DREPT CIVIL.

DREPTURILE REALE PRINCIPALE

NOTE DE CURS
Lect.univ. dr. Cristina Zamsa

1
Unitatea de nvtare
!UNURILE.PATRI"ONIUL
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 1
1.1. Patrimoniul.Functii si caractere.
1.2. Drepturile patrimoniale.
1.3. Bibliografie
1.4. spunsuri la testul de autoevaluare
..PATRI"ONIUL
N#tiune si de$initie
!ermenul de "patrimoniu# are mai multe ntelesuri $i este utili%at at&t n limba'ul 'uridic( c&t $i n cel obi$nuit cu
sensul de ansamblu de bunuri( fie ele materiale sau imateriale) patrimoniul comun al umanittii( patrimoniul cultural
national etc. De asemenea( legiuitorul folose$te $i alte notiuni pentru a desemna un ansamblu de bunuri) "fond#
*terenurile alctuiesc fondul funciar( pdurile + fondul forestier, sau "domeniu# *domeniul public $i domeniul privat
al statului $i al unittilor administrative-teritoriale,.
Patrim#niu% lato sensu. .e poate identifica un sens larg al no iunii de patrimoniu( care evoc( de regul( ideea de
ansamblu de bunuri( de valori)
- n dreptul interna ional public) patrimoniul comun al umanit ii ( care ar fi alctuit din resusele naturale ale mrii
libere/
- 0egea apelor nr. 11231445( prevede n art. 1 alin. 2 c apele fac parte din patrimoniul public/
- 0egea privind prote'area patrimoniului cultural na ional mobil nr. 16232111 *modificat...,( dispune( n art. 1 alin.
2) 7Patrimoniul cultural national cuprinde ansamblul bunurilor identificate ca atare( indiferent de regimul de
proprietate asupra acestora( care repre%inta o marturie si o e8presie a valorilor( credintelor( cunostintelor si traditiilor
aflate in continua evolutie/ cuprinde toate elementele re%ultate din interactiunea( de-a lungul timpului( intre factorii
umani si cei naturali#/
- 9n :oul ;od civil
1
*:;;,( art. 2515 folose te sintagma 7patrimonial cultural national al unui stat#/
1
;odul civil + 0egea nr. 26232114 a fost publicat n <. Of.( Partea =( nr. >11 din 243232114( i a fost modificat i pus n
aplicare prin 0egea nr. 2132111 pentru punerea n aplicare a :oului ;od civil( publicat n <. Of.( Partea =( nr. 414 din
113532111.
2
- 0egea mu%eelor i colec iilor publice nr. 31132113 utili%ea% i ea( n art. 6 alin. 1( aceea i no iune) 7Patrimoniul
mu%eal repre%inta totalitatea bunurilor( a drepturilor si obligatiilor cu valoare patrimoniala ce apartin unui mu%eu
sau( dupa ca%( unei colectii publice#.
Patrim#niu% stricto sensu. ?ste vorba despre sensul strict( te@nico-'uridic al no iunii( specific dreptului civil( cu
implica ii i valen e specifice n materia persoanelor( a drepturilor reale( obliga iilor i succesiunilor. Acest sens se
regse te i n urmtoarele acte normative)
C#du% civi% de %a &'( )CC &'(*. Fr a o defini n mod e8pres( ;odul civil anterior a folosit no iunea de
patrimoniu( de e8emplu( n art. 261 i art. 264 *care reglementau spara ia de patrimoniu n materie succesoral, i o
evoca n art. 1216( care prevedea) 7Oricine este obligat personal este inut a ndeplini ndatoririle sale cu toate
bunurile sale( mobile i imobile( pre%ente i viitoare#.
Le+ea s#ciet i%#r c#mercia%e nr. ,-../. Acest act normativ con ine c&teva articole n care se regse te
no iunea de patrimoniu)
- art. 1>3
22
se refer la bunuri aflate n patrimoniul societ ii/
- art. 153 alin. 1 prevede obliga ia cen%orilor de a verifica evaluarea patrimoniului societ ii.
Le+ea administra iei 0u1%ice %#ca%e nr. 23-2//. 9n aceast lege se regse te una din cele mai clare defini ii
legale ale patrimoniului( i anume n art. 114) 7;onstituie patrimoniu al unitatii administrativ-teritoriale bunurile
mobile si imobile care apartin domeniului public al unitatii administrativ-teritoriale( domeniului privat al acesteia(
precum si drepturile si obligatiile cu caracter patrimonial.#
N#u% C#d civi%. 9n :;; sunt o serie de te8te care se refer la patrimoniu( situate n diferite materii( dup cum
urmea% *enumerarea este( evident( e8emplificativ,)
- art. 31 alin. 1: 7Orice persoan fi%ic sau persoan 'uridic este titular a unui patrimoniu care include toate
drepturile $i datoriile ce pot fi evaluate n bani $i apartin acesteia#/
- art. 162) 7Orice persoan 'uridic trebuie s aib o organi%are de sine stttoare $i un patrimoniu propriu( afectat
reali%rii unui anumit scop licit $i moral( n acord cu interesul general#/
- art. 4>3) 7<o$tenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fi%ice decedate ctre una sau mai multe
persoane n fiint#.
-art. 2324 alin. 1: 7;el care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile $i imobile( pre%ente $i
viitoare. ?le servesc drept garantie comun a creditorilor si.#
De$ini ie. Pornind de la aceste te8te( ndeosebi de la art. 31 :;; i art. 114 din 0egea nr. 21>32111( patrimoniul
poate fi definit ca ansamblul de drepturi i obliga ii cu caracter patrimonial (economic, care pot fi evaluate n
bani), apar innd unui subiect de drept. Definirea patrimoniului ca un ansamblu reflect cel mai bine realitatea i
func ionarea patrimoniului( precum i interac iunea dintre elementele sale.
3
C#m#nen a 0atrim#niu%ui. e%ult din aceast defini ie c elementele patrimoniului sunt drepturile i obliga iile
cu valoare economic( ceea ce nseamn c drepturile personale nepatrimoniale nu intr n componen a
patrimoniului. 9ns( n msura n care un astfel de drept este le%at printr-o fapt ilicit i titularul su sufer un
pre'udiciu( n patrimoniul su se na te un drept la repara ie ( care are o natur patrimonial( dup cum n
patrimoniul autorului faptei ilicite se na te obliga ia patrimonial de a repara prejudiciul. De vreme ce patrimoniul
cuprinde numai drepturi i obliga ii cu valoare economic( acesta poate fi privit i dintr-o perspectiv 7contabil#)
drepturile repre%int activul patrimonial *B,( iar obliga iile pasivul patrimonial *+,. De altfel aceste no iuni
*activul i pasivul patrimonial, sunt folosite i n :;;) art. 621 din materia administrrii bunurilor altuia sau art.
1443 din materia contractului de societate.
aportul dintre latura activ i latura pasiv a patrimoniului este e8trem de important n via a 'uridic a unui subiect
de drept) atunci c&nd activul dep e te pasivul( subiectul de drept este solvabil( pe c&nd n situa ia contrar *pasivul
dep e te activul,( subiectul de drept este insolvabil *starea de insolvabilitate av&nd o serie de consecin e grave( una
dintre ele fiind incapacitatea de a dispune cu titlul gratuit *art. 12 alin. 2 :;;,.
II. Te#rii%e cu 0rivire %a 0atrim#niu
a*. Te#ria 0ers#na%ist a 0atrim#niu%ui. ;reat n doctrina france%( n sec. C=C( i ba%at pe ;odul civil de la
1614( aceast teorie se ba%a pe ideea c patrimoniul este o emana ie a personalit ii( ceea ce determina urmtoarele
consecin e) numai persoanele fi%ice i 'uridice au patrimoniu/ orice subiect de drept are un patrimoniu( c@iar dac
nu are nici un bun n proprietate/ o persoan nu poate avea dec&t un singur patrimoniu( iar acesta este indivi%ibil( ca
i personalitatea titularului su.
1*Te#ria 0atrim#niu%ui de a$ecta iune. =deea c patrimoniul este indivi%ibil s-a dovedit a fi contrar nevoilor
evolu iei economice( deoarece nu permitea divi%area patrimoniului i constituirea de mase patrimoniale care s fie
afectate unei anumite activit i. 9n aceste condi ii( a aprut teoria patrimoniului de afecta iune ( care tindea la
depersonalizarea patrimoniului( i anume la separarea lui de ideea de persoan i afectarea sa unui anume scop(
urmrit de titularul su A a fiind( titularul unui patrimoniu poate s i divid patrimoniul n c&te mase patrimoniale
dore te( afect&nd fiecare mas reali%rii unui anumit scop *desf urarea unei activit i profesionale etc.,.
c*. C#nce0 ia m#dern asu0ra 0atrim#niu%ui. Aceast mbin ideile esen iale ale celor dou teorii clasice( i
anume legtura indisolubil dintre subiectul de drept i patrimoniu( precum i divi%bilitatea patrimoniului n mase
patrimoniale distincte( care pot fi afectate ndeplinirii unui scop urmrit de titlularul patrimoniului. Aceast
concep ie st i la ba%a reglementrilor din :;;( care admite divi%area patrimoniului n mase patrimoniale *de e8.(
art. 31-33/ art. 223( precum i o serie de alte te8te din materia fiduciei/ art. 242( dar i alte te8te din materia
administrrii bunurilor altuia, i c@iar folose te sintagma patrimoniu de afecta iune *art. 2514( cu denumirea
marginal 70egea aplicabil patrimoniului de afecta iune#,.
4
Caractere 4uridice
A. Patrim#niu% este # universa%itate 4uridic
N# iune. =deea de universalitate o evoc pe aceea de totalitate *universum, universitas, universalitas,( care 7de i
e8ist n i prin elementele componente( totu i dob&nde te o realitate autonom( distinct de aceste elemente#.
Desigur c e8ist un anumit grad de abstracti%are n afirma ia patrimoniul este o universalitate juridic. Aceast
caracteristic trebuie n eleas n sensul c e8ist o independen relativ ntre patrimoniu i elementele sale
componente *drepturi i obliga ii,) patrimoniul e8ist indiferent de aceste elemente( de apari ia i dispari ia lor( el
fiind totu i influen at de situa ia componentelor sale) subiectul de drept este solvabil atunci c&nd activul patrimonial
dep e te pasivul i( dimpotriv( insolvabil atunci c&nd pasivul e mai consistent dec&t activul.
Distinc ie de universa%itatea de $a0t. Dniversalitatea de drept se deosebe te de universalitatea de fapt( care este
alctuit numai din bunuri. Art. >41 :;; *cu denumirea marginal 7Dniversalitatea de fapt#, prevede) 7;onstituie o
universalitate de fapt ansamblul bunurilor care apartin aceleia$i persoane $i au o destinatie comun stabilit prin
vointa acesteia sau prin lege *alin. 1,. Bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot( mpreun sau separat( s
fac obiectul unor acte sau raporturi 'uridice distincte *alin. 2,.# .pre e8emplu( cr ile dintr-o bibliotec sau bunurile
dintr-o colec ie *filatelic( de art etc., pot alctui o universalitate de fapt.
!. Orice 0ers#an are un 0atrim#niu
Re+%ementare. Fiind o emana ie a personalit ii( orice persoan( fi%ic sau 'uridic( are un patrimoniu *art. 31 alin.
1 NCC prevede c orice persoan fi%ic sau persoan 'uridic este titular a unui patrimoniu( iar n ca%ul persoanei
'uridice patrimoniul constituie c@iar o condi ie a e8isten ei sale( potrivit art. 162 :;;,.
Distinc ie $a de ca0acitatea de $#%#sin . egula potrivit creia orice persoan are un patrimoniu poate s nasc
ntrebarea dac e8ist vreo deosebire ntre capacitatea de folosin ( care apar ine oricrui subiect de drept *art. 34(
3> :;; pentru persoana fi%ic i art. 21>( 215 :;; pentru persoana 'uridic, i const n aptitudinea acestuia de a
avea drepturi i obliga ii civile.
C#m0ara ie. 9n realitate( cele dou no iuni desemnea% categorii 'uridice diferite( ntre ele e8ist&nd deosebiri
esen iale)
a. capacitatea de folosin permite dob&ndirea de drepturi personale i personale nepatrimoniale( pe c&nd
patrimoniul nu cuprinde dec&t drepturi cu valoare economic( patrimoniale/
b. capacitatea de folosin este o aptitudine *a a cum o define te art. 34 :;;, o eventualitate( n timp ce
patrimoniul repre%int o realitate, actualitate/
c. capacitatea de folosin nu are rol de garan ie/ patrimoniul repre%int 7ga'ul general al creditorilor c@irografari#
*art. 2324 :;;,/
d. capacitatea de folosin poate e8ista i nainte de na tere *art. 35 :;;, sau de dob&ndire a personalit ii 'uridice
*art. 21> alin. 3 :;;,( pe c&nd patrimoniul e8ist numai dup aceste momente.
>
C. Patrim#niu% este ina%iena1i%
=nalienabilitatea patrimoniului este o consecin a caracteristicii precedente( reglementate de art. 31 alin. 1 :;;) de
vreme ce orice subiect de drept are un patrimoniu( re%ult c acesta nu poate fi nstrinat.
9n ca%ul persoanelor fi%ice( patrimoniul nu poate fi nstrinat + nici n totalitate( nici par ial + n timpul vie ii( ci se
transmite numai prin intermediul mo tenirii( la momentul decesului *art. 4>3 :;;,.
9n ca%ul persoanelor 'uridice( patrimoniul se transmite prin reorgani%are *fu%iune + art. 234( 23> :;;( divi%are + art.
232-241 :;; sau transformare + art. 241( 242 :;;,. ?8ist printre aceste ca%uri unul n care are loc o transmisiune
patrimonial care nu presupune ncetarea e8isten ei subiectului de drept( i anume divi%area par ial( c&nd o parte a
patrimoniului unei persoane 'uridice se desprinde i se transmite unei alte persoane 'uridice( e8istente sau care
atunci ia fiin *art. 232 alin. 2 i 3 :;;,.

D. Patrim#niu% este unic )#rice 0ers#an are un sin+ur 0atrim#niu*.
i aceast caracteristic este impus de ideea c patrimoniul este emana ia personalit ii) personalitatea fiind unic
pentru fiecare subiect de drept( i patrimoniul este unic.
E. Patrim#niu% este divi5i1i%
Divi5i1i%itatea. "ase%e 0atrim#nia%e. :u e8ist nici o cotradic ie ntre unicitatea patrimoniului i divi%ibilitatea sa.
Aceast caracteristic este nendoielnic ast%i( c&nd :;; o reglementea% e8pres/ art. 31 alin. 2 prevede c
patrimoniul poate face obiectul unei divi%iuni sau unei afectatiuni numai n ca%urile $i conditiile prev%ute de lege#(
iar alin. 3 dispune c 7patrimoniile de afectatiune sunt masele patrimoniale fiduciare( constituite potrivit dispo%itiilor
titlului =E al crtii a ===-a( cele afectate e8ercitrii unei profesii autori%ate( precum $i alte patrimonii determinate
potrivit legii#.
;u alte cuvinte( un subiect de drept poate s divid patrimoniul n mai multe mase patrimoniale( crora s le dea o
anume afecta iune( dar acest lucru nu este posibili dec&t n ca%urile i cu respectarea condi iilor prev&%ute de lege.
"ase 0atrim#nia%e. Divi%area patrimoniului nu duce la crearea mai multor patrimonii( ci la apari ia mai multor
mase patrimoniale( care + mpreun + alctuiesc un patrimoniu unic( apar in&nd aceluia i subiect de drept.
. "ase%e $iduciare. Acestea sunt e8pres prev%ute de art. 31 alin. 3 :;; i se constituie potrivit art. 223) 7Fiducia
este operatiunea 'uridic prin care unul sau mai multi constituitori transfer drepturi reale( drepturi de creant(
garantii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi( pre%ente ori viitoare( ctre unul sau
mai multi fiduciari care le e8ercit cu un scop determinat( n folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste
drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom( distinct de celelalte drepturi $i obligatii din patrimoniile
fiduciarilor.#
5
2. "ase%e 0atrim#nia%e a$ectate e6ercitrii unei 0r#$esii. Potrivit art. 33 alin. 1, 7constituirea masei patrimoniale
afectate e8ercitrii n mod individual a unei profesii autori%ate se stabile$te prin actul nc@eiat de titular( cu
respectarea conditiilor de form $i de publicitate prev%ute de lege#. !e8tul e generic i se aplic n ca%ul oricrei
profesii autori%ate( care se poate e8ercita individual sau n asociere( dar fr crearea unui nou subiect de drept
*persoan 'uridic,. =ntr n ipote%a te8tului profesiile de avocat( notar( consilier 'uridic( ar@itect( medic etc.
<rirea sau mic$orrea patrimoniului profesional individual se face cu respectarea condi iilor prev%ute pentru
crearea sa *art. 33 alin. 2,( iar lic@idarea sa se reali%ea% n conformitate cu dispo%itiile art. 1.441+1.446 :;; *din
materia contractului de societate( dac prin lege nu se dispune altfel *art. 33 alin. 3,.
.,. "ase%e 0atrim#nia%e n ca5u% re+imu%ui matrim#nia% a% c#munit ii. .o ii cstori i sub regimul
matrimonial al comunit ii( fie ea legal *art. 334-3>4 :;;, sau conven ional *art. 355-356 :;;, au( fiecare( c&te
un patrimoniu propriu( alctuit din dou mase patrimoniale) a, drepturile asupra bunurilor comune i obliga iile
comune i b, drepturile asupra bunurilor proprii i obliga iile proprii.
Trans$eru% intra0atrim#nia%. ecunosc&nd divi%ibilitatea patrimoniului i e8isten a maselor patrimoniale( :;; a
reglementat n art. 32. alin. 1 modul n care se poate face transferul drepturilor $i obligatiilor dintr-o mas
patrimonial n alta( n cadrul aceluia$i patrimoniu) cu respectarea conditiilor prev%ute de lege $i fr a pre'udicia
drepturile creditorilor asupra fiecrei mase patrimoniale. ;ondi ia de a nu i pre'udicia pe creditori a fost impus
deoarece dreptul acestora este 7speciali%at#( adic legat de masa patrimonial n legtur cu care s-a nscut crean a
sa) ei trebuie s urmreasc mai nt&i bunurile din acea mas i abia apoi( dac acestea nu sunt suficiente( celelalte
bunuri ale debitorului *art. 2324 alin. 3 :;;,. A a fiind( este firesc ca transferul unui bun dintr-o mas n alta s nu
se fac n pre'udiciul creditorului care are o crean n legtur cu masa patrimonial care astfel se diminuea%.
:;; lmure te i natura 'uridic a transferului drepturilor $i obligatiilor dintr-o mas patrimonial n alta(
dispun&nd( n mod firesc( c aceasta nu constituie o nstrinare *art. 32 alin. 2,.
III.7unctii%e 0atrim#niu%ui
. Su1r#+a ia rea% universa% i cu tit%u universa%
.ubroga ie nseamn nlocuire) subroga ia personal presupune nlocuirea unei persoane cu alta( n cadrul unui
raport 'uridic *art. 1>43-1>46 :;;,( n timp ce subroga ia real presupune nlocuirea unui bun cu altul sau cu o
valoare pecuniar: in iudiciis universalibus pretium succedit loco rei et res loco pretii. Fr a fi reglementat e8pres
n :;;( subroga ia real este men ionat n unele te8te ale codului)
- art. 341 lit. g :;; enumer( printre bunurile proprii n cadrul regimului matrimonial al comunit ii legale(
bunurile( sumele de bani sau orice valori care nlocuiesc un bun propriu, precum i bunul dobndit n schimbul acestora/
- art. 1141 :;;( referitor la stabilirea re%ervei i a cotit ii disponibile( men ionea%( n alin. 2( nlocuirea unui bun
cu valoarea sa i nlocuirea unui bun cu altul/
2
- art. 1114 alin. 4 !! prevede c, 7n ca%ul nstrinrii bunurilor mo$tenirii dup desc@iderea acesteia( bunurile
intrate n patrimoniul succesoral prin efectul subrogatiei pot fi afectate stingerii datoriilor $i sarcinilor mo$tenirii#.
Atunci c&nd nlocuirea are loc ntr-un patrimoniu nedivi%at *nempr it n mase patrimoniale,( subroga ia se
nume te universal( n timp ce dac nlocuirea are loc n cadrul unei mase patrimoniale( a unei divi%iuni a
patrimoniului( ea este cu titlu universal.
Fundamentul acestui mecanism l constituie + pe de o parte + fungibilitatea economic a oricrui bun( iar + pe de
alta + caracterul de universalitate al patrimoniului.!ocmai de aceea subroga ia real universal este o func ie a
patrimoniului( permi &nd n acela i timp 7supravie uirea# acestuia) at&ta timp c&t mi crile patrimoniale constau
at&t n ie iri( c&t i n intrri n patrimoniu *ceea de presupune nc@eierea unor acte 'uridice cu titlu oneros,( acesta
i pstrea% 7consisten a# i un raport acceptabil ntre pasivul i activul patrimonial.
9n procesul nlocuirii( bunul care intr n patrimoniu dob&nde te regimul 'uridic al ntregii universalit i/ dac
nlocuirea are loc ntr-o mas patrimonial( bunul care intr n acea mas capt regimul 'uridic al masei respective)
de e8emplu( dac un so vinde un bun propriu( pre ul ob inut va fi tot bun propriu( n temeiul subroga iei cu titlu
universal( prev%ute de art. 341 lit. g :;;.
.ubroga ia real sau cu titlu universal are loc independent de orice prevedere legal( ca o consecin a fungibilit ii
economice a bunurilor i a caracterului de universalitate a patrimoniului.
.ubroga ia real universal sau cu titlu universal poate fi definit ca fiind nlocuirea unui bun cu altul n cadrul
unui patrimoniu sau al unei mase patrimoniale, n urma creia bunul care intr n patrimoniu ori ntr"o mas
patrimonial dobnde te regimul juridic general al tuturor bunurilor din acel patrimoniu, respectiv din acea mas.
2.Su1r#+a ia rea% cu tit%u 0articu%ar. Aceasta este tot o nlocuire a unui bun cu altul n cadrul unui patrimoniu
sau al unei mase patrimoniale( diferen a fiind ns dat de faptul c bunul care intr n patrimoniu dob&nde te nu
numai regimul 'uridic general al tuturor bunurilor din acel patrimoniu sau din masa patrimonial( ci i regimul
'uridic particular( propriu numai bunului care a fost nlocuit. 9n plus( pentru a se produce acest transfer de regim
'uridic specific( este nevoie ca legea s l prevad n mod e8pres/ cu alte cuvinte( subroga ia real cu titlu particular
se produce numai atunci c&nd legea o prevede( ca n ca%urile care urmea%)
a. art. 246 alin. 2 :;; prevede c( n ca%ul pieirii bunului asupra cruia poart un drept de u%ufruct( 7u%ufructul va
continua asupra despgubirii pltite de tert sau( dup ca%( asupra indemni%atiei de asigurare( dac aceasta nu este
folosit pentru repararea bunului#/
b. art. 2331 :;; dispune) 7Dac bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat( indemni%atia de asigurare sau( dup ca%(
suma datorat cu titlu de despgubire este afectat la plata creantelor privilegiate sau ipotecare( dup rangul lor *alin.
1,. .unt afectate pltii acelora$i creante sumele datorate n temeiul e8proprierii pentru cau% de utilitate public sau cu
titlu de despgubire pentru ngrdiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege *alin. 2,#.
6
O dispo%i ie similar celei din alin. 2 al art. 2331 se gse te n art. 26 alin. 2 din 0egea privind e8proprierea pentru
utilitate public nr. 3331444) 7=poteca $i privilegiul se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite( dispo%itiile
art. 22 rm&n&nd aplicabile( iar servitutile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile
cu situatia natural $i 'uridic a obiectivului urmrit prin e8propriere( raporturile obligationale dintre vec@iul $i noul
proprietar rm&n&nd supuse dreptului comun#/
c. 9n materia ipotecii mobiliare *art. 2362-2422 :;;,( art. 2342 reglementea%( de asemenea( un ca% de subroga ie
real cu titlu particular) 7=poteca se e8tinde asupra fructelor $i productelor bunului mobil ipotecat( precum $i asupra
tuturor bunurilor primite de constituitor n urma unui act de administrare ori de dispo%itie nc@eiat cu privire la bunul
mobil ipotecat *alin. 1,. .e consider( de asemenea( a fi un produs al bunului mobil ipotecat orice bun care l
nlocuie$te sau n care trece valoarea acestuia *alin. 2.,/
d. 9n sf&r it( art. 2343 :;; a introdus un nou ca% de subroga ie real cu titlu particular( n situa ia nstrinrii
bunului ipotecat n cursul unei activit i profesionale care presupune ac@i%i ionarea i v&n%area de bunuri de acela i
fel) 7;el care ac@i%itionea% un bun n cursul obi$nuit al activittii unei ntreprinderi care nstrinea% bunuri de
acela$i fel dob&nde$te bunul liber de ipotecile constituite de nstrintor( c@iar dac ipoteca este perfect( iar
dob&nditorul cunoa$te e8istenta acesteia *alin. 1,. 9n acest ca%( ipoteca se strmut asupra pretului sau altor bunuri
re%ultate din nstrinarea bunului ipotecat *alin. 2,#.
9n conclu%ie( subroga ia real cu titlu particular este ntotdeauna i mai nt&i o subroga ie real universal sau cu
titlu universal( pentru c bunul care intr n patrimoniu dob&nde te( n primul r&nd( regimul 'uridic general al
universalit ii n care are loc n locuirea( acestui regim 'uridic general adug&ndu-i-se regimul 'uridic special( dat de
situa ia 'uridic particular a bunului care iese din patrimoniu *n general fiind vorba de drepturi reale care grevea%
acest din urm bun,.
8a4u% +enera% a% credit#ri%#r c9ir#+ra$ari
N# iune. Re+%ementare. ;reditorii c@irografari sunt cei care a cror crean nu este garantat cu o garan ie real
*ga'( ipotec,. ?i au posibilitatea s se ndestule%e( n ca% de nee8ecutare a obliga iei de ctre debitorul lor( din
bunurile aflate n patrimoniul acestuia) 7;el care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile $i
imobile( pre%ente $i viitoare. ?le servesc drept garantie comun a creditorilor si.# *art. 2324 alin. 1 :;;. ?vident(
sintagma 7ga' general# este o metafor( creditorii c@irografari neav&nd o garan ie real asupra unui bun anume *ca n
ca%ul ga'ului propriu-%is,.
Fa'ul general al creditorilor c@irografari este o func ie a patrimoniului i se ba%ea% pe acesta( deoarece orice
persoan are un patrimoniu *art. 31 alin. 1 :;;, i( ca urmare a func iei subroga iei reale universale sau cu titlu
universal( este de presupus c( la momentul e8ecutrii( n patrimoniul debitorului se vor gsi bunuri care s
serveasc la ndestularea creditorului( fiindc( n principiu( orice bun care iese din patrimoniu este nlocuit cu un
altul( astfel nc&t 7consisten a# patrimoniului este asigurat.
4
Debitorul titular al patrimoniului nu este lipsit de dreptul de a nc@eia acte 'uridice n legtur cu bunurile din
patrimoniul su *acestea nu sunt indisponibili%ate,. 0ibertatea sa nu este( totu i( nelimitat) n virtutea dreptului lor
de ga' general( creditorii c@irografari pot ataca actele fcute de debitor n pre'udiciul drepturilor lor cu ac iunea
revocatorie *art. 1>52-1>5> :;;, sau cu ac iunea n declararea simula iei *art. 1264-1244 :;;,. 9n orice ca%(
dreptul creditorilor de a urmri bunurile din patrimoniul debitorului nu este nelimitat) art. 2324 alin. 2 :;; prevede
c nu pot face obiectul ga'ului general bunurile insesi%abile *cele care sunt declarate ca atare de lege,.
S0ecia%i5area +a4u%ui. O consecin a posibilitt ii divi%rii patrimoniului n mase patrimoniale distincte( care s
fie afectate unei anumite activit i( o constituie specializarea gajului general( n sensul c un creditor c@irografar
trebuie s urmreasc bunurile ce se afl n masa patrimonial n legtur cu care s-a nscut crean a sa.
70egtura# dreptului de ga' general al unui creditor cu masa patrimonial cu privire la care s-a nscut crean a sa este
demonstrat i de art. 32 alin. 1 NCC, potrivit cruia 7n ca% de divi%iune sau afectatiune( transferul drepturilor $i
obligatiilor dintr-o mas patrimonial n alta( n cadrul aceluia$i patrimoniu( se face cu respectarea conditiilor
prev%ute de lege $i fr a prejudicia drepturile creditorilor asupra fiecrei mase patrimoniale# *subl. ns,.
.peciali%area ga'ului re%ult at&t din unele te8te cu valoare general( c&t i din reglementri specifice unei anumite
materii.
Re+%ementri +enera%e. Art. 2324 alin. 3 dispune: 7;reditorii ale cror creante s-au nscut n legtur cu o anumit
divi%iune a patrimoniului( autori%at de lege( trebuie s urmreasc mai nt&i bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale. Dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor( pot fi urmrite $i celelalte bunuri ale
debitorului.#
.olu ia este ns diferit n ca%ul maselor patrimoniale constituite n vederea e8ercitrii unei profesii( ca% n care nu
pot fi urmrite de creditor dec&t bunurile din acea mas patrimonial) 7Bunurile care fac obiectul unei divi%iuni a
patrimoniului afectate e8ercitiului unei profesii autori%ate de lege pot fi urmrite numai de creditorii ale cror
creante s-au nscut n legtur cu profesia respectiv. #ceti creditori nu vor putea urmri celelalte bunuri ale
debitorului# *subl. ns,.
Re+%ementri s0ecia%e. Acestea se regsesc n diverse materii( cum ar fi + spre e8emplu + regimul matriomonial al
comunit ii legale) creditorii personali ai so ilor nu pot urmri dec&t bunurile proprii ale acestora i numai dac
acestea sunt nendestultoare pot cere parta'ul bunurilor comune( pentru a continua urmrirea asupra bunurilor
proprii re%ultate din parta' *art. 3>3 :;;,( dup cum bunurile comune nu pot fi urmrite dec&t de creditorii comuni
ai celor doi so i *art. 3>2 :;;,.
,. Transmisiunea universa% i cu tit%u universa%
N# iune. 0a decesul persoanei fi%ice( patrimoniul acesteia se transfer ctre mo tenitorii legali *art. 453-463
:;;, sau testamentari *art. 1134-116> :;;,( fie n integralitate *c&nd este un singur mo tenitor,( fie frac ionat
*atunci c&nd sunt mai mul i,. 9n ca%ul persoanei 'uridice supuse reorgani%rii *art. 232-243 :;;,( de asemenea
11
patrimoniul acesteia se poate transmite integral *prin fu%iune sau transformare, ori par ial *prin divi%are, altei
persoane 'uridice. ;&nd patrimoniul se transmite integral( tansmisiunea este universal *se transmite ntreaga
universalitate,( iar c&nd se transmite frac ionat( transmisiunea este cu titlu universal.
1..2.D?P!D=0? PA!=<O:=A0?
A.Intr#ducere. Dre0turi%e 0atrim#nia%e.
Drepturile patrimoniale sunt drepturile evaluabile n bani *dreptul de proprietate( dreptul de a folosi bunul
nc@iriat etc.,( spre deosebire de drepturile personale nepatrimoniale *dreptul la via ( la sntate( la nume etc.,( care
nu au un con inut pecuniar( nu pot fi evaluate bne te. ?vident( din cele e8puse p&n acum( re%ult fr ec@ivoc c
singurele care intr n con inutul patrimoniului sunt drepturile patrimoniale. Drepturile patrimoniale( la r&ndul lor(
se clasific( dup gradul lor de opo%abilitate( n drepturi reale i drepturi de crean .
. Dre0turi%e rea%e. Dreptul real + ius in re + este dreptul subiectiv patrimonial care const n aptitudinea
titularului su de a e8ercita prerogativele dreptului asupra unui bun determinat( n mod direct i nemi'locit( fr s
aib nevoie de interven ia unei alte persoane.
2. Dre0turi%e de crean . Dreptul de crean + ius ad personam $ este dreptul subiectiv patrimonial care
const n aptitudinea titularului su *denumit subiect activ( creditor, de a cere unui alt subiect de drept *denumit
subiect pasiv( debitor, s dea( s fac sau s nu fac ceva( n ca% de nee8ecutare din partea celui din urm fiind
ndrept it s fac apel la for a de constr&ngere a statului pentru a ob ine e8ecutarea.
C#m0ara ia dintre dre0turi%e rea%e i dre0turi%e de crean e se e$ectuea5 du0 urmt#are%e criterii:
gradul de opozabilitate. Drepturile reale sunt opo%abile tuturor subiectelor de drept *erga omnes,/ drepturile de
crean sunt opo%abile numai subiectului pasiv( debitorului.
determinarea subiectului pasiv. 9n ca%ul dreptului real( calitatea de 7subiect pasiv# o au toate celelalte subiecte
de drept( pe c&nd( n ca%ul dreptului de crean ( subiect pasiv este numai debitorul.
con inutul obliga iei corelative. Obliga ia corelativ dreptului real este una general i abstract( i anume
toate celelalte subiecte de drept au ndatorirea de a nu face nimic de natur s aduc atingere e%erci iului dreptului
real de ctre autorul su. Obliga ia corelativ dreptului de crean este una concret i anume de a da, de a face sau
de a nu face ceva ce ar fi putut s fac dac nu i"ar fi asumat aceast obliga ie.
izvorul. Drepturile reale sunt prev%ute de lege *art. >>1 :;;,( n timp ce drepturile de crean sunt prev%ute
n contractele nc@eiate de pr i. ?ste i motivul pentru care legea prvede posibilitatea nc@eierii unor contract
nenumite( care nu sunt reglementate de lege *art. 1156 :;;,( din care se pot na te drepturi de crean la care
legiuitorul nici nu s-a g&ndit.
numrul. Drepturile reale + fiind prev%ute de lege + sunt limitate ca numr *fiind enumerate n art. >>1 :;;,(
n timp ce drepturile de crean ( teoretic cel pu in( sunt nelimitate. .ingura limit este dat de ordinea public i
11
bunele moravuri *art. 11 :;;,( nefiind posibil na terea unor drepturi de crean care s contravin acestor
principii.
durata. Drepturile reale au o durat mai ndelungat *dreptul de proprietate este perpetuu + art. >>> alin. 1 :;;/
dreptul de superficie se poate constitui pe o perioad de p&n la 44 de ani + art. 544 :;;,( n timp ce drepturile de
crean au( de regul( o durat mai scurt de via . Aceast deosebire se reflect i asupra reglementrii
prescrip iei) ac iunea n revendicare *care apr dreptul de proprietate, este( de regul( imprescriptibil *art. >53
alin. 2 :;;,( n timp ce ac iunea n 'usti ie care apr drepturile de crean este prescriptibil n termenul general
de prescrip ie *art. 2>12 :;;,.
,.Cate+#rii 4uridice intermediare
?8ist o serie de categorii 'uridice carentrunesc ( n structura lor( caracteristici ale ambelor tipuri sau( mai mult( au
i o component nepatrimonial( ceea ce le face i mai dificil de calificat( fiind denumite 7drepturi patrimoniale
atipice#).
a*. Dre0turi%e de 0r#0rietate inte%ectua%. eglementate de 0egea nr. 631445 privind drepturile de autor i
drepturile cone8e( aceste drepturi au o structur comple8( care include i o latur nepatrimonial. Dificultatea
calificrii lor este dat i de obiectul asupra cruia poart + crea ia intelectual *nu suportul material al acesteia(
obiect nendoielnic al dreptului de proprietate,( care este un bun incorporal +( astfel nc&t se poate afirma c ele sunt
drepturi reale care poart asupra unui bun incorporal. !rebuie fcut apoi distinctia dintre dreptul real de proprietate
pe care l are autorul unei opere *literare( $tiintifice etc, asupra obiectul material n care se ncorporea% opera *e8.)
manuscrisul, $i dreptul sau drepturile de proprietate intelectual care re%ult din aceasta. Drepturile de creatie sau de
proprietate intelectual se pre%int ca fiind ni$te drepturi comple%e, n cadrul crora se nt&lnesc at&t drepturi
personale nepatrimoniale( c&t $i drepturi patrimoniale- care re%ult din valorificarea operei.
0egea actual n domeniu +0egea nr.631445 a drepturilor de autor $i a drepturilor cone8e *<.of. nr.51325.13.1445,-
nu pare a fi intentionat s preci%e%e n ce categorie 'uridic s le ncadre%e( ea anali%&nd drepturile de autor n mod
analitic( fc&nd vorbire despre drepturi morale $i drepturi patrimoniale ale titularului unei opere literare ori
$tiintifice.
Prin modul de valorificare de ctre autor sau mo$tenitorii acestuia( se apropie de drepturile reale ca drepturi
e8clusive de e8ploatare( ntruc&t pre%int atributele de jus possidendi, jus utendi, jus fruendi i jus abutedi. Din
aceast perspectiv( ele pot fi ncadrate n categoria drepturilor reale av&nd ca obiect bunuri incorporale.Pe de alt
parte( n mod concret( valorificarea lor se efectua% prin intermediul nc@eierii unor contracte speciale *de editare( de
distributie( etc.,( din care re%ult raporturi 'uridice de obligationale.!oate aceste aspecte converg spre solutia
caracterului comple% i intermediar al drepturilor de creatie sau de proprietate intelectual.
12
1*. Dre0turi%e 0#testative. ;ategorie 'uridic atipic( dreptul potestativ este aptitudinea unui subiect de drept
de a na te( a modifica sau a stinge o situa ie 'uridic prin simpla sa manifestare de voin ( subiectele de drept crora
le este destinat aceast manifestare de voin fiind obligate s i se supun. De e8emplu( dreptul de op iune
succesoral *art. 1111 :;;, este un drept potestativ) odat e8ercitat( el modific situa ia 'uridic a celorlal i
succesori( care dob&ndesc o cot mai mic din mo tenire/ sau dreptul beneficiarului unui pact de op iune *art. 1226
:;;, este tot un drept potestativ( deoarece( odat e8ercitat( na te o situa ie 'uridic nou + nc@eierea contractului +
creia partea cealalt trebuie s i se supun/ dreptul de a denun a un contract *art. 1225 :;;,( dreptul utili%atorului
din contractul de leasing de a cumpra sau a restitui bunul sau dreptul de preem iune *art. 1231-1241 :;;,.
Drepturile potestative nu sunt drepturi reale *pentru c nu se e8ercit asupra unui bun( ci cu privire la o situa ie
'uridic, i nici drepturi de crean *deoarece titularul poate s le e8ercite singur( fr interven ia celuilalt subiect de
drept( acesta din urm av&nd ns obliga ia s se supun manifestrii de voin e8primate n e8ercitarea dreptului
potestativ,.
c*. O1%i+a ii%e propter rem. :umite i obliga ii reale de a face ( acestea incumb titularului unui drept real
asupra bunului( dar + uneori + n func ie de modul n care sunt reglementate pot s fie legate i de simpla de inere
sau de stp&nirea n fapt a bunului. ?le pot s fie prev%ute de lege( dar pot s se nasc i din conven ia pr ilor.
=mportant este c( n ambele ca%uri( titularul dreptului asupra bunului sau de intorul acestuia trebuie s e8ecute
aceste obliga ii.
O1%i+a ii propter rem re+%ementate de %e+e. Dnele din aceste obliga ii au mai cur&nd o natur administrativ(
nee8ecutarea lor fiind sanc ionat cu mi'loace de drept administrativ. Astfel sunt)
a. obliga ia tuturor de intorilor de terenuri agricole de a asigura cultivarea i protec ia solului *art. 24 din 0egea
fondului funciar nr. 1631441,/
b. de intorii cu orice titlu ai bunurilor mobile culturale au obliga ia de a le pstra n cele mai bune condi ii( s nu le
distrug( s asigure restaurarea *art. 23 din 0egea privind patrimoniul cultural na ional mobil nr. 16232111,/
c. proprietarii i titularii dreptului de administrare sau ai altor drepturi reale asupra monumentelor istorice au
obliga ia( printre altele( s asigure pa%a( integritatea i protec ia monumentelor istorice( s asigure efectuarea
lucrrilor de conservare( consolidare( restaurare( repara ii curente i de ntre inere a acestora *art. 35 din 0egea
privind prote'area monumentelor istorice nr. 42232111,.
?vident( aceste obliga ii au o natur administrativ( 7creditorul# fiind organul administrativ de specialitate(
prev%ut de lege( care poate asigura e8ecutarea lor inclusiv prin sanc iuni administrative( de natur pecuniar.
