Sunteți pe pagina 1din 53

1.

COMPONENA BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE

1.1 Definirea i clasificarea imobilelor comerciale d !" des#ina$ia lor f nc$ional"


Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate (prin vnzare - cumprare, donaie sau schimb sau transmiterea parial a dreptului de proprietate (arenda terenurilor, locaiunea , astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile! "rin urmare, ns#i noiunea de $proprietate imobil comercial% a aprut recent n Republica Moldova, chiar dac spre sfr#itul secolului &'&- nceputul secolului && e(istau de)a cldiri care generau venit #i care s-ar fi putut ncadra lesne n aceast categorie de proprieti! *radiional n analizele de pia imobiliar deosebim + tipuri de piee, grupate n dependen de destinaia funcional a bunurilor imobiliare, respectiv, -! piaa imobilului rezidenial (case, vile, duple(-uri, blocuri, etc! . /! piaa imobilului comercial (magazine, mall-uri, restaurante, super, hipermar0et-uri, hoteluri, moteluri, birouri, bnci etc! . 1! piaa imobilului industrial (uzine, fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare etc! . 2! piaa cldirilor #i terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, p#uni, pduri, etc! . porturi, centrale nucleare, construcii de aprare etc! ! 3a rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n subpiee avnd loc procesul de segmentare a pieei! 4n alt termen utilizat n analiza de pia imobiliar este acela de dezagregare #i semnific crearea unei clasificri pe subpiee! 5stfel nct, piaa imobiliar comercial poate fi divizat n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, hotelurilor #!a!m!a! 6lasificarea anterioar poart un caracter general! 7n prezent, piaa imobilului comercial este una din cele mai profitabile din sectorul imobiliar a Republicii Moldova, #i de#i aceasta este cu mult mai ngust dect cea rezidenial #i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, din punct de vedere a atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate! 8pre deosebire de piaa imobiliar rezidenial, n care clientul (cumprtor sau chiria# n cele mai dese cazuri este persoan fizic, clienii de pe piaa proprietilor comerciale sunt, de obicei, fie persoane )uridice, fie companii sau organizaii! 9nztorii #i arenda#ii de pe piaa imobilului comercial sunt, n mare parte, companiile de construcii (n calitatea lor de proprietari ! 'mobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz, fie din e(ploatarea comercial propriu-zis, fie din darea +! piaa cldirilor #i construciilor cu desinatie public #i special (#coli, spitale, aerogri,

acestora n arend! 5stfel, arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile! 5#adar, bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemi)locit aduc venit, sunt folosite pentru a genera venit! 8unt, ns, #i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obinere a venitului #i acestea sunt, de obicei, bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale! :a de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial are specificul su care este e(plicat ns#i prin sensul cuvntului %a comercializa%c bunul imobil reprezint un bun ce particip n activitatea economic! Bunul imobil are mai multe caractere economice care i se pot atribui acestui segment al pieei imobiliare din care face parte bunul imobil comercial, -;ste un activ material care poate fi tranzacionat. -;ste un bun imobil care poate fi surs de venit. -;ste analizat ca bun economic care poate fi divizat. -;ste un bun imobil la care valoarea poate fi calculat n dependen de profitul obinut!< = "n n prezent, n Republica Moldova nu e(ist o clasificare unic a bunurilor imobile comerciale, >ficiile 6adastrale *eritoriale grupeaz imobilele n funcie de comple(itatea acestora, astfel delimitnd 1 categorii! *rebuie remarcat faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor imobile comerciale pe categorii, a#a cum sistemul de nregistrare a bunurilor imobile este puin transparent #i nc nu prevede clasificarea minuioas a acestor bunuri! 4n prim pas n soluionarea acestei probleme l constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale efectuat de ctre 5genia de 8tat Relaii :unciare #i 6adastru a elaborat o clasificare a imobilelor comerciale n scopul evalurii masive conform destinaiei funcionale! ;ste prima clasificare de acest gen delimitnd bunurile imobile nu doar pe categorii, dar #i pe subcategorii (tab!-!- ! %abel l 1.1 6lasificarea bunurilor imobile comerciale pentru evaluarea masiv

Denumirea grupei / - Magazine

Componena -supermar0et. -magazin de produse alimentare. -magazin de produse nealimentare. -farmacie. -pia acoperit. -centru comercial! -cantin. -restaurant. -bufet. -dughean. -cafenea. -culinrie!

1 2 / 5limentaie public

-cizmrie. -frizerie. 1 "restri de servicii -baie. -saun. -club internet. -servicii de nchiriere. -servicii de reparaie. -servicii medicale #i veterinare. -parca)! -hotel. 2 ?oteluri -motel. -cas de odihn. -han. -sanatoriu! -oficiu bancar. + >ficii #i finane -companie de asigurri. -oficii. -schimb valutar. -cldire administrativ (a ntreprinderii de producere . -oficiu po#tal. -oficiul companiei de telecomunicaii. -oficiul notarului, avocatului! -sal de )ocuri. / 6entre de -cazinou. distracie #i -parc de distracie. recreaie -centru de distracie! 7n ceea ce prive#te clasificarea bunurilor imobile n scopul nchirierii, aceasta este similar

clasificrilor de mai sus, cu e(cepia faptului c din punct de vedere al destinaiei funcionale bunurile imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar (locator urmre#te

obinerea unui venit ma(im posibil de la darea n chirie, evideniind ct mai muli factori de influen asupra valorii chiriei! @e multe ori proprietarii grupeaz bunurile imobile nu dup careva criterii de clasificare, ci pur #i simplu reie#ind din careva factori de influen cum ar fi suprafaa obiectului #i numrul de geamuri raportate la aceast suprafa, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural. accesul la obiect care poate fi separat sau comun, din strad sau din curte, limitat sau nelimitat- n ofertele de nchiriere aceste bunuri figureaz drept accesibile sau mai puin accesibile! 5cestea sunt doar cteva e(emple de clasificare a bunurilor imobile pe piaa nchirierilor, care de#i s-a format, necesit o abordare profesionist n ceea ce prive#te formularea ofertelor #i modalitile de e(punere a acestora! 6lasificarea bunurilor imobile comerciale e din ce n ce mai necesar avnd n vedere faptul c piaa imobilul comercial e ntr-o continu ascensiune, la nivel internaional imobilul comercial este divizat n dou mari categorii, anume, spaiu comercial (retail #i spaiu de birouri (office , potrivit enciclopediei libere Ai0ipedia #i publicaiei americane :orbes, din categoria bunurilor imobile comerciale face parte #i imobilul industrial (industrial propertB !

1.& Clasificarea imobilelor comerciale d !" cali#a#e


"entru efectuarea unei analize multilaterale a segmentului imobilului comercial, inclusiv rezolvarea diferitor probleme care apar n urma tranzaciilor de pe aceast pia, bunurile imobile comerciale necesit o tipizare! 5stfel nct, este absolut necesar ca totalitatea obiectelor comerciale s se mpart n categorii (tipuri, clase n conformitate cu anumite criterii, cum ar fi, calitatea, mrimea, amplasament sau alte nsu#iri (de e(emplu, pentru cldirile noi - gradul de finisare la momentul vnzrii etc! 8copul tipizrii imobilelor este de a selecta grupuri de obiecte similare att dup anumii parametri (caracteristici fizice, mrime, amplasament , ct #i dup pre (avnd o diferena de pre ct mai mic att pentru chirie, ct #i pentru preul de achiziie ! ;ste lesne de neles c diferena de pre a bunurilor imobile comerciale din interiorul unei grupe va fi influenat de numrul de grupe create, ns pentru elaborarea unei tipizri detailate este nevoie de o analiz comple( a pieei imobiliare, de obicei este o provocare dificil care necesit o abordare minuioas #i creativ! 5vnd n vedere c calitatea bunurilor imobile reprezint un indicator primordial al vieei economice #i sociale ale unui stat, tipizarea bunurilor dup indicii calitativi reprezint principalul criteriu dup care se ghideaz anali#tii imobiliari n standardizarea bunurilor imobile comerciale! 7n Republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile difer de la o surs la alta #i pn n prezent nu a fost stabilit nc un model de analiz calitativ! 6alitatea bunurilor imobile

din punct de vedere constructiv este prevzut n 3egea calitii n construcii, conform creia se stabilesc e(igenele constructive #i sistemul calitii cldirilor #i edificiilor! 5#adar, pentru obinerea unor construcii de calitate corespunztoare snt obligatorii realizarea #i meninerea pe ntreaga durat de e(isten a construciilor a urmtoarelor e(igene eseniale, rezisten #i stabilitate. siguran n e(ploatare. siguran la foc. igien, sntatea oamenilor, refacerea #i protecia mediului ncon)urtor. izolaie termic, hidrofug #i economie de energie. protecie mpotriva zgomotului! 8istemul calitii n construcii reprezint ansamblul de structuri organizatorice, rspunderi, regulamente, proceduri #i mi)loace, care concur la realizarea calitii construciilor n toate etapele de concepere, proiectare, realizare, e(ploatare #i postutilizare a acestora! @ocumentele normative n construcii, elaborate de >rganul naional de diri)are n construcii, au ca obiect concepia, calculul, proiectarea, e(ecuia #i e(ploatarea construciilor! "rin documentele normative se stabilesc, n principal, condiiile minime de calitate cerute construciilor, produselor #i procedeelor utilizate n construcii, precum #i modul de determinare #i verificare a acestor! 3a lucrrile de construcii care trebuie s asigure nivelul de calitate conform e(igenelor eseniale se vor folosi produse, procedee #i echipamente tradiionale, precum #i altele noi pentru care e(ist agremente tehnice corespunztoare! 3ucrrile de construcii, precum #i de modernizare, modificare, transformare, consolidare #i de reparaii se e(ecut numai pe baz de proiect elaborat de ctre persoane fizice sau )uridice autorizate n acest domeniu #i verificat de speciali#ti verificatori de proiecte atestai! ;laborarea proiectelor se efectueaz n modul stabilit cu respectarea documentelor normative n vigoare, regimului arhitectural-urbanistic #i regimului tehnic, indicate n certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administraiei publice locale! 9erificarea proiectelor, n ceea ce prive#te respectarea documentelor normative referitoare la e(igenele eseniale, se face numai de ctre speciali#ti verificatori de proiecte atestai, alii dect speciali#tii elaboratori ai proiectelor! 9erificarea calitii e(ecuiei construciilor este obligatorie #i se efectueaz de ctre investitori prin responsabili tehnici atestai sau ageni economici de consultan specializai! ;(pertizele tehnice ale proiectelor #i construciilor se efectueaz numai de

e(peri tehnici atestai! "roiectele de interes naional, de importan deosebit, de mare risc #i alte proiecte vor fi supuse e(pertizrii generale la nivel de studiu de fezabilitate! 'nterveniile la construciile e(istente se refer la lucrri de reconstruire, consolidare, transformare, e(tindere, desfiinare parial, precum #i la lucrri de reparaii care se fac numai pe baza unui proiect special, elaborat n modul stabilit #i avizat de proiectantul iniial al construciei, sau a unei e(pertize tehnice ntocmite de un e(pert tehnic atestat #i se consemneaz obligatoriu n cartea tehnic a construciei! "ostutilizarea construciilor cuprinde activitile de dezafectare, demontare #i demolare a construciilor, de recondiionare #i de refolosire a elementelor #i produselor recuperabile, precum #i de reciclare a de#eurilor nefolosibile, cu asigurarea proteciei mediului ncon)urtor! *oate aceste elemente ale sistemului calitii sunt valabile pentru etapele de proiectare, construcie #i dare n e(ploatare ale obiectelor! "e piaa imobiliar, n special pe piaa nchirierilor predomin alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punndu-se accent comoditatea e(ploatrii bunului, diferite utiliti aferente obiectului! "e piaa chiriei din Republica Moldova bunurile imobile comerciale #i sunt clasificate #i e(puse haotic, fapt care a determinat studiul situaiei de pe pieile imobiliare ale rilor cu e(perien n domeniul afacerilor imobiliare! 5stfel, pe piaa internaional pedomin urmtoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative, birourile. centrele comerciale. hotelurile! Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clas ntrunind un #ir de caracteristici constructive #i e(ploataionale! 8pecific acestei clasificri este faptul c diferena dintre clase este determinat de una sau dou diferene nesemnificative ale obiectelor! > clas poate avea dou sau trei componente n n funcie de trsturile comune pe care le au unele obiecte #i nu pot fi catalogate la aceea#i clas! 6alitatea bunurilor imobile comerciale, n special a oficiilor, este a(at n primul rnd pe confort #i toate derivatele acestuia! 9aloarea chiriei unor asemenea bunuri este mai mare n comparaie cu alte obiecte e(puse pe pia, dar nu este pe msura investiiilor n asemenea imobile! 3a momentul actual nu este eficient construcia imobilelor comerciale e(clusiv pentru darea acestora n chirie! "entru nchiriere servesc ncperile rmase libere dintr-o activitate sau alta!

1.&.1 Clasificarea oficiilor i a cen#relor comerciale


Republica Moldova nu a adoptat nc un sistem de clasificare a imobilelor de birouri, nu are o standardizare unanim recunoscut, iar raportrile se fac, de cele mai multe ori, fie la standardele internaionale, fie la normele din :ederaia Rus! 3a nivel internaional e(ist mai multe standarde de clasificare ale birourilor, cel mai cunoscut #i utilizat n ntreaga lume este sistemul american de cotare BOMA (Building Owners and Managers Associations)! :r a fi obligatorii, aceste standarde B>M5 dau posibilitatea clienilor, dar #i competitorilor dezvoltatori s msoare #i s fac aprecieri, putnd ncadra cldirile mari de birouri n diverse clase, A' B sau C n funcie de anumite caracteristici, principalele fiind, locaie, design, instalaii #i echipamente! 8paiul de birou de clasa 5, descrie spaiul de birouri de cea mai nalt calitate, e(istent pe piaa local, #i n mod obi#nuit necesit o construcie tehnic pe cadru metalic! 6lasele B si 6 nu au criterii proprii de clasificare, cotarea n aceste dou clase fcndu-se ntotdeauna prin raportare la imobilele considerate de clasa 5! 7n cazul n care nici o cldire de birouri din ora# nu ndepline#te n totalitate criteriile clasei 5, se recomanda ca imobilulCimobilele care se apropie cel mai mult de criteriile clasei 5 sa fie consideratCconsiderate ca fcnd parte din ea, iar celelalte sa fie cotate corespunzator n clasele B sau 6! 5stfel, o cldire de clasa A, dup coatarea B>M5, trebuie s ndeplineasc urmtoarele criterii, 5mplasare centrala (ultracentral sau ntr-un district de afaceri, vizibilitate bun, accesibilitate auto fluid. suprafaa total de cel puin -D DDD mp si suprafaa nchiriabilCnivel cel puin - DDD mp. raportul procentual dintre suprafaa util #i cea construit cel puin E+F. cel puin - loc de parcare la GD--+D mp nchiriabili (n funcie de locaie, central sau nu . finisa)e moderne, de clas, durabile. lifturi cu perioada de a#teptare sub 1D secunde. fle(ibilitate n compartimentare. cablare telefon, date, cone(iune internet. Building Management 8Bstem (BM8 , adic sistem de administrare automatizat a cldirii (soft care controleaz, monitorizeaz #i comand nclzirea, aerul condiionat, ventilaia, iluminarea #i securitatea . naltimea pe nivel pna la tavanul fals minim /,G+m. servicii de paz #i supraveghere a cldirii, ntreinere #i curaenie, cafetrie-restaurant!

