Vnzare-cumprare. Nulitate absolut. Lipsa consimmntului.

Subdobnditor de rea-credin. Principiul resoluto jure dantis,

resolvitur jus accipientis. Etra petita
Din motivele de fapt ale cererii de chemare n judecat reiese c reclamanta a invocat i nclcarea dispoziiilor art. 61 din
Legea nr. 36/1995 astfel nct critica potrivit creia instana a acordat ceea ce nu sa cerut prin motivarea soluiei de
constatare a nulitii actului pe art. 61 din Legea 36/1995 nu este ntemeiat.
Din faptul dovedit c terul achizitor o cunotea pe vnztoare! tiind de asemenea c aceasta do"ndise imo"ilul ce urma
si fie nstrinat cu doar cteva zile n urm! se poate prezuma n "aza art. 1#$% &. civ.! c aceasta cunotea sau! cu
minime diligene 'verificarea vala"ilitii titlului vnztorului! a situaiei apartamentului la (sociaia de Locatari! vizitarea
nainte de cumprare)! putea s cunoasc nevala"ilitatea titlului nstrintorului! ceea ce nltur "una sa credin la
contractare i impune anularea actului su"secvent prin aplicarea corect a principiului resoluto jure dantis! resolvitur jus
accipientis.
*n privina pretinsei ne declarri n faa notarului de ctre reclamant! la ncheierea contractului iniial de vnzarecumprare!
a faptului c este surdomut se remarc c reclamanta sa prezentat n faa notarului la ncheierea actului n discuie! astfel
c handicapul su putea fi direct sesizat de notar! chiar n a"sena unui act doveditor n acest sens i de aceea nu i sar
putea imputa reclamantei vreo culp n legtur cu nerespectarea prevederilor art. 61 din Legea 36/1995 la ncheierea
actului.
'&urtea de (pel +ucureti! ,ecia civil! decizia nr. #-$1 din 1..1$.#$$1! cu not de /eorge 0lie)
Prin sentina civil nr. 13843/2.11.2000 Judectoria Sectorului 2 Bucureti a
respins, ca nente!eiat aciunea "or!ulat de recla!anta #.#. !potriva
p$r$ilor %.&., %.'. i #.#.(, av$nd ca o)iect constatarea nulitii a)solute a
contractelor de v$n*are+cu!prare nc,eiate ntre pri i autenti"icate su) nr.
2--3/..08.1--8 i respectiv nr. 83.0/11.08.1--8.
Pentru a pronuna aceast ,otr$re, pri!a instan a reinut c actul de
v$n*are+cu!prare nr. 2--3/..08.1--8 a "ost nc,eiat cu respectarea condiiilor
de validitate prev*ute de le/e.
'e"eritor la contractul su)secvent, s+a apreciat c vala)ilitatea acestuia, nu
poate "i pus n discuie at$t ti!p c$t nu s+a reinut nulitatea actului iniial.
0!potriva sentinei a declarat apel recla!anta, critic$nd+o pentru nele/alitate
i nete!einicie.
Prin deci*ia civil nr. 1011/1/12.04.2001, 2ri)unalul Bucureti Secia a %3+a
4ivil a ad!is apelul i a sc,i!)at n tot sentina pri!ei instane n sensul c a
ad!is aciunea i a constatat nulitatea a)solut a contractelor de v$n*are+
cu!prare autenti"icate su) nr. 83.0/1--8 i nr. 2--3/1--8.
&a darea acestei soluii tri)unalul a avut n vedere c actul de v$n*are
cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8, intervenit ntre recla!ant i
p$r$ta %.'., este nul a)solut deoarece la nc,eierea lui nu a "ost respectat
cerina o)li/atorie i!pus de art. 51 din &e/ea !"#$%%&, respectiv n cuprinsul
actului nu s+a inserat naintea se!nturii v$n*toarei, care este surdo+!ut, c
aceasta a citit actul nainte de a+l se!na.
0n ceea ce privete actul su)secvent de nstrinare, nc,eiat de p$r$i, s+a
dispus i anularea acestuia n virtutea principiului resoluto 6ure dantis, re*olvitur
6us accipientis, rein$ndu+se c prile contractante au cooperat la nc,eierea
actului, "iind ast"el nlturat n privina terului su)do)$nditor pre*u!ia de
)un+credin.
(eci*ia tri)unalului a "ost atacat cu recurs de ctre p$r$tul #.#.(., care a
criticat+o pentru ur!toarele !otive7
1. 1rt. 304 pct. 5 'od pr. civil7 instana a acordat ceea ce nu s+a cerut,
ntruc$t recla!anta solicitase prin aciune constatarea nulitii a)solute a
contractului de v$n*are+cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8,
nte!eindu+i aceast cerere pe dispo*iiile art. -48 i -55 'od civil , care
re/le!entea* lipsa cau*ei, cau*a "als i cau*a ilicit, ori prin deci*ia pronunat
1
n apel s+a constatat nulitatea contractului pentru lipsa consi!!$ntului
decur/$nd din lipsa !eniunii o)li/atorii i!puse de art. 51 din &e/ea !"#$%%&.
2. 1rt. 304 pct. - 'od pr. civil7 %nstana a reinut n !od /reit reaua+
credin a terului su)do)$nditor la nc,eierea actului su)secvent de v$n*are+
cu!prare.
0n de*voltarea acestui !otiv, recurentul a artat c potrivit art. 18-- alin. 2
'od civil, )una+credin a su)do)$nditorului se pre*u!, iar recla!anta nu a
reuit s rstoarne aceast pre*u!ie, aa nc$t n !od /reit actul su)secvent a
"ost anulat n )a*a principiului resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis,
deoarece )una+credin a terului su)do)$nditor cu titlu oneros al unui i!o)il se
constituie ntr+o e8cepie de la aplicarea acestui principiu.
(in dispo*iiile art. 18-8 'od civil, potrivit cruia )una+credin nsea!n
credina posesorului c cel de la care a do)$ndit i!o)ilul avea toate nsuirile
cerute de le/e pentru a+i trans!ite proprietatea, re*ult c nu!ai n ca*ul n care
terul ac,i*itor a cunoscut sau, cu dili/ene !ini!e, putea s cunoasc
nevala)ilitatea titlului nstrintorului, ceea ce tre)uie dovedit, cci )una+credin
este pre*u!at de art. 18-- alin. 2 'od civil, operea* re/ula de drept dup
cu! nevala)ilitatea titlului de proprietate al v$n*torului atra/e i nulitatea
terului su)ac,i*itorului.
9r n spe, recurentul susine c )una+credin re*ult din toate pro)ele
ad!inistrate.
1precierea tri)unalului potrivit creia reaua+credin reieit din rspunsurile
p$r$tului %.&., intero/atoriu propus de recla!ant este /reit, deoarece acest
p$r$t a ne/at la pct. 10 din intero/atoriu c ar "i cunoscut despre convenia soiei
sale i a terului su)do)$nditor la nc,eierea celor dou acte n liti/iu.
(e ase!enea, recurentul a preci*at c recla!anta nu a adus la cunotina
notarului, la data nc,eierii contractului de v$n*are+cu!prare nr.
2--3/..08.1--8, ,andicapul de care su"erea, acesta "iind !otivul pentru care n
act nu s+a inserat !eniunea i!pus de art. 51 din &e/ea !"#$%%&: or n aceste
condiii recla!anta nu se putea prevala n instan de propria culp pentru a
solicita anularea actului.
