Proiect CF

nscrierile n carte funciar n viziunea Noului Cod Civil Dumitrchescu Roxana
1
vi
Capitolul I
Noiuni introductive privind nscrierile n cartea funciar
I.1. Prezentare succint a crii funciare
Cartea funciar, instituie de origine german, a ajuns s fie
introdus n ara noastr pe parcursul a mai multe perioade, prin
adoptarea unei serii de legi, regulamente, ordonane i instruciuni.
Procesul a fost destul de lent datorit formei coninutului acestor
norme, destul de greoi, complicat i dificil de neles.
Primele atestri ale acestei instituii dateaz de prin sec. al XVII-
lea, dar manifesttile legale n acest sens s-au nregistrat abia n jurul
anului 1840.
Prima provincie romneasc n care cartea funciar a nceput s-i
desfoare beneficiile a fost Transilvania. Aici domina Imperiul
Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliar prin
Diploma Leopoldin din 1781, sistemul extinzndu-se de prin 1855 i n
alte zone precum Banat, Criana, Satu Mare i Maramure.
Legiuitorul romn, avnd interesul de a adapta ct mai bine
aceast instituie n cadrul sistemului nostru de drept, a ajuns la
concluzia c cel mai bine ar fi s aib loc unificarea sistemului de
publicitate imobiliar pe ntreg teritoriul rii odat cu nfptuirea Marii
Uniri de la 1 decembrie 1918. n acest sens, s-a adoptat i promulgat
Legea nr.115/1938, privind unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare
1
. Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia
crii funciare ntr-un mod exhaustiv, primul de acest gen.
Planul de unificare a sistemului de publicitate a euat ns din
cauza lipsei unui cadastru general, astfel c n materie de publicitate
cartea funciar nu a cuprins dect Transilvania, Banat i Bucovina.
Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel c
dup preluarea Transilvaniei la Coroana Romniei n 1920, juritii
vremii au apreciat pozitiv efectele crii funciare, pe care le considerau
superioare fa de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din
Vechiul Regat. Problema n ndeplinirea obiectivelor propuse a
constituit-o desfurarea extraordinar de lent a lucrrilor cadastrale, n
comparaie cu Transilvania, unde se pusese n aplicare mai nainte
ordinul mpratului losif al Il-lea n 1786.
Romnia a renunat repede la dezideratele privind publicitatea
1
Legea nr. 115/1938 a fost publicat n Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938.
2
vi
prin intermediul crilor funciare, n preajma celui de-al doilea rzboi
mondial, nereuind s realizeze un cadastru naional, ceea ce ar fi
corespuns atributului de stat naional.
Practica judiciar a ajuns la concluzia c este mult mai benefic
pentru circulaia juridic a imobilelor adoptarea unei legi care s unifice
formele de realizare a publicitii imobiliare, ajungndu-se la utilizarea
unui singur sistem de publicitate unic. Aceast nou reglementare
legal, bazat pe sistemul de publicitate real al crii funciare a fost
adoptat prima dat prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta
practicndu-se deja n Transilvania, Banat, Bucovina, nordul Moldovei.
Astfel s-a promulgat Legea cadastrului i a publicitii imobiliare
nr.7/1996
2
, prin intermediul creia se promoveaz adoptarea
progresiv a sistemului crii funciare pe ntreg cuprinsul rii. Aceast
lege continu n mare parte reglementrile
Decretului-lege nr. 115/1938, convieuind cu aceast din urm
reglementare legal pn la crearea condiiilor propice aplicrii unitare
a Legii nr.7/1996. Este necesar s fie finalizate lucrrile cadastrale
pentru a putea pune n aplicare noul sistem de publicitate imobiliar.
De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai aprut n domeniu i alte
reglementri care fie au adus modificri Legii cadastrului interpretare i
aplicare
n prezent, Noul Cod Civil reglementeaz regulile de baz n
materia publicitii imobiliare, procedura de nscriere rmnnd, ns,
prevazut de legea special - Legea 7/1996 privind cadastrul i
publicitatea imobiliar.
Cartea funciar reprezint buletinul de identitate al unui imobil din
punct de vedere al terilor, dar i pentru proprietar nsui, raportat la
propriul s drept real. Ea constituie temelia de baz prin intermediul
creia drepturile reale se constituie, se modific, se transmite sau se
sting, garantnd, n acest mod, sigurana circulaiei juridice pe piaa
imobiliar.
Noiunea de carte funciar poate fi definit ca fiind un nscris
autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i
artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea dup
caz a drepturilor de crean, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi
juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n scopul
dobndirii sau stingerii unor drepturi reale, fie n vederea opozabilitii
lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane
2
Legea 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar a fost publicat n Monitorul Oficial Partea I nr. 61 din 26
martie 1996.
3
vi
interesate
3
.
Conform art. 876 alin.1 Noul Cod Civil, cartea funciar descrie
imobilele i arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.
Chiar dac ali autori consider cartea funciar o simpl foaie, i
nu un act autentic, menirea acesteia n a face public circuitul civil al
imobilelor rmne acelai : un document care cuprinde descrierea
imobilului, individualizarea proprietarului i a drepturilor reale care sunt
exercitate asupra imobilului, precum i alte elemente ce ntregesc
situaia juridic i material a acestuia
4
.
Cartea funciar prezint inventarul bunurilor imobile care sunt
nscrise n ea la fel ca i cadastrul, cu deosebirea c n cartea frunciar
este vorba de o privire mai restrns asupra acestor bunuri. Funcia
aceasta o poate exercita pe baza documentaiei tehnice de care
dispune, documente care se completeaz reciproc i care numai
mpreun ntregesc cartea funciar.
Prin intermediul publicitii imobiliare reale a crii funciare
proprietarul unui imobil este sigur c i poate exercita liber dreptul su
nscris n cartea funciar, fr a fi obligat s-l apere n permanen iar
terii au certitudinea c raporturile juridice pe care le stabilesc cu
proprietarul respectiv sunt legale i c nu vor fi nelai n buna lor
credin. Statul garanteaz aceste fapte prin publicitatea n cartea
funciar ceea ce confer acestei instituii for probant i astfel sunt
nlturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt
prevenite. Cartea funciar ofer date exacte cu privire la msurtorile
cadastrale, ori la identificarea precis a imobilului n cauz. De aici se
poate trage i concluzia c prin cartea funciar se realizeaz nc o
funcie important pentru societate, i anume funcia economic.
Aceasta i permite titularului s-i exploateze dreptul n modul cel mai
eficient, cunoscnd exact valoarea i calitatea acestuia. Dar nu numai
proprietarii sunt protejai i avantajai, ci i terii care i pot recupera
creanele de la titularii care sunt silii s-i vnd bunul pentru a
acoperi datoriile.
Toate garaniile i securitatea legal pe care le ofer cartea
funciar sunt condiionate de nscrierea bunurilor imobile i a situaiei
juridice a acestora. Publicitatea material i manifest efectele doar
dac dobnditorul apeleaz la ea. Legea nu poate apra dect acele
acte i fapte juridice care au fost realizate conform dispoziiilor sale
scrise i fcute publice. Doar astfel se poate pune la adpost un ter
3
Marian Nicolae , Tratat de publicitate imobiliar. Noile Cri Funciare, Volum II, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2006, pag. 131.
4
loan Adam, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura All Beck, Bucureti 2005, pag.663.
4
vi
dobnditor de bun-credin n faa unor posibile cazuri de eviciune
derivate din titlurile de dobndire anterioare aciunii sale, atunci cnd
vnztorul de rea-credin i-a vndut bunul succesiv mai multor teri,
fr ca acetia din urm s aib cunotin despre nelciune.
Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte
clar i concis n cuprinsul art.19 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar
este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care
este situat imobilul, precum i din trei pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor;
B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de
proprietate;
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind
dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini
Prin obiectul crii funciare se nelege obiectul nscrierilor fcute
n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare i, dup caz,
drepturile de crean, actele, faptele sau raporturile juridice n legtur
cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Drepturile reale imobiliare
nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare, rapoarte de
drept izvorte sau dobndite aadar prin nscrierea n cartea funciar,
iar titularii acestor drepturi le pot exercita n mod direct fr concursul
altor persoane.
n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de
important al acestei instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin
intermediul publicitii, actele i faptele de natur juridic ce afecteaz
situaia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n domeniul
circulaiei juridice a imobilelor.
5
vi
I.2.nscrierile n cartea funciar generaliti
nscrierea n cartea funciar fixeaz limitele de existen ale
acestui document, n lipsa acestora coninutul su neexistnd.
Efectuarea oricrei nscrieri n cartea funciar presupune c imobilul
asupra cruia se face nscrierea s fie evideniat, n prealabil, n cartea
funciar.
Normele care alctuiesc regimul juridic general al nscrierilor n
noile cri funciare s-au regsit, de-a lungul timpului, n urmtoarele
acte normative :
Legea nr. 7/1996 republicat;
Codul civil i Codul de procedur civil;
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte
funciar a judectoriilor;
Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter
nedefinitiv.
n legislaia actual, cazurile, condiiile i regimul juridic al nscrieri
sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de nscriere n cartea
funciar este prevazut de Legea 7/1996 privind cadastrul i
publicitatea imobiliar, actualizat 2012, i de regulamentul aprobat
prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei
Naionale.
Din perspectiva actualului cadru legislativ, modificrile subsumate
Noului Cod Civil consacr elementele intrinseci ale unei analize
aprofundate n privina principalelor instituii juridice.
n acest sens, materia nscrierilor n cartea funciar prezint un
interes justificat prin pstrarea clasificrii iniiale si prin aportul subiectiv
n sfera noii codificri civile. Cu alte cuvinte, dispoziiile Legii 7/1996
devin parte integrant a Noului Cod Civil, fiind preluate ad literram, n
form modificat sau inserndu-se prevederi cu caracter de noutate
pentru actuala realitate juridic. Totodat, sunt impuse valenele
specifice caracterului legislativ special, alturi de componentele sine
qua non ale oricror norme de aplicare general.
Noiunea de nscriere, n accepiunea larg, se refer la toate
meniunile efectuate n documentele de carte funciar - date,
nregistrri, descrieri i consemnri - de la nregistrarea cererii n
registrul de intrare, cu privire la descrierea imobilelor, artarea
proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi
reale, a sarcinilor, a drepturilor personale, actelor, faptelor i strilor
6
vi
personale aflate n legtur cu imobilele respective, a radierilor i
rectificrilor, pn la nchiderea tot prin nscris a crii funciare
5
.
n sens restrns, nscrierile de carte funciar se refer numai la
meniunile din cartea funciar, fcute de un funcionar public
competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor
reale corespunztoare, consemnarea actelor sau faptelor juridice
privitoare la starea i capacitatea persoanelor, precum i a altor
raporturi juridice n legtur cu imobilele respective. n ali termeni,
stricto sensu, prin nscrierile de carte funciar se nteleg numai
meniunile din cartea funciar propriu-zis, nu i cele existente n alte
documente de carte funciar.
6
Denumirea generic de nscriere apare utilizat aadar att pentru
desemnarea aciunii de nscriere a drepturilor reale imobiliare, ct i
pentru nscrierea actelor sau faptelor juridice referitoare la drepturile
personale, la starea i capacitatea celor care dein imobile nscrise n
cartea funciar. ntre cele dou forme ale nscrierii trebuie s se fac
distincie datorit efectului diferit pe care-l manifest fiecare; pe de o
parte se urmrete realizarea opozabilitii fa de teri, iar pe de alt
parte funcioneaz ca informare a terilor interesai.
Determinarea categoriilor de nscrieri n cartea funciar se
realizeaz avnd n vedere mai multe criterii
7
.
Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri : intabularea,
nscrierea provizorie i notarea.
Distincia realizat de Noul Cod Civil ntre tipurile de nscrieri n
cartea funciar are la baz obiectul acestora, i anume dac este
vorba de drepturi reale imobiliare sau alte drepturi, fapte sau raporturi
juridice n legtur cu imobilul nscris, n respectarea principiului
publicitii integrale. Pe cale de consecin, art. 876 din Noul Cod Civil
statueaz c drepturile tabulare pot forma obiectul ntabulrii i al
nscrierii provizorii, iar celelalte drepturi, acte, fapte sau raporturi
juridice legate de imobilul nscris pot forma obectul notrii.
Astfel, n funcie de natura sau coninutul lor specific, se pot
identifica dou tipuri de nscrieri, i anume nscrieri de ordin juridic (
care de mpart, la rndul lor n nscrieri propriu-zise, rectificri i
ndreptri) i nscrieri de ordin tehnic.
nscrierile de ordin juridic produc o serie de efecte juridice, adic dau
natere, modific sau sting drepturi sau alte situaii juridice n legtur
cu imobilul cuprins n cartea funciar, n timp ce nscrierile de ordin
5
1. Albu, Noile Cri Funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti 1997, pag. 72.
6
Marian Nicolae, op. Cit., pag. 452.
7
Marian Nicolae, op. Cit., pag.458.
