Liviu Pop i Liviu-Marius Harosa, Drept civil.

Drepturile reale principale (note de lectura)

Capitolul I. Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale 1. o!iunea de patrimoniu Dreptul i obligaiile patrimoniale sunt acelea care au coninut economic, adic pot fi evaluate n bani. Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Se consider c deplin patrimonialitate au elementele care sunt evaluabile n bani, cesibile cu titlu oneros i transmisibile pentru cauz de moarte. Def: patrimoniul, ca entitate uridic distinct, reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. !ctivul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. ". #eoriile despre patrimoniu Teoria personalist a patrimoniului Teoria patrimoniului"scop sau afectaiune #rocedeul ficiunii: ntruc$t patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat, se vor crea at$tea persoane c$te mase de bunuri distincte se dorete a se avea. !ceste persoane nu se vor nate i nu vor tri dec$t n scopul de a susine un patrimoniu. Dac un comerciant vrea s desfoare dou activiti comerciale i s afecteze fiecreia numai o parte din averea sa, va crea dou persoane uridice. Teoria mixt sau eclectic. Caracterele juridice ale patrimoniului: $. #atrimoniul este o universalitate uridic %patrimoniul se prezint ca o entitate uridic independent i distinct de elementele sale componente& %. 'rice persoan are patrimoniu %existena unei persoane este de neconceput fr un patrimoniu& C. (nalienabilitatea patrimoniului %dei persoanele fizice pot nstrina un drept, i c)iar o obligaie, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ntregul lor patrimoniu& D. *nicitatea i divizibilitatea patrimoniului %n dou sau mai multe grupe sau mase de drepturi i obligaii, denumite mase patrimoniale, fiecare av$nd o anume destinaie sau afectaiune i, pe cale de consecin, un

"+"

regim uridic distinct i determinat&. &. 'unc!iile patrimoniului #atrimoniul ndeplinete trei funcii: constituie ga ul general al creditorilor, explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal, face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor. Gajul general al creditorilor Debitorul rspunde fa de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu n cazul n care nu i execut obligaiile la scaden. #atrimoniul exercit funcia de garanie comun i proporional a tuturor creditorilor. -reditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu, p$n la realizarea integral a dreptului de crean. 'ri de c$te ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou sau mai multe grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonial n legtur cu care s" au nscut creanele lor. Subrogaia real cu titlu universal Subrogaie . nlocuire Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare. !. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. /. Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat. Transmisiunea universal i cu titlu universal Transmisiunea universal intervine atunci c$nd se transmite ntreg patrimoniul, nefracionat, de la o persoan la alt persoan. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr"un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. #rin transmisiunea universal se dob$ndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul patrimoniu, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dob$ndete doar o fraciune, o cot"parte matematic, din aceste valori. (. Considera!ii )enerale cu privire la drepturile patrimoniale 0n concret, patrimoniul este alctuit din drepturile i obligaiile patrimoniale care aparin unei persoane determinate.

"1"

Drepturile patrimoniale se mpart n: a& drepturi reale b& drepturi de crean. Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemi locit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Drepturile de crean sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea uridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea %dare&, s fac %facere& sau s nu fac %non facere& ceva, sub sanciunea constr$ngerii de stat. Drepturile reale sunt drepturi absolute, intr$nd n coninutul unui raport uridic ntre persoane care se se stabilete n legtur cu un bun. Sunt opozabile erga omnes. Drepturile de crean sunt drepturi relative, ntruc$t sunt 2opozabile3 doar subiectului sau subiectelor pasive determinate. Obligaiile reale definesc sau reprezint o categorie uridic intermediar drepturilor reale i drepturilor de crean. 4le constau n anumite ndatoriri, prevzute expres de lege sau stabilite prin acte uridice, a cror existen este determinat, de regul, de faptul stp$nirii unui anumit bun. Sfera persoanelor la care se raporteaz obligaia rm$ne invariabil aceeai, fiindc vec)iul proprietar, care a nstrnat lucrul, este complet liberat, iar actual deintor este debitor exclusiv din cauza i numai pe perioada de timp c$t se afl n raport direct cu lucrul. 1 feluri: obligaii scriptae in rem %opozabile terilor& sau obligaii propter rem. Obligaiile scriptae in rem %sau obligaii reale, sau obligaii opozabile terilor& sunt corelative unor drepturi de crean i str$ns legate de stp$nirea unui bun de ctre o alt persoan dec$t proprietarul ori titularul unui alt drept real principal asupra acelui bun. 4x: obligaia celui care a cumprat un bun imobil care face obiectul unei locaii, sau arend, de a respecta contractul de locaie sau arend. Obligaiile propter rem %sau ob rem& sunt ndatorii pozite sau negative care decurg din stp$nirea unor bunuri i oblig numai n legtur cu acele bunuri %adic propter rem&. -ele mai multe obligaii propter rem sunt accesorii unui drept real %fiind reversul medaliei drepturilor reale&. Dup izvorul lor, obligaiile propter rem pot fi legale sau convenionale. Drepturile potestative patrimoniale fac parte din categoria situaiilor atipice din domeniul drepturilor patrimoniale care acoper niele uridice necuprinse pe de"a ntregul de diviziunea clasic n drepturi reale drepturi de crean. #rin drept potestativ se nelege acel drept care confer titularului lui prerogative ce const n recrearea, modificarea sau stingerea unei situaii uridice preexistente prin intermediul unui act uridic unilateral. Drepturile potestative sunt raportate n primul r$nd la situaia uridic i de abia n al doilea r$nd la subiectul pasiv care este alctuit din mai multe persoane determinate sau determinabile.

"5"

4x: dreptul de opiune succesoral, dreptul de preempiune, retractul litigios. *. Sistemul drepturilor reale +n ,om-nia !. 6in$nd seama de natura bunurilor asupra crora poart, drepturile reale pot fi: a& imobiliare b& mobilare /. !v$nd n vedere existena independent sau nu, drepturile reale sunt: a& principale b& accesorii Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. 4x: dreptul de proprietate Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi sau garanta alte drepturi %de crean&, fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Stingerea dreptului principal are ca efect automat stingerea dreptului accesoriu. 0n dreptul rom$n exist dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate i drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate public sunt: a& dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public, b& dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public, c& dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea persoanelor uridice fr scop lucrativ. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privat %dezmembrmintele dreptului de proprietate& sunt: a& dreptul de uzufruct, b& dreptul de uz, c& dreptul de abitaie, d& dreptul de servitute, e& dreptul de superficie. 7ai exist i dreptul real de folosin funciar. Drepturile reale accesorii sunt: a& dreptul de ga , b& dreptul de ipotec, c& privilegiile speciale, d& dreptul de retenie. Dreptul de gaj 8 dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere persoane, cu deposedare sau fr deposedare, care confer

"9"

titularului su posibilitatea de a fi pltit cu prioritate, din preul acelui bun sau acelor bunuri, fa de ali creditori, n caz de neexecutare voluntar a obligaiei de ctre debitor. Dreptul de ipotec 8 dreptul real constituit asupra unui imobil sau unor imobile determinate aflate n proprietatea alte persoane, fr deposedare, care"i confer titularului su, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n stp$nirea oricui s"ar afla i de a fi pltit, cu prioritate, din preul acelui bun. Privilegiile speciale 8 drepturi reale aparin$nd unor creditori care, datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea s fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, c)iar fa de creditorii ipotecari posteriori. Dreptul de retenie 8 dreptul real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp, debitor al obligaiei de restituire sau predare a lucrului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui p$n n momentul c$nd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu lucrul respetiv, const$nd n c)eltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea ori mbuntirea lui. Capitolul II. Posesia i e.ectele sale 1. o!iunea i elementele posesiei Def. #osesia poate fi definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte uridice care const n stp$nirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al altui drept real. 4lementele constitutive ale posesie sunt: unul material %corpus& i altul psi)ologic intenional %animus&. 4lementul material const n totalitatea faptelor materiale de stp$nire, transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului. 4lementul intenional const n intenia sau voina celui care posed de a exercita stp$nirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. !t$t detentorul precar c$t i posesorul exercit, deopotriv, o putere fizic asupra unui lucru, fiecare av$nd elementul corpus. 0n sc)imb, detentorul precar se deosebete de posesor, sub aspectul elementului psi)ologic, deoarece el nu deine lucrul cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real, ci animus detinendi. Detenia, prin opoziie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaie uridic bine definit. 4a rezult ntotdeauna dintr"un titlu "convenional, legal sau udiciar 8 n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru. Specificul deteniei precare const n faptul c stp$nirea lucrului este lipsit de elementul intenional, psi)ologic al posesiei. #osesia este un fapt al crui izvor poate fi un titlu sau un fapt uridic. 0n ceea ce privete efectele deteniei precare, aceasta poate fi aprat at$t prin aciuni posesorii, c$t i prin aciuni deriv$nd din actul uridic constitutiv al deteniei. Detentorului precar i este ns pro)ibit efectul ac)izitiv al posesiei.

