Aciune n obligarea coproprietarului s i dea acordul la

repararea i mansardarea imobilului. Imobil compus

din dou apartamente, aparinnd la doi proprietari.
Respingere Coproprietate i indiviziune
Categorie: Jurispruden i spee de drept civil

Comentar
0
ii

Curtea de Apel Cluj, Secia I civil, decizia nr. 3460/R din 7 octombrie 2011
Prin sentina civil nr. 348/18.02.2010 a Judectoriei Gherla, a fost respins
aciunea civil formulat de reclamanii S.S. i S.D.A., n contradictoriu cu prii
M.A., C.L. i Z.F.G., avnd ca obiect obligarea prilor s-i dea acordul la
repararea i mansardarea imobilului situat n municipiul Gherla, str. S., nr. 21, ap.1,
jud.Cluj, nscris n cartea funciar nr. 2107 col. Gherla, ca fiind nentemeiat, au
fost obligai reclamanii s plteasc prtei Z.F.G. suma de 2000 lei, cu titlu de
cheltuieli de judecat.
Pentru a pronuna aceast sentin, judectoria a reinut urmtoarele:
Reclamanii n calitate de proprietari ai apartamentului 1 situat n municipiul
Gherla, str. S., nr. 21, jud. Cluj, nscris n cartea funciar colectiv nr. 2107 Gherla,
nr. top. 421/I, au fcut demersurile pentru obinerea autorizaiei de construire
necesare mansardrii imobilului cumprat, ns nu au obinut acordul tuturor
coproprietarilor nscrii n cartea funciar, respectiv al prtelor care nu i-au dat
acordul n form autentic pentru ca reclamanii s-i mansardeze apartamentul.
Lucrrile prev. de art. 11 din Legea nr. 50/1991 se pot executa fr autorizaie de
construire i implicit fr acordul vecinilor, ns pentru mansardarea imobilului aa
cum doresc de fapt reclamanii este necesar obinerea n prealabil a autorizaiei de
construire, prevzut de art. 3 din Legea nr. 50/1991, care se elibereaz numai cu
acordul tuturor coproprietarilor nscrii n cartea funciar.
Instana a mai reinut c att timp ct ntre pri nu exist nici un raport juridic
obligaional, instana nu poate interveni s pronune o hotrre prin care s-i oblige
pe pri s-i dea vreun acord sau s pronune o hotrre care s suplineasc
acordul de voin a prilor, ntruct prii sunt peroane cu capacitate deplin de
exerciiu a drepturilor, iar orice intervenie a instanei n acest sens ar nsemna o
nclcare a dreptului de a dispune liber de proprietatea lor i o ngrdire a
libertilor civice, respectiv de a se putea pronuna liber n probleme care i privesc
direct.

Instana a apreciat c reclamanii trebuiau s probeze reaua credin, respectiv

abuzul de drept al prilor, ntruct buna credin se prezum i nu trebuie
dovedit, iar reclamanii nu au propus nici o prob n dovedirea relei credine a
prilor.
Potrivit principiului libertii actelor juridice, att timp ct se respect legea i
morala, subiectele de drept sunt libere ca prin acordul lor s ncheie sau nu acte
juridice, fr nici o intervenie a statului n procesul decizional.
Intervenia instanelor n a pronuna hotrri care s substituie consimmntul de a
ncheia sau nu un act, ar constitui o ingerin grav n viaa privat a persoanelor i
o ngrdire a capacitii de exerciiu a acestora, echivalent cu declararea acestor
persoane ca incapabile s-i exprime libere consimmntul.
Pentru a se putea reine un abuz de drept din partea prilor, n refuzul de a-i da
acordul pentru mansardare, trebuia probat de reclamani existena exercitrii cu
rea credin a dreptului de a se opune, prin deturnarea acestui drept de la scopul
pentru care a fost instituit de lege, respectiv nu prii trebuiau s-i justifice
refuzul, ci reclamanii trebuiau s justifice c exercitarea dreptului de opoziie a
prilor a fost fcut cu rea credin i n afara limitelor sale create de lege, care ar
putea constitui un abuz de drept din partea lor.
Libertatea persoanelor presupune c att timp ct fiecare acioneaz cu respectarea
normelor impuse de lege i de moral, se prezum c acioneaz cu bun credin,
pe care nu trebuie s i-o justifice n niciun fel, iar sarcina probei revine celui care
invoc reaua credin i exercitarea abuziv a dreptului.
Avnd n vedere c pentru repararea imobilului reclamanii nu au nevoie de acordul
prilor, iar pentru mansardarea acestuia nu exist nici un temei juridic pentru care
instana s-i oblige pe pri s-i de acordul, sau s pronune o hotrre care s in
loc de consimmntul liber exprimat al acestora, instana n temeiul art. 480 481
din Codul Civil, a respins ca nentemeiat aciunea civil formulat de reclamanii
S.S. i S.D.A. n contradictoriu cu prii M.A., C.L. i Z.F.G., avnd ca obiect
obligarea prilor s-i dea acordul la repararea i mansardarea imobilului situat n
municipiul Gherla, str. S., nr. 21, jud.Cluj, nscris n cartea funciar nr. 2107 col.
Gherla.
Prin decizia civil nr. 331/A/10 iunie 2010 a Tribunalului Cluj a fost admis n parte
apelul declarat de reclamanii andor Stefan i S.D.A. mpotriva sentinei civile nr.
348/18.02.2010 a Judectoriei Gherla, care a fost anulat i rejudecnd cauza pe
fond, a fost respins aciunea.

