Etapele procesului de evaluare

Tema 5

 Obiective:
Cunoaterea metodologiei de evaluare
nelegerea rolului fiecrei etape a evalurii
Deprinderea metodelor de lucru n cadrul fiecrei
etape

 Desfurarea procesului de evaluare

presupune parcurgerea mai multor etape.
n general exist trei etape fundamentale,
respectiv:
faza iniial ,
faza de realizare a evalurii
faza concluziilor.

 O analiz mai aprofundat denot c etapele

evalurii sunt urmtoarele:
definirea obiectului evalurii;
culegerea de informaii;
analiza informaiilor;
determinarea valorii de estimat;
pregtirea raportului de evaluare.

1. Definirea obiectului evalurii

Ce se urmrete n prima etap?

Mai nti, o definire clar i complet a obiectului

evalurii d evaluatorului certitudinea:
c neles bine ceea ce trebuie evaluat,
c a apreciat corect problema de rezolvat,
c nu a omis nici un aspect important.

n al doilea rnd, informaiile delimitate n aceast

etap furnizeaz evaluatorului informaii importante
privind desfurarea evalurii.
n al treilea rnd, unele dintre informaii, pe care
evaluatorul le-a cules n aceast etap, pot, n final, s
fie nscrise n raportul final.

 Completa definire a obiectului evalurii

cuprinde urmtoarele elemente:

scopul i funcia evalurii;

definirea i selectarea valorii de estimat;
descrierea proprietii evaluate;
data efectiv a valorii de estimat;
cea mai profitabil utilizare a proprietii.

Scopul i funcia evalurii

Scopul evalurii deriv din necesitatea procesului de evaluare.
Astfel scopul poate deriva din necesitatea:

de a determina valoarea raional de pia a unei proprietai la o

anumit dat n vederea vnzrii,
de a determina valoarea cu scopul de a obine un mprumut,
de a asigura proprietatea la o anumit dat .a.

Funcia unei evaluri, dimpotriv, se refera la utilitatea ce o vor

avea rezultatele evalurii, dup ce va fi dus la bun sfrit.
Funcia poate fi (de exemplu):

de a ajuta proprietarul unei ntreprinderi s stabileasc preul de cerut

la o eventual vnzare.
estimarea valorii unei proprieti din care face parte un bun, n situaia
completrii unei declaraii referitoare la imobile, sau pentru o
tranzacie legal de un divor. Oricare ar fi aceste motive, ele stau la
baza determinriii sarcinilor evalurii.

 n general, evaluatorul determin funcia evalurii n

timpul unei discuii cu clientul, dup care i asum
nsrcinarea i deci i va defini scopul.
De exemplu:

dac cererea de evaluare provine de la proprietarul unei

ntreprinderi ce declar c are intenia de a o vinde, funcia
evaluatorului este aceea de a ajuta proprietarul s poat
s determine preul cerut, iar scopul este acela de
estimare a valorii raionale de pia.
dac funcionarul unei bnci cere evaluarea bunurilor
ntreprinderi n vederea determinrii garaniei pentru
primirea unui mprumut, scopul evalurii va fi acela al
estimrii valorii de garantare a bunurilor.

Relaia dintre scopul i funcia evalurii

Funcia (motivul) evalurii
De a ajuta pe potenialul vnztor a unei
ntreprinderi s stabileasc preul de cerut

Scopul evalurii
(tipul de valoare de estimat)
Valoarea raional de pia

Ajutarea potenialului cumprtor al unei

ntreprinderi s stabileasc preul de oferit

Valoarea raional de piaa

Determinarea valorii fiecrui bun cumprat

Valoarea raional de pia

Realizarea suportului unei cereri de mprumut Valoarea pentru mprumut

(evaluarea bunurilor oferite drept garanie)
Determinarea mrimii bunurilor n vederea
Valoarea asigurabil
unei asigurri
Sprijinirea unei cereri pentru pierderi sau
Valoarea asigurabil
daune neateptate pentru bunurile asigurate

Determinarea preului de transfer Cum s-a stabilit n dicuiile cu proprietarul sau cu delegaii si;
n stipularea unui acord de
de preferin valoarea raional a pieei, dar uneori chiar i
vnzare-cumprare
alt tip de valoare, cum ar fi valoarea din acte contabile
Conferirea unei proprieti, sau
partajul ntr-un divor

Valoarea raional de pia, sau altfel, cum s-a ajuns la un

acord ntre pri sau delegaii lor

Conferirea unei proprieti, sau

mprirea ntre
motenitori
Proceduri legale (autoritate
eminent)

Valoarea raional de pia,sau altfel cum a fost stabilit ntre

motenitori sau delegaii lor

Evaluarea de bunuri imobiliare

Valoarea raional de pia sau cum rezult din administraia

tributar competent

Lichidarea prevzut a unei

ntreprinderi (parial sau
complet)

Valoarea de lichidare

Cum se duce din dispoziiile legale sau de alt tip, de ctre

partea ce ntreprinde aciunea legal; de preferina valoarea
raional de pia, dar sunt frecvent preferate alte tipuri de
valoare n funcie de fiecare situaie

 In funcie de scopul i funcia evalurii se recurge la definirea

valorii pentru care se opteaza.
n definirea valorii trebuie menionate atat scopul i funcia
ct i elementele caracteristice privitoare la activele/bunurile
de evaluat.