13
?8ist i obliga ii propter rem stabilite prin lege( dar care au o natur civil. A a sunt( spre e8emplu)
a. Obliga ia coproprietarilor de a suporta c@eltuielile oca%ionate de ntretinerea $i repararea desprtiturii comune(
proportional cu dreptul fiecruia *art. 553 :;;,/
b. obliga ia proprietarilor terenurilor nvecinate de a contribui la grnituire prin reconstituirea @otarului $i fi8area
semnelor corespun%toare( suport&nd( n mod egal( c@eltuielile oca%ionate de aceasta *obliga ia de grni uire(
prev%ut de art. >51 :;;,.
O1%i+a ii propter rem c#ven i#na%e. Dn e8emplu poate fi cel al art. 2>4 alin. 1 :;;( potrivit cruia 7prin actul de
constituire se pot impune n sarcina proprietarului fondului aservit anumite obligatii pentru asigurarea u%ului $i
utilittii fondului dominant#. Obliga ia devine propter rem( adic va incumba tuturor dob&nditorilor fondului
aservit( numai dacp este notat n cartea funciar *art. 2>4 alin. 2,.
d*.O1%i+a ii%e scriptae in rem. ?ste vorba despre obliga ii at&t de str&ns legate de posesia unui bun nc&t
incumb( n condi iile legii( posesorului actual al bunului( c@iar dac el nu a fost parte la actul 'uridic din care s-a
nscut obliga ia. ?8emplul clasic este cel al proprietarului care nc@iria% bunul su( dup care l vinde( iar noul
proprietar este obligat s asigure folosin a lucrului de ctre c@iria i( c@iar dac nu a participat la nc@eierea
contractului de nc@iriere *art. 1611 :;; prevede i condi iile n care se na te aceast obliga ie n sarcina noului
proprietar,.
14
Enumerarea i c%asi$icarea dre0turi%#r rea%e
Enumerare. Art. >>1 :;; prevede c sunt drepturi reale)
1. dreptul de proprietate/
2. dreptul de superficie/
3. dreptul de u%ufruct/
4. dreptul de u%/
5. dreptul de abitatie/
6. dreptul de servitute/
7. dreptul de administrare/
. dreptul de concesiune/
!. dreptul de folosint/
1". drepturile reale de garantie/
11. alte drepturi crora legea le recunoa$te acest caracter.
9ntr-adevr( te8tul se limitea% s enumere drepturile reale recunoscute de legiuitor la momentul adoptrii :;;(
adug&nd( n final( la pct. 11( c legea mai poate crea i alte drepturi reale. Pentru acest motiv( n clasificarea
drepturilor reale nu pot fi avute n vedere dec&t drepturile de la pct. 1-11.
Criteriu. ;lasificarea se face pe ba%a criteriului existen ei autonome a dreptului ) dup cum au o e8isten de sine
stttoare sau( dimpotriv( depind de e8isten a altui drept/ din perspectiva acestui criteriu( drepturile reale sunt
principale *dreptul de proprietate/ dreptul de superficie/ dreptul de u%ufruct/ dreptul de u%/ dreptul de abitatie/
dreptul de servitute/ dreptul de administrare/ dreptul de concesiune/ dreptul de folosint, i accesorii *drepturile
reale de garantie) ga'ul( ipoteca i dreptul de reten ie,.
!oate drepturile enumerate sunt drepturi reale. Dreptul de proprietate este singurul drept real complet( care
confer titularului su toate prerogativele) posesia( folosin a( dispo%i ia *art. >>> alin. 1 :;;,/ dreptul de superficie(
dreptul de u%ufruct( dreptul de u%( dreptul de abitatie i dreptul de servitute sunt dezmembrminte ale dreptului de
propritate *art. >>> alin. 2 :;;,/ iar dreptul de administrare( dreptul de concesiune i dreptul de folosint sunt
drepturi reale corespun%toare dreptului de proprietate public *art. 135 din ;onstitu ie( art. 655-62> :;;,.
1>
Unitatea de nvtare 2
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 2
2.1.=ntroducere eglementare.:otiune si definitie.;on inut. ;aractere 'uridice.;lasificare.
2.2.egimul dreptului de proprietate privat
2.3.0imitele dreptului de porprietate privat. 0imitele materiale
2.4.0imitele legale ale dreptului de proprietate privata.
2.>.0imitele conventionale ale dreptului de proprietate privata.
2.5.?8proprierea pentru cau%a de utilitate publica
2.2. Bibliografie
2.6.spunsuri la testul de autoevaluare
DREPTUL DE PROPRIETATE
2..INTRODUCERE
Re+%ementri internati#na%e.
- Art. 12 din Declaratia Dniversal a Drepturilor Omului( adoptat de Adunarea Feneral a Organi%a iei :a iunilor
Dnite din 1446) 7Orice persoan( privit ca subiect unic sau asociat n colectivitti( are dreptul la proprietate. :imeni
nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa#.
- Art. 1 din Primul Protocol aditional *adoptat n 14>2( intrat n vigoare n 14>4, la ;onven ia ?uropean privind
Drepturile Omului( cu denumirea marginal &rotectia propriettii) 7Orice persoan fi%ic sau 'uridic are dreptul la
respectarea bunurilor sale. :imeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dec&t pentru cau% de utilitate public $i n
conditiile prev%ute de lege $i de principiile generale ale dreptului international. Dispo%itiile precedente nu aduc
atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consider necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor
conform interesului general sau pentru a asigura plata impo%itelor ori a altor contributii sau a amen%ilor.#
Din aceste te8te interna ionale re%ult c proprietatea este un drept fundamental( care trebuie reglementat i prote'at
ca atare i pe plan intern.
15
Re+%ementri interne.
;aracterul de drept fundamental este recunoscut i de ;onstitu ia din 1441 *revi%uit n 2113, care( n art. 44 din
;apitolul == + 7Drepturile i libert ile fundamentale# + al !itlului == + 7Drepturile( libert ile i ndatoririle
fundamentale( reglementea% 7Dreptul de proprietate privat#. De asemenea( n din !itlul =E + 7?conomia i
finan ele publice# + art. 135 *7Proprietatea#, reglementea%( la nivel de principiu( dreptul de proprietate( n cele
dou forme de manifestare a sa( care dau e8presie aproprierii private i( respectiv( comunitare a bunurilor)
proprietatea privat i proprietatea public.
- Art. >>> :;; alin. 1) 7Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda( folosi $i dispune de un bun n mod
e8clusiv( absolut $i perpetuu( n limitele stabilite de lege.#
- Art. 6>6 :;;) 7Proprietatea public este dreptul de proprietate ce apartine statului sau unei unitti administrativ-
teritoriale asupra bunurilor care( prin natura lor sau prin declaratia legii( sunt de u% ori de interes public( cu conditia
s fie dob&ndite prin unul dintre modurile prev%ute de lege.#
9n afara acestor te8te de principiu( dreptul de proprietate( limitele sale( modalit ile sale( de%membrmintele sale(
modurile sale de dob&ndire( msurile de publicitate sunt reglementate n :;; n ;artea a ===-a( 7Despre bunuri# *art.
>3>-4>2,. De asemenea( cu privire la dreptul de proprietate sunt dispo%i ii n diverse legi speciale( cum ar fi) 0egea
nr. 3331444 privind e8proprierea pentru cau% de utilitate public( 0egea nr. 231445 a cadastrului i a publicit ii
imobiliare( 0egea nr. 21331446 privind proprietatea public i regimul 'uridic al acesteia( precum i o serie de alte
acte normative n care este reglementat regimul 'uridic special al dreptului de proprietate asupra anumitor categorii
de bunuri *0egea nr. >131441 privind regimul 'uridic al construc iilor( 0egea armelor i muni iilor( 0egea
patrimoniului cultural na ional mobil( 0egea monumentelor istorice( 0egea cultelor( 0egea nr. 3123211> privind
dob&ndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cet enii strini i apatri%i( precum i de ctre
persoanele 'uridice strine etc.,.
De$ini ie. 9ntre termenii de "proprietate# $i "drept de proprietate# nu e8ist ntotdeauna o sinonimie perfect(
deoarece notiunea de proprietate este susceptibil de mai multe ntelesuri( n functie de perspectiva - economic sau
'uridic- din care este abordat )
*1, "proprietatea#( n limba'ul obi$nuit( desemnea% at&t dreptul de proprietate( c&t $i obiectul acestui drept/
*2, "proprietatea#( din perspectiv socio-economic este o relatie economic de nsu$ire a unor bunuri( adic o
realitate socio-economic/
*3, "proprietatea# interesea% dreptul civil din momentul n care a devenit o realitate 'uridic( respectiv un raport
'uridic( prin interventia .tatului de a organi%a prin intermediul normei 'uridice) realitatea socio-economic *a
propriettii, ncadrat de norma 'uridic devine realitatea 'uridic *a proprietatii,( adic dreptul de proprietate.
12
Defini ia legal a dreptului de proprietate o regsim n art. >>> alin. 1 :;;( reprodus mai sus. 'reptul de
proprietate poate fi definit ca fiind dreptul real principal care d e%presie aproprierii unui bun i permite
titularului su s posede, s foloseasc i s dispun de acel bun, n putere proprie i n interes propriu, n mod
absolut, e%clusiv i perpetuu, n limitele prevzute de lege.
Din art. >>> alin. 1( ca i din defini ia de mai sus( re%ult urmtoarele)
a, dreptul de proprietate este un drept real principal/
b, acest drept d e8presie( n plan 'uridic( aproprierii (nsu irii) unui lucru *lucrul asupra cruia se e8ercit un drept
patrimonial devine bun( potrivit art. >3>,/
c, dreptul de proprietate confer titularului atributele posesia, folosin a i dispozi ia / de i art. >>> alin. 1 nu le
denume te ca atare( aceast calificare *atribute, re%ult at&t din doctrina anterioar( c&t i din art. >>5 alin. 2( care
prevede c 7prin lege poate fi limitat e8ercitarea atributelor dreptului de proprietate#/ aceste atribute alctuiesc(
mpreun( con inutul juridic al dreptului de proprietate/
d, titularul dreptului de proprietate e8ercit aceste atribute n putere proprie i n interes propriu /
e, din defini ie re%ult i caracterele dreptului de proprietate) absolut, e%clusiv i perpetuu /
f, defini ia arat c dreptul de proprietate se e8ercit n limitele prev%ute de lege) aceste limite sunt prev%ute i de
art. 44 ;onstitu ie( sunt men ionate la nivel de principiu n art. >>5( pentru a fi apoi detaliate n art. 512-531.
C#n inutu% dre0tu%ui de 0r#0rietate )atri1ute%e 0e care %e c#n$er*. ;onform art. >>>( dreptul de proprietate are
n con inutul su i confer titularului trei atribute) posesia * ius possidendi,( folosin a * ius utendi i ius fruendi, i
dispo%i ia * ius abutendi,.
. P#sesia )ius possidendi*. ;a atribut al dreptului de proprietate( posesia este un element sau stare de drept(
e8prim&nd( din punct de vedere 'uridic( ideea de apropriere $i stp&nire a bunului. Posesia( ca stare de drept(
mentionata in art.>>> se deosebe$te de posesia stare de fapt( aceasta din urm repre%ent&nd( a$a cum vom vedea(
stp&nirea de fapt a unui lucru( care( din punctul de vedere al comportrii posesorului( apare ca fiind manifestarea
e8terioar a unui drept real( adic a tuturor atributelor acestuia *art.415 :;;,. Astfel( sub aspectul manifestrii
e8terioare a atributelor dreptului real( posesia ca stare de fapt reflect manifestarea sau obiectivarea tuturor
atributelor dreptului *inclusiv folosinta $i dispo%itia,( atribute pe care posesorul *de fapt, consider cu bun sau cu
rea credint c le detine. Din aceast perspectiv( relatia dintre posesia ca stare de drept $i posesia ca stare de fapt
este de la parte la ntreg. Posesia( ca 'us possidendi repre%int dreptul de a apropria $i stp&ni un bun( pe c&nd
posesia ca stare de fapt repre%int( prin prisma comportamentului posesorului( manifestarea e8terioar a tuturor
atributelor dreptului real. Posesia se e8ercit permanent( din momentul dob&ndirii dreptului i p&n la pierderea
acestuia( fiind fundamentul tuturor celorlalte atribute) titularul dreptului de proprietate poate s foloseasc bunul i
s dispun de el pentru c i l-a apropriat( pentru c l stp&ne te( pentru c are asupra lui ius possidendi.
2. 7#%#sin a ) ius utendi i ius fruendi*. Folosin a( men ionat i ea de art. >>> printre atributele dreptului de
proprietate( nu se confund cu dreptul real de folosin ( corespun%tor dreptului de proprietate public *art. >>1 pct.
16
4( 624-62>,( i nici cu dreptul de folosin ( ca drept de crean ( nscut din contractul de loca iune *art. 1222-16>1,
sau din contractul de mprumut de folosin *art. 2145-21>2,. Acest atribut confer proprietarului posibilitatea de a
utiliza bunul *ius utendi, i de a-i culege fructele *ius fruendi,. Proprietarul utili%ea% bunul n sensul c se serve te
de el( potrivit destina iei acestuia. Dtili%area are aceast latur po%itiv( dar poate avea i una negativ) proprietarul
nu utili%ea% bunul( ci l 7negli'ea%#) neu%ul nu are ns nici o semnifica ie 'uridic( deoarece dreptul de proprietate
este perpetuu *art. >>> alin. 1, i nu se stinge prin neu% *art. >52 alin. 1 te%a =,( oric&t de mult timp nu ar fi e8ercitat.
!otodat( n virtutea aceluia i atribut( fructele *care sunt( potrivit art. >46( naturale( industriale i civile, sunt culese
de proprietar( n condi iile art. >>1 alin. 1-3.
,. Dis0#5i ia ) ius abutendi*. De i art. >>> nu prevede *ca i art. 461 din ;; 1654,( este indubitabil c dispo%i ia
*ius abutendi, are dou componente) dispozi ia material i dispozi ia juridic. ;ea material presupune
posibilitatea de a modifica bunul n materialitatea sa( de a-i sc@imba forma( de a-i consuma substan a *inclusiv prin
culegerea productelor + art. >44 i >>1 alin. 1, i c@iar de a-l distruge. Dispo%i ia 'uridic presupune nc@eierea de
acte 'uridice ntre vii *v&n%are( sc@imb( dona ie( constituirea de de%membrminte + superficie( u%ufruct( u%( abitatie(
servitute +( ipotec etc., sau pentru cau% de moarte *legat,( prin care se transmite dreptul de proprietate altuia( se
transmit numai o parte din atributele sale *ca n ca%ul constituirii de%membrmintelor, sau se creea% perspectiva
pierderii dreptului *ipoteca,.
Dispo%i ia 'uridic are( n :;;( i o form nou de manifestare( nereglementat p&n acum( i anume abandonarea
bunului mobil sau renun area( prin declara ie autentic( la dreptul de proprietate asupra unui imobil *art. >52 alin.
2,( imobil care trece( n acest fel( n proprietatea comunei( ora ului sau municipiului *art. >>3 alin. 3 te%a a ==-a,.
0egea poate declara inalienabile anumite categorii de bunuri* art. 4 alin. ultim din 0egea nr. 1123144> a prev%ut c
nu pot fi nstrinate timp de 11 ani de la data cumprrii,. =nalienabilitatea conven ional este reglementat n :;;(
care permite limitarea dreptului de proprietate prin acte 'uridice( dac acestea nu sunt contrare ordinii publice i
bunelor moravuri *art. 525,.
Dispo%i ia + cu cele dou componente ale sale) material i 'uridic + este un atribut de esen a dreptului de
proprietate( care d particularitatea inconfundabil a acestui drept i nu poate fi nstrinat( a a cum pot fi celelalte
atribute *prin crearea de%membrminelor,( dec&t odat cu dreptul de proprietate.
Astfel cum re%ult din art. >>>( care enumer atributele dreptului de proprietate( ca i din e8aminarea acestor
atribute( dreptul de proprietate este cel mai complet drept patrimonial( conferind titularului su posibilitatea de a
avea orice conduit fa de bun) de a-l poseda( de a-l ncredin a altuia( de a-l e8ploata( de a-l da altuia spre
e8ploatare( de a-l utili%a sau a-l lsa n 7nelucrare#( de a-i culege fructele( n sf&r it * i asta caracteri%ea% n mod
esen ial dreptul de proprietate, + de a-l nstrina sau c@iar de a-l distruge *desigur( toate acestea + n limitele stabilite
de lege,. :ici un alt drept( fie el real sau de crean *cu at&t mai pu in acesta din urm, nu confer titularului o astfel
de 7putere 'uridic# asupra unui bun.
14
Caractere 4uridice
;aracterele 'uridice reies tot din defini ia legal a dreptului de proprietate *art. >>> alin. 1,( n care se spune c
atributele dreptului *posesia( folosin a i dispo%i ia, se e8ercit n mod absolut( e%clusiv i perpetuu.
. Caracteru% a1s#%ut. Acest caracter nu prive te opo%abilitatea erga omnes a dreptului de proprietate( ca drept real
*aceasta integr&ndu-se n caracterul e%clusiv,. caracteristica dreptului de a fi "absolut# este interpretat dintr-un
ntreit punct de vedere )
*i, te@nic) dreptul de proprietate este cel mai complet dintre drepturile reale( ntruc&t confer titularului plenitudinea
prerogativelor asupra bunului sau/
*ii, istoric) evolutia france% a abolit regimul feudal al propriettii- mprtit n domenium eminens si domenium
utile/ ;odul civil proclam ca fiind absolut dreptul de proprietate asupra domeniului util( desprtit de domeniul
eminent/
*iii, politic) ;odul civil( conform ideologiei liberale individualiste( a consacrat principiul potrivit cruia proprietarul
nu poate fi restrictionat n ceea ce prive$te e8ercitiul dreptului sau/
9n realitate( dreptul de proprietate a ncetat s mai fie absolut( dob&ndind n mod tot mai accentuat o func ie social (
care impune o serie de limite *legale( 'udiciare( conven ionale, n e8ercitarea sa.
2. Caracteru% e6c%usiv. Acest caracter este prev%ut e8pres de art. >>> alin. 1 * i de fostul art. 461 ;; 1654,)
proprietarul este ndrepttit s e8ercite singur( fr interventia altei persoane( prerogativele dreptului su. .unt
necesare unele preci%ri n ipote%a strii de coproprietate( c&nd atributele dreptului de proprietate sunt e8ercitate
concomitent de mai multi titulari( astfel nc&t caracterul e8clusiv rm&ne pre%ent( doar c devine apana'ul tuturor
titularilor dreptului comun. ;aracterul e8clusiv suport nuantri n ca%ul constituirii de%membrmimtelor dreptului
de proprietate( c&nd unul sau dou dintre atribute sunt transferate titularului dreptului real de de%membrm&nt *n
functie de natura dreptului respectiv,. 9ns( dintr-o alt perspectiv c@iar consituirea de%membrm&ntului repre%int
o manifestarea a caracterului e8clusiv al dreptului proprietarului de a @ot&r soarta dreptului su.
;aracterul este atenuat n ca%ul limitelor stabilite de lege n interesul asigurrii bunei vecint i) art. 44 alin. 2
;onst./ art. 514-511 *folosirea apelor,/ art. 511 *pictura strea inii,/ art. 511-512 *distan a cerut pentru construc ii(
lucrri i planta ii,/ art. 514-515 *vederea asupra propriet ii vecinului,/ art. 512-521 *dreptul de trecere,/
,. Caracteru% 0er0etuu este prev%ut de art. >>> alin. 1 *nu i de fostul art. 461 ;; 1654,
Dreptul de proprietate nu se stinge prin neu%( ci numai prin pieirea bunului *prev. e8pres n art. >52 alin. 1 te%a =,/
el nu are o durat limitat n timp( depin%&nd de e8istenta material a bunului care formea% obiectul su(cu
urmtoarele consecinte)
-imprescriptibilitatea dreptului de proprietate sub aspect e8tinctiv) ac iunea n revendicare este imprescriptibil
e8tinctiv( cu e8cep ia ca%urilor c&nd se dispune altfel *art. >53 alin. 2,
-dreptul este prescriptibil ac@i%itiv( u%ucaparea dreptului de ctre o tert persoan parali%&nd actiunea n
revendicare .
21
Art. >52 are denumirea marginal 7.tingerea dreptului de proprietate#/ nu toate ca%urile prev%ute constituie o
veritabil 7stingere# a dreptului de proprietate/ astfel)
- dreptul de proprietate se stinge *fr s piar bunul( deci prin e8cep ie de la art. >52 alin. 1 te%a =, n ca%ul
abandonrii bunului mobil *art. >52 alin. 2,( deoarece nici un te8t nu prevede c bunul devine proprietatea altcuiva(
ceea ce nseamn c( p&n la nsu irea lui de ctre un alt subiect de drept( prin ocupa iune *art. >>2 alin. 1 i 441-
442,( are soarta unui bun abandonat( care nu apar ine nimnui * res nullius,/
- n toate celelalte ca%uri prev%ute de art. >52( dreptul nu se stinge( ci se transmite altui subiect de drept *prin
u%ucapiune( abandonarea bunului imobil( confiscare + n anumite ca%uri, sau se transform calitativ odat cu
transmiterea( devenind drept de proprietate public *situa ia e8proprierii sau( posibil( a confiscrii)
a. dreptul de proprietate este imprescriptibil e8tinctiv( dar este prescriptibil ac@i%itiv( deci art. >52 alin. 1 te%a a ==-a
prevede n mod corect c bunul poate fi dob&ndit prin u%ucapiune( dac este imobil *art. 431-434,( sau prin alte
modalit i prev%ute de lege( dac este mobil *dob&ndirea bunurilor mobile prin posesia de bun-credin ( art. 43>-
441/ dob&ndirea fructelor prin posesia de bun-credin ( art. 446,/ n toate aceste ca%uri( dreptul nu se stinge( ci se
transmite din patrimoniul fostului proprietar n patrimoniul celui actual( prin mecanismul prev%ut de lege/
b. dreptul de proprietate asupra unui imobil abandonat nu se stinge prin nscrierea n cartea funciar a declara iei de
renun are( a a cum eronat prevede >52 alin. 2 in fine/ solu ia corect + cea a transmiterii dreptului de la cel care l
abandonea% la noul proprietar + este prev%ut de art. >>3 alin. 2 te%a a ==-a) 7=mobilele cu privire la care s-a
renuntat la dreptul de proprietate conform art. >52 alin. *2, se dob&ndesc( fr nscriere n cartea funciar( de
comun( ora$ sau municipiu( dup ca%( $i intr n domeniul privat al acestora prin @otr&rea consiliului local.#/
c. 9n ca%ul e8proprierii( prev%ut de art. 44 alin. 3 din ;onstitu ie( art. >52 alin. 3 i 0egea nr. 3331444( nu se poate
vorbi dec&t ntr-un sens foarte larg de 7stingerea# dreptului de proprietate privat n patrimoniul e8propriatului i
7na terea# dreptului de proprietate public n patrimoniul e8propriatorului/ n realitate( dreptul de proprietate privat
se transform( prin e8propriere( n drept de proprietate public/
d. 9n situa ia confiscrii solu ia plasrii sale n te8tul privind stingerea dreptului de proprietate este i mai
discutabil( deoarece + prin confiscare *art. 44 alin. 4 din ;onstitu ie( art. >52 alin. 4 :;;( art. 112 lit. f i 116 ;.
pen., + bunurile pot s intre at&t n proprietatea privat a statului( c&t i n cea public *n func ie de natura lor,/
- numai n aceast interpretare a art. >52 alin. 2-4 se asigur coeren a cu prevederea art. >52 alin. 1( potrivit creia
dreptul de proprietate este perpetuu i se stinge numai prin pieirea bunului/
C%asi$icarea dre0tu%ui de 0r#0rietate. )7e%uri%e 0r#0riettii*
Din art. >>3 alin. 1 i >>4 re%ult criteriul dup care :;; face clasificarea dreptului de proprietate) obiectul *bunul,
asupra cruia poart dreptul de proprietate) dac bunul este de uz sau interes privat( dreptul care poart asupra
bunului este drept de proprietate privat *art. >>3 alin. 1,/ dac bunul este( prin declara ia legii sau prin natura lui(
de uz sau interes public( atunci dreptul de proprietate care poart asupra lui este un drept de proprietate public *art.
>>4 alin. 1,.
21
Dre0tu% de 0r#0rietate 0rivat i dre0tu% de 0r#0rietate 0u1%ic. Dup criteriul men ionat mai sus( proprietatea
este public sau privat *art. 135 alin. 1 ;onstitu ie( art. >>2,.
-dreptul de proprietate privat + tipul( paradigma( regula dr. de proprietate *v. i art. >>4 alin. 2,
-dreptul de proprietate public + e8cepia( reglementare e8orbitant( restrictiv.
2.2. RE8I"UL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT;
O1iectu% dre0tu%ui de 0r#0rietate 0rivat
Art. >>3. Proprietatea privat. *1) .unt obiect al propriettii private toate bunurile de uz sau de interes privat
apartin&nd persoanelor fi%ice( persoanelor 'uridice de drept privat sau de drept public( inclusiv bunurile care
alctuiesc domeniul privat al statului i al unittilor administrativ"teritoriale.
*2, (otenirile vacante se constat prin certificat de vacant succesoral $i intr n domeniul privat al comunei(
ora$ului sau municipiului( dup ca%( fr nscriere n cartea funciar. )mobilele cu privire la care s"a renuntat la
dreptul de proprietate conform art. *+, alin. (,) se dob&ndesc( fr nscriere n cartea funciar( de comun( ora$ sau
municipiu( dup ca%( $i intr n domeniul privat al acestora prin @otr&rea consiliului local. -. art. */ din 0egea nr.
123,422: numai mo tenirile vacante deschise dup intrarea n vigoare a !! (2 oct. ,422)56
*3, (otenirile vacante i imobilele mentionate la alin. (,), aflate n strintate( se cuvin statului rom&n.
Titu%arii dre0tu%ui de 0r#0rietate 0rivat
;onfrom Art. >>3 alin. 1 + toate subiectele de drept pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat) persoane
fi%ice i persoane 'uridice de drept privat i de drept public( inclusiv statul i unit ile administrativ-teritoriale.
D#meniu% 0rivat. Re+%ementare. Art. >>3 alin. 1/ art. 4 i art. 5 din 0egea nr. 1631441)
Art. 4 alin. *1,) !erenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privata sau al altor drepturi reale( avand ca
titulari persoane fi%ice sau 'uridice( ori pot apartine domeniului public sau domeniului privat.
Art. 5) 'omeniul privat al statului si, respectiv, al comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor este alcatuit din
terenurile dobandite de acestea prin modurile preva%ute de lege( precum si din terenurile de%afectate( potrivit legii(
din domeniul public. ?l este supus dispo%itiilor de drept comun( daca prin lege nu se prevede altfel.
0egea nr. 21>32111 a administra iei publice locale)
Art. 114. - ;onstituie patrimoniu al unitatii administrativ-teritoriale bunurile mobile si imobile care apartin
domeniului public al unitatii administrativ-teritoriale( domeniului privat al acesteia( precum si drepturile si
obligatiile cu caracter patrimonial.
Art. 121. - *1, Domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri mobile si imobile( altele
decat cele preva%ute la art. 121 alin. *1, *care se refer la domeniul public + nota Fl. A. B.,( intrate in proprietatea
acestora prin modalitatile preva%ute de lege .
*2, Bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispo%itiilor de drept comun( daca prin lege nu se prevede
altfel.
22
Titu%arii d#meniu%ui 0rivat. .tatul i unit ile administrativ teritoriale
N# iune. Domeniul privat *al statului sau al unit ilor administrativ teritoriale, este ansamblul bunurilor asupra
crora poart dreptul de proprietate privat al statului sau( dup ca%( al unit ilor administrativ-teritoriale.
Domeniul privat este o universalitate de fapt( creat prin efectul legii *art. >41 alin. 1,.
E+a%itatea re+imu%ui 4uridic.9ntruc&t titulari ai dreptului de proprietate privat pot fi i persoanele 'uridice de
drept public( inclusiv statul i unit ile administrativ-teritoriale( care au + n general + o po%i ie de autoritate n
raport cu subiectele de drept privat( a fost nevoie * in&nd cont i de e8perien a legislativ dinainte de 1441, s se
reglemente%e egalitatea de regim 'uridic al propriet ii private( indiferent de titular.
Re+%ementarea 0rinci0iu%ui. Art. 44 alin. 2 din ;onstitu ie) 7Proprietatea privat este garantat $i ocrotit n mod
egal de lege( indiferent de titular.#
Art. >>3 alin. 4) 7Bunurile obiect al propriettii private( indiferent de titular( sunt $i rm&n n circuitul civil( dac
prin lege nu se dispune altfel. ?le pot fi nstrinate( pot face obiectul unei urmriri silite $i pot fi dob&ndite prin orice
mod prev%ut de lege.#
Art. 5 te%a a ==-a din 0egea nr. 1631441/ art. 121 alin. 2 din 0egea nr. 21>32111.
Asta nseamn c( n calitate de titulari ai dreptului de proprietate privat( autorit ile publice sunt pe po%i ii de
egalitate 'uridic cu orice alt subiect de drept i to i i e8ercit n acela i fel dreptul.
23
2.,.LI"ITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Art.>>> ;od civil- definind dreptul de proprietate- enunt c prerogativele sale se e8ercit n limitele determinate de
lege/ aceast limitare a dreptului este preci%at imediat dup proclamarea caracterului su absolut( ceea ce creea% o
impresie oarecum contradictorie a defintiei legale.
7ustificarea limitrii se regse$te n ideea armoni%rii interesului individual cu cel general al societtii $i care(
transpus n materia propriettii este de a natur a reliefa functia social a acesteia( fr ns a muta discutia pe
terenul unei eventuale distinctii *cu serioase accente polemice, dintre proprietate ca drept subiectiv $i proprietate ca
functie social.
A$adar( vom retine functia social ca 'ustificare a ngrdirii e8ercitiului deptului de proprietate numai n msura n
care prin "proprietate-functie social# vom ntelege nu o notiune de drept ci o idee( o reflectie cu rolul de a contribui
la conturarea regimului 'uridic al dreptului de proprietate/ astfel( prin intermediul aceastei functiuni a propriettii sau
mai precis( n scopul mplinirii ei( s-a conturat pe cale 'urisprudential abu%ul de drept n materia propriettii $i s-au
elaborat legi speciale reglement&nd regimul $i circulatia diverselor categorii de bunuri *n special( cele imobiliare,.
'in punct de vedere tehnic( limitarea dreptului de proprietate- av&nd ca i%vor formal contractul- vi%ea% atributele
sale $i se manifest n sens negativ( titularul neput&nd u%a sau dispune de dreptul su dec&t cu respectarea anumitor
conditii( formalitti( acestea impun&ndu-se cu titlul de restrictii n cadrul e8ercitrii dreptului su.
C%asi$icare. Orice drept se e8ercit n cadrul anumitor limite( care pot fi grupate n dou mari categorii) limite
materiale $i limite teoretice * 'uridice,.
a, limitele materiale: interesea% n principiu bunurile imobile $i au n vedere delimitarea propriettii asupra
terenurilor) 1, in suprafat/ 2, n nltime/ 3, n ad&ncime.
b, limitele teoretice sau juridice se clasific n functie de i%vorul lor formal n ) 1, legale/ 2, 'udiciare/ 3,
conventionale. 9n acest capitol ne vom ocupa e8clusiv de limitele teoretice ale e8ercitiului dreptului de proprietate.
24
LI"ITELE "ATERIALE
;onform Art. >>5 alin. 1) Dreptul de proprietate poate fi e8ercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea
sunt limitele corporale ale bunului care formea% obiectul dreptului de proprietate( cu ngrdirile stabilite prin lege.
9n ca%ul bunurilor mobile nu se ridic probleme deosebite.
Limite%e materia%e n ca5u% dre0tu%ui de 0r#0rietate asu0ra terenuri%#r. Art. >>4. 9ntinderea dreptului de
proprietate asupra terenurilor. *1, Proprietatea terenului se ntinde $i asupra subsolului $i a spatiului de deasupra
terenului( cu respectarea limitelor legale.
Su0ra$a a terenu%ui. Art. >51 *Obligatia de grnituire,) Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligati s
contribuie la grnituire prin reconstituirea @otarului $i fi8area semnelor corespun%toare( suport&nd( n mod egal(
c@eltuielile oca%ionate de aceasta.
Art. >51 *Dreptul de ngrdire, Orice proprietar poate s $i ngrdeasc proprietatea( suport&nd( n conditiile legii(
c@eltuielile oca%ionate.
< Acest drept poate fi limitat n exerci iul su de existen a dreptului de trecere (art. 61762! i 621623).
S0a iu% su0ra0us te renului. Art. ""# alin. 2 te$a %: Proprietarul poate face( deasupra *..., terenului( toate constructiile(
plantatiile $i lucrrile pe care le gse$te de cuviint( n afar de e8ceptiile stabilite de lege( $i poate trage din ele toate
foloasele pe care acestea le-ar produce.
- limite stabilite de ;odul aerian *OF nr. 2431442( modificat,) nu se poate construi n apropierea aeroporturilor
dec&t n anumite condi ii etc. *servitu ile aeronautice( art. 22 din ;odul aerian...,
- limite n ce prive te nl imea construc iilor( stabilite din considerente de urbanism *0egea nr. >131441 privind
autori%area e8ecutrii construc iilor i unele msuri pentru reali%area locuin elor/ 0egea nr. 3>132111 privind
amena'area teritoriului i urbanismul,
Su1s#%u% terenu%ui. Art. ""# alin. 2: Proprietarul poate face( *..., n subsolul terenului( toate constructiile( plantatiile
$i lucrrile pe care le gse$te de cuviint( n afar de e8ceptiile stabilite de lege( $i poate trage din ele toate foloasele
pe care acestea le-ar produce. ?l este tinut s respecte( n conditiile $i n limitele determinate de lege( drepturile
tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului( i%voarelor $i apelor subterane( lucrrilor $i instalatiilor subterane $i
altora asemenea.
- Art. 135 alin. 3 din ;onstitu ie) Bogtiile de interes public ale subsolului( spatiul aerian( apele cu potential
energetic valorificabil( de interes national( pla'ele( marea teritorial( resursele naturale ale %onei economice $i ale
platoului continental( precum $i alte bunuri stabilite de legea organic( fac obiectul e8clusiv al propriettii publice.
- Art. 44 alin. > din ;onstitu ie Pentru lucrri de interes general( autoritatea public poate folosi
subsolul oricrei proprietti imobiliare( cu obligatia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului(
plantatiilor sau constructiilor( precum $i pentru alte daune imputabile autorittii.
Terenuri%e cu a0e. Art. ""# alin. 3: Apele de suprafat $i albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se
formea% sau curg( n conditiile prev%ute de lege. Proprietarul unui teren are( de asemenea( dreptul de a apropria $i
2>
de a utili%a( n conditiile legii( apa i%voarelor $i a lacurilor aflate pe terenul respectiv( apa freatic( precum $i apele
pluviale.
2.(.LI"ITELE =URIDICE )LE8ALE SI =UDICIARE* ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
C%asi$icare.;riteriul de clasificare l repre%int i%vorul *emitentul, voin ei 'uridice) legea *;onstitu ia sau legea
+ inclusiv ordonan ele de urgen / nu i ordonan ele simple( care nu pot fi emise n domeniul legilor organice( iar
regimul propriet ii este de domeniul legii organice( potrivit art. 23 lit. m din ;onstitu ie, + limite legale/ pr ile
actului 'uridic + limite conven ionale / 'udectorul + limite judiciare.
LI"ITE LE8ALE
C%asi$icare. Criteriu. ;riteriul l constituie interesul n prote'area cruia se instituie limitele. .unt limite ale
e8erci iului dreptului de proprietate instituite n interes public sau n interes privat *art. 512,.
Art. 512 *=nteresul public $i interesul privat,) *1) 0egea poate limita e8ercitarea dreptului de proprietate fie n interes
public( fie n interes privat.
Art. 513 *egulile privind protectia mediului $i buna vecintate,) Dreptul de proprietate oblig la respectarea
sarcinilor privind protectia mediului $i asigurarea bunei vecintti( precum $i la respectarea celorlalte sarcini care(
potrivit legii sau obiceiului( revin proprietarului.
Preci%ri n legtur cu art. 513)
- te8tul reia *identicG, dispo%i ia art. 44 alin. 2 din ;onstitu ie) Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor
privind protectia mediului $i asigurarea bunei vecintti( precum $i la respectarea celorlalte sarcini care( potrivit legii
sau obiceiului( revin proprietarului.
- respectarea sarcinilor privind protec ia mediului impune limite stabilite n interes public( nu n interes privat/
- asigurarea bunei vecint i impune limite ale e8ercitrii dreptului de proprietate n interes privat( dar + n realitate
i prin efectele lor generale( dincolo de reglementarea raporturilor ntre vecini + ele asigur i satisfacerea unui
interes public( deoarece men inerea unor raporturi de bun vecintate nu interesea% numai pe cei implica i
*vecinii,( ci i comunitatea *societatea( n general,) se asigur pacea social( evitarea conflictelor( reducerea litigiilor
etc./
Limite %e+a%e n interes 0u1%ic. Acestea pot fi stabilite n func ie de criterii diverse) importan a anumitor
bunuri *terenuri( construc ii...,/ prote'area unor categorii de persoane *dreptul de preem iune al c@iria ilor,/
prote'area bunurilor culturale *mobile sau imobile( monumente istorice etc.,/ caracterul special al anumitor bunuri
*bunurile apar in&nd cultelor religioase/ bunurile periculoase + arme( muni ii( materiale e8plo%ive( substan e
psi@otrope etc.,/ prote'area anumitor activit i importante din punct de vedere economic *transporturile aeriene +
;odul aerian/ producerea anumitor bunuri + monopolul statului etc.,.
0imitele pot s priveasc) restric ii privind circula ia 'uridic a bunurilor *forma actelor 'uridice + de regul
forma autentic/ nregistrarea n registrele de publicitate imobiliar/ dreptul de preem iune pentru anumite categorii
25
de bunuri) bunurile culturale/ monumentele istorice/ terenurile silvice( imobilele nc@iriate...,/ dreptul de a construi
Princi0iu. Art. >>3 alin. 4) Bunurile obiect al propriettii private( indiferent de titular( sunt $i rm&n n circuitul
civil( dac prin lege nu se dispune altfel. ?le pot fi nstrinate( pot face obiectul unei urmriri silite $i pot fi
dob&ndite prin orice mod prev%ut de lege.
9n afara acestei dispo%i ii( potrivit art. >>> alin. 1( titularul dreptului de proprietate privat i poate e8ercita
atributele posesiei( folosin ei *utili%area i culegerea fructelor, i dispo%i iei *'uridice + art. >>3 alin. 4 + i
materiale) modificarea( transformarea( distrugerea bunurilor...,. Desigur( e8ercitarea acestor atribute poate fi supus
unor limite legale( potrivit art. 44 alin. 1 din ;onstitu ie( art. >>3 alin. 4( art. >>5 alin. 2 i art. 52>( care trimite la
ngrdirile cuprinse n legile speciale privind regimul 'uridic al anumitor bunuri( cum ar fi terenurile $i constructiile
de orice fel( pdurile( bunurile din patrimoniul national-cultural( bunurile sacre ale cultelor religioase( precum $i
altele asemenea.
Limite instituite n c#nsiderarea im0#rtan ei un#r cate+#rii de 1unuri. Im#1i%e%e.
Re+u%i +enera%e 0rivind circu%a ia 4uridic. 7#rma acte%#r 4uridice. 9n dreptul civil( n privinta inc@eierii actelor
'uridice e8ist 0rincipiul consesualismului) Art. 1241 *Formele de e8primare a consimtm&ntului, )Eointa de a
contracta poate fi e8primat verbal sau n scris *alin. 1,.
:oul ;od civil consacr n materia drepturilor reale( o e8cep ie de la principiul consensualismului) imobilele
(terenuri i construc ii) nscrise n cartea funciar .
Art. 1244 *Forma cerut pentru nscrierea n cartea funciar,) 9n afara altor ca%uri prev%ute de lege( trebuie s fie
nc@eiate prin nscris autentic, sub sanctiunea nulittii absolute, conventiile care strmut sau constituie drepturi
reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.
Art. 666 *;onditii de nscriere + n cartea funciar, )9nscrierea n cartea funciar se efectuea% n ba%a nscrisului
autentic notarial( a @otr&rii 'udectore$ti rmase definitiv( a certificatului de mo$tenitor sau n ba%a unui alt act
emis de autorittile administrative( n ca%urile n care legea prevede aceasta.
;@iar n ca%ul imobilelor nenscrise n cartea funciar( dac se nc@eie acte 'uridice care impun nregistrarea n
cartea funciar a imobilului *art. >4 din 0egea nr. 231445 a cadastrului i publicit ii imobiliare,( aceste acte 'uridice
trebuie ntocmite n forma autentic ad validitatem *art. 1244( art. 666,.
