreptul real este opozabil tuturor, iar dreptul de crean este "opozabil" numai debitorului, ntruct, astfel, se confund "raportul extern" al dreptului real- domeniu al opozabilitii - cu "raportul intern" al dreptului de crean domeniu al relativitaii. Toate drepturile subiective sunt structurate n aceeai form, numai obiectul prerogativelor este altul. Astfel, raportul intern, n cazul dreptului real, este constituit prin relaia direct i imediat ntre subiectul de drept i respectivul bun, iar n cazul dreptului de crean, prin relaia dintre creditor i debitor; raportul extern, n cazul dreptului real, este constituit prin obligaia terilor de a respecta prerogativele subiectului de drept asupra
dreptului, Editura tiintifica, Bucureti, 1999, p. 296.) n acelai mod i n cadrul aceleiai conceptii -" se vede, omogena, sub aspectul discutat s-a precizat ca drepturile reale "sunt absolute i deci opozable tuturor", iar drepturile de creanta "sunt relative i ca atare opozabile numai subiectului pasiv determinat. (C Ungureanu, op. cit., p. 62 i p. 66; E. Poenaru, op. cit., pp. 46-47.) Ni se pare ca, astlel, sunt identificate "efectele" dreptului subiectiv - indistinctiv dupa cum acestea sunt "directe" sau "indirecte" - n cazul ambelor categorii de drepturi, cu opozabilitatea. 1 Ca regula, tertii, prin definitie, fiind straini de elementul juridic ce li se opune, daca n-au posibilitatea de a cunoate, ei risca sa suporte consecintele nefaste ale unui eveniment ocult. Cunoaterea de catre terti a elementelor juridice ce li se opun "reprezinta conditia esentiala pentru punerea n opera a opozabilitatii"; I. Deleanu, Opozabilitatea - considerati generale, n "Dreptul", 2001, nr. 7, p. 11 i urm.

90

lucrului, iar n cazul dreptului de crean, prin obligatia terilor de a respecta prerogativele creditorului fa de debitorul sau5 . Aa fiind, toate drepturile subiective sunt virtual opozabile6. Confuzia doctrinei clasice pornete de la ntrebuinarea cuvntului "opozabil" n dou sensuri funciarmente diferite. A spune c dreptul real este opozabil tuturor semnific faptul c dreptul exista fa de toi sau c nimeni nu poate s-i ignore; a spune c dreptul de crean nu este opozabil dect debitorului semnific faptul c el nu poate crea obligaii dect pentru debitor. Folosit n primul sens, dreptul personal este inopozabil terilor; terii nu pot fi obligai prin dreptul de crean, dar acesta exist nendoielnic i n privina lor, ei trebuind s-i respecte aa cum respecta un drept real. Numai prin "ignorarea total" a sensului celor dou concepte - opozabilitate i relativitate - s-a putut ajunge la impardonabila confuzie ntre acestea. Consecinele confuziei n materie convenional i jurisdicional sunt de asemenea imposibil de admis, chiar n cadrul propriului sistem argumentativ. Distincia de principiu ntre opozabilitatea i relativitatea contractelor, ignorata n doctrina clasic, este operant atunci cnd substana conveniei este un drept real. Efectul "relativ" al conveniei nu poate fi pus n discuie, chiar dac acesta are ca obiect un drept real. Dar dac teii sunt lezai printr-un contract avnd ca obiect un drept real,aceasta s-ar produce numai n considerarea opozabilitii actului i a dreptului ce reprezint obiectul actului. S exemplificm: prin referire la trei categorii de teri: penitus extranei, creditorii chirografari i avnzii-cauz particulari. Fa de penitus extranei - persoane strine de prile unei convenii - opereaz opozabilitatea - nu relativitatea contractului, c surs a legitimitii dreptului real, i a dreptului real nsui, c obiect al contractului. Ei trebuie s respecte existena actului i a dreptului real creat, modificat sau transmis prin contract2 . Creditorii chirografari sunt, juridicete, mai mult sau mai puin, legai de pri1e contractante. Ei au un "drept de gaj general" asupra ansamblului patrimoniului debitorului, aa nct vor suporta toate schimbrile ce intervin n patrimoniu, cu excepia celor fcute anume n frauda lor - art. 1718 i art. 975 C. civ. Dei ei recepteaz, "indirect", efectele "contractelor reale" ale debitorului, actele acestuia le sunt numai "opozabile". Cu alte cuvinte, ei nu sunt obligai s execute contractele debitorului, nici nu pot s cear executarea acestor contracte. i mai mult, contractele le sunt opozabile, indiferent dac obiectul acestora le constituie drepturi reale sau drepturi de crean. Avnzii-cauz particulari par a avea o situaie mai complex. Dobndind de la o alt persoan unul sau mai multe bunuri determinate i privite n individualitatea lor, ei profita de drepturile reale1 i sunt tinui s respecte obligaiile sau sarcinile reale nscute din contractele ncheiate de autorul lor n legatur cu bunul sau dreptul transmis. Se pare c drepturile li obligaile reale, nsotind bunul transmis, sunt pentru avnzii-cauz particulari un fel de "tunic a lui Nessus", de care ei nu se pot despuia. Aceasta eficacitate n raport cu avnzii-cauz particulari este tot o expresie a opozabilitii conveniilor i mai ales a drepturilor reale 2. n acest sens, cel puin urmatoarele dou argumente sunt pertinente: dreptul real este integrat n lucrul transmis; 1 Legea, doctrina i jurisprudenta au admis, sub forma unor exceptii, efectele drepturilor i a obligatiilor personale nascute din contractele ncheiate de autorullor. (n conditiile prevazute de art. 1441 C. civ., respectarea de catre dobanditorul unui imobil a contractului de nchiriere sau de arend a acestuia ncheiat de catre autor inainte de vnzare.)

91

terul cruia i s-a transmis bunul nu are dect obligaia pasiv de a respecta dreptul. Cum s-a spus cndva, res, non persona, debet. Pe de alta parte, ct privete obligaia pasiv, tocmai aceasta reprezint diferena esenial care separ transmiterea drepturilor reale de transmiterea drepturilor personale, cnd o asemenea transmitere este posibil, fa de avnzii-cauz particulari; prima se nscrie n domeniul opozabilitii, cea de-a dou n domeniul excepiilor de la relativitatea efectelor obligatorii. Este de altfel imposibil - o imposibilitate de ordinul evidenei - obligarea tuturor terilor ca personal s execute o prestaie pozitiva, fr ca ei s-i fi dat consimmntul, dar este posibila obligarea tuturor la a respecta un drept sau o situaie juridic determinata; obligaia pasiv a terilor reprezint deci "caracteristic fundamental i constitutiv a opozabilitii n general". Ct privete actele jurisdicionale care au ca obiect un drept real, n principiu, sub aspectul aici discutat, ele nu au un regim juridic special: c toate celelalte acte jurisdictionale i acestea sunt virtualmente opozabile. Nu este necesara nici atasarea noiuni de "autoritate absolut", nici a celei de "contencios obiectiv". Teoria drepturilor reale numit "personalista" n-a putut - nici ea - s nlture confuzia ntre opozabilitatea si relativitatea efectelor drepturilor subiective. Aceasta teorie, uneori numit obligational", si-a propus s unifice cele dou tipuri fundamentale de drepturi subiective reale i personale - prin sintagma "obligaia pasiv universal". Dreptul real ar apare astfel c fiind pur i simplu o specie a dreptului personal, considerndu-se c raportul direct persoan-lucru" ar fi o "absurditate", ntruct toate raporturile juridice nu pot exista dect ntre persoane, c o asemenea relaie nu exprim dreptul nsui, ci un "fapt", "posesiunea" lucrului. S-a conchis c toate drepturile subiective - reale sau personale - au un subiect activ i un subiect pasiv, acesta din urma fiind reprezintat de toate celelalte persoane, care au obligaia de a nu tulbura posesia asupra lucrului. n sistemul argumentativ al acestei teorii, dreptul real ar trebui conceput sub form unui "raport obligaional" ntre titularul dreptului i toi ceilali, obligaia tuturor celorlali nscrindu-se - c orice alt obligaie - n pasivul patrimoniului acestora. Astfel judecnd, ntre drepturile reale i drepturile de crean n-ar exista o deosebire de natura, ci numai de grad: sfera subiectului pasiv, un debitor determinat sau toate celelalte persoane din cadrul crora, la momentul lezarii dreptului, se determina de asemenea un anume subiect pasiv. mbinarea opozabilitii cu relativitatea se situeaz iarai pe acela plan relaia extern, subiectul dreptului real i terii, i relaia intern, creditorul i debitorul unui drept personal, adic domeniul opozabilitii drepturilor subiective i domeniul relativitii lor. Este adevarat c realizarea prerogativelor individuale se face n raport cu alii, crora le revine o "obligaie pasiv", dar "obligaia", n sensul ei de datorie, corelativ dreptului, este ndividual determinat, ea figurnd n patrimoniul unui anumit debitor. i, de altminteri, obligaia poate consta n "a da" ori "a face" ceva, nu c n cazul tuturor terilor, care au o obligaie pasiv, definit c "regula general de conduit. Exclusivismul drepturilor reale Opozabilitatea dreptului real s-ar caracteriza prin "exclusivism", iar principiul exclusivismului exprim vocaia acestui drept de a fi sancionat n mod necesar n

