Anexa 1

Chestionar de evaluare
Datorit numrului ridicat de informaii, chestionarul constituie un ajutor n diferite situaii
aprute n cadrul evalurii.
1. SCOPUL EVALURII
Tranzacionare:
- Valoarea aciunilor ce urmeaz a fi tranzacionate.
- Valoarea pachetului ce va fi oferit la privatizare.
- Valoarea entitilor asociate ce vor fi vndute.
- Fuziune sau divizare.
- Listare la burs.
- Retragere de la tranzacionare.
- Plata unei juste despgubiri ctre acionarii minoritari.
- Alte (se va specifica)................................
Informare:
- Taxe i impozite diverse.
- Impozit pe profit.
- Garanie bancar.
- Informarea acionarilor.
- Informarea managementului.
- Alte (se va specifica)................................
2. DEFINIII. CONCEPTE
Data evalurii.
Data finalizrii raportului de evaluare. Definiia bazei de evaluare (valorii estimate)

Exemplu: Preul la care o proprietate s-ar putea tranzaciona ntre un cumprtor ipotetic
care dorete i poate s cumpere i un vnztor ipotetic care dorete i poate s vnd, acionnd pe
baza tranzaciilor neprefereniale pe o pia deschis i nerestricionat, cnd niciunul dintre acetia
nu este forat/obligat s vnd sau s cumpere i n care ambii cunosc faptele relevante.

Cumprtorul i vnztorul ipotetici se presupune c sunt capabili i hotri s cumpere i

s vnd, i bine informai cu privire att la proprietatea tranzacionat, ct i la piaa acesteia.
3. ABORDAREA EVALURII
Date i circumstane.
Nu se aplic o formul general.
Diferene mari cu privire la valoarea just sau de pia.
Evaluarea nu este o tiin exact.
Coninutul evalurii:
- Date relevante.
- Simul realitii (practic).
- Opinie documentat.
- Caracter rezonabil (echitabil).
Perspective:
- Valoarea variaz n funcie de schimbrile condiiilor economice.
- Optimism versus pesimism.
- Nesiguran cu privire la stabilitatea sau continuitatea veniturilor viitoare.
- Riscul pierderii veniturilor i valorii.
- Valoare speculativ pentru perspectivele de viitor nesigure.
- Valoarea reprezint o profeie cu privire la viitor.
Utilizarea informaiilor referitoare la entitile publice.
4. FACTORI

Tipul afacerii i istoricul ntreprinderii:

Stabilitatea/instabilitatea anilor precedeni.
Creterea/descreterea.
Diversitatea/lipsa diversitii n cadrul operaiunilor desfurate.
Gradul de risc al afacerii.
Nivelul rezultatului brut i net.
Evoluia dividendelor.
Natura activitii.
Principalele produse/servicii.
Active de exploatare i investiii.
Structura capitalului.
Echipamente i utilaje.
Situaia vnzrilor.
Managementul.
Modificri recente semnificative.
Elemente extraordinare.
Valoarea are o relaie direct cu previziunile viitoare.
Evenimentele recente constituie elemente de baz n stabilirea previziunilor.
Perspective economice, n general i perspective ale sectorului, n particular:
Condiii economice actuale i de viitor.
Economia naional.
Sector de activitate.
Performane mai bune sau mai puin bune fa de concurenii si; egal cu concurenii si.
Capacitatea entitii de a concura cu alte entiti.
Concurena viitoare.
Evoluia preurilor mrfurilor i a aciunilor.
Efectele pierderii unei persoane-cheie din conducere.
Asigurarea de via a unei persoane de conducere poate fi compensat parial.
Valoarea contabil a aciunilor i aspectele financiare ale afacerii:
Situaiile financiare pe ultimele dou exerciii financiare.
Balana aferent ultimei luni ce precede evaluarea.
Lichiditatea general.
Valoarea contabil brut i net pentru principalele categorii de active.
Fondul de rulment.
Structura capitalului.
Situaia net.
Reevaluarea activelor din afara exploatrii pe baza preului de pia.
Achiziia de echipamente sau filiale.
mbuntirea poziiei financiare.
Recapitalizare.
Modificri aprute n structura capitalului.
Tipuri de aciuni.
Drepturi i privilegii aferente diferitelor aciuni:
- Dreptul de vot.
- Regim preferenial cu privire la dividende.
- Regim preferenial cu privire la active n cazul lichidrii.
Capacitatea entitii de a obine profit:
Contul de profit i pierdere detaliat pentru ultimii cinci ani sau mai mult.
Principalele elemente ale profitului brut.
Deduceri din profit:
- Cheltuieli operaionale.
- Dobnda i alte elemente.

- Contribuii bazate pe natura activitii i pe poziia ocupat n cadrul comunitii.

- Taxe.
Profit net destinat dividendelor.
Procente i sume alocate dividendelor pentru fiecare tip de aciuni.
Separarea elementelor de cheltuieli i venituri curente de cele ntmpltoare.
Separarea venitului din activitatea de exploatare de cel din activitatea de investiii.
Stabilirea dac toate direciile afacerii sunt eficiente sau trebuie renunat la anumite pentru
binele companiei.
Procentul din profit destinat extinderii activitii.
Profiturile anterioare reprezint un ghid pentru ateptrile viitoare.
Utilizarea arbitrar a mediilor ultimilor 5 sau 10 ani, fr a privi evoluiile recente, nu va sta
la baza unei evaluri reale.
Pentru a aprecia riscul, trebuie urmrite ratele i procentele din vnzri:
- Consumul de materii prime i materiale.
- Costul mrfurilor vndute.
- Reparaii curente ale utilitilor.
- Asigurri.
- Taxe.
- Amortizri.
- Dobnzi.
Capacitatea de plat a dividendelor:

Luarea n considerare a capacitii de plat a dividendelor mai degrab, dect

dividendele pltite.

Recunoaterea necesitii pstrrii unei pri considerabile destinate desfurrii

activitii.

n cazul evalurii unui pachet de control, dividendele nu reprezint un element.

nsemnat, din moment ce plata dividendelor este condiionat de ctre dorina acionarilor
majoritari.

Dividendele reprezint un element mai puin demn de ncredere fa de capacitatea

de plat a dividendelor.
n cazul n care entitatea deine goodwill sau alte elemente intangibile:
Goodwill-ul se bazeaz pe capacitatea entitii de a produce profit.

Valoarea goodwill-ului ine cont de surplusul profiturilor nete peste rentabilitatea

activelor nete intangibile.
Factori ce trebuie luai n considerare:
- Prestigiul i renumele entitii.
- Marca.
- nregistrarea unui succes pe o perioad ndelungat, ntr-o anumit localitate.

Uneori nu este posibil efectuarea unei evaluri separate a activelor tangibile i

intangibile.

Valoarea activelor intangibile poate fi estimat ca surplusul valorii activelor

tangibile, fa de valoarea lor net contabil.
Vnzarea de aciuni i mrimea pachetului de aciuni ce trebuie evaluat:
Vnzrile forate sau n dificultate nu reflect valoarea de pia.
Vnzrile izolate, cu valori mici, nu reprezint un reper n stabilirea valorii.
Blocajul nu reprezint un rezultat din moment ce aciunile nu sunt cotate la burs.
Mrimea pachetului de aciuni constituie un element relevant.

Un pachet minoritar de aciuni ntr-o entitate nelistat este mai greu de vndut, dect
un pachet asemntor al unei entiti listate.

Controlul poate justifica o valoare mai ridicat a unui pachet de aciuni, din moment
ce reprezint un element ce trebuie adugat la valoarea estimat.

Cursul aciunilor entitilor ce desfoar acelai tip de activitate i aciunile sunt cotate
pe o pia liber i deschis:
Trebuie s existe dovezi cu privire la o pia activ public.
S fie folosite numai entiti comparabile.
Activitatea desfurat trebuie s fie aceeai sau asemntoare.

O entitate, avnd aciuni prefereniale, obligaiuni pe lng aciunile ordinare, nu

poate fi considerat ca fiind direct comparabil cu o entitate avnd numai aciuni ordinare.

O entitate, desfurnd o activitate n declin pe o pia n scdere, nu poate fi

comparat cu o entitate ce nregistreaz progrese, iar piaa este n expansiune.
5. IMPORTANA ACORDAT DIVERILOR FACTORI
Anumii factori au o mai mare importan datorit tipului de activitate desfurat.
Profitul poate fi cel mai important criteriu n stabilirea valorii n unele cazuri, n timp ce n alte
cazuri, valoarea activelor este primordial.
Trebuie acordat importan profitului, cnd sunt evaluate aciuni ale companiilor care vnd
produse sau servicii publicului.
Trebuie acordat importan valorii activelor care stau la baza aciunilor ce trebuie evaluate, n
cazul investiiilor i al companiilor de tip holding.
In cazul investiiilor i al proprietilor imobiliare:
- Valoarea este strns legat de valoarea activelor care stau la baza aciunilor.
- Evaluatorul trebuie s determine valoarea de pia a activelor companiei.
- Cheltuielile operaionale i cheltuielile de lichidare trebuie luate n considerare n cazul n
care prezint importan.
- Valoarea de pia a activelor acord importana cuvenit ctigurilor poteniale i
dividendelor aferente elementelor speciale de proprietate care stau la baza aciunilor,
capitalizate la rate considerate corespunztoare de ctre investitori la data evalurii.
- Valorii ajustate nete ar trebui s i se acorde o mai mare importan, n evaluarea aciunilor
unei investiii sau a unei companii imobiliare de tip holding, chiar dac este sau nu deinut de
ctre o familie, fa de oricare alte repere obinuite de evaluare, cum ar fi profitul i
capacitatea de plat a dividendelor.
6. RATE DE CAPITALIZARE
Capitalizai rezultatele curente sau mediile la o rat de capitalizare adecvat.
Reprezint una dintre cele mai dificile aspecte din evaluare.
Nicio soluie simpl nu va deveni evident printr-un control sumar al ratelor de rentabilitate i al
randamentelor dividendelor n ceea ce privete preul de vnzare de aciuni corporative listate la
bursele importante.
Vor aprea variaii mari chiar la entiti care activeaz n acelai sector.
Rata va fluctua de la an la an, n funcie de condiiile economice.
Nu exist tabele cu rate de capitalizare.
Factori importani ce trebuie luai n considerare:
- tipul de activitate;
- riscul;
- stabilitatea sau instabilitatea profiturilor.
7. MEDIE A FACTORILOR
Evaluarea nu poate fi realizat pe baza unor formule prestabilite.
Nu exist niciun mijloc prin care diferiilor factori aplicabili ntr-un caz special, pot fi atribuite
ponderi matematice pentru a obine valoarea just de pia.
Niciun scop nu este atins, innd seama de o medie a mai multor factori (valoare contabil,
profituri sau dividende capitalizate) i baznd evaluarea pe acest rezultat.
Un astfel de proces exclude considerarea altor factori pertineni i rezultatul nu poate fi susinut
de o aplicaie realist a faptelor semnificative, dect n cazuri ntmpltoare.
8. ACORDURI RESTRICTIVE

 n cazul n care au fost achiziionate aciuni de ctre un subiect rposat Ia o opiune,

rezervat de ctre entitatea emitent s le rscumpere la un anumit pre, preul de opiunii, de
obicei, este acceptat ca valoarea de pia just pentru scopuri fiscale.
n cazul n care opiunea sau acordul de a cumpra i vinde este rezultatul unei aciuni de
voluntariat din partea acionarilor i este obligatorie pe timpul vieii, precum i la moartea
acionarilor, un astfel de acord poate sau nu, n funcie de circumstanele din fiecare caz, stabili
valoarea pentru scopuri fiscale.
Aceste acorduri restrictive constituie un factor ce trebuie luat n considerare, alturi de
ceilali factori, n aprecierea valorii de pia.
n cazul n care acionarul este liber de a dispune de aciuni pe durata vieii i opiunea intr
n vigoare numai la moartea lui, valoarea just de pia nu este limitat de preul opiunii.
Trebuie stabilit dac acordul reprezint un aranjament de afaceri de bun-credin sau este un
dispozitiv pentru a transfera aciunile rposatului pentru mai puin dect o considerare adecvat
n bani:
- relaiile dintre pri;
- numrul aciunilor deinute de ctre decedat;
- alte aspecte importante.