":"

0n mod normal, detenia precar nu poate fi intervertit n posesie. Se cunosc 9 excepii: a& c$nd deintorul unui bun dob$ndete cu bun credin, de la o ter persoan, alta dec$t adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acest bun, b& c$nd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului obligaional n temeiul creia era obligat a stp$ni bunul pentru altul i nu pentru sine, c& c$nd deintorul strmut posesia bunului printr"un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bun"credin, d& c$nd deintorul transmite posesia la altul printr"un act cu titlu universal, dac succesorul universal este de bun"credin. ". Do/-ndirea i pierderea posesiei #osesia se dob$ndete prin ntrunirea cumulat a celor dou elemente: corpus i animus. Dovedirea existenei ei revine la dovedirea existenei celor dou elemente. 4lementul material se dovedete prin orice mi loc de prob. 4lementul psi)ologic beneficiaz de o prezumie legal. #osesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon, c$nd posesorul prsete bunul cu intenia de a renuna la posesia lui. &. Calit0!ile i viciile posesiei -a s fie util, posesia trebuie s fie: a& continu b& netulburat c& public d& neec)ivoc. ;iciile posesiei sunt reversul calitilor: a& discontinu b& violent c& clandestin d& ec)ivoc. (. 1.ectele posesiei Sunt: a& posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului, b& posesorul de bun credin a unui bun frugifer dob$ndete n proprietate fructele bunului pe care l posed, c& posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii, d& uzucapiunea sau prescripia ac)izitiv.

"<"

'rice posesor al unui bun este n aparen proprietarul su. #rezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face dovada c posesorul este de rea"credin. #osesorul de bun"credin dob$ndete n proprietate fructele produse de bunul pe care"l posed. #osesorul nceteaz de a fi cu bun"credin din momentul n care aceste vicii i sunt cunoscute. #osesia de bun"credin nu poate paraliza aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public, care este absolut imprescriptibil. Aprarea posesiei prin aciuni posesorii !ciunile posesorii sunt acele aciuni n ustiie prin care posesorul urmrete s"i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau s redob$ndeasc posesia atunci c$nd a pierdut"o. #osesia, fiind o stare de fapt, este foarte uor de dovedit prin orice mi loc de prob. !prarea posesiei mpotriva oricrei tulburri, c)iar din partea adevratului proprietar, se ustific i prin aceea c ntr"o ordine uridic ca a noastr niciunei persoane nu"i este permis, indiferent de motive, s"i fac dreptate singur. !ciunile posesorii sunt aciuni reale i imobiliare. 4xist dou aciuni posesorii: a& aciunea posesorie general %sau aciunea n compl$ngere& b& aciunea posesorie special %sau aciunea n reintegrare&. !ciunea posesorie general sau n compl$ngere poate fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia cazului c$nd posesorul este deposedat prin violen. #entru a o putea formula, posesorul trebuie s probeze ndeplinirea a trei condiii: a& s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, b& reclamantul s fi posedat bunul del puin un an nainte de data tulburrii sau deposedrii, c& posesia reclamantului s fie util %neviciat&. !ciunea posesorie special sau n reintegrare poate fi utilizat pentru aprarea posesiei numai atunci c$nd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. =aptele care ustific introducerea aciunii n reintegrare sunt: a& acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului, b& acte de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s stp$neasc imobilul, c& acte de distrugere. !ciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil. 4le pot fi introduse, de regul, i de ctre detentorii precari. Sunt utilizate i de ctre proprietari.

">"

Capitolul III. #eoria )eneral0 a propriet0!ii 1. De.ini!ia i con!inutul dreptului de proprietate Trei prerogative uridice sunt recunoscute i garantate proprietarului: posesia, folosin i dispoziia. #roprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie, nefiind subordonat nimnui, dec$t legii. #roprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n interesul su propriu. Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor udirice n vigoare. 4ste dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. #osesia const n posibilitatea proprietarului de a stp$ni bunul ce"i aparine n materialitatea sa, comport$ndu" se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. =olosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culeg$nd sau percep$nd n proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Dreptul de proprietate este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Semnul distinctiv al fructelor este periodicitatea. !tributul de dispoziie este alctuit din dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie uridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a"l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziia uridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a"l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, sau pur i simplu de a"l abandona. ". Caracterele dreptului de proprietate Dreptul de proprietate este: a& absolut i inviolabil b& deplin i exclusiv c& perpetuu i transmisibil. Dreptul de proprietate este absolut n sens larg deoarece este recunoscut titularului su n raporturile acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a"l nclca. Dreptul de proprietate este opozabil tuturor. -aracterul absolut este ngrdit de limitrile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate.

"?"

(nviolabilitatea dreptului de proprietate susine i ntrete caracterul su absolut. Totui, bunurile imobile aflate n proprietate privat pot fi expropriate, n condiiile legii, pentru cauz de utilitate public. 0n plus, subsolul oricrei proprieti imobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general. 0nc de la @ustinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su 2plena potestas3, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. -u alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul su atributele sau puterile interente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n far de cazurile c$nd proprietatea este dezmembrat. Titularul dreptului de proprietate are monopolul asupra bunului su. #rin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege c este nelimitat n timp i dureaz at$ta vreme c$t exist bunul care face obiectul su. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. /a mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Dreptul de proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil i prin urmare este netransmisibil. &. 12proprierea pentru cau30 de utilitate pu/lic0 #rin expropriere nelegem trecerea forat n proprietate public, prin )otr$re udectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. #ot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor uridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i udeelor. *tilitatea public se declar, dup efectuarea unei cercetri prealabile, prin lege. !ctul de declarare a utilitii publice poate fi atacat at$t n instanele de contencios administrativ, c$t i la -urtea -onstituional, fiind ns vorba de un control de legalitate a acestuia i nu de oportunitate. 4xproprierea are urmtoarele efecte: a& imobilul expropriat trece n proprietatea public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul )otr$rii udectoreti rmas definitiv i irevocabil. b& se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate 8 uzufruct, uz, abitaie i superficie 8 precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i uridic a obiectivului urmrit prin expropriere. c& dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirii stabilit de instana de udecat sau prin acordul prilor. d& se sting orice drepturi personale dob$ndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune, arend sau din contractul de comodat.