92

natura, chiar n lips unui prejudiciu i n pofida bunei-credinte a celui care a violat dreptul1 . n esen, teza exclusivismului dreptului real articuleaz urmatoarele idei: atunci cnd se aduce atingere unui asemenea drept, ndeosebi n materialitatea sau n fundamentul lui material la cererea titularului acestuia, instana este obligat s dispun o saniune n natura, indiferent dac titularul dreptului a suferit sau nu un prejudiciu i indiferent de comportamentul subiectiv al celui care a violat dreptul, sanciunea n natur fiind deci obligatorie i necondiionat. Principiului exclusivismului i se asociaz cel al publicitii, n materie imobiliar, prin formele de publicitate organizate n acest sens, iar n materie mobiliara, n principal prin deposedarea de bun; n toate cazurile, publicitatea nu adaug nimic opozabilitii, care se exprim prin exclusivism, dar lips publicitii antreneaz pierderea opozabilitii, acest rezultat fiind n principiu subordonat bunei-credine a celui care invoc nendeplinirea formelor de publicitate soluiile preconizate trebuie ns corelate cu exigenele pe care le implic exercitarea de bun-credina a drepturilor subiective, altfel zis i impropriu, cu sanciunile specifice "abuzului de drept". n principiu, sub rezerva precizrilor fcute n cuprinsul acestui demers sau care se vor mai face, ne atam ideilor artate, care, n fond, nu contrazic opozabilitatea, ci doar o specific sau o nuaneaz. Legea noastr civil - i cea francez - nu cuprinde un text prin care "exclusivismul" s fie consacrat ca atribut imanent al dreptului real. Dar din economia reglementrilor n materie, credem c un astfel de atribut - specific dreptului real i prin care se obiectiveaz opozabilitatea acestuia - poate i trebuie s fie acreditat. El are o semnificaie aparte, att n raport cu natura "absolut" a dreptului real, ct i n raport cu caracterul "exclusiv" al dreptului cuiva de a se bucura i de a dispune de un lucru. n acest sens, se spune adesea i traditional c dreptul de proprietate este "absolut", pentru a se evidenia astfel-cum s-a mai artat - faptul c el este opozabil tuturor. Or, fr a strui din nou, este suficient s spunem c, n realitate, c "fapte" inserate n ordinea juridic, toate drepturile subiective - absolute sau relative - sunt opozabile terilor. Alteori se spune ns c dreptul real - i ndeosebi cel de proprietate - este absolut n sensul c el nu are limite, materiale sau juridice, de exercitare a lui; dar chiar art. 480 C. civ., n contextul consacrarii caracterului absolut al dreptului de proprietate, precizeaz totui c el trebuie exercitat "n limitele determinate de lege" 2. Ct privete caracterul "exclusiv", acesta este nteles adesea i de asemenea tradiional ca semnificnd excluderea altora de la exercitarea oricror puteri asupra lucrului; dar aceasta protecie este recunoscut tuturor drepturilor subiective. Dreptul de proprietate, ndeosebi, trebuie considerat c absolut n sensul c, el nsui, nu poate degenera n abuz. Dreptul de proprietate are ns o calitate n plus exclusivismul. El poate fi ocrotit printr-o actiune real, chiar dac titularului sau nu i s-a cauzat nici un prejudiciu, aciune avnd c obiect restabilirea situaiei anterioare, indiferent de bun sau reaua-credin a celui ce a adus atingere dreptului. 1 Marc Levis, L'oposabilite du droit reel, Economica, Paris, 1989; . Ph. Malaurie, op. cit., 58 ed., 2002, nr. 368, pp. 102-103 .
2 inalienabilitatile legale, ingradirile care deriva din raporturile de vecinatate

93

Ne-am ataat ns ideii, conform de altfel cu reglementrile n materie 3 i singura n msur s se materializeze prin mijloace reale de protecie a terului, ca opozabilitatea trebuie corelat cunoaterii, efective sau prezumate, ori posibilitii de cunoatere a drepturilor din partea terilor, altfel ea fiind pur i simplu o fatalitate. S-a considerat c dreptul real este, de principiu, opozabil terilor, independent de cunoaterea efectiv sau presupus a acestuia ori de posibilitatea de a-i fi cunoscut. n acest sens, invocndu-se prevederile art. 1583 din Codul civil francez - avnd ca i corespondent prevederile art. 1295 din Codul nostru civil - s-a dat acestora o interpretare nuanat: publicitatea nu apare c un element necesar ori constitutiv al opozabilitii fa de teri, ci inopozabilitatea apare ca sanciune a lipsei de publicitate. ntr-adevar, textul art. 1295, alin. 2 C. civ. poate justific i o asemenea interpretare: "n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu se pot a se opune, mai nainte de transcriptiunea, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut". Cteva precizri sunt ns de fcut: a) Textul vizeaz numai strmutarea proprietii, nu opozabilitatea n general a drepturilor reale; b) Textul are n vedere strmutarea succesiv a proprietii asupra aceluia'. imobil, situaie n care inopozabilitatea exprim de fapt regula prior tempore, potior jure sau. cu aceeai semnificaie n context, regula nema plus juris ad alium transterse potest qualta ipse habetori, n fne, regula nemo dat quod non habet, c) Textul nu vizeaza inopozabilitatea fa de teri n general, ci inopozabilitatea fa de o categorie anume de teri, "cei care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut". Reluand cele precizate ntr-o alt formulare i complinndu-le pentru a asigur eficacitate cunoaterii de fapt, s-ar putea spune c acela care se prevaleaz de inopozabilitatea n privina sa unui act avnd c obiect transferul proprietii imobiliare trebuie: a) S fie avnd-cauz al aceluiai autor; b) S invoce un drept concurent asupra aceluiai imobil; c) S-i fondeze dreptul pe un act supus publicitii; d) S fi supus publicitii acel act nainte c adversarul s-i fi fcut public pe al su; e) S fie de bun-credin. Abstracie fcnd de asemenea posibile circumscrieri, n general. opozabilitatea i inopozabilitatea - c forme asociate unuia i aceluiai fenomen sau unuia si aceluiai drept real - nu pot fi disociate cu totul, pentru a le atribui, n raport cu publicitatea. naturi 3 Din aceste motive, am considerat ca dispozitiile art. 494, alin. ultim, teza a doua, din Codul civil, potrivit carora proprietarul fondului are obligatia de a pastra lucrarile, daca autorul acestora a fost de bunacredinta, sunt nu doar extrem de discutabile, ci chiar contrare prevederilor art. 150 din Constitutie. (Ion Deleanu, Problema constituionalitaii prevederilor art. 494, alin. ultim, teza a doua, din Codul civil, in "Dreptul", 2002, nr. 6, p. 18 i urm. H. Capitant, F . Terre, Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 1. I, 116 ed., Dalloz, 2000, nr. 64-65, p. 334-338. Eventuala exercitare abuziva a dreptului de proprietate de catre proprietarul terenului, care ar cere ridicarea lucrarilor, nu poate fi pusa in discutie. Apararea dreptului de proprietate, inclusiv a integritatii materiale a intregului imobil, nu poate degener n abuz. Cu alte cuvinte, cum s-a spus i n doctrina francez, conservarea bunului nu este susceptibila de abuz.)

