Sunteți pe pagina 1din 98

Politica de investitii in activitatea

comerciala.
Categorii de investitori comerciali.
Etapele unui proiect investitional.
Prile antrenate ntr-o operaie de
construcie hotelier i de restauraie
Gestiunea investiiei (matrise douvrage)
i managementul de proiect (matrise
duvre.
Reglementarea urbanistica.

Categorii de investiti si investitori


comerciali
Realizarea in timp a echipamentului
comercial necesita alocare de capital(fie
ca parte din capitalul initial , fie ca parte
din profitul intreprinzatorului).

investitie
Totalitatea cheltuielilor care se fac pentru
cumpararea bunurilor de capital.
n sens mai restrns, prin investiii se
neleg cheltuielile care vizeaz
construirea de cldiri, achiziionarea de
utilaje i altele asemenea.La nivelul unei
societi comerciale investiiile vizeaz
creterea patrimoniului acesteia

In raport cu modul de folosire a bunurilor de


capital, investitiile se impart in:
a) investitii de inlocuire (destinate inlocuirii,
reproductiei bunurilor de capital scoase din
functiune, ca urmare a uzurii lor fizice, a caror
sursa este amortizarea);
b) investitii pentru dezvoltare (sau nete,
destinate sporirii volumului capitalului tehnic
real, adica formarii nete a capitalului, a caror
sursa o formeaza venitul.

investitie /scop
apare ca in act economic care poate avea
ca scop obtinerea de profit, cresterea
profitului, avantaje de alta natura legate
de cadrul general de viata al colectivitatilor
umane si care in ultima instanta, se
regasesc in perfectionarea mediului de
desfasurarea a vietii ecomomice si
sociale.

Investitie/ regula generala


procesul investitional precede procesul de
productie, iar politica investitionala poate fi
considerata drept factor primordial in
strategia globala a cresterii economice.

investitie /optiuni
Optiunea de a investi este fara indoiala o
optiune a posesorului de capital, legata
organic de nevoi sau necesitati si de
resurse, dar in conditiile economiei
concurentiale, investitia apare ca o
conditie obligarorie pentru orice agent
economic

Structura investitiilor
1.dupa caracterul lucrarilor

-constructii noi

-reconstructii-cu sau fara modificarea profilului tehnologic;

-dezvoltari extinderi sau completari;

-reutilari-cu sau fara modificari de spatii


2. dupa importanta luctarilor

-directe,

-colaterale- pentru punerea in valoare a investitilor


directe(centrale termice, statii de epurare, drumuri de incinta,
racordari la utilitati ect.)

-conexe-in cooperare cu alti agenti economici sau administratia


publica; de regula nu pot fi recupearate prin efecte proprii(triaje
cale ferata ect.)

Structura investitiilor
3. dupa finantare
-din fondiri private
Fonduri proprii ale agentului economic
Fonduri atrase;imprumuturi bancare, subventii,
asocieri
-din fonduri publice
De la bugetul statului
De la bugetul administaratiei locale
Din fonduri speciale

Investitie/elementul esential
Asigurarea surselor de finantare, in
functie de care intregul program capata
aspecte distincte

Cine sunt initiatorii proectelor


investitionale in activitatea
comerciala?

societati comerciale-firme comerciale ca


si societati de productie care-si dezvolta
propriul echipament de distributie a
produselor;
promotori profesionisti, posesori de
terenuri care pot participa in caliate de
coinvestitori

Cine sunt initiatorii proectelor


investitionale in activitatea
comerciala?

promotori in sistematizarea teritoriala,


personae fizice sau juridice, organizatii care
investesc in sistematizarea noilor zone de
locuinte, incusiv in edificatrea echipamentului
comercial aferent.
institutii posesoare de suprafete de teren,
inclusive administratia locala, grupuri
industriale etc, si care opteaza pentru investitii
comerciale, fie pentru a le expluata fie pentru a
le valorifica profitul prin consecionare sau
vanzare, in vederea obtinerii de profit.

Investitie/recuperare
Termenul de recuperare a investiiei este un
indicator sintetic de eficien economic a
investiiilor care exprim efortul de capital
investit, pe de o parte i efectul obinut sub
forma profitului anual, pe de alt parte.
T = It / Ph
T termenul de recuperare a capitalului investit;
It - valoarea capitalului investit;
Ph profitul anual;

Investiia privit ca cheltuial

cheltuieli pentru studii de pia, prefezabilitate i fezabilitate;


cheltuieli pentru achiziionarea i amenajarea terenului;
cheltuieli pentru studii de teren : geotehnice, topografice i
amplasament;
cheltuieli pentru avize, acorduri;
cheltuieli pentru proiectare;
cheltuieli pentru construcie-montaj i instalaii;
cheltuieli pentru achiziionarea de utilaje, echipamente i dotri;
cheltuieli pentru organizarea de antier;
cheltuieli pentru taxe, comisioane i speze bancare;
cheltuieli pentru fondul de rulment necesar primului ciclu de
fabricaie;
cheltuieli pentru probe, punere n funciune, recepie i pregtirea
personalului de exploatare;