Aceste reglementri limitea% atributul dispo%i iei 'uridice( deoarece titularul dreptului de proprietate nu poate s
nstrine%e bunul cum (n ce form) dore te( ci trebuie s respecte prevederile legale care impun forma autentic ad
solemnitatem.
Circu%a ia 4uridic a terenuri%#r. Art. 44 alin. 2 te%a a ==-a din ;onstitu ie) ;ettenii strini $i
22
apatri%ii pot dob&ndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n conditiile re%ultate din aderarea
om&niei la Dniunea ?uropean $i din alte tratate internationale la care om&nia este parte( pe ba% de reciprocitate(
n conditiile prev%ute prin lege organic( precum $i prin mo$tenire legal.
0egea nr.2133211> privind dob&ndirea de ctre cettenii strini $i apatri%i a dreptului de proprietate asupra
terenurilor stabileste in detaliu conditiile in care cetatenii straini si apatri%ii pot dobandi terneuri in omania.
Re+u%i s0ecia%e 0rivind c#nstruc ii%e. 0imitele e8erci iului dreptului de proprietate privat sunt prev%ute n dou
acte normative) 0egea nr. >131441 privind autori%area e8ecutrii construc iilor i 0egea nr. 3>132111 privind
amena'area teritoriului i urbanismul. Astfel( pentru desfiin area *demolarea, sau e8ecutarea unor construc ii este
nevoie de ob inerea a dou acte administrative( i anume certificatul de urbanism *art. 5 din 0egea nr. >131441 i
art. 26-34 din 0egea nr. 3>132111, i autoriza ia de construire sau de desfiin are *art. 1 din 0egea nr. >131441,(
emise de autorit ile administrative competente *de la nivel local,.
9n acest fel este limitat e8erci iul atributului dispozi iei materiale.
Limite instituite n vederea 0r#te4rii un#r va%#ri ist#rice> cu%tura%e> ar9itectura%e
a, 0egea nr. >131441) n %onele de interes ar@itectural i istoric sunt necesare autori%a ii suplimentare pentru a
construi *art. 11,/
b, 0egea nr. 1531445 a ar@ivelor na ionale) Ar@ivele :a ionale au un drept de preem iune la cumprarea
documentelor din fondul ar@ivistic na ional *art. 1> alin. 2,/
c, 0egea nr. 16232111 privind prote'area patrimoniului cultural na ional mobil)
- dreptul de preem iune al statului pentru bunurile clasate n categoria 7te%aur# *art. 35,( a crui nclcare se
sanc ionea% cu nulitatea absolut a actului de nstrinare *art. 35 alin. >,/
- regimul 'uridic al descoperirilor ar@eologice( inclusiv al comorii) cel care o descoper trebuie s o predea organelor
competente( primind o recompens de 31 H din valoarea ei( plus o bonificatie de 1> H( dac valoarea este
e8ceptional *art. 46,/
Art. 445 *Drepturile asupra te%aurului gsit,) *1, !e%aurul este orice bun mobil ascuns sau ngropat( c@iar
involuntar( n privinta cruia nimeni nu poate dovedi c este proprietar.
*2, Dreptul de proprietate asupra te%aurului descoperit ntr-un bun imobil sau ntr-un bun mobil apartine( n cote
egale( proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil n care a fost descoperit $i descoperitorului.
*3, 'ispozitiile prezentului articol nu se aplic bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt
descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetri arheologice sistematice, i nici acelor bunuri care, potrivit legii,
fac obiectul propriettii publice.
d, 0egea nr. 42232111 privind prote'area monumentelor istorice) prevede dreptul de preem iune al statului sau
unit ilor administrativ-teritoriale( sub sanc iunea nulit ii absolute a actului de nstrinare *art. 4 alin. 4-4,.
.unt limitate astfel atributele dispozi iei materiale *lit. a, i juridice *lit. b-d,.
26
24
Limite n interesu% #cr#tirii mediu%ui sunt sta1i%ite in urmat#are%e acte n#rmative:
-Art. 44 alin. 2 din ;onstitu ie) Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protectia mediului...
-ODF nr. 11>3211> privind protec ia mediului) de e8.( interdic ia de defri are a suprafe elor mpdurite *art. 54,
limitea% e8erci iul dispozi iei materiale .
Limite sta1i%ite n c#nsiderarea caracteru%ui s0ecia% a% un#r 1unuri. O serie de acte normative prevd un regim
'uridic special pentru circula ia unor bunuri( n considerarea caracterului acestora)
- 0egea nr. 3131445 privind regimul monopolului de stat/
- 0egea nr. 11331442 privind dreptul e8clusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cult/
- 0egea nr. 1253144> privind materiile e8plo%ive/
- 0egea nr. 24>32114 privind regimul armelor i muni iilor.
Limite %e+a%e n interes 0rivat> n interesu% asi+urrii 1unei vecint i. Re+im 4uridic +enera%. Art. 512 alin. 2)
0imitele legale n interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul prtilor. Pentru opo%abilitate
fat de terti este necesar ndeplinirea formalittilor de publicitate prev%ute de lege.
e%ult de aici)
- caracterul supletiv al normelor care reglementea% limitele n interes privat/
- necesitatea ndeplinirii formalit ilor de publicitate imobiliar pentru a face opo%abil ter ilor acordul pr ilor
privind modificarea ori desfiin area temporar a limitelor legale n interes privat/
9n art.514-521 :;; sunt reglementate in detaliu limitele legale stabilite i interes privat pentru asigurarea bunei
vecinatati( aspecte care(in temeiul Eec@iului ;od civil erau preva%ute ca fiind servituti legale sau naturale.
Ina%iena1i%itatea %e+a% a anumit#r 1unuri. 9n anumite ca%uri( pentru a evita deturnarea n scop speculativ a unor
beneficii recunoscute de lege unor anumite persoane sau pentru a evita fraudarea intereselor unor terte persoane(
legea instituie inalienabilitatea temporar( total sau partial( a anumitor bunuri.
*a, potrivit 0egii fondului funciar( terenurile acordate n mod gratuit persoanelor care nu au adus terenuri n
cooperativele agricole de productie( dar care locuiesc sau care se oblig s locuiasc n anumite %one( nu pot fi
nstrinate prin acte ntre vii timp de 11 ani socotiti din anul urmtor celui n care s-a fcut nscrierea propriettii n
registrele de publicitate/
*b, apartamentele trecute n proprietatea statului n timpul regimului comunist *cunoscute sub numele ine8act de
7case nationali%ateI, $i cumprate de c@iria$i n conditiile 0egii nr. 1123144> nu pot fi nstrinate timp de 11 ani de
la data cumprrii( sub sanctiunea nulittii absolute *articolele 4 alin. ultim $i 11 din lege,/
*c,7sub santiunea nulittii absolute( p&n la solutionarea procedurilor administrative $i( dup ca%( 'udiciare generate
de pre%enta lege( este inter%is nstrinarea( concesionarea( locatia de gestiune( asocierea n participatiune(
ipotecarea( locatiunea precum $i orice nc@iriere sau subnc@iriere n beneficiul unui nou c@iria$( sc@imbarea
destinatiei( grevarea sub orice form a bunurilor imobile - terenuri $i3sau constructii notificate potrivit prevederilor
pre%entei legi 7 *articolul 21 alin. 4
1
din 0egea nr.1132111 modificat prin 0egea nr.2423211>,. O reglementare
31
similar poate fi regsit n articolul 46 alini
2
din aceea$i lege 7sub santiunea nulittii absolute( este inter%is
ntrinarea n orice mod a imobilelor dob&ndite n ba%a legii nr. 1123144>( cu modificrile ulterioare( p&n la
solutionarea definitiv $i irevocabil a actiunilor formulate de persoanele ndrepttite( fo$ti proprietari sau( dup ca%(
mo$tenitori ai acestora( potrivit art.>1I
*d, pe durata litigiilor privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate $i la legalitatea titlului de proprietate(
conform legilor fondului funciar( este inter%is nstrinarea ori constituirea unor altor drepturi reale sau de creant
*articolul 4 din !itlul C ;irculatia 'uridic a terenurilor din 0egea nr.2423211>,.
2.3.LI"ITELE CONVENTIONALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE.CLAUZA DE
INALIENA!ILIATE
9n ceea ce prive$te operarea limitrilor pe cale conventional( se disting dou moduri( dup cum limitarea
propriettii constituie obiectul principal al contractului sau se reali%ea% ca urmare a asumrii de catre proprietar a
unor obligatii secundare)
conventia are ca obiect ns$i ngrdirea dreptului de proprietate.?ste ipote%a strii de vecintate( a obligatiilor
asumate de proprietarii vecini( de e8emplu( de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distant mai mic dec&t cea
legal/
conventia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun(
instituindu-se obligatia cumprtorului sau donatarului de a nu-l nstrina sau de a nu construi de e8emplu( dec&t n
anumite conditii de distant sau nltime. Fat de obiectul principal al conventiei *transmiterea unui drept real,
limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar n aceste ipote%e.
C%au5a de ina%iena1i%itate. Doctrina $i 'urisprudenta france% au sustinut initial nulitatea unor asemenea clau%e
deoarece aduc atingere caracterului absolut al dreptului de proprietate $i ncalc restrictia numrului limitat de
drepturi reale. 0a aceste consideratii 'uridice se adugau cele economice( $i anume necesitatea asigurrii liberei
circulatii a bunurilor.. De la mi'locul secolului al ClC-lea 'urisprudenta $i doctrina france%e sau admis clau%ele de
inalienabilitate n msura n care erau temporare $i se 'ustificau printr-un interes legitim.
::; a reglementat clau%a de inalienabilitate Art. 522. ;lau%a de inalienabilitate. ;onditii. Domeniu de aplicare. *1,
&rin conventie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 89 de
ani i dac e%ist un interes serios i legitim. :ermenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului.
*2, 'obnditorul poate fi autorizat de ctre instant s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de
inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune.
*3, ulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr"un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost
determinant la ncheierea acestuia. ;n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la
proba contrar.
31
*4, !lauza de inalienabilitate este subnteleas n conventiile din care se nate obligatia de a transmite n viitor
proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil.
*>, :ransmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilittii.
!onditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate:
*i, clauza s fie temporar. ?ste considerat (de e8emplu( temporar o clau% care este prev%ut p&n la a'ungerea
la maturitatea legal a destinatarului ei.Dimpotriv( nu ndepline$te aceast conditie o clau% care ar fi stipulat pe
toat durata vietii stipulantului sau destinatarului ei.
(ii) clauza s fie ntemeiat pe un interes serios i legitim( care poate fi al dispuntorului( al destinatarului clau%ei
sau al unui tert.
9n materie imobiliar( pentru efectul de opo%abilitate fat de terti( se impune notarea clau%ei de inalienabilitate n
cartea funciar.
#rt. +,/. !onditii de opozabilitate. (2) !lauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarului care s"a obligat s nu nstrineze dect dac este valabil i ndeplinete
conditiile de opozabilitate.
(,) &entru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalittilor de publicitate prevzute de
lege, dac este cazul.
(<) ;n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru dobndirea
propriettii prin posesia de bun"credint.
(8) ;n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr"un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil i
creditorilor anteriori ai dobnditorului.
(*) endeplinirea conditiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de
a pretinde daune"interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligatii.
#rt. +,9. =anctiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate. (2) ;nstrintorul poate s cear rezolutiunea
contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor.
(,) #tt nstrintorul, ct i tertul, dac inalienabilitatea s"a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea
actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.
(<) u pot fi supuse urmririi bunurile pentru care s"a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza produce efecte,
dac prin lege nu se prevede altfel.
Dre0t tran5it#riu. Art. 51 din 0PA)
*1, Ealabilitatea $i efectele 'uridice ale clau%ei de inalienabilitate instituite prin conventie sunt guvernate de legea n
vigoare la momentul nc@eierii conventiei.
*2, Ealabilitatea clau%ei de inalienabilitate instituite prin testament este guvernat de legea n vigoare la data
nc@eierii acestuia( iar efectele clau%ei sunt guvernate de legea n vigoare la data desc@iderii succesiunii.
32
2.'.E?PROPRIEREA PENTRU CAUZ; DE UTILITATE PU!LIC;
Potrivit articolului 44 alin. 3 din ;onstitutie( nimeni nu poate fi e8propriat dec&t pentru o cau% de utilitate public(
stabilit potrivit legii( cu dreapt $i prealabil despgubire( principii reflectate de asemenea de articolul 461 din
;odul civil $i articolul 1 din 0egea nr.3331444. Aceasta este una din consecintele inviolabilittii propriettii. n
dreptul rom&nesc e8proprierea este reglementat de 0egea nr.3331444.
9n procedura e8proprierii trebuie distinse trei etape)
*a, declararea utilittii publice de ctre diverse autoritti publice( n functie de natura $i importanta lucrrilor
care urmea% a fi reali%ate( iar n anumite ca%uri utilitatea public se declar prin lege/
*b, e8proprierea care poate fi amiabil sau 'udiciar. ?ste amiabil atunci c&nd prtile convin transferul
dreptului de la proprietar la autoritatea administrativ. n lipsa unei asemenea conventii este necesar o @otr&re
'udectoreasc de e8propriere/
*c, n ca%ul unei cesiuni amiabile indemni%atia este stabilit prin conventie. n ca%ul unor nentelegeri(
cuantumul indemni%atiei se stabile$te in'ustitie/
Despgubirea trebuie s fie dreapt $i prealabil. ?a trebuie s fie dreapt n sensul c trebuie s corespund
pierderii efectiv suferite de e8propriat. ?a trebuie s fie de asemenea prealabil( adic trebuie pltit naintea intrrii
n posesie a e8propriatorului. n consecint( cu e8ceptia unor ca%uri de e8trem urgent *articolul 32 din 0egea
e8proprierii,( e8propriatul poate refu%a predarea imobilului p&n la plata efectiv a despgubirilor.
Pe l&ng e8propriere( dreptul rom&nesc cunoa$te o serie lung de limitri ale propriettii cum sunt rec@i%itiile sau
a$a numitele servituti administrative *spre e8emplu accesul pe terenurile proprietate privat pentru diverse
activitti,. Pentru toate acestea v rog s consultati manualul.
33
Unitatea de nvtare ,
POSESIA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 3
3.1.:otiunea de posesie
3.2.Posesia i detenia precar.=ntervertirea precaritii n posesie.
3.3.;alitatile si viciile posesiei
3.4.?fectele posesiei.Pre%umia de proprietate. Aciunile posesorii.
3.>.Dobandirea n proprietate a fructelor de ctre posesorul de buna credinta.
3.5. Dobandirea in proprietate a bunurilor mobile de ctre posesorul de buna credinta.
3.2.Bibliografie
3.6.aspunsurile la testul de autoevaluare
POSESIA
,..NOTIUNEA DE POSESIE
9n functie de relatia care se stabile$te n mod particular ntre posesie $i dreptul de proprietate3drepturile reale
!ermenul de posesie are mai multe acceptiuni)
posesia " stare de drept, ca atribut al dreptului de proprietate *art.>>> :;;, 9n acest ca%( relatia dintre posesie
$i dreptul de proprietate este de la parte la ntreg/
posesia " intentie sau convingere a posesorului de e8istent a dreptului real n conditiile efecturii actelor de
stp&nire a unui bun *art.415 :;;,. =nteresea% at&t aspectul psi@ologic c&t $i cel material * ca stare de fapt, al
posedrii unui bun( iar posesia este distinct de dreptul de proprietate.
Posesia ca stare de fapt este prote'ata din punct de vedere 'uridic prin actiunile posesorii i produce anumite efecte
'uridice( n conditii speciale.
;n doctrin, posesia este definit ca stp&nirea de fapt a unui lucru( care( din punctul de vedere al comportrii
posesorului( apare ca fiind manifestarea e8terioar a unui drept real *;.Brsan( op.cit.( p.234,
:oul ;od civil prevede un regim legal general al posesiei( complet i unitar *art.415-4>2,( spre deosebire de
Eec@iul ;od civil care reglementa posesia prin prisma efectului ac@i%itiv al dreptului de proprietate sau al altui drept
34
real)
Art. .'. N#tiune. (1) Posesia este e8ercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de
ctre persoana care l stp&ne$te $i care se comport ca un proprietar.
(2) Dispo%itiile pre%entului titlu se aplic( n mod corespun%tor( $i n privinta posesorului care se comport ca un
titular al altui drept real( cu e8ceptia drepturilor reale de garantie.
E%emente%e c#m0#nente ale posesiei sunt urmtoarele)
*i, un element material " corpus (c)) presupune un contact direct cu lucrul( concreti%at n sv&r$irea de acte
materiale $i3sau 'uridice asupra acelui bun.?lementul material acoper nu numai e8ercitarea atributului ius
possidendi( ci i e8ercitarea celorlate prerogative ale dreptului real *E..toica( op.cit( p.>2,/
*ii, un element psihologic" animus (a): const n intentia celui ce stp&ne$te bunul de a efectua aceast stp&nire
pentru sine- animus domini3anumus sibi habendi sau animus possidendi(ap). Animus sibi @abendi face( aadar(
distincia dintre posesie i detenia precar Art. .&. Ca5uri%e care nu c#nstituie 0#sesie. (1) :u constituie posesie
stp&nirea unui bun de ctre un detentor precar( precum)
a) locatarul( comodatarul( depo%itarul( creditorul ga'ist/
&) titularul dreptului de superficie( u%ufruct( u%( abitatie sau servitute( fat de nuda proprietate/
c) fiecare coproprietar( n proportie cu cotele-prti ce revin celorlalti coproprietari/
d) orice alt persoan care( detin&nd temporar un bun al altuia( este obligat s l restituie sau care l stp&ne$te cu
ngduinta acestuia.
(2) Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai n ca%urile $i limitele prev%ute de lege.
D#vada 0#sesiei. ?lementul material al posesiei poate fi dovedit prin orice mi'loc de prob respectv( prin
nscrisuri( dup cum este e8primat prin fapte sau acte 'uridice. Pentru dovada elementului subiectiv( legea instituie
dou pre%umii legale relative.
Art. ... Pre5umtia de 0#sesie @i 0re5umtia de 0r#0rietate. (1) P&n la proba contrar( acela care stp&ne$te
bunul este pre%umat posesor.
(2) Detentia precar( odat dovedit( este pre%umat c se mentine p&n la proba intervertirii sale.
;onform alin.1 art.414 :;; plec&nd de la elementul material al posesiei( legiuitorul pre%um e8istena elementului
subiectiv/ legea permite dovada contrar( adic dovada precaritii( sarcin probatorie care i revine reclamantului.
Proba precaritii difer de la ca% la ca%( n funcie de i%vorul precaritii*act 'uridic( ngduina proprietarului,
precum i de calitatea reclamantului * de a fi parte sau ter fa de contractul care dovedete precaritatea,
;onform alin.2( dac persoana care stp&nete bunul are calitatea de detentor precar( legea pre%um c are aceast
calitate p&n la proba contrar/ a face dovada contrar nseamn a demonstra intervertirea precaritii n posesie
*art.421 :;;,.
3>
E6ercitarea 0#sesiei. Posesia este dob&ndit n msura n care persoana are at&t elementul material c&t i elementul
subiectiv( c@iat dac ele nu au fost dob&ndite n acelai timp.
Art. .A. E6ercitarea 0#sesiei. (1) Posesorul poate e8ercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie
n mod nemi'locit( prin putere proprie( fie prin intermediul unei alte persoane.
(2) Persoanele lipsite de capacitate de e8ercitiu $i persoanele 'uridice e8ercit posesia prin repre%entantul lor legal.
;onform alin.1 art.412 :;; elementul material poate fi e8ercitat fie direct de posesor( fie prin intermediul unei alte
persoane * de regul( detentorul precar care e8ercit posesia corpore alieno n limitele ngduinei posesorului.
?lementul subiectiv se e8ercit( de regul( e8clusiv prin intermediul posesorului. Potrivit alin.2( se instituie dou
e8cepii n privina persoanelor lipsite de capacitate de e8erciiu i n ca%ul persoanelor 'uridice.
Pierderea 0#sesiei are loc prin pierderea oricruia dintre elementele sale sau pri pierderea simultan a ambelor
elemente. ;onform art.421 :;;)
Art. .2. Bncetarea 0#sesiei. Posesia ncetea% prin)
a) transformarea sa n detentie precar/
&) nstrinarea bunului/
c) abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a declaratiei de renuntare la dreptul de proprietate
asupra unui bun imobil/
d) pieirea bunului/
e) trecerea bunului n proprietate public/
f) nscrierea dreptului de proprietate al comunei( ora$ului sau municipiului( dup ca%( conform art. 664 alin. *2,/
') deposedare( dac posesorul rm&ne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
35
,.2.POSESIA I DETENIA PRECAR;.INTERVERTIREA PRECARIT;II BN POSESIE.
Detentia )detentia 0recar sau 0recaritatea* repre%int stp&nirea unui bun pentru altul( respectiv pentru
posesor3titularul unui drept real asupra bunului( indiferent de i%vorul material al acestei stp&niri) conventia( legea(
@otr&rea 'udectoreasc sau simpla ngduint a posesorului3titularului unui drept real asupra bunului.
9ntre posesie $i detentia precar e8ist o deosebire de natur juridic care determin o diferent n ceea ce prive$te
efectele celor dou notiuni. 9n timp ce posesia este o stare de fapt care se poate suprapune peste o stare de drept(
detentia precar poate fi o stare de drept * de regul, sau de fapt *n functie de i%vorul su material, care(
ntotdeauna( corespunde unei stri de drept. Aceast suprapunere a detentiei cu starea de drept -corespun%toare
posesorului3titularului unui drept real asupra bunului- e8plic obligatia asumat de detentor de a restitui bunul.
Detentorului precar i sunt recunoscute urmtoarele efecte ale strii sale de fapt3de drept n legtur cu bunul )
*i, de stp&nire material a bunului( n conditiile stabilite prin titlu( lege( @otr&rea 'udectoreasc sau prin
ngduinta posesorului3titularului unui drept real asupra bunului/
*ii, de intentare a actiuniilor posesorii/art.444 alin.2 :;;
*iii, de intervertire a detentiei precare n posesie( n conditiile art.421 :;;
Intervertirea detentiei n 0#sesie d e8presie modului de rsturnare a pre%umtiei relative prev%ute n art.414
alin.2) Art. ... Pre5umtia de 0#sesie @i 0re5umtia de 0r#0rietate.
(2) Detentia precar( odat dovedit( este pre%umat c se mentine p&n la proba intervertirii sale.
ns e8clusiv n ca%urile mentionate n art.421 ;.civ.)
Art. 920. Intervertirea precarittii n posesie. (1) )ntervertirea detentiei precare n posesie nu se poate face dect n
urmtoarele cazuri:
a) dac detentorul precar ncheie cu bun"credint un act translativ de proprietate cu titlu particular cu alt
persoan dect cu proprietarul bunului6 transformarea detentiei n posesie util operea% n persoana detentorului
precar prin intermediul unui tert( care-i procur acestuia un titlu( devenind posesor de bun -credint.
&) dac detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezistent neechivoce n privinta intentiei sale
de a ncepe s se comporte ca un proprietar6 n acest caz, intervertirea nu se va produce ns mai nainte de
mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului6 .pre deosebire de primul ca% de intervertire( n ipote%a de
la pct.b, detentorul devine posesor prin propria sa fapt $i este de rea-credint. .impla negare a dreptului celui de la
care detentorul a primt bunul nu este suficient pentru intervertirea precaritii( este nevoie de temeiuri 'uridice care
s-l determine pe detentor s cread c persoana de la care are bunul nu este adevratul proprietar/ ns( nu este
necesar e8istena unui litigiu ntre detentor i aceast persoan( singura condiionare legal fiind referitoare la
mplinirea termenului prev%ut pentru restituirea bunului de ctre detentor.
32
c) dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr"un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu conditia
ca dobnditorul s fie de bun"credint. 9n comparatie cu situatiile e8puse mai sus( transformarea detentiei n
posesie util n temeiul pct.3 operea% n persoana unui tert( care devine posesor de bun-credint prin nc@eierea
unui act traslativ de proprietate cu detentorul precar.
Buna credin se aprecia% diferit( n fincie de natura bunului( conform art.421 :;; alin.2) (2) ;n cazul imobilelor
nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun"credint dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu"se pe
cuprinsul crtii funciare. ;n celelalte cazuri, este de bun"credint dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia,
dup mprejurri, s cunoasc lipsa calittii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.
Dre0t tran5it#riu art.& Le+ea de 0unere n a0%icare a NCC:Dispo%iiile art.421 din ;odul civil se aplic numai
ca%urilor de intervertire aprute ulterior intrrii n vigoare a ;odului civil.
,.,.CALIT;TILE SI VICIILE POSESIEI
Pentru a produce efecte 'uridice( posesia trebuie s fie util/ utilitatea posesiei repre%int suma mai multor caliti
ale acesteia. ::; nu preci%ea% care sunt calitile posesiei( ci contrariul acestor caliti( care determin ca posesia
s nu fie util.
Art. .22. Vicii%e 0#sesiei. (1) 9n afara situatiilor prev%ute de lege( nu poate produce efecte 'uridice dec&t posesia
util.
(2) :u este util posesia discontinu( tulburat sau clandestin. P&n la proba contrar( posesia este pre%umat a fi
util.
Eiciile posesiei( nsemn&nd contrariul calitilor posesiei sunt) discontinuitatea( violena i clandestinitatea.De
subliniat c legea pre%um caracterul util al posesiei( caracter care se pierde prin dovada intervenirii unui singur
viciu al posesiei.
Discontinuitatea. ;onform :;;)Art. .2,. Disc#ntinuitatea. Posesia este discontinu at&t timp c&t posesorul o
e8ercit cu intermitente anormale n raport cu natura bunului.
;ontinuitatea $i intermitenta sunt c@estiuni de fapt( depin%&nd de natura lucrului( mobi sau imobil precum i de
circumstanele de fapt. Eiciul discontinuittii are urmtoarele caracteristici )
este temporar *art. 16>5E ;.civ., Art. .2A. Bncetarea vicii%#r 0#sesiei. Posesia viciat devine util ndat ce
viciul ncetea%.
este absolut *art. 1655 E;.civ., Art. .2'. Inv#carea vicii%#r 0#sesiei. (1) Discontinuitatea poate fi opus
posesorului de ctre orice persoan interesat.
36
se aplic de regul( n ca%ul posesiei bunurilor imobile/ n ca%ul bunurilor mobile( problema se pune numai n
absena aplicrii art.432 :;; .
Violenta< ;onform :;;( Art. .2(. Vi#%enta. Posesia este tulburat at&t timp c&t este dob&ndit sau conservat prin
acte de violent( fi%ic sau moral( care nu au fost provocate de o alt persoan.
:umai violenta activ din partea posesorului este de natur a vicia posesia( cu e8cluderea violentei pasive.Eiciul
violentei are urmtoarele caracteristici)
este temporar *art.16>5 E;.civ., Art. .2A. Bncetarea vicii%#r 0#sesiei. Posesia viciat devine util ndat ce
viciul ncetea%.
este relativ *art.1652 alin.2 E;.civ., Art. .2'. Inv#carea vicii%#r 0#sesiei. (2) :umai persoana fat de care
posesia este tulburat sau clandestin poate invoca aceste vicii.
se aplic at&t la bunuri mobile( c&t $i la bunuri imobile.
Clandestinitatea .;onform :;;( Art. .23. C%andestinitatea. Posesia este clandestin( dac se e8ercit astfel nc&t
nu poate fi cunoscut.
;omparativ art.16>2 E ;.civ. ) #posesia este clandestin c&nd posesorul o e8ercit n ascuns de adversarul su( nc&t
acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc#.
Eiciul clandestinittii pre%int urmtoarele caracteristici)
este relativ *art.1652 alin.2 ;.civ., Art. .2'. Inv#carea vicii%#r 0#sesiei. (2) :umai persoana fat de care
posesia este tulburat sau clandestin poate invoca aceste vicii.
este temporar *art.16>5 ;.civ., Art. .2A. Bncetarea vicii%#r 0#sesiei. Posesia viciat devine util ndat ce
viciul ncetea%.
se aplic de regul( n ca%ul posesiei bunurilor mobile( fiind mai greu de conceput in privinta bunurilot mobile.
,.(.E$ecte%e 0#sesiei.Pre5um ia de 0r#0rietate.Ac iuni%e 0#ses#rii.
?fectele 'uridice ale posesiei n dreptul nostru sunt numeroase $i varia% ca important( dup cum posesorul este de
bun ori de rea credint $i dup cum sunt n cau% bunuri mobile ori imobile.
Posesia( c@iar de rea credint( produce trei efecte 'uridice)
*a, posesia pre%um proprietatea/
*b, posesia este aparata prin actiunile posesorii/
*c, ?fectul cel mai considerabil ata$at posesiei( atunci c&nd aceasta se prelunge$te pentru un timp ndelungat
este c posesorul dob&nde$te dreptul pe care l e8ercita n fapt. ?ste un mod de dob&ndire a propriettii denumit
u%ucapiune.
34
n mod special( dac posesorul este de bun credint( posesia produce alte trei efecte)
*a, n materie de imobile( u%ucapiunea se reali%ea% ntr-un termen mai scurt( de 11 ani/
*b, posesorul de bun credint dob&nde$te fructele produse de lucru percepute pe durata posesiei. Atunci c&nd
proprietarul va revendica lucrul( posesorul nu va trebui s restituie fructele sau contravaloarea lor/
*c, n privinta mobilelor corporale( posesia are puterea de a conferi imediat proprietatea posesorului de bun
credint $i s $tearg dreptul de proprietate a adevratului proprietar care a comis imprudenta de a se desprti de
bunul su
Eom discuta n pre%entul capitol aspectele legate de pre%umtia de proprietate( de actiunile posesorii( de dob&ndirea
fructelor de ctre posesorul de bun credint i de dobandirea n prorietate a bunurilot mobil eprin posesia de buna
credinta( in timp ce aspectele legate de u%ucapiune vor fi tratate la modurile de dob&ndire a propriettii
A. Posesia creea% o pre%umtie de proprietate. Aceast pre%umtie este relativ n privinta bunurilor imobile
nenscrise n cartea funciar $i absolut( irefragabil n privinta bunurilor mobile n condiiile art.art.432. ;onform
:;;)
Art. ... Pre5umtia de 0#sesie @i 0re5umtia de 0r#0rietate. (3) P&n la proba contrar( posesorul este considerat
proprietar( cu e8ceptia imobilelor nscrise n cartea funciar.
Art. .,3. Pre5umtia de tit%u de 0r#0rietate. Oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este
pre%umat c are un titlu de dob&ndire a dreptului de proprietate asupra bunului.
B.Posesia este ocrotit prin actiunile posesorii. Actiunile posesorii sunt actiuni reale ce ocrotesc posesia bunurilor
imobile $i drepturile reale imobiliare susceptibile a fi dob&ndite prin u%ucapiune( fr a se pune n discutie( n cadrul
lor( e8istenta dreptului de proprietate. 9n cadrul aciunilor posesorii( calitatea de reclamant o poate avea )posesorul(
proprietarul *pentru apararea posesiei ca stare de fapt( fr dovedirea dreptului de proprietate, i detentorul precar
*dar nu impotriva celui de la care deine bunul,.
:;; reglementea% aciunile posesorii n art.444-4>1)
Art. .(.. Actiuni%e 0#ses#rii. (1) ;el care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei de 'udecat
prevenirea ori nlturarea oricrei tulburri a posesiei sale sau( dup ca%( restituirea bunului. De asemenea( posesorul
este ndrepttit s pretind despgubiri pentru pre'udiciile cau%ate.
(2) ?8ercitiul actiunilor posesorii este recunoscut $i detentorului precar.
Art. .3/. Pers#ane%e m0#triva cr#ra se 0#t intr#duce actiuni%e 0#ses#rii. (1) Actiunile posesorii pot fi
introduse $i mpotriva proprietarului.
(2) Actiunea posesorie nu poate fi ns introdus mpotriva persoanei fat de care e8ist obligatia de restituire a
bunului.
41
Art. .3. Termenu% de e6ercitare a actiunii 0#ses#rii. (1) 9n ca% de tulburare ori de deposedare( pa$nic sau
violent( actiunea se introduce n termenul de prescriptie de un an de la data tulburrii sau deposedrii.
(2) Dac tulburarea ori deposedarea este violent( actiunea poate fi introdus $i de cel care e8ercit o posesie viciat(
indiferent de durata posesiei sale.
Aciunile posesorii sunt de dou feluri *a(b,)
a) actiunea posesorie general (actiunea n complngere) este folosit de posesor pentru a face s ncete%e
orice fel de tulburare a posesiei. ;onditii pentru admiterea actiunii posesorii generale)
s nu fi trecut un an de la deposedare
reclamantul- posesor s fi posedat bunul cel putin un an de la data tulburrii sau deposedrii
posesia reclamantului s fie util $i neviciat
b) actiunea posesorie special (reintegranda) este introdus de posesor atunci c&nd deposedarea sau tulburarea
posesiei sale s-au produs prin violent. ;onditie unic pentru intentarea actiunii posesorii generale)
s nu fi trecut un an de la deposedare sau tulburare
9n plus( NCC reglementea% un nou mi'loc procedural pentru aprarea posesiei( n art.4>2)
-cel care solicit luarea acestor msuri nu trebuie s fac dovada unui drept real principal asupra bunului
-spre deosebire de aciunile posesorii( msurile pentru conservarea bunului au funcia de prevenire a producerii
tulburrii posesiei
-condiii) s e8iste motive temeinice * un pericol iminent, iar pericolul imiment s fie generat de un lucru aflat n
posesia altei persoane sau de lucrri( precum ridicarea unei constructii( tierea unor arbori ori efectuarea unor
spturi pe fondul nvecinat.
Art. .32. Luarea msuri%#r 0entru c#nservarea 1unu%ui 0#sedat. (1) Dac e8ist motive temeinice s se
considere c bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat n posesia unei alte persoane sau ca urmare
a unor lucrri( precum ridicarea unei constructii( tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat(
posesorul poate s cear luarea msurilor necesare pentru evitarea pericolului sau( dac este ca%ul( ncetarea
lucrrilor.
(2) P&n la solutionarea cererii( posesorul ori( dup ca%( cealalt persoan poate fi obligat la plata unei cautiuni(
lsate la aprecierea instantei( numai n urmtoarele situatii)
a) dac instanta dispune( n mod provi%oriu( deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor( cautiunea se stabile$te n
sarcina posesorului( astfel nc&t s se poat repara pre'udiciul ce s-ar cau%a p&r&tului prin aceast msur/
41
&) dac instanta ncuviintea% mentinerea lucrului n starea sa actual ori continuarea lucrrilor( cautiunea se
stabile$te n sarcina p&r&tului astfel nc&t s se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situatiei
anterioare.
,.3.D#1Cndirea $ructe%#r de ctre 0#ses#ru% de 1un credint
Practic( acest efect al posesiei de bun-credint se activea% n conditiile n care adevratul proprietar redob&nde$te
stp&nirea bunului n urma unei actiuni n revendicare. Justificarea dob&ndirii fructelor se regse$te n ideea de
ec@itate( fiind mult prea oneroas pentru posesorul de bun-credint o eventual obligatie de restituire a fructelor(
mai ales dac au fost de'a consumate. ;onform :;;)
Art. .(&. C#nditii%e d#1Cndirii $ructe%#r 1unu%ui 0#sedat. (1) Posesorul de bun-credint dob&nde$te dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului posedat.
(2) Posesorul trebuie s fie de bun-credint la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin
posesorului n msura n care buna sa credint se mentine la data scadentei acestora.
(3) 9n ca%ul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar( bun-credint se aprecia% n raport cu conditiile
cerute tertilor dob&nditori pentru a respinge actiunea n rectificare.
(4) 9n celelalte ca%uri( posesorul este de bun-credint atunci c&nd are convingerea c este proprietarul bunului n
temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cau%e de ineficacitate nu le cunoa$te $i nici nu ar trebui( dup
mpre'urri( s le cunoasc. Bun-credint ncetea% din momentul n care cau%ele de ineficacitate i sunt cunoscute.
(") Posesorul de rea-credint trebuie s restituie fructele percepute( precum $i contravaloarea acelora pe care a omis
s le perceap.
;onditii pentru dob&ndirea n proprietate a fructelor de ctre posesor)
;u referire la posesie) buna credin se aprecia% diferen iat-alin3-alin.4 art.446.
- n privina bunurilor imobile nscrise n cartea funciar Art. ./. D#1Cndirea cu 1un<credint a unui dre0t
ta1u%ar.
(2) !ertul dob&nditor este considerat de bun-credint numai dac( la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului
n folosul su( sunt ndeplinite urmtoarele conditii)
a) nu a fost nregistrat nicio actiune prin care se contest cuprinsul crtii funciare/
&) din cuprinsul crtii funciare nu re%ult nicio cau% care s 'ustifice rectificarea acesteia n favoarea altei persoane/
c) nu a cunoscut( pe alt cale( ine8actitatea cuprinsului crtii funciare.
- n toate celalte ca%uri se aplic alin.4 art.446 :;;
Buna-credint este ncorporat n titlul posesorului $i trebuie s e8iste n momentul fiecrei perceperi a fructelor.
Fructele se dob&ndesc n proprietate numai n msura n care au fost percepute.
;u referire la titlul posesorului) s $i ntemeie%e posesia pe un titlu translativ de proprietate ale crui cau%e de
42
ineficacitate nu-i sunt cunoscute/ e8)titlul viciat( titlul desfiintat prin re%olutiune3re%iliere. !itlul poate fi anulabil(
nul absolut( pentru vicii de fond sau de form *cu e8ceptia nclcrii grave a normelor de ordine public, precum $i
putativ. 9n materie imobiliar( titlul putativ are o sfer restr&ns de aplicare.
,.'. D#1Cndirea 1unuri%#r m#1i%e de ctre 0#ses#ru% de 1un<credint
.ediul materiei din :;;)
Art. .,3. Pre5umtia de tit%u de 0r#0rietate. Oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este
pre%umat c are un titlu de dob&ndire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Art. .,'. O0#5a1i%itatea $at de terti. ;u e8ceptia ca%urilor prev%ute de lege( posesia de bun-credint a bunului
mobil asigur opo%abilitatea fat de terti a actelor 'uridice constitutive sau translative de drepturi reale.
Art. .,A. D#1Cndirea 0r#0riettii m#1i%iare 0rin 0#sesia de 1un<credint. (1) Persoana care( cu bun-credint(
nc@eie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros av&nd ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv.
(2) ;u toate acestea( bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun-credint( dac actiunea este
intentat( sub sanctiunea decderii( n termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stp&nirea material a
bunului.
(3) Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod obi$nuit bunuri
de acela$i fel ori dac a fost ad'udecat la o licitatie public( iar actiunea n revendicare a fost introdus nuntrul
termenului de 3 ani( posesorul de bun-credint poate retine bunul p&n la indemni%area sa integral pentru pretul
pltit v&n%torului.
(4) Dispo%itiile pre%entului articol nu se aplic bunurilor mobile care sunt accesorii unui imobil.
(") Dispo%itiile pre%entului articol se aplic n mod corespun%tor $i n legtur cu dob&ndirea dreptului de u%ufruct
$i a dreptului de u% asupra unui bun mobil.
Art. .,&. !una<credint. (1) ?ste de bun-credint posesorul care nu cuno$tea $i nici nu trebuia( dup mpre'urri(
s cunoasc lipsa calittii de proprietar a nstrintorului.
(2) Buna-credint trebuie s e8iste la data intrrii n posesia efectiv a bunului.
Art 432 alin. 1 d e8presie ma8imei c n materie mobiliara posesia de bun-credint valorea% titlu de proprietate)
>en fait de meubles possession vaut titre?. Dou ntelesuri i sunt atribuite acestei ma8ime)
a, posesorul unui bun mobil poate opune posesia sa proprietarului - revendicant cu titlu de pre%umtie de proprietate/
b, dob&nditorul bunului mobil primit de la un non dominus devine proprietar n ba%a posesiei sale( n ipote%a n care
adevratul proprietar s-a desesi%at voluntar de bun.
43
C#nditii%e inv#crii re+u%ii en fait de meubles possession vaut titre sau d#meniu% de a0%icatie a% art..,A a%in..
;omparativ(conditiile de aplicare a art.1414 alin.1 nu erau prev%ute n mod e8pres n acest te8t legal( ele re%ult
din interpretareaa art.422 ;.civ( considerat un ca% particular al art.1414 alin.1)#Dac lucrul ce cineva s-a obligat
succesiv a da la dou persoane este mobil( persoana pus n posesiune este preferit $i rm&ne proprietar( c@iar
c&nd titlul su este cu dat posterioar( numai posesiunea s fie de bun-credint#.