94

diferite. Avnd c reper acelai criteriu - publicitatea - efectele sunt diferite, diametral opuse, inopozabilitatea nefiind dect reversul opozabilitii. Distincia ntre opozabilitate i regulile consacrate sub form adagiilor artate este marcat prin prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii va determina rangul nscrierii (s.n.). n concluzie, opozabilitatea dreptului real mbrac form exclusivismului, astfel cum acesta a fost conotat. Constituirea sau transferul dreptului real este originar opozabil terilor. Aa fiind, ndeplinirea formelor de publicitate nu face dect s conserve sau s consolideze opozabilitatea originar, creat ab initio. Altfel ar trebui s acceptm cel putin urmatoarele dou sofisme: de la constituirea sau de la transferul dreptului real i pn la ndeplinirea formelor de publicitate, dreptul real nu este opozabil terilor, n pofida faptului c acetia i-au cunoscut efectiv sau au avut posibilitatea s-i cunoasc, mcar prin formele de obiectivare material a dreptului; dreptul real, sub aspectul opozabilitii, se bucura de o protecie mai putin energic fa de alte drepturi subiective, nesupuse nici unei forme de publicitate, i care sunt opozabile c atare de la chiar momentul constituirii lor. Publicitatea nu este deci o condiie cosubstanial opozabilitii. n privina drepturilor reale - despre care se discuta n context - opozabilitatea se prezum ab origine. Existent publicitii o consolideaz. Nu este ns o prezumie irefragabil. Lipsa publicitii nltur prezumia, uneori irepresibil, alteori numai dac titularul dreptului nu poate face dovada c, totui, terul a putut efectiv cunoate sau chiar a cunoscut situaia juridic a dreptului real. Pe plan probator, aceasta distincie apare poate cu ntriti evidena: ndeplinirea formelor de publicitate prezum opozabilitatea n favoarea titularului dreptului; nendeplinirea formelor de publicitate prezuma inopozabilitatea n favoarea terului, dac el este de bun-credin. Rolul cunoaterii prin publicitate depinde de fora care se ataeaz publicitii. Dac publicitatea este conceput ntr-o maniera obiectiv, atunci necunoaterea de ctre teii este irefragabil prezumat i inopozabilitatea opereaz de drept n mprejurarea n care formalitile de publicitate n-au fost ndeplinite, exceptnd frauda; dac publicitatea este conceputa ntr-o maniera subiectiv, nu are importan c ea nu s-a ndeplinit, din moment ce terul, pe o alta cale, a cunoscut operaiunea juridic avnd ca obiect un drept real. Aceasta cunoatere de fapt, efectiv, produce aceleai efecte ca i publicitatea. Dreptul pozitiv, uneori, s-a orientat spre concepia subiectiv, alteori spre cea obiectiv1 . n fond, cum s-a spus ntr-un studiu, ntrebarea care struie este dac exista un principiu general de exclusivitate a publicitii legale sau, dimpotriv, principiul este cel al echivalentei ntre cunoaterea personal de ctre ter i publicitatea formal. Ne
1 Potrivit art. 34 din legea nr. 7/1996, cuprinsul crilor funciare se consider exact in folosul acelei persoane care a dobandit un drept real, daca n momentul dobandirii dreptului n-a fost nscris n cartea funciar vreo aciune prin care se contesta cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate". Potrivit art, 712 C. pro civ., pn la transcriere, drepturile mentionate de art. 711 C. pro civ. nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemi 9cator, "chiar daca au cunotinta de existenta actelor de mai sus".

95

alturm rspunsului n favoarea celei din urma alternative, publicitatea neputnd fi plasat n afar exigentelor moralei. Dar cunoaterea personal trebuie s fie efectiv, ceea ce exclude dintr-un nceput o cunoatere imperfect. Este soluia care conciliaz tehnic juridic, echitatea i bun credin . Aadar, publicitatea nu este o condiie "necesar" pentru a opera opozabilitatea: terul se poate prevala de actul constitutiv sau translativ de drept real, dac le cunoate; dac nu este de bun-credin, el nu poate invoc inopozabilitatea sub motivul c nu s-au ndeplinit formele de publicitate. Cunoatem c sunt discuii cu privire la publicitatea actelor constitutive sau translative de drepturi reale. n doctrina belgiana, opiniile au fost mprite. ntr-o opinie, subtil argumentat, rspunsul a fost negativ. Aceasta, ntruct este imposibil ca un contract, act relativ, s fie erijat ntr-un mod de dobndire a proprietii sau a derivatelor acesteia, care sunt drepturi absolute. Pentru c nsui dreptul s fie opozabil teri1or, este necesar ca el s fi fost dobndit nu printr-o form derivat i relativ, cum este convenia, ci printr-un mod original, cum este prescripia achizitiv. ntr-o alta opinie, la care ne atam, publicitatea este tocmai exteriorizarea dreptului constituit sau transferat prin convenie, aa nct este el nsui opozabil. n materie de drepturi reale mobiliare, principiul consacrat de art. 1909, alin. 1 C. civ. corespunzator art. 2279 din Codul civil francez - implic ideea c posesia este semnul aparent al dreptului su, altfel zis, c remiterea lucrului mobil n posesie semnific publicitate, dac posesorul bunului este de bun-credin. Mai mult ns, posesia ndeplinete un rol suplimentar. ntruct se aseamn cu purga, "purificnd" actul de viciile acestuia i conducnd la dobndirea proprietii, n caz de achiziionare a non domino, dac sunt ndeplinite condiiile de posesie efectiv, util i de bun-credin. Aadar, regula se aplic dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: a) Bunul este "corporal" i determinat. Sunt excluse din sfera de aplicare a acestei reguli mobilele incorporale, precum creanele, n afar cazului cnd sunt constatate printr-un titlu la purttor, drepturile de proprietate intelectual, efectele de comer, universalitile mobiliare, precum fondul de comer. Ea nu se aplic nici succesiunilor mobiliare, n legtur cu care motenitorul poate aciona pe calea petiiei de ereditate mpotriva celor care se afl n posesia bunurilor. Sunt de asemenea excluse chiar unele mobile corporale (cele supuse unui regim special de nmatriculare, dac legea nu prevede altfel), cele nesusceptibile de apropriere . ele fiind rezervate domeniului public (opere de arta, colecii, manuscrise etc.), cele inalienabile (precum obiectele istorice clasate). Nu se aplic regula prevazut de art. 1909 alin. 1 C. civ. dect bunurilor mobile care sunt certe. (Astfel, nu este aplicabil principiul artat bunurilor mobile prin anticipaie, ntruct ele nu sunt nc individualizate); b) Posesia este "real", adic veritabil, efectiv, lipsit de orice vicii. o posesie deci sub titlu de proprietar, animo domini, excluznd detenia precar. Faptul c detenia a devenit ulterior precar este indiferent caracterele posesiei apreciindu-se la momentul intrrii n posesie, rmnnd celui ce revendic sarcina de a demonstra precaritatea posesiei. ntr-adevar, art. 1909 alin. 1 C. civ. l prezum c fiind posesor pentru el i sub nume de proprietar. Regula enuntat se aplic i n cazul aa-ziselor quasi-posesii, adic

96

situaiilor n care persoana se comport ca titular al unui drepl real, altul dect cel de proprietate, precum uzufructuarul sau creditorul gajist1. Potrivit cu cele prevzute de art. 972 C. civ., solicitndu-se ca posesia s fie real, efectiv, aceasta nseamn c ea trebuie s se concretizeze prin detenia material a bunului, detenia putndu-se ns exercita i indirect. c) Posesia trebuie s fie lipsit de vicii i s ndeplineasc atributele enumerate de art. 1847 C. civ., s fie deci continu, nentrerupt, netulburat i sub nume de proprietar. Totui, n condiiile n care se realizeaz o dobndire instantanee, nu prin durat, discontinuitatea nu este de natura s paralizeze regula prevazut de art. 1909 alin. 1 C. civ. Posesiunea trebuie ns s fie nonviolent, nonclandestin i nonechivoc. Proba viciilor poate fi fcut de cel care revendic, prin orice mijloace. Clandestinitatea rezult din atitudinea posesorului, care a disimulat mobilele litigioase. d) Posesorul trebuie s fie de bun-credin, la momentul intrrii n posesie. Ea const n credina posesorului c cel care i-a remis lucrul era singurul i legitimul proprietar al acestuia. Proba relei-credine poate fi fcut prin orice mijloace. Ca i animus domini, buna-credin este prezumat. Efectul posesiei bunului mobil, n condiiile artate, consta n dobndirea unei noi proprietti, nu derivate, aa nct nici o sarcin anterioar posesiunii nu va greva bunul mobil. Exclusivismul dreptului real - c form de manifestare a opozabilitii - se remarc i n cazul bunurilor mobile, prin sancionarea n natur a dreptului. Cteva ipoteze confirm aceasta constatare, i anume: Conflictul ntre dobnditorii succesivi ai aceluiai bun mobil este rezolvat prin prevederile art. 972 C. civ. n modul urmtor: "Dac lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesiune este preferit i rmne proprietar, chiar cnd titlul sau este cu data posterioar, numai posesiunea s fie de bun-credin". Dobnditorul, respectiv, noul proprietar, se va putea prevala de plenitudinea dreptului sau numai dac acestuia i s-a asigurat publicitatea necesara i suficient, adic prin primirea material a lucrului sau mcar prin dispoziia pe care a dobndit-o asupra acestuia. (Cum s-a mai precizat, legea nu sancioneaz lips tradiiunii, lucrul putnd rmne n minile vnztorului, cu titlu precar. Ea nu sancioneaz deci publicitatea mobiliara dect n msur utilitii ei.) Legea nu protejeaza pe acela care, cunoscnd n fapt existena primei vnzri, invoc de rea-credin lips publicitii; Revendicarea bunului contra unui posesor a non domino - art. 1909 alin. 2 C. civ. n sensul articolului mentionat, "... cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel la care-l gsete, rmnand acestuia recurs n contra celui de la care l are". Din cuprinsul prevederilor art. 1909 C. civ. rezult distincia clar ntre
1 Creditorul gajist are 0 veritabila posesie asupra dreptului sau de gaj 9i poate invoca posesia contra unui tert care revendica obiectul aflat In gaj. (M. Planiol, G. Ripert, op. cit., nr. 383, p. 382-283.) Jurisprudenta franceza a fost 9i este constanta In acest sens