Prile nu au ad!inistrat nscrisuri noi n aceast "a* procesual.
;8a!in$nd deci*ia atacat n raport de criticile "or!ulate, 4urtea reine
ur!toarele7
0n 6usti"icarea cererii de constatare a nulitii contractului de v$n*are+
cu!prare autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8, recla!anta a invocat i
nclcarea dispo*iiilor art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%&, ceea ce reiese din
!otivele de "apt ale cererii de c,e!are n 6udecat <"ila 1 dosar "ond=.
0n atare condiii, !otiv$ndu+i soluia de constatare a nulitii actului pe te8tul
de le/e sus+!enionat, tri)unalul nu a depit li!itele nvestirii sale, "i8ate prin
aciune.
Pentru aceste !otive, pri!a critic a recursului, potrivit creia instana ar "i
acordat ceea ce nu s+a cerut prin !otivarea ,otr$rii pe art. 51 din &e/ea
!"#$%%&, nu este nte!eiat, cu consecina inaplica)ilitii n spe a ca*ului de
!odi"icare prev*ut de art. 304 pct. 5 'od pr. civil.
0n ceea ce privete soluia de anulare a contractului su)secvent, criticat prin
cel de+al doilea !otiv de recurs, 4urtea reine ur!toarele7
2
4a o consecin a constatrii nulitii contractului de v$n*are+cu!prare
intervenit ntre recla!ant i p$r$ta %.'., instana de apel a constatat nul i actul
su)secvent de nstrinare nc,eiat ntre p$r$ii+v$n*tori %.'. i %.&. i p$r$tul+
cu!prtor #.#.(., "c$nd ast"el aplicarea principiului e"ectelor nulitii actelor
6uridice, potrivit cruia anularea actului iniial atra/e i anularea actului
su)secvent+resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis.
;ste adevrat c )una+credin a su)do)$nditorului cu titlu oneros al unui
i!o)il se constituie ntr+o e8cepie de la principiul sus !enionat, n sensul c,
atunci c$nd terul ac,i*itor s+a ncre*ut cu )un+credin n vala)ilitatea titlului
de proprietate al nstrintorului, actul su este !eninut dei cel ce constituie
titlul v$n*torului a "ost anulat, soluia 6usti"ic$ndu+se pe consideraiuni de
ec,itate i utilitate social.
1ceast e8cepie nu este ns operant n spe, ntruc$t, aa cu! corect a
apreciat i tri)unalul, su)do)$nditorul, respectiv p$r$tul+recurent, nu a "ost de
)un+credin la nc,eierea actului.
;ste necontestat c )una+credin este pre*u!at de art. 18-- alin. 2 'od
civil, nu!ai c aceast pre*u!ie valorea* p$n la pro)a contrarie, ea put$nd "i
rsturnat prin orice !i6loc de pro), inclusiv prin si!ple pre*u!ii ce pot s
reias din !pre6urrile de "apt ale cau*ei i prin care se poate dovedi reaua+
credin.
0n cau* este dovedit c actul de v$n*are+cu!prare su)secvent s+a nc,eiat
la 11.08.1--8 ntre v$n*torii %.'. i %.&. i cu!prtorul #.#.(. <actul se
re/sete la "ila . dosar "ond=: de ase!enea, este dovedit c v$n*torii
do)$ndiser proprietatea i!o)ilului pe care l+au nstrinat lui #.#.(. a)ia cu 5
*ile n ur!, respectiv la ..08.1--8, con"or! contractului de v$n*are+cu!prare
autenti"icat su) nr. 2--3/..08.1--8 <"ila 4 dosar "ond=.
9r intervalul "oarte scurt de ti!p dintre nc,eierea celor dou acte era o
!pre6urare de natur a tre*i ndoieli oricrui cu!prtor dili/ent n le/tur cu
vala)ilitatea titlului nstrintorului, o)li/$ndu+l, n a"ara o)inerii certi"icatului de
sarcini, la veri"icri supli!entare pe aspectul vala)ilitii titlului celui de la care
ur!a s cu!pere: ast"el de !ini!e dili/ene, cu! ar "i veri"icarea situaiei
aparta!entului la 1sociaia de &ocatari, vi*itarea aparta!entului nainte de
cu!prare, ceea ce ar "i per!is cunoaterea posesorului acestuia i deci a
situaiei reale a )unului, nu au "ost "cute de recurent, ne"iind ad!inistrat nici o
pro) n acest sens.
Pe de alt parte, v$n*torul %.&., dei a a"ir!at la pct. 10 din intero/atoriul
luat la "ond <"ila 22 dosar "ond= c nu cunoate despre convenia soiei sale i a
recurentului la nc,eierea celor dou acte de v$n*are+cu!prare n liti/iu, el a
recunoscut prin acelai intero/atoriu <pct. 1,. i >= c soia sa nu l+a
ncunotinat despre cu!prarea aparta!entului de la recla!ant dec$t n *iua
se!nrii actului de nstrinare pentru acelai aparta!ent ctre p$r$tul recurent
#.#.(. i c acesta se cunotea cu soia sa dinaintea nc,eierii actului,
!pre6urare pe care a a"lat+o dup nc,eierea actului.
(in "aptul dovedit c terul ac,i*itor o cunotea pe v$n*toarea %.'., tiind, de
ase!enea, c aceasta do)$ndise i!o)ilul ce ur!a s+i "ie nstrinat cu doar
c$teva *ile n ur!, se poate pre*u!a n )a*a art. 1203 'od civil c aceasta
cunotea sau, cu !ini!e dili/ene, putea s cunoasc nevala)ilitatea titlului
nstrintorului, ceea ce nltur )una sa credin la contractare.
3
?r!ea* deci a se reine c pre*u!ia de )un credin, instituit de le/e n
"avoarea su)do)$nditorului, a "ost rsturnat n cau*, situaie n raport de care
n !od corect tri)unalul a dispus anularea actului de do)$ndire al p$r$tului+
recurent, ntruc$t acesta, "iind de rea+credin <ceea ce s+a dovedit cu pro)ele
ad!inistrate + actele de v$n*are+cu!prare i intero/atoriul p$r$tului %.&. i cu
pre*u!iile si!ple trase din "aptele sta)ilite pe )a*a acestor pro)e=, operea*
re/ula de drept potrivit creia nevala)ilitatea titlului de proprietate al
v$n*torului atra/e i nulitatea titlului su)ac,i*itorului.
@a de aceste considerente, 4urtea constat c nici critica vi*$nd
nele/alitatea ,otr$rii tri)unalului pe aspectul soluiei date cererii de anulare a
actului su)secvent, nu este "ondat, ntruc$t, aa cu! s+a artat anterior, la
anularea actului su)secvent s+a a6uns prin aplicarea corect a principiului
resoluto 6ure dantis, resolvitur 6us accipientis i "r nclcarea dispo*iiilor art.
18-- alin. 2 'od civil, n consecin, ca*ul de !odi"icare prev*ut de art. 304
pct. - 4. pr. civ., nu este incident n spe.
S+a !ai invocat de ctre recurent i "aptul c la nc,eierea contractului iniial
de v$n*are+cu!prare dintre recla!ant i p$r$ta %.'., recla!anta nu ar "i
declarat notarului c este surdo+!ut, ceea ce ar !piedica+o s se prevale*e de
prevederile art. 51 din &e/ea !"#$%%& pentru a o)ine nulitatea actului.