"A"

e& naterea unui drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n )otr$rea instanei de udecat asupra despgubirilor acordate ca o consecin a exproprierii imobilului. Dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilelor exist dac sunt ndeplinite urmtoarele dou condiii: imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an pentru realizarea scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriat, neleg$nd prin aceasta c lucrrile respective nu au fost ncepute, i nu s"a fcut o nou declarare de utilitate public. Dreptul de preemiune la cumprarea imobilului este recunoscut fostului proprietar. -ontractul de nstrinare a imobilului nc)eiat de expropriator cu nclcarea dreptului de preemiune este lovit de nulitate relativ. !t$t dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat c$t i dreptul de preemiune reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative. (. Structura )eneral0 a dreptului de proprietate -riterii: a& dup subiectele dreptului de proprietate: " dreptul de proprietate al persoanelor fizice, " dreptul de proprietate al persoanelor uridice, b& dup modul de dob$ndire: " dreptul de proprietate dob$ndit prin acte uridice i " dreptul de proprietate dob$ndit prin fapte uridice " dreptul de proprietate dob$ndit n raporturile ntre vii i " dreptul de proprietate dob$ndit pentru cauz de moarte " dreptul de proprietate originar i " dreptul de proprietate derivat dob$ndit prin acte uridice translative de proprietate c& dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti: " drept de proprietate pur i simplu " drept de proprietate afectat de modaliti %drept de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil sau revocabil i drept de proprietate anulabil& d& dup regimul su uridic: " drept de proprietate public " drept de proprietate privat.

" +B "

Capitolul I4. Dreptul de proprietate pu/lic0 Sec!iunea I. ,e)lementare. #itulari. De.ini!ie. Caractere. Determinarea domeniului pu/lic 1. ,e)lement0ri. #itulari /unurile care alctuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public sunt: bogaiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, pla ele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. #roprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ"teritoriale. ". De.ini!ia i caracterele dreptului de proprietate pu/lic0 Dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate al statului i unitilor administrativ"teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercit n regim de drept public, fiind alienabil, imprescriptibil i insesizabil. #rin caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public se nelege c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din circuitul civil general, adic nu pot fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte uridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. 4ste interzis c)iar i dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servituile i superficia. !ceste bunuri nu pot fi ga ate sau ipotecate. /unurile proprietate public, n principiu, nu pot face obiectul privatizrii. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv, c$t i ac)izitiv. =iind alienabile, bunurile aflate n proprietatea public sunt i insesizabile, n sensul c nu pot fi urmrite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed cu orice titlu. &. Domeniul pu/lic. o!iune. Determinarea /unurilor care sunt o/iecte ale dreptului de proprietate pu/lic0 #rin domeniul public, lato sensu, nelegem toate bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public, precum i bunurile proprietate privat care prin natura lor ori n temeiul unei dispoziii exprese a legii, trebuie pstrate i transmise generaiilor viitoare, reprezent$nd valori destinate uzului public sau folosirii lor n interes public. #rin domeniul public, stricto sensu, nelegem numai bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public a statului sau a unitilor administrativ"teritoriale. Ca aceste bunuri se mai adaug i serviciile publice. /unurile de 2uz public3 sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general. %ex: piee, poduri, drumuri, grupuri statuare, monumente publice etc.&

" ++ "

/unurile de 2interes public3 sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru desfurarea unor activiti care intereseaz ntreaga societate sau o anumit colectivitate, fr a avea acces la folosina lor concret i nemi locit orice persoan sau toate persoanele. %ex: dotrile te)nico"edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, muzeele satului etc.& Sfera obiectului dreptului de proprietate public poate suferi modificri prin lrgirea sau restr$ngerea ei. Sec!iunea a II-a. 12ercitarea dreptului de proprietate pu/lic0 1. 5r)ani3area e2ercit0rii dreptului de proprietate pu/lic0 !utoritile centrale ale puterii executive, autoritile publice udeene i locale, acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ sau public. !adar, respectivele autoriti nu particip la aceast activitate n calitate de subiecte de drept civil. 0n vederea exercitrii prin altul a dreptului de proprietate public, marea ma oritate a bunurilor proprietate public sunt ncredinate, prin acte de putere sau prin norme uridice, unor persoane uridice nfiinate n acest scop, tot prin acte de putere. *nele bunuri sunt atribuite prin contract, persoanelor uridice de drept privat i persoanelor fizice. !lteori sunt ncredinate spre folosin persoanelor uridice fr scop lucrativ sau nc)iriate. /unurile proprietate public pot fi date n administrare, n concesiune, folosin gratuit i nc)iriate. !adar, asupra bunurilor proprietate public se pot constitui trei drepturi reale principale derivate: a& dreptul de administrare al regiilor autonome sau instituiilor publice, b& dreptul de concesiune, c& dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile. ". Dreptul de administrare al re)iilor autonome i institu!iilor pu/lice asupra /unurilor proprietate pu/lic0 /unurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, udeean i local. Degiile autonome sunt ntreprinderi ale statului sau, dup caz, udeului ori municipiului, fiind persoane uridice de natur mixt, de drept public i de drept privat. (nstituiile publice sunt persoane uridice nfiinate prin acte de putere ale autoritilor publice centrale sau locale n scopul realizrii unor activiti fr caracter comercial sau pentru ndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial. (nstituiile publice sunt dotate i cu bunuri, mai ales imobile, aflate n proprietatea public. Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public. Dreptul de proprietate public poate fi exercitat practic, de regul, prin regiile autonome i instituiile publice, numai pe temeiul dreptului de administrare. Dreptul real de administrare este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

" +1 "

Dreptul uridic de administrare are trei caracteristici: a& posesia b& folosina c& dispoziia !tributul de posesie din coninutul oricrui drept real este format din dou elemente: corpus 8 stp$nirea material a bunului 8 i animus 8 intenia sau voina titularului dreptului de a stp$ni bunul pentru sine i de a se comporta fa de toi ceilali ca titular al acelui drept real. !tributul de folosin confer titularului dreptului de administrare posibilitatea i obligaia de a utiliza bunurile proprietate public n scopul ndeplinirii obiectului su de activitate. Dreptul de administrare nu poate conferi titularului su mai multe atribute dec$t are proprietarul. Dreptul de proprietate public este inalienabil. *rmeaz c i dreptul de administrare este, n principiu, inalienabil, inclusiv nedezmembrabil. &. Dreptul de concesiune asupra /unurilor proprietate pu/lic0 -oncesiunea este de trei feluri: a& concesiunea de bunuri b& concesiunea de servicii publice c& concesiunea de activiti economice $. Concesiunea de /unuri #ot fi concesionate bunuri proprietate public ori privat a statului. %. Concesiunea de servicii pu/lice 0n sens material sau funcional, prin serviciu public se neleg activitile care se ndeplinesc n vederea satisfacerii unui interes public. C. Concesiunea de activit0!i economice #ot fi obiect al concesionrii unele activiti economice care sunt declarate, prin lege, de interes naional sau local. #rin contractul de concesiune o parte, numit concedent, transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 9A de ani, celeilalte pri, numit concesionar, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, pe riscul i pe rspunderea sa, n sc)imbul unei redevene. -ontractul de concesiune este un contract administrativ. -ontractul de concesiune este un contract solemn, forma scris fiind obligatorie sub sanciunea nulitii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesiv i intuitu personae, subconcesionarea fiind interzis. !supra bunurilor aflate n concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public.

" +5 "

Dreptul de concesiune este opozabil tuturor, cu excepia proprietarului. Dreptul de concesiune nu dezmembreaz dreptul de proprietate public. Titularul dreptului real de concesiune are recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunurilor respective, inclusiv dreptul de a culege sau percepe n proprietate fructele produse de acestea. #oate avea recunoscut i atributul de dispoziie material asupra bunurilor, cum ar fi dob$ndirea n proprietate a productelor. (. Dreptul real de .olosin!0 asupra unor /unuri din domeniul pu/lic Statul i unitile administrativ"teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor uridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Dreptul de folosin este acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane uridice fr scop lucrativ. Dreptul de folosin are urmtoarele caractere: a& este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public, b& este un drept real intuitu personae, c& este un drept real imobiliar, d& este un drept cu titlu gratuit, e& este un drept revocabil, f& este un drept esenialmente temporar.