97

deposedarea voluntar i deposedrea involuntar, numai n cazul acesteia din urma fiind aplicabile prevederile alineatului 2 al articolului menionat. Ar fi vorba, dup caz, de o deposedre nonfrauduloas - pierderea lucrului - sau de una frauduloas - furtul. Proprietarul deposedat involuntar are dreptul de a-i revendic bunul, indiferent n minile cui s-ar afla acesta, chiar dac detintorul bunului ar fi de bun-credin. Aparena nu-i poate produce efectele, ea fiind neutralizat de cunoaterea de fapt, din partea aceluia care detine bunul, ca acesta nu-i aparine. n principiu, aciunea n revendicare este exercitat de proprietarul bunului pierdut sau furat, el trebuind s probeze identitatea obiectului. Proprietarul trebuie s-i demonstreze dreptul sau de proprietate i, a priori, el o va putea face stabilind posesia sa anterioar asupra lucrului, aceasta posesie - n sensul art. 1909 alin. 1 C. civ. - echivalnd cu prob proprietii . El va trebui de asemenea s probeze c n-au trecut trei ani din ziua cnd a pierdut bunul sau de cnd acesta i-a fost furat

4.2 INOPOZABILITATEA Rolul publicitii imobiliare Dup cum am artat mai sus, scopul general, comun, al oricrei forme de publicitate este informarea terilor, ntr-un cuvnt, a publicului larg, despre existena unui fapt, act sau situaii noi pe care nu au cunoscut-o sau, dup caz, nu aveau putina de a o cunoate, iar n al doilea rnd i mai ales, s asigure eficacitate relativ sau, dup caz, absolut drepturilor i situaiilor respective. n aceast ultima ipotez, publicitatea poate i trebuie s furnizeze i un mijloc eficient de rezolvare a conflictelor de drepturi concurente sau rivale nscute ntre tere persoane interesate n scopul asigurrii securitii juridice i a respectrii drepturilor reale egal dobndite i conservate, n condiiile legii, de terii achizitori de bun-credin. De aceea, inter partes, dac nscrierea dobndirii sau modificrii drepturilor reale nu are efect constitutiv, cum se ntmpl n sistemul nostru actual de publicitate imobiliar, atunci ea are numai efecte limitate asupra raportului juridic dintre pri, n sensul c mpiedic pe nstrintor sau constituitor (ca i pe avnzii si n cauz, deopotriv) de a dispune de acelai bun sau drept n folosul altuia, astfel nct dreptul dobndit o data nscris, nu mai poate fi pierdut i nici nesocotit de terii achizitori de bun-credin ai aceluiai bun sau drept i de la acelasi autor, chiar dac bunul nstrinat nu fusese nc predat de nstrintor. n schimb, fa de teri, nscrierea are, evident, efecte mai ample i mai vizibile, ntruct drepturile reale imobiliare dobndite sau, dupa caz, modificate, devin opozabile numai din momentul i n msura nscrierii lor n cartea funciar. Fa de pri lipsa nscrierii n cartea funciar este, n principiu, inoperant. Spre deosebire de Decretul-lege nr. 115/1938 care a consacrat regulaa potrivit creia drepturile reale imobiliare iau natere, se strmut, modific sau sting numai de la data nscrierii, att ntre pri, ct i fa de teri (art. 17-18), dimpotriv, Legea nr. 7/1996, republicat, asemenea sistemului registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, a pstrat regula potrivit creia drepturile reale imobiliare se dobndeau sau, modific chiar prin

98

consimmntul concordant al prilor, ns ele devin opzabile terilor doar prin nscrierea lor n cartea funciar. Aadar, n sistemul noilor cri funciare convenia continu s aib efecte translative sau constitutive de drepturi reale, conform dispoziiilor actuale din Codul nostru civil (art. 971 i 1295 alin. 1), ceea ce nsemneaz c, n principiu, nscrierea n cartea funciar nu intereseaz raporturile dintre pri dect ntr-o msur limitat, spre deosebire de efectele actului fa de teri, cnd nscrierea este absolut necesar. Prin urmare, ntre pri i, prin fora lucrurilor, fa de avnzii lor cauz, actul juridic i va produce toate efectele sale de ndat ce a fost valabil ncheiat, indiferent dac a fost sau nu nscris, ntruct nefiind atributiv de proprietate, aceast formalitate nu conteaz pentru pri, ci, aa cum am spus, ea are importan doar pentru teri. 1 Dar numai prin nscriere dreptul real dobndit ori, dup caz, modificat, prin efectul actului de nstrinare sau constituire de drepturi reale imobiliare, se consolideaz sau, n ali termeni, se desvrete, i tot prin nscriere succesorul tabular dobndete dreptul de a dispune de imobil potrivit regulilor de carte funciar. Aceast nsemneaz c, practic, dar i juridic, ceea ce dobndete succesorul tabular, prin efectul actului juridic ncheiat cu antecesorul tabular, nu este nsui drept real, care nc subzist, pn la nscriere, n patrimoniul titularului de carte funciar, ci un drept personal sau, cel mult, un drept real limitat ori imperfect un ius ad rem , adic un drept n virtutea cruia titularului lui poate pretinde debitorului s tolereze nscrierea n cartea funciar, indiferent de cauza care a mpiedicat pe dobnditorul imobilului s cear nscrierea i orict ar fi timpul scurs de la data ncheierii actului juridic obligaional i pn la data cnd s-a cerut n mod efectiv n cartea funciar (cf. art. 27 n privina caracterului imprescriptibil al aciunii n prestaie tabular). n ali termeni, din momentul ncheierii actului juridic prin care cel nscris n cartea funciar s-a obligat s strmute, s constituie ori sa modifice un drept real imobiliar, acesta nu mai poate opune la efectuarea nscrierii n cartea funciar i trebuie s se abin de la orice aciune prin care ar putea s zdrniceasc transferul sau, dup caz, dobndirea, n mod definitv a dreptului real n folosul noului achizitor, iar n caz contrar, dobnditorul imobilului sau al unui alt drept real poate s cear acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului (art. 28). A fortiori, n cazul n care cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asuprea unui imobil nu pred toate nscrisurile trebuitoare pentru nscrierea acelui drept i dispune de acelai drept n folosul altuia, dobnditorul anterior, prin aciunea n prestaie tabular, se va putea ndrepta i mpotriva terului achizitor dac anterior celui n baza cruia se solicit prestaia tabular a fost ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar, iar acesta a dobndit imobilul cu titlu gratuit ori, dac l-a dobndit cu titlu oneros, a fost de reacredin (art. 27). n concluzie, lispa de nscriere nu poate fi opus de o parte contractant ori de succesorii si universali sau cu titlu universal, celeilalte pri, dup cum nici faptul nscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte drept o cauz de validare a actului lovit de nulitate sau, dup caz, de o alt cauz de nevalabilitate , ntruct nefiind atributiv de proprietate nscrierea nu aduce nimic n plus actului sau efectelor lui. Astfel, vnzarea,
1 G. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 291.