5cest gen de cldiri concureaz pentru atragerea celor mai valoro#i clieni, avnd chirii mai mari decat media pieei! Clasa B cuprinde ,
spaiile care ndeplinesc toate criteriile de la cla sa 5, mai puin dou dintre ele (cel mai adesea este vorba despre parcarea n spaiu acoperit, celelalte utiliti fiind, n general, mai u#or de asigurat

6ldirile din aceasta clas concureaz pentru masa ma)oritar a chiria#ilor, avnd chirii situate n media pieei! :inisa)ele si serviciile oferite se ncadreaz ntr-o zona medie spre bun, n general putnd fi catalogate a fi la Hnivelul pietei I, conform speciali#tilor companiei de consultan 6olliers 'nternational cldirile de birouri clasa B sunt considerate Jcele nou construite de talie mica (pna n /DDD-1DDD mp construii , e(trem de dorite de companiile care doresc sa aiba propriul sediu (sole building , fara sa mai mpart spaiul util #i cu ali chiria#i, #i de a cror e(isten nu o sa ne ndoim nici o clipJ Clasa C include, spaiile ce nu ndeplinesc mai mult de dou criterii din cele de la clasa 5! 7n general aceste cldiri se adreseaz clienilor pentru care imaginea are un rol minim n desf#urarea activitii! 6ldirile respective au strict un rol funcional, fr a furniza avanta)e e(cepionale legate de locaie sau finisa)e! 7n plus, chiriile percepute se ncadreaza ntr-o zona situat sub media ntalnit pe pia! 5cela#i tip de clasificare a fost realizat #i de Institutul Internaional pentru Spaii Urbane (Urban Land Institute) n Khidul @ezvoltatorului 'mobiliar, cu unele specificaii #i deosebiri, conform 43', $Cl"dirile de %i! A se definesc ca locaie e(celent #i infrastructur de acces ideal, locatari de calitate recunoscut #i cu management propriu clasificat! Materialele folosite la construcie sunt de nalt calitate #i performan, iar chiria este conform celorlalte utiliti similare n cldiri nou construite! @ac se pstreaz clasificarea pentru o cldire care nu este nou, nivelul chiriei se menine prin argumentul nivelului social de top!% LCl"dirile de %i! B au o locaie bun, sunt administrate profesional, iar construcia este la nivelul celor din prima categorie. nu sunt permise deteriorri ale construciei sau lipsuri ma)ore n planul utilitilor%

LCl"dirile de %i! C sunt, de regul, vechi de -+-/+ de ani #i #i mein rangul prin efort ndreptat clar spre modernizare #i ntreinere %! Al#e s#andarde c nosc #e !e !lan in#erna$ional s n# cele emise de c"#re Bri#is(

Co ncil for Offices )BCO* #i A#lan#a Office +!ace. ;(ist clasificri diverse elaborate #i de ctre marile companii din domeniul imobiliar precum 6BR; ;uris0o, 6ollins 'nternational, 8tBles M Riabo0obBl0o. *rebuie de menionat faptul c pe aceea#i pia concomitent pot s e(iste mai multe standarde de clasificare, de e(emplu n :ederaia Rus, n anul /DD1 au fost emise #i adoptate dou, $8tandardul de clasificare a cldirilor de birouri% #i L6lasificarea economic a cldirilor de birouri%, primul realizat n colaborarea a 2 mari companii imobiliare internaionale, 6olliers 'nternational, Nones 3ang 3a8alle, Ooble Kibbons M 6B Richard ;llis, 8tiles M Riabo0obzl0o, prezentat n cadrul forumului de cercetri din Moscova (M': , #i al doilea standard elaborat de compania 5BO RealtB! $8tandardul de clasificare a cldirilor de birouri(MIF) presupunea delimitarea cldirilor de oficii n patru clase cu anumite caracteristici(tab!-!/! %abel 1.&. 8tandardul de clasificare a cldirilor de birouri
%i! l Clasa A 6aracteristica 5mplasament 9rsta cldirii efectiv Descrierea 6entral sau ultracentral ( centru ora#ului sau la intersecii mari cu flu( continuu de populaie a 6onstrucie nou >ptimal *abel -!/!(continuare %a-an s s!enda#' .n"l$imea e/#erioar" a e#a0 l i n mai mic" de 1'2 m' re$ea a de coloane c3# mai eficien#"' dar dis#an$a din#re coloane n #reb ie s" de!"easc" 2 m Microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reea de termoficare #i aer condiionat. sistem de alementare continu cu energie electric. sisteme moderne de securitate. sistem de administrare a cldirii! 8ubteran cu mai multe ci de acces 8istem de administrare a cldirii 6entru, acces direct 6ldire recent contruit sau complet reconstruit sau cu o vrst de E- -D ani "lanificare modern 3ocuri pentru parcare #i acces direct la acestea. parcare cu locuri suficiente proporional suprafelelor nchiriate

*ipul planificrii

Clasa A

+ol $iii ar(i#ec# ral, cons#r c#i-e 'nfrastructur #i service "arcare 5dministrarea blocului 5mplasament 9rsta efectiv a cldirii *ipul planificrii "arcare

Clasa B

Clasa C

Clasa D

5dministrarea blocului 5mplasament 9rsta efectiv a cldirii 8oluiii arhitecturale #i de design 'nfrastructur #i service "arcare 5dministrarea blocului 5mplasament 8oluii arhitecturalconstructive 'nfrastructur #i service "arcare 5dministrarea blocului 5mplasament

8istem de administrare a a blocului 'ntrare din strada prinicpal 6ldiri de birouri invechite, cldiri reconstruite n alte scopuri! Reparaie cosmetic, realizarea finisa)ului interior la solicitarea locatarului, etc! 3ipsa infrastructurii pentru afaceri #i servicii de agrement 3ocuri de parcare insuficiente administrarea de ctre locator (proprietar 3a eta), suprafee nu prea mari n incinta blocurilor locative 7nalimea ncperilor /,2D- /,P+. necesit reparaiea ncperilor. lipse#te sistemul de administare amplasament la eta), suprafee nu prea mari n incinta blocurilor locative, - administrative de deservire

"entru ma)oritatea rilor din 68', inclusiv :ederaia Rus, aceast standardizare a spaiilor de birou este una prea general! 6onform unui studiu realizat de ctre 8ternic Khenadii M!, cunoscut drept unul din cei mai mari anali#ti imobiliari ai :ederaiei Ruse, o mare din spaiile de birouri din Rusia nu se ncadreaz n categoriile standardelor internaionale (A, B, C) i nici mcar n clasa D. Ulterior, n noiembrie !!" n cadrul aceluiai #orum cele $ mari com%anii %ro%un i ado%t un nou standard de clasi#icare a cldirilor de birouri, deosebirea semni#icati& const n #a%tul c clasa B, se m%arte n dou subclase 'B (( i res%ecti& 'B!((, concomitent e)ist i alte clasi#icri mult mai detailate, s%re e)em%lu Astera *rou%, una din com%aniile imobiliare lider %e %ia+a ,usiei i Ucrainei, %ro%une clasi#icarea s%a+iilor %entru birouri n " cate-orii, res%ecti&. /A ((, /A, /A!, /B , /B i /C. 7n Romnia nu e(ist n momentul de fa un standard de evaluare dedicat cldirilor de birouri #i nici o clasificare a acestora unanim acceptat, fiecare companie folosind metode #i clasificri proprii, ceea ce face dificil, dac nu chiar imposibil un calcul e(act #i o analiz comparativ a spaiilor gestionate! "na la realizarea unui sistem pentru evaluarea si clasificarea spaiilor de birouri, se utilizeaz sistemul american de cotare B>M5! 5sociaia Oaionala a ;valuatorilor din Romnia (A012A, #i-a propus s realizeze n urmtoarea perioad o clasificare general a spaiilor pentru birouri! 3e-mentul s%a+iilor de birouri se m%arte n.
'mobile de birouri de clas 5, B, 64

2ile o##ice4

Imobile istorice cu %restan+.


Clasificarea spaiilor pentru birouri este destul de important att pentru client pentru c poate obine preul corect la nchirierea unui spaiu de birouri, ct i pentru partenerii din pia, ageniile imobiliare care trebuie sa cunoasc i s aplice acest standard tocmai pentru a putea oferi competena i profesionalism, doua instrumente eseniale n combaterea efectelor crizei economice i financiare.

Centrul comercial reprezint un ansamblu constituit din magazine de comercializare cu amnuntul #i firme de prestri servicii, toate acestea fiind concepute, realizate #i gestionate ca o unitate aparinnd unei singure firme! > alt definiie dat centrului comercial, conform 4rban 3and 'nstitute, $un grup de uniti comerciale care sunt concepute, construite #i e(ploatate ca o entitate, care dispune de o suprafa de parcare proprie, n raport direct cu suprafaa construit. localizarea, suprafaa de vnzare #i alegerea magazinelor sunt n relaie direct cu zona comercial pe care centrul o deserve#te%! "rincipalul criteriu folosit n clasificarea centrelor comerciale este puterea de atracie a acestora, care se msoar n mrimea suprafeei de comercializare #i a zonei de atracie comercial! 7n plan mondial e(ist #i se utilizeaz mai multe standarde de clasificare a centrelor comerciale! 5stfel c, n 8tatele 4nite ale 5mericii cel mai frecvent se aplic clasificarea elaborat de Urban Land Ins#i# #e )URL*, iar n ;uropa clasificarea ntocmit de 6onsiliul 'nternaional al 6entrelor 6omerciale (In#erna#ional Co ncil of +(o!!in4 Cen#res ,IC+C*. 6onform '686 centrele comerciale se mpart n E tipuri, potrivit (tab! -!1! ! %abel l 1.1 6lasificarea centrelor comerciale conform '686
%i! l cen#r l i comercial 1. Cen#r comercial re4ional )Re4ion Cen#er8Mall Re4ion* &.Cen#r comercial s !er,re4ional )+ !erre4ional Cen#er* Carac#er l m"rf rilor Mrfuri de uz general, articole de mbrcminte 8imilar cu centrele regionale, dar avnd o varietate #i o selecie mai mare Mrfuri de prim necesitate + !rafa$" #il" #o#al" )m&* 2D DDDED DDD Ma4a5in e ancor" / sau mai multe %i! de ma4a5in ancor" ?Bpermar0et, supermar0et, magazin de discount, cash-and-carrB, vestimentaie! ?Bpermar0et, supermar0et, magazin de discount, cash-and-carrB, vestimentaie! 8upermar0et Ra5a deser-i#" )6m*7 E-/+

peste ED DDD

1 sau mai multe

E-2D

1. Cen#r comercial de car#ier )Nei4(bor(ood Cen#er*

1 DDD-+ DDD

- sau mai multe

9.Cen#r comercial de locali#a#e )Comm ni#: Cen#er*

Mrfuri de prim necesitate, mrfuri de uz general

-D DDD1+ DDD

/ sau mai multe

;.Cen#r comercial de l / )<as(ion8+!ecial#: Cen#er* 2. Cen#r comercial dominan# )Po=er Cen#er*

Mrfuri de lu(, vestimentaie lu( Mrfuri de necesitate general oferite de magazine ancor, n defavoarea chiri#ilor mici Mrfuri pentru turism, retail, servicii Mrfuri de necesitate general direct de la productori

E DDD/+ DDD /+ DDDPD DDD

magazin tip discount, supermar0et, farmacie, bricola)Chome improvement, mari magazine de discount specializate Ou sunt ancorate n mod tradiional cash-and-carrB, hBpermar0et, supermar0et, magazine de discount Restaurante, chiria#i din domeniul entertainment -

1 #i mai multe

>. Cen#r comercial #ema#ic sa de fes#i-i#"$i )%(eme8<es#i-al Cen#er* ?. Cen#r comercial de desfacere)O #le# Cen#er*

E DDD/+ DDD

+ DDD2D DDD

@up clasificrea ntocmit de 4rban 3and 'nstitute, standard utilizat inclusiv #i n :ederaia Rus, cen#rele comerciale pot fi grupate n dou mari categorii, suprafee comerciale generale #i suprafee comerciale specializate (tab!-!2 ! %abel 1.9 6lasificarea centrelor comerciale generale conform 4rban 3and 'nstitute
%i! l cen#r l i comercial 1.Cen#r comercial la ni-el de microraion )Con-enience cen#er* &.Cen#r comercial de car#ier )Nei4(bor(ood cen#er* 1.Cen#r comercial la ni-el de locali#a#e )Comm ni#: cen#er* 9.Cen#r l Carac#er l m"rf rilor + !rafa$" #il" #o#al"' m& "n la 1 DDD %i! de ma4a5in ancor" <l / l an al al -i5i#a#orilor' !ersoane "n la -D DDD

Mrfuri #i servicii de prim necesitate

Minimar0et

Mrfuri #i servicii de uz general

1 DDD-D DDD

8upermar0et, Mini%ancore%, :armacie, magazin pentru uz casnic

1D DDD2D DDD

8pectrul larg de mrfuri #i servicii cu preuri variate

Q DDD/D DDD

8upermar0et. magazin universal -

comercial la ni-el )+ !er comm ni#: cen#er* ;.Cen#r comercial Dominan# )Po=er cen#er* 2.Cen#r comercial Re4ional )Re4ional cen#er*

/1 DDD1D DDD Kam larg de mrfuri dup o anumit categorie cu preuri reduse(discount 5sortiment larg de produse din mai multe sectoare, mbrcminte, mobil, echipamente casnice, diverse servicii inclusiv odihn #i distracii Kam larg de produse din mai multe sectoare, mbrcminte, mobil, mrfuri de uz casnic, diverse servicii inclusiv odihn #i distracii 2 magazine ancora (anchor store cu o suprafa minim - QDD m/ fiecare

/1 DDDE+ DDD

--/ magazine universale fiecare cu o suprafa minim de 2 +DD m/ 1 #i mai multe magazine universale cu o suprafa minim a fiecrui minim de G DDD m/

"este -+D DDD

>. Cen#r comercial s !er re4ional )+ !er re4ional cen#er*

+D DDD-+D DDD

"este 1DD DDD

6entrele comerciale specializate, de cele mai multe ori, se mpart n funcie de urmtoarele teme, @ivertismentC5grement (;ntertainment . Reduceri (>ff-price . Mrfuri pentru cas (?ome improvement . 8trip-6entru (8trip 6enter . 'storic (?istoric . Megamall (Megamall . 8til de via (3ifestB

1.&.& Clasificarea (o#el rilor


5otelul este structura de primire amena)at n cldiri sau corpuri de cldiri, care pune la dispoziia turi#tilor camere, garsoniere sau apartamente dotate corespunztor, asigur prestri de servicii specifice #i dispune de recepii #i de spaii de alimentaie public n incint! > alt definire mult mai simpl este dat hotelului de 5liana 'nternaional de *urism care a stabilit c hotelul este ,,un stabiliment n care, cu condiia plii, voia)orii pot s se cazeze, precum #i s se hrneasc #i s se distrezeRR!

Ou e(ista o clasificare internaionala a bazelor hoteliere, n fiecare ar clasificarea este dat fie de Ministerul *urismului (spre e(emplu n Romnia, Malaezia , Kuvern (4ngaria, ;gipt, 3iban, *urcia sau alte organisme acreditate, prin urmare nu se poate vorbi de o standardizare n acest domeniu, n condiiile n care peste -DD de metode diferite sunt folosite pentru clasificarea hotelurilor pe plan mondial! 5cestea folosesc trei criterii interdependente pentru a evalua o proprietate, 6 ti%ul de clientel4 6 %re+ul4 6 ser&iciile o#erite! *ipul de clientel determin serviciile oferite de hotel, iar ntr-o bun msur costul camerelor (tarifele de cazare determin segmentul de pia #i tipul de clientel! Multe ri au un sistem de clasificare bazat pe norme guvernamentale #i prin intermediul unor inspecii repetate se verific dac standardele hotelului sunt meninute! 5ceste norme variaz de la o ar la alta! 6eea ce ntr-o ar este considerat hotel de lu(, ntr-o alt ar este comparat cu un hotel de categoria ' sau a ''-a!

