Dumitru Lupulescu

Proprietatea comun

Universul Juridic
Bucureti
-2013-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L.

Copyright 2013, S.C. Universul Juridic S.R.L.
Toate drepturile asupra prezentei ediii aparin
S.C. Universul Juridic S.R.L.
Nicio parte din acest volum nu poate fi copiat fr acordul scris al
S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI

COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA I
TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL
ULTIMEI COPERTE.

Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei

LUPULESCU, DUMITRU
Proprietatea comun / prof. univ. dr. h. c. Dumitru
Lupulescu. - Bucureti : Universul Juridic, 2013
ISBN 978-606-673-122-5
347.238(498)(094)

REDACIE:

tel./fax:
tel.:
e-mail:
DEPARTAMENTUL telefon:
DISTRIBUIE:
tel./fax:
e-mail:

021.314.93.13
0732.320.666
redactie@universuljuridic.ro
021.314.93.15; 0733.674.222
021.314.93.16
distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro


Cuprins

MOTO
Iuris praecepta sunt haec: honeste vivere,
alterum non laedere, suum quique tribuere.
(Ulpianus)
nvmintele dreptului sunt acestea: a tri n
cinste, a nu vtma pe altul, a da fiecruia ce i se
cuvine. (Ulpianus)


Cuprins

Cuvntnainte
Dac, n urm cu aproape cincizeci de ani, proprietatea comun
fcea obiectul unui capitol dintr-o monografie intitulat Dreptul de
proprietate personal, ulterior, n dou lucrri distincte, au fost
cercetate i publicate separat cele dou forme ale dreptului de
proprietate comun: proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) i proprietatea comun n devlmie (devlmia), iar n
final, ntr-o lucrare cu caracter monografic, a fost tratat dreptul de
proprietate comun ca modalitate a dreptului de proprietate.
Adoptarea noului Cod civil m-a determinat i, ntr-o oarecare
msur, m-am simit chiar obligat s m aplec cu mai mult atenie
asupra aprofundrii cercetrii acestei instituii juridice n lumina
noilor dispoziii legale. Spre deosebire de Codul civil din anul 1864,
care n-a avut o atitudine binevoitoare fa de dreptul de proprietate
comun, reglementrile juridice anterioare, n special Codul Caragea
n ara Romneasc i Codul Calimach n Moldova, pe baza
principiilor juridice romneti consacrate n obiceiul pmntului, a
principiilor dreptului natural, care la acea vreme aveau un rol
progresist n lupta mpotriva feudalismului, nu numai c au consacrat
noiunea dreptului de proprietate comun, dar au cuprins norme cu
privire la atributele juridice ce alctuiau coninutul dreptului de
proprietate comun i modul lor de exercitare, precum i la
obligaiile ce reveneau titularilor acestui drept.
n baza legislaiei n vigoare, a concluziilor formulate n
literatura de specialitate i a celor ce au rezultat din soluiile
instanelor de judecat, Codul civil actual, n cel de-al IV-lea capitol
al Titlului II din Cartea a III-a (Despre bunuri), reglementeaz
dreptul de proprietate comun. Din ntregul ansamblu de
reglementri ale noului Cod rezult c dreptul de proprietate comun
este o instituie distinct, cu o fizionomie proprie. Reglementrile
cuprinse n Cod reprezint chintesena celor mai de valoare idei
juridice din legislaie, teoria dreptului i practica judiciar mbinnd
n mod armonios tradiia cu modernitatea n domeniu.
Lucrarea se ntemeiaz pe legislaia n vigoare, pe concluziile
literaturii de specialitate romne i strine i pe soluiile date de

DumitruLupulescuProprietateacomun

instanele judectoreti litigiilor ce au luat natere n legtur cu

proprietatea comun. n lucrare se fac referiri critice la reglementrile cuprinse n actualul Cod civil i sunt fcute, totodat, unele
propuneri de lege ferenda pentru mbuntirea acestuia ntr-o
viitoare modificare a Codului.
Pentru cei ce nu au cunotine juridice, cartea reprezint o
introducere n iniierea i nsuirea principiilor generale ce
guverneaz raporturile de coproprietate i devlmie, necesare
existenei unei bune armonii n raporturile de vecintate dintre
proprietarii unor imobile nvecinate, n folosina prilor comune din
cldirile n care locuinele sunt proprietate exclusiv, n raporturile
dintre soi i altele asemenea.
Autorul,
11 iunie 2013


