Partea a Il-a Publicitate imobiliar CUPRINS Capitolul I. Aspecte introductive 1.3.

Structura crii funciare, obiectul acesteia i obiectul drepturilor tabulare. Capitolul II . Publicitatea imobiliar n noul Cod Civil II.1 Locul i re le!entarea publicitii i!obiliare "n noul Cod ci#il. II.$%plicarea "n ti!p a noilor nor!e - prorogarea efectului constituti# de drepturi al intabulrii i ultraacti#itatea le ii cadastrului . Capitolul III. Principiile crii funciare III.1.Principiile funda!entale ale crii funciare confor! dispo&iiilor 'ecretului( le e nr. 11)*1+3, i Le ii -*1++. 3.1.1 Principiul consensului 3.1.$ Principiul opo&abilitii drepturilor reale "nscrise "n cartea funciar. 3.1.3 Principiul efectului constituti# de drepturi reale al "nscrierii "n cartea funciar. 3.1./. Principiul publicitii 3.1..) Principiul le alitii 3.1.. Principiul oficialitii . 3.1.- Principiul specialitii . 3.1.,. Principiul prioritii 3.1.+ Principiul forei probante. 3.1.10 Principiul relati#itii . III.$ Principiile crilor funciare re&ult1nd din dispo&iiile noului Cod. 3.$.1 Principiul efectului constituti# de drepturi al intabulrii . 3.$.$. Principiul publicitii inte rale. 3.$.3 .Principiul publicitii for!ale . 3.$./.Principiul relati#itii "nscrierilor . 3.$.).Principiul prioritii. 3.$... Principiul publicitii !ateriale . Capitolul IV. nscrierile n cartea funciar. I2.1 3nscrierile "n cartea funciar confor! Le ii -*1++. /.1.1 Intabularea /.1.$ 3nscrierea pro#i&orie /.1.3. Condiiile necesare ad!iterii intabulrii i a "nscrierii pro#i&orii /.1./ Notarea. /.1.) Condiii enerale pentru obinerea i radierea notrilor .
1

I2.$ 3nscrierile "n cartea funciar "n lu!ina noilor re le!entri ale Codului Ci#il. /.$.1 Intabularea . /.$.$. 3nscrierea pro#i&orie . /.$.3 Notarea . Capitolul V. Aciunile de carte funciar 2.1 Noiune..%ciunile de carte funciar confor! 'ecretului 11)*1+3, i Le ii -*1+++.. ).1.1 %ciunea "n prestaie tabular. ).1.$ %ciunea "n rectificare de carte funciar. 2.$.%ciunile de carte funciar confor! noului Cod ci#il. Capitolul VI. Noutile teoretice i practice aduse de Noul Cod Civil re imului de carte funciar ..1.Noutatile teoretice aduse de Noul cod ci#il Re i!ului de carte funciara. ..$ 'ificulti practice. Capitolul I. Aspecte introductive !.!. "curt istoric al apariiei crilor funciare . 3nceputurile publicitii i!obiliare se re sesc "n rile din #estul 4uropei 5sec. 6I(6I27, fiind le ate de credite i necesitatea arantrii acestora. Un rol i!portant "n de&#oltarea publicitii i!obiliare i a crilor funciare "n particular l(au a#ut #ec8ile siste!e de drept er!an i ro!an. Prin prelucrarea acestora, dreptul ci#il france& a creat un siste! !i9t, de o eficien !ai !are. 3n Ro!1nia, !ai e9act "n #ec8iul %rdeal, "nceputurile siste!ului de publicitate prin crile funciare se identific "n e#idena a#erilor. 'up o perioad de re le!entri succesi#e s(a a:uns "n situaia ca ara s fie u#ernat de dou siste!e de publicitate i!obiliar. %stfel, "n optspre&ece :udee se aplica siste!ul de publicitate prin crile funciare, re le!entat de dispo&iiile 'ecretului(le e 11)*1+3, pentru unificarea dispo&iiilor referitoare la crile funciare, "n ti!p ce restul de dou trei!i din ara aplica publicitatea prin re istrele de inscripiuni i transcripiuni re le!entat de nor!ele Codului ci#il. 3n ceea ce pri#ete pri!ul dintre cele dou siste!e 5de publicitate prin crile funciare7, care este ba&at pe identificarea topo rafic a i!obilelor, acesta a fost apreciat ca fiind un siste! real i co!plet, ca ur!are a reali&rii unei publiciti inte rale a trans!isiunilor i!obiliare. Siste!ul asi ur o securitate dina!ic a tran&aciilor i operaiunilor de creditare, prin ocrotirea terilor dob1nditori de bun(credin "!potri#a e#iciunii, dar i o securitate static, prin
2

aceea c proprietarul tabular "nscris "n cartea funciar nu putea s(i piard dreptul su nici "n "ntre i!e i nici "n parte ca ur!are a nerecunoaterii #alabilitii titlului sau dreptului su asupra i!obilului "n cau&. Cel de(al doilea siste! a!intit 5ba&at pe re istrele de inscripiuni i transcripiuni7 acord o i!portan !a:or securitii statice, a#1nd ca funda!ent principiul consensualis!ului introdus de Codul ci#il france& de la 1,0/ i preluat de Codul ci#il intern 5din 1,./7. %cest siste! const "n transcrierea i "nscrierea actelor :uridice referitoare la proprietate "n re istrele inute de instanele :udectoreti, operaiuni reali&ate pe nu!ele persoanelor, iar nu pe i!obile 5aa cu! se peocedea& "n siste!ul ba&at pe crile funciare7, cu ur!toarele deficiene; (dificultatea identificri proprietarilor succesi#i ai i!obilului< (cu oca&ia transcrierii nu se cerceta #alabilitatea actului :uridic "n te!eiul cruia se reali&a "nscrierea, precu! nici e9istena sau le alitatea dreptului ce ur!a s fie "nscris< ("n cele din ur!, publicitatea era parial, nefiind supuse "nscrierii toate actele. =inisterul >ustiiei de la acea #re!e cunotea situaia neoportun re&ultat din aplicarea conco!itent a a!belor siste!e. %stfel "nc1t, pornind de la pre!isa c o econo!ie solid se funda!entea& pe drepturi de proprietate corect definite, c titlurile care conin aceste drepturi trebuie s fie c1t !ai si ure i c toate acestea trebuiesc "nre istrate pe ba&a unui siste! !odern i eficient, a decis instituirea unui nou siste! unitar de publicitate i!obiliar. %cest siste! a fost concreti&at prin adoptarea Le ii nr.- din 13 !artie 1++. a cadastrului i a publicitii i!obiliare 5=. ?f. nr. $01 din 3 !artie $00.7. 1 3n ciuda faptului c s(a dorit aplicarea unui siste! unitar pe "ntre teritoriul rii, te9tul le ii cadru "n aceast !aterie conine dispo&iii care necesit co!entate. =ai e9act, art. .+ al $ din Le ea nr.-*1++. arat c la data finali&rii lucrrilor de cadastru eneral i a re istrelor de publicitate i!obiliar pe "ntre teritoriu ad!inistrati# al unei uniti ad!inistrati#(teritoriale "i "ncetea& aplicabilitatea, pentru teritoriul respecti#, ur!toarele dispo&iii; 5...7 'ecretul(le e nr 11) din $- aprilie 1+3,. Plec1nd de la aceast pre#edere, "n ur!a de&baterilor or ani&ate pe !ar inea le ii -*1++. i a aplicrii ei, s(a a:uns la conclu&ia c, cel puin "n @ransil#ania, Aanat i Auco#ina, unde lucrrile de cadastru eneral nu s(au finali&at "nc, 'ecretul(le e nr.11)*1+3, "i #a !ai si aplicarea .2
1Legea nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicat n temeiul art. II al titlului II din Legea nr. 2!7"2##$ pri%ind reforma n domeniile proprietii i &ustiiei' precum i unele msuri adiacente' publicat n (onitorul )ficial al *om+niei' ,artea I' nr. 6$3 din 22iulie 2##$. -otodat' a suferit modificri prin .././. nr. !67"2##0 1(. )f. nr. !22 din $ iunie 2##02.
2

In acest sens s3a pronunat i /urtea constituional n soluionarea e4cepiei de neconstituionalitate a pre%ederilor art. 20 1referitor la u5ucapiune2 din .ecretul3lege nr. 11$"1930 pentru unificarea dispo5iiilor pri%itoare la crile funciare' e4cepie ridicat de 6asile .inc i .aniela .inc n .osarul nr. 6.733"32$"2##0 al 7udectoriei -imioara' prin care se contest inclusi% aplicare .ecretului3lege amintit' susin+ndu3se c aceasta a fost abrogat implicit prin adoptarea Legii 7"1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. /u pri%ire la aplicabilitatea sistemului de carte funciar reglementat prin .ecretul3lege nr.