Capitolul 4. ,e)imul 6uridic al circula!iei imo/ilelor 1. Pro/leme introductive Terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Dom$niei. 0n funcie de destinaia lor, terenurile se clasific n cinci categorii: a& terenuri cu destinaie agricol, b& terenuri cu destinaie forestier, c& terenuri aflate permanent sub ape, d& terenuri n intravilan, e& terenuri cu destinaii speciale. Dup forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor uridic, terenurile se clasific n: a& terenuri aflate n proprietate privat, b& terenuri aflate n proprietate public.

" +9 "

0n principiu, terenurile proprietate privat, se afl i rm$n n circuitul civil general. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. ". ,e)uli speciale i incapacit0!i prev03ute de le)e +n ce privete circula!ia terenurilor prin acte 6uridice +ntre vii 0nscrisul autentic este condiia special de validitate a actelor de nstrinare ntre vii a terenurilor. 0n cazul n care contractul de nstrinare a unui teren se face cu nerespectarea condiiei nscrisului autentic, se aplic principiul conversiunii actului uridic nul ntr"un alt act uridic ale crui condiii de validitate sunt ndeplinite. 4xistena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar. -eteanul unui stat membru nerezident n Dom$nia i apatridul nerezident n Dom$nia cu domiciliul ntr"un stat membru pot dob$ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de : ani de la data aderrii Dom$niei la *niunea 4uropean, i vor putea dob$ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de > ani de la data aderrii Dom$niei la *niunea 4uropean. & ,e)imul 6uridic al circula!iei construc!iilor -onstruciile de orice fel aflate n proprietate privat sunt i rm$n n circuitul civil general, put$nd fi nstrinate prin acte uridice i dob$ndite prin modurile reglementate de -odul civil %v$nzare"cumprare, donaie, rent viager, contract de ntreinere, testament, succesiune legal, uzucapiune i accesiune&. De asemenea, dreptul de proprietate asupra construciilor poate fi dezmembrat, prin constituirea n favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, i grevat printr"un drept special de ipotec sau un privilegiu imobiliar special. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s"au constituit ori s"au transmis, numai dac acel act s"a nc)eiat n form autentic. 0nstrinarea bunurilor imobile aparin$nd regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort. Donaiile oferite regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital ma oritar de stat se accept de conductorii acestora, cu autorizaia prealabil a organului tutelar sau a consiliului udeean ori al municipiului /ucureti. Sub sanciunea nulitii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de ctre autoritile administrative competente s emit autorizaiile de construire, ori de c$te ori se cere nc)eierea actelor de nstrinare, parta are sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servitui. -um legea nu prevede respectarea cerinei nscrisului autentic pentru nstrinarea construciilor, nseamn c n afara cazurilor de excepie prevzute de -odul civil i a situaiilor c$nd nstrintorul construciei este i proprietarul terenului pe care acesta se afl, actul de nstrinare ntre vii este suficient s fie perfectat n forma nscrisului sub semntur privat. -onsemnarea actului de nstrnare ntr"un nscris sub semntur privat este necesar numai ad probationem i pentru a fi posibil ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar. (. Dreptul de preem!iune

" +: "

Dreptul de preemiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci c$nd proprietarul su s"a )otr$t s"l nstrineze prin v$nzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv %nc)iriere, concesiune&.

Capitolul 4I. Modalit0!ile dreptului de proprietate 1. Considera!ii )enerale Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparin simultan i concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mpre urare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului. #roprietatea comun are dou forme: a& dreptul de proprietate pe cote"pri, b& dreptul de proprietate n devlmie. Dreptul de proprietate re olubil sau revocabil se caracterizeaz prin aceea c existena sa n patrimoniul dob$nditorului este nesigur, put$nd fi desfiinat, pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. 4ste vorba despre situaiile urmtoare: a& n cazul n care transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr"un act uridic sub condiie rezolutorie. b& donaiile ntre soi sunt revocabile. c& donaiile fcute de persoane care n"au copii sau ali descendeni n momentul perfectrii lor sunt revocate de plin drept, dac donatorului i se nate un copil. d& n ipoteza n care o persoan construiete pe terenul altuia, proprietarul terenului, invoc$nd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Dreptul de proprietate anulabil const n dreptul de proprietate care este dob$ndit printr"un act uridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ sau anulabil. ". Dreptul de proprietate pe cote-p0r!i Dreptul de proprietate pe cote"pri se mai numete i coproprietate, caracteriz$ndu"se prin faptul c un bun aparine, simultan i concurent, la doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. =iecare coproprietar are determinat o cot"parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate. 0n timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. -oproprietatea sau proprietatea pe cote"pri este o modalitate a dreptului de proprietate, n timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Dreptul de proprietate pe cote"pri este de dou feluri:

" +< "

a& dreptul de proprietate pe cote"pri obinuit sau temporar, b& dreptul de proprietate pe cote"pri forat i perpetu. &. Coproprietatea o/inuit0 sau temporar0 Specificul copropriettii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter vremelnic deoarece dureaz n timp p$n la sistarea ei, prin mpreal. (zvoarele coproprietii obinuite sau temporare: a& motenire, b& contract de dob$ndire a unui bun de ctre dou sau mai multe persoane, c& uzucapiunea rezultat dintr"o coposesie, d& construirea sau realizarea n comun a unui bun mobil sau imobil, e& ncetarea unei societi civile neurmat de mprirea patrimoniului ei ntre asociai, etc. Degimul uridic al coproprietii nu este organizat prin lege. Succesiunea constituie principala i cea mai frecvent surs a coproprietii. $. Drepturile cop0rtailor asupra /unului +n materialitatea sa 0n lipsa unor reglementri legale n materie ori a conveniei coprtailor, s"ar impune aplicarea i respectarea principiului unanimitii. !v$nd n vedere specificul coproprietii, actele uridice care se nc)eie asupra bunului comun n materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinat din bun sunt guvernate de regula unanimitii. 4xist totui unele derogri i atenuri, de exemplu n ce privete actele de conservare i de administrare. 0n mod normal, un singur coprta nu poate nc)eia acte de dispoziie, fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care s nstrineze sau s greveze ntregul bun ori o parte material determinat din acel bun. #e de alt parte, actul uridic nc)eiat de un singur coproprietar, fr acordul celorlali coproprietari, este valabil sub condiia rezolutorie ca la parta bunul obiect al acelui act s nu fie atribuit unui alt coproprietar, indiferent de faptul c terul dob$nditor a cunoscut sau nu c nstrintorul nu este proprietarul exclusiv al bunului comun. %. Drepturile cop0rtailor cu privire la cota-parte ideal0 din dreptul de proprietate 'rice coproprietar poate nstrina i greva cota"parte din dreptul de proprietate asupra bunului n favoarea unui alt coprta sau a unei tere persoane. 7ncetarea copropriet0!ii o/inuite sau temporare !re loc prin mpreal sau parta , adic operaia uridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stp$nite pe cote"pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. 4ste un drept potestativ. #arta ul poate fi cerut de coproprietari, dar i de creditorii personali ai unuiaEunora dintre coproprietari, pe calea aciunii oblice.