Caracterizareageneraladreptuluideproprietatecomun

TitlulI
Caracterizareageneraladreptului
deproprietatecomun

Caracterizareageneraladreptuluideproprietatecomun

11

CapitolulI
Consideraiigeneralecuprivireladreptul
deproprietate

Seciunea1
Definiiadreptuluideproprietate
1. Scurt prezentare istoric a evoluiei dreptului de proprietate
Proprietatea privit din punct de vedere economic a aprut odat
cu nceputurile vieii pe pmnt, ea fiind premisa necesar i
indispensabil a nsuirii de ctre oameni a bunurilor materiale. n
urm cu muli ani un strlucit jurist romn arta c proprietatea este
un fapt constant i universal la toate rile i n toate timpurile. Cu ct
omul se dezvolt i pete pe calea progresului, cu att el simte
dezvoltndu-se n inima sa dorina de a fi proprietar i de a munci spre
a-i atinge scopul1.
Existena multimilenar a proprietii face dovada faptului c
rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti.
Proprietatea este un fapt istoric i social, persistent, necesar i
nenlturabil, care s-a transformat fr a pieri i care trebuie primit ca
atare2. Ea constituie baza indispensabil pentru o bun organizare a
societii i o for mobilizatoare a iniiativei private a oamenilor n
activitile ce le desfoar.
Proprietatea a constituit i constituie i n prezent o permanen n
istoria dezvoltrii societii omeneti, ocupnd un loc dintre cele mai
importante n doctrinele economice, social-politice i filozofice, iar din
punct de vedere juridic, dreptul de proprietate este principalul drept
real ce d expresie aproprierii de ctre persoane a unor bunuri n
vederea satisfacerii nevoilor lor materiale i spirituale i care, totodat,

1
D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn,
tom III, partea I, Bucureti, 1909, p. 226.
2
C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil, Ed. All
Beck, Bucureti, vol. II, p. 7.

12

DumitruLupulescuProprietateacomun

le confer acestora posibilitatea de a exercita prin putere proprie i

interes propriu, folosina, posesia i dispoziia asupra bunurilor, n
acord cu ordinea public i bunele moravuri.
Privit din perspectiva evoluiei sale istorice, s-a susinut i se
susine i n prezent c la originea sa proprietatea a fost colectiv, dac
se are n vedere, n special, proprietatea asupra pmntului. Primele
comuniti primitive tribale triau din vnat, iar mai trziu i din
creterea vitelor, nefiind interesate de cultivarea pmntului. n aceast
faz nomad sau pastoral, solul pe care era aezat provizoriu
comunitatea tribal era proprietatea ntregului trib, fiind lipsit de orice
fel de stabilitate sau de perpetuitate1. Odat ce aceste comuniti au
trecut de la faza nomad ori pastoral la faza agricol primitiv,
stabilindu-se pe pmntul pe care l cultivau, proprietatea pmntului
se prezenta fie sub forma proprietii comune ce aparinea tribului, fie
sub forma proprietii comune ce aparinea familiei. Concomitent cu
existena proprietii colective, oamenii din cele mai vechi timpuri au
cunoscut i proprietatea individual asupra unor bunuri mobile, cum ar
fi armele i uneltele de munc, vemintele, cortul n care locuiau, unele
animale etc. Romanii au cunoscut i ei proprietatea colectiv sub cele
dou forme, respectiv a grupului ce forma tribul care purta denumirea
de gens, i a proprietii familiale.
Pe msur ce popoarele au atins un grad mai naintat de
organizare social i statal, proprietatea colectiv cedeaz treptat
locul proprietii individuale. Astfel, la Roma, n aceast perioad
istoric, proprietatea individual asupra pmntului era pe deplin
organizat. Romanii au conceput dreptul de proprietate ca pe o putere
absolut, bunurile ce alctuiau obiectul proprietii, pmnt, cldiri,
bunuri mobile, inclusiv sclavii, fiind n stpnirea proprietarului ca o
expresie a puterii sale fireti2. Asupra proprietii sale, titularul
dreptului exercita n mod exclusiv atributele dreptului de proprietate usus, fructus i abusus. Alturi de aceast proprietate individual,
romanii au cunoscut i proprietatea fondurilor provinciale, ce aparinea
statului care lsa particularilor folosina acestora. Cu trecerea timpului

Ibidem, p. 4.
P.C. Vlahide, Repetiia principiilor de drept civil, Ed. Europa Nova, Bucureti,
1994, vol. I, p. 83.
2

