METODOLOGIA RECONCILIERII VALORII FINALE PRIN APLICAREA

ELEMENTELOR DE LOGIC NECLAR

Autor: Ion SNCHETRU
Conductor tiinific: conf. univ., dr. Tatiana SANDUA
Universitatea Tehnic a Moldovei
Abstract: Aceast lucrare reprezint o analiz a metodologiei de reconciliere n procesul evalurii i a
problemelor care apar la diferite etape ale acesteaia. Este prezentat aplicarea practic a metodei de
determinare a valorii finale obinute prin cele trei abordri, bazat pe elemente de logic neclar prin
intermediul funciilor de apartenen.
Cuvinte cheie: abordare, reconciliere, incertitudine, logic neclar, funcie de apartenen , grad de
veridicitate, valoare final.
Evaluare bunurilor imobile reprezint un proces complex de abordare a valorii prin intermediul pie ii,
cheltuielilor i a veniturilor generate de bun cu scopul de a determina valoarea de pia a acestuia. Una din
cele mai dificile etape ntmpinate de evaluator este reconcilierea valorilor ob inute prin cele trei abordri.
Etapa reconcilierii reprezint revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include
explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i estimarea valorii de
pia [1].
n esen valorile obinute prin cele trei abordri ar trebuie s conduc la un rezultat identic, ns partea
practic a problemei relev cazuri n care valoarea ob inut printr-o abordare ntrece de cteva ori celelalte
valori, acest lucru fiind cauzat att de imposibilitatea considerrii tuturor factorilor ce ac ioneaz asupra
valorii ct i de erorile msurrilor economice.
La momentul actual problemele de baz pe care le ntlnesc evaluatorii n procesul reconcilierii valorii
finale ale bunului imobil sunt urmtoarele:
1) Diferenele considerabile ntre valorile obinute prin cele trei abordri.
2) Lipsa unei metodologii de ponderare a rezultatelor.
3) Incertitudinea datelor utilizate n procesul evalurii.
4) Subiectivitatea rezultatului final.
Conform legislaiei n vigoare valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea
mediei ponderate. Literatura de specialitate eviden iaz patru metode de ponderare:
1) metoda qualimetric;
2) metoda ierarhiilor;
3) metoda expert
4) metoda logicii neclare.
n practic utilizarea metodelor se reduce la sintetizarea opiniilor evaluatorilor, iar utilizarea metodelor
sofisticate cum ar fi analiza ierarhiilor nu ntotdeauna duce la rezultat veridic. Admiterea erorilor diminueaz
calitatea rezultatului final acest lucru simindu - se considerabil n cazul obiectelor cu o valoare sporit. Ca
soluie poate fi utilizarea metodei logicii neclare ce ne permite determinarea att a rezultatului final ct i
gradul de veridicitate atribuit acestuia.Avantajul metodei const n lipsa necesit ii justificrii ponderii
rezultatelor. Se presupune c au fost utilizate toate posibilit ile i nu este acordat avantaj niciunei metode n
particular, fapt ce exclude subiectivizmul [2].
Metoda logicii neclare presupune determinarea valorii finale a bunului imobil n baza construirii
funciilor de apartenen n conformitate cu limitele valorice ale pre urilor identificate pe pia a bunurilor
imobile similare. Metoda a fost elaborat de doc. .. n baza elementelor de logic fuzzy
definite n 1965 de prof. L.Zadeh de la Universitatea Californiei din Berkeley [3].
Aplicarea metodei presupune unele supoziii:
1) conform opiniei evalutorului rezultatul evalurii prin fiecare abordare este veridic, ns se presupune
c valoarea final este cuprins n limita diapazonului probabil de varia ie al pre urilor imobilelor similare.
2)diferena valorilor obinute prin cele trei abordri este cauzat de algoritmul diferit i de factorii
utilizai n cadrul abordrilor i nicidecum de determinare a valorilor din viziunea cumprtorului sau
vnztorului.

3) rezultatele obinute prin cele trei abordri pot fi reprezentate n form de funcii de apartenen.
Funcia de apartenen asociaz unui element x un grad de apartenen la o mulimea neclar A
considernd c acest element poate aparine unei mul imi n grade diferite (x), generndu-se o flexibilitate
a nterpretrii situaiilor. Selectarea funcie de apartenen depinde de gradul de complexitate a analizei
efectuate. n practic este preferabil aplicarea func iilor de apartenen triunghiulare [4].
Algorimul metodei logicii neclare presupune determinarea pragurilor de pre maxim i minim a bunurilor
imobile similar, selectarea funciei de apartenen , construirea graficului func iei de apartenen , calculul
matematic a gradului de veridicitate, calculul valorii finale (tabelul 2).
Tabelul 1. Date iniiale utilizate n calcul
Nr.
Indicator
Simbol
Valoare, lei
1 Abordarea costurilor
Vc
3 180 000
2 Abordarea comparativ a vnzrilor
Vp
4 500 000
3 Abordarea veniturilor
Vv
2 600 000
4 Preul minim identificat
Vmin
2 080 000
5 Preul maxim identificat
Vmax
4 700 000
6 Rezultatul minim
A
2 600 000
7 Rezultatul maxim
B
4 500 000
Gradul de veridicitate i rezultatul final este determinat dup formula:

Fv

Vmax Vmin
B A Vmax Vmin
(1)

Vmax B Vmin A
B A Vmax Vmin
(2)

Tabelul 2. Calculul valorii de pia a bunului imobil

Nr.
Indicator
Simbo
Gradul de apartenen
l
Funcia de apartenen a
Fc
0
1,00
0
1 abordrii costurilor
Vc
2 080 000
3 180 000
4 700 000
Funcia de apartenen a
Fp
0
1,00
0
2 abordrii vnzrilor comparabile
Vp
2 080 000
4 500 000
4 700 000
Funcia de apartenen a
Fv
0
1,00
0
3 abordrii veniturilor
Vv
2 080 000
2 600 000
4 700 000
Funcia de apartenen a
Fv
0
0,60
0
4 rezultatului evalurii
V
2 080 000
3 482 743
4 700 000
Rezultatele obinute permit de a afirma cu sigurana de 60 % c valoarea final a bunului imobil este de
3 482 743 lei, iar odat cu micorarea diapazonului dintre intervalul maxim i minim al pre ului gradul de
veridicitate va crete.
Astfel n concluzie aplicarea metodei permite obinerea unui rezultat veridic n condi iile respectrii unor
condiii limitative, dar care totui necesit o analiz detaliat reie ind din experien a evaluatorului.
Arta evalurii presupune utilizarea unei metodologii justificate, analiza unor date veridice i actuale,
efectuarea calculelor corecte i capacitatea evaluatorului de a de a argumenta i a convinge toate pr ile
cointeresate n corectitudinea rezultatelor evalurii.
Bibliografie
1) Hotrrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile nr. 958 din 04.08.2003, MO art.1006 nr. 177 15.08.2003
2) , ..
. 3, , 2010, .29-32.

3) , .., , .. ,
. 12, , 2012, . 6-20.
4) Colhon, M. Elemente de logic Fuzzy. Craiova, 2012, p. 49-53.