" +> "

$. 7mp0r!eala conven!ional0 0mpreala convenional se realizeaz prin acordul de voin al tuturor coprtailor sau prin bun nvoial. %. 7mp0r!eala 6udec0toreasc0 0mpreala udectoreasc este necesar ori de c$te ori coprtaii nu se neleg cu privire la modul de parta are a bunului comun, precum i n alte cazuri. 7odalitile concrete de realizare a parta ului udiciar sunt: a& prin parta area n natur a bunului sau bunurilor, b& prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai, c& prin v$nzarea bunului i mprirea ec)ivalentului bnesc. 0mpreala sau parta ul este un act uridic declarativ de drepturi. (. Coproprietatea .or!at0 i perpetu0 -oproprietatea forat i perpetu are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot i sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, neput$nd fi mprite. /unurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate constituie accesoriul altor bunuri principale ce se afl n proprietate exclusiv. 0nstrinarea ori grevarea lor este posibil numai mpreun i concomitent cu nstrinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal. *n coproprietar nu poate nc)eia acte de dispoziie prin care s nstrineze separat bunul aflat n coproprietate forat. 0n sc)imb, fiecare coproprietar are dreptul s nstrineze bunul principal i, automat, fr consimm$ntul celorlali coproprietari, nstrineaz i dreptul de proprietate pe cote"pri asupra bunului accesoriu. *. Dreptul de proprietate +n dev0lm0ie Dreptul de proprietate n devlmie, form a dreptului de proprietate comun, se particularizeaz prin aceea c titularii si nu au determinat nici mcar o cot"parte ideal, matematic din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor. Singurul caz legiferat n dreptul rom$n este dreptul de proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dob$ndite n timpul cstoriei. -omunitatea matrimonial de bunuri a soilor este o noiune mult mai larg dec$t devlmia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci i celelalte drepturi patrimoniale, reale i de crean, precum i obligaiile patrimoniale. Cegea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. /unurile comune pot fi mprite, n anumite mpre urri excepionale, i n timpul cstoriei. 0mpreala poate fi cerut de unul dintre soi sau de creditorii personali ai soilor.

" +? "

#rin desfacerea sau ncetarea cstoriei, dreptul de proprietate devlma se transform, n plan intelectual, ntr" o proprietate pe cote"pri. 8. Proprietatea periodic0 #rin proprietatea periodic se nelege o coproprietate obinuit %pe cote"pri&, n care divizarea intelectual a dreptului de proprietate se face av$nd ca reper uniti de timp succesive, egale sau inegale %perioade diferite de folosire exclusiv de ctre titularii dreptului a ntregului bun obiect al proprietii&. #roprietatea periodic poate fi cuprins n ideea de coproprietate, aa cum este reglementat de prevederile -odului civil. -eea ce ns difereniaz proprietatea periodic fa de exprimarea proprietii tradiionale pe cote"pri este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin trane de timp. !tributele posesiei i ale dispoziiei materiale i uridice asupra ntregului bun sunt exercitate concomitent i mpreun de ctre toi titularii dreptului de proprietate periodic. #roprietatea periodic poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile sau imobile.

-apitolul ;((. Dezmembrmintele dreptului de proprietate +. -onsideraii generale !tunci c$nd unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principa i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dec$t proprietarul, se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate. Dezmembrmintele proprietii sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dob$ndesc prin despreinderea ori limitarea unor atribute din coninutul uridic al dreptului de proprietate. Devocarea acestor drepturi poate avea loc numai cu titlu de sanciune i trebuie dispus obligatoriu, n cadrul unui proces, de ctre instanele de udecat. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: a& dreptul de uzufruct b& dreptul de uz c& dreptul de abitaie d& dreptul de servitute e& dreptul de superficie. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi. 1. Dreptul de uzufruct

" +A "

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. -oninutul uridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul av$nd i dreptul de a culege sau percepe, n proprietate, fructele bunului respectiv. #roprietarul care a cedat uzufructul pstreaz nuda proprietate, numindu"se nud proprietar. -aracterele dreptului de uzufruct: a& este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia. b& este un drept real, fiind opozabil tuturor. c& n aparen, dreptul uzufructuarului este asemntor dreptului unui c)iria, dar deosebirile sunt ma ore. d& uzufructul este un drept esenialmente temporar. e& este un drept inaccesibil. *zufructul asupra imobilelor i ale accesoriilor acestora poate fi ipotecat, pe cale de consecin put$nd fi scos la v$nzare silit. *zufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. *zufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. *zufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individuale, determinate, ori o fraciune dintr"o universalitate sau c)iar o ntreag universalitate. De aceea, dup caz, el este cu titlu particular, cu titlu universal sau universal. *zufructuarul cu titlu particular nu este inut niciodat de datoriile patrimoniului din care bunul obiect al dreptului de uzufruct face parte, n timp ce uzufructuarul universal sau cu titlu universal sunt sunt obligai s contribuie la pasivul succesoral. Dreptul de uzufruct poate fi constituit numai asupra bunurilor de orice fel aflate n proprietate privat, adic n circuitul civil, indiferent de titular. *zufructul se dob$ndete prin voina omului %prin convenie i testament&, la care se adaug uzucapiunea. Dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr"un parta udiciar, deoarece instanele nu pot, mpotriva voinei coproprietarilor, s decid naterea altor drepturi reale dec$t cele existente. *zufructuarului i sunt recunoscute urmtoarele drepturi: a& dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nesting)erit, b& dreptul de a folosi bunul i de a"i culege fructele n deplin proprietate, n limitele i cu respectarea destinaiei bunului, c& uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute numai lui n mod direct, personal i nemi locit, fie prin altul, pe temeiul unui contract de nc)iriere ori de arend sau ced$nd exerciiul fructului. *zufructuarul are urmtoarele obligaii: a& nainte de a intra n exerciiul dreptului su, uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele, b& de a se folosi de lucru ca un bun proprietar, c& de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului %reparaii mici i c)iar unele reparaii mari dac facerea

" 1B "

lor rezult din lips de ntreinere, adic din neefectuarea reparaiilor mici care cad n sarcina sa&, d& de a aduce la cunotina proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate, e& de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului. Drepturile nudului proprietar: a& dreptul de a nstrina bunul, dob$nditorul fiind obligat s respecte dreptul de uzufruct p$n la stingerea lui, b& dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale, c& dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar, d& dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. 'bligaiile nudului proprietar: a& de a se abine de la orice act uridic sau fapt manterial prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su, b& de a"l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului, c& de a efectua reparaiile mari ale bunului, d& de a"l garanta pe uzufructuar contra eviciunii. Stingerea uzufructului are loc: a& prin moartea uzufructuarului, b& prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit, c& prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar, d& prin neexercitarea uzufructului timp de 5B de ani sau prescripia extinctiv, e& prin pieirea total a bunului, f& prin renunarea uzufructuarului la dreptul su, g& prin decderea din dreptul de uzufruct, pronunat de instana de udecat la cererea nudului proprietar, )& prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dob$ndit dreptul de proprietate, i& prin prescripia ac)izitiv, atunci c$nd un ter dob$ndete pe aceast cale dreptul de proprietate asupra bunului. /unul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l"a primit. 5. Dreptul de uz i dreptul de abitaie Sunt varieti ale dreptului de uzufruct, care se particularizeaz prin aceea c titularul are recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. !tunci c$nd dreptul de uz are ca obiect o cas de locuit sau o locuin se numete drept de abitaie. Sunt drepturi de uzufruct restr$nse. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrm$nt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele necesare satisfacerii trebuinelor lui i ale familiei sale. =ructele care depesc trebuinele titularului dreptului i ale familiei sale sunt inalienabile. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. 4l confer titularului su dreptul de a poseda i folosi acea locuin proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale lui i ale