Anexa 2
Glosar de termeni importani n evaluarea ntreprinderii
Abordare bazat
pe active (AssetBased Approach)

Abordare n
evaluare
(Valuation
Approach)

Abordare prin
comparaia
vnzrilor (Sales
Comparison
Approach)

Abordare
prin cost
(Cost Approach)

Abordare prin
pia (Market
Approach)

Abordare prin
venit

Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capital,

utiliznd metode bazate pe valoarea corespunztoare a activelor individuale
ale ntreprinderii, minus datoriile.
O abordare a valorii care analizeaz bilanul contabil al ntreprinderii, n care
toate activele, corporale i necorporale, precum i toate datoriile sunt
exprimate la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat.
Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare utilizat n
evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n afar de cazurile n
care este folosit n mod uzual de vnztori i cumprtori.
n general, o cale de estimare a valorii care folosete una sau mai multe
metode specifice de evaluare. n funcie de natura i scopul proprietii, pot fi
aplicate trei abordri n evaluare. Acestea sunt: abordarea prin comparaia
vnzrilor, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Aplicarea acestora va
permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau o alt valoare,
diferit de valoarea de pia. A se vedea: Abordare bazat pe active, Metoda
comparaiei vnzrilor, Abordare prin cost, Abordare prin venit, Principiul
substituiei, Abordare prin comparaia vnzrilor.
O abordare comparativ care ia n considerare vnzrile proprietilor
similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o
estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea
evaluat (proprietatea-subiect) este comparat cu proprieti similare vndute,
tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea,
cotaiile i ofertele de vnzare.
O cale general de estimare a valorii indicat pentru bunurile mobile sau
pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizeaz una
sau mai multe metode care compar subiectul cu bunuri similare sau cu
drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Aceast abordare a evalurii
bunurilor mobile depinde de cunotinele de pia ale evaluatorului i de
experien, precum i de informaiile publicate despre elementele
comparabile.
Una din abordrile valorii aplicate n estimrile valorii de pia i n alte
multe situaii de evaluare.
O abordare comparativ a valorii proprietii sau altor active, care consider,
ca substitut/nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti date, posibilitatea
construirii unei alte proprieti care s fie echivalent cu cea original sau
unei proprieti care ar avea aceeai utilitate i fr costuri de ntrziere.
Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire a
proprietii sau activului n cauz, minus deprecierea total (cumulat).
Vezi i Costul de nlocuire net, Depreciere, Cost de nlocuire, Cost de
reproducie.
O cale general de estimare a valorii unui activ (corporal sau necorporal) prin
folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu
active similare care au fost vndute.
O cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei
aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul
evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare, care au
fost vndute.
O abordare comparativ a valorii care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i

(Income
Capitalization
Approach)

estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag

venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea
venitului ntr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua n considerare o
relaie direct (prin care o rat total de capitalizare sau de randament se
aplic asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflect
rentabilitatea investiiei) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de
previziune sau ambele. Abordarea prin venit reflect principiul anticiprii i
substituiei.
Activ
i) O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute
(Asset)
i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru
entitate. Proprietatea asupra unui activ este, ea nsi, necorporal. Totui,
activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal.
ii)O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente
trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice
viitoare pentru entitate.
iii)Costul unui element de imobilizri corporale va fi recunoscut ca activ
cnd:
a) este posibil generarea ctre entitate de beneficii economice viitoare
aferente activului; i
b) costul activului poate fi evaluat n mod credibil.
Termenul este folosit att pentru proprietatea imobiliar, ct i pentru bunuri
mobile, corporale i necorporale. Dreptul de proprietate asupra unui activ este
el nsui necorporal.
A se vedea i Active curente, Active fixe sau pe termen lung, Activ de
investiie, Activ de exploatare.
Activ biologic
Animale vii sau plante.
(Biological Asset) Un activ care are o semnificaie cultural, istoric sau de mediu. Activele de
Activ de
patrimoniu pot include cldiri i monumente istorice, iruri arheologice, zone
patrimoniu
de conservare i rezervaii naturale, i opere de art. Activele de patrimoniu
(Heritage Asset)
prezint deseori urmtoarele caracteristici (dei aceste caracteristici nu sunt
ntlnite numai la activele de patrimoniu):
a) Valoarea lor n termeni culturali, educaionali i istorici nu este
reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat numai pe preul
de pia;
b) Obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii
severe la cedarea prin vnzare;
c) Ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate crete odat cu
timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz;
d) Estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite
cazuri, aceasta poate s fie de cteva sute de ani.
Definiia de mai sus este consecvent cu definiia activelor de patrimoniu din
IPSAS 17.9.
Activ din sectorul O proprietate deinut, sau nchiriat de autoritatea guvernamental sau legal
public (Public
i administrat de o agenie guvernamental sau cvasi-guvernamental, pentru
Sector Asset)
furnizarea unor servicii sau bunuri publice. Activele din sectorul public
cuprind mai multe tipuri de active, incluznd proprietile convenionale, cum
sunt activele de patrimoniu i protejate, infrastructura, reelele/instalaiile de
utiliti publice, activele recreaionale i cldirile publice (de ex., unitile
militare), fiecare din aceste categorii fiind incluse n imobilizri corporale n
sensul IPSAS-urilor i IFRS-urilor. Activele din sectorul public includ n mod
tipic:
a) active, care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt

generatoare de numerar, sau furnizeaz bunuri sau servicii n lipsa oricrui

concurent pe pia;
b) terenul cu restricii n ceea ce privete vnzarea sau nchirierea acestuia;
c) terenul destinat pentru utilizare specializat, care nu este n mod necesar
cea mai bun utilizare a sa.
A se vedea i Active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire public,
utilitate public, active recreaionale.
Activ epuizabil
Un activ a crui valoare, exprimat n termeni reali, scade n timp. Exemple
(Wasting Asset)
sunt dreptul chiriaului de ocupare i folosin i drepturile de concesiune.
Activ financiar
Orice activ care reprezint:
(Financial Asset) a) numerar;
b) un instrument de capitaluri proprii ale unei alte entiti;
c) un drept contractual:
i) de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate; sau
ii)
de a schimba active financiare sau datorii financiare cu alt entitate,
n condiii care sunt potenial favorabile entitii; sau
d) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de
capitaluri proprii i este:
i)
un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau
poate fi obligat s primeasc un numr variabil al propriilor
instrumente de capitaluri proprii; sau
ii)
un instrument financiar derivat, care va fi sau poate fi decontat n
alt fel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau unui alt
activ financiar pentru un numr fix din instrumentele de capitaluri
proprii ale entitii. In acest scop, instrumentele de capitaluri proprii
ale entitii nu includ instrumente care sunt ele nsele contracte
pentru primirea sau livrarea propriilor instrumente de capitaluri
proprii ale entitii.
Activ
modern Un activ care are o funciune similar i o capacitate productiv echivalent
echivalent (AME) cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent i construcie sau
(Modern
execuie se face cu materiale i tehnici curente.
Equivalent Asset)
Activ
Un activ considerat necesar pentru activitatea normal de exploatare aoperaional
ntreprinderii.
(Operational
A se vedea i Active de investiii imobiliare.
Asset)
Active corporale Active cu existen fizic.
(Tangible Assets) Exemple sunt: terenuri i cldiri, mijloace fixe mobile, mobilier, active n
curs de execuie i dezvoltare.
Active
curente i) Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n
(circulante)
activitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii pe
(Current Assets)
termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal,
proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite
circumstane, poate fi inclus i n activele curente. De exemplu,
terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru
vnzare.
ii) Un activ care satisface oricare dintre urmtoarele criterii:
a) se ateapt s fie realizat sau este deinut cu intenia de a fi vndut
sau consumat n cursul normal al ciclului de exploatare al entitii;
b)
este deinut, n principal, n scopul tranzacionrii;
c)
se ateapt a fi realizat n termen de 12 luni de la data bilanului; sau
d)
reprezint numerar sau echivalente de numerar (cum sunt definite

n IAS 7 Situaiile fluxurilor de trezorerie), cu excepia cazului n

care este interzis modificarea sau utilizarea sa pentru a stinge o
datorie pentru o perioad de cel puin 12 luni de la data bilanului.
Toate celelalte active vor fi clasificate ca active pe termen lung (imobilizate).
A se vedea i active imobilizate.
Active
de Active care ndeplinesc unele sau toate caracteristicile de mai jos:
infrastructur
a)
fac parte dintr-un sistem sau dintr-o reea;
(Infrastructure
b)
au natur specializat i nu au utilizri alternative;
Assets)
c)
sunt imobile;
d)
pot face obiectul unor constrngeri la cedare.
Definiia de mai sus este conform cu definiia activelor de infrastructur din
IPSAS 17,21.
Active deinute ca Un activ deinut de o ntreprindere i considerat a nu fi necesar activitii de
investiii
exploatare.
imobiliare
Terenuri i/sau cldiri, deinute pentru a aduce un venit curent sau viitor din
(Investment Assets) chirie i/sau pentru pstrarea sau sporirea valorii capitalului sau n ambele
scopuri. Nu sunt deinute pentru a fi utilizate n producie sau pentru
furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative, sau spre
vnzare pe parcursul derulrii activitii comerciale. A se vedea i Activ din
exploatare.
Active din afara Active care nu sunt necesare continurii activitii normale a ntreprinderii
exploatrii
(Not: n anumite cazuri se folosete termenul Active Redundante
(Nonoperating
Redundant Assets).
Assets)
Active
Active corporale i necorporale, care sunt mprite n dou categorii mari, i
imobilizate
anume: terenuri i mijloace fixe (imobilizri corporale) i alte active pe
(Non-Current
termen lung.
assets)
Numite i active fixe sau active pe termen lung.
Active
Active care se manifest prin proprietile lor economice; ele nu au substan
necorporale
fizic; acord drepturi i privilegii proprietarului acestora i n general produc
(Intangible
venituri pentru proprietarii lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca
Assets)
derivnd din drepturi, relaii, active necorporale grupate, sau proprietate
intelectual.
n general, accepiunea contabil limiteaz recunoaterea activelor
necorporale individuale la cele care: ndeplinesc criteriile de recunoatere; au
o durat de via rmas legal sau contractual i/sau trebuie s fie
transferabile n mod individual i separabile de ntreprindere. Un activ
nemonetar identificabil fr substan fizic.
Active nete (Net
Active totale, minus datorii totale.
Assets)
Active pe termen A se vedea Active imobilizate.
lung
(Fixed or LongTerm Assets)
Activitate agricol Administrarea de ctre o entitate a transformrii activelor biologice n
(Agricultural
producie agricol sau n active biologice suplimentare, n scopul vnzrii,
Activity)
Actualizare
O convenie folosit n cadrul Metodei de actualizare a veniturilor viitoare,
convenia mijlocul care reflect beneficiile economice care sunt generate la jumtatea anului,
anului
exprimnd cu aproximare efectul beneficiilor economice care sunt generare n
(Mid-Year
mod regulat pe parcursul anului.
Discounting)

Amenajri ale
terenului i
construcii
(Improvements)
Amenajrile
fcute de locatar
(Lesehold
improvements or
Tenant's
Improvements)
Analiza fluxului
de numerar
actualizat (DCF)
(Discounted Cash
Flow Analysis)

Cldirile, construciile sau anumite modificri aduse terenului, cu caracter

permanent, care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au ca scop
majorarea valorii sau utilitii proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare
i durate de via economic diferite. A se vedea i Teren, Valoarea
amenajrilor terenului i construciilor.
Amenajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor i
sunt instalate i pltite de ctre locatar, pentru a rspunde nevoilor sale. Ele
pot fi demontate i luate de locatar la expirarea contractului de nchiriere.
ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea proprietii imobiliare. A se vedea i
Bunuri mobile.