Distingem ntre conditii referioare la bun( la persoane( la posesie *A( B( ;,)
A.;onditii referitoare la bun. =ntr sub incidenta art.432 alin.1 bunurile care ndeplinesc urmtoarele cerinte)
a, bunurile mobile corporale. ?8ist o e8ceptie) titlurile la purttor *bunuri incorporale( conform art.441/
b, bunul mobil trebuie s fie privit ut singuli. .unt e8cluse bunurile mobile care alctuiesc o universalitate.
c, nu se aplic bunurilor mobile care sunt acesorii unui imobil
d, art.432 :;; se aplic i n legtur cu dob&ndirea dr de u%ufruct sau u% asupra unui bun mobil.
;ategorii de bunuri mobile corporale e8cluse de la aplicarea regulii en fait de meubles possesion vaut titre:bunurile
mobile din domeniul public( bunurile mobile suspuse unui regim de nregistrare $i publicitate( bunurile mobile
declarate inalienabile *altele dec&t cele care formea% domeniul public,.
B.;onditiile referitoare la persoane . egula en fait de meubles possesion vaut titre poate fi invocat numai de tertul
dob&nditor care (i)dob&nde$te cu bun-credint $i (ii) cu titlu oneros un bun de la detentorul precar cruia (iii)
adevratul proprietar i l-a ncredintat de bun voie *de regul( prin intermediul unui contract,. Pentru a beneficia de
pre%umtia absolut de proprietate n favoarea sa( tertul dob&nditor trebuie s intre imediat n posesia bunului.
# contrario, art.432 alin.1 nu va fi aplicabil dac)
tertul a fost de rea-credint sau a dob&ndit bunul printr-un act cu titlu gratuit
tertul a intrat ulterior n posesia bunului( la un moment n care a ncetat buna sa credint
proprietarul nu s-a desesi%at de bun voie de bun( ci acesta i-a fost furat sau l-a pierdut *ca%uri n care devine
aplicabil art.432 alin.2 i alin.3 ;.civ.,. Alin.2 instituie un termen de decdere de 3 ani pentru revendicarea bunului
furat sau pierdut de la terul posesor de bun credin. 9ns( art. 432alin.1 rm&ne aplicabil pentru ipote%a sv&r$irii
de ctre detentorul precar a infractiunilor de abu% de putere( n$elciunea( gestiunea frauduloas( deoarece
proprietarul s-a desesi%at de bun voie $i va suporta riscul lipsei sale de diligent.Alin.3 reglementea% situaia
cumprrii bunului pierdut sau furat de ctre terul de bun credin la o vindere public) revendicarea bunului n
termen de 3 ani( cu posibilitatea unui drept de retenie n favoarea terului p&n la ac@itarea integral a preului
pltit v&n%torului.
44
;. ;onditii referitoare la posesie. Pentru a putea fi invocat art.432 alin.1( posesia tertului dob&nditor trebuie s fie )
a) real i efectiv : dob&nditorul e8ercit ambele elemente ale posesiei) corpus $i animus6
b)de bun-credint: Art. .,&. !una<credint. (1) ?ste de bun-credint posesorul care nu cuno$tea $i nici nu
trebuia( dup mpre'urri( s cunoasc lipsa calittii de proprietar a nstrintorului.
(2) Buna-credint trebuie s e8iste la data intrrii n posesia efectiv a bunului.
;onform alin.2( se aplic regula mala fides superveniens non nocet, deoarece este suficient ca buna-credint s
e8iste la momentul intrrii tertului n posesia bunului.
c )util, adic neviciat. Aceast condiie a posesie re%ult din dipso%iia general a art.422) Art. .22. Vicii%e
0#sesiei. (1) 9n afara situatiilor prev%ute de lege( nu poate produce efecte 'uridice dec&t posesia util.
4>
Unitatea de nvtare (
DEZ"E"!RA"INTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 4
4.1.=ntroducere.
4.2.D%ufructul.D%ul i abitaia.
4.3..ervitutile.
4.4..uperficia.
4.>.Bibliografie.
4.5.aspunsuri la testul de autoevaluare
Obiectivele unittii de nvtare 1
D?K<?<BA<=:!?0? D?P!D0D= D? POP=?!A!? P=EA!L
(..INTRODUCERE
N#tiune. Enumerare. De%membrmintele sunt drepturile reale principale re%ultate din separarea atributelor
componente ale dreptului de proprietate. ;onstituirea de%membrmintelor nu determin desfiintarea dreptului de
proprietate( doar limitarea atributelor acestuia/ proprietarul este lipsit de o parte din atribute dar pstrea%
ntotdeauna aatributul dispo%iiei i se nfiea%( de regul( ca nud proprietar.
Astfel( de regul( atributul folosintei *usus i fructus, sunt transferate catre titularii de%membramintelor constituite.
9n ca%ul servitutilor( proprietarul fondului aservit poate fi privit ca nud proprietar numai intr-un sens foarte larg(
fiind lipsit de o parte din prerogativele dreptului sau numai cu privire la o parte din bunul sau *E..toica( op.cit.(
p.212,.
9n ceea ce prive$te jus possidendi( trebuie fcute diferentieri n functie de felul de%membrm&ntului( cu observatia
general c fiecare de%membramant include in continutul su atributul posesiei( care nu se confunda cu cu jus
possidendi ce intra in continutul dreptului de proprietate ci repre%inta doar o parte din acesta) astfel( de principiu jus
possidendi este divizat ntre nudul proprietar i titularul dezmembramantului*E..toica(op.cit.(p.213,i vom distinge
45
intre posesia corespun%atoare dreptului de proprietate *care ramane la proprietar corpore alieno, si posesia
corespun%atoare de%membramantului.
Prerogativa dispo%itiei este diminuat sub un dublu aspect *E..toica( op.cit.( p.213,/ dispo%itia 'uridic rm&ne la
proprietar si este e8ercitat numai cu privire la nuda proprietate( cu consecinta c( dobanditorul va trebui sa respecte
de%membramantul constituit( conform principiului nemo plus iuris..../ e8ercitarea dispo%itiei materiale de catre
nudul proprietar depinde de felul de%mebramantului( in masura in care nu este stan'enit titularul
de%membramantului.
De%membramintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numr( de lege)
- sunt mentionate( de principiu( in art.>>> alin.2 :;;) Art. 333. C#ntinutu% dre0tu%ui de 0r#0rietate 0rivat. (1)
Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda( folosi $i dispune de un bun n mod e8clusiv( absolut $i
perpetuu( n limitele stabilite de lege.
(2) 9n conditiile legii( dreptul de proprietate privat este susceptibil de modalitti $i de%membrminte( dup ca%.
-sunt enumarate in art.>>1 :;; Art. 33. Dre0turi%e rea%e. .unt drepturi reale)1. dreptul de proprietate/2. dreptul
de superficie/3. dreptul de u%ufruct/4. dreptul de u%/". dreptul e abitatie/6. dreptul de servitute.
'efinitie.:oul ;od civil nu defineste de%membramintele( astfel c i-a revenit doctrinei aceasta functie *a se vedea si
E..toica( op.cit.( p.213,) de%membramintele sunt drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia- jus in re
aliena" care se constituie sau se dob&ndesc prin transferarea unor atribute din coninutul 'uridic al dreptului de
proprietate asupra bunului respectiv ctre o alt persoan sau prin e8ercitarea concurent a acestor atribute sau
elemente de ctre proprietarul bunului i o alt persoan.
De%membramintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public/ in temeiul vec@iului ;od civil precum i in
ba%a 0egii nr.21331446( alin.13( plecandu- se de la distinctia dintre servitutile naturale i legale( pe de o parte( si
servitutile stabilite prin fapta omului( pe de alta parte( se considera ca numai cele din prima caregorie sunt
compatibile cu dr de prorietate publica. =n conceptia :;; servitutile naturale i legale fiind considerate simple
limitari ale dreptului de proprietate( problema instituirii de%membramintelor asupra dr de pr publica rm&ne fr
obiect( mai ales prin raportare la art. &'2. Limite%e e6ercitrii dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. (1) Dreptul de
proprietate public este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de pre%entul cod pentru dreptul de
proprietate privat( n msura n care acestea sunt compatibile cu u%ul sau interesul public cruia i sunt destinate
bunurile afectate.
42
(.2.U5u$ructu%.U5u%.A1ita ia.
Dre0tu% de u5u$ruct. De$initie.Atri1ute. ;odul civil define$te u%ufructul in Art. A/,. N#tiune. D%ufructul este
dreptul de a folosi bunul altei persoane $i de a culege fructele acestuia( ntocmai ca proprietarul( ns cu ndatorirea
de a-i conserva substanta.
9n definitia legal a u%ufructului( asemanatoarea cea din Eec@iul ;od civil( sunt surprinse numai dou din
caracterele 'uridice ale acestui drept ) jus in re aliena $i de a nu conferi dispo%itia asupra bunului-( fr a se preci%a
aspecte de drept care tin de natura real a drfeptului sau de aspectul temporal al e8istentei sale.
Definitia doctinar a u%ufructului *;..ttescu( ;.Brsan( op.cit.((,) u%ufructul este un de%membrm&nt al dreptului
de proprietate privat( un drept real care confer titularului su atributele folosintei $i posesiei asupra unui bun
apartin&nd altuia $i care se stinge cel mai t&r%iu la moartea u%ufructuarului.
!itularul dreptului- u%ufructuarul- e8ercit dou atribute asupra bunului) folosinta $i posesia corespun%toare
dreptului de u%ufruct. Din perspectiva folosintei( dreptul de u%ufruct nu trebuie confundat cu folosinta ce decurge
din nc@eirea unui contract de nc@iriere( deoarece n acest din urm ca% suntem n pre%enta unui drept de creant.
;u privire la cel de-al doilea atribut( $i u%ufructul( ca orice drept real( este susceptibil de posesie $i poate fi dob&ndit
prin u%ucapiune. 9ns trebuie operat distinctia dintre posesia corespun%toare dreptului de proprietate + $i care
rm&ne la proprietar( corpore alieno" $i posesia corespun%toare dreptului de u%ufruct( care este e8ercitat de
u%ufructuar.
Proprietarul pstrea% nuda proprietate( nsemn&nd dispo%itia 'uridic asupra bunului( cu respectarea dreptului de
u%ufruct i posesia corespun%toare dr de proprietate e8ercitat corpore alieno sau o parte din atributul posesiei ca
atribut al dreptului de proprietate*E..toica( op.cit. p.216,.
Caractere%e 4uridic a%e dre0tu%ui de u5u$ruct:
a*este un jus in re aliena *"dr de a folosi bunul altei persoane# *art.213:;.civ.,
b)este un drept real principal, opo%abil erga omnes( inclusiv proprietarului /
c)este temporar prin esenta sa. ;&nd u%ufructul este constituit n favoarea unei persoane fi%ice( durata ma8im a
u%ufructului este durata vietii u%ufructuarului Art. A/&. Durata u5u$ructu%ui. (1) D%ufructul n favoarea unei
persoane fi%ice este cel mult viager. 9n ca%ul tiularului persoan 'uridic( durata ma8im este de 31 de ani art.216.
(2) D%ufructul constituit n favoarea unei persoane 'uridice poate avea durata de cel mult 31 de ani. Atunci c&nd este
constituit cu dep$irea acestui termen( u%ufructul se reduce de drept la 31 de ani.
d* n temeiul vec@iului ;od civil.( %ufructul era intuitu personae $i incesibil *din coroborarea unor te8te din Eec@iul
;.civ.) art.>34( art.>>2,. 9n conformitate cu :;;( s-a renunat la caracterul incesibil al u%ufructului astfel c dreptul
de u%ufruct nu se mai constituie intuituu personae Art. A(. Cesiunea u5u$ructu%ui. (1) ;n absenta unei prevederi
46
contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispozitiile n
materie de carte funciar fiind aplicabile.
(2) @zufructuarul rmne dator e%clusiv fat de nudul proprietar numai pentru obligatiile nscute nainte de
cesiune. &n la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor
obligatiilor fat de nudul proprietar.
(3) 'up notificarea cesiunii, cesionarul este dator fat de nudul proprietar pentru toate obligatiile nscute dup
notificarea cesiunii. ;n acest caz, uzufructuarului i se aplic, n mod corespunztor, dispozitiile legale din materia
fideiusiunii.
(4) 'up cesiune, dreptul de uzufruct continu, dup caz, pn la mplinirea termenului initial sau pn la decesul
uzufructuarului initial.
.
7e%uri%e de u5u$ruct sunt determinate n functie de bunurile - obiect al dreptului. Art. 706. biectul u!ufructului.
&ot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o
universalitate de fapt ori o cot"parte din acestea.Astfel( distingem ntre)
a,D%ufruct asupra bunurilor -corporale *mobile $i imobile( conform art.215 :;;.,
- incorporale/
b,D%ufruct -cu titlu particular *constituit asupra unui bun ut singuli,
-cu titlu universal *av&nd ca obiect o fractiune dintr-o universalitate de bunuri,
c,D%ufruct asupra bunurilor - neconsumptibile *constituie regula,
- consumptibile -constituie e8ceptia( sub denumirea de cvasiu%ufruct( conform
art.212 :;;) Art. 7"2. Cvasiu!ufructul. 'ac uzufructul cuprinde, printre altele, i bunuri consumptibile, cum ar fi
bani, grne, buturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, ns cu obligatia de a restitui bunuri de aceeai
cantitate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
9n doctrina se preci%ea% c noiunea de cvasiu%ufruct nu mai desemnea% un de%membramant al dreptului de
proprietate( ci fie contractul constitutiv( fie situaia 'uridic alctuit din ansamblul raporturilor 'uridice dintre
prorprietarul iniial i cvasiu%ufructuar( deoarce proprietarul iniial nu are calitatea de nud proprietar ci de creditor(
cvasiu%ufructuarul avand la alegerea sa o obligaie de a da i o obligaie de a face * E..toica( op.cit.(p.212,.
C#nstituirea u5u$ructu%ui
Art. 70#. Constituirea u!ufructului. (1) @zufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevzute de lege, dispozitiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.(2) @zufructul se poate constitui numai
n favoarea unei persoane e%istente. Alin. 2 trebuie corelat cu art.35 :;; *infans conceptus pro nato @abetur, si cu
art.21> alin.3 :;; *persoana 'uridica,.
;onstituirea u%ufructului poate avea loc prin urmtoarele moduri)
44
a)&rin acte juridice:
"prin conventie) n mod direct *c&nd proprietarul nstrinea% cele dou atribute care compun u%ufructul( el pstr&nd
nuda proprietate, sau n mod indirect *c&nd vec@iul proprietar retine dreptul de u%ufruct $i nstrinea% nuda
proprietate,. Persona care constituie dreptul de u%ufruct trebuie sa fie proprietarul bunului i s aib capacitate
deplin de e8erciiu .
?ste necesar forma autentic conform) Art. "2##. $orma cerut pentru nscrierea n cartea funciar. ;n afara
altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanctiunea nulittii absolute,
conventiile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.
Dobandirea dreptului de u%ufruct se produce conform) Art. &&3. D#1Cndirea @i stin+erea dre0turi%#r rea%e asu0ra
im#1i%e%#r. (1) .ub re%erva unor dispo%itii legale contrare( drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea
funciar se dob&ndesc( at&t ntre prti( c&t $i fat de terti( numai prin nscrierea lor n cartea funciar( pe ba%a actului
sau faptului care a 'ustificat nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar( cu consimtm&ntul
titularului( dat prin nscris autentic notarial. Acest consimtm&nt nu este necesar dac dreptul se stinge prin
mplinirea termenului artat n nscriere ori prin decesul sau( dup ca%( prin ncetarea e8istentei 'uridice a titularului(
dac acesta era o persoan 'uridic.
prin testament) u%ufructul se va constitui numai cu respectarea formelor cerute pentru valabilitatea
testamentului n spet.
b)&rin uzucapiune) prescriptia este un mod de a dob&ndi proprietatea( deci $i a unui de%membrm&nt al acesteia( n
spet( u%ufructul( drept real susceptibil de posesie. *art.431-431 :;;,.
Dre0turi%e u5u$ructuaru%ui
a, de a cere predarea n folosint a bunului *printr-o actiune confesorie sau printr-o actiune personal i%vor&t din
contract,/
b,de a se folosi de lucru $i de a-i culege fructele( dar fr +i consuma substan a %CCArt. 709. Drepturile
u!ufructuarului. ;n lips de stipulatie contrar, uzufructuarul are folosinta e%clusiv a bunului, inclusiv dreptul de
a culege fructele acestuia.
Art. 7"0. $ructele naturale &i industriale. Aructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzufructului
apartin uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fr a putea
pretinde unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor.
Art. 7"". $ructele civile. Aructele civile se cuvin uzufructuarului proportional cu durata uzufructului, dreptul de a
le pretinde dobndindu"se zi cu zi.
>1
Art. 7"'. (!ufructul asupra bunurilor neconsumptibile. (1) 'ac uzufructul poart asupra unor bunuri care, fr
a fi consumptibile, se uzeaz ca urmare a utilizrii lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar
i potrivit destinatiei lor.
(2) ;n acest caz, el nu va fi obligat s le restituie dect n starea n care se vor afla la data stingerii uzufructului.
(3) @zufructuarul poate s dispun, ca un bun proprietar, de bunurile care, fr a fi consumptibile, se deterioreaz
rapid prin utilizare. ;n acest caz, la sfritul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut"o
bunul la aceast din urm dat.
Folosina se ntinde i asupra accesoriilor bunului Art. 707. Accesoriile bunurilor ce formea! obiectul
u!ufructului. @zufructul poart asupra tuturor accesoriilor bunului dat n uzufruct, precum i asupra a tot ce se
unete sau se ncorporeaz n acesta.
D%ufructuarul nu are dreptul de a culege producetele bunului( ntruc&t acestea consum substana bunului.
c,de a ceda beneficiul *emolumentul, dreptului su de u%ufruct Art. A3. C#ntracte%e de %#catiune. (1)
@zufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct. (2) 0ocatiunile de
imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor
acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea e%istentei juridice a uzufructuarului,
pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de < ani de la ncetarea uzufructului.
(3) Bennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte
de e%pirarea contractelor initiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor si pe o perioad de cel mult +
luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n e%ecutare. ;n niciun caz,
locatiunile nu pot dura mai mult de < ani de la data stingerii uzufructului.
(4) ;n cazul n care uzufructul s"a stins prin e%pirarea termenului, locatiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu
stingerea uzufructului .
;edarea emolumentului poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit i nu se confund cu transmiterea dreptului de
u%ufruct
d,de a introduce actiuni pentru aprarea dreptului de u%ufruct *aciunea confesorie sau aciunea personal e8
contract( pentru ipote%a constituirii pe cale convenional,.
O1%i+atii%e u5u$ructuaru%ui
a,de a proceda la inventarierea mobilelor $i constatarea strii imobilelor art.223 :;; Art. 72'. Inventarierea
bunurilor. (1) @zufructuarul preia bunurile n starea n care se afl la data constituirii uzufructului6 acesta nu va
putea intra ns n posesia lor dect dup inventarierea bunurilor mobile i constatarea strii n care se afl
imobilele, cu e%ceptia cazului n care uzufructul unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune.
(2) )nventarul se ntocmete numai n prezenta nudului proprietar ori dup notificarea acestuia.
>1
b,de a da constitui o garantie art.225-226 :;; Art. 726. Constituirea )arantiei pentru ndeplinirea obli)atiilor
u!ufructuarului. (1) ;n lipsa unei stipulatii contrare, uzufructuarul este obligat s depun o garantie pentru
ndeplinirea obligatiilor sale.
(2) =unt scutiti s depun garantie vnztorul i donatorul care i"au rezervat dreptul de uzufruct.
(3) ;n cazul n care uzufructuarul este scutit de garantie, instanta poate dispune depunerea unei garantii sau luarea
unei msuri conservatorii atunci cnd uzufructuarul, prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitate n care se afl,
pune n pericol drepturile nudului proprietar.
Art. 727. %umirea administratorului. (1) 'ac uzufructuarul nu poate oferi o garantie, instanta, la cererea nudului
proprietar, va numi un administrator al imobilelor i va dispune ca fructele civile ncasate i sumele ce reprezint
contravaloarea fructelor naturale i industriale percepute s fie depuse la o institutie de credit aleas de prti. ;n
acest caz, uzufructuarul va ncasa numai dobnzile aferente.
(2) udul proprietar poate cere vnzarea bunurilor ce se uzeaz prin folosint i depunerea sumelor la o institutie
de credit aleas de prti. 'obnzile produse n cursul uzufructului revin uzufructuarului.
(3) !u toate acestea, uzufructuarul va putea cere s i fie lsate o parte din bunurile mobile necesare folosintei sale
sau familiei sale, cu obligatia de a le restitui la stingerea uzufructului.
Art. 72*. +nt,r!ierea n depunerea )arantiei. ;ntrzierea n depunerea garantiei nu afecteaz dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii uzufructului.
c,de a salva substan a bunului se folosi de acesta ca un bun proprietar *art.213 :;; i de a respecta $i a continua
modul de folosire a lucrului stabilit de proprietar *art.224 :;;,/ Art. A2(. Res0ectarea destinatiei 1unuri%#r. 9n
e8ercitarea dreptului su( u%ufructuarul este tinut s respecte destinatia dat bunurilor de nudul proprietar( cu
e8ceptia ca%ului n care se asigur o cre$tere a valorii bunului sau cel putin nu se pre'udicia% n niciun fel interesele
proprietarului.
d,de a aduce la cuno$tinta nudului proprietar orice nclcari sau u%urpri ale dreptului acestuia art.234 :;; Art.
A,(. Bn@tiintarea nudu%ui 0r#0rietar. D%ufructuarul este obligat s aduc de ndat la cuno$tinta nudului proprietar
orice u%urpare a fondului $i orice contestare a dreptului de proprietate( sub sanctiunea obligrii la plata de daune-
interese.
e , de a suporta anumite c@eltuieli i sarcini ale lucrului Art. A,,. Su0#rtarea sarcini%#r @i a c9e%tuie%i%#r n ca5 de
%iti+iu. (1) D%ufructuarul suport toate sarcinile i cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinta bunului,
culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor.
(2) 'ac bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt pltite de uzufructuar.
>2
Dre0turi%e nudu%ui 0r#0rietar:
a,de a dispune de lucru( cu respectarea atriburelor ce apartin u%ufructuarului .:udul proprietar are atributul
dispo%iiei( sub aspect 'uridic i material)
- dispo%iia 'uridic se e8ercit cu privire la nuda proprietate (nemo plus iuris....)
"dispo%itia material este limitat la culegerea productelor/
b,de a e8ercita toate actiunile care interesea% dreptul de proprietate asupra lucrului) aciunea n revendicare(
aciunile posesorii *e8clusiv mpotriva tertilor,( alte aciuni contractuale i e8tracontractuale/
c,de a introduce o actiune n 'ustitie prin care u%ufructuarul s fie obligat la e8ecutarea obligatiilor ce-i revin sau la
plata de daune-interese. Art. A23. Rs0underea u5u$ructuaru%ui 0entru 0re4udicii. D%ufructuarul este obligat s
l despgubeasc pe nudul proprietar pentru orice pre'udiciu cau%at prin folosirea necorespun%toare a bunurilor date
n u%ufruct
Art. A(A. Stin+erea u5u$ructu%ui n ca5 de a1u5 de $#%#sint. (1) D%ufructul poate nceta la cererea nudului
proprietar atunci c&nd u%ufructuarul abu%ea% de folosinta bunului( aduce stricciuni acestuia ori l las s se
degrade%e.
(2) ;reditorii u%ufructuarului pot interveni n proces pentru conservarea drepturilor lor/ ei se pot anga'a s repare
stricciunile $i pot oferi garantii pentru viitor.
(3) =nstanta poate dispune( dup mpre'urri( fie stingerea u%ufructului( fie preluarea folosintei bunului de ctre nudul
proprietar( cu obligatia acestuia de a plti u%ufructuarului o rent pe durata u%ufructului. ;&nd bunul este imobil(
pentru garantarea rentei( instanta poate dispune nscrierea unei ipoteci n cartea funciar.
:oiunea de abu% de folosin are neles larg) actele prin care u%ufructuarul e8ercit n mod abu%iv dreptul sau
prin care ncalc obligaiile pe care le are fa d enudul proprietar/ natura aciunii nudul proprietar contra
u%ufructuarului este delictual *E..toica( op.cit.( p.221,.
>3
O1%i+atii%e nudu%ui 0r#0rietar
a, are o obligatie negativ( de a a nu-l tulbura pe u%ufructuar n e8erci iul dreptului su.
b, :udul proprietar are obloga ia de a efectua repara iile mari n condi iile art.224 .Art. 729. -odul de suportare a
reparatiilor de ctre u!ufructuar &i nudul proprietar. (1) @zufructuarul este obligat s efectueze reparatiile de
ntretinere a bunului.
(2) Beparatiile mari sunt n sarcina nudului proprietar.
(3) =unt reparatii mari acelea ce au ca obiect o parte important din bun i care implic o cheltuial e%ceptional,
cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea constructiilor privind structura de rezistent, zidurile
interioare i3sau e%terioare, acoperiul, instalatiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la nlocuirea
sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic n ansamblul su.
(4) Beparatiile mari sunt n sarcina uzufructuarului atunci cnd sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de
ntretinere.
Art. 7'0. .fectuarea reparatiilor mari. (1) @zufructuarul este obligat s l ntiinteze pe nudul proprietar despre
necesitatea reparatiilor mari.
(2) #tunci cnd nudul proprietar nu efectueaz la timp reparatiile mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar
fiind obligat s restituie contravaloarea lor pn la sfritul anului n curs, actualizat la data pltii
c,n ca%urile n care u%ufructul s-a constituit prin contracte cu titlu oneros sau gratuit are obligatia de a garanta pe
u%ufructuar mpotriva evictiunii/
d,nudul proprietar poate s- i asume i alte obliga ii prin contractul de constituire a dr de u%ufruct.
Stin+erea u5u$ructu%ui.;onform :oului ;od civil( distingem ntre stingerea u%ufructului pe cale principal
*conform art.245 :;;, precum i stingerea u%ufructului prin dou moduri speciale *art.242-246,. De asemenea(
u%ufructul ncetea% prin e8proprierea pentru utilitate public *art.26 alin.3 0egea nr.3331444,.
Art. 7#6. Ca!urile de stin)ere a u!ufructului. (1) @zufructul se stinge pe cale principal prin:
a) moartea uzufructuarului ori, dup caz, ncetarea personalittii juridice6
&) ajungerea la termen6
c) consolidare, atunci cnd calitatea de uzufructuar i de nud proprietar se ntrunesc n aceeai persoan6
d) renuntarea la uzufruct6
e) neuzul timp de 24 de ani sau, dup caz, timp de , ani n cazul uzufructului unei creante.
(2) @zufructul se stinge prin decesul ori, dup caz, ncetarea e%istentei juridice a uzufructuarului chiar dac
termenul nu s"a mplinit.
(3) ;n cazul imobilelor sunt aplicabile dispozitiile n materie de carte funciar.
>4
Art. 7#7. /tin)erea u!ufructului n ca! de abu! de folosint. (1) @zufructul poate nceta la cererea nudului
proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosinta bunului, aduce stricciuni acestuia ori l las s se
degradeze.
(2) !reditorii uzufructuarului pot interveni n proces pentru conservarea drepturilor lor6 ei se pot angaja s repare
stricciunile i pot oferi garantii pentru viitor.
(3) )nstanta poate dispune, dup mprejurri, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosintei bunului de ctre
nudul proprietar, cu obligatia acestuia de a plti uzufructuarului o rent pe durata uzufructului. !nd bunul este
imobil, pentru garantarea rentei, instanta poate dispune nscrierea unei ipoteci n cartea funciar.
Art. 7#*. /tin)erea u!ufructului n ca! de pieire a bunului. (1) @zufructul se stinge n cazul n care bunul a fost
distrus n ntregime dintr"un caz fortuit. !nd bunul a fost distrus n parte, uzufructul continu asupra prtii
rmase.
(2) ;n toate cazurile, uzufructul va continua asupra despgubirii pltite de tert sau, dup caz, asupra indemnizatiei
de asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului. 'ispozitiile art. 12, se aplic n mod
corespunztor.
Dre0tu% de u5 @i dre0tu% de a1itatie
De$initii. 'reptul de uz este de%membrm&nt al dreptului de proprietate( o varietate a dreptului de u%ufruct( fiind
recunoscut pentru nevoile personale ale titularului( u%uarul( $i ale familiei acestuia. #bitatia este de%membrm&nt al
dreptului de proprietate( o varietate a dreptului de u%ufruct( av&nd ca obiect o cas de locuit.
Art. A(.. Dre0tu% de u5. D%ul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia $i de a-i culege fructele naturale $i
industriale numai pentru nevoile proprii $i ale familiei sale.
Art. A3/. Dre0tu% de a1itatie. !itularul dreptului de abitatie are dreptul de a locui n locuinta nudului proprietar
mpreun cu sotul $i copiii si( c@iar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia(
precum $i cu printii ori alte persoane aflate n ntretinere.
Art. A3. C#nstituirea u5u%ui @i a a1itatiei. D%ul $i abitatia se constituie n temeiul unui act 'uridic sau prin alte
moduri prev%ute de lege.
Art. A32. Limite%e dre0tu%ui de u5 @i a1itatie. Dreptul de u% ori de abitatie nu poate fi cedat( iar bunul ce face
obiectul acestor drepturi nu poate fi nc@iriat sau( dup ca%( arendat.
Art. A3,. O1%i+atia u5uaru%ui @i a titu%aru%ui dre0tu%ui de a1itatie. (1) Dac titularul dreptului de u% sau de
abitatie este ndrepttit s perceap toate fructele naturale $i industriale produse de bun ori( dup ca%( s ocupe
ntreaga locuint( este dator s plteasc toate c@eltuielile de cultur $i reparatiile de ntretinere ntocmai ca $i
u%ufructuarul.
>>
(2) Dac titularul dreptului de u% sau de abitatie nu este ndrepttit s perceap dec&t o parte din fructe ori s ocupe
dec&t o parte din locuint( va suporta c@eltuielile de cultur sau de ntretinere n proportie cu partea de care se
folose$te.
Art. A3(. A%te dis0#5itii a0%ica1i%e. Dispo%itiile pre%entului capitol se completea%( n mod corespun%tor( cu cele
privitoare la u%ufruct.
C#m0aratie. #semnari :
a)sunt varietti ale dreptului de u%ufruct. Doctrina clasic rom&n *;. Mamangiu( op(cit, le nume$te drepturi de
u%ufruct rest&nse $i partiale( fiind recunoscute pentru trebuintele personale ale titularului/
b,titularul dob&nde$te dreptul de a folosi lucrul $i de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui $i ale familiei sale/
c,consituirea( e8ercitarea $i stingerea lor au loc dup regulile prev%ute la u%ufruct
'eosebiri:
a,dreptul de abitatie are ca obiect o cas de locuit
(.,.Dre0tu% de servitute
De$initie.;odul civil define$te servitutea n Art. A33. N#tiune. (1) =ervitutea este sarcina care greveaz un imobil,
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
(2) @tilitatea rezult din destinatia economic a fondului dominant sau const ntr"o sporire a confortului acestuia.
Din definitia legal re%ult doar dou caractere 'uridice ale servitutii )este un jus in re aliena $i este un drept stabilit
n favoarea unui imobil *fondul dominant, $i n sarcina altuia *fondul aservit,( iar nu n favoarea sau n sarcina unor
persoane.
Din punctul de vedere al constituirii $i e8primrii sale( servitutea nu apare ca o desprindere a unor atribute a
dreptului de proprietate +spre deosebire de celelalte de%membrminte-( ci ca o limitate a e8ercitiului dreptului de
proprietate asupra fondului aservit.
Caractere 4uridice ale servitutii)
este un drept real principal imobiliar( fiind constituit n sarcina( respectiv n beneficiul unor imobile prin
destinatia lor /
presupune e%istenta a dou imobile *fondul dominant $i fondul aservit, ce apartin la doi proprietari diferiti/
este un accesoriu al fondului cruia i profit (fondul dominant). .ervitutea se transmite numai odat cu fondul(
n mod automat. Pentru ratiuni de opo%abilitate( servitutea se nscrie n cartea funciar a imobilului asupra cruia
apas/
>5
C%asi$icarea servituti%#r se poate efectua dup mai multe criterii)
Dup modul de e8ercitare( servitutile sunt )
- continue: se e8ercit n mod continuu( fr s presupun un fapt actual al titularului servitutii)
- necontinue: presupun faptul actual al titularului servitutii) servitutea de trecere (de a lua ap din f&nt&n etc.
;aracterul continuu( respectiv necontinuu al servitutii este invers fat de continuitatea3necontinuitatea faptului actual
al omului.
Art. A'. Servituti%e c#ntinue @i nec#ntinue. (1) .ervitutile sunt continue sau necontinue.
(2) .ervitutile continue sunt acelea al cror e8ercitiu este sau poate fi continuu fr a fi necesar faptul actual al
omului( cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi.
(3) .ervitutile necontinue sunt acelea pentru a cror e8istent este necesar faptul actual al omului( cum ar fi
servitutea de trecere cu piciorul ori cu mi'loace de transport.
Dup modul de manifestare n e8terior( servitutile sunt)
- aparente: sunt recunoscute prin diferite lucrri sau semne e8terioare/
- neaparente: nu presupun efectuarea vreunor lucrri sau semne pentru e8istenta lor.
;aracterul aparent al servitutii nu este dat de natura servitutii( ci de circumstantele de fapt n care se e8ercit( aceea$i
servitute put&nd fi aparent sau neaparent( n functie de pre%enta semnelor e8terioare. ?8emplu) servitutea de
trecere este aparent dac ea este e8ercitat pe un pasa' de trecere marcat vi%ibil( printr-o potec sau u$ de trecere
ntre dou imobile.
Art. A'/. Servituti%e a0arente @i nea0arente. (1) =ervitutile sunt aparente sau neaparente.
(2) =ervitutile aparente sunt acelea a cror e%istent este atestat de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o u, o
fereastr, un apeduct.
(3) =ervitutile neaparente sunt acelea a cror e%istent nu este atestat de vreun semn vizibil de servitute
:oul ;od civil introduce o noua clasificare a servitutilor)servituti po%itive si negative.Art. A'2. Servituti%e 0#5itive
@i ne+ative. (1) .ervitutile sunt po%itive sau negative.
(2) .ervitutile po%itive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant e8ercit o parte din prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului aservit( cum ar fi servitutea de trecere.
(3) .ervitutile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat s se abtin de la e8ercitarea
unora dintre prerogativele dreptului su de proprietate( cum ar fi servitutea de a nu construi.
Eec@iul ;od civil distingea ntre)
- servituti naturale( dac i%vorsc din situatia natural a fondurilor( cum ar fi) servitutea de scurgere a apelor
naturale( servitutea i%voarelor *art.>24,( dreptul de grnituire *art.>64,( dreptul de ngrdire *art.>6>,/
>2
- servituti legale, dac re%ult din obligatii impuse de lege( cum ar fi: distanta plantatiilor*art.512,( distanta $i
lucrrile intermediare pentru anumite constructii *art.511,( servitutea de vedere( servitutea de pictur a stra$inilor
*art.51>,( servitutea de trecere.
- servituti stabilite prin fapta omului sunt considerate de teoria $i practica 'uridic adevrate servituti(
de%membrminte ale dreptului de proprietate( ntruc&t( spre buna functionare a strii de vecintate( impun anumite
sarcini normale( reciproce sau unilaterale n functie de interesele proprietarilor fondurilor nvecinate.
Distinctia dintre servitutile naturale $i cele legale a fost abandonata de :oul ;od civil( astfel ca singurele serivituti
sunt cele constituite prin fapta omului.
(.,.Servituti%e sta1i%ite 0rin $a0ta #mu%ui. C#nstituire. 9n conformitate cu Eec@iul ;od civil( servitutile se puteau
constitui prin mai multe moduri) titlu( u%ucapiune $i destinatia proprietarului *art.523-52> ,
:oul ;od civil a sc@imbat optica asupra constituirii servitutilor) Art. A3'. C#nstituirea servitutii. .ervitutea se
poate constitui n temeiul unui act 'uridic ori prin u%ucapiune( dispo%itiile n materie de carte funciar rm&n&nd
aplicabile.
Art. A',. D#1Cndirea servitutii 0rin u5uca0iune. Prin u%ucapiune tabular poate fi dob&ndit orice servitute( iar
prin u%ucapiune e8tratabular pot fi dob&ndite numai servitutile po%itive
Astfel( s-a renuntat la dobandirea servitutii prin destnatia proprietarului( datorit caracterului
constitutiv al nscrierii n cartea funciar.
Art. &&3. D#1Cndirea @i stin+erea dre0turi%#r rea%e asu0ra im#1i%e%#r. (1) .ub re%erva unor dispo%itii legale
contrare( drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dob&ndesc( at&t ntre prti( c&t $i fat de
terti( numai prin nscrierea lor n cartea funciar( pe ba%a actului sau faptului care a 'ustificat nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar( cu consimtm&ntul
titularului( dat prin nscris autentic notarial. Acest consimtm&nt nu este necesar dac dreptul se stinge prin
mplinirea termenului artat n nscriere ori prin decesul sau( dup ca%( prin ncetarea e8istentei 'uridice a titularului(
dac acesta era o persoan 'uridic.
=n plus( u%ucapiunea s-a e8tins asupra tuturor servitutilor fiind vorba deapre u%ucapiunea tabular ) Art. A',.
D#1Cndirea servitutii 0rin u5uca0iune. Prin u%ucapiune tabular poate fi dob&ndit orice servitute( iar prin
u%ucapiune e8tratabular pot fi dob&ndite numai servitutile po%itive.
E6ercitarea dre0tu%ui de servitute.Dre0turi%e 0r#0rietaru%ui $#ndu%ui d#minant:
-de a folosi servitutea/
-de a efectua lucrrile necesare asigurrii e8istentei $i conservrii servitutii
-de a e8ercita $i servitutea accesorie/
-de a e8ercita actiunea confesorie precum $i actiunea posesorie
>6
Art. A'3. Re+u%i%e 0rivind e6ercitarea @i c#nservarea servitutii. (1) 9n lipsa vreunei prevederi contrare(
proprietarul fondului dominant poate lua toate msurile $i poate face( pe c@eltuiala sa( toate lucrrile pentru a
e8ercita $i conserva servitutea.
(2) ;@eltuielile legate de conservarea acestor lucrri revin celor 2 proprietari( proportional cu avanta'ele pe care le
obtin( n msura n care lucrrile efectuate pentru e8ercitiul servitutii sunt necesare $i profit inclusiv fondului
aservit.
Art. A''. E6#nerarea de rs0undere. 9n toate ca%urile n care c@eltuielile lucrrilor necesare pentru e8ercitarea $i
conservarea servitutilor revin proprietarului fondului aservit( acesta se va putea e8onera de obligatie renunt&nd la
dreptul de proprietate asupra fondului aservit n ntregime sau asupra prtii din fondul aservit necesare pentru
e8ercitarea servitutii n favoarea proprietarului fondului dominant. Dispo%itiile n materie de carte funciar rm&n
aplicabile.
O1%i+atii%e 0r#0rietaru%ui $#ndu%ui d#minant:
-de a nu face nimic de natur a agrava servitutea.
Art. A'&. O1%i+atia de a nu a+rava situatia $#ndu%ui aservit. Proprietarul fondului dominant nu poate agrava
situatia fondului aservit $i nu poate produce pre'udicii proprietarului fondului aservit prin e8ercitarea servitutii.
Dre0turi%e 0r#0rietaru%ui $#ndu%ui aservit:
-de a instraina bunul sau de a-l greva cu sarcini/
-de a pretinde despgubiri de la titularul servitutii/
-de a abandona fondul la dispo%itia titularului servitutii/
-de a e8ercita actiunea negatorie de servitute.
O1%i+atii%e 0r#0rietaru%ui $#ndu%ui aservit:
-de a se abtine de la orice act de natur a impiedica e8ercitiul servitutii/
-de a efectua lucrrile asumate pentru e8ercitarea $i ntretinerea servitutii.
Art. A'A. Sc9im1area %#cu%ui de e6ercitare a servitutii. (1) Proprietarul fondului aservit este obligat s se abtin
de la orice act care limitea% ori mpiedic e8ercitiul servitutii. Astfel( el nu va putea sc@imba starea locurilor ori
strmuta e8ercitarea servitutii n alt loc.
(2) Dac are un interes serios $i legitim( proprietarul fondului aservit va putea sc@imba locul prin care se e8ercit
servitutea n msura n care e8ercitarea servitutii rm&ne la fel de comod pentru proprietarul fondului dominant.
