UNIVERSITATEA CRESTINA DIMITRIE CANTEMIR FACULTATEA DE MANAGEMENT TURISTIC SI COMERCIAL

Contractul de Vanzare-Cu !arare

Danut Catruna

"#$%

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
$&Not'un'
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Desi Codul civil se re era la transmiterea proprietatii! urmeaza sa ie cali icat vanzare-cumparare si contractul prin care! in schimbul unui pret! se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate! iindca transmiterea proprietatii nu este de esenta! ci numai de natura contractului de vanzarecumparare. "oate i vorba de un drept real (de e#emplu! dreptul de super icie)! de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori! in mod e#ceptional! de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi! ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). $u pot orma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi real de uz - art.%&1 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din '.nr.(19)1944 -! dreptul de clientela in cazul liber pro esionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de e#emplu! dreptul de intretinere! dreptul de pensie etc.). Dupa cum rezulta din de initia contractului! vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)! cu titlu oneros! comutativ!consensual si translativ de proprietate. 1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)! deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator! iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. *iind un contract sinalagmatic! se aplica regulile speci ice acestei categorii de contracte (e#ceptia nee#ecutarii contractului! rezolutiunea pentru nee#ecutarea obligatiei de catre una dintre parti! teoria riscului contractului). 2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. +mbele parti urmaresc anumite interese patrimoniale! adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale! iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.

(. Vanzarea este un contract comutativ! deoarece e#istenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind! ca in contractele aleatorii! de un eveniment viitor si incert! care ar ace sa e#iste sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. $umai in mod e#ceptional contractul poate capata caracter aleatoriu! de e#emplu! cand obiectul este supus pieirii! e#proprierii etc. 4. ,n principiu! vanzarea este un contract consensual (-vinderea este per ecta indata ce partile s-au invoit-! art. 129% C.civ.)! putand i incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu)! ara indeplinirea vreunei ormalitati si ara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real. "rin e#ceptie de la principiul consensualismului! in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De e#emplu! terenurile - indi erent ca sunt situate in intravilanul ori e#travilanul localitatilor si indi erent de intinderea supra etei - pot i instrainate (dobandite) prin acte .uridice intre vii! sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale)! numai daca actul a ost incheiat in orma autentica (art.4/ alin.l - astazi abrogat - din 'egea nr. 10)1991 si art.2 din 'egea nr.%4)1990 privind circulatia .uridica a terenurilor) . *ormalitatile prevazute de noua reglementare nu a ectcaza validitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata! acele ormalitati iind prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului ,n circulatie . Caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a instautci supreme. Desigur! iind vorba de un obiect cu o valoare de peste 2%1 lei! ad probationem va i necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa! a ara numai daca a e#istat o imposibilitate! ie si morala! de a preconstitui o dovada scrisa (art.119&-1190 C.civ.). $umai tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de e#emplu! un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice mi.loace de proba contractul intervenit intre parti! iindca pentru terti contractul este un simplu apt .uridic. Consideram ca solutiile adoptate in practica .udiciara si doctrina re eritoare la caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a i aplicate si dupa adoptarea 23 nr.&0)2111 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a acestora! in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din 4omania. "otrivit acestui act normativ! Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana mentionata ca detinator! dreptul de proprietate asupra vehiculului- (art.9 alin.1). -Datele despre detinator se inscriu de catre orgauele de politie care e ectueaza