" 1+ "

familiei sale. ( se aplic regulile de la uzufruct. Dreptul de abitaie este inalienabil, insesizabil i nu poate fi nc)iriat. 9. Dreptul de servitute 4ste un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin la proprietari diferii. -aracteristici: a& servitutea este un drept imobiliar, b& servitutea este un drept perpetuu, c& servitutea este indivizibil -lasificarea servituilor: a& dup modul lor de exercitare, servituile pot fi continue i necontine, b& dup felul n care se manifest, servituile sunt aparente i neaparente, c& dup obiectul lor, servituile sunt: pozitive i negative, urbane i rurale. d& dup modul lor de constituire, servituile sunt: naturale, legale i stabilite prin fapta omului. 0n accepiunea proprie acestei noiuni, sunt servitui veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului, adic prin act uridic, uzucapiune i prin destinaia proprietarului. Servituile naturale i servituile legale sunt simple ngrdiri sau limitri normale ale atributelor, de regul a celui de folosin, din coninutul uridic al dreptului de proprietate. Servituile naturale sunt n realitate tot servitui legale, fiind de asemenea prevzute de lege. !cestea pot fi: a& servitui reciproce sau bilaterale b& servitui nereciproce sau unilaterale. Servituile reciproce sau bilaterale sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute de lege n folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, n raport cu cellalt, n acelai timp, at$t fond dominant, c$t i fond aservit sau dominat. Dimpotriv, servituile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, n a fel nc$t unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat. !. Servituile reciproce sau bilaterale a& servitutea sau dreptul de grniuire, b& servitutea distanei plantaiilor, c& servitutea picturilor din streain, d& servitutea privind distana i lucrrile intermediare, e& servitutea negativ de vedere. /. Servituile nereciproce sau unilaterale

" 11 "

a& servitutea de scurgere a apelor naturale, b& servitutea izvoarelor, c& servitutea de trecere sau a locului nfundat, Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui veritabile. Servituile propriu"zise pot fi stabilite n trei moduri: a& prin titlu, b& prin uzucapiune, c& prin destinaia proprietarului. #rin titlu se nelege un act uridic: contractul cu titlu oneros, contractul cu titlu gratuit, testamentul. 0n principiu, orice servitute poate fi stabilit prin titlu. #ot fi dob$ndite prin uzucapiune numai servituile propriu"zise i aparente. Se constituie prin destinaia proprietarului o servitute atunci c$nd unul i acelai proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari diferii. #entru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie, numit confesorie de servitute. :. Dreptul de superficie Fu este reglementat direct i expres n -odul civil. 4ste acel drept real principal, dezmembrm$nt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin, accesoriu dreptului de propriette asupra construciilor, plantaiilor etc. 0n sens strict, dreptul de superficie este antiteza instituiei accesiunii imobiliare artificiale. Dreptul de superficie este un dezmembrm$nt al dreptului de proprietate asupra unui teren, dar apare doar n cazul construciilor, plantaiilor ori a altor lucrri ridicate pe suprafaa solului sau fcute n pm$nt. -aractere uridice: a& este un drept real imobiliar, b& este un drept perpetuu, c& este un drept imprescriptibil extinctiv. Dreptul de superficie poate fi dob$ndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Teoretic, i uzucapiunea de 5B de ani reglementat de codul civil poate duce la superficie numai c, ntr"un asemenea caz, posesorul prefer dob$ndirea a nsui dreptului de proprietate asupra terenului. #rin titlu nelegem un act uridic, care poate fi: o convenie, testamentul sau un act de concesiune. Toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie.

" 15 "

Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de superficie este transmisibil prin acte uridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. #oate fi grevat de sarcini reale.

-apitolul ;(((. 7oduri generale de dob$ndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale +. Foiune, enumerare i clasificare. Sintagma 2moduri de dob$ndire a dreptului de propriette3 desemneaz totalitatea mi loacelor reglementate de lege 8 acte uridice i fapte uridice 8 prin care se poate dob$ndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint. Deglementare 7odurile generale, n enumerarea -odului civil, sunt: a& succesiune, b& legate, c& convenie sau contract, d& tradiiune, e& accesiune sau ncorporaiune, f& prescripie ac)izitiv sau uzucapiune, g& lege, )& ocupaiune. 0n opinia autorilor, modurile generale sunt: a& contractiul sau convenia translativ sau constitutiv de drepturi reale, b& succesiunea legal, c& succesiunea testamentar, d& uzucapiunea sau prescripia ac)izitiv, e& accesiunea, f& posesia de bun credin a bunurilor mobile, g& dob$ndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin a bunului frugifer, )& tradiiunea i& ocupaiunea. -lasificare !. Dup ntinderea dob$ndirii: a& modurile de dob$ndire universal sau cu titlu universal sunt acelea prin care se dob$ndete o ntreag universalitate sau o fraciune dintr"o universalitate, b& modurile de dob$ndire cu titlu particular sunt acele acte sau fapte uridice prin care se dob$ndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri determinate, privite n individualitatea lor.

" 19 "

/. Dup caracterul dob$ndirii: a& modurile de dob$ndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dob$ndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un ec)ivalent %v$nzarea"cumprarea, sc)imbul, renta viager, contractul de ntreinere etc.&, b& modurile de dob$ndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte uridice n temeiul crora dob$nditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unii ec)ivalent %contractele donaia ", uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar etc.&. -. Dup momentul n care se produce efectul dob$ndirii dreptului de proprietate: a& modul de dob$ndire ntre vii, b& modul de dob$ndire pentru cauz de moarte. D. Dup situaia uridic a bunului n momentul dob$ndirii: a& 7odurile originare, adic acele mi loace uridice n temeiul crora dob$nditorul unui bun este primul su proprietar, b& 7odurile derivate de dob$ndire 8 acele mi loace uridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta. -el mai important mod de dob$ndire a dreptului de proprietate este convenia sau contractul. 1. -onvenia sau contractul 8 mod de dob$ndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Def. -ontractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a produce efecte uridice %ex: v$nzarea"cumprarea, sc)imbul, donaia i renta viager&. #rincipiul potrivit cruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc n momentul nc)eierii contractului .G 2;inderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina v$nztorului, ndat ce prile s"au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat.3 %art. +1A: alin. + -.civ.& Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s"a constituit ori s"au transmis n mod valabil. 0n aceast situaie, contractul se consider nc)eiat numai atunci c$nd acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic. 5. !ccesiunea sau ncorporaiunea Sursa: 2Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.3 %art. 9?? -.civ.& Def. #roprietarul bunului mai important, considerat principal, devine i proprietar al bunului mai puin important sau accesoriu. =osul proprietar al bunului accesoriu, de regul, are dreptul s primeasc o despgubire, n virtutea principiului mbogirii fr ust temei. !ccesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. !ccesiunea imobiliar, la r$ndul ei, poate fi: natural i artificial. !ccesiunea imobiliar natural 8 unirea sau incorporarea a dou bunuri av$nd proprietari diferii, fr intervenia omului: a& aluviunea

" 1: "

b& avulsiunea c& insulele i prundiurile d& accesiunea albiei unui r$u e& accesiunea animalelor slbatice !ccesiunea imobiliar artificial 8 se realizeaz prin intervenia i activitatea omului: a& accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n proprietatea altei persoane .G proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri, el este ns ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr ust temei, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i"au aparinut, de asemenea, poate fi obligat i la plata de daune interese n condiiile rspunderii civile delictuale, b& accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren, aflat n proprietatea altuia .G proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrilor realizate, av$nd ns obligaia s"l despgubeasc pe constructor tot pe temeiul principiului mbogirii fr ust cauz, Tratamentul uridic al constructorului de rea"credin 4ste acea persoan care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, cunosc$nd c terenul n cauz nu"i aparine, ci este proprietatea altuia. #roprietarul terenului are dou posibiliti: a& invoc accesiunea devenind proprietar al construciei, plantaiei ori lucrrii respective, cu obligaia de a plti constructorului de rea"credin valoarea materialelor i preul muncii, b& l oblig pe constructorul de rea"credin s procedeze la desfiinarea sau ridicarea construciei, plantaiei sau lucrrii respective, pe propria lui c)eltuial, i de a pretinde daune"interese, dac a suferit un pre udiciu, n condiiile rspundrii civile delictuale. Tratamentul uridic al constructorului de bun"credin 4ste persoana care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, av$nd convigerea ferm, dar eronat, c acel teren se afl n proprietatea sa. #roprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri, fr a putea cere demolarea ori desfiinarea ei. 4l este ns ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr ust temei, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i"au aparinut. Dreptul de accesiune imobiliar artificial ia natere numai n momentul n care proprietarul terenului i manifest expres voina de a deveni proprietarul construciei, invoc$nd accesiunea. -onstructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de debitor al obligaiei de despgubire. Dreptul de crean al constructorului, p$n la manifestarea de voin a proprietarului terenului de a prelua construcia, este un drept afectat de modaliti. 4ste un drept sub condiie suspensiv. Dreptul de crean al constructorului este supus prescripiei extinctive n termenul general de trei ani. Termenul de prescripie ncepe s curg din momentul realizrii condiiei suspensive, const$nd n manifestarea de voin a proprietarului terenului de a prelua construcia, plantaia sau lucrarea realizat de creditor. !tunci c$nd o construcie, plantaie sau lucrare se realizeaz de ctre o persoan pe terenul altuia pe baza unei convenii nc)eiat cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia i titularul dreptului de