Stin+erea servituti%#r. Dreptul de servitute se stinge pentru cau%ele menionate n art.221 :;;( ca efect al radierii
lor din cartea funciar)
>4
Art. AA/. Cau5e%e de stin+ere a servituti%#r. (1) .ervitutile se sting pe cale principal prin radierea lor din cartea
funciar pentru una dintre urmtoarele cau%e)
a) consolidarea( atunci c&nd ambele fonduri a'ung s aib acela$i proprietar/&) renuntarea proprietarului fondului
dominant/c) a'ungerea la termen/d) rscumprarea/e) imposibilitatea definitiv de e8ercitare/f) neu%ul timp de 11 de
ani/') disparitia oricrei utilitti a acestora.
(2) .ervitutea se stinge( de asemenea( prin e8proprierea fondului aservit( dac servitutea este contrar utilittii
publice creia i va fi afectat bunul e8propriat.
(.(. Dre0tu% de su0er$icie.
'efinitie. Art. '.,. N#tiune. (1) .uperficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia(
deasupra ori n subsolul acelui teren( asupra cruia superficiarul dob&nde$te un drept de folosint.
Dreptul de superficie este acel drept ce const n dreptul de proprietate pe care -l are o persoan - superficiarul-
asupra constructiilor( plantatiilor sau altor lucrri care se afl pe o suprafat3subsolu de teren ce apartine altei
persoaneteren asupra cruia superficiarul va avea un drept de folosint. Dreptul de superficie( in temeiul vec@iului
;od civil aparea ca o derogare de la regula nscris n art.442.
.i in acest ca%( ius possidendi in legatura cu dreptul de proprietate asupra terenului este divi%at ntre proprietarul
terenului *nudul poprietar( E..toica( op.cit( p.236, i superficiar. De asemenea( superficiarul are dispo%iia material
asupra terenului dar si o parte din dispo%itia 'uridica( intruc&t partea care este de%membrata din continutul dr de popr
asupra terenului i care este inclusa in continutul 'uridic al dr de superficie poate fi transmisa odat cu dr de
superificie catre terte persoane *E..toica( op.cit( p.236,
Caractere%e 4uridice ale dreptului de superficie)
este un drept real imobiliar( de%membrm&nt al dretuptului de proprietate asupra unui teren. ?8ist o
suprapunere a dou drepturi de proprietate apartin&nd unor proprietari diferiti) dreptul proprietarului asupra terenului
$i dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor( plantatiilor sau lucrtilor pe acel teren.
oil cod civil a renuntat la caracterul perpetuu al dr de superficie) Art. '.(. Durata dre0tu%ui de su0er$icie.
Dreptul de superficie se poate constitui pe o durat de cel mult 44 de ani. 0a mplinirea termenului( dreptul de
superficie poate fi rennoit.
51
C#nstituirea dre0tu%ui de su0er$icie. ;onform :;;)Art. '.,. N#tiune.
(2) 'reptul de superficie se dobndete n temeiul unui act juridic, precum i prin uzucapiune sau prin alt mod
prevzut de lege. 'ispozitiile n materie de carte funciar rmn aplicabile.
(3) =uperficia se poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis
e%clusiv constructia ori a transmis terenul i constructia, n mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s"a
stipulat e%pres constituirea superficiei.
(4) ;n situatia n care s"a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie pe baza renuntrii proprietarului
terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea constructorului. 'e asemenea, ea se poate nscrie n
favoarea unui tert pe ba%a cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
<odurile de constituire a dreptului de superficie)
act juridic) contractul $i testamentul.
::; instituie doua ca%uri speciale) art.543 alin.3 si alin.4.
uzucapiune) presupune intentia posesorului terenului de a se comporta cau superficiar( $i nu ca un proprietar al
terenului/
prin lege, ca o consecint a comunitatii legale de bunuri( sotii reali%ea%( n timpul cstoriei( o lucrare sau
plantatie pe terenul-bun propriu al unuia dintre ei. .otul neproprietar al terenului dob&nde$te un drept de superficie
*drept de proprietate devlma$ asupra lucrrii sau plantatiei $i drept de folosint asupra terenului,. Art. ,,..
!unuri%e c#mune. Bunurile dob&ndite n timpul regimului comunittii legale de oricare dintre soti sunt( de la data
dob&ndirii lor( bunuri comune n devlm$ie ale sotilor.
E6ercitarea dre0tu%ui de su0er$icie. .uperficiarul)
- e8ercit atributele dreptului de proprietate asupra plantatiilor( constructiilor/
- are drept de folosint asupra terenului/
- poate transmite prin acte 'uridice dreptul su de superficie.
Art. 690. +ntinderea &i exercitarea dreptului de superficie.
(1) 'reptul de superficie se e%ercit n limitele i n conditiile actului constitutiv. ;n lipsa unei stipulatii contrare,
e%ercitarea dreptului de superficie este delimitat de suprafata de teren pe care urmeaz s se construiasc i de
cea necesar e%ploatrii constructiei sau, dup caz, de suprafata de teren aferent i de cea necesar e%ploatrii
constructiei edificate.
(2) ;n cazul prevzut la art. +9< alin. (<), n absenta unei stipulatii contrare, titularul dreptului de superficie nu
poate modifica structura constructiei. Cl o poate ns demola, dar cu obligatia de a o reconstrui n forma initial.
(3) ;n cazul n care superficiarul modific structura constructiei, proprietarul terenului poate s cear, n termen de
< ani, ncetarea dreptului de superficie sau repunerea n situatia anterioar. ;n al doilea caz, curgerea termenului
de prescriptie de < ani este suspendat pn la e%pirarea duratei superficiei.
51
(4) :itularul poate dispune n mod liber de dreptul su. !t timp constructia e%ist, dreptul de folosint asupra
terenului se poate nstrina ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra constructiei.
Stin+erea dre0tu%ui de su0er$icie are loc n urmtoarele ca%uri)
c#n$#rm NCC:Art. '.&. Ca5uri%e de ncetare a su0er$iciei. Dreptul de superficie se stinge prin radierea din
cartea funciar( pentru una dintre urmtoarele cau%e)
a) la e8pirarea termenului/
&) prin consolidare( dac terenul $i constructia devin proprietatea aceleia$i persoane/
c) prin pieirea constructiei( dac e8ist stipulatie e8pres n acest sens/
d) n alte ca%uri prev%ute de lege.
prin e8proprierea pentru cau% de utilitate publica a terenului $i3sau a constructiilor*art.26 alin.3 0egea nr.
3331444,.

52
Unitatea de nvtare 3
"ODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. >
>.1.:otiunea de modalitate a dreptului de proprietate.
>.2. Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita.
>.3.Proprietatea comuna pe cote parti fortata si perpetua.
"ODALIT;TILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT;
CAPITOLUL III
"ODALIT; ILE =URIDICE ALE DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
3..N# iunea de m#da%itate a dre0turi%#r rea%e 0rinci0a%e
Dreptul de proprietate este afectat de modalitti atunci c&nd e8ercitiul su este mprtit fie prin vointa prtilor( fie
prin vointa legiuitorului( ntre dou sau mai multe persoane care e8ercit cumulativ toate prerogativele dreptului.9n
dreptul civil e8ist urmtoarele modalitti ale dreptului de proprietate privat )
1. proprietatea re%olubil/
2. proprietatea anulabil. Proprietatea re%olubil $i proprietatea anulabil pot fi denumite( generic( proprietatea
conditional.
3. proprietatea comun.
Art. >>> alin. 2 :;; prevede c dreptul de proprietate este susceptibil de modalit i. 9n acela i timp( art. 54> :;;
*egulile aplicabile n ca%ul cotitularilor altor drepturi reale,( dispune c dispo%itiile n materie de coproprietate se
aplic n mod corespun%tor $i n ca%ul e8ercitrii mpreun( de ctre dou sau mai multe persoane( a unui alt drept
real principal. Din interpretarea corelat a acestor te8te( se poate trage conclu%ia c( n general( toate drepturile reale
sunt susceptibile de modalit i( indiferent de tipul acestora.
'efini ie. .pre deosebire de situa ia actului 'uridic( modalit ile( n aceast materie( repre%int caracteristica
dreptului real de a fi e8ercitat( concomitent sau mpreun ori concomitent sau diferen iat( de mai multe subiecte de
drept.
53
Pr#0rietatea c#ndi i#na%
Pr#0rietatea anu%a1i%. ?ste dreptul de proprietate transmis printr-un act 'uridic translativ de proprietate(
afectat de o cau% de nulitate relativ *art. 1246( 12>1 i 12>2 :;;,. Dreptul de proprietate este e8ercitat de
dob&nditor *prin toate atributele sale,( dar + teoretic + el poate fi e8ercitat i de transmi tor( care poate nc@eia acte
'uridice cu privire la bun( n ideea c ar putea promova ac iunea n anulare i( n ca%ul admiterii acesteia( actele sale
vor fi validate retroactiv. A adar( dob&nditorul este proprietar sub condi ia re%olutorie( iar transmi torul + sub
condi ia suspensiv a anulrii actului.
Proprietatea anulabil ncetea% fie prin anularea actului *ca% n care dreptul de proprietate revine
transmi torului,( fie prin respingerea ac iunii ori prin confirmarea e8pres sau tacit *ca urmare a e8pirrii
termenului de prescrip ie e8tinctiv, a actului anulabil.
Pr#0rietatea re5#%u1i%. ?ste dreptul de proprietate transmis printr-un act 'uridic afectat de o condi ie
re%olutorie *art. 1411 :;;,. Acest drept este e8ercitat concomitent at&t de dob&nditor *proprietar sub condi ie
re%olutorie,( c&t i de ctre transmi tor *proprietar sub condi ie suspensiv,. Actele 'uridice nc@eiate de fiecare din
cei doi vor fi( la r&ndul lor( afectate de condi ie *art. 1416 :;;,.
Dreptul de proprietate re%olubil ncetea% prin ndeplinirea condi iei *art. 1414 alin. 1 i art. 1412 :;;, +
situa ie n care dreptul de proprietate re%olubil ncetea% i proprietar redevine transmi torul bunului + sau atunci
c&nd este sigur c nu se va mai produce condi ia *art. 1411 alin. 2 i 3 :;;, + ca% n care dreptul de proprietate al
dob&nditorului se consolidea% retroactiv.
3.2.Pr#0rietatea c#mun.Pr#0rietatea c#muna 0e c#te 0arti #1isnuita.
N# iune. Art. 531 :;; *:otiune,) 7Dispo%itiile pre%entului capitol se aplic ori de c&te ori( n temeiul unui act
'uridic sau al altui mod de dob&ndire prev%ut de lege( dreptul de proprietate privat are 2 sau mai multi titulari.#
Dreptul de proprietate comun poate fi definit ca dreptul de proprietate privat care are cel pu in doi titulari,
ace tia avnd voca ia de a e%ercita, concomitent i mpreun, toate atributele dreptului de proprietate.
!lasificare. Art. 532 :;; *Formele propriettii comune, prevede) 7(1) Formele propriettii comune sunt
urmtoarele) a) proprietatea pe cote-prti *coproprietatea,/ &) proprietatea n devlm$ie *devlm$ia,.#
;riteriu) 'up cum cotele pr i din drept sunt determinate sau nu ) a, proprietate comun pe cote-pr i sau
coproprietatea *fiecare subiect de drept + coproprietar + are n patrimoniul su o cot abstract i ideal din dreptul
de proprietate asupra bunului sau bunurilor) 132( 133( 336 etc./ uneori cota se poate e8prima i procentual) 1(2>( 1(33(
1(2> etc./ art. 534 alin. 1 :;;, i b, proprietate devlma *titularii nu cunosc( nu au determinat o cot-parte din
dreptul de proprietate/ art. 552 :;;,.
!oproprietate i indiviziune. ;oproprietatea este o modalitate a propriet ii( n timp ce indivi%iunea este o
modalitate a patrimoniului) patrimoniul apar ine( nefrac ionat( mai multor titulari( care + fiecare + de in o cot-parte
54
ideal i abstract din acesta( ca ansamblu de drepturi i obliga ii. ?8emple) transmisiunea succesoral *art. 4>3
:;;,( atunci c&nd patrimoniul defunctului se transmite mai multor mo tenitori i se creea% starea de indivi%iune
*art. 1143 alin. 1 :;;,/ comunitatea de bunuri a so ilor( fie ea legal *art. 334-3>4 :;;, sau conven ional *art.
355-356 :;;,.
;oproprietatea se dovede te n condi iile dreptului comun *dup cum re%ult din acte sau fapte 'uridice + te8tele din
;; 1654 cu privire la probe nu au fost abrogate...,. Art. 533 :;; *Pre%umtia de coproprietate, 7Dac bunul este
stp&nit n comun( coproprietatea se pre%um( p&n la proba contrar.#
Pr#0rietatea c#mun 0e c#te<0r i.
Art. 534 :;; *9ntinderea cotelor-prti, prevede) 7*1, Fiecare coproprietar este titularul e8clusiv al unei cote-prti
din dreptul de proprietate $i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulatie contrar.#
'efini ie. 'reptul de proprietate comun pe cote prti este acel drept de proprietate al crui bun, nefractionat n
materialitatea sa, apartine concomitent mai multor titulari, care e%ercita impreun atributele conferite de dreptul
de proprietate, fiecare dintre titulari avnd numai o cot parte ideal din dreptul de proprietate.
Din definitie se desprind o serie de idei definitorii pentru conturarea regimului 'uridic al copropriettii)
a, definitia operea% cu dou notiuni "dreptul de proprietate $i bunul( ca obiect al acestui drept- ambele fiind
comune titularilor( ns aceast comuniune se manifest din punct de vedere 'uridic n mod diferit(dupa cum
urmea%/
b, dreptul de proprietate este comun titularilor n sensul c fiecare e8ercit un drept de proprietate e8clusiv asupra
unei cote prti ideale $i abstracte din acest drept de proprietate comun( cot e8primat matematic printr-o fractie/
c,bunul comun nu este mprtit ca $i dreptul/ n ca% contrar( s-ar transforma dreptul de proprietate comun ntr-o
'u8tapunere de drepturi individuale $i e8clusive asupra unei fractiuni corespondente din bun( ceea ce contravine ideii
de proprietate comun pe cote prti.
'ovada cotelor"pr i . Art. 534 alin. 2 ()): 7;otele-prti sunt pre%umate a fi egale( p&n la proba contrar. Dac
bunul a fost dob&ndit prin act 'uridic( proba contrar nu se va putea face dec&t prin nscrisuri.#
!lasificare.Art. 532 alin. 2 i 3) 7 (2) ;oproprietatea poate fi obi$nuit sau fortat. (3) ;oproprietatea fortat nu
poate nceta prin parta' 'udiciar.# Deci( coproprietatea( dup cum poate nceta sau nu prin partaj( poate fi) a,
obi nuit sau temporar *art. 534-54> :;;, i b, for at sau perpetu *art. 545-555 :;;,. ;alificarea celei din
urm ca perpetu *formul u%itat n doctrina clasic de drept civil, trebuie rev%ut n lumina reglementrilor din
:;;) aceasta este for at( dar nu necesarmente perpetu...
Pr#0rietatea c#mun 0e c#te<0r i #1i nuit i tem0#rar
'efinitie. &roprietatea comun pe cote prti obinuit este acea form a copropriettii a crei natere, mentinere
sau ncetare depind de vointa titularilor i care poart asupra unui bun nefractionat n materialitatea lui, asupra
5>
cruia titularii "ce au numai o cot parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun" e%ercit mpreun
atributele dreptului de proprietate.
Din aceast definitie analitic apar o serie de caracteristici $i consecinte ale copropriettii obi$nuite)
a, coproprietatea obi$nuit are un caracter provi%oriu( temporar/
b, modul n care titularii e8ercit atributele dreptului de proprietate poate avea o ba%a conventional *form&nd
obiectul unei conventii ntre coprta$i,( legala sau 'udiciar *n ca% de neintelegere intre coproprietari(ei pot apela
la 'ustitie,.
;oproprietatea *inclusiv indivi%iunea, poate s se nasc din)
a. mo tenire legal sau testamentar *inclusiv prin legatul cu titlu particular( c&nd dispuntorul las un bun sau
mai multe + mai multor legatari,/
b. act 'uridic inter vivos( c&nd un bun este dob&ndit de mai multe persoane( mpreun/
c. ca urmare a ncetrii comunit ii matrimoniale de bunuri( legal sau conven ional *prin ncetarea regimului
matrimonial + art. 3>2 alin. 2 :;;) fie prin conven ia so ilor care n eleg s sc@imbe regimul cu unul de separa ie +
art. 354 :;;/ fie prin separa ia 'udiciar de bunuri + art. 321-321 :;;/ fie ca urmare a divor ului + art. 36> :;;,/
d. prin u%ucapiune( ca urmare a posesiei n comun a unui bun.
1e)im 2uridic.Drepturile coproprietarilor asupra bunului.3rincipiu.'repturile coproprietarilor. Drepturile
coproprietarilor asupra bunului comun( respectiv( asupra cotei prti ideale din drept decurg din aplicarea principiilor
care guvernea% aceast form de coproprietate)
*i, nici un coproprietar nu are un drept e8clusiv asupra unei prti determinate din bunul comun n materialitatea sa/
*ii, fiecare copropr. are un drept e8clusiv numai asupra cotei sale prti abstracte din dreptul asupra bunului comun.
'repturile coproprietarilor asupra ntregului bun comun re%ult din aplicarea primului principiu enuntat(
e8ercitarea lor fiin guvernat de regula unanimittii: nici un coproprietar nu paote svr$i acte 'uridice asupra
bunului comun( dec&t cu acordul celorlalti coproprietari.
Art. ',3 *eparti%area beneficiilor $i a sarcinilor ntre coproprietari,) 7;oproprietarii vor mprti beneficiile $i vor
suporta sarcinile copropriettii( proportional cu cota lor parte din drept.#
9n privin a modului de e8ercitare a atributelor dreptului de proprietate de ctre coproprietari( trebuie s se
anali%e%e actele de folosin material *inclusiv culegerea fructelor, i actele 'uridice *actele de conservare( de
folosin ( de dispo%i ie i ac iunile n 'usti ie,.
#cte de folosin . Art. ','. E6ercitarea n c#mun a dre0tu%ui de $#%#sint. (1) Fiecare coproprietar are dreptul
de a folosi bunul comun n msura n care nu sc@imb destinatia $i nu aduce atingere drepturilor celorlalti
coproprietari.
55
(2) ;el care( mpotriva vointei celorlalti proprietari( e8ercit n mod e8clusiv folosinta bunului comun poate fi
obligat la despgubiri.
Art. ',A. 7ructe%e 1unu%ui c#mun. Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor( proportional
cu cota lor parte din drept.
Art. ',&. Dre0tu% %a restituirea c9e%tuie%i%#r. (1) ;oproprietarul care a suportat singur c@eltuielile producerii sau
culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor c@eltuieli de ctre coproprietari( n proportie cu cotele lor prti.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsu$ite de un coproprietar fac parte din masa
parta'abil c&t timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit $i pot fi identificate distinct. 9n ca%
contrar( coproprietarul interesat are dreptul la despgubiri( cu e8ceptia ca%ului n care fructele au pierit n mod
fortuit. Dreptul la actiunea n despgubiri este supus prescriptiei( potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun nsu$ite de un coproprietar este supus prescriptiei( potrivit
dreptului comun.
Art. ',.. "#du% de $#%#sire a 1unu%ui c#mun. <odul de folosire a bunului comun se stabile$te prin acordul
coproprietarilor( iar n ca% de nentelegere( prin @otr&re 'udectoreasc.
Art.534 poate fi considerat temeiul legal inclusiv al parta'ului de folosinta) voluntar sau 'udiciar * n ca% de
nen elegere ntre coproprietari,.
#cte de conservare asupra ntregului bun. Actele de conservare se pot e8ercita de oricare coproprietar( fara
aplicarea regulii unanimitatii.Art. '(/. Acte%e de c#nservare. Fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare
cu privire la bunul comun fr acordul celorlalti coproprietari.
#cte de administrare
#ctele de administrare asupra ntregului bun. 9n privin a actelor de administrare( :;; distinge intre mai multe
ipote%e n art.541( cu consecin a aplicrii unor reguli diferite) regula ma'orit ii sau a unanimit ii)
Art. '(. Acte%e de administrare @i de dis0#5itie. (1) Actele de administrare( precum nc@eierea sau denuntarea
unor contracte de locatiune( cesiunile de venituri imobiliare $i altele asemenea( cu privire la bunul comun pot fi
fcute numai cu acordul coproprietarilor ce detin ma'oritatea cotelor-prti.
(2) Actele de administrare care limitea% n mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun
n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin e8cesiv prin raportare la cota sa parte sau la c@eltuielile
suportate de ctre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate dec&t cu acordul acestuia.
(3) ;oproprietarul sau coproprietarii interesati pot cere instantei s suplineasc acordul coproprietarului aflat n
imposibilitate de a-$i e8prima vointa sau care se opune n mod abu%iv la efectuarea unui act de administrare
indispensabil mentinerii utilittii sau valorii bunului.
52
#cte de dispozi ie .Actele de dispo%itie se inc@eie cu respectarea regulii unanimit ii)
Art. 641 alin. (4) Orice acte 'uridice de dispo%itie cu privire la bunul comun( actele de folosint cu titlu gratuit(
cesiunile de venituri imobiliare $i locatiunile nc@eiate pe termen mai mare de 3 ani( precum $i actele care urmresc
e8clusiv nfrumusetarea bunului nu se pot nc@eia dec&t cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act 'uridic cu titlu
gratuit va fi considerat act de dispo%itie.
=anc iuni
Art. '(2. Sanctiuni%e. (1) Actele 'uridice fcute cu nerespectarea regulilor prev%ute la art. 541 sunt inopo%abile
coproprietarului care nu a consimtit( e8pres ori tacit( la nc@eierea actului.
(2) ;oproprietarului vtmat i se recunoa$te dreptul ca( nainte de parta'( s e8ercite actiunile posesorii mpotriva
tertului care ar fi intrat n posesia bunului comun n urma nc@eierii actului. 9n acest ca%( restituirea posesiei bunului
se va face n folosul tuturor coproprietarilor( cu daune-interese( dac este ca%ul( n sarcina celor care au participat la
nc@eierea actului.
#c iunile n justi ie
Art. '(,. Actiuni%e n 4ustitie. (1) Fiecare coproprietar poate sta singur n 'ustitie( indiferent de calitatea procesual(
n orice actiune privitoare la coproprietate( inclusiv n ca%ul actiunii n revendicare.
(2) Motr&rile 'udectore$ti pronuntate n folosul copropriettii profit tuturor coproprietarilor. Motr&rile
'udectore$ti potrivnice unui coproprietar nu sunt opo%abile celorlalti coproprietari.
(3) ;&nd actiunea nu este introdus de toti coproprietarii( p&r&tul poate cere instantei de 'udecat introducerea n
cau% a celorlalti coproprietari n calitate de reclamanti( n termenul $i conditiile prev%ute n ;odul de procedur
civil pentru c@emarea n 'udecat a altor persoane.
Dre0t tran5it#riu
Art. ', LPA: Dispo%itiile art. 543 alin. *1, $i *2, din ;odul civil se aplic $i n ca%urile n care @otr&rea
'udectoreasc nu a rmas definitiv p&n la data intrrii n vigoare a ;odului civil( iar cele ale art. 543 alin. *3, se
aplic $i n situatiile n care pricina nu a fost solutionat n prim instant p&n la data intrrii n vigoare a ;odului
civil.
C#ntracte%e de administrarea 1unuri%#r .Art. '((. C#ntracte%e de administrare a c#0r#0riettii. (1) .e poate
deroga de la dispo%itiile art. 53> *reparti%area beneficiilor i sarcinilor ntre coproprietari,( 535 *e8ercitarea n
comun a dreptului de folosin ,( 541 *actele de administrare i dispo%i ie, $i art. 542 alin. 1 *sanc iunile +
inopo%abilitatea, printr-un contract de administrare a copropriettii nc@eiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) 9n ca%ul n care oricare dintre coproprietari denunt contractul de administrare( acesta $i ncetea% e8istenta(
rm&n&nd aplicabile regulile din pre%enta sectiune.
56
(3) 9n ca%ul n care( printre bunurile aflate n coproprietate( se afl $i bunuri imobile( contractele de administrare a
copropriettii $i declaratiile de denuntare a acestora vor fi notate n cartea funciar( la cererea oricruia dintre
coproprietari.
Observatii
- alin. 1) n afara dispo%i iilor contractului( se aplic regimul general al administrrii bunurilor altuia *!itlul E din
;artea ===) art.242-6>2 :;;,/
- alin. 2) posibilitatea denun rii repre%int o e8cep ie de la principiul for ei obligatorii a contractului *art. 1221
:;;,/
- notarea se face potrivit art. 412 :;; /forma autentic a contractului de administrare nu este necesar *art. 666 i
1244 :;;,/
Dre0turi%e c#0r#0rietari%#r asu0ra c#te%#r<0r i idea%e din dre0t. Asupra cotelor-pr i ideale i abstracte din
drept( coproprietarii au un drept e8clusiv) ei pot s nc@eie cu privire la acestea orice acte de dispo%i ie *v&n%are(
dona ie( ipotec etc.,( dac nu e8ist stipula ie contrar *art. 534 alin. 1 :;;,.
Bncetarea c#0r#0riet ii #1i nuite i tem0#rare. Aceasta poate nceta n mai multe moduri) dispari ia bunului(
dob&ndirea de ctre un coproprietar a cotelor-pr i ale celorlal i prin contract *v&n%are( sc@imb( dona ie etc., sau
prin mo tenire( u%ucaparea bunului de ctre un singur coproprietar( v&n%area tuturor cotelor-pr i( de ctre to i
coproprietarii( unui ter ... <odalitatea specific a ncetrii copropriet ii temporare este partajul *art. 554-565 :;;/
art. 523
1
-523
14
;. pr. civ./ 45>-461 :;P;,.
3.,.Pr#0rietatea c#mun 0e c#te<0r i $#r at i 0er0etu.
'efinitie. !aracteristici. Cste acea form a copropriettii ce apare n mod independent de vointa coproprietarilor i
poart asupra unor bunuri care prin natura sau destinatia lor pot fi folosite de mai multi coproprietari care au o
cot"parte ideal i abstract din dreptul comun de proprietate. ;aracteristic acestei forme de coproprietate este
e8istenta a dou raporturi 'uridice de proprietate care au ca obiect un bun principal $i respectiv( un bun accesoriu )
dreptul de proprietate e8clusiv ce apartine fiecrui titular asupra bunului principal $i
dreptul de proprietate pe cote-prti stabil $i perpetu asupra bunurilor accesorii pe l&ng cele principale.
)zvoare. :atura bunurilor *ve%i art. 545 :;;,
!azuri. Art. '('. Ca5uri%e de c#0r#0rietate $#rtat. .e afl n coproprietate fortat)
1. bunurile prev%ute la art. 544 *pr ile comune,( 551 *despr iturile comune,( 562 *proprietatea periodic, $i 1141
*amintirile de familie,/
54
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine( situate pe linia de @otar ntre acestea(
cum ar fi potecile( f&nt&nile( drumurile $i i%voarele/
3. bunurile comune afectate utili%rii a dou sau a mai multor fonduri( cum ar fi o central termic sau alte instalatii
care deservesc dou sau mai multe cldiri( un drum comun ntr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri/
4. orice alt bun comun prev%ut de lege.
Begimul juridic general al copropriet ii for ate. . Art. '(A. Re+imu% 4uridic +enera%. (1) Fiecare coproprietar
poate e8ercita folosinta bunului comun( cu conditia s respecte destinatia acestuia $i s permit e8ercitarea folosintei
de ctre ceilalti coproprietari.
(2) ;&nd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal( fiecare coproprietar poate s dispun cu
privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odat cu e8ercitarea dreptului de
dispo%itie asupra bunului principal.
(3) ;@eltuielile pentru ntretinerea $i conservarea bunului comun se suport n mod proportional cu cota-parte din
drept a fiecrui coproprietar. ;&nd bunul comun are caracter accesoriu( n absenta unei conventii contrare( cota-parte
din drept a fiecrui coproprietar se stabile$te n functie de ntinderea bunului principal.
Re+imu% 4uridic s0ecia% a% di$erite%#r cate+#rii de 1unuri c#0r#0rietate $#r at
C#0r#0rietatea asu0ra 0rti%#r c#mune din c%diri%e cu mai mu%te eta4e sau a0artamente
Art. '(&. N#tiune. (1) Dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu re%idential e8ist spatii cu destinatie de locuint sau
cu alt destinatie av&nd proprietari diferiti( prtile din cldire care( fiind destinate ntrebuintrii spatiilor respective(
nu pot fi folosite dec&t n comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortat.
(2) Prtile comune sunt bunuri accesorii n raport cu spatiile locative( care constituie bunurile principale n sensul
art. >45.
Art. '(.. Prti%e c#mune. (1) .unt considerate prti comune( n msura n care prin lege ori prin act 'uridic nu se
prevede altfel)
a) terenul pe care se afl cldirea( compus at&t din suprafata construit( c&t $i din cea neconstruit necesar( potrivit
naturii sau destinatiei constructiei( pentru a asigura e8ploatarea normal a acesteia/ pentru eventuala suprafat
e8cedentar proprietarii sunt titularii unei coproprietti obi$nuite/
&) fundatia( curtea interioar( structura( structura de re%istent( peretii perimetrali $i desprtitori dintre proprietti
$i3sau spatiile comune( acoperi$ul( terasele( scrile $i casa scrilor( @olurile( pivnitele $i subsolurile
necompartimentate( re%ervoarele de ap( centralele termice proprii $i ascensoarele/
c) instalatiile de ap $i canali%are( electrice( de telecomunicatii( de ncl%ire $i de ga%e de la bran$ament3racord p&n
la punctul de distributie ctre prtile aflate n proprietate e8clusiv( canalele pluviale( paratrsnetele( antenele
colective( precum $i alte asemenea prti/
d) alte bunuri care( potrivit legii sau vointei prtilor( sunt n folosint comun.
21
(2) ;o$urile de fum $i de aerisire( precum $i spatiile pentru spltorii $i usctorii sunt considerate prti comune
e8clusiv pentru coproprietarii care utili%ea% aceste utilitti n conformitate cu proiectul cldirii.
Art. '3/. Atri1uirea n $#%#sint e6c%usiv a 0rti%#r c#mune. (1) Prtile comune pot fi atribuite coproprietarilor
n folosint e8clusiv numai dac prin aceasta nu sunt le%ate drepturile celorlalti coproprietari.
(2) Deci%ia de atribuire n folosint e8clusiv trebuie adoptat cu o ma'oritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor $i al cotelor-prti. 9n cldirile unde sunt constituite asociatii de proprietari( deci%ia se adopt de ctre
adunarea general( cu aceea$i ma'oritate.
Art. '3. Acte%e 4uridice 0rivind c#te%e<0rti. ;ota-parte din dreptul de proprietate asupra prtilor comune are
caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cldire care constituie bunul principal/
nstrinarea sau ipotecarea cotei-prti nu se va putea face dec&t odat cu dreptul asupra spatiului care constituie
bunul principal.
Art. '32. Sta1i%irea c#te%#r<0rti. 9n lipsa unei stipulatii contrare e8istente n titlurile de proprietate( cotele-prti se
stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecrui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din
cldire.
'repturile i obligatiile coproprietarilor
C%ercitarea drepturilor coproprietarilor este mai elastic dec&t n ca%ul copropriettii obi$nuite( fiecare coproprietar
put&nd efectua acte de folosint e8clusiv asupra bunului comun( cu respectarea a dou conditii)
a, s nu se aduc atingere drepturilor egale ale celorlalti coproprietari/
b, folosinta s fie e8ercitat potrivit destinatiei bunului comun/
Obligatiile *c@eltuielile, comune revin fiecrui coproprietar n mod proportional cu suprafata bunului aflat n
proprietate e8clusiv.
Art. '3,. E6ercitarea dre0tu%ui de $#%#sint. Fiecare coproprietar poate folosi( n conditiile acordului de asociere(
at&t spatiul care constituie bunul principal( c&t $i prtile comune( fr a aduce atingere drepturilor celorlalti
proprietari $i fr a sc@imba destinatia cldirii. 9n lipsa acordului de asociere( dispo%itiile art. 542 rm&n aplicabile.
Art. '3(. C9e%tuie%i%e %e+ate de ntretinerea> re0ararea @i e60%#atarea 0rti%#r c#mune. (1) 9n lipsa unor
prevederi legale sau ntelegeri contrare( fiecare coproprietar suport c@eltuielile legate de ntretinerea( repararea $i
e8ploatarea prtilor comune( n proportie cu cota sa parte.
(2) ;u toate acestea( c@eltuielile legate de prtile comune folosite e8clusiv de ctre unii dintre coproprietari cad n
sarcina acestora din urm.
#sociatia de proprietari
Art. '3.. C#nstituirea as#ciatii%#r de 0r#0rietari. 9n ca%ul cldirilor cu mai multe eta'e ori apartamente sau n
ca%ul ansamblurilor re%identiale formate din locuinte individuale( amplasate i%olat( n$iruit sau cuplat( n care e8ist
21
proprietti comune $i proprietti individuale( se constituie asociatia de proprietari( care se organi%ea% $i
functionea% n conditiile legii.
Preci%are) A se vedea i 0egea nr. 23132112 privind nfiin area( organi%area i func ionarea asocia iilor de
proprietari i :ormele metodologice de aplicare a acestei legi( aprobate prin MF nr. 1>6632112.

Parta4u%
N#tiune.Parta'ul este modalitatea prin care ncetea% coproprietatea( indiferent de i%vorul su( i indiferent dac
aceasta e pe cote-pr i sau devlma *art. 565 :;;,. Parta'ul se poate face( potrivit art. 521 :;;( prin bun
nvoial *prin act 'uridic, sau pe cale 'udiciar *art. 523
1
-523
14
;. pr. civ./ 45>-461 :;P;,.
)mprescriptibilitatea actiunii de partaj.Art. ''.. 9ncetarea copropriettii prin parta' poate fi cerut oric&nd( afar de
ca%ul n care parta'ul a fost suspendat prin lege( act 'uridic ori @otr&re 'udectoreasc.
Art. 'A2. C#nventii%e 0rivit#are %a sus0endarea 0arta4u%ui. ;onventiile privind suspendarea parta'ului nu pot fi
nc@eiate pentru o perioad mai mare de > ani. 9n ca%ul imobilelor( conventiile trebuie nc@eiate n form autentic $i
supuse formalittilor de publicitate prev%ute de lege.
Art. 'A,. Sus0endarea 0r#nuntrii 0arta4u%ui 0rin 9#trCre 4udect#reasc. =nstanta sesi%at cu cererea de
parta' poate suspenda pronuntarea parta'ului( pentru cel mult un an( pentru a nu se aduce pre'udicii grave intereselor
celorlalti coproprietari. Dac pericolul acestor pre'udicii este nlturat nainte de mplinirea termenului( instanta( la
cererea prtii interesate( va reveni asupra msurii.
)nadmisibilitatea partajului.Art. 'A. Bm0rtea%a 0rti%#r c#mune a%e c%diri%#r. (1) Parta'ul este inadmisibil n
ca%urile prev%ute de sectiunile a 3-a $i a 4-a din pre%entul capitol( precum $i n alte ca%uri prev%ute de lege.
(2) ;u toate acestea( parta'ul poate fi cerut n ca%ul prtilor comune din cldirile cu mai multe eta'e sau apartamente
atunci c&nd aceste prti ncetea% de a mai fi destinate folosintei comune *potrivit art. +*/...,
(3) 9n ca%ul propriettii periodice *art. +/1"+9,, $i n celelalte ca%uri de coproprietate fortat( parta'ul este posibil
numai prin bun nvoial.
Begulile privitoare la modul de mprtire.Art. 'A'. (1) Parta'ul bunurilor comune se va face n natur( proportional
cu cota-parte a fiecrui coproprietar.
(2) Dac bunul este indivi%ibil ori nu este comod parta'abil n natur( parta'ul se va face n unul dintre urmtoarele
moduri)
a) atribuirea ntregului bun( n sc@imbul unei sulte( n favoarea unuia ori a mai multor coproprietari( la cererea
acestora/
&) v&n%area bunului n modul stabilit de coproprietari ori( n ca% de nentelegere( la licitatie public( n conditiile
legii( $i distribuirea pretului ctre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecruia dintre ei.
Cfectele partajului.
22
Art. '&/. E$ecte%e 4uridice a%e 0arta4u%ui. (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul e8clusiv al bunurilor sau(
dup ca%( al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de parta'( dar nu mai
devreme de data nc@eierii actului( n ca%ul mprtelii voluntare( sau( dup ca%( de la data rm&nerii definitive a
@otr&rii 'udectore$ti.
(2) 9n ca%ul imobilelor( efectele 'uridice ale parta'ului se produc numai dac actul de parta' nc@eiat n form
autentic sau @otr&rea 'udectoreasc rmas definitiv( dup ca%( au fost nscrise n cartea funciar *art. *+ din
0&# a amnat efectul constitutiv al nscrierii n !A pn la finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ"teritorial6 pn atunci nscrierea se face numai pentru opozabilitate...,
Art. '&. O0#5a1i%itatea un#r acte 4uridice. Actele nc@eiate( n conditiile legii( de un coproprietar cu privire la
bunul comun rm&n valabile $i sunt opo%abile celui cruia i-a fost atribuit bunul n urma parta'ului.
Dre0t tran5it#riu
Art. '' LPA: *1, Dispo%itiile art. 554+565 din ;odul civil sunt aplicabile conventiilor de parta' nc@eiate dup
intrarea n vigoare a ;odului civil.
*2, De asemenea( dispo%itiile art. 554+565 din ;odul civil se aplic $i parta'ului 'udiciar( atunci c&nd cererea de
c@emare n 'udecat a fost introdus dup intrarea n vigoare a ;odului civil.
23
Unitatea de nvtare '
DO!ANDIREA PROPRIETATII
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 5
5.1.;lasificarea modurilor de dobandire a proprietatii.
5.2.Accesiunea.
5.3.D%ucapiunea.
5.4.Bibliografie.
Obiectivele unittii de nvtare 5
'..CLASI7CAREA "ODURILOR DE DO!ANDIRE A PROPRIETATII
N#tiune. Re+%ementare. Art. 33A. D#1Cndirea dre0tu%ui de 0r#0rietate. (1) Dreptul de proprietate se poate
dob&ndi( n conditiile legii( prin conventie( mo$tenire legal sau testamentar( accesiune( u%ucapiune( ca efect al
posesiei de bun-credint n ca%ul bunurilor mobile $i al fructelor( prin ocupatiune( traditiune( precum $i prin
@otr&re 'udectoreasc( atunci c&nd ea este translativ de proprietate prin ea ns$i.
(2) 9n ca%urile prev%ute de lege( proprietatea se poate dob&ndi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa $i alte moduri de dob&ndire a dreptului de proprietate.
(4) ;u e8ceptia ca%urilor anume prev%ute de lege( n ca%ul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dob&nde$te
prin nscriere n cartea funciar( cu respectarea dispo%itiilor prev%ute la art. 666.
<odurile de dob&ndire sunt prev%ute n mod limitativ( dar te8tul las posibilitatea legiuitorului de a reglementa i
altele *alin. 3,.
Majoritatea modurilor de dobndire a propriettii sunt, n acelai timp, i moduri de dobndire pentru celelalte
drepturi reale.
24
C%asi$icarea m#duri%#r de d#1Cndire poate fi efectuat dup mai multe criterii)
a,n functie de ntinderea dob&ndirii)
moduri de dob&ndire universale cu titlu universal) dob&nditorul prime$te o universalitate sau o fractiune( inclu%&nd
drepturi reale( drepturi de creant( datorii/
moduri de dob&ndire cu titlu particular) dob&nditorul e8ercit un anumit drept real asupra unui bun privit ut singuli/
b,n functie de momentul dob&ndirii)
moduri de dob&ndire ntre vii/
moduri de dob&ndire pentru cau% de moarte *succesiunea legatele,/
c,n functie de situatia 'uridic a bunului n momentul dob&ndirii)
moduri de dob&ndire originare *ocupatiune( u%ucapiune,/
moduri de dob&ndire derivate/
d,n functie de caracterul transmisiunii)
moduri de dob&ndire cu titlu oneros
moduri de dob&ndire cu titlu gratuit.
