Curs 2.

Contractul de vanzare
1. Posibilitatea de a transmite un drept de creanta
Vechiul Cod Civil cesiunea creanta vanzare
Noul Cod civil titlul VI TGO- Cartea despre obliatii
-art 1!"# alin. $ localizat in capitolul rezervat cesiunii de creanta
- cesiunea cu titlu oneros disp acelui capitol se completeaza in mod corespunzator cu acelea din materia
contractului de vanzare-cumparare. Nu e%ista dispozitie e%presa& dar 1$1! 1$'( cesiunea de contract. )aca
aceasta cesiune este consimtita in schimbul unei sume de bani platita de cesionar cedentului& disp speciale 1$1!-
1$'( se completeaza cu rel contractului de vanzare cumparare. *%+ cesiunea de chirie. ,chimbandu-se partenerul&
se schimba componenta a-ului. *ste o operatiune -uridica cu $ parti.
)repturile personale .uz& abitatie& dr la pensie/ nu pot 0ace obiectul unei vanzari.
'. Caracterele -uridice
- sinalamatic
- oneros
- consensual
- comutativ
- translativ
- instantaneu
a) ,inalamatic+ 1iecare parte isi asuma obliatia in considerarea e%ecutarii obliatiei celeilalte parti
.vanzatorul se oblia sa stramute dreptul ce 0ace obiectul vanzarii si sa predea bunul ce 0ace obiectul in considerarea
platii pretului la care se oblia cumparatorul. Cumparatorul isi asuma obliatia de a plati pretul in considerarea
e%ecutarii obliatiei asumate de vanzator 23 e0ectele speci0ice contractului sinalamatic e%ceptie de nee%ecutare&
rezolutiune& risc/
b) Oneros+ 0iecare parte contracteaza pentru a obtine o contraprestatie
c) Consensual .in principiu/+ nu e%ista dispozitie deroatorie aplicabila tuturor contractelor de vanzare 0ata de
1'4( Cciv care consacra Principiul consensualismului in materie contractuala. Con0orm 1'4( vointa de a contractua
e%primata verbal& in scris& comportament neindoielnic cu privire la intentia autorilor de a produce e0ecte -uridice.
*%ista o e%ceptie 0oarte importanta+ se aplica unora din contractele de vanzare cumparare art 1'44 in baza
caruia trebuie sa 0ie incheiat in 0orma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute& conventiile care stramuta5constituie
dr reale care urmeaza a 0i inscrise in Cartea 0unciara.
6rt 777 cand trans0erul sau constituirea unor dr supuse inscrierii in Cartea 0unciara se realizeaza in temeiul
unui contract 0 autentica notariala .specie de inscris autentic/
Vor 0i acte autentice hotararile -udecatoresti& actele administrative emise de autoritati publice.
Vanzarea avand ca obiect trans0erul sau constituirea unui drept real asupra unui imobil este supusa
0ormei autentice ad validitatem sub sanctiunea nulitatii absolute. )e cate ori obiectul dreptului e un imobil& trans0erul
sau constituirea dreptului este supusa 0ormalitatii de inscriere in Cartea 0unciara .asiurarea opozabilitatii& dar c0 noulu
CodCiv& inscrierea in Cartea 0unciara va di o conditie a transmiterii bunului/
Nu este o e%ceptie de la acest caracter obliatia partilor unui contract de vanzare auto. )e a
completa un 0ormular administrativ re0eritor la aceasta vanzare in 0ata oranelor de politie competente sa
inmatriculeze autovehiculele pe numele noului proprietar. 6ceasta obliatie .O.G. #75'((( privind inmatricularea auto
si C.I. a acestora/ are rol de evidenta administrativa& reprezinta o operatiune prealabila inmatricularii. Completarea
0ormularelor nu a0ecteaza valabilitatea contractului de vanzare cumparare care se 0ormeaza din momentul acordului
cumparator-vanzator privind autovehiculul vandut si pretul sau. In baza acestui acord& vanzatorul isi asuma obliatia
de a e0ectua 0ormalitatile necesare pentru ca bunul vandut sa-i poate servi cumparatorului potrivit destinatiei sale
0iresti. Cumparatorul isi asuma obliatia de a indeplini toate 0ormalitatile necesare pentru descarcarea vanzatorului de
sarcinile ce-i revin de un auto.
1iecare din parti e obliata 0ata de cealalta sa completeze 0ormularele necesare pt inmatricularea
autoveh pe numele noului proprietar si pentru a se opera modi0icarile corespunzatoare in C.I. a autoveh.
d/ Comutativ .in principiu/+ de reula& la incheierea contractului& partile cunosc e%istenta si intinderea obliatiilor
asumate prin contract.
*%ceptie+ este posibil ca e%istenta sau intinderea lucrului vandut sau a pretului sa nu 0ie cunoscute la momentul
incheierii contractului 23 imprima caracter aleatoriu. *%+ bursa de valori.
6rt 1"!7& alin. 4 caracterul aleatoriu nu se prezuma. In cazul vanzarii lucrului viitor& cumparatorul nu suporta
riscul ca bunul sa nu se realizeze decat e%primat in mod neindoielnic.
e/ Translativ .in principiu/+ art 1"!( in cazul vanzarii+ se transmite sua se naste obliatia ca pe viitor sa se
transmita un nou drept. In principiu este translativ de dr. propr.
1
*%ceptie+ constituirea de drepturi+ se constituie dr reale care dezm propr V .asimilata trans0er de preroative/
Nu poate constitui un dr de creantra 3 nu mai este contract de vanzare cumparare.
f) Instantaneu - decure din cel translativ ast0el incat transmiterea dreptului nu se poate realiza uno ictu si nu
prin prestatii succesive. Isi pastreaza acelasi caracter si atunci cand plata se 0ace in rate. Contractul e cu e%ecutare
succesiva doar daca obliatiile ambelor parti sunt cu e%ecutare succesiva. Plata pretului in rate reprezinta doar o
modalitate de e%ecutare a unei obliatii cu obiect unitar. Obliatia de plata a pretului convenit pentru ansamblul
bunului se aplica rezolutiunea.
$. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare
+capacitatea& consimtamantul si obiecul
a) Capacitatea + art 1"!'+ pot cumpara si vinde toti cei carora nu le e interzis prin lee-3 reula
capacitatea8 act de dispozitie intrucat prin intermediul sau iese un drept real din patrimoniul vanzatorului& in 0unctie de
valoarea dreptului& poate 0i un act administrativ.
*%ceptii+
De a cumpara
Constitutia 9omaniei art 44 alin '
Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi doar prin succesiune leala sau din conditiile rezultand din tratatele la
care 9omania este parte pe baza de reciprocitate& in cond stab de leea oranica e%clude persoanele -uridice.
:. $1'5'((! privind dobandirea terenurilor de cetatenii straini si apatrizii si persoane -uridice
,traini+ vi 1 ian '((# aderarea 9om la ;*
Cetatenii din st membre ale spatiului economic european& apatrizii cu domiciliul in spatiul statelor membre ale
spatiului economic european& persoanele -uridice inmatriculate in statele membre
Cetatenii altor state& apatrizii din alte state pot dobandi terenuri in 9omania pe baza de reciprocitate& pe baza
tratatelor la care 9omania este parte. .e%+ Canada& 6ustralia etc/
Isi pot in0iinta societati comerciale cu capital social mic& inmatriculate in 9omania.
Natura terenului+ aricola50orestiera nu pot 0i dobandire decat implinirea unui termen de # ani de la aderarea
9omaniei la ;* .1 ian '(14/
*%ceptie+ pot dobandi terenuri inainte de e%p termenului de # ani daca isi asuma obliatia de a nu modi0ica
destinatia terenurilor pana la implinirea termenului si& cumulativ& daca se stabilesc ca 0ermieri independenti.
- *uropenii care isi stabilesc resedinta in 9omania pot dobandi alte terenuri decat cele cu destinatie aricola
sau 0orestiera oricand de la data aderarii 9omaniei. Ceilalti& care nu-si stabilesc resedinta& dobandesc terenuri de la !
ani de la aderarea 9omaniei .
Noul Cod Civil art 1"!$ alin 1
Incapacitatile pro0esionistilor + dreptul de a dobandi drepturi litiioase .1"!$ alin 1/8
,ub sanctiunea nulitatii absolute& -udecatorii& procurorii& re0ierii& e%ecutorii& avocatii& notarii publici& consilierii
-uridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara direct
)rept litiios+ dreptul pentru care este evident ca va incepe un proces& este iminent. )reptul este litiios daca
e%ista un proces inceput si neterminat cu privire la e%istenta sa.
Inceput .chemarea in -udecata/ si terminat . hotararea -udecatoreasca de0initiva si irevocabila/
*ste o lee deroatorie ce instituie o sanctiune. C0 art 1( NCc deoarece este lee deroatorie se aplica doar
in cazurile e%pres prev de lee stricta interpretare si aplicare.
< Instanta -udecatoreasca= cea care ar -udeca ca prima instanta dreptul cumparat.
:a procurori si -udecatori incapacitatea se e%tinde cu privire la orice dr litiios deoarece ar putea intra sub
competenta instantelor la care lucreaza.
6rt 1"!$ alin '-$ e%ceptii in care se apreciaza ca a dobandit dr litiios esre leitim si nu poate umbri prestiiul
pro0esional.
a/ cumpararea dr. succesorale5 cote parti din dr de proprietate de la coproprietar5comostenitori -3 intreirea
proprietatii5proprietatii e%clusive
Coproprietatea si indiviziunea sunt considerate <accidente= dpdv al leiuitorului roman.
b/ cumpararea dr litiios pt indestulare creante care s-au nascut inainte ca dr sa 0ie litiios.
c/ Cumpararea s-a 0acut pt apararea celui ce stapaneste bunul cu privire la dr litiios
Creanta devine litiioasa. Ipoteca& dr. real accesoriu devin litiios.
,anctiunea pentru incalcarea incap+ nulitatea absoluta. ,copul este prestiiul activitatii -uridice.
6rt 1"!4 Cciv vizeaza persoanele care vand bunuri pe seama altora si sunt incapabile sa cumpere acele
lucruri.
-incapabil de a cumpara direct
-mandatarii pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda aceasta incap nu se va aplica in cazul in care
mandantul a consimtit e%pres ca mandatar sa poata cumpara bunul si nici in cazul in care contin contr de v-c ce urma
2
a 0i incheiate in e%ecutarea mandatului a 0ost prev cu su0icienta precizie incat sa inlature posibilitatea pre-udicierii
mandantului.
,anctiune+ nulitate relativa la solicitare mandant.interesele sale sun pre-udiciate.
-3 reprezentatnti leali direct5persoane interpuse5licit publica+ parintele& tutorele& curatorul& administratorul pt
bunurile personale pe care le reprezinta.
,anctiune+ ocroteste interes partic+ nul relativa.
-3 art 1"!4 alin 1 lit c/ + 0unctionarii publici& -udecatorii sindici .se or lichidarea unei sc. *l sau creditorii pot cere
insolventa - 3 reoranizare debitor& lichidare toate bunurile se vand si se indeplinesc creantele.
Practicienii in insolventa& e%ecutorii si alte persoane care ar putea in0luenta cond vanz 0acute prin intermediul
lor& are ca obiect bunurile pe care le administreaza o suprav asemenea persoane+ - prin intermediul lor se 0ace o
vanzare pe care o pot in0luenta
- se vand bunuri pe care le administreaza8
- suprav vanzarea unor bunuri& nu le adm.
,pre deosebire de celelalte incapacitati& sanctiunea este nulitatea absoluta -3 interes public.
De a vinde
-art 1"!! Cciv
Persoanele prevazute la 1"!4 .curator& tutore etc/ nu pot vinde bunurile proprii pt un pret ce consta intr-o suma
de bani ce provine din vanzarea5e%ploatarea bunului5 patrimoniului pe care il administreaza sau a carui administrare o
supraveheaza.
*%+ primarul bunurile din domeniul privat se pot vinde prin reprezentant leal.
C0. 1"!! nu poate vinde comuntei sau 0urniza lucrari& nu poate vinde borduri de la 1.1(.'(11.
b) Consimtamantul+ este supus reulilor enerale a teoriei enerale a contracului. Cu toate acestea& in cazul
contractului de vanzare cumparare& mai mult decat in cazul altor contracte se intampla ipoteze in care consimtamantul
este e%primat in etapte 0ormare proresiva a contractului.
Tipuri de 0ormare proresiva+
1. Promisiunea unilaterala de vanzare5cumparare .iti voi vinde daca vei vrea/
'. Pactul de optiune privind contractul de vanzare .vand daca vei vrea/
$. Promisiunea sinalamatica de vanzre
4. )reptul de preemptiune
!. Contractul de arvuna.
1. Promisiunea unilaterala de vanzare/cumparare
Promisiunea unilaterala de vanzare 2 o parte .promitent/ se oblia 0ata de bene0iciar sa-i vanda in viitor un
anumit bun.
,ediul materiei+ art 1"">-1"#( Cciv.
Teoria enerala a contractului+ art 1'#> promisiunea de a contracta in eneral
Promisiunea di0era de o0erta prin 0aptul ca este act bilateral de vointa si nu bilateral ca o0erta. ,e numeste asa
intrucat doar promitentul se oblia sa incheie contractul promis& bene0iciarul putand decide daca il va incheia sau nu.
Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral in cazul in care bene0iciarul nu si-a
asumat nicio obliatie in 0avoarea promitentului.
Poate 0i si sinalamatic in schimbul promis& bene0iciarul se oblia la o contraprestatie .suma de
bani5prestare servicii/
Pentru ca promisiunea unilaterala de vanzare sa aiba un obiect determinat& este necesar ca ea sa
cuprinda toate elementele necesare pentru 0ormarea valabila a contractului promis sau sa mentina bunul ce urmeaza
a se vinde si criteriul de determinare al pretului ce urmeaza a se plati -3 daca nu-s cuprinde& promisiunea este nula
art 1'#> alin 1.
Obliatia promitentului de a incheia in viitor contractul promis acesteia ii corespunde o creanta a
bene0iciarului care poate pretinde incheierea contractului.
Consimtamantul promitentului la contractul pr unilateral-3 obliatia lui de a incheia in viitor contractul
promis. Consimtamantul promitentului la contractul promis reprezinta e%ecutarea acestei obliatii la vanzare. Obliatia
asumata de promitent la vanzare este una de a 0ace de a consimti la contr de vanzare promis.
3
Cand leea prevede o conditie de 0orma pt contractul de vanzare promis& acesta nu se aplica
promisiunii .contract distinct/ -3 promisiunea de a vinde dr inscris in cartea 0unciara nu i supusa 0ormei autentice ad
validitatem& dar vanzarea va trebui supusa acestei 0orme.
Nee%ecutarea obliatiei de incheiere a contractului promis
-3 1'#> alin ' promitentul re0uza incheierea contractului & bene0iciarul are dreptul la daune interese pentru
repararea pre-udiciului previzibil si direct decurand din nee%ecutarea obliatiei contractuale asumate prin promisiune.
