Tema 3: Dreptul de proprietate si alte drepturi

reale asupra proprietatii

1. Notiunea si clasificarea dreptului de proprietate asupra
terenurilor
2. Dr. de proprietate asupra terenurilor, obiectele si subiectele.
Continutul dr. de proprietate funciara.
3. Dr. de proprietate publica asupra terenurilor.
4. Dr. de proprietate privata asupra terenurilor.
5. Dr. de administrare directa a terenurilor.
6. Dr. de folosinata funciara.
1.

Notiunea si clasificarea dreptului de proprietate asupra

terenurilor

Drepturile subiectelor raportului juridic in functie de continut pot fi :

- patrimoniale ;
- nepatrimoniale.
Cele patrimoniale ce alcatuiesc continutul patrimoniului sunt grupate in doua :
- drepturi reale ;
- drepturi de creanta.
Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confera titularului lor
determinat posibilitatea executarii directe si nemijlocite a prerogativelor prevazute de
lege fara a fi necesara interventia altui subiect. Orice alta persoana este obligata de a nu
face nimic, de a se abtine de la orice actiune prin care ara duce o atingere exercitiului
liber si deplin al acestor drepturi.
Drepturile reale se disting prin trasaturile :
dupa subiecte, dr. real presupune existenta unui subiect activ determinat si unul
pasiv nedeterminat;
dupa continut si natura obligatiei corelative, dr. real ii corespunde obligatia
generala si negativa de a nu face nimic de natura sa aduca atingere exercitiului
liber si deplin al dr ;
dr. reale dau nastere la 2 efecte speciale : dr.de urmarire si dr.de preferinta ;
dr. reale pot ave aca obiect doar lucruri determinate.
Dr. rele se clasifica dupa 2 criterii:
a) dupa natura bunului ce constituie obiectul :
- mobiliare ;
- imobiliare.
b) dupa cum au sau nu existenta desinestatatoare :
- principale ;
- accesorii.

Principale sunt dr.reale care au o existenta independenta in raport cu alte dr. reale. Cel
mai important dr. real este dr. de proprietate, care e izvorul necesar si temeiul nasterii si
existentei tuturor dr. reale.
Accesorii sunt dr. reale care se constituie pentru a insoti si garanta alte dr. fara a avea
independenta sinestatatoare.
Stingerea dr principal are ca efect automat si stingerea dr. accesoriu.
Deci, dr. reale accesorii nu sunt independente, ele urmind, de regula , soarta dr.
principal(gajul, ipoteca).
Cadrul legal al R.M. stabileste ca dr. de proprietate are 2 forme: publica si private.

2.
Dr. de proprietate asupra terenurilor, obiectele si
subiectele. Continutul dr. de proprietate funciara.
Dr de proprietate e un dr. fundamental, care e in Declaratia Universala a Drepturilor
Omului, art. 17 orice persoana are dr. la proprietate atit singura cit si in asociere cu
altii, nimeni nu poate fi lipsit arbitrar de proprietatea sa.
Practica Curtii Constitutionale prin proprietate se intelege dr. de proprietate a PF si PJ,
statului sau UAT, asupraa unor bunuri imobile sau mobile(cu posesia, folosinta si
dispozitia), in mod exclusiv si perpetuu, prin putere si interes propriu, in conditiile legii.
Doctrina analizeaza proprietatea ca pe o categorie economico-juridica.
Astfel, proprietatea ca categorie juridica ia nastere la aparitia statului si dreptului si
reprezinta rezultatul fixarii in norme juridice, a raporturilor economice privind posesia,
folosirea si dispunerea bunurilor materiale.
I - Reglementarea juridica a raporturilor de proprietate se face cu anumite norme care
stabilesc posibilitatea sau imposibilitatea de apartenenta a bunurilor materiale a
anumitor personae, prevazind modul legislativ de insusire economica a lor(Const. art.9).
II Determina limitele si modul de comportare a posesorilor de bunuri materiale, adica
atributiile lor.
III Includ instrumentele juridice de protectie a starii de insusire, de antrenare a altor
persoane.
Totalitatea normelor care reglementeaza raporturile de proprietate au un caracter
complex.
Dr. proprietatii asupra pamintului cuprinde :
* institutia de drept ale carui norme sunt fixate in Constitutia R.M., Codul Civil, Codul
Funciar ;
* raporturi de proprietate in care in afara de proprietar sunt si alte subiecte purtatoarede
drepturi si obligatii funciare(organele de reglementare a regimului proprietatii funciare
si de tinere a Cadastrului Funciar de Stat) ;
* atributiile subiective ale proprietarilor funciari, astfel proprietarii pot face actiuni de a
lucra terenul desinestatator, de a face lucrari de ameliorare, pot inactiona sa se abtina de
la actiuni ce ar leza dr. altor proprietari sau care ar cauza prejudicii terenului, au dr. la
revendicare, despagubiri
* actiunea juridica care genereaza raporturi intre proprietari s.a. subiecte de drept.