" 1< "

superficie. !ccesiunea mobiliar 8 unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele altuia. Sunt trei cazuri: a& ad onciunea b& specificaiunea c& confuziunea %amestecul& !. !d onciunea 8 unirea a dou bunuri mobile, av$nd proprietari diferii, n aa fel nc$t, dei formeaz un tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr a"i pierde individualitatea %ex: tabloul i rama sa& !cest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea principal. #roprietarul n favoarea cruia opereaz ad onciunea este obligat de a plti celuilalt proprietar preul bunului unit cu bunul su. /. Specificaiunea 8 confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa, folosind sau prelucr$nd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea altuia. #roprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz, proprietarului materiei ntrebuinate sau specificatorului. -. !mestecul %confuziunea& 8 unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, av$nd proprietari diferii, n aa fel nc$t ele i pierd individualitatea, neput$nd fi separate %ex: dou metale topite mpreun&. 9. *zucapiunea sau prescripia ac)izitiv 4ste naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de lege. -onsiderente ustificative: a& dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate %uzucapiunea are rolul de a nltura dificultatea i inconvenientele probei dreptului de proprietate&, b& transform o aparen ndelungat ntr"un raport uridic de proprietate cert i indiscutabil, c& constituie i o sanciune indirect ndreptat mpotriva fostului proprietar al imobilului care, d$nd dovad de negli en, l"a lsat timp ndelungat n posesia altei persoane. 0n principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. #ot fi dob$ndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ"teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice. 0n sistemul -odului civil, uzucapiunea este de dou feluri: a& uzucapiunea de 5B de ani b& uzucapiunea de +B sau 1B ori de +B p$n la 1B de ani. !. *zucapiunea de 5B de ani 8 pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal s poat fi dob$ndit prin uzucapiunea de 5B de ani este necesar ndeplinirea a dou condiii: a& posesia s fie util, adic o posesie propriu"zis i neviciat, b& posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 5B de ani, indiferent dac posesorul este de bun"credin sau de

" 1> "

rea"credin. /. *zucapiunea de +B p$n la 1B de ani 8 2-el ce c$tig cu bun"credin i printr"o ust cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul, i prin douzeci de ani, dac locuiete afar din acea raz teritorial.3 %art. +?A: -.civ.& !cest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate. Dou condiii speciale: a& posesia s se ntemeieze pe un ust titlu sau ust cauz, b& posesia s fie de bun credin. #rin ust titlu se nelege orice act uridic translativ de proprietate, precum v$nzarea"cumprarea, donaia, sc)imbul etc. #roblema uzucapiunii se pune doar atunci c$nd, datorit unei mpre urri ce ine de acel act uridic, dei dob$nditorul imobilului se consider adevratul proprietar, convins fiind de efectul su translativ, actul respectiv nu are totui capacitatea sau puterea de a"i strmuta proprietatea, ci numai posesia imobilului. @ustul titlu trebuie s aib dat cert. @onciunea posesiilor nseamn unirea posesie uzucapantului, adic a posesorului actual, cu intervalul de timp c$t posesia a fost exercitat de ctre autoru su, pentru a dob$ndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Fu este o obligaie, cu o facultate. Termenul de prescripie se calculeaz pe zile i nu pe ore. Hiua este de 19 de ore. 4a ncepe la miezul nopii i se sf$rete la miezul nopii urmtoare. Hiua n care ncepe prescripia nu intr n calcul. #rescripia se nc)eie la miezul nopii ultimei zile a termenului prevzut de lege. 0ntreruperea prescripiei este de dou feluri: civil i natural. -azurile de ntrerupere civil sunt identice cu acelea de la prescripia extinctiv. 0ntreruperea natural este proprie numai prescripiei ac)izitive i intervine, cu aceleai efecte, n dou situaii prevzute de art. +?<9 -.civ.: a& c$nd posesorul este i rm$ne lipsit mai mult de un an de posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedrii, b& c$nd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege. #rin uzucapiune se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge, concomitent, dreptul de proprietate al fostului titular. !cest efect este retroactiv. *zucapantul devine proprietar nc din momentul c$nd a nceput s curg termenul de prescripie. -reditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea aciunii oblice, c)iar atunci c$nd beneficiarul a renunat la ea. :. !lte moduri de dob$ndire a proprietii Iotr$rile instanelor de udecat constituie un mod de dob$ndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul c$nd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. #rin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea bunului de la nstrintor la dob$nditor.

" 1? "

'cupaiunea const n dob$ndirea dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnului %bunurile imobile nu sunt susceptibile de o astfel de dob$ndire.

-apitolul (J. !prarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. !ciunea n revendicare +. #rivire general asupra mi loacelor uridice prin intermediul crora se apr dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale principale 7i loacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate sau alt drept real principal constau n totalitatea aciunilor n ustiie prin care titularul dreptului solicit instanelor de udecat s pronune )otr$ri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su. 4xist: a& mi loace directe b& mi loace indirecte !. 7i loacele uridice indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n ustiie care se ntemeiaz direct i nemi locit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor %ex: aciunile n executarea contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr ust cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate etc.&. /. 7i loacele uridice directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa"zisele aciuni reale, care se ntemeiaz direct i nemi locit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. 4ste vorba despre: a& aciuni petitorii b& aciuni posesorii. !ciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de udecat s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun %ex: aciunea n revendicare, aciunea n prestaie tabular, aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie&. !ciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei 8 ca simpl stare d efapt 8 mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie pentru a o redob$ndi c$nd a fost pierdut. !ciunea n grniuire 8 orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa, c)eltuielile grniuirii vor fi suportate pe umtate. Krniuirea este o obligaie real de a face %propter rem&, i un atribut al dreptului real. !ciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de udecat ca n cadrul unui proces s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre cele dou fonduri vecine. !ciunea n grniuire poate fi introdus de ctre: proprietar, uzufructuar i c)iar de ctre posesor.

