Drept privat i proiecte personale

CARTEA FUNCIAR
Cristian Gnj 2009
Informaiile coninute n acest material reprezint un sumar al legislaiei publicate n Monitorul
ficial al !omniei "i conin opinii personale ale autorului# $ceast bro"ur este a%resat publicului
"i colegilor juri"ti n scopul e&clusi' al informrii "i nu consituie consultaie juri%ic sau sfat juri%ic
profesional n nelesul legii# Cristian Gnj "i %eclin n mo% e&pres responsabilitatea cu pri'ire la
orice aciune sau inaciune ntemeiat sau %eri'at %in lectura acestei prezentri#
Cartea funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucia
ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acest
fel un paaport unic care rmne alabil pe toat durata existenei imobilului, indiferent
de faptul c proprietarii se sc!imb n timp prin nzare, donaie, motenire sau !otrri
"udectoreti.
#ceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin$
%. actiitatea de cadastru$ identificarea n mod unic i constant n timp imobilul,
indiferent de proprietari
&. publicitate imobiliar$ asigurarea informrii celorlalte persoane care nu fac parte
din clasicele dou pri ale unui contract (find astfel teri) cu priire la forma de
proprietate sau actele i faptele "uridice care priesc imobilul
'n dreptul ciil romn de inspiraie francez, transmiterea dreptului de proprietate de la o
persoan la alta nu are neoie de nscrierea n cartea funciar, ns simpla informare a
publicului (publicitate fa de teri) cu priire la actele i faptele "uridice care priesc
imobilul este de importan ital atunci cnd ne !otrm s ac!iziionm un imobil. (
singur excepie este prezut n legea ciil de astzi$ dreptul de ipotec nu este
alabil dect nscris n cartea funciar, soluia fiind similar celei din )talia.
'n iitorul *od ciil al +omniei, transmiterea alabil a dreptului de proprietate se a
produce nu doar prin simplul acord de oin al prilor ca n prezent ci prin nsi
nscrierea n cartea funciar. #ceast soluie a satisface neoia de rigurozitate formal
n materia transmiterii dreptului de proprietate, nscrierea n cartea funciar pentru
alabilitatea dreptului de proprietate fiind regsit n legislaia ciil englez, austriac,
german i eleian.
)dentificarea imobilului se face prin alocarea unui numr de carte funciar i a unui
numr cadastral unic care rmn alabile pe toat durata existenei construciei sau
terenului. ,ublicitatea formei de proprietate i a faptelor sau actelor "uridice care priesc
imobilul prote"eaz pe cei n faoarea crora este efectuat nscrierea ct i pe cei care
doresc s cunoasc starea "uridic a imobilului nainte de a-l ac!iziiona. 'n acest sens,
or apare n cartea funciar informaii legate de regimul proprietii sau acte "uridice
care priesc imobilul$ dac imobilul este bun propriu sau comun, dac exist o ipotec n
faoarea unei bnci sau a altui creditor, dac imobilul este afectat de o nc!iriere pe un
termen lung care trebuie respectat, dac n urma parta"ului i a obinerii dreptului
exclusi de proprietate, mai sunt diferene de bani (sulte) care trebuiesc ac!itate
celorlali foti co-proprietari, et.c.
,entru c orice inestiie are neoie de siguran "uridic nc din momentul !otrrii
iniiale, aceste informaii sunt extrem de importante pentru cel care dorete s obin
imobilul deoarece dreptul su de proprietate a fi afectat de sarcinile i notrile din
cartea funciar ntr-o asemenea msur nct poate determina rspunsul cu priire la
iabilitatea economic i de folosin a imobilului.
( locuin de"a ipotecat sau pentru care mai sunt diferene de bani de ac!itat celorlali
motenitori a putea fi scoas oricnd la nzare silit de ctre creditori dac sumele de
bani indicate nu sunt ac!itate de ctre fostul proprietar, indiferent de faptul c cel care
cumpr nu este parte n contractul de mprumut sau n parta". ( nc!iriere trebuie
respectat de noul proprietar dac este menionat n cartea funciar astfel nct cel care
cumpr imobilul nu l poate eacua pe c!iria pn la expirarea nc!irierii.
,e de alt parte, omisiunea de a nscrie n cartea funciar actele i faptele descrise mai
sus l a prote"a pe cel care dobndete imobilul deoarece aceste informaii nu i pot fi
inocate sau opuse ntr-o aciune n instan, dobnditorul putndu-le ignora atta reme
ct nu sunt nscrise n cartea funciar, susinnd c nu le cunotea i era, n acest fel, de
bun credin.
-ai mult dect att, art. ./ alin (%) din 0egea priind cadastrul i publicitatea imobiliar
prote"eaz buna credin a cumprtorului unui imobil atta reme ct au fost respectate
condiiile legale la nc!eierea actului i nu a fost notat nicio aciune prin care se
contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul
crii funciare nu reiese reo neconcordan ntre aceasta i situaia "uridic real,
dreptul prezumndu-se a exista n folosul dobnditorului. #ceast prezumie de existen
n folosul dobnditorului nu poate sala ntotdeauna dobnditorul de bun credin n
faa unei aciuni n "ustiie, "udectorilor fiindu-le necesare ealuri ale tuturor
circumstanelor cauzei i a contextului indiidual al fiecrei tranzacii pentru a putea
recunoate pe deplin dreptul de proprietate astfel dobndit, instanele adoptnd poziii
contrare i neconsecente cu priire la acest aspect.
