CAPITOLUL II

FORMELE DE EXPLOATARE I HOTELURILE TIP EXPLOATAIE

INDIVIDUAL
2.1.

Formele de exploatare

ntreaga tradiie de cteva secole, a consacrat pe plan mondial dou forme

fundamentale de exploatare (operare): hoteluri independente i lanuri hoteliere
integrate. Independena const n autonomia juridic, financiar i patrimonial a
ntreprinderii hoteliere, ca entitate economic de sine stttoare.
Pentru a se adapta mai bine dinamismului cererii, dar i pentru a contracara
extinderea lanurilor hoteliere integrate care capt noi dimensiuni prin
ncheierea de contracte de franciz i de management, chiar cu unele dintre
hotelurile independente alte hoteluri independente se asociaz n lanuri hoteliere
voluntare. n fine, o alt categorie de hoteluri independente rmne s lucreze ntro formul de exploatare individual. Este motivul pentru care, n multe ri,
activitatea hotelier continu s fie puternic fragmentat, lanurile hoteliere i
hotelurile mari deinnd o pondere relativ sczut n oferta total.
Prin adoptarea Hotrrii Guvernului nr. 104/1990 privind nfiinarea
societilor comerciale pe aciuni n turism, Romnia a cunoscut o situaie
particular. Unitile cu activitate hotelier au fost regrupate n societi
comerciale cu capital de stat, criteriul cu care s-a operat fiind cel al teritorialitii
(pe localiti, pri din judee sau judee). Variantele de funcionare a hotelurilor i
a celorlalte uniti cu activitate hotelier au fost exploatarea direct de ctre
societatea comercial respectiv i ncheierea de contracte de locaie a gestiunii i
de nchiriere. Ulterior, pentru nlesnirea privatizrii, unele societi comerciale cu
activitate hotelier s-au divizat pe structura principalelor active.
n prezent, n lume, un principiu de baz al exploatrii unui hotel este
considerat a fi disocierea fondului de comer, pe de o parte a patrimoniului
imobiliar, pe de alt parte, ca alternativ a societii unice.
Fondul de comer este bunul mobil, preponderent necorporal, care, pe lng
elementele necorporale (n primul rnd clientela vadul comercial, apoi dreptul de
nchiriere, firma, licena etc.), cuprinde i elemente corporale (materiale, utilaje,
mobilier, amenajri i instalaii), aflate n legtur cu exercitarea activitii
hotelului. Elementele necorporale sunt cunoscute sub numele de fond comercial
(aproximativ echivalent cu goodwill-ul).20
Prin urmare, persoana juridic ce deine proprietatea fondului de comer
(societatea de exploatare) este distinct de cea care deine patrimoniul imobiliar
(societate imobiliar). Controlul (proprietatea majoritar) a celor dou societi
20

Nicolae Lupu, Hotelul. Economie i management, Ediia a-3-a, Editura All Beck, Bucureti, 2002, p.175.

