24

nscrierile n cartea funciar

I. Noiune. n sens larg, nscrierile de carte funciar se refer la toate
meniunile cuprinse n cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se
ntregete, meniuni efectuate de un funcionar competent.
Documentele cu care se ntregete sistemul crilor funciare, potrivit art. 21
alin. 4 din Legea nr. 7/1996 republicat, sunt urmtoarele: registrul de intrare,
planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al
imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, indexul
alfabetic al proprietarilor i mapa n care se pstreaz cererile de nscriere,
mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor
juridice supuse nscrierii.
n sens restrns, noiunea are n vedere doar meniunile din cartea funciar
propriu-zis, efectuate de un funcionar competent i care au ca obiect descrierea
imobilelor, artarea drepturilor reale corespunztoare, a actelor sau faptelor juridice
legate de starea sau capacitatea persoanelor, precum i a altor raporturi juridice
legate de respectivele imobile.

II. Categorii de nscrieri de carte funciar.
Doctrina a reinut mai multe clasificri ale nscrierilor de carte funciar, dup
diverse criterii, astfel:
1. Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei categorii:
- a) intabularea;
- b) nscrierea provizorie;
- c) notarea.
2. Dup natura sau coninutul lor, nscrierile sunt:
- a) de ordin juridic, mprite, la rndul lor, n trei subcategorii: nscrieri
propriu-zise, rectificri i ndreptri;
- b) de ordin tehnic.
3. Dup caracterul lor de a fi sau nu condiionate de justificarea ulterioar,
25

nscrierile pot fi:
- a) definitive;
- b) provizorii.
4. Dup modificrile care sunt aduse imobilului, se pot efectua:
- a) nscrieri;
- b) transcrieri;
- c) renscrieri.
5. Dup momentul efecturii lor, nscrierile se pot clasifica n:
- a) primare (iniiale odat cu deschiderea crii funciare);
- b) subsecvente (ulterioare).
6. Dup efectele juridice pe care le produc, exist nscrieri:
- a) cu efect constitutiv;
- b) cu efect de opozabilitate fa de teri.
7. Dup natura documentelor pe care se ntemeiaz, nscrierile pot fi:
- a) cu caracter definitiv;
- b) cu caracter nedefinitiv (provizoriu).
8. n funcie de iniiativa efecturii lor, nscrierile se pot face:
- a) la cerere;
- b) din oficiu.
Primul criteriu de clasificare este cel mai important, fiind i cel consacrat de
legiuitor, ntruct, potrivit art. 881 din noul Cod civil, exist trei feluri de nscrieri
n cartea funciar i anume: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar
notarea se refer la nscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice n
legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Pentru toate cele trei categorii, nscrisul pe care acestea se ntemeiaz trebuie
s ndeplineasc n mod limitativ urmtoarele condiii:
a) s fie ncheiat cu respectarea condiiilor de form prevzute de lege;
b) s identifice corect numele sau denumirea prilor, menionnd codul
numeric personal, dac este atribuit, numrul de identificare fiscal, codul de
26

nregistrare fiscal ori codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora;
c) s individualizeze imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr
cadastral sau topografic, dup caz;
d) s fie nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn. n cazul actului autentic notarial, acesta trebuie s fie ncheiat de un notar
public n funcie n Romnia;
e) s fie nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare, a extrasului de carte funciar pentru informare sau a certificatului de
sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului, cu excepia cazului n care se face
meniune despre acestea n cuprinsul actului;
f) s fie nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu
excepia scutirilor stabilite prin lege;
g) s respecte alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a cror
verificare se afl n competena registratorului.

A. Intabularea constituie acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept real
imobiliar n cartea funciar, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis
n mod valabil acel drept. Aadar, sunt supuse intabulrii drepturile reale imobiliare
necondiionale, ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, cum ar fi, spre
exemplu, cazul intabulrii dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului sau
donatarului, situaia intabulrii ipotecii n favoarea creditorului etc.
Intabularea reprezint nscrierea obinuit, normal, avnd caracter de regul,
n materia drepturilor reale imobiliare i este considerat o nscriere perfect,
definitiv, deoarece nu necesit justificare ulterioar, ca n cazul nscrierii
provizorii, care are caracter condiional i de excepie.
Conform celei mai clare definiii din doctrina actual, intabularea este
nscrierea prin care se dobndete, modific sau stinge un drept real imobiliar, cu
titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere.
Din punctul de vedere al condiiilor, art. 888 NCC prevede c nscrierea n
cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii
27

judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt
act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta.
De asemenea, art. 24 al. (3) din Legea 7/1996 statueaz c dreptul de
proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea
funciar pe baza nscrisului autentic notarial sau a certificatului de motenitor,
ncheiate de un notar public n funcie n Romnia, a hotrrii judectoreti rmase
definitiv i irevocabil sau pe baza unui act emis de autoritile administrative, n
cazurile n care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis n mod
valabil.
Intabularea stingerii unui drept real se numete radiere.
Potrivit art. 24 al. (4) din Legea 7/1996, drepturile reale imobiliare i
promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta, nscrise n baza unor acte juridice
n care prile au stipulat rezilierea sau rezoluiunea n baza unor pacte comisorii, se
radiaz n baza unei:
a) declaraii n form autentic a prilor;
b) ncheieri de certificare fapte, prin care notarul public constat ndeplinirea
pactului comisoriu, la solicitarea prii interesate;
c) hotrri judectoreti.
Efectul constitutiv al intabulrii rezult din art. 885 al. (1) din NCC:
Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de
teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a
justificat nscrierea.
Efectul declarativ de drepturi al intabulrii este concretizat prin excepiile de
la efectul constitutiv, prevzute de art. 887 al. (1) NCC, ca moduri de dobndire
fr nscriere:
Drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd provin
din motenire, accesiune natural, vanzare silit, expropriere pentru cauz de
utilitate public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege.
28

Efectul intabulrii este declarativ n cazul dobndirii drepturilor reale n unul
din aceste moduri, deoarece dreptul se exist i este opozabil erga omnes anterior
nscrierii.
Cu toate acestea, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost
in prealabil notat n cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea
fi opuse terilor dobnditori de bun-credin.
Dei nu este necesar pentru dobndirea dreptului, nscrierea declarativ are,
totui, rolul de a asigura exerciiul acestuia, conform al. (3) al art. 887 NCC:
n cazurile prevzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobndite nu va
putea, ns, dispune de ele prin cartea funciar dect dup ce s-a fcut nscrierea.
Efectul extinctiv al intabulrii (radierii) rezult din art. 885 al. (2) din Noul
cod civil:
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial. Acest
consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului
artat n nscriere ori prin decesul sau, dup caz, prin incetarea existenei juridice a
titularului, dac acesta era o persoan juridic.
De asemenea, dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei
tere persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu
excepia cazurilor anume prevzute de lege.
Hotrrea judectoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul
autoritii administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz,
consimmntul titularului.

B. nscrierea provizorie, dup cum rezult din nsi denumirea sa, asigur
numai anumite drepturi provizorii care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de
lege, se pot consolida sau justifica, iar prin justificare se vor asigura drepturi ca i
cele realizate prin intabulare.
nscrierea provizorie este, deci, nscrierea n cartea funciar a unor drepturi
reale imobiliare condiionale, care se poate transforma retroactiv n intabulare, n
29

msura justificrii ei. Ea se mai numete i intabulare imperfect sau prenotare.
Potrivit art. 898 din Noul cod civil, n afara altor cazuri prevzute de lege,
nscrierea provizorie n cartea funciar se poate solicita n urmtoarele situaii:
1. dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori
rezolutorie sau dac privete ori greveaz o construcie viitoare; n cazul nscrierii
provizorii avnd ca obiect o construcie viitoare, justificarea acesteia se face n
condiiile legii;
2. dac, n temeiul unei hotrri care nu este nc definitiv, partea czut n
pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular
ori cel care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o
garanie ipotecar;
3. dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca;
4. dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu;
5.dac ambele pri consimt doar pentru efectuarea unei nscrieri provizorii.

Precizri privind alineatul 1:
1.1. Dreptul real dobndit sub condiie suspensiv sau rezolutorie
Potrivit art. 912 NCC, dreptul afectat de o condiie suspensiv se va radia din
oficiu, dac nu se dovedete ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, n termen
de 5 ani de la nscriere, iar condiia rezolutorie se va radia dac nu s-a cerut, n
temeiul ei, radierea dreptului nscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de
la nscriere.
a) Vnzarea cu opiune de rscumprare. Aceast varietate a contractului de
vnzare-cumprare ete reglementat de art. 1758 NCC ca o vnzare afectat de
condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rascumpra bunul
sau dreptul transmis cumprtorului.
Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de
5 ani, iar dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
b) ntoarcerea convenional a donaiei, donaiile ntre soi i donaiile fcute
viitorilor soi n vederea cstoriei. ntoarcerea convenional a donaiei este
30

reglementat de art. 1016 NCC: Contractul poate s prevad ntoarcerea bunurilor
druite, fie pentru cazul cnd donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul
cnd att donatarul, ct i descendenii si ar predeceda donatorului. n aceast
situaie, este vorba de o condiie rezolutorie cazual.
Condiia rezolutorie care afecteaz donaiile ntre soi este reglementat de
art.1031 NCC: Orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul
cstoriei.
Potrivit art. 1030 NCC, donaiile fcute viitorilor soi sau unuia dintre ei, sub
condiia ncheierii cstoriei, nu produc efecte n cazul n care cstoria nu se
ncheie.
c) Dezmembrmintele dreptului de proprietate dobndite sub condiie
rezolutorie sau suspensiv se vor nscrie provizoriu n favoarea titularului lor, iar
dreptul de proprietate va rmne intabulat.
1.2. Dreptul real avnd ca obiect o construcie viitoare
Dreptul real ce privete sau greveaz o construcie viitoare poate fi un drept
de superficie, de uzufruct, uz, abitaie sau un drept de ipotec. Conform art. 2380
NCC, ipoteca asupra unor construcii viitoare nu poate fi intabulat, ci numai
nscris provizoriu n cartea funciar, n condiiile legii.
nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui
drept tabular de la data nregistrrii cererii, sub condiia i n msura justificrii ei.
Justificarea unei inscrieri provizorii se face cu consimmntul celui
impotriva cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, dat n form autentic, sau n
temeiul unei hotrri judectoreti definitive (art. 899 al. (1) i (2) NCC).
Justificarea radierii dreptului de ipotec se face n temeiul hotrrii
judectoreti de validare ramase definitiv, al consimmntului creditorului dat n
form autentic, al procesului-verbal ntocmit de executorul judectoresc prin care
se constat acceptarea plii sau, dup caz, al ncheierii ntocmite de acesta prin
care se constat efectuarea plii, ramas definitiv.
Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor
nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei; nejustificarea unei nscrieri
31

provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-
au facut condiionat de justificarea ei.
n momentul depunerii nscrisurilor necesare pentru realizarea intabulrii,
drepturile conferite prin nscrierea provizorie se consolideaz.
nscrierea provizorie, n situaia n care devine definitiv, i pstreaz data i
rangul din momentul iniial al nregistrrii, condiii n care titularul este protejat de
riscul constituit de o eventual alt intabulare n favoarea unui ter.
Potrivit art. 908 NCC, orice persoan interesat poate cere rectificarea unei
intabulri sau nscrieri provizorii, dac:
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost
efectuat nscrierea a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive
anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n
concordan cu situaia juridic real a imobilului.

C. Notarea este o nscriere n cartea funciar a altor raporturi juridice, a
incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum
i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.
Conform art. 881 al. (2) NCC, notarea are ca obiect nscrierea altor drepturi,
acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Acest procedeu are ca scop realizarea opozabilitii fa de teri a
respectivelor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice care privesc drepturile
tabulare, mprejurri care exist independent de nscrierea n cartea funciar.
Conform alineatului (2) al art. 902 din Noul cod civil, n afara altor cazuri
prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar:
1. punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;
2. cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc
32

de declarare a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii
judectoreti de declarare a morii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea
ei;
5. destinaia unui imobil de locuin a familiei;
6. locaiunea i cesiunea de venituri;
7. aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
8. interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;
9. vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul;
11. pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a
contractului;
12. antecontractul i pactul de opiune;
13. dreptul de preempiune nscut din convenii;
14. intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii
reale asupra creanei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al
debitorului supus acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n
rectificare;
19. aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar,
aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate,
rezoluiune ori alte cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte
aciuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice n legtur cu
imobilele nscrise;
20. punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar
svrit printr-o fapt prevzut de legea penal.
33

Aceast enumerare are caracter exemplificativ, putndu-se nota n cartea
funciar orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este prevzut
de lege. Efectul notrii este acela de opozabilitate fa de teri, ceea ce nseamn c
raporturile juridice, situaiile i drepturile personale, precum i aciunile n justiie
vor fi opozabile terilor numai dac au fost notate n cartea funciar. Alineatul (3) al
art. 902 arat c n sensul prezentului articol, prin teri se nelege orice persoan
care a dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilul nscris n
cartea funciar.
Art. 903 NCC prevede situaiile care se pot face notri n cartea funciar doar
n scop informativ, fr ns ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast
nscriere:
1. incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu
ori de folosin;
2. declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil;
3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care
sunt prevzute n acest scop de lege.
Proprietarul unui imobil poate solicita ca intentia sa de a nstrina sau de a
ipoteca n folosul unei anumite persoane s fie notat, artnd n acest caz i suma
ce corespunde obligaiei garantate. Dac nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz n
termen de 3 luni de la notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca, dreptul
nscris va avea rangul notrii.
Notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea
unui termen de 3 luni de la data nregistrrii cererii. Anul, luna i ziua n care
notarea i pierde efectul vor fi menionate att n notare, ct i n ncheierea ce a
dispus-o.
Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate
asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea
funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care
face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de
notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate
34

efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai
trziu de 6 luni de la expirarea lui.
Promisiunea se va putea radia dac cel ndreptit nu a cerut instanei
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la
trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost
definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului.
Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6
luni, nu s-a cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia
cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii. De
asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn la
ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii,
imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu
este inut s rspund de obligaiile promitentului.
n situaia notrii pactelor de opiune, dac, pn la expirarea termenului
stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n
baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte,
intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea
pactului nscris n folosul su.
n principiu, notarea este menit s atenioneze terii c exist mprejurri de
natur a influena situaia juridic a imobilului. Ea nu blocheaz cartea funciar i
nu influeneaz circuitul civil al imobilelor, motiv pentru care pot fi ncheiate acte
juridice avnd ca obiect drepturi tabulare cu privire la care exist notri, prile
asumndu-i riscurile implicate de respectiva situaie juridic.
n lipsa consimmntului titularului, orice persoan interesat va putea cere
rectificarea unei notri n cazurile n care se poate cere rectificarea unei intabulri
sau nscrieri provizorii, precum i ori de cte ori, din alte cauze, notarea nu este sau
a ncetat s fie exact.