Sistemul de publicitate real al crii funciare

CARTEA FUNCIARA este un ansamblu de documente care descriu bunurile imobile i determina situaia lor juridica. Cartea funciar propriu-zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect trei categorii de nscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind: corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin preluat din cadastrul general; drepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate; actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate .(www.pinzaru.ro/drept) Cartea funciara este un document public in care se descrie bunul imobil, se arata drepturile reale asupra acestui bun imobil, sarcinile de care acesta este grevat i determina situaia lui juridica, realiznd astfel publicitatea imobiliara. Fiecare imobil are cartea lui funciara care, in funcie de volumul informaiilor pe care le conine, se poate ntinde pe una sau mai multe pagini. Prin Legea cadastrului i a publicitii imobiliare (Legea 7/1996), s-au pus juridice ale unui sistem real i unic de publicitate imobiliara pentru ntreaga tar, prin nscriere in cartea funciara, care sa nlocuiasc vechile sisteme de publicitate existente. In conformitate cu "Legea Cadastrului i Publicitii Imobiliare nr. 7/1996", publicitatea imobiliara consta in nscrierea in cartea funciar a actelor si faptelor juridice referitoare la corpurile de proprietate din aceeai localitate. Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciara. Mai multe corpuri de proprietate, de pe teritoriul aceleiai localiti aparinnd unui proprietar formeaz partida cadastrala a lui, care se nscrie n aceeai carte funciara. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc mpreuna registrul cadastral de publicitate imobiliara al acelui teritoriu. Registrul cadastral de publicitate imobiliara se ntregete cu: registrul special de intrare; planul cadastral de identificare a corpurilor de proprietate; repertoarul corpurilor de proprietate care indic numrul cadastral al parcelelor i numrul de ordine al crii funciare in care sunt nscrise; indexul alfabetic al proprietarilor; mapa cu cererile de nscriere si un exemplar al nscrierilor constatatoare, al actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii. In sistemul de publicitate al crii funciare, baza publicitii este imobilul i nu persoana, pentru c imobilul este venic iar proprietarii trectori, se perind prin faa lui prin operaiuni juridice de vnzare, succesiune, partaj, etc.

1. Structura crii funciare

Din cele mai vechi timpuri, structura crii funciare este aproximativ aceeai. Mici modificri au cunoscut numai rubricaturile foilor. Acest fapt conduce la concluzia ca, in legtura cu structura crii funciare, a existat la un moment dat al istoriei sale un concept pe cat de simplu, pe att de bine gndit. Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: Redm mai jos un exemplu de titlu: C.F. 378 Garcei Crile funciare din aceeai comuna alctuiesc registrul funciar al comunei. Dac in cadrul comunei exista mai multe sate, cartea funciara se va numerota pe sate, constituindu-se registrul funciar al fiecrui sat. 1

Crile funciare se pstreaz in cutii sau rafturi care s permit, cu uurina, accesul la ele. Fiecare carte funciara se ntocmete intr-un singur exemplar original. Partea I a crii funciare, cunoscuta sub denumirea de ,,Foaia A" sau ,,Foaia imobilului", indica: a) numrul de ordine al imobilului i numrul topografic al acestuia; b) o scurta descriere a imobilului, care se refera la: - ramura de cultura (arabil, fnee, vie); - toponimicul parcelei; - ntinderea suprafeei; - construcii, dac exist; - amplasamentul i vecintile; - valoarea de impozitare; - o rubrica de observaii. La nceput, ntinderea suprafeelor de teren era exprimata in jugre i stnjeni ptrai. Un jugr are 5.755 mp, iar un stnjen ptrat are 3,597 mp. Datele care se nscriu in aceasta prima parte a crii funciare sunt furnizate de documentele ntocmite cu ocazia identificrii imobilelor prin aciunea de msurare a acestora. Aceste documente sunt: a) planul, care cuprinde toate parcelele dintr-o unitate administrativa. Orice schimbare cu privire la forma, ntinderea sau numrul topografic al parcelei se va trece pe plan in temeiul unei schie prezentate de pri; b) repertoriul parcelelor, alctuit din: numrul topografic al parcelelor; numrul planei din plan pe care se afla parcelele; numrul crilor funciare in care se gsesc nscrise parcelele. Rubricatura Parii I a crii funciare este urmtoarea: Foaia A IMOBILUL Nr.de Nr. Denumirea ntindere Observaii ordine topografi imobilului c jugr stnjeni ptrai teren, artor 1 25/4 2 730 ,,Palkrut" 2 178 teren, vie ,Tog" 1