Susinerea recurentului este lipsit de suport pro)ator, aa nc$t nu poate "i
pri!it.
(e alt"el, recla!anta s+a pre*entat n "aa notarului la nc,eierea actului n
discuie, ast"el c ,andicapul su putea "i direct sesi*at de notar, c,iar n a)sena
unui act doveditor n acest sens i de aceea nu i s+ar putea i!puta recla!antei
vreo culp n le/tur cu nerespectarea prevederilor art. 51 din &e/ea nr.
!"#$%%& la nc,eierea actului.
&u$nd n considerare ar/u!entele !ai sus e8puse, 4urtea constat c recursul
p$r$tului #.#.(. nu este "ondat i n )a*a art. 315 4. pr. civ., raportat la art. 2-5
4. pr. civ., l va respin/e, !enin$nd ca te!einic i le/al ,otr$rea tri)unalului.
A92B
(eci*ia de !ai sus ridic o serie de pro)le!e de drept su)stanial pe care, ni
se pare, instana "ie nu le+a individuali*at, "ie le+a dat o de*le/are discuta)il
sau, care, dei corect soluionate, !eritau preci*ri si nuanri. Ae vo! opri
asupra ur!toarelor pro)le!e7
1. Aatura nulitii pri!ului contract de v$n*are+cu!prare nc,eiat de ctre
recla!ant n calitate de v$n*toare.
B. Su)do)$nditorul de )un+credin i cu titlu oneros al unui )un i!o)il +
e8cepie de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. 0nelesul
)ivalent al principiului.
4. Aatura nulitii actului su)secvent nc,eiat cu rea+credin.
(. Buna+credin a do)$nditorului cu titlu oneros al unui )un i!o)il. 4riterii de
apreciere. Pro)a cu pre*u!ii.
1. 0n "apt, instanele au reinut c recla!anta, surdo+!ut, a nc,eiat prin act
autentic notarial un contract de v$n*are cu!prare av$nd drept o)iect, dup
cu! reiese din ar/u!entaia instanei de recurs prin tri!iterile "cute la
necesitatea vi*itrii aparta!entului la 1sociaia de &ocatari, un aparta!ent.
(o)$nditorii au nstrinat i!o)ilul cu!prat la un interval de 5 *ile, cunosc$nd,
unul dintre ei, pe su)do)$nditor.
4
1. Aatura nulitii pri!ului contract de v$n*are+cu!prare nc,eiat de ctre
recla!anta n calitate de v$n*toare.
2. %nstana de apel a constatat c pri!ul contract de v$n*are+cu!prare este
nul a)solut ntruc$t au "ost nclcate dispo*iiile art. 51 din &e/ea nr. !"#$%%&
1
care prevedeau inserarea o)li/atorie, naintea se!nturii recla!antei, surdo+
!ut, a preci*rii c aceasta a citit actul nainte de a+l se!na. 4onstatarea 4urii
de 1pel ni se pare "unda!ental /reit i, n consecin, aprecierea ei drept
le/al de ctre instana de recurs eronat.
1
Legea nr. 36/ 1995 a notari l or publ i ci i act i vi t i i not ari al e, n f orma sa i ni i al , a f ost
publ i cat n M. Of . al Romni ei nr. 9 !i n 1" mai 199#.
Pentru a o)serva eroarea instanelor tre)uie pornit de la ur!toarele distincii
i preci*ri. #ai nt$i, tre)uie distins ntre noiunea de act 6uridic neles ca
operaiune 6uridic, negotium juris, i noiunea de act 6uridic n accepiunea de
nscris pro)ator, instrumentum probationis
2
. 1poi, tre)uie distins ntre condiiile
de "or! i condiiile de "ond ale actului 6uridic civil, iar, din perspectiva "or!ei
necesare nc,eierii vala)ile a actelor 6uridice ca negotium juris, este de necesar a
deose)i ntre actele sole!ne, pentru a cror natere vala)il le/ea presupune
respectarea unor cerine speciale de "or!, i actele consensuale
3
n ca*ul crora
si!pla !ani"estare de voin, "r a "i nsoit de o "or! special, este
su"icient pentru naterea vala)il a actului 6uridic.

$ se ve!ea, pent ru sensuri l e no i uni i !e act % uri !i c, spre e&empl u, '(eorg(e )el ei u,
Drept ci vi l romn! 0 nt roducere n dreptul ci vi l . ,u"i ect el e drept ul ui ci vi l ! e!i i a a *++ ,a
rev-ut i a!ugi t !e M. .i col ae i /. 0ruc, 1!. 2ni versul 3uri !i c, )ucuret i , 441,
p. 1".
5
+ bi !em, p. 164,161.
Supli!entar, tre)uie inut cont c "or!a actului 6uridic civil poate "i prescris
su) sanciunea nevala)ilitii actului, a i!posi)ilitii pro)rii sale cu alte
!i6loace de pro), respectiv su) sanciunea inopo*a)ilitii sale.
0n spe, consider! c, n sens de negotium juris, sunte! n pre*ena unui
contract de v$n*are+cu!prare a unui aparta!ent, supus, din punct de vedere al
"or!ei ad validitatem, ca re/ula, principiului consensualis!ului.
1ctul a "ost nc,eiat ns n "or! autentic potrivit dispo*iiilor &e/ii nr.
!"#$%%&. Se ridic ntre)area care este sanciunea nerespectrii art. 51 din
&e/ea nr. !"#$%%&, potrivit cu care7
"Declaraia de voin a surdului, mutului sau surdo-mutului, tiutori de carte,
se va da n scris n faa notarului public, prin nscrierea de ctre parte, naintea
semnturii, a meniunii "consimt la prezentul act, pe care l-am citit." C
3. Aerespectarea acestei dispo*iii, "a de distinciile !ai sus artate, are
drept consecin nulitatea ntre/ii operaiuni 6uridice, aa cu! au reinut
instanele, ori nu!ai nulitatea nscrisului autenticC
0ntruc$t autenti"icarea actelor notariale ur!ea* o procedur care, printre
altele, presupune constatarea de ctre notarul pu)lic a declaraiei de voin a
prilor, iar aceast declaraie tre)uie s !)race n ca*ul surdo+!utului o "or!
speci"ic, nerespectarea ei !piedic pe notar s ateste n !od vala)il printr+un
act autentic consi!!$ntul prii. Se poate a"ir!a ns c lipsete
consi!!$ntul, n condiiile n care persoana surdo+!ut a se!nat contractulC
%nstituie &e/ea nr. !"#$%%& o nulitate su)stanial n acest ca*C ;ste incident o
alt cau* de nulitate, distinct de cea indicat de art. 51C
5
4onsider! c, "a de "or!ularea i!perativ a art. 51 citat !ai sus +
"declaraia de voin ...se va da" -, se i!pune ntr+adevr sanciunea nulitii.
1ceast sanciune va purta ns asupra actului autentic notarial n sens de
instrumentum probationis "r ca sanciunea s se e8tind, a)solut
necondiionat, doar pentru acest motiv, i asupra actului ca negotium juris,
ntruc$t, la cunotina noastr, persoanele surdo+!ute pot nc,eia, su) aspectul
"or!ei, acte de dispo*iie cu privire la i!o)ile potrivit dreptului co!un ntoc!ai
ca i celelalte persoane "i*ice.