O tehnic de modelare financiar, bazat pe ipotezele explicite referitoare la

fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Ca
metodologie acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza DCF
presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o
proprietate funcional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o
ntreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o
rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia, pentru a stabili valoarea
actualizat a fluxului de venit generabil de proprietate sau ntreprindere. n
cazul exploatrii proprietii imobiliare, fluxul de numerar periodic este n
general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare i din
nencasarea chiriei minus cheltuielile/costurile de funcionare. Apoi se
actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu
valoarea terminal, anticipat pentru sfritul perioadei de previziune. In
cazul proprietilor n dezvoltare, se estimeaz cheltuielile de capital,
costurile de dezvoltare i venitul anticipat din vnzri pentru a calcula o serie
de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de
dezvoltare i comercializare. n cazul unei ntreprinderi, se actualizeaz
fluxurile de numerar periodice estimate i valoarea ntreprinderii de la
sfritul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF
sunt Valoarea actualizat (VA), valoarea net actualizat (VNA) i rata intern
de rentabilitate (RIR) a fluxului de numerar.
Analiza investiiei Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii i investirii, evalurii performanei
(Investment
investiiilor, sau analizei unei tranzacii care implic investiii. Analizele
Analysis)
investiiilor sunt numite studii de fezabilitate (economic), analize de pia
sau de comercializare sau studii de previziune financiar.
Anuitate
O serie de pli fcute sau primite la anumite intervale, fie pe via, fie pe un
(Annuity)
numr stabilit de perioade.
Asociere
O unire ntre dou sau mai multe persoane, care dein n comun o proprietate
(Partnership)
sau o ntreprindere i mpart profiturile i pierderile. Asocierile pot mbrca
mai multe forme legale.
Asociere n
O combinaie de dou sau mai multe entiti care se unesc n scopul realizrii
participaie (Joint unui anumit proiect; se deosebete de celelalte forme de asociere prin
Venture)
limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al acesteia. O nelegere
contractual prin care dou sau mai multe pri ntreprind o activitate
economic supus controlului comun.
Bunuri mobile
Termen legal utilizat n unele ri pentru a desemna componente ale
(Personalty)
proprietii imobiliare. Bunurile mobile includ elementele corporale sau
necorporale care nu reprezint proprietate imobiliar. A se vedea i
Proprietate mobiliar.
Calibrare
Procesul de analiz a grupurilor de proprieti i de informaii de pia pentru
(Calibration)
a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz.

Capital
investit
(Invested Capital)
Capital propriu
(Equity)
Capital reinvestit
pentru susinerea
activitii
(Sustaining
Capital
Reinvestment)
Capitalizare
(Capitalisation)

CAPM (Model de
evaluare
a
capitalului)
(Capital
Asset
Pricing Model)
Cea mai bun
utilizare
(Highest and Best
Use)
Certificat
al
valorii
(Certification
of
Value)
Chirie de pia
(Market Rent)

Coeficient Beta
(Beta)
Coeficient Beta
exclusiv
ndatorarea
(Unlevered Beta)
Companie
operaional
(Operating
Company)
Concesiunea

Suma dintre capitalul propriu i mprumuturile pe termen lung.

Investiia proprietarului n respectiva proprietate/afacere dup deducerea
tuturor datoriilor.
Cheltuielile periodice de capital necesare meninerii activitii operaionale la
nivelul existent; valoare net fr reduceri de taxe/impozite disponibile pentru
astfel de cheltuieli.

i) Convertirea la o anumit dat, a venitului net sau a unei serii de

ncasri nete, curente sau estimate, pe o anumit perioad, n valoarea
echivalent a capitalului.
ii) n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entiti
de afaceri.
iii) n evaluarea ntreprinderii se refer i la recunoaterea unei cheltuieli
ca o valoare a unui activ imobilizat i nu ca o cheltuial curent.
Metod de estimare a valorii unei proprieti prin referire la profiturile nete i
la o rentabilitate procentual ateptat. n unele ri, capitalizarea se refer la
conversia unui flux de venit n valoare a capitalului, prin folosirea unui singur
factor de conversie.
Un model n care costul capitalului pentru orice aciune sau portofoliu de
aciuni este egal cu rata fr risc plus o prim de risc care este direct
proporional cu riscul sistematic al aciunii sau al portofoliului.
Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat
adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare
valoare a proprietii evaluate. A se vedea i Valoare de pia.

Certificarea unei valori n format prescris, astfel nct s respecte cerinele

statutare sau standardizate.
A se vedea Certificarea valorii, Raport de evaluare.
Suma de bani estimat pentru care o proprietate imobiliar sau spaiu din
aceasta, ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar
decis, n termenii adecvai de nchiriere ai unei tranzacii cu chiria
determinat n mod obiectiv, dup o activitate adecvat de marketing, n care
prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Ori de
cte ori este implicat chiria de pia, trebuie prezentate clauzele adecvate
ale contractului pe care acesta le reflect.
Mod de msurare a riscului sistematic al unei aciuni; evoluia preului unei
aciuni n corelaie cu schimbrile unui anumit indice mediu al pieei.
Coeficient Beta care prezint structura capitalului fr datorii.

O ntreprindere care desfoar o activitate economic prin producerea,

vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau serviciu.
De obicei, un contract pe termen lung asupra terenului, prin care se permite

terenului
(Ground Lease)
Condiii limitative
(Limiting
conditions)
Continuitatea
activitii (Going
Concern)

locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta i s

obin, pe durata contractului, beneficii din folosirea acestora.
Restricii impuse evalurilor de ctre clieni, evaluatori sau legislaia
naional aferent.
Se consider c entitatea i va continua activitatea i n viitorul previzibil.
Astfel, se presupune c entitatea nu are intenia i nici nevoia de a lichida sau
de a-i reduce n mod semnificativ activitatea . O ntreprindere n exploatare.
Continuitatea activitii servete i ca premis a evalurii, conform creia
evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca entitate care i va
continua activitatea de exploatare ntr-un orizont de timp nelimitat. Premisa
continuitii activitii este o alternativ a premisei de lichidare.
Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei ntreprinderi.

Control
(Control)
Control majoritar Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.
(Majority Control)
Convenia
i) Convenia contabil tradiional pentru elaborarea situaiilor financiare
(contabil) a
pe baza costurilor suportate n realitate de proprietarul curent.
costului istoric
Utilizarea acestei convenii contabile poate s nu reflecte valoarea
(Historical Cost
adecvat a activelor, la data conturilor anuale.
Convention
ii)Activele sunt nregistrate la suma n numerar sau echivalent de
(Accounting))
numerar, pltit n momentul cumprrii lor sau la valoarea just a
sumei pltite n momentul achiziionrii. Datoriile sunt nregistrate la
valoarea echivalentelor obinute n schimbul obligaiei sau, n anumite
mprejurri (de exemplu, n cazul impozitului pe profit), la valoarea ce
se ateapt s fie pltit n numerar sau echivalent de numerar pentru a
stinge datoriile, n cursul normal al activitii.
Cost (Cost)
i) Preul pltit pentru bunuri sau servicii devine costul acestora pentru
cumprtor.
ii) Suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul.
Costul este un concept referitor la producie, deci diferit de schimb. Dup
obinerea bunului sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un
fapt istoric.
Costul total al unei proprieti include toate costurile directe i indirecte de
producie a acesteia. A se vedea i Pre, Valoare.
Cost de nlocuire O estimare a costului de nlocuire se refer la construirea unei cldiri cu
(nou)
utilitate comparabil, folosind proiectul i materialele utilizate n mod curent
(Replacement Cost pe pia.
(New))
Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate echivalent
apropriat cu cea a elementului evaluat.
Costul de nlocuire a unui activ cu un activ substitut cu aceeai utilitate; n
mod normal, rezult din costul curent de achiziie a unui activ similar, nou
sau uzat, sau a unei capaciti poteniale productive sau de servicii. Costul de
nlocuire presupune utilizarea materialelor, tehnologiilor i proiectelor
moderne.
Vezi i Activ modern echivalent, Cost de reproducie.
Cost de nlocuire O aplicaie a abordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii
net (CIN)
activelor specializate, n scopuri de raportare financiar cnd exist informaii
Depreciated
de pia insuficiente sau deloc.
Replacement Cost Costul curent al unui activ echivalent modern minus deducerile pentru
(DRC)
deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare.
A se vedea i Abordarea prin cost.

Cost de
reproducie
(nou)
(Reproduction
Cost (New))

Cost mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted Average
Cost of CapitalWACC)
Costul capitalului
(Cost of Capital)
Costuri ulterioare
(Subsecvent Costs)
Cumprtor
special
(Special
Purchaser)
Data
evalurii
(Valuation Date)
Data raportului
(Report Date)
Datorie financiar
(Financial
Liability)

Declaraie
conformitate
(Compliance
Statement)

Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor existente,

utiliznd acelai proiect i materiale de construcie similare cu cele din
perioada de execuie.
Costul curent al unui element nou, identic.
Pe piaa obiectelor de art, costul de reproducie este costul de creare a unei
copii fidele cu obiectul original.
A se vedea i Metoda costului n evaluarea obiectelor de art, Cost de
nlocuire.
Costul capitalului determinat ca media ponderat, la valoarea de pia, a
costului tuturor surselor de finanare din structura capitalului ntreprinderii.

Rata de rentabilitate ateptat, care este cerut pe pia pentru a atrage

fonduri ntr-o anumit investiie.
Conform principiului de recunoatere din IAS 16, 7, o entitate recunoate n
valoarea contabil a unui element de imobilizri corporale costul prii
nlocuite ntr-un astfel de element, cnd acel cost apare, dac sunt ntrunite
criteriile de recunoatere.
Un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorat
avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia
ceilali cumprtori de pe pia. A se vedea i Valoarea special.
Data la care este valabil opinia evaluatorului asupra valorii.

Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi diferit de data

evalurii.
Orice datorie care este:
a) o obligaie contractual
i) de a ceda lichiditi sau alt activ financiar unei alte entiti; sau
ii) de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cu
alt entitate, n condiii care sunt potenial nefavorabile pentru
entitate;
b) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de
capitaluri proprii ale entitii i este:
i) un instrument financiar nederivat, pentru care entitatea este sau
poate fi obligat s livreze un numr variabil din propriile
instrumente de capitaluri proprii;
ii) un instrument financiar derivat, care va fi sau poate fi decontat
altfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt
activ financiar, n schimbul unui numr fix din propriile
instrumente de capitaluri proprii ale entitii. n acest scop,
propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii nu includ
instrumentele care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau
livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale
entitii.
de O declaraie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerinele etice i
profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii
misiunii. n unele ri, declaraia de conformitate este cunoscut sub
denumirea de certificarea valorii. IVS 3, 5.1.10 i 5.1.10.1 prezint coninutul
declaraiei de conformitate.

