Tema 8: IAS 40 - Investiii imobiliare

1. Prevederi generale
Regula generala: Investitiile imobiliare sunt terenurile detinute, cladirile
si/sau partile din cladiri, care se afla la dispozitia proprietarului sau
locatorului in baza contractului de leasing fnanciar, detinute pentru:
1. Obtinerea veniturilor din locatiune (arenda) si/sau
2. Obtinerea avantajelor economice in legaura cu cresterea preturilor
proprietatii.
dar nici intr-un caz pentru utilizarea activelor pentru:
1. Activitatea de producere
2. Scopuri administrative
3. Vinzarea activului similar procesului de vinzare cumparare in cadrul
activitatii operationale (in cazul acesta ar fi trebuit sa fie recunoscut in
cadrul stocurilor).
Exemple de Investitii Imoiliare:
1. Terenurile procurate de entitate cu scopul de a astepta cresterea
pretului de piata pe termen lung, dar nu pentru revinzarea acestora pe
termen scurt;
2. Terenurile destinatia ulterioara a carora la moment nu este definitivata;
3. Imobilele cu drept de proprietate ale entitatii (sau care se afla la
dispozitia entitatii in baza contractului de leasing), care sunt date in
locatiune / arenda operationala altei entitati;
4. Imobilele care in present nu sunt folosite dar care sunt destinate a fi
date in locatiune / arenda operationala.
Urmatoarele active nu cad sub incidenta termenului de Investitii
Imobiliare
1. Activele ce urmeaza a fi vindute pe termen scurt ca fiind activitatea
operationala a entitatii (IAS 2)
2. Activele care se construiesc in baza contractelor de constructive IAS
22
3. Imobilizarile corporale utiizate de catre proprietar IAS 16
4. Activul care este obiectul unei constructii nefinisate sau care se afla in
stare de reconstructie si care se presupune ca in viitor sa aiba
destinatia de Invstitie Imobiliara. Pina a se constata in cadrul

investitiilor imobiliare, acest activ se tine in cadrul grupei Imobilizari

corporale in process de constructie/reconstructive conform IAS 16
2. Recunoasterea initiala
La valoarea justa, adica ar fi toate costurile si cheltuielile suportate de
entitate aferent procurarii acestui activ, inclusiv costurile transzactiei nici o
diferenta conparativ cu IAS 16.
3. Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale
Entitatea urmeaza sa aleaga una din urmatoarele 2 modele:
a. Modelul de evidenta bazat pe valoarea justa, care cardinal se
deosebeste de modelul evaluarii ulterioare a Imobilizarilor Corporale
bazat pe reevaluarea acestora in conformitate cu IAS 16.
b. Modelul care se bazeaza pe costul istoric / valoarea initiala de
procurare nici o diferenta conparativ cu prevederile IAS 16
Imobilizari Corporale.
4. Modelul recunoasterii ulterioare bazat pe pretul istoric /
valoarea initiala
1) Daca entitatea a decis reevaluarea ulterioara a Investitiilor Imobiliare
in conformitate cu modelul bazat pe pretul istoric/valoarea initiala,
atunci entitatea urmeaza ca sa aplice aceasta metoda tuturor activelor
care au fost clasificate in categoria Investitiilor Imobiliare analogic
modelului prevazut de IAS 16;
2) DAR totodata entitatea este obligata in situatiile financiare sa
dezvaluie informatia aferent Valorii juste a Investitiilor Imobiliare ! ! !
5. Modelul recunoasterii ulterioare bazat pe valoarea justa
1. Daca entitatea a decis ca activului care este clasificat in cadrul
Investitiilor imobiliare sa fie evaluat ulterior in conformitate cu modelul
bazat pe valoarea justa, atunci in continuare, toate activele care fac
parte din categoria Investitiilor Imobiliare urmeaza a fi evaluate
ulterior in conformitate cu aceasta metoda (exceptie facind doar
cazurile extreme).
2. Diferentele positive sau negative din modificarea Valorii juste a
Investitiilor Imobiliare, urmeaza a fi recunoscute in cardrul rezultatului