-3 art 1'#>& alin $ coroborat cu 1"">& alin 1&$ toate celelalte conditii de validitate ale contractului promis & cu
e%ceptia consimtamantului promitentului sunt intrunite& bene0iciarul poate solicita instantei de -udecata sa pronunte o
hotarare -udecatoreasca care sa substituie consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis. 6ceasta
hotarare -udecatoreasca are natura -uridica a unei e%ecutari silite in natura a obliatiei de a incheia contractul. Ca
e0ect al hotararii -udecatoresti& contractul este incheiat in termenii ce 0usesera stabiliti prin promisiune& vanzatorul va
stramuta proprietatea si transmite bunul& cumparatorul va plati pretul iar obliatia se consemneaza in hotararea
-udecatoreasca -3 titlu e%ecutoriu pot 0i puse in e%ecutare silita prin intermediul e%ecutorilor.
6ctiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari -udecatoresti care sa substituie consimtamantul
promitentului la contr promis e supusa prescriptiei speciale c0 1""> alin ' este de " luni de la data la care contr
trebuia incheiat.?...@ In cazul in care partile nu au prevazut acest termen& se va considera ca este un element secundar
pe care ele au convenit sa-l stabileasca ulterior .obliatie perpetua a promitentului& dar ar 0i contrare principiului
libertati a0ectate de un termen e%tinctiv este un termen de decadere.
-3 art 117' alin ' Cciv este su0icient ca partile sa se puna de acord asupra partilor esentiale chiar daca lasa
elemente secundare 0ara a 0i conv ulterior sau incredinteaza altor persoane. 6lin $+ in cond prev la alin '& daca partile
nu a-un la un acord asupra partilor secundare& instanta va dispune .la cererea oricui/ complet contr& tinand seama de
natura ac si intentia partilor.
C;9, $
6tunci cand promisiunea are ca obiect vanzarea unui drept real asupra unui imobil& ea este supusa notarii in
cartea 0unciara pentru opozabilitate 0ata de terti si 0ata de tertii dobanditori ai bunului sau ai altor drepturi asupra
acestuia.
9eimul notarii in cartea 0unciara este stebilit in art. 1""> in Ncciv. Con0orm acestui articol+ <sub sanctiunea
respinerii cererii de notare& promisiunea supusa inscrierii trebuie sa priveasca termenul in care urmeaza a 0i incheiat
contractul. )e la e%pirarea acestui termen cure termenul de prescriptie a actiunii de pronuntare a hotararii
-udecatoresti.
Natura -uridica a acestui termen
- termen e%tinctiv in care bene0iciarul poate pretinde promitentului sa incheie contractul promis.
- termenul pana la care poate 0i incheiat contractul este o conditie pur potestativa. Pana la ultimul termen&
bene0iciarul trebuie sa-si e%prime dorinta incheierii contractului sub sanctiunea decaderii.
)aca partile nu au stabilit un termen pana la care contractul urmeaza a 0i incheiat& vezi art& 141! Cciv+ atunci
cand prin natura sa& obliatia presupune un termen si nu e%ista nicio conventie prin care sa poata 0i determinat&
instanta de -udecata va 0i%a un termen.
Cererea pentru stabilirea termenului este supusa prescriptiei care incepe sa cura de la data incheierii
contractului. Termenul de prescriptie este unul eneral de $ ani.
Con0orm art. 141! Cciv& cererea pentru stabilirea termenului se solutioneaza con0orm reulilor aplicabile
ordonantei presedintiale. 6ceasta se solutioneaza de urenta si cu precadere& in consecinta& termenul de -udecata
se stabileste la intervale scurte& inclusiv in cursul vacantei -udiciare& instanta neputand amana pronuntarea decat cu
cel mult '4 de ore si trebuie sa motiveze hotararea de -udecata in termen de 47 de ore.
Aotararea de -udecata data in prima instanta este susceptibila de recurs& nu si de apel. In cazuri de urenta&
ea poate 0i pronuntata chiar si 0ara citarea partilor.
Notarea in cartea 0unciara se poate e0ectua oricand in termenul stipulat in antecontract .promisiune/& ori& in
lipsa& prin termenul stabilit de hotararea de -udecata& precum si intr-un interval de cel mult " luni dupa e%pirarea
acestui termen.
)aca bene0iciarul nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract& ori daca& intre
timp& imobilul a 0ost ad-udecat in cadrul unei vanzari silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obliarea
promitentului& promisiunea se radiaza din o0iciu de cartea 0unciara la e%pirarea termenului de " luni. Pentru a se
impiedica& bene0iciarul trebuie sa ceara anterior e%pirarii termenului sa 0ie notata in cartea 0unciara actiunea pe care a
introdus-o pentru pronuntarea unei hotarari -udecatoresti care sa tina loc de contract& caz in care radierea este
4
amanata pana la data la care partea interesata solicita e0ectuarea operatiunii care va deveni necesara in urma
solutionarii de0initive a litiiului privind pronuntarea unei hotarari -udecatoresti care tine loc de contract.
2. Pactul de optiune privind contractul de vanzare
9eprezinta contractul prin care o parte promitent se ana-eaza 0ata de cealalta parte bene0iciar sa
mentina la dispozitia sa o o0erta irevocabila pentru o anumita perioada.
)aca o0erta are ca obiect un contract de vanzare& atunci vor discuta despre un pact de optiune de vanzare.
Consimtamantul pe care promitentul il da la pactul de optiune priveste o0erta pe care promitentul se
ana-eaza sa o mentina -3 spre deosebire de promisiunea unilaterala& pentru care consimtamantul promitentului la
promisiune esre di0erit de consimtamantul la contractul promis & in cazul contractului de optiune & consimtamantul
promitentului este dat si pentru contractul care 0ace obiectul pactului& ast0el incat incheierea acelui contract nu
presupune o noua mani0estare de vointa din partea promitentului .
In schimb& bene0iciarul isi rezerva dreptul de accepta sau nu o0erta irevocabila mentinuta de promitent in
0avoarea sa & iar acest drept este dreptul de optiune .
,pre deosebire de dreptul bene0iciarului unei promisiuni de a contracta & care este un drept de creanta . sub
conditie pur potestativa/ & dreptul bene0iciarului intr-un pact de optiune este unul potestativ .Prin mani0estarea
unilaterala de vointa bene0iciarul poate modi0ica o
situatie -uridica ce il a0ecteaza pe promitent . )aca el isi e%ercita optiunea in sensul acceptarii o0iciale& prin aceasta&
promitentul devine vanzator iar bene0iciarul cumparator. )aca el isi e%ercita optiunea in sensul respinerii o0ertei& lasa
sa e%pire termenul pactului de optiune 0ara sa accepte o0erta& atunci contractul de vanzare nu se incheie si bunul
ramane in patrimoniul promitentului.
Pactul de optiune+ vand daca tu cumperi.
Pactul de optiune si o0erta irevocabila
O0erta irevocabila este un act -uridic unilateral& iar pactul de optiune este un contract& bene0iciarul 0iind de
acord ca la dispozitia sa sa 0ie mentinuta o0erta irevocabila 0acuta de promitent si uneori obliandu-se la o
contraprestatie.
Ca si promisiunea unilaterala& pactul de optiune trebuie sa cuprinda toate elementele contractului care 0ace
obiectul pactului.
,pre deosebire de promisiunea unilaterala& atunci cand leea impune o conditie de 0orma pentru contractul ce
urmeaza a 0i incheiat prin acceptarea pactului de catre bene0iciar& aceasta conditie de 0orma se aplica si pactului de
optiune insusi.
O promisiune nu trebuie sa inbrace 0orma autentica.
;n pact de optiune trebuie sa imbrace 0orma autentica.
6ctul de e%ercitare a optiunii de catre bene0iciar prin acceptarea o0ertei mentinute de promitent este si el
supus conditiilor de 0orma impuse de lee pentru validarea contractului ce a 0acut obiectul pactului -3 acceptarea2
0orma autentica atunci cand are ca obiect cumpararea unui imobil. . art. 1'#7& alin !/.
6rt. 1""7& alin 1 in cazul pactului de optiune pentru un contract de vanzare al unui bun individual
determinat& intre data incheierii pactului si data e%ercitarii optiunii& sau& dupa caz e%pirarea termenului de optiune nu
se poate dispune de bunul ce constituie obiectul pactului.
Vanzarea lucrului altuia este valabila& este dispozitie supletiva& rezulta ast0el ca partile nu pot renunta la
destinatia art& dar tebuie sa o 0aca e%pres. .B/
)aca partile nu au deroat de la acest te%t& pactul de optiune antreneaza o clauza de inalienabilitate in
leatura cu bunul ce 0ace obiectul contractului pentru care s a 0acut pactul ceea ce antreneaza aplicarea articolelor
"'#-"'> Cciv re0eritoare la aceasta clauza de inalienabilitate.
,pre deosebire de Promisiunea unilaterala de vanzare& pactul de optiune nu poate 0i sanctionat prin
pronuntarea unei hotarari -udecatoresti care sa substituie consimtamantul comitentului pentru ca& indi0erent de
conduita comitentului& bene0iciarul poate incheia contractul prin actul sau unilateral. )e vreme ce nu este necesar un
nou consimtamant al promitentului& nu este necesar nici substituirea lui. Ca si promisiunea unilaterala& pactul de
optiune presupune cu necesitate e%istenta unui termen si anume termenul in care o0erta 0acuta de promitent ramane
irevocabila si in care contractul se poate 0orma prin ridicarea optiunii de catre bene0iciar. 6cest termen este un termen
de decadere pt dreptul potestativ al bene0iciarului& ast0el incat daca o0erta nu a 0ost acceptata pana la e%pirarea lui&
contractul nu se poate 0orma.
)aca partile nu au stabilit termenul& ca si in cazul promisiunii unilaterale& oricare dintre ele se poate
adresa instantei de -udecata pentru ca aceasta sa-l stabileasca in 0unctie de impre-urarile relevante.
Ca si promisiunea unilaterala& pactul de optiune privind contractul care au ca obiect trans0erul ori
constituirea unor drepturi reale imobiliare este supus notarii in cartea 0unciara pentru opozabilitatea 0ata de terti.
In temeiul art >("& alin 4& teza I Cciv daca termenul pactului nu a 0ost determinat& cartea 0unciara
respine cererea de notare.
5
,i in cazul pactului de optiune& biroul de carte 0unciara are o obliatie de radiere din o0iciu a pactului
ast0el notat. 6ceasta obliatie se aplica insa daca pana la e%pirarea termenului de optiune& bene0iciarul nu solicita pe
baza declaratiei de optiune si a dovezii comunicarii sale catre promitent& intabularea dreptului care urmeaza a 0i
dobandit prin contractul prin care s-a 0acut pactul.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare si de cumparare
Promisiunea sinalamatica de vanzare si de cumparare este contractul prin care 0iecare dintre parti se oblia
catre cealalta sa incheie un contract de vanzare.
In cazul acesta& din contract se naste pentru 0iecare parte obliatia de a incheia in viitor contractul
promis. Ii corespunde un drept de creanta obisnuit
Natura obliatiei de a 0ace.
Obliatiile perpetue sunt lovite de nulitate.
*ste necesar ca drepturile de creanta ale partilor sa 0ie a0ectate de un termen e%tinctiv pana la care
oricare dintre ele ii poate pretinde celeilalte sa incheie contractul promis.
In situatia in care contractul promis are ca obiect drepturi tabulare .reale imobiliare/& stabilirea
termenului este necesar si pentru notarea in cartea 0unciara a dreptului de creanta a promitentului cumparator-3 daca
partile nu au stabilit prin contractul de promisiune termenul in care va 0i incheiat contractul promis& oricare dintre ele
va putea cere instantei de -udecata sa 0i%eze acest termen in 0unctie de 0aptele relevante la data incheierii promisiunii.
In cazul in care obliatia de a incheia contractul promis a devenit e%iibila si unul dintre promitenti
re0uza sa-si e%ecute aceasta obliatie& celalalt promitent poate solicita instantei de -udecata sa pronunte o hotarare
prin care sa substituie contractul promis.
)reptul la actiune cu privire la obtinerea unei asemenea hotarari se prescrie in " luni de la data la
care contractul trebuia incheiat.
C Promisiunea unilaterala& pactul de optiune si promisiunea sinalamatica 2 antecontracte.
)aca in temeiul acestor contracte& partea ce ar avea pozitia cumparatorului a platit anumite sume 23
aceste sume sunt considerate ca avans din pretul vanzarii care 0ace obiectul antecontractului.
Dreptul de preemptiune
)reptul de preemptiune o0era titularului sau posibilitatea de a cumpara un bun cu prioritate 0ata de alte
persoane.
)in punct de vedere al principiului libertatii contractuale& dreptul de preemptiune are un caracter e%ceptional
pentru ca el presupune o limitare a libertatii vanzatorului de a-si alee cocontractantul&?...@ de a dispune -uridic de
bunurile sale& dreptul de preemptiune constituie o e%ceptie pentru ca el nu poate stabili liber in 0avoarea cui sa
dispuna de aceste bunuri. Intrucat este e%ceptional sub aceste doua aspecte& dispozitiile leale si stipulatiile
contractuale prin care se stabileste dreptul de preemptiune sunt supuse unei stricte interpretari si aplicari.
Noul cod civil cuprinde o relementare enerala art 1#$( -1#4(. Nu se re0era la un drept de preemptiune
anume& ci stabileste numai reimul -uridic eneral al oricarui drept de preemptiune in leatura cu care leea sau
stipulatiile contractuale prin care a 0ost instituit nu prevad alte reului.
*%ista doua drepturi de preemptiune pe care le instituie noul cod civil+
- art 1#4"-3 terenurile din 0ondul 0orestier a0late in proprietate privata se pot vinde cu respectarea in ordine a
dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor.
- art 174>-3 arendasul are dreptul de preemptiune cu privire la bunurile aricole arendate care se e%ercita
potrivit art 1#$(-1#$>. acest drept nu vizeaza numai terenurile aricole ci si bunurile aricole .vaci& oi& 0abrica/.
9eimul de drept comun .1#$(-1#4(/
)reptul de preemptiune prevazut de noul Cciv se e%ercita dupa incheierea unui contract de vanzare in leatura
cu bunul cu privire la care a 0ost instituit. Pentru respectarea dreptului de preemptiune& un asemenea contract trebuie
incheiat sub conditia suspensiva a nee%ercitarii dreptului de proprietate de catre titularul sau. Odata ce contractul a
0ost incheiat& elementele esentiale ale acestuia trebuiesc comunicate preemtorului& care are la dispozitie un termen sa
decida daca isi va e%ecuta sau nu dreptul de preemptiune in leatura cu contractul.
In lipsa unor prevederi sau stipulatii speciale& acest termen este de 1( zile .daca bunul e mobil/ si de $( de zile
. daca bunul e imobil/.
In cazul in care preemptorul decide sa-si e%ercite preemptiunea in leatura cu contractul ce i-a 0ost comunicat&
el trebuie ca in termenele mentionate sa comunice vanzatorului decizia sa precum si dovada consemnarii pretului
contractului. 6ceasta a doua cerinta .dovada pretului contractului/ se aplica si atunci cand prin contractul incheiat cu
tertul& vanzatorul i-a acordat unul sau mai multe termene de plata. 6ceste termene nu vor pro0ita preemptorului care
este obliat ca& la e%ercitarea preemptiunii& sa plateasca pretul interal-3 e%ercitarea unui drept de preemptiune
con0erit prin lee este un act -uridic real pentru ca nu este valabil decat insotita de remiterea e0ectiva a sumei ce
constituie pretul.