inmatricularea! potrivit legii- (art. 11 alin.(). Dupa cum rezulta din te#tul citat! mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are ca e ect numai -atestareadobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. ,ar daca! dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata! una dintre parti re uza sa se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in orma prevazuta de 53 nr./11)1992! cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii dreptului de proprietate! urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa ie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii .udecatoresti. %. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. +ceasta inseamna ca! prin e ectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vandut si de plata pretului! se produce nu numai incheierea contractului! dar opereaza si trans erul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. ,n acest sens! art. 129% C.civ. prevede ca -proprietatea este de drept stramutata- de la vanzator la cumparator -indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului! desi lucrul inca nu se va i predat si pretul inca nu se va i numarat-. Din momentul dobandirii dreptului de proprietate! cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului! potrivit principiului res perit domino (art.9&1! 11%/! 1((% si 1(%0 alin.2 C.civ.)! daca vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine e#oneratoare de raspundere (art. 1102-110( C.civ.)! adica natura ortuita! iar nu culpabila! a pieirii lucrului. Daca cauza straina a ost dovedita! vanzatorul va suporta riscurile numai daca a ost pus in intarziere cu privire la e#ecutarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 11&4 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar i pierit si la cumparator daca s-ar i predat la termen (art.11%/ alin.2 C.civ.) . "rincipiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii6 a) Vanzatorul trebuie sa ie proprietarul lucrului vandut! iar contractul per ect valabil incheiat (de e#emplu! daca! in mod e#ceptional! vanzareacumpararea este un contract solemn! consimtamantul partilor trebuie sa ie mani estat in orma prevazuta de lege). b) 7rebuie sa ie vorba de lucruri determinate individual (certe). ,n cazul bunurilor determinate numai generic! trans erul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului! caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa ie e ectiv dobandite de catre cumparator. ,n consecinta! nu se pune nici problema trans erarii riscurilor! iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) .

'a termenul stipulat sau! in lipsa! la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. ,n caz contrar! va raspunde pentru nee#ecutarea obligatiei asumate. ,n cazul lucrurilor de gen! trans erul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii! ceea ce se ace de regula! prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare care valoreaza! in toate cazurile! individualizare)! dar nu se con unda cu aceasta8 individualizarea se poate ace si prin alte metode care asigura identi icarea lucrurilor ca iind ale cumparatorului! de e#emplu! prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a i transportate la cumparator etc. ,ntrucat prin individualizare se produce trans erul proprietatii la care s-a obligat vanzatorul! dovada e ectuarii ei este in sarcina lui si se poate ace cu orice mi.loc de proba ( iind un simplu apt .uridic). +semanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. +st el! daca vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ! proprietatea se transmite in momentul alegerii! iindca prin alegere se individualizeaza lucrul care urmeaza sa ie dobandit de cumparator. ,n consecinta! riscul pieirii ortuite este suportat! pana la alegere! de catre vanzator. +st el! daca piere unul dintre lucruri! el daloreaza celalalt (art. 11(1-11(1 C.civ.)! iindca ambele au ost prevazute in obligatione. -Daca amandoua lucrurile au pierit! ara greseala debitorului! obligatia este stinsa(art. 11(2 C.civ.). 4ezulta ca vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere! dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru nee#ecutare! deoarece nee#ecutarea s-a dovedit a i ortuita. Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 11(111(( C.civ.)! pe langa alegere (de e#emplu! intre 1111 9g grau sau 1111 9g porumb) - pentru a opera trans erul proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales. ,n cazul obligatiei acultative! intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione)! al doilea iind prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in acultate solutionis)! problema trans erarii dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen. c) 'ucrul vandut trebuie sa e#iste. ,n cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei uturae! de e#emplu! lucruri care urmeaza sa ie con ectionate! o recolta viitoare etc.)! desi pot orma obiectul contractului! trans erul proprietatii poate opera numai din momentul in care au ost e#ecutate! terminate! in stare de a i predate cumparatorului! daca sunt bunuri individual determinate (certe)! iar daca lucrul e#ecutat este de gen! dupa individualizare (de e#emplu! lucrul abricat in serie).