99

schimbul, donaia sau renta viager nenscris nu las nici uneia dintre pri dreptul de a putea invoca lipsa de nscriere. Pe de alt parte, nscrierea unei vnzri, unui schimb, unei donaii sau rente viagere lovite de nulitate absolut sau relativ, spre exemplu, nu valideaz actul nscris, deoarece scopul nscrierii nu este de a acoperi un viciu, o ilegalitate, ci de a consolida un drept valabil dobndit i a face astfel opozabil actul valabil ncheiat terelor persoane interesate. n toate cazurile, deci, drepturile i obligaiile prilor se stabilesc n funcie de coninutul real al raportului dintre pri astfel cum reiese el din cuprinsul contractului, al actului sau faptului juridic generator, iar nu dup data, coninutul, modul sau felul nscrierii. 2) Fa de teri lipsa nscrierii n cartea funciar atrage inopozabilitatea (ineficacitatea) dreptului real imobiliar supus nscrierii Inopozabilitatea sanciunea lipsei de nscriere n cartea funciar. Dac fa de pri nscrierea are numai un caracter conservator de drepturi, n sensul c mpiedic pe nstrintor de a dispune de acelai bun n folosul altuia, pentru teri ea este absolut necesar, deoarece asigur eficacitatea absolut a dreptului real imobiliar, n afar de excepiile anume prevzute de lege. ntr-adevr, nscrierea fiind un mijloc de publicitate n favoarea terilor, o dat ndeplinit, ea face opozabil acestora dreptul real tabular legal dobndit sau modificat, dup caz, n timp ce nendeplinirea ei atrage, inopozabilitatea lui sau, mai exact, inexistena lui fa de terii interesai. De ce? Pentru c dac dreptul real imobiliar n-a fost nscris, terii nu au de unde s ia cunotin de existena acestuia i nu pot fi astfel inui s suporte consecinele lui juridice, n eventualitatea n care ar fi vtmai n drepturile sau interesele lor legitime, de ex., n cazul n care ar fi dobndit un drept concurent asupra aceluiai bun i l-ar fi conservat n condiiile prevzute de lege sau, dup caz, n situaia n care dreptul nscris nu a aparinut niciodat nstrintorului ori, dei a aparinut, fusese stins la data cnd l-a transmis altuia. nscrierea este, deci, o condiie absolut necesar. Numai prin nscriere dreptul real imobiliar este sau devine opozabil erga omnes, adic el poate fi valorificat cu succes de ctre achizitorul su contra oricrei persoane interesate. Lipsa nscrierii atrage, n schimb, inopozabilitatea, adic ineficacitatea dreptului real dobndit sau modificat fa de teri, respectiv fa de alte persoane dect prile contractante i succesorii lor universali ori cu titlu universal. Prin urmare, inopozabilitatea este saniunea specific n materia publicitii drepturilor reale imobiliare care lipsete de eficacitatea juridic un act sau un fapt juridic din cauza nendeplinirii creinelor de publicitate prevzute de lege. Condiiile de invocare a sanciunii iopozabilitii . Sanciunea inopozabilitii are caracter personal, putnd fi invocat numai de anumite persoane interesate, adic numai de cei care sunt ocrotii prin publicitatea imobiliar i care ndeplinesc totodat condiiile cerute de lege. Deoarece sanciunea inopozabilitii transcrierii sau nscrierii actelor sau faptelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale o ntlnim i n sistemul registrelor de transcripiuni i nscripiuni, nainte de a vedea

100

4.3. Principiul prioritii nscrierilor Definiie, reglementare i justificare Dac principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea funciar justific i explic rostul esenial al publicitii imobiliare, principiul prioritii nscrierilor este, n schimb, destinat s arate n folosul cui opereaz beneficiul nscrierii unui drept real n cartea funciar, precum i eventual, s stabileasc rangul acestei nscrieri n situaia n care dou sau mai multe drepturi aflate n concurs n-ar fi absolut compatibile. ncercnd acum o definiie putem spune c principiul prioritii nscrierilor este acea regul potrivit creia, n afara excepiilor prevzute de lege, cel care i-a nregistrat primul cererea de nscriere n cartea funciar a unui drept tabular va fi socotit adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la data dobndirii lui, acelai drept sau un alt drept concurent fusese atribuit de acelai autor i n folosul altuia. Principiul prioritii este o regul deplin autonom i nu trebuie confundat cu alte principii de carte funciar, n special cu principiul opozabilitii fa de teri i cu principiul publicitii materiale, chiar dac ntre ele exist o strns legtur1. Principiul prioritii este reglementat laolat cu principiul opozabilitii fa de teri, deoarece ste destinat s asigure deplin eficacitate acestuia din urm. Sediul materiei se gsete n Legea nr. 7/1996, republicat ( art. 25, 26, 28, 29, 39, 47 alin. 4 i art. 55 alin. 5), precum i n Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar care conin norme ce dezvolt prevederile cuprinse n Lege (art. 93, 94, 95 alin 1 i 117). Astfel, n ce privete Legea nr. 7/1996, republicat, pot fi reinute, n principal, urmtoarele prevederi referitoare la regula prioritii nscrierilor de carte funciar: -art. 25: (1) nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor. (2) Dac mai multe cereri de nsciere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. (3) Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang. (s.n.)2; -art. 26: (1) Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. (2) n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. (3) Titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate, nu poate ns dispune de ele, dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar. (s.n.);
1 Cu privire la corelaia principiului prioritii cu principiul opozabilitii fa de teri. 2 Alineatele 2 i 3 ale art. 25 au fost introduse prin Legea nr. 247/2005. cf. Art. 47 alin 4 din Lege, rmas din eroare neabrogat de Legea nr. 247/2005.

101

- art. 28: Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. (s.n.); - art. 29 alin. 1: nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. (s.n.); - art. 47 alin. 4: Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelate drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii (nscrierii n.n.) nevalabile. (s.n.); - art. 55 alin. 5, teza a doua: n toate cazurile, privilegiile se nscriu i capt rang numai n condiiile determinate de legea care le-a instituit, iar n li0psa vreunei meniuni n aceast lege, ele primesc rang potrivit dispoziiilor legale privitoare la nscrierea ipotecilor. Dup cum am menionat, prevederi similare, dar i suplimentare, privind principiul prioritii se regsesc i n Regulament. Pot fi amintite aici urmtoarele dispoziii legale: - art. 93 alin. 2-8: Opozabilitatea produce efecte din momentul nregistrrii cererii de nscriere a actului respectiv. Din acest moment Mai mult, este de observat c principiul publicitii materiale sau al credinei publice este ntlnit i n sisteme (semi)personale de publicitate imobiliar, cum este sistemul italian (art. 2652 C. civ.)1 i, bineneles, n sisteme mixte, intermediare de publicitate imobiliar, asemntoare sistemului nostru actual, cum este cel spaniol (art. 34 din Legea ipotecar din 8 februarie 1946) ori portughez (art. 291 C. civ. portughez). n fine, n ce privete Basarabia, unde funcioneaz tot un sistem real de publicitate imobiliar n care, spre deosebire de legea noastr, urmnd modelul Codului civil german i Proiectului Codului nostru civil (care au sta la baza elaborrii i adoptrii Noului Cod civil al Republicii Moldava din 2002), nscrierile sunt constitutive de drepturi att inter partes, ct i erga tertios (cf. art. 321 alin. 2 C.civ.: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege), potrivit art. 51 ( Garaniile dobnditorului de bun-credin) din Legea cadastrului nr. 1543-XIII/1998, n cazul n care dobnditorul de bun-credin obine un bun imobil de la o persoan nscris din greeal n registrul bunurilor imobile, dreptul de proprietate asupra lui se menine dobnditorului de buncredin. Definiia principiului publicitii materiale n lumina art. 34 din Legea nr. 7/1996, anterior modificrii aduse de Legea nr. 247/2005. legea nr. 7/1996 nu a definit principiul publicitii materiale a crilor funciare, ns i-a stabilit coninutul i limitele sale, precum i condiiile de aplicare (art. 34, 37 i 38). Prin urmare, pornind de la aceste prevederi legale este posibil o definire corect a acestui principiu. Cu toate acestea, doctrina, n general, a evitat s dea o definiie acestui principiu, muumindu-se cu o prezentare sumar, redus de foarte multe ori la simpla reproducere a textelor legale.

1 Este vorba, n principal, de protecia terilor de bun-credin contra aciunilor n declararea nulitii sau n pronunarea anulabilitii actelor susceptibile de transcriere;