7
vi
tehnic ndeplinesc o funcie descriptiv a imobilului, coninnd informaii
tehnice cu privire la situaia imobilului ( suprafaa sa, categoria de
folosin, amplasamentul, etc.).
Un alt criteriu are n vedere condiionarea nscrierilor de
justificarea lor ulterioar, existnd astfel nscrierea definitiv (perfect)
i nscrierea provizorie (imperfect sau condiional). nscrierile
definitive presupun c efectele lor se produc de la data nregistrrii
cererii de nscriere la biroul de cadastru i publicitate imobiliar, pe
cnd cele provizorii i produc efectele prin raportare la data
nregistrrii cererii, sub condiia i n msura justificrii ulterioare.
Dup efectele juridice produse, nscrierile se mpart n nscrieri cu
efect translativ sau constitutiv de drepturi ( constitutive), nscrieri cu
efect de opozabilitate fa de teri ( cvasi-constitutive) i nscrieri cu
efect de informare pentru teri ( declarative).
O alt clasificare se poate realiza n funcie de modificrile aduse
unui corp de carte funciar, vorbindu-se n acest sens de nscrieri,
renscrieri sau transcrieri. nscrierile presupun o modificare a imobilului
prin alipire, n sensul c se adaug o parcel nou, care nu a fost
nscris ntr-o alt carte funciar a unui alt imobil.
Situaia n care imobilul se modific prin mrirea ntinderii unei parcele
sau prin dezlipirea unei parcele de teren determin realizarea unei
renscrieri.
Transcrierea presupune trecere unui imobil dintr-o carte funciar n alt
carte funciar.
n funcie de rolul deinut n sistemul de eviden imobiliar i
corelaia dintre ele, nscrierile se pot clasifica n nscrieri principale (
intabularea i nscrierea provizorie) i nscrieri subsecvente ( notarea,
radierea, rectificarea, transcrierea, renscrierea). nscrierile principale
realizeaz o eviden primar a situaiei juridice a unui imobil, nscrieri
din care pot deriva cele subsecvente.
Clasificarea nscrierilor din perspectiva Noului Cod Civil consacr
tipurile de nscrieri oferite de vechea reglementare, realizndu-se
avnd n vedere urmtoarele aspecte
8
: obiectul nscrierilor, coninutul
lor; necesitatea unei justificri ulterioare; efectele juridice ale
nscrierilor; modificrile aduse imobilelor; momentul intervenirii
nscrierilor; persoana care solicit efectuarea acestora.
Obiectul nscrierilor n cartea funciar l formeaz dreptul de
proprietate, cel mai important, dar i celelalte drepturi reale care se pot
8
Mihaela Mneran, "Comentariile Codului Civil. Publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor juridice. Cartea
funciar", Editura Hamangiu, Bucureti 2012
8
vi
constitui asupra unui imobil, precum i alte drepturi de crean, acte
sau fapte juridice n legtur cu imobilul nscris.
Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de nscriere,
indiferent de natura titularului lor, fie c este vorba de o persoan fizic
sau juridic, fie c este vorba de imobile care aparin statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, din domeniul public ori privat.
Conform unei spee
9
, respectarea obiectului nscrierilor n cartea
funciar este impus de principiul specialitii nscrierilor, reglementat
de norme imperative de la care nu este permis derogarea. Dac
partea ndreptit la intabulare solicit doar notarea, registratorul de
carte funciar este obligat s resping cererea, neputndu- se
pronuna n sensul notrii, deoarece aceasta poate avea ca obiect alte
drepturi dect cele reale, dar nici n sensul intabulrii, ntruct ar da
ceva ce nu s-a cerut, cu nclcarea principiului disponibilitii sau
neutralitii nscrierilor n cartea funciar. nscrierea n cartea funciar
n baza unui act juridic ce atest dreptul de proprietate asupra unui
imobil se poate face numai sub forma intabulrii, fiind vorba despre un
drept tabular, iar nu i sub forma notrii, care poate avea ca obiect
numai alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar. n plus, dac s-ar accepta
notarea unui nscris prin care se recunoate dreptul de proprietate al
unui ter de cartea funciar, s-ar nclca n acest mod principiul
relativitii i s-ar eluda dispoziiile legale privitoare la rectificarea
nscrierilor n cartea funciar. Cererea de notare avnd ca obiect
dreptul de proprietate asupra unui imobil este inadmisibil.
Dac dreptul real ce urmeaz a fi nscris n cartea funciar este
afectat de modaliti, pentru a se determina felul nscrierii trebuie s se
fac distincie n funcie de tipul modalitii actului juridic
10
.
n acest sens, art. 882 NCC consacr soluia conform creia
drepturile reale afectate de condiie- suspensiv
11
sau rezolutorie
12
- nu
pot forma obiectul ntabulrii, ci doar al nscrierii provizorii, deoarece
existena dreptului ( respectiv eficacitatea sau desfiinarea sa) depinde
de un eveniment viitor i nesigur ca realizare, motiv pentru care
nscrierea nu poate avea un caracter definitiv.
Obiect al ntabulrii i al nscrierii provizorii poate fi considerat, n
schimb, un drept tabular afectat de un termen extinctiv
13
sau de
9
Jud. Sectorului 2 Bucureti, sent. Civ., nr. 7054/2008, nepublicat
10
Conform art. 1398 - 1420 NCC, modalitile actului juridic civil sunt termenul i condiia, precum i sarcina n
cazul liberalitilor ( donaia i testamentul).
11
Condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei ( art. 1400 NCC).
12
Condiia este rezolutorie atunci cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei ( art. 1401 NCC).
13
Art. 1411 alin. 1 NCC definete obligaia afectat de termen ca fiind acea obligaie a crei executare sau stingere
9
vi
sarcin
14
, ntruct existena dreptului nu este incert, ci difer numai
momentul de sfrit al exerciiului acestui drept ori eficacitatea
liberalitii afectate de sarcin.
n cazul dreptului real imobiliar dobndit printr-o liberalitate
afectat de o sarcin, dreptul exista de la momentul la care actul i
produce efecte juridice proprii, fiind n discuie eficacitatea ulterioar a
actului cu titlu gratuit. Dei aparent sarcina este asemntoare
condiiei, deoarece n ambele cazuri este afectat eficacitatea actului,
totui adoptarea unei soluii diferite n materia nscrierilor n cartea
funciar se justific prin aceea c, n ipoteza condiiei, efectele
opereaz de drept, fr intervenia instanei, n timp ce, n situaia
neexecutrii sarcinii, este necesar sesizarea instanei pentru a
dispune sanciunea de drept civil a revocrii, fr ca efectele acesteia
s intervin de drept, ci doar la cererea persoanei interesate
15
.
Prevederile art. 882 alin. 2 Noul cod civil nu fac nicio referire la
dreptul real imobiliar afectat de un termen suspensiv, astfel c se pune
problema dac acesta poate forma obiectul vreunei nscrieri n cartea
funciar.
Astfel, n literatur de specialitate s-a exprimat opinia conform
creia nu se pot ntabula drepturi reale imobiliare afectate de un
termen suspensiv, pe motivul c intabularea produce efecte imediate i
nu ntrziate i dac s-ar prevedea transferul proprietii ori constituirea
dreptului tabular la o data ulterioar, nscrierea ar deveni problematic,
neputnd face dect obiectul unei nscrieri provizorii.
De asemenea, imposibilitatea intabulrii unui drept tabular afectat
de un termen suspensiv este o soluie ntemeiat i pentru motivul c
s-ar opune principiului efectului constitutiv sau translativ de drepturi
reale al nscrierilor n cartea funciar. Acest argument este ntrit de
art, 885 NCC care prevede c dobndirea drepturilor reale avnd ca
obiect imobile se realizeaz numai prin nscrierea n cartea funciar,
att ntre pri, ct i ntre teri.
Un asemenea drept afectat de un termen suspensiv nu poate face
nici obiectul unei nscrieri provizorii, pentru c aceasta intervine numai
n cazurile stabilite limitativ de art. 898 nCc, i nici al unei notri, pentru
acelai argument al lipsei includerii sale n lista limitativ prevzut de
art. 902 NCC.
depinde de un eveniment viitor i sigur, iar termenul este extinctiv atunci cnd, la mplinirea lui, obligaia se stinge,
potrivit art. 1412 alin. 2 NCC.
14
Doctrina definea sarcina ca fiind o obligaie de a da, a face sau a nu face impus gratificatului de ctre
dispuntor, n actele juridice cu titlu gratuit, n noul cod civil neexistnd o definiie legal a acesteia.
15
Mihaela Mneran, op. Cit., pag. 160.
10
vi
Argumente juridice solide pledeaz pentru imposibilitatea
intabulrii drepturilor reale afectate de un termen suspensiv, ns, n
raport, de modul actual de reglementare, se pare c soluia oferit de
legiuitor este n sensul c aceste drepturi pot i trebuie s fac obiectul
intabulrii, urmnd a se nota rezerva proprietii n favoarea
antecesorului tabular. Pentru evitarea pronunrii unor soluii
contradictorii n practica judiciar, s-ar impune ca legiuitorul s
intervin i s reglementeze expres situaia acestor drepturi, fiind
preferabil soluia nscrierii provizorii, cu rezerva c dreptul tabuar se
dobnzite de la data mplinirii termenului suspensiv, iar nu de la data
nregistrrii cererii de nscriere provizorie i care, prin ipotez, este
anterioar termenului stipulat de pri pentru transferul dreptului de
proprietate
16
.
16
Idem.
11
vi
Capitolul II
ntabularea
II.1. Definiie si reglementare
nscrierile n cartea funciar continu s se prezinte sub forma
unor aprrii ale titularilor drepturilor reale, avnd ca prim scop
asigurarea opozabilitii nscrierilor fa de teri.
Astfel, n sistemul de carte funciar reglementat de Decretul-lege nr.
115/1938, n actualul sistem prevzut de art. 26 din Legea 7/1996,
precum si n Cartea a VII-a din Noul C.civ., nscrierile n cartea funciar
pstreaz aceeasi structur tripartit a ntabularii (art.884), nscrierii
provizorii (art.897) si a notrii (art.901-art.905).
17
ntabularea este nscrierea avnd ca obiect drepturi reale
imobiliare care produce efecte imediate i definitive, de la data
nregistrrii cererii de nscriere.
18
Potrivit unei alte definiii, ntabularea reprezint acea form de
nscriere prin care se modific starea juridic a unui drept real imobiliar,
prin strmutare, constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din
momentul nregistrrii cererii de nscriere, capt un caracter de
opozabilitate fa de teri.
Prin raportare la efectul constitutiv sau transativ al nscrierilor n
cartea funciar, introdus prin art. 885 i art. 885 NCC, ntabularea
poate fi definit ca fiind nscrierea efectuat n cartea funciar n mod
definitiv, prin care se dobndesc, se modific sau se sting drepturi
reale imobiliare, de la data nregistrrii cererii de nscriere
19
.
Iniial, Legea nu a folosit acest denumire particular pentru
desemnarea unui asemenea gen de nscriere, dar aceast lacun a
fost acoperit, cel puin la nivel enuniativ, prin modificarea adus de
Legea nr. 247/2005, fiind suplinit anterior de Regulament.
Diviziune tradiional a nscrierilor dup obiectul lor n ntabulare,
17
Legea 7/1996 trateaz doar aspectele de ordin general privind notarea, actele si faptele juridice ce pot face obiect
al notrii fiind reglementate de art.42 din Regulamentul din 633/13.10.2006 al ANCPI, n C.civ. notarea-ca form a
nscrierii n cartea funciar este prevzut n totalitate n Capitolul III, art.901-art.905, intitulat Notarea unor drepturi,
fapte si raporturi juridice".
18
19
Mihaela Mneran, op. Cit. pag. 166.
12
vi
nscriere provizorie i notare consacrat de Decretul - lege nr.
115/1938, adoptat, ulterior de Regulament i de Legea 7/1996, este
reglementat, n prezent de art. 881 din Noul Cod Civil, ns, regimul
juridic i efectele acestora cunosc o modificri importante.
Aadar, obiectul ntabulrii l constituie drepturile reale imobiliare,
denumite i drepturi tabulare, dup felul nscrierii. Iar drepturile tabulare
nscrise n cartea funciar alctuiesc ceea ce jurisprudena i doctrina
numesc stare tabular. Astfel, sunt susceptibile de nscriere n cartea
imobiliar dreptul de proprietate, dezmembrmintele dreptului de
proprietate, dreptul de administrare, folosin sau concesiune, precum
i drepturile reale accesorii imobiliare (dreptul de ipotec i privilegiile
imobiliare).
n acest sens, prezentm spea
20
care stipuleaz c pentru
nscrierea unui drept real imobiliar n cartea funciar este necesar s
se fac dovada dobndirii respectivului drept n condiiile legii. Dreptul
de proprietate se nscrie n cartea funciar n baza actului prin care s-a
constituit ori s-a transmis n mod valabil. Nu ndeplinete aceast
cerin contractul de vnzare-cumprare, n cazul n care nu se face
dovada c vnztorul este proprietarul imobilului vndut. Altfel spus,
lipsa titlului de proprietate al vnztorului mpiedic intabularea
dreptului de proprietate transmis prin contract de vnzare-cumprare.