;ste drept c art. 51 din le/e vi*ea* "darea consimmntului", ceea ce ar
su/era o pro)le! care vi*ea* un ele!ent de "ond al actului 6uridic civil. (ar
aceast condiie, vi*$nd de "apt forma consi!!$ntului, este pus nu!ai n
le/tur cu autenti"icarea actelor notariale, art. 51 "iind su)su!at Seciunii nr. 2
intitulat "utentificarea actelor
"
a 4apitolului "!rocedura actelor notariale
"
din
&e/ea nr. !"#$%%&, nu i cu privire la actele nc,eiate de ctre persoanele
surdo+!ute n orice alt "or!. Prin urmare, legea instituie o exigen cu
privire la consimmntul acestor persoane, dar numai cu ocazia
ncheierii actelor autentice.
0n alte cuvinte art. 51 instituie o dispo*iie de procedur le/at de
autenti"icarea vala)il a actelor notariale nc,eiate de ctre persoanele surdo+
!ute, i nu una de drept su)stanial ntruc$t nu se are n vedere o cau* de
nulitate de "ond a operaiunii. 2re)uie nlturat i posi)ilitatea consacrrii unei
nuliti a Dne/oului 6uridicD din considerente de "or!. Aici "or!ularea te8tului i
nici o)iectul le/ii n care este inserat nu ndreptesc o alt conclu*ie dec$t
anularea actului autentic neles ca instrumentum probationis.
.. @a de datele reinute de instana de recurs, ave! re*erve c,iar asupra
aspectului c si!pla o!isiune a !eniunii o)li/atorii artate atra/e n mod
automat nulitatea nscrisului autentic notarial. Potrivit art. art. 104 din le/e7
"Dispo"iiile pre"entei legi se completea" cu prevederile Codului civil i cu
cele ale Codului de procedur civil.". 0ntruc$t autenti"icarea actelor notariale
presupune o procedur necontencioas s+ar putea aplica, n !od ase!ntor
4
,
re/ulile care /uvernea* nulitile n condiiile art. 10. 'od proc. civ.,
o)serv$ndu+se, eventual, c nulitatea incident nu este una e8pres ci una
virtual. 0n !ateria nulitilor de procedur condiia vt!rii a devenit una de
principiu.
7
/entru o sol u i e, neargumentat ns, n sensul c nul i t i l e e&prese prev-ut e !e
ct re art . "# !i n Legea nr. 36-1995 operea- n con!i i i l e art . 14# Cod proc. ci v . , a se
ve!ea + . Le, 1anual de drept notari al ! 1!. $l l , )ucureti , 199", p. ##. 1st e !rept c art .
14# Cod proc. ci v ., !ei nu preve!e n mo! e&pl i ci t , !atori t naturi i mat eri ei n care est e
consacrat , se apl i c !oar f unc i onari l or % u!ect oreti 8 *.M. 9i obanu, 2ratat t eoreti c i
pract i c de procedur ci vi l ! vol . 1, 1!. .a i onal , )ucuret i , 1996, p. 761:. 0ot ui , nu este
e&cl us ca o part e !i n regi mul % uri !i c art at !e ct re t e&t s f i e apl i cat i al t or i pote-e, n
msura n care nu e&i st i ncompat i bi l i t at e i Codul de procedur ci vi l compl et ea-
act ul normat i v n cau-. ;r a f i un f unc i onar publ i c, notarul !esf oar, cu oca-i a
aut enti f i cri i actel or, o proce!ur corespun-toare real i -ri i unui servi ci u !e i nteres
general .
1ctul autentic ar "i anula)il nu!ai dac nerespectarea cerinei !eniunii c
actul a "ost citit, nainte de se!ntura, a produs prii o vt!are ce nu poate "i
nlturat alt"el. 1ceast din ur! vt!are va tre)ui pro)at, sau, oricu!,
dedus din !pre6urrile cau*ei ori din natura i scopul re/ulii nerespectate
.
. Se
pare c, "a de scopul re/ulii nclcate, e8istena vt!rii ar tre)ui dedus.
6
#
9u pri vi re l a con!i i a vt mri i n ca-ul nul i t i l or !e proce!ur, a se ve!ea <umi t ru
;l orescu, 3ul i tatea act el or de procedur ci vi l ! n $nal el e 2ni versi t i i !i n )ucureti ,
=ti i n e % uri !i ce, nr. 1> 1 964, p. 116 i urm.
5. (ac le/ea notarilor pu)lici nu instituie, ad validitatem, o condiie de "or!
pentru operaiunea nc,eiat, e8ist alte dispo*iii care s instituie o atare
"or!C 1a cu! re*ult din spe, v$n*area poart asupra unui aparta!ent, or,
din punct de vedere al cerinelor de "or! ad validitatem un ast"el de contract nu
necesit cerina "or!ei autentice, si!plul acord de voin "iind su"icient. Prin
ur!are, o eventual lips a "or!ei autentice nu deter!in nulitatea operaiunii
6uridice. 3iciile de "or! eseniale ale nscrisului autentic atra/ nulitatea
operaiunii 6uridice nsi nu!ai atunci c$nd actul este sole!n, "iindc doar
atunci autenticitatea scrierilor este un ele!ent "unda!ental pentru operaia
respectiv
5
.
"
<oru 9osma, 2eori a general a act ul ui j uri di c ci vi l ! 1!i tura =ti i n i f i c, )ucureti , 19"9,
p. 7#.
>. Supli!entar, s+ar putea ridica pro)le!a pro)ei contractului de v$n*are+
cu!prare de vre!e ce actul autentic notarial este lovit de nulitate, ntruc$t,
av$nd n vedere valoarea contractului, potrivit art. 11-1 'od civil, n principiu,
pro)a sa ar "i supus re/ulilor /enerale ce i!pun necesitatea unui nscris. 1ve!
n vedere, prin ur!are, "or!a actului 6uridic neleas ad probationem, iar nu ad
validitatem.
Su)linie! din capul locului c, instana, c,iar apreciind c actul nu respect
"or!a ad probationem, nu ar "i tre)uit s dispun anularea acestuia, sanciunea
anulrii "iind distinct de sanciunea i!posi)ilitii pro)rii cu alte !i6loace de
pro) dec$t cele i!puse de le/e. 2otui, ni se pare c actul n discuie
ndeplinete c,iar i condiiile de "or! pentru a putea "i pro)at.
0n con"or!itate cu art. 11>2 'od civil nscrisul care nu poate "i autentic din
cau*a, printre altele, a nendeplinirii condiiilor de "or!, este vala)il ca nscris
su) se!ntur privat dac este se!nat de ctre prile contractante. 9r,
nscrisul a "ost se!nat de ctre pri, lucru necontestat de ctre instane, ceea
ce nsea!n c, n raporturile dintre acestea, de vre!e ce se!ntura nu a "ost
contestat de ctre recla!ant, nscrisul su) se!ntur privat se )ucur de
deplin "or pro)ant.
4onversiunea nscrisului autentic n nscris su) se!ntur privat nu tre)uie
cerut <invocat= n !od e8pres de ctre partea interesat. ;ste su"icient ca
aceasta s se prevale*e de act pe cale de aciune, ori pe cale de e8cepie.