Bugetul de investiii pentru obiective comerciale


Costuri - de regul se opereaz cu indicatorul cost/mp,
fapt care impune o riguroas definire a suprafeei
care se ia ca elemefit de referin. n cadrul
invesfiiilor comerciale, suprafaa luaf In calcul n
mod uzual, este suprafaa construit desfurat AcD. care include totalul suprafeelor acoperite i
nchise ale tuturor nivelelor, inclusiv mezanin i
subsoluri, accese subterane pentru spaii tehnice,
scri, lifturi etc., plus jumtate din suprafaa spaiilor
acoperite dar nenchise (terase).

Se consider c aceast suprafa reprezint 100% din obiectiv,


n raport de care (ca regul general):
suprafaa total a nivelelor (AcD, fr suprafeele acoperite
dintre corpuri, pasaje pietonale acoperite, terase acoperite, pasaje
subterane pentru trafic greu), ntre 87-93%;suprafaa de vnzare,
ntre 51-71%;
suprafaa parterului (importan comercial 0 ), ntre 30- 91%.
Costul construciei, include toate cheltuielile ocazionate
programului investiional, dimensiune, amplasament, respectiv:
a. Costul terenului (ntre 8-12%)
a.1. pre de cumprare.

a.2. cheltuieli de amenajare uzuale pentru


amplasament:
reele subterane;defriri, micri de teren;
infrastructur -utiliti: ap, canalizare,
alimentare cugaze, racordare electric,
tensiune;
amenajare parcaj suprateran;
iluminat parcaj subteran;
amenajare peisagistic;

a.3. Costuri generale de condiii particulare-solul de fundare;


- ape subterane, pnza freatic la suprafa;
- existena vechii gropi de gunoi;
- amenajri accese pe i n afara amplasamentului;
b. Costul construciei de baz, poate fi influenat de:
- climat: metode de nclzire, ventilaie, aer condiionat,
nchideri, acoperi;
- legislaia n construcii;
- politica investitorului: termen scurt-lung, timp de execuie,
relaii contractuale investitor/antreprenor, concurena.

C. Alte cheltuieli
c.1. cheltuieli pentru proiectare arhitectur, consultan, inginerie,
avocatur (pot reprezenta ntre 7-12% din costul total);
c.2. cheltuieli legate de organizare de antier, spaii nchiriate, ntre 1-2%
din costul total;
c.3. cheltuieli pentru asigurarea de nclzire i for;
c.4. cheltuieli pentru finanarea proiectului, influenate de climatul economic
ti zon, de volumul i durata mprumutului;
B. Costuri pentru mobilier, echipamente, alte instalaii anexe i dotri;
C. Costuri de pregtire a deschiderii, inclusiv cheltuieli cu pregtirea
personalului recrutat;
D. Costuri de exploatare fcute n avans (mrfui etc.).
Din practica noastr, putem stabili:
Total investiie =100%
CtM = 83,3-85%
Utilaje i dotri =15-16,7%,

Din practica noastr, putem stabili:


Total investiie =100%
CtM = 83,3-85%
Utilaje i dotri =15-16,7%,
din totalul CtM avem:
Amenajare teren = 10,8%
Structura=31,6
Finisaje=21
Instalatii=22.

Structura costurilor unei


investitii

Etapele unui proiect investitional.


Oricare ar fi contextul n care se
efectueaz investiia, intervenia se va
face totdeauna la trei nivele:
arhitectur,

echipamente
funcionare.

Tradiional, acestor trei domenii le corespund


meseriile:
arhitectul-urbanist i toi consultanii si: de la
ingineri pn la decoratori,
furnizorii, instalatorii i productorii de
materiale,
organizatorii i gestionarii.

6 etape principale ale proectului


investitional

Studiul de fezabilitate
Planificarea
Proiectarea
Construcia
Punerea n funciune
Exploatarea

Studiul de fezabilitate

Studiul de fezabilitate
Obiectivul su este de a verifica dac un proiect precis de investiie
sau de restructurare se nscrie n mod coerent n politica unei
ntreprinderi sau a unei instituii.
Ea se asigur c este realizabil din punctele de vedere: tehnice,
administrative, financiare, n cadrul unor constrngeri particulare i
al strategiei investitorului.
Se disting trei etape ale fezabilitii:
faza de investigare, n cursul creia sunt trasate obiectivele i
metodele de operare i este evaluat capacitatea de integrare a
proiectului n mediul socioeconomic;
faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a
contururilor proiectului: anvergura, ntinderea i obiectivele sale
operaionale;
montarea unui proiect precizeaz contextul n care va putea fi
realizat investiia n ce privete termenele, intervenienii, finanarea

Tipurile de studii de fezabilitate


Componente studiu
fezabilitate

Contexte de pornire
Produs cunoscut
Nici produs,
Sit de definit
nici sit

Sit cunoscut
Produs de definit

Sit cunoscut i produs parial definit

Ord.