Caracterul definitiv al acestui tip de nscriere a impus soluia
interdiciei de ntabulare a drepturilor afectate de o condiie suspensiv,
incluzndu-se n sfera interdiciei, cu titlu de noutate, i a drepturilor
afectate de o condiie rezolutorie.
n schimb, legiuitorul a permis ntabularea drepturilor reale
afectate de un termen extinctiv sau de sarcina liberalitii, deoarece n
aceste cazuri dreptul este cert la momentul nscrierii, fiind totodat
sigur ncetarea exerciiului acestuia la mplinirea termenului, precum
i revocarea acesteia n ipoteza nendeplinirii sarcinii
21
.
n cazul n care stingerea unui drept tabular constituie obiectul
cererii de nscriere n cartea funciar, nu se folosete termenul de
ntabulare, ci cel de radiere, conform art. 907 alin. 2 NCC.
Regula n materia nscrierilor drepturilor reale imobiliare n cartea
funciar o constituie acest tip de nscriere definitiv, deoarece art. 881
alin. 3 NCC prevede expres c nscrierea provizorie intervine numai n
cazurile limitativ prevzute de lege, ceea ce nseamn c ori de cte
ori legiuitorul nu dispune n sens contrar, drepturile reale imobiliare se
intabuleaz definitiv, necondiionat.
20
.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 5585/2005, www.scj.ro i n A. Rusu, op. cit., p. 224-226).
21
13
vi
Aceast nscriere constituie nscrierea obinuit, normal a
drepturilor reale imobiliare i are un caracter definitiv datorit faptului
c ea nu mai necesit nici un fel de justificare a meniunilor pe care le
cuprinde, comparativ cu nscrierea provizorie. Astfel se poate spune c
are o for probant deplin, oferind titularului garanie efectiv asupra
dreptului su de proprietate. Ea se bazeaz att pe elementele de fapt,
ct i pe cele de drept.
II.2. Condiile de form pentru ntabulare
ntabularea dreptului real imobiliar se realizeaz pe baz unei
cereri de nscrieri nregistrat la autoritatea de cadastru competent.
Aceast necesitate a formulrii unei cereri constituie consecina
principiului neutralitii sau disponibilitii nscrierilor de carte funciar,
deoarece acestea se realizeaz, de regul, la cererea prii interestate
i numai, prin excepie din oficiu, n cazurile anume prevzute de lege.
Pentru efectuarea ntabulrii, cererea de nscriere trebuie s fie
nsoit de nscrisul original sau de o copie legalizat a acestuia n
baza cruia se solicit intabularea in cartea funciar.
n acest sens, prezentm spea
22
conform creia cererea de nscriere
n cartea funciar trebuie s fie nsoit de nscrisul original sau de
copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul
juridic a crui nscriere se solicit. n lipsa nscrisului original sau a
copiei legalizate, coroborat cu lipsa unei declaraii autentificate de
notarul public n care petentul s explice imposibilitatea prezentrii
acestor acte, cererea de nscriere nu poate fi admis. Prezentarea unei
copii certificate de Camera Notarilor Publici nu este suficient pentru a
respecta exigena legii, att timp ct, cu ocazia emiterii acestor copii,
nu s-a examinat nscrisul original, ci doar copiile aflate n pstrarea
acestei instituii.
n ceea ce privete actele ce pot constitui temei al ntabulrii, art.
20 din Legea nr.7/1996 prevede c acestea pot fi , actul prin
intermediul cruia dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale
asupra unui imobil au fost transmise, actul autoritii administrative
care va suplini acordul de voin necesar n vederea nscrierii
22
Jud. Sect. 2 Bucureti, sent. civ. nr. 7508/2011, nepublicat.
14
vi
drepturilor reale imobiliare, sau, dup caz, po hotrre judectoresc
definitiv si irevocabil.
Prin introducerea art.887 din Noul Cod Civil sunt aduse modificri
cadrului legislativ privind acest aspect, n sensul c actele care pot sta
la baza nscrierii sunt: actul autentic notarial, hotrrea judectoreasc
definitiv, certificat de motenitor sau un alt act n cazurile n care
legea prevede aceasta ( este cazul, de exemplu al construciilor care
se nscriu n cartea funciar n baza autorizaiei de construcie).
Prezentarea unui nscris autentic notarial
Pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, "nscrisul era
apreciat de literatura de specialitate i de practica judiciar ca fiind
reprezentat att de un nscris autentic, ct i de un nscris sub
semntur privat, dreptul real imobiliar putnd fi dobndit, modificat
sau stins prin ncheierea actului n oricare dintre aceste forme.
ns, conform Noului Cod Civil, la baza nscrierilor n cartea
funciar trebuie s fie numai un nscris autentic notarial, excluzndu-se
astfel nscrisurile sub semntur privat. De aceea, art. 47 din Legea
nr. 7/1996 trebuie considerat modificat implicit, n mod tacit, n sensul
c nscrierea s-ar putea realiza numai n temeiul unui nscris autentic
notarial ntocmit de notarul public, fr a se putea accepta un nscris
sub semntur privat.
Aceast tez adoptat de Noul Cod Civil este susinut de art.
1244 NCC, conform cruia n afara altor cazuri prevzute de lege,
trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii
absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale ce
urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. De asemenea, trebuie luate n
considerare i dispoziiile art. 1243 NCC referitoare la modificarea
contractului, i care impun ca, n lipsa unei prevederi exprese contrare,
orice modificare a contractului este supus condiiilor de form cerute
pentru ncheierea sa.
Prin interpretarea acestor dispoziii i raportarea la nscrierile de carte
funciar, se poate desprinde concluzia c modificarea drepturilor reale
se poate realiza tot prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii
absolute, pentru respectarea simetriei formelor.
Prezentarea unei hotrri judectoreti definitive
n privina hotrrii judectoreti, art. 888 NCC se refer la o
hotrre rmas definitiv, iar art. 47 din Legea 7/1996 impune cerina
prezentrii unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile.
Contradicia dintre cele dou texte este numai aparent, deoarece art.
222 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a noului cod civil
15
vi
prevede expres c pn la intrarea n vigoare a Legii 134/2010 privind
Codul de procedur civil, referirea din cuprinsul Codului Civil la
hotrrea definitiv se va ntelege ca fiind fcut la hotrrea
irevocabil. Soluia este fireasc deoarece art. 625 NCPC definete
hotrrile definitive ntr-o manier similar hotrrilor irevocabile din
actuala reglementare, cuprins n art. 377 alin. 2 CPC.
23
Drept urmare, art.888 NCC si art. 47 din Legea 7/1996 presupun
existena unei hotrri irevocabile n baza creia se va realiza
nscrierea definitiv a dreptului real imobiliar, transmis, constituit,
modificat sau stins, cerin aplicabil numai dac este pronunat de o
instan civil i pn la intrarea n vigoare a noului cod de procedur
civil. n schimb, hotrrea pronunat n materie penal sau n materie
civil dup intrarea n vigoare a noului cod de procedur civil va fi
suficient s fie definitiv pentru a se putea dispune nscrierea unui
drept tabular n baza ei.
Prezentarea unui act emis de autorittile administrative
Legiuitorul nu face referire la necesitatea prezentrii unor acte
administrative sau civile, ci este vorba despre orice fel de acte, cu
condiia ca acestea s fie emise de autoritile administrative
competente, ntr-o procedur expres prevzut de lege. Este cazul, de
exemplu, al deciziei sau dispoziiei motivate adoptate de organele de
conducere ale unitii deintoare de restituire n natur a imobilelor
preuate n mod abuziv, conform art. 21 din Legea nr. 10/2001.
24
Prezentarea unui certificat de motenitor
Intabularea n cartea funciar se poate realiza pe baza unui
certificat de motenitor, fr a pretinde solicitantului prezentarea actului
de proprietate al autorului su pentru a verifica existena dreptului real
imobiliar n patrimoniul defunctului. Dispoziiile art. 1133 NCC ntrete
aceast soluie artnd c certificatul de motenitor nu face dovada
doar a calitii de motenitor legal sau testamentar, ci i a dreptului de
proprietate a motenitorilor acceptani.
Vechea reglementare recunotea certificatului de motenitor
doar aptitudinea de a dovedi calitatea de motenitor i cota sau
bunurile ce se cuvin fiecruia, motiv pentru care s-a stabilit c acesta
nu putea fi opus terilor ca instrument de dovad a proprietii,
neputnd fi considerat un titlu de proprietate.
Soluia acordrii puterii doveditoare a certificatului de motenitor
n privina dreptului de proprietate al motenitorilor acceptani asupra
24
Idem.
16
vi
bunirilor incluse n masa succesoral adoptat de Noul Cod civil este
criticabil i totodat, este periculoas libertatea lsata n privina
dovedirii dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra unui
imobil succesoral.
Pn la intervenia unei noi modificri legislative, fie n sensul
eliminrii puterii doveditoare a dreptului de proprietate a certificatului de
motenitor, fie n sensul reglementrii condiiilor explicite i adecvate
pentru eliberarea acestui act, este absolut obligatoriu ca notarii publici
s se prevaleze de dispoziia generic privitoare la necesitatea
administrrii unor probe ndestultoare pentru a verifica existena
dreptului de proprietate n patrimoniul defunctului i abia dup s poat
proceda la emiterea certificatului de motenitor. n acest scop, nu este
suficient ca notarul public s se bazeze exclus pe acordul
motenitorilor i pe nscrisurile prezentate de acetia, ci trebuie s
administreze nemijlocit probe, s verifice evidenele de publicitate
imobiliar, existena unor eventuale litigi cu privire la imobil i s
audieze chiar martori, dac este cazul, pentru a stabili situaia juridic
real a bunurilor imobile ce se cer a fi incluse n masa succesoral.
Doar administrarea unui astfel de probatoriu complet ar putea justifica
puterea doveditoare a dreptului de proprietate al motenitorilor prin
prezentarea exclusiv a certificatului motenitor emis de notarul public
competent.
Legislaia actual a simplificat modalitatea de nregistrare a cererii
de nscriere a unui drept real imobiliar. Dac n actuala reglementare,
cererea de nscriere (care de regul se cerea a fi depus personal la
oficiul de cadastru), era soluionat numai ulterilor momentului
recepionrii suportului material al cererii de ctre Oficiile de cadastru si
publicitate imobiliara, mpreun cu chitana aferent plii serviciului
solicitat, potrivit dispoziiilor art. 889 din Noul cod civil se prevede
posibilitatea depunerii cererilor de nscriere n cartea funciar prin orice
mijloace care asigur transmiterea textului si confirmarea primirii cererii
(personal, prin mandatar, prin notarul public, prin fax, posta
electronic).
Odat depus dosarul pentru nscriere, revine n competena
registratorului s evalueze dac sunt ndeplinite integral condiiile pe
care trebuie s le ndeplineasc nscrisul original pentru admiterea
cererii de ntabulare.
Astfel, conform art. 48 din Legea 7/1996, nscrisul original trebuie s
ndeplineasc urmtoarele condiii :
a) este ncheiat cu respectarea condiiilor de form prevzute de lege;
17
vi
b) identific corect numele sau denumirea prilor i menioneaz codul
numeric personal, dac este atribuit, numrul de identificare fiscal,
codul de nregistrare fiscal ori codul unic de nregistrare, dup caz,
atribuit acestora;
c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un
numr cadastral sau topografic, dup caz;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n
limba romn. n cazul actului autentic notarial, acesta trebuie s fie
ncheiat de un notar public n funcie n Romnia;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar
pentru autentificare, a extrasului de carte funciar pentru informare sau
a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului, cu excepia
cazului n care se face meniune despre acestea n cuprinsul actului;
f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu
excepia scutirilor stabilite prin lege sau a situaiei n care dovada
ncasrii tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale
ncheiate potrivit art. 8 alin. (5) i (6);
g) ndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a cror
verificare se afl n competena registratorului.
ntr-o spe
25
se prevede c pentru a se putea admite cererea de
nscriere n cartea funciar este necesar ca, printre altele, nscrisul n
baza cruia se solicit nscrierea s individualizeze imobilul printr-un
numr de carte funciar i un numii cadastral sau topografic, dup caz,
conform art. 48 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996. Cu toate acestea,
potrivit art. 49 din actul normativ menionat, registratorul de carte
funciar se pronun pe baza cererii de nscrierii a actelor, depuse n
justificarea acesteia. Aa fiind, lipsa identificrii imobilului prin indicarea
crii funciare i a numrului cadastral n actul ce st la baza nscrierii
poate fi acoperit prin prezentarea altor nscrisuri, cu condiia s se
poat stabili n mod indubitabil legtura ntre actele astfel coroborate.