6
In cazul in care dreptul de preemptiune se e%ercita& contractul incheiat intre vanzator si tert nu produce niciun
e0ect& cu o sinura e%ceptie si anume+ vanzatorul este obliat sa-l despaubeasca pe tertul de buna-credinta pentru
evictiunea cauzata lui prin e%ercitarea dreptului preemptorului.
In cazul in care dreptul de preeptiune s-a nascut prin conventie& el este supus notarii in cartea 0unciara pentru
opozabilitate 0ata de terti. In cazul in care s-a 0acut o asemenea notare& cumparatorul bunului isi poate inscrie dreptul
in cartea 0unciara insa numai sub conditia suspensiva ca in termen de $( de zile de la comunicarea catre preemptor a
incheierii prin care s-a dispus inscrierea& preemptorul sa nu noti0ice biroului de carte 0unciara& dovada consemnarii
pretului la dispozitia vanzatorului in cazul in care preemptorul 0ace o asemenea noti0icare& atunci dreptul
cumparatorului se radiaza& preemptorul 0iind in schimb inscris ca titular al dreptului ce a 0acut obiectul contractului.
)aca preemptorul nu 0ace noti0icarea in termen& inscrierea dreptului cumparatorului se consolideaza& iar notarea
dreptului de preemptiune se radiaza.
Caracterele -uridice ale dreptului de preemptiune
1. este un drept patrimonial pentru ca este evaluabil in bani& limitand dreptul de proprietate asupra bunului
in leatura cu care a 0ost instituit.
2. este un drept potestativ pentru ca in e%ercitarea sa& preemptorul poate ca prin mani0estarea sa de
vointa .e%primata in 0ormele cerute de lee sau de contract/ sa schimbe o situatie -uridica care a0ecteaza pe
vanzator si pe cumparator. In sensul des0iintarii contractului incheiat intre acestia si incheierea unui nou
contract in care el preia pozitia cumparatorului& pozitie ce ii con0era raport -uridic cu vanzatorul -3 se subroa
in drepturi cumparatorului .meta0oric/
3. pentru ca este un drept potestativ& daca a 0ost instituit prin conventie& dreptul de preemptiune este
necesarmente temporar intrucat prin conventie nu se pot institui limitari perpetue ale dreptului de proprietate.
6rt 1#4(+ dreptul conventional de preemptiune este viaer si se stine la moartea preemptorului. Partile pot
deroa de la reula& prevazand un alt termen. )aca acest alt termen este mai lun de ! ani& durata lui se
reduce de drept la ! ani de la data constituirii.
4. este incesibil nu poate 0i cedat. )reptul conventional de preemptiune este considerat intuitu
personae23 nu poate 0i cedat prin acte intre vii& iar pentru cauza de moarte poate 0i transmis mostenitorilor
numai daca partile au deroat de la caracterul viaer. )reptul de preemptiune leal este instituit de lee in
considerarea unei anumite calitati .calitatea de arendas/ 23 dreptul leal de preemptiune nu poate 0i transmis
decat impreuna cu aceasta calitate.
5. indivizibil el nu poate 0i e%ercitat decat in leatura cu intre bunul care a 0acut obiectul contractului
pentru care se doreste a 0i e%ercitat.
)reptul de preempiune in anumite situatii speciale+
1. Vanzarea silita a bunului in leatura cu care se e%ercita dreptul. )reptul de preemptiune se e%ercita in
conditiile Codului de Procedura Civila. In principiu& preemptorul trebuie sa participe la licitatia publica si sa
o0ere un pret cel putin eal cu cel mai mare pret o0erit.
'. Pe lana bunul in leatura cu care s-a instituit preemptiunea& prin acelasi contract se mai vand si alte
bunuri ale vanzatorului pentru un sinur pret -3 de reula& dreptul de preemptiune se poate e%ercita valabil
daca preemptorul o0era o parte din pretul vanzarii direct proportional cu valoarea bunului ce 0ace obiectul
dreptului de preemptiune.
$. Dai multi titulari ai dreptului de preemptiune cu privire la acelasi bun doresct sa-si e%ercite dreptul de
preemptiune in leatura cu acelasi contract-3 reuli privind concursul dintre preemptori .art 1#$4/
Vanzatorul va incheia cu+
a) titularul dreptului leal de preemptiune daca acesta se a0la in concurs cu titulari ai unor drepturi
convenite de preemptor.
b/ Titularul dreptului leal de preemptiune ales de vanzator daca acesta se a0la in concurs cu alti titulari ai
unor drepturi leale de preemptiune.
c/ )aca bunul este imobil& cu titularul dreptului convenit de preemptor care a 0ost mai intai inscris in cartea
0unciara atunci cand el se a0la in concurs cu alti titulari ai dreptului convenit de preemptor. )aca bunul este
mobil& cu titularul dreptului convenit de preemptor avand data certa cea mai veche daca acesta se a0la in
concurs cu alti titulari ai unor drepturi convenite de preemptor.
Contractul de arvuna
Contractul de arvuna este contractul accesoriu prin care o parte la un contract principal da celeilalte parti la
acest contract principal unul sau mai multe bunuri 0unibile in scopul e%ecutarii contractului principal sau al posibilitatii
de a-l denunta.
Caracterele -uridice+
7
1. *ste un contract accesoriu pentru ca se incheie 0ie in vederea e%ecutarii& 0ie pentru a se
permite denuntarea unui alt contract principal.
2. *ste un contract real pentru ca se incheie valabil numai prin remiterea bunurilor 0unibile care
0ormeaza obiectul sau.
3. *ste un contract unilateral pentru ca enereaza obliatii numai in sarcina partii care a primit
bunurile 0unibile la data incheierii contractului.
1unctii+
- sa asiure e%ecutarea contractului principal .arvuna con0irmatorie ncc/
- sa permita denuntarea contractului principal .arvuna penalizatoare Ncc/
6rvuna con0irmatorie art. 1!44 Cciv
-reprezinta 0unctia de drept comun a arvunei.
- 1!44 in cazul in care contractul principal a 0ost e%ecutat& daca el a 0ost e%ecutat de partea care a primit
arvuna& ea trebuie imputata asupra prestatiilor sale daca a 0ost e%ecutata de partea care a dat arvuna& aceasta are
dreptul ca arvuna sa-i 0ie restituita.
Cand cel care a dat arvuna nu-si e%ercita obliatia asumata in contractul principal si nu are o -usti0icare pentru
aceasta nee%ecutare& cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului& retinand arvuna.
Cand cel care a primit arvuna nu-si e%ercita obliatiile asumate in contractul principal& cealalta parte poate
declara rezolutiunea contractului& solicitand dublul arvunei& daca partile nu au prevazut un alt multiplu.
In toate cazurile& creditorul obliatiei nee%ecutate poate opta si pt a cere e%ecutarea silita in natura a obliatiei
respective si pentru a cere aplicarea reimului de drept comun al rezolutiunii cu daune interese pentru pre-udiciul
cauzat e0ectiv prin des0iintarea contractului ca e0ect al nee%ecutarii ne-usti0icate de catre cealalta parte.
C;9, 4
6rvuna con0irmatorie .continuare/
Cand contractul principal este e%ecutat& cel care a primit arvuna este obliat sa o restituie. Obliatia sa de
restituire& intrucat are ca obiect bunul ce constituie arvuna& adica un bun 0unibil& se poate compensa cu una din
obliatiile izvorate din contractul principal& cu e0ectul reducerii intinderii acestuia din urma.
*%emplu+ in cazul in care cumparatorul a dat vanzatorului arvuna la incheierea contractului de vanzare&
obliatia vanzatorului de a o restitui se compenseaza cu obliatia cumparatorului de a plati pretul .atunci cand arvuna
a avut ca obiect o suma de bani/ 23 cumparatorul va 0i considerat a-si 0i e%ecutat obliatia de a plati pretul daca el
plateste numai di0erenta dintre pret si suma care a constituit arvuna.
6rt. 1!4" 6rvuna se restituie de asemenea si atunci cand contractul principal nu se e%ecuta din cauze
neimputabile vreuneia dintre parti.
6 permite uneia dintre partilor contractului principal sau ambelor sa denunte unilateral acest contract -3
0unctia de dezicere sau de razandire sau 0unctia poenitentiala.
2. 6rvuna penalizatoare .impropriu nu penalizeaza nimic/
6rt 1!4! Cciv+ daca in contract este stipulat e%pres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor parti de a se
dezice de contract& cel care denunta contractul pierde arvuna data& sau& dupa caz& trebuie sa restituie dublul celei
primite. In aceasta situatie& bunurile 0unibile care alcatuiesc arvuna constituie un pret al e%ercitarii dreptului de
denuntare unilaterala a contractului principal.
)reptul de renuntare unilaterala a unui contract este e%ceptional atunci cand arvuna are rolul de a con0eri un
asemenea drept& acest rol trebuie sa rezulte neindoielnic din vointa partilor. )aca e%ista indoiala asupra rolului
arvunei& se va considera ca ea are 0unctia de a aranta e%ecutarea contractului principal& iar nu 0unctia de a se
permite razandirea.
)aca in leatura cu o suma de bani platita la incheierea unui contract& e%ista o indoiala cu privire la titlul cu
care a 0ost predata& acea suma nu va 0i considerata arvuna& ci un avans din pret.
d) Obiectul contractului de vanzare .lucrul vandut si pretul/
6rt 1''!& alin 1 obiectul contractului il reprezinta operatiunea -uridica precum vanzarea ?...@& locatiunea&
imprumutul etc& convenita de parti ast0el cum acesta reiese din ansamblul drepturilor si obliatiilor contractuale.
6lin ' obiectul contractului trebuie sa 0ie determinat si licit sub sanctiunea nulitatii absolute.
Obliatie cumparatorului si vanzatorului trebuie sa 0ie determinate si licite.
Cerinta de validitate a obiectului vanzarii - prin raportare la lucrul vandut care 0ace obiectul contractului si la
pret care 0ace obiectul prestatiei ce constituie obiectul obliatiei de a plati pretul.
Conditii cu privire la lucrul vandut+
8
a/ trebuie sa 0ie in comert
b/ trebuie sa e%iste
c/ trebuie sa 0ie determinat sau cel putin determinabil
d/ trebuie sa 0ie licit si posibil
a/ :ucrul vandut sa 0ie in comert
6ceasta conditie este indeplinita in masura in care leea nu e%clude bunul ce 0ace obiectul contractului de la
aplicarea prevederilor care uverneaza respectivul contract.
In principiu& drepturile patrimoniale sunt alienabile -3 pot 0ace obiectul oricarui contract de instrainare& inclusiv
vanzarea. Prin e%ceptie& leea poate sa prevada interdictia de a instraina anumite bunuri in considerarea naturii sau
calitatii acelor bunuri se numesc inalienabilitati. ,unt leale si conventionale.
Inalienabilitatile leale pot 0i+
- absolute atunci cand bunul nu poate 0i trans0erat
- relative poate 0i trans0erat numai cu respectarea anumitor conditii suplimentare 0ata de dreptul comun.
Inalienabilitatile absolute sunt permanente sau temporare.
*% de inalienabilitate absoluta si permanenta+ inalienabilitatea bunurilor proprietate publica art 7"1& alin 1
Cciv.
Inalienabilitatile absolute pot 0i temporare atunci cand leea le-a instituit in considerarea unor ratiuni sociale
care nu erau aplicate decat intr-un moment instoric determinat. *%+ locuintelor dobandite de 0ostii chiriasi in temeiul
leii 11'51>>!& art. > alin 7& abroat la intrarea in vioare a noului cod. )e asemenea& prevazuta si inalienabilitatea
terenurilor asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate al tinerilor si intelectualilor care isi des0asoara
activitatea in mediul rural art $' din l. 1751>>1 abroat de noul cod.
Inalienabilitatile leale relative
Eunurile care sunt monopol de stat& produse to%ice& substante stupe0iante& arme& munitii etc a caror vanzare
este supusa unor conditii si autorizatii administrative speci0ice prevederilor leale speciale.
Inalienabilitatea conventionala
-art "'# "'> CCiv+ Inalienabilitatea conventionala reprezinta o limita a dreptului de proprietate& a
preroativei dispozitiei -uridice din continutul dreptului de proprietate& instituita prin conventie. Intrucat aceasta limita
contravine principiului libertatii circulatiei -uridice a bunurilor& ea este admisa numai cu titlu e%ceptional si numai
daca respecta conditiile prevazule de art. "'# Cciv& conditii care sunt de stricta interpretare si aplicare. Potrivit
te%tului respectiv& o clauza de inalienabilitate este valabila numai daca este -usti0icata printr-un interes serios si
leitim si daca are o durata de cel mult 4> de ani de la data dobandirii bunului de catre cel tinut sa o respecte. )in
modul in care se calculeaza acest termen& se poate deduce ca o clauza de inalienabilitate poate 0i in principal
introdusa numai in contractele translative de proprietate pt ca numai pt acelea se poate stabili data dobandirii
bunului la care trebuie calculat termenul.
Interesul serios si leitim care -usti0ica introducerea clauzei poate inceta si inainte de durata prevazuta in
clauza& poate 0i depasit de un interes superior. )aca dobanditorul dovedeste una din aceste impre-urari& adica 0ie
incetarea interesului& 0ie depasirea lui printr-ul alt interes leitim& atunci el poate 0i autorizat de catre instanta sa
dispuna de bun chiar inainte de e%pirarea duratei pentru care s-a prevazut initial inalienabilitatea.
*%+ 6 vinde un imobil lui E& cu sarcina pt E de a nu-l instraina pentru 4 ani si de a-l pune la dispozitia lui C pe
durata studiilor acestuia -3 interes leitim. )aca C este e%matriculat& inceteaza interesul leitim si E poate instraina
bunul.
Interes superior+ imobilul este un monument istoric si trebuie renovat. )aca E ar demonstra ca nu are resurse
necesare pentru renovare& ar putea 0i autorizat sa vanda bunul.
In cazul in care nu este -usti0icat ptrin-un interes serios si leitim& clauza de inalienabilitate este lovita de
nulitate. 6ceasta nulitate a0ecteaza numai clauza& iar nu si contractul in care a 0ost introdusa. Totusi& daca se
dovedeste ca inalienabilitatea a 0ost determinata pentru consimtamantul la acel contract& nulitatea va 0i totala&
inalienabilitatea se prezuma determinata daca a 0ost stipulata intr-un contract cu titlu oneros.
,i in cazurile de nulitate partiala si totala nulitatea este absoluta pt ca ocroteste interesul public al liberei
circulatii a bunurilor -3 mani0estarea principiului libertatii economice.