>rganizaia Mondial a *urismului a ncercat s rezolve confuzia prin dezvoltarea #i promovarea unui sistem uniform de clasificare, recunoscut pe plan internaional #i adoptat de circa +D de ri! 8istemul @%O (Aorld *ourism >rganisation* recomand clasificarea hotelurilor n funcie de cinci categorii, / 1 2
+

lu(, categoria ', categoria '', categoria ''',


categoria '9

Totui, alte organizaii mondiale folosesc standarde diferite. De exemplu, Asociaia Mondial a Ageniilor de Turism ( oia!" folosete patru categorii#

lu(,

/ 1 2

categoria ', categoria standard , categoria economic

$n %tatele &nite este folosit, de asemenea, pe scar larg, pe lng sistemul 'T( i un alt sistem de acordare a calificati)elor, utilizat de Agenia de Rating AAA care acord calificati)e hotelurilor din %tatele &nite, Canada, *exic i Caraibe. Conform acestui sistem, hotelurile se mpart n + categorii#

/ 1 2 +

hoteluri de + diamante. hoteluri de 2 diamante. hoteluri de 1 diamante. hoteluri de / diamante. hoteluri de - diamante!

7n prezent e(ist circa 1/!DDD hoteluri crora 555 le-a atribuit calificative! 6hiar dac hotelurilor nu li se cere o ta( pentru acordarea unui calificativ, acestea trebuie s depun o cerere pentru a fi incluse n programul 555 5pproved! 7n plus, trebuie s ndeplineasc /G de condiii de baz n materie de confort, curenie #i securitate! ?otelurile crora 555 nu le-a atribuit niciun calificativ sunt inscripionate cu simbolul :S' n locul unui diamant! 5cest lucru nseamn c acestea nu au ntrunit nc criteriile impuse de 555! 8ub patrona)ul organizaia ?>*R;6(?otels, Restaurants M 6afTs in ;urope care ntrune#te 1Q de asociaii din /2 de ri europene s-a creat 4niunea Ao#els#ars )4nion ?otelstar*. 7n data de -2 septembrie /DDQ 4niunea ?otelstar n cadrul conferinei desf#urate n or! "raga a adoptat un sistem nou de clasificare a hotelurilor! @in ianuarie /D-D sistemul este oficial implementat n 5ustria, 6ehia, Kermania, 8uedia, urmnd ca acesta s fie implementat pe parcursul anul current #i n 4ngaria, precum #i n ;lveia #i @anemarca ncepnd din /D--! 6ategorii de clasificri,
," /

*urist (tourist .

+ 8uperior *urist (8uperior tourist .


8tandard (8tandard .

1
2

+ 8uperior 8tandard (8uperior standard .

+
P

6onfort (6omfort .

+ 6onfort 8uperior (8uperior 6omfort .


"rima 6las (:irst 6lass .

G
E

+ "rima 6las 8uperioar (8uperior :irst 6lass .


3u( (3u(urB .

Q
-D

+ 3u( 8uperior (8uperior 3u(urB

7n celelalte ri de pe mapamond, cate-oria de clasi#icare este mai -eneral, res%ecti& cate-oria de clasi#icare e re%re7ent de simbolul 'stea. 6ategoriile de clasificare a hotelurilor snt, / 1 2 + hoteluri de + stele. hoteluri de 2 stele. hoteluri de 1 stele. hoteluri de / stele. hoteluri de -stea!

6elebrele stele din hoteluri sunt, probabil, cea mai cunoscut metod de clasificare, sunt o no+iune uni&ersal cunoscut. 3unt +ri n care 'steaua este nlocuit de alte simboluri. Ast#el, %n nudemult clasi#icarea 8otelurilor n *recia nu era e)%rimat n stele, ci n litere, res%ecti&. A, B, C, D sau 1. 9n 3uedia simbolul de 'stea era nlocuit cu cel al 'c8eii, mai nou aceasta utili7ea7 sistemul uniunii Ao#els#ars' n Marea Britanie simbolul 'steaeste substituit cu 'coroana i n 8otelurile din *oa (cel mai bo-at stat Indian) '%uncte. 8telele sunt acordate hotelurilor pentru a arta nivelul serviciilor, fiind un indiciu pentru clienii care vor sa fac o rezervare la un hotel sau la altul! 6hiar dac un astfel de element este foarte util n cazul opiunii pentru o anumit categorie de hoteluri, nu e(ist un sistem standardizat de acordare a stelelor la nivel mondial, fiind diferene mari de la o zon geografic la alta! @e e(emplu, dac n ;uropa este practicat un sistem de una pn la cinci stele, n 8tatele 4nite poate fi acordat o )umtate de stea n plus peste nivelul de cinci stele sau @e e(emplu, in :rana unitile de o stea, sunt considerate destul de rudimentare, dar destul de confortabile, pe cnd n 845 ele sunt privite ca inacceptabile!

8telele sunt acordate n ;uropa fie de ageniile guvernamentale locale, fie de organizaii independente, e(istnd diferene foarte mari n ceea ce prive#te reglementrile de la ar la ar, sau chiar ntre hotelurile din acela#i ora#! 6u alte cuvinte, nu e(ist un sistem unitar de stabilire a nivelului calitativ n ceea ce prive#te serviciile oferite de un hotel sau altul! ;valuarea fiecrui hotel ia n calcul o serie de detalii, de multe ori fr relevan pentru clieni, precum, de e(emplu, nivelul ta(elor pe care un anumit hotel le plte#te n fiecare an! 7n mod similar, n 8tatele 4nite stelele sunt acordate de cteva asociaii! >rganizaiile Oaionale de *urism #i cele ale Khidurilor de *urism se ocup de acordarea stelelor, ns fiecare folose#te propriul set de criterii pentru stabilirea rating-ului! 7n plus, marile portaluri de internet specializate n turism sau cele de rezervri de bilete se ocup adesea #i de acordarea de stele pentru hoteluri! 5cestea din urm furnizeaz de cele mai multe ori clientului e(plicaii detaliate cu privire la motivele pentru care a fost acordat un calificativ sau altul! 6a urmare a multitudinii de organizaii #i a diferenelor n ceea ce prive#te criteriile fiecreia, un anumit hotel poate primi calificative diferite, a#a nct se impune cu necesitate standardizarea procesului de stabilire a numrului de stele! 6hiar #i n aceste condiii n care acordarea unui calificativ poate prea arbitrar, acest lucru tot poate fi benefic pentru client care poate primi astfel o multitudine de informaii cu privire la hotelul de care este interesat! @e e(emplu, un hotel de cinci sau de patru stele va fi n orice condiii mult mai lu(os dect unul de una sau dou stele! Mai mult, e(ist o serie de referine clare cu privire la fiecare dintre nivelurile acordate n cazul hotelurilor! *rebuie specificat faptul c pe piaa hotelier din Republica Moldova predomin #i alte tipuri de hoteluri care presteaz servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafa, amena)are, amplasare, #!a!, astfel nct nu se ncadreaz n standardele internaionale de calitate #i sunt puin cunoscute pe piaa serviciilor! 5ceste hoteluri au un cerc destul de restrns, dar permanent de clieni! 6aracterul specific al acestor hoteluri determin variaii considerabile ale plii chiriei, ns acest fapt nu orienteaz nici ntr-un caz cererea n direcia descre#terii!

3ista

actelor conform crora se face clasificarea hotelurilor se numr ?otarrea

Kuvernului Republicii Moldova nr! P21 din /G mai /DD1, ane(a numrul / a cruia sunt specificate criteriile minime obligatorii pentru clasificarea pe stele a hotelurilor, inclusiv criterii

suplimentare (facultative de evaluare la ane(a --5! 6onform aceleea#i hotrri, n Republica Moldova categoriile de clasificare a hotelurilor snt, +, 2, 1, /, - stele! Mai )os, se prezint unele caracteristici a hotelurilor, n dependena categoriei de clasificare, ?otelurile de + stele ?otel de lu( care ofer cele mai diverse #i cele mai de calitate servicii! 5cestea pun un accent deosebit pe elegan #i stil, camerele dispunnd de covoare #i de len)erie de calitate superioar, de televizoare 36@ #i de videorecorder! 8erviciul de camer este disponibil non-stop! ;(ist, de asemenea, mai multe restaurante cu un meniu variat #i e(tins, centru de fitness, valet par0ing, #i sevicii de rezervri #i consiliere la recepia hotelului! ?otelurile de 2 stele 5cestea sunt, de asemenea, hoteluri mari cu servicii de vrf! @e regul, pe lng un hotel de patru stele e(ist altele de acela#i rang, precum #i comple(uri de restaurante, galerii comerciale #i centre de distracie! 6u servicii peste medie, cu camere bine dotate #i organizate, hotelurile de patru stele dispun de restaurante, room-service, valet-par0ing, centru de fitness #i servicii de rezervri n recepie! ?otelurile de 1 stele 8ituate adesea lng un coridor principal de transport, lng un centru de afaceri sau ntr-o zon comercial, hotelurile de 1 stele ofer camere bine organizate #i spaioase prevzute cu holuri unde adesea se afl un dulap n care se afl cteva lucruri de strict necesitate! Restaurantele din hotelurile din aceast categorie, de#i de dimensiuni mai reduse #i cu decoraii #i dotri mai modeste, ofer micul de)un, prnzul #i cina in intervale orare bine stabilite! 9aletul, roomservice-ul, un mic centru de fitness #i o mic piscin pot fi, de asemenea, prezente ntr-un astfel de hotel!

?otelurile de / stele 5cestea fac parte, de regul, dintr-un lan de hoteluri care asigur o calitate semnificativ a serviciilor, chiar dac nivelul acestora este unul redus! 7n acest caz, camerele de dimensiuni mici sau medii dispun de telefon #i de televizor! 6hiar dac nu se pot bucura de comoditatea room-

service-ului, clienii acestui hotel pot lua masa la micul restaurant care e(ist de cele mai multe ori n incinta hotelului! ?otelurile de o stea 7n cazul acestor hoteluri, clienii se pot a#tepta n cele mai multe cazuri la un hotel de dimnsiuni reduse condus #i operat de proprietar! 5tmosfera este Lmai personala% iar dotrile nu dep#esc nivelul de baz! Restaurantul sau staiile pentru transportul n comun pot fi amplasate la o oarecare distan, care nu trebuie, s necesite, totu#i, parcurgerea acesteia altfel dect cu pasul! 6onform articolului -E a 3egii cu privire la oraganizarea #i desf#urarea activitii turistice n Republica Moldova nr! 1+/-&9' din /2!--!/DDP , tipurile structurilor de primire turistic care pot funciona n Republica Moldova snt stabilite prin Oormele metodologice #i criteriile de clasificare a structurilor de primire turistic cu funcii de cazare #i de servire a mesei, elaborate de 5genia *urismului #i aprobate de Kuvern! *oate structurile de primire turistic snt obligate s obin de la 5genia *urismului actul de clasificare! 7n cazul nerespectrii criteriilor de clasificare, Ministerul 6ulturii #i *urismului are dreptul, n temeiul actului de verificare, s declasifice structurile de primire turistic, s suspende aciunea actului de clasificare sau s-l anuleze! 6lasificarea constituie o form codificat de prezentare sintetic a nivelului de confort #i a ofertei de servicii! >biectivele adoptrii unui sistem oficial de clasificare sunt, informarea clientului, posibilitatea diferenierii hotelurilor pentru aplicarea unor politici difereniate, posibilitatea e(ercitrii unei presiuni fiscale sporite asupra produselor (hotelurilor de lu(, ca un caz particular al obiectivului precedent, posibilitatea reglrii sistemului de tarife, $educaiaJ hotelierilor, n sensul orientrii direciei de modernizare a hotelurilor, nlesnirea comunicrii, a ncheierii contractelor #i a urmririi respectrii prevederilor acestora de ctre ageniile turoperatoare! :iecare din rile lumii, ns, datorit tradiiilor culturale, naionale #i de alt natur, folosesc sisteme de clasificare particulare, ceea ce mpiedic aplicarea unui sistem unic de clasificare la nivel mondial!

&.B <ac#orii de infl en$" as !ra -alorii de !ia$" a imobil l i comercial


@eterminarea factorilor de influen asupra valorii bunului imobil comercial reprezint un element de o mare nsemntate n activitatea de evaluare! 9aloarea imobilului este influenat de un numr important de factori! :actorii principali care influeneaz asupra mrimii valorii bunului imobil comercial, ca de altfel #i a bunului imobil n general, pot fi clasificai n diverse moduri! *oi factorii care determin preul obiectelor imobiliare pot fi clasificai n 1 categorii #i legtura dintre ace#tia este reprezentat schematic n figura! /!Par#ic lari#"ile !ar#ici!anilor !ieei imobiliare Carac#eris#icile am!lasamen# l i 6alitatea amplasrii Carac#eris#icile b n l i imobil 6alitatea proiectului Kradul de finisare a lucrrilor de construcie @eprecierea acumulat 8uprafaa obiectului 6alitatea de utilizare

6alitile companiei de gestionare


Reputaia antreprenorului i vnztorului "olitica de mar0eting a antreprenorului i vnztorului

"reul unitar al obiectuluiCconstruciei "referinele i bugetul cumprtorului "reul total al obiectului

<i4 ra &.1. 8tructura factorilor determinani ai valorii obiectului imobiliar Carac#eris#icile re4i nii sa am!lasamen# l i, reprezint caracteristicile acestui obiect (deservire, comoditatea pentru folosin #i trai i reprezint calitatea amplasamentului bunului imobil ! / Carac#eris#icile b n l i imobil, includ calitatea proiectului, gradul de finisare a lucrrilor de construcie, deprecierea acumulat, suprafaa obiectului! *oate acestea mpreun cu calitile amplasamentului determin gradul de folosin i valoarea bunului imobil!

6alitatea proiectului se determin dup caracteristicile lui fi(ate la etapa iniial a construciei stabilite de antreprenor i direct influeneaz cererea i preul unitar! Kradul de finisare a lucrrilor de construcie influeneaz preul unitar n legtura cu darea n e(ploatare amnat! 4zura influeneaz preul unitar nu numai la imobilele de pe piaa secundar, dar i la construciile noi n msura n care poate s apar pe parcursul contruciei! 7ncperile de diferite dimesiuni pot s se foloseasc i de o cerere diferit aa c dimensiunile influeneaz valoarea bunului imobil!<P, p!G/= 1 Par#ic lari#"ile !ar#ici!anilor !ieei imobiliare includ, a 6alitile companiei de gestionare, direct afecteaz calitatea de utilizare i la etape mai trzii de construcie (chiar i la obiectele finisate influennd nivelul cererii i preul unitar (preul de arend ! b c Reputaia antreprenorului i vnztorului. "olitica de mar0eting a antreprenorului i vnztorului.