O situaie n care este posibil acoperirea lipsurilor n discuie este
acea n care se solicit notarea unui litigiu, pe baza unui certificat de
gref care nu conine numrul crii funciare i numrul cadastral al
imobilului la care se refer procesul respectiv, dar aceste date rezult
nendoielnic din cuprinsul cererii de chemare n judecat, care are
aplicat n original tampila de primire a instanei judectoreti i
menioneaz numrul dosarului, identic cu cel precizat pe certificatul de
gref, coroborat cu alte nscrisuri, precum actul de proprietate al
imobilului, un contract de nchiriere la care se face referire n aciune i
Jud. Sect. 2 Bucureti, sent. civ. nr. 15940/2011, nepublicat
18
vi
care cuprinde datele de identificare ale imobilului
Dac ntabularea se cere n temeiul unui nscris original acesta
trebuie s ndeplineasc i cteva cerine speciale, cum sunt: numrul
de ordine al corpului funciar, declaraia expres a consimmntului
celui al crui drept este grevat, restrns sau stins (clausa intabulandi).
Registratorul admite sau respinge cererea de ntabulare n funcie
de cum au fost ndeplinite sau nu cerinele artate. Atunci cnd cererea
de ntabulare este respins, registratorul consemneaz motivele ntr-o
ncheiere de carte funciar. ncheierea de admitere sau respingere,
motivat n fapt i n drept se menioneaz pe cererea de nscriere, se
noteaz n cartea funciar i se comunic din oficiu, n termen de 20
zile de la data pronunrii i nu mai trziu de 60 de zile de la data
nregistrrii cererii
26
.
Dintre persoanele care urmeaz s fie ntiinate n legtur cu
ncheierea amintim: cei care au solicitat nscrierea; comotenitorii,
atunci cnd numai unul a cerut nscrierea; creditorii ipotecari, dac
debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat, atunci cnd creditorul a fcut
cererea; proprietarul unui fond servant, dac s-a cerut nscrierea unui
transfer de proprietate etc.
ncheierea este supus cilor ordinare de atac, dup cum petitorul
consider c a fost sau nu nedreptit. Aceste ci de atac sunt cele de
drept comun . De exemplu, apelul depus la oficiul de cadastru i
publicitate imobiliar, care se nscrie n registrul de intrare, se noteaz
n partea a treia a colii i se nainteaz sub forma unui dosar,
tribunalului judectoresc spre soluionare.
26
Nicolae Bo, op. cit., p.53;
19
vi
II.3. Efectele ntabulrii
n sistemul Legii 7/1996, efectele juridice ale ntabulrii erau
variate, mergnd de la opozabilitatea fa de teri a dobndirii sau
modificrii drepturilor tabulare, trecnd prin caracterul pur informativ a
drepturilor reale dobndite n condiii particuare i ajungnd pn la
efectul extinctiv de drepturi reale imobiliare. Nu trebuie uitat nici efectul
achizitiv de drepturi al crii funciare n folosul terior subdobnditori de
bun - credin.
27
Cea mai discutat i mediatizat modificare ce urma a fi adus de
noul cod civil n privina crii funciare a fost efectul constitutiv al
nscrierilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor.
Efectul constitutiv asigur de principiu n privina imobilelor o mai
mare siguran a circuitului civil. Istoric, pentru Romnia nu ar fi fost
prima dat cnd legea ar fi prevzut un asemenea efect.
n temeiul unor legi de acum foarte vechi i n mare parte abrogate, n
anumite zone geografice ale Romniei, ntabularea n cartea funciar a
avut efect constitutiv. ns, din nevoia de a unifica regimul legal al
nscrierilor n cartea funciar, nc de la intrarea n vigoare a Legii nr.
7/1996, legiuitorul a optat pentru consacrarea efectului de opozabilitate
a nscrierilor n cartea funciar. Opiunea sa cel mai probabil a fost
influenat i de piedicile practice n determinarea unui efect constitutiv
la nivelul rii. Acestea priveau n principal lipsa unor msurtori
cadastrale complete, corecte i exacte ale terenurilor de pe teritoriul
Romniei, precum i lipsa nregistrrilor n registrele de publicitate
imobiliare a tuturor terenurilor i a proprietarilor acestora.
Efectul constitutiv al nregistrrii n cartea funciar a rmas totui
un deziderat ce nu a fost abandonat de legiuitorul romn care, n
paralel, a emis dispoziii legale menite de a clarifica i elimina piedicile
practice menionate mai sus.
Dac prin reglementrile statuate prin Decretul nr.115/1938 si
ulterior prin Legea 7/1996, nscrierea dreptului de proprietate n cartea
funciar avea un efect declarativ, scopul primordial al acestei
operaiuni juridice fiind acela de a asigura opozabilitatea dreptului
nscris fa de teri, din perspectiva Noului Cod Civil, ntabularea
27
20
vi
dobndeste un caracter constitutiv, drepturile reale asupra imobilelor,
supuse nscrierii potrivit legii, putndu-se dobndi, att ntre pri, ct si
fa de teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, n temeiul actului
sau faptului ce justifica nscrierea.
28
Aceast modificare este deosebit de important deoarece n
practic ea va nsemna c o persoan care a dobndit dreptul de
proprietate asupra unui imobil, dar nu a urmrit nscrierea acestuia n
cartea funciar, nu va fi considerat titular a dreptului de proprietate
asupra respectivului imobil. n esen, nscrierea n cartea funciar va
avea un efect constiuttiv de drepturi i nu unul de opozabilitate.
n conformitate cu prevederile Legii nr. 71/2011 , dispoziiile mai
sus prezentate se vor aplica numai dup finalizarea lucrrilor de
cadastru pentru unitatea administrativ-teritorial n care se afl imobilul
i dup deschiderea pentru imobilele respective, la cerere sau din
oficiu, cri funciare conform Legii 7/1996 . Pn la acel moment,
nscrierile se vor face n scop de opozabilitate.
Regula stipulat de Codul Civil cu privire la obligativitatea
nscrierilor n cartea funciar suport o excepie prevazut de art. 887.
n conformitate cu acest articol, dreptul de proprietate i celelalte
drepturi reale se dobndesc i sunt opozabile fa de teri, fr
nscrierea n cartea funciar, cnd provin din motenire, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public,
precum i n ate cazuri expres prevzute de lege. Cu toate acestea,
dac urmrirea imobilului nu a fost notat n cartea funciar, drepturile
reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse terilor dobnditori de bun
- credin.
n aceste cazuri, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale
imobiliare se dobndesc fr nscrierea n cartea funciar, ns, pentru
a dispune de ele potrivit regulilor de carte funciar, titularul lor trebuie
s se nscrie n prealabil n cartea funciar. Astfel, ntabularea nu mai
este constitutiv de drepturi, ci are caracter declarativ.
Functia achizitiv de drepturi a ntabulrii reiese prin aplicarea
principiului publicitii materiale n folosul terului dobnditor de bun -
credin
29
care a dobndit un drept real ntemeindu-se pe pe un act
28
Consideraii generale asupra nscrierilor n cartea funciara din perspectiva Noului Cod Civil, Analele Universitii
Titu Maiorescu- Bucureti - Secia Drept, pag.100.
29
Art. 901 alin.2 Noul Cod civil arat c : Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
21
vi
juridic cu titlu oneros. Terul va fi considerat titularul dreptului nscris n
folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular, dreptul autorului
su este radiat din cartea funciar.
n acest caz, terul achizitor care i-a nscris cu bun - credin dreptul
real este aprat, n principiu, de orice cauz de eviciune derivnd din
nevalabilitatea titlului autorului su, ceea ce nseamn c pentru ter
simpla nscriere n cartea funciar valoreaz titlu de proprietate,
30
Prevederile art. 885 alin. 2 din Noul Cod Civil scoate la lumin un
alt efect al ntabulrii, i anume efectul extinctiv de drepturi reale
imobiliare. Astfel, se reglementeaz cu claritate c drepturile reale se
vor pierde sau stinge prin consimmntul titularului, dat prin nscris
autentic notarial, care poate fi suplinit prin intemediul unei hotrri
judectoreti definitive sau, n cazurile prevzute de lege, printr-un act
al autoritii administrative.
ns, consimmntul titularului dreptului nu este necesar dac dreptul
se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere sau prin decesul
su, dup caz, prin ncetarea existenei juridice a titularului, dac
acesta era o persoan juridic.
Noul Cod Civil reglementeaz i situaia radierii unui drept grevat
n folosul unei tere persoane, caz n care radierea va interveni cu
pstrarea dreptului acelei persoane, cu excepia cazurilor prevzute de
lege.ns, dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar,
hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au
dobndit dreptul dup nscriere.
n ceea ce privete data producerii acestor efecte, spre deosebire
de art. 25 din Legea nr. 7/1996, care prevedea c ordinea nregistrrii
cererilor va determina rangul nscrierii, iar in ipoteza depunerii
simultane a mai multor cereri privind acelasi imobil, ele vor primi
provizoriu acelasi rang, ulterior stabilindu-se rangul fiecreia, art. 889
din Lege aduce un plus calitativ de soluionare a conflictului declansat
de data nregistrrii cererilor de nscriere, ordinea nscrierilor fiind dat
nu doar de data cererii si nici de ora cererii, ci chiar de minutul n care
a fost recepionata cererea de nscriere, articolul continund si cu alte
ipoteze privitoare la ordinea nregistrrii ipotecilor ce reclam
reglementarea conflictului n ordinea de nscriere a acestora n carte
funciar.
Astfel, potrivit art.889 alin.1, nscrierile n cartea funciar si vor
produce efectele de la data nregistrrii cererilor, inndu-se ns cont
de data, ora si minutul nregistrrii acestora n toate cazurile n care
30
22
vi
cererea a fost depus personal, prin mandatar ori notar public sau
comunicat prin telefax, post electronic sau prin alte mijloace ce
asigur transmiterea textului si confirmarea primirii cererii de nscriere
cu toate documentele justificative, n timp ce n alin.2 se statueaz c
n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va
determina si rangul acestora. De asemenea, potrivit alin.3, n ipoteza n
care mai multe cereri sau primit n aceeasi zi prin post sau curier,
drepturile de ipotec vor avea
acelasi rang, iar celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang
egal, urmnd ca instana s se pronune, la cererea oricrei persoane
interesate, asupra rangului si, dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii
nevalabile.
n situaia n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu
rang egal, va fi preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n
concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel fa
de care debitorul si-a executat cel dinti obligaiile ce i incumb, cu
excepia drepturilor de ipotec care vor avea acelasi rang.
n situaia n care nici unul din dobnditori n-a fost pus n posesia
bunului sau, dup caz, debitorul nu si-a executat obligaiile fa de
niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti instana de
judecat. Dispoziiile mai sus invocate urmeaz a-si gsi aplicabilitatea
si atunci cnd n aceeasi zi o cerere de nscriere a fost primit
personal, iar alta prin post sau curier.
23
vi
Capitolul III
nscrierea provizorie
III. 1. Definiie i reglementare
nscrierea provizorie este forma de nscriere prin intermediul
creia are loc transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar i care trebuie justificat pentru a putea deveni
opozabil fa de teri.
Potrivit unei alte definiii, nscrierea provizorie este nscrierea
avnd ca obiect drepturi reale imobiliare care devin opozabil terilor
cu rangul determinat de cererea de nscriere, ns numai sub condiia
i n msura justificrii lor
31
.
Aceast nscriere mai este cunoscut n doctrin i n practica
judiciar sub denumirea de prenotare ( din it. prenotation care
nseamn rezervare, reinere a unui loc n prealabil) sau ntabulare
imperfect, fiind ntr-un fel, premergtoare ntabulrii, n anumite
cazuri, n funcie de rolurile pe care le ndeplinete. Acest tip de
nscriere are o existen efemer, deoarece urmeaz s se transforme
ntr-o nscriere definitiv, adic ntr-o ntabulare.
Inscrierea provizorie produce efecte asemanatoare ntabulrii,
ns acestea se produc condiionat de conduita ulterioar a titularului
ceea ce nseamna ca nu se produc pe deplin si definitiv din momentul
nregistrarii cererii.
O asemnare ntre ntabulare i nscriere provizorie vizeaz
obiectul, care este reprezentat de drepturile tabulare, adic drepturi
reale imobiliare nscrise in cartea funciara. Diferena major dintre
aceste dou tipuri de nscrieri este reprezentat de momentul
producerii efectelor n sensul ca nscrierea provizorie le produce de la
data nregistrarii cererii sub condiia i n msura justificrii ei.
Prin raportare la ntabulare, nscrierea provizorie apare ca o forma
excepional de nscriere n cartea funciar, deoarece intervine numai
n cazurile prevazute de lege.
32
Sub lumina vechii reglementri, sediul materiei se regsea n
Legea 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar i n
Regulamentul emis n baza ei.
31
32
Mihaela Mineran, op. Cit. pag. 175.
24
vi
ns, din perspectiva actualului cadru legislativ, Noul Cod Civil a adus o
serie de modificri substaniale acestei forme de nscriere.