Chiar si daca nu a 0ost prevazuta e%pres& clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile care au ca
obiect transmiterea in viitor a proprietatii unui bun. In cazul in care vizeaza bunuri imobile& clauza de inalienabilitate
devine opozabila tertilor prin notare in cartea 0unciara. In schimb& daca are ca obiect bunuri mobile& ea nu poate 0i
opusa decat tertilor subdobanditori care au cunoscut-o in concret la data incheierii actului de subdobandire. )aca
nu au cunoscut clauza& tertii subdobanditori pot considera ca ea le este inopozabila in aceleasi conditii in care ei ar
putea dobandi proprietatea bunului respectiv prin posesia de buna-credinta .art 1>(> Vechiu Cciv -3 art >$# Cciv/.
9
,anctiunea nerespectarii clauzei de inalienabilitate valabile+ rezolutiunea contractului in care a 0ost introdusa
clauza de inalienabilitate atunci cand clauza a 0ost incalcata prin instrainarea bunului. 6tunci cand clauza este
opozabila si tertului subobanditor& bene0iciarul sau poate pretinde de asemenea anularea contractului de
subdobandire.
b/ :ucrul vandut sa e%iste
-lucrul pierit si lucrul viitor-
:ucrul pierit la data incheierii contractului
6rt 1"!> Cciv+ daca in momentul vanzarii unui bun individual determinat& acesta pierise in intreime&
contractul nu produce niciun e0ect -3 contractul este lovit de nulitate absoluta pentru lipsa obiectului uneia dintre
obliatiei esentiale.
)aca bunul pierise numai in parte& cumparatorul care nu cunoastea acest 0apt in momentul vanzarii poate
cere 0ie anularea vanzarii 0ie reducerea corespunzatoare a pretului.
In caz de eroare esentiala asupra calitatii obiectului conventiei nu va putea 0i ceruta decat daca dobanditorul
demonstreaza ca nu ar 0i cumparat bunul daca ar 0i cunoscut dimensiunea pieirii lui.
In cazul in care vanzatorul cunoscuse ca bunul e supus pieirii si nu a comunicat cumparatorului acest aspect&
vanzatorul datoreaza despaubiri pt dol din reticenta.
)aca atat vanzatorul cat si cumparatorul au cunoscut ca e%ista doar riscul pieirii bunului si au incheiat
contractul in aceste conditii -3 contractul are caracter aleatoriu& cumparatorul avand sansa de a castia in cazul in
care bunul nu a pierit& dar vanzatorul avand sansa de a castia in caz contrar.
Prin pieire trebuie sa se inteleaa si lipsirea de 0olosinta normala a bunului. *%+ o masina 0ara motor2 pieirea
totala a bunului.
Eunul viitor
Eunurile viitoare pot 0ace obiectul vanzarii& cumparatorul urmand sa dobandeasca proprietatea bunului la data
la care acesta se realizeaza.
Eunul este considerat ca se realizeaza la data la care el devine apt de a 0i 0olosit potrivit destinatiei in vederea
careia a 0ost incheiat contractul& ori daca o asemenea destinatie nu a 0ost convenita& potrivit destinatiei decurand
din natura bunului.
In cazul in care bunul viitor nu se realizeaza& vanzarea nu produce niciun e0ect. Totusi& daca nerealizarea
este determinata de culpa vanzatorului& atunci acesta este tinut sa plateasca cumparatorului daune interese pentru
pre-udiciul pe care i l-a cauzat nerealizarea bunului.
)aca bunul se realizeaza numai partial& cumparatorul are aleerea 0ie de a cere des0iintarea vanzarii& 0ie de a
predinde reducerea corespunzatoare a pretului. 6ceasta aleere nu trebuie sa 0ie e%ercitata abuziv. In consecinta&
in cazul in care partea nerealizata din bun este minora& cumparatorul n-ar putea sa opteze pentru des0iintarea
vanzarii daca nu dovedeste ca scopul pentru care a contractat ar putea 0i atins numai daca acea parte a 0ost
realizata si in cazul realizarii partiale a bunului& daca ea este imputabila vanzatorului& acesta datoreaza daune
interese pentru repararea pre-udiciului cauzat cumparatorului.
Prin e%ceptie& cumparatorul isi poate asuma e%pres riscul nerealizarii bunului. In acest caz& daca bunul nu se
realizeaza din cauze neimputabile vanzatorului& cumparatorul ramane tinut sa plateasca pretul.
)aca asumarea riscului nerealizarii bunului de catre cumparator este motivul principal pentru care au
contractat& vanzarea este aleatorie. Chiar si in cazul acesta& vanzatorul este tinut sa 0aca tot ce depinde de el pentru
ca bunul sa se realizeze& urmand ca& in caz contrar& sa raspunda cu daune interese sau chiar cu rezolutiunea
vanzarii.
c/ :ucrul vandut sa 0ie determinat sau cel putin determinabil
)eterminabil 2 atunci cand& desi partile nu l-au indicat in individualitatea sa& ele au prevazut totusi su0iciente
criterii incat& pe baza lor& sa se poate stabili obiectul obliatiei de a transmite proprietatea la data la care aceasta va
deveni scadenta.
d/ :ucrul vandut sa 0ie posibil si licit
:iceitatea lucrului vandut presupune posibilitatea din punct de vedere -uridic ca el sa 0aca obiectul unei
vanzari -3 aceasta cerinta este 0oarte apropiata si uneori se suprapune cu cerinta ca lucrul sa 0ie in comert. In
-urisprudenta s-a considerat ca vanzarea este nula pentru obiect ilicit daca are ca obiect bunuri contra0acute. In
-urisprudenta 0ranceza+ vanzarea unei candidaturi.
10
Pretul
Conditii+
a/ sa 0ie in bani
b/ sa 0ie determinat sau cel putin determinabil
c/ sa 0ie sincer
d/ sa 0ie serios
a/ Pretul sa 0ie in bani
*ste de0initoriu pentru vanzare ca acela care isi asuma obliatia de trasn0er al proprietatii sau altui drept sa se
ana-eze in considerarea obliatiei celeilalte parti de a da o suma de bani.
)aca obliatia este asumata in schimbul unei alte contraprestatii decat a da o suma de bani& contractul nu
este de vanzare ci este un alt contract special. )aca cealalta parte promite un alt bun& contractul este de schimb.
)aca ea promite punerea la dispozitie a unui bun in scopul 0olosirii acestuia& contractul este de locatiune. )aca
cealalta parte promite o lucrare& contractul este de antrepriza etc.
Pretul vanzarii consta mereu intr-o suma de bani.
b/ Pretul sa 0ie determinat sau cel putin determinabil
*ste determinat atunci cand cuantumul sau a 0ost prevazul espres in contractul de vanzare. *ste determinabil
atunci cand cuantumul nu a 0ost prevazut e%pres in contract& dar partile au stabilit criterii prin aplicarea carora
cuantumul pretului sa poata 0i determinat in mod univoc la data cand pretul trebuie platit& 0ara a 0i nevoie de un nou
acord de vointa al partilor in acest sens.
*uro 2 suma determinabila.
*%emplu de pret determinat+
- clauza o0ertei concurente 2 modalitatea de a determina pretul ca 0iind eal cu cel mai bun pret o0erit de un
alt client al vanzatorului decat cumparatorului.
- clauza clientului celui mai 0avorizat modalitate de determinare al pretului ca 0iind eal cu cel mai mic pret
practicat de vanzator 0ata de un client al sau& altul decat cumparatorul.
- pretul pe care trebuie sa-l stabileasca un tert desemnat prin acordul vanzatorului si al cumparatorului 1""'
Cciv& iar pentru orice alt contract in eneral 1'$' Cciv.
6tunci cand partile unui contract lasa determinarea pretului la aleerea unui tert determinat de ele& acesta
este obliat sa actioneze in mod corect& dilient si echidistant.
)aca persoana ast0el desemnata nu determina pretul in termenul stabilit de parti& ori in termen de " luni de la
incheierea contractului de vanzare& oricare dintre parti poate cere -udecatoriei de la locul incheierii contractului sa
desemneze de urenta in Camera de Consiliu& printr-o hotarare .incheiere/ cu caracter de0initoriu& un e%pert pentru
determinarea pretului. Onorariul e%pertului este eal suportat de catre parti.
)aca pentru orice motiv& pretul nu a 0ost determinat in termen de un an de la incheierea contractului si partile
nu au stabilit un criteriu subsidiar de determinare a pretului -3 contractul este nul.
In anumite impre-urari& pretul este considerat determinabil chiar si atunci cand partile nu au prevazut niciun
criteriu pentru stabilirea lui .e%+ 1""4& alin ' cand contractul are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde in
mod obisnuit& se prezuma ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit. 6lin. $+ in cazul in care bunul
vandut este de natura celor pentru care e%ista un pret stabilit pe o piata oranizata& se considera in absenta unei
alte conventii ca pretul vanzarii este pretul mediu practicat in ziua incheierii contractului pe piata cea mai apropiata
de locul incheierii contractului.
c/ Pretul trebuie sa 0ie sincer
)aca la incheierea contractului& partile au intentia reala ca el sa 0ie platit& atunci pretul este sincer. In caz
contrar& pretul este simulat sau 0ictiv.
6tunci cand in schimbul transmiterii unui drept& dobanditorul se oblia in mod 0ictiv sa plateasca un pret&
contractul este nul ca vanzare dar poate 0i valabil ca donatie dehizata in cazul in care transmitatorul a avut intentia
de a-l rati0ica.
6ceasta nulitate este relativa intrucat ea se intemeiaza pe lipsa cauzei speci0ice vanzarii pentru obliatia de a
trasn0era proprietatea.
Nulitatea relativa art 1'$7 Cciv.
d/ Pretul trebuie sa 0ie serios
Pretul este serios atunci cand el este su0icient de mare pentru ca in mod rezonabil sa constituie o cauza
pentru obliatia vanzatorului de trans0era dreptul vandut.
11
Cand pretul nu este serios& el este derizoriu. Contractul este nul ca vanzare si nulitatea este relativa pentru ca
pretul nu poate constitui in mod rezonabil cauza obliatiei de a trans0era proprietatea.
Pretul derizoriu .de e% $ lei pt un automobil/ nu se con0unda cu pretul lezional
Pretul lezional a servit drept cauza pentru obliatia de a trans0era dr vandut& dar valoarea sa a 0ost
disproportionat de mica in raport cu valoarea bunului transmis in schimb -3 Consimtamant viciat .de e% $((( * pt
un automobil nou/.
*0ectele vanzarii
1. Interpretarea contractului de vanzare
'. Obliatiile vanzatorului
$. Obliatiile cumparatorului
1.Interpretarea clauzelor vanzarii
Vanzarea este supusa principiilor de interpretare a contractelor prevazute de dreptul comun& cu o sinura
e%ceptie care priveste reula con0orm careia clauzele indoielnice se interpreteaza in 0avoarea debitorului. Prin
deroare de la aceasta reula& .1"#1 Cciv/& clauzele indoielnice in contractul de vanzare se interpreteaza in
0avoarea cumparatorului. ,i atunci cand cumparatorul este debitor si atunci cand cumparatorul este creditor& clauza
se intoarce in 0avoarea lui.
Vanzatorul este cel care stabileste conditiile vanzarii pentru ca el este proprietarul lucrului vandut si el decide
modul in care isi e%ercita dreptul asupra lui.
)aca nu sunt incidente alte norme& leiuitorul stabileste ca aceste neclaritati vor 0i transate in de0avoarea
vanzatorului si in 0avoarea cumparatorului.
6rt. 1"#1 e%ceptii+ chiar daca consumatorul este vanzator& clauzele indoielnice se vor interpreta tot in
0avoarea consumatorului. In cazul in care contractul de vanzare este un contract de adeziune pentru vanzator si
clauzele sale au 0ost interal stabilite de cumparator& 0ara posibilitatea vanzatorului de a le neocia -3 clauzele
indoielnice se vor interpreta in 0avoarea vanzatorului.
C;9, !
Obliatiile vanzatorului
a/ Obliatia de a transmite dreptul vandut
b/ Obliatia de a preda bunul ce 0ace obiectul dreptului vandut
c/ Obliatia de a aranta contra evictiunii
d/ Obliatia de a aranta contra viciilor lucrului vandut
e/ Obliatia de a aranta pentru buna 0unctionare a lucrului vandut
a/ Obliatia de a transmite dreptul vandut
6rt 1"#$& alin 1 vanzatorul este obliat sa transmita cumparatorului proprietatea bunului vandut.
6lin '- in lipsa altei dispozitii leale& prevederile re0eritoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod
corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept decat cel de proprietate.
Obliatia de a transmite proprietatea sau un alt drept real mai este numita in doctrina si obliatia de <a da=.
O particularitate a acestei obliatii prestatia debitorului se e%ecuta asupra unui drept& iar dreptul reprezinta o
realitate intelectuala& un bun incorporal& nu o realitate materiala 23 e%ecutarea obliatiei de a transmite un drept nu
poate 0i realizata de catre debitorul in sine& ci numai prin intermediul unui 0apt material care o simbolizeaza si care
uneori are si o alta semni0icatie -uridica decat aceea a obliatiei de <a da=
Cand trans0erul se realizeaza printr-o 0ormalitate .Cartea 0unciara/ -3 in sine natura unei prestatii de <a 0ace= -3
are totusi ca e0ect stramutarea dreptului de proprietate.
Tipoloia dreptului de <a da=+
9eula+ atunci cand contractul de vanzare are ca obiect un bun individual determinat& proprietatea se trans0era
prin simpla incheiere a contractului. In acest sens& art 1"#4 Cciv+ cu e%ceptia cazurilor prevazute de lee& daca din
vointa partilor nu rezulta contrariul& proprietatea se stramuta de drept cumparatorului& din momentul incheierii
contractului& chiar daca bunul nu a 0ost predat& ori pretul nu a 0ost platit inca. -3 principiu eneral re0eritor la e0ectul
contractului translativ8 art 1'#$.1/Cciv+ drepturile reale preconstituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor& chiar
daca bunurile nu au 0ost predate& daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate.
*%ceptii+
1. Partile au convenit ca trans0erul dreptului de proprietate sa 0ie a0ectat de un termen. In
materia vanzarii& atunci cand este indoielnic& daca partile au prevazut termenul in leatura cu obliatia de predare&
12
invoiala va 0i transata -3 termenul a0ecteaza numai obliatia de predare pt ca& ca reula& termenul amana numai
e%iibilitatea obliatiei& nu insasi e%istenta dreptului.
'. Partile au prevazut o conditie suspensiva care a0ecteaza trans0erul proprietatii bunului vandut .e%ceptie
temporala/ caracter indoielnic al trans0erului proprietatii in cazul vanzatorului. 6tunci cand conditia se indeplineste&
atunci e0ectul sau va opera retroactiv& considerandu-se ca trans0erul proprietatii a operat la momentul incheierii
contractului.
*%ceptie de la retroactivitate+ vanzatorul va pastra dreptul de proprietate asupra 0ructelor culese intre momentul
incheierii contractului si momentul indeplinirii conditiei .art 141(/
)aca conditia nu se indeplineste& trans0erul proprietatii nu este doar amanat& ci inlaturat& el urmand sa nu se
mai produca.
$. Ipoteza vanzarii alternative
6tunci cand pentru acelasi pret vanzatorul se ana-eaza sa transmita 0ie proprietatea unui lucru& 0ie
proprietatea altui lucru.