De exemplu, Valoarea de garantare a creditului ipotecar: Valoarea proprietatii

determinata printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin
luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii,
conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative
adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu
vor fi luate in considerare elementele speculative. (Directiva 98/32/EC a
Parlamentului European si a Consiliului din 22 iunie 1998).

n absena definiiilor cerute sau preferate de ctre beneficiarii

rezultatelor evalurii, evaluatorul are libertatea de a alege ntre acele
definiii pe care le consider potrivite fiecrei situaii.

2. Culegerea informaiilor
n a doua etap, culegerea informaiilor, exist dou mari
arii de interes pentru evaluator.
1) Una din acestea cuprinde informaiile referitoare la
bunul sau ntreprinderea de evaluat. Aceasta privete
tipologia general a bunului/ntreprinderii, referiri
particulare asupra gestiunii financiare a acestora,
raporturile etc.
2) Cea de-a doua mare arie de interes n culegerea de
informaii privete aspectele exterioare, dar au efect asupra
valorii ntreprinderii/activelor evaluate. Aceste aspecte
exterioare pot cuprinde date despre concuren, condiiile
economice generale, disponibilitatea de for de munc,
disponibilitatea de materiale, condiiile de transport,
.a.m.d.

3. Analiza informaiilor
Dup ce informaiile au fost culese trebuie s fie
studiate, analizate i interpretate cu scopul de a
putea determina sau estima valoarea proprietii.
Acest proces de analiz ocup o parte important
a timpului i angajamentului total pe care
evaluatorul trebuie s le dedice muncii.
Este faza care cere un grad ridicat de experien i
intuiie din partea evaluatorului.
O parte nsemnat a acestei faze a procesului
const n organizarea, studierea i interpretarea
informaiilor de tip financiar care privesc
proprietatea (informaii culese n a doua faz).

 Utilizarea informaiilor culese - nu numai a acelora

financiare, ci a tuturor, fie ele interne sau externe pentru a ajunge realmente la o estimare a proprietii,
comport una sau mai multe abordri ale nelegerii
valorii.
Exist trei abordri fundamentale: abordarea datelor
asupra pieei, abordarea costului de nlocuire i
abordarea valorii investiiei (uneori numit abordarea
din punct de vedere al venitului).
Totui, aplicarea acestor trei abordri pentru
determinarea valorii ntreprinderii i ale activelor
ntreprinderii, se diversific destul de mult n practic.

4. Determinarea valorii de estimat

In continuare, este necesar ca evaluatorul s determine
valoarea definitiv.
n general, evaluatorul va avea de utilizat mai multe
metode de evaluare a activelor/proprietaii i va obine mai
multe estimri care ca semnificaie, sunt similare, ns, din
punctul de vedere a mrimii, nu sunt egale.
Pe lnga acestea exist situaii n care s nu fie posibil
estimarea valorii totale a proprietii prin intermediul uneia
dintre abordrile disponibile. n acest caz, evaluatorul
ajunge la valorii ale diferitelor pri separate a proprietii
globale, utiliznd abordri diferite. Devine acum necesar
combinarea valoriilor prilor componene ntr-o valore
unic a ntregii ntreprinderi sau a unei proprieti.

 Chiar dac evaluatorul a utilizat o singur

metod pentru estimarea valorii, el va trebui,
s judice raionalitatea valorii estimate,
nainte de utilizarea acesteia ca baz de
raportat clientului.

5. Pregtirea raportului asupra

evalurii
Chiar dac cea mai mare parte a rapoartelor sunt realizate
n scris, rezultatele sunt uneori comunicate oral. Aceasta
poate interveni n momentul n care evaluatorul apare ca
expert ntr-un proces legal.
Pot exista situaii, cnd rolul evaluatorului este doar de a da
sfaturi ntr-o anumit situaie, i deci o relaie oral cu
clientul poate fi suficient.
n cele mai multe cazuri, raportul de evaluare va fi n form
scris.
Raporturile scrise pot varia prin lungime i complexitate, de
la un raport sub forma unei scrisori de una sau dou pagini,
la un raport extins pe mai multe pagini, ce cuprinde
informaii detaliate, referine i alte materiale anexate.