Prin raportare la prevederile Legii 7/1996, necesitatea nscrierii
provizorii n cartea funciar devine incident n situaiile n care la
momentul n care se solicit, dreptul real imobiliar nu poate fi ntabulat,
ns ulterior, cnd nscrierea va dobndi caracter definitiv,
transformndu-se n ntabulare, va avea data si rangul din momentul
nscrierii provizorii. Scopul primordial al nscrierii provizorii este acela
de a conferi persoanei interesate certitudine cu privire la dreptul su si
de a-l apra de o eventual intabulare a aceluiasi drept de ctre o ter
persoan.
Funciile
33
nscrierii provizorii sunt rezultatul eterogenitii cazurilor
n care se poate dispune, acest nscriere putnd ndeplini 3 funcii, i
anume:
- ca ntabulare imperfect, ndeplinete o funcie cvasi
constitutiv - de opozabilitate fa de teri-, ntruct asigur
dobndirea, opozabilitatea erga omnes i stingerea dreptului tabular n
mod imediat, respectiv din momentul nregistrrii cererii de nscriere,
ns sub sarcina i n msura justificrii ei ulterioare.
- ca nscriere de sine stttoare, efectele sale se produc
n virtutea voinei prilor, dei ar fi fost realizate condiiile pentru
obinerea ntabulrii.
- ca ntabulare imperfect, inscrierea provizorie a radierii
ipotecii ndeplinete i o functie liberatorie, sub rezerva validrii
actului de consemnare.
III.2. Cazurile de nscriere provizorie
Cazurile n care poate interveni nscrierea provizorie sunt
prevzute limitativ de art. 898 din Noul Cod Civil, ceea ce nseamn c
dispoziiile prezentului articol sunt de strict interpretare i aplicare,
nscrierea provizorie neputnd fi dispus dect n cazurile anume
prevzute de lege.
Potrivit art.29 din Legea 7/1996, nscrierea provizorie se putea
cere atunci cnd:
a)dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiNie
suspensiv;
b) se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoresti ce nu a rmas irevocabil, ci doar definitiv;
c) se dobndeste un drept tabular care, anterior, a fost nscris
33
Marian Nicolae, op. Cit., pag. 480. Mihaela Mneran, op. Cit., pag. 175- 176.
25
vi
provizoriu; d) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris
ipoteca si privilegiul imobiliar.
n condiiile statuate prin art.898 din Noul Cod Civil, nscrierea
provizorie al crei efect const n dobndirea, modificarea sau, dup
caz, stingerea unui drept tabular de la momentul nregistrrii cererii,
sub condiia si n msura justificrii sale ulterioare, sub sanciunea
radierii din cartea funciar att a nscrierii propriu-zise ct si a celorlalte
operaiuni de nscriere condiionate de justificarea nscrierii iniiale,
poate fi solicitat, n afara altor cazuri prevzute de lege :
1. dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv
ori rezolutorie sau dac priveste ori greveaz o construcie viitoare; n
cazul nscrierii provizorii avnd ca obiect o construcie viitoare,
justificarea acesteia se face n condiiile legii.
Observm c aceast dispoziie preia parial i completeaz
prevederile art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996, sub aspectul posibilitii
expres stipulate a nscrierii n cartea funciar si a dreptului afectat de o
condiie rezolutorie, nu doar suspensiv, precum si a construciilor
viitoare sub condiia ca la momentul finalizrii lor, s fie ndeplinite
cerinele prevzute de lege pentru ca nscrierea provizorie s poat fi
transformat n intabulare, care, dup cum se stie, este singura form
de nscriere cu caracter definitiv.
Prima parte a art. 898 alin.1 din Noul Cod Civil se refer la
situaia nscrierii n cartea funciar a unor drepturi reale imobiliare
afectate de o condiie suspensiv, respective rezolutorie.
n lumina dispoziiilor Legii 7/1996, nscrierea provizorie viza
numai drepturile reale afectate de o condiie suspensiv, adic de un
eveniment viitor i nesigur ca realizare de care depinde realizarea
nsi a dreptului respectiv.
n literatura de specialitate s-a artat c noiunea de nscriere
provizorie a drepturilor reale afectate de o condiie suspensiv este
improprie, chiar eronat, ntruct dreptul afectat de o condiie
suspensiv care nu se realizeaz, nceteaz cu efect retroactive, astfel
nct o asemenea nscriere nu este susceptibil de justificare.
34
n
acest sens s-a sugerat ca drepturile afectate de o condiie suspensiv
s fie nscrise n cartea funciar sub o alt denumire dect cea de
nscriere provizorie.
Proprietatea, ca drept real imobiliar, se consider transmis printr-
un act juridic sub condiie suspensiv n situaia n care se realizeaz
evenimentul legat de dreptul de proprietate, eveniment care poate fi n
34
Daniel-Marius Cosma, Cartea Funciar, Editura Hamangiu, Bucureti 2007, pag. 169.
26
vi
interesul celui care transmite sau n interesul celui care dobndete.
Pn la ndeplinirea condiiei, pendente conditione, nscrierea dreptului
real este incert, provizorie, pentru ca dup realizarea condiiei,
eveniente conditione, acest drept s devin definitive recunoscut.
ndeplinirea condiiei echivaleaz cu justificarea nscrierii provizorii,
ceea ce duce la convertirea acesteia ntr-o ntabulare.
35
Soluia nscrierii n cartea funciar a unor drepturi afectate de o
condiie suspensiv sub forma nscrierii provizorii este ntemeiat,
corect, ntruct aa cum am vzut, nu nscrierea este condiional, ci
dreptul tabular are o existen incert, incertitudine ce se va rsfrnge
asupra situaiei juridice a celui intabulat, ca i a celui nscris provizoriu.
nscrierea provizorie a unui drept afectat de o condiie rezolutorie
a fost criticat de doctrin, ntruct, avnd n vedere c la realizarea
condiiei eveniente conditione, dreptul se desfiineaz retroactiv, ca i
cum nu ar fi existat, este mpotriva principiilor de carte funciar ca un
asemenea drept s fie nscris, chiar i provizoriu. Acest argument este
ntrit i de faptul c pn la ndeplinirea condiiei, proprietarul sub
condiie rezolutorie nu este considerat c a fost proprietar.
Chiar dac Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de
carte funciar ale judectoriilor a reinut iniial condiia rezolutorie drept
temei al cererii de nscriere provizorie, actualul art. 50 alin.7 din
Regulament a abrogate acest aspect, ns art. 898 din Noul Cod Civil
reglementeaz aceast posibilitate. Aceast soluie este ntemeiat
pentru c existen unei diferenieri ntre dreptul real afectat de condiie
suspensiv i drept real afectat de o condiie rezolutorie era
nejustificat, deoarece, n ambele cazuri, este vorba de drepturi
condiionale, adic drepturi a cror realizare sau stingere este
nesigur.
O noutate adus de actuala reglementare se refer la termenul de
radiere a unui drept afectat de o condiie suspensiv, respectiv
rezolutorie. Sub imperiul vechii legi, se prevedea c obligaia de a
strmuta sau greva sub condiie suspensiv, se radia din oficiu, dac
nu se dovedete ndeplinirea n termen de 10 ani de la notare, de
asemenea, se va radia din oficiu i condiia rezolutorie, dac nu s-a
cerut n temeiul ei radiere dreptului nscris sub o asemenea
modaliatate, timp de 20 de ani de la nscriere.
36
Prin raportare la dispoziiile art.911 C.civ., n ipoteza n care
condiia suspensiv nu se ndeplineste n termen de 5 ani de la data
35
Idem.
36
27
vi
nscrierii, aceasta urmeaz a fi radiat din oficiu din cartea funciar,
asemntoare fiind si situaia condiiei rezolutorie, care va fi radiat
dac ntr-un interval de 10 ani de la nscrierea ei nu s-a solicitat n
temeiul ei radierea dreptului nscris.
Conform art. 899 alin. 1, coroborat cu art. 885 NNC, dreptul real
ce poart asupra unei construcii viitoare se dobndete de la data
cererii de nscriere provizorie cu efect retroactiv, ca o consecin a
efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciara. In acest caz ne aflm
n prezena unei excepii de la regula nscris n art. 1658 NCC,
conform creia, dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor,
cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a
realizat.
2. dac, n temeiul unei hotrri care nu este nc definitiv, partea ce
a czut n pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea sau
stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile unei
alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar.
Considerm pertinent remarca referitoare la aspectul nvederat
de textul legal, prin care poate fi nscris provizoriu n cartea funciar
acel drept al unei persoane nscut n urma unui raport juridic litigios
care nc nu este definitiv.
Pentru corecta nelegere a sensului de hotrre nedefinitiv, care
se identific cu cel de hotrre judectoreasc care nu este
irevocabil, pn la intrarea n vigoare a noului cod de procedura civil
trebuie facut o precizare prealabil.
Noua reglementare este similar celei anterioare care se referea la o
hotrre judecatoreasc ce nu a ramas irevocabil, adic susceptibila
de a forma obiectul cii de atac a apelului sau a recursului.
Prin modificarea acestei dispoziii, care n Legea 7/1996 viza
nscrierea provizorie n baza unei hotrri judectoresti definitive, toate
persoanele care au obinut o hotrre judectoreasc n prim instan
pot solicita nscrierea provizorie, a dreptului lor n cartea funciar,
urmnd ca n ipoteza n care n cile de atac, hotrrea primei instane
va fi meninut, nscrierea provizorie se va transforma n ntabulare,
avnd data si rangul din momentul nscrierii.
Dac ns, hotrrea primei instane va fi modificat, urmeaz a opera
rectificarea crii funciare efectuate de persoana interesat.
Apreciem pe de o parte, c aceast modificare legislativ are
elemente pozitive concretizate n aprarea dreptului de proprietate al
titularului temporar prin efectul de opozabilitate fa de teri, ns, pe
de alt parte nu putem face abstracie de situaiile conflictuale care pot
28
vi
aprea n practic prin raportare la modificrile care pot aprea ntre
momentul si soluia pronunat de prima instan si soluia care se
reflect n hotrrea rmas irevocabil.
Includerea situaiei administratorului bunului altuia care, prin
hotrre judectoreasc ce nu este irevocabil, a fost obligat s dea o
garanie ipotecar este justificat pentru aceleai ratiuni existente i n
ipoteza constituirii, modificrii sau stingerii oricrui drept tabular,
nscrierea urmnd a se definitiva numai dupa rmnerea irevocabil a
hotrrii judectoreti de obligare.
3. dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris
ipoteca.
nscrisul predat debitorului de ctre creditorul ipotecar reprezint
dovada de radiere a dreptului de ipotec, a garaniei reale asupra
imobilelor afectate de plata unei obligaii. Dac acest nscris nu
ntrunete condiiile necesare pentru realizarea unei ntabulrii, se va
ncuviina numai nscrierea provizorie a radierii.
n situaia n care creditorul ipotecar refuz primirea plii datoriei,
ori ntre motenitorii acestuia exist nenelegeri, debitorul poate
recurge la procedura ofertei de plat urmat de consemnaiunea
sumelor datorate pe numele creditorului sau a avnzilor si cauz.
Dac debitorul face dovada consemnrii tuturor sumelor pentru care a
fost nscris ipoteca va putea obine nscrierea provizorie a radierii
garaniei reale imobiliare, iar, dup validare, i nscrierea definitiv a
radierii.
37
4. dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu.
Acest caz nu s-a bucurat de reglementare n cadrul Decretului-
lege nr. 115/1938 i nici n Legea nr.7/1996, ns, a fost introdus de
aceast lege abia n anul 2005, i a fost preluat de prevederile Noului
Cod civil.
Prin reglementarea acestui caz, legiuitorul a urmrit s
evidenieze funcia achizitiv a nscrierii provizorii, crend astfel pentru
titular posibilitatea de a putea dispune imediat de dreptul tabular, ns
sub rezerva justificrii ulterioare.
Transmiterea dreptului real nscris provizoriu va avea drept
consecin nscrierea noului titular al dreptului tot sub forma nscrierii
provizorii, fiind de principiu c nimeni nu poate transmite mai multe
drepturi dect are
38
.
Spre exemplificare
39
, aratm c un drept real afectat de o condiie
37
38
Daniel - Marius Cosma, op. Cit., pag. 188.
39
Mihaela Mineran, op. Cit., pag 181.
29
vi
suspensiv sau rezolutorie poate fi nstrainat ctre un ter cu pstrarea
respectivei condiii, titularul putnd dispune imediat de dreptul tabular
condiional, ns sub rezerva i n msura justificrii ulterioare.
40
5. dac ambele pri consimt doar pentru efectuarea unei nscrieri
provizorii.
Aceast ipotez vizeaz situaia n care prile stabilesc nscrierea
provizorie n cartea funciar a unui drept care, cu respectarea si
ndeplinirea anumitor condiii, urmeaz a fi consolidat prin
transformarea nscrierii provizorii n ntabulare.
Din interpreatrea acestui text legal se poate desprinde ideea c,
dei sunt ndeplinite condiiile pentru realizarea unei intabulri , prile
au stabilit, de comun acord s realizeze o nscriere nedefinitiv.