Comentarii

Ord.

Coment.

Ord.

Coment.

Ord
.

Coment.

Studiu
strategic

Centrat pe
sit
i regiune

Mai multe
studii (cte 1
pe sit),
centrate
asupra
siturilor i
regiunii
acestora

Studiu
extins i
asupra
filierei

Centrat pe
sit

Studiu de
sit

Identificarea
Potenialului
tehnicoeconomic
i cultural

Cutarea
siturilor
urmat de o
analiz
comparat

Cutarea
siturilor
unde
graviteaz
clientele
consumatoa
re de
produsul
definit,
urmat de o
analiz
comparat

Identificarea potenialului
tehnicoeconomic
i cultural

Studiu de
pia

Studiu
centrat pe
sit

Studiu
centrat pe
sit, dar
parial, cci
este realizat
n parte

Extindere
asupra
filierei

Studiu
centrat pe
sit

Studiu de
conceptualizare

Gsirea
nielor
libere n
cadrul
sitului

Inutil

Foarte
deschis i
orientat spre
niele libere
din cadrul
filierei

Orientat
spre
reconceptulizare i
verificarea
adecvaiei
produs
pia

Studiu
economic

Importana
retroaciunii asupra
conceptualizrii

Parial, cci
este realizat
n parte

Extins
asupra
filierei
Importana
retroaciunii
cu
conceptualizarea

Orientat
spre
adecvaia
produs
pia

Montarea
proiectului

De ce e nevoie de planificare
Planul este documentul principal al
unei misiuni de inginerie. El este
rezultatul unui studiu prealabil foarte
aprofundat, efectuat de beneficiar i
echipa sa, al proiectului de hotel sau
restaurant. Planul definete obiectivele
economice, organizatorice, umane,
estetice etc. ale acestuia.

Planificarea
Obiectivul unui plan este de a exprima ntr-un
limbaj exploatabil de ctre autorul de concept
(managerul de proiect) destinaia lucrrii.
Coninutul su este standardizat i este alctuit din
patru capitole de baz:
datele, care prezint caracteristicile fizice ale
sitului (locaiei) pe care va fi realizat proiectul,
necesitile, care exprim finalitatea proiectului
preciznd caracteristicile sale funcionale,

Planificarea
constrngerile, care inventariaz cadrele
de reglementare n care se nscrie
operaia (urbanism, arhitectur, securitate,
igien, primirea persoanelor cu handicap)
i
cerinele particulare, pe care i le fixeaz
beneficiarul n ce privete termenele,
preurile i calitatea.

Actorii planificrii

UN PLAN

De ce?

Cum?
Pentru cine?

De ctre cine?

Pentru a permite beneficiarului s chibzuiasc atent la proiectul su.


Pentru a ameliora comunicarea ntre prile antrenate n proiect.
Pentru a permite implicarea utilizatorilor.
Pentru a uura munca managerului de proiect.
Printr-o munc de conceptualizare a proiectului n termeni de funcionare i de
redare a informaiilor i directivelor ntr-un limbaj neles de toi intervenienii.
Pentru beneficiar (client), cruia i permite s ia un anumit numr de decizii n
cunotin de cauz.
Pentru utilizatori, ale cror necesiti sunt formulate n plan n termeni concrei.
Pentru managerul de proiect, cruia i uureaz munca de concepere.
De ctre unul sau mai muli planificatori specializai n organizare hotelier i de
restaurant, care posed bune cunotine de echipamente i de arhitectur.

Proiectarea
cuprinde diferite studii care elaboreaz
soluiile tehnice susceptibile (capabile)
s permit realizarea obiectivelor. Ea
constituie rspunsul n termeni de
mijloace, soluii tehnice la obiectivele
desemnate n proiect

Proiectarea
ncepe cu:
o schi de proiect (n caz de proiect de construcie)
sau un diagnostic imobiliar (n caz de restructurare),
care propune soluii. Continu cu
un ante-proiect sumar (APS), care perfecioneaz
ideile,
un ante-proiect definitiv (APD), care descrie n detaliu
soluia reinut (aleas); i se termin cu
un proiect arhitectural, ce cuprinde specificaiile
tehnice detaliate i planurile de execuie a lucrrilor

Construcia
Este faza de execuie, de realizare. Ea
ncepe cu:
consultarea ntreprinderilor i ntocmirea
actelor (contracte); continu cu
antierul n sine, care este constituit din
lucrrile coordonate de managementul de
proiect; se termin cu
recepia lucrrilor executate.