3a acest nivel antreprenorul ia n consideraie preferinele cumprtorului i numete un pre unitar mediu care reflect prerile lui despre aceste preferine! 5stfel, depunnd un anumit capital n dezvoltarea brendului companiei (cu evidena ma(imelor i minimilor succese , obiectului (cu meritele lui ma(ime i minime , locul (cu prioritile ma(ime i minime , antreprenorul poate s ma)oreze atractivitatea obiectului imobiliar n ochii cumprtorului, ceea ce-i permite apoi s mreasc i valoarea acestuia! d "referinele i bugetul cumprtorului! "reul total al obiectului se formeaz prin suprafaa total achiziionat sau arendat a obiectului i dimensiunea ncperii se determin nu numai dup preferinele cumprtorului, dar i dup posibilitile lui finaciare! <P, p!G1= 9aloarea este e(trinseca bunului sau serviciului la care se refer, ea este creat subiectiv de participanii pe o anumit pia! Relaiile care creeaz valoarea sunt comple(e i valoarea se schimb cnd se modific factorii ce o influeneaz! > alt categorie de factori economici interdependeni care creeaza valoarea sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare! *oi factorii trebuie s fie prezeni pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare! U#ili#a#ea este capacitatea unui bun economic de a satisface o cerere, necesitate sau dorina uman! @e e(emplu, toate proprietile au o utilitate (diferit pentru chiriai, proprietariinvestitori sau proprietari-ocupani. proprietile rezideniale satisfac necesitatea de adpost! 9aloarea acestor servitui este legat de dorinele i utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceast valoare poate fi convertit n venituri sub form de chirie!

6tigurile date de proprietile imobiliare generatoare de venit pot fi msurate de obicei prin flu(urile financiare (cash-floU ! 'nfluena utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii imobiliare, cum ar fi, dimensiunea, design, amplasament! 6tigurile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de proprietate! Restricionarea unor drepturi poate reduce flu(ul de ctiguri i deci diminu valoarea! 3a fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune! Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pot mri sau diminua valoarea! Rari#a#ea este o ofert prezent sau anticipat a unui bun, raportat la cererea pentru el! 7n general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai vloros! *erenul, de e(emplu, este n general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar i prin urmare are o valoare mai mare! 5erul care are un nalt grad de utilitate nu are o valoare economic deoarece se regsete din abunden! Dorina este nevoia cumprtorului potenial de a deine un bun care s-i satisfac o necesitate uman (e(! adpost, mbrcminte, hran sau cerine individuale dincolo de nevoile vitale! @orina mpreun cu utilitatea i raritatea trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare! P #erea efec#i-" de c m!"rare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe pia i anume de a achiziiona bunuri i servicii cu bani sau echivalent! > estimare corect a valorii unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a posibilitilor pieei de a plti acea proprietate! <G, p!-Q= 'nteraciunea comple( a celor patru factori care creeaz valoarea este reflectat n principiul economic fundamental - cererea i oferta! 4tilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundena sa, intensitatea dorinei oamenilor de a le achiziiona i puterea efectiv de cumprare, toate acestea vor afecta oferta i cererea ntr-un moment dat pe pia! 6ererea unui bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de raritate! 6ererea mai este influenat i de dorina i de forele care creeaz i stimuleaz dorina! >ferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de raritate, iar dorina afecteaz disponibilitatea! *erenul este un bun limitat i terenul ntr-o zon destinat unei anumite folosine, poate reprezenta o oferta insuficient dac percepia privind necesitatea lui devine ridicat! > putere de cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei! @ac nsa puterea de cumparare crete, oferta unui bun sau serviciu relativ rar, se deschide i se creeaz o cerere care va duce i la creterea ofertei! 4n alt mod de a clasifica factorii pricipali care influeneaz mrimea valorii bunului imobil este prezentat n figura /!/! <+=

Cererea' Ofer#a i Caloarea de !ia" a b n rilor imobile

<i5ici
*erenul, clima, amplasarea, drumurile, reelele de comunicaie, construciile, amplasarea bunului pe strad, imaginea general a imobilului, !a!

Economici
8ituaia economic n arCregiune, tendine n schimbarea surselor de venit, politica creditar, mrimea ratele dobnzilor, costul de construcie, tarifele electricitii, serviciile de transport i de comunicaie

+ociali
*endinele privitor la numrul populaiei, divizarea pe categorii de vrste, stilul i nivelul de via, mrimea familiilor, nivelul de educaie a populaiei, nivelul criminalitii, !a!

Adminis#ra#i-i
Oormele i regulile de construire, politica de impozitare i finaare, serviciile municipale- drumuri, structuri inginereti, transportul public, serviciul antiincendiu, protecia mediului ncon)urtor, !a! <i4 ra &.& :actorii de influen asupra cererii, oferte i valorii de pia a bunurilor imobile 8chimbarea valorii oricrui tip de bun imobil depinde de un ir de factori care se manifest la diferite nivele a procesului de evaluare! :actorii care acioneaz la valoarea imobilului pot sa fie atribuii la trei nivele ierarhice dup cum este reprezentat n tabelul /!-! Ni-el l 1 reprezint nivelul influenei rezultatelor interaciunii factorilor de baz, sociali, economici, fizici i politici! 3a acest nivel analizei i evalurii sunt supui factorii care au un caracter general, nu sunt legai i nu depind direct de bunul imobil, dar care ntr-o msur anumit influeneaz procesele care se ntmpl cu imobilul pe pia i respectiv asupra valorii lui! Ni-el l & este nivelul influenei factorilor locali, n general n limitele oraului sau regiunii pe care acesta o cuprinde! 3a acest nivel sunt analizai acei factori ca amplasarea obiectului, caracteristicele lui fizice, condiiile de vnzare, finanare i de pia! 5ceti factori sunt direct legai de obiectul evaluat i obiectele analogice! Ni-el l 1 a factorilor este legat de obiectul evaluat anume prin caracteristicile lui fizice!

"roprietatea imobiliar este influenat de mediul ncon)urtor precum i ea infleneaz acest mediu, de aceea la evaluare se determin factorii de mediu i ai obiectului n cauz, care influeneaz valoarea de pia! 8chimbrile pe piaa imobiliar au loc continuu i respectiv toi factorii se modific adesea ceea ce influeneaz cerea, oferta i respectiv valoarea de pia a obiectelor imobiliare! %abel l &.1 :actorii de influen asupra valorii bunurilor imobile

<ac#ori de infl en"

Consideraii

Ni-el l 1 )ara* Economici 'mpozitele n domeniul imobiliar. nivelul de 8tarea i perspectivele de costrucie i asigurare a populaiei cu obiectele sociale. reconstrucie. propuneri, cererea, piaa imobiliar finaarea construciilor, nivelul de trai al populaiei +ociali *impul liber, structura populaiei, nivelul de Oivelul de populare, dimesiunile familiilor, piaa educaie i culturi necesitile populaiei imobiliar <i5ici ;cologia, resuresele naturale, geografice i @eciziile tehnice n domeniul folosinei seismicitatea terenurilor, geodezice i topografice Poli#ici 3egislaia cu privire la ipotec. n domeniul Vonarea teritorial, legea ga)ului, legea politicii construciei, ipozitrii, de creditare, reglementarea activitii de privatizrii,tranzaciilor imobiliare, n evaluare i rielt, stabilitatea politic domeniul ecologiei Ni-el l & )ora' re4i ne* Am!lasarea 5ccesul la transport, numrulu obiectelor @istribuirea obiectelor n limetele sociale, accesul pietonal orauluiCregiunii, numrul i calitatea comunicaiilor, vecintatea Carac#eris#icile fi5ice "arametrii fizici, utilitatea funcional 8tarea imobilului, atractivitatea, comfortul, calitatea construciei i e(ploatrii Condiiile de -3n5are @rept de retenie i ipoteci Motivarea vnztorilor i cumprtorilor Condiiile !ieei @ata tranzaciilor cunoscute cu obiectele analogice Condiiile de finaare "erioada de creditare, rata dobnzi 6ondiiile de acordare a surselor Ni-el l 1 )cons#r cie* Ar(i#ec# ral D cons#r c#i-e 'ndicatorii volumului i planificrii <inanciari, o!eraionali 9eniturile 9eniturile operaionale, costul construciei @ata evalurii "entru determinarea mrimii factorilor se aplic urmtoarele metode,

1. me#oda anali5ei s#a#is#ice presupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de analiz, n special analiza de regresie #i corelare! "rin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobiliar #i ponderea fiecrui factor! 5plicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd sunt analizate un numr mare de bunuri imobile standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii! &. me#oda com!ara$iei !are const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea a)ustrii pentru un element de comparaie! 7n acest caz, bunurile imobile trebuie s aib acelea#i caracteristici cu e(cepia caracteristicii pentru care se estimeaz corecia! 1. me#oda anali5ei da#elor sec ndare presupune determinarea mrimii a)ustrilor n baza informaiei care nu este legat nemi)locit de obiectul evalurii sau bunul comparabil! 3a categoria datelor secundare se refer, rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare, articolele #i publicaiile de specialitate #i altele! "entru aplicarea metodei comparaiei pare se va folosi formula, 5)ustarea ( W (9"i - 9") C 9") , unde, 9"i X valoarea de pia a bunului imobil comparabil, cu e(istena factorului (. 9") X valoarea de pia a bunului imobil comparabil, care nu posed factorul (! "entru aplicarea mrimii factorului se utilizeaz analiza de corelare " Kradul dependenei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coe#icientul de corela+ie (r). > dependen liniar cert se caracterizeaz printr-un coeficient de corelaie Y-, sau X-, iar lipsa dependenei liniare prin coeficientul D! Dre%turile de %ro%rietate i alte dre%turi reale transmise. "reul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut, dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului #i construciei! Ree#ind din faptul c toate obiectele comparabile au drepturi de proprietate absolut asupra lor mrimea a)ustrii constituie DF pentru fiecare obiect! Condi+iile de #inan+are. ;stimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor #i vnztor privind condiiile efecturii #i finanrii tranzaciei! Condi+iile tran7ac+iei. 5plicarea a)ustrii pentru condiiile tranzaciei este fcut cnd tranzacia este efectuat n termeni redu#i, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie e(ist relaii speciale, de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune! 5)ustarea se determin innd cont de faptul c obiectele comparabile se vnd la un pre mai mic dect preul de ofert! Condi+iile %ie+ii. 5)ustrile pentru condiiile pieii presupun estimarea evoluiei preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp! ;ste important s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale #i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii #i a ofertei bunurilor imobile, etc! (-!-

Am%lasarea. 6orectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd obiectele comparabile #i obiectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite! "entru diferite tipuri de bunuri imobile factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici! Caracteristicile #i7ice. *oate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din punct de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii #i aspectului e(terior! 5)ustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie! 5)ustarea pentru starea tehnic a obiectului va fi determinat reie#ind din mrimea cheltuelilor necesare pentru a readuce starea tehnic a obiectului evalurii pn la nivelul obiectelor comparabile! Modul de #olosin+. @in lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativ trebuie s se e(clud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii! 3u%ra#a+a terenului a#erent. 5)ustarea va fi determinat reie#ind din diferena valorilor obiectelor comparabile n dependen de diferena suprafeelor terenurilor aferente! 5supra bunurilor imobile influeneaz un #ir de factori pe care evaluatorul trebuie sa-i determine n mod subiectiv n a#a mod, nct prin intermediul lor s se calculeze valoarea cea mai aproape de valoarea de pia!

1. ANALIEA PIEEI IMOBILULUI CU DE+%INAIE COMERCIALF 1.1 Carac#eris#ica !ie$ei s!a$iilor de biro ri din Re! blica Moldo-a
"n n anii ZQQ, ma)oritatea spaiilor de birouri de pe teritoriul Republicii Moldova erau amplasate n cldiri ce aveau aceast destinaie #i nainte (birourile companiilor de stat sau spaii modificate, ma)oritatea aflate n imobile cu destinaie rezidenial, ns odat cu relansarea economic nceput n /DDD acest segment de pia ncepe s se dezvolte #i devine inta dezvoltatorilor imobiliari care ncep construcia cldirilor noi de birouri! 3a etapa actual, conform unui studiu realizat n cadrul companiei 3ara, n municipiul 6hi#inu sunt apro(imativ -+ centre de oficii noi din clasa 5, de dimensiuni mari #i mi)locii, care ofer birouri pentru chirie! 6ele mai mari + centre de business, dup suprafaa total, sunt indicate n tabelul de mai )os,

%abel &.1 'nformaie general a principalelor centre de business din or! 6hi#inu
Nr. Den mirea / 1 80B *oUer [entford 'pteh Adresa 8tr!9!"rclab, P1 Bul!\tefan cel Mare, /D/ Bul!\tefan cel Mare, P+ + !rafa$a #o#al"' m& -1 Q22 -- DDD -D DDD Nr.de ni-ele --D Q

2 +

Building Kroup 3e Roi

Bul! \tefan cel Mare, -G-C8tr!8fatul ]rii, /Q

Q DDD E 2DD

-D Q

Cen#r l In#erna$ional de B siness G+6: %o=erH a fost dat n e(ploatare n /DDG, momentan este cea mai mare cldire de birouri din Republica Moldova, implicit ora#ul 6hi#inu, cu o suprafa total de -1 Q22 m/ #i amplasare privilegiat n centrul istoric #i de afaceri al capitalei! 6ldirea este dezvoltat pe -- nivele, plus parcare subteran securizat pentru 1D de locuri! 80B *oUer este proiectat #i construit conform standardelor internaionale #i locale, corespunde clasificrii 5M;R'65O 6?5MB;R >: 6>MM;R6;! Materialele #i tehnologiile aplicate n construcie asigur o izolare termic #i acustic de cel mai nalt grad, iar finisarea intern creeaz un aspect plcut #i o ambian confortabil de lucru! 'mobilul este dotat cu, spectru integru de sisteme de comunicaii, cone(iunile telefonice digitale, '8@O, #i internet rapid, televiziune prin cablu, legtur radiofonic #i auditiv. sistem paz #i alarm, alarm de securitateCcomunicare operativ, sistem de control al accesului, sistema de supraveghere video, semnalizare antiincendiar, sistem de control al gradului de concentrare al gazelor. sistem de climatizare #i ventilare. sistem de nclzire autonom. 2 ascensoare pentru pasageri 1 dintre care cu capacitatea de P1D 0g (E pasageri #i unul de -DDD 0g (-1 pasageri . 6entrul de Business dispune de suprafee de tip >pen 8pace cu coloane (cu pasul de P m , ce permite ulterior o divizare u#oar a ncperilor! 'nteriorul 6entrului de Business, modern, cu birouri luminoase #i spaii bine echipate, este echivalent centrelor de afaceri mondiale, acesta ofer n locaiune oficii de suprafee diverse de la 22 mp pn la suprafaa unui eta) ntreg! 6u o infrastructur dezvoltat acesta ofer, un restaurant de clas nalt (RobertIs Coffee , o sucursal bancar, sal de conferine dotat cu echipament modern(ED persoane , 9'" ncperi pentru negocieri! @esign-ul su futuristic #i elegant, contribuie la bogata mo#tenire arhitectural a mun!