Trebuie subliniat faptul c prile nu pot dispune efectuarea unei
nscrieri provizorii ntr-o situatie ce ar putea forma obiectul unei notri,
deoarece se opune principiului legalitii nscrierilor n cartea funciar
III.3. Condiiile nscrierii provizorii
Condiiile pentru nscrierea provizorie sunt similare celor
prevzute pentru realizarea intabulrii, fiind necesar, n plus,
respectarea cerinei ca obiectul acestei nscrieri s se ncadreze n
cazurile prevzute de NCC.
Astfel, asemntor cu situaia ntabulrii, i nscrierea provizorie
se poate cere, conform art.888 din Noul Cod civil, n baza unui nscris
autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitive, a
certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile
administrative.
nscrierea va avea loc doar dac nscrisul original ndeplinete
cerinele de validitate ale actului juridic, respectiv cerinele de fond i
de form, pentru a putea cpta valoarea unui act juridic cu putere
doveditoare conform dreptului comun.
i la nscrierea provizorie sunt prevzute cteva cerine speciale
41
care o condiioneaz i care difer n funcie de actul juridic care st la
baza ei.
Astfel, pentru cazul de la pct. 1 este suficient ca dreptul tabular s fie
afectat de o condiie suspensiv sau rezolutorie ori s se refere la o
40
Art. 1408 NCC prevede ca:obligatia afectata de conditie este transmisibila, drepturile dobanditorului fiind insa
supuse aceleiasi conditii.
41
Mihaela Mineran, op. Cit, pag 182 - 183.
30
vi
construcie viitoare, nefiind necesare alte condiii fa de cele stabilite
pentru intabulare.
Al doilea caz de nscriere provizorie necesit existena unei hotrri
judectoreti care nu este irevocabila ( respectiv definitiv, dupa
intrarea n vigoare a NCPC), situaie ce difer de condiiile intabulrii
care impune prezentarea unei hotrri ramase irevocabile.
Condiii suplimentare fa de cele ale intabularii nu se cer nici in
ipoteza dobndirii unui drept tabular nscris provizoriu, fiind suficient
doar ca dreptul real imobiliar s fie nscris provizoriu i nu definitiv.
Ipoteza prezentat de pct. 5 presupune prezena acordului ambelor
pri, de la aceast regul fcnd excepie situaia n care obiectul este
reprezentat de un drept tabular afectat de un termen extinctiv sau de
sarcina, caz n care este necesar doar voina persoanei interesate.
III.4. Justificarea nscrierii provizorii
Ca si n reglementarea Legii 7/1996, condiia sine qua non pentru
ca nscrierea provizorie efectuat s se bucure de toate efectele sale
firesti este ca ulterior s fie justificat, per a contrario, nscrierea va
putea fi radiat la solicitarea oricrei persoane interesate, dreptul
respectiv fiind considerat ca inexistent.
Justificarea reprezint ndeplinirea cerinelor necesare
transformrii nscrierii provizorii n nscriere definitiv, adic n
ntabulare
42
.
Pentru a se realiza justificarea nscrierii provizorii se cere s se
completeze actele avute n vedere la nscriere cu alte nscrisuri
suplimentare, astfel nct prin cumulul acestor nscrisuri sa se ajung la
ndeplinirea condiiilor cerute pentru intabulare.
Nu ntotdeauna cel care dorete s se realizeze nscrierea
dreptului su dispune de situaia juridic care s-i permit realizarea
acestui lucru, fie din propria vin, fie datorit altor cauze.
nscrierea provizorie pregtete ntr-o oarecare msur calea pentru
nscrierea definitiv definit ntabulare
Interesul practic al nscriere provizorii vizeaz rangul nscrierii,
n sensul c aceasta devine opozabil terior cu rangul determinat de
42
Marian Nicolae, op. Cit., pag. 493; Daniel - Marius Cosma, op. Cit., pag. 190.
31
vi
cererea de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei.
Scopul unei nscrieri provizorii n cartea funciar, i anume efectul
de opozabilitate fa de teri, se va produce nu de la data la care s-a
realizat justificarea ei, ci, n mod retroactiv, de la data la care s-a
inregistrat cererea. n acest mod, cel nscris provizoriu este pus la
adpost de riscul ca dreptul cu privire la care el a solicitat nscrierea
provizorie s ie ntabulat ulterior pe numele altei persoane. Ca urmare,
n cazul justificrii ei, se consolideaz toate nscrierile carea au fost
fcute condiionat de justificarea sa
43
.
Justificarea nscrierii provizorii a dreptului real afectat de o
condiie suspensiv sau rezolutorie sau care privete ori greveaz
o construcie viitoare
Aceast justificare se poate realiza prin declaraia autentificat
de notarul public ce va conine consimntul celui mpotriva cruia s-a
fcut nscrierea i din care rezulta ndeplinirea condiei care afecteaz
dreptul tabular. In lipsa acestui consimmnt justificarea se poate
realiza n temeiul unei hotrri judectoreti definitive( irevocabile),
pronunat ntr-un litigiu avnd ca obiect aciunea n justificare tabular.
Acest consimmnt trebuie cuprins ntr-un act ncheiat n
form autentic, act care are un caracter unilateral si irevocabil ceea ce
nsemna c autorul nu mai poate reveni asupra voinei iniial exprimate.
Prezentarea consimmntului pentru justificare nu mai este
posibil n situaia n care persoana mpotriva creia s-a fcut
nscrierea decedeaz sau i-a ncetat existena juridic, situaie n care
legiuitorul a stabilit c radierea dreptului tabular s se fac n lipsa
acestui acord.
n privina construciei viitoare se regsesc aceleai moduri de
justificare ca i n cazul condiiei, aceasta trebuind sa se fac n
condiiile legii. In acest sens exemplificam art. 55 din Legea nr. 7/1996
n conformitate cu care dreptul de proprietate asupra construciilor se
nscrie n cartea funciara n baza autorizaiei de construire i a
procesului-verbal de recepie la terminarea lucrrilor, precum i a
documentaiei cadastrale.
In ceea ce privete termenul n care trebuie justificat
nscrierea provizorie a unui drept tabular condiional trebuie s se fac
distincie ntre un drept afectat de o conditie suspensiv, caz n care
termenul este de 5 ani de la data nregistrarii cererii, si un drept afectat
de o condiie rezolutorie, caz in care termenul este de 10 ani.
Consecinele pasivitii prii interesate sunt grave pentru patrimoniul
43
Ioan Adam, op.cit., pag.680.
32
vi
su, putnd merge pn la pierderea dreptului imobiliar.
In ceea ce priveste justificarea nscrierii provizorii avnd ca
obiect un drept real privitor la o construcie viitoare, legea dispune ca
aceasta se poate realiza oricnd cu respectarea dispoziiilor legale
incidente.
Justificarea nscrierii provizorii n baza unei hotrri
judectoreti nedefinitive prin care s-a dispus obligarea la
strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori la
darea unei garantii ipotecare de ctre cel care administreaza
bunurile altei persoane
In acest caz, justificarea presupune prezentarea unei copii
legalizate a hotrrii judectoresti nedefinitive, purtnd meniunea
definitiv (irevocabil pn la intrarea n vigoare a NCPC).
In literatura de specialitate s-a consacrat solutia conform creia
radierea nscrierii provizorii nu intervine ca urmare a prezentrii unei
hotrri irevocabile de anulare sau de casare cu trimitere spre
rejudecare la aceeai instan sau la o alta instan competent din
punct de vedere material sau teritorial.
Principiul nscrierii prioritilor n cartea funciara primeaz fa de
regula de drept procesual civil n baza careia hotrrea casat nu are
nici o putere. De aici se poate desprinde ideea ca nscrierea provizorie
n situaiile mai sus prezentate se impune a fi mentinut att timp ct
este posibil ca, n urma noii judeci s se pronune aceeai soluie.
Justificarea nscrierii provizorii efectuate n baza unei hotrri
nedefinitive se realizeaz la solicitarea instanei care a solicitat litigiul in
fond. Dac instana nu ii ndeplineste aceast obligaie, partea
interesat poate prezenta o copie legalizat a hotrrii judectoreti
respective, oricnd mai nainte de radierea acesteia din cartea
funciara.
Justificarea nscrierii provizorii n cazul consemnrii de ctre
debitor a sumelor pentru care a fost nscrisa ipoteca
La baza acestei justificri se regsete fie declaraia autentic
notarial care contine consimmantului creditorului ipotecar, fie
hotrrea judectoreasc de validare a ofertei de plat, urmat de
consemnaiune, fie procesul-verbal redactat de executorul judectoresc
care dovedete acceptarea plii, fie ncheierea executorului
judectoresc prin care se constata efectuarea plii.
> Justificarea nscrierii provizorii n cazul dobndirii
unui drept tabular nscris provizoriu
33
vi
Justificarea nscrierii provizorii iniiale va determina, n mod
automat, si justificarea nscrierii ce are ca obiect un drept tabular
nscris provizoriu, ca o consecin a transmiterii dreptului n forma i n
limitele care le deine transmitorul. Aceast soluie este sustinut de
art. 899 NCC care arat ca efectul unei nscrieri provizorii se va ntinde
asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de aceasta, iar
nejustificarea acesteia atrage, la cererea celui interesat, radierea
acesteia i a tuturor nscrierilor subsecvente.
In ceea ce privete termenul n care trebuie s se realizeze
justificarea se poate afirma c aceasta opereaza automat, nefiind
necesar formularea unei cereri din partea persoanei interesate pentru
a se proceda la transformarea acesteia n intabulare. In schimb, n
ipoteza nejustificrii primei nscrieri provizorii, radierea celei ulterioare
va interveni numai la solicitarea persoanei interesate, nu i din oficiu.
Justificarea nscrierii provizorii pe baza acordului
prilor
Acest caz de justificare se realizeaz n conformitatre cu acordul
prilor care poate fi exprimat fie n fa registratorului de carte
funciar, fie n cadrul unei declaraii autentificate de notarul public.
Dei, prin ipoteza, sunt ndeplinite condiiile pentru realizarea nscrierii ,
NCC sustine teoria conform creia titularul dreptului nu poate reveni
singur asupra voinei iniiale deoarece acordul prilor nu poate fi
modificat n mod unilateral.
Justificarea n cazul prevzut de art. 899 alin. 5 NCC poate
interveni oricnd pn n momentul radierii, cu respectarea dispoziiilor
legale.
Astfel, justificarea nscrierii provizorii se poate realiza pe cale
necontencioas sau pe cale contencioas.
n cazul justificrii nscrierii provizorii pe cale necontencioas, art.
899 din Noul Cod Civil stabilete dou situaii n care aceasta poate
interveni, i anume :
- n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat
nscrierea provizorie, dat n form autentic.
Consimmntul la justificarea nscrierii provizorii este un act
juridic unilateral, abstract, abdicativ de drepturi ( autorul su renun n
mod definitiv la dreptul su tabular n favoarea celui nscris provizoriu)
i, n principiu, irevocabil.
44
- n temeiul unei hotrri judectoreti definitive.
34
vi
Rmnerea definitiv a unei hotrri judectoreti reprezint o
modalitate de justificare a nscrierii provizorii definitive.
n situaia n care justificarea nsrierii provizorii nu se poate realiza
pe cale necontencioas, art. 899 alin. 2 Noul Cod civil reglementeaz
aciunea n justificare tabular.
Aciunea n justificarea nscrierii provizorii este asemntoare cu
aciunea n prestaie tabular, distincia constnd n faptul c prima
aciune are n vedere transformarea nscrierii nedefinitive ntr-o
nscriere definitiv, iar reclamantul este nscris provizoriu n cartea
funciar, n timp ce prin a doua aciune se urmrete obinerea unei
nscrieri n cartea funciar.
Conform unei definiii, aciunea n justificare apare ca o aciune
civil proprie raporturilor procesuale de conflict, prin care titularul
dreptului nscris provizoriu se ndreapt mpotriva celor obligai s
transmit sau s constituie un drept real
45
.
Drept obiect al acestei aciuni poate fi calificat obligaia de a da,
care const n transmiterea sau constituirea unu drept real.
Aciunea n justificare tabulat poate fi promovat n cazul n care
cel obligat s transmit, s constituie sau s modifice n folosul altuia
un drept real asupra unui imobil nu si execut obligaiile necesare
pentru nscrierea n cartea funciar. Astfel, va reveni instanei
competente prerogativa de a dispune nscrierea, dreptul la aciune fiind
prescriptibil n condiiile legii.
Sub aspectul competenei de soluionare, din punct de vedere al
competenei materiale, aciunea n justificare va reveni n prim
instan judectoriei sau tribunalului, dup criteriul valoric al obiectului
cauzei, ntruct prin aceast aciune titularul dreptului urmrete
realizarea acestuia prin recunoaterea lui definitiv. Ct privete
competena teritorial, aceasta se supune prevederilor art.
13 C. proc. Civ.,urmnd a reveni instanei n circumscripia creia se
afl imobilul nscris n cartea funciar
46
.
