Str. Maria Dragan 2/1 MD-2001 Chiinu Republica Moldova Tel/Fax: (022) 92 61 62 Mob.

: 079 557 587 Email: office@egc.md www.egc.md

RAPORT DE EVALUARE nr.1190

Obiectul evalurii:

Apartamentul nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2 m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22

Licena pentru activitate de evaluare a bunurilor imobile Seria A MMII Nr. 030995 Data eliberrii 27 februarie 2008

CHIINU 2011

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Raportul de evaluare nr. 1190 este executat conform contractului din 22 noiembrie 2011 Obiectul evalurii: Adresa obiectului: Proprietarul obiectului: Beneficiarul evalurii: Scopul evalurii: Destinaia evalurii: Data examinrii: Data evalurii: Data ntocmirii raportului: Rezultatul evalurii Valoarea de pia a bunului estimat: Valoarea de pia a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2 m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, determinat la situaia din 22.11.2011, conform aprecierii evaluatorului, constituie: Valoarea de lichidare a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2 m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, determinat la situaia din 22.11.2011, conform aprecierii evaluatorului: Valoarea de reconstituire (nlocuire) a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2 m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, determinat la situaia din 22.11.2011, conform aprecierii evaluatorului: Cursul valutar la data evalurii: Apartamentul nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2 m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008 mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22 Dragan Inesa, Dragan Serghei SRL Maxlinie-Comp Determinarea valorii de pia Pentru transmiterea obiectului n gaj 22.11.2011 22.11.2011 22.11.2011

1 040 480 Lei 65 719 Euro 88 376 USD 624 288 Lei 39 432 Euro 53 026 USD 628 870 Lei 15,8322 Lei/Euro 11,7733 Lei/USD Petracu Natalia

Evaluator: Administrator

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Firma Expert Grup Consalting S.R.L.:

Munteanu Silvian

Cuprins
Pag.
1. DISPOZIII GENERALE.................................................................

1.1 Identificarea obiectului evalurii.......................................................... 1.2 Destinatarul raportului.......................................................................... 1.3 Evaluatorul............................................................................................ 1.4 Scopul evalurii.................................................................................... 1.5 Baza evalurii....................................................................................... 1.6 Data evalurii, perfectarii raportului.................................................... 1.7 Standardele de evaluare aplicate........................................................... 1.8 Definirea valorii estimate..................................................................... 1.9 Ipoteze i condiii limitative................................................................. 1.10 Certificarea evalurii..........................................................................
2. PROCESUL EVALURII.................................................................

04 04 04 04 04 04 04 04 05 05 06 07 07 07 08 09 09 10 12 14 15 16

2.1 Surse de informaii................................................................................ 2.2 Descrierea obiectului evalurii............................................................. 2.3 Abordri ale valorii...............................................................................
3. METODOLOGIA EVALURII........................................................

3.1 Evaluarea obiectului prin abordarea costului....................................... 3.2 Evaluarea obiectului prin abordarea comparativ a vnzrilor............. 3.3 Evaluarea obiectului prin abordarea veniturilor................................... 4. RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE........................................................................................ 5. ANALIZA APRECIERII VALORII DE LICHIDARE.................... 6. CONCLUZIE.......................................................................................
7. ANEXE

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

1. DISPOZIII GENERALE Identificarea obiectului evalurii: Obiectul evalurii reprezint apartamentul nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect.Centru, str. Valea Trandafirilor, 22.
1.1. 1.2.

Destinatarul raportului: SRL Maxlinie-Comp Cod fiscal: 1003600031590

1.3. Evaluatorul:

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Adresa juridic: mun. Chiinu, str. Maria Dragan nr. 2/1.
1.4. Scopul evalurii:

Scopul evalurii const n determinarea valorii de pia a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22. 1.5. Baza evalurii: Baza evalurii reprezint contractul de prestare a serviciilor de evaluare, ncheiat la data de 22.11.2011, ntre Beneficiar i Executant.
1.5. Data evalurii:

Data examinrii: Data evalurii obiectului: Data ntocmirii raportului: 1.7.

22.11.2011 22.11.2011 22.11.2011

Standardele de evaluare aplicate: Evaluarea s-a efectuat n conformitate cu Legea Republicii Moldova Cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin hotrrea guvernului R. Moldova nr. 958 din 4 august 2003 i Standardele Profesionale Europene de evaluarea proprietii imobiliare elaborate de TEGOVA (Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori), alte acte legislative i documente normative ale Republicii Moldova. Pentru explicitate propunem definiiile unor noiuni de baz: evaluare procesul de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat concret inndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz asupra valorii; valoare estimat valoarea obiectului, calculat la data estimrii cu aplicarea metodelor de evaluare, prevzute de legea nr.989-XV din 18 aprilie 2002;
4

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2 tipul valorii estimate categoria valorii estimate, stabilit n conformitate cu

scopul evalurii; valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui; uzura fizica reprezinta o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaza deteriorarii lui sub influenta factorului timpului si altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta a cladirii, intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.); bun imobil comparabil bun imobil care este similar bunului imobil evaluat si care a fost recent vindut sau este expus vinzarii; ajustare suma care se aduna sau se extrage din pretul de vinzare a bunului imobil comparabil pentru a tine cont de diferentele intre bunul imobil comparabil si bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimata in marimi absolute sau relative; rata de capitalizare rata a rentabilitatii utilizata pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el; rata de actualizare rata a rentabilitatii utilizata pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate n viitor de obiectul evaluarii; reconciliere procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat.

1.8.

Definirea valorii estimate: valoare de pia suma estimat, pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere; Valoarea de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Lending Value) este valoarea proprietii determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proirietii pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. (conform SIE) Valoare de nlocuire: sum a cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau construcii similare obiectului evalurii, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii [SM 249:2004]. Ipoteze i condiii limitative: Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el. Valabilitatea rezultatelor evalurii este de maxim 3 luni de la data evalurii obiectului dat;
1.9.
5

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2 Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor

asupra proprietii evaluate sau pentru problemele ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restricii, n afar de cele indicate n raport; Evaluatorul presupune lipsa factorilor specifici - suplimentari, care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena unor asemenea factori, nici pentru necesitatea elucidrii lor; Datele obinute de evaluator, indicate n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate garanta veridicitatea absolut a informaiei, de aceia, pentru toate datele se indic sursa de informaie; Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel, dect conform prevederilor prezentului contract; Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazurile prevzute de legislaia n vigoare a Republicii Moldova; Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii. Evaluatorul nu-i asum nici o rspundere privind schimbarea factorilor, ce influeneaz valoarea proprietii evaluate, dup data evalurii; Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea imobilului i nu reprezint garania, c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul de pia indicat n prezentul raport care conine taxe de stat i impozite; Evaluatorul va include n raport material suplimentar (fotografii, scheme etc.) doar n msura necesitii informrii beneficiarului cu proprietatea evaluat. Certificarea evalurii: Noi, evaluatorii, executorii lucrrii n cauz, confirmm, n baza cunotinelor i convingerilor noastre, c: afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte; analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limitative; analiza a fost efectuat independent, profesional, concluziile ne aparin personal; nu a existat interes material curent sau de perspectiv vis--vis de obiectul evalurii i suntem liberi de orice angajamente suplimentare (cu excepia angajamentelor rezultante din contractul de evaluare) fa de vre-o parte, legat de obiectul evalurii; remunerarea serviciilor noastre nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, ne depinznd, de asemenea, de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri; analiza informaiei, opiniile i concluziile incluse n raport, corespund Legislaiei Republicii Moldova n vigoare i cerinelor Standardelor de Evaluare, aprobate pentru evaluarea proprietii imobiliare i mobiliare;
1.10.
6

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

purtm rspundere material n conformitate cu Legislaia n vigoare n cazul falsificrii intenionate a rezultatelor evalurii, nerespectrii principiilor de independen, loialitate i confidenialitate a evalurii. n cazul manifestrii nclcrilor menionate, ce au adus prejudiciu clientului, evaluatorul e obligat s restituie beneficiarului paguba, conform Legislaiei n vigoare. 2. PROCESUL EVALURII Procesul de evaluare a cuprins urmtoarele etape: a) definirea misiunii de evaluare; b) colectarea i analiza datelor; c) aplicarea metodelor de evaluare; d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare. Misiunea de evaluare fiind definit n capitolul precedent, vom trece n revist sursele de informaie utilizate i vom descrie obiectul evalurii, analiznd toate punclete forte i slabe ale acestuia. Sursele de informaie: n procesul evalurii au fost examinate urmtoarele surse de informaie: Materiale prezentate de beneficiarul evalurii: Extras din Registrul bunurilor imobile nr. 0100101671; Contract de investiie din 25.09.2003; Anexa nr.1 la contract din 25.09.2003; Certificat de nregistrare a nterprinderii din 18.01.2005; Planul ncperilor izolate; Fotografiile obiectului. Rezultatele inspectrii de ctre evaluatori; Materiale informative i analitice cu privire la situaia economic din ar i ramura respectiv, piaa imobiliar i preurile la obiectele analogice.
2.1. o o

o o
o

2.2.

Descrierea obiectului evalurii: Obiectul supus estimrii, cu scopul determinrii valorii de pia, reprezint apartamentul nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22, care are urmtoarele caracteristici de baz: Tabelul nr.1 Tipul construciei Construcia de baz Numrul cadastral 0100101.671.01.008 Suprafaa obiectului 74,2 m2 Volumul obiectului 275 m3 Numrul de odi 2 Etajul 3/9 Fundament Blocuri din beton
7

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Piloni din beton, piatr tiat Piatr tiat Panouri din beton armat Plci gudronate Beton, parchet, gresie Termopan Lemn 100% nclzire autonom, apeduct, canalizare, electricitate, reele de comunicaie La momentul evalurii, bunul imobil supus estimrii se afl n stare foarte bun, depreciere acumulat minim i este utilizat. Abordri ale valorii: Evaluarea bunurilor imobiliare n Republica Moldova este reglementat n conformitate cu Legea Republicii Moldova Cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin hotrrea guvernului R. Moldova nr. 958 din 4 august 2003 i Standardele Profesionale Europene de evaluarea proprietii imobiliare elaborate de TEGOVA (Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori), alte acte legislative i documente normative ale Republicii Moldova. Evaluarea bunurilor imobiliare presupune aplicarea metodelor din cadrul a trei abordri de baz: abordarea pe baz de cost, abordare prin compararea de pia i abordarea pe baz de venit. Abordarea costului const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Abordarea comparativ a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii, care au fost vndute recent, i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. n scopul aplicrii metodei date evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net, ce poate fi generat de acest bun n viitor. n scopul estimrii valorii de pia i n corespundere cu destinaia evalurii, s-a aplicat abordarea costului i abordarea comparativ a vnzrilor, abordarea veniturilor.
2.3.

Pereii exteriori Preii despritori Planeu Acoperi Pardoseala Ferestre Ui Gradul de finisare Reele

3. METODOLOGIA EVALURII
3.1.

Evaluarea obiectului prin abordarea costului:

8

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Procesul de determinare a valorii de pia prin abordarea costurilor este constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber si disponibil pentru cea mai buna si eficienta utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). In valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte si beneficiul investitorului; c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabila si nerecuperabila); deprecierii funcionale (recuperabila si nerecuperabila) i deprecierii economice. Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc D)

unde: V valoarea bunului imobil; Vt valoarea de pia a terenului; Vc valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi; D deprecierea acumulata. Valoarea de reconstituire sa calculat prin metoda comparatiilor unitare. Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului (1m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m2 al suprafetei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, exprimata in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum, suprafata). Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formul:
VE VE U = 100 sau (VE + DVFR ) 100 DVF

unde, U - uzura fizica exprimata in procente; VE - vrsta efectiva; DVF - durata de viata fizica; DVFR - durata de viata fizica rmas. Estimarea uzurii fizice a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, prin aplicarea metodei vrstei efective: Uzura fizic a fost determinat conform formulei: U = [VE / DVE] x 100 = 5/90=6%; unde: VE vrsta efectiv; DVE durata de via economic. Calcularea valorii de pia a obiectului supus evalurii prin abordarea costului este prezentat n tabelul nr.2: Determinarea valorii de pia a apartamentului aplicnd abordarea costului Indicatorii Tabelul nr.2 Valoarea
9

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Obiectul Construcie de baz Gradul de capitalizare I Sursa de informaie ICVR 28, tab. 35 3 Volumul, m 275 3 Costul a 1 m , a unui obiect (rub. 1969) 31,2 Coeficientul de corecie pentru capitalizare 1,00 Coeficientul de corecie pentru seismicitate 1,04 Indicele modificrii preurilor din 1969 n 1984 1,20 Indicele modificrii preurilor din 1984 n 1991 1,67 Indicele modificrii preurilor din 1991 n 2011 22,592 3 Valoarea de reconstituire, lei/1m 1 469,06 Costul construciei, lei 403 992 TVA, % 1,20 Cheltuieli indirecte, % 1,15 Beneficiul antreprenorului, % 1,20 Valoarea de reconstituire, lei 669 011 Uzura fizic, % 6 Deprecierea acumulat, lei 40 141 Valoarea, lei 628 870 Astfel, valoarea de pia a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, determinat aplicnd abordarea costului la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 628 870 lei. 3.2. Evaluarea obiectului prin abordarea comparativ a vnzrilor: Procesul de determinare a valorii de pia a bunului imobil complex a cuprins urmtoarele etape: a) colectarea i analiza datelor de pia; b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c) determinarea mrimii ajustrilor; d) compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare; e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. Evaluatorul a selectat informaia privind ofertele de vnzare a bunurilor analogice obiectului estimat, care este reflectat pe site-ul oficial: www.999.md, la situaia din noiembrie 2011. Estimarea valorii de pia a apartamentului aplicnd abordarea analizei comparative a vnzrilor Tabelul nr. 4
Indicii Obiectul evalurii mun. Chiinu, Obiectele comparabile mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu,
10

ncperi locative, ncperi locative, ncperi locative, ncperi locative,

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2 str. Grenoble Sursa informativ Preul, euro Suprafaa obiectului, m Preul 1m , euro Dreptul de proprietate Ajustarea Preul ajustat, euro Condiii de finanare Ajustarea Preul ajustat, euro Conditiile tranzactiei Ajustarea Preul ajustat, euro Data tranzactiei Ajustarea Preul ajustat, euro
2 2

str. Valea Trandafirilor

http://999.md/Board/Mes sage.aspx? MsgID=8659302

bd. Cuza-Voda
http://999.md/Board/Me ssage.aspx? MsgID=8650016

str. Valea Trandafirilor

http://999.md/Board/M essage.aspx? MsgID=4778309

74,2 privat de pia mun. Chiinu, str. Grenoble Locativ 2

55 000 64,0 860 privat 1.00 860 de pia 1.00 860 oferta 0,98 843 noiembrie 2011 1.00 843 mun. Chiinu, str. Valea Trandafirilor 1,00 843 Locativ 1,00 843 64,0 0,95 801 Piatr tiat 1,00 801 5/9

66 500 74,0 899 privat 1.00 899 de pia 1.00 899 oferta 0,98 881 noiembrie 2011 1.00 881 mun. Chiinu, bd. Cuza-Voda 1,05 925 Locativ 1,00 925 74,0 1,00 925 Piatr tiat 1,00 925 1/11

67 000 76,0 882 privat 1.00 882 de pia 1.00 882 oferta 0,98 864 noiembrie 2011 1.00 864 mun. Chiinu, str. Valea Trandafirilor 1,00 864 Locativ 1,00 864 76,0 1,01 873 Piatr tiat 1,00 873 6/12
11

Amplasarea Ajustarea Preul ajustat, euro Destinaia Ajustarea Preul ajustat, euro Suprafaa obiectului, m Ajustarea, euro/m Preul ajustat, euro Materialul de construcie Ajustarea Preul ajustat, euro Nivelul
2

74,2 Piatr tiat 3/9

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2 Ajustarea 1,02 0,98 1,03 Preul ajustat, euro Gradul de finisare Ajustarea Preul ajustat, euro Asigurarea cu reele Ajustarea Preul ajustat, euro Ajustarea general Mrimea absolut a ajustrilor Coeficientul ponderii Valoarea de pia a obiectului 1 m ,euro Suprafaa obiectului, m Valoarea de pia a obiectului, euro Valoarea de pia a obiectului, lei
2 2

100% Toate com. -

817 88% 1,12 915 Toate com 1,00 915 1,0635 0,0635 1 906 74,2 67 226 1 064 335

907 100% 1,00 907 Toate com. 1,00 907 1,0084 0,0084 3

899 100% 1,00 899 Toate com 1,00 899 1,0194 0,0194 2

Valoarea de pia a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, estimat prin abordarea comparativ a vnzrilor, la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 1 064 335 lei. 3.3. Evaluarea obiectului prin abordarea veniturilor Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza n doua etape: a) prognozarea veniturilor viitoare; b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arenda. Procesul de determinare a valorii de pia a obiectului prin abordarea veniturilor a cuprins urmtoarele etape: a) prognozarea veniturilor viitoare; b) calculul venitului brut potenial VBP venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile; c) calculul venitului brut efectiv VBE venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
12

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

VBE = (VBP DSL) + AV unde: VBE venitul brut efectiv; VBP venitul brut potential; DSL deducerea pentru spatiile libere; AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arenda a spatiilor disponibile; d) calculul cheltuielilor operaionale CO cheltuielile legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele); cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele); cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele); cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele). e) calculul venitului operaional net (VON) dup urmatoarea formul: VON = VBE CO, unde: VON venitul operational net;CO cheltuieli operationale. f) calculul ratei de capitalizare; g) calculul ratei de actualizare; h) calculul reversiei; i) determinarea valorii de pia a obiectului prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula:
V =
t =1 n

VON t R + t (1 + Y ) (1 + Y ) n

t perioada de calcul;Y rata de actualizare;R reversia. Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1)
R= VON n +1 (1 + r ) n +1

r rata de capitalizare estimata pentru anul urmator perioadei de calcul. Venitul proprietarului de pe urma obiectelor evalurii constituie suma plii de arend. Evaluatorul a luat n calcul plata anual de arend pentru bunurile imobiliare analogice, reflectat n revista Makler din perioada noiembrie 2011, care constituie 4 800 (400 euro x 12 luni) Euro, cu echivalentul de 75 995 lei.
13

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Valoarea de pia a fost determinat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar pentru viitorii 5 ani. Rata de actualizare acceptat n calcule a fost determinat prin metoda investiiilor de alternativ, care n mediu constituie 17%, acceptat la nivelul ratei bancare pentru depozite pe termen lung a valorilor mai mari de 20 000 lei. Rata de capitalizare sa calculat prin metoda adiionrii n baza urmtoarei formule: r = rpr + rmn + rn + rrc, = 10 + 7 + 1 + 2,92 + 3,6 = 25% unde: rpr rata pur a rentabilitii; ri rata inflaiei ateptate; rmn rata riscului managementului neefectiv: rn rata riscului nelichiditii; rrc rata de restituire a capitalului. Determinarea valorii de pia a apartamentului aplicnd abordarea veniturilor Tabelul nr.5 Nr. Indicatorii 2011 potenial 75 995 75 995 3 800 72 195 17 0,8547 61 705 1 Venitul brut (VBP), lei 2 Deducerile pu spaii libere (DSL), lei 3 Venitul brut efectiv (VBE), lei 4 Cheltuielile operaionale (05%), lei 5 Venitul operaional net (VON), lei 6 Rata de actualizare, % 7 Coeficientul de actualizare (Ka) 8 Venitul operaional net actualizat, lei 9 Rata de capitalizare % 10 Reversia, lei (R) 11 Reversia actualizat, lei 12 Valoarea obiectului, lei Perioada, ani 2012 2013 2014 2015 2016 87 394 100 503 115 578 132 915 152 852

87 394 100 503 115 578 132 915 152 852 4 370 83 024 17 0,7305 60 649 5 025 5 779 6 646 7 643

95 478 109 799 126 269 145 209 17 0,6244 59 616 17 0,5337 58 600 17 0,4562 57 604 17 0,3899 25 580 838 226 469

145 209/ 0,25 580 838 x 0,3899 524 643

Valoarea de pia a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, estimat prin abordarea veniturilor, la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 524643 lei.

14

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii, evaluatorul va determina mrimea valorii finale a obiectului supus evalurii. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape: a) revizuirea poziiilor tehnice ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b) estimarea valorii finale. Pentru a estima valoarea final determinm media ponderat a valorilor n funcie de corespunderea metodei scopului propus al evalurii pentru fiecare obiect n parte. n rezultatul aplicrii abordrii costului, abordrii analizei coparative a vnzrilor i abordrii veniturilor, am obinut urmtoarele rezultate:
4.

Abordarea: Abordarea costului Abordarea vnzrilor Abordarea veniturilor

Valoarea, lei 628 870 1 064 335 524 643

n opinia evaluatorului abordarea analizei comparative a vnzrilor este cea mai acceptabil n cazul dat, pentru apartamentul cu suprafaa de 74,2 m2, atribuind rezultatului obinut ponderea de 0,95. Abordrii costurilor i se va atribui ponderea de 0,03. Abordrii venitului i se va atribui ponderea de 0,02.Valoarea final va fi egal cu: 1 064 335 lei x 0,95 + 628 870 lei x 0,03 + 524 643 lei x 0,02= 1 040 480 lei Valoarea de pia a obiectului evalurii, determinat la data 22.11.2011 se afl n intervalul de la 524 643 lei pn la 1 064 335 lei. Conform opiniei evaluatorului valoarea de pia a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, constituie suma de 1 040 480 lei. 5. ANALIZA APRECIERII VALORII DE LICHIDARE Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat este cerut de obiciei n scopul evalurii unei proprieti care este sau se intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar sau obligatar. Definiie: Valoarea de lichidare este identic cu definiia valorii de pia, cu amendamantul c timpul disponibil pentru comercializare este foarte scurt, expunerea pe pia i publicitatea sunt neadecvate, n comparaie cu perioada i msurile promoionale necesare pentru a obine cel mai bun pre pe pia, existena n cadrul bncii a unei structuri adecvate pentru realizarea efectiv a obiectului supus gajrii, vnztorul poate fi silit sau obligat s vnd bunul etc.
15

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

La baza teoriei de apreciere a valorii de lichidare stau urmtoarele principii: realizarea bunului fr careva pierderi i la un pre mai mic dect cel existent pe pia; termenul de marketing este restrns; decalajul dintre timpul creditrii i timpul realizrii bunului gajat, avnd n vedere situaia economic de pe pia la acel moment; diferite circumstane care ar putea prejudicia performana de dezvoltare viitoare etc. Astfel, avnd n vedere faptul c la aprecierea valorii de lichidare, influeneaz diferii factori, ceea ce este caracteristic pentru condiiile de vnzare forat a bunurilor pe pia, pentru calcularea valorii de lichidare n condiiile Republicii Moldova se folosete urmtoarea formul: Vlich = Vp x (1 - K), unde:Vlich valoarea de lichidare a obiectului; Vp valoarea de pia a obiectului; K coeficientul de corectare a vnzrii (se apreciaz de ctre Expert, n urma studiului efectuat, cu condiia c (0 <K<1). La aprecierea valorii de lichidare a apartamentului cu suprafaa de 74,2 m2, evaluatorul s-a bazat pe valoarea de pia obinut prin metodele de evaluare, menionate mai sus. Vlich = 1 040 480x (1 0,4) = 624 288 lei Prin urmare, valoarea de lichidare apartamentului cu suprafaa de 74,2m2, determinat la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 624 288 lei.

6.

CONCLUZIE

n baza informaiei i datelor obinute n rezultatul efecturii analizei, folosind abordarea costului, abordarea comparativ a vnzrilor, abordarea veniturilor, menionm: Conform opiniei evaluatorului, cea mai veridic valoare de pia a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22, determinat aplicnd abordarea costului, abordarea comparativ a vnzrilor, abordarea veniturilor, la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 1 040 480 (un milion patruzeci mii patru sute optzeci) lei, cu echivalentul de 65 719 (1 040 480/ 15,8322) Euro i de 88 376 (1 040 480/ 11,7733) USD.
16

Firma Expert Grup Consalting S.R.L. Raport de evaluare:Apartamentul cu 2 odi, __________________________________________________ ________suprafaa de 74,2 m2

Valoarea de lichidare a apartamentului nr.8 cu dou odi, suprafaa de 74,2m2, numrul cadastral: 0100101.671.01.008, amplasat n mun. Chiinu, sect. Centru, str. Valea Trandafirilor, 22, determinat la situaia din 22.11.2011, constituie suma de 624 288 (ase sute douzeci i patru mii dou sute optzecizeci i opt) lei, cu echivalentul de 39 432 (624 288 / 15,3322) Euro i de 53 026 (624 288 / 11,7733) USD.

17