6hi#inu #i confer ora#ului un aspect european!"rintre arendatorii centrului de business se numr, 8hoenherr(firm de avocatur lider n ;uropa 6entral #i de ;st . 6omputaris 'nternational (firm de '* . 5mbasada 'taliei n Republica Moldova. Microsoft 6orporation(softUare, tehnologii, hardUare, servicii online , 8tarOet (tehnologii informaionale . *rustul Media Nurnal (mass-medie . 6oliseum "alace (imobiliare #!a! "rimul business centru deschis n Republica Moldova #i al doilea ca suprafa este Jen#ford' inaugurat n data de /D ianuarie /DD-! :ondatorul fiind compania cu capital strin $[entford 6apital 6orporation%! Business 6entru clasa 5 este format din "YQ;, este situat n zona central a capitalei, n imediata apropiere a centrului de business Building Kroup, regiunea se recomand a fi ideal pentru astfel de proprieti, usor accesibila atat pentru anga)atii care folosesc transportul n comun ct #i pentru cei care au autoturisme proprii! Beneficiind de finisa)e de ultima generatie specifice cldirilor de clas 5, proprietatea dispune de, sistem central de ventilare #i aer condiionat, control de clim. sistemul de securitate a cldirii include, alarma de securitate, sistema de acces n cldire, sistema de supraveghere video nafara perimetrului cldirii #i a parcrii(monitorizare /2 C/2 h. sistem de semnalizare a alarmei de incendiu. cone(iune internet, telefonie fi(a tavan casetat cu corpuri de iluminat incastrate, recepie, parcare! "rincipalii arenda#i la momentul de fa, &ero( Moldova (managementul documentelor, echipamente producii, produse pentru birou . *rans >il (comer cu produse cereale . 'R;& 6hi#inu(6onsiliul pentru 6ercetari si 8chimburi 'nternationale .

5merican 6hamber of 6ommerce in Moldova C5m6ham Moldova (6amera de comer american , #!a 6entrul de Business IP%EA, al treilea ca suprafa din municipiu, cu o amplasare convenabil, pe principala arter a 6hi#inului, bulevardul \tefan cel Mare #i 8fnt, este unul din cel mai solicitat att de oamenii de afaceri de peste hotare si cei autohtoni! 6entrul de business '"*;? se distinge prin comoditate si practicitate datorit stilului inovator modern! ;dificiu este constituit din "YE;, ntregul comple( avnd o suprafa de apro(imativ -D!DDD mp de birouri #i spaii comerciale! :iecare eta) este iluminat n mod separat #i dotat cu grup sanitar! "ereii e(terni sunt placai cu vitralii de sticl, iar intrarea central #i holul define#te un design modern, realizat din marmor #i granit! 6entrul de business '"*;? ofer n locaiune spaii de birouri cu posibilitatea de replanificare! 'mobilul este dotat cu,

2 ascensoare pentru pasageri cu capacitatea de ridicare P1D ^g. sistem automatizat de securitate tehnic #i semnalizare antiincendiar. sistem autonom de nclzire #i climatizare centralizat. ventilaie a fiecrui birou n parte. control eficient a proteciei acustice si termice, asigurat de vitraliile #i geamurile cu acces internet #i servicii telefonice!

termopan.

"rincipalii arendatori, 8R3 L?omeoteh%(importator #i distribuitor al produselor farmaceutice . 8R3%'ntracom *elecom 8olutions%(servicii '* . 8!R!3!%*e0troni( 6ommunication ;ngineering%(servicii '* . 8!R!3% 'uventus-@8%(consulting #i bro0era) investiional . @eloitte M *ouche(servicii audit #i consultan financiar . Moldcell(operator telefonie mobil #i servicii internet , #!a! 4rmeaz B ildin4 Kro !, construit de ctre o important companie italian, apoi 6entrul de afaceri JLe RoiJ cu o suprafa total a cldirii de E 2D1 m/ , cea arendat fiind de ++2D m/ , ambele cu amplasare prestigioas, ntr-un mediu ecologic favorabil! @in lista marilor cldiri de birouri fac parte #i _B; A+I%O B ildin4' cl"direa E roCredi#Ban6' b siness cen#r din s#rada Miori$a )#elecen#r *' J-in# Office Cen#er' Cen#r l de B siness Office;' care ofer serviciu 'ntelligent office, primul serviciu de acest gen pe piaa Republicii Moldova, un serviciu

destinat tuturor celor care nu au nevoie de un oficiu permanent dar n acela#i timp doresc sa beneficieze de o imagine corporativ utiliznd oficii si sli de conferin mobilate #i echipate situate n centrul ora#ului, oficiile centrului se nchiriaz pe ore, zile, sptmni, preul de arend este condiionat de mai muli factori, dintre care tipul oficiului, numrul de personae present, timpul pentru care este nchiriat (pn la - lun de zile ! "rintre proiecte n desf#urare care propun de)a arenda birourilor se numr, Premier B siness Cen#er, 6omple(ul 7ntreprinderii cu capital strin L9enetos 'mobil% 8!R!3! "otrivit portalului SelloU "ages Moldova, pe piaa din capital activeaz apro(imativ 2E companii cu domeniul de activitate X nchirierea spaiilor pentru oficii! 7nafara business centrelor, spaii de birouri spre nchiriere acord unele cldiri administrative(6ldirea Ministerului 5griculturii #i 'ndustriei 5limentare, cldirea ageniei 8tandardizare #i Metrologie #!a! , edificii cu menire sociocultural(6asa "resei , hoteluri(6hisinau, NollB 5lon, 6odru, @acia, #!a , uzine #i fabrici(L5lfa%, L"ielart%, L8teau Reds% sau instituiile #tiinifice! 4n alt segment al pieei imobilului de oficiu l reprezint oficiile autonome X cldiri izolate, case proprii, eta)e de parter #i primele eta)e ale cldirilor de locuit, de fapt cele mai multe oferte de nchiriere ce vin pe pia sunt din categoria acesta! 4n alt segment, ns de o categorie mai )oas sunt oficiile cu amplasare n demisoluri sau n fundul curilor care nu au ie#ire direct la partea carosabil, mai nou, pe piaa au aprut birouri mansard, pe care facil le ncadrm tot n aceast categorie! "iaa spaiilor de birouri ncepe s se dezvolte treptat, cu preponderen ncepnd cu anul /DD2, conform datelor oferite de ctre Biroul Oaional de 8tatistic! Muli dintre investitori au renunat la investiiile n bunurile imobile rezideniale n favoarea celor comerciale, nemi)locit n segmentul oficiilor #i zonelor de business! \i a#a cum 6hi#inul este principal centru administrativ, economic, social #i politic al rii, ma)oritatea ntreprinztorilor au ales ca destinaie de investiii capitala! 5cest segment a crescut progresiv n perioada /DD2-/DDE ca urmare a cererii venite din partea companiilor care s-au relocat sau care #i-au deschis noi reprezentane n 6hi#inu, ncepnd cu anul /DDE ntreg sectorul construciei trece printr-un trend de descre#tere, ca consecina a crizei financiare mondiale #i a crizei politice naionale, ceea ce n mod evident afecteaz #i segmentul dat! 6u toate c a fost ultimul segment imobiliar afectat de criza economic ncepnd cu trimestrul '' al anului /DDQ piaa birourilor din 6hi#inu iese din starea de stabilitate, nivelul cererii #i al preurilor aflndu-se ntr-o continu scdere, potrivit analizei bursei 3ara! 5nul /DDQ a schimbat regulile pieei de birouri, odat cu declinul mediului de afaceri a crescut semnificativ #i rata de neocupare, lipsa pre-nchirierilor a mpedicat dezvoltatorii s mai anune proiecte ma)ore noi, e(ceptnd proiectul propus de Banca ;uropean pentru Reconstructie

si @ezvoltare (B;R@ care a anunat c va aloca /!1 milioane ;uro companiei L'ucan 6omer%, pentru construcia unui nou business centru n 6hi#inu! "entru a nelege mai bine cum stau lucrurile la momentul atual, vom analiza oferta #i cererea de pe pia! >ferta spaiilor de birouri >ferta este n cre#tere, aceasta condiionat de faptul c pe pia s-au livrat noi spaii de birouri cu preponderen birouri aflate la parterul blocurilor rezideniale noi, inclusiv unele proiecte individuale de cldiri de birouri care #i-au nceput lucrrile n perioada de cre#tere a pieei(/DDG-/DDE , pe lng asta oferta a fost influenat #i de faptul c muli dintre arendatori n ncercarea de a reduce costurile ncearc s reduc spaiul ocupat! @in totalul spaiilor livrate pe pia cele mai multe oferte sunt din categoria cldirilor separate- apartamente pe pmnt, case particulare, eta)e de parter #i primele eta)e ale cldirilor de locuit vechi sau noi, dat fiind con)uctura #i incertitudinea general creat pe pia unii arendatori sunt gata s negocieze oferind o reducere care poate a)unge #i la /DF din preul stabilit iniial, alii ns sunt gata s dea n chirie arenda#ilor chiar #i pentru sume simbolice care acoper doar cheltuielile operaionale, numai s nu suporte pre)udiciile de ntreinere a ncperii! 7n acest plan a gsi oferta care ar satisface cerinele de nchiriere este cu mult mai u#or, n comparaie cu o ofert de achiziionare, unde vnztorii sunt mai e(igeni #i prefer s mai a#tepte! @in cauza incertitudinii generale legat de nrutirea condiiilor economice continu s creasc nivelul suprafeelor vacante n centrele de business ale ora#ului! 7n ncercarea de a reduce costurile chiria#ii au nceput #-#i renegocieze costurile, inclusiv s reduc spaiul ocupat sau s se relocheze n spaii mai avanta)oase din punct de vedere financiar, astfel de msuri au facut ca rata de neocupare s creasc (tab! /!/ %abel &.1 Rata de neocupare a spaiilor din centrele de business An l &BB? &BBM Ra#a de neoc !are' L +--+ -+-/+

@atele au fost prezentate de bursa imobiliar 35R5, prin urmare constatm c la sfirsitul anului trecut rata de neocupare a crescut cu -DF, cum arat practica internaional, cota suprafeelor libere dep#ind +F este serioas, iar -DF X periculoas! 6ererea spaiilor de birouri

6ererea rmne la nivel sczut, n mare parte din mai multe motive, a! lund n considerare declinul economic ma)oritatea companiilor s-au confruntat cu insecuritatea activitii viitoare sau cu reorganizri #i concedieri, n consecin e(tinderea spaiilor de birouri nu s-a regsit pe agenda celor mai multe dintre ele, b! multe companii ezit s aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii moderne #i bine amena)ate, prefernd s se concentreze asupra altor probleme mai presante. c! companiile prefer s achiziioneze sau s arendeze uniti imobiliare rezideniale #i s le reamena)eze conform propriilor necesiti. d! faptul c muli dintre arendatori au dT)` un contract prepltit #i deci nu s-au anga)at n nici o tranzacie! @atorit preului mai ridicat #i a faptului c spaiile din cldirile noi au suprafee medii #i mari, nepotrivite pentru afacerile mici, se observ o cre#tere a interesului arenda#ilor fa de oficiile ieftinite n detrimentul celor oferite de centrele de business, cu toate c dezavanta)ele spaiilor de birouri ieftine sunt evidente, acestea nu sunt dotate cu infrastructura care s rspund cerinelor unei companii moderne(internet prin fibr optic, sal pentru videoconferine, tehnic de birou modern, etc! , inclusiv numrul de parcri insuficiente, lipsa managementului imobiliar calitativ! 6u toate acestea, tranzacii se ncheie foarte puine 7n aceast perioad companiile la alegerea variantei de cumprare a oficiului sau de nchiriere a acestuia, de cele mai dese ori aleg chiria, cel puin n urmtorii ani! 'nteresul fa de procurarea suprafeelor n centele de birou este mic, #i fa de ns#i suprafeele pentru vnzare! "ractica vnzrii lor pe pia n genere nu este mare! *otu#i psihologic, oamenilor le este mai confortabil s e(amineze cldiri separate! 6hirii #i preurile de achiziie a spaiiilor pentru birouri 6riza mondial financiar a lovit n sectorul imobiliar, lucru resimit #i pe piaa spaiilor de birouri! "reurile de chirie #i vnzare a spaiilor de birou arat o dinamic negativ! 8cderea n anul /DDQ a constituit n medie circa 2DF n comparaie cu preurile de pna la criz, conform datelor statistice furnizate de bursa imobiliar 3ara! "otrivit acelea#i surse, costul chiriei n centele de business n aceast perioad constituie -/--+ ;uroC-m/ (fr *95 , G-E aC-m/Clun n mediu pentru cldirile separate X apartamente pe pmnt, case particulare #i fa de alte oficii autonome n limitele perimetrului strzilor *ighina, Mateevici, *! 6iorb, 1- august -QEQ, respectiv P+D-E+DaC-m/ preul mediu de achiziie n mediu P+D-E+DaC-m/, 6ostul de pia #i preul nchirierii ma(im pentru astfel de oficii fiind de --DD--1DDeuroC-m/ #i ----1aC-m/Clun! @ac e s e(aminm alte zone #i sectoare, atunci preul este mai mic cu /D-1DF dect cele indicate mai sus, #i cererea la aceste oficii este foarte )oas!

1.& Carac#eris#ica !ie$ei s!a$iilor comerciale din Re! blica Moldo-a

6a definiie, spaiile comerciale sunt acele su%ra#e+e dotate cu construc+ii sau amena:ri imobiliare s%eciale care sunt destinate asi-urrii %o%ula+iei cu mr#uri i ser&icii %rin intermediul sc8imbului de &alori. Ma:oritatea s%ecialitilor clasi#ic s%a+iile comerciale n doua cate-orii. cele clasice, stradale (street;retail) i cele din centrele comerciale. A%oi, s%a+iile sunt de#inite n #unc+ie de su%ra#a+, desc8iderea la strad i, cel mai im%ortant, de loca+ie. 7n actualul conte(t economic principalii consumatori de spaii comerciale #i revizuiesc strategia de dezvoltare, preocuparea principal a proprietarilor la momentul de fa este optimizarea reelelor de magazine! @e#i n /DDE ramura construciilor a intrat n impas datorit situaiei economice mondiale, ct #i sub influena situaiei economice #i politice din ar, tendina general descendent a pieei spaiilor comerciale a fost simit abia n primul semestru al anului /DDQ cnd are loc scderea catastrofal a cererii pe ntreg spectrul de imobil comercial, inclusiv cel stradal, apro(imativ cu +DF comparativ cu anul /DDE, dup cum informeaz anali#tii de la bursa imobiliar 3ara! @ezvoltarea sectorului a fost lovita dramatic #i toate tipurile de dezvoltatori au fost afectati de inrautatirea conditiilor de piata, inclusiv de lipsa totala a finantarii din partea bancilor, de scaderea valorii proprietatilor si de absenta unor posibili investitori in asocieri, etc! "lanurile de e(tindere ale investitorilr n /DDQ au fost schimbate ca urmare a dificultilor de finanare #i a ncetinirii vnzrilor din sector (diagrama /!/ !