34

poate fi deinut de un investitor unic sau de investitori diferii. n acest din urm
caz, de regul, proprietarul fondului de comer este exploatantul de facto al
hotelului, iar proprietarul patrimoniului imobiliar este o persoan (entitate)
interesat n plasamente imobiliare. Relaia ntre cele dou entiti juridice se
asigur printr-un contract de nchiriere sau concesiune imobiliar. Pentru
contractul de nchiriere, preul (chiria) i durata contractului se stabilesc de comun
acord de ctre cele dou pri. In cazul contractului de concesiune imobiliar,
preul este reprezentat de o redeven (procent din cifra de afaceri etc.), iar durata
contractului este de minim 20 de ani.
Dei montajul juridic se poate adeveri relativ complex, avantajele sunt
foarte importante. Astfel, pentru a-i asigura libertatea de gestiune, un investitor
unic va apela la surse suplimentare de capital numai n favoarea societii
imobiliare. In acest caz, investitorii atrai sau creditorii nu vor avea nici un drept
de control asupra activitii propriu-zise a hotelului, desfurat la nivelul
societii de exploatare.
Entitatea proprietar a fondului de comer (societatea de exploatare) va fi o
societate comercial pe aciuni sau o societate cu rspundere limitat, pentru ca
riscurile exploatrii s nu se extind asupra patrimoniului imobiliar al
investitorului unic.
Alturi de alte avantaje (fiscale etc.), sunt avute n vedere i posibilitile
suplimentare de transmitere ulterioar a ntreprinderii. De exemplu, n cadrul unei
familii cu mai muli motenitori, s-ar putea ca unul singur s fie interesat de
activitatea hotelier propriu-zis, urmnd s devin proprietar al fondului de
comer. Ceilali motenitori pot deveni proprietari ai imobilului. Nu n ultim
instan, se creeaz posibilitatea vnzrii fondului de comer n cazul renunrii
la exploatarea direct a acestuia- cu meninerea proprietii asupra imobilului, sau
a vnzrii separate mai uor de realizat a fondului de comer i a patrimoniului
imobiliar. Privatizarea nsi a hotelurilor din Romnia se putea face pe o
asemenea baz.
O astfel de schem este mult mai uor aplicabil n cazul; unui hotel nou,
cele dou societi de exploatare i imobiliar edificndu-i fiecare n parte
patrimoniul.
2.2.

Hotelurile tip exploatare individual

n lume, marea majoritate a hotelurilor care nu fac parte dintr-o structur de

lan hotelier voluntar sau integrat se nscriu n categoria hotelurilor tip
exploatare individual (tabelul 2.1.). cu acelai sens se folosesc i ali termeni:
hoteluri solitare (D. PERRIN), hoteluri tradiionale (C. STRUGALA), hoteluri
independente izolate sau hoteluri tip exploatare familial (B. THEUMANN),
activitate hotelier artizanal (M. DEGUY).

35

Cazul tipic este reprezentat de hotelurile exploatare familial, de 1 *-2*, chiar

3*, cu capacitate relativ redus (tabelul 2.1.). ierarhia intern din cadrul structurii
organizatorice o copiaz frecvent pe cea din snul familiei : funciile de direcie i
recepie constituie atributul soului, soiei, copiilor sau apropiailor familiei.
Majoritatea hotelurilor nu utilizeaz mai mult de cinci lucrtori.21

Tabelul 2.1. Structura pe forme de exploatare a hotelurilor din Spania

Forme de
exploatare
Hoteluri tip
exploatare
individual
Lanuri hoteliere
voluntare
Lanuri hoteliere
integrate
Total

Specificaie

Hoteluri

Camere
(mii)

Locuri
(mii)

Numr

3.641

192,6

365,8

%
59,8
38,1
37,5
Numr
805
69,6
125,4
%
13,2
13,8
12,9
Numr
1.646
243,2
484,4
%
27,0
48,1
49,7
Numr
6.092
505,4
975,6
%
100,0
100,0
100,0
Sursa: Prelucrare dup TecnoHotel, nr. 2083, februarie 2000

Capacitatea
medie de cazare
a unui hotel
(camere)
53
86
148
83

n general, funciile de proprietar i exploatant sunt ndeplinite de una i

aceeai persoan, fie n cadrul unei societi, fie prin intermediul a dou societi,
dintre care societatea de exploatare preia cu chirie cldirea proprietate a societii
imobiliare. n anumite situaii ns, proprietarul poate fi interesat s ncredineze
unui ter (exploatant individual sau societate) exploatarea i gestiunea hotelului, n
schimbul unei redevene. Cu acest prilej se va ncheia un contract de locaie a
gestiunii (location-grance, grance libre), eventual - n cazul existenei a dou
societi i un contract de nchiriere a patrimoniului imobiliar.
Contractele se ncheie pentru o perioad determinat, timp n care locatarul
exploateaz pe riscul su fondul de comer preluat. Dei formula poate prea
atrgtoare pentru proprietarul fondului de comer, pe termen lung ea se dovedete
riscant: o proast gestiune a fondului de comer va afecta nsi valoarea de pia
a acestuia, care se determin n funcie de cifra de afaceri, cash-flow, profit.
Totodat, locatarul va urmri s obin maximum de rentabilitate, neglijnd
ntreinerea spaiilor i nlocuirea echipamentelor. De aceea, locaia gestiunii este
recomandat ca o soluie provizorie, pe termen scurt, care poate precede vnzarea
21