,n cazul vanzarii unei recolte viitoare! proprietatea se transmite din momentul in care este gata de recoltat! daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de e#emplu! graul de pe terenul vanzatorului in schimbul sumei de 111.111 lei). Daca vanzarea recoltei se ace pe unitate de masura! proprietatea se transmite din momentul individualizarii. 4iscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate! daca nu si-a asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si independent de trans erul proprietatii (caracter aleatoriu). d) 7rebuie ca partile sa nu i amanat trans erul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. +semenea clauze pot i prevazute in contract! intrucat regula stabilita in art. 129% C.civ.! potrivit careia trans erul proprietatii are loc -indata ce partile s-au invoit--! nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate i inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat. - +st el se intampla daca partile au amanat trans erul proprietatii pana la implinirea unui termen suspensiv (de e#emplu! pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau pana la realizarea unei conditii suspensive. "recizam ca termenul suspensiv a ecteaza trans erul proprietatii numai daca partile au prevazut e#pres amanarea acestui e ect al contractului de vanzarecumparare8 daca termenul a ost stipulat pur si simplu! nu a ecteaza trans erul proprietatii! ci numai e#ecutarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 1122 din C.civ.). ,n schimb! conditia suspensiva! prin ea insasi! amana trans erul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.111&-1110 C.civ.). ,n ambele cazuri! deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine! respectiv pendente conditione! continua sa suporte riscul pieirii ortuite (inclusiv in cazul conditiei! care opereaza retroactiv - art. 111% C.civ. - iindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie - art. 1110 C.civ.) -:n caz special de amanare a trans erarii dreptului de proprietate intalnim in cazul cumpararii dintr-o unitate comerciala cu autoservire. Contractul se incheie! in acest caz! in momentul in care cumparatorul a ales si a preluat mar a (de e#emplu! a introdus-o in cosul sau caruciorul pus la dispozitie de vanzator). ,ntrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si individualizate (iar pretul stabilit)! potrivit regulilor in materie ar trebui sa a.ungem la concluzia ca si proprietatea si riscurile s-au trans erat asupra cumparatorului. ,n consecinta! daca el paraseste magazinul cu intentia de a-si insusi mar a ara a plati pretul! nu se ace vinovat de urt! ci este un simplu debitor care nu si-a e#ecutat obligatia de plata a pretului. ,ntrucat o asemenea concluzie nu poate i admisa! se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret i# - partile s-au

inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data cu plata pretului. "ana in acel moment el este un simplu detentor al mar ii alese (vinovat de urt daca nu plateste pretul)! iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar . ,n s arsit! precizam ca! in cazul in care! prin conventia dintre parti! trans erul proprietatii a ost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului! se amana! in virtutea legii! in mod corespunzator! si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului! ie ca partile s-au re erit e#pres la ambele aspecte! ie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate)! la el ca si regula trans erarii proprietatii in momentul incheierii contractului! nu este o regula imperativa. ,n consecinta! partile pot disocia cele doua aspecte8 cumparatorul sa-si asume riscurile inainte de momentul trans erarii dreptului de proprietate (de e#emplu! in cursul e#ecutarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat trans erul proprietatii (de e#emplu! in cursul transportului). 1 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica si e#pres prevazuta in contract. /. 1 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare in lumina 'egii cadastrului unciar si a publicitatii imobiliare nr.&)199/ ! intrata in vigoare la data de 24 iunie 199/ (art.&2)! prin care s-a prevazut uni icarea sistemelor de publicitate imobiliara! sub orma inscrierii in cartile unciare (publicitate reala)! dar numai cu e ecte de opozabilitate ata de terti a actului .uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemanator sistemului cartilor de publicitate unciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati din ostul .udet ll ov - potrivit 'egii nr. 242)194&). Dupa cum prevede Codul civil! -in materie de vindere de imobile! drepturile care rezulta prin vinderea per ecta intre parti! nu pot a se opune! mai inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea unciara ) actului! unei a treia persoane care ar avea si ar i conservat! dupa lege! oarecare drepturi asupra imobilului vandut- (art. 129% alin.2). +vand in vedere dispozitiile 'egii nr.&)199/ re eritoare la e ectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale! respectiv la e ectele inscrierilor in evidentele de publicitate imobiliara! trebuie insa sa acem o distinctie intre actele incheiate (e ectuate) inainte de data intrarii in vigoare a noii legi si! respectiv! dupa aceasta data. +st el! inscrierile acute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce e ecte (constitutive in sistemul cartilor unciare si de opozabilitate in sistemul de transcriptii)! potrivit reglementarilor in vigoare la data e ectuarii lor. 7ot ast el! actele .uridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar ara e ectuarea ormelor de publicitate imobiliara - isi vor produce e ectele (constitutive sau de opozabilitate)