Cine alee prestatiaB revine vanzatorului .daca nu au convocat alt0el/ art 14"'& alin 1 pana la momentul
aleerii& proprietarul ambelor bunuri ramane in patrimoniul vanzatorului& urmand ca la momentul aleerii& prin pactul
aleerii bunului ales spre a stine obliatia& se trans0era automat in patrimoniul cumparatorului.
Cand partile au deroat de la reula& iar aleera este lasata in seama debitorului& proprietatea se trans0era in
patrimoniul lui in momentul in care ii comunica vanzatorului optiunea sa. Prin e%ceptie& daca unul dintre bunurile care
0ormau obiectul alternativ al vanzarii piere 0ortuit inainte de aleere& atunci proprietatea asupra celuilalt bun se trans0era
automat in patrimoniul cumparatorului chiar in momentul pieirii 0ortuie a primului bun.
4. Vanzarea unui bun viitor
Proprietatea asupra bunului vandut nu se poate trans0era in momentul incheierii contractului pentru ca nu
e%ista la acel moment& in lipsa obiectului sau -3 trans0erul proprietatii este amanat pana la realizarea bunului pana in
momentul in care el este ata spre a 0i 0olosit potrivit destinatiei sale& stabilit prin conventie ori decurand din natura lui.
!. Eunurile de en care urmeaza a 0i determinate prin cantarire& numarare sau masurare.
)aca bunurile sunt individualizate printr-un alt criteriu& proprietatea asupra lor se transmite la data la care acel
criteriu poate 0i aplicat in concret .art 1"#> Cciv vanzrea in bloc/
In celelalte cazuri& proprietatea se trans0era la momentul individualizarii. Individualizerea poate 0i e0ectuata de
catre vanzator la libera sa aleere. . art 147" Cciv/
C ". Eunurile supuse inscrierii in Cartea 0unciara .imobile/
Con0orm art 77! Cciv& drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea 0unciara se dobandesc atat intre parti
cat si 0ata de terti numai prin inscrierea lor in cartea 0unciara& pe baza actului care a -usti0icat inscrierea .contractul de
vanzare& in cazul acesta/ -3 e0ectul constitutiv al inscrierii in cartea 0unciara -3 atunci cand contractul de vanzare are ca
obiect un imobil inscris in cartea 0unciara& simpla incheiere a contractului nu trans0era dreptul asupra imobilului din
patrimoniul vanzatorului in patrimoniul cumparatorului& ci antreneaza numai obliatia reciproca a partilor de a e0ectua
0ormalitatile necesare pentru a e0ectua trans0erul in cartea 0unciara.
Con0orm art. 1"#"& in aceste situatii vanzatorul este obliat ca& in vederea inscrierii dobandirii dreptului vandut
de catre cumparator& sa radieze din cartea 0unciara inscrierile din drepturile care s-au stins inaintea acestei dobandiri. In
ipoteza in care vanzatorul nu-si e%ecuta obliatia de a e0ectua toate 0ormalitatile care depind de el& in vederea inscrierii
in cartea 0unciara si de aprocura toate inscrisurile necesare in acest scop& cumparatorul poate introduce impotriva lui
actiunea in prestatie tabulara .art. 7>" Cciv/ urmand ca hotararea ce va pronunta sa serveasca drept baza pentru
inscrierea dreptului cumparatorului.
6rticolul !" din leea de punere in aplicare a noul cod civil e0ectul constitutiv al inscrierii in cartea 0unciara
pentru 0iecare unitate administrativ teritoriala pana la 0inalizarea lucrarilor de cadastru si deschiderea cartii 0unciare
pentru toate terenurile din acea unitate administrativ teritoriala.
#. Vanzarea cu rezerva proprietatii
6rt. 1"'4 prevede ipoteza in care in cadrul contractului de vanzare& vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului
pana la plata interala a pretului vanzarea cu rezerva proprietatii. Vanzatorul doreste sa se asiure ca nu va suporta
riscul insolvabilitatii cumparatorului& ast0el incat obtine o arantie indirecta a creantei corelative obliatiei de plata a
pretului.
)in perspectiva momentului la care se trans0era proprietatea& vanzarea cu rezerva proprietatii reprezinta o
varianta a vanzarii cu termen care a0ecteaza obliatia de a trans0era proprietatea intrucat trans0erul proprietatii e
amanat pana la data la care cumparatorul plateste interal pretul vanzarii .eveniment siur din punct de vedere
contractual/.
13
Con0orm art 1"74& teza aII-a stipulatia privind rezerva proprietatii nu poate 0i opusa tertilor decat dupa
indeplinirea 0ormalitatilor de proprietate cerute de lee. )aca bunul este mobil& atunci vanzatorul ar trebui sa
completeze in calitate de creditor arantat un aviz de arantie la 6rhiva electronica de arantii mobiliare art '$4#& alin
'. )aca bunul este imobil& cumparatorul este cel chemat sa noteze vanzarea cu rezerva proprietatii in temeiul art >('&
alin '& punctul >.
7. Vanzarea lucrului altuia
Con0orm noului cod civil& vanzarea lucrului altuia este valabila.
6rt. 1"7$& alin 1 daca la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat& acesta se a0la in
proprietatea unui tert& contractul este valabil iar vanzatorul este obliat sa asiure transmiterea dreptului de proprietate
de la titularul sau catre cumparator8 atata vreme cat tertul proprietar al bunului nu a consimtit la incheierea acestui
contract& el nu ii este opozabil si in consecinta nu produce niciun e0ect cu privire la proprietatea lucrului avut in vedere
de parti -3 in ipoteza unui ast0el de contract& proprietatea se va transmite catre cumparator numai dupa ce proprietarul
bunului a permis prin consimtamantul sau o asemenea transmitere. Dodalitatile in care se transmite acest
consimtamant sunt prevazute nelimitativ in art. 1"7$& alin ' si $ daca tertul consimte sa ii trans0ere proprietatea
vanzatorului& la momentul acestiu consimtamant se considera ca proprietatea a 0ost trans0erata si catre cumparator
.succesor al vanzatorului& succesor al adevaratului proprietar./
Tertul proprietar poate rati0ica vanzarea lucrului sau& ipoteza in care cumparatorul va 0i succesorul sau direct&
proprietatea trans0erandu-se in patrimoniul sau la momentul rati0icarii. )aca consimtamantul adevaratului proprietar se
e%prima in considerarea unei contraprestatii& contractul prin care s-a dat acest consimtamant are natura -uridica impusa
de natura acelei contraprestatii.
6tunci cand consimtamantul adevaratului proprietar se e%prima 0ara ca acesta sa urmareasca o prestatie
echivalenta& acest consimtamant are natura -uridica a unei donatii indirecte 0acute vanzatorului intrucat ea ii permite
acestuia sa stina un element pasiv din patrimoniul sau sa-si e%ecute obliatia de a trans0era proprietatea asumata de
cumparator.
In cazul in care vanzatorul nu asiura trans0erul dreptului de proprietate cumparatorului& acesta poate cere
rezolutiunea contractului& restituirea pretului daca l-a platit si daune interese stabilite potrivit acelorasi reuli ca si in
cazul raspunderii pentru evictiune.
Vanzarea unui bun a0lat in proprietate comuna de catre unul dintre coproprietari
)aca in urma parta-ului& acesta nu reuseste sa asiure trans0erul catre cumparator a proprietatii e%clusive a
bunului& cumparatorul poate cere& pe lana daune interese& 0ie mentinerea contractului cu reducerea pretului&
proportional cu cota care i-a 0ost 0urnizata de catre vanzator& 0ie rezolutiunea contractului in cazul in care cumparatorul
demonstreaza ca nu ar 0i cumparat daca ar 0i stiut ca nu va dobandi proprietatea e%clusiva a bunului.
Prin deroare de la dreptul comun& rezolutiunea nu va putea 0i declarata de catre cumparator si in lipsa unui
pact comisoriu e%pres& ea trebuie ceruta instantei -udecatoresti.
6tat in cazul vanzarii lucrului altuia cat si in cazul vanzarii unui bun al0at in proprietate comuna de catre unul
dintre coproprietari& in cadrul daunelor-interese la care are dreptul& cumparatorul care& la data incheierii contractului&
cunoastea ca bunul nu apartine in intreime vanzatorului nu poate sa solicite rambursarea cheltuielilor re0eritoare la
lucrarile autonome .Ncciv/ sau voluptoare .neleate de vanzare/.
6rt !#7 Cciv+ lucrarile sunt 0ie autonome& 0ie adauate. :ucrarile adauate nu au caracter de sine statator.
:ucrarile adauate sunt de $ 0eluri+
- necesare atunci cand in lipsa lucrarilor imobilul ar piei ori s-ar deteriora8
- utile atunci cand& 0ara a 0i necesare& sporesc valoarea economica a bunului.
- voluptoare atunci cand sunt 0acute pentru simpla placere a celui care le-a realizat& 0ara a spori valoarea
economica a bunului.
>. Vanzarea in reim de autoservire
In aceasta situatie& trans0erul proprietatii lucrului vandut se amana implicit& dar neindoielnic& datorita acestui
reim de distribuire pana la e%ecutarea obliatiei de plata a pretului& ast0el incat vanzarea este o varianta a vanzarii cu
rezerva proprietatii.
Indi0erent la ce moment se e%ecuta obliatia de a trans0era proprietatea& aceasta e%ecutie antreneaza doua
consecinte+
- art. 1"#$ alin.' odata cu proprietatea& cumparatorul dobandeste toate drepturile si actiunile accesorii
dreptului vandut si cele ce au apartinut vanzatorului.
*%+ va putea introduce actiunea in revendicare si creantele leate de dreptul vandut.
- art 1">' daca nu s-a convenit alt0e& 0ructele bunului vandut se cuvin cumparatorului din ziua dobandirii
proprietatii .daca vanzatorul le culee& e dator a le da cumparatorului/& inclusiv 0ructele civile. )aca bunul vandut 0ace
obiectul unui contract de locatiune opozabil cumparatorului& la data dobandirii proprietatii& cumparatorul are dreptul de a
pretinde locatarului sa plateasca chiria.
*%ceptie+ art 141( trans0erul proprietatii a 0ost a0ectat de o conditie suspensiva chiar daca e0ectul indeplinirii
conditiei este retroactiv& vanzatorul va pastra 0ructele culese intre data incheierii contractului si data ideplinirii conditiei.
14
b/ Obliatia de a preda bunul vandut
6ceasta obliatie e%ista in orice contract translativ& 0iind inclusa& implicata de obliatia de a trans0era
proprietatea con0orm art. 147$
Con0orm 1"7! punerea bunul vandut la dispozitia cumparatorului si tot ceea ce-i necesar dupa impre-urari
pentru e%ercitarea libera si neinradita a posesiei.
Predarea 2 operatiunea prin care vanzatorul ii permite cumparatorului sa ia in posesie bunul.
Obiecul obliatiei de predare
6rt 1"7" - pe lana lucrul vandut& predarea are ca obiect si accesoriile sale& precum si titlurile& documentele
care dovedesc e%istenta dreptului ce a 0ost 0acut obiectul vanzarii. )intre accesorii& atunci cand vanzarea are ca obiect
un imobil& se vor asi si imobile prin destinatie& bunuri mobile destinate e%ploatarii imobilului predat.
Dodalitatile predarii
Predarea se e%ecuta in modalitate pasiva& bunul 0iind parasit de vanzator ast0el incat sa-l poata prelua. Poate
avea loc si intr-o modalitate activa.
Eunurile mobile se predau prin remiterea directa traditiune.
In locul bunului se preda un dispozitiv 0izic care permite cumparatorului in posesia lui traditiunea de mana
scurta .e%+ cheile apartamentului/.
In situatia in care bunul e lasat in s0era de control a cumparatorului& predarea se 0ace prin traditiunea de mana
luna.
In alte situatii& predarea se 0ace prin remiterea unui titlu reprezentativ sau alta operatiune -uridica ce-i permite
cumparatorului sa ia in posesie lucrul vandut traditiunea simbolica. .se aplica mai des in cazul viramentului bancar/.
:ocul predarii
6rt 1"7> plata se 0ace la locul unde se a0la bunul in momentul incheierii contractului& daca nu rezulta alt0el din
conventia partilor5uzante. Nu se poate aplica decat in cazul bunurilor individual determinate. Eunurile de en
neindividualizate prin contract& predarea se e%ecuta la domiciliul sau sediul vanzatorului de la data incheierii
contractului& con0orm 14>4& alin 1& literca c/.
Domentul predarii
6rt 1">$ daca nu s-a stabilit un alt termen& cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul e
platit -3 atunci cand nu s-a acordat un termen de plata a pretului& vanzatorul poate sa invoce e%ceptia de nee%ecutare a
obliatiei de plata a pretului& re0uzand predarea pana cand cumparatorul isi va e%ecuta aceasta obliatie.
,e considera ca e%ista impre-urarea in care& desi nu au convenit e%pres un termen pentru predare& partile au
acceptat implicit un asemenea termen atunci cand& con0orm art 1">$ teza 0inala& ca urmare a unor impre-urari
cunoscute de cumparator la momentul vanzarii& predarea bunului nu se putea 0ace decat dupa trecerea unui termen de
la acest moment.
Con0ormitatea predarii
Eunul predat trebuie sa corespunda tuturor trasaturilor pe care partile au convenit ca el sa-l aiba. ,e apreciaza
sub aspectul identitatii& cantitatii si calitatii.
- Sub aspectul identitatii incidenta doar in cazul vanzarii de bunuri individual determinate si presupune ca
bunul predat sa 0ie acela ce a 0ost obiectul conventiei si nu un altul.
- sub aspectul cantitatii presupune predarea cantitatii o0erite de bunB In cazul bunurilor individual
determinate& e necesar ca bunul predat sa aiba intinderea care a 0ost declarata cu prile-ul incheierii conventiei. Eunurile
imobile art 1#41-1#4! prevad reuli speciale de sanctiune a necon0ormitatii.
- sub aspectul calitatii reulile di0era dupa cum vanzarea a avut ca obiect bunuri de en sau individual
determinate. 6tunci cand a avut ca obiect bunuri de en& vanzatorul este liberat de obliatia de predare numai prin
predarea unor bunuri cel putin de calitate medie& c0 147". In cazul bunului individual-determinat el trebuie predat&
con0orm art 1">( alin 1& in starea in care se a0la la momentul incheierii contractului -3 vanzatorul trebuie sa impiedice
deteriorarea bunului intre momentul incheierii contractului si momentul e%ecutarii obliatiei de predare. )in acest motiv&
potrivit art 147!& obliatia de a preda un bun individual determinat o cuprinde si pe aceea de a-l conserva pana la
predare.
Vanzatorul raspunde pentru e%ecutarea acestei obliatii ca un depozitar cu titlu oneros& 0iind obliat sa
pastreze bunul <cu prudenta si dilienta= si raspunzand chiar si pentru culpa cea mai neinsemnata.
Numai daca termenul de predare a 0ost constituit in 0avoarea cumparatorului& acesta va raspunde ca un
depozitar cu titlu ratuit& culpa apreciindu-se concret& in comparatie cu dilienta cu care o conserva.