D. Perrin, L' htellerie, Que sais-je?, PUF, Paris, 1991, p. 97-98.

36

sau nstrinarea pe alt cale a fondului de comer. n egal msur, locatarul

trebuie s fie contient c ntreg sporul de valoare al fondului de comer se
realizeaz n profitul locatarului-proprietar. Dup mai muli ani de exploatare,
locatarul interesat de achiziionarea fondului de comer va fi nevoit s plteasc un
pre cu att mai mare cu ct propria-i gestiune a fost mai performant!
Hotelurile de tip exploatare individual sunt amplasate n toate zonele.
Rentabilitatea lor depinde tocmai de amplasament, precum i de priceperea cu care
sunt gestionate. Cele mai bune rezultate le nregistreaz hotelurile amplasate n
zonele cu afluen turistic ridicat n cursul anului (de exemplu, centrul marilor
orae). n rile cu tradiie, un spaiu predilect l constituie i localitile mici,
mediul rural chiar, hotelurile amplasate aici beneficiind, cel mai adesea, de o
clientel familial, n perioadele tradiionale de vacan. De altfel, clientela de
agrement, n sens larg, se dovedete segmentul cel mai sensibil la atuurile
hotelurilor tip exploatare individual, anume diversitatea ofertei i respectul pentru
tradiie.
Adaptarea prestaiilor i modificarea structurii produsului hotelier trebuie s
plece de la nelegerea i valorificarea specificitii zonei, astfel nct cazarea i
masa, prin ele nsele, s aduc un plus de experien turistic. n condiiile unui
amplasament ntr-un cadru natural, cu o arhitectur tradiional, clientul va cuta
s descopere i n camera sa linitea i decoraiunile specifice. Produsul hotelier va
fi mbogit i diversificat prin crearea unor activiti complementare: pescuit, golf
etc.22 , pentru a depi stadiul limitrii prestaiilor la minimum necesar (sindromul
mnnci, bei, te culci).
Valorificarea diversitii, inclusiv printr-o politic de comunicaie
promoional adecvat, poate s readuc n lumin hotelurile tip exploatare
individual, atta timp ct conceptul de hotel de lan se sprijin tocmai pe opusul
diversitii pe standardizare. n ciuda preocuprilor mai noi ale lanurilor
hoteliere, orientate ns, mai degrab, spre componentele materiale ale serviciului,
cheia diferenierii hotelurilor se afl la nivelul primirii dup regulile ospitalitii
naturale, fireti i stabilirii unei relaii personalizate cu clientul.
n ceea ce privete calitatea i nivelul constant al acesteia, prescripiile se
dovedesc indispensabile chiar i n rndul hotelurilor tip exploatare individual.
Pentru c, nc, acolo unde lanurile prescriu fiecare detaliu (repartizarea
atribuiilor prin fiele posturilor, utilizarea fielor tehnice de preparat reete de
buctrie etc.), hotelierii independeni se mulumesc cu transmiterea oral a
savoir-faire-ului (cunotinele practice).
Hotelurile cu caracter familial nu exclud existena unor hoteluri tip
exploatare individual cu o bun notorietate proprie, hoteluri de clas, cu tradiie, a
cror firm poate fi nregistrat ca marc. Aceste hoteluri sunt ns mai degrab
excepia de la regul.

22

Espaces, nr. 105, 1990.

37