=ai trebuie adu at faptul c noul siste! de publicitate i!obiliar, consfinit prin Le ea nr. -*1++., a preluat "n !are parte re le!entrile din 'ecretul(le e !ai sus a!intit. La ni#elul "ntre ii ri s(a instituit siste!ul de publicitate prin cartea funciar . !.# . Noiuni enerale Ur!are a adoptrii Le ii nr. -*1++. s(a reali&at unificarea instituional 5sub denu!irea de ?ficiul de Cadastru i Publicitate I!obiliar7 a lucrrilor cadastrale cu cele de publicitate i!obiliar, "n scopul atin erii standardelor europene "n !aterie. ?ficiul de Cadastru i Publicitate I!obiliar 5?.C.P.I.7 presupune dou ser#icii eseniale, respecti# Ser#iciul cadastral i Ser#iciul de publicitate i!obiliar. Ser#iciul cadastral are ca obiect principal reali&area cadastrului eneral. Prin cadastru eneral "nele e!, potri#it ar.1 din Le ea nr. -*1++. acel siste! unitar i obli atoriu de e#iden te8nic, econo!ic i :uridic a tuturor i!obilelor de pe "ntre teritoriul rii.B %rt. 1 al. ) 'in Le ea nr.-*1++. arat c siste!ul de e#iden al cadastrului eneral are ca finalitate "nscrierea "n re istrul de publicitate i!obiliar.B 'e cealalt parte, Ser#iciul de publicitate i!obiliar 5S.P.I7 are ca sarcin principal "nre istrarea i ad!inistrarea infor!aiilor referitoare la i!obilele de pe teritoriul :udeului unde acti#ea& 5"ntruc1t e9ist c1te un ?.C.P.I. "n fiecare din :udeele rii, iar toatalitatea lor fiind sub coordonarea % eniei Naionale de Cadastru i Publicitate I!obiliar7. 3nre istrrile sunt operate u&ual, pe !sur ce terenurile*cldirile de#in obiectul tran&aciilor i!obiliare. Airourile de carte funciar, ca uniti subordonate ?ficiilor de Cadastru i Publicitate i!obiliar, sunt co!petente s efectue&e operaiunile de publicitate i!obiliar cu pri#ire la terenurile*cldirile aflate "n localitile pentru care au "n pstrare ar8i#ele de carte funciar. Sarcini concrete ale Airourilor de carte funciar;
11$"1930' /urtea reine faptul c' n absena unor dispo5iii cu caracter tran5itoriu' trebuie s se recurg la interpretarea sistematic a dispo5iiilor art. 69 alin. 122 i 132 cu referire la art. $6 alin. 112 i art. $0 alin. 112 din Legea nr. 7"1996' republicat. 8ub acest aspect' este de reinut c prin art. 69 alin. 122 din Legea nr. 7"1996' republicat' s3a pre%5ut c numai la finali5area lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrati% al unui &ude i ncetea5 aplicabilitatea .ecretul3lege nr. 11$"1930' iar n conformitate cu dispo5iia alin. 132 al aceluiai articol' doar ca urmare a definiti%rii cadastrului la ni%elul ntregii ri se abrog acest decret. .in aceasta dispo5iie a Legii nr. 7"1996' prin care s3a reglementat regimul general al cadastrului i al publicitii imobiliare' re5ult %oina legiuitorului de a institui o aplicare treptat a noii legi' cu consecina incidenei' n continuare' a %ec9ilor dispo5iii ale .ecretului3lege nr. 11$"1930 n regimul de carte funciar. In acest sens a se %edea i .eci5ia nr. 06 din 1# decembrie 2##7 a :naltei /uri de /asaie i 7ustiie' publicat n (onitorul )ficial al *om+niei' ,artea I' nr. 697 din 1! octombrie 2##0; precum i Memoriul cu privire la unele aspecte juridice n procesul de aplicare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare naintat de <aroul /lu& ctre =genia >aional de /adastru i ,ublicitate Imobiliar.

("nscrierea dreptului de proprietate "n cartea funciar pe ba&a unui act*fapt :uridic 5intabulare< "nscriere pro#i&orie< notare< radiere7< (eliberarea e9trasului de carte funciar pentru infor!are 5pe ba& de cerere :ustificat, prin care orice potenial cu!prtor pri!ete infor!aii utile despre i!obilul #i&at, inclusi# e#entualele sarcini ale acestuia7< (eliberarea e9trasului de carte funciar pentru autentificare 5cerut de notarul care "ntoc!ete actele tran&aciei i!obiliare7< (or ani&area ar8i#rii docu!entelor constituind crile funciare i ad!inistrarea infor!aiilor aferente. Potri#it art II din ?.U.C. nr./1*$00/ pentru !odificarea i co!pletarea Le ii cadastrului i a publicitii i!obiliare nr. -*1++., p1n la preluarea lor, birourile de carte funciar i personalul acestora "i #or continua acti#itatea "n cadrul :udectoriilor 5...7B Cartea funciar este registrul public care are sarcina de evideniere a datelor referitoare la imobile i a anumitor inscripiuni prin care drepturile reale asupra imobilelor iau natere sau nceteaz, acesta reprezentnd ansamblul documentelor care arat descriptiv starea fiecrui imobil i care determin situaia lui juridic. 3ntr(o carte funciar se "nscrie o parcel sau un corp de proprietate for!at din i!obilele alipite aparin1nd unui proprietar. 4ntitile de ba& ale e#idenei cadastrale i de publicitate i!obiliar care trebuie s se re seasc "n crile funciare sunt parcela , construcia i proprietarul. Diecare carte funciar este "ntoc!it "ntr(un sin ur e9e!plar ori inal. Cartea funciar poate fi cercetat de ctre orice persoan interesat, "ns nu poate fi trans!is "n ori inal niciunei persoane fi&ice sau :uridice, put1nd fi eliberate la cerere e9trase E ori copii le ali&ate ale acesteia. $.! "tructura crii funciare% obiectul acesteia i obiectul drepturilor tabulare. %7 Structura crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu i din trei pri . Titlul crii funciare face referiri la; (nu!rul crii funciare< (nu!ele co!unei "n care este situat i!obilul. Crile funciare din aceeai co!un alctuiesc re istrul funciar al co!unei. 'ac aceeai co!un este for!at din !ai !ulte sate, crile funciare se #or nu!erota pe sate, constituindu(se re istrul funciar al fiecrui sat. a. artea ! a crii funciare "denumit i #oaia imobiluluiB7 indic; (nu!rul de ordine al i!obilului i nu!rul topo rafic< (o scurt descriere a i!obilului referitoare la; ra!ura de cultur 5artor, f1ne, #ie7< toponi!icul parcelei< "ntinderea suprafeei, #aloarea de i!po&itare, etc.
$

'atele "nscrise "n aceast parte sunt furni&ate de docu!entele "ntoc!ite cu oca&ia reali&rii lucrrilor topo rafice.3 b artea $ !l-a "sau #oaia de proprietate%& cuprinde; (datele de identificare ale proprietarului 5nu!e, prenu!e7< (actul sau faptul :uridic care constituie titlul dreptului de proprietate i indicarea "nscrisului "n care s(a !ateriali&at :uridic< (transferul proprietii< (ser#ituile care re#ea& bunul< (indicarea oricror !odificri, "ndreptri sau "nse!nri referitoare la "nscrierile din titlu, Partea I i Partea a II(a a crii funciare. %ceast parte are trei rubricaturi referitoare la; nu!rul de ordine al "nscrierii< "nscrierea propriu(&is< obser#aii. c artea a !!!-a "sau #oaia de sarcini'7 arat; (drepturile de; superficie, ser#itute, u&, u&ufruct, abitaie, ipotec, locaiune, etc. faptele, drepturile personale sau alte raporturi :uridice, precu! i aciunile pri#itoare la drepturile tabulare "nscrise "n aceast parte< (sec8estrul, ur!rirea i!obilului sau a #eniturilor sale< (indicarea oricror !odificri, "ndreptri sau "nse!nri ce s(au fcut cu pri#ire la "nscrierile din aceast parte. Partea a III(a are patru rubricaturi pri#itoare la; nu!rul de ordine< "nscrierea propriu(&is< su!a creanei< obser#aii. Cele trei pri ale crii funciare sunt "n realitate foi de 81rtie i!pri!ate cu o rubricatur tipi&at. A7 ?biectul crii funciare. Constituie obiect al crii funciare; a. drepturile reale; dreptul de proprietate< superficie< u&, u&ufruct, abitaie< ser#itute< ipotec. 'ob1ndirea acestor drepturi poate fi reali&at, "n siste!ul de publicitate i!obiliar re le!entat de 'ecretul (le e 11)*1+3,, nu!ai prin "ntrunirea cu!ulati# a condiiilor; (acordul de #oin al prilor e9pri!at "n for!a pre#&ut de le e< (constituirea sau str!utarea dreptului s fie "nscris "n cartea funciar. Potri#it art. $. din 'ecretul(le e, "n !od e9cepional, un drept real poate fi dob1ndit fr "nscrierea "n cartea funciar doar "n ca&urile; dob1ndirea dreptului de proprietate prin !otenire< dob1ndirea dreptului de proprietate prin accesiune i!obiliar< e9propriere< i #1n&are silit. Cu toate acestea, asupra drepturilor dob1ndite prin !odalitile anterior descrise, nu se #a putea dispune dec1t nu!ai dup "nscrierea lor "n cartea funciar. Ca deosebire !a:or, dac "n siste!ul de publicitate i!obiliar re le!entat de 'ecretul (le e 11)*1+3,, trans!iterea dreptului real are loc
3 -opografia este o ramur a geode5iei ce se ocup cu te9nica msurtorilor unei poriuni a scoarei ,m+ntului' cu determinarea po5iiei elementelor scoarei terestre pe suprafee mici' precum i cu te9nica repre5entrii grafice sau numerice a suprafeelor msurate' n scopul ntocmirii de 9ri i planuri.

doar "n !o!entul "nscrierii sale "n cartea funciar, "n siste!ul consfinit prin Le ea nr.-*1++., drepturile reale sunt considerate ca e9istente din c8iar !o!entul constituirii lor, prin "nscrierea acestora fiind reali&at doar opo&abilitate fa de teri 5art.$)7. b. drepturile personale, faptele sau alte raporturi :uridice aflate "n str1ns le tur cu drepturile "nscrise "n cartea funciar, "n scopul atenionrii terilor cu pri#ire la e9istena lor; pro!isiunea de #1n&are< incapaciti< contractul de locaiune< etc. %ceste "nscrieri nu sunt constituti#e de drepturi, ci au doar efect de opo&abilitate fa de teri. C7 ?biectul drepturilor tabulare. 3n re le!entarea 'ecretului(le e 11)*1+3, este obiect al drepturilor tabulare corpul funciar 5art. 1$ 7. Prin corp funciar "nele e! orice i!obil care prin natura sa ori prin scopul econo!ic ur!rit de proprietar, alctuiete o unitate econo!ic. %ceeai carte funciar poate e#idenia !ai !ulte corpuri funciare, iar fiecare corp funciar poate fi constituit din una sau !ai !ulte parcele. Parcela repre&int o unitate de suprafa de teren bine i #i&ibil deli!itat de fondurile "n#ecinate prin 8otare de folosin. 4 Diecare parcel este deter!inat eo!etric "n planul cadastral, fiind indi#iduali&at printr(un nu!r topo rafic. Parcelele aceluiai proprietar, "n#ecinate ori situate "n locuri diferite, pot fi unite "ntr(un sin ur corp funciar, procedura fiind subdenu!it contopire 5dup noua le islaie "n !aterie7. Contopirea nu poate fi u&itat atunci c1nd una sau !ai !ulte din parcele sunt re#ate cu un drept de ipotec sau superficie. 3n aceeai !sur poate fi cerut de&!e!brarea unei parcele de la un corp funciar, ca operaiune opus contopirii, ce poate a#ea ca re&ultat o transcriere sau o re"nscriere. Prin transcriere o parcel este trecut dintr(o carte funciar "n alta. 3n ti!p ce re"nscrierea presupune de&!e!brarea corpului funciar "n !ai !ulte parcele care, ulterior, sunt "nscrise "n aceeai carte funciar sub for!a unui corp funciar de sine stttor. Capitolul II . Publicitatea imobiliar n noul Cod Civil II.1 Locul i re le!entarea publicitii i!obiliare "n noul Cod ci#il. Le ea $,-*$00+ pri#ind Noul Cod Civil, republicat, aplicabil din 1 octo!brie $011 , !odificat prin Le ea .0*$01$ pri#ind aprobarea ?UC -+*$011 pentru re le!entarea unor !suri necesare intrrii "n #i oare a Le ii nr. $,-*$00+ pri#ind Codul ci#il, publicat "n =onitorul ?ficial $))*$01$ , cuprinde re le!entri pri#ind publicitatea i!obliar "n @titlul preli!inar i "n @itlul 2II.