Prin decizia civil nr. 1762/R/9.09.2010 a Curii de Apel Cluj a fost admis recursul
declarat de reclamanii S.S. i S.D.A. mpotriva deciziei civile nr. 331/10 iunie
2010 a Tribunalului Cluj, care a fost casat i cauza trimis spre rejudecarea
apelului declarat de reclamani la Tribunalul Cluj.
Prin decizia civil nr. 249/19 mai 2011 a Tribunalului Cluj fost admis n parte
apelul declarat de reclamanii S.S. i S.D.A., mpotriva Sentinei civile nr.
348/18.02.2010 a Judectoriei Gherla, care a fost anulat i rejudecnd cauza pe
fond a fost respins aciunea civil formulat de reclamanii S.S. i S.D.A.
mpotriva prilor M.A., C.L. i Z.F.G..
Apelanii au fost obligai s plteasc intimailor M.A. i Z.F.G. suma de 3500 lei,
cheltuieli de judecat n apel i la fond.
Pentru a pronuna aceast decizie, tribunalul a reinut c reclamanii S.S. i S.D.A.
sunt, conform extrasului CF depus la dosar, proprietari ai apartamentului 1 situat n
municipiul Gherla, str. S., nr. 21, jud.Cluj, nscris n CF nr. 50785-C1-U1 Gherla
(provenit din conversia de pe hartie a CF nr.2108), nr. top. 421/I, cu titlu de
cumprare, compus din una camer, cmar de alimente cu 5% din prile indivize
comune nscrise n CF colectiv nr. 2107 Gherla, iar paraii M.A., C.L. i Z.F.G.
sunt proprietari tabulari asupra imobilului apartament nr.II cu suprafaa total de
88,40 mp. compus din : 2 camere, buctrie cmar, sas i baie, anexe gospodreti
formate din cotee de porci i psri plus o magazie n suprafa total de 41,30 mp.
nscris n CF 2109 Gherla nr. top 421/II cu 95% din prile comune indivize
nscrise n CF colectiv nr. 2107 Gherla.
Intenionnd mansardarea apartamentului lor, apelanii au efectuat demersurile
necesare eliberrii autorizaiei de construcie pe care ns nu au obinut-o, n
condiiile n care prii intimai nu i-au dat acordul n acest sens.
Intimaii i-au motivat refuzul de a-i da acordul n vederea efecturii mansardrii
prin aceea c, pe de o parte, dat fiind vechimea imobilului, aceste lucrri ar afecta
peretele comun i implicit, sigurana apartamentului lor, iar pe de alt parte,
acoperiul i spaiul de sub acesta fiind n coproprietate forat, reclamanii nu i
pot constitui asupra acestuia un drept de proprietate exclusiv prin mansardare.
Potrivit ndrumrilor din decizia instanei de recurs, tribunalul a administrat proba
cu expertiza tehnic judiciar n construcii, ntocmit de expert .B., care a relevat
faptul c din punct de vedere tehnic i al rezistenei, chiar dac imobilul are o
vechime de cca. 90 de ani, este posibil mansardarea, fr ca prin aceast lucrare s
fie afectat apartamentul proprietatea intimailor, apartament ce nu va fi afectat nici
prin turnarea unui planeu de beton peste apartamentul nr.1, aparinnd apelanilor .