102

n ce ne privete, cu alt ocazie 1, ntr-o definiie care s-a vrut, deopotriv, i extensiv (ntr-o privin) i restrictiv (n alt privin), am artat c prin acest principiu ar trebui s se neleag acea regul potrivit creia, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelora care i-au nscris vreun drept real n cartea funciar, dobndit prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac din nscrisurile sau documentele cu care se ntregete cartea funciar nu rezult aceast inexactitate. Aceast definiie trebuie ns amendat, deoarece, pe de o parte, cum am spus, extindea beneficiul prevzut de lege (art. 34) i la terii subdobnditori cu titlu gratuit, care sunt aprai, ns, n alte condiii, mai puin avantajoase (art. 37 alin. 2), i restrngea, pe de alt parte, condiiile de aplicare prin aprecierea bunei-credine a terilor subdobnditori numai n limitele trasate de publicitatea formal a crii funciare (foile de carte funciar mpreun cu nscrisurile i docum,entele cu care se ntregete cartea funciar, ceea ce, cum o s vedem imediat, este iari discutabil), dei art. 34 condiiona incidena sa de faptul ca terul subachizitor s nu fi cunoscut i pe alt cale (deci, i prin mijloace exterioare, strine de cartea funciar) aceast inexactitate. Definiia este criticabil prin faptul c este echivoc n privina momentului aprecierii bunei-credine a terului subdobnditor: momentul dobndirii dreptului, cum zice, n mod eronat, art. 34, copiind, sub acest aspect, ad litteram, expresia identic din fostul articol 33 al Decretului-lege nr. 115/19382, sau, dimpotriv, momentul nscrierii dreptului n cartea funciar (adic) data nregistrrii cererii de nscriere; cf. art. 27 alin. 1, aa cum este firesc i deopotriv corect (cf. art. 33 alin. 1: dac n cartea funciar s-a
1 Marian Nicolae, op. cit. (2000), p. 321. 2 ntr-adevr, potrivit art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, cuprinsul crii funciare se consider exact, ntre altele, dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei (s.n.). Or, n sistemul acestui act normativ, momentul dobndirii dreptului real coincide cu cel al nscrierii n cartea funciar (art. 17), ceea ce nu se mai ntmpl n condiiile Legii nr. 7/1996, deoarece n acest din urm caz, dreptul real se dobndete, cel puin inter partes, la data ncheierii actului, i devine opozabil fa de teri din mometul nscrierii n cartea funciar. Redactorii acestei legi au pierdut din vedere acest aspect, la data redactrii art. 34, consacrat principiului publicitii materiale, pstrndu-se expresioa momentul dobndirii dreptului, dei el este altul dect data nscrierii n cartea funciar. Aceast inadverten putea fi uor eliminat prin interpretarea sistematic a art. 34 cu celelate dispoziii legale, n special art. 27, 33 i 39, din care rezult c o aciune n rectificare a crii funciare este opozabil din momentul notrii i terilor dobnditori, care i-au nscris vreun drept real, dup notare (art. 39 alin. 2), chiar dac n momentul ncheierii actului juridic acviunea prin care se contest cuprinsul crii funciare nu era nc notat (recte, nregistrat). n prezent, ns, problema nu se mai pune, deoarece prin modificarea adus art.icolului 34, prin Legea nr. 247/2005, subdobnditorul este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real (s.n.).

103

nscris un drept real, n condiiile legii, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se dovedete contrariul; art. 39 alin. 2: dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dobndit dreptul dup nscriere). Prin urmare, n baza dispoziiilor legale incidente i a precizrilor anterior fcuet, n sistemul iniial al Legii nr. 7/1996 (anterior apariiei Legii nr. 247/205), principiul publicitii materiale a crilor funciare se nfia ca fiind acea regul potrivit creia, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, cuprinsul crii funciare se consider exact n folosul acelei persoane care i-a nscris un drept real n cartea funciar, dobndit prin act juridic cu titlu oneros, dac n momentul nscrierii dreptului n-a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a fost cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate. n alt ordine de idei, principiul publicitii materiale (numit, din eroare, i principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar) era acea regul potrivit creia orice persoan care, fr cauz legitim, a dobndit un drept real tabular, cu bun credin i printr-un act juridic cu titlu oneros, este socotit i rmne titular al lui, dac n momentul nscrierii dreptului n-a fost notat vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a fost cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate. Definiia principiului publicitii materiale n lumina noului art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 247/2005 . Aa cum am vzut deja, conform noului art. 31, cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact, numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar, respectiv la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Prin urmare, n loc s circumscrie mai bine sfera de aciune a principiului publicitii materiale, restrngnd cercetrile terului subdobnditor numai la cuprinsul crii funciare i registrul de intrare, legiutorul impune, sub sanciunea inaplicrii textului, extinderea acestor cercetri i la alte documente cu care se ntregete cartea funciar, i anume la nscrisurile doveditaore ale dreptului dobndit de autorul nemijlocit. Aceasta face ca prima noastr definiie dat principiului publicitii i pe care am amendat-o ca fiind prea larg, s devin, n lumina noului art. 31, pertinent i, deci, actual. n consecin, ncercnd o definiie pe baza dispoziiilor legale deja citate (art. 31 i 36) i a precizrilor mai sus fcute, putem spune c principiul publicitii materiale este regula potrivit creia, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelora care i-au nscris un drept real n cartea funciar, dobndit prin act juridic cu titlu oneros, dac n momentul nscrierii dreptului nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac din nscrisurile i documentele cu care se ntregete cartea funciar nu rezult aceast inexactitate. n ali termeni, principiul publicitii materiale (numit, din eroare, i principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar) era acea regul potrivit creia orice persoan care, fr cauz legitim, a dobndit un drept real tabular, cu bun credin i

104

printr-un act juridic cu titlu oneros, este socotit i rmne titular al lui, dac n momentul nscrierii dreptului n-a fost notat vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac, din documentele cu care se ntregete cartea funciar, nu a cunoscut aceast inexactitate. Din aceast definiie rezult c elementele eseniale ale principiului publicitii materiale a crilor funciare sunt urmtoarele: Mai nti, principiul publicitii materiale este o regul de drept material substanial, iar nu procedural; n al doilea rnd, ct privete condiiile n care aceast regul acioneaz (adic aa-numita ipotez juridic), ea presupune, adic se bazeaz, n esen, pe dou premise: 1) una obiectiv existena unei divergene ntre cuprinsul crii funciare (starea tabualr) i sitauia juridic real, n sensul c cel nscris n cartea funciar ca proprietar sau titular al altui drept real nu este adevratul proprietar (verus dominus) sau adevratul titulat al dreptului tabular (care este antecesorul tabular sau avndul su cauz), deoarece s-a nscris, fr cauz legitim, n baza unui titlu nul, nulabil sau inexistent; 2) alta subiectiv existena unui achizitor care a dobndit bunul sau dreptul, cu buncredin i prin act juridic cu titlu oneros, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare; n al treilea rnd, pentru a opera, terul subachizitor de bun-credin i cu titlu oneros trebuie s fie el nsui nscris n cartea funciar; n sfrit, ct privete efectele juridice ale regulii prevzute la art. 31, terul subachizitor cu titlu oneros i de bun-credin devine prin nscriere, proprietar sau titular al dreptului real dobndit, chiar dac persoana nscris ca proprietar sau titular al dreptului (autorul su imediat) n realitate nu era; altfel spus, prin simpla nscriere n cartea funciar a unui drept real n folosul unei tere persoane, aceasta devine, n mod definitiv, titulat al acelui drept, dac a fost de bun-credin i l-a dobndit n temeiul unui act juridic cu titlu oneros. Aadar, principiul publicitii materiale constituie o veritabil excepie de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet i resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis. Aa cum posesiunea de bun-credin valoreaz, n materie imobiliar, titlu de achiziiune i ine, n acelai timp, de dovad a dreptului de proprietate asupra bunului mictor n favoarea posesorului actual1, tot astfel, n materie de carte funciar, nscrierea
1 Cf. art. 2279 C.civ. fr.: En fait de meubles la possesion vaut titre . Dup Saleilles, l' art. 2279 (art. 1909 C.civ. rom.) est un principe souple et flexible, qui varie d'intensit selon les hipothses, qui a, si l'on peut dire, deux degrs bien diffrents d'intensit, si mme il n'en a pas trois. Il vaut comme titre d' acquisition, l' o l'on n'a prouv, ni la mauvaise foi, ni la prcarit, ni la rapport de juxtaposition des possessions. Il ne vat plus comme titre d'acquisition, l' prcisment o le demandeur tablit le rapport de succession directe entre les possessions. Mais il vaut tous au moins comme prsomption de titre. Le possesseur reste couverte encore par sa possession, et c'est au demandeur faire la preuvre du dfaut de titre ou la prcarit du titre. On voit en quoi consiste exactement la diffrence avec la premire hipothse celle o le demandeur n'a fait aucune preuve pralable. C'est que, dans cette dernire, il lui appartient toujours de prouver sans doute la prcarit de son