C;9, "
15
Cheltuielile predarii
Con0orm art. 1"""& alin. ' masurarea& cantarirea si cheltuielile de predare a bunului sunt in sarcina
vanzatorului. ,ub acest aspect se reiau in materia predarii dispozitiile enerale ale art. 14>7& con0orm caruia cheltuielile
platii sunt in sarcina debitorului.
,anctiunea nee%ecutarii& e%ecutarii necorespunzatoare sau cu intarziere a obliatiei de predare
- Neexecutarea obligatiei de predare
)aca aceasta nu este -usti0icata& cumparatorul are la dispozitie& potrivit dreptului comun& un drept de optiune
intre a obtine rezolutiunea cu daune interese& a cere e%ecutarea silita in natura si a cere e%ecutarea silita in echivalent.
.<se cere= pentru ca presupune o hotarare a instantei pentru ca ea sa bie obtinuta/.
- xecutarea cu intarziere a obligatiei de predare
,e sanctioneaza potrivit dreptului comun& prin daune moratorii.
- xecutarea necon!orma sau necorespunzatoare a obligatiei de predare
,e aplica art 1">( 1">1 Cciv.
Con0orm art. 1">(& cumparatorul caruia i se 0ace predarea trebuie ca imediat dupa preluare sa veri0ice starea
bunului predat. )aca in urma acestei veri0icari se constata ca bunul este predat necon0orm& 0ie sub aspectul identitatii&
0ie sub aspectul cantitatii 0ie sub aspectul calitatii& cumparatorul este dator sa-l in0ormeze pe vanzator& 0ara intarziere
despre aceasta necon0ormitate.
In lipsa in0ormarii cumparatorului transmise catre vanzator cu privire la viciile aparente constatate cu ocazia
preluarii bunului& se considera ca bunul a 0ost predat con0orm -3 vanzatorul este liberat de obliatia sa -3 cumparatorul
nu se mai poate plane ulterior de starea bunului primit decat in leatura cu vicii ascunse pe care nu le-a putut constata
cu ocazia veri0icarii la preluare.
In cazul in care cumparatorul contesta calitatea sau starea bunului pe care vanzatorul i l-a pus la dispozitie&
oricare dintre parti poate cere -udecatoriei in circumscriptia careia se a0la locul la care trebuia e%ecutata predarea& ca
instanta sa desemneze un e%pert pentru a constata starea bunului sau a veri0ica daca el corespunde sau nu cerintelor
contractuale. ;neori& e0ectuarea e%pertizei presupune sechestrarea sau depozitarea bunului ast0el incat instanta poate
dispune si asemenea masuri. )aca sechestrarea sau depozitarea bunului ar necesita cheltuieli insemnate& ori ar
ocaziona paube& instanta poate dispune vanzarea bunului pe cheltuiala proprietarului.
Aotararea de vanzare va trebui comunicata& inainte de punerea sa in e%ecutare& celeilalte parti sau
reprezentantului sau si daca unul dintre acestia se a0la intr-o localitate situata in circumscriptia -udecatoriei care a
pronuntat hotararea& iar in caz contrat in termen de $ zile de la e%ecutare. ,e poate decide vanzarea bunului uneia
dintre parti& 0ara citarea ceileilalte parti.
*0ectele predarii
,ub imperiul Codului Civil de la 17"4 se considera ca& in cazul contractului translativ& riscul pieirii 0ortuite a
bunului se trans0era de la instrainator la dobanditor in momentul trans0erului proprietatii. In consecinta& se considera ca&
daca dupa trans0erul proprietatii si chiar inainte ca bunul sa 0i 0ost predat dobanditorului& el ar 0i pierit 0ortuit& intrucat
pieirea ar 0i 0ost pe riscul dobanditorului& acesta ramanea obliat la contraprestatia pe care o promisese.
Noul cod civil modi0ica aceasta reula. 6rticolul 1'#4 prevede ca+ in lipsa de stipulatie contrara& cat timp bunul
nu este predat& riscul contractului ramane in sarcina debitorului obliatiei de predat& chiar daca proprietatea a 0ost
trans0erata de-a dobanditorului. 6st0el& daca bunul piere 0ortuit dupa trans0erul proprietatii dar inainte de predare& desi
bunul piere in patrimoniul dobanditorului& totusi riscul acestei pieiri si implicit e0ectul sau pre-udiciabil il suporta
instrainatorului care a intarziat predarea. 6st0el instrainatorul nu va putea pretinde contraprestatia promisa de
dobanditor.
In materia vanzarii+ daca bunul piere 0ortuit inainte de predarea sa catre cumparator& vanzatorul nu mai poate
pretinde pretul& iar in cazul in care l-a primit de-a& el este obliat sa-l restituie.
Intr-o sinura situatie cumparatorul suporta riscul pieirii 0ortuite a lucrului vandut chiar daca bunul nu i-a 0ost
predat in situatia in care a 0ost pus in intarziere pentru preluarea lucrului. O asemenea punere in intarziere nu este
valabila decat daca vanzatorul a 0ost tot ce depinde de el in vederea predarii ast0el incat bunul se a0la la dispozitia
cumparatorului pentru preluare.
In toate celelalte cazuri se aplica reula con0orm careia riscul pieirii 0ortuite a lucrului se trans0era de la
instrainator catre dobanditor prin predare.
c/ Obliatia de a aranta impotriva evictiunii
evictiune 2 reprezinta orice tulburare a cumparatorului in linistita e%ercitare a dreptului cumparat.
Tulburarile pot 0i distinse dupa cum provin din 0apta vanzatorului sau din 0apta unui tert.
1. victiunea provenita din !apta vanzatorului
16
Obliatia vanzatorului de a aranta impotriva evictiunii provenind din 0apta proprie este absoluta& ceea ce
presupune ca ea priveste atat 0apte ale sale anterioare incheierii contractului cat si 0apte ale sale ulterioare incheierii
contractului& atat tulburari de 0apt cat si tulburari de drept.
Caracterul absolut semni0ica si ca vanzatorul nu poate sa-si limiteze raspunderea pentru o asemenea evctiune
prin clauzele contractului incheiat cu cumparatorul pentru ca este o consecinta necesara a oricarui contract translativ&
obliatia de arantie contra evictiunii provenind din 0apta instrainatorului se aplica tuturor acestor contracte& 0ie cu titlu
oneros 0ie cu titlu ratuit& dispozitiile de la vanzare 0iind aplicabile in mod corespunzator.
Tulburari de 0apt
Ca e0ect al contractului de vanzare& vanzatorul nu poate savarsi nicio 0apta de natura sa-l tulbure pe cumparator
in e%ercitiul dreptului vandut. In cazul instrainarii unor 0onduri pro0esionale .de e% 0ondul de comert/& -urisprudenta a
retinut ca este contrara obliatiei vanzatorului de a-l aranta pe cumparator impotriva evictiunii provenite din 0apta
proprie& actiunea vanzatorului de a-i 0ace concurenta cumparatorului prin deschiderea unui 0ond de comert similar& care
isi disputa aceeasi clientela cu 0ondul vandut.
Tulburari de drept
Vanzatorul este de asemenea obliat sa nu invoce impotriva cumparatorului vreun drept de natura sa limiteze
sau sa incomodeze e%ercitarea dreptului transmis.
In cazul in care ar invoca un asemenea drept& vanzatorul ar trebui sa introduca o actiune impotriva
cumparatorului prin care sa tinda sa-si valori0ice dreptul. In temeiul obliatiei sale de a-l aranta pe cumparator
impotriva evictiunii provenite din propria sa 0apta& vanzatorului ii va putea 0i insa opusa printr-o asemenea optiune o
aparare speci0ica numita e%ceptie de arantie con0orm careia acela care este chemat sa aranteze contra evictiunii nu
poate evina .art 1">" Cciv/.
6ctiunea in revendicare este o tulburare va 0i respinsa invocandu-se art 1">". .Fuem de evictione tenet actio&
eundem aentem repellit e%ceptio/
In cazul in care statul este vanzator- e%propriere pentru utilitate publica. Obliatia statului vanzator de a aranta
contra evictiunii provenite din 0apta proprie l-al impiedica sa dispuna e%proprierea pentru ca aceasta l-ar tulbura pe
cumparator in e%ercitiul dreptului dobandit. .opinia unor autori/.
Opinia ma-oritara+ atunci cand actioneaza ca vanzator& statul isi e%ercita capacitatea sa de drept privat&
capacitate care nu poate 0i e%ercitata in sensul limitarii atributiilor statale de drept public. )impotriva& cand actioneaza
ca e%propriator& statul e%ercita o capacitate de drept public& dispunand pentru protectia interesului public& 0ara nicio
inraurire posibila a intereselor pe care le-ar putea avea ca subiect de drept privat -3 e%ceptia de arantie nu ar putea
impiedica o procedura de e%propriere.
2. victiune provenind din !apta unui tert.
Con0orm art 1">!& alin. ' vanzatorul raspunde 0ata de cumparator pentru tulburarile cauzate de terti in
e%ercitarea dreptului cumparat numai daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele $ conditii+
a/ Tulburarea sa 0ie o tulburare de drept in spri-inul pretentiilor tertului care tind sa impiedice sau sa limiteze
e%ercitiul dreptului cumparatorului& tertul invoca un drept subiectiv propriu. *%+ un drept de preemptiume& drept de
creanta corelativ obliatiei de a se asiura lucuinta lucrului vandut& un drept real care ar dezmembra dreptul vandut etc.
,e asimileaza tulburarii de drept situatiile in care& 0ara a invoca un drept propriu& tertul tulburator se prevaleaza
de limite ale dreptului transmis& care sunt e%ceptionale& care n-au 0ost declarate de vanzator la incheierea contractului si
care nici nu rezultau din starea lucrului vandut la momentul incheierii contractului.
b/ )reptul pe care se intemeiaza tertul sa aiba o cauza anterioara incheierii contractului de vanzare -3 0aptul
-uridic lato sensu care a enerat acest drept trebuie sa 0ie anterior incheierii contractului de vanzare. 1aptele -uridice
compl%e care se des0asoara in timp+
- o uzucapiune a carei posesie a inceput inainte contractului de vanzare dar al carei termen s-a implinit dupa
incheierea contractului de vanzare& indeplinind sau nu aceasta conditie -3 vanzatorul este obliat sa aranteze numai
atunci cand implinirea termenului uzucapiunii este iminenta. Noul cod civil uzucapiunea intre ! si 1( ani.
- procedurile de e%propriere au inceput inaintea contractului de vanzare si s-au 0inalizat dupa incheierea acestui
contract -3 tertul tulburator este statul e%propriator -3 vanzatorul va raspunde numai daca i-a 0ost comunicat anterior
incheierii contractului de vanzare vreun act leat de procedura e%proprierii si nu l-a 0acut cunoscut cumparatorului.
c/ 6ceasta cauza sa nu 0i 0ost cunoscuta de cumparator la data incheierii vanzarii. Pentru a inlatura aceasta
conditie a ana-arii raspunderii sale& vanzatorul ar trebui sa-i comunice el insusi cumparatorului posibilele cauze de
evictiune la data incheierii actului. Chiar si in absenta unei asemenea comunicari& cumparatorul va 0i presupus ca a
cunoscut cauza evictiunii atunci cand cu diliente minime o putea a0la la momentul contractului de vanzare.
*%emplu+
- dilienta de a te uita la ce cumperi .servituti aparente/8
- documentele care insotesc actul vanzarii .inscrierea in cartea 0unciara/
6tunci cand tertul mani0esta pretentii care il tulbura pe cumparator in e%ercitarea dreptului cumparat& este
posibil ca aceste pretentii sa 0ie avansate in cadrul unui proces sau sa 0ie avansate in a0ara unui proces.
17
6tunci cand tertul nu a introdus o actiune& cumparatorul ar trebui sa solicite spi-inul vanzatorului pentru a
respine pretentiile tertului. In cazul in care accepta pretentiile tertului& 0ara a avea in acest sens si acordul vanzatorului&
el risca sa 0ie decazut din dreptul de arantie intrucat& potrivit art 1#(!& alin. '& cumparatorul care& 0ara a e%ista o
hotarare -udecatoreasca& a recunoscut dreptul tertului& pierde dreptul de arantie& a0ara de cazul in care dovedeste ca
nu e%ista motive su0iciente pentru a impiedica evictiunea. In schimb& in cazul in care cumparatorul a 0ost chemat in
-udecata de catre tert& el are posibilitatea de a-l chema in proces pe vanzator printr-un mi-loc procedural cerere de
chemare in arantie. 6ceasta cerere reprezinta o cerere de chemare in -udecata subsidiara pe care o 0ormuleaza
cumparatorul parat in cererea principala introdusa de catre tert. Prin aceasta cerere& cumparatorul solicita ca& in cazul in
care pretentiile tertului sunt admise& instanta sa-l condamne pe vanzator sa raspunda pentru evictiunea ast0el produsa.
*ste posibil ca vanzatorul& din proprie initiativa& sa intervina in procesul dintre tertul evinator si cumparator& pe calea
unei cereri de interventie& care ii va permite sa aduca in proces mi-loace de aparare si dovezi de natura sa inlature
pretentiile tertului si sa conduca la respectarea actiunii 0ormulate de acesta.
,ituatia in care& pe temeiul arantiei contra evictiunii& se 0ormuleaza o cerere de chemare in arantie ori o
cerere de interventie& pot 0i reunite sub denumirea de arantie incidentala.
In cazul in care vanzatorul nu a participat la procesul cu tertul si pretentiile acestuia din urma sunt admise&
cumparatorul poate introduce o cerere de chemare in -udecata& separata& impotriva vanzatorului& solicitand ca acesta sa
raspunda pentru evictiunea su0erita -3 arantia nu e incidentala& ci principala. In aceasta situatie& vanzatorul chemat in
-udecata are posibilitatea sa se apere printr-o aparare speci0ica e%ceptia procesului rau condus . e%ceptio male
procesus/. In temeiul acestei aparari& actiunea cumparatorului va 0i respinsa& daca vanzatorul dovedeste ca ar 0i putut
produce in procesul cu tertul& mi-loace de aparare si dovezi su0iciente pentru ca pretentiile lui sa 0ie respinse.
"odul de operare al obligatiei de a garanta contra evictiunii
6tata vreme cat nicio persoana nu a emis pretentii in leatura cu dreptul cumparat& de natura sa impiedice sau
sa limiteze e%ercitarea acestui drept& vanzatorul are obliatia de <a nu 0ace= -3 de a nu savarsi nicio 0apta care sa-l
tulbure pe cumparator in e%ercitiul dreptului.
)aca un tert 0ormuleaza o pretentie care limiteaza sau impiedica e%ercitarea dreptului dobandit& vanzatorul are
obliatia de <a 0ace= -3 de a administra toate mi-loacele de aparare de care dispune pentru a 0i respinse pretentiile
tertului.
)aca pretentiile tertului au 0ost admise& atunci vanzatorul are obliatia de <a da= -3 de reula a da o suma de
bani& in temeiul raspunderii sale pentru evictiunea consumata.
!ectele evictiunii consumate
6tunci cand& prin e%ceptie& evictiunea consumata nu are impact asupra bunului vandut& ci asupra unui alt bun
din patrimoniul cumparatorului& raspunderea vanzatorului pentru o asemenea evictiune va 0i supusa art. 1#(4 Cciv.