8ursa, </-=

Dia4rama &.1 ;voluia indicilor lunari a volumului de vnzri cu amnuntul, prin unitile comerciale "e ntreg anul /DDQ indicele de volum a vnzrilor de mrfuri cu amnuntul a sczut comparativ cu anul /DDE, n ianuarie-aprilie /D-D unitile comerciale au comercializat populaiei mrfuri de consum n valoare de GD-G,/ mil! lei, nregistrnd, n termeni reali, o cre#tere de G,EF fa de

perioada similar din anul /DDQ, care a fost determinat de sporirea vnzrilor de mrfuri nealimentare (YQ,PF #i produse alimentare (Y1,GF , odat cu acest cre#tere acestui indicator se observ u#oare schimbri n ceea ce prive#te cererea pentru spaiile comerciale stradal(retail ! 7n Republica Moldova segmentul de pia al spaiilor comerciale este mai de7&oltat com%arati& cu segmentul de pia a spaiilor de birouri! 6hi#inul rmne a fi este cel mai atractiv pentru investiii de acest gen! "iaa spaiilor comerciale stradale din 6hi#inu continua s fie dominat de alimentare, de bnci #i ali retaileri de servicii, cum ar fi farmacii, dealeri de telefoane mobile, case de schimb valutar #i cazinouri, spaiile de calitate superioar sunt n continuare limitate #i mult mai puin dezvoltate dect n rile occidentale sau cele din 4niunea ;uropean! Cererea de s%a+ii comerciale stradale 6ererea spaiilor comerciale este )oas, cu un numr redus de retaileri care doresc s se e(tind! *otu#i, potrivit ultimilor analize imobiliare 3ara, se observ o dinamic relativ pozitiv a cererii pentru ncperile de +D--+D m!p! #i a culoarele de comer central din toate sectoarele municipiului att pentru chirie, ct #i pentru achiziie! 'nvestitorii mici particulari, ct #i reelele mari consider c acest segment este mai stabil la criz #i mai u#or recuperabil! 8ituaia este alta pentru ncperile cu o suprafa mai mare de /DD m!p!, pentru aceste imobile cererea este cu mult mai mic! 6ererea pentru spaiile comerciale stradale depind de locaia obiectului, situarea acestuia fa de strzile magistrale #i traficul pietonal din zon! 8-au activizat operatorii comerciali care doresc s deschid magazine proprii pe arterele principale, n locaii foarte bune, ns care nu au avut pn acum posibilitatea din cauza ratelor nalte #i lipsa ofertelor! <#erta s%a+iilor comerciale stradale >ferta de spaii comerciale disponibile pentru nchiriere a fost sporit, n principal de creterea ratei de neocupare, ca urmare a deteriorarii mediului de afaceri #i a recesiunii! 'nteresul fa de activele imobiliare le arat muli, ns diferit! @in partea investitorilor X un numr mare de solicitri, merg prezentri! 7ns la muli din ei a#teptrile de profitabilitate a afacerii de nchiriere achiziionate sunt mai nalte dect poate propune un vnztor mediu! \i chiar dac e(ist oferte de procurare a unei afaceri de nchiriere nu prea mai, spre e(emplu, cu o perioad de recuperare de pn la #apte ani, atunci brusca scdere a cererii face dificil cutarea arenda#ilor, ceea ce agraveaz prognoza c#tigurilor viitoare de la obiectul de investire! @ac e s selectm vnzrile unde n calitate de cumprtor nu este un investitor, dar cumprtorul final, $pentru sine%, atunci aici situaia este mai favorabil ntruct cumprtorii finali nu au careva arteptri investiionale e(primate! 3a aprecierea corespunderii obiectului propus ei reies nu din faptul ce rat de

capitalizare el are, dar din faptul pe ct acest obiect este capabil s satisfac necesitile lor subiective de afaceri #i se nscrie n bugetul total al ntreprinderii! 7ntr-un cuvnt, vnztorul are mai multe #anse s vnd obiectul cumprtorului final, dect investitorului, ntuct cumprtorul este gata s achite mai mult #i cu el este mai u#or s te nelegi! 6hiria #i preurile de achiziie a spaiilor comerciale stradale 6onform rezultatelor anului /DDQ nivelul preului de vnzare a suprafeelor de comer, de asemenea ratele medii de nchiriere au artat o dinamic negativ, ns mai mic n comparaie cu alte tipuri de imobile comerciale, respectiv #i scderea n mediu a constituit circa &BL,1BL n comparaie cu preurile de pn la criz! "entru a asigura semnarea contractelor cu chiriaii noi, proprietarii au fost nevoii s reduc nivelul chiriilor, chiar i n spaiile comerciale cu chiriai stabili, chiriile s-au redus n urma renegocierilor, agreate, n general pentru o perioad temporar de --/ ani! Oivelul chiriei pentru spaiile din zonele stradale variaz n funcie de zon, vad comercial, vitrin #i tipul de business al chiria#ului! "reul mediu de achiziie pentru 1m& a suprafeei de comer n mun! 6hi#inu, dup cum informeaz bursa imobiliar 3ara, n aceast perioad constituie ?BB,11BB e ro, preul mediu de nchiriere X M,11 e ro81m&8l n"! "reurile de achiziie se pot comercial suprafaa cruia este de +D--+D municipiului comercial (tab! /!/ ! %abel &.& "reurile de vnzare #i ratele de nchiriere a spaiilor comerciale stradale pe culoarele principale ale sectoarelor municipiului 6hi#inu
m/

chiar #i dubla dac spaiul

se afl culoarele principale ale sectoarelor

Loca$ia Bd.O#efan cel Mare )Cen#r * Bd.Dacia )Bo#anica* Bd.Mosco-ei )R3cani* +#r.Ion Crean4" )B i cani* Bd.Mircea cel B"#r.n )Ciocana*

Pre$ -.n5are' N8m& 1 DDD- G DDD - DDD- - EDD - DDD- / DDD QDD- - +DD EDD- - /DD

Pre$ arend"' N8m&8l n" 1D- G+ -/- /D -+- 1D -D- -+ Q- -1

Ma)oritatea investitorilor, arenda#ilor se orienteaz pentru spaii stradale cu un vad comercial deosebit, n detrimentul zonelor semicentrale, sau a zonelor cu trafic pietonal redus ceea ce influeneaz asupra gradul de disponibilitate #i implicit a chiriei! 7n topul celor mai scumpe zone din 6hi#inu se situeaz centrul 6apitalei cu accent pe bd! \tefan cel Mare, urmat de str! str! Bnulescu Bodoni, str! "u#0in! Cen#rele comerciale reprezint una din cele mai importante inovaii postbelice n cadrul comerului! ;le au aprut la nceput sub dou forme, centrale #i periferice! "rimul centru comercial a aprut n -Q+D n Roterdam! 7n prezent n Republica Moldova centre comerciale gsim doar n cteva ora#e (Bli, $8plendori(%, $;lite%, *iraspol. $;urostil%, $"ricernomorie%,

$8ciaslivii Mir%, $5lvis%, *araclia, $5len Mart Krup%, Krigoriopol , sectorul acesta este slab dezvoltat la nivel de ar, investitorii prefernd capitala, fapt condiionat n principal de mar)ele de profit slabe obinute n centrele comerciale din provincie, ca urmare a lipsei clienilor, precum #i veniturile reduse a acestora! @eci, nu putem s vorbim despre o pia a centrelor comerciale la nivelul republicii, piaa s-a format n municipiul 6hi#inu! 6onvenional, piaa centrelor comerciale din 6hi#inu poate fi divizat n 1 categorii, -! /! 1! 6entrele comerciale regionale (mall-urile , $8hopping Mall@ova%, $Megapolis Mall% . 6entrele comerciale la nivel de localitate precum, L;lat%, LKrand ?all%,% BabB ?oll% L8un 6itB%, LNumbo%, LKemeni%, L4nic%, %"laza%. 6entrele comerciale de cartier, LBudapest%,%Mar0s% L"almira%, L8oiuz%, L5rizona%, L>mega% etc! ball-ul P+(o!!in4 MallDo-aH este primul mall n stil occidental, fiind construit pe 2 niveluri, avnd o suprafa total construit de GD!DDD de metri ptrai, respectiv /+!DDD de metri ptrai suprafa nchiriabil, centrul comercial are peste -DD de magazine, un supermar0et, parte a lanului internaional :ourchette, care se ntinde pe /1DD de metri ptrai, un cinematograf multiple( cu #ase ecrane din reeaua "atria, )ocuri electronice interactive, sal de boUling, loc de )oac pentru copii, precum #i diferite opiuni pentru petrecerea timpului liber! 7n ceea ce priveste arhitectura centrului comercial, atriumul central cu o cupol din sticl va reda frumuseea distinctiv a structurii! "e lang designul interiorului, faada contemporan din sticl va impune 8hopping Mall@ova printre cele mai atractive cldiri din Moldova! @eschiderile ample dintre eta)e asigur o buna vizibilitate pentru magazine! *raficul vizitatorilor pe vertical va fi asigurat de patru scari rulante, lifturi panoramice #i scri pe fiecare eta), precum #i benzi rulante ntre parcarea subteran #i parter! @e asemenea, 8hopping Mall@ova ofer vizitatorilor si G+D locuri de parcare subterane! 3emi 'nvest este dezvoltatorul centrului comercial 8hopping Mall@ova! 6ompania este o societate mi(t dintre 3eogrant, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Republica Moldova #i 5nchor Krup, parte din grupul de companii :iba ?olding! :iba ?olding deine e(perien n retail, servicii financiare #i dezvoltare imobiliar #i este activ n -2 ri din ntreaga lume! Mall-ul este situat pe una dintre cele mai mari artere de circulaie din 6hi#inu, bd! @acia, fiind poziionat ntre cele mai populate zone rezideniale din 6hi#inu- Botanica #i 6entru! ball-ul ,,Me4a!olis Mall% este primul mall deschis n Republica Moldova, inaugurarea cruia a avut loc la data de /G septembrie /DDE! 8ituat n sectorul 6iocana a ora#ului 6hi#inu, pe teritoriul fostei fabrici de computere, comple(ul comercial Megapolis Mall care const din + eta)e, suprafaa total 1D DDD m/, cu o parcare deschis prevzut pentru PDD locuri! 6ldirea este dotat cu #ase

escalatoare, dou ascensoare panoramice #i cinci lifturi pentru pasageri #i marf, interiorul acesteia fiind ornamentat ntr-un stil oriental! 7ntre acestea dou centre comerciale regionale (mall-uri nu poate fi vorba de o concuren direct, ntruct cele dou sunt situate n zone diferite, prin urmare se adreseaz unui target #i format diferit! 6entrul comercial GEla#H este unul dintre primele aparute pe pia, inaugurarea a avut loc n data de + martie -QQQ! 6entrul comercial $;lat% reprezint o cldire modern cu + niveluri cu o suprafa total de -2 +DD m/, localizat n sectorul Botanica, ntr-un fost bloc de producerea a societii pe aciuni $8igma%, la ora actual se efectueaz lucrri de e(tindere a centrului, n urma cruia eta)ul doi o s #i dubleze suprafaa! @up achiziionarea ntreagii infrastructuri a fostei societi pe aciuni $8igma% de ctre grupul $;lat%, aceasta #i-a e(tins teritoriul pn la 2,+ ha! 6entrul comercial ofer GDD puncte de vnzare cu o suprafa de /D-2D m/! 6onstrucia centru $"laza% n imediata apropiere a sporit flu(ul de vizitatori din alte sectoare a ora#ului! 6entrul comercial LQ mbo% a fost inaugurat pe -+ martie /DD+ n sectorul Botanica! 8uprafaa total a cldirii de P nivele este de 1+ DDD m/, centrul are o arhitectur individual, dat fiind faptul c a fost construit pe baza unei cldiri sovietice neterminate! 8tructura acestuia este una tipic pentru centrele comerciale din capital, parterul este ocupat de supermar0etul L:idesco% #i o filial a unei bnci comerciale, la primul eta) se gsesc obiecte de uz casnic, al doilea eta) este destinat e(clusiv pentru segmental fashion(articole de mbrcminte #i nclminte , cel de-al treilea eta) cuprinde pe lng cafenele #i baruri, un cinema cu dou sli, un casino si un internetcafT! @in suprafaa centrului comercial GDF a fost achiziionat, restul se arendeaz! 6entrul comercial LKrand Aall% se numr #i el printre primele centre comerciale deschise n 6hi#inu, cu un amplasament reu#it #i n apropierea unui centru comercial destinat copiilor LBabB ?all%,a supermar0etului de electrocasnice %Bomba% #i a filialei reelei de comer %Kreen ?ills Mar0et% face ca flu(ul de vizitatori s fie continuu! 6entrul comercial este amplasat n cldirea hoteluilui 'nturist, deine parcare proprie pentru -DD locuri! @in ianuarie /D--, centrul va fi nchis pentru reconstrucie, lucrri e(ecutate de holdingul L;lita-+ Kroup%, timp de -D luni suprafaa centrului se va e(tinde cu circa P /DD m / pe baza construciei eta)ului patru #i a reproiectrii ntregii suprafei! @up reconstrucie, managementul centrului commercial va fi preluat de compania romneasc LRetail Kroup%, care se va ocupa e(clusive cu activitile de planificare #i de nchiriere a spaiilor comerciale! "otrivit contractualsemnat de ace#tea, dup reconstrucie LRetail Kroup % va intra n posesia a 2DF din suprafaa total a centrului commercial LKrand ?all%!

6ererea pentru centrele comerciale 7ntr-o pia afectat de perioada economic turbulent nivelul consumului a sczut fapt care s-a rasfrns direct asupra numrului de vizitatori ai centrelor comerciale, acesta s-a redus practic peste tot! 7n perioada de pn la criz cererea la mrfurile de consum se bazau pe cre#terea veniturilor reale ale populaiei n permanent cre#tere! 7n condiiile de criz resursa de crediare pentru toi participanii procesului practic a disprut, iar veniturile reale au sczut esenial #i din aceast cauz consumatorii nu sunt n stare s menin nivelul precedent de cheltuieli! 6ererea la mrfuri scade, #irul de vizitatori se rre#te, iar vizitatorii #i reduc cheltuielile! 7n rezultat, venitul #i profitul att a locatarilor, ct #i a locatorilor se reduce! > parte a arenda#ilor pleac din centrele comerciale, iar companiile de frunte sunt nevoite s reduc rata chiriei! >ferta centrelor comerciale >ferta de spaii comerciale din 6hi#inu este una generoas condiionat de faptul c la sfr#itul anului /DDE pe pia au fost livrate dou mari centre comerciale(8hopping Mall@ova, Megapolis Mall care au crescut stocul total cu peste -DD DDD m/ #i de creterea ratei de neocupare n centrele comerciale e(istente! 3a momentul de fa, oferta centrelor difer! 7n unele centre comerciale arenda#ii pn n prezent ocup rnduri, din altele pleac! @ac n /DDE ma)oritatea centrelor comerciale se puteau luda cu rata de ocupare de -DDF, n prezent doar trei dintre ele se pot luda cu aceast performan (tab!/!1 %abel &.1 Kruparea centrelor comerciale din municipiul 6hi#inu n dependen de

Cen#re comerciale ce NU a s!a$ii s!re .nc(iriere )ra#a de oc !are 1BBL* Cen#re comerciale care !ro! n s!a$ii s!re .nc(iriere)ra#a de oc !are R1BBL *
6hiria #i vnzarea

Ela#' Krand Aall' Kemeni 8hopping Mall@ova, Megapolis, Numbo, 8un 6itB, "laza precum #i ma)oritatea centrelor comerciale de cartier!