Le+ea D m#d de d#1Cndire. Art. >>2 :;; nu mai men ionea% legea printre modurile de dob&ndire a
dreptului de proprietate( a a cum fcea art. 54> din ;; 1654. !eoretic( ns( problema rm&ne( mai ales c art. >>2
alin. 3 prevede c( prin lege( pot fi prev%ute i alte moduri de dob&ndire. 0egea( ca act normativ( de general
aplicare( nu poate constitui un mod de dob&ndire a unui drept *oricare ar fi acela...,) ea reglementea% modul de
dob&ndire *n acest sens legea este( ntotdeauna( temeiul dob&ndirii,( dar + pentru a opera dob&ndirea + este necesar
reali%area situa iei 'uridice prev%ute n ipote%a normei) nc@eierea unui act 'uridic *conven ia( @otr&rea
'udectoreasc( actul administrativ, sau sv&r irea unui fapt 'uridic *ocupa iunea( tradi iunea( moartea unei
persoane( posesia, ori ambele *ca n ca%ul succesiunii testamentare) legatul i decesul persoanei,.
0egea( n sine( nu poate constitui un mod de dob&ndire a dreptului de proprietate dec&t dac ar prevedea e8pres
bunul care se transmite i persoana creia i se transmite( ca% n care aceasta nu rm&ne lege dec&t n mod formal *act
adoptat de parlament,( pentru c i pierde caracterul de act normativ( de aplicabilitate general( i devine un act
individual( cu valoare normativ numai pentru ca%ul reglementat n mod e8pres.
C#nven ia . Re+%ementare. De i art. >>2 se refer la conven ie ( are n vedere contractul *terminologia :;; nu
este unitar( dar cele dou no iuni sunt sinonime,( reglementat n !itlul == + =%voarele obligatiilor( ;apitolul = +
;ontractul i definit n .ectiunea 1 + Dispo%itii generale( art. 1155) 7;ontractul este acordul de vointe dintre dou
sau mai multe persoane cu intentia de a constitui( modifica sau stinge un raport 'uridic.# Prin conven ie sau contract
se pot dob&ndi at&t dreptul de proprietate( c&t i de%membrmintele sale( indiferent de natura contractului) v&n%are-
cumprare( sc@imb( dona ie( antrepri%( rent viager( ntre inere( leasing etc.
2>
"# tenirea. Re+%ementare. !ransmisiunea succesoral + care poate avea ca obiect i dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale + este regelementar n ;artea a =E-a + Despre mo$tenire $i liberalitti. 9n !itlul = + Dispo%itii
referitoare la mo$tenire n general( ;apitolul = + Dispo%itii generale( art. 4>3 :;; prevede) 7<o$tenirea este
transmiterea patrimoniului unei persoane fi%ice decedate ctre una sau mai multe persoane n fiint.#
Art. 4>> :;; reglementea% felurile mo$tenirii( i anume legal (ab intestat) i testamentar( dreptul de proprietate
i celelalte drepturi reale put&ndu-se transmite i dob&ndi prin ambele.
Tradi iunea. =nteresea% transmiterea propriet ii( nu a drepturilor de crean ( ca n ca%ul depo%itului( mprumutului
etc.
Darul manual - Art. /. 7#rma d#natiei. (1) Donatia se nc@eie prin nscris autentic( sub sanctiunea nulittii
absolute.
(2) :u sunt supuse dispo%itiei alin. *1, donatiile indirecte( cele deg@i%ate $i darurile manuale.
(3) Bunurile mobile care constituie obiectul donatiei trebuie enumerate $i evaluate ntr-un nscris( c@iar sub
semntur privat( sub sanctiunea nulittii absolute a donatiei.
(4) Bunurile mobile corporale cu o valoare de p&n la 2>.111 lei pot face obiectul unui dar manual( cu e8ceptia
ca%urilor prev%ute de lege. Darul manual se nc@eie valabil prin acordul de vointe al prtilor( nsotit de traditiunea
bunului.
E#trCrea 4udect#reasc: # @otr&re apt s transfere sau s constituie un drept real *art. >>2 :;;,.
Art. 2A.. Pr#misiunea de a c#ntracta. (1) Promisiunea de a contracta trebuie s contin toate acele clau%e ale
contractului promis( n lipsa crora prtile nu ar putea e8ecuta promisiunea.
(2) 9n ca% de nee8ecutare a promisiunii( beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea( dac promitentul refu% s nc@eie contractul promis( instanta( la cererea prtii care $i-a ndeplinit
propriile obligatii( poate s pronunte o @otr&re care s tin loc de contract( atunci c&nd natura contractului o
permite( iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Prevederile pre%entului alineat nu sunt
aplicabile n ca%ul promisiunii de a nc@eia un contract real( dac prin lege nu se prevede altfel.
(4) ;onventia prin care prtile se oblig s negocie%e n vederea nc@eierii sau modificrii unui contract nu
constituie promisiune de a contracta.
Actu% administrative>.Re+%ementare. Art. >>2 :;; (2) 9n ca%urile prev%ute de lege( proprietatea se poate
dob&ndi prin efectul unui act administrativ.
Bnre+istrarea n cartea $unciar.Re+%ementare. Art. >>2 (4) ;u e8ceptia ca%urilor anume prev%ute de lege(
n ca%ul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dob&nde$te prin nscriere n cartea funciar( cu respectarea
dispo%itiilor prev%ute la art. 666.
Art. 3'. *1, Dispo%itiile art. >>2 alin. *4,( art. >5>( art. 66> alin. *1, $i art. 665 din ;odul civil se aplic numai dup
25
finali%area lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial $i desc@iderea( la cerere sau din
oficiu( a crtilor funciare pentru imobilele respective( n conformitate cu dispo%itiile 0egii cadastrului $i a
publicittii imobiliare nr. 231445( republicat( cu modificrile $i completrile ulterioare.
*2, P&n la data prev%ut la alin. *1,( nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate $i a altor drepturi reale(
pe ba%a actelor prin care s-au transmis( constituit ori modificat n mod valabil( se face numai n scop de opo%abilitate
fat de terti.
'.2.Accesiunea ca m#d de d#1Cndire a dre0turi%#r rea%e
Accesiunea const n ncorprorarea material a unui lucru *bun( obiect, mai putin important ntr-un lucru mai
important. Acest mod de dob&ndire a drepturilor reale operea% n favoarea proprietarului bunului considerat mai
importatant. 9n anumite conditii( proprietarului bunului mai putin important are dreptul de a primi despgubiri.
Beglementare. 9n ;artea a ===-a *7Despre bunuri#,( !itlul == *7Proprietatea privat#,( ;ap. == + 7Accesiunea# *art.
>52-511,.N# iune Art. >52 *7Dob&ndirea dreptului de proprietate prin accesiune#,) 7Prin accesiune( proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipe$te cu bunul ori se ncorporea% n acesta( dac legea nu prevede altfel.#
9n functie de natura obiectului *bunului, principal( accesiunea este)
imobiliar( care poate fi natural $i artificial/
mobiliar.
Accesiunea im#1i%iar natura% const n unirea( fr interventia omului( a dou bunuri( dintre care cel putin bunul
principal este imobil. :oul ;od civil reglementea% urmatoarele ca%uri de accesiune imobilar natural)
A%uviuni%e. Art. 3'.. Adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului fondului riveran( numai
dac ele se formea% treptat.
Terenu% %sat de a0e%e cur+t#are. Art. 3A/. Proprietarul fondului riveran dob&nde$te( de asemenea( terenul lsat
de apele curgtoare care s-au retras treptat de la trmul respectiv.
Terenu% %sat de a0e%e sttt#are. Art. 3A. (1) Proprietarul terenului ncon'urat de @ele$teie( ia%uri( canale $i alte
asemenea ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub
nltimea de scurgere.
(2) !ot astfel( proprietarul acestor ape nu dob&nde$te niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor
revrsri sporadice.
22
Avu%siunea. Art. 3A2. Proprietarul terenului de la care o ap curgtoare a smuls brusc o portiune de mal din teren(
alipind-o la terenul altui proprietar riveran( nu pierde dreptul de proprietate asupra prtii desprinse dac o revendic
n termen de un an de la data faptului.
A%1ii%e rCuri%#r> insu%e%e @i 0rundi@uri%e. Art. 3A,. (1) Albiile r&urilor apartin proprietarilor riverani( cu e8ceptia
acelora care( potrivit legii( fac obiectul propriettii publice.
(2) =nsulele $i prundi$urile care nu sunt n legtur cu terenurile av&nd malul la nivelul mediu al apei revin
proprietarului albiei.
(3) Dac insula apartine proprietarilor riverani $i trece peste 'umtatea apei( fiecare dintre ei are dreptul de
proprietate asupra prtii de insul ce se ntinde spre el pornind de la 'umtatea apei.
Dre0tu% de 0r#0rietate asu0ra insu%e%#r n#u<$#rmate. Art. 3A(. 9n ca%ul n care o ap curgtoare( form&ndu-$i un
brat nou( ncon'oar terenul unui proprietar riveran( el rm&ne proprietar asupra insulei astfel create.
A%1ii%e 0rsite de a0e%e cur+t#are. Art. 3A3. Albia prsit de o ap curgtoare care $i-a format un nou curs va
avea regimul 'uridic stabilit n legea special.
Accesiunea natura% asu0ra anima%e%#r. Art. 3A'. (1) Animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin
acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n termen de 31 de %ile de la data declaratiei fcute la primrie
de ctre proprietarul terenului.
(2) Porumbeii( iepurii( pe$tii $i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar apartin acestuia c&t timp
rm&n pe fond( cu e8ceptia ca%ului n care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii.
(3) oiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul roiului nu l
urmre$te sau ncetea% s l urmreasc timp de dou %ile.
Dre0t tran5it#riu. Art. >2 0PA) Art. >25 se aplic situa iilor 'uridice nscute dup intrarea n vigoare a :;;.
;onform vec@iul ;od civil )
a, aluviunea) conform art.44>-442 ;.civ./
b, avulsiunea) conform art.446 ;.civ./
c, insulele $i prundi$urile) conform art.>11->11 ;.civ. $i 0egii apelor nr.11231445/
d, accesiunea albiei unui r&u )conform art.>12 ;.civ/
e, accesiunea animalelor) conform art.>13 ;.civ. $i 0egii nr.41232115 a v&ntorii $i a protectiei fondului cinegetic.
Accesiunea im#1i%iar arti$icia%.
D#1Cndirea %ucrrii de ctre 0r#0rietaru% im#1i%u%ui. ;onstructiile( plantatiile $i orice alte lucrri efectuate
asupra unui imobil( denumite n continuare lucrri( revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act 'uridic
nu se prevede altfel *art. >22 alin. 1 ())).
Alin. 2 re'lementea$ momentul i modul do&*ndirii dreptului de proprietate: 7;&nd lucrarea este reali%at de
proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia( dreptul de proprietate asupra lucrrii se na$te n
favoarea proprietarului imobilului din momentul nceperii lucrrii( pe msura reali%rii ei( dac prin lege sau act
26
'uridic nu se prevede altfel#/ te8tul se aplic i ca%ului n care lucrarea se reali%ea% de proprietarul imobilului( cu
materialele sale .
Cate)oriile de lucrri. e%ult din art. >26( dar i din paragrafele 2 i 3
Lucrri%e aut#n#me i ce%e adu+ate. Art. >26. (1) 0ucrrile pot fi autonome sau adugate( cu caracter durabil sau
provi%oriu.
(2) 0ucrrile autonome sunt constructiile( plantatiile $i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor reali%ate asupra
unui imobil. *e8emple) orice construc ie) cas( ane8e gospodre ti( dig de sus inere( canal etc/ orice planta ie)
livad( vie( cultur anual etc.,
(3) 0ucrrile adugate nu au caracter de sine stttor. *e8emple) adugarea unui eta'( a unei ncperi( nlocuirea unor
instala ii etc./ este mai greu de imaginat o lucrare 7adugat# n ca%ul planta iilor) poate nlocuirea unor spalieri la
vita de vie etc., ?le pot fi)
a) necesare( atunci c&nd n lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora *e8emple) repara ia unui acoperi spart(
nlocuirea unei instala ii de ap( ga%( care pune n pericol imobilul etc.,/
&) utile( atunci c&nd sporesc valoarea economic a imobilului *e8.) introducerea ga%ului( a apei + 'urispruden sub
imperiul ;; 1654,/
c) voluptuare( atunci c&nd sunt fcute pentru simpla plcere a celui care le-a reali%at( fr a spori valoarea
economic a imobilului *e8.) nfrumuse area fa adei etc./,. O lucrare poate fi util sau voluptuar n func ie de
circumstan e) piscina poate fi 7util# ntr-un cartier re%iden ial i doar 7voluptuar# ntr-o %on 7precar#.
4ucrrile efectuate de proprietar asupra imobilului su5 cu materialele altuia i lucrrile efectuate de un subiect
de drept5 cu materialele sale5 asupra imobilului altuia.
6una7credin . Deoarece reglementarea efectelor accesiunii difer dup cum autorul lucrrii a fost de bun-
credin *art. >61( >64 alin. 1 :;;, sau de rea-credin *>62( >64 alin. 2 :;;,( a fost necesar determinarea
con inutului acestei no iuni n ca%ul accesiunii.
Bnte%esu% un#r termeni. Art. 3&'. !una<credint a aut#ru%ui %ucrrii. 7(1) Autorul lucrrii este de bun-credint
dac se ntemeia% fie pe cuprinsul crtii funciare n care( la data reali%rii lucrrii( era nscris ca proprietar al
imobilului( fie pe un mod de dob&ndire nesupus nscrierii n cartea funciar *de e8.) mo tenire( accesiune natural(
v&n%are silit + art. 662 :;;,( dac( n ambele ca%uri( nu re%ulta din cartea funciar $i nu a cunoscut pe nicio alt
cale viciul titlului su.#
Prin interpretarea e8tensiv a te%ei finale( pentru imobilele nenscrise n cartea funciar( este suficient
necunoa terea viciului titlului.
(2) ;u toate acestea( nu poate invoca bun-credint cel care construie$te n lipsa sau cu nerespectarea autori%atiilor
cerute de lege.#
24
?ste vorba despre absen a certificatului de urbanism( a autori%a iei de construc ie i a altor autori%a ii cerute de
legea special *0egea 3>132111 privind amena'area teritoriului i urbanismul/ 0egea nr. >131441privind autori%area
e8ecutrii construc iilor,.
(3) Dispo%itiile alin. *1, $i *2, sunt aplicabile $i autorului lucrrii care se ntemeia% pe un drept de superficie sau pe
orice alt drept care( potrivit legii( i permite( reali%&nd o lucrare asupra imobilului altuia( s devin proprietarul
acesteia.
?vident( buna-credin se pre%um *art. 14 alin. 2 :;;,. Art. >65 ofer criterii pentru aprecierea bunei-credin e( nu
repre%int o e8cep ie de la art. 14. ;el ce invoc reaua-credin trebuie s fac dovada contrar celor prev%ute n
art. >65( ceea ce e posibil( pentru c e vorba de fapte negative determinate) un anumit imobil nu a fost nscris n
cartea funciar( pentru un anumit imobil nu s-a emis autori%a ia de construc ie etc.
Art. 3.,. Pasivitatea 0r#0rietaru%ui 0e durata rea%i5rii %ucrrii. Autorul de rea-credint al lucrrii nu poate s
opun proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vdit-o pe durata reali%rii lucrrii.
Art. >65 se aplic posesorului *art. 415 :;;,/ detentorul precar este ntotdeauna de rea credin * Art. 3.A.
Lucrri%e e$ectuate de un detent#r 0recar. 0ucrrile fcute de un detentor precar sunt supuse( n mod
corespun%tor( regulilor aplicabile autorului de rea-credint,.
3roba accesiunii. :;; reglementea% un sistem de pre%um ii n art. >24.
Art. 3A.. Pre5umtii%e n $av#area 0r#0rietaru%ui im#1i%u%ui. (1) Orice lucrare este pre%umat a fi fcut de
proprietarul imobilului( cu c@eltuiala sa $i c este a lui( p&n la proba contrar.
(2) Proba contrar se poate face c&nd s-a constituit un drept de superficie( c&nd proprietarul imobilului nu $i-a
intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi sau n alte ca%uri prev%ute de lege.
Accesiunea se ncadrea% n ipote%a alin. 2( te%a a 2-a *7c&nd proprietarul imobilului nu $i-a intabulat dreptul de
proprietate asupra lucrrii noi#, i a 3-a *7n alte ca%uri prev%ute de lege#,.
Lucrri e6ecutate de un su1iect de dre0t> asu0ra im#1i%u%ui su> cu materia%e%e a%tuia.
Rea%i5area %ucrrii cu materia%e%e a%tuia
Art. 3&/. Re+imu% 4uridic. (1) 9n ca%ul n care a reali%at lucrarea cu materialele altuia( proprietarul imobilului
devine proprietarul lucrrii( neput&nd fi obligat la desfiintarea acesteia $i nici la restituirea materialelor ntrebuintate.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor( precum $i la repararea( n conditiile
legii( a oricror alte pre'udicii cau%ate.
Lucrri e6ecutate de un su1iect de dre0t> cu materia%e%e sa%e> asu0ra im#1i%u%ui a%tuia. eglementarea din :;;
este diferit( dup cum e vorba de lucrri autonome sau adugate( cu caracter durabil sau caracter provi%oriu.
1eali!area unei lucrri autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia . /itua ia n care autorul lucrrii
este de bun7credin .
Art. 3&. Lucrri%e aut#n#me cu caracter dura1i% e$ectuate cu 1un<credint. 9n ca%ul n care autorul lucrrii
autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bun-credint( proprietarul imobilului are dreptul)
61
a) s cear instantei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii( pltind( la alegerea sa(
autorului lucrrii fie valoarea materialelor $i a manoperei( fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea
lucrrii/ sau
&) s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o dac
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
/itua ia n care autorul lucrrii este de rea7credin .
Art. 3&2. Lucrri%e aut#n#me cu caracter dura1i% e$ectuate cu rea<credint. (1) 9n ca%ul n care autorul lucrrii
autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credint( proprietarul imobilului are dreptul)
a) s cear instantei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii( cu plata( la alegerea sa( ctre
autorul lucrrii( a 'umtate din valoarea materialelor $i a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului/ sau
&) s cear obligarea autorului lucrrii la desfiintarea acesteia/ sau
c) s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o dac
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiintarea lucrrii se face( cu respectarea dispo%itiilor legale n materie( pe c@eltuiala autorului acesteia( care
este tinut totodat s repare orice pre'udicii cau%ate( inclusiv pentru lipsa de folosint.
C%plica ii:
a, distinc ia dintre valoarea materialelor $i a manoperei i sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii F
b, obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului) Art. 3.2. Re+u%i%e 0rivind #1%i+area aut#ru%ui %ucrrii %a
cum0rarea im#1i%u%ui. (1) Ori de c&te ori proprietarul optea% pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea
imobilului( n absenta ntelegerii prtilor( proprietarul poate cere instantei 'udectore$ti stabilirea pretului $i
pronuntarea unei @otr&ri care s tin loc de contract de v&n%are-cumprare.
(2) Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata pretului de ctre
autorul lucrrii.
c, n ca%ul op iunii proprietarului pentru desfiin area lucrrii *art. >62 alin. 1 lit b, este nevoie de autori%a ia de
demolare( reglementat de 0egea nr. >131441 *art. >62 alin. 2,.
1eali!area unei lucrri adu)ate cu caracter durabil asupra imobilului altuia .eglementarea difer( dup cum
este vorba de lucrri necesare( utile sau voluptuare.
Lucrri%e adu+ate necesare. Art. 3&,: (1) Proprietarul imobilului dob&nde$te dreptul de proprietate asupra
lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia( pltind autorului c@eltuielile re%onabile fcute de acesta(
c@iar dac imobilul nu mai e8ist.
(2) 9n ca%ul n care lucrarea a fost efectuat cu rea-credint( din suma datorat de proprietarul imobilului se va putea
deduce valoarea fructelor imobilului diminuat cu costurile necesare obtinerii acestora.
61
Lucrri%e adu+ate uti%e. Art. 3&(: (1) 9n ca%ul n care autorul lucrrii utile este de bun-credint( proprietarul
imobilului devine proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia( cu plata( la alegerea sa)
a) a valorii materialelor $i a manoperei/ sau
&) a sporului de valoare adus imobilului.
(2) 9n ca%ul n care autorul lucrrii utile este de rea-credint( proprietarul imobilului are dreptul)
a) s devin proprietarul lucrrii( n functie de regimul acesteia( cu sau fr nscriere n cartea funciar( dup ca%(
pltind( la alegerea sa( autorului lucrrii fie 'umtate din valoarea materialelor $i a manoperei( fie 'umtate din sporul
de valoare adus imobilului/ sau
&) s cear obligarea autorului lucrrii la desfiintarea acesteia( cu repunerea imobilului n situatia anterioar $i plata
de daune-interese.
(3) 9n ambele ca%uri( c&nd valoarea lucrrii este considerabil( proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului
s l cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrri%e adu+ate v#%u0tuare. Art. 3&3: (1) 9n ca%ul lucrrii voluptuare( proprietarul imobilului are dreptul)
a) s devin proprietarul lucrrii( fr nscriere n cartea funciar $i fr nicio obligatie ctre autorul lucrrii/
&) s cear obligarea autorului de rea-credint al lucrrii la desfiintarea acesteia( cu readucerea imobilului n situatia
anterioar $i plata de daune-interese.
(2) Autorul de bun-credint al lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului ctre proprietar( cu conditia
de a readuce imobilul n situatia anterioar.
/itua ii speciale.
Lucrri%e rea%i5ate 0artia% asu0ra im#1i%u%ui aut#ru%ui. Art. 3&A: (1) 9n ca%ul lucrrii cu caracter durabil
reali%ate cu bun-credint partial asupra imobilului autorului $i partial pe terenul proprietarului vecin( acesta din
urm poate cere nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului
re%ultat( inclu%&nd terenul aferent( n raport cu valoarea contributiei fiecruia.
(2) Dac lucrarea a fost reali%at cu rea-credint( proprietarul terenului vecin poate opta ntre a cere ridicarea lucrrii
de pe teren( cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese( dac este ca%ul( $i a cere nscrierea n cartea
funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor. 0a stabilirea cotelor-prti se va tine seama de valoarea terenului
proprietarului vecin $i de 'umtate din valoarea contributiei autorului lucrrii.
(3) 9n ca% de nentelegere ntre prti( instanta de 'udecat va stabili valoarea contributiei fiecreia la imobilul
re%ultat( respectiv a cotelor-prti din dreptul de proprietate.
Lucrri%e 0r#vi5#rii. Art. 3&&: ;&nd lucrarea are caracter provi%oriu( n absenta unei ntelegeri contrare( autorul ei
va fi obligat s o desfiinte%e( cu respectarea dispo%itiilor legale n materie( $i( dac este de rea-credint( s plteasc
despgubiri pentru pre'udiciile cau%ate( inclusiv pentru lipsa de folosint.
62
Aut#ru% %ucrrii care $#%#se@te materia%e%e a%tuia. Art. 3.(: Dac nu sunt ndeplinite conditiile legale pentru
dob&ndirea bunurilor mobile prin posesia de bun-credint( cel care reali%ea% o lucrare asupra imobilului altuia
folosind materialele unui tert este obligat la plata contravalorii materialelor( precum $i la repararea( n conditiile
legii( a oricror alte pre'udicii cau%ate.
Vec9iu% C#d civi% porne$te de la regula conform creia lucrul principal este terenul $i( n acest sens( reglementea%
doua ipote%e)
).)poteza constructiei sau plantatiei fcut de proprietar pe terenul su , dar cu materialele altei persoane. .olutia
este continut de dispo%itiile art.443Eec@iul ;.civ.( lucrrile vor apartine proprietarului terenului *indiferent de buna
sau reaua sa credint,( care are ns obligatia de plat a unor c@eltuieli $i3sau despgubiri ctre proprietarul
materialelor) "Proprietarul pm&ntului care a fcut constructii( plantatii $i lucrri cu materiale strine( este dator s
plteasc valoarea materialelor. ?l mai poate fi os&ndit( dup mpre'urri( pentru o asemenea urmare $i la plata de
daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica.#
)).)poteza constructiei sau plantatiei fcut de o persoan, cu materialele sale, dar pe ternul altei persoane. Eec@iul
;od civil n art.444 aplic regula Duod solo aedificatur solo cedit: proprietarul terenului devine prin accesiune(
proprietarul lucrarilor.
Eec@iul ;od civil distinge ntre constructorul *posesorul terenului, de bun-credint $i cel de rea-credint *A(B,)
b #. &osesorul (constructorul) este de bun "credint atunci c&nd stp&ne$te terenul n virtutea unui titlu
translativ de proprietate ale crui vicii nu-i sunt cunoscute-prin raportare la art.465 ;.civ. - sau n ba%a unui
antecontract de v&n%are-cumprare.Art. 444 alin.3 te%a a ==-a l oblig pe proprietarul terenului s pstre%e lucrrile
cu indatorirea de plata a unei indemni%atii repre%ent&nd)
valoarea materialelor $i pretul muncii sau
sporul de valoare al fondului) diferenta dintre valoarea terenului nainte de efectuarea lucrarilor $i valoarea
ntregului ansamblu imobiliar dup ridicarea constructiilor.
Buna-credint este suficient s e8iste n momentul ncorporrii n sol a constructiei) mala fides superveniens non
nocet.
c E. 9n ca%ul posesorului (constructorului) de rea"credint, art.444 alin.1 Eec@iul ;.civ. i ofer proprietarului un
drept de optiune ntre )
a pstra constructia( situatie n care va plti constructorului despagubiri repre%entand valoarea materialelor si
pretul muncii $i
a cere demolarea. Pentru ipote%a demolarii( citm Deci%ia de ndrumare nr.13314>4 a fostului !ribunal
.uprem)#1 ...instantele nu vor deduce reaua-credint numai din faptul c cel care a construit( plantat sau e8ecutat
lucrri pe un teren ce nu-i apartine nu are vreun titlu asupra terenului( ci vor cerceta conditiile n care s-au facut
63
constructiile...=nstantele vor cereceta dac actiunea proprietarului fondului nu mbrac aspectul uni abuz de drept,
(subl.n., prin pasivitatea sau acceptarea acestuia de a face lucrrile( fc&nd opunerea sau introduc&nd actiunea numai
dup termianrea acestora sau aproape de sf&r$itul lor. =nstantele vor cereceta dac prin facerea lucrrilor s-a adus
reclamantului un pre'udiciu efectiv $i apreciabil.2.=nstantele vor cuta s nlocuiasc solutia neeconomic a
dr&mrii sau demolrii constructiei printr-o despgubire n bani( ori de c&te ori aceast solutie apare mai
ec@itabil...# 9n ca%ul demolarii este necesar autori%atia administrativ prealabil.
.&robleme comune pentru constructorul de bun"credint i pentru cel de rea"credint. =ndiferent de buna sau
reaua-credint a constructorului( e8ist o serie de situatii care se impun a fi discutate)
a, ;onstructorul devine creditor pentru suma de bani repe%ent&nd despgubirile care au a fi pltite de ctre
proprietarul terenului. !ermenul general de prescriptie al dreptului de a solicita despgubiri ncepe s curg din
momentul n care proprietarul terenului invoc n favoarea sa accesiunea.
b, ;onstructorul are un drept de retentie cu privire la constructie. Din punct de vedere strict teoretic( n literatura
'uridic mai vec@e se sustinea c dreptul de retentie ar fi inadmisibil( pentru c acest drept e8ceptional nu poate s
aib loc dec&t n ca%urile anume statornicite de lege *D.Ale8andresco( op.cit.(p.3>1,. Pentru opo%abilitatea dreptului
de retentie fat de alte persoane *creditori ai proprietarului terenului, este necesar nscrierea dreptului n cartea
funciar a imobilului.
d c, ;onstructorul este ndrepttit s obtin despagubirile $i de la subdob&nditorul ulterior al imobilului.
Accesiunea m#1i%iar. 9n aceast materie e8ist regula conform creia proprietarul bunului principal devine prin
accesiune proprietar al bunului mai putin important sau unit cu primul( cu obligatia de a plti despgubiri.
!unu% m#1i% 0r#dus cu materia%e%e a%tuia. Art. 3.&: (1) Bunul mobil produs cu materialele altuia apartine celui
care l-a confectionat sau( dup ca%( proprietarului materialelor( n functie de raportul dintre manoper $i valoarea
materialelor( determinat la data confectionrii bunului.
(2) Proprietarul bunului datorea% despgubiri egale cu valoarea manoperei sau( dup ca%( cu valoarea materialelor.
Art. 3... Ra0#rtu% dintre va%#area man#0erei @i va%#area materia%e%#r. 9n toate ca%urile n care valoarea
materialelor este egal cu manopera sau e8ist o diferent nesemnificativ( proprietatea asupra bunului este comun
$i se e8ercit n conditiile sectiunii a 2-a a cap. =E din pre%entul titlu.
Unirea a d#u 1unuri m#1i%e. Art. '//: 9n ca%ul n care se unesc dou bunuri mobile av&nd proprietari diferiti(
fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin aceasta cellalt proprietar nu ar suferi un pre'udiciu mai mare de
o %ecime din valoarea bunului su.
Art. '/. Re+u%i%e a0%ica1i%e n ca5u% im0#si1i%ittii de se0arare a 1unuri%#r unite. Dac nu se poate obtine
separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile( n mod corespun%tor( dispo%itiile art. >46 $i >44.
64
=n conformitate cu Eec@iul ;od civil)
ad'uctiunea) conform art.>14 ;.civ/
specificatiunea ) conform art.>16->14 ;.civ./
confu%iunea *amestecul,) conform art.>11->12 ;.civ.
Inv#carea accesiunii de ctre 0r#0rietaru% 1unu%ui. ?ste un drept potestativ( nesupus prescrip iei. .e e8ercit
prin formularea ac iunii n revendicare( care poate fi parali%at prin invocarea u%ucapiunii sau a dob&ndirii
mobilelor prin posesia de bun-credin .
'.,. Prescri0tia ac9i5itiv )u5uca0iunea*
?ste un mi'loc de a dob&ndi dreptul de proprietate $i de%membrmintele acestuia asupra unui bun( prin posesia
bunului n tot timpul fi8at de lege. 1e)lementare. 9n :;;) art. >52( 426-424( 431-434( 551( 52>( 543( 214( 223(
2>5( 253( 651( 664( 1546/ n 0PA + art. 62.
Domeniu de aplicare.
;u privire la bunuri) imobile *art. 431-434, i mobile *art. 434 i art. 2515 + 0egea aplicabil u%ucapiunii
mobiliare,( cu e8cep ia celor inalienabile *art. 424 + Bunurile care nu pot fi u%ucapate) 7:u pot fi u%ucapate
bunurile care( nainte sau dup intrarea n posesie( au fost declarate prin lege inalienabile.#,/ ntre acestea se nscriu(
evident( bunurile proprietate public Nart. 651 + ;aracterele dreptului de proprietate public) 7(1) Bunurile
proprietate public sunt inalienabile( imprescriptibile $i insesi%abile. (2) Proprietatea asupra acestor bunuri nu se
stinge prin neu% $i nu poate fi dob&ndit de terti prin u%ucapiune sau( dup ca%( prin posesia de bun-credint asupra
bunurilor mobile.#O
Cu privire la drepturi) dreptul de proprietate *art. >52( 426, i de%membrmintele sale) superficia *art. 563,(
u%ufructul *art. 214,( u%ul i abita ia *2>1 i 2>4( care face trimitere la u%ufruct,( servitu ile *art. 2>5( 253,.
C%asi$icare.
Du0 actu% n#rmativ care # re+%ementea5
a. Decretu%<%e+e nr. 3-.,&
u%ucapiunea tabular < art. 22) =n ca%ul cand s-au inscris fara cau%a legitima( drepturi reale( care pot fi dobandite
in temeiul u%ucapiunii( ele vor ramane valabil dobandite( daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta(
potrivit legii( timp de 11 ani.
u%ucapiunea e8tratabular < art. 26) ;el ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii( timp de 21 ani(
dupa moartea proprietarului inscris in cartea funciara( va putea cere inscrierea dreptului u%ucapat.
De asemenea( va putea cere inscrierea dreptului sau( cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii( timp de
21 ani( socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiunii de renuntare la proprietate.
6>
1. C#du% civi% de %a &'(
b.1. de 31 de ani) art. 1641
b.2. de la 11 la 21 de ani) art. 164>-1644
c. N#u% C#d civi%
Dup natura bunului
a. imobiliar
e8tratabular) art. 431 :;;
tabular) art. 431 :;;
b. mobiliar) art. 434 :;;
U5uca0iunea im#1i%iar e6trata1u%ar
Re+%ementare. Art. .,/: (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil $i de%membrmintele sale pot fi nscrise n
cartea funciar( n temeiul u%ucapiunii( n folosul celui care l-a posedat timp de 11 ani( dac)
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori( dup ca%( $i-a ncetat e8istenta/
&) a fost nscris n cartea funciar declaratia de renuntare la proprietate/
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
(2) 9n toate ca%urile( u%ucapantul poate dob&ndi dreptul numai dac $i-a nregistrat cererea de nscriere n cartea
funciar nainte ca o tert persoan s $i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su( pe ba%a
unei cau%e legitime( n cursul sau c@iar dup mplinirea termenului de u%ucapiune.
C#ndi ii
Cu 0rivire %a ce% care inv#c u5uca0iunea:
. nu fi fost nscris n cartea funciara/
. i fi nregistrat cererea de nscriere n ;F a dob&ndirii dreptului n condi iile alin. 2 al art. 431) 7nainte ca o
tert persoan s $i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su( pe ba%a unei cau%e legitime( n
cursul sau c@iar dup mplinirea termenului de u%ucapiune#.
Cu 0rivire %a 1un: s fie un bun care s ndeplineasc una din urmtorele condi ii *alternative,)
s fi apar inut unui proprietar nscris n cartea funciar care a decedat *persoan fi%ic, ori( dup ca%( $i-a
ncetat e8istenta *persoan 'uridic, + art. 431 alin. 1 lit. a/
s fie vorba de un bun cu privire la care a fost nscris n cartea funciar declaratia de renuntare la proprietate +
art. 431 alin. 1 lit. b/
Art. &&.. Renuntarea %a dre0tu% de 0r#0rietate. 7(1) Proprietarul poate renunta la dreptul su printr-o declaratie
autentic notarial nregistrat la biroul de cadastru $i publicitate imobiliar pentru a se nscrie radierea dreptului.
65
(2) 9n acest ca%( comuna( ora$ul sau municipiul( dup ca%( poate cere nscrierea dreptului de proprietate n folosul
su( n ba%a @otr&rii consiliului local( cu respectarea dispo%itiilor legale privind transferul drepturilor reale
imobiliare( dac o alt persoan nu a solicitat nscrierea n temeiul u%ucapiunii.#
c. imobilul nu era nscris n nicio carte funciar *e8plica ie privind sistemul de publicitate imobiliar n om&nia i
consecin ele sale...,.
Cu 0rivire %a termen: 11 ani *art. 431 alin. 1,.
<omentul la care ncepe s curg)
- ptr. art. 431 alin. 1 lit. a i b * Art. .,2. Cur+erea termenu%ui u5uca0iunii. alin. 1,) termenul u%ucapiunii ncepe
s curg la data decesului sau( dup ca%( a ncetrii e8istentei 'uridice a proprietarului( respectiv la data nscrierii
declaratiei de renuntare la proprietate( c@iar dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar/
- ptr. art. 431 alin. 1 lit. c) la data intrrii n posesie.
=ntrarea n posesie) luarea n stp&nirea a bunului + ntrunirea lui animus( nu neaprat a lui corpus/ e8ercitarea
tuturor atributelor dreptului( ca i cum ar fi titularul dreptului/ se vor avea n vedere i ca%urile de intervertire a
deten iei precare *art. 421 :;;,.
Art. #32 alin. (2): 7Eiciile posesiei suspend cursul u%ucapiunii.# Eiciile) art. 422-422 :;; *discontinuitatea(
violen a( clandestinitatea....,.
Cu 0rivire %a 0#sesie:posesia poate s fie de bun-credin sau de rea-credin / s fie util *art. 432 alin. 2,
U5uca0iunea im#1i%iar ta1u%ar
Re+%ementare. Art. .,. (1) Drepturile celui care a fost nscris( fr cau% legitim( n cartea funciar( ca proprietar
al unui imobil sau titular al unui alt drept real( nu mai pot fi contestate c&nd cel nscris cu bun-credint a posedat
imobilul timp de > ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere( dac posesia sa a fost neviciat.
(2) ?ste suficient ca buna-credint s e8iste n momentul nregistrrii cererii de nscriere $i n momentul intrrii n
posesie.
Art. 421 alin. 2 te%a = pentru buna-credin ) 7 (2) 9n ca%ul imobilelor nscrise n cartea funciar( dob&nditorul este de
bun-credint dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crtii funciare. 9n celelalte ca%uri( este
de bun-credint dob&nditorul care nu cuno$tea $i nici nu trebuia( dup mpre'urri( s cunoasc lipsa calittii de
proprietara celui de la care a dob&ndit bunul.#
C#ndi ii:
9nscrierea posesorului n cartea funciar( ca proprietar sau titular al altui drept real.
9nscrierea s fi fost fr cau% legitim )dob&ndirea de la un neproprietar( dob&ndirea printr-un titlu nul etc.,
62
!ermenul) > ani( din momentul nregistrrii cererii de nscriere. Eiciile posesiei suspend cursul prescrip iei
*art. 432 alin. 2,
Posesia trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii)
-. fie de bun-credin . Buna-credin a posesorului este convingerea c a dob&ndit de la adevratul proprietar.
Art. 421 alin. 2 te%a =) 79n ca%ul imobilelor nscrise n cartea funciar( dob&nditorul este de bun-credint dac
nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crtii funciare.#
Buna-credint trebuie s e8iste n momentul nregistrrii cererii de nscriere $i n momentul intrrii n posesie *art.
431 alin. 2,( deci n ambele momente. (ala fides superveniens non nocet...
-. fie util( neviciat. Eiciile *art. 422-422 :;;) discontinuitatea( violen a( clandestinitatea...,.
1e)uli comune privind cursul termenului u!ucapiunii.Aplicarea re)ulilor privind prescrip ia extinctiv.
Art. .,(. A%te dis0#5itii a0%ica1i%e. 7Dispo%itiile pre%entei sectiuni se completea%( n mod corespun%tor( cu cele
privitoare la prescriptia e8tinctiv.#
Calculul termenelor. !itlul === + ;alculul termenelor din ;artea a E=-a Despre prescriptia e8tinctiv( decdere $i
calculul termenelor
Art. 2332. Termenu% sta1i%it 0e s0tmCni> %uni sau ani. (1) ;&nd termenul este stabilit pe sptm&ni( luni sau
ani( el se mpline$te n %iua corespun%toare din ultima sptm&n ori lun sau din ultimul an.
/uspendarea termenului. Art. 2>32-2>35 :;;.
+ntreruperea termenului. Art. 2>32-2>43 :;;.
&.2. =#nctiunea 0#sesii%#r.
Art. .,,. 7(1) Fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie( indiferent dac bunul a fost
transmis cu titlu universal sau particular.
(2) ;u toate acestea( pentru a invoca u%ucapiunea( posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a
autorului su.#
?8plicatii)
9n ca%ul u%ucapiunii tabulare) posesiile trebuie s fie de bun-credin
9n ca%ul u%ucapiunii e8tratabulare) 'onc iunea se poate face( indiferent de buna sau reaua-credin a
posesorului.
.xplica ii privind dob,ndirea de!membrmintelor. ?le sunt compatibile mai cur&nd cu u%ucapiunea tabular( dec&t
cu cea e8tratabular *la cea din urm + mai cur&nd n ipote%a de la lit. c + n ca%ul unui imobil nenscris n ;F,.
Art. A',. D#1Cndirea servitutii 0rin u5uca0iune. Prin u%ucapiune tabular poate fi dob&ndit orice servitute( iar
prin u%ucapiune e8tratabular pot fi dob&ndite numai servitutile po%itive.
U5uca0iunea m#1i%iar.
66
Art. .,.. D#1Cndirea 1unu%ui m#1i% n temeiu% u5uca0iunii. Acela care posed bunul altuia timp de 11 ani( n
alte conditii dec&t cele prev%ute n pre%enta sectiune( poate dob&ndi dreptul de proprietate( n temeiul u%ucapiunii.
Dispo%itiile art. 432 alin. *2,( art. 433 $i 434 se aplic n mod corespun%tor.
E$ecte%e u5uca0iunii:
a. ?fectul ac@i%itiv) tantum praescriptum Duantum possessum - i 'uridic i material....
1. ?fectul e8tinctiv) stingerea aceluia i drept n patrimoniul adevratului proprietar *nu ntotdeauna) de e8.( n ca%ul
servitu ilor....,
Drept tran!itoriu. Art. '. A0%icarea n tim0 a %e+ii civi%e.