potrivit regimului .uridic de la data incheierii lor! dar numai la data inscrierii in cartea unciara! potrivit dispozitiilor noii legi (art.%0-%9). Dupa intrarea in vigoare a 'egii nr.&)199/! toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a i opozabile ata de terti trebuie sa ie inscrise in cartea unciara. +st el! in .udetele cu carte unciara si in .udetele in care s-au inalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara! publicitatea imobiliara se realizeaza! pentru opozabilitate ata de terti! prin inscrierea in cartea unciara! incetand aplicabilitatea dispozitiilor re eritoare la publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni! respectiv prin sistemul anterior de carte unciara (art.22 si urm.! art.&2). lar in unitatile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au de initivat documentele cadastrului general! actele translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in con ormitate si cu e ectele prevazute de noua lege)! dar cu caracter nede initiv! in cate o carte unciara ! urmand ca inscrierea de initive sa ie e ectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art./1) . &. "entru lucrurile mobile nu e#ista un sistem de publicitate! caci posesia lor constituie cel mai bun mi.loc de publicitate. +st el! daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal)! va avea pre erinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului! desi a cumparat mai in urma (posterior tempore! potior iure! art.9&2 C.civ.)

"&Con(' ta antul !art'lor

Vanzarea! ca si orice alt contract! se incheie prin consimtamantul partilor. +cordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata su icient - cu e#ceptiile prevazute de lege - in vederea ormarii contractului. ,ntrucat problemele .uridice privitoare la consimtamant! la principiul autonomiei de vointa si libertatea contractuala! precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului .uridic si teoria generala a obligatiilor! iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun! urmeaza sa analizam numai anumite probleme speci ice vanzarii6 promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala)! pactul de pre erinta si dreptul de preemptiune. "romisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) ;pre deosebire de o erta de a contracta! act .uridic unilateral! in cazul promisiunii de vanzare! o persoana! prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun! primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun! rezervandu-si acultatea de a-si mani esta ulterior - de obicei inauntrul

unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. De e#emplu! locatorulproprietar se obliga ata de locatar sa-i vanda! la un pret stabilit! lucrul dat in locatiune! daca locatarul isi va mani esta vointa de a-l cumpara. 1 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie! neindoielnic! un contract (si nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila)!dar nu constituie o vanzare iind distincta de ea - si nu poate produce e ectele unei vanzari. "romisiunea de vanzare este de apt un antecontract! care da nastere la un drept de creanta! una dintre parti iind obligata (obligatia de a ace) ata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun! bene iciarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu. Daca bene iciarul va opta in sensul cumpararii bunului! dar promitentul! prin incalcarea obligatiei asumate! va re uza vanzarea! - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia! bene iciarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a ace (art. 11&% C.civ.). 4ezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral! intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). <ste insa posibil ca! in schimbul dreptului de optiune ce i se con era! bene iciarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune)! caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va i un antecontract sinalagmatic! dar! evident! ara a se i trans ormat intr-o promisiune bilaterala de vanzarecumparare! caci bene iciarul nu isi asuma obligatia de a cumpara! ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se con era. 7ot ast el! daca bene iciarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ. Dovada promisiunii de vanzare se ace con orm regulilor generale (art.1191 si urm. din C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar i un contract solemn (de e#emplu! are ca obiect un teren). 2bligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la e#pirarea termenului prevazut sau! daca nu s-a prevazut un termen! la e#pirarea termenului general de prescriptie! care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.( si art.& alin.2 din Decr.nr. 1/&) 19%0). =entionam ca! desi nu se intalneste in practica! promisiunea unilaterala poate i asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare)! iind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare. "romisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