Punerea n funciune
Aceast faz corespunde cu perioada de deschidere a
instituiei i const din:
definirea precis a organizrii i a procedurilor de
munc, adic redactarea unui manual de utilizare;
elaborarea unui plan de formare a personalului,
destinat s faciliteze preluarea i nsuirea noii unelte;
deseori este precedat, n caz de renovare sau de
restructurare, de un audit social destinat s studieze
potenialul uman existent, evoluiile posibile i
necesitile de recrutare;
faza de asisten pentru deschidere, n timpul creia
experi confirmai asist echipa permanent pe parcursul
primelor sptmni de exploatare.

Exploatarea
Este faza de via normal a instituiei, n cursul
creia gestionarii ncearc s ating obiectivele
propuse de proiect i opereaz ajustrile
necesare pentru buna funcionare a
ntreprinderii.
Se pot considera ca prelungire a proiectului:
o verificare a realizrii obiectivelor (financiare i
funcionale),
asistena tehnic gestiunii,
asistena tehnic acordat pentru elaborarea
unei politici de calitate.

Prile antrenate ntr-o operaie de


construcie hotelier i de restauraie

intervenienii
consultani, birouri de proiectri, ingineri
consultani, arhiteci, arhiteci amenajri
interioare, ntreprinderi de construcii,
distribuitori de echipamente

Cuplul central al unei misiuni de


inginerie
beneficiar (client)
managerul de proiect.

Beneficiar
beneficiarul este clientul, persoana n contul
creia este realizat proiectul.
El are autoritatea, dup ce s-a asigurat de
fezabilitatea i oportunitatea operaiunii
preconizate, s determine locaia, s defineasc
planul, s determine pachetul financiar
previzional, s asigure finanarea, s aleag
procesul de realizare a lucrrii i s ncheie
contracte cu managerii de proiect i
antreprenorii pe care i-a ales, contractele avnd
ca obiect proiectarea i executarea lucrrilor

Statutul i funciile beneficiarului


s fie proprietar sau s caute i s obin un drept de construcie;
s realizeze sau s solicite realizarea unor studii prealabile de
fezabilitate;
s stabileasc un plan de finanare i s asigure mijloacele necesare;
s defineasc cu precizie necesitile crora viitoarea lucrare trebuie
s le corespund, ntr-un program;
s asigure demersurile administrative necesare pentru proiect (cu
excepia solicitrii autorizaiei de construire);
s aleag procesul de realizare a lucrrilor (soluia proiect-realizare,
management de proiect general sau cu angajare prealabil a unor
distribuitori de echipament);
s ncheie contractele de proiectare;
s aprobe lucrrile de proiectare (schi de proiect, APS, APD i
proiect);
s ncheie contractele de subantrepriz.

Beneficiar public i beneficiar privat


Matre douvrage public/Matre douvrage
priv
Cel mai des ntlnit situaie n materie de hotelerierestauraie este cea n care beneficiarul este un
proprietar de hotel sau de restaurant (persoan fizic)
sau o societate de hotelerie-restauraie (persoan
juridic), ce deine un teren, un imobil sau un contract de
arend, i decide o operaiune de construcie sau de
renovare. Avem de a face aici cu un beneficiar privat.
ns acest context nu este singurul, n special n materie
de turism i de restauraie, unde numeroase proiecte
sunt iniiate de persoane juridice (stat, comuniti,
ntreprinderi publice), care se supun prevederilor Codului
privind contractele publice i care sunt numite beneficiar
public.

Gestiunea investiiei i
conducerea operaiunii
Pentru coordonarea general a investiiei
beneficiarul mobilizeaz competene
administrative, financiare i tehnice rareori
ntlnite la un singur om, de aceea atunci cnd
ne gsim n faa unui proiect mai complex, se
recurge la distincia ntre directorul proiectului
de investiie, aprtor al obiectivelor proiectului,
i conductorul operaiunii, gestionar al
mijloacelor ce trebuie puse n funciune pentru a
atinge aceste obiective

Directorul proiectului de
investiie
face parte din organizaia investitor, el exprim
dezideratele, obiectivele i cerinele imperative ale
investitorului i este responsabil de:
1.redactarea planului, ceea ce nu nseamn c anume el
este autorul, deoarece el nu dispune ntotdeauna de
competenele necesare. n acest caz, el apeleaz la
dirigintele de antier sau la un consultant extern;
2.controlul respectrii de ctre managerul de proiect, n
faza de proiectare, a scopurilor i obiectivelor propuse;
3.aprobarea schielor, ante-proiectelor i a proiectului;
4.suportul financiar al operaiunii;
5.totalitatea deciziilor politice.

