Sunteți pe pagina 1din 14

LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)


privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
(aplicabil ncepnd cu data de 1 februarie 2013*)
EMITENT:
PARLAMENTUL
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007
Data intrarii in vigoare : 22 august 2007
Forma actualizata valabila la data de : 1 februarie 2013
Prezenta forma actualizata este valabila de la 1 februarie 2013 pana la data
selectata 1 februarie 2013
---------------*) Forma actualizat a acestui act normativ pn la data de 1 februarie 2013
este realizat de ctre Departamentul juridic din cadrul S.C. "Centrul Teritorial
de Calcul Electronic" S.A. Piatra-Neam prin includerea tuturor modificrilor i
completrilor aduse de ctre LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010; DECIZIA nr. 670 din
18 mai 2011; LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012.
Coninutul acestui act aparine exclusiv S.C. Centrul Teritorial de Calcul
Electronic S.A. Piatra-Neam i nu este un document cu caracter oficial, fiind
destinat pentru informarea utilizatorilor.
Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.
CAP. I
Dispoziii generale, definiii
ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu
privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari,
precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate
n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori
de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au
obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin
tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n
asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din
proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu
i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n
condiiile n care se poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie
dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor
activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun
constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru
care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere,
dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu
trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor
bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi
delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun
tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor,

care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i


suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei
proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre
suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale
tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau
juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel
spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a
majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se
asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile
financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori
ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care
beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile
individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma
corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este
obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.
CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi
proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire
la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a
tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin
jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se
consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot
constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n
condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau
scrilor care nu poate fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau
tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire
la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al
adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul
financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura
cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de
camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa
terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.

(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza


ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre
preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la
comunicare. Apelul se judec cu citarea prilor.
-------Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76 din 24 mai
2012, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 365 din 30 mai 2012.
ART. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au
fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a
acestora, fr alte formaliti.
ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere
este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a
emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu
drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura,
s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei
de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz
trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.
ART. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de
ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n
pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune
fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate
prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public
local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i
proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot
fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii
majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei,
eliberat de autoritatea public local.
ART. 13*)
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de
proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de
proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i
nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile
aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul
asociaiei de proprietari.
------------Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010,
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.
*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:

Art. II din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL OFICIAL
nr. 502 din 20 iulie 2010 prevede:
"Art. II
(1) Proprietarii care i achit integral cotele de contribuie la
cheltuielile asociaiilor de proprietari n termen de 12 luni de la data intrrii
n vigoare a prezentei legi vor fi scutii de la plata penalitilor generate de
suma restant cu titlu de baz. Prin cotele de contribuie la cheltuielile
asociaiilor de proprietari se nelege datoria cu titlu de baz fr suma
rezultat din penaliti.
(2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care dein spaiu locativ
n baza unui contract de nchiriere cu autoritile administraiei publice
locale, centrale sau cu orice instituie a statului.
(3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al cror venit net
minim lunar pe membru de familie, respectiv al persoanei singure, nu depete
suma de 1.000 lei.
(4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile de proprietari,
anulate conform prezentei legi, vor fi anulate i din obligaiile contractuale
existente ntre asociaiile de proprietari i societatea furnizoare de servicii."
ART. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament
sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria
cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este
necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament
sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr
preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau
modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic,
potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n
vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de
urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau
centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care
acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun
sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva
persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile
pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau
chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a
cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup
caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s
hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt
destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de
nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o
adeverin din partea sociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de

proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a


administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui
acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare
ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari,
nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o
clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din
preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i
vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre
membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de
cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara
asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz
de contract sau convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii
medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte
astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient
i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens.
Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine
cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie
oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii
proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite,
poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia
i poate delega atribuiile sale.
ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n
niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup
ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de
gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a
membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei
menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de
proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia
poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune,
direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris,
expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul
deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea
loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a
proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea
a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului
executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale
extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv
sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de
tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de

proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire


la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa
prin hotrre a adunrii generale.
ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal
sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate
plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum
10 zile de la data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate,
indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii
i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea
general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de
proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de
proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere
egal cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru
al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i
semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli
membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n
numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari
este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii
membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau
reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi
prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile
celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al
majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de
proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de proceseverbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii
comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc
daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva
hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia*). Acionarea n
justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana
dispune suspendarea acesteia.
----------*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:
Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 421 din 16 iunie 2011,
s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 26 din Legea nr.
230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, constatndu-se c sintagma "de la adoptarea acesteia" este
neconstituional.
Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI republicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 767 din 31 octombrie 2003 dispoziiile din legile i ordonanele n
vigoare, precum i cele din regulamente, constatate ca fiind neconstituionale,
i nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curii

Constituionale dac, n acest interval, Parlamentul sau Guvernul, dup caz, nu


pun de acord prevederile neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe
durata acestui termen, dispoziiile constatate ca fiind neconstituionale sunt
suspendate de drept.
n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011, dispoziiile
invocate mai sus au fost suspendate de drept, ncetndu-i efectele juridice n
data de 1 august 2011, ntruct legiuitorul nu a intervenit pentru modificarea
prevederilor atacate.
ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are
urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup
funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul
de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i
proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de
utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu
caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual,
drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o
parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de
utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor
restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n:
repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea
i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea
furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea
de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n
administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce
privesc activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i
modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile
aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete
realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de
proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;

g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i


demite, ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri
ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari
pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii
generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus
unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot
fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu
din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al
comitetului executiv.
ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea
contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia
de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de
asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de
asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a
adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete
aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i
acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv.
Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii
generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulile,
regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale i statutare.
ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv
pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii
generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului
executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau
n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n
principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor,
regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte
asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a
proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.

ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra
proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru
funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate
i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare
administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii
comune.
CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de
administrare tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari
poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de
imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal administrarea
imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se
aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract
individual de munc, conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte
comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate,
garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi
suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat
cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de
contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane
juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea
general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi
bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative
folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de
adunarea general a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele
atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii
de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea
realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea
comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt
cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama
de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte
i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele
operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor,
conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari
mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu,
administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.

Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la


fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele
care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de
asigurare de rspundere civil profesional.
ART. 39
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii
proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de
vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.
ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la
mbuntirea confortului termic al cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei,
suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea
face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor
direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii
de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia
pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin fa de destinaa iniial, conform proiectului iniial
al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu
acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal
i vertical, spaiul supus schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de
proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor
individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari,
n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.
CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari
ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea
general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii
i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe
i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea
proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii
generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond,
care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat
a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i
mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii.
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu
caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la
oricare unitate bancar, n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.

10

ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a
proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce
revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cotaparte indiviz din proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor
servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile
individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre
acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii
facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul
respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri
pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile
nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai
dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr
ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face
obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza
numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri
i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte
cheltuieli de natur administrativ.
ART. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice
proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele
datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea
datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor
din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor
creditorilor n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al
judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza
extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care
rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei
ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut
la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.
CAP. VII

11

Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de


proprietari
ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un
compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice
locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de
proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari
pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt
atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului
local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale
persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la
asociaiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene,
respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul
asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari,
din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de
proprietari.
CAP. VIII
Sanciuni
ART. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de
ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor
necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a
instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu
ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei
calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii
de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe
toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului
executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii
sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n
proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii
celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile
i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor
constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre
funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i
centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii
publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct
s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:

12

a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500


lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000
lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se
aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1)
lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice,
inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de
utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la
sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor
corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat
n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari
sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu
modificrile i completrile ulterioare.
CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte
societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi
i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s
mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de
proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu
chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor
contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa
de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.
ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi,
Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul
Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse,
Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre
adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor
acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art.
35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996,
republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie
1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr.
85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari,
publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie
2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte
dispoziii contrare.
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77
alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din
Constituia Romniei, republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU

13

PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.

_________

14