Aciunea n justificare tabular se va putea ndrepta, conform art.
889 alin.2, coroborat cu art. 897 din Noul Cod Civil, i mpotriva terului
dobnditor nscris anterior n cartea funciar, dac actul juridic invocat
de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul
terului dobnditor, iar acesta a fost de rea- credin la data ncheierii
actului. Dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de trei
ani de la data nscrierii de ctre acesta a dreptului n folosul su, cu
45
Daniel - Marius Cosma, op. Cit., pag. 192; Marian Nicolae, op. Cit., pag. 500.
46
Daniel - Marius Cosma, op. Cit., pag. 193.
35
vi
excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra
antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.
Aceast form de nscriere poate oferi doar prin justificare
stabilitate juridic i garania proteciei titularului dreptului de
proprietate care a cerut nscrierea n cartea funciar. nscrisul original
atest faptul c s-a realizat condiia suspensiv, iar hotrrea
judectoreasc definitiv vine s dea for probant nscrierii, ceea ce
ofer celui interesat sigurana c este protejat de o eventual
ntabulare n favoarea unui ter.
36
vi
III.5. Efectele nscrierii provizorii
ntreaga serie de efecte ce intervin ca urmare a unei intabulri, pot
fi atribuit i nscrierii provizorii, nscriere care devine opozabil terilor
cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiia i n msura
justificrii ei.
Producerea efectelor nscrierii provizorii, respectiv dobndirea,
modificarea sau stingerea unui drept tabular sunt condiionate de
justificarea nscrierii.
Practic, efectele nscrierii provizorii, odat justificat, sunt aceleai cu
ale intabulrii, ns raiunea acesteia const n obinerea rangului prin
raportare la data cererii de nscriere provizorie, iar nu de la data
justificrii acesteia. Altfel spus, dup ce este justificat, nscrierea
provizorie se transform n intabulare, cu efect retroactiv, de la data
nregistrrii cererii, titularul acesteia evitnd intabularea dreptului real
imobiliar n favoarea unui ter
47
.
n cazul acestui tip de nscriere, se poate afirma, c efectele
juridice specifice nscrierii provizorii dubleaz titularii aceluiai drept
real nscris n cartea funciar.. Astfel, se poate vorbi de existena a doi
titulari ai aceluiai drept tabular, ns, pn la momentul justificrii sau
nejustificrii ei, i anume : cel nscris provizoriu ( succesorul tabular) i
cel mpotriva cruia s-a ncuviinat nscrierea provizorie (antecesorul
tabular).
Prin urmare, dac nscrierea provizorie a fost ncuvinat se vor putea
svri nscrieri att mpotriva celui ntabulat, ct i mpotriva celui
nscris provizoriu. Dac nscrierea provizorie a fost justificat, se vor
radia, din oficiu, nscrierile fcute mpotriva titularului ntabulat, dar
dac nscrierea provizorie nu a fost justificat, ci radiat, se vor radia
din oficiu nscrierile fcute mpotriva celui nscris provizoriu
48
.
47
Mihaela Mneran. Op. Cit., pag. 183.
48
37
vi
Capitolul IV
Notarea
IV.1. Definiie, reglementare si condiiile notrii
Realizarea unei publiciti integrale presupune ca, pe lng
drepturile reale imobiliare supuse nscrierii n cartea funciar, anumite
drepturi de crean, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul
nscris, s fie notate n cuprinsul crii funciare, n acest mod terii
avnd posibilitatea de a avea o imagine complet cu privire la situaia
juridic a imobilului respectiv.
Cea de-a treia form de nscriere, notarea, poate fi definit ca
nscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile
personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar devin opozabile fa de teri ori, dup caz,
sunt nscrise numai cu titlu informativ
49
.
n acest sens, exemplificm spea
50
care stabilete c nu poate fi
primit notarea n cartea funciar a dreptului de proprietate, deoarece
drepturile tabulare pot forma numai obiectul intabulrii sau al nscrierii
provizorii. Principiul legalitii i cel al specialitii nscrierilor n cartea
funciar impun ca drepturile reale imobiliare s formeze obiectul
intabulrii i al nscrierii provizorii, iar alte drepturi, acte, fapte sau
raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar s
fie nscrise sub forma notrii.
Prin realizarea unei astfel de notri, drepturile de crean nu devin
drepturi reale, chiar dac, n anumite cazuri, dobndesc un caracter de
opozabilitate erga omnes, ci permite titularului s le valorifice prin
diferite modaliti.
Spre deosebire de Decretul-lege nr. 115/ 1938, Legea folosea ab
origine tot denumirea generic de nscriere i pentru actele sau faptele
juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar,
deficien suplinit temporar de Regulamentul din 1997 care a
49
50
C.A. Bucureti, s. civ., dec. nr. 127/2010, www.jurisprudenta.org.
38
vi
consacrat i n sistemul noilor cri funciare termenul de notare, ca
denumire particular pentru acest categorie de nscrieri, i remediat
finalmente cu ocazia modificrilor i completrilor aduse Legii 7/1996
prin Legea nr. 247/2005
51
Prin aceast lege s-a reglementat felul
nscrierilor n cartea funciar, n funcie de obiectul lor, fiind, astfel,
clasificate n : ntabulare, nscriere provizorie i notare, clasificare ce a
fost preluat i de art. 881 alin. 1 Noul Cod Civil, act normativ, ce
reglementeaz, n prezent, materia nscrierilor n cartea funciar.
Pentru a putea desprinde condiiile ce trebuie ndeplinite pentru a
se dispune notarea, este util realizarea unei distincii ntre modalitile
n care se dispune notarea. Astfel, notarea se poate dispune la cererea
prilor interesate, din dispoziia instanelor judectoreti, a organelor
de urmrire penal, precum i din oficiu de ctre registratorul de carte
funciar, n cazurile anume prevzute de lege
52
.
nscrierea notrii la cererea prii interesate se poate dispune n
temeiul actelor doveditoare, iar dac la baza notrii st un nscris
original, acesta trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de lege ca
i n cazul ntabulrii.
Dac notarea se va realiza n temeiul unei hotrri judectoreti
sau a unei decizii emise de o autoritate administrativ, acesta se va
dovedi prin copie legalizat.
Notarea din oficiu are drept obiect aciunile i cile de atac n
justiie i msurile de indisponibilizare, ns, nimic nu mpiedic notarea
acestora la cerere.
n concluzie, cerinele legale necesare pentru realizarea oricrui
tip de nscriere , respective cele prevzute de art. 47 i art. 48 din
Legea nr.701996, trebuie ntrunite i pentru a se putea dispune notare.
De asemenea, specificul obiectului fiecrui tip de notare determin
existena unor condiii speciale, ce trebuie ndeplinite pentru a fi admis
cererea.
5
54
5Ibidem.
52
39
vi
IV. 2. Obiectul notrii
Dispoziiile referitoare la notrile care pot fi fcute n cuprinsul
crii funciare sau regsit de-a lungul timpului att n reglementri
specifice de carte funciar, dar, aa cum am artat , i n cadrul altor
legi speciale, ns, n prezent Noul Cod civil reglementeaz procedura
notrii.
n respectarea principiului legalitii nscrierilor n cartea funciar,
art. 902 alin. 2 i art. 903 NCC enumer situaiile care pot forma obiect
al notrii n cartea funciar. Primul text legal menionat indic ipotezele
n care este obligatorie notarea, sub sanciunea inopozabilitii fa de
teri a dreptului, actului sau raportului juridic respective, n timp ce art.
903 NCC prezint cazurile n care se poate proceda la notare, fr ca
terii s poat invoca inopozabilitatea n absena notrii.
Cea de-a treia form de nscriere n cartea funciar - notarea- a
fost reglementat i de Decretul nr.115/1938, iar ulterior actele si
faptele juridice ce puteau face obiect al notrii au fost redate n
cuprinsul art.42 al Regulamentului de organizare i funcionare a BCPI,
aprobat prin Ordinul directorului general nr.633/2006, precum si n
cuprinsul altor legi speciale
53
.
Conform prevederilor art. 42 alin. 1 din Regulament pot fi notate n
cuprinsul unei cri funciare :
a) incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului
53
Menionm n acest sens o serie de acte normative ce reglementeaz notarea, i anume :
- Art. 16 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor - calitatea de monument istoric;
Art. 15 din OUG nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor naturale, a florei l
faunei - calitatea de arie natural protejate;
- Art. 13 din OUG nr. 69/2010 privind reabilitarea termic a cldirilor de locuit cu finanare prin credite bancare cu
garanie - existenta contractului de mprumut;
-Art 13 din OUG nr. 69/2010 privind reabilitarea termic a cldirilor de locuit cu finanare prin credite - existena
conveniei de fidejusiune;
- Art. 7 din Legea nr. 289/2002 privind perdelele forestiere de proiecie - procedura de mpdurire.
- Art. 55 alin. (9) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 - excepiile invocate de
ctre debitorul cedat; ;
- Art. 4, alin. (4), fit. e) din OG nr. 20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al
construciilor existente - notificrile/renotificrile proprietarilor/ asociaiilor de proprietarii cu privire la
obligaiile ce le revin pentru reducerea riscului seismic al construciilor;
Art. 11, alin. (1), Ut. c) din OG nr. 20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al
construciilor existente - dreptul de crean din contractele pentru restituirea sumelor alocate din
transferuri de la bugetul de stat privjnd execuia lucrrilor de intervenie asupra construciilor ce
prezint risc seismic, cu menionarea cuantumului sumelor ce urmeaz a fi restituite de ctre
fiecare proprietar;
- Art. 11. alin. (2) din OG nr. 20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al
construciilor existente - interdicia de nstrinare a construciei nainte de rambursarea integral a
ratelor neachitate pentru lucrri de intervenie finanate prin transferuri de la bugetul de stat
executate asupra cldirilor cu risc seismic incluse n programele anuale.
40
vi
real nscris;
b) instituirea curatelei;
c) modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar;
d) artarea de raporturi juridice cu o alt persoan, de natur s
afecteze regimul juridic al bunului imobil;
e) artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept
real nscris n cartea funciar, a aciunii de predare a nscrisului
translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaz a se nscrie, a aciunii
de ieire din indiviziune, a plngerii sau a aciunii penale n legtur cu
o infraciune care a stat la baza nscrierilor din cartea funciar;
f) artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a
titularului de drept real nscris n cartea funciar;
g) artarea situaiilor cnd se face urmrirea silit a imobilelor;
h) interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare,
comasare, construire,
demolare, restructurare i amenajare;
i) contractul de locaiune sau cesiunea de venituri mai mari de 3 ani; j)
dreptul de preempiune;
k) promisiunea de a ncheia un contract cu privire la bunul imobil i
termenul stabilit pentru ncheierea contractului, cu condiia s nu fi
trecut mai mult de 3 ani de la mplinirea acestuia;
l) intenia de nstrinare sau ipotecare a bunului imobil;
l) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare, respingerea
acesteia;
l) suprapunerea imobilelor nregistrate n planul cadastral de carte
funciar;
m) revocarea procurii date n vederea ncheierii unui act translativ de
proprietate
avnd ca obiect un imobil;
n) sechestrul asigurtor i judiciar;
o) schimbarea rangului unei ipoteci;
o) cererea de reexaminare a ncheierii de carte funciar;
p) plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar;
q) respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor
cu carte funciar deschis;
r) deschiderea procedurii insolvenei i sentina declarativ de faliment;
s) lucrrile de expropriere a imobilului;
t) orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este
permis de lege i au legtur cu imobilul.
Sub lumina legislaiei anterioare, actele, faptele sau raporturile
41
vi
juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, puteau fi
grupate
54
, indiferent de efectele produse, astfel :
Raporturi juridice care configureaz situaia juridic
personal a titularului de carte funciar;
Drepturi personale i alte raporturi juridice patrimonial n
Legtur cu imobilul nscris n cartea funciar;
Intenia de a nstrina sau de a greva imobilul
nmatriculat n cartea funciar;
ngrdirile legale i judiciare de nstrinare i grevare a
Imobilului nscris n cartea funciar;
Msurile de executare silit i cele asiguratorii asupra
Imobilului nscris n cartea funciar;
Aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea
funciar.
Ca modificare foarte important n materia notrii n cartea
funciar, art. 902 din Noul Cod Civil stabilete c drepturile, faptele i
raporturile juridice care au legtur cu imobilele devin opozabile prin
notarea n Cartea funciar.
Avnd n vedere prevederile Noului Cod Civil i raportndu-ne la
obiectul fiecrui tip de notare, o grupare
55
sistematic a acestora s-ar
putea realiza astfel :
Notri ale cror obiect privesc persoana titularului dreptului tabular.
n acest categorie pot fi incluse :
- punerea sub interdicie judectoreasc si ridicarea acestei
msuri ( art. 902 alin.2, pct.1);
- cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea
judectoreasc de declarare a morii si cererea de anulare sau de
rectificare a hotrrii judectoresti de declarare a morii ( art. 902 alin. 2
pct. 2);
- deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de
administrare al debitorului supus acestei msuri, precum si nchiderea
acestei proceduri ( art. 902 alin. 2, pct. 16);
- incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de
exerciiu ori de folosin ( art. 903 pct. 1).