Conducerea operaiunii, n cazul unei


investiii publice, ntotdeauna este
asigurat de un serviciu tehnic public:
fie din subordinea investitorului nsui,
atunci cnd acesta are unul, fie din
subordinea unui alt organism public, de
exemplu serviciul tehnic al unei primrii, al
unui Consiliu regional, chiar al unui
minister sau unei alte instituii publice
abilitate.
n cazul unei investiii private, conducerea
operaiunii/dirigenia poate fi asigurat de
un birou tehnic specializat privat

Avnd o formaie tehnic (arhitect sau inginer), conductorul


operaiunii pune n serviciul directorului de investiie
competenele sale tehnice i administrative.
Obligaiile sale:
l ajut pe beneficiar s exprime obiectivele lucrrii n termeni
de calitate, termene i costuri;
redacteaz parial sau integral planul pentru directorul
proiectului de investiie;
pregtete modul de selectare a proiectantului;
pregtete alegerea modului de ncheiere a contractelor de
antrepriz: antrepriz general sau cteva contracte separate;
particip, dup consultare, la alegerea unui antreprenor general
sau a ctorva antreprenori;
verific corespunderea (adecvaia) dintre proiect i plan;
urmrete realizarea construciei n conformitate cu proiectul,
caietul de sarcini, reglementrile tehnice n vigoare i cu
contractul;
urmrete realizarea lucrrilor, din punct de vedere tehnic, pe
tot parcursul executrii acestora.

Managerul de proiect
Managerul de proiect este unicul responsabil de
proiectarea i de controlul executrii tuturor lucrrilor
ce urmeaz a fi efectuate
Nota: funcia de manager de proiect este deseori
ncredinat unui arhitect sau unui birou de arhitectur.
Profesii ce pot exercita managementul de proiect:
-arhitect;
-director tehnic n construcii,
-inginer n construcii,
-birou de arhitectur,
-antreprenor,
- inginer consultant,
- - birou de proiectare,
- - serviciu tehnic public.

Profesii ce pot exercita managementul de


proiect:
- arhitect;
- director tehnic n construcii,
- inginer n construcii,
- birou de arhitectur,
- antreprenor,
- inginer consultant,
- birou de proiectare,
- serviciu tehnic public.

Atribuiile managerului de
proiect
Activitatea managerului de proiect se mparte n
dou pri:
concepere i proiectare arhitectural (schi sau
diagnostic, APS, APD, proiect tehnic);
urmrirea de antier (organizarea licitaiilor
pentru execuia lucrrilor, asistare la ncheierea
contractelor de antrepriz, coordonarea i
dirigenia lucrrilor de antier pn la faza de
recepie).

Sarcina de baz i elemente specifice ale


managementului de proiect
Subansambluri
Schi de proiect sau diagnostic imobiliar
Anteproiect sumar
Anteproiect definitiv
Proiect tehnic
Asisten contract/lucrri
Detalii de execuie i aviz de execuie
Urmrirea de antier
Repartizarea lucrrilor, coordonarea i conducerea antierului
Asisten n faza operaiunilor de recepie

Sigle
SP sau DI
APS
APD
PT
ACL
DDE
AOR

Ali intervenieni
n jurul cuplului central al proiectului,
format din beneficiar/investitor i
managerul de proiect, graviteaz un
anumit numr de intervenieni, care pot de
altfel s asigure, n dependen de caz i
de organizarea proiectului, funcia de
manager de proiect

Birouri de inginerie i birouri de


proectri
exist birouri de proiectri specializate n turism, hotelerie i
restauraie, ale cror sarcini, n dependen de natura i
competenele lor, pot fi situate pe trei nivele:
Asistarea beneficiarului/investitorului
Biroul de proiectri acord servicii de consiliere beneficiarului n
sarcina sa de inginerie, oferindu-i prerea i competenele n
calitate de tehnicieni n ingineria hotelier.
Asistarea managerului de proiect
n acest caz, biroul de proiectri specializate realizeaz sub
conducerea managerului de proiect un anumit numr de proiecte
tehnice specifice.
Management de proiect
Unele birouri de proiectare specializate n inginerie de restauraie ce
dispun de resurse i de competene importante (prezena unor
arhiteci sau ingineri) asigur sarcinile complete de management de
proiect.

Ingineri consultani
Inginerii consultani i birourile de
proiectare i exercit activitatea fie ca
independeni, fie fiind contractai de un
arhitect (subantrepriz) sau n cadrul unui
birou de arhitectur. Acetia sunt
specialiti nalt calificai n diferite
specialiti de construcie ori de echipare:
rezisten, mecanica terenurilor, nclzire,
instalaii etc

Tehnicieni-msurtori
Au sarcina de a efectua operaiile de
msurare.