105

unui drept real a fost dat n literatura de specialitate pentru a consacra efectul regulii nscrise n art. 31 din Lege. n schimb, principiul publicitii opereaz numai n favoarea, iar nu i n detrimentul terilor subachizitori. Astfel, de exemplu, dac o persoan cumpr un imobil grevat cu o ipotec stins, dar neradiat nc, titularul ipotecii n-ar putea pretinde, n contra terului achizitor, c aceasta din urm nc exist i, n consecin, s exercite contra acestuia aciunea ipotecar. 4.4. CONINUTUL I LIMITELE PRINCIPIULUI PUBLICITII MATERIALE Premisele publicitii materiale. regula nscris n art. 34 din Lege se bazeaz pe dou premise, din care decurge ncrederea public datorat regimului de carte funciar i fundamenteaz rolul creator al nscrierilor de carte funciar n folosul terilor subachizitori de bun-credin, i anume: - Cuprinsul crii funciare se consider exact fa de terii subsachizitori de buncredin, chiar dac este inexact; n ali termeni, dac n cartea funciar s-a nscris, n condiiile legii, un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, chiar dac el nu exist sau a ncetat s mai existe; - Cuprinsul crii funciare se consider, afar de ngrdirile i excepiile legale, complet fa de terii subachizitori de bun-credin, chiar dac, n realitate, este incomplet; altfel spus, dac un drepr real nu s-a nscris, n cartea funciar sau a ncetat de a fi nscris (a fost radiat) se consider c acel drept nu exist, chiar dac materialmente, adic potrivit dreptului substanial, el exist totui sau, dup caz, n mod greit a fost radiat. Din aceste dou premise desprinse din publicitatea formal a crii funciare, legiuitorul a extras, ca o consecin fireasc, i o regul de drept material, specific sistemului de publicitate imobiliar, bazat pe cartea funciar: terul care dobndete, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, ntemeindu-se cu bun-credin pe cuprinsul crii funciare, devine i rmne titularul lui, chiar dac autorul su nemijlocit nu a avut niciodat acel drept sau, dup caz, ncetase s-l mai aib, dac autorul su mediat, vtmat prin nscriere, nu pornete, ntr-un termen scurt, aciunea n rectificare, termen nluntrul cruia publicitatea crii funciare este suspendat i fa de teri (art. 31 combinat cu art. 36)1. Principiul publicitii materiale are, aadar, un coninut i un rol bine definite de lege, neopernd dect n cazurile n care cuprinsul crii funciare este inexact. ntr-adevr, legea ocrotete pe terul de bun-credin care i-a ntemeiat dobndirea unui drept real pe cuprinsul crii funciare, n sensul c o dat nscrierea efectuat, el va fi
adversaire, le dfaut de prcarit tant une des conditions d'application de l'article 2279, et tant que procd acquisition du droit. Mais il ne pourrait pas demander tablir le dfaut de titre, ce dfaut de titre n'tant plus une condition de l'acquisition, lorsqu'il s'agit de l'acquisition de bonne foi fonde sur la simple possession. Toute au contraire, lorsque le demandeur a tabli le rapportde succession entre les possessions, l'article 2279 tant cart comme mode d'acquisition, il en rsulte que d'un titre r provenant du vritable ayant droit. Seulement ce titre, on le prsume du chef de la possession; jusqu' preuve contraire, une prsomption d'existence d'un titre suppos ... (ibidem, p. 81-82) , n Marian Nicolae, op. cit. 1 Cu privire la condiiile de aplicare a publicitii materiale

106

aprat de orice clauze de eviciune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor de achiziiune anterioare dobndirii sale. Prin raportare la o nscriere existent a unui drept tabualr (drept real nscris n cartea funciar), n ipoteza dobndirii sau modificrii drepturilor tabulare, titularul dreptului nscris este Secundus (dobnditorul nemijlocit sau succesorul), cel de la care a dobndit dreptul este Primus (adic autorul sau antecesorul imediat), iar persoana creia i-a transmis dreptul este Tertius (terul sau subdobnditorul mediat) i a crui singur dobndire este ocrotit n mod special de lege prin principiul publicitii materiale a crii funciare (art. 31). n schimb, n ipoteza stingerii drepturilor tabulare, titularul dreptului radiat este Primus, proprietarul fondului grevat este Secundus, iar cel care dobndete un drept de la acesta din urm este Tertius. Practic, cum am specificat deja, principiul publicitii materiale prezint interes i primete aplicare numai n situaia n care nscrierea lui Secundus n cartea funciar este inexact, dat fiind faptul c fie titlul su de dobndire, n baza cruia s-a fcut nscrierea, n-a existat, nu a fost valabil sau a fost desfinat ori s-a stins, fie dreptul su e greit calificat (de ex., uzufruct n loc de uz), fie, n sfrit, prin eroare, abuz, fals et., dreptul su a fost radiat din cartea funciar chiar dac materialmente nu a ncetat s existe (nu este stins), ns, Tertius a crezut c nscrierea lui Secundus este exact . n aceat situaie, n temeiul actului juridic ncheiat cu Secundus i a ncrederii sale n cuprinsul crii funciare, Tertius dobndete totui dreptul real nscris n cartea funciar n folosul autorului su imediat (Secundus)1, adic un drept pe care acesta nu l-a avut niciodat ori, dei l-a avut, el nu mai exist ns la data cnd s-a cerut nscrierea acestuia n favoarea lui Tertius. Astfel, dac Primus vinde imobilul lui Secundus, iar acesta din urm l revinde (sau ipotecheaz) lui Tertius, acesta din urm va fi considerat adevratul proprietar, chiar da prima vnzare a fost lovit de nulitate absolut sau, dup caz, relativ, situaie n care Primus va avea doar o aciune n daune-interese contra lui Secundus, Tot astfel, dac Primus (proprietarul fondului grevat) ipotecheaz imobilul n favoarea lui Secundus i apoi ipoteca este din greeal radiat, n loc de a fi redus, iar Pseudo-Primus vinde ulterior imobilul lui Trtius, acesta dobndete imobilul liber de acea sarcin, chiar dac ipoteca nu ncetase, n realitate, s existe, ci fusese doar redus. Un alt exemplu. B, motenitorul legal al lui Primus, vinde imobilul; nscris pe numele su, lui C, care aparinea ns n realitate lui A, motenitor testamentar, caz n care nstrinarea va fi socotit totui valabil, chiar dac B (Secundus) nu dobndise nici un drept asupra imobilului, iar nscrierea fcut n folosul su era inexact. n aceast situaie, A, adevratul motenitor, nu va mai dispune dect de o simpl aciune n dauneinterese contra nstrintorului (eredele aparent). De asemenea, B, proprietarul fondului dominant, achiziionat de la A n temeiul unui act nevalabil, renun la servitutea constituit n folosi acestui fond, iar C,
1 I. Albu, op. cit (1997), p. 68. Contra R.I. Motica, A. Trilescu, op. cit., p. 86, dup care nu se pot dobndi drepturi care erau stinse anterior dobndirii, chiar dac radierea din cartea funciar a fost omis. (s.n.), aseriune complet eronat, ntruct tocmai un astfel de efect l produce art. 31 din Lege: dobndirea unui drept pe care materialmente titularul de carte funciar nu-l avea la data nstrinrii, ns, figuar, n mod formal, ca titular al lui la data nregistrrii cererii de nscriere de ctre terul dobnditor

107

proprietarul fondului grevat, vinde (sau greveaz) imobilul lui D, liber de sarcina respectiv, acesta din urm nu va fi inut s respecte sarcina stins fr drept, chiar dac A obine anularea titlului lui B. Se poate ntmpla ca un drept real stins ori rezolvit s nu fie efectiv radiat din cartea funciar, iar titularul lui s-1 cedeze ori greveze altuia, cum ar fi cazul unei vnzri n care A, n calitate de vnztor, a stipulat n favoarea sa, un pact comisoriu expres, de gradul IV (care prevede rezolvirea vnzrii de drept, fr punerea n ntrziere sau vreo alt formalitate prealabil), avnd ca efect desfiinarea actului n situaia n care B,
cumprtorul imobilului, nu ndeplinete toate obligaiile luate. Dac vnzarea va fi rezolvit n baza pactului comisoriu, iar nainte ca A s obin radierea cumprtorului din cartea funciar, acesta nstrineaz (sau greveaz) imobilul n folosul altuia, C, subachizitor cu titlu oneros i de bun-credin, radierea acestuia din urm este inadmisibil, astfel nct adevratul proprietar (A) se va vedea definitiv evins (expropriat) de bunul care-i aparinea n mod legitim. n sfrit, i fr a epuiza exemplele care se pot lua, n caz ele dezmembrare (parcelare) a unui imobil, dac din greeal (neatenie) se omite s se transcrie i dreptul de ipotec al lui Primus, care greva vechiul-fond, ce aparinea altuia (proprietarul fondului grevat), iar parcelele rezultate sunt nstrinate ca libere de sarcini reale unor cumprtori de bun-credint (Tertius Quartus) dreptul de ipotec se socotete, n acest caz, stins i creditorul ipotecar (Primus) nu mai are dect tot o aciune n daune-interese contra vnztorului i bineneles, a oficiului de cadastru i publicitate imobiliar 1.