Distinct ns de aceste constatri care confirm susinerile apelanilor privind

netemeinicia opoziiei intimailor la realizarea lucrrilor de mansardare, tribunalul a
reinut c este nentemeiat critica reclamanilor referitoare la inexistena strii de
coproprietate asupra acoperiului i a spaiului de sub acesta.
Astfel, potrivit nscrierilor din cartea funciar, apelanii sunt proprietarii
apartamentului nr. 1 situat, nscris n CF nr. 50785-C1-U1 Gherla (provenit din
conversia CF nr.2108 Gherla), nr. top. 421/I, compus din una camer, cmar de
alimente cu 5% din prile indivize comune nscrise n CF colectiv nr. 2107
Gherla, iar paraii sunt proprietarii apartamentului nr.II nscris n CF 2109 Gherla
nr. top 421/II compus din : 2 camere, buctrie cmar, sas i baie, anexe
gospodreti formate din cotee de porci i psri plus o magazie n suprafa total
de 41,30 mp. cu 95% din prile comune indivize nscrise n CF colectiv nr. 2107
Gherla.
n CF colectiv nr. 2107 Gherla sunt nscrise, ca pri comune indivize, curtea i
grdina, poarta de intrare, mprejmuirile, instalaiile electrice de gaz, ap,
canalizare.
Chiar dac n cartea funciar colectiv nu este nscris n mod distinct, ca parte
comun indiviz, acoperiul i spaiul de sub acesta, aceasta nu poate duce la
concluzia c nu exist o stare de indiviziune asupra acestora, ntruct potrivit art. 20
i art. 25 din Legea nr. 7/1996 nscrierea n cartea funciar nu are caracter
constitutiv de drepturi, ci doar rol de publicitate i opozabilitate fa de teri, astfel
nct starea de indiviziune asupra podului i acoperiului s-a nscut la data
dobndirii de ctre pri a dreptului de proprietate asupra apartamentelor lor.
Sub acest aspect este de asemenea semnificativ faptul c iniial, imobilul care n
prezent este compus din cele dou apartamente, a constituit o singur unitate de
proprietate imobiliar, fiind partajat n anul 1972, prin acordul coproprietarilor. La
momentul respectiv s-a realizat o sistare parial a indiviziunii, astfel cum atest
actul autentificat sub nr. 310/1972, copartajanii stabilind exact care sunt prile din
imobil care vor deveni proprietate individual a fiecruia dintre ei, acoperiul i
spaiul de sub acesta neregsindu-se ntre acestea. n consecin, chiar dac nu au
fost evideniate ca atare n cartea funciar colectiv, ele au rmas n coproprietatea
prilor.
n condiiile n care acoperiul i spaiul de sub acesta se afl n coproprietatea
tuturor proprietarilor de apartamente din imobil, n lipsa ieirii din indiviziune nu se
poate reine un abuz de drept sau un refuz nejustificat al intimailor cu privire la
realizarea lucrrilor de mansardare. Acestea ar conduce practic, la ocuparea i
folosirea de ctre apelani, n mod exclusiv, a unei suprafee din prile comune

indivize, ceea ce nu poate fi primit n lipsa sistrii de indiviziune, ntruct prin

aceasta s-ar nclca dreptul de proprietate al intimailor asupra cotei lor de
proprietate din aceste pri comune.
Raportat la considerentele, tribunalul a apreciat c aciunea promovat nu este
ntemeiat i a respins-o.
mpotriva acestei decizii au declarat recurs n termenul legal reclamanii, solicitnd
modificarea deciziei atacate n sensul admiterii apelului, schimbarea sentinei n
sensul admiterii aciunii i n consecin, obligarea prilor s-i dea acordul n
vederea obinerii de ctre reclamani a autorizaiei de construire pentru
apartamentul proprietatea lor, situat n Gherla, str. S. nr. 21, nscris n Cf col 2107,
nr. top 412/1, n caz de refuz hotrre s in loc de consimmnt.
n motivarea recursului, recurenii au artat c instanele n mod greit nu rein c n
CF col 2107, nr. top 421 este descris imobilul, n indiviziune menionndu-se cas,
curte i grdin n suprafa de 720 mp cu prile indivize comune compuse din
curte i grdin, poart de intrare, mprejmuirile, instalaiile electrice, de gaz, ap i
canalizare. Starea de fapt stabilit pe baza drepturilor nscrise n cartea funciar
impun concluzia c ncepnd din anul 1972 construcia a fost dezmembrat
definitiv n dou loturi, fiecrui proprietar atribuindu-i-se un corp funciar distinct,
prile indivize comune fiind cele indicate n aliniatul precedent.
Prin urmare, concluzia care se impune este aceea c podul neregsindu-se n
meniunile crii funciare ca fiind un bun indiviz comun, intr n proprietatea
individual i exclusiv a fiecruia dintre proprietarii celor dou apartamente
ncepnd din anul 1972. Din aceast perspectiv i a normelor legale n materie,
Decretul - lege nr. 115/1938 i Legea nr. 7/1996, soluia instanei de respingerea
aciunii este nelegal.
Prin ntmpinarea depus, intimaii s-au opus admiterii recursului, invocnd n
primul rnd inadmisibilitatea acestuia, ntemeiat pe faptul c recursul vizeaz doar
motive de netemeinicie a deciziei nr. 249/2011 a Tribunalului Cluj, iar n al doilea
rnd, faptul c este nefondat.
Cu privire la cea de-a doua poziie, intimaii au artat c n CF col. spaiul pod nu
este expres precizat, c partajul voluntar din anul 1972 denot ce anume s-a scos
din indiviziune la acea dat, c singura modalitate legal de rezolvare a problemei
deduse judeci ieste ieirea din indiviziune asupra podului.
Examinnd recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciaz c
este nefondat i n baza art.312 alin. 1 Cod proc.civ., urmeaz s-l resping pentru
urmtoarele considerente:

Potrivit nscrierilor din cartea funciar, reclamanii sunt proprietarii apartamentului

nr. 1 situat n Gherla, str. Stefan cel Mare nr. 21, nscris n CF 50785- C1-U1
Gherla (provenit din conversia CF 2108 Gherla) nr. top 421/1 compus din 1
camer, cmar de alimente, cu 5% din prile indivize comune nscrise n Cf
colectiv 2107 Gherla.
Prii sunt proprietarii tabulari ai apartamentului nr. 2, compus din 2 camere,
buctrie, cmar, sas i baie, anexe gospodreti formate din cotee de porci i
psri, plus o magazie nscris n Cf 2109 Gherla, nr. top 421/II cu 95% din prile
indivize comune, nscrise n Cf colectiv 2107 Gherla.
n CF colectiv 2107 Gherla sunt nscrise ca pri indivize comune curtea i
grdina, poarta de intrare, mprejmuirile, instalaiile electrice, de gaz, ap i
canalizare. Iniial, imobilul care n prezent este compus din cele dou apartamente a
constituit o singur unitate imobiliar, fiind partajat n anul 1972 prin acordul
coproprietarilor.
Prin acel act de partaj autentificat sub nr. 310/1972 s-a stabilit care sunt prile din
imobil care revin fiecruia dintre coproprietari. Este real c acoperiul i podul nu
se regsesc ntre acestea, dar nici ntre prile indivize comune. Prin urmare, nu se
poate trage concluzia c nu exist o stare de indiviziune asupra podului i
acoperiului, stare de indiviziune nscut la data dobndirii de ctre pri a
dreptului de proprietate asupra apartamentelor lor.
n dreptul civil romn n vigoare sunt reinute cteva cazuri de proprietate comun
pe cote pri stabil i forat, fiind pri comune n sensul dreptului de proprietate
forat, orice pri ale imobilului care, prin natura lor, se afl n folosina comun a
tuturor celor care locuiesc n imobil.
n acest sens, art. 56 pct. b lit. b din HG nr. 1275/2000 privind Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 prevd obligaia coproprietarilor sa
ntrein n bune condiii spaiile i instalaiile comune din interiorul i din
exteriorul cldirii - casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri,
faade, poduri, acoperiuri, scri exterioare, ascensor, hidrofor, instalaii de
alimentare cu apa, de canalizare, instalaii de nclzire centrala i de preparare a
apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de
colectare a deeurilor, instalaii de antena colectiv, telefonie i altele asemenea - i
sa ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de sigurana i de funcionalitate
a locuinei i/sau a spaiului cu alta destinaie din folosina exclusiva.
Prin urmare, n condiiile n care acoperiul i podul se afl n proprietate forat, nu
se poate reine ca reprezentnd un abuz de drept opoziia din partea intimailor cu

privire la efectuarea lucrrilor de mansardare a apartamentului nr. 1 de ctre

reclamani. A accepta poziia reclamanilor ar echivala cu ocuparea n mod exclusiv
a unei suprafee din prile indivize comune de ctre ei i implicit o nclcare a
dreptului de proprietate al intimailor.
Practica judiciar a decis c n mod excepional proprietatea forat poate s
nceteze cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut, iar natura i destinaia
funcional a lucrului d posibilitatea mpririi lui. n acest sens practica judiciar
a decis i n sensul posibilitii de partajare a podului.
Prin urmare, n lipsa ieirii din indiviziune cu privire la acest spaiu, intimaii nu pot
fi obligai s-i dea consimmntul pentru ocuparea unei pri din acest spaiu i
pentru efectuarea lucrrilor de mansardare.
n raport de aceste considerente, instana a pronunat o decizie legal, motiv pentru
care n baza art. 304 pct. 9 i 312 alin. 1 Cod proc.civ., recursul declarat de
reclamanii S.S. I S.D.A., mpotriva deciziei civile numrul 249 din 19 mai 2011 a
Tribunalului Cluj va fi respins ca nefondat.
Urmare respingerii recursului, fiind n culp procesual, n baza art. 274 Cod
proc.civ., recurenii vor fi obligai s plteasc intimailor M.A. i Z.F.G. suma de
1000 lei, cheltuieli de judecat n recurs, reprezentnd onorariu avocat, conform
chitanelor de la fila 43
Citii mai mult: http://legeaz.net/spete-civil/actiune-in-obligarea-coproprietaruluisa-3460-2011