! ,otri%it art. 1 al.3 din Legea nr.7"1996 prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.?

%stfel , dispo&iii pri#ind publicitatea "n eneral sunt cuprinse "n Titlul preliminar , Capitolul !( ublicitatea drepturilor , a actelor i a faptelor juridice, "n articolele de la 1, la $/. Publicitatea i!obiliar este re le!entat "n e9tenso "n Titlul (!! Cartea funciar"art. )*+-,-.& a Crii a !!!-a /espre bunuri , "n patru capitole. Capitolul ! /ispoziii generale "art. )*+-))0& conine re le!entri referitoare la scopul i obiectul crii funciare , "nscrierile pri#ind obiectul !aterial i :uridic al crii funciare , cercetarea crii funciare i o nor! de tri!itere la dispo&iiile de procedur din le ea special. Capitolul !! nscrierea drepturilor tabulare"art. )..-,1-& cuprinde pre#ederi pri#ind cele dou "nscrieri a#1nd ca obiect drepturile reale asupra i!obilelor , respecti# intabularea i "nscrierea pro#i&orie , diferenele dintre acestea , precu! i efectele acestor "nscrieri , actele ce stau la ba&a "nscrierii , posibilitatea renunrii la dreptul de proprietate "nscris "n cartea funciar . Se consacr o serie de principii ale crilor funciare ; cel al efectului constituti# de drepturi al intabulrii i e9cepiile de la aceast re ul , principiul prioritiii "nscrierilor , principiul publicitii inte rale , principiul relati#itii "nscrierilor "n cartea funciar . Se definete buna i reaua credin a terului dob1nditor i se re le!entea& patru din cele cinci aciuni din carte funciar , respecti# aciunea "n prestaie tabular , aciunea "n stabilirea ran ului , aciunea "n radiere sau de acordare a ran ului preferenial i aciunea "n :ustificare tabular. Capitolul !!!2otarea unor drepturi , fapte i raporturi juridice "art. ,13-,1+& re le!entea& drepturile , altele dec1t cele reale , actele , faptele i alte raporturi :uridice supuse notrii , precu! i efectele acestor "nscrieri , e9tin&1nd aplicarea aciunilor de carte funciar re le!entate la capitolul II i cu pri#ire la drepturile supuse notrii , pentru ca& de conflict "ntre drepturi ce pro#in de la acelai autor. Capitolul I2Rectificarea "nscrierilor "n cartea funciar 5art. +0-(+1)7 include dispo&iii pri#ind aciunea "n rectificare 5a intabulrii , "nscrierii pro#i&orii i notrii 7, radierea drepturilor condiionale , "ndreptarea erorilor !ateriale i !odificarea descrierii i!obilului , precu! i rspunderea pentru inerea defectuoas a crii funciare . II.$ %plicarea "n ti!p a noilor nor!e - prorogarea efectului constituti# de drepturi al intabulrii i ultraacti#itatea le ii cadastrului . Le ea -1*$011 pri#ind punerea "n aplicare a Le ii $-,*$00+ pri#ind Codul ci#il cuprinde dispo&iii tran&itorii , deoarece raportea& condiiile i efectele "nscrierilor , at1t la data intrrii "n #i oare a Le ii , c1t i la data finali&rii lucrrilor de cadastru. %stfel , pe de o parte , e9ist dispo&iii cuprinse "n art. -. i art. -, din le ea -1*$011 de punere "n aplicare a Codului ci#il , care pre#d ; /ispoziile art.
0

)*+-,-. din Codul civil privitoare la cazurile, condi iile, efectele i regimul scrierilor in cartea funciara se aplic numai actelor si faptelor juridice inc4eiate sau, dup caz, savarsite ori produse dupa intrarea in vigoare a Codului civil. Innscrierile in cartea funciar efectuate in temeiul unor acte ori fapte juridice inc4eiate sau, dup caz, savarsite ori produse anterior intr arii in vigoare a Codului civil vor produce efectele prevazute de legea in vigoare la data inc4eierii acestor acte ori, dup caz, la data savarsirii sau producerii acestor fapte, c4iar daca aceste inscrieri sunt efectuate dupa data intrarii in vigoare a Codului civil.5 'in aceste dispo&itii pri#ind efectul constitutiv de drepturi al intabularii ar re&ulta ca , in ceeea ce pri#este drepturile reale i!obiliare nascute din acte :uridice inc8eiate sau fapte :uridice sa#arsite sau produse inainte de intrarea in #i oare a noului cod , intabularea acestora #a a#ea efectul de opo&abilitate pre#a&ut de le ea cadastrului -*1++. , in ti!p ce , in ca&ul inscrierii drepturilor reale i!obiliare nascute din acte :uridice inc8eiate si a faptelor :uridice sa#arsite sau produse dupa intrarea in #i oare noului cod , efectul #a fi cel constitutiv de drepturi. Numai c art. &' alin ! in (e ea )!*#+!! % astfel cum a fost modificat prin (e ea '+*#+!# a proro at aplicarea noilor dispo,iii privind efectul constitutiv de drepturi al intabulrii , pre#&1nd 6 5 /ispozitiile Codului civil privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respectiv e, in conformitate cu dispozitiile 7egii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. *8-,,+, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare5. Re&ult astfel c p1n la data pre#&ut de aceste dispo&iii "nscrierile "n cartea funciar se #or face nu!ai "n scop de opo&abilitate fa de teri , potri#it le ii cadastrului . Capitolul III. Principiile crii funciare III.1Principiile funda!entale ale crii funciare confor! dispo&iiilor 'ecretului( le e nr. 11)*1+3, i Le ii -*1++. . La ba&a re i!ului :uridic al crilor funciare stau anu!ite re uli funda!entale , cu #aloare de principii . Cele !ai !ulte dintre aceste principii instituite prin 'ecretul(le e nr. 11)*1+3, au fost pstrate i de Le ea -*1++.. 9.-.- rincipiul consensului .
9

Potri#it re ulilor dreptului ci#il , constituirea , !odificarea , trans!iterea sau stin erea drepturilor reale are loc prin declaraia de #oin a titularului dreptului i , respecti# , prin acordul dintre acesta i cel "n fa#oarea cruia se constituie sau se str!ut dreptul. 'ecretul Le e 11)*1+3, , "n articolele 1- i 1, , reproduce dispo&iiile Codului ci#il referitoare la #alabilitatea con#eniilor , pre#&1nd c pentru constituirea , trans!iterea i stin erea drepturilor reale "n re i! de carte funciar este necesar s e9iste un acord de #oin "ntre cel care d i cel care pri!ete dreptul . Potri#it art. $$ alin. 1 din Le ea -*1++. , "nscrierea "n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face pe ba&a actului prin care acestea s(au constituit ori s(au trans!is , "n !od #alabil . %stfel , la ba&a "nscrierii st actul de constituire sau de trans!itere a drepturilor reale i!obiliare care repre&int acordul de #oin al prilor . 'e la principiul consensului , a!bele acte nor!ati#e pre#d ur!toarele e9cepii ; - radierea "nscrierii unui drept real i!obiliar se face "n te!eiul actului care e9pri! consi!!1ntul titularului la stin erea lui < - radierea "nscrierii drepturilor care se stin la "!plinirea ter!enului !enionat "n "nscriere < - radierea drepturilor #ia ere care se stin prin !oartea titularului lor < - "nscrierea sau radierea drepturilor reale i!obiliare pe ba&a 8otr1rii :udectoreti definiti#e i ire#ocabile sau a actului ad!inistrati# de autoritate. 3n doctrin se e#idenia& faptul c prin pre#ederile art. $/($) din Le ea -*1++. s(a renunat la princiiul consensului , "nscrierile "n cartea funciar reali&1ndu(se nu!ai cu consi!!1ntul titularului dreptului real. 9.-.3 rincipiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar Potri#it art. 1- din 'ecretul le e nr. 11)*1+3, , "n re i! de carte funciar , drepturile reale i!obiliare pot fi constituite , trans!ise , !odificate ori stinse nu!ai prin "nscrierea "n cartea funciar , operaiune care d natere , !odific sau stin e aceste drepturi i le face opo&abile terelor persoane . Le ea -*1++. nu !ai !enine efectul constituti# de drept al "nscrierii "n cartea funciar . %stfel , potri#it art. $- , "nscrierile "n cartea funciar au nu!ai rol de publicitate i opo&abilitate fa de teri . Le ea nr. -*1++. statuea& prin art. $). c F"nscrierile "n cartea funciar "i #or produce efectele de opo&abilitate fa de teri de la data "nre istrrii cererilor.B 3n consecin, "ntruc1t trans!iterea, !odificare sau stin erea drepturilor reale nu !ai este le at de necesitatea operrii acestor !odificri i "n cartea funciar, ele produc1ndu(i efectele de la data con#eniei, prile antrenate "n
1#