Rezult c, spre deosebire se sistemul publicitii pur formale ale registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare care asigur numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale imobiliare care asigur numai existena (sub rezerva, desigur, a prescripiei achizitive) i/sau valabilitatea acestora, n sistemul publicitii materiale a noilor cri funciare, nu este vorba doar de opozabilitatea dreptului erga omnes, ci i de faptul dac potrivit cuprinsului crii funciare terii por ori nu s dobndeasc drepturi reale2. Cartea funciar garanteaz att existena, ct i valabilitatea drepturilor reale nscrise n folosul terilor subdobnditori de bun-credin (art. 31-36). sistemul de publicitate, bazat pe cartea funciar, observa prof. Serban Brdeanu, are, prin urmare, o latur, complet strin sistemului transcripiunilor i inscripiunilor imobiliare, i anume: opozabilitatea nscrierii n favoarea lui Tertius i mpotriva lui Primus. Dac Tertius a dobndit cu bun-credin prin act juridic cu titlu oneros vreun drept tabular de la Secundus, care l-a dobndit de la Primus, Tertius va opune acest drept lui Primus, chiar dac dreptul lui Secundus este atacabil, cci Tertius este pus la adpost de cauzele de

1 Uneori, n exemplele luate pentru a ilustra principiul publicitii materiale, se confund principiul publicitii cu principiul prioritii nscrierilor. Cf.,
spre ex., C. Wieland, op. cit., p. 563: B, par exemple, a obtenu Pimmeuble de A la suite d'une vente aux encheres devient proprietaire des le moment de Padjudication, mais omet putefois de requerir Pinscription conformement Part. 665. A aliene Pimmeuble facquereur de bonne foi C qui ignore la vente aux encheres. C devient pleinement proprietaire. (cu privire la efectele vnzrii silite a unui imobil, n sistemul Legii nr. 7/1996, v., pe larg, M. Nicolae, Discuii n legtur cu nelesul i sfera de aplicare a art. 28 din Legea Nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare ).

Adde, pentru un alt exemplu greit, t. Laday, op. cit., p. 87: Dac A. este nscris n c,f. se presupune c dreptul de proprietate i se cuvine, adic se presupune c el nu este obligat s-1 transmit unei alte persoane. Deci, cnd se ivete vreun litigiu, A. nu are nevoie de alt dovad, dect de cartea funciar. Dac ns trebuie s transmit lui B. proprietatea (d.e. a vndut imobilul), B. va putea s dovedeasc aceast obligaiune a lui A., care n acest caz va fi obligat s tolereze ca dreptul de proprietate a lui B. s fie nscris. Pn acum n-avem nimic de a face cu principiul publicitii. Dac ns A. i-a yndut imobilul lui B. i nainte ca B. s fi cerut nscrierea dreptului su de proprietate, A, vinde imobilul din nou lui C , acesta din urm, naintnd cererea de nscriere mai devreme dect B. va dobndi dreptul de proprietate confonn art. 892 (C. civ. german -p.n., M.N.), pentru c coninutul crii funduare este c A. este proprietar i acest coninut este considerat ca exact. Deci, dac ambii (B. i C.) cer ntabularea dreptului de proprietate, judectorul va nscrie pe acela care i-a naintat cererea mai devreme, chiar dac vede c contractul celuilalt are dat (cert sau incert) anterioar. Chiar dac ambele cereri au fost naintate n aceeai zi i n acelai minut, dar cererea lui B. a sosit cu o secund mai trziu: dreptul de proprietate va fi nscris n favoarea lui C, pentru c n timpul naintrii primei cereri, coninutul crii funciare arta c A. este proprietar, iar timpul naintrii cererii a doua, prima cerere (prin care coninutul crii funduare trebuie ntregit...) arta, c A. nu mai este proprietar." (s.n.) ; cf S. Brdeanu, op. cit. (1938), p. 93: Primus vinde vreun imobil lui Secundus, al crui drept se intabuleaz. Dac Primus vinde acelai imobil a doua oar lui Tertius, acesta nu poate dobndi dreptul de proprietate, cci n cf. este nscris Secundus ca proprietar, iar contractul de vnzare nu este semnat de acesta (principiul relativitii). Deci, nu este vorba de Opozabilitatea contractului ncheiat ntre Primus i Secundus, ci de cuprinsul crii funciare, care exclude naterea dreptului lui Tertius." Dup cum se vede, exemplul dat de t. Laday (ca i cel oferit de S. Brdeanu) nu ilustreaz aciunea principiului publicitii, ci, dimpotriv, a principiului prioritii, care regleaz, cum am vzut, conflictul ntre terii achizitori paraleli sau nemijlocii care au dobndit un drept tabular de la acelai autor, nscris ca titular n cartea funciar, iar nicidecum conflictul ntre terii achizitori succesivi care au dobndit acelai drept tabular de la autori diferii. 2 S. Brdeanu, op.cit (1938), p. 93.

108

eviciune anterioare titlului su de dobndire. Nu se aplic deci regula: nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet3. Aadar, n materie de carte funciar, nscrierea valoreaz titlu de proprietate dac ni se permite s parafrazm celebra formul din art. 2279 C.civ.fr. sau, n ali termeni, n sistemul crilor funciare, o persoan poate dobndi, prin efectul nscrierii efectuate, n condiiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, un drept real pe care ns persoana care i l-a transmis sau acordat, dup caz, nu-l avea , indiferent de cauza ori motivul acestui fapt. Aceasta reprezint o veritabil excepie de la regula nemo dat quad non habet (nimeni nu poate transmite ceea ce nu are), precum i de la regula resolutio iure dantis, resolvitur et ius accipientis, care, prin importana, economic i juridic, ce o prezint are, cum foarte bine s-a spus, valoare de principiu n domeniul crilor funciare. n ncheiere, menionm c prin publicitatea material a crilor funciare nu se asigur numai securitatea dinamic a circuitului civil, ci i securitatea lui static, ntruct, aa cum se va vedea imediat, cel nscris n cartea funciar (antecesorul tabular, Primus) nu se va vedea complet dezarmat, deoarece el nu-i va pierde dreptul dect dac a consimit sau dac este n culp ori neglijent (adic, dac nu reacioneaz, n termenele prevzute de lege, la nclcrile aduse dreptului su prin svrirea unor nscrieri nevalabile sau inexacte introducnd aciunea n rectificare ori uznd de alte mijloace legale). Limitele publicitii materiale. Principiul publicitii materiale a crii funciare nu este un principiu absolut, ci este limitat de Lege (art. 31, 35-37) att sub aspectul cazurilor n care opereaz, adic a actelor juridice salvate de aciunea lui, ct i n privina persoanelor n folosul crora acioneaz, respectiv a terilor care se pot prevala de efectele lui juridice. Prin urmare, va trebui s analizm n continuare aceste dou rnduri de limite, pentru a reui s circumscriem veritabila ntindere a principiului publicitii materiale a crilor funciare. Actele juridice supuse publicitii materiale. Potrivit art. 31, cuprinsul crilor funciare se consider exact numai n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros, un drept real (s.n.), ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. De asemenea, potrivit art. 32 din Lege (i art. 99 din Regulament), efectul de opozabilitate (recte, achizitiv de drepturi, n baza art. 31) al nscrierii este inoperant, cu privire la: - suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte; - restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor etc. Din cele ce precd, rezult c, n esen, principiul publicitii materiale, adic efectul translativ sau constitutiv al nscrierii,
opereaz numai n cazul dobndirii strmutrii sau constituirii a unui drept tabualr prin acte juridice cu titlu oneros, nscrise n cartea funciar.

3 Ibidem, p. 94

109

PUBLICITATE IMOBILIAR. CARTEA FUNCIAR Teme referat

1. Necesitatea si rolul publicitatii imobiliare 2. Publicitatea mobiliara in dreptul romanesc 3. Garantiile reale mobiliare notiune si caractere juridice 4. Constituirea garantiilor reale mobiliare conditii 5. Executarea garantiilor reale mobiliare 6. Drepturile subiective civile si opozabilitatea lor 7. Sistemul personal de publicitate imobiliara 8. Registrele de transcripiuni i inscripiuni 9. Sistemul real de publicitate imobiliara 10. Crile funciare structura si obiect

110

11. Cadastrul caracteristici, scop, importanta 12. Legatura dintre cadastru si publicitatea imobiliara 13. Principiul publicitatii integrale a cartilor funciare 14. Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor 15. Principiul neutralitatii (disponibilitatii) 16. Principiul legalitatii 17. Principiul specialitatii 18. Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara 19. Principiul prioritatii inscrierilor 20. Principiul publicitatii materiale 21. Comparatie intre ntabulare, nscrierea provizorie i notarea n cartea funciar 22. Rectificarea nscrierilor de carte funciar, notiune si utilitate 23. Aciunile civile si actiunile de carte funciar - comparatie 24. Aciunea n prestaie tabular 25. Aciunea n justificare tabular 26. Aciunea n rectificare tabular 27. Partile si tertii in raport cu sistemul de publicitate imobiliara 28. Procedura de nregistrare i rezolvare a cererilor de nscriere in cartea funciara 29. Procedura de ntocmire, completare i reconstituire a crilor funciare 30. Rspunderea pentru modul de efectuare a nscrierilor n cartea funciar 31. Uzucapiunea in sistemul vechilor carti funciare 32. Dreptul funciar si publicitatea imobiliara 33. Sanctiunea lipsei de inscriere in cartea funciara 34. Inscrisurile de carte funciara clasificare, intocmire, importanta

111