"romisiunea de vanzare poate i nu numai unilaterala! dar si bilaterala - de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor! la pretul stabilit! contractul de vanzare-cumparare. "romisiunea bilaterala! la el ca si cea unilaterala! este un antecontract! cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca! de e#emplu! partile sau obligat sa vanda! respectiv sa cumpere un teren! contractul de vanzarecumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in orma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa ie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu e#ista nici alte conditii legale. ,ntrucat vanzatorul nu a vandut! iar cumparatorul nu a cumparat! ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul! desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului! vanzarea-cumpararea nu poate i considerata incheiata. ,n schimb! obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale! daca este cazul)! este valabila. Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane! bene iciarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului! intrucat nu a devenit proprietar! iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva raudei ( raus omnia corrumpit) - valabila. "rin urmare! bene iciarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu e#ista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului! sub sanctiunea daunelor cominatorii! la incheierea contractului - nu e#cludem posibilitatea ca instanta! in lumina principiului e#ecutarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor! sa pronunte! in baza art. 11&( si 11&& C.civ.! o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi! operand trans erul proprietatii de la data cand ramane de initiva. "actul de pre erinta "actul de pre erinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca! in cazul cand il va vinde! sa acorde pre erinta unei aunmite persoane! la pret egal. ;ubliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda! ci numai sa acorde pre erinta in cazul in care se va hotari in acest sens. 1 asemenea promisiune! desi a ectata de o conditie potestativa! este totusi valabila! deoarece conditia este numai simpla potestativa! realizarea ei depinzand si de impre.urari e#terne vointei promitentului! care l-ar putea determina sa-si vanda bunul. ,ntrucat pactul de preterinta - la el ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate! nu con era partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii acute cu nesocotirea acestei

promisiuni! a ara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a acut in rauda bene iciarului promisiunii cu complicitatea la rauda din partea tertului achizitor ( raus omnia corrumpit). ,n lipsa raudei! bene iciarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese. con orm regulilor generale privitoare la raspunderea pentru pre.udiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a ace. ,n s arsit! mai precizam ca - daca nu s-a prevazut alt el in conventia dintre parti - dreptul bene iciarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de pre erinta! se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea ormalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. ,ntrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie! obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

%&Dre!tul de !ree t'une

Dreptul de preemptiune. ,n cazul in care proprietarul unui teren agricol din e#travilan intentioneaza sa-l vanda! legea con era un drept pre erential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor! proprietarilor vecini si arendasului (art.%-11 din '.nr.%4)1990). 1. $atura .uridica. ;pre deosebire de pactul de pre erinta - care are natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al bene iciarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala! iind instituit printr-o norma imperativa8 vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si e#ercitarea dreptului de catre titularul lui. ,n masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege. 4ezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si! mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (e#clusiv si absolut) de bunul sau (art.401 C.civ.). *iind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii! se impune concluzia ca te#tele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa ie interpretate restrictiv. "e de alta parte! in cazurile si in conditiile prevazute de lege! dreptul de preemptiune trebuie ocrotit! ca orice drept patrimonial! indi erent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte. ,n s arsit! asemanator drepturilor reale! dreptul de preemptiune - iind un drept absolut - este opozabil erga omnes6 deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui! se poate cere anularea contractului indi erent de buna sau

reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de bene iciar al unui pact de pre erinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. ,n con lictul dintre di eritele drepturi de pre erinta prioritate are dreptul de preemptiune. 2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in unctie de bunul care ormeaza obiectul lui! de actul .uridic care urmeaza sa ie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat. -Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de e#emplu! terenuri arabile! pasuni! anete! vii etc.) situate in e#travilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda! padure) sau! iind agricol! este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii)! dreptul de preemptiune nu e#ista. Dupa cum am vazut! te#tele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea i e#tins! prin analogie! la alte ipoteze. -Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se ace -prin vanzare- (art.%). ,ntrucat vanzarea se ace cu titlu oneros si comutativ! pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret! dreptul de preemptiune nu poate i recunoscut daca instrainarea se ace ie cu titlu gratuit (de e#emplu! donatie)! ie cu caracter aleatoriu (de e#emplu! contract de intretinere sau de renta viagera)! ie prin contractul de schimb! chiar si cu sulta. $ee#istand un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza! dreptul de preemptiune nu poate i recunoscut! el putand opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. De vreme ce nu e#ista pret si nici contract de vanzare-cumparare! dreptul de preemptiune nu poate i recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila. 7ot ast el! dreptul de preemptiune nu poate i recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile acute! care caracterizeaza in principal tranzactia! nu pot i echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune. -+ treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se re era la dreptul care se instraineaza6 actul .uridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. ,ntr-adevar! notiunea si! respectiv! e#presia de --instrainare prin vanzare- vizeaza transmiterea proprietatii! iar nu si dezmembramintele ei (de e#emplu! dreptul de uzu ruct) sau olosinta terenului (arendarea). ,n schimb! in cazul in care se instraineaza proprietatea! dreptul de preemptiune trebuie sa ie respectat! chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indi erent de persoana titularului dreptului de uzu ruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). <vident! daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l e#ercite! va i obligat sa respecte

drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat). -,n concluzie! dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat! si anume6 trebuie sa priveasca un teren agricol din e#travilan! actul .uridic proiectat sa ie o vanzare-cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei conditii sunt indeplinite! dreptul de preemptiune trebuie sa ie recunoscut! indi erent de persoana proprietaruluivanzator! legea ne acand nici o distinctie in aceasta privinta! iar ubi le# non distinguit! nec nos distinguere debemus. "rin urmare! dreptul de preemptiune poate i e#ercitat si in cazul in care terenul agricol din e#travilan ace parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale! terenuri care se pot vinde (de e#emplu! in con ormitate cu art.2/ din 'egea nr. 10)1991 republicata in 1990). ;olutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie! care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata! indi erent de proprietar! si in temeiul art./ din 'egea nr. 10)1991! potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale -este supus dispozitiilor dreptului comun! daca prin lege nu se prevede alt el-. (. 7itularii dreptului de preemptiune sunt6 coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) ! proprietarii vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul! in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din e#travilan! arendate. "recizam ca! spre deosebire de reglementarea anterioara ('egea nr. 10)1991)! potrivit noii reglementari ('egea nr.%4)1990) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole e#travilane. ;tatul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.% din '.nr.%4)1990) statul! precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau ma.oritar de stat vor avea drept de preemptiune! legea ne acand vreo distinctie in aceasta privinta! iar ubi le# non distinguit! nec nos distinguere debemus. ;olutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie! care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata. "recizam! de asemenea! ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate ('egea nr. 10)1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de pre erinta intre titularii dreptului de preemptiune! ast el incat - daca mai multi titulari si e#ercita dreptul de preemptiune - -vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre o ertanti- (art.0 din 'egea nr.%4)1990).

"otrivit unei alte opinii! vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art.0 olosind termenul de -categorie- la singular)8 in caz contrar! enumerarea titularilor din art.% (coproprietari! vecini si arendasi) statorniceste rangul lor. ,ntrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea e#presa a unei ordini de prioritate! nu e#cludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii di erite (de e#.! incheierea contractului cu arendasul! desi proprietarul vecin a o erit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune! nu mai poate i aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din 'egea nr.%4)1990) -pentru nerespectarea dispozitiilor art.%-. $u e#cludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzarecumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune o ertanti! daca toti sunt de acord in acest sens (de e#.! mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). <ste adevarat ca te#tul prevede dreptul vanzatorului de a alege -pe unul dintre o ertanti-! dar -unul- nu are semni icatie de numeral! ci aceea de articol nehotarat. ,n s arsit! observam ca alegerea vanzatorului intre o ertautii titulari ai dreptului de preemptiune este libera! neconditionata de lege. "rin urmare! el poate ace alegerea luand in considerare si criterii subiective! de e#emplu! sa-l aleaga pe arendas! desi proprietarul terenului invecinat o era un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avanta.oase. $umai optiunea in avoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare! daca vreun titular a o erit un pret cel putin egal. 4. =odul de e#ercitare a dreptului de preemptiune. ,n scopul e#ercitarii dreptului de preemptiune! -vanzatorul va inregistra o erta de vanzare a terenului agricol situat in e#travilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. ,n aceeasi zi! secretarul unitatii administrativ-teritoriale va a isa o erta! sub semnatura si cu aplicarea stampilei! la sediul primariei. 2 erta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului! supra ata si categoria de olosinta! precum si locul unde este situat terenul- (art./ din 'egea nr.%4)1990)2 Ca natura .uridica - contrar te#tului e#pres al legii - -o erta- vanzatorului este o simpla declaratie de intentii! iar nu o erta de a contracta (in sens .uridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - o erta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. 2r! din -o erta- vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii! si anume pretul cerut! care urmeaza sa ie -o erit- abia de titularul care intelege sa-si e#ercite dreptul de preemptiune (art.& si 9 din 'egea nr.%4)1990). in consecinta! declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce e ectele unei o erte de vanzare-cumparare! putand servi numai ca temei pentru