Situaia anali*at tre)uie deose)it de aceea n care, ur!are a anulrii actului
autentic notarial, e8istena consi!!$ntului nu poate "i sta)ilit. Practica
6udiciar a invalidat actele autentice notariale, nelese ca negotium, n ca*ul n
care partea a "ost n i!posi)ilitatea de a se!na i nu s+a inserat !eniunea
o)li/atorie "partea nu a putut semna". 1ceast situaie este ns distinct
ntruc$t, ca ur!are a anulrii actului autentic notarial, consi!!$ntul prii nu
poate "i constatat prin nscris su) se!ntur privat, iar cerina nscrisului
se!nat de parte era, n acele situaii, prescris ad validitatem <un testa!ent=
>
.
6
$ se ve!ea !ec. ci v. nr. ## !i n 4 octombri e 19?9 a 0ri b. @uprem n Drept ul nr.
?>1994.
8. ;ste de re!arcat c, singura cauz de nulitate
8
reinut de ctre
instane, este aceea deriv$nd din art. 51 al &e/ii nr. !"#$%%&. 9r, ea nu poart
asupra operaiunii 6uridice, care, n lipsa altor cau*e de nulitate, este vala)il.
7
Practic instana a dedus o condiie ad validitatem pentru actul 6uridic neles ca
negotium juris "r a se spri6ini pe un te8t le/al n acest sens, ceea ce, n
condiiile incidenei principiului consensualis!ului
-
, i al caracterului le/al al
cau*elor de nulitate, ni se pare "unda!ental /reit.
?
+ nstan el e s,au opri t l a sanc i unea nul i t i i absol ute. .i se pare c, f i i n! o !i spo-i i e !e
protec i e a sur!o,mut ul ui sol u i a care s,ar f i i mpus ar f i f ost aceea a nul i t i i rel at i ve,
pentru a nu se peri cl i ta i nteresel e acestora atunci cn! actul nu i i vat m. 9t vreme
nu am n el es care a f ost cau-a !e nul i t at e re i nut !e i nst an , ne este greu s
f ormul m apreci eri .
9
1&i st enta pri nci pi ul ui consensual i smul ui est e !e!us, n pri nci pal , !i n !i spo-i i i l e art.
19# Cod civil si !i n argumentul per a cont rari o re-ul tn! !i n consacrarea e&pres a
e&cep i i l or !e l a acest pri nci pi u. 1l est e recunoscut consecvent i n !octri na si practi ca
noast r % u!ectoreasc.
Sunt /reu de identi"icat alte cau*e de nulitate. Eandicapul recla!antului, care
este surdo+!ut, nu se rs"r$n/e asupra capacitii de e8erciiu a acestuia,
ntruc$t, pe de o parte, el nu presupune n !od necesar lipsa discern!$ntului
deter!inat de alienaie ori de)ilitate !intal, iar pe de alt parte, deci*ia
co!entat nu las loc presupunerii c surdo+!utul s+ar "i /sit su) incidena
unei !suri de ocrotire prin punere su) interdicie ori printr+o "or! special de
curatel.
0n alte cuvinte, instanele nu au sesi*at distincia negotium juris-
instrumentum probationis Dinvent$ndD o cau* de nulitate a operaiunii 6uridice i
apoi nu au o)servat incidena conversiunii nscrisurilor nule ca acte autentice n
nscrisuri su) se!ntur privat, nltur$nd e"ectele 6uridice ale unui act vala)il
nc,eiat i n !od su"icient pro)at.
-. S+ar putea reproa conclu*iei la care a! a6uns c, de vre!e ce actul
nc,eiat cu neo)servarea dispo*iiilor le/ale este !eninut, sanciunea anulrii
actului autentic notarial este irelevant. ;ste /reit. Aulitatea nscrisului autentic
i pstrea* i!portana sa.
#ai nt$i, dac le/ea ar prevedea pentru actul ast"el nc,eiat "or!a autentic +
ad validitatem - sanciunea nulitii se va e8tinde i asupra operaiunii 6uridice
per"ectate.
1poi, c,iar i c$nd actul este unul consensual nulitatea nscrisului autentic are
se!ni"icaie 6uridic. Aoul nscris, re*ultat n ur!a conversiunii, se va )ucura de
"ora pro)ant a unui nscris su) se!ntur privat, iar nu de caracterele
speci"ice ale unui nscris autentic, cu toate consecinele ce decur/ de aici. Ae
re"eri! n principal la a)sena pre*u!iei de autenticitate
10
.
14
/entru f or a probant a nscri suri l or autent i ce i a cel or sub semntur pri vat a se
ve!ea spre e&empl u, '. )oroi , Drept ci vi l . 4art ea general ! 1!. $l l 1!ucat i onal @$,
199?, p. 144 i urm.
Si/ur c alta ar "i "ost situaia dac, din susinerea lipsei !eniunii o)li/atorii
c recla!anta surdo+!ut a citit actul nainte de a+l se!na, s+ar "i dovedit i
vreo vt!are a acesteia, vt!are a"lat n str$ns le/tur cu o alt cau* de
nulitate, cu! ar "i a)sena consi!!$ntului. 1ctul co!)tut ar "i tre)uit
considerat ca nscris su) se!ntur privat, cu! a! v*ut, iar sarcina
recla!antei !ai lesnicioas. (eci*ia pronunat n recurs nu las ns loc unei
ast"el de presupuneri.
10. ;vident c, !enin$ndu+se ca vala)il pri!ul contract de v$n*are+
cu!prare, pro)le!a nulitii actului su)secvent nu s+ar pune ntruc$t cau*a de
8
nulitate reinut de instan, anu!e resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis
##
, dedus din principiile care /uvernea* e"ectele nulitii, nu se !ai
poate susine. (eoarece nu operea* resoluto jure dantis nu va "unciona nici
resolvitur jus accipientis.
11
$ se ve!ea <. 9osma, 2eori a general a actul ui j uri di c ci vi l ! 1!. =ti i n i f i c, )ucuret i ,
19"9A O. 9p n, 3ul i tatea act ul ui j uri di c ci vi l ! n 2rat at de drept ci vi l ! vol . 1, 4artea
general ! 1!. $ca!emi ei , )ucuret i , 19?9, p. 7# i urm. A
Plec$nd totui de la pre!isa instanei, de des"iinare a actului iniial, vo!
anali*a spea n continuare.
(. Evaluarea cauzei de nulitate reinut de ctre instane) principiul
resoluto ure dantis resolvitur us accipientis. Le*tura ei cu buna-
credin a subdobnditorului.
11. %nstana aprecia* c, dat "iind anularea actului iniial, se i!pune n )a*a
e"ectelor nulitii, i anularea actului su)secvent. 1poi se a"ir! c )una+credin
a su)do)$nditorului i!o)iliar cu titlu oneros se constituie ntr+o e8cepie de la
principiul resoluto jure dantis ...n sensul !eninerii actului su)do)$nditorului
dei titlul v$n*torului a "ost anulat.
(up prerea noastr principiul !enionat nu instituie o cau" de nulitate
absolut de sine stttoare, dei, ca e"ect al des"iinrii actului iniial, se a"ir!
tradiional c actul su)secvent este lovit de nulitate. 0n spri6inul a"ir!aiei
noastre s+ar putea susine ur!toarele ar/u!ente.
a= $au"ele de nulitate sunt legale i nici norma juridic cu aplicaie general
nu consacr anularea actului subsecvent ca urmare a anulrii actului iniial.