Arhiteci amenajri interioare


n calitate de manageri de proiect sau de
subantreprenori contractai de managerul
de proiect, ei concep, coordoneaz i
conduc lucrrile de amenajri al cadrului
arhitectural. Rolul lor este foarte important
n hotelerie: cunotinele lor despre
materiale i calitatea lor de stiliti permit
elaborarea unui look aparte, adaptat
clientelei sale.

Arhiteci peisajiti
Pentru amenajrile exterioare ale
localurilor ei sunt ceea ce arhitecii sunt
pentru cldiri. Nu sunt nici antreprenori,
nici comerciani, i sunt remunerai de
clienii lor sub form de onorariu.

Birouri de control
Sarcina lor const n verificarea conformitii proiectului
n raport cu:
securitatea persoanelor,
rezistena lucrrilor,
buna funcionare a echipamentelor.
Echipa unui astfel de birou este constituit cu aproape
aceleai competene ca birourile de proiectare i
acioneaz la cererea managerului de proiect. Totui, ca
s-i poat ndeplini sarcina cu obiectivitate, orice
intervenie n gestiunea investiiei le este interzis n
cadrul proiectelor la care particip cu o misiune de
control.

Diferite corpuri de meserii


Un mare numr de profesioniti de diferite
specialiti din construcie intervin n
realizarea unui proiect. n ordine
cronologic: constructor de terasamente,
zidar, tmplar, electrician, instalator de
ascensoare, lucrtor n ghips, instalator,
instalator de sisteme de nclzire, zugrav,
faianar, mochetar, tapier .a.

Distribuitori de echipamente profesionale:


materiale pentru buctrii profesionale i pentru
tratarea informaiei

ndeplinesc funcii de asisten pe lng


beneficiar sau managerul de proiect. n
caz de proiecte mici sau de contracte
private, ei sunt partenerii tradiionali ai
arhitecilor i realizeaz frecvent planurile
de implantare, rezervare tehnic i
executare.

Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i


managementul de proiect (matrise duvre
Primul lucru n organizarea gestiunii investiiei
const n alegerea modului de a trata operaia.
Pentru aceasta, investitorul are de ales ntre
soluiile concepie-realizare
i managementul de proiect.
n al doilea rnd, el trebuie s asigure mijloacele
umane i tehnice necesare pentru cele dou
funcii principale ale gestiunii de investiie:
dirijarea investiiei i conducerea operaiei.

Gestiunea investiiei cu
recurgere la soluia concepererealizare
aceast tehnic de promovare a proiectului este prevzut atunci
cand este vorba de operaiuni a cror finalitate major este o
producie al crei proces determin conceperea, realizarea i
punerea sa n funciune, precum i de operaiuni ale cror
caracteristici intrinseci (dimensiuni foarte mari, dificulti tehnice
particulare) solicit o execuie ce depinde de mijloacele i
tehnicitatea ntreprinderilor .
Astfel, proiectele de buctrii centrale sau de mari sisteme de
restauraie pot fi derulate printr-o procedur concepie-construcie.
Ea este propus cu precdere de marile societi de construcii.
In aceast soluie nu exist o deosebire ntre managerul de proiect
responsabil de concept i de controlul executrii i societile
nsrcinate cu realizarea ci un singur interlocutor [executant].
Planul de investiie joac aici rolul de caiet de sarcini.

Distingem dou tipuri principale de


contracte de concepere-realizare:
contract la cheie, n cadrul cruia se livreaz o lucrare
gata de intrare n funciune, cu alte cuvinte complet
echipat, dar care nc nu funcioneaz. Se va avea grij
ca n caietul de sarcini s fie prevzut furnizarea unui
ghid de utilizare ce conine procedurile de lucru, de
gestiune tehnic i de mentenan;
contractul la produs, care include sistematic definirea
procedurilor de producie, formarea de personal i
asistarea la deschidere. Contractul este considerat ca
fiind ncheiat, atunci cnd noua instituie funcioneaz i
produce n mod real bunurile sau serviciile pentru care a
fost construit, la nivelul de activitate prevzut.