@in cauza conte(tului financiar din piaa, n ultimul an, proprietarii de centre comerciale au preferat s scad chiria sau s fie fle(ibili n ceea ce prive#te plata acesteia, pentru a nu-#i pierde clienii! 5sta n conte(tul n care #i unii proprietari de spaii stradale au nceput s ofere condiii mai bune pentru chiria#i! 6onform analizei realizate de ctre bursa imobiliar 3ara, n /DDQ situaia centrelor comerciale se prezenta n felul urmtor ,

%abel &.9

Ra#a de neoc !are'L Cen#re comerciale din 5ona cen#ral" i semicen#ral" c #rafic !ie#onal in#ens Cen#re comerciale din 5on" !eriferic" c #rafic !ie#onal 0os -D

+c"derea c(iriei' L /D-/+

/+-1D

1D-1+

@up cum am menionat anterior e(cepie fac doar trei centre comerciale (;lat, Krand ?all, Kemeni la care gradul de ocupare este n continuare de -DDF, dar innd cont de situaia creat pe pia proprietarii au sczut #i ei pn la /+Fdin chirie! ;senial, n mediu cu 1DF s-au redus ratelor de nchiriere n centrele comerciale n comparaie cu perioada de dinainte a crizei! 7n acela#i timp discontul cel mai mare l-au obinut arenda#ii $de frunte%, ntruct ei constituie cartea de vizit a centrelor comerciale! :actorii care n mod general influeneaz chiria sunt legai de proiect (zona n care este amplasat n ora#, momentul livrarii proiectului , de spaiu (suprafaa, pozitionarea n cadrul centrului #i eta)ul #i de tipul de afacere!"reul unui metru ptrat al chiriei n primul trimestru /D-D este prezentat n tabelul de mai )os, %abel &.; "reul unui metru ptrat al chiriei n principalele centre comerciale, n ' trimestru /D-D Cen#r comercial +(o!!in4 MallDo-a Me4a!olis Mall Q mbo + n Ci#: Mar6s Pre$ c(irie' N8m&8l n" ++-GD /D-/E /D-2D /D-2D G Perioada de arend"' ani Minim + Minim -

6onform analizei imobiliare fcute de speciali#tii de la bursa imobiliar 3ara, preul de pia n 6entrele comerciale(dup e(emplul centrului comercial Numbo a sczut cu 2DF-+DF, n diapazonul mediu al preurilor EDD--+DD ;uro, iar preurile ma(ime rar ating /DDD ;uroC-m/ (n perioada de pn la criz, preul minim X -1DD ;uroC-m/, ma(im X 1PDD;uroC-m/ !

7ntr-un sonda) realizat recent de compania Magenta 6onsulting n /2 de centre urbane ale rii pe un e#antion de -2DD de respondeni (mar)a de eroare nu dep#e#te c1F , se arat c 99L din consumatori prefer s mearg la cumprturi n centre comerciale, n detrimentul pieelor! Respondenii din alte ora#e dect 6hi#inu au dat dovad c centrele comerciale de pe piaa din capital, dar a fost evident faptul c muli dintre consumatori nu delimiteaz termenii de supermar0et, cash M carrB #i centru commercial, sonda)ul a fost unul de tip neasistat, #i nu asistat(procesul n care respondenii bifeaz din variante de rspuns e(istente , respondenii de cele mai multe ori confuznd ace#ti trei termeni! 3a capitolul notoritatea interesant este faptul c centru comercial 8hopping Mall@ova, cu toate c a aprut pe pia cu relativ puin timp n urm, a reu#it s obin ' loc n topul notorietii neasistate (respondenii au scris denumirile pe care le cunosc, fr a avea n fa variante de rspuns #i a devenit cel mai frecventat centru comercial! 7n acela#i timp, este important de menionat faptul c n ratingul notorietii, diferena dintre Mall@ova #i urmtorul centru comercial, Numbo, este mai mic de un -F, de aceea ambele centre au acumulat /QF din meniuni! "e locul ''' se afl centrul comercial Kemeni, care a fost menionat de fiecare al cincilea respondent!

Dia4rama &.& Ootorietatea neasistat a centrelor comerciale, F

7ntrebai ct de des frecventeaz centrele comerciale,-QF opteaz pentru 8hopping Mall@ova, -PF din respondeni au menionat c merg la central 4nic! 3ocul ''' este mprit de Kemeni #i ;lat, iar pe locul '9, la -F deprtare de locul ''' se afl centrul comercial Numbo -2F

Dia4rama &.1 Rata vizitrii centrelor comerciale, F "reurile produselor din centrele comerciale sunt la fel de importante, iar studiul a relevat c preurile n mall-ul 8hopping Mall@ova sunt percepute de consumatori ca fiind destul de mari, 2/F considerndu-le mari, iar alii /2F din intervievai spunnd c multe mrfuri sunt accesibile doar n perioada reducerilor! "e locul '' printre centrele cu cele mai scumpe mrfuri (conform percepiei consumatorilor este centrul ;lat, 1QF consider c preurile sunt mari #i --F le consider accesibile doar n perioada reducerilor! Rspunsurile la aceste ntrebri sunt subiective #i nu reflect neaprat nivelul real al preurilor n aceste centre comerciale, ci mai degrab imaginea consumatorului despre acestea!

Dia4rama &.9 Oivelul preurilor perceput de consumator, F @up prerea multora (/GF , cea mai variat gam de servicii #i produse se gsesc n mallul 8hopping Mall@ova, locul '' ocup M;*R> 6ashM6arrB (-EF 6u toate c formatul magazinelor 6ashM6arrB se deosebe#te cu mult de cel al centrelor comerciale, n percepia consumatorilor!

@iagrama /!+ 6entrele comerciale cu toate serviciile inlcuse, F 7n pofida situaiei economice, astzi se poate spune cu siguran c procesul de tranziie a consumatorilor de la piee la centrele comerciale nu mai poate fi ntors, iar concurena n fiecare an devine tot mai puternic!

1.1 Carac#eris#ica !ie$ei (o#eliere .n Re! blica Moldo-a

Republica Moldova dispune de un potenial turistic valoros reprezentat prin peisa)e naturale pitore#ti, monumente de o mare valoare arheologic, paleontologic, geologic, istoric! 3ipsa unei infrastructuri corespunztoare (drumuri de tip european, spaii de cazare, hoteluri cu servicii impecabile la nivel mondial etc , situaia economic precar n care se afl ara #i un #ir de alte cauze nu permit valorificarea eficient a acestui potenial! @e#i industria hotelier din RM a fost direct influenat #i este n continuare de aceste lipsuri #i de crizele politice, economice de la nivel naional #i internaional, sectorul hotelier a municipiului 6hiinu a nregistrat o dezvoltare #i modernizare n ultimii ani, urmnd ca #i structurile de cazare amplasate n afara capitalei s fie modernizate, lucru mai greu realizabil avnd n vedere conte(tul economic e(istent! >ferta hotelier @up cum informeaz Biroul Oaional de 8tatistic, la sfr#itul trimestrului '9, n Republica Moldova funcionau Q1 de hoteluri #i structuri similare nsumnd / +-Gcamere clasificate ntre + #i - stea! Ree#ind din datele furnizate(grafic ( n perioada anilor /DDD-/DDQ pe pia s-au livrat 12 de obiecte noi! ;ste o cre#tere semnificativ care s-a produs n preponderen ca urmare a investiiilor de capital strin! 'ndustria turismului a fost afectat de criza economic mondial, primele semne au aprut nc din al '''-lea trimestru /DDE, declinul accentundu-se n /DDQ! 5stfel c pe pia s-a creat o situaie atipic, concomitent cu perioada de decdere a serviciilor hoteliere (scdere numrului de turi#ti, a sumelor cheltuite de ace#tea, #i a nnoptrilor, etc! pe pia sunt livrate un numr record de obiecte noi, -2 la numr! *oate proiectele noi fiind ncepute n perioada de ascensiune a pieei (/DDG-/DDE ! %abel l &.2 Oumrul de hoteluri #i structuri similare n perioada anilor /DDD- /DDQ

3a sfr#itul anului /DDQ din numrul total al hotelurilor #i structurilor similare nivelurile de o stea #i cele neclasificate dein o pondere de ++F fiind considerate necompetitive la nivel internaional, prin urmare nu putem vorbi de un nivel nalt al calitii structurilor de cazare! 6onfortul mediu este asigurat de hotelurile(structurile similare cu / #i 1 stele care dein 1-!+F din total, iar confortul superior este oferit de unitile de patru #i cinci stele cu ponderea de -1!+F! %abel &.> Oumrul hotelurilor #i structurilor similare pe categorii pentru anii /DDD-/DDQ

"roiectele investiionale n business-ul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice! 6onstrucia hotelurilor noi sau reconstrucia celor vechi dup standardele moderne de calitate, utilarea acestora #i e(ploatarea acestora reprezint investiii greu de )ustificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o investiie de alterantiv, oficii sau centre comerciale! @easemenea trebuie menionat faptul c perioada de recuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare n comparaie cu investiiile de alternativ! "articipanii pieei din Republica Moldova ce se specializeaz in sectorul hotelier, din lipsa terenurilor pentru construcii noi, opteaz adesea pentru redevelopare! "rin urmare, ace#ti investitori #i arhitecii pot fi divizai in trei categorii! "rima categorie ii include pe cei ce nu sunt limitai in finane, dar se ocup cu variante e(clusive #i de prestigiu, amplasand hotelul, de e(emplu, intr-un edificiu X monument de arhitectur! 3a cea de a doua categorie se refer companiile ce nu dispun de mi)loace

considerabile! 5ceste companii, de regul, aleg opiunea mai ieftin X redeveloparea edificiilor cu diferite destinaii! 8e consider c redeveloparea cost circa PD-ED F din valoarea construciei noi! 3a cea de a treia categorie se refer organizaiile X proprietarii obiectelor hoteliere e(istente, care din timp in timp realizeaz proiecte de transformare a obiectelor lor in hoteluri mai moderne! @ar toi ace#ti participani sunt pu#i intr-o situaie dificil, ei toi au nevoie de soluii pentru amena)area spaiului hotelier in ni#te edificii de plan invechit fr a pierde nici o stelu #i nici un leu in plus! Reeaua hotelier, n deosebi, din mun! 6hi#inu este destul de variat! 7n ultimii ani o parte din hoteluri au fost supuse modernizrii, au fost deschise un #ir de hoteluri! @e menionat #i funcionarea unei reele eficiente de nchiriere a apartamentelor private!! Ma)oritatea hotelurilor moderne din ar se afl n 6hi#inu, conform unor surse neoficiale la momentul actual n 6hi#inu funcioneaz n )ur 1E de hoteluri predominant de 1 #i 2 stele! %abel &.? *arifele minime a principalelor hoteluri din municipiul 6hi#inu Den mirea (o#el l
Ao#el l Nobil L / r: Bo #iS e Cl b Ro:al Par6 Di!loma# Cl b @ee6end Bo #iS e Ao#el Leo4rand Ao#el and Con-en#ion Cen#er Qoll: Alon Ao#el Kloria B da!es# Codr CisPas Q mbo Man(a##an Ao#el T Res#a ran Meso4ios Ao#el Edem Ao#el Cilla Kloria Dacia Ao#el Mini B siness T +!a Ao#el OL+I 9 +6: Land Cam!in4 T Resor# Ela# Ao#el Cilla Iris Ar# R s#ic Cosmos Olim!ia Cilla Cerde Ao#el Bella Donna Cilla M n#enia Cilla Na#ali E5io Palace R #a ?? % ris# 8ursa, 7ntocmit de autor n urma analizei < /G=!

Ca#e4oria (o#el' s#ele

%arif l minim' N
1>B 12B 11& MM 1?B 1;B ?B MB 1BM 1BB 2M 11M >> ;; ?B 11B ;M 2B >B 9; 2B &M 9B 9; 9; 9B >; 1B 1B 1B

Ma)oritatea hoteluri din capital ncearc s-i desfsoare activitatea astfel nct s capete i s menin o poziie bun pe pia #i n faa concurenilor prin, prestarea serviciilor la o calitate nalt. obinerea unui raport bun calitateCpre. printr-o ofert ct mai mare #i vast pentru satisfacerea celor mai rafinate cereri. ameliorarea echipamentelor #i a confortului! *ariful minim ntr-un hotel de categoria + stele (camer single standard a)unge #i pn la QQ a, n cele cu 2 stele minimul nu dep#e#te ++ a, la categoria 1 stele tariful minim(camer single standard a)unge la 1D a, cu / stele sau - stea preul minim coboar pn la /D a! 6ele mai multe hoteluri au tarifele stabilite n valuta european, ns, de obicei hotelurile de categorie mai inferioar #i fizeaz tarifele n valut naional!

Cererea (o#elier"
6omparativ cu /DDE, dup cum informeaz Biroul Oaional de 8tatistic , numrul turitilor n /DDQ s-a diminuat cu /2F n hoteluri #i moteluri, iar indicele de utili7are net a ca%acit+ii de ca7are pentru hoteluri #i moteluri a constituit doar -+F, indicele total la structurile de primire turistic colective fiind de 1P,EF! Reducerea num=rului de nno%t=ri ale turitilor s-a nregistrat la hoteluri #i moteluri (-/E,+F , per ansamblu , n structurile de primire turisticd colective cu funciuni de cazare n anul /DDQ au fost inregistrate -2DD,- mii de nnoptdri ale turi#tilor, cu -E,QF mai puin fad de anul /DDE! 6a o destinaie care se bazeaz n proporie mare pe turismul de afaceri, 6hi#inul a fost afectat de criza economic care a determinat micorarea drastic a bugetelor de cltorii ale marilor companii, precum i schimbri notabile n comportamentul turitilor! 6ele mai afectate de aceste schimbri au fost hotelurile de categorie superioar, mai ales n ceea ce privete tarifele practicate! *endina de descre#tere a cererii serviciilor hoteliere s-a manifestat #i n /D-D, dup cum informeaz Biroul Oaional de 8tatistic, comparativ cu ianuarie-martie /DDQ, s-a diminuat numrul de turiti ca7a+i la structurile de primire turistic colective (-/P,DF , pe seama reducerii acestora la structuri de ntremare (-2+,GF , hoteluri #i moteluri (-1D,/F , vile turistice, sate de vacan #i alte structuri de odihn (-E,+F ! "otrivit acelea#i surse, n ianuarie-martie /D-D indicele total de utili7are net al ca%acit+ii de cazare turistic n funciune a constituit -Q,DF, inclusiv la hoteluri #i moteluri X-/,/F (tab! /!Q ! %abel &.M Oumrul de nnoptri ale turi#tilor la hoteluri #i moteluri pentru perioada ianuarie-martie /D-D
Ian arie,mar#ie &B1B nnoptri %o#al -2/ /D+ din care, ale nerezidenilor /G G-Ian arie,mar#ie &B1B .n L fa$" de ian arie,mar#ie &BBM nnoptri GD,P din care, ale nerezidenilor E/,/

din careU Ao#el ri i mo#el ri 8ursa,</2= 12 E11 /1 E-E-,2 EP,P

"otrivit datelor din tabel numrul nnoptrii turi#tilor la hoteluri #i moteluri n perioada ianuarie- martie /D-D, comparativ cu acea#i perioad a anului /DDQ s-a redus cu -E,PF! "er ansamblu, numrul de nnoptri ale turi#tilor la structurile de primire turistic colective cu funciuni de cazare(pensiuni turistice #i agroturistice, cmine pentru vizitatori, structuri de ntremare, tabere de vacan pentru elevi, vile turistice, sate de vacan #i alte structuri de odihn s-a diminuat cu /Q,2F! "rincipalele piee generatoare de turiti au fost n continuare rile vecine, Romnia, 4craina (diagrama /!P !

Dia4rama &.2 "onderea din numrul total de turi#ti strini cazai n structurile de primire turistic colective @up cum anun oficialitile locale oferta unitilor de cazare cu preuri medii este cea mai cutat de ctre turi#tii ateni la cheltuielile cu cazarea! >dat cu instalarea crizei economice, aceast situaie s-a accentuat! >ferta de spaii de cazare va rmne relativ constant pe termen scurt, datorit faptului c accesul la finanare va continua s fie dificil, dar innd cont #i de faptul c piaa serviciilor hoteliere este din capital a devenit saturat ! 5stfel multe dintre proiectele e(istente vor continua s fie blocate, iar altele noi vor ntrzia s apar, la momentul actual nu sunt preconizate multe proiecte investiionale n acest domeniu, e(ist totu#i dou proiecte de mare anvergur, de construcia unui hotel de + stele n parcul 9alea Morilor #i de renovarea total a hotelului%6odru%!