6tunci cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat& platind tertului invinator o suma de bani sau dandu-i un alt
bun& vanzatorul este liberat de urmarile arantiei& in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu
dobanda leala calculata de la data platii& iar in al doilea caz& prin plata valorii bunului dat& precum si in ambele cazuri
prin plata tuturor cheltuielilor a0erente.
In situatia reula insa& evictiunea consumata are ca e0ect pierderea in tot sau in parte de catre cumparator a
posibilitatii 0aptice de a e%ercita dreptul cumparat. In aceste cazuri& el poate solicita rezolutiunea vanzarii& restituirea
pretului si daune interese. Toate aceste remedii sunt supuse unor dispozitii speciale& deroatorii de la dreptul comun.
.art 1#((-1#($ Cciv/
#ezolutiunea vanzarii
Cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii in situatia in care& 0ie a 0ost evins de intreul bun& 0ie a 0ost evins
de o parte a bunului& indea-uns de insemnata incat& daca ar 0i cunoscut evictiunea la data incheierii contractului& el nu l-
ar mai 0i incheiat. )in te%t rezulta ca in acest caz& daca nu s-a prevazut un pact comisoriu e%pres& rezolutiunea nu poate
oprea pe baza hotararii instantei de -udecata& o declaratie unilaterala de rezolutiune 0iind lovita de nulitate.
)aca se dispune rezolutiunea& cumparatorul poate pretinde restituirea pretului si despaubiri pentru pre-udiciul
su0erit prin pierderea bunului cumparat.
In ceea ce priveste restituirea pretului& vanzatorul este tinut sa inapoieze pretul in intreime& atat in situatia in
care valoarea bunului a scazut pana la data producerii evictiunii& cat si in cele in care valoarea bunului a crescut pana la
aceasta data.
Prin e%ceptie& daca dobanditorul a pro0itat de scaderea valorii bunului sau& vanzatorul are dreptul sa scada din
pretul supus restituirii valoarea bunului obtinut de cumparator. In cazul in care& pana la data producerii evictiunii&
valoarea bunului a crescut& vanzatorul datoreaza cumparatorului& pe lana pret& si sporul de valoare ast0el dobandit.
In ceea ce privesc daunele-interese& art 1#('& ele cuprind+
18
a/ valoarea 0ructelor pe care cumparatorul a 0ost obliat sa le restituie celui care l-a evins& intrucat si in noul cod
civil 0ructele culese de posesorul de buna-credinta se cuvin acestuia. 9ezulta ca& in principiu& cumparatorul va 0i obliat
sa transmita evinatorului numai 0ructele pe care le-a cules in perioada in care nu a mai 0ost de buna-credinta .dupa
data introducerii cererii de chemare in -udecata de catre tertul evinator/
b/ cheltuielile de -udecata e0ectuate de cumparator in procesul cu cel ce le-a evins& precum si in procesul de
chemare in arantie a vanzatorului.
c/ cheltuielile incheierii si e%ecutarii contractului de catre cumparator. )e reula& cumparatorului ii revin& pe
lana cheltuielile incheierii contractului& cheltuielile cu plata pretului .de e% comisionul bancar/ si cheltuielile cu ridicarea
si transportul bunului vandut si cheltuielile pentru asiurarea opozabilitatii dreptului vandut. Toate acestea sunt supuse
restituirii de catre vanzator in caz de rezolutiune.
d/ art 1#('& alin 1- daunele-interese cuprind si pierderile su0erite si castiurile nerealizate de cumparator din
cauza evictiunii .deroa din dreptul comun/. 6ceste pierderi si castiuri nerealizate vor trebui suportate de vanzator
chiar daca rezulta numai indirect din evictiune si chiar daca nu puteau 0i prevazute de vanzator la data incheierii
contractului.
)e asemenea& vanzatorul este tinut sa ramburseze cumparatorului& in masura in care nu i-au 0ost rambursate
de catre evinator& toate cheltuielile pentru lucrarule e0ectuate in leatura cu bunul vandut. Prin e%ceptie& vanzatorul nu
va trebui sa ramburseze cheltuielile cu lucrari adauate voluptoare. Totusi& daca el a cunoscut cauza evictiunii la data
incheierii contractului& atunci el este de rea-credinta si va trebui sa ramburseze si aceasta ultima cateorie de cheltuieli.
In cazul in care evictiunea a 0ost partiala si cumparatorul 0ie nu a vrut& 0ie nu a putut sa obtina rezolutiunea
contractului& vanzatorul va trebui sa-i restituie o parte din pret proportionala cu valoarea partii de care a 0ost evins&
precum si daune-interese stabilite con0orm acelorasi reuli ca si acelea aplicabile in caz de rezolutiune& insa tinand cont
de 0aptul ca& in cazul evictiunii partiale& cumparatorul pastreaza o parte din bene0iciul e%ercitarii dreptului cumparat.
"odi!icarea sau inlaturarea conventionala a garantiei
9eula+ prin contract& vanzatorul si cumparatorul pot modi0ica in orice mod reimul leal al arantiei contra
evictiunii.
*%ceptii+
a/ ,tipulatia prin care obliatia de arantie este inlaturata sau e%clusa& nu il e%onereaza pe vanzator de
obliatia de a restitui pretul decat in cazul in care cumparatorul si-a asumat in mod neindoielnic riscul producerii
evictiunii& caz in care& daca acest risc este motivul determinat pe care s-a contractat& vanzarea are caracter aleatoriu.
b/ Ipoteza in care vanzatorul cunoaste cauza evictiunii& 0ara sa o 0aca cunoscuta si cumparatorului. In aceasta
situatie& 0iind de rea-credinta& vanzatorul nu se poate prevala de clauzele contractuale care inlatura sau limiteaza
obliatia sa de arantie.
$lte elemente de regim %uridic ale obligatiei de garantie
Con0orm art. 1">#& obliatia de arantie contra evictiunii este indivizibila intre debitori. 6st0el& in cazul in care se
vinde un bun a0late in coproprietate& cumparatorul poate pretinde oricaruia dintre ei sa raspunda interal pentru
evictiune.
In cazul in care vanzatorul are mai multi mostenitori& cumparatorul poate pretinde arantarea interarala din
partea oricaruia dintre acestia.
Con0orm art 1#(" Cciv& vanzatorul este obliat sa aranteze contra evictiunii 0ata de orice dobanditor
subsecvent al bunului& 0ara a deosebi dupa cum dobandirea este cu titlu oneros sau cu titlu ratuit -3 9eula multiplicarii
obliatiei de arantie.
*%emplu+ 6 vinde lui E& E doneaza lui C. 6tunci cand 6 a vandut lui E& in sarcina lui 6 s-a nascut obliatia de a-l
aranta pe E pentru evictiune. Cand E doneaza lui C& pe lana obliatia mai putin severa a lui E& s-a nascut obliatia lui
6 de a-l aranta si pe C -3 6 are doi creditori.
d/ Obliatia de arantie contra viciilor lucrului vandut
;n viciu al lucrului reprezinta acea de0icienta care impiedica 0unctionarea sa normala potrivit destinatiei.
C0. art 1#(#+ vanzatorul raspunde 0ata de cumparator pentru viciile lucrului vandut daca sunt indeplinite
urmatoarele 4 conditii cumulativ+
1. Viciul trebuie sa 0ie intrinsec bunului. Viciul este intrinsec bunului atunci cand dis0unctionalitatea isi are cauza
in lucrul vandut insusi& iar nu in impre-urari e%terioare acestuia.
19
'. Viciul trebuie sa e%ista la data trans0erului bunului . de reula la data predarii/
Con0orm art. 1#(# alin $+ <arantia este datorata daca viciul sau cauza lui e%ista la data predarii bunului=. )aca
viciul apare dupa data predarii bunului& chiar si 0ara culpa cumparatorului& acesta are natura unui risc pe care
cumparatorul trebuie sa-l suporte dupa predare.
$. Viciul trebuie sa 0ie ascuns. *ste ascuns acel viciu care nu era cunoscut cumparatorului la data incheierii
contractului si care& cu diliente normale& nu putea 0i descoperit nici la data predarii bunului. )aca viciul poate 0i
descoperit cu diliente normale& atunci el are natura -uridica al unei necon0ormitati se numeste viciul aparent si poate
0i sanctionat prin mi-loacele aplicabile predarii necon0orme.
Con0orm art. '!$(+ prescriptia dreptului la actiune izvorat din transmiterea unor bunuri cu vicii aparente& incepe
sa cura de la data predarii sau receptiei 0inale a bunului& ori dupa caz de la data termenului prevazut de lee pentru
veri0icarea bunului de catre cumparator. 6cestei dispozitii ii sunt supuse si ipotezele in care bunul nu corespunde
calitatilor convenite& iar aceasta necon0ormitate putea 0i descoperita 0ara cunostinte speciale printr-o veri0icare normala.
,tandardul aplicabil este acela al unei veri0icari normale& atente& dar care nu presupune cunostinte de
specialitate.
4. Viciul sa 0ie rav.
Con0orm art. 1#(#& alin. 1+ Viciul este rav daca 0ace ca bunul vandut sa 0ie impropriu intrebuintarii la care este
destinat& sau daca ii micsoreaza intrebuintarea sau valoarea intr-o asemenea masura incat& daca viciul ar 0i 0ost
cunoscut la incheierea contractului& cumparatorul nu ar 0i cumparat& sau cel mult ar 0i cumparat pentru un pret mai mic.
)estinatia avuta in vedere pentru a se stabili caracterul rav al viciului este destinatia convenita de parti prin contractul
de vanzare. In lipsa unei clauze care sa stabileasca aceasta destinatie& se va avea in vedere destinatia bunului
decurand din intrebuintarea sa normala potrivit naturii sale.
Dodul in care se mani0esta obliatia vanzatorului de a aranta contra viciilor este relementata in art. 1#1(.
Potrivit acestui te%t& cumparatorul poate obtine unul din urmatoarele remedii+
- inlaturarea viciului de catre vanzator pe cheltuiala sa .repararea bunului/8
- inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi 0el& insa lipsit de vicii .doar in cazul bunurilor de en/8
- reducerea pretului direct proportional cu reducerea intrebuintarii lucrului cauzat de viciu8
- rezolutiunea vanzarii.
In cazul in care apreciaza ca masura solicitata de cumparator este e%cesiva in raport cu ravitatea viciului si cu
scopul incheierii contractului& Instanta de -udecata poate dispun inlocuirea masurii cu o alta mai potrivita.
Cu privire la rezolutiune& trebuie precizat ca aceasta masura poate 0i solicitata de catre cumparator numai daca
el a adus viciul descoperit la cunostinta vanzatorului intr-un termen scurt de la descoperire .termenul scurt corespunde
cu termenul 0ara intarziere din materia veri0icarii/.
In cazul in care cumparatorul este un pro0esionist& iar bunul vandut este un mobil corporal& termenul este de '
zile. )aca viciul apare in mod radual& termenul incepe sa cura de la data la care cumparatorul isi putea da seama de
ravitatea si intinderea viciului. Ca reula& acest termen este un termen de decadere pentru dreptul cumparatorului de a
cere rezolutiunea contractului de vanzare in temeiul arantiei contra viciului. Prin e%ceptie& in cazul in care vanzatorul a
cunoscut viciul la data incheierii contractului& cumparatorul nu decade din dreptul de a cere rezolutiunea.
6tunci cand cumparatorul are dreptul la rezolutiune& pe temeiul arantiei contra viciilor& rezolutiunea poate 0i
declarata si unilateral& 0ara a se solicita instantei de -udecata pronuntarea ei& potrivit dreptului comun. Totusi& instanta
poate controla& la cererea vanzatorului caracterul abuziv al declaratiei de rezolutiune& iar in praul unui asemenea
contract& in cazul in care va aprecia ca rezolutiunea este e%cesiva& instanta poate dispune inlocuirea ei cu o alta masura
dintre cele prevazute la 1#1(.
In ceea ce priveste daunele-interese& acestea sunt datorate numai daca la data incheierii contractului&
vanzatorul cunostea viciile pentru care se solicita ana-area raspunderii sale. In acest caz& daunele-interese pot insoti
oricare dintre masurile prevazute de 1#1( si servesc repararii interale a pre-udiciului cauzat prin mani0estarea viciului&
chiar daca vanzatorul nu putea prevedea acest pre-udiciu si chiar daca el are caracter indirect.
9aspunderea pentru vicii
In prezent& viciile ascunse tetermina o raspundere prescriptiva in termenul eneral de $ ani.
Domentul de la care incepe sa cura acest termen este prevazut in art. '!$1& alin 1+ <)aca prin lee nu se
prevede alt0el& prescriptia dreptului la actiune pentru viciile ascunse incep sa cura+
a/ in cazul unui bun transmis sau al unei lucrari e%ecutate& alta decat o constructie& de la implinirea unui an de
la data predarii ori receptiei 0inale a bunului sau a lucrarii& in a0ara cazului in care viciul a 0ost descoperit mai inainte&
cand prescriptia va incepe sa cura de la data descoperirii.
b/ in cazul unei constructii& de la implinirea a $ ani de la data predarii sau receptiei 0inale a constructiei& a0ara
numai daca viciul a 0ost descoperit mai inainte& cand prescriptia va incepe sa cura de la data descoperirii.=
Termenele de 1 an si respectiv $ ani sunt termene de arantie de drept comun si se aplica de cate ori leile
speciale sau contractul nu prevad alte durate de arantie.
)in perspectiva acestor durate de arantie& obliatia de a aranta contra viciilor ascunse este o obliatie cu
e%ecutare succesiva in virtutea careia vanzatorul se oblia 0ata de cumparator ca nicicand pe durata de arantie sa nu
se mani0este vicii ale lucrului vandut care e%istau sau aveau o cauza e%istenta la data predarii.
20
9aportul dintre termenul de arantie si termenul de prescriptie.
Termenul de prescriptie incepe sa cura de la data descoperirii viciului. Termenul de prescriptie nu cure de la
data mani0estarii viciului .reula/. )aca viciul se mani0esta dupa perioada de arantie& nu se poune problema niciunei
raspunderi& deci nici a prescriptiei.
9eula+ si raspunderea pentru vicii ascunse este supusa unor reuli supletive& ast0el incat partile pot stabili in
contractul de vanzare reuli di0erite 0ata de acelea prevazute de Cod.
O sinura limitare+ con0orm art. 1#(7& alin '+ Clauza care inlatura sau limiteaza raspunderea pentru vicii este
nula in privinta viciilor pe care vanzatorul le-a cunoscut ori trebuia sa le cunoasca la data incheierii contractului.
Vanzatorul care este pro0esionist in raport cu bunurile care 0ac obiectul vanzarii este presupus ca trebuie sa cunoasca
viciile lucrurilor vandute& ast0el incat el nu-si va putea limita sau inlatura raspunderea pentru asemenea vicii.
e/ Garantia pentru buna 0unctionare a lucrului vandut
,pre deosebire de toate celelalte obliatii& arantia pentru buna 0unctionare a lucrului vandut nu este o
dispozitie supletiva de drept comun& aplicabila oricarui contract de vanzare& ci opereaza numai daca a 0ost e%pre
prevazuta in contract sau in leea speciala aplicabila acestuia. Ca si arantia contra viciilor ascunse& ea presupune ca
bunul sa 0unctioneze con0orm intrebuintarii lui normale pentru o anumita durata ulterioara predarii.