Dreptul de proprietate asupra pamintului poate fi privit :

- obiectiv ;
- subiectiv.
Sens obiectiv institutie de drept ale carui norme reglementeaza dr. de proprietate
funciara ca stare de apartenenta a loturilor de teren.
Sens subiectiv este posibilitatea oferita proprietarului in vederea posesiei, folosintei si
dispunerii de terenul ce-i apartine cu putere proprie si in interes propriu, prin actiuni ce
nu contravin legislatiei si nu lezeaza interesele legitime ale altor persoane.
Atributele proprietarului sunt :
- posesia ;
- folosinta ;
- dispozitia.
Pentru dr. de proprietate funciara este specific ca atributele proprietarului au un caracter
independent si nu se bazeaza pe dreptul altor persoane.
In acest sens, pe de o parte continutul atributelor este stabilit prin lege, in al doilea rind,
proprietarul exercita de sinestatator.
Un aspect important al atributelor proprietarului consta in faptul ca acestea sunt
limitate.
Dreptul de proprietate, in general, si cel funciar, in special, nu au fost niciodata absolut
nelimitate.
Posesia terenului este posibilitatea stabilita de lege a proprietarului de a stabili, de
fapt, lotul de teren.
Posesia este mijlocul indispensabil al fiecarui proprietar pentru a-si realiza scopul adica
utilitatea economica a proprietatii sale.Unii autori considera ca posesia nu poate fi
separata de folosinta, deoarece pentru a folosi un bun este necesar mai intii sa se afle in
posesia lui.Spre deosebire de posesia unor bunuri obisnuite pe care proprietarul le poate
avea si stramuta in alt loc, posesia terenului poarta un caracter conditional, deoarece
stapinirea lui e limitata.Posesia terenului e realizata prin transmiterea in natura a
proiectelor de organizare a teritoriului si prin confirmarea hotarelor loturilor, prin
instalarea bornelor.Pentru PF si PJ subiectele dr. de proprietate privata, atributul de
posesie a terenului este indispensabil de obligatiunea acestuia de a folosi lotul conform
destinatiei.
Folosinta posibilitatea proprietarului de a beneficia de calitatile utile ale bunului in
scopul satisfacerii necesitatilor sale materiale si culturale. Folosinta ofera proprietarului
dr. de a intrebuinta bunul pe acesta il produce.
In ceea ce priveste dr. de folosinta ca atribut al proprietarului funciar este posibilitatea
admisa de lege privind exploatarea economica a terenului, folosirea calitatilor sale utile
si exploatarea economica a terenului, folosirea calitatilor sale utile si exploatarea lui in
scopul obtinerii productiei agricole.
Acest atribut are 2 forme de baza :
- dr. proprietarului de a folosi terenul agricol ;
- in forma gospodaririi libere a terenului, proprietarul are dreptul sa efectuieze
lucrari de ameliorare, constructia sistemelor de irigare si a constructiilor
auxiliare.

Normele constitutionale statuiaza :

Satatul garanteaza realizarea libera a dr. de proprietate in formele solicitate de titular,
insa gospodarirea libera a terenurilor nu poate fi tratata ca o activitate integral arbitrala.
In acest sens s-a stabilit ca libera activitate gospodareasca nu trebuie sa cauzeze
prejudiciu mediului inconjurator si sa lezeze interesele legale a altor persoane.
Dispozitia asupra terenului este posibilitatea admisa de lege de a determina soarta
juridica a acestui teren.
Ca atribut al proprietatii funciare poate sa se manifeste sub mai multe forme :
modificarea starii de fapt a loturilor de teren, ceea ce atrage dupa sine schimbarea
statutului juridic ;
modificarea regimului juridic al terenului ;
modificarea componentei proprietatii funciare (exp. Atribuirii terenului in arenda,
folosinta funciara, retragerea terenului de la proprietari pentru necesitati de stat si
sociale, procesul de schimb a terenurilor inter proprietarii funciari).
Legislatia in vigoare stabileste si unele restrictii dictate de limitarea suprafetelor de
teren in spatiu si imposibilitatea inlocuirii terenurilor prin alte mijloace de productie.
Aceste ingradiri pot fi divizate in :
- permanente ;
- temporare.
Ingradiri permanente :
obligativitatea de a pastra cerintele de folosire rationala a terenurilor ;
de conservare a capacitatii ecologice si protectia lui ;
de a nu leza dr. si interesele legitime ale acestor detinatori de teren ;
de a respecta conditiile speciale a terenurilor agricole de calitate superioara ;
dr. statului in persoana organelor sale de a retrage terenurile de la proprietar cu
prelabila si dreapta despagubire, pentru necesitatile de stat si sociale.
Ingradiri temporare :
folosirea terenului strict dupa destinatie ;
posibilitatea incheierii tranzactiei de vinzare-cumparare a terenului.
Structura dr. de proprietate funciara :
1. Obiectul suprafete de teren destinate nevoilor mijloc de producere sau baza
operationala transmisa in mod stabilit unui subiect concret si care se afla in
posesia,folosinta si dispozitia lui.
In acest sens pot fi determinate 2 tipuri de terenuri:
- terenuri aflate in stadiul de trecere in proprietate;
- cele care au trecut in proprietate.
Nu pot fi considerate ca obiect a dr. de proprietate terenurile care au trecut in proprietate
illegal.
2. Subiecti sunt proprietari de terenuri funciari recunoscuti in modul stabilit de
lege, cum ar fi : stabilirea, administrarea si dispunerea proprietatii de stat asupra
terenului este exercitate de Guvern, autoritatile publice locale, PJ si PF.