(4) Prescriptiile( decderile $i u%ucapiunile ncepute $i nemplinite la data intrrii n vigoare a legii noi sunt n
ntregime supuse dispo%itiilor legale care le-au instituit.
LPA
Art. &2. Dis0#5itii%e art. .,/D.,( din C#du% civi% re$erit#are %a u5uca0iunea im#1i%iar se a0%ic numai n
ca5uri%e n care 0#sesia a nce0ut du0 data intrrii n vi+#are a acestuia. Pentru ca5uri%e n care 0#sesia a
nce0ut nainte de aceast dat> sunt a0%ica1i%e dis0#5itii%e re$erit#are %a u5uca0iune n vi+#are %a data
nce0erii 0#sesiei. Bn ca5u% im#1i%e%#r 0entru care> %a data nce0erii 0#sesiei> nu erau desc9ise crti $unciare>
rmCn a0%ica1i%e dis0#5itii%e n materie de u5uca0iune din C#du% civi% din &'(.
E$ecte%e n#rme%#r tran5it#rii
Pentru $#ste%e 5#ne de carte $unciar.
- art. 22 D-0 11>31436) u%ucapiunea tabular/
- art. 26) u%ucapiunea e8tratabular.
Pentru im#1i%e%e nenre+istrate n cr i $unciare.
U5uca0iunea de ,/ de ani D art. &./ CC &'(
- imobile sau mobile/ posesie de bun sau de rea-credin / posesie util/
U5uca0iunea de /<2/ de ani D art. &.3<&.. CC &'(.
- imobile determinate/
- 'ust titlu i bun-credin /
- termen de 11-21 de ani *1645 ;;,/
Calculul termenelor.
< art. 1653 ;; + ntrerupere natural sau civil
- ntreruperea natural *art. 1654 ;;,)
a. c&nd posesorul este lipsit( n curs de mai mult de un an de folosin a lucrului sau de vec@iul proprietar sau de o a
treia persoan/
64
b. c&nd lucrul este declarat neprescriptibil n urmarea unei transformri legale a naturii sau a dstina iei sale
- ntreruperea civil) art. 15 din Decr. nr. 152314>6/
- suspendarea) art. 14( 1> din Decr. nr. 152314>6 *ve%i i art. 213 din 0PA,.
- 'onc iunea posesiilor) art. 16>4-1651 ;; 1654.
P#sesia necesar 0entru a u5uca0a in c#n$#rmitate cu Vec9iu% C#d Civi%.
D%ucapiunea presupune o posesia util( n conditiile art.1642 Eec@iul ;od civil:?;a s se poat prescrie( se cere o
posesiune continu( nentrerupt( netulburat $i sub nume de proprietar#.
.U5uca0iunea de ,/ de ani )%#+issimi tem0#ris* este reglementat n art.1641 Eec@iul ;.civ. ;erintele pentru a
se u%ucapa n termenul de 31 de ani sunt urmtoarele )
s e8iste o posesie util *neafectat de vreun viciu, $i nentrerupt timp de 31 de ani. ;alitatea posesiei de a fi
util + regularitatea posesiei- se pre%um n favoarea posesorului/
nu se cere ca posesia s fie de bun-credint( astfel c $i un posesor de rea-credint poate dob&ndi n termen de
31 de ani un drept real asupra unui bun mobil sau imobil.
2.U5uca0iunea de / 0Cn %a 2/ de ani este reglementat n art.164> Eec@iul ;.civ. Aplicabilitatea uzucapiunii de
24 pn la ,4 de ani:
*i, bunuri imobile privite ut singuli( nu ca universalitti/
*ii,poate conduce $i la dob&ndirea de%membrmintelor dreptului de proprietate) u%ufruct $i servituti continue $i
aparente.9n privinta u%ufructului( ipote%a este urmatoarea) o persoana dob&nde$te cu bun-credint un drept de
u%ufruct n virtutea unui titlu care nu eman de la adevratul proprietar.9n privinta servitutilor( de$i art.523Eec@iul
;.civ.se refer numai la prescriptia de 31 de ani( in doctrina s-a afirmat c( n realitate( nu e8ist nici un argument
logic sau 'uridic pentru a mpiedica aplicarea u%ucapiunii prescurtate. Astfel( conform lul (.&laniol redactorii
codului civil nu au retinut aceast posibilitate( ntruc&t ea este rar n practic( presupun&nd ntrunirea unor
circumstante destul de complicate)1.ca servitutea s fie constituit de posesorul ne-proprietar al fondului aservit/
2.ca vecinul care dob&nde$te servitutea crede c tratea% cu adevratul proprietar/ 3.ca vecinul s u%ucape%e
servitutea n 11 sau 21 de ani/ 4.ca adevratul proprietar s revendice bunul *fondul aservit, n intervalul dintre
momentul c&nd se mpline$te u%ucapiunea de 11-21 ani a servitutii $i momentul cand s-ar fi implinit u%ucapiunea
fondului aservit de catre posesorul-constitutor al servitutii( ntruc&t( dac revendicarea se produce anterior
u%ucaprii servitutii( aceasta nu mai poate fi opus( iar dac se produce dup mplinirea u%ucapiunii fondului aservit(
posesorul acestuia ar deveni el nsu$i proprietar( iar servitutea ar fi validat.
Dn argument mpotriva aplicabilittii u%ucapiunii prescurtate n materia de%membrmintelor( a fost acela c
41
e8ercitiul servitutilor( spre deosebire de cel al dreptului de proprietate sau al u%ufructului( nu aduce adesea nici o
pagub real proprietarului( astfel nc&t acesta nu are interes ntotodeauna s se opun acestui e8ercitiu $i adesea nici
nu observ u%urparea pe care o sufer.
!onditiile uzucapiunii de 24 pn la ,4 de ani se refer la e8istenta unui 'ust-titlu ca ba% a posesiei *a, $i la
calitatea posesiei de a fi de bun-credint *b,.
a)&osesia s se ntemeie%e pe un just"titlu( definit n art.1642 Eec@iul ;.civ. n mod analitic $i e8emplificativ ca
fiind orice titlu translativ de proprietate( precum v&n%area( sc@imbul etc. Pentru a constitui temei al u%ucapiunii(
'ustul-titlu trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerinte)
s emane de la alt persoan dec&t adevratul proprietar/
s nu fie nul absolut( astfel c un titlu anulabil ar putea servi ca ba% a u%ucapiunii/
s nu fie putativ sau imaginar( fiind necesar s aib o e8istent de sine-stttoare $i separat de buna-credint a
posesorului. De aici re%ult cerinta dovedirii sale n mod independent( conform regulilor de prob a actelor 'uridice
*art.1644Eec@iul ;.civ.,/
s aib dat cert.
b,Posesia s fie de bun"credint. ;onform art.1646 alin.1 Eec@iul ;.civ.( buna-credint repre%int credinta gre$it
a posesorului c a dob&ndit bunul de la adevratul proprietar. O particularitate a bunei-credinte const n faptul de a
fi suficient s e8iste la momentul dob&ndirii imobilului (mala fides superveniens non impedit usucapionem,. O a
doua particularitate se refer la probatiune( diferit de probatiunea 'ustului titlu( deoarece alineatul 2 al art.1464
instituie o pre%umtie de bun-credint n favoarea posesorului.
!alculul termenului de prescriptie. ;ntreruperea i suspendarea termenului. !ermenul de prescriptie se socote$te pe
%ile $i nu pe ore. Kiua - se socote$te de 24 de ore- n care ncepe prescriptia nu se ia n calcul *art.1662 ;.civ., .
!ermenul se consider mplinit la sf&r$itul ultimei %ile *1664 ;.civ.,
;ntreruperea prescriptiei determin nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare cau%ei de ntrerupere.
9ntreruperea prescriptiei este de dou feluri *i( ii, :
*i, ntreruperea natural, conform art.1654 ;.civ.( intervine n urmtoarele ca%uri)
- c&nd posesorul este lipsit mai mult de 1 an de folosinta lucrului/
- c&nd lucrul este declarat imprescriptibil pe cale legal.
.-a discutat n doctrin $i n practica 'uridic efectul legilor nr.>631424 $i >431424 asupra u%ucapiunii dreptului de
proprietate privind terenurile) opinia ma'oritar este n sensul c prin intrarea n vigoare a acestor legi( dreptul de
proprietate asupra terenurilor nu a mai putut fi dob&ndit prin u%ucapiune( ntrucat prin scoaterea terenurilor din
circuitul civil prin aceste legi a operat o ntrerupere natural a prescriptiei. 9nalta ;urte de ;asatie $i Justitie( prin
41
deci%ia nr.=E din 2115 a .ectiilor Dnite( a adoptat solutia contrar( n sensul c n ca%ul posesiilor ncepute nainte
de adoptarea legilor nr.>631424 $i nr.>431424( prescriptia ac@i%itiv asupra terenurilor nu fost ntrerupt prin
intrarea n vigoare a legilor respective.
*ii, ntreruperea civil intervine n conditiile Decretului nr.152314>6.
=uspendarea prescriptiei nu nltur timpul scurs anterior cau%ei de suspendare iar dup ncetarea suspendrii(
presciptia $i reia cursul( socotindu-se $i timpul scurs nainte de aparitia cau%ei de suspendare. .uspendarea
prescriptiei intervine n conditiile art.13-14 Decretul nr.152314>6.
7onctiunea posesiilor (accesiunea posesiilor).epre%int adugarea la termenul prescriptiei actuale a posesorului a
timpului c&t lucrul a fost posedat de autorul posesorului *art.16>4-1651 ;.civ.,. Jonctiunea posesiilor d e8presie
unei posibilitti de unire a posesiilor( $i nu a unei obligativitti n acest sens. <ecansimul 'onctiunii pre%int
urmtoarele particularitti)
autorul este o alt persoan dec&t adevratul posesor al bunului/
transmiterea posesiei ctre posesorul actual are loc n cadrul unui raport 'uridic/
actualul posesor nu poate sc@imba caracterele posesiei autorului su( el fiind obligat a o continua cu toate
viciile $i calittile sale.

Cfectele uzucapiunii. Principalul efect este dob&ndirea dreptului de proprietate sau a altui drept real( n mod
retroactiv( din %iua n care a nceput posesia. =nvocarea u%ucapiunii poate avea loc at&t pe cale de actiune( c&t $i pe
cale de e8ceptie *n ipote%a unei actiuni n revendicare( care va fi astfel respins prin invocarea cu succes a
u%ucapiunii,.
Beneficiarul prescripitiei ac@i%itive poate renunta la efectele acesteia n conditiile art.1636-1641 Eec@iul ;.civ.)
dup mplinirea termenului $i
av&nd capacitate deplin de e8ercitiu.
42
Unitatea de nvtare A
PU!LICITATEA I"O!ILIARA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 2
2.1.Pre%entare istorica.
2.2.egimul 'uridic al cartilor funciare.
2.3.Principiile cartilor funciare.
2.4.=nscrierile in cartea funciara.
2.>.Actiunile de carte funciara.
2.5.Bibliografie
2.1.:O!=D:?.P?K?:!A? =.!O=;A
otiune. Prin publicitatea imobiliar ntelegem totalitatea mi'loacelor 'uridice prev%ute de lege prin care se
determin situatia material $i 'uridic a bunurilor imobiliare( n mod public( prin registre speciale( n vederea
ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare $i a asigurrii circulatiei lor n conditiile legii.
ecesitatea publicittii imobiliare decurge din urmtoarele considerente)
asigurarea certitudinii 'uridice a operatiunilor imobiliare/
reali%area opo%abilittii fat de terti a actelor 'uridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare( n
str&ns legtur cu faptul c n materie imobiliar posesiunea nu valorea% titlu de proprietate .
)storic.?videnta drepturilor reale( a transferurilor $i constituirilor de asemenea drepturi se reali%ea% prin nscriere n
registrele de publicitate imobiliar. Prin legea nr.231445 a fost e8tins la nivelul ntregii tri sistemul de publicitate al
;rtilor funciare( sistem de origine germanic( inspirat n parte din dispo%itiile ;odului civil elvetian( dar marcat de
numeroase solutii originale.
?volutia sistemelor de publicitate imobiliar din tara noastr n ultimii 1>1 de ani este relativ complicat( datorit
at&t con'uncturii istorice( c&r $i datorit inconsecventelor legislative. Fr a insista asupra acestor c@estiuni amintim
c - naintea adoptrii 0egii nr.231445 - n om&nia au e8istat( concomitent( patru sisteme de publicitate imobiliara)
*a, sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni *de inspiratie belgian, in <untenia( <oldova( Oltenia si
Dobrogea /
*b, crtile funciare *de inspiratie austriac, in !ransilvania( Banat( ;ri$ana( .atu-<are( <aramure$ $i Bucovina
de sud/
43
*c, crtile de publicitate imobiliara reglementat prin 0egea nr.24231442 aplicat in Bucure$ti si 'udetul =lfov/
*d, crtile de evidenta funciara prin 0egea nr. 15331445 in !ransilvania in localittile in care s-au pierdut fostele
crti funciare.
Begistrele de transcriptiuni si inscriptiuni au fost consacrate de ;odul civil din 1654 si de ;odul de Procedura
;ivila( urm&nd modelul legii belgiene din 16>1 $i a legii france%e din 16>>.
Actele translative sau constitutive de drepturi reale( precum $i locatiunile imobiliare pe o durat mai mare de cinci
ani erau supuse formalittii transcriptiunii. Altfel spus( continutul acestor acte era copiat literal $i complet n
registrul de transcriptiuni n ordinea cronologic a cererilor de nscriere. Actele de ipotec $i privilegiile imobiliare
erau supuse formalittii inscriptiunii( fiind mentionate n e8tras( n ordinea cronologic a cererilor( n registrul
special de inscriptiuni. ;irculara <inisterului Justitiei 113>326 din aprilie 14>1 - din dorinta de a simplifica acest
sistem - a dispus tinerea unui singur registru de transcriptiuni3inscriptiuni( iar transcrierea integral a actelor a fost
nlocuit cu notarea unor simple mentiuni.
Pana in 1451 registrele au fost tinute de 'udectorii. ?le au trecut ulterior n competenta notariatelor de stat( pentru a
se rentoarce la 'udectorii( n anul 144>.9n absenta unei asemenea nscrieri( drepturile reale imobiliare erau
inopo%abile tertilor( altfel spus ace$tia nu erau pre%umati a cunoa$te e8istenta drepturilor reale respective.
!rtile funciare. .pre deosebire de sistemul france%( sistemul german al crtii funciare *Frundbuc@, - ba%at pe
efectul constitutiv al nscrierii dreptului n registrele de publicitate imobiliar - pre%int incontestabile avanta'e. ?l a
nceput s fie introdus pe teritoriul actual al trii noastre n regiunile aflate sub influenta austriac sau mag@iar
astfel) in 1244 in localittile grnicere$ti( n 1621 in celelalte localitti unde se aplica dreptul austriac/ in 16>> in
localittile n care se aplica dreptul cutumiar mag@iar *Banat( ;ri$ana( .atu <are si <aramure$, $i n 1623 n
Bucovina.
Dup 1416 s-a ncercat e8tinderea acestui sistem n ntreaga tar. Astfel( legea nr.4331433 dorea unificarea
cadastrului funciar si introducerea crtilor funciare in vec@iul egat si Basarabia( iar Decretul-lege nr. 11>3143 6
urmrea unificarea dispo%itiunilor privitoare la crtile funciare. ?venimente tragice pe care le cunoa$tem au pus
capt acestor reforme. Prin urmare( dispo%itiile amintite s-au aplicat efectiv numai n regiunile care aveau de'a
sistemul de carte funciar( adic n !ransilvania *prin 0egea nr.24131442, $i n Bucovina *prin Decretul-lege nr.
11>31436,. Dn sistem e8perimental a fost implementat n Bucure$ti $i c&teva comune limitrofe. *0egea nr.24231442,.
A.2.Re+imu% 4uridic a% carti%#r $unciare.
Func iile cartilor funciare pot s difere de la un sistem de publicitate la altul.
<Func ia de informare.
-Func ia de opo%abilitate fa de ter i.
-Func ia constitutiv sau translativ.
44
-Func ia ac@i%itiv. Distinct de cea anterioar *proprie sistemelor n care simpla nscriere n registru( cu bun-
credin ( duce la dob&ndirea dreptului( c@iar dac actul a fost nc@eiat cu un non-dominus/ deci nu e vorba de
u%ucapiune...,.
-Func ia de solu ionare a conflictelor ntre dob&nditorii succesivi ai aceluia i drept real imobiliar( de la acela i
autor.
.-Func ia probatorie.
Intrarea in vi+#are si a0%icarea %e+ii nr.A-..'
Potrivit art. 54(legea a intrat n vigoare la 24 iunie 1445( dar a fost( practic( pus n aplicare la 1 iulie 1444( c&nd a
nceput desc@iderea cr ilor funciare nedefinitive.
?8plica ie privind nregistrarea sistematic *;ap. ===( art. 4-12 din 0. nr. 231445, i cea 7sporadic# *art. 51
ini ial( apoi >4 + abrogat prin ODF nr. 5432111 - i >6
1
din 0. nr. 231445,.
Art. >6
1
( 0g. nr. 231445
*1, &rima nregistrare a imobilelor n cadastru i cartea funciar se realizeaz la cerere, n baza actelor de
proprietate i a unei documentatii cadastrale, sau din oficiu. !ontinutul documentatiei cadastrale se stabilete prin
regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general, care se public n (onitorul Fficial al
Bomniei, &artea ).
*2, ;n cazul imobilelor proprietatea public a statului i a unittilor administrativ"teritoriale, intabularea se
realizeaz la cererea conductorului institutiei publice centrale sau locale, dup caz, n baza actelor de proprietate,
iar n lipsa acestora, a e%traselor de pe inventarul centralizat al bunurilor respective, certificate pentru
conformitate.
Practic( prin abrogarea tuturor te8telor care reglementau nregistrarea n registrele de transcrip iuni-inscrip iuni *;;
1654 i ;P;,( dar i prin efectul art. >4 din 0. nr. 231445( la nc@eierea fiecrui act 'uridic cu privire la un imobil
nenscris n cartea funciar( se desc@ide o carte funciar pentru imobilul respectiv.
Art. >4( 0g. nr. 231445
*1, otarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat
s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar. ;n acest scop, va trimite cererea de nscriere a actului respectiv, n ziua ntocmirii lui
sau cel mai trziu a doua zi, la biroul teritorial n a crui raz de activitate se afl imobilul. 'espre e%ercitarea acestei obligatii se va face
mentiune e%pres n cuprinsul actului sau, dup caz, al certificatului de motenitor. (entiunea se va face n cazul n care pentru bunurile
din masa succesoral s"a deschis carte funciar sau e%ist documentatie cadastral. 0a autentificarea actelor prin care se transmite, se
modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un e%tras de carte funciar pentru autentificare, care
este valabil timp de 24 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii, sau, dup caz, un certificat de sarcini.
Intrarea n vi+#are i a0%icarea NOULUI COD CIVIL
:;; a intrat integral n vigoare la 1 oct. 2111( inclusiv !itlul E== din ;artea a ===-a( e8ist&nd o serie de norme
4>
privind aplicarea n timp *art. >5 i 25-61 din 0PA a :;;,( cea mai important fiind cea care am&n efectul
constitutiv al nscrierii *art. >5,.
Re%a ia cu Le+ea nr. A-..'. :;; con ine normele substan iale *materiale,( iar 0g. nr. 231445 + pe cele de
organi%are a activit ii de cadastru i publicitate i cele de procedur.
A.,.Princi0ii%e carti%#r $unciare.
epre%int reguli de ba% referitoare la organi%area( conducerea( tinerea crtilor funciare( precum $i la operatiunile
de nscriere a actelor $i faptelor 'uridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar.
a, Princi0iu% 0u1%icittii inte+ra%e) n cartea funciar trebuie nscrise toate drepturile reale( operatiunile materiale $i
cele 'uridice prin care se constituie( se transmite( se modific sau se stinge un drept real *n unele ca%uri $i drepturile
de creant( actiunile n 'ustitie( faptele sau raporturile 'uridice referitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar,. 9n
cartea funciar se nscriu toate actele 'uridice prin care se constituie( se transmite( se modific sau se stinge un drept
real) acte mortis causa, acte inter vivos, acte translative( constitutive sau declarative( acte abdicative sau confir-
mative de drepturi reale( indiferent de natura actului respectiv *civil( administrativ( 'urisdictional etc.,.
9n ;F se nscriu toate drepturile reale imobiliare( principale i accesorii( numite i drepturi tabulare *art. 622 :;;,(
astfel cum re%ult din 625( 622( 662( 662( 412-414( 415 :;;.
Art. *76. /copul &i obiectul crtii funciare. (2) !artea funciar descrie imobilele i arat drepturile reale ce au ca
obiect aceste bunuri.
(,) ;n cazurile prevzute de lege pot fi nscrise n cartea funciar i alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dac
au legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Principiul nu este afectat de e8cep ia prev%ut de art. 662 :;;)
Art. **7. Dob,ndirea unor drepturi reale fr nscriere. (2) 'repturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea
funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, e%propriere pentru cauz de utilitate
public, precum i n alte cazuri e%pres prevzute de lege.
(,) !u toate acestea, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil notat n cartea
funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse tertilor dobnditori de bun"credint.
(<) ;n cazurile prevzute la alin. (2), titularul drepturilor astfel dobndite nu va putea ns dispune de ele prin
cartea funciar dect dup ce s"a fcut nscrierea.
9n ceea ce prive te drepturile de crean ( elemente privitoare la starea i capacitatea persoanei( acestea se nscriu
numai dac au legtur cu imobilele ntabulate( av&nd rol de informare.
b, Princi0iu% re%ativittii )c#ntinuittii* nscrieri%#r : nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai
mpotriva celui care( la nregistrarea cererii sale( era nscris sau urmea% s fie nscris ca titular al dreptului asupra
45
cruia nscrierea urmea% a fi fcut .epre%int dovada formal a unei serii nentrerupte a nscrierilor n cartea
funciar( pe ba%a transmisiunilor succesive a aceluia$i drept sau bun.
Art. *9'. 3ersoanele mpotriva crora se poate face nscrierea drepturilor tabulare. ;nscrierea unui drept real se
poate efectua numai:
a) mpotriva aceluia care, la data nregistrrii cererii, este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea
urmeaz s fie fcut6
?8cep ii)
#rt. /9< lit. b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i"a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se
cer deodat.
Art. *9#. +nscrierea drepturilor reale n ca!ul actelor 2uridice succesive. ;n cazul n care un drept supus nscrierii
n cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost efectuate, cel din urm
ndrepttit nu va putea cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac solicit, odat cu nscrierea acestuia, i
nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup
caz.
Art. *90. +nscrierile ntemeiate pe obli)atiile defunctului. ;nscrierile ntemeiate pe obligatiile defunctului se vor
putea svri i dup ce dreptul a fost nscris pe numele motenitorului, ns numai n msura n care motenitorul
este tinut de aceste obligatii.
c, Princi0iu% neutra%it ii )dis0#ni1i%it ii*. 9nscrierile se fac numai la cererea pr ilor interesate( nu din oficiu.
Art. 42 *>, 0g. 231445) ;nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prtilor interesate, cu e%ceptia
cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu6 cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea
funciar n care urmeaz s se fac nscrierea. 9nclcarea principiului neutralit ii atrage nulitatea nscrierii( care
poate fi nlturat pe calea pl&ngerii *art. >1 din 0. 2345, sau prin ac iunea n rectificare *art. 412-411 :;;,.
9nscrierile din oficiu pot fi fcute numai n ca%urile prev%ute de lege) ntocmirea( din oficiu( a cr ilor funciare
distruse etc *art. >2 0. 231445,( nscrierea privilegiilor i ipotecilor legale *art. >> alin. 4 0. 2345, etc.
d, Princi0iu% %e+a%it ii nscrieri%#r. Are dou componente)
Le+a%itatea $#rma%) nscrierile se fac numai cu privire la actele i faptele 'uridice cu privire la care legea
permite acest lucru i numai la cererea celui ndrept it i pe ba%a nscrisurilor care trebuie s o nso easc.
Le+a%itatea materia%) egistratorul este obligat s cercete%e dac sunt ndeplinite condi iile de fond i de
form ale actului sau faptului 'uridic supus nscrierii i s verifice cuprinsul ;F( pentru a identifica dac nscrierea
solicitat e posibil.
Aceste principii garantea% e8isten a i valabilitatea drepturilor nscrise n ;F.
42
e*Princi0iu% 0ri#rit ii nscrieri%#r. Aplicare a principiului Dui prior tempore potior iure.
Art. *9". Conflictul dintre tertii dob,nditori de la un autor comun. ;n cazul n care dou sau mai multe persoane
au fost ndrepttite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil care se
e%clud reciproc, cel care i"a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data
titlului n temeiul cruia s"a svrit nscrierea n cartea funciar.
Acest principiu contribuie n mod esen ial la asigurarea securit ii dinamice a drepturilor tabulare.
Art. *90. Data producerii efectelor nscrierilor. (2) 'ac prin lege nu se prevede altfel, nscrierile n cartea
funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor, tinndu"se ns cont de data, ora i minutul
nregistrrii acestora n toate cazurile n care cererea a fost depus personal, prin mandatar ori notar public sau,
dup caz, comunicat prin telefa%, pot electronic ori prin alte mijloace ce asigur transmiterea te%tului i
confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative.
(,) ;n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va determina i rangul acestora.
E6ce0 ii:
a, Art. **7. Dob,ndirea unor drepturi reale fr nscriere. (2) 'repturile reale se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, e%propriere pentru cauz de utilitate
public, precum i n alte cazuri e%pres prevzute de lege.
(<) ;n cazurile prevzute la alin. (2), titularul drepturilor astfel dobndite nu va putea ns dispune de ele prin
cartea funciar dect dup ce s"a fcut nscrierea.
b, Art. *92. /ituatia tertului dob,nditor de rea7credint. (2) !el care a fost ndrepttit, printr"un act juridic valabil
ncheiat, s nscrie un drept real n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau,
dup caz, acordarea de rang preferential fat de nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt
ntrunite urmtoarele < conditii:
a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului preferential s fie anterior aceluia n
baza cruia tertul i"a nscris dreptul6
b) dreptul reclamantului i cel al tertului dobnditor s provin de la un autor comun6
c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de tertul dobnditor prin violent sau viclenie,
dup caz.
(,) Badierea sau acordarea rangului preferential poate fi cerut i dac violenta ori viclenia a provenit de la o alt
persoan dect tertul dobnditor, dar numai dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc
aceast mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit dreptul intabulat n folosul su.
(<) 'reptul la actiune se prescrie n termen de < ani de la data nscrierii de ctre tert a dreptului n folosul su.
46
c, Art. *90 (<) 'ac mai multe cereri s"au primit n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de ipotec vor avea
acelai rang, iar celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang egal, urmnd ca instanta s se pronunte, la
cererea oricrei persoane interesate, asupra rangului i, dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile.
(8) ;n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit dispozitiilor alin. (<), va fi
preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz,
cel fat de care debitorul i"a e%ecutat cel dinti obligatiile ce i incumb, cu e%ceptia drepturilor de ipotec care
vor avea acelai rang. ;n situatia n care niciunul din dobnditori n"a fost pus n posesia bunului sau, dup caz,
debitorul nu i"a e%ecutat obligatiile fat de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti instanta de
judecat n temeiul dispozitiilor prezentului articol.
(*) 'ispozitiile alin. (<) i (8) se aplic i atunci cnd, n aceeai zi, o cerere de nscriere a fost depus ori
comunicat n conditiile alin. (2), iar alta primit prin pot sau curier.
d, Art. 2334 :;;) privilegiile sunt opo%abile fr nscriere/ 2335) rangul privilegiilor se stabile te prin lege.
$*Princi0iu% 0u1%icit ii materia%e. <ai este numit i principiul for ei probante) cuprinsul crtilor funciare se
consider e8act n folosul acelora care au dob&ndit un drept real cu titlu oneros sau gratuit( dac n momentul
dob&ndirii dreptului nu a fost notat n cartea funciar vreo actiune prin care se contest cuprinsul ei sau dac din
titlul transmittorului $i din cuprinsul crtii funciare nu reiese vreo neconcordant ntre aceasta $i situatia 'uridic
real *art.34 $i art.32 0egea nr. 231445,.
=n conformitate cu :oul ;od civil)
Art. 900. 3re!umtia existentei sau inexistentei unui drept tabular. (2) 'ac n cartea funciar s"a nscris un drept
real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul e%ist n folosul ei.
(,) 'ac un drept real s"a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu e%ist.
(<) 'ovada contrar se poate face numai n cazurile prevzute la art. //1 *adic n ca%ul dob&ndirii drepturilor
tabulare fr nscriere,, precum i pe calea actiunii n rectificare *art. 412-411,.
Aceste dou pre%um ii relative sunt numai ba%a principiului publicit ii materiale( consacrat de art. 411 :;;)
Art. 90". Dob,ndirea cu bun7credint a unui drept tabular. (2) =ub rezerva unor dispozitii legale contrare,
oricine a dobndit cu bun"credint vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu
oneros, va fi socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular, dreptul
autorului su este radiat din cartea funciar.
(,) :ertul dobnditor este considerat de bun"credint numai dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele conditii:
a) nu a fost nregistrat nicio actiune prin care se contest cuprinsul crtii funciare6
b) din cuprinsul crtii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane6 i
44
c) nu a cunoscut, pe alt cale, ine%actitatea cuprinsului crtii funciare.
(<) 'ispozitiile prezentului articol sunt aplicabile i tertului care a dobndit cu buncredint un drept de ipotec n
temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de carte funciar ori cu succesorul su n drepturi, dup caz.
(8) 'ispozitiile prezentului articol nu pot fi ns opuse de o parte contractant celeilalte i nici de succesorii lor
universali sau cu titlu universal, dup caz.
Principiul publicit ii materiale reflect efectul ac@i%itiv al nscrierii cu bun credin n ;F i constituie o
e8cep ie notabil de la adagiile nemo plus iuris ad alium trasfere potest Duam ipse habet i resluto iure dantis
resolvitur ius accipientis. ?fectul ac@i%itiv se consolidea% ns numai dup e8pirarea termenelor de decdere de
formulare a ac iunii n rectificare( prev%ute de art. 414 :;;)
- pentru dob&nditorii de bun-credin cu titlu gratuit *prin dona ie sau legat,) > ani( de la data nregistrrii cererii lor
de nscriere *alin. 2,/
- pentru dob&nditorii de bun-credin cu titlu oneros) 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de
ctre dob&nditorul nemi'locit al dreptului a crui rectificare se cere( cu e8ceptia ca%ului c&nd nc@eierea( prin care s-
a ordonat nscrierea care face obiectul actiunii n rectificare( a fost comunicat celui ndrepttit( ca% n care termenul
va fi de un an de la comunicarea acesteia *alin. 3,.
?vident( efectul ac@i%itiv al principiului publicit ii materiale nu se produce n ca%ul dob&nditorilor de rea-credin .
+*. Princi0iu% e$ectu%ui c#nstitutiv sau trans%ativ - Princi0iu% #0#5a1i%it ii $a de ter i
Art. **0. Dob,ndirea &i stin)erea drepturilor reale asupra imobilelor. (2) =ub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre prti, ct i fat de terti, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.
(,) 'repturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar, cu consimtmntul titularului, dat prin nscris
autentic notarial. #cest consimtmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere ori prin decesul
sau, dup caz, prin ncetarea e%istentei juridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic.
(<) 'ac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei
persoane, cu e%ceptia cazurilor anume prevzute de lege.
(8) Gotrrea judectoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul autorittii administrative va nlocui acordul de voint sau,
dup caz, consimtmntul titularului.
Art. **6. -odificarea drepturilor reale asupra imobilelor. (odificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru
dobndirea sau stingerea drepturilor reale, dac prin lege nu se dispune altfel.
9n acela i sens sunt art. >>2 alin. 4( iar art. >5> :;; confer valoare de prob a dreptului de proprietate e8trasului
de ;F( solu ie perfect valabil n condi iile principiului efectului constitutiv.
;u toate acestea( prin art. >5 al 0PA a :;; a fost am&nat 7intrarea n vigoare# a acestui principiu)
Art. 06. (2) 'ispozitiile art. **1 alin. (8), art. *+*, art. //* alin. (2) i art. //+ din !odul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor
de cadastru pentru fiecare unitate administrativ"teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crtilor funciare pentru imobilele
respective, n conformitate cu dispozitiile 0egii cadastrului i a publicittii imobiliare nr. 13299+, republicat, cu modificrile i
111
completrile ulterioare.
(,) &n la data prevzut la alin. (2), nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor
prin care s"au transmis, constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de opo!abilitate fat de terti.
9*. Princi0iu% rs0underii
Art. 9"0. 1spunderea pentru tinerea defectuoas a crtii funciare. (2) !el prejudiciat printr"o fapt svrit, chiar din culp, n
pstrarea i administrarea crtii funciare va putea cere obligarea, n solidar, la plata de despgubiri a oficiului teritorial de cadastru i
publicitate imobiliar de la locul siturii imobilului i a persoanei rspunztoare de prejudiciul astfel cauzat, dac prejudiciul nu a putut fi
nlturat, n tot sau n parte, prin e%ercitarea actiunilor i cilor de atac prevzute de lege.
(,) 'reptul la actiune se prescrie ntr"un termen de un an, socotit din ziua n care cel vtmat a cunoscut faptul pgubitor, ns nu mai
trziu de < ani de la data cnd s"a svrit fapta prin care s"a cauzat prejudiciul. &rescriptia este suspendat prin e%ercitarea actiunilor i
cilor de atac prevzute de lege pentru nlturarea efectelor faptei pgubitoare
A.(.Inscrieri%e in cartea $unciara. Bnscrieri%e n cartea $unciar. 9n sens larg( repre%int orice mentiune cuprins
n cartea funciar sau n documentele care o ntregesc( fcut de un functionar public competent. 9n sens restr&ns(
repre%int mentiunile din cartea funciar( fcute de un functionar public competent( care au ca obiect descrierea
imobilelor( artarea drepturilor reale( consemnarea actelor sau faptelor 'uridice privitoarea la starea $i capacitatea
persoanelor( precum $i a altor raporturi 'uridice n legtur cu imobilele respective. 9nscrierile n cartea funciar sunt
urmtoarele)
a, ntabularea) este operatiunea prin care transmiterea( constituirea( modificarea sau stingerea unui drept real devine
opo%abil tertilor de la data nregistrrii cererii de nscriere( av&nd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale
*art.26 0egea nr. 231445,/
b, nscrierea provizorie: este operatiunea prin care transmiterea( constituirea( modificarea sau stingerea unui drept
real devine opo%abil tertilor( sub conditie $i n msura 'ustificrii ei *art.26 0egea nr.231445( art.41( art.4>-42
egulament,/
c, notarea: are ca obiect actele( faptele sau raporturile 'uridice referitoare la drepturile reale ntabulate $i la titularii
lor( n scopul de a le face opo%abile tertilor sau numai de a le aduce la cuno$tinta acestora *art.26 0egea nr.
231445,.
In c#n$#rmitate cu N#u% C#d civi%:
Art. ***. Conditii de nscriere. ;nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a
hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autorittile
administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta.
C%asi$icare. Criterii. ;lasificrile sunt multiple( n func ie de criterii diferite( dar cea mai important este cea
111
dup obiectul lor) intabulare( nscrierei provi%orie( notare *art. 661 :;;/ art. 21 alin. 1 0. 2345,.
Art. **". $elurile nscrierilor. (2) ;nscrierile sunt de < feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
(,) )ntabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refer la nscrierea altor
drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Bnta1u%area. ?ste nscrierea cu efecte imediate i definitive a unui drept tabular.
Bnscrierea 0r#vi5#rie. ?ste nscrierea care se face n mod provi%oriu i care devine definitiv sub condi ia
'ustificrii ei.
Art. **2. +nscrierea drepturilor reale afectate de modalitti. (2) 'repturile reale sub conditie suspensiv sau rezolutorie nu se
intabuleaz. Cle se pot ns nscrie provizoriu.
(,) :ermenul e%tinctiv sau sarcina liberalittii se va putea arta att n cuprinsul intabulrii, ct i al nscrierii provizorii.
Art. *9*. +nscrierea provi!orie. ;n afara altor cazuri prevzute de lege, nscrierea provizorie n cartea funciar se va putea cere:
2. dac dreptul real dobndit este afectat de o conditie suspensiv ori rezolutorie sau dac privete ori greveaz o constructie viitoare6 n
cazul nscrierii provizorii avnd ca obiect o constructie viitoare, justificarea acesteia se face n conditiile legii6
,. dac, n temeiul unei hotrri care nu este nc definitiv, partea czut n pretentii a fost obligat la strmutarea, constituirea sau
stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garantie ipotecar6
<. dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca6
8. dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu6
*. dac ambele prti consimt doar pentru efectuarea unei nscrieri provizorii.
Art. *99. .fectele nscrierii provi!orii. (2) ;nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de
la data nregistrrii cererii, sub conditia i n msura justificrii ei.
(,) 7ustificarea unei nscrieri provizorii se face cu consimtmntul celui mpotriva cruia s"a efectuat nscrierea provizorie, dat n form
autentic, sau n temeiul unei hotrri judectoreti definitive. ;n acest din urm caz, dispozitiile art. /9+ i /91 se aplic, n mod
corespunztor, i actiunii n justificare tabular.
(<) 7ustificarea radierii dreptului de ipotec se face n temeiul hotrrii judectoreti de validare rmase definitiv, al consimtmntului
creditorului dat n form autentica, al procesului"verbal ntocmit de e%ecutorul judectoresc prin care se constat acceptarea pltii sau,
dup caz, al ncheierii ntocmite de acesta prin care se constat efectuarea pltii, rmas definitiv.
(8) 7ustificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s"au fcut conditionat de justificarea ei6
nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s"au fcut conditionat de
justificarea ei.
Art. 9"2. 1adierea drepturilor conditionale. (2) 'reptul afectat de o conditie suspensiv se va radia din oficiu, dac nu se dovedete
ndeplinirea conditiei care afecteaz dreptul, n termen de * ani de la nscriere.
(,) :ot astfel se va radia conditia rezolutorie, dac nu s"a cerut, n temeiul ei, radierea dreptului nscris sub o asemenea modalitate, timp
de 24 ani de la nscriere.
N#tarea.Art. 902. Actele sau faptele supuse notrii. (2) 'repturile, faptele sau alte raporturi juridice prevzute la art. /1+ alin. (,)
devin opozabile tertelor persoane e%clusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care din
lege rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate. ;n caz de conflict de drepturi care
provin de la un autor comun, dispozitiile art. /94$/9,, /9+ i /91 se aplic n mod corespunztor.
112
(,) ;n afara altor cazuri prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar:
2. punerea sub interdictie judectoreasc i ridicarea acestei msuri6
,. cererea de declarare a mortii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a mortii i cererea de anulare sau de
rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a mortii6
<. calitatea de bun comun a unui imobil6
8. conventia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei6
*. destinatia unui imobil de locuint a familiei6
+. locatiunea i cesiunea de venituri6
1. aportul de folosint la capitalul social al unei societti6
/. interdictia conventional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris6
9. vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate6
24. dreptul de a revoca sau denunta unilateral contractul6
22. pactul comisoriu i declaratia de rezolutiune sau de reziliere unilateral a contractului6
2,. antecontractul i pactul de optiune6
2<. dreptul de preemptiune nscut din conventii6
28. intentia de a nstrina sau de a ipoteca6
2*. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare6
2+. deschiderea procedurii insolventei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei msuri, precum i nchiderea
acestei proceduri6
21. sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale6
2/. actiunea n prestatie tabular, actiunea n justificare i actiunea n rectificare6
29. actiunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, actiunea n partaj, actiunile n desfiintarea actului juridic
pentru nulitate, rezolutiune ori alte cauze de ineficacitate, actiunea revocatorie, precum i orice alte actiuni privitoare la alte drepturi,
fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise6
,4. punerea n micare a actiunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr"o fapta prevzut de legea penal.
(<) ;n sensul prezentului articol, prin terti se ntelege orice persoan care a dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilul
nscris n cartea funciar.
Art. 90'. Actele sau faptele care pot fi notate n cartea funciar. =e vor putea nota n cartea funciar, fr ns ca opozabilitatea fat de
terti s depind de aceast nscriere:
2. incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacittii de e%ercitiu ori de folosint6
,. declaratia de utilitate public n vederea e%proprierii unui imobil6
<. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest scop de lege.
Art. 90#. %otarea intentiei de a nstrina sau de a ipoteca. (2) &roprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a nstrina sau de a
ipoteca n folosul unei anumite persoane s fie notat, artnd n acest din urm caz i suma ce corespunde obligatiei garantate.