'n iitorul *od ciil al +omniei, dreptul de proprietate dobndit cu bun credin n
condiiile legii a fi pe deplin recunoscut indiferent de faptul c actul a fost nc!eiat cu o
persoan care a nelat dobnditorul cu priire la calitatea sa de proprietar, aciunea n
reendicare a aderatului proprietar fiind astfel paralizat.
+10#2)# *3 4)+(30 0(*#0 51 *#5#6T+3 7) *#+T1 839*)#+:.
,0;9<1+)01 51 *#+T1 839*)#+:.
4irourile locale de carte funciar sunt instituii fr personalitate "uridic n subordinea
#geniei 9aionale de *adastru i *arte 8unciar. 'n timpul negocierilor contractuale,
nainte de nc!eierea actelor, se poate solicita 4iroului nscrierea inteniei de a inde sau
a ipoteca, aceste nscrieri pierzndu-i alabilitatea n termen de dou luni de la data
nregistrrii cererii dac dac inderea sau ipotecarea nu se realizeaz.
5up ntocmirea actelor, orice solicitare adresat biroului local de cadastru i carte
funciar trebuie soluionat de ctre funcionarii publici ai instituiei n termen de maxim
./ de zile printr-o nc!eiere de admitere sau de respingere. 'n interiorul acestei perioade,
funcionarii pot solicita prii care a cerut nscrierea informaii suplimentare,
comunicndu-le aceast solicitare sub forma unui =referat> de completare. 5ac nu se d
curs acestui referat aproape ntotdeauna biroul de carte funciar a respinge solicitarea
pentru lips de forme. ( astfel de situaie poate aprea atunci cnd, de exemplu, nu se
identific clar imobilul sau nu se depun alte acte solicitate.
6olicitrile de completare a documentaiei nu sunt ns ntotdeauna "ustificate. ,utei tri
experiena respingerii solicitrilor de nscriere n cartea funicar atunci cnd se cere
completarea cu numrul de carte funciar sau de carte funciar, dei n cerere sunt
specificate detaliile cerute, sau atunci cnd se cere o !otrre "udectoreasc de
recunoatere a unei !otrri strine emise de instanele din 3niunea 1uropean, dei
potriit +egulamentului (*1) nr. ?? @ &//% al *onsiliului priind competena "udiciar,
recunoaterea i executarea !otrrilor n materie ciil i comercial o astfel de
procedur nu este necesar pentru folosirea unei !otrri pronunate n interiorul 3niunii
1uropene.
#tunci cnd primii nc!eierea de respingere i considerai c soluia este abuzi, este
important s contactai aocatul pentru a formula o plngere mpotria acestei
nc!eieri. ,lngerea se a depune n termen de %A zile de la comunicare la biroul
teritorial sau direct la Budectorie i se a nscrie n cartea funciar. #tunci cnd
plngerea se depune la oficiul teritorial, funcionarii sunt obligai s nainteze plngerea
"udectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul
nc!eierii i copia crii funciare. *um legea nu preede un termen n care biroul local s
trimit instanei de "udecat plngerea i dosarul aferent, au existat situaii abuzie n
care biroul local a ntrziat foarte mult transmiterea actelor, astfel nct *urtea
*onstituional prin 5ecizia nr. ?CD din &&@/?@&//E a *urii *onstituionale publicate n
-onitorul (ficial nr. ?&& din /A@/C@&//E a stabilit c prile pot depune direct la instan
plngerile mpotria nc!eierilor de respingere.
,rocedura de "udecat n faa instanei este similar celei priind cererilor
necontencioase, adic a celor n care nu exist un proces propriu-zis ntre dou pri
opuse cu interese contrarii. ,otriit 5eciziei nr. D& din %A@%/@&//D a )naltei *uri de
*asatie si Bustitie publicat in -onitorul (ficial nr. CEA din /D@%/@&//E, biroul local de
cadastru nu este parte ntr-o astfel de plngere i nu poate fi astfel obligat la plata
despgubirilor cauzate de respingerea abuzi a unei cereri de nscriere, funcionarii
publici fiind prote"ai n mod discriminatoriu i excesi prin aceast soluie. 5in acest
punct de edere, n scopul recuperrii c!eltuielilor de "udecat putei adresa cu o
cerere separat pentru obligarea biroului local de cadastru la plata c!eltuielilor generate
de contestarea soluiei abuzie emise.
Cristian Gnj
cabinet de avocat
Iasi
Bd. Tutora No. 8, P2 Ap.1
Tel: + 4 0744 275 112
E-mail: offie!"a#$.ro
%ttp:&&'''."a#$.ro
mem(ru al:
)#iu#ea Natio#ala a Barourilor di# *oma#ia
Baroul +a,i