3. Continutul - dr. proprietarului privind posesia, folosinta si dispozitia suprafetei

de teren aflata in proprietate.
Aceste atributii pot fi :
- generale ;
- speciale.
Generale sunt : dr. si obligatiile propietarilor funciari privind unele actiuni intreprinse
fata de teren sau abtinerea de la asemenea actiuni.
Fiecare proprietar are dr. de a gospodari terenul, de a-l transmite prin mostenire, arenda,
a-l ipoteca, a-l schimba, vinde sau dona. Proprietarul e obligat sa foloseasca eficient
terenul in corespundere cu destinatia lui prin metode ce nu dauneaza obiectul si
resursele naturale, sa achite la timp impozitul funciar. Obligatiunile proprietarului sunt
parte a atributiilor dictate de legea ce necesita o executare certa. Astfel folosirea
terenuluidupa destinatie este o obligatie a proprietarului, a carei nerespectare atrage
dupa sine sistare dr. de proprietate asupra terenului.
Cele speciale sunt conditionate de particularitatile loturilor de teren aflate in
proprietate.
Reiesind din faptul ca insusirile terenului sunt variate si legislatia contine obligatia
suplimentara pentru proprietate (exp. Suprafetele pe pante trebuie lucrate prin metode
care ar exclude eroziunea solului, unele trebuie supuse recultivarii, iar cele degradate,
irestabilibile in timpul apropriat, supuse conservarii).

4. Dr. de proprietate publica asupra terenurilor

Proprietatea publica asupra terenurilor :
- de interes national, pr. apartine statului(pr. publica) ;
- de interes local( in acest regim al dr., proprietatea apartine satului, comunei,
orasului municipiului sau raionului si UTAG.
Aceasta delimitare a terenului proprietate publica, are scopul protectia si folosirea
eficienta a terenului in interesul detinatorului si se face prin actiuni de identificare a
hotarelor lor. Exercitarea lucrarilor de identificare a terenurilor proprietate publica e
asigurata de Agentia Nationala Cadastru, Resurse funciare si geodezie, iar inregistrarea
acestora se face dupa legislatia cadastrala in vigoare. Formarea fondului terenurilor
proprietate publica a statului e conditionata de factori economici, ecologigi, istoricoculturali si necesitatea de a asigura securitatea.
Terenurile pr. publica :
- terenuri cu destinatie agricola din lista unitatilor ale caror terenuri ramin in
proprietatea statului ;
- terenul fondului silvic, pr. publica a statului ;
- ternul fondului apelor ;
- terenurilor zonelor sanitare ;
- terenurile aferente constructiilor, unitatilor si organizatiilor de stat ;
- terenurile pentru ocrotirea naturii, sanatatii, activitatii recreative ;
- terenuri pentru trupele de graniceri si MAI.