(,) 'ac nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz n termen de < luni de la notarea intentiei de a nstrina sau de a ipoteca, dreptul
nscris va avea rangul notrii.
Art. 900. 3ierderea efectului notrii. (2) otarea intentiei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea unui termen de <
luni de la data nregistrrii cererii.
(,) #nul, luna i ziua n care notarea i pierde efectul vor fi mentionate att n notare, ct i n ncheierea ce a dispus"o.
113
Art. 906. %otarea antecontractelor &i a pactelor de optiune. (2) &romisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n
cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare,
prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. otarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru
e%ecutarea sa, dar nu mai trziu de + luni de la e%pirarea lui.
(,) &romisiunea se va putea radia, dac cel ndrepttit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotrri care s tin loc de contract, n
termen de + luni de la trecerea termenului fi%at pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul
vnzrii silite de ctre un tert care nu este tinut s rspund de obligatiile promitentului.
(<) Badierea se va dispune din oficiu, dac, pn la e%pirarea termenului de + luni prevzut la alin. (,), n"a fost cerut nscrierea dreptului
care a fcut obiectul promisiunii, cu e%ceptia cazului cnd cel ndrepttit a cerut notarea n cartea funciar a actiunii prevzute la alin.
(,). 'e asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la
solutionarea definitiv a actiunii prevzute la alin. (,), imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un tert care nu
este tinut s rspund de obligatiile promitentului.
(8) 'ispozitiile prezentului articol se aplic prin asemnare i pactelor de optiune notate n cartea funciar. ;n aceste cazuri, dac, pn
la e%pirarea termenului stipulat n contract pentru e%ercitarea optiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaratiei de optiune i a
dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului
nscris n folosul su.
A.3.Actiuni%e de carte $unciara.
.unt acele actiuni n 'ustitie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar.
a)#ctiunea n prestatie tabular. ?ste actiunea prin care reclamantul-dob&nditor al unui drept real imobiliar
solicit instantei obligarea p&r&tului s predea toate nscrisurile necesare pentru intabularea n cartea funciar( iar( n
ca% contrar( s dispin nscrierea n cartea funciar( prin suplinirea consimtm&ntului p&r&tului *art.22 0egea
nr.231445,.
Alin.> al art.22 reglementea% actiunea n prestatie tabular special, ndreptat mpotriva tertului care a
dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credint la nc@eierea actului/ prin actiunea n
prestatie tabular special( reclamantul *dob&nditorul anterior, va solicita instantei s acorde nscrierii sale rang
preferential.
Actiunea n prestatie tabular este o actiunea personal( principal( n reali%are de drepturi( imprescriptibil
e8tinctiv. ;onditiile de admisibilitate a actiunii)
e8istenta unei conventii prin care p&r&tul s-a obligat s transmit sau s constituie un drept real/
p&r&tul *debitor al obligatiei de predare a nscrisurilor, a refu% s predea nscrisurile necesare pentru nscrierea
dreptului n cartea funciar n favoarea dob&nditorului/
tertul dob&nditor s fi dob&ndit imobilul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credint la data dob&ndirii( pentru
ipote%a n care debitorul obligatiei de predare a nscrisurilor a nstrinat altuia imobilul( iar acesta s-a nscris n
cartea funciar *ca%ul actiunii n prestatie tabular special,.
114
b,#ctiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. ?ste actiunea prin care orice persoan interesat poate
solicita( n ca%urile prev%ute de lege( radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar( n scopul restabilirii
concordantei dintre nscrierile n cartea funciar $i situatia 'uridic real a imobilului *art.33-36 0egea nr.231445,.
Actiunea n rectificare este o actiune real sau personal( n principiu accesorie( n reali%are de drepturi $i( sub
re%erva prescriptiei dreptului material la actiune( este imprescriptibil e8tinctiv mpotriva succesorului tabular $i
tertilor subdob&nditori de rea-credint. ;onditiile de admisibilitate a actiunii sau ca%uri de intentare a actiunii)
nscrierea sau actul 'uridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil/
dreptul nscris a fost gre$it calificat/
nu mai sunt ntrunite conditiile de e8istent a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului 'uridic n temeiul
cruia s-a efectuat nscrierea/
nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordant cu situatia real a imobilului.
Actiuni%e de carte $unciara in c#n$#rmitate cu N#u% C#d civi%
Ac iunea n 0resta ie ta1u%ar
Ac iunea n 0resta ie ta1u%ar +enera%
Art. *96. Actiunea n prestatie tabular. (2) ;n cazurile n care cel obligat s transmit, s constituie ori s
modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i e%ecut obligatiile necesare pentru nscrierea n
cartea funciar, se va putea cere instantei judectoreti s dispun nscrierea6 dreptul la actiune este prescriptibil
n conditiile legii *adic n trei ani( potrivit art. 2>12 :;;( dac nu este supus unei prescrip ii mai scurte, .
(,) 'ac actiunea n prestatie tabular a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc se va nscrie, din
oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare.
Ac iunea n 0resta ie ta1u%ar s0ecia%
Art. *97. .fectele actiunii n prestatie tabular fat de tertul dob,nditor de rea7credint. (2) #ctiunea n prestatie
tabular se va putea ndrepta i mpotriva tertului dobnditor nscris anterior n cartea funciar, dac actul juridic
invocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul tertului dobnditor, iar acesta a fost
de rea"credint la data ncheierii actului.
(,) 'reptul la actiune mpotriva tertului se prescrie n termen de < ani de la data nscrierii de ctre acesta a
dreptului n folosul su, cu e%ceptia cazului n care dreptul la actiune al reclamantului contra antecesorului tabular
s"a prescris mai nainte.
Ac iunea n 4usti$icare ta1u%ar. ?ste ac iunea prin care se tinde la 'ustificarea unei nscrieri provi%orii( pentru
a o transforma n intabulare( atunci c&nd 'ustificarea nu se poate face prin consim m&ntul pr ilor.
11>
Art. *99. .fectele nscrierii provi!orii. (2) ;nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de
la data nregistrrii cererii, sub conditia i n msura justificrii ei.
(,) 7ustificarea unei nscrieri provizorii se face cu consimtmntul celui mpotriva cruia s"a efectuat nscrierea provizorie, dat n form
autentic, sau n temeiul unei hotrri judectoreti definitive. ;n acest din urm caz, dispozitiile art. /9+ i /91 *cele referitoare la
ac iunea n presta ie tabular, se aplic, n mod corespunztor, i actiunii n 2ustificare tabular.
(<) 7ustificarea radierii dreptului de ipotec se face n temeiul hotrrii judectoreti de validare rmase definitiv, al consimtmntului
creditorului dat n form autentica, al procesului"verbal ntocmit de e%ecutorul judectoresc prin care se constat acceptarea pltii sau,
dup caz, al ncheierii ntocmite de acesta prin care se constat efectuarea pltii, rmas definitiv.
(8) 7ustificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s"au fcut conditionat de justificarea ei6
nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s"au fcut conditionat de
justificarea ei.
Ac iunea n recti$icare ta1u%ar
Art. 907. %otiune. (2) !nd o nscriere fcut n cartea funciar nu corespunde cu situatia juridic real, se poate cere rectificarea
acesteia.
(,) &rin rectificare se ntelege radierea, ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri ine%acte efectuate n cartea funciar.
(<) =ituatia juridic real trebuie s rezulte dintr"o recunoatere fcut de titularul nscrierii a crei rectificare se solicit, prin declaratie
dat n form autentic notarial, ori dintr"o hotrre judectoreasc definitiv pronuntat mpotriva acestuia, prin care s"a admis
actiunea de fond. #ctiunea de fond poate fi, dup caz, o actiune n anulare, rezolutiune, reductiune sau orice alt actiune ntemeiat pe o
cauz de ineficacitate a actului juridic.
Ac iunea n rectificare tabular nso e te( cel mai adesea( ac iunea de fond( fiind subsecvent acesteia/ ve%i art. 416
alin. 4 :;;.
Art. 90*. 1ectificarea intabulrii sau nscrierii provi!orii. (2) Frice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabulri sau
nscrieri provizorii, dac:
2. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fost desfiintat, n conditiile legii, pentru
cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui6
,. dreptul nscris a fost greit calificat6
<. nu mai sunt ntrunite conditiile de e%istent a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s"a fcut
nscrierea6
8. nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordant cu situatia juridic real a imobilului.
(,) Bectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaratia autentic notarial a titularului dreptului
ce urmeaz a fi radiat sau modificat, fie, n caz de litigiu, prin hotrre judectoreasc definitiv.
(<) !nd dreptul nscris n cartea funciar urmeaz a fi rectificat, titularul lui este obligat s predea celui ndrepttit, odat cu
consimtmntul dat n form autentic notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile necesare, iar n caz contrar, persoana
interesat va putea solicita instantei s dispun nscrierea n cartea funciar. ;n acest din urm caz, hotrrea instantei de judecat va
suplini consimtmntul la nscriere al prtii care are obligatia de a preda nscrisurile necesare rectificrii.
(8) #ctiunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce a fost admis actiunea de fond, cnd este cazul. Ca poate fi
formulat att mpotriva dobnditorului nemijlocit, ct i mpotriva tertilor dobnditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, n conditiile
prevzute la art. 949, cu e%ceptia actiunii ntemeiate pe dispozitiile alin. (2) pct. < i 8, care nu poate fi pornit mpotriva tertilor care i"au
115
nscris vreun drept real, dobndit cu bun"credint i printr"un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de
ipotec, ntemeindu"se pe cuprinsul crtii funciare.
Art. 909. 8ermenele de exercitare a actiunii n rectificare. (2) =ub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea n fond, actiunea n
rectificare este imprescriptibil fat de dobnditorul nemijlocit, precum i fat de tertul care a dobndit cu rea"credint dreptul nscris n
folosul su. 'ac actiunea de fond introdus pe cale separat a fost admis, actiunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil
att mpotriva celor care au fost chemati n judecat, ct i mpotriva tertilor care au dobndit un drept real dup ce actiunea de fond a
fost notat n cartea funciar.
(,) Aat de tertele persoane care au dobndit cu bun"credint un drept real prin donatie sau legat cu titlu particular, actiunea n
rectificare, sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea de fond, nu se va putea introduce dect n termen de * ani, socotiti de la
nregistrarea cererii lor de nscriere.
(<) 'e asemenea, sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea n fond, actiunea n rectificare, ntemeiat e%clusiv pe dispozitiile art. 94/
alin. (2) pct. 2 i ,, se va putea ndrepta i mpotriva tertelor persoane care i"au nscris vreun drept real, dobndit cu bun"credint i
printr"un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu"se pe cuprinsul crtii funciare. ;n aceste
cazuri, termenul va fi de < ani, socotiti de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a
crui rectificare se cere, cu e%ceptia cazului cnd ncheierea, prin care s"a ordonat nscrierea care face obiectul actiunii n rectificare, a
fost comunicat celui ndrepttit, caz n care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.
(8) :ermenele prevzute la alin. (,) i (<) sunt termene de decdere.
Art. 9"0. .fectele admiterii actiunii n rectificare. (2) Gotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere
drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost prti n cauz.
(,) 'ac ns actiunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i
mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor.
Art. 9"". 1ectificarea notrii n cartea funciar. (2) ;n lipsa consimtmntul titularului, orice persoan interesat va putea cere
rectificarea unei notri n cazurile prevzute la art. 94/, precum i ori de cte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a ncetat s fie
e%act.
(,) Bectificarea se va ncuviinta n temeiul unei hotrri judectoreti definitive6 dreptul la actiune este imprescriptibil.
(<) 'ispozitiile art. 924 rmn aplicabile.
DREPT TRANZITORIU
Re+%ementare. LPA a NCC
Art. 06. (2) 'ispozitiile art. **1 alin. (8), art. *+*, art. //* alin. (2) i art. //+ din !odul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor
de cadastru pentru fiecare unitate administrativ"teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crtilor funciare pentru imobilele
respective, n conformitate cu dispozitiile 0egii cadastrului i a publicittii imobiliare nr. 13299+, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare.
(,) &n la data prevzut la alin. (2), nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor
prin care s"au transmis, constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fat de terti.
Art. 76. 'ispozitiile art. /1+$92* din !odul civil privitoare la cazurile, conditiile, efectele i regimul nscrierilor n cartea funciar se
aplic numai actelor i faptelor juridice ncheiate sau, dup caz, svrite ori produse dup intrarea n vigoare a !odului civil.
Art. 77. ;nscrierile n cartea funciar efectuate n temeiul unor acte ori fapte juridice ncheiate sau, dup caz, svrite ori produse
anterior intrrii n vigoare a !odului civil vor produce efectele prevzute de legea n vigoare la data ncheierii acestor acte ori, dup caz,
la data svririi sau producerii acestor fapte, chiar dac aceste nscrieri sunt efectuate dup data intrrii n vigoare a !odului civil.
112
Art. 7*. (2) &rivilegiile speciale imobiliare i ipotecile legale nscute pn la intrarea n vigoare a !odului civil pot fi nscrise i dup
aceast dat, fie n vechile registre de publicitate imobiliar, dac pentru imobilele grevate nu sunt deschise crti funciare noi n conditiile
art. */2 din 0egea nr. 13299+, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, fie n noile crti funciare, potrivit dispozitiilor acestei
din urm legi.
Art. 79. (2) ;n cazul n care, pentru prima dat, s"au nscris n cartea funciar, fr cauz legitim, drepturi reale potrivit art. */
2
din
0egea nr. 13299+, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, tertii dobnditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar,
ntemeindu"se, cu bun"credint, pe cuprinsul crtii funciare, nu se pot prevala contra adevratilor proprietari, strini de cartea funciar,
de dispozitiile art. 942 din !odul civil sau ale art. <2 din 0egea nr. 13299+, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, dup
caz, ct timp nu s"a mplinit termenul de uzucapiune tabular prevzut de !odul civil sau dac n acest termen s"a nscris o actiune prin
care se contest cuprinsul crtii funciare.
(,) 'ispozitiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte de intrarea n vigoare a !odului civil. ;n acest caz,
sunt aplicabile dispozitiile de drept comun privitoare la uzucapiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului.
Art. *0. !ererile de nscriere, precum i actiunile n justitie, ntemeiate pe dispozitiile 0egii nr. 13299+, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi solutionate potrivit normelor materiale n vigoare la data ncheierii
actului sau, dup caz, la data svririi ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus nscrierii, cu respectarea normelor
procedurale n vigoare n momentul introducerii lor.
116
Unitatea de nvtare &
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 6
6.1.=ntroducere
6.2.Actiunea in revendicare mobiliara si imobiliara.
6.3.Actiunea negatorie.Actiunea confesorie.
6.4.Bibliografie
Obiectivele unittii de nvtare 6
APRAREA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
8.1. Introducere
"i4%#ace de a0rare. <i'loacele de aprare a dreptului de proprietate sunt de mai multe feluri)
;onstitutia prevede garantarea dreptului de proprietate precum $i interdictia unor msuri de trecere fortat n
proprietatea statului *art.44 ;onstitutie ,/
n dreptul civil( dreptul de proprietate este aprat prin mijloace nespecifice *actiune n anularea sau nulitatea
unor contracte( actiuni personale nscute din contracte etc., $i mijloace specifice *actiunea n revendicare,.
Obiectul pre%entului capitol este format din mi'locul specific de aprare a dreptului de proprietate *actiunea n
revendicare, $i mi'locele de aprare a celorlalte drepturi reale .
Actiunea n revendicare.
'efinitie i caractere juridice. ?ste acea actiune real prin care proprietarul neposesor cere restituirea bunului de la
posesorul neproprietar sau de la detentorul precar. Fat de detentorul precar( proprietarul neposesor mai are la
ndem&n o actiune) cea personal( de restituire a bunului( nscut din contract( actiune prescriptibil n termenul
general de 3 ani.
Aundamentul actiunii n revendicare este dreptul de proprietate( iar scopul actiunii este rec&$tigarea posesiei( ca
atribut al dreptului de proprietate.
!aracterele juridice ale actiunii n revendicare:
114
este o actiune real ) se ntemeia% pe dreptul de proprietate. .ub acest aspect( actiunea n revendicare se
deosebe$te de actiunea contractual de restituire a unui bun $i care se ntemeia% pe contractul nc@eiat ntre cele
dou persoane /
este petitorie) spre deosebire de actiunea posesorie care urmre$te numai redob&ndirea posesiei( prin actiunea n
revendicare se stabile$te e8istenta dreptului de proprietate. 9n ca% de admitere a actiunii n revendicare( rec&$tigarea
posesiei apare ca un efect accesoriu( subsecvent/
este imprescriptibil( atribut care re%ult din art.>53 :;;. =mprescriptibilitatea actiunii n revendicare este
general( fr nicio deosebire dup cum obiectul revendicrii este un bun mobil sau imobil( dup cum $i caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate este general( universal( fr diferentieri n functie de felul bunului.
,
Aelurile actiunii in revendicare:
imobiliar
mobiliar.
Begimul lor 'uridic este diferit n ceea ce priveste proba dreptului de proprietate $i identic n ceea ce prive$te
imprescriptibilitatea i efectele lor.
&.2. Actiunea n revendicare im#1i%iar. &roba. 9ntr-o actiune n revendicare( reclamantul trebuie s-$i dovedeasca
dreptul su de proprietate. !oate mi'loacele de prob sunt pre%umtii. Ea c&$tiga cel care invoc n favoarea sa o
pre%umtie mai puternic/ singura pre%umtie absolut este u%ucapiunea.
9n materie imobilar notiunea de titlu are dou acceptiuni/
-lato"sensu ) prin titlu se ntelege temeiul 'uridic *acte 'uridice unilaterale sau bilaterale( fapte 'uridice, al invocrii
dreptului sau( din care s re%ulte conclu%ia e8istentei valabile a dreptului. Proba va varia n functie de i%vorul 'uridic
pe care $i ntemeia% dreptul su *actul sau faptul 'uridic stricto-sensu,.
-stricto"sensu ) prin titlu se ntelege instrumentul probationis.
111
Fat de dificulttile teoretice $i practice de probare a dreptului de proprietate( practica 'udecatoreasc a conturat
urmatoarele reguli( sinteti%ate n tabelul de mai 'os )
D#vada dre0tu%ui de
0r#0rietate
Rec%amantu% PCrCtu% S#%utia
:ici o parte nu are titlu
- -
;ompararea celor dou posesii/ va c&stiga
partea care va invoca o posesie mai
caracteri%at.
Dna din prti are titlu titlu posesie eclamantul va c&stiga dac data titlului
este anterioar posesiei p&r&tului *datorit
caracterului absolut al dreptului real ,
-33- -33- -
titlu Actiunea reclamantului va fi respins.
Ambele prti au titluri. titlu titlu -dac provin de la acela$i autor va c&$tiga
partea care a efectuat formalitatile de
publicitate *$i ambele titluri sunt cu titlu
oneros/ dac al doilea titlu este nscris n
cartea funciar dar este o liberalitate( primul
dob&nditor cu titlu oneros va putea obtine o
nscriere cu rang preferential *actiune n
prestatie tabular special, sau partea care
are titlul cu data mai veche6
-dac provin de la autori diferiti se vor
compara drepturile de proprietate ale
acestora.
9n acest tabel( notiunea de titlu se refer la acceptiunea de instrumentum probationis.
Actiunea in revendicare difera dupa cum bunul imobil este inscris sau nu in cartea funciara( in ultimul ca%( actiunea
in revendicare fiind insotita de o actiune in rectificare a cartii funciare sau o sngura actiune cu doua capete de cerere
*revendicare si rectifcarea cartii funciare,. =n sistemul :;;( dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor
inscrise in cartea funciara se efectuea%a in conditiile art.>5> Art. 3'3. Pr#1a dre0tu%ui de 0r#0rietate asu0ra
im#1i%e%#r nscrise n cartea $unciar. 9n ca%ul imobilelor nscrise n cartea funciar( dovada dreptului de
proprietate se face cu e8trasul de carte funciar.
Actiunea n revendicare m#1i%iar. 9n materie mobiliara proba dreptului de proprietate pre%int anumite
111
particularitti )
- posesia de bun- credint instituie o pre%umtie absolut de proprietate pentru posesor/
- actiunea n revendicare este inadmisibil n conditiile art.1414 alin.1 ;.civ.3art.432 :;;
#ctiunile in revendicarea bunurilor mobile pot fi reprezentate astfel:
Temeiu% 4uridic Rec%amantu% PCrCtu% S#%utia
Art.1414 alin.1
;.civ.3 art.432
alin.1:;;
Proprietarul care s-a desesi%at n
mod voluntar de bun.
Posesorul de bun-credint $i cu
titlu oneros al bunului.
Actiune n revendicare
inadmisibil.
Art.1414 alin.2
;.civ.3 art.432
alin.2 :;;
Proprietarul care a pierdut sau
cruia i s-a furat bunul
Posesorul de bun-credint $i cu
titlu oneros al bunului.
Actiune n revendicare
admisibil n 3 ani.
Art.1411 ;.civ.3
art.432 alin.3 :;;
Proprietarul care a pierdut sau
cruia i s-a furat bunul.
Posesorul de bun-credint $i cu
titlu oneros al bunului ac@i%itionat
la #b&lci( t&rg sau vindere public#
Actiune n revendicare
conditionat de restituirea
pretului catre p&r&t.
Art.461 ;.civ.
*dreptul comun,3
art.>53 :;;
Proprietarul - neposesor Posesorul de rea-credint
Detentorul precar
Motul
Fsitorul
Actiune n revendicare
imprescriptibil.
2.'.E$ecte%e actiunii in revendicare.
a,restituirea lucrului: lucrul se restituie liber de orice sarcini. Dac restituirea nu mai este posibil( p&r&tul va avea
obligatia de de%dunare/ Art. 3''. E$ecte%e admiterii actiunii n revendicare. (1) P&r&tul va fi obligat la restituirea
bunului sau la despgubiri dac bunul a pierit din culpa sa ori a fost nstrinat. 9n acelea$i conditii( p&r&tul va fi
obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. 9n toate ca%urile( despgubirile vor fi evaluate n raport
cu momentul restituirii.
b,restituirea fructelor: numai posesorul de rea-credint este obligat la restituirea fructelor( culese sau neculese( sau
valoarea lor *dac le-a consumat, dar are dreptul de a retine c@eltuielile fcute cu perceperea fructelor. Art. 3''.
E$ecte%e admiterii actiunii n revendicare.
(2) Posesorul de rea-credint sau detentorul precar va fi obligat( la cerere( $i la restituirea fructelor produse de bun
p&n la napoierea acestuia ctre proprietar.
112
c,cheltuieleile fcute cu lucrul)
< - c@eltuielile necesare se restituie de ctre proprietar( c@iar dac posesorul ar fi de rea credint/
8 - c@eltuielile utile se restituie de ctre proprietar n msura sporului de valoare/
* - c@eltuielile voluptuarii nu se restituie dac nu mresc valoarea lucrului.
Art. 3''. E$ecte%e admiterii actiunii n revendicare.
(3) Proprietarul poate fi obligat( la cerere( s restituie posesorului c@eltuielile necesare pe care acesta le-a fcut.
(4) ;@eltuielile utile se restituie( la cerere( n limita sporului de valoare( dac prin lege nu se prevede altfel.
(") De asemenea( proprietarul va putea fi obligat( la cerere( la restituirea c@eltuielilor necesare pentru producerea $i
culegerea fructelor sau a productelor.
&.,.Actiunea ne+at#rie. ?ste acea actiune real prin care titularul dreptului de proprietate solicit instantei s
stabileasc c p&r&tul nu este titularului unui drept real de%membrm&nt al dreptului su de proprietate $i s-l oblige
la ncetarea e8ercitiului acestui drept real. Actiunea negatorie are urmtoarele coordonate)
reclamantul) titularul dreptului de proprietate/
p&ratul) titularul unui drept real-u%ufruct( u%( abitatie( superficie/
obiectul actiunii) negarea dreptului real *de%membrm&nt, al p&r&tului asupra imobilului proprietatea
reclamantului/
este imprescriptibil e8tinctiv( dar prescriptibil ac@i%itiv.
Art. 3'(. Actiunea ne+at#rie. (1) Proprietarul poate intenta actiunea negatorie contra oricrei persoane care
pretinde c este titularul vreunui drept real( altul dec&t cel de proprietate( asupra bunului su.
(2) Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.
Actiunea c#n$es#rie. ?ste acea actiune real prin care reclamantul solicit instantei obligarea p&r&tului la
recunoa$terea $i respectarea unui de%membrm&nt al dreptului de proprietate. Actiunea confesorie se aseamn cu
actiunea n revendicare( ntruc&t ambele tind la recunoa$terea unui drept real. Actiunea confesorie are urmtoarele
coordonate)
reclamantul) cel se pretinde titularul unui de%membrm&nt al dreptului de proprietate/
p&r&tul) detintorul sau proprietarul imobilului/
in temeiul Eec@iului ;od civil este prescriptibila in termen de 31 de ani *art.1641 ;.civ.,
Art. '.'. Actiunea c#n$es#rie de su0er$icie. (1) Actiunea confesorie de superficie poate fi intentat mpotriva
oricrei persoane care mpiedic e8ercitarea dreptului( c@iar $i a proprietarului terenului.
(2) Dreptul la actiune este imprescriptibil.
113
114
Unitatea de nvtare .
DREPTUL DE PROPRIETATE PU!LICA
CUPRINS
Obiectivele unittii de nvtare nr. 4
4.1.=ntroducere.
4.2. ;aracterele dreptului de proprietate publica.
4.3.?8ercitarea dreptului de proprietate publica.
4.4.Dobandirea si stingerea dreptului de proprietate publica.
4.>.spunsuri la testul de autoevaluare
4.1.=ntroducere
De$initie. Re+%ementare. Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate ce apartine statului sau
unittilor administrativ teritoriale *comuna( ora$ul( municipiul( 'udetul, asupra bunurilor care( potrivit legii sau prin
natura lor( sunt de u% sau de interes public.
;adrul legal este repre%entat de )
;onstitutia om&niei( art.135/
:oul ;od civil art.6>6-62>/
0egea organic in aceasta materie( respectiv 0egea nr.213 31446/
alte legi contin prevederi referitoare la proprietatea public) ;odul civil *art.42>( art.426( art.444( art.1644,(
0egea nr.1631441( 0egea nr.3331444( 0egea nr.21>32111( Ordonanta de urgent a Fuvernului nr.>432115( form&nd
dreptul comun n materie.
. Din reglementarea propriettii publice re%ult urmatoarele idei guvern&nd regimul su 'uridic)
*i, garantarea $i ocrotirea de ctre stat a propriettii publice/
*ii, subiectele dreptului de proprietate public sunt e8clusiv statul $i unittile administrativ teritoriale/
*iii, obiectul dreptului de proprietate public este format din bunurile enumerate n art.135 alin.3 ;onstitutie $i din
alte bunuri stabilite de lege/
*iv, bunurile proprietate public au un regim 'uridic special( stabilit de art.135 alin. 4 ;onstitutie
11>

Ra0#rtu% c#nce0tua% 0r#0rietate 0u1%ic<d#meniu% 0u1%ic.
.fera celor dou notiuni poate fi preci%at prin raportare la :;;( art.6>4-651 Art. &3.. O1iectu% 0r#0riettii
0u1%ice. De%imitarea de d#meniu% 0rivat. (1) ;onstituie obiect e8clusiv al propriettii publice bogtiile de interes
public ale subsolului( spatiul aerian( apele cu potential energetic valorificabil( de interes national( pla'ele( marea
teritorial( resursele naturale ale %onei economice $i ale platoului continental( precum $i alte bunuri stabilite prin
lege organic.
(2) ;elelalte bunuri care apartin statului ori unittilor administrativ-teritoriale fac parte( dup ca%( din domeniul
public sau din domeniul privat al acestora( ns numai dac au fost( la r&ndul lor( dob&ndite prin unul dintre modurile
prev%ute de lege.
Art. &'/. D#meniu% 0u1%ic nati#na%> 4udetean @i %#ca%. (1) Bunurile proprietate public fac parte din domeniul
public national( 'udetean sau( dup ca%( local.
(2) Delimitarea dintre domeniul public national( 'udetean $i local se face n conditiile legii.
(3) Bunurile care formea% obiectul e8clusiv al propriettii publice a statului sau a unittilor administrativ-teritoriale
potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul public al unittii
administrativ-teritoriale sau invers dec&t ca urmare a modificrii legii organice. 9n celelalte ca%uri( trecerea unui bun
din domeniul public al statului n domeniul public al unittii administrativ-teritoriale $i invers se face n conditiile
legii.
Din cele de mai sus( re%ult # re%atie de strict c#res0#ndent 4uridic ntre d#meniu% 0u1%ic @i
0r#0rietatea 0u1%ic> n sensul c din domeniul public fac parte e8clusiv bunuri ce formea% obiect al dreptului de
proprietate public $i reciproc( proprietatea public poart e8clusiv asupra bunurilor din domeniul public.
<entionm c( sub re%erva acceptrii identificrii dreptului subiectiv de proprietate public cu obiectul acestui drept
*identificare admisibil datorit importantei bunurilor proprietate public,( se poate sustine echivalenta sau
sinonimia dintre cele dou notiuni.
'omeniul public"domeniul privat. ;@estiunea distinctiei dintre domeniul public $i domeniul privat coincide cu
determinarea sferei bunurilor form&nd domeniul public( respectiv form&nd obiectul dreptului de proprietate public.
.intetic( domeniul privat poate fi e8primat prin urmtoarea formul)
domeniul privat P proprietatea statului * u.a.t., + domeniul public
;onstitutia om&niei( n art.135 alin.2( prima te% dispune) ?&roprietatea public este garantat i ocrotit prin
legeH?. =deea comun continut de termenii 7a garanta 7 $i a 7ocroti# este de protectie a propriettii publice( iar
ratio legis este prote'area propriettii publice contra eventualelor abu%uri ale statului sau unittilor administrativ-
teritoriale de trecere ne'ustificat a unor bunuri din domeniul public n domeniul privat.
Ocrotirea $i garantarea slu'esc mpreun aceluia$i tel de protectie a propriettii publice( complet&ndu-de reciproc.
115
Din principiul autonomiei locale $i mai ales( datorit e8istentei domeniilor publice locale *ale unittilor
administrativ - teritoriale, se pune problema prote'rii titularilor acestor domenii mpotriva eventualelor actiuni
abu%ive ale structurilor de putere la nivel central.
Su1iecte%e dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. ;onstitutia om&niei n art.135 alin.2 te%a a==-a prevede)?
&roprietatea public (H) apartine statului sau unittilor administrativ $ teritoriale?.
.tatul om&n este subiect at&t de drept privat c&t $i de drept public( fiind repre%entat( sub aspect procesual( n
ambele calitti de <inisterul Finantelor( conform art.2> alin.2 din Decretul nr.31314>4 $i art.11 alin.> din 0egea
nr.21331446. Dnittile administrativ-teritoriale sunt) comunele( ora$ele *care pot fi declarate municipii( n conditiile
legii, $i 'udetele( n conformitate cu art. 3 alin.3 din ;onstitutie $i cu art.16 din 0egea nr.21>32111. Din punct de
vedere procesual( n litigiile referitoare la dreptul de proprietate public( unittile administrativ-teritoriale sunt
repre%entate de ctre consiliile 'udetene( de ;onsiliul Feneral al <unicipiului Bucure$ti( respectiv( de ctre
consiliile locale.
O1iectu% dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. Criterii de determinare. ;onstitutia om&niei( n art.135 alin. 3
stabile$te sfera bunurilor ce formea% obiectul *e8clusiv al, dreptului de proprietate public utili%&nd dou modalitti
de te@nic legislativ) prin enumerare limitativ a bunurilor $i prin trimitere la legea organic n materie.De
asemenea( norma constiutional utili%ea% dou criterii)
criteriul destinatiei bunurilor + interesul public sau national *" bogtiile de interes public?,apele cu
potential energetic valorificabil( de interes national?) $i
criteriul declaratiei legii *"$i alte bunuri stabilite prin legea organic#,.
Art.6>6 :;; prevede c formea% obiect al dreptului de proprietate public bunurile care "potrivit legii sau prin
natura lor( sunt de uz sau de interes public#. ;oroborarea acestor dispo%itii constitutionale $i legale conduce la ideea
c e8ist un criteriu principal- al destinatiei sau al afectatiunii( alturi de un criteriu complementar- al naturii
bunului.
Bunurile care formea% dreptului de proprietate public pot fi mprtite n dou mari categorii)
*a, bunuri care sunt n mod e8clusiv obiect al propriettii publice/
*b, bunuri care( dup ca%( pot forma obiect at&t al propriettii publice( c&t $i al propriettii private.
e%ult c bunurile care fac obiectul e8clusiv al propriettii publice nu sunt numai cele enumerate n alin.3 al
art.135( ci $i alte bunuri stabilite( prin lege organic.
112
..2. Caractere%e 4uridice a%e dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ica.;onstitutia( n art.135 alin.4( art.651 :;;
stipulea% c bunurile proprietate public sunt inalienabile, insesizabile, imprescrttpibile.
)nalienabilitatea bunurilor proprietate public trebuie e8plicat prin mecanisme proprii dreptului civil( prin
opo%itie cu alienabilitatea bunurilor proprietate privat $i a mi'loacelor de reali%are a acesteia. O constant n
e8plicarea caracterului inalienabilittii este imposibilitatea de nstrinare a bunurilor prin mi'loace specifice
dreptului civil( prin acte 'uridice ntre vii( translative de proprietate.
<odurile se manifestare a dispo%itiei 'uridice asupra bunurilor publice *prin constituirea de drepturi reale( de creant
$i prin trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat, nu intr n contradictie cu inalienabilitatea
bunurilor din considerentul c manifestarea dispo%itiei 'uridice are lor prin mi'loace de drept administrativ( n timp
ce inalienabilitatea se raportea% strict la imposibilitatea de nstrinare a bunurilor prin mi'loace specifice dreptului
civil.
.)nsesizabilitatea bunurilor proprietate public repre%int o consecint $i totodat o garantie a inalienabilittii/
ea nu este e%pressis verbis mentionat n norma constitutional( ci n art.11 alin.1 lit. ;, din 0egea nr.21331446.
;aracterul insesi%abil are dou valente) imposibilitatea e8ecutrii silite a bunurilor de ctre creditorii statului $i
unittilor administrativ-teritoriale precum $i imposibilitatea constituirii de garantii reale asupra bunurilor.
)mprescriptibilitatea .;onsecintele imprescriptibilittii presupun c actiunea n revendicare ntemeiat pe
dreptul de proprietate public este imprescriptibil( fr ca p&r&tul s poat opune prescriptia ac@i%itiv .De
asemenea( asemntor insesi%abilittii( $i imprescriptibilitatea poate fi considerat o consecint $i totodat o
garantie a inalienabilittii.
..,.E6ercitarea indirect a dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic.
a)'reptul de administrare asupra bunurilor proprietate public *reglementat n art.135 alin.4 ;onstitutie( art.652-
621 :;; are i%vorul ntr-o @otr&re a Fuvernului sau a consiliilor locale $i pre%int natura 'uridic a unui drept real
principal( fiind opo%abil erga omnes, inalienabil( insesi%abil( imprescriptibil( $i cuprin%&nd atributele de posesia(
folosint( dispo%itie corespun%toare acestui drept. !itularii dreptului de administrare sunt nominali%ati n cadrul
art.135 alin.4) regiile autonome $i institutiile publice( ei action&nd at&t n calitate de subiecte de drept public( c&t $i
n calitate de subiecte de drept privat n legtur cu formarea( desf$urarea dreptului de administrare( n functie de
natura raporturilor 'uridice.
b)'reptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public *reglementat n art.135 alin.4 ;onstitutie( art.621-
623 :;; Ordonanta de Fuvern nr.>432115, are i%vorul n contractul de concesiune $i pre%int natura 'uridic a unui
drept real( fiind opo%abil erga omnes( inalienabil( insesi%abil( imprescriptibil $i cuprin%&nd atributele de posesia(
116
folosint( dispo%itie corespun%toare acestui drept( e8ercitate n mod temporar. .pre deosebire de titularii dreptului
de administrare( care sunt identificati n norma constitutional( sfera titularilor dreptului de concesiune
*concesionarii, este nelimitat n privinta persoanelor fi%ice sau 'uridice de drept privat( rom&ne sau strine.
c)'reptul real de folosint gratuit asupra bunurilor proprietate public *reglementat prin art.135 alin.4 ( art.624-
62> :;; are i%vorul n actul administrativ al autorittilor publice $i natura 'uridic a unui drept real( opo%abil erga
omnes, inalienabil( insesi%abil( imprescriptibil pre%ent&nd caracter intuituu personae, temporar $i cu titlu gratuit.
!itularii dreptului real de folosint gratuit sunt persoane 'uridice de drept privat fr scop lucrativ $i institutiile de
utilitate public.
d);nchirierea bunurilor proprietate public *art.135 alin.4 ;onstitutie( art.14-15 din 0egea nr.21331446, are i%vorul
n contractul de nc@iriere aprobat de Fuvern sau de consiliile locale $i pre%int natura 'uridic a unui raport 'uridic
obligational. !itularul dreptului de creant poate fi persoan fi%ic sau 'uridic( rom&n sau strin.
!rebuie subliniat c dreptul de administrare poart e8clusiv asupra bunurilor din domeniul public( n timp ce dreptul
de concesiune( dreptul de folosint gratuit $i nc@irierea pot avea ca obiect $i bunuri din domeniul privat.
Trecerea 1unuri%#r din d#meniu% 0u1%ic n d#meniu% 0rivat repre%int o alt modalitate specific de e8ercitare a
dispo%itiei 'uridice asupra bunurilor proprietate public( neconstituind o nclcare a caracterului inalienabil al
bunurilor( deoarece transferul se face prin mi'loace de drept public-art.651 alin.3 :;; Art. &'/. D#meniu% 0u1%ic
nati#na%> 4udetean @i %#ca%. (1) Bunurile proprietate public fac parte din domeniul public national( 'udetean sau(
dup ca%( local.
(2) Delimitarea dintre domeniul public national( 'udetean $i local se face n conditiile legii.
(3) Bunurile care formea% obiectul e8clusiv al propriettii publice a statului sau a unittilor administrativ-teritoriale
potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul public al unittii
administrativ-teritoriale sau invers dec&t ca urmare a modificrii legii organice. 9n celelalte ca%uri( trecerea unui bun
din domeniul public al statului n domeniul public al unittii administrativ-teritoriale $i invers se face n conditiile
legii.
..(.D#1Cndirea @i ncetarea 0r#0riettii 0u1%ice.
(odurile de dobndire a propriettii publice sunt enumerate in art.653 :;;)
Art. &',. Ca5uri%e de d#1Cndire a dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. Dreptul de proprietate public se
dob&nde$te)
a, a) prin ac@i%itie public( efectuat n conditiile legii/
b, &) prin e8propriere pentru cau% de utilitate public( n conditiile legii/
c, c) prin donatie sau legat( acceptat n conditiile legii( dac bunul( prin natura lui sau prin vointa dispuntorului(
devine de u% ori de interes public/
114
d, d) prin conventie cu titlu oneros( dac bunul( prin natura lui sau prin vointa dob&nditorului( devine de u% ori de
interes public/
e, e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public al acestuia sau din domeniul privat
al unei unitti administrativ-teritoriale n domeniul public al acesteia( n conditiile legii/
f, f) prin alte moduri stabilite de lege.
(oduri de ncetare a propriettii publice. 'istingem ntre)
cauzele generale de ncetare )
a,pieirea bunului) disparitia bunului indiferent de cau%e(fenomene naturale sau interventia uman *voluntar sau
involuntar,.
b,trecerea bunului din domeniul public n domeniul privat.
Art. &'(. Stin+erea dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. Dreptul de proprietate public se stinge dac bunul a pierit
ori a fost trecut n domeniul privat( dac a ncetat u%ul sau interesul public( cu respectarea conditiilor prev%ute de
lege.
cauz special de ncetare a dreptului de proprietate public este stipulat n art.3> din 0egea nr.3331444( n
ipote%a retrocedrii imobilelor e8propriate ctre fo$tii proprietari n situatia neutili%rii imobilelor conform scopului
de utilitate public timp de un an de la data e8proprierii.
Art. &'3. A0rarea dre0tu%ui de 0r#0rietate 0u1%ic. (1) Obligatia aprrii n 'ustitie a propriettii publice revine
titularului.
(2) !itularii drepturilor corespun%toare propriettii publice sunt obligati)
a) s l informe%e pe proprietar cu privire la orice tulburare adus dreptului de proprietate public/
&) s l introduc n proces pe titularul dreptului de proprietate public( n conditiile prev%ute de ;odul de
procedur civil.
(3) Dispo%itiile art. >53 se aplic n mod corespun%tor.
121