Notri ale cror obiecte privesc drepturi personale si alte raporturi
juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar
Aceast grupare reunete urmtoarele tipuri de notri :
- calitatea de bun comun a unul imobil ( art. 902 alin. 2 pct.3);
Marian Nicolae, op. Cit., pag. 509 - 510.
55
Mihaela Mneran, op. Cit., pag. 196-223.
42
vi
- convenia matrimonial, precum si modificarea sau, dup caz,
nlocuirea ei ( art. 902 alin.2 pct.4);
- destinaia unui imobil de locuin a familiei (art.902 alin.2 pct. 5);
- locaiunea si cesiunea de venituri (art. 902 alin. 2 pct.6 );
- aportul de folosin la capitalul social al unei societi ( art. 902
alin. 2 pct. 7) ;
- interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui
drept nscris ( art. 902 alin. 2 pct.8 );
- vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate ( art. 902
alin. 2 pct. 9);
- dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul ( art. 902
alin.2 pct. 10);
- pactul comisoriu si declaraia de rezoluiune sau de reziliere
unilateral a contractului ( art. 902 alin. 2 pct. 11);
- antecontractul si pactul de opiune ( art. 902 alin. 2 pct. 12);
- dreptul de preempiune nscut din convenii ( art. 902 alin. 2 pct.
13);
- intenia de a nstrina sau de a ipoteca ( art. 902 alin. 2 pct. 14) ;
- schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei
garanii reale asupra creanei ipotecare ( art. 902 alin.2 pct. 15);
- sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale (
art. 902 alin. 2 pct. 17);
- declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil (
art. 903 pct.2);
- orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul
si care sunt prevzuten acest scop de lege ( art. 903 pct. 3).
Notri ale cror obiecte privesc aciunile n justiie n legtur cu
imobilele nscrise n cartea funciar
- aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare si aciunea
n rectificare ( art. 902 alin.2 pct. 18);
- aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea
funciar, aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic
pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de ineficacitate, aciunea
revocatorie, precum si orice alte aciuni privitoare la alte drepturi, fapte
alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise (art. 902 alin. 2
pct. 19);
- punerea n miscare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea
funciar svrsit printr-o fapt prevzut de legea penal ( art. 902
alin.2 pct.20).
Nu este obligatoriu ca aciunile supuse notrii s priveasc un
43
vi
drept real, ci este posibil ca obiectul acestora s l reprezinte alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise. De
exemplu
56
, este posibil notarea aciunii n evacuarea chiriaului, ca
urmare a expirrii termenului contractual, aciunea n rezilierea
contractului de nchiriere pentru neplata chiriei sau aciunea n
recunoaterea dreptului de retenie.
De asemenea conform unei spee
57
,nu poate fi primit cererea de
notare a unui litigiu aflat pe rolul instanelor judectoreti care nu are
nicio legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Existena unei
aciuni civile n pretenii mpotriva proprietarului tabular nu justific
nscrierea acesteia n cartea funciar, att timp ct obiectul litigiului nu
prezint niciun fel de legtur cu bunul imobil proprietatea debitorului.
Eventualitatea obinerii unui titlu executoriu i posibilitatea declanrii
ulterioare a executrii silite imobiliare nu sunt suficiente pentru a
considera dovedit legtura cert cu imobilul, impus de principiul
legalitii nscrierilor n cartea funciar i al publicitii integrale.
Analiza dispoziiilor legale cu privire la notare arat faptul c lista
prevzut la art.902 i la art. 903 NCC nu este limitativ i las
posibilitatea ca i alte cazuri prevzute de lege s poat forma obiectul
notrii. Astfel, art.902 aln.2 menioneaz c exist i alte dispoziii
legale care necesit ndeplinirea acestei formaliti n scop de
opozabilitate fa de teri. De asemenea, art.903 pct.3 NCC arat c
este posibil notarea, i nu obligatorie, i n privina altor fapte sau
raporturi juridice in legtur cu imobilul, cu condiia ca aceast
posibilitate s fie stipulat de lege.
Cu titlul de exemplu
58
, prezentm cteva dispoziii legale din noul
cod civil, unde sunt reglementate alte situaii n care se poate recurge
la notarea n cartea funciar : inventarul bunurilor mobile, dobndite n
timpul separaiei de bunuri (art.361 aln.3), bunurile mobile prin
anticipaie (art.540 aln. 3), contractile de administrare a coproprietii
(art.644 aln.3), conveniile privitoare la suspendarea partajului (
art.672), etc.
De asemenea, este posibil ca anumite dispoziii cuprinse n legi
speciale s prezinte i alte cazuri n care este necesar sau este posibil
a se pretinde o notare n cartea funciar. De pild, chiar Legea
nr.7/1996 conine norme speciale n sensul notrii n cartea funciar si
a altor situaii dect cele menionate n codul civil, precum notarea
cererii de reexaminare i a plngerii mpotriva ncheierii de carte
56
57
Jud. Sect. 2 Bucureti, sent. civ. nr. 2248/2010, nepublicat.
58
44
vi
funciar, nscriere care se realizeaz din oficiu.
Dup cum se poate desprinde din cele prezentate mai sus, noul
cod civil prevede cteva noi operaiuni ce vor putea fi notate n cartea
funciar, operaiuni aflate uneori n strns legtur cu instituii sau
drepturi recunoscute pentru prima dat prin acest nou cod civil.
Asemenea noi notri se refer i la convenia matrimonial, calitatea
de locuin de familie, dreptul de a renuna sau denuna unilateral
contractul, declaraia de rezoluiune sau reziliere, bunurile mobile prin
anticipaie, contractul de administrare a coproprietii etc
Se poate observa c noua reglementare extinde situaiile n care
poate fi cerut notarea n cartea funciar, n acest fel, crescnd
sigurana circuitului civil deoarece persoanele care intenioneaz s
contracteze asupra unui imobil vor avea posibilitatea de a lua la
cunotin n mod rapid cirumstane extreme de importante privind
situaia sa juridic.
Nuanri ale dispoziiilor legale cu privire la notarea inteniei de a
nstrina sau de a ipoteca un imobil se pot desprinde n baza art. 905,
n sensul c, proprietarul imobilului care solicit efectuarea notrii cu
privire la ipotecarea imobilului n folosul unei anumite persoane, pe
lng condiia de a stipula si suma ce corespunde obligaiei garantate,
este necesar s efectueze operaiunea juridic n termen de 3 luni de
la data notrii inteniei. Termenul este aplicabil si n cazul notrii
inteniei de a nstrina imobilul.
n ipoteza respectrii termenului de 3 luni, dreptul nscris va dobndi
rangul nscrierii. ns, dac n intervalul de timp impus de lege nu se
realizeaz nstrinarea sau dup caz ipotecarea imobilului, notrile n
cartea funciar vor rmne fr efecte.
Un element de noutate n cadrul legislativ actual n materie este
adus si prin art.905 Noul Cod Civil, prin care este reglementat
procedura si condiiile de notare n cartea funciar a antecontractelor si
a pactelor de opiune
59
.
Astfel, pentru a putea opera notarea unui antecontract ce are ca
obiect dreptul de proprietate se impune, pe de o parte, condiia
referitoare la nscrierea n prealabil n cartea funciar a promitentului n
calitate de titular al dreptului ce face obiectul notrii, iar pe de alt parte
termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Nendeplinirea
acestei ultime condiii atrage dup sine respingerea cererii de notare.
n ceea ce priveste termenul n care se poate realiza notarea,
59
Consideraii generale asupra nscrierilor n cartea funciar din perspectiva Noului Cod Civil, Analele Universitii
Titu Maiorescu- Bucureti - Secia Drept, pag. 106.
45
vi
aceasta poate fi efectuat oricnd n termenul prevzut n antecontract
pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui.
Notarea antecontractului poate fi radiat din cartea funciar atunci
cnd fie promitentul-cumprtor nu a solicitat instanei n termen de 6
luni de la momentul la care contractul ar fi trebuit ncheiat pronunarea
unei hotrri care s in loc de contract, fie un ter, care nu este inut
de obligaiile promitentului-vnztor, a obinut imobilul pe calea vnzrii
silite. De asemenea, radierea notrii va putea fi dispus si din oficiu
atunci cnd n 6 luni de la data la care contractul ar fi trebuit ncheiat nu
s-a solicitat nscrierea ce a fcut obiectul promisiunii, exceptnd
situaia n care promitentul-cumprtor a efectuat notarea aciunii prin
care a solicitat instanei pronunarea unei hotrri care s suplineasc
contractul. ns, n situaia n care imobilul a fost adjudecat de un ter,
strin de obligaiile promitentului-vnztor, n mod definitiv pe calea
vnzrii silite, iar aciunea n faa instanei a promitentului- cumprtor
nu a fost soluionat definitiv, va fi dispus din oficiu radierea notrii din
cartea funciar.
IV.3. Efectele notrii
n ceea ce privete cea de-a treia form de nscriere n cartea
funciar- notarea, se poate spune c efectele produse de acesta sunt
variate, de la simpla informare i publicitate ( art. 903 NCC) pn la
opozabilitate ( art. 902) i constituirea unor prioriti juridice.
Efectul de opozabilitii fa de teri al notrilor de carte funciar se
manifest n msura nscrierii n cartea funciar, putnd fi, astfel,
valorificate. Pe aceast cale terele persoane trebuie s respecte
drepturile de crean, actele sau faptele notate i s suporte
consecinele juridice pe care le produce valorificarea lor.
Astfel, cu efect de opozabilitate fa de teri sunt notate n cartea
funciar o serie de fapte sau acte prevazute de Noul Cod Civil, printre
care, exemplificm :
punerea sub interdicie judectoreasc si ridicarea acestei
msuri;
cererea de declarare a morii unei persoane fizice,
hotrrea judectoreasc de declarare a morii si cererea de anulare
sau de rectificare a hotrrii judectoresti de declarare a morii;
calitatea de bun comun a unul imobil;
46
vi
convenia matrimonial, precum si modificarea sau, dup
caz, nlocuirea ei;
destinaia unui imobil de locuin a familiei;
locaiunea si cesiunea de venituri;
aportul de folosin la capitalul social al unei societi, etc.
De asemenea, i articolul 42 din Regulamentul de organizare i
funcionare a BCPI, aprobat prin Ordinul directorului general
nr.633/2006 cuprinde o serie de notri efectuate cu scopul de
opozabilitate fa de teri. n acest sens, cu titlu exemplificativ, putem
enumera : recepia propunerii de dezmembrare, recepia
propunerii de comasare, precum i respingerea acestor propuneri, etc.
Legea permite notarea, la cerere, i a altor acte sau fapte juridice
n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar cu efect de
informare fa de terele persoane. n aceste cazuri, notarea este pur
informativ, eficacitatea situaiilor juridice respective nu depinde, ns,
de notarea n cartea funciar. n aceast categorie pot fi incluse
urmtoarele :
incapacitatea de exerciiu- art. 903 pct.1 din Noul Cod Civil;
calitatea de monument istoric a bunului imobil - ar7. 16 din Legea
nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor de publicitate, adic de
informare a terilor n legtur i cu ate acte sau fapte juridice n
legtur cu imobilul nscris. Cartea funciar nu scoate imobilul din
comerul juridic, orice persoan fiind liber s ncheie i dup notare
acte de orice fel asupra drepturilor tabulare.
Rolul notrilor permise este acela de a asigura respectarea
principiului publicitii integrale i de a face ca situaia juridic real a
imobilului s fie pe deplin conturat n cuprinsul crii funciare. n
schimb, terii nu ar putea refuza opozabilitatea respectivelor acte sau
fapte, deaorece li se opun n puterea legii sau n baza altor formaliti
de publicitate speciale.
n ceea ce privete data producerii acestor efecte, spre deosebire
de art. 25 din Legea nr. 7/1996, care prevedea c ordinea nregistrrii
cererilor va determina rangul nscrierii, iar in ipoteza depunerii
simultane a mai multor cereri privind acelasi imobil, ele vor primi
provizoriu acelasi rang, ulterior stabilindu-se rangul fiecreia, art. 889
din Lege aduce un plus calitativ de soluionare a conflictului declansat
de data nregistrrii cererilor de nscriere, ordinea nscrierilor fiind dat
nu doar de data cererii si nici de ora cererii, ci chiar de minutul n care
a fost recepionata cererea de nscriere, articolul continund si cu alte
ipoteze privitoare la ordinea nregistrrii ipotecilor ce reclam
47
vi
reglementarea conflictului n ordinea de nscriere a acestora n carte
funciar, pe care le-am prezentat n cazul ntabulrii.

Proiect CF

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect CF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

nscrierile n carte funciar n viziunea Noului Cod Civil Dumitrchescu Roxana

S-ar putea să vă placă și