;8ist o re/le!entare special n !ateria ipotecii. 1rt. 1>>0 'od civil prevede c
cel care are un drept supus unei aciuni n resci*iune nu poate constitui dec$t o
ipotec supus aceleiai resci*iuni. ;8tinderea soluiei din aceast !aterie
special tre)uie "cut cu precauie ntruc$t ea pre*int particulariti
<resci*iunea era pus, la data ela)orrii codului civil, n le/tur cu actele
!inorilor sau inter*iilor, te8tul se re"er la des"iinarea dreptului de ipotec i nu
a actului nc,eiat=.
b% &pote"ele aplicrii sale se suprapun cu situaia vn"rii lucrului altuia, care
nu este, n principiu, lovit de nulitate absolut. ceast suprapunere ar trebui
s conduc la soluii congruente.
0n dreptul nostru civil v$n*area lucrului altuia
12
a "ost privit doar n !od
i*olat
13
ca lovit de nulitate a)solut. 'odul civil romn nu a reluat dispo*iia
din 4odul civil "rance* care prevedea e8pres nulitatea acestei operaiuni.
1
*n-area l ucrul ui al tui a est e l ovi t !e nul i tate rel at i v !ac !obn!i t orul est e !e
bun,cre!i n i !e nul i t at e absol ut pent ru cau- i l i ci t !ac acesta este !e rea,
cre!i n . $ se ve!ea n acest sens ct i pent ru o si nte- a sol u i i l or e&pri mat e, ;r.
<eaB, &ont ract e speci al e! 1!i t ura $ct ami , )ucureti , 441, p. #7 i urm. , precum i
aut ori i acol o ci ta i . /entru sol u i a re-ol u i uni i pent ru nee&ecutarea !e ctre vn-tor a
obl i ga i ei sal e !e a transf era propri et at ea asupra l ucrul ui vn!ut , a se ve!ea <. 9(i ri c,
Drept ci vi l . &ont ract e speci al e! 1!. Lumi na Le&, )ucuret i , 1999, p. "5 i 9amel i a
0oa!er, 5vi ci unea n contractel e ci vi l e! 1!. $l l )ecB, )ucuret i , 199?, p. ##,#?.
15
$ se ve!ea, spre e&empl u, <. $l e&an!rescu, 56pl i cai unea t eoreti c i pract i c a
drept ul ui ci vi l romn! t. *++ +, partea a !oua, )ucuret i , 19#, p. 95.
;ste de de*)tut nc dac aceast operaiune atra/e nulitatea relativ, n
!sura n care cu!prtorul s+a /sit n eroare cu privire la calitatea de
neproprietar a v$n*torului, ori, i!plicaia a)senei calitii de proprietar atra/e
9
doar rspunderea sa pentru nee8ecutarea o)li/aiei de a asi/ura "olosina
linitit
14
a lucrului sau pentru nee8ecutarea o)li/aiei de a da. 0n a!)ele ca*uri
ns nu intervine nulitatea a)solut aa nc$t des"iinarea actului su)secvent nu
este accesi)il nstrintorului iniial.
17
+ . Lul , <i scu i i ref eri toare l a cont roversat a probl em a conseci n el or % uri !i ce al e
vn-ri i l ucrul ui al tui a, n <reptul nr. 5> 1999, p. "# i urm.
c= ctul subsecvent, o vn"are a lucrului altuia, este c'iar justul titlu din
materia u"ucapiunii scurte. (r, potrivit #)*+ alin. 2 Cod civil, justul titlu nu
poate fi lovit de nulitate absolut. 4a i 6ustul titlu, actul su)secvent provine prin
de"iniie de la un neproprietar. (ac el ar "i lovit de nulitate a)solut atunci
u*ucapiunea scurt ar "i o contradicie n ter!eni i nu ar !ai /si situaii
practice crora s i se aplice. 9r, le/ea tre)uie interpretat n sensul aplicrii sale
iar nu invers.
'e*ult aadar c aplicarea principiului resoluto jure dantis ...intr n coli*iune
cu soluiile date n !ateria v$n*rii lucrului altuia i cu re/le!entarea 6ustului
titlu din !ateria u*ucapiunii scurte. 3a prevala aplicarea principiului acestor
soluiiC
d% !rincipiile au aplicaie subsidiar. ,le nu pot nltura o dispo"iie legal
e-pres. Ae"iind consacrat cu vocaie /eneral de aplicare, nulitatea actului
su)secvent a "ost susinut n aplicarea unui principiu dedus din art. 1>>0 'od
civil. 9r, rolul principiilor este acela de a l!uri dispo*iiile le/ale ndoielnice sau
de a u!ple un vid de re/le!entare, iar nu de a nlocui o soluie le/islativ
e8istent, dedus din cele artate la pct. )= i c=.
12. 4onsideraiile de !ai sus au n vedere starea o)inuit a lucrurilor, adic
situaia n care actul su)secvent este nc,eiat cu )un+credin cel puin de ctre
su)do)$nditor. #ani"estarea n plan 6uridic a strii o)inuite a lucrurilor este
pre*u!ia de )un+credin a su)ac,i*itorului. (e alt"el enunul principiului
resoluto jure dantis ...nu condiionea* aplicarea sa de nc,eierea cu rea+credin
a actului su)secvent.
'eaua+credin a prilor nu poate "i nici su)neleas n enunul principiului,
pentru c aciunile oa!enilor sunt pre*u!ate ca "iind con"or!e cu ordinea
6uridic. (rept consecin, situaia unui act nc,eiat cu rea+credina de ctre
cu!prtor, sanciona)il cu! vo! vedea i!ediat cu nulitatea a)solut pentru
cau* ilicit, dei se suprapune uneori cu ipote*ele principiului, nu i este
caracteristic acestuia, ci este i!pus de o condiie supli!entar privind
atitudinea psi,ic a prilor.
4. Aatura nulitii actului su)secvent.
13. 1d!i$nd reinut reaua+credin a su)do)$nditorului tot /si! ,otr$rea
critica)il <dar nu!ai la nivelul !otivrii=.
Surprin*tor, dei l+a considerat de rea+credin pe su)do)$nditor instana nu
a reinut co!plicitatea la "raud a pri!ului cu!prtor, cu toate c "usese
investit n acest sens. Ai se pare cel puin stranie cali"icarea ca "iind de rea+
credin numai a celui de+al doilea cu!prtor. 1cesta din ur!, spre deose)ire
de pri!ul do)$nditor, nici nu cunotea pe recla!ant <i dup prerea noastr,
nici nu ar "i tre)uit s )nuiasc i s veri"ice c/dac aceasta era surdo+!ut=.
;8ist !ai !ult cuv$nt n a spune c de rea+credin a "ost v$n*torul, care, este
de presupus, cunotea sau ar "i putut cunoate !ai )ine viciile titlului su.
10
Soluia este un re"le8 al ideii c, n cau*, tre)uie co!parate interesele celor
dou pri, nu!ai )una+credin a su)do)$nditorului "iind de natur a 6usti"ica
salvarea actului nc,eiat. (in aceast perspectiv, instanelor le+a "ost indi"erent
atitudinea do)$nditorului iniial, ele av$nd de soluionat con"lictul ntre recla!ant
i su)do)$nditor.
Ai se pare c instanele, "a de conclu*iile la care au a6uns, ar "i tre)uit s
rein nulitatea pentru cau* ilicit
1.
, ntruc$t a!)ele pri au avut, la data
nc,eierii actului, contiina nclcrii drepturilor altui su)iect de drept, iar nu ca
o aplicare a principiului "resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis".
