RAPORTUL DE EVALUARE A UNEI CLDIRI I A

TERENULUI AFERENT DIN MUNICIPIUL

FLTICENI, JUDEUL SUCEAVA
Universitatea Alexandru Ioan Cuza Iai
Facultatea de Economie i Administrarea Afacerilor
Specializarea Contabilitate, expertiz i audit

Coordonator tiinific,
Lector univ.drd Leontina Pvloaia

Studeni,
EVALUARE CONSTRUCIE
Proprietatea imobiliar compus
din cldire i terenul aferent situat
n Flticeni, Str. Trncuei, nr. 19,
judeul Suceava.
Cldire cu 4 ncperi: dou
ateliere croitorie, un depozit, un
birou, suprafa util de 1.090 mp,
numr corp cldire C/584/1/5.
Teren cu suprafaa de 1.450 mp,
situat n Flticeni, Str. Trncuei,
nr. 19, cu numr cadastral
5590/6/5.

Conform legislaiei i metodologiei n
vigoare i corelat cu specificul economiei
de pia liber, prin: documentarea, pe
baza unei liste de informaii furnizate de
ctre proprietar; inspecia
amplasamentului i al zonei, selectarea
tipului de valoare; analiza informaiilor
culese, interpretarea rezultatelor din punct
de vedere al evalurii i aplicarea
metodelor de evaluare considerate
oportune pentru determinarea valorilor
cldirii i a terenului.
Obiectul supus
evalurii i
scopul raportului

Evaluarea

Metoda costurilor de reconstrucie
Metoda costurilor segregate
Costul de reconstrucie este costul estimat
pentru a construi, la preurile curente de la
data evaluriii, o copie, o replic exact a
cldirii evaluate, folosind aceleai
materiale normative de construcie,
arhitectur, planuri, calitate, manoper i
nglobnd toate deficienele,
supradimensionrile i deprecierea cldirii
evaluate.

Valoare cldire
299.998 euro
Metoda capitalizrii venitului
Evaluarea prin metoda venitului se
raporteaz la capacitatea construciilor de
a realiza venit. Lund n calcul suprafaa
util a construciilor nchiriabile se
determin venitul net lunar. Pentru a
obine venitul net anual, vom scdea
costurile referitoare la rata de neocupare,
pierderile din colectare i alte costuri ce nu
intr n responsabilitatea chiriaului
(reparaii, impozite, administrare).
Valoare cldire
301.276 EURO
Metoda comparaiilor pe pia
Estimarea valorii de pia se bazeaz
pe analiza unor proprieti imobiliare
simillare, tranzacionate pe pia i
compararea acestora cu proprietatea
de evaluat. Studiind piaa imobiliar
din Flticeni, putem spune c ntr-o
zon aproximativ similar cu zona
unde este amplasat construcia de
evaluat s-au identificat 6 locaii
comparabile cu locaia supus
evalurii.

Valoare cldire
296.000 EURO
EVALUARE TEREN
Metoda comparaiei directe
compararea terenului evaluat cu alte
ase terenuri asementoare, care
difereau de acesta prin caracteristicile
fizice (suprafa de teren, condiiile de
localizare i prin alte caracteristici).
Informaiile pentru loturile similare au
fost analizate, comparate i corectate
in funcie de asemnri i diferenieri.
Valoarea terenului
24.650 Euro

Metoda extraciei
Valoarea terenului
- 26.001 Euro
Metoda extraciei este o metod
de evaluare, derivat din metoda
alocrii, care const n extragerea
valorii terenului pornind de la
preul de vnzare al unei
proprieti din care se deduce
costul de reconstrucie net al
cldirii. Valoarea terenului dat de
aceast metod poate fi folosit
pentru comparaie cu preurile din
tranzaciile terenurilor libere.
Metoda rezidual
biletul la ordin

Valoarea
terenului
26.100 Euro
Metoda rezidual ine
seama de contribuia
celor dou tipuri de
capital investit, cldiri i
teren, la obinerea i
repartiia profitului net al
ntregii afaceri, rezultat n
urma unei investiii
efectuate pe terenul
supus evalurii
Pe baza studiului pieei
imobiliare specifice tipurilor
de proprieti existente n
zon i care urmresc
tendinele de dezvoltare
urban, proprietatea de
evaluat a fost analizat
pentru cea mai bun
utilizare (CMBU), n ipoteza
dezvoltrii terenului ca
proprietate imobiliar de tip
industrial propunndu-se
construcia unei hale
industriale cu suprafaa
desfurat de 1.450 mp.

Concluzii, observaii

Tinnd cont de evoluia pieei imobiliare din Flticeni i de caracteristicile
construciei evaluate, evaluatorul propune ca valoare de pia, valoarea de
296.000 euro adic 1.318.976 lei la un curs de 1 euro = 4.456 lei din
30.04.2013 (valoarea nu conine TVA) i valoare de 24.650 Euro adic
109.870,40 lei la un curs de 1 euro = 4.456 lei din 30.04.2013 (valoarea nu
conine TVA)
Valoarea obinut prin metoda comparaiei are la baz date preluate de pe
pia, din tranzacii i oferte, ajustate pentru cazul studiat, prezentnd un grad mare de
ncredere, i considernd c terenurile i construciile folosite pentru comparaie au
valori apropiate cu cea a terenului i construciei evaluate. Totodat, evaluarea s-a fcut
n scopul vnzrii, avndu-se n vedere c preurile se practic pe o pia liber.

V MULUMIM!