" 1A "

!ciunea n grniuire este o aciune real 8 imobiliar, petitorie i imprescriptibil. !ciunea negatorie 8 acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de udecat s stabileasc, prin )otr$rea ce o va pronuna, c p$r$tul nu are un drept real 8 uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie 8 asupra bunului aflat n proprietatea sa i s"l oblige, pe cale de consecin, s nceteze exercitarea lui nelegitim. !ciunea negatorie este real, petitorie i imprescriptibil. !ciunea confesorie 8 acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de udecat s stabileasc, prin )otr$rea ce o va pronuna, c el este titularul unui drept real dezmembrm$nt al dreptului de proprietate 8 uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie 8 asupra bunului altuia i s"l oblige pe p$r$t, care poate fi proprietarul sau o alt persoan, s"i permit exercitarea lui deplin i netulburat !ciunea confesorie este petitorie, prescriptibil n termen de 5B de ani. 1. !ciunea n revendicare !ciunea n revendicare 8 acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de udecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s"l oblige pe p$r$t la restituirea posesiei bunului. !ciunea n revendicare este: a& real %poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate&, b& petitorie %prin ea se pune n discuie, ntr"un proces, nsi existena dreptului de proprietate al reclamantului&, c& imprescriptibil sub aspect extinctiv. #oate fi introdus de titularul dreptului de proprietate %proprietarul unic i exclusiv al bunului, sau toi coprtaii n cazul unui bun litigios aflat n proprietate comun&. *rmare admiterii aciunii n revendicare, instana de udecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului, mpotriva voinei i susinerilor p$r$tului. De asemenea, instana, pe cale de consecin, l oblig pe p$r$t s restituie bunul adevratului proprietar i s se abin de la orice fapt prin care ar putea aduce atingere exerciiului normal i deplin al dreptului de proprietate. !tunci c$nd bunul revendicat a produs fructe, p$r$tul, dac a fost posesor de rea credin, va fi obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. !tunci c$nd a fost un posesor de bun"credin, are dreptul s pstreze fructele bunului n proprietatea sa. #$r$tul are dreptul s pretind reclamantului restituirea c)eltuielilor necesare i a celor utile pe care le"a fcut cu privire la bunul respectiv %pe principiul mbogirii fr ust cauz a proprietarului&. 5. Devendicarea bunurilor imobile 4xist 1 reguli: a& aciunea n revendicare are caracter imprescriptibil, b& proba dreptului de proprietate este n sarcina reclamantului care pretinde c este proprietarul imobilului n litigiu. !ciunea n revendicare se stinge numai odat cu stingerea nsui a dreptului de proprietate %ex: prin uzucapiune&.

" 5B "

0n sistemul -odului civil rom$n, singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate imobiliar o constituie dob$ndirea lui prin uzucapiune. 9. Devendicarea bunurilor mobile 4ste total diferit fa de revendicarea bunurilor imobile. Degimul revendicrii bunurilor mobile difer dup cum p$r$tul este un posesor de rea"credin, un )o sau un gsitor, ori un posesor de bun"credin. #osesia de rea"credin a unui ter dob$nditor, a )oului sau a gsitorului nu poate avea ca efect dob$ndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timp c$t a fost exercitat. Drepturile reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate se supun termenului de prescripie extinctiv de treizeci de ani, put$ndu"se stinge prin neuz, deoarece sunt considerate ca nite excepii de la exercitarea normal a dreptului de proprietate. Dac ele nu sunt exercitate, raiunea lor de a fi dispare, aa nc$t legea favorizeaz rentoarcerea la starea normal de proprietate. !ciunea n revendicare av$nd ca obiect bunurile mobile este imprescriptibil mpotriva unui )o, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate. Devendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bun"credin este, de cele mai multe ori, imposibil, pentru c posesia de bun"credin a unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate. #entru ca posesia de bun"credin a unui bun mobil s valoreze titlu de proprietate, sunt necesare ndeplinirea mai multor reguli: a& proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredin$ndu"l prin contract unui detentor precar, b& detentorul precar s nstrineze cu orice titlu bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s aib consimm$ntul proprietarului care i l"a ncredinat, c& terul s dob$ndeasc bunul mobil cu bun"credin de la detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr"un act translativ de proprietate cu titlu oneros, d& posesia terului dob$nditor de bun"credin a bunului mobil s fie efectiv sau real. #roprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar. Devendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bun"credin care le"a dob$ndit de la un )o sau gsitor 8 trebuie introdus aciune n revendicare n termen de 5 ani calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. :. #articulariti ale regimului uridic al aprrii prin revendicare a dreptului de proprietate public i a drepturilor reale principale derivate din acesta Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. 0ntr"un proces n revendicare care are ca obiect un bun proprietate public, calitatea procesual activ sau pasiv aparine proprietarului, reprezentat de autoritatea public desemnat de lege. !ciunea n revendicare a unui bun proprietate public nu poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii.

" 5+ "

-apitolul J. #ublicitatea imobiliar +. Foiunea i obiectivele publicitii imobiliare. Sistemele de publicitate imobiliar Def. #ublicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mi loacelor uridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i uridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. 'biectivele publicitii imobiliare: a& de a da o c$t mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare, b& de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile, c& de a permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros i permanent referitor la sc)imbrile care se produc n situaia material, 1. Sistemul registrelor de transcripii i inscripii 4ste un sistem alctuit din registre de transcrieri i registre de nscrieri, care se in n udectorii. 4ste un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deoarece registrele se in pe numele proprietarilor, i nu pe imobile. Transcrierile se fac n registrul de transcrieri i constau n copierea integral a actelor uridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. 0nscrierea se face n registrul de nscrieri i const n consemnarea sau reproducerea unor pri sau clauze din actele uridice. =ac obiect al nscrierii numai acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast regul, face excepie privilegiul v$nztorului de imobile, care este supus transcrierii n registrul de transcripii. 4fectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil, fa de teri, actul uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. 5. Sistemul de publicitate prin cri funciare -rile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la baz identitatea topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile i nicidecum pe proprietari. -onstituie un sistem de publicitate complet, fiindc realizeaz o publicitate integral a tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc 2drepturi tabulare3. 'biectul drepturilor tabulare este corpul funciar. #rin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit, dup criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmrit de proprietar. 4ste concomitent o unitate uridic. -orpul funciar se modifc prin operaiile urmtoare: a& alipirea %unirea mai multor parcele ntr"un corp funciar sau adugarea unei noi parcele la un corp funciar&, b& dezlipirea %se desparte sau se desprinde o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unei parcele&. #rincipiile crii funciare: a& principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar %excepii: dob$ndirea prin succesiune legal i testamentar, v$nzarea silit i exproprierea 8 care duc la dob$ndirea de drepturi reale imobiliare i fr nscrierea n cartea funciar&,

" 51 "

b& principiul publicitii integrale, c& principiul legalitii %se verific obligatoriu legalitatea titlului pe baza cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar&, d& principiul oficialitii, e& principiul prioritii %data nregistrrii cererii n registrul de intrare este i data nscrierii solicitate&, f& principiul relativitii, g& principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. 0nscrierile n cartea funciar 4xist 5 feluri de nscrieri: a& ntbularea b& nscrierea provizorie c& notarea. !. 0ntbularea 8 nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. 4ste o nscriere definitiv, al crei obiect este nscrierea drepturilor tabulare, cu efect constitutiv de drepturi. /. 0nscrierea provizorie 8 nscrierea prin care se strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia i n msura ustificrii sale ulterioare. Dac ulterior se ustific, se transform ntr"o ntbulare perfect. -. Fotarea. 4ste acea nscriere care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi uridice str$ns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terelor persoane. !ciunile de carte funciar 4xist dou aciuni: a& aciunea n prestaie tabular b& aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. !. !ciunea n prestaie tabular 0n cazul n care cel care s"a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar refuz s predea nscrisurile necesare pentru ntbulareaEradierea dreptului n cartea funciar, persoana ndreptit se poate adresa instanei de udecat, pentru ca aceasta s dispun, prin )otr$re, ntbularea sau, dup caz, radierea dreptului real. 4ste o aciune real, imprescriptibil. 4ste o aplicaie particular, n regimul crilor funciare, a aciunii n revendicare. Dac este introdus pentru radierea dreptului, constituie o aplicaie particular a aciunii negatorii. Fu se confund cu aciunea n executarea unui antecontract de v$nzare"cumprare. !ciunea n prestaie tabular se introduce atunci c$nd exist un titlu apt de ntbulare ns nstrintorul nu"i d consimm$ntul la efectuarea acestei nscrieri pe numele dob$nditorului. /. !ciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar Se pot ivi situaii c$nd ntre starea tabular i realitate exist neconcordane. !cestea se nltur prin aceast aciune.

" 55 "