Dupa cum se poate observa, din rubricatura de mai sus lipsete aceea privitoare la valoarea de impozitare. In ultimele cri funciare aceasta rubricatura a fost omisa. La rubricatura de ,,observaii", in general este indicat numrul de ordine al proprietarului din foaia B in favoarea cruia se transmite dreptul de proprietate asupra imobilului nscris in foaia A. Partea a II-a a crii funciare, intitulata ,,Foaia B" sau ,,Foaia de proprietate", cuprinde urmtoarele nscrieri: - numele, prenumele, porecla proprietarului sau indicii de notorietate care sa exclud orice confuzie in legtura cu persoana proprietarului; - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate i indicarea nscrisului in care s-a materializat actul sau faptul juridic; - strmutrile proprietii; - servituile constituite n folosul imobilului; - faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; 2

- indicarea oricror modificri, ndreptri sau nsemnri referitoare la nscrierile din titlu, Partea I si a II-a a crii funciare. La ntocmirea Parii a II-a a crii funciare, un rol hotrtor l au documentele pe baza crora se fac nscrierile. Aceste documente pot fi contracte, certificate de motenitor, titluri de proprietate, certificate de atestare a dreptului de proprietate s.a. nscrierile din aceasta parte a crii funciare vor constitui considerentele ncheierii de carte funciara, care se ntocmete cu ocazia soluionrii fiecrei cereri. Partea a II-a din cartea funciara are doar trei rubricaturi, care indica: - numrul de ordine al nscrierii; - nscrierea propriu-zisa; - o rubrica de observaii. Redm mai jos un model de pe Foaia a II-a a crii funciare. Foaia B Nr.de ordine nscrieri Observaii Prezent la 12 mai 1912 cu ncheierea nr. 758. n baza cererii i a contractului de vnzarecumprare autentificat cu ncheierea nr. 821 din 5 1. mai 1912 a notarului public Kiraly Stefan, imobilul din C.F. 378 Garcei cu A + 1, top. 25/4 de sub Bl se ntbuleaz n favoarea lui CRIAN IOAN a lui loan a popii, cu titlu de cumprare Prezentat la 2 august 1937 cu ncheierea nr. 1417. n baza cererii i a contractului de donaie autentificat 2. cu ncheierea nr. 1530 din 15 iulie 1937, imobilul din C.F. 378 Garcei cu A + 2, top. 178 de sub Bl se va intabula in favoarea lui CRIAN FLORICA, minor, cu titlu de donaie Ultima parte a crii funciare, Partea a III-a, intitulata ,,Foaia C" sau ,,Foaia de sarcini", va indica, conform dispoziiilor art. 142 LCF, urmtoarele: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; d) artarea oricrei modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute in aceasta parte. Partea a III-a din cartea funciara are patru rubricaturi, conform modelului de mai jos: Foaia C N Suma nscrieri Observaii Nr.de creaei ordine Prezentat la 1 septembrie 1940 cu ncheierea nr. 220. n baza cererii i a contractului de ipoteca 6000 lei cu autentificat cu ncheierea nr. 1 780 a 1. o doband notarului public Kiraly tefan, asupra de 8% pe an imobilului cu A + 1 top 25/4 de sub B1 se va ntbula dreptul de ipoteca n favoarea Banca Agricol

2.

Prezentat la 20 decembrie 1947. Drept de 2 uzufruct viager in favoarea lui CRIAN ANA, soia lui CRIAN IOAN a popii

Rubricatura a treia se completa numai in anumite cazuri, in general la nscrierea contractelor de ipoteca. Vizualiznd structura crii funciare, precizarea fcut la nceputul prezentrii privind simplitatea si conciziunea acesteia se dovedete a fi adevrata. Cele trei pari ale crii funciare sunt in realitate foi de hrtie imprimate cu o rubricatura tipizata, care se completeaz cu nscrierile cerute prin aceasta. Pe msura efecturii nscrierilor, in cazul in care colile se termina - situaii mai rare se introduc coli noi. Cartea funciara poate fi cercetata de ctre orice persoana interesat, dar nu poate fi transmisa, in original, nici unei persoane fizice sau juridice. In situaiile in care ncheierile de carte funciara sunt atacate in instan, pentru soluionarea pricinii, se pot solicita actele care au stat la baza acestora. La cerere, pot fi eliberate extrase de pe cartea funciara sau copii legalizate de pe aceasta. In Ardeal, extrasele de carte funciara se pstrau alturi de Biblie, relevnd astfel important care li se ddea.

Obiectul crii funciare

Obiectul crii funciare rezulta din nsi definirea crii funciare. n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de important al acestei instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin intermediul publicitii, actele i faptele de natur juridic ce afecteaz situaia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n domeniul circulaiei juridice a imobilelor. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice in legtura cu imobilele cuprinse in cartea funciara vor putea fi nscrise numai in cazurile anume prevzute de lege. Aadar, constituie obiect al crii funciare drepturile reale i drepturile personale, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobile, in cazurile prevzute de lege. A. Drepturile reale asupra imobilelor nscrise in cartea funciara poarta denumirea de drepturi tabulare. Sunt drepturi tabulare: a) dreptul de proprietate; b) dreptul de superficie; c) dreptul de uzufruct, uz, abitaie, servitute; d) dreptul de ipoteca. Dreptul de proprietate este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru in mod exclusiv i absolut, in limitele determinate de lege. Obiectul dreptului de proprietate (terenul i construciile) poate aparine domeniului privat sau celui public. Indiferent de tipul sau forma de proprietate, dreptul de proprietate se exercita prin posesiune, folosina i dispoziie (atributele dreptului de proprietate). Posesiunea presupune stpnirea efectiva a imobilului de ctre titularul dreptului de proprietate din punct de vedere fizic sau economic, direct sau mijlocit (in baza unui raport juridic cu titularul care deine imobilul - nchiriere, arendare, etc.); Folosina este dreptul de utiliza economic bunul imobil si de a culege roadele, pentru satisfacerea nevoilor de producie sau consum ale proprietarului. Folosina nemijlocita a unui bun imobil presupune si posesiunea lui. Proprietarul poate ceda dreptul de folosin in ntregime (uzufruct) sau parial (uz, abitaiune), permanent (servitute) sau pe o durat determinata, altor subieci care dobndesc astfel un drept real propriu; Dispoziia este posibilitatea de a determina soarta juridic a imobilului, adic de a-l pstra i folosi, de a transmite (nstrina) dreptul de proprietate (vnzare, donaie, schimb), de a-l nchiria, da in gaj sau distruge materialicete (demolarea unei case de exemplu). Dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate pe care l are o persoana numita superficiar, asupra unei lucrri (construcie, plantaie) executate pe un teren care aparine altei persoane denumita proprietar, precum i in dreptul de folosina asupra terenului. 4

Proprietarul unui bun imobil a cedat posesiunea si folosina altei persoane (superficiar) rmnnd numai cu dreptul de dispoziie limitat asupra bunului sau. Dreptul de superficie este un drept real de sine stttor. Dreptul de uzufruct consta in dreptul pe care l are o persoan denumita uzufructier de a se bucura de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, cu condiia de a le conserva substana (adic este obligat sa le restituie aa cum le-a primit, adugnd uzura). Caracteristicile acestui drept: - este un drept real imobiliar, deci opozabil tuturor, chiar proprietarului; - este un drept de folosina; - este un drept temporar, cu durata mrginita la 30 de ani pentru persoanele juridice si pe timpul vieii titularului pentru persoanele fizice; Uzufructul se poate stabili prin lege sau prin voina omului. Drepturile de uz i abitaiune au aceeai natura ca si dreptul a uzufruct, dar ntinderea lor este mai mica (uzuarul are un drept ce a limiteaz numai la nevoile proprii si ale familiei sale, iar uzufructuarul poate lua si ceea ce prisosete). Dreptul de abitaiune consta in dreptul de a locui in imobilul altuia, dar limitat la nevoile proprii i ale familiei. Dreptul de servitute este un drept real in virtutea cruia se impun unui imobil (teren numit fond aservit) o anumita sarcina n favoarea altui bun imobil (numit fond dominant). Este vorba numai servituile stabilite prin fapta omului (contract sau uzucapiune), exemplu, dreptul de trecere cu piciorul sau vehiculul, de a lua ap dintr-o fntna, sau de a zidi numai pana la o anumita nlime. Servitutea este un drept perpetuu si accesoriu si dispare cnd cele dou fonduri se contopesc. Drepturile reale asupra imobilelor se pot dobndi numai daca sunt ntrunite cumulativ doua condiii: a) acordul de voin, asupra constituirii sau strmutrii dreptului, intre cel care da si cel care primete; b) constituirea sau strmutarea dreptului s fie nscrisa in cartea funciara. Singurele cazuri in care un drept real poate fi dobndit fr nscrierea in cartea funciara sunt: - dobndirea dreptului de proprietate prin motenire; - dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara; - vnzare silita; - expropriere. Ceea ce este caracteristic acestor situaii este lipsa voinei prilor la dobndirea drepturilor reale. Asupra dreptului real dobndit in mprejurrile de mai sus nu se va putea dispune dect dup nscrierea acestuia in cartea funciara. Spre exemplu, dreptul de proprietate asupra unui imobil dobndit prin motenire si nenscris in cartea funciara va putea fi transmis numai dup nscrierea lui in cartea funciara. Regularizarea cursului unei ape poate determina o cretere a suprafeei de teren limitrofe. Asupra acestei suprafee se dobndete dreptul de proprietate prin accesiune imobiliara naturala. Accesiunea este enumerata si de dispoziiile art. 645 C. civ. ca fiind un mod de dobndire a dreptului de proprietate. Odat dovedita accesiunea, pe baza unei schie de plan, dreptul de proprietate se poate nscrie in cartea funciara, iar titularul acestuia va putea dispune asupra lui conform voinei sale. Drepturile reale nscrise in cartea funciara se sting prin trei modaliti: a) radiere nscrisa in cartea funciara; b) mplinirea termenului indicat in nscriere; c) moartea titularului. Radierea este operaiune care se efectueaz numai cu consimmntul titularului dreptului. Cele mai multe radieri opereaz in legtura cu dreptul de ipoteca. Un exemplu al stingerii dreptului ca urmare a mplinirii termenului ar putea fi reprezentat de stingerea dreptului de servitute convenit intre pari pentru o perioada determinate de timp (pana la finalizarea lucrrilor altui drum de acces).

Cele mai multe contracte de ntreinere se ncheie cu clauza de ntreinere si cu pstrarea de ctre ntreinut a dreptului de uzufruct viager asupra imobilului. Odat cu moartea ntreinutului se stinge i dreptul de uzufruct viager. Este un exemplu al stingerii dreptului prin moartea titularului. In ultimele doua situaii, pentru stingerea dreptului nu este necesar consimmntul titularului dreptului. Hotrrea judectoreasca sau deciziile administrative ale autoritilor pot nlocui consimmntul titularului dreptului. B. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice in legtura cu drepturile nscrise in cartea funciara au rolul de a ateniona terii asupra lor. Pot fi amintite in aceasta categorie: dreptul de preemiune, promisiunea de vnzare, incapacitatea sau capacitatea restrnsa, contractul de locaiune. Aceste nscrieri nu sunt constitutive de drepturi, ele au numai rol de opozabilitate, ca si transcripiunile si inscripiunile. Pentru o mai bun nelegere, prezentam urmtorul exemplu: in Cartea a III-a este notata promisiunea de vnzare-cumprare. Notarea va informa persoana interesata de imobil despre faptul ca proprietarul acestuia a negociat deja transferul dreptului de proprietate asupra imobilului. Aceasta nu nseamn ca dreptul de proprietate s-a transmis in favoarea beneficiarului promisiunii. Intenia persoanei interesate se poate opri doar la preluarea informaiei sau poate merge mai departe, in funcie de interesul sau asupra imobilului. Baza tehnica a crii funciare o constituie documentele cadastrale, care cuprind date si informaii referitoare la bunurile imobile, la proprietatea asupra acestora si la proprietari. Numai pe baza acestor documente birourile de carte funciara ntocmesc crile funciare si celelalte documente de carte funciara, deoarece eviden se ine pe bun imobil (element fix si durabil) si nu pe persoane (reperi - temporar). De aceea, fr msurtorile si evidentele cadastrale necesare, nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliara. innd seama ca realizarea unui cadastru naional este de durata, lucrrile cadastrale neputnd fi definitivate in acelai timp si repede, in fiecare jude, Legea 71996, prevede o extindere treptata si progresiva a noului sistem de publicitate, bazat pe crile funciare definitive, pe msura finalizrii lucrrilor de cadastra pe fiecare teritoriu administrativ (comuna, ora, municipiu). Ca urmare, se prevede ntocmirea imediata a crilor funciare in care se fac nscrieri cu caracter nedefinitiv (provizoriu), pn la terminarea introducerii cadastrului in toate unitile administrativ-teritoriale, cnd se vor face nscrierile definitive (in aceleai cri funciare, daca au fost deschise). Rezult ca pn la definitivarea crilor funciare, acestea vor coexista. pe un teritoriu administrativ, mpreun cu vechile sisteme de publicitate si evidena existente. Publicitatea reala, bazata pe cartea funciara, are urmtoarele avantaje: - evidenta este inuta pe bun imobil. element durabil in timp, avnd prezentat tot istoricul sau; - are la baza msurtorile si localizarea cadastrala; - arata ntotdeauna, cu sigurana maxima, situaia juridica a bunului imobil; - consultarea se poate face simplu, de ctre orice persoan care face dovada interesului pentru imobilul nscris n cartea funciar; - nscrierea n cartea funciar are i un caracter constitutiv de drept, pe lng caracterul probator.