Noiunea, interpretarea i delimitarea contractului de nchiriere

a locuinei

n legislaia naional veche, reguli relative n legtur cu imobilele de nchiriat se regsesc

tocmai n Codul Calimach (1817), unde noiunea juridic a nchirierii era definit n articolul 1466
astfel: tocmeala prin care ctig cineva pn la un hotrt termen, i cu pre rostit, ntrebuinarea unui
lucru necheltuitor, fiind incluse n aceast categorie edificiile i orice bunuri mictoare.
Odat cu dezvoltarea societii moderne, a fost formulat n doctrina romneasc de drept civil o
definiie ct mai exhaustiv a contractului de nchiriere a locuinei, care reprezenta un acord de voin
n virtutea cruia o persoan fizic sau juridic numit locator se oblig s asigure altei persoane numite
locatar sau chiria folosina temporar a unei locuine, n schimbul plii unei sume de bani numit
chirie.1
Dei, n actualul context juridic, nu exist o definiie legal a contractului de nchiriere a
locuinei, nelesul acestei noiuni a fost aprofundat n literatura de specialitate, majoritatea autorilor
opinnd c contractul de nchiriere a locuinei este un contract prin care o persoan, numit locator, se
oblig s asigure unei altei persoane, numit chiria (locatar), folosina total sau parial, pe o durat
determinat sau nedeterminat, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani (chiria).2
Fr a intra n amnunte, menionam c intervenii legislative referitoare la conceptul de
nchiriere a locuinei ntlnim i n legislaia altor ri cu veche tradiie democratic, scopul declarat fiind
protecia chiriailor prin norme imperative, considerndu-se c acest domeniu nu poate fi lsat pur i
simplu la voia economiei de pia.
Legea civil francez, nu definete expres noiunea de nchiriere a locuinei, dar din coninutul
art. 1709 al Codului Napoleonian se poate deduce c acesta reprezint acel contract prin care una dintre
1 Mircea Costin, Mircea Murean, Victor Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1980, pag. 129, Julieta Manoliu, tefan Ruschi, Drept civil.
Contracte, Vol. I., Universitatea Alexandru Ioan Cuza, Facultatea de drept, Iai, 1984, pag.
104-105
2 Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011, pag. 159; a
se vedea i Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beck, Bucureti, 2002,
pag. 163-183; Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami,
Bucureti, 1999, pag. 133-154; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile, Colegium, Editura
Polirom, Iai, 1999, pag. 75-145.

pri, denumit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar, folosina unui bun imobil
pe o perioad determinat cu stabilirea unui anumit pre numit chirie sau redecen.3
Potrivit Codului civil al Regiunii Quebec, Canada, prin nchirierea locuinei se nelege
nchirierea unei camere, a unei case mobile plasate pe un asiu, cu sau fr o fundaie permanent,
nchirierea unor terenuri care sunt destinate pentru amplasarea unei case mobile.4
n reglementarea Codului civil italian, nchirierea locuinei este contractul prin care o parte se
oblig s permit folosirea de ctre cealalt parte a unui lucru imobil pentru o anumit perioad, la o
anumit contravaloare.5
Din punct de vedere noional, contractul de nchiriere a locuinei este definit, n linii mari, la fel, n
toate sistemele de drept analizate, cu excepia unor mici nuanri, care, ns, nu au capacitatea de a schimba
natura juridic a contractului.

Interpretarea contractului de nchiriere a locuinei

Avnd n vedere terminologia specific contractului de nchiriere a locuinei, care mai este
denumit i contract de nchiriere a spaiilor locative, diverse teorii doctrinare susin c termenul locativ
este derivat al termenului locaiune, iar nu al termenului locuin, astfel c, nu numai locuinele sunt
spaii locative, ci i spaiile cu o alt destinaie dect aceea de locuin.
Pentru a putea interpreta contractul de nchiriere a locuinei, trebuie mai nti s cunoatem
nelesul termenilor specifici legislaiei locative.

3 The Code Napoleon or The French Civil Code, Editura William Benning, Law Bookseller 52,
Londra, 1827, Fleet Street, art. 1709 din Cartea a II-a, Titlul VIII, Capitolul I publicat pe site-ul:
http://files.libertyfund.org/files/2353/CivilCode_1566_Bk.pdf
4 Codul civil Quebec Canada, art. 1982, publicat pe site-ul:
http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?
type=2&file=/CCQ_1991/CCQ1991_A.html
5 Cardozo Electronic Law Bulletin, Codul civil italian, Cartea a- IV-a, Titlul I, Capitulul VI, art.
1571, publicat pe site-ul: http://www.jus.unitn.it/cardozo/obiter_dictum/codciv/Lib4.htm

Suprafaa locativ este o noiune general prin care se desemneaz att suprafaa locativ cu
destinaie de locuin ct i suprafaa locativ cu alt destinaie dect aceea de locuin.6
Locuina este definit de Legea cadru 114/1996, ca fiind o construcie alctuit din una sau mai
multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit
ale unei persoane sau familiei." (art. 2 lit. a)
n practica unitar consacrat nchirierii locuinei, se regsesc multe situaii cnd prile folosesc
exprimri ce nu sunt conforme cu limbajul juridic care definesc acest contract, sau sunt utilizai termeni
de drept mai vechi, care n prezent au fost scoi din circuitul civil. n aceast mprejurare, organele de
jurisdicie vor avea obligaia de a determina dac prile contractante au avut sau nu n vedere , crearea de
efecte juridice n momentul perfectrii contractului.

Fa de considerentul artat, interpretarea contractului de nchiriere a locuinei se va face pornind

de la acordul real de voin al prilor, iar nu de la termenii folosii, sens n care voina prilor va primi
aplicare n concordan cu normelor speciale ale legislaiei locative.
Delimitarea contractului de nchiriere a locuinei
nainte de toate, pornind de la faptul c contractul de nchiriere a locuinei a fost calificat de ctre
legiutor ca fiind o varietate a contractului de locaiune i nu un contract distinct (independent), se
impune a se arta care sunt elementele difereniale dintre cele dou contracte.
Ceea ce deosebete contractul de nchiriere a locuinei ( noiune specie) de contractul de
locaiune (noiune gen), este obiectul su specific, i anume suprafaa locativ (locuina) transmis n
folosin cu plat.7
Referitor la delimitarea contractului de nchiriere a locuinei de alte contracte, cu riscul de a nu
m repeta fac trimitere la precizrile fcute cu ocazia analizei contractului de locaiune. Astfel, n
aceeai termeni, rmn valabile liniile de demarcaie fa de contractul de vnzare-cumprare, comodat,
contractul de antrepriz, contractul de depozit, contractul de schimb, contractul de munc, contractul de
leasing i uzufruct, etc.
6 Julieta Manoliu, tefan Ruschi, Drept civil. Contracte, Vol. I., Universitatea Alexandru Ioan
Cuza, Facultatea de drept, Iai, 1984, pag. 7
7 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 309