"roiectul de amena)area zonei din 9alea Morilor a fost propus #i aprobat de 6onsiliului Municipal 6hi#inu! 6onform conceptului n parcul 9alea Morilor urmeaz s fie construite mai multe obiective printre care un hotel de cinci stele in mi)locul apei, pla) #i cluburi sportive! "entru implementarea proiectului este nevoie de apro(imativ /-E milioane de euro! Bani pe care primria nu-i are, dar spera sa atrag investitori! "roiectul a fost avizat de Ministerul ;cologiei #i de Ministerul 6ulturii! @irecia 5rhitectur urmeaz s elaboreze un caiet de sarcini #i s organizeze concursul invesional! 4n alt proiect important pentru piaa hotelier din capital, este renovarea total a hotelului %6odru% #i transformarea acestuia n %Ramada 6hiinu 6itB 6enter%! 3ucrrile de renovare au nceput, urmnd ca pn la toamna lui /D-D cldirea s fie redeschis, cel puin a#a susine spune noul proprietar, compania american J'nvestment @evelopment KroupJ! ?otelul a fost vndut cu circa 2,+ milioane de dolari, banii investii vor dep#i aceast sum! %Ramada AorldUide% deine hoteluri n aproape QDD de orae din ntreaga lume, inclusiv dou n Romnia! 4na dintre primele reele hoteliere internaionale care a venit n Moldova a fost %@edeman%, hotelul construit de turci #i-a schimbat ulterior denumirea! 7n urm cu civa ani, lanul american %Mariott% i anunase intenia de a deschide un hotel la 6hiinu! "roiectul, iniiat n baza unui imobil din bulevardul tefan cel Mare, nu a fost dus nc la bun sfrit ;(ist oportuniti pentru investiii pe piaa hotelier din Republica Moldova, mai ales n spaiu rural! 7n prezent, proprietarii de hoteluri ntmpin multe probleme, ceea ce creaz ns oportuniti pentru investitori, att pentru achiziia de proprieti aflate n dificultate, la preuri sub valoarea de pia, ct i pentru investiii n hoteluri noi, prin scderea preurilor terenurilor i a costurilor de construcie! *ot mai muli turi#ti aleg s descopere Republica Moldova, iar !rin#re ei se n m"r" a#3# s#r"ini' c3# i moldo-eni. "otrivit datelor Biroului Oaional de 8tatistic, n perioada lunilor ianuarie-septembrie /D-/, structurile de cazare turistic colective au fost frecventate de //D,G mii de turi#ti, dintre care -+2,G mii - moldoveni #i 22'B mii , s#r"ini. 5stfel, comparativ cu perioada ianuarie-septembrie /D--, s-a ma)orat numrul de turi#ti cazai la s#r c# rile de !rimire # ris#ic" c ?'? la s #". Respectiv, la vilele turistice, sate de vacan #i alte structuri de odihn numrul de turi#ti s-a ma)orat cu +2,P la sut, la hoteluri #i moteluri cu -E la sut, structuri de ntremare -D,2 procente #i pensiuni turistice #i agroturistice cu P,/ procente! 6ea mai mare pondere n numrul total de turi#ti strini cazai la structurile de primire turistic colective le-au revenit turi#tilor din Romnia (-Q,2F , :ederaia Rus (-D,1F #i 4craina (E,/F ! 3a structurile de primire turistic colective, cu funcii de cazare, n ianuarie-septembrie /D-/ au fost nregistrate 1&9>'9 mii de ca5"ri ale # ri#ilor' c &'ML mai m l# dect n perioada corespunztoare din anul /D--! 7n numrul total de nnoptri nregistrate la structurile de primire turistic colective, ponderea cea mai mare o de$in .nno!#"rile ce#"$enilor moldo-eni (EE,EF !

'nformaia este prezentat fr datele raioanelor din partea stng a Oistrului #i municipiul Bender.
NUMFRUL +%RUC%URILOR DE PRIMIRE %URI+%ICF COLEC%ICE CU <UNCIUNI DE CAEARE' la 11 decembrie >?@ABCDEF? >?@@C>EAFGHI DEJK>EKJ L? LJACMK EKJADE?F D NKG>OAPMA JQRMCSCGAP, TU VW XYZU[\] 0UMB1, <F C<^^1C_I21 _<U,I3_ ACC<M<DA_I<0 3_,UC_U,13, as o# December VW &BB9 &BB; &BB2 &BB> &BB? %o#al ` FaYbc ` _otal ?oteluri #i moteluri dcaefTfgh f iceYjf 5otels and motels "ensiuni turistice #i agroturistice Ek\faeflYaZfY f Ub\cek\faeflYaZfY mUTafcTh _ourist and a-rotourist %ensions 6mine pentru vizitatori ?[nYofef] Xj] m\fYpofq 5ostels #or &isitors 8tructuri de ntremare ?pXc\crfeYjsThY ae\kZek\h 5ealt8care structures 8ate de vacan #i alte structuri de odihn @UbY\] ceXhqU f X\kbfY ae\kZek\h ceXhqU ,ecreation cam%s and ot8er recreation structures *abere de vacan pentru copii ++ +G PD PD P/ GG/ G G P G P P P --D Q G P P G + G -/ -1 --+ -1 1?9 +1 1M1 +2 &11 ++ &&& +E &&M P/ &BBM &9M G/ &B1B &;B G+

+1

+P

PQ

GG

E/

GQ

GG

http,CCUUU!statistica!mdCcategorB!phpelWroMidcW/Q1 1.9 Par#ic lari#"$ile !ie$ei imobiliare comerciale .n !erioada de cri5"


"iaa imobiliar comercial a fost una din primele afectat de criz, nainte de accentuarea crizei financiare, piaa imobiliar comercial a prezentat semne de sufocare care conduceau ctre o rsturnare a situaiei prin urmtoarele elemente, n mai multe ri se putea observa cu le)eritate o supraproducie, preurile n segmentul imobiliar cre#teau, devenind din ce n ce mai mult incompatibile cu mi)loacele financiare ale investitorilorCclienilorCcumprtorilor! 8ituaia a fost oarecum amortizata cu a)utorul a#a-numitelor HsubprimeI lansate de 8tatele 4nite, prin care bncile acceptau s acorde credite n schimbul unor garanii minime! Bncile americane mprumutaser masiv n astfel de condiii, iar cu timpul, populaia nu a mai putut s ramburseze creditele! 6riza financiar s-a agravat brutal #i a prins amploarea internaional ncepnd cu luna iulie a anului /DDE, degenernd ntr-o criza a creditelor, ntr-un climat de nencredere ntre bnci, acestea nevrnd s #i mai asume riscul de a mprumuta o instituie care ascundea creane dubioase, afectate de produsele derivate bazate pe principiul HsubprimelorI! 6a urmare a crizei piaa imobiliar comercial internaional devine vulnerabil #i capat unele particulariti, volum al investiiilor sczut.

numr de tranzacii redus. preuri de achiziieCchirii )oase, cerere sczut. ponderea sczut a vnzrilor n favoarea nchirierilor. numr important de proiecte imobiliare comerciale nefinisate(proiecte ngheate 4 grad de neocupare a spaiilor de birouri, a spaiilor comerciale ridicat. condiii severe de acordare a creditelor (bncile, temndu-se de riscurile la care se e(pun nu mai acord mprumuturi de refinanare, ci au nsprit condiiile de creditare dezvoltatori precaui (dezvoltatorii, remarcnd o cre#tere a stocurilor, au devenit mult mai prudeni, reducnd sau chiar renunnd la proiectele noi ce urmau a fi demarate n viitorul apropiat . cumprtoriCarenda#i concesivi (ace#tea au constatat tendina de scdere a preurilor, devenind totodata mult mai rbdtori n investiii, a#teptnd parc un nou val de scdere a preurilor .
proprietarii (de spaii comerciale, de spaii de birouri sunt gata s fac concesii pentru a-

#i menine spaiile ocupate, renegociere a contractelorV


investitori mai raionali #i mai calculai )interesul e(clusiv pentru profitabilitate este

nlocuit astzi de investiia #i preocuparea pentru stabilitate . activizare a unei noi categorii de investitori - vntorii de oportuniti #i fondurile $scavenger% (investitori in companii aflate n pragul falimentului . perioada propice pentru astfel de tranzacii. 6riza actuala incita obligatoriu guvernele s ia anumite msuri de susinere sau de relansare ntr-un sector care cntare#te mult din punct de vedere al activitilor #i al forei de munc! @ac guvernele nu influeneaz sau pot influena prea puin preurile sau rata dobnzilor de pe piaa imobiliar, acestea pot n schimb s manevreze politicile economice #i ale fiscalitii, cu riscul pentru multe state de a cre#te #i mai mult deficitul bugetar! "rintre toate msurile dT)` luate sau n curs de decizie, se numr, 8timularea fiscal pe toate cile, n Marea Britanie, eliminarea ta(elor pentru renegocierea creditelor. eliminarea impozitului funciar, deducerea cheltuielilor dobanzilor legale ale imprumuturilor #i eliminarea comisioanelor bancare la

renegocierea mprumuturilor n "ortugalia. deduceri fiscale pentru cumparatori n 'rlanda. ?otrrile ce au dispus susinerea sau relansarea sectorului construciilor, n @anemarca, :inlanda, :rana, Kermania, "olonia #i 8uedia. Msuri pentru spri)inirea dezvoltatorilor imobiliari (:rana, 8pania . 5ctualul guvern al Republicii Moldova n cadrul planului de stabilizare #i relansare economic a Republicii Moldova are aciuni planificate ce in de ameliorarea situaiei din sectorul construciilor! 5cestea deriv din constrngerile bugetare actuale #i a politicii bugetare austere planificate pentru anul /D-D! "rin urmare, se pune un accent sporit asupra surselor e(terne de finanate care urmeaz a fi atrase n vederea deblocrii creditrii ipotecare #i asigurrii sectorului respectiv cu lichiditi! Msurile vizate sunt trei la numr, dintre care una cu influen asupra imobilului comercial, aceast este prezentat n continuare, ;laborarea unui proiect de lege consolidat referitor la simplificarea #i optimizarea procedurilor, termenilor #i costurilor pentru iniierea, desf#urarea #i recepia lucrrilor n proiectare #i construcii #i controlul calitii n construcii! 5nali#tii de la ;(pert Krup susin c msurile planificate de guvern sunt binevenite, raionale, ns insuficiente pentru a dinamiza sectorul construciilor, nemi)locit sectorul imobilului comercial! "rin urmare, acestea propun spre e(aminare o serie de aciuni adiionale! Msurile care vizeaz n mod direct imobilul comercial sunt prezentate n continuare,

anularea aplicrii *95 asupra lucrrilor de construcii de locuine din /D-D pentru o anumit perioad de timp (/-1 ani .
simplificarea procedurii de eliberare a permiselor pentru construcii.

*rebuie s con#tientizm faptul c o asemenea implicare direct de ctre stat pe pia, de#i ar putea soluiona mai multe probleme actuale, n realitate nu ar elimina deficienele fundamentale ale sectorului! Oimeni nu #tie cu e(actitate cnd o s #i revin piaa imobiliar comercial #i care va fi impactul permergtor al crizei asupra acesteea, ce consecine #i particulariti va cpta piaa n continuare, divirgene #i opinii e(ist att la nivel naional, ct #i internaional, ce va urma ns rmne de vzut!

9.B Abord"ri i me#ode a!lica#e !en#r e-al area imobil l i comercial


"rocesul de evaluare a bunurilor comerciale include aplicarea unor analize comple(e, a unor metode tehnici de calcul! @eoarece varietatea acestor obiecte fiind mare, e necesar a se

estima valoarea bunului efectund o analiz profund a calitilor sale individale, care i ofer un avanta) sau dezavanta) competitiv n comparaie cu bunurile din aceea#i categorie! "entru determinarea valorii bunului imobil comercial se utilizeaz trei abordri, abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea prin comparaia vnzrilor! 7n cazul n care utilizarea uneia din abordrile menionate nu este posibil, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii abordrii respective! Abordarea %rin &enit presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor! 5bordarea prin venit cuprinde dou metode de baz, metoda capitalizrii directe #i metoda actualizrii flu(urilor de numerar! 7n cazul bunurilor imobiliare comerciale din toate cele trei abordri favorizat se consider abordarea pe baz de venit. 8ursa de venit ultizat n cadrul actualizrii flu(urilor de numerar sau capitalizrii directe poate fi analizat fie profitul net nregistrat de societatea economic n urma desf#urrii activitii sale, fie plata de arend specific tipului obiectului analizat #i localizrii acestuia n spaiu! "entru determinarea ratei de capitalizare, ca drept urmare a conceperii achiziiei unui obiect comercial ca drept o investiie ce urmeaz a recuperat, este raional conform practicii mondiale de a utiliza n calcul fie restituirea linear a capitalului (Metoda Ring , fie restituirea capitalului dup fondul de compensare #i profitul pentru investiii (Metoda 'nUood , fie restituirea capitalului dup fondul de compensare #i rat profitului fr risc (Metoda ?os0old ! :iecare din opiuni ia n calcul dinamismul ratei profitului, tipul flu(urilor de venit prognozate! 7n Republica Moldova aplicarea abordrii venitului este destul de problematic, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea abordrii date #i aplicarea ei ntr-o scar larg din cauza instabilitii economiei rii! 7n ma)oritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaia veridic despre activitatea financiar a obiectului evalurii! Abordarea com%arati& a &n7rilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent #i a)ustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri #i obiectul evalurii! Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale #i fizice! 7n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de oferta pentru aceste bunuri! 3a fel de oportun n cazul obiectelor imobile comerciale este #i aplicarea abordrii anli7ei com%arati&e a vnzrilor n cazul e(istenei unei piee dezvoltate #i predominarea unor obiecte similare celui evaluat! 8pecificul aplicrii abordrii date const n atragerea ateniei asupra unor elemente de comparaii care prin grad mare de influen asupra valorii n cazul obiectelor comerciale, specific pentru acest segment de bunuri imobiliare, din acestea specificm X amplasarea n cadrul sectorului administrativ, ie#irea la drum principal #i flu(ul constant de

consumatori, atractivitatea #i gradul de vizibilitate a obiectului pe o arie e(tins, parametrii de confort #i faciliti (spaiul destinat de circulaiei vizitatorilor, parcrile amena)ate, sistemele ce asigura ventilarea microclimatul spaiilor comerciale ! Abordarea %rin cost include o singur metod de estimare a valorii bunului imobiliare, metoda cheltuielilor! Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum! :ormula general de determinare a valorii bunului imobil, inclusiv comercial prin metoda cheltuielilor este , 9 W 9t Y (9c - @ (1!unde, 9 - valoarea bunului imobil. 9t - valoarea de piaa a terenului. 9c - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi. @ - deprecierea acumulat. 7n cadrul abordrii prin costuri este absolut necesar s se opteze corect pentru o anumit tehnic reie#ind din scopul evalurii, tipul obiectului, sau e(istena anumitor documentaii! 8pre e(emplu pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanii bancare se va determina valoarea de nlocuire prin apelarea la costurile din cadrul documentaiei de deviz sau costul mediu de pe pia a obiectelor similare! "e cnd pentru obiectele cu vrst cronologic mare se va determina valoarea de reconstituire, facnd uz de 6ulegerile 'ndicilor 6omasai de determinare a 9alorii de Reconstituire! @eobicei ponderea valoric a acestei metode este mai mic n comparaie cu celelalte abordrile! >dat ce partea constructiv a cldirii, n special n cazul construciilor de tip sandUhich are opondere mai mic n comparaie cu alte elemente susmenionate!