)i0erenta 0ata de arantia pentru viciul ascuns este aceea ca& pentru a opera arantia pentru buna 0unctionare
nu este necesar ca viciul mani0estat in perioada de arantie sa 0i e%istat& ori sa aiba o cauza pree%istenta 0ata de
predare. *ste su0icienta mani0estarea lui in cursul perioadei de arantie& chiar daca s-a nascut ulterior predarii& pentru
ca raspunderea vanzatorului sa 0ie ana-ata.
Con0orm Codului Civi& in principiu& arantia pentru buna 0unctionare a lucrului vandut nu poate constitui temei
pentru rezolutiunea contractului. Insa partile pot deroa de la aceasta reula& permitand rezolutiunea si in temeiul unei
asemenea arantii. In orice caz& daca partile nu au prevazut alt0el& masurile care pot 0i solicitate in temeiul arantiei
pentru buna 0unctionare a lucrului vandut sunt supuse unui ordin de subsidiaritate. 6st0el& imediat ce se mani0esta o
dis0unctionalitate a bunului& cumparatorul trebuie sa o comunice catre vanzator& cumparatorul este decazut din dreptul
de arantie daca nu a comunicat de0ectiunea inainte de e%pirarea termenului de arantie. Prin e%ceptie 0ata de reimul
decaderii& daca cumparatorul a 0ost impiedicat prin motive obiective sa e0ectueze comunicarea in termenul de arantie&
el va putea evita decaderea in cazul in care vanzatorul o comunica intr-un termen rezonabil& cel mai scurt cu putiinta& de
la data e%pirarii termenului de arantie.
Odata ce cumparatorul a comunicat de0ectiunea& vanzatorul este obliat sa repare bunul pe cheltuiala sa. )aca
reparatia este imposibila& sau daca durata acesteia depaseste un termen de ma%im 1! zile& vanzatorul este obliat sa
inlocuiasca lucrul vandut untr-un termen rezonabil& potrivit cu impre-urarile8 la cererea cumparatorului& vanzatorul este
obliat sa restituie pretul primit& avand insa dreptul ca in acest caz sa i se restituie lucrul vandut.
6ctiunile intemeiate pe arantia pentru buna 0unctionare a lucrului vandut pot 0i respinse daca vanzatorul
dovedeste ca dis0unctionalitatea este cauzata prin modul in care cumparatorul s-a comportat 0ata de bun& inclusiv in
raport cu instructiunile de 0olosire si pastrare date de vanzator la incheiera contractului.
Obliatiile cumparatorulu
1.Obliatia de a suporta cheltuielile vanzarii8
'. Obliatia de a plati pretul8
$. Obliatia de a prelua lucrul vandut.
1. Obliatia de a suporta cheltuielile vanzarii
Con0orm art. 1"""+ in lipsa de stipulatie contrara& cheltuielile pentru contractul de vanzare sunt in sarcina
cumparatorului.
Te%tul relementeaza raportul dintre vanzator si cumparator si el nu poate 0i opus tertilor care sunt implicati in
procesul de incheiere a contractului& in virtutea unor raporturi -uridice proprii pe care le-au avut partile.
*%+ cheltuielile de asistenta -uridica datorate avocatilor implicati in redactarea contractului sunt in sarcina partii
care i-a ana-at& cheltuielile de autenti0icare datorate notarului sunt in sarcina ambelor parti care raspund solidar pentru
plata lor. )aca vanzatorul va suporta cheltuielile de autenti0icare& el are totusi dreptul de a recupera aceste cheltuieli de
la cumparator in temeiul art. 1""" alin 1 Cciv.
'. Obliatia de a plati pretul
Natura acestei obliatii este de a da o suma de bani.
&ocul platii pretului
21
Con0orm art. 1#'( alin 1- cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la locul in care bunul se a0la in momentul
incheierii contractului. .aceeasi ca la obliatia de predare/
*%ceptie+ art. 1#'( alin ' bunurile a0late in tranzit ipoteza in care pretul se plateste la locul care rezulta din
uzante& iar in lipsa acestora& la locul de destinatie a transportului.
)aca contractul are ca obiect bunuri de en+ art 1#'( alin 1 nu se poate aplica 23 se aplica dreptul comun al
platii obliatiei de a da o suma de bani.
Con0orm art 14>4 alin. 1& lit a/ <obliatiile banesti trebuie e%ecutate la domiciuliul sau& dupa caz& sediul
creditorului de la data platii= daca vanzarea are ca obiect un bun de en& pretul trebuie platit la sediul sau domiciliul
vanzatorului de la data platii.
Data platii pretului
Pretul se plateste de indata ce proprietatea este transmisa .c0. art. 1#'(& alin. 1& teza 0inala/+ reula este
modi0icata prin intentia leiuitorului de a preveni posibilitatea ca vanzatorul sa piarda atat bunul cat si pretul& posibilitate
curenta sub vechea relementare .cand pretul se datora dupa predare/.
Cumparatorul va putea sa suspende plata pretului atunci cand& in mod leitim are indoieli cu privire la 0aptul ca i
s-a transmis proprietatea lucrului con0orm conventiei cu vanzatorul. 6st0el& con0orm art. 1#'' cumparatorul care a0la
de e%istenta unei cauza de evictiune este indreptatit sa suspende plata pretului pana la incetarea tulburarii pana ce
vanzatorul o0era o arantie corespunzatoare. 9eula nu se aplica daca dobanditorul cunostea pericolul evictiunii la data
incheierii contractului.
Dobanzile la pret
In cazul in care nu s-a convenit alt0e& cumparatorul este obliat sa plateasca dobanzi la pret din ziua trans0erului
proprietatii& daca bunul produce 0ructe civile sau naturale ori din ziua predarii daca bunul nu produce 0ructe& insa ii
procura alte 0oloase. 9atiunea acestei relementari reprezinta intentia leiuitorului de a asiura un echilibru intre dreptul
la dobanzi care este un 0ruct civil al dreptului de a pretinde plata pretului si 0oloasele bunului vandut pe de alta parte.
In ceea ce priveste aceste 0oloase& cumparatorul se poate bucura de ele de la momente di0erite& dupa cum
bunul produce sau nu 0ructe. )aca bunul produce 0ructe atunci acestea se cuvin proprietarului& deci cumparatorul are
dreptul la ele din ziua trans0erului proprietatii in aceeasi zi va datora si dobanzi la pret. )aca bunul nu produce 0ructe&
ci alte 0oloase& atunci cumparatorul nu va putea bene0icia de ele decat din ziua in care i s-a predat bunul in consecinta&
tot de atunci va datora si dobanzi.
;n bun 0rui0er care nu produce e0ectiv 0ructe va 0i considerat ca aducand alte 0oloase .*%+ un imobil poate 0i
oricand inchiriat/.
C'eltuielile platii pretului
Con0orm art 1"""& alin. $ cheltuielile a0erente operatiunii de plata a pretului sunt in sarcina cumparatorului. In
aceasta ipoteza se incadreaza comisioanele bancare.
(arantiile si sanctionarea neexecutarii obligatiei de a plati pretul
In ceea ce priveste arantiile obliatiei de a plati pretul& codul civil prevede un drept de retentie& o ipoteca leala
si un privileiu special.
)reptul de retentie rezulta din art. 1">$ Cciv& teza 1+ in lipsa unui termen& cumparatorul poate cere predarea
bunului de indata ce pretul este platit. Per a contrario& cat timp pretul nu este platit& cumparatorul nu poate cere
predarea bunului& iar vanzatorul il poate retine invocand exceptia de neexecutare a obligatiei de plata a pretului.
Teza a II-a+ totusi si in acest caz vanzatorul poate re0uza predarea in cazul in care cumparatorul a devenit
insolvabil& ori arantiile acordate initial vanzatorului s-au diminuat -3 vanzatorul poate suspenda e%ecutarea obliatiei de
predare cat timp cumparatorul nu acorda arantii indestulatoare ca va plati pretul la termenul stabilit.
Ipoteca leala acordata vanzatorului de bunuri imobile.
Con0orm art. 1#'$ coroborat cu art. '$7"& pct 1 Cciv+ bene0iciaza de ipoteca leala vanzatorul asupra bunului
imobil vandut pentru pretul datorat. Ipoteca este leala prin 0aptul ca& in virtutea leii& ea decure in mod direct din
incheierea contractului de vanzare 0ara ca pretul sa 0i 0ost platit imediat dupa trans0erul proprietatii. Totusi& pentru a 0i
per0ectata si opozabila dobanditorilor subsecventi ai unor drepturi asupra imobilului vandut& este necesar ca ipoteca sa
0ie inscrisa in cartea 0unciara.
Privileiul special al vanzatorului de bunuri mobile
Con0orm art. 1#'$ coroborat cu art. '$$>& este privileiata creanta vanzatorului neplatit pentru pretul mobilului
vandut unei persoane 0izice cu privire la bunul vandut& cu e%ceptia cand cumparatorul dobandeste bunul pentru serviciul
sau e%ploatarea unei intreprinderi. 6sadar privileiul vanzatorului de bunuri mobile se re0era numai la bunul ce a 0acut
obiectul vanzarii& ast0el incat& daca acel bun este vandut in cadrul unei urmari silite& creanta vanzatorului cu privire la
22
pret va 0i satis0acuta cu pre0erinta in pretul bunului obtinut la vanzarea silita& orice alt creditor neputand primi sume din
acel pret decat dupa satis0acerea creantei vanzatorului.
6rt. '$4(+ reula con0orm careia privileiul special se stine prin instrainarea& trans0erarea sau pieirea bunului.
Totusi& in temeiul art. '$41& privileiul special al vanzatorului de bunuri mobile deroa de la reula instituita de art '$4(&
putand 0i e%ercitat si in cazul in care cumparatorul vinde bunul la randul sau. In acest caz& privileiul intai vanzatorului
are pre0erinta asupra privileiului al doilea cumparatorului cu privire la pretul datorat de al doilea cumparator.
Prin deroare de la arantia imobiliara& privileiul special este opozabil tertilor si 0ara a 0i inscris in 6rhiva
electronica de arantii reale mobiliare .'$$4/. )e la aceasta reula e%ista o e%ceptie+ atunci cand creditorul privileiat
intra in concurs cu un creditor ipotecar& titular al unei ipoteci mobiliare& cel dintai este pre0erat celui de-al doilea numai
daca si-a inscris privileiul inainte de inscrierea ipotecii mobiliare .art '$4'& alin. '/.

,anctiunea nee%ecutarii obliatiei de plata a pretului
In caz de nee%ecutare a obliatiei de plata a pretului& potrivit art. 1#'4& vanzatorul este indreptatit sa obtina 0ie
e%ecutarea silita a obliatiei de a plati pretul& 0ie rezolutiunea vanzarii& precum si in ambele cazuri daune-interese daca
sunt indeplinite conditiile pentru acordarea lor.
Potrivit dreptului comun& aceste masuri se pot obtine numai daca au 0ost precedate de punerea in intarziere a
cumparatorului pentru nee%ecutarea obliatiei sale.
Con0orm art. 1!'' debitorul poate 0i pus in intarziere& 0ie printr-o modi0icare scrisa prin care se solicita
e%ecutarea obliatiei& 0ie prin cerere de chemare in -udecata.
In cazul in care se solicita e%ecutarea silita a obliatiei de plata a pretului& atunci vanzatorul poate pretinde si
daune moratorii pentru intarzierea in e%ecutarea acestei obliatii& daune care cur de la scadenta pana in momentul
platii .art. 1!$!/.
9ezolutiunea pentru nee%ecutarea obliatiei de plata a pretului codul civil prevede dispozitii speciale distincte
dupa cum lucrul vandut este mobil sau imobil.
)aca lucrul vandut este imobil si s-a stipulat ca& daca nu se plateste pretul la termenul convenit& cumparatorul
este de drept in intarziere& acesta va putea plati pretul si dupa e%pirarea termenului cat timp vanzatorul nu i-a comunicat
o declaratie de rezolutiune pentru neplata.
9ezolutiunea bunurilor imobiliare& odata ce va 0i declarata produce e0ecte si 0ata de dobanditorul subsecvent
ai unor drepturi asupra imobilului vandut& succesori ai cumparatorului& numai in conditiile in care impotriva lor poate 0i
introdusa o actiune in recti0icare a dreptului pe care l-au dobandit -3 in principiu& vanzatorul ar trebui sa isi noteze in
cartea 0unciara dreptul de a cere rezolutiunea& in cazul neplatii pretului sau cel putin ipoteca sa leala privind imobilul
vandut pentru a 0ace opozabile tertilor subdobanditori e0ectele actiunii sale.
In cazul in care nu a procedat la aceasta notare si totusi el obtine rezolutiunea pentru neplata pretului& e0ectele
rezolutiunii pot 0i suportate de tertii dobanditori de buna-credinta in conditii di0erite dupa cum actul de dobandire este cu
titlu ratuit sau cu titlu oneros.
6ctiunea in recti0icare a dreptului dobandit cu titlu ratuit va putea 0i introdusa in termen de ! ani de la inscrierea
dreptului subdobanditorului. 6ctiunea in recti0icare a dreptului dobandit cu totlu oneros va putea 0i introdusa numai in
termen de $ ani de la data inscrierii dreptului cumparatorului.
Eunurile mobile
Con0orm art. 1#'# atunci cand vanzarea s-a 0acut 0ara termen de plata iar cumparatorul nu a platit pretul&
vanzatorul poate ca& in cel mult 1! zile de la data predarii sa declare rezolutiunea 0ara punere in intarziere si sa ceara
restituirea bunului mobil vandut cat timp bunul este inca in posesia cumparatorului si nu a su0erit trans0ormari. In acest
caz& daca actiunea nu a 0ost introdusa in conditiile mentionate& vanzatorul nu mai poate opune celorlalti creditori ai
cumparatorului e0ectele rezolutiunii ulterioare ale contractului pentru neplata pretului. Ca urmare& in cazul in care
cererea de rezolutiune a 0ost introdusa dupa e%pirarea termenului de 1! zile& ori dupa trans0ormarea bunului sau dupa
trans0erul posesiei sale& creditorii cumparatori vor putea considera ca bunul se a0la in patrimoniul debitorului lor si vor
putea sa-l urmareasca silit chiar daca vanzatorul obtinuse rezolutiunea contractului. )aca bunul a 0ost instrainat de
cumparator& subdobanditorul va putea sa se apere impotriva e0ectelor rezolutiunii invocand art. >$# Cciv.
$.Obliatia de a prelua bunul

Cumparatorul este obliat sa preia bunul atunci cand vanzatorul a 0acut tot ceea ce este necesar pentru
predare.
Con0orm art. 1""" alin. teza a doua cheltuielile de preluare si transport a lucrului vandut de la locul e%ecutarii
obliatiei sunt in sarcina cumparatorului daca nu s-a convenit alt0el.
23