Depreciere
(Impairment)
Depreciere
(Obsolescence)

Depreciere /
amortizare
(Depreciation)

O pierdere n beneficiile economice viitoare sau n potenialul serviciilor unui

activ, care depete recunoaterea sistematic a beneficiilor economice
viitoare ale activului sau a potenialului serviciilor prin depreciere.
O pierdere n valoare din cauza diminurii utilitii totale a proprietii,
cauzat de deteriorare, de modificri tehnologice, ale comportamentului
uman i de cerine sau modificri de mediu. Deprecierea uneori este
clasificat n funcie de elemente ca proiect i funcionalitate depite,
elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerinele
standardelor curente i de factori din afara activului, cum sunt modificrile
n cererea de utilizare.
i) n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile
efectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului,
pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional
(tehnologic) i extern (economic), pentru a estima valoarea
activului pentru un schimb ipotetic, pe o pia unde nu exist informaii
despre vnzri. n raportarea financiar, amortizarea se refer la
cheltuiala
care
reflect
alocarea
sistematic
a
valorii
depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via
util. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu
este afectat n mod necesar de pia.
ii)Alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe ntreaga sa
durat de via util.
Vezi Depreciere extern.

Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)
Depreciere extern O pierdere de valoare cauzat de factori exteriori activului n cauz.
(Externai
Deprecierea extern este numit i economic, de mediu sau de locaie.
Obsolescence)
Exemple de depreciere economic sunt schimbrile n ceea ce privete
concurena sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fabrici
industriale lng o zon rezidenial. Se consider a fi nerecuperabil,
deoarece cheltuiala necesar soluionrii problemei nu este practic.
Depreciere
O pierdere de valoare a unei structuri cauzat de schimbrile de gusturi,
funcional
preferine, inovaii tehnologice sau standarde de pia. Deprecierea
(Functional
funcional se evideniaz prin costurile excesive de capital i costurile
Obsolescence)
excesive de exploatare. Poate fi recuperabil sau nerecuperabil. Este numit
i Depreciere tehnologic.
Depreciere
Termen folosit de evaluatorii de imobilizri corporale pentru deprecierea
tehnologic
funcional.
(Technical
Obsolescence)
Dezvoltare
Realizarea unei cldiri, construcii, exploatare minier sau alte operaiuni n,
(Develop)
pe, peste i sub teren sau efectuarea oricrei modificri semnificative n
utilizarea cldirii sau terenului.
Discount
pentru Un procentaj sau o sum dedus() ca pro-rata din valoarea total (100%) a
lips de control ntreprinderii, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. A
(Discount for Lack se vedea i Prim de control.
of Control)
Discount pentru
O sum sau procentaj care se deduce dintr-o participaie la capital pentru a
nelichiditate
reflecta lipsa de lichiditate.
(Marketability
Discount)

Discount pentru o
persoan-cheie
(Key Person
Discount)
Discount pentru
participate
minoritar
(Minority
Discount)
Drept de dispoziie
al proprietarului
(Leased Fee
Interest)
Drept de nchiriere
(Leasehold Estate)

O sum sau un procent sczut din valoarea unei participaii a unui acionar
pentru a demonstra reducerea de valoare ce deriv din pierderea actual sau
potenial a unei persoane-cheie ntr-o ntreprindere.
Discount pentru lipsa de control aplicabil la o participaie minoritar.

Dreptul de proprietate care revine proprietarului sau locatorului asupra unei

proprieti nchiriate, n care drepturile de folosin i ocupare sunt
transferate unui chiria sau locatar.
Dreptul unui locatar sau chiria n proprietatea nchiriat, respectiv
drepturile de folosin i ocupare pentru o anumit perioad de timp i
anumite condiii (de ex., n schimbul plii unei prime i/sau unei chirii).
Proprietile pot fi nchiriate pe o perioad de 25, 60 sau 99 de ani etc.
Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat. O proprietate
deinut perpetuu.

Drept de
proprietate
deplin
(Fee Simple Estate
or Freehold)
Drept de trecere
Drept sau privilegiu, obinut prin utilizare sau prin contract, de trecere peste
(Rights of Way)
o poriune sau fie de teren aflat n posesia altei persoane.
Drept iniial de
Deintorul unui contract iniial de nchiriere.
nchiriere
(Headleaseh old
Interes t or
Sandwich Lessor
Interest)
Dreptul
Cunoscut i sub denumirea de dreptul aferent contractelor de nchiriere/
chiriaului/
leasing sau dreptul de ocupare i folosin. Dreptul real imobiliar care este
Locatarului
creat mai degrab de clauzele unui contract de leasing/nchiriere, dect de
(Lease Interest)
drepturile legale aferente deinerii proprietii imobiliare. Dreptul aferent
contractelor de nchiriere/leasing este generat numai de clauzele unui anumit
contract de nchiriere/leasing, care expir la o dat prevzut n timp i poate
fi divizat sau cedat prin subnchiriere altor pri.
Drepturi
de Drepturi asociate cu deinerea unei proprieti imobiliare. Drepturile de a
proprietate
poseda, a folosi i a culege fructele, ct i de a dispune asupra obiectului
(Property Rights)
dreptului de proprietate imobiliar. Acestea includ dreptul de construire (sau
de neconstruire) a terenului, de a-1 nchiria, de a-1 exploata la suprafa sau
n subteran, de a-i modifica topografia, de a-1 parcela i de a-1 extinde n
conformitate cu reglementrile legale. Aceste drepturi sunt considerate
atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de
proprietate pot fi exercitate numai n limitele i condiiile prevzute de lege.
Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct,
abitaie, superficie i servitui legale, naturale i/sau convenionale.
Drepturi
reale Toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra
imobiliare
bunurilor imobile (proprietatea imobiliar). Drepturile reale imobiliare
(Real Property)
reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imobiliar (bunurile
imobile) care reprezint un activ fizic. Pot s existe anumite limitri
poteniale n exercitarea drepturilor reale. A se vedea si Proprietate,

Proprietate imobiliar.
Durat de via i) Perioada de-a lungul creia se estimeaz c un activ este utilizabil
economic
economic de ctre unul sau mai muli utilizatori.
(Economic Life)
ii) Numrul unitilor de producie sau al unitilor similare care se
estimeaz a se obine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai
muli utilizatori.
Durat de via Durata de via a unui activ necorporal, stabilit prin lege (de ex., perioada
legal
de protecie legal sau contractual a activului necorporal).
(Legal Life)
Durat de via i) Perioada n care un activ este prevzut a fi disponibil pentru utilizare
util
de ctre o entitate.
(Useful life (of ii) Numrul de uniti de producie similare, preconizate s se obin din
Property, Plant and activ de ctre o entitate.
Equipment))
Referitor la leasing, durata de via util este definit ca: Perioada estimat
care rmne, de la nceputul perioadei de leasing, fr a fi limitat la acesta,
pe parcursul creia se ateapt ca beneficiile economice ncorporate n bun
s fie consumate de ctre entitate.
Echipament
A se vedea Mijloace fixe mobile.
(Equipment)
Elemente
de Caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor care determin
comparaie
diferenele dintre preurile pltite pentru proprietile imobiliare. Elementele
(Elements
of de comparaie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele:
Comparison)
drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de
vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile fizice i
economice.
Evaluare
Procesul de estimare a valorii.
(Valuation)
Evaluare global Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat stabilit, n urma
(Mass Appraisal)
aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de evaluare, care
permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor.
Evaluare limitat Aciunea sau procesul de a determina valoarea unei afaceri, al investiiei, al
(Limited
garaniei sau al unei imobilizri necorporale, cu limitare n ceea ce privete
Appraisal)
analiza, procedurile sau aria de acoperire.
Evaluarea
Actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii
ntreprinderii
unei ntreprinderi sau participaii la aceasta.
(Business
Valuation)
Evaluator (Valuer) O persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i
experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei
autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n acest sens. A
se vedea i Evaluator profesionist de proprieti.
Evaluator
de O persoan care prin pregtire, instruire i experien este calificat s
ntreprinderi
efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a
(Business Valuer) activelor necorporale.
Evaluator extern Un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu
(External Valuer)
clientul, cu un agent care acioneaz n numele clientului sau cu proprietatea
supus evalurii.
A se vedea i Evaluator independent, Evaluator intern.
Evaluator
Un evaluator care ndeplinete cerinele specifice de independen, aferente
independent
mai multor misiuni i care este supus unor reglementri sau legi, n anumite
(Independent
ri i pentru anumii clieni. A se vedea i Evaluator extern.
Valuer)

Evaluator
intern Un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care deine activele, fie n
(Internal Valuer)
cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau
...
nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s
respecte toate exigenele privind independena i obiectivitatea profesional,
solicitate n conformitate cu Codul Deontologic, ns n anumite tipuri de
angajamente, este posibil s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator
independent, din cauza unor reglementri de reprezentare public. A se
vedea i Evaluator extern.
Evaluator
O persoan care are calificrile, abilitile, competena i experiena
profesionist
de necesare pentru a estima valoarea - n general, valoarea proprietii - pentru
proprieti
o diversitate de scopuri, incluznd tranzacii care presupun cedarea dreptului
(Professional
de proprietate asupra bunurilor, a proprietii considerat garanie pentru
Property Valuer)
asigurarea mprumuturilor, a proprietii care face obiectul unor litigii sau
pentru impozitare i a proprietii tratate ca active imobilizate n rapoartele
financiare. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea i competena
de a efectua evaluri ale altor categorii de bunuri,
de exemplu: bunuri mobile, ntreprinderi i active financiare.
A se vedea Evaluator extern, Evaluator independent, Evaluator intern,
Evaluator.
Expropriere/
n conformitate cu procedurile i practicile legale, preluarea de ctre guvern
cumprare
a proprietilor private n scopul utilizrii publice contra unei compensaii,
obligatorie
aa cum este prevzut de lege.
(Compulsory
Termenul, expropriere sau cumprare obligatorie, este utilizat n cadrul
Acqisition/
Commonwealth. Termenii expropriere i despgubire sunt utilizai n
Purchase)
America de Nord. A se vedea i Confiscare.
Factor de
Orice multiplu sau divizor folosit pentru a converti venitul n valoare. A se
capitalizare
vedea i Rata de capitalizare, Multiplicatorul venitului, Rat de evaluare.
(Capitalisation
Factor)
Flux de numerar
Venitul net periodic, curent sau cel estimat, generat de veniturile i
(Cash Flow)
cheltuielile de funcionare i de vnzarea unei proprieti, generatoare de
venit.
Flux de numerar brut: Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este
amortizarea.
Flux de numerar net: Pe o perioad de exploatare, acel numerar care rmne
dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale ntreprinderii.
Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponibil pentru
capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori).
Flux de numerar net pentru capitalul propriu: Profitul net (dup impozit)
plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile fondului de
rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea capitalului
mprumutat investit sau plus creterea capitalului mprumutat investit. Flux
de numerar net pentru capitalul investit: Fluxul de numerar net pentru
capitalul propriu plus dobnzile pltite (dup deducerea impozitului), minus
creterea net a capitalului mprumutat investit.
Flux de numerar
Acel flux de numerar care poate s plteasc acionarii/asociaii (sub form
net pentru
de dividende) i investitorii (sub form de rate i dobnd) dup finanarea
capitalul investit
operaiilor ntreprinderii i dup efectuarea investiiilor necesare de capital.
(Investea Capital
Net Cash Flow)
Flux de numerar
Acel flux de numerar disponibil pentru asigurarea plii deintorilor de
net pentru
fonduri proprii/acionari/asociai (ca dividende) dup finanarea activitilor

capitalul propriu
(Equity Net Cash
Flow)
Fond comercial
(Goodwill)

operaionale ale ntreprinderii, efectuarea investiiilor de capital, i creterea

sau scderea finanrii datoriei.

i) Un activ necorporal transferabil, bazat pe probabilitatea ca clienii s

continue s apeleze la aceleai locaii unde se desfoar activitatea
sub un anumit nume comercial sau acolo unde bunurile sunt vndute,
iar serviciile oferite sub o marc de comer, al crui rezultat este
perspectiva de a obine un profit acceptabil.
ii)Fondul comercial include dou componente distincte: fondul comercial
al proprietii, care este transferat noului proprietar prin vnzarea
proprietii, i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul sau
managerul (n acest caz, acest element al fondului comercial va
disprea dup vnzarea proprietii).
iii) Beneficii economice viitoare, provenite din active care nu pot fi
identificate n mod individual i recunoscute n mod distinct.
Vezi i Fond comercial personal, Fond comercial transferabil.
Fond comercial
Valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care va disprea
personal (Personal dup vnzarea proprietilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori
Goodwill)
financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea,
politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n
afacere.
Vezi i Fond comercial, Fond comercial transferabil.
Fond comercial
Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i
transferabil
reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care
(Transferable
genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de
Goodwill)
afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.
Fond de rulment
Diferena dintre activele curente (circulante) i datoriile curente.
(Working Capital)
Garanie pentru
Un activ care este desemnat s fie la dispoziia creditorului pentru a fi
mprumut
vndut i a se recupera astfel soldul creditului, n caz de nerambursare a
(Loan Security)
acestuia.
GA VP
Principii de evaluare general acceptate; cea mai bun practic n activitatea
(GA VP)
de evaluare.
Holding
O entitate care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de aciuni de
(Holding Company control ale acestora.
or Investment
O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale.
Business)
Imobilizri
i) Active destinate utilizrii pe o baz continu (termen lung) n
corporale
activitatea unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini,
(Property, Plant
utilaje i echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puin
and Equipment
amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active
(PP&E))
corporale sau fizice.
ii)Active corporale care: a) sunt deinute de o ntreprindere pentru a fi
utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi
nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b)
este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade.
Impozitarea n
O procedur de prelevare a veniturilor, bazat pe estimarea valorii
funcie de
proprietii, n corelare cu o scal a impozitrii definit prin lege, cu
valoare
specificarea intervalului de timp.
(Ad-valorem
A se vedea Valoare de impozitare, de impunere sau Valoare impozabil.
Property
Taxation)

Informaii
Informaii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii; informaiile
comparabile
comparabile se refer la proprietile care au caracteristici similare cu cele
(Comparable Data) ale proprietii supus evalurii (proprietatea-subiect). Astfel de informaii
includ preuri de vnzare, chirii, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i
de actualizare practicate pe pia.
Instalaii
Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include
(Plant)
construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice.
Instrument
Orice contract ce genereaz simultan un activ financiar pentru o
financiar
ntreprindere i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii
(Financial
pentru alt ntreprindere.
Instrument)
Instrumente de
Instrumente care asigur poziiile de datorie i de capital, care sunt
investiie (titluri de achiziionate i vndute ntr-un sector de pia privat sau instituional i ntrvaloare)
un sector de pia public; exemplele sunt: fondurile imobiliare, fondurile
(Investment
ipotecare sau alte valori imobiliare, bazate pe ipoteci, firme de exploatare
Instruments)
imobiliar.
Instrumente
Valori mobiliare sau de instrumente financiare care reflect att poziiile de
de investiii
datorie, ct i de capitaluri proprii, reprezentnd o alternativ la proprietatea
financiare
direct. Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o
(Securitised
proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot deine i
Investment
tranzaciona aciuni ale entitilor. Piaa pentru astfel de valori mobiliare
Instruments)
include att un sector privat sau instituional (societi, fonduri, companii de
asigurare), ct i un sector public (investitori individuali care tranzacioneaz
pe piaa de capital). Instrumentele de investiie - valori mobiliare - includ
fonduri de investiii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare
bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar etc.
Interese financiare Interesele create prin ipotecarea proprietii imobiliare atunci cnd aceasta
(Financial
este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finanri sau cheltuieli
Interests)
legate de proprietatea respectiv sau reprezentnd o participaie de capital la
proprietatea respectiv.
Interesele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra
ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi
comerciale, societi mixte, coproprietate), dintr-un drept opional de a vinde
sau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alte
instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit, sau prin
crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active
imobiliare.
Investiii imobiliare i) Proprietatea imobiliar (un teren sau o cldire - sau parte a unei cldiri
(Investment
- sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar, n baza unui
Propery)
contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau
pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru:
a) a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n
scopuri administrative sau
b)
a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
ii) n proprietatea imobiliar, bunurile deinute cu scopul de a fi nchiriate
unei tere pri, pentru o posibil ocupare viitoare de ctre proprietar
sau n scopul unei dezvoltri viitoare pentru a aduce un venit din chirii
sau un profit din revnzare.
Ipotec
Plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui credit,
(Mortgage)
conform unor clauze i condiii specificate. n cazul ncetrii plii ratelor la
credit, creditorul poate, n mod legal, s execute garania.
Ipoteze
Supoziii considerate a fi adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii sau

(Assumptions)

Ipoteze
speciale,
neobinuite
sau
extraordinare
(Special, Unusual,
or
Extraordinary
Assumptions)

ntreprindere/
Entitate
(Business Entity)

Leasing/ nchiriere
(Lease)

Leasing financiar
(Finance Lease)
Leasing
operaional
(Operating lease)
Management de
competen
medie
(Average
Competent
Management)
Marketabilitate

situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri, dar care nu pot
fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce
au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate
ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie rezonabile. A se vedea
i Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare.
nainte de a ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor
prudent trebuie s fac investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe
pia despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze
ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize i s se bazeze pe
informaia pe care clientul i-o pune la dispoziie n aceast problem.
Ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze
adiionale care se refer la problemele studiate n cadrul acestei analize sau
care se refer la alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea
fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei de
ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. A se vedea i
Ipoteze.
0 organizaie comercial, industrial, de servicii sau de investiii, care
desfoar o activitate economic; n general o ntreprindere cu scop de
profit. ntreprinderile sunt entiti legal constituite sub diferite forme, n
general ncadrndu-se n dou categorii, respectiv: familiale, asocieri n
participaiune, societi n nume colectiv sau n comandit simpl, pe de o
parte, i societile comerciale de capitaluri nchise sau deschise, pe de alt
parte. Alte forme de ntreprinderi pot fi grupurile de ntreprinderi i entiti
multiple. Participaia la proprietate ntr-o ntreprindere poate fi nedivizat,
mprit ntre acionari i/sau poate s implice o participaie majoritar i o
participaie minoritar.
A se vedea i Continuitatea activitii, Companie holding, Companie
operaional, Proprieti generatoare de afaceri.
i) Un acord contractual prin care drepturile de folosin i de posesie sunt
transferate de la deintorul titlului de proprietate (numit i proprietar
sau locator), n schimbul promisiunii fcute de ctre o alt parte
(numit chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum sunt
prevzute n contractul de nchiriere/leasing. n practic, drepturile i
obligaiile prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate n
contract.
ii) Un contract prin care locatorul cedeaz locatarului, n schimbul unei
pli sau unei serii de pli, dreptul de a folosi un bun pentru o perioad
convenit de timp.
Operaiunea de leasing care transfer, n mare msur, toate riscurile i
avantajele aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de
proprietate poate fi transferat, n cele din urm sau nu. A se vedea i Leasing
operaional.
Operaiunea de leasing ce nu intr n categoria de leasing financiar. A se
vedea i Leasing financiar.
A se vedea Operator de eficien rezonabil.

Capacitatea de a transforma rapid o proprietate n numerar la cost minim.

(Marketability)
Maini
(Machinery)
Metoda
capitalizrii veniturilor
(Capitalization of
Earnings
Method)
Metoda
comparaiei cu piaa de
fuziuni i achiziii
(Merger
and
Acquisition
Method)
Metoda fluxului de
numerar actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)
Metod de
evaluare (Valuation
Method)
Mijloace fixe
mobile (Plant and
Equipment)

Misiunea de
evaluare (Valuation
Assignment)
Mobilier, accesorii
i echipamente
(Furniture,
Fixtures and
Equipment)
Modelare
financiar
(Financial
Modelling)

Vezi Mijloace fixe mobile.

O metod n cadrul abordrii prin venituri, prin care beneficiile economice
pentru o singur perioad reprezentativ sunt convertite n valoare prin
mprirea la rata de capitalizare.
O metod din cadrul abordrii de pia prin care multiplicatorii de stabilire a
preului deriv din tranzacii de participaii semnificative n companii
angajate, n aceleai sau n ramuri de activitate similare.

O metod din cadrul abordrii prin venituri, prin care valoarea estimat este
egal cu valoarea actual a fluxurilor de numerar viitoare estimate.
n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii.
Active imobilizate corporale, altele dect proprietatea imobiliar, care:
a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea
de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n
scopuri administrative; i
b) se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade.
Categoriile de mijloace fixe mobile sunt:
Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include
construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice.
Maini. Mainile individuale sau un grup de maini . O main este un
aparat utilizat pentru un proces specific n activitatea de exploatare a
entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita
funcionarea ntreprinderii sau entitii. Active corporale care:
a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea
de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n
scopuri administrative; i
b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade
A se vedea i Bunuri mobile.
A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.
Bunuri mobile corporale, accesorii comerciale i amenajrile locatarului. A
se vedea i Bunuri mobile.