eliberarea actului necesar vanzatorului la autenti icarea contractului de vanzarecumparare de catre notarul public! act care poate i eliberat dupa 4% de zile de la data a isarii -o ertei- vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca -o erta- si inainte de e#pirarea acestei perioade (oricand)! numai ca! in acest caz! secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autenti icarea contractului de vanzare-cumparare. ,n orice caz! vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului o erit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret -neconvenabil- potrivit art. 9 din 'egea nr. %4)1990). $umai daca vanzatorul a prevazut in o erta de vanzare si pretul cerut (desi art./ nu prevede acest element)! prin derogare de la prevederile art.(& alin.1 C.com.! ea devine irevocabila in cadrul termenului de 4% de zile prevazut in art.& . "otrivit acestui articol! din momentul a isarii -o ertei- de vanzare! titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 4% de zile pentru e#ercitarea acestuia. 2 erta de cumparare! in care urmeaza sa ie aratat si pretul o erit (acceptat)! trebuie sa ie acuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.&). "rin urmare! daca -o erta- vanzatorului nu contine pretul cerut! o erta de cumparare reprezinta o veritabila o erta de a contracta! iind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul)! destinatarul o ertei iind vanzatorul. ,ntrucat 'egea nr.%4)1990 nu stabileste reguli speciale! o erta de cumparare urmeaza regulile adoptate in dreptul comun (o ertantul-cumparator este obligat sa mentina o erta - pana la e#pirarea termenului prevazut in o erta! iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si a se pronunta -! sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare intempestiva a o ertei8 in caz de moarte a o ertantului inainte de acceptarea o ertei ea devine caduca etc.). Daca in termenul de 4% de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a acut o erta de cumparare a terenului! acesta se vinde liber (art. 11)! notarul public putand autenti ica contactul de vanzarecumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale! act care reprezinta dovada publicitatii -o ertei- de vanzare prevazuta de lege (art.11). Cat priveste acceptarea de catre vanzator a o ertei de cumparare acute de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune! nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord! neconditionat! cu o erta de cumparare acuta de titularul dreptului de preemptiune! in caz de pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre o ertanti (art.0) in conditiile aratate! chiar daca pretul o erit de un alt titular ar i mai mare. $u e#cludem nici posibilitatea

unei contrao erte! potrivit dreptului comun! acceptata de un titular al dreptului de preemptiune. ,n general! daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de e#emplu! arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit 'egii arendarii nr. 1/)1994 modi icata si completa prin 'egea nr./%)1990) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din e#travilan poate i autenti icat si va i per ect valabil in raport de prevederile legale re eritoare la dreptul de preemptiune. =ai di icila este problema daca vanzatorul nu accepta o erta (nici una dintre o ertele) de cumparare. "otrivit legii! -daca pretul o erit de titularii dreptului de preemptiune nu este convenabil vanzatorului! acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane- (art.9 din 'egea nr.%4)1990). "entru ca dreptul de preemptiune sa nu ie trans ormat intr-un drept iluzoriu! lasat la aprecierea discretionara a vanzatorului! consideram ca te#tul citat trebuie sa ie interpretat in sensul ca vanzatorul poate sa nu ie de acord cu pretul o erit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune)! dar numai daca pretul o erit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel o erit de titularul dreptului de preemptiune. "rin urmare! notarul public va putea autenti ica contractul de vanzare-cumparare! numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul o erit de titularul dreptului de preemptiune! pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde s-a inregistrat o erta de vanzare si o erta de cumparare (art./-&)! act care conditioneaza autenti icarea contractului de catre notarul public (art.11). %. < ectele acceptarii. "rin acceptare o ertei de cumparare de catre vanzator (sau a contrao ertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune)! potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract! o erta devenind irevocabila. ;e pune insa intrebarea! ce contract este incheiat6 contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare> "roblema se pune intrucat terenurile pot i instrainate si dobandite -prin acte .uridice intre vii! incheiate in orma autentica- (art.2 alin.1 din 'egea nr.%4)1990). Daca orma autentica ar i prevazuta de lege numai ad probationem! contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar i de vanzarecumparare. Dar iindca orma autentica este prevazuta ad validitatem! actul incheiat urmeaza sa ie cali icat antecontract! urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autenti icare (si sa e ectueze publicitatea imobiliara! dupa plata ta#elor iscale).