Gestiunea investiiei cu recurgere la


managementul de proiect
n soluia numit managementul de
proiect, purttorul operaiunii (beneficiarul)
ncredineaz managerului de proiect
(primul contract), apoi unuia sau unor
antreprenori realizarea acesteia (al doilea
volet de contracte), desigur sub controlul
proiectantului.

gestiunea investiiei va putea s se


organizeze conform urmtoarelor principii:
Gestiune intern a investiiei
Gestiune de investiie cu conducerea
extern public a operaiei
Gestiunea investiiei cu asisten
Gestiunea investiiei cu delegare unui
mandatar

Solutii de montare a unei operatiuni

Soluii pentru hotelierul privat


investitor

Construcie la cheie
Franciza
Investitorul devine manager de proiect
Recurgere la managementul de proiect
Management de proiect plus asistarea
beneficiarului

Reglementarea urbanistic
conceperea oraselor iese tot mai mult de
sub autoritatea arhitectilor pentru a trece
sub controlul administratiei politice si
militare.

Pentru sec. XX trei date trebuie reinute n


memorie:
1912, obligaia ca toate oraele cu mai mult de
50 000 de locuitori s aib un plan de ocupare a
terenurilor (P.O.S. plan doccupation des sols);
1945, instituionalizarea serviciilor de urbanism;
elaborarea planului sumar de urbanism (P.S.U.);
1967 (30 decembrie), lege de orientare
reglementnd crearea schemelor directoare de
amenajare i urbanism (S.D.A.U.) i extinznd
reglementarea privind P.O.S.-urile.

Reglementarea urbanistic
Prin urbanistica se intelege stabilirea prin
plan a raporturilor permanente ce trebue
sa existe intre aglomeratiile omenesti,
cladirile pe care le ocupa si suprafata de
teren ce influentiaza aceste cladiri. In
aceasta optica, planul de amenajare
urbana incepe cu planul folosirii
terenului.

Cadastrul
Sistem unitar si obligatoriu de evident si
inventariere sistematic a tuturor bunurilor
imobile de pe teritoriul rii din punct de
vedere cantitativ, calitativ si juridic,
indiferent in posesia cui se afl bunurile,
precum si reprezentarea acestora pe
planurile cadastrale si in documentele
cadastrale.

Agenia Relaii Funciare i Cadastru a


Republicii Moldova este organul
administraiei publice centrale, care
realizeaz politica statului n domeniul
relatiilor funciare, cadastrului, geodeziei,
cartografiei, geoinformaticii i este
subordonat Guvernului Republicii
Moldova

Importana cadastrului
consta in faptul ca acesta furnizeaz date
reale privitoare la bunurile imobile (poziie,
mrime, folosina, proprietar), necesare in
toate ramurile economiei naionale

Functii ale cadastrului


1.Funcia tehnic a cadastrului se realizeaz
prin determinarea, pe baz de msurtori, a
poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor
parcelelor si construciilor pe destina ii, categorii
de folosin i pe proprietari.
2. Funcia economic evideniaz elementele
tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a
imobilelor i calculrii impozitelor asupra
veniturilor realizate din tranzacii imobiliare.
3. Funcia juridic se realizeaz prin
identificarea proprietarului pe baza actului de
proprietate i prin nscrierea n cartea funciar

Cadrul legal
documentaii de amenajare a teritoriului
documentatii de urbanism

Documentaiile de amenajare a teritoriului


sunt:
Planul de amenajare a teritoriului naional;
Planul de amenajare a teritoriului zonal;
Planul de amenajare a teritoriului raional;

Schema directoare
este o unealt de planificare, de
amenajare i de urbanizare cu caracter
local, care se aplic unui grup de localiti
ce prezint o comunitate de interese
economice i sociale. Ea definete
orientarea dezvoltrii pe termen lung
(zone protejate, construcia arterelor
rutiere de rocad, reele de canalizare,
instalaii comune necesare etc.).

Documentaiile de urbanism sunt


urmtoarele:
Planul urbanistic general i regulamentul
local aferent acestuia (PUG);
Planul urbanistic zonal i regulamentul
local aferent acestuia (PUZ);
Planul urbanistic de detaliu (PUD).

Planul urbanistic are rolul:


de a preciza n linii mari opiunile de
dezvoltare, amenajare i echipare tehnicoedilitar colective;
de a stabili zonificarea;
de a fixa valorile coeficienilor de
utilizare a terenului (C.U.T.) i a
procentelor de ocupare a terenului
(P.O.T.)

Ca orice procedur de autorizare


administrativ, i cea de urbanism
presupune parcurgerea anumitor etape,
finalizate prin elaborarea i eliberarea
anumitor documente, respectiv
certificatul de urbanism i apoi
autorizaia de construire

Cu ocazia fiecrei tranzacii imobiliare, se


interogheaz administraia asupra naturii
i coninutului servituilor de urbanism
aplicabile imobilului care formeaz
obiectul tranzaciei. Raspunsul se
concretizeaza in elibirarea certificatului
de urbanism. Este un instrument de
control al utilizrii terenurilor.