financiar al perioadei de gestiune (si nu in cadrul capitalului ca si in

cazul IAS 16).
3. Valoarea justa trebuie sa reprezinte conjunctura pietei la situatia de la
data raportarii si nu la o data intermediara (deosebire semnificativa
comparativ cu IAS 16):
a. In cazul IAS 16 Valoarea justa se determina in conformitate cu ideia:
care ar fi valoarea justa al activului reiesind din destiinatia
utilizarii activului de carte entitate, insa IAS 40 cere identificarea
Valorii Juste reiesind (se subintelege) din cea mai buna utilizare a
activului.
b. Daca IAS 16 accepta reevaluarea activului si la o alta data decit cea
de raportare, atunci IAS 40 accepta determinarea valorii juste strict
pentru situatia din dara raportarii.
Situatii exceptionale/exceptii:
1) In conformitate cu criteriul de determinare a Valorii juste conform IAS
40, entitatea de obicei va fi in stare sa determine Valoarea justa a
Investitiei imobiliare destul de obiectiv, insa
2) Daca la momentul procurarii, (sau cind activul pentru prima data a fost
clasificat ca si fiind parte din categoria Investitiilor Imobiliare sau
dupa ce au fost finisate lucrarile de constructive / reconstructie si
acesta a fost clasificat in categoria data, sau dupa modificarea
destinatiei utilizarii) entitatea determina ca ea nu este si nu va fi in
stare sa determine Valoarea justa conform IAS 40 cu un grad inalt de
probabilitate, atunci entitatea poate si trebuie sa utilizeze medelul
evaluarii ulterioare bazat pe pretul istoric / valoarea initiala de
procurare. Daca se recurge la acest pas, atunci valoarea de lichidare
(VRP) a Investitiei Imobiliare se considera a fi 0 zero intrucit se
presupune nu va fi piata unde aceasta va fi posibila devindut.
3) Toate celelalte active care fac parte din categoria Investitiilor
Imobiliare urmeaza a fi evaluate ulterior bazindu-ne e Valoarea justa
(daca aceasta a fost aleasa in conformitate cu prevederile Politicii de
Contabilitate).
6. Modificarea Modelul recunoasterii ulterioare

. . . este acceptata doar in cazul in care aceasta modificare duce la cresterea

redibilitatii si increderii valorii ulterioare. Totodata standardul indica faptul
ca practic este imposibil in cazul trecerii de la modelul Valorii Juste la modelul
bazat pe pretul istoric /valoarea initiala.
7. Reclasificarea activului din cadrul Investitiilor Imobiliare in
cadrul altei categorii
1. In conformitate cu prevederile standardului IAS 40, transferarea
activului in categosria Investitiilor Imobiliare sau excluderea acestuia
din aceasta categorie, este posibila doar in cazul in care se modifica
destinatia utilizarii activului, spre exeplul:
a. Proprietarul a decis utilizarea activului de sinestatator: activul se
trece

din

categosria

Investitiilor

Imobiliare

in

categoria

Imoblizarilor Corporale
b. A inceput reconstructia activului cu scopul vinzarii acestuia: din
Investiii Imobiliare in cadrul Stocurilor;
c. Proprietarul nu mai utilizeaza de sinestatator activul: vice-vesra
punctului a)
d. Activul a fost transmis unei terte parti in baza contractului de
locatiune / arenda operationala: activul se va trece in Grupa
Investitiilor Imobiliare.
e. A fost finisata constructia sau reconstructia activului: din cadrul
Constructiilor nefinisate in cadrul Investitiilor Imobiliare.
2. Modificarea categoriei activului (includerea sau excluderea acestuia)
este reglementata de standardul definitoriu categoriei in care se
include activul, de asemenea si determinarea valorii la care urmeaza a
fi reclasificat se determina de acel standard.