Previziunea schemei de evoluie a venitului sau fluxului de numerar periodic

al unei ntreprinderi sau proprieti, din care pot fi calculai indicatori ai
rentabilitii financiare. Previziunile venitului sau fluxului de numerar se fac
prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile istorice dintre
venituri, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i cele rezultate din
previziunea acestor variabile. De asemenea, modelarea financiar poate fi

utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa ateptrile n ceea ce

privete performana proprietii, pentru a evalua integritatea i stabilitatea
modelului DCF sau ca o metod de reproducere a pailor fcui de investitori
n luarea deciziilor privind achiziionarea, vnzarea sau deinerea unei
proprieti sau unei ntreprinderi. A se vedea i Analiza fluxului de numerar
actualizat.
Modelul bazat pe A se vedea Modelul de reevaluare.
valoarea
just
(Fair Value Model)
Modelul costului
Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale va fi
(Cost Model)
nregistrat la costul su, minus orice amortizare acumulat i orice pierderi
acumulate din depreciere. Vezi i Modelul bazat pe reevaluare.
Modelul
de Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale a crui
reevaluare
valoare just poate fi evaluat credibil va fi nregistrat la o valoare
(Revaluation
reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data reevalurii, minus orice
Model)
amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere.
Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c
valoarea contabil nu difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin
utilizarea valorii juste la data bilanului. Vezi i Modelul bazat pe cost.
Multiplicator
de Raportul dintre preul de vnzare sau valoarea unei proprieti i venitul
venit
mediu anual sau venitul ateptat; poate fi bazat pe venitul brut sau net. Se
(Income Multiplier aplic asupra venitului pentru a se calcula valoarea capitalului. Termenul
or Years' Purchase) multiplicator (multiplu) al venitului se utilizeaz n America de Nord.
A se vedea i Factor de capitalizare, Metoda investiiei, Rat de evaluare.
Multiplicator
Preul unei aciuni, mprit la profitul net pe aciune.
pre/profit
(Price/Earn
ings
Multiple)
Operator
de Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel
eficien rezonabil evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i rentabilitatea
sau management viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care
de
competen acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab
medie (Reasonably potenialul afacerii de a genera profit al afacerii, dect nivelul curent al
Efficient Operator profitului realizat de ctre proprietarul curent, astfel excluzndu-se fondul
orAverage
comercial personal.
Competent
Management)
Opinie echitabil O opinie care exprim dac sunt sau nu echitabile din punct de vedere
(Fairness Opinion) financiar considerentele unei tranzacii.
Optimizare
Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire la cel mai mic cost a
(Optimisation)
potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a
costului de nlocuire pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat
tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar. Astfel, n
cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se adopt
acele alternative cu costul cel mai mic.
Opiune
Un contract prin care se acord dreptul de a cumpra, vinde sau nchiria
(Option)
proprietatea imobiliar ntr-o perioad specificat i la un pre stabilit. O
opiune creeaz un drept a crui exercitare este condiionat de ndeplinirea
unor condiii specificate.
Participare
Poziia proprietarului care-i asigur sub 50% din voturile totale ale unei
minoritar
ntreprinderi.
(Interes
Acea parte din profitul sau pierderea i din activele nete ale unei filiale

minoritar)
(Minority
Interest)
Pierdere din
depreciere
(Impairement Loss)
Portofoliu
(Portfolio)
Potenial de profit
(Trading Potential)

Potenial de servicii
(Service Potential)
Poziie majoritar
(Majority Interest)
Premisa evalurii
(Premise of Value)
Pre
(Price)

Pre de lichidare a
stocului (Hammer
Price)
Pre de licitaie
(Auction price)

atribuibil participaiilor la capitalurile proprii, care nu sunt deinute, direct

sau indirect prin filiale, de societatea-mam.
Diferena dintre valoarea contabil (mai mare ) i valoarea recuperabil a
unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar.
Un ansamblu de diferite proprieti deinute sau administrate de o singur
entitate.
Profituri viitoare obinute din vnzarea bunurilor i produselor (de exemplu:
combustibil, alimente i buturi) sau din furnizarea unor servicii specializate
pentru cazare, parcare, jocuri sau alte activiti de divertisment. Potenialul
de profit este asociat cu o categorie de proprieti (benzinrii, restaurante,
hoteluri, cazinouri, cinematografe i teatre), a cror valoare de pia include
nu numai terenul, cldirile i bunurile mobiliare, ci i activele necorporale,
ca fondul comercial i activitatea comercial nsi.
Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze bunuri i servicii conform
obiectivelor entitii.
n sectorul public, conceptul de potenial de servicii reprezint nlocuitorul
testului rentabilitii adecvate, aplicat n sectorul privat.
Poziia proprietarului care deine peste 50% din voturile totale ntr-o
ntreprindere.
O estimare privind cel mai probabil set de circumstane/situaii de
tranzacionare, care poate fi aplicabil subiectului evalurii (de exemplu:
lichidare, perspectiva de continuare a activitii).
O sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau serviciu.
Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui produs sau
unui serviciu. Preul reprezint suma de bani care a fost cerut, oferit sau
pltit pentru o marf. Dup ce schimbul a fost efectuat, preul public sau
confidenial devine un fapt istoric. Preul pltit reprezint intersecia dintre
ofert i cerere.
A se vedea i Cost, Valoare.
Oferta acceptat i anunat, care nu include taxele i comisioanele i, n
consecin, dar nu neaprat, preul de achiziie.
A se vedea i Pre de licitaie, Vnzare prin acord privat.
Preul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul unei licitaii
publice; poate include sau nu onorarii sau comisioane.
A se vedea i Pre de lichidare a stocului, Vnzare prin acord privat.
Plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflect puterea sa de
control, n contrast cu un pachet minoritar. A se vedea i Discount pentru
lips de control.
Rata adugat ratei fr risc pentru a demonstra riscul.

Prim de control
(Control
Premium)
Prim de risc (Risk
Premium)
Prim de risc de Rata de rentabilitate care se adaug unei rate fr risc, pentru a demonstra
capital (Equity Risk riscul suplimentar al instrumentelor de capital fa de instrumentele fr risc
Premium)
(un element component al costului capitalului propriu sau rata de actualizare
a capitalului).
Principiul
0 persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect
substituiei
costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n
(Principle
of absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai
Substitution)
bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde
s reflecte valoarea de pia.
Acest principiu este fundamental pentru cele trei abordri ale valorii de

pia.
Procedur
de Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a etapelor specifice metodei
evaluare (Valuation de evaluare.
Procedure)
Proprietate
Un concept juridic care se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile
(Property)
legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit
avantaj sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie
fcut i distincia ntre termenul de proprietate imobiliar, ca entitate fizic
i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint dreptul
real imobiliar. Deinerea unui drept asupra unui element de natur nonimobiliar poart numele de proprietate mobiliar. Comitetul pentru
Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de
proprietate: proprietatea imobiliar, bunurile mobile (proprietatea
mobiliar), ntreprinderi i active financiare. A se vedea Bunuri mobile,
Proprietate imobiliar.
Proprietate
Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen
generatoare
de specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia pe baza potenialului
afaceri
lor de a genera profit.
(Trade
Related
Property)
Proprietate
Terenul i toate lucrurile care sunt parte natural a terenului, de exemplu:
imobiliar
copacii i mineralele, ca i obiectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile
(Real Estate)
i amenajrile amplasamentului. Toate instalaiile permanente ale cldirilor,
cum ar fi: conductele, sistemele de nclzire i de aer condiionat, cablurile
electrice i cele incluse n construcie, cum ar fi lifturile sau ascensoarele, fac
parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar. Proprietatea imobiliar
include toate construciile i amenajrile de la suprafa i din subteran.
A se vedea Amenajri ale terenului i construcii, Teren, Drepturi reale
imobiliare.
Proprietate
Un concept legal care se refer la toate drepturile, interesele i beneficiile ce
mobiliar
deriv din dreptul de proprietate asupra obiectelor, altele dect proprietatea
(Personal Property) imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii mobiliare sunt numite n
mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de proprietatea imobiliar care
se poate referi, fie la dreptul real imobiliar, fie la proprietatea imobiliar.
Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale, cum ar fi bunurile
mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un brevet de
invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate
n permanen proprietii imobiliare i n general sunt caracterizate prin
caracterul lor mobil. Bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n
proprietatea imobiliar.
Proprietate
Drepturile i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale.
necorporal
(Intangible
Property)
Proprietate
O proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excepia cazului n
specializat
care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din
(Specialised
cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din
Property)
configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. Exemple
de proprieti specializate sunt rafinrii, centrale electrice, docuri,
echipamente specializate de producie, instalaii publice, biserici, muzee, i
proprieti amplasate n anumite zone geografice pentru scopuri operaionale
sau pentru activiti comerciale. Numite i proprieti cu scop special sau cu

utilizare special.
Proprieti
Proprieti agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite
agricole
pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul
specializate sau cu acestora. n general, aceste proprieti au o suprafa mic de teren, ns sunt
un scop special
dotate cu construcii (silozuri de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat).
(Specialised
or Proprietile pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup
Special
Purpose, natura bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt: fermele
Agricultural
legumicole, fermele de psri, fermele care produc semine omologate sau
Properties)
fermele horticole i grajdurile pentru creterea sau antrenarea cailor de curse.
Proprieti imobi- Proprietile deinute (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de
liare utilizate de leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia sau furnizarea de bunuri
proprietar
sau servicii, sau n scopuri administrative.
(Owner Occupied
Property)
Randament
cu A se vedea Rata de capitalizare.
toate riscurile (All
Risks Yield (ARY))
Raport de evaluare Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de
(Valuation Report) evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii, ca i rezultatele analizei care a
condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate
s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s
prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele
de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui
raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii
i de natura i complexitatea misiunii de evaluare.
Raport de evaluare Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv sub form
scris
(Written electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s
Report)
conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a
ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice,
cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre
guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni. A se vedea i Raport verbal.
Raport de evaluare Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau prezentat n justiie
verbal
(Oral ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de evaluare, comunicat
Report)
verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i nsoit cel
puin de un rezumat scris al evalurii. A se vedea i Raport scris.
Rata
Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii valorii realizate sau
rentabilitii (Rate anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei
of Return)
investiii.
Rata terminal
Rata de capitalizare utilizat pentru transformarea venitului ntr-un indiciu al
de capitalizare
valorii anticipate a proprietii, la sfritul perioadei de deinere sau la
(Randament
revnzarea acesteia.
terminal)
In America de Nord, rata terminal de capitalizare este numit i rat
(Terminal
rezidual de capitalizare. n cadrul Commonwealth este cunoscut ca
Capitalisation
randament terminal/de reversiune.
Rate or
Reversion Yield)
Rat de actualizare O rat a rentabilitii folosit pentru a converti o sum de bani, care trebuie
(Discount Rate)
pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat (sau prezent). Teoretic,
ar trebui s reflecte costul de oportunitate al
capitalului, de ex. rata rentabilitii ce poate fi obinut de un capital, dac
acesta este destinat altor utilizri cu acelai risc.
Rat de
Orice divizor (de obicei exprimat n procente) care este folosit pentru

capitalizare (All
Risks Yield)
(Capitalisation
Rate)
Rat de evaluare
(Valuation Ratio)
Rat de rentabilitate ateptat
(Required Rate of
Return)
Rat fr risc (Risk
Free Rate)
Rat intern de
rentabilitate
(RIR)
(Internal Rate of
Return)

transformarea venitului n valoare.

Rata rentabilitii cu care venitul net anual, generat de o investiie, se
capitalizeaz pentru a determina valoarea acesteia la o anumit dat.
Termenul rata global de capitalizare se folosete n America de Nord. A se
vedea i Rata terminal de capitalizare.
Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre, iar la numitor se
afl date financiare, de funcionare sau fizice.
A se vedea i Factor de capitalizare, Multiplicator de venit.
Nivelul ratei de rentabilitate acceptat de investitori nainte de a investi la un
anumit nivel al riscului.
Rata rentabilitii de pe pia pentru o investiie care nu prezint risc.

Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al

unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investiiei de capital. Este
rata la care valoarea net actualizat (VNA) este egal cu zero. RIR reflect
att rata de recuperare a capitalului investit, ct i rentabilitatea investiiei
originale, care sunt elementele de baz ce trebuie luate n considerare de
potenialii investitori. n consecin, obinerea RIR din analiza tranzaciilor
de pia cu proprieti similare, care genereaz un venit comparabil, este o
metod corect pentru stabilirea ratelor de actualizare de pia, utilizate
pentru a obine valoarea de pia. Utilizat n analiza fluxului de numerar
actualizat, pentru a determina rata rentabilitii implicite sau sperate a unui
proiect, RIR este rata rentabilitii la care valoarea net actualizat (VNA)
este zero.
Recunoatere
Procesul ncorporrii n bilan sau n contul de profit i pierdere a unui
(Recognition)
element care ndeplinete urmtoarele criterii de recunoatere:
a) este probabil ca orice beneficiu economic viitor, asociat elementului s
intre sau s ias n sau din entitate;
b) elementul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat() n mod
credibil.
Redeven sau
Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine
venit din
cheltuielile de producie.
redevenn
O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs,
industria extractiv liber de cheltuielile de producie, pltit unei persoane, alta dect locatorul, n
(Royalty or yjoyaly plus fa de orice redeven a locatorului.
Interest in the
Extractive
Industries)
Regula
Metod bazat pe estimare; o formul matematic ce deriv din relaia dintre
de bun-sim
pre i anumite variabile bazate pe experien, observaie, pe cele auzite, sau
(Rule of Thumb)
o combinaie a acestora.
Rentabilitatea
Rentabilitatea, exprimat ca procent al profitului fa de capitalul total al
capitalului investit companiei, ntr-o anumit perioad de timp, de regul un an.
(Return on Invested
Capital)
Rentabilitatea
Rentabilitatea, exprimat ca procent al profitului net fa de capitalul propriu
financiar (Return al ntreprinderii, ntr-o anumit perioad de timp, de regul un an.
on Equity)
Rezumatul
A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.
evalurii

(Valuation Brief)
Risc de afacere
(Business Risk)

Gradul de nesiguran privind realizarea de venituri viitoare ateptate din

afacere, ca urmare a altor factori dect prghia financiar. Vezi Risc
financiar.
Gradul de nesiguran cu privire la realizarea veniturilor preconizate dintr-o
anumita investiie.
Gradul de nesiguran n realizarea veniturilor viitoare, previzionate ntr-o
afacere care decurge din prghia financiar. Vezi Riscul de afacere.
Riscul specific unui titlu de valoare, care poate fi evitat prin diversificare.

Risc de investiie
(Investment risk)
Risc financiar
(Financial Risk)
Risc nesistematic
(Unsystematic Risk)
Risc sistematic
Risc ce este comun tuturor titlurilor riscante i care nu poate fi eliminat prin
(Systematic Risk)
diversificare. Modul de msurare a riscului sistematic aferent aciunilor este
coeficientul beta.
Servitute
Un beneficiu (necorporal) asupra proprietii deinute, care ncredineaz
(Easement)
utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la dobndirea proprietii. A se
vedea i Drept de trecere.
Sindicalizare
Entitate legal referitoare la un parteneriat; organizat deseori de un partener
(Syndication)
general cu investitori cum ar fi partenerii cu rspundere limitat, prin care
fondurile sunt comasate pentru achiziionarea i dezvoltarea proiectelor
imobiliare sau afacerilor.
Situaii financiare i) Un set complet de situaii financiare care include:
(Financial
a)
un bilan;
Statements)
b)
un cont de profit i pierdere;
c)
o situaie care s reflecte fie:
- toate modificrile capitalurilor proprii, fie
- modificrile capitalurilor proprii, altele dect acelea provenind din
tranzacii cu deintorii de capitaluri proprii care acioneaz n calitatea lor de
deintori de capitaluri proprii;
d)
o situaie a fluxurilor de trezorerie;
e)
note cuprinznd un rezumat al politicilor contabile semnificative i
alte note explicative.
ii) n contabilitate, acestea cuprind bilanul i situaia veniturilor i
cheltuielilor (Contul de profit i pierdere). Acestea sunt situaii scrise
ale poziiei financiare a unei persoane sau unei companii.
iii) nregistrri financiare formale, avnd un coninut prestabilit i forma
necesar pentru publicare, cu scopul de a furniza informaii generale
ctre o gam larg de utilizatori teri, care nu sunt neaprat
identificabili. Este o msur de transparen asociat cu situaiile
financiare, care sunt realizate n contextul unor standarde contabile i
al legislaiei. Situaiile financiare sunt utilizate pentru a prezenta
poziia financiar i performana unei entiti.
Situaii
Situaii financiare ajustate pentru active i surse din afara exploatrii i/sau
financiare
pentru situaii nerecurente, non-economice sau pentru alte situaii
normalizate
neobinuite, n vederea eliminrii anomaliilor i/sau pentru a facilita
(Normalized
comparaiile.
Financial
Statements)
Situaii financiare Situaii financiare n care fiecare linie este exprimat ca procent din total, n
procentuale
bilan, fiecare linie este prezentat ca un procent din totalul activelor, iar n
(Common Size
contul de profit i pierderi, fiecare element este exprimat ca procent din
Statements)
vnzri.
Specificaiile
Primul pas n procesul de evaluare, n care se stabilesc contextul i sfera

misiunii de
evaluare
(Specifications for
the Valuation
Assignment)

evalurii i se rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o

problem de evaluare.
Evaluatorul se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n
raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea misiunii
evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele apte
elemente:
1. O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile (maini,
instalaii, echipamente), a ntreprinderii sau a altei proprieti, care face
subiectul evalurii i a altor clase de proprietate care sunt incluse n
evaluare, pe lng categoria principal de proprietate;
2. O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societi
comerciale, participaii) care vor fi evaluate;
3. Destinaia vizat a evalurii i orice limitare legat de aceasta,
identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia;
4. O definiie a tipului de valoare cerut;
5. Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului;
6. O identificare a ariei de aplicabilitate a evalurii i a raportului;
7. O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea.
Standard
de Identificarea tipului de valoare care s-a folosit ntr-un angajament anume; de
valoare (Standard ex.: valoare de pia, valoare de investiie .a.
of Value)
Standarde
de Standardele Internaionale de Evaluare (IVS-uri), dac nu se specific altfel.
evaluare (Valuation
Standards)
Structura
Elementele componente ale capitalului investit.
capitalului
(Capital Structure)
Substane
n contextul unei evaluri, orice material din interiorul, din jurul sau din
periculoase
apropierea proprietii evaluate care are o form, o cantitate i posibilitate
(Hazardous
biologic suficient de a crea un impact negativ asupra valorii de pia a
Substance)
proprietii.
Substituie
A se vedea Principiul substituiei.
(Substitution)
Teren
Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit
(Land)
reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i
proprietate imobiliar.
Suprafaa solului, subsolul, care se ntinde pn n centrul pmntului i
spaiul de deasupra, care se ntinde pn la cer.
Dreptul de proprietate asupra terenului i drepturile ce deriv de aici sunt
reglementate de legile unei anumite ri.
A se vedea i Amenajri ale terenului i construcii, Proprietate imobiliar,
Drepturi reale imobiliare.
Tip de valoare O prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat
(Basis of Value)
specificat.
Toxic (Toxic)
Statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea i
localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via.
Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.
Tranzacie cu pre O tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau
determinat obiectiv special (de exemplu, compania-mam cu filiala sa, proprietarul cu
(Arm 's Lenght chiriaul), care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei
Transaction)
sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. Tranzacia la
valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri independente, fiecare

acionnd n mod independent.

Unitate
Cel mai mic grup identificabil de active care genereaz intrri de numerar, n
generatoare
de mare msur independente de intrrile de fluxuri de numerar generate de alte
numerar
active sau grupuri de active.
(Cash Generating
Unit)
Unitate integrat O entitate agricol care deine dreptul de proprietate asupra tuturor sau
(Integrated Unit)
asupra numai unei pri din procesele care implic producia i
comercializarea produselor i/sau a mrfurilor proprii.
Uniti (criterii)
De obicei, un factor rezultat din dou componente, care reflect diferenele
pentru
dintre proprieti i faciliteaz analiza n cele trei abordri ale valorii, cum ar
comparaie
fi preul/m2, raportul dintre preul de vnzare a proprietii i venitul ei net
(Units
of (multiplicatorul venitului net).
Comparison)
Utilitate
Un termen mai degrab relativ sau comparativ, dect o condiie absolut, care
(Utility)
se refer la gradul de utilitate al unei proprieti. Utilitatea terenului agricol
este msurat prin capacitatea sa productiv. Dac terenul are potenial de
dezvoltare, productivitatea sa este estimat n funcie de utilizarea sa din
perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau mixt.
Utilitatea optim este obinut dac proprietatea respectiv este exploatat ca
o entitate separat. Alte proprieti au o utilitate mai mare dac sunt
exploatate ca parte a unui grup de proprieti sau dac sunt deinute i
administrate ca un portofoliu de proprieti.
n general, utilitatea este cuantificat dintr-o perspectiv pe termen lung, de
obicei pe durata normal de utilizare a unei proprieti sau a unui grup de
proprieti. Dac o proprietate nu are un grad de utilitate perceptibil la data
evalurii, este necesar prezentarea integral a definiiei valorii, a informaiilor de fundamentare i a ipotezelor speciale sau condiiilor limitative.
Valoare
Preul cel mai probabil convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau
(Value)
serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea stabilete preul ipotetic sau
noional pe care cumprtorii i vnztorii l vor conveni pentru un bun sau
un serviciu. Deci valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai
probabil pre care va fi pltit pentru un bun sau serviciu, la un anumit
moment dat. A se vedea i Cost, Pre.
Valoare
i) Costul unui activ sau o alt valoare substituit costului (n situaiile
amortizabil
financiare), din care s-a sczut valoarea lui rezidual.
(Depreciable
ii) Acel element al unui activ care se amortizeaz pe parcursul duratei lui
Amount)
de via util. Valoarea amortizabil reprezint elementul epuizabil al
activului, soldul fiind reprezentat de valoarea rezidual. Totui,
contractul de nchiriere a unui teren ar putea fi i el amortizabil.
Valoare contabil Valoarea la care un activ este recunoscut, dup scderea amortizrii
(Carrying
cumulate, precum i a pierderilor cumulate din depreciere.
Amount)
Valoarea la care este recunoscut un activ n situaia poziiei financiare.
Valoare contabil Valoarea contabil care rezult atunci cnd valoarea unuia sau mai multor
corectat (Adjusted active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de
Book Value)
sume fa de valoarea lor de nregistrare contabil.
Valoare contabil Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea
net (Book Value) cumulat i orice pierdere cumulat din depreciere, aa cum apare nregistrat
n contabilitatea ntreprinderii.
Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena dintre activele totale (dup
scderea amortizrii cumulate i oricrei pierderi din depreciere) i datoriile
totale, aa cum apar acestea n bilanul contabil. n acest caz, valoarea

Valoare de
garantare a
creditului ipotecar
(Mortgage Lending
Value (MLV))
Valoare de
impozitare, de
impunere sau
valoare impozabil
(Assessed, Rateable,
or Taxable Value)
Valoare de
investiie
(subiectiv)
(Investment Value
or Worth)

Valoare de
lichidare
(Liquidation Value)

Valoare de
lichidare forat
(Forced
Liquidation
Value)
Valoare de lichidare ordonat
(Orderly
Liquidation Value)
Valoare de pia
(Market Value)

Valoare de
recuperare
(Salvage Value)

contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net i capitaluri

proprii.
A se vedea i Valoarea contabil corectat.
Valoarea proprietii determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii
viitoare a proprietii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale
proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i
utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. La estimarea valorii de
garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate n considerare elementele
speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentat
ntr-o manier clar i transparent.
O valoare care se bazeaz pe definiiile coninute n legile ce se refer la
evaluarea, aprecierea i/sau impozitarea proprietii.
Dei unele jurisdicii pot cita valoarea de pia ca baz de evaluare,
metodologia de evaluare necesar poate duce la rezultate care difer de
valoarea de pia, aa cum este definit n aceasta.
Termenul Valoare de impozitare este utilizat n America de Nord.
Vezi i Impozitarea n funcie de valoare.
Valoarea proprietii pentru un anumit investitor sau clas de investitori,
pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate.
Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit
investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective i/sau criterii de
investiii identificabile.
Valoarea de investiie a unui activ poate fi mai mare sau mai mic dect
valoarea de pia a acelui activ. Conceptul valoare de investiie sau valoare
subiectiv nu trebuie confundat cu valoarea de pia a unei investiii
imobiliare.
Termenul valoare de investiie este utilizat n America de Nord.
Valoarea activelor estimat, avndu-se n vedere situaiile deosebite n care
acestea se vnd. Valoarea de lichidare descrie o situaie n care un grup de
active folosite ntr-o ntreprindere sunt oferite la vnzare n mod individual
(element cu element), de obicei n urma nchiderii ntreprinderii. Dei este
adesea asociat cu o vnzare forat, acest termen are un alt neles. Aici nu
exist niciun motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o vnzare
ordonat, n urma unei comercializri adecvate.
Valoarea de lichidare, la care activul sau activele sunt vndute ct de repede
posibil, cum ar fi la o licitaie.