1#
/entru amnunte pri vi n! nul i t at ea vn-ri i subsecvente pentru cau- i moral i
!espre evol u i a !octri nei i a % uri spru!en ei f rance-e n materi e, a se ve!ea <. 9(i ri c,
op. ci t .! p. "1 ,"5.
(up prerea noastr acest principiu nu 6usti"ic e"ecte autono!e
15
, ne"iind o
verita)il cau* de nulitate a actului su)secvent.
1"
$ se ve!ea, n acel ai sens, i "i dem! p. #9.
14. (i!potriv neles nu n sensul des"iinrii actului su)secvent ci n sensul
des"iinrii dreptului su)do)$nditorului, principiul resoluto jure dantis resolvitur
jus accipientis i 6usti"ic raiunea, ca o aplicaie a principiului nemo dat .uod
non 'abet. 0ntr+adevr, des"iinarea actului iniial i!plic a)sena dreptului
do)$nditorului iniial care nu poate trans!ite !ai !ult dec$t are. 0n aceast
accepiune a principiului, !ai apropiat de traducerea sa e8act, i
corespun*toare din punct de vedere procedural aciunii n revendicare i nu
aciunii n anulare, )una+credin a su)do)$nditorului nu produce, prin ea nsi,
nici un e"ect, ne"iind un !od de do)$ndire a proprietii.
(. 1precierea )unei+credine. 4riterii. 4ulpa i ndoiala atitudinii psi,ice ce
e8clud )una+credin.
1.. 0n raport de accepiunile lui resoluto jure dantis ...artate !ai sus
o)serv! c spea interesea* pri!a dintre ele <des"iinarea actului su)secvent=
ntruc$t o)iectul aciunii este constatarea nulitii actului su)secvent, iar nu
revendicarea de la su)do)$nditor. 1ceast o)servaie pre*int i!portante
consecine 6uridice.
Buna+credin a su)do)$nditorului i!o)iliar const n credina acestuia
eronat, "undat pe o eroare scu*a)il, c autorul su este proprietarul i!o)ilului
nstrinat, dar i pe o co!portare preala)il loial, prudent i dili/ent
1>
.
16
9u pri vi re l a caracterel e bunei ,cre!i n e i al e erori i scu-abi l e ca f un!ament al
acest ei a a se ve!ea, pent ru e&empl u, <. '(erasi m, +unacredi n n raport uri l e j uri di ce
ci vi l e! 1!. $ca!emi ei R@R, )ucureti , 19?1, p. 19 i urm.
Pentru n"r$n/erea principiului resoluto jure dantis ...i !eninerea actului
su)secvent ca vala)il consider! c eroarea su)do)$nditorului este su"icient a "i
personal !i scuza"il. ;a nu tre)uie s "ie "undat neaprat pe o eroare
comun !i invinci"il, adic /revat pe o stare de aparen /eneral. 1ceast
ulti! situaie ar putea "unda!enta o e8cepie de la resoluto jure dantis ...n cea
de+a doua accepiune propus de ctre noi la pct. 14.
@a de aceast o)servaie se pune ns ntre)area c$t de e8i/ent tre)uie s
"ie criteriul de apreciere a )unei+credine. 4,estiunea este dintre cele !ai
delicate. Au tre)uie pretins de la un cu!prtor s "ac de!ersuri e8,austive
pentru a veri"ica situaia i!o)ilului ac,i*iionat ntruc$t s+ar descura6a circulaia
)unurilor cu tot corte/iul de consecine ne"aste n plan econo!ic i social. (ar nu
11
tre)uie ncura6at nici atitudinea super"icial, adeseori ascun*$nd un
co!porta!ent "i "raudulos, n detri!entul adevratului proprietar.
4u!prtorul tre)uie, dup prerea noastr, s acione*e cu pruden i
dili/en, dar cu prudena i dili/ena o)inuite pentru ase!enea acte. ;l este de
rea+credin nu nu!ai c$nd se pro)ea* c a tiut dar i atunci c$nd tre)uia i
putea s tie, dup !pre6urri, cau*a de nulitate a titlului autorului, cau*a care
era apt s trde*e lipsa calitii de proprietar a acestuia.
0n alte cuvinte, situaiei de atitudine psi,ic caracteri*at prin cunoaterea
e"ectiv a viciilor titlului autorului tre)uie s i "ie adu/at situaia culpei n
necunoaterea acestora. 1si!ilat culpei este i ndoiala
18
asupra calitilor
trans!itorului, care nu poate "i co!pati)il cu )una+credin.
1?
Cn!oi al a este asi mi l at cul pei ntruct ea pret i n!e necesi tatea i nf ormri i asupra
probl emei n !ubi u pn l a ob i nerea convi ngeri i f erme. $l tf el , eroarea nu va mai f i
scu-abi l , ci ba-at pe negl i % en sau i mpru!en i va f i asi mi l at erori i cul pabi l e,
e&cl u-n! buna,cre!i n . /ent ru !e-vol tri a se ve!ea ;r. 'orp(e, Le pri nci pe de l a
"onne foi ! /ari s, <al l o-, 19?, p. 154.
(e!ersurile de in"or!are ale do)$nditorului tre)uie s "ie )a*ate pe diligene
minime !i speci#ice, iar nu e8,austive, ntruc$t nlturarea cau*ei de nulitate
reinute de ctre instan se "ace cu su"icien dac su)do)$nditorul s+a /sit
ntr+o eroare scu*a)il <iar nu invinci)il= i personal <iar nu colectiv=.
0n !aterie i!o)iliar aceste de!ersuri tre)uie s "ie !ai e8i/ente dec$t n
!aterie !o)iliar. 1poi ele tre)uie s in cont de re/le!entrile speci"ice din
!ateria pu)licitii i!o)iliare, "iind de neconceput considerarea
su)do)$nditorului de )un+credin dac acesta nu a veri"icat re/istrele de
pu)licitate i!o)iliar care artau ca proprietar pe altcineva dec$t nstrintorul.
4onsider! c veri"icarea titlului pri!ului cu!prtor este o)li/atorie,
de!ersul "iind unul !ini!al. 0n spe, ndoiala nscut din veri"icarea titlului
autorului, care nvederea* intervalul de ti!p scurt ntre actele succesive de
nstrinare, presupune, se susine n deci*ia co!entat, de!ersuri supli!entare,
nu!ai acestea din ur! e8clu*$nd culpa. (up prerea noastr, si!pla
constatare c cel de+al doilea act a "ost nc,eiat la scurt ti!p dup pri!ul nu
atra/e n !od auto!at reaua+credin, ns presupune cercetri supli!entare.
15. Pro)a )unei+credine. Pro)a relei+credine.
Buna+credin a su)do)$nditorului se pre*u!. 'e/ula este consacrat cu
valoare de principiu n art. 18-- alin. 2
1-
'od civil. (ei te8tul se re"er la
instituia u*ucapiunii scurte el se )ucur de o recunoatere !ult !ai lar/.
19
$rt . 1?99D E)una,cre!i n se presupune tot!eauna i sarci na probei ca!e asupra cel ui
ce al ege reaua,cre!i n .E
Pre*u!ia nvederat este una le/al i relativ. Se e8tra/ de aici dou
consecine. Pri!a este aceea c )una+credin valorea* p$n la pro)a contrar,
aa nc$t, n principiu, p$r$tul nu tre)uie s ad!inistre*e alte pro)e dec$t acelea
care dovedesc ntrunirea ipote*elor nor!ei care instituie pre*u!ia.