Caracterizareageneraladreptuluideproprietatecomun

13

aceast form de proprietate i-a pierdut tot mai mult din importan,
iar sub Iustinian cele dou forme de proprietate au fost contopite
ntr-una singur. Aceeai evoluie a proprietii a existat i la
comunitile geto-dacice care stpneau n comun terenurile i
recoltele, alturi de proprietatea individual privat1.
n perioada evului mediu are loc o abdicare de la principiul
absolutismului dreptului de proprietate, stabilit de ctre romani,
devenind dintr-un drept exclusiv i independent un drept complicat,
dependent i nsoit de sarcini. nfeudarea dreptului de proprietate a
nsemnat acapararea pmntului de ctre seniori care, prin contract, n
schimbul unei rente, l transferau vasalilor. n acest fel, asupra
pmnturilor concesionate se suprapuneau dou drepturi, cel al
seniorului i cel al concesionarului. Cu trecerea timpului, urmare a
creterii puterii regale, devenit putere suveran a statului, ntruct
seniorii depindeau de rege, proprietatea acestora i pierde din
nsemntate i se ntrete tot mai mult dreptul concesionarului care a
fost considerat ca proprietar legitim asupra pmntului. Aprarea
pmnturilor ce se fcea la nceput de ctre seniori, prin care se
justifica plata unei rente i a altor taxe, nu s-a mai fcut de ctre
acetia, ci de ctre rege, fa de care vasalul era obligat la plata de
impozite. Titularii dreptului de concesiune erau obligai prin contract
s plteasc rente i alte taxe fr a primi ns ceva n schimb. O astfel
de fizionomie a proprietii, care avea nu numai un caracter
inechitabil, dar era i de o complexitate extrem i anevoioas sub
aspectul circulaiei juridice, trebuia suprimat.
Structura ierarhizat i complex a dreptului de proprietate asupra
pmntului a existat i n rile romne. Complexitatea a fost
determinat de mbinarea unor forme de stpnire devlma i
individual, care se deosebeau att prin regimul lor juridic diferit, ct
i prin poziia social diferit a titularilor dreptului de proprietate2.
Dreptul de proprietate n obtea liber era compus dintr-un drept
de stpnire devlma asupra unor bunuri pe care membrii obtii le

1
Vl. Hanga, Instituii juridice la geto-daci, n lucrarea colectiv Istoria dreptului
romnesc, Ed. Academiei, Bucureti, 1980, vol. I, p.79.
2
E. Cernea, E. Molcu, Istoria Statului i Dreptului, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2006, p. 128.

14

DumitruLupulescuProprietateacomun

puteau folosi fr a le schimba ns starea lor natural, cum ar fi

dreptul de a puna, de a pescui, de a vna etc., precum i dreptul de
stpnire personal pe care membrii comunitii l aveau asupra unor
poriuni de teren, desprinse din proprietatea devlma, ce erau
amenajate prin munc proprie pentru o anumit destinaie (vatra casei,
terenuri pentru a fi transformate n ogoare, vii, livezi, fnee etc.).
n obtea aservit dreptul de proprietate asupra pmntului
aparinea feudalului care, n decursul timpului, a urmrit s dobndeasc i proprietatea asupra bunurilor ranilor, create prin munca lor
i aservirea acestora. Pentru munca desfurat de ranul aservit pe
terenul proprietatea feudalului, acesta trebuia s-i plteasc feudalului
zeciuiala i alte taxe.
Alturi de aceste forme de proprietate a mai existat i proprietatea
nobiliar, alctuit din proprietatea boiereasc, proprietatea bisericii i
a domnului.
Revoluia francez din anul 1879 a realizat eliberarea proprietii
de toate structurile complicate ale proprietii feudale, stabilind o
distincie net ntre proprietatea public i cea privat. Proprietatea
funciar a devenit liber de plata oricror rente i taxe n folosul altor
persoane, iar proprietarul dobndete un drept exclusiv asupra
bunurilor ce alctuiesc obiectul dreptului su de proprietate.
Proprietatea privat a fost declarat sfnt i inviolabil, avnd
caracter absolut, exclusiv i individualist. Cu aceast fizionomie,
dreptul de proprietate a fost recepionat i reglementat de ctre Codul
civil francez.
Codul nostru civil din anul 1864 a preluat n ntregime reglementrile cuprinse n Codul civil francez cu privire la dreptul de
proprietate. Cu toate restrngerile i limitrile aduse dreptului de
proprietate privat pe timpul regimului comunist, dispoziiile Codului
civil au continuat s se aplice dreptului de proprietate privat. n
Romnia (aa cum s-a exprimat deosebit de plastic un autor n.a.),
Codul civil a fost mai puternic dect comunismul1. n literatura de
specialitate, n toat aceast perioad au fost ntocmite studii i chiar
lucrri cu caracter monografic n care au fost evideniate noiunea,

V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureti,
2009, p. 217.