Valoare de lichidare la care activul sau activele sunt vndute peste o anumita
perioad de timp, rezonabil pentru a maximiza ctigurile.
Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care'
prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere. A se vedea i Cea mai bun utilizare.
Valoarea activelor estimat, avndu-se n vedere situaiile deosebite n care
acestea se vnd. Valoarea de recuperare descrie valoarea unui activ care a
ajuns la sfritul duratei lui de via economic pentru scopul n care a fost
creat. Totui, activul ar putea s aib valoare pentru o utilizare alternativ sau

pentru recuperarea materialelor coninute (casare).

Valoare de schimb i) Valoarea recunoscut de o pia n care are loc schimbul unui activ.
(Value in
Definiia IVSC a valorii de pia, adecvat pentru raportarea financiar,
Exchange)
se bazeaz pe principiul valorii de schimb i nu al valorii de utilizare.
ii) Valoarea, exprimat n numerar, a unei proprieti care este schimbat
pentru alt activ sau active, numerarul fiind etalonul prin care poate fi
evaluat valoarea comparativ a fiecrui activ.
Valoare de utilizare i) Valoarea actualizat a fluxurilor viitoare de numerar estimate ce se
(Value in Use)
ateapt a fi realizate din utilizarea n continuare a unui activ i din
cedarea sa la sfritul duratei de via.
ii) Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
Trebuie reinut c definiia de mai sus, care este aplicat n raportarea
financiar, ia n considerare valoarea unui activ la sfritul duratei lui de
via util. Aceast optic este diferit de modul n care acest termen este
utilizat n mod uzual n evaluare.
Valoare din
A se vedea Valoarea sinergici.
comasare
(Marriage Value)
Valoare impozabil A se vedea Valoare de impozitare.
(Assesed Value)
Suma considerat, pe baza evalurii faptelor disponibile, ca fiind valoarea
Valoare intrinsec adevrat sau real a unui element. Este un concept pe termen lung de
(Intrinsic Value)
valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz fluctuaiile de pre pe termen
scurt.
Valoare just (Fair Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri
Value)
interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care preul este
determinat n mod obiectiv.
Valoare just de Suma, exprimat ca echivalent de numerar, la care o proprietate s-ar putea
pia (Fair Market tranzaciona ntre un ipotetic cumprtor ipotetic, care dorete i poate s
Value)
cumpere i un vnztor ipotetic, care dorete i poate s vnd, acionnd pe
baza tranzaciilor neprefereniale pe o pia deschis i nerestricionat, cnd
niciunul dintre acetia nu este forat s vnd sau s cumpere i n care ambii
cunosc faptele relevante.
Valoare
just Valoarea care poate fi obinut din vnzarea unui activ sau a unei uniti
minus costurile de generatoare de numerar, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii
vnzare
(Fair obiective ntre pri interesate i n cunotin de cauz, minus costurile de
Vulue Less Costs to cedare.
Sell)
Valoare net a
Valoarea imobilizrilor corporale ale ntreprinderii (excluznd imobilizrile n
imobilizrilor
exces i activele din afara exploatrii) minus valoarea datoriilor acesteia.
corporale
(Net Tangible Asset
Value)
Valoare
net Diferena dintre veniturile actualizate sau intrrile actualizate i costurile sau
actualizat (VNA) ieirile actualizate, n cadrul unei analize DCF.
(Net Present value
(NPV))
Valoare pe baza Valoarea unei ntreprinderi despre care se preconizeaz c i va continua
continurii
activitatea n viitor. Elementele necorporale ale acestui tip de valoare deriv
activitii (Going din factori cum ar fi beneficierea de for de munc instruit, o uzin care
Concern Value)
produce/opereaz, precum i autorizaiile, sistemele i procedurile n vigoare
necesare.

Valoare realizabil Preul de vnzare estimat al unui activ, ce ar putea fi obinut pe parcursul
net
(Net desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru
Realisable Value) finalizarea activului i costurile estimate necesare vnzrii. Valoarea
realizabil net se refer la suma net pe care o entitate se ateapt s o
realizeze din vnzarea de stocuri pe parcursul desfurrii normale a
activitii.
Valoarea just reflect suma pentru care acelai stoc ar putea fi schimbat pe
pia, ntre vnztori i cumprtori interesai. Prima este o valoare specific
entitii; a doua nu este.
Valoarea realizabil net a stocurilor poate s nu fie egal cu valoarea just
minus costurile de vnzare.
Valoare
Valoarea recuperabil a unui activ sau uniti generatoare de numerar este cea
recuperabil
mai mare valoare dintre valoarea sa just, minus costurile de vnzare i
(Recoverable
valoarea sa de utilizare.
Amount)
Valoare
Cea mai mare valoare dintre valoarea just a unui activ generator de alte
recuperabil a
fluxuri dect cele de numerar, minus costurile de vnzare i valoarea sa de
serviciilor
utilizare.
(Recoverable
Service Amount)
Valoare reevaluat Valoarea just a unui activ la data reevalurii, minus orice amortizare
(Revalued
acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere. Valoarea
Amount)
imobilizrilor corporale, aa cum este stabilit prin evaluarea efectuat de
evaluatori profesioniti.
Valoare rezidual Valoarea estimat pe care ar obine o entitate din cedarea unui activ, dup
(Residual Value)
deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vechimea
i condiia prevzut la sfritul duratei de via util. Valoarea net pe care
entitatea se ateapt s o obin din cedarea unui activ, la sfritul duratei de
via util a acestuia, dup deducerea prealabil a costurilor de cedare
estimate.
Valoarea rmas a unui activ la sfritul duratei normale de funcionare (n
aceast definiie, valoarea rezidual este similar cu valoarea de casare).
Valoare special
O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele/ caracteristicile
(Special Value)
speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumprtor special.
Vezi i Valoarea sinergiei.
Valoare
A se vedea Valoarea de investiie.
subiectiv
(Worth)
Valoarea
A se vedea Valoarea net actualizat (VNA),
actualizat/
Valoarea adugat terenului prin amenajri i construcii, cum ar fi cldiri,
prezent (Present structuri sau modificri aduse terenului, de natur permanent, implicnd
Value)
cheltuieli de munc i capital, cu scopul de a majora valoarea sau utilitatea
Valoarea
proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic
amenajrilor
diferite.
terenului i
A se vedea i Amenajri ale terenului i construcii.
construciilor
(Value of
Improvements)
Valoarea
Valoarea acelor componente create n urma separrii participaiilor la
componentelor
proprietate.
(Component
A se vedea i Valoare din comasare.
Value)

Valoarea sinergici Un element suplimentar de valoare care este creat n urma combinrii/
(Synergistic Value) fuziunii a dou sau mai multor proprieti, n urma creia valoarea proprietii
rezultat din combinare este mai mare dect suma valorilor proprietilor
individuale nainte de combinarea lor. Numit i Valoare din comasare.
Vnzare
forat O situaie n care un vnztor este obligat s vnd i/sau nu are o perioad de
(Forced Sale)
comercializare adecvat. Preul obtenabil n aceast situaie nu ndeplinete
cerinele din definiia valorii de pia. Preul obtenabil va depinde mai
degrab de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de
motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. Preul poate
s reflecte i consecinele pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad
de timp specificat. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi prezis n
mod credibil, dar va reflecta mai degrab situaiile particulare ale vnzrii
forate, dect cele ale unui schimb ipotetic, n care vnztorul a acionat fr a
fi constrns i/sau tranzacia s-a fcut dup o perioad adecvat de marketing.
Vnzare
prin O vnzare negociat i tranzacionat ntre persoane i nu prin licitaie public
acord
privat sau prin alt metod. Preul de vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord privat
(Private
Treaty este, n general, cunoscut numai de prile care particip la tranzacie i nu
Sale)
este public.
A se vedea i Pre de licitaie, Pre de lichidare a stocului.
Vnzare
i O vnzare a proprietii imobiliare simultan cu nchirierea ctre vnztor a
leaseback
(Sale aceleiai proprieti n regim de leasing. Cumprtorul devine locator sau
and Leaseback)
proprietar, iar vnztorul devine locatar sau chiria. Deoarece ntre prile
participante pot s existe circumstane sau relaii speciale, tranzaciile de
vnzare i leaseback pot s reflecte sau nu condiiile pieei.
Venituri n exces Acea valoare a beneficiilor economice anticipate care depete o rat de
(Excess Earnings) recuperare adecvat privind valoarea unui anumit activ (de obicei imobilizri
corporale), folosit pentru a genera acele beneficii economice anticipate.
Venituri normali- Beneficii economice adaptate pentru situaii nerecurente, non-economice sau
zate
(ajustate) pentru alte situaii neobinuite, n vederea eliminrii anomaliilor i/sau pentru
(Normalized
a facilita comparaiile.
Earnings)
Verificare
O verificare a evalurii, efectuat de un client sau un utilizator al serviciilor
administrativ
de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea
(de
trebuie utilizat n scopul lurii de decizii precum garantarea, achiziionarea
conformitate) (A sau vinderea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o
dm in istra tive or verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii . O verificare
Compliance
administrativ este efectuat, de asemenea, pentru a se asigura c o evaluare
Review)
respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o
anumit pia i, ca minimum, este conform cu Principiile de Evaluare
General Acceptate (GAVP).
Verificare de birou O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care
(Desk Review)
pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul
unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea
calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i
respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a
standardelor profesionale. A se vedea i Verificare n teren.
Verificare de
A se vedea Verificare administrativ.
conformitate
(Compliance
Review)
Verificare n teren O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a
(Field Review)
interiorului proprietii n cauz, ca i posibila inspecie a proprietilor

comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se

efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele
examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea,
confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare
i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea raportului.
A se vedea i Verificare de birou.
Verificarea
O misiune de evaluare care acoper diferite tipuri i scopuri. Principala
evalurii
caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un
(Valuation Review) evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui
evaluator. Overificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu
privire la valoare, coninut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu
concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a
credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului
iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa.
Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de
verificri, de exemplu: verificri administrative (de conformitate), verificri
tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o
evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care
au fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii),
verificri care ntrunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n
sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri
care examineaz datele specifice din evaluarea verificat, fa de datele
comparabile dintr-un eantion.