1 doua7 reaua+credin nu se pre*u!, ci tre)uie dovedit de ctre partea
interesat. @iind o c,estiune de "apt, reaua+credin se poate dovedi cu orice
!i6loc de pro). 1tunci c$nd spune! c reaua+credin nu se pre*u! ne
re"eri! la ine8istenta unei pre*u!ii le/ale n acest sens cu privire la
su)do)$nditor, iar nicidecu! la inad!isi)ilitatea ad!inistrrii pro)ei cu pre*u!ii
si!ple. 1a cu! a! artat, reaua+credin se poate dovedi cu orice !i6loc de
12
pro)a iar pre*u!iile si!ple sunt instru!ent deose)it de util pentru a pro)a
atitudinea su)iectiv de rea+credin.
(ac recla!antul a i*)utit s rstoarne pre*u!ia de )un+credin printr+o
alt pre*u!ie de rea+credin ni!ic nu !piedic pe p$r$t s ias din pasivitate
i ad!inistre*e pro)e pentru a dovedi co!porta!entul su licit, lipsit de orice
culp. 0n acest sens, el poate arta c a "cut toate de!ersurile necesare, dup
!pre6urri i, cu toate acestea, nu a putut a"la viciul titlului autorului su.
1>. ?r!ea* s vede! acu! !odul n care s+a "or!at convin/erea instanelor
pe )a*a de pre*u!ii.
0n spe, nsoi!, p$n la un punct, raiona!entul instanei de recurs.
4onsider! ns c deducerea pe cale de pre*u!ii
20
a relei+credine, presupune,
pe de o parte, anali*area naturii de!ersurilor pe care su)do)$nditorul tre)uia a
le "ace i pe de alta o)servarea utilitii concrete pe care acestea ar "i avut+o
dac ar "i "ost parcurse. 1ceasta ntruc$t pre*u!iile si!ple presupun pro)a
"aptului vecin i cone8 care a6ut la pro)a "aptului principal.
4
)una,cre!i n sau reaua,cre!i n f i i n! si t ua i i !e f apt pot f i probat e cu ori ce mi % l oc !e
prob, i ncl usi v pre-um i i .
(ac sursa ndoielii presupune su/erarea cau*ei de nulitate sau de
ine"icacitate a actului de do)$ndire, atunci de!ersurile tre)uie s "ie a!nunite
ntruc$t ele sunt precise ca orientare. (ac ns sursa ndoielii, n spe intervalul
scurt ntre nc,eierea celor dou acte succesive, nu indic cu predilecie o cau*
concret de nulitate, ci este prea va/, nu nsea!n n !od a)solut c un
cu!prtor tre)uie s se a)in de la a cu!pra. ;l tre)uie s "ac de!ersuri
supli!entare re*ona)ile dup !pre6urri, pentru a 6usti"ica a)sena culpei.
2itlul nstrintorului, n spe, este un act autentic notarial. 4u!prtorul nu
are a se ndoi de e8istena consi!!$ntului v$n*torului iniial, pre*u!ia de
validitate a titlului v$n*torului "iind solid su) acest aspect.
0n"iarea certi"icatului de sarcini, "r indicii suspecte, e8clude i ea ndoiala
p$r$tului asupra lipsei calitii de proprietar a autorului su.
'!$ne de anali*at se!ni"icaia absenei probei c recurentul a vi*itat
aparta!entul la 1sociaia de &ocatari. 1)sena unei ast"el de pro)e nu ar tre)ui
s constituie, n sine, o dovad a relei+credine, ntruc$t, alt"el, s+ar per!ite
recla!antului s adopte o atitudine de e8pectativ pretin*$nd el pro)e din partea
p$r$tului. 'sturnarea pre*u!iei de )un+credin s+ar "ace nu!ai prin a"ir!aii
+ iar nu prin pro)e. Au!ai dac s+ar !otiva c recurentul "c$nd anu!ite
veri"icri ar "i putut a"la situaia i!o)ilului, i s+ar putea reproa culpa i i!plicit
reaua+credin.
(eci*ia ns nu lsa s se presupune nici o pro) din care s reias c n ur!a
acestor de!ersuri s+ar "i putut a"la Dsituaia 6uridic a i!o)iluluiD. Soluia a "ost
!otivat nu!ai pe aspectul c p$r$tul tre)uia s "ac anu!ite veri"icri, care nu
s+au pro)at, "r a se cerceta i dac, n ur!a lor Dsituaia 6uridic a i!o)iluluiD
ar "i putut "i sta)ilit.
'eaua+credin, o atitudine su)iectiv nu poate "i pro)at niciodat n !od
direct, ne!i6locit. 2re)uie artate "aptele care "ac s se presupun e8istena
acestei atitudini de contiina. &a r$ndul lor, aceste "apte au "ost deduse de ctre
instan tot prin inter!ediul unor pre*u!ii si!ple care presupuneau, !ai
departe, dovedirea "aptului vecin i cone8 corespun*tor. Pentru ca pre*u!ia
si!pl s opere*e consider! necesare cel puin dou condiii7
13
a= ntre "aptul vecin i cone8 i "aptul principal tre)uie s e8iste o le/tur
su"icient care s 6usti"ice presupunerea. Se deduce reaua+credin a
cu!prtorului din o)servaia c prile se cunoteau. &e/tura este "ra/il.
)= s nu e8iste du)ii cu privire la e8istena "aptului vecin i cone8. 1r/u!entul
c prile se cunoteau <cu!prtorul cu unul dintre v$n*tori=, ne"iind su"icient,
instana l+a coro)orat i cu pre*u!ia c, veri"ic$nd situaia concret a i!o)ilului,
su)do)$nditorul ar "i putut lua la cunotin de situaia real. Pentru aceasta ns
/si! o)li/atorie cercetarea aptitudinii acesteia de a trans"or!a credina
cu!prtorului ntruc$t acest "apt este unul vecin i cone8 i pentru a le/iti!a o
pri! pre*u!ie si!pl tre)uia pro)at neec,ivoc.
@r a insista asupra !odului n care instanele au apreciat n !od suveran
pro)ele, aspect /reu de veri"icat din considerentele instanei de recurs, atra/e!
atenia nu!ai asupra unui aspect de le/alitate. Aeapro)area "aptului vecin i
cone8 ce intr n !ecanis!ul unei pre*u!ii atra/e a)sena acestei pro)e i se
rs"r$n/e n planul le/alitii printr+o nlocuire ne6usti"icat a pre*u!iei le/ale de
)un+credin cu o alta de rea+credin. Prin ur!are nu sunte! de acord cu
ideea c p$r$tul este cel care tre)uia s pro)e*e vi*itele la asociaia de
proprietari, ntruc$t sarcina acestei pro)e ar "i aprut nu!ai dac pre*u!ia
le/al de )un+credin ar "i "ost nlturat, dovedindu+se c, "c$nd acest
de!ers, cu!prtorul ar "i putut a"la viciul titlului v$n*torului. ;ste de rea+
credin acela care, se probea", ar fi putut cunoate neregularitatea.
Preparator univ. +LE,+N-./-0E1.0E 2L2E
Pu"licat n "$%&'()* P*+,%C)%-% $./0+%" cu numrul 1 din data de 23 aprilie 1334
/an"are-cumparare. 0ulitate absoluta. 1ipsa consimtamantului. 2ubdobanditor
de rea-credinta. !rincipiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. ,-tra
petita, $urtea de pel 3ucuresti, !andectele 4omane 2 din 2556
14