Terenurile proprietate publica a UAT o parte a terenurilor pr. publica ce apartin UAT,
dr. de posesie, folosinta, dispunere asupra carora e de competenta autoritatilor
adm.publ.loc.
Formarea fondului terenurilor proprietate a UAT e conditionata de necesitatea folosirii
eficiente a acestora in interesul UAT.
Aceste terenuri proprietate publica a UAT :
- terenuri impadurite ;
- fisii forestiere pentru retinerea apei si masurile antierozionale ;
- teren destinat transporturilor, conductelor, telecomunicatiilor, folosite pentru
necesitatile industriale ale localitatii ;
- aferente obiectivelor privatizarii sau pasivele, atit si cele aferente constructiilor
nefinisate si obiectivele din fondul de imobil, nelocuibile, date in arenda ;
- date in arenta intreprinderilor privatizate ;
- aferente obiectivelor de menire social-culturala, de uz public(piete, strazi).
Proprietatea publica a UAT este imprescriptibila. Ea nu poate fi supusa exproprierii si
nu poate fi obiectul unor garantii reale.

4. Dr. de proprietate privata asupra terenurilor.

In RM proprietatea privata reapare la intrarea in vigoare a Legii cu privire la proprietate
la 01.02.1991.
Astazi pr. privata este reglementata in Constitutie, Cod Civil, Cod Funciar s.a. acte
normative.
Proprietatea privata nu e doar proclamata, ci si garantata prin dispozitii legale. Astfel
art.46 al Constitutiei garanteaza dreptul de pr. privata si a creantelor asupra statului,
iar averea dobindita licit nu poate fi confiscata.
Dreptul de pr.privata apartine PF si PJ, statului sau unitatilor administrativ teritoriale,
asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitind asupra lor atributele dr. de proprietate
exclusiv si perpetuu, prin putere si interes propriu in conditiile legii.
Proprietatea privata e alienabila si prescriptibila.
Caracterul alienabil presupune ca toate bunurile, inclusiv terenurile agricole, care
apartin proprietatii private sunt in circuitul civil.
A III- a caracteristica juridica e ca bunurile si loturile agricole sunt sesizabile, adica pot
fi obiectul urmaririi din partea creditorilor.
Titulari ai dr. de pr. privata pot fi PF , PJ, statul si UAT. Dupa art. 11 Cod Funciar
autoritatile publice locale atribuie cetatenilor in proprietate, fara plata, sectoare de teren
ocupate de case, anexe gospodaresti.
Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren sunt stabilite de autoritatile publice
locale, in functie de suprafetele disponibile.
Conform art.12(5) Cod funciar, comisiile funciare au stabilit marimile cotelor de teren
si le-au atribuit in proprietate privata fara plata urmatoarele categorii de teren :

- membrii colhozurilor, salariatii din sofhozuri sau alte intreprinderi agricole,

inclusiv pensionarilor din aceste unitati ;
- salariatilor din organizatii si intreprinderi, care locuiesc in localitatile rurale si
executa nemijlocit lucrari de constructie, de exploatare a sistemelor de
ameliorare, restabilire si imbunatatire a terenurilor si sporire a fertilitatii solului
in localitatea respectiva, inclusiv si pensionarilor ;
- persoanelor din localitatile rurale, care au fost transferate din intreprinderi
agricole in organizatii colhoznice si gospodaresti ;
- salariatii din intreprinderile zootehnice, intergospodaresti, pensionarilor din
aceste act. Economice ;
- persoanelor care au lucarat anterior la intreprinderile agricole din localitatea
respectiva, barbatii 25 ani, femeile 20 ani, veterinarilor celui de-al doilea razboi
mondial, familiilor persoanelor care si-au pierdut viata in lupta pentru
independenta RM, care locuiesc in localitatile rurale.
Persoanele fizice straine pot deveni proprietari de terenuri agricole prin mosteniri sau
donatii. Aceasta rezulta din Legea
cu privire a preturilor pamintului care
reglementeaza, in cazul in care cetatenii straini devin proprietari de teren cu destinatie
agricola, prin mostenire sau alte circumstante, ei au dreptul de a vinde acest teren doar
cetatenilor RM.
Cetatenii straini pot dobindi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor agricole
doar prin intocmirea anumitor acte civile, doar ca dreptul de dispunere prin vinzare
cumparare este limitat, ei avind dreptul sa vinda aceste terenuri doar cetatenilor RM.
PJ sunt titulare ale dr. de pr. privata asupra bunului din patrimoniul lor, inclusiv si
asupra pamintului.
Pentru a fi subiecte ale raporturilor juridice civile PJ trebuie sa indeplineasca conditiile :
sa aiba organizare de sinestatatoare ;
un patrimoniu determinat cu privire la activitatile pe care le desfasoara ;
sa participe ca reclamant si pirit in instanta de judecata ;
raspundere si denumire proprie.
Unul dintre elementele constitutive ale PJ este existenta unui patrimoniu distinct de cel
al PF care formeaza aceasta PJ. Acest patrimoniu consta in investitii banesti sau in
bunuri, inclusiv terenuri, exercitind asupra acestora in mod deplin dreptul de
proprietate.