Certificatul de urbanism este actul de


informare cu caracter obligatoriu prin care
autoritatea public face cunoscute regimul
juridic, economic i tehnic al imobilelor i
condiiile necesare n vederea realizrii unor
investiii, tranzacii imobiliare ori a altor
operaiuni imobiliare, potrivit legii.
Acest act este necesar ntocmirii documentaiei
i dosarului n vederea obonerii autorizaiei de
construire, dar el nu ine loc de autorizaie de
construire

Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul


economic i regimul tehnic al imobilului.
Regimul juridic al imobilului conine dreptul de proprietate asupra acestuia
i servituile de utilitate public care greveaz asupra acestuia; situarea
terenului n intravilan sau n afara lui; prevederi ale documentaiilor de
urbanism care instituie un regim special asupra imobilului zone protejate,
zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului, interdicii
definitive sau temporare de construcie etc.
Regimul economic al imobilului indic folosina actual, destinaii admise
sau neadmise, stabilite n baza prevederilor urbanistice aplicabile n zon,
reglementri fiscale specifice localitii sau zonei.
Regimul tehnic indic: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul
de utilizare a terenului (CUT), dimensiunile minime i maxime ale parcelelor,
echiparea cu utiliti, edificabil admis pe parcel, circulaii i accese
pietonale i auto, parcaje necesare, alinierea terenului i a construciilor fa
de strzile adiacente terenului, nlimea minim i maxim admis.

C.U.T. este raportul ntre suprafaa total a


podelei construibil i suprafaa total a
terenului considerat. Coeficientul nmulit
cu suprafaa terenului permite s aflm
suprafaa total util autorizat.

P.O.T. este raportul dintre suprafaa


ocupat la sol de baza construciei
autorizate i suprafaa total a terenului
considerat nmulit cu 100. P.O.T.-ul
genereaz suprafaa construit la sol
maxim posibil raportat la suprafaa
terenului

Autorizaia de construire constituie actul de


autoritate al administraiei locale pe baza
cruia se asigur aplicarea msurilor
prevzute de lege referitoare la amplasarea,
proiectarea, executarea i funcionarea
construciilor.
se elibereaz n temeiul i cu respectarea
documentaiilor de urbanism i amenajare a
teritoriului.
autorizaia de construire sancioneaz att
regulile de urbanism, ct i regulile de
construcie.

Condiii de obinere
Autorizaia de construire va fi acordat doar n
cazul n care proiectul este conform cu
dispoziiile privind implantarea construciilor,
destinaia, natura, arhitectura i dimensiunile lor
i amenajarea terenului nvecinat, i numai dac
solicitantul se angajeaz s respecte regulile
generale de construire i particularitile planului
urbanistic al localitii respective.
Este eliberat n funcie de respectarea
normelor tehnice n proiect. Nu are un caracter
personal i poate fi transmis unei alte persoane
pe parcursul ntregului termen de valabilitate.

Solicitanii
proprietarul terenului,
- mandatarul beneficiarului,
- deintorul unui titlu ce l abiliteaz s
execute lucrrile de demolare (contract
emfiteotic, contract de arend cu
permisiune de a construi etc.),
- o persoan ce are calitatea de a
beneficia de exproprierea unei cldiri din
motive de utilitate public.

Coninutul dosarului

Plan de situaie
- Plan de ncadrare n zon
- Pentru localurile care vor primi public un document ce
precizeaz calculele de unitate de circulaie
- Autorizaie de demolare, n caz de necesitate
- Elemente de calcul al taxei de depire a densitii, dac e cazul
- Dovada achitrii taxei locale pentru echipare
- Dovada achitrii taxei departamentale pentru spaiile verzi
Dac proiectul are o suprafa total util mai mare de 3 000 m2 i
este situat ntr-o localitate fr plan urbanistic aprobat sau ntr-o
Z.A.C. nc neaprobat, e nevoie i de:
- studiu de impact, al crui scop este de a msura impactul unei
realizri urbanistice sau
arhitecturale asupra mediului.

Coninutul studiului de impact


-Analiza situaiei iniiale
- Analiza efectelor proiectului:
situri i peisaje
fauna i flora
echilibrul biologic al mediului
vecintate
igien i sntate public

- Motivele proiectului
- Msuri prevzute pentru suprimarea, reducerea sau
compensarea consecinelor negative ale proiectului

- Estimarea costurilor acestor msuri

Luarea deciziei
- n localitile ce dispun de un plan
urbanistic deja aprobat, primarul emite
autorizaia de construire, dup avizul
direciei de urbanism.
- n localitile fr plan urbanistic aprobat,
primarul acord AC n numele statului,
dup avizul direciei de urbanism

Publicitate
Elementele autorizaiei de construire
trebuie afiate pe teren ntr-un mod vizibil,
de ctre beneficiar, pe ntreaga durat a
lucrrilor.