/. ;anctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea -o ertei- de vanzare la consiliul local! vanzarea terenului inainte de e#pirarea termenului prevazut pentru e#ercitarea dreptului sau la pret in erior nesimulat - ata de cel prevazut in o erta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din 'egea nr.%4)1990)! anularea putand i ceruta potrivit dreptului comun in materie! dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indi erent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere. ,n cazul in care vanzarea s-a acut prin simulatie (de e#emplu! donatie! contract de intretinere! de arendare! pret declarat mai mare decat cel platit in realitate)! persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei potrivit dreptului comun -! dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. 7ermenul de prescriptie (de ( ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei! daca este cazul) . Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune! terenul reintra - cu e ect retroactiv - in proprietatea vanzatorului! care il va putea vinde cu respectarea procedurii de e#ercitare a dreptului de preemptiune. ,n dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului . Dupa e#pirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza! cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Dreptul prioritar la dobandirea imobilului e#propiat Dreptul prioritar la dobandirea imobilului e#propriat. potrivit art.(& din 'egea nr.(()1994 privind e#propricrea pentru cauza de utilitate publica ! in cazul in care lucrarile pentru care s-a acut e#proprierea nu s-au realizat! iar e#propriatorul doreste instrainarea imobilului! e#propriatul - ost proprietar - are un drept prioritar la dobandire! la un pret ce nu poate i mai mare decat despagubirea actualizata. ,n acest scop! e#propriatorul se va adresa in scris ostului proprietar! iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde e#propriatorului in termen de /1 de zile de la primirea noti icarii! acesta din urma poate dispune de imobil. +vand in vedere claritatea te#tului! re eritor la acest drept prioritar asemanator! dar nu identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - acem numai trei sublinieri6

a) *ostul proprietar al imobilului e#propriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire in toate cazurile in care e#propriatorul (statul! respectiv unitatile administrativ-teritoriale) intentioneaza sa -instraineze- imobilul! deci nu numai in caz de vanzare. b) Chiar daca instrainarea s-ar ace cu titlu oneros! prin vanzare ( ie si la licitatie)! ostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (o erit de alti cumparatori)! ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata. c) "rocedura e#ercitarii dreptului prioritar este simpla! constand in noti icarea intentiei de instrainare e#propriatului si mani estarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului e#propriat in termen de /1 de zile de la primirea noti icarii.

)'*l'o+ra,'e-

$. "ro . univ. dr. *rancisc Dea9 ?7ratat de drept civil@ ". Dumitru =azilu! Teoria General a Dreptului, <d. +ll Aec9! AucureBti 19998 %. 3heorghe "ipera! "iaCa de Capital! <ditura +ll Aec9! AucureBti 211%8 /. 'iviu *ilip! Drept comercial, <d. Dunimea! ,ai 211%8 0. =ircea D.uvara! Teoria General a Dreptulu,( <nciclopedia DuridicE)! Dditura +ll Aec9! AucureBti 19998 1. 2lia- =aria Corsiuc! Drept Comercial, <d. 'umina 'e#! AucureBti 211&8 2. 4aul "etrescu!Drept Comercial! <d. 2scar "rint! AucureBti 199%8 3. ;maranda +ngheni! Drept Comercial, <d. C.5.Aec9! Aucuresti 21108 4. ;orana "opa! Societi Comerciale! <d. :niversul uridic! AucureBti 211&8