reali&area unor operaiuni :uridice cu bunul i!obil nu #or !ai fi at1t de interesate "n efectuarea unor c8eltuieli supli!entare oca&ionate de publicitatea acestora. 'rept ur!are, riscul de a ne afla "n situaii de publicitate inco!plet este sporit, di!inu1ndu(se astfel securitatea circulaiei :uridice a i!obilelor. Prin e9cepie , potri#it art. $, din Le ea -*1++. , dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opo&abile fa de teri , fr "nscrierea "n cartea funciar , c1nd sunt dob1ndite prin succesiune , accesiune , #1n&are silit , u&ucapiune , e9propriere , 8otr1ri :udectoreti sau prin efectul le ii 5"!proprietrirea7. 9.-.9 rincipiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Potri#it art. 1-(1, din Le ea nr. 11)*1+3, , drepturile reale cu pri#ire la i!obile pot fi constituite , !odificate sau stinse nu!ai prin "nscriere "n cartea funciar . Prin ur!are , "nscrierea d natere , !odific sau stin e drepturi reale i le face opo&abile fa de teri . Pricipiul rele# o i!portan deosebit at1t prin faptul c consfinete o dero are de la re ula eneral de drept ci#il potri#it creia trans!iterea drepturilor "ntre pri are loc prin si!plul fapt al con#eniei , c1t i prin aceea c este o re le!entare diferit fa de cea pre#&ut "n Le ea nr. -*1++., "n acest din ur! siste! drepturile reale asupra i!obilelor fiind considerate ca fiinate de la data con#eniei, publicitatea i!obiliar a#1nd si!plul efect de opo&abilitate a lor fa de teri. Ceea ce "nsea!n c con#eniile "nc8eiate "n siste! de carte funciar nu au rol translati# de proprietate. 3n te!eiul acestora se nasc doar obli aii personale "n sarcina prilor, "n ti!p ce dreptul real propriu(&is se nate pe ba&a "nscrierii lui "n cartea funciar. 9.-.0 rincipiul publicitii. Confor! principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie , trans!it , !odific sau stin drepturile reale i!obiliare trebuie "nscrise "n cartea funciar , pentru a de#eni opo&abile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele. Le ea -*1++. , "n art. 33 i 'ecretul Gle e 11)*1+3, , "n art. 3$ , instituie dou pre&u!ii le ale "n do!eniul crilor funciare ; a. un drept real "nscris "n fa#oarea unei persoane creea& pre&u!ia c dreptul e9ist "n folosul ei < b. dac un drept real s(a radiat din cartea funciar se presupune c acest drept nu e9ist . 'eci , "n #irtutea principiului publicitii , se consider c "ntre cuprinsul crii funciare este e9act , fiind "n concordan cu situaia :uridic real .
11

Ca re ul eneral, crile funciare sunt publice, asupra coninutului lor put1ndu(se edifica orice persoan interesat. 3n acelai ti!p infor!area trebuie s fie corect, "n sensul e9istenei unei perfecte corelri "ntre toate datele trecute "n cartea funciar i situaia real a i!obilului "n cau&. Publicitatea #i&ea& ur!toarele trei direcii; publicitatea inte ral, pubilictatea !aterial i publicitatea for!al. Publicitatea inte ral trebuie "neleas "n sensul c sunt supuse publicitii prin cartea funciar toate drepturile reale constituite, str!utate sau stinse, faptele sau alte acte :uridice "n le tur cu drepturile "nscrise. PubilicItatea !aterial se refer la fora probant a "nscrierii "n cartea funciar. 3ntruc1t, ca o pre&u!ie relati#, orice carte funciar descrie toate drepturile i sarcinile ce re#ea& i!obilul "n cau&, terii interesai put1nd in#oca "nscrierile din cartea funciar pentru a(i apra interesele "n raport cu titularii drepturilor i sarcinilor respecti#e. %cest principiu nu #a putea fi "ns in#ocat; ("ntre pri, "ntruc1t "nscrierea nu poate !odifica con#enia e9istent "ntre d1nsele< (de ctre dob1nditorul de drepturi reale prin "nc8eierea cu rea(credin a unui act :uridic cu titlu oneros< ( de ctre !otenitor, "ntruc1t el nu poate a#ea !ai !ulte drepturi dec1t de cuius. Publicitatea for!al, rele# faptul c orice carte funciar poate fi consultat at1t de ctre persoanele interesate, c1t i de ctre cele care nu :ustific un anu!e interes. Consultarea poate fi fcut de cei interesai nu!ai sub supra#e 8erea conductorului de carte funciar sau a ar8i#arului. 9.-... rincipiul legalitii. Principiul le alitii este re ula care obli biroul de carte funciar s se supun nu!ai le ii "n soluionarea cererilor , pstr1ndu(i neutralitatea fa de actele "nc8eiate de pri , pe care trebuie doar s le #erifice sub aspectul le alitii. Nu se #or putea opera "nscrieri "n cartea funciar dac acestea se solicit "n te!eiul unor acte nele ale. %cest principiu co!port, la r1ndul su, ur!toarele dou direcii; le alitatea for!al i le alitatea !aterial. Prin le alitate for!al trebuie s "nele e! necesitatea respectrii unor re uli instituite de 'ecretul(le e 11)*1+3,, pri#itoare la li!itele cate oriile de drepturi, actele i faptele :uridice supuse "nscrierilor "n cartea funciar, c1t i a tipurilor de "nscrieri ce pot fi reali&ate 5intabularea, "nscrierea pro#i&orie i notarea7. 'e cealalt parte, le alitatea !aterial se refer la drepturile i obli aiile :udectorului de carte funciar i ale personalului cu care acesta lucrea& de a #erifica; cererile de "nscriere "n cartea funciar< "nscrisurile care "nsoesc cererea< "nscrierile e9istente "n cartea funciar la !o!entul depunerii cererii.
12

9.-.+. rincipiul oficialitii. Airoul de carte funciar este obli at i "!puternicit s #erifice , din oficiu , le alitatea cererii i a actelor "n ba&a crora se solicit "nscrierea "n cartea funciar . %ceast #erificare efectuat din oficiu are !enirea de a asi urs o !ai !are si uran "n pri#ina "nscrierilor "n cartea funciar. %stfel , principiul oficialitii siste!ati&ea& re ulile pe ba&a crora sunt soluionate cererile de "nscriere "n cartea funciar. Caracteristica principal a principiului re&id "n aceea c soluionarea unei cereri are la ba& dreptul i obli aia persoanelor co!petente de a cerceta din proprie iniiati# "ndeplinirea condiiilor de le alitate "n #ederea ad!iterii unei cereri de "nscriere "n cartea funcair. Printre condiiile referitoare la cererea de "nscriere !enion!; (cererea poate fi fcut de ctre cei "n fa#oarea sau "!potri#a crora se face "nscrierea, personal sau prin !andatar< ("nscrisul ca act :uridic care st la ba&a "nscrierii poate fi; un contract< o 8otr1re :udectoreasc< un proces(#erbal de ad:udecare "nc8eiat "n procedura de e9ecutare silit etc. 3n toate ca&urile, "scrisul trebuie s respecte condiiile de fond i de for! pre#&ute de le e pentru "nc8eierea sa #alabil. 9.-.*. rincipiul specialitii. Confor! acestei re uli funda!entale fiecare operaiune "n cartea funciar trebuie s fie precis deter!inat prin descrierea "nsuirilor caracteristice ale fiecrui i!obil , "nc1t s poat fi deosebit de altul. 'etaliile trebuie s se refere at1t la aspectele te8nice i fi&ice c1t i la situaia :uridic , la subiectele titulare ale drepturilor tabulare . %cest re ul atra e atenia asupra ri orii tuturor "nscrierilor efectuate "n cele trei pri ale crii funciare, astfel "nc1t s fie "nlturat orice "ndoial cu pri#ire la; identificarea i!obilelor "nscrise "n Partea I< "nscrierilor asupra drepturilor reale din Partea a II(a< i a notrilor din ulti!a parte. 9.-.). rincipiul prioritii 3nscrierile "n cartea funciar "i produc efectele de la data "nre istrrii cererii , dup cu! reiese din art. 31 din 'ecretul(le e nr. 11)*1+3, i art. /+ alin. 3 i / din Le ea -*1++.. %stfel , ordinea depunerii cererilor stabilete ran ul tabular 5prioritar7 . Ran ul "nscrierii este deter!inat de dat i de ora "nscrierii. Prin ran tabular "nele e! efectul unei "nscrieri "n raport cu alte "nscrieri din aceeai carte funciar. %stfel "nc1t, "nscrierile care au o dat !ai #ec8e sunt prioritare 5preferabile7 "n raport cu cele a#1nd o dat !ai nou. 3n situaia depunerii deodat a !ai !ultor cereri, dac se refer la "nscrierea unor drepturi de ipotec, ele #or a#ea acelai ran < iar dac se
13

refer la alte drepturi, ele #or pri!i pro#i&oriu ran e al, ur!1nd ca, pe cale :udectoreasc, s se 8otrasc ran ul "nscrierii dreptului. 9.-., rincipiul forei probante. %cest principiu re&ult din econo!ia pre#ederilor art. 3$ i ale art. 33 ale 'ecretului le e nr. 11)*1+3,. %rt. 3$ instituie dou pre&u!ii ; (dac "n cartea funciar sHa "nscris un drept real "n folosul unei persoane se pre&u! c dreptul e9ist "n folosul ei< ( dac un drept s(a radiat din cartea funciar se pre&u! c acel drept nu e9ist. Sunte! "n pre&ena a dou pre&u!ii le ale relati#e , put1nd fi co!btute prin proba contrar. 4le se aplic nu!ai drepturilor reale. %rt. 33 din 'ecret pre#ede c "nscrierile din cartea funciar au o putere do#editoare absolut "n folosul terului care a dob1ndit un drept real prin act :uridic cu titlu oneros i a fost de bun credin . %adar , terul #a fi aprat de orice cau& de e#iciune deri#1nd din titlurile dob1ndite anterior "nscrierii dreptului su , cu e9cepia situaiei c1nd "!potri#a sa s(a introdus "n ter!en le al , o aciune "n rectificarea "ntabulrii. Ii acest din ur! principiu reiterat prin Le ea -*1++. corespunde principiului publicitii !ateriale din #ec8iul siste!, iar potri#it lui, "nscrierile din cuprinsul crii funciare sunt "n concordan cu starea real de drept i de fapt a i!obilului, nu!ai dac; ( titularul dreptului "nscris a dob1ndit acel drept "n #irtutea unui titlu le al< ( titlul le al se "nte!eia& pe un act :uridic #alid< ( actul :uridic #alid e9pri! dob1ndirea cu bun(credin a dreptului real respecti#. Le at de acest principiu, art. 30 din Le ea nr. -*1++. instituie ur!toarele pre&u!ii; ("nscrierea unui drept real i!obiliar "n cartea funciar cu "ndeplinirea tuturor condiiilor le ale conduce la pre&u!ia c acel drept e9ist< ("nscrierea dreptului real "n fa#oarea unei persoane conduce la pre&u!ia c persoana respecti# este cu ade#rat titular a dreptului real respecti#, nu!ai dac; a fost de bun(credin "n !o!entul dob1ndirii sau constituirii dreptului i starea de drept i de fapt e#ideniat de "nscrierile din cartea funciar corespund realitii. 9.-.-1 rincipiul relativitii. %cest principiu a fost preluat din siste!ul de publicitate i!obiliar re le!entat de 'ecretul( le e nr. 11)*1+3, e9pri!1nd, "n esen, necesitatea ca orice "nscriere "n cartea funciar s se fac doar cu consi!!1ntul titularului de drepturi reale asupra i!obilului, anterior "nscris "n cartea funciar
1!

Potri#it acestuia, "nscrierile "n cartea funciar se fac doar cu consi!!1ntul titularului "nscris 5art. 1+ din 'ecretul(le e7. Le ea pre#ede ur!toarele situaii c1nd se poate decide "nscrierea "n cartea funciar; ( "!potri#a aceluia care la data "nre istrrii cererii este "nscris ca titular al dreptului asupra cruia ur!ea& a fi operat "nscrierea< ( "!potri#a aceluia care i(a re#at dreptul "nainte de a fi fost "nscris, dac a!bele "nscrieri au fost cerute deodat. 3n situaia !ai deosebit c1nd au a#ut loc "nstrinri succesi#e, fr ca dob1nditorul s(i fi "nscris dreptul de proprietate "n cartea funciar, potri#it art. $0 din 'ecretul(le e, dob1nditorul din ur! poate solicita "nscrierea dob1ndirilor succesi#e, sub condiia probrii lor cu acte ori inale de trans!itere a dreptului. III.$ Principiile crilor funciare re&ult1nd din dispo&iiile noului Cod. 3.$.1.Principiul efectului constituti# de drepturi al intabulrii , drepturile e9tratabulare . Noul Cod ci#il , "n art. ,,) , referitor la dob1ndirea i stin erea drepturilor reale asupra i!obilelor , pre#ede c ; J "-& :ub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti , , numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea. "3& /repturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara , cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial . %cest consi!ta!ant nu este necesar daca dreptul se stin e prin i!plinirea ter!enului aratat in inscriere ori prin decesul sau, dupa ca&, prin incetarea e9istentei :uridice a titularului, daca acesta era o persoana :uridica. %stfel , daca in re le!entarea anterioara a le ii cadastrului , efectul constituti# #i&a doar drepturile reale , i!obiliare constituite , trans!ise sau !odificate in te!eiul unui contract , in ti!p ce art. ,,) din noul Cod ci#il #orbeste de orice act sau fapt :uridic ce constituie titlul ce sta la ba&a inscrierii 5inclusi# u&ucapiune7. Potri#it noilor pre#ederi , intabularea are efect constituti# atat intre parti , cat si fata de terti . 'e la re ula efectului constituti# de drepturi al intabularii e9ista o serie de e-ceptii pre#a&ute de art. ,,- NCC , referitor la dobandirea drepturilor reale fara inscriere % ce pre#ede ; ;/repturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte cazuri expres prevzute .. 3n aliniatul 3 al aceluiai articol se pre#ede c
1$

titularii drepturilor astfel dob1ndite nu #or putea dispune de ele dec1t dup "nscrierea "n cartea funciar. 3.$.$. Principiul publicitii inte rale . %cest principiu , dei nu este consacrat e9pres "n noul cod , re&ult din re le!entarea #i&1nd scopul i obiectul crii funciare , respecti# dispo&iiile art. ,-. confor! crora ; K17 Cartea funciara descrie i!obilele si arata drepturile reale ce au ca obiea&t aceste bunuri. 5$7 In ca&urile pre#a&ute de le e pot fi inscrise in cartea funciara si alte drepturi, fapte sau raporturi :uridice, daca au le atura cu i!obilele cuprinse in cartea funciara . . 537 Prin i!obil, in sensul pre&entului titlu, se intele e una sau !ai !ulte parcele de teren alaturate, indiferent de cate oria de folosinta , cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi proprietar, situate pe teritoriul unei unitati ad!inistrati#( teritoriale si care sunt identificate printr(un nu!!ar cadastral unic.J Noul Cod ci#il introduce siste!ul foilor reale 5art. ,-, alin. $ 7 , ceea ce insea!na ca intr(o carte funciara poate fi inscris un sin ur i!obil . Principiul publicitatii inte rale este redat prin introducerea efectului constituti# al inscrierii drepturilor reale , obli ati#itatea inscrierii drepturilor e9tratabulare , daca titularul doreste sa e9ercite dispo&itia :uridica , precu! si prin efectul de opo&abilitate absoluta a unor notari. . 3.$.3 . Principiul publicitii for!ale. Principiul publicitii for!ale re&ult din dispo&iiile art. ,,3 NCC pri#ind cercetarea crii funciare . @e9tul le al pre#ede ; K517 ?rice persoan, fr a fi inut s :ustifice #reun interes, poate cerceta orice carte funciar, precu! i celelalte docu!ente cu care aceasta se "ntre ete, potri#it le ii. =apa cu "nscrisurile care au stat la ba&a efecturii "nscrierilor "n cartea funciar poate fi consultat de orice persoan interesat, cu respectarea dispo&iiilor le ale cu pri#ire la prelucrarea datelor cu caracter personal i libera circulaie a acestor date. 5$7 La cerere, se #or elibera e9trase sau copii certificate, confor!e cu e9e!plarul ori inal aflat "n ar8i#. 537 Ni!eni nu #a putea in#oca faptul c nu a a#ut cunotin de e9istena #reunei "nscrieri efectuate "n cartea funciar sau, dup ca&, a unei cereri de "nscriere "nre istrate la biroul de cadastru i publicitate i!obiliarJ.
16

%stfel cu! re&ult din aceste dispo&iii , posibilitatea de informare cu privire la cartea funciar se refer nu doar cu privire la cuprinsul crii , ci i la toate documentele care o completeaz , respecti# ; !apa cu "nscrisuri , re istrele , planul cadastral. Cercetarea crii funciare i a altor docu!ente cu care aceasta se "ntre ete poate fi fcut de orice persoan , fr a fi obli at s :ustifice un interes. Necesitatea :ustificriii unui interes este pre#&ut doar pentru cercetarea !apei cu "nscrisuri , care conine la r1ndul su , docu!ente ce "ntre esc cartea funciar. 3.$.3. Principiul relati#itii "nscrierilor. Re&ult din dispo&iiile art. ,+3(,+) , precu! i ale art. ,,- alin. 3 NCC. @e9tul nu difer de cel cuprins "n #ec8ea re le!entare a crilor funciare . %stfel, potri#it noilor re le!entri , respecti# art. ,+3 NCC ; K Inscrierea unui drept real se poate efectua nu!ai; a7 i!potri#a aceluia care, la data inre istrarii cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia ur!ea&a sa fie facuta inscrierea < b7i!potri#a aceluia care, inainte de a fi fost inscris, si(a re#at dreptul, daca a !andoua inscrierile se cer deodata . Noul Cod consacr la art. ,+/ , "n ca&ul "nscrierilor "n te!eiul unor acte :uridice succesi#e , necesitatea do#e&ii le turilor :uridice dintre antecesorul tabular i succesorul su tabular . 3.$./. Principiul prioritii . Principiul nu este re le!entat e9pres , "ns poate fi dedus din te9tele art. ,+0(,+$ %rticolul ,+0 pri#ind data producerii efectelor "nscrierilor , pre#ede c ; K 517 'ac prin le e nu se pre#ede altfel, "nscrierile "n cartea funciar "i #or produce efectele de la data "nre istrrii cererilor, in1ndu(se "ns cont de data, ora i !inutul "nre istrrii acestora "n toate ca&urile "n care cererea a fost depus personal, prin !andatar ori notar public sau, dup ca&, co!unicat prin telefa9, pot electronic ori prin alte !i:loace ce asi ur trans!iterea te9tului i confir!area pri!irii cererii de "nscriere cu toate docu!entele :ustificati#e.

17

5$7 3n ca&ul drepturilor de ipotec, ordinea "nre istrrii cererilor #a deter!ina i ran ul acestora. 537 'ac !ai !ulte cereri s(au pri!it "n aceeai &i prin pot sau curier, drepturile de ipotec #or a#ea acelai ran , iar celelalte drepturi #or dob1ndi nu!ai pro#i&oriu ran e al, ur!1nd ca instana s se pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra ran ului i, dac #a fi ca&ul, asupra radierii "nscrierii ne#alabile. 5/7 3n ca&ul "n care dou sau !ai !ulte drepturi au pri!it pro#i&oriu ran e al, potri#it dispo&iiilor alin. 537, #a fi preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate "n concurs, cel care a fost pus "n posesia bunului sau, dup ca&, cel fa de care debitorul i(a e9ecutat cel dint1i obli aiile ce "i incu!b, cu e9cepia drepturilor de ipotec care #or a#ea acelai ran . 3n situaia "n care niciunul din dob1nditori n(a fost pus "n posesia bunului sau, dup ca&, debitorul nu i(a e9ecutat obli aiile fa de niciunul dintre ei, #a fi preferat cel care a sesi&at cel dint1i instana de :udecat "n te!eiul dispo&iiilor pre&entului articol. 5)7 'ispo&iiile alin. 537 i 5/7 se aplic i atunci c1nd, "n aceeai &i, o cerere de "nscriere a fost depus ori co!unicat "n condiiile alin. 517, iar alta pri!it prin pot sau curierJ. Ii "n #ec8ea re le!entare a crilor funciare data la care i produc efectele nscrierilor depinde de momentul nre istrrii cererii de nscriere . 3n ce pri#ete concursul dintre cei care au pri!it pro#i&oriu ran e al , noul Cod e9clude #ec8iul criteriu al datei certe a titlurilor , introduc1nd un criteriu nou , prefer1ndu(l pe cel care a fost primul pus n posesie sau fa de care debitorul i-a e<ecutat cel dinti obligaiile ce i incumb . Punerea "n posesie sau e9ecutarea obli aiei trebuie s fi a#ut loc anterior "nre istrrii cererii de "nscriere . 3n situaia "n care niciunul din terii aflai "n conflict nu a fost pus "n posesie ori antecesorul tabular nu i(a e9ecutat fa de #reunul obli aiile asu!ate , p1n la data "nre istrrii cererii de "nscriere , Codul introduce un criteriu subsidiar , care este cel al e9ercitrii aciunii pentru stabilirea ran ului definiti# , fiind preferat cel care "nre istrea& pri!ul cererea de c8e!are "n :udecat "!potri#a celuilalt ori a celorlali "nscrii pro#i&oriu. Prin art. ,+1 se re le!entea& conflictul dintre terii dob1nditori de la un autor co!un , pre#&1ndu(se c cel care i(a "nscris pri!ul dreptul #a fi socotit titularul dreptului tabular. %rt.,+$ , re le!ent1nd situaia terului dob1nditor de rea(credin , dispune c ; K517 Cel care a fost "ndreptit, printr(un act :uridic #alabil "nc8eiat,
10

s "nscrie un drept real "n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup ca&, acordarea de ran preferenial fa de "nscrierea efectuat de alt persoan, "ns nu!ai dac sunt "ntrunite ur!toarele 3 condiii; a7 actul :uridic "n te!eiul cruia se solicit radierea sau acordarea ran ului preferenial s fie anterior aceluia "n ba&a cruia terul i(a "nscris dreptul< b7 dreptul recla!antului i cel al terului dob1nditor s pro#in de la un autor co!un< c7 "nscrierea dreptului "n folosul recla!antului s fi fost "!piedicat de terul dob1nditor prin #iolen sau #iclenie, dup ca&. 5$7 Radierea sau acordarea ran ului preferenial poate fi cerut i dac #iolena ori #iclenia a pro#enit de la o alt persoan dec1t terul dob1nditor, dar nu!ai dac acesta din ur! a cunoscut sau, dup ca&, trebuia s cunoasc aceast "!pre:urare la data "nc8eierii contractului "n ba&a cruia a dob1ndit dreptul intabulat "n folosul su. 537 'reptul la aciune se prescrie "n ter!en de 3 ani de la data "nscrierii de ctre ter a dreptului "n folosul su.J 4ste #orba despre aciunea "n radiere sau acordare a ran ului preferenial ce #a fi tratat "n capitolul dedicat aciunilor de carte funciar. 3.$.) Principiul publicitii !ateriale. Sediul !ateriei "l constituie art. +00 NCC , referitor la fora probant a "nscrierilor "n cartea funciar , art. +01 NCC, pri#ind protecia terului ac8i&itor de bun(credin i art. +0+ alin. 3 , pri#ind ter!enele de e9rcitare ale aciunii "n rectificare "!potri#a terului dob1nditor cu titlu oneros , de bun credin . %rt. +00 instituie dou pre&u!ii , si!ilar cu le ea cadastrului , respecti# ; - prezumia e<istenei dreptului real nscris n cartea funciar , ceea ce dispensea& pe cel "nscris "n cartea funciar de sarcina de a proba e9istena dreptului , acesta prob1ndu(se cu e9trasul de carte funciar 5art. ).) NCC7 - prezumia ine<istenei dreptului real radiat.

19

%rticolul +01 alin. $ lit. A pre#ede c terul dob1nditor este considerat de bun(credin dac din cuprinsul crii funciare nu re&ult nicio cau& care s :ustifice rectificarea acesteia "n fa#oarea altei persoane. Principiul publicitii !ateriale profit terului subdob1nditor cu titlu oneros al unui drept real , de bun(credin la data "nre istrrii cererii de "nscriere a dreptului su. 'ac antecesorul su tabular a r!as "nscris "n cartea funciar ti!p de 3 ani sau , 1 an 5dup distinciile art. +0+ alin. 3 7 , fr ca titlul su s fie contestat pe calea unei aciuni "n rectificare funda!entat pe dispo&iiile art. +0, alin. 1 , "nscrierea dreptului terului subdob1nditor #a a#ea un efect ac8i&iti# instantaneu. Potri#it art. -+ din Le ea -1*$011 , principiul publicitii !ateriale nu poate fi in#ocat contra ade#ratului proprietar , strin de cartea funciar 5deci unde nu era desc8is cartea funciar 7 , de terii dob1nditor cu tilu oneros , care i(au "nscris pentru pri!a dat , cu bun credin , un drept "n cartea funciar . %cetia pot in#oca doar u&ucapiunea tabular , "n condiiile le ii . Pentru "nscrierile anterioare intrrii "n #i oare a noului cod , #or fi aplicabile dispo&iiile "n #i oare la data intrrii "n #i oare "n posesia i!obilului. Capitolul IV. nscrierile n cartea funciar I2.1 3nscrierile "n cartea funciar confor! Le ii -*1++. Potri#it le ii cadastrului e9ist trei feluri de "nscrieri "n cartea funciar ; intabularea , "nscrierea pro#i&orie i notarea. /.1.1 !ntabularea Intabularea repre&int operaiunea specific siste!ului de publicitate i!obiliar prin crile funciare, prin care se str!ut, se constituie, se !odific sau se stin , cu titlu definiti#, drepturi reale i!obiliare, odat cu "nre istrarea cererii "n re istrul de intrare inut de autoritatea de carte funciar. 'ac potri#it art. 1- din 'ecretul Gle e nr. 11)*1+3, , intabularea a#ea i efect constituti# de drept , "n sensul c dreptul real i!obiliar lua natere din !o!entul intabulrii lui "n cartea funciar , di!potri# , "n confor!itate cu art. $- din Le ea -*1++. toate "nscrierile efectuate "n cartea funciar , inclusi# intabularea , produc nu!ai dou efecte ; - opo&abilitate fa de teri de la data "nre istrrii cererii de "nscriere < - deter!inarea ran ului "nscrierii "n ordinea "nre istrrii cererii de "nscriere . Potri#it art. $, alin. 1 din Le ea -*1++. titularii drepturilor reale i!obiliare nu #or putea dispune de ele dec1t cu condiia "nscrierii prealabile a acestor drepturi "n cartea funciar . 3n consecin , trans!iterea drepturilor i!obiliare fr respectarea acestei condiii a "nscrierii atra e inopo&abilitatea drepturilor , astfel dob1ndite , fa de teri. Intabularea drepturilor personale nu are efect constituti# ci doar de opo&abilitate fa de teri.
2#

Intabularea radierii unui drept real face ca acel drept s "ncete&e, "n ti!p ce intabularea radierii unui drept personal nu are nici o influen asupra e9istenei dreptului. Soluionarea cererilor de "nscriere "n cartea funciar re#ine Airourilor @eritoriale de carte funciar ale ?ficiilor @eritoriale. 3!potri#a "nc8eierii de "nscriere sau de respin ere poate fi for!ulat pl1n ere, care se depune tot la birourile teritoriale, ur!1nd ca ?ficiile @eritoriale s le "nainte&e spre soluionare :udectoriei "n a crei ra& teritorial de co!peten se afl i!obilul "n cau& 5art. /- i ur!. din Le ea nr. -*1++.7.

/.1.$ =nscrierea provizorie 4ste acea "nscriere care str!ut, constituie, !odific sau stin e un drept real nu!ai sub condiia unei :ustificri ulterioare. 4a se nu!ete K "nscriere pro#i&orie K sau K intabulare i!perfect K La aceast for! de "nscriere se apelea& dac; ("nscrisul ori inal nu "ndeplinete condiiile pre#&ute de art. //(/) din 'ecretul(le e 11)*1+3,. (8otr1rea :udectoreasc prin care partea a fost obli at la str!utarea, constituirea,!odificarea sau stin erea dreptului real nu este definiti# i ire#ocabil ( "n ca&ul dob1ndirii unor drepturi reale afectate de o condiie suspensi#. Potri#it Le ii -*1++. "nscrierea pro#i&orie poate fi operat i "n ur!toarele ca&uri; c1nd dreptul real ce ur!ea& a fi "nscris este afectat de o condiie suspensi#< dac se dob1ndete un drept tabular care, anterior, a fost "nscris pro#i&oriu< dac debitorul a conse!nat su!ele pentru care a fost "nscris ipoteca ori pri#ile iul i!obiliar. 3nscrierea pro#i&orie are ca efect asi urarea ran ului serial al opo&abilitii fa de teri a drepturilor "nscrise "n cartea funciar . %stfel , potri#it art. 3$ alin. $ din Le ea -*1++. , "nscrierea pro#i&orie de#ine opo&abil terilor cu ran ul deter!inat de cererea de "nscriere , sub condiia i "n !sura :ustificrii ei. >ustificarea unei "nscrieri pro#i&orii "i "ntinde efectul i asupra tuturor "nscrierilor care s(au fcut condiionat de :ustificarea ei. Le ea nr. -*1++. arat c :ustificarea "nscrieii pro#i&orii const "n "ndeplinirea unor cerine care pot fi soluionate nu doar prin 8otr1rea instanei de :udecat sau prin consi!!1ntul celui "!potri#a cruia este operat "nscrierea, ci i prin "nc8eiere de carte funciar "ntoc!it de ctre re istrator. 'ac "nscrierea pro#i&orie este :ustificat , "n sensul c "nscrisul ori inal "ndeplinete ulterior cerinele pre#&ute pentru intabulare sau , dup ca& , 8otr1rea :udectoreasc de#ine ire#ocabil , ea se transfor! "ntr(o
21

intabulare perfect. %stfel , de "ndat ce persoana interesat reali&ea& :ustificarea ulterioar, prin pre&entarea probelor din care s reias co!pletarea lipsurilor pentru "nc8eierea #alid a actului :uridic, "nscrierea respecti# se transfor! "n intabulare, produc1nd efectele specifice acesteia. Interesul reali&rii unei ase!enea "nscrieri reiese din faptul c, "n ur!a :ustificrii ulterioare, aceasta produce efectele intabulrii "n !od retroacti#, de la data "nre istrrii cererii pentru "nscrierea pro#i&orie. Dapt ce poate da eficien principiului prioritii "nscrierilor, o cerere de "nre istrare a unei "nscriere pro#i&orii cu o dat !ai #ec8e, odat :ustificat, fiind prioritar unei cereri de "nre istrare a unei intabulri cu dat !ai recent. 3n !od corespun&tor , ne:ustificarea unei "nscrierii pro#i&orii atra e , la cererea celui interesat , radierea ei i a tuturor "nscrierilor care s(au fcut condiionat de :ustificarea acesteia. 0.-.9 Condiiile necesare admiterii intabulrii i a nscrierii provizorii ; a. Cerine comune. 2i&ea& "nscrisurile "n ba&a crora se poate cere intabularea sau "nscrierea pro#i&orie, respecti#; "nscrisul ori inal< 8otr1rile :udectoreti< 8otr1rile autoritilor ad!inistrati#e. 3nscrierile "n cartea funciar trebuie s fie solicitate de partea care are sau care ur!ea& s dob1ndeasc un drept sau de instanele :udectoreti. %ctul "n ba&a cruia se solicit "nscrierea trebuie s aib un coninut ad!is de le e , iar "n cuprinsul actului trebuie preci&at cu e9actitate i!obilul i dreptul ce ur!ea& a fi "nscris. 'ac dreptul este do#edit , atunci este ad!is intabularea , "n sc8i!b c1nd din docu!ente re&ult c dreptul este nu!ai #erosi!il se #a acorda nu!ai "nscrierea pro#i&orie. b. Cerine speciale ale intabulrii; ("nscrisul ori inal trebuie s arate data "ntoc!irii i do!iciliul prilor< ("nscrisul ori inal s arate nu!rul parcelei sau al crii funciare, dac ( "nscrierea pri#ete toate i!obilele cuprinse "n aceeai carte funciar< ( declaraia e9pres prin care cel al crui drept ur!ea& s fie str!utat, re#at, restr1ns ori stins consi!te la intabulare. c. Cerine speciale ale "nscrierii pro#i&orii. 3nscrierea pro#i&orie poate fi cerut atunci c1nd nu sunt "ndeplinite condiiile pentru intabulare , adic lipsete data actului sau nu!ele prilor ori nu a fost e#ideniat i!obilul cu toate datele sale de cate funciar. 4a se face i "n ca&ul; ( dob1ndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensi# < ( unei 8otr1ri :udectoreti supuse unei ci de atac. Situaia tabular pro#i&orie #a fi confir!at , consolidat sau :ustificat dac ulterior se "ntrunesc cerinele care au lipsit la "nscrierea pro#i&orie . 'eclaraia de :ustificare trebuie s e!ane de la titularul dreptului real i prin acest declaraie se co!pletea& datele care au lipsit la intabulare. 'ac
22

titularul dreptului refu& s dea declaraia de :ustificare a "nscrierii pro#i&orii , aceasta se poate cere printr(o aciune "n :ustiie . 3nscrierile pro#i&orii pot fi radiate la cererea oricrei persoane interesate. 3nscrierea pro#i&orie poate fi radiat c1nd ; (cel care a obinut "nscrierea a renunat fr re&er# la acest drept;, ( cererea de #alorificare a "nscrierii pro#i&orii a fosr respins "n fond prin 8otr1re :udectoreasc ( s(a constatat , prin 8otr1re :udectoreasc , ne#alabilitatea titlului pe ba&a cruia s(a fcut "nscrierea pro#i&orie, ( nu s(a fcut do#ada c s(a pornit aciunea "n :ustificare "n ter!en.

0.-.0 2otarea Notarea este acea for! de "nscriere prin care un drept real personal, un fapt sau un raport :uridic aflat "n le tur cu drepturile tabulare, dob1ndete opo&abilitate fa de teri. %rt. ,1(,$ din 'ecretul(le e nr. 11)*1+3, enu!er drepturile reale personale, faptele i raporturile :uridice aflate "n le tur cu drepturile tabulare, care pot face obiectul notrii "n cartea funciar i care e9ist c8iar dac nu ar fi fost notate "n cartea funciar. 'ecretul(le e nr. 11)*1+3, re le!enta notarea ca fiind o "nscriere "n cartea funciar cu efect de opo&abilitate fa de teri. 'in acest punct de #edere notarea se diferenia& fa de intabulare i "nscrierea pro#i&orie, acestea din ur! a#1nd un efect constituti# de drepturi, efect pe care notarea nu "l produce. 3n sc8i!b, Le ea nr. -*1++. a "nlturat aceast diferen de efect dintre cele trei tipuri de "nscrieri, acord1nd notrii acelai efect cu cel produs de intabulare i "nscrierea pro#i&orie, respecti# cel de opo&abilitate fa de teri. Potri#it art. ,/ alin. $ din Re ula!entul de aplicare a Le ii -*1++. se #or putea nota "n cartea funciar ; incapacitile de e9erciiu ale titularului dreptului real "nscris , instituirea curatelei , !odalitile :uridice ce afectea& dreptul "nscris "n cartea funciar 5 ter!enul i condiia 7 , aciunile i cile de atac care dau caracter liti ios dreptului "nscris , !surile de indisponibili&are 5sec8estrul, ur!rirea silit a i!obilului 7 , contractul de locaiune sau cesiunea de #enituri , "nc8eiate pe o durat !ai !are de trei ani , dreptul de pree!iune , interdicia de "nstrinare sau de re#are , pro!isiunea de #1n&are , sentina declarati# a fali!entului , lucrrile de e9propriere ale i!obilului. Notarea nu este constituti# de drepturi, ci are doar rolul de infor!are a terelor persoane , ceeea ce "nsea!n c raporturile :uridice , situaiile i
23

drepturile personale , precu! i aciunile "n :ustiie #or fi opo&abile terilor nu!ai dac au fost notate "n cartea funciar. 9.. Condiii generale pentru obinerea i radierea notrilor Notarea poate a#ea ca obiect conse!narea faptelor i drepturilor personale , a raporturilor :uridice "n le tur cu i!obilele intabulate , a liti iilor referitoare la drepturile reale i!obiliare i a altor "nscrieri cu caracter pro#i&oriu. Notarea ori radierea notrilor se face la cererea persoanelor interesate care pre&int "nscrisurile necesare ori , din oficiu , prin dispo&iia instanelor :udectoreti , a or anelor de ur!rire penal sau a :udectorului de carte funciar . 3nscrisurile "n te!eiul crora se solicit notarea trebuie s "ndeplineasc toate condiiile de #aliditate a actului :uridic. Prin notare titularul dreptului "!potri#a cruia s(a fcut notarea poate "nc8eia , de principiu , orice fel de acte :uridice , cu unele e9cepii care decur din notarea inter&icerii "nstrinrii sau re#rii . 'ac ulterior persoana care a obinut notarea "n cartea funciar #a a#ea c1ti de cau& , terul beneficiar #a suporta consecinele. Radierea notrilor se #a 8otr" de ctre :udectorul de carte funciar cu sau fr ascultarea prilor , "n funcie de datele "nscrise "n cartea funciar . I2.$ 3nscrierile "n cartea funciar "n lu!ina noilor re le!entri ale Codului Ci#il . 3nscrierile "n cartea funciar sunt !eniunile referitoare la obiectul !aterial sau*i :uridic al crii funciare . 3n ce pri#ete obiectul !aterial 5bunurile7, Noul Cod ci#il pstrea& siste!ul foilor reale , pre#&1nd c Kaceiai carte funciar nu poate cuprinde dec1t un sin ur i!obil . =ai !uli coproprietari nu pot fi "nscrii dec1t dac se afl "n coproprietate sau pe cote(pri K . Confor! art. ,,1 alin.1 , "nscrierile pri#ind obiectul :uridic al crii funciare5drepturile7 sunt de trei feluri ; intabularea , "nscrierea pro#i&orie i notarea . /.$.1 Intabularea . Potri#it noului Cod , intabularea este K"nscrierea prin care se dob1ndete , !odific sau stin e , cu titlu definiti# , un drept real i!obiliar , de la data "nre istrrii cererii de "nscriereJ . Caracteri&area intabulrii ca fiind o "nscriere cu caracter definiti# este preluat din doctrina !ai #ec8e , pentru a o deli!ita de "nscrierea pro#i&orie .
2!

3n ce pri#ete condiiile de nscriere , art. ,,, NCC pre#ede c K"nscrierea "n cartea funciar se efectuea& "n ba&a "nscrisului autentic notarial , al 8otr1rii :udectoreti r!as definiti# , a certificatului de !otenitor sau "n ba&a unui alt act e!is de autoritile ad!inistrati#e K5 de e9., titlul de proprietate sau ordinul Prefectului 7. Dor!a autentic pentru constituirea , trans!isiunea sau !odificarea con#enional a drepturilor reale i!obiliare este cerut ad validitatem. 3n ce pri#ete efectele intabulrii , noul Cod reintroduce prin art. ,,) alin. 1 i $ efectul constitutiv de drepturi , pre#&1nd c drepturile reale asupra i!obilelor se dob1ndesc nu!ai prin "nscrierea lor "n cartea funciar . 'e la efectul constituti# de drepturi al intabulrii , art. ,,- alin. 1 pre#ede o serie de e-cepii , ce constituie !oduri de dob1ndire fr "nscriere , respecti# !otenirea , accesiunea natural , #1n&area silit , e9proprierea i alte ca&uri pre#&ute de le e , printre acestea nu!r1ndu(se i u&ucapiunea e9tratabular. 3n ca&ul dob1ndirii drepturilor reale "ntr(unul din aceste !oduri , efectul intabulrii este unul declarativ , pentru c dreptul se dob1ndete i este opo&abil erga omnes anterior "nscrierii . 3nscrierea declarati# nu este necesar pentru dob1ndirea dreptului , ci doar asi ur e9erciiul lui , art. ,,alin. 3 pre#&1nd c titularul dreptului dob1ndit fr "nscriere nu poate dispune de acesta dec1t dup "nscrierea "n cartea funciar. /fectul e-tinctiv de drepturi este consacrat de art. ,,) alin.$ i 3 NCC "n ca&ul stin erii drepturilor tabulare , pre#&1nd c drepturile reale se #or pierde sau stin e nu!ai prin radierea lor din cartea funciar. Intabularea are i un efect ac8i&iti# de drepturi , "n ca&ul terilor dob1nditori sau subdob1nditori de bun credin , cu titlu oneros 5principiul publicitii !ateriale , art. +0+ alin. 3 7 sau ratuit 5art. +0+ alin. $7 . /.$.$. 3nscrierea pro#i&orie . 4ste definit "n lu!ina noului Cod ca fiind K "nscrierea prin care se dob1ndete , !odific ori stin e un drept real i!obiliar , sub condiia i "n !sura :ustificrii ei K . Potri#it noilor re le!entri , drepturile reale i!obiliare se "nscriu pro#i&oriu , confor! art. ,,1 alin. 3 , doar "n ca&urile anu!e pre#&ute de le e. %stfel , raportat la art. ,+, NCC , "nscrierea pro#i&orie "n cartea funciar se #a putea cere ; 1.dac dreptul real dob1ndit este afectat de o condiie suspensi# ori re&olutorie 5de e9, "nscrierea pro#i&orie a dreptului de proprietate dob1ndit prin "nc8eierea unui contract de #1n&are(cu!prare cu pact de rscu!prare sau de #1n&are cu opiune de rscu!prare 7 sau dac pri#ete ori re#ea& o construcie #iitoare< "n ca&ul "nscrierii pro#i&orii a#1nd ca obiect o construcie #iitoare, :ustificarea acesteia se face "n condiiile le ii<
2$

$. daca , in te!eiul unei 8otarari care nu este definiti# , partea ca&uta in pretentii a fost obli ata la stra!utarea, constituirea sau stin erea unui drept tabular ori cel care ad!inistrea&a bunurile unei alte persoane a fost obli at sa dea o arantie ipotecara < 3. daca debitorul a conse!nat su!ele pentru care a fost inscrisa ipoteca< /.daca se dobandeste un drept tabular inscris pro#i&oriu< ). daca a!bele parti consi!t doar pentru efectuarea unei inscrieri pro#i&orii. Referitor la :ustificarea "nscrierii pro#i&orii , art. ,++ alin. $ NCC re le!entea& e9pres aciunea n justificare tabular . Confor! te9tului , :ustificarea unei "nscrieri pro#i&orii se face cu consi!!1ntul celui "!potri#a cruia s(a efectuat "nscrierea pro#i&orie , dat "n for! autentic , sau "n te!eiul unei 8otr1ri :udectoreti definiti#e. . Radierea "nscrierii pro#i&orii se reali&ea& "n funcie de !oti#ul ce a deter!inat "nscrierea pro#i&orie . /.$.3 Notarea . 4ste re le!entat "n capitolul III , FNotarea unor drepturi , fapte i raporturi :uridiceJ al @itlului 2II , FCartea funciar K. %a cu! re&ult c8iar din titlul capitolului ce constituie sediul !ateriei "n noul Cod , notarea este "nscrierea ce are ca obiect alte drepturi dec1t cele tabulare , fapte sau raporturi :uridice "n le tur cu i!obilul , nu!ai "n ca&urile e9pres pre#&ute de le e. . Ca&urile e9pres pre#&ute de le e sunt cele ale art. +0$(+0. NCC , precu! i "n alte te9te ale codului sau ale unor le i speciale. 3n funcie de natura lor , drepturile , faptele sau raporturile :uridice obiect al notrii pot fi rupate "n ; - raporturi :uridice referitoare la situaia :uridic personal a titularului de carte funciar< - drepturi personale , alte raporturi :uridice patri!oniale "n le tur cu obiectul !aterial < - intenia de a "nstrina sau ipoteca < - "n rdirile le ale i :udiciare asupra dreptului de a dispune :uridic de i!obilul "nscris "n cartea funciar < - !surile asi uratorii i de e9ecutare silit < - aciunile "n :ustiie "n le tur cu i!obilul "nscris "n cartea funciar. %stfel , pot fi notate "n cartea funciar 5 fr a epui&a toate cate oriile de notri G!ulte cu titlu de noutate ( ale noilor re le!entri 7 ;
26

- punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri i incapacitatea sau restrngerea , prin efectul legii , a capacitii de e<erciiu ori de folosin < - calitatea de bun comun a unui imobil < - convenia matrimonial , modificarea sau , dup caz , nlocuirea ei < - destinaia unui imobil ca locuin a familiei < ( interdicia de nstrinare i grevare , substituia fideicoomisar i clauzele de insesizabilitate < - vnzarea cu rezerva dreptului de proprietate < ( antecontractul i pactul de opiune < ( dreptul de a re#oca sau a denuna unilateral contractul < ( dreptul de pree!iune nscut din con#enii < ( locaiunea i cesiunea de #enituri < ( dreptul de a re#oca sau a denuna unilateral contractul < ( desc8iderea procedurii insol#enei , "nc8iderea acestei proceduri sau ridicarea dreptului de ad!inistrare etc. Notarea , "n raport cu obiectul ei G acte sau fapte :uridice , respecti# raporturi :uridice( poate a#ea un efect de opo&abilitate , "n ca&urile pre#&ute de art. +0$ i de infor!are , "n cele enu!erate de art. +03 . %stfel , te9tul art. +0$ alin. 1 NCC pre#ede c KJdrepturile , faptele sau alte raporturi :urice de#in opo&abile terelor persoane e9clusi# prin notare , dac nu se do#edete c au fost cunoscute pe alt cale , "n afara ca&ului "n care din le e re&ult c si!pla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate J . 'in cuprinsul re le!entrii re&ult c , de re ul , cunoaterea drepturilor , faptelor sau altor raporturi :uridice "n afara crii funciare are efect de opo&abilitate a acestora fa de teri , c8iar "n lipsa "nscrierii , "ns , cu titlu de e9cepie , cunoaterea efecti# nu face opo&abile drepturile , faptele sau alte raporturi :uridice supuse notrii atunci c1nd le ea lea efectul de opo&abilitate doar de reali&area publicitii . 'e aceea , "n doctrin se #orbete despre un efect de opo&abilitate absolut al notrii 5de e9. , "n ca&ul notrii unor drepturi personale i a altor raporturi :uridice , cu! ar fi interdicia con#enional de "nstrinare i re#are , pro!isiunea de a"nc8eia un contract #iitor , dreptul de pree!iune con#enional , contractele de "nc8iriere sau cesiune de #enituri , a notrii sec8estrului , ur!ririi i!obilului sau a #eniturilor sale etc. 7 i de un efect de opo&abilitate relati# 5"n ca&ul notrii unor drepturi personale i a altor raporturi :uridice , cu! ar fi c8itana de plat anticipat a c8iriei Gart. 1,1) NCC , notarea aciunilor "n :ustiie, a cilor de atac etc. 7 3n ce pri#ete efectul de infor!are , potri#it art. +03 NCC se #or putea nota "n cartea funciar , fr ns ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast nscriere , incapacitatea sau rest1n erea prin efectul le ii a capacitii de e9erciiu , declaraia de utilitate public "n #ederea e9propierii unui i!obil ,
27

precu! i orice fapte sau raporturi :uridice care au le tur cu i!obilul i care sunt pre#&ute "n acest scop de le e . Noul Cod pre#ede distinct notarea inteniei de a "nstrina sau de a ipoteca care trebuie fcut "n fa#oarea unei persoane deter!inate , produc1ndu(i efectul ti!p de 3 luni. %stfel , "n !sura "n care contractul se "nc8eie "n ter!enul de 3 luni de la data "nre istrrii , dreptul de proprietate sau de ipotec i!obiliar #a a#ea ran ul notrii. ? astfel de notare nu face doar opo&abil intenia de a "nstrina sau ipoteca , ci are efectul unei nscrieri provizorii , "ntruc1t dac se "nc8eie contractul "n ter!enul pre#&ut de le e , dreptul real se dob1ndete retroacti# , de la data "nre istrrii cererii de notare . Capitolul V. Aciunile de carte funciar 2.1 Noiune..%ciunile de carte funciar confor! 'ecretului 11)*1+3, si Le ii -*1+++.. 'ecretul(le e 11)*1+3, pre#ede ur!toarele aciuni :udectoreti "n le tur cu cartea funciar care, de altfel, sunt preluate i de siste!ul de publicitate re le!entat prin Le ea nr. -*1++.; aciunea "n prestaiune tabular< i aciunea "n rectificarea crii funciare. ..-. - $ciunea n prestaiune tabular. %ceast tip de aciune "i are te!eiul "n dispo&iiile art. $$ i $/ din 'ecretul( le e. Potri#it art. $$ Fcel care s(a obli at s str!ute sau s constituie "n fa#orul altuia un drept real asupra unui i!obil, este dator s(i predea "nscrisurile trebuitoare pentru "nscrierea acelui drept.B 3n co!pletarea pre#ederilor de !ai sus, art. $/ arat c Fdac cel obli at nu pred "nscrisul trebuitor, partea #a putea cere instanei de :udecat s dispun "nscrierea.B Raportat la aceste pre#ederi , cel care s(a obli at la constituirea , trans!iterea sau !odificarea unui drept real i!obiliar este obli at s predea "nscrisurile necesare pentru "ntabularea dreptului "n cartea funciar , iar dac este #orba de stin erea unui ase!enea drept , s predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciar . 3n ca&ul "n care se refu& s "i "ndeplineasc aceast obli aie , persoana "ndreptit se poate adresa instanei de :udecat pentru ca aceasta s dispun prin 8otr1re :udectoreasc "ntabularea sau , dup ca& , radierea dreptului real . Lot1r1rea :udectoreasc r!as definiti# i ire#ocabil "nlocuia "nscrisurile necesare pentru "ntabularea sau radirea dreptului. %ciunea "n prestaiune tabular poate fi pro!o#at nu nu!ai "n le tur cu dreptul de proprietate, ci i cu toate drepturile reale enu!erate "n art. 11 din 'ecretul(le e.4ste o aciune petitorie, a#1nd un caracter i!prescriptibil.
20

Poate fi intentat de persoana "n fa#oarea creia ur!ea& a se str!ut sau constituie un drept tabular asupra unuia sau a !ai !ultor i!obile identificate "n Partea I din cartea funciar. Calitatea de p1r1t o poate a#ea orice persoan care s(a obli at s constituie sau s str!ute un drept tabular "n fa#oarea recla!antului. 3n plus, potri#it art. $) din 'ecretul(le e, aciunea poate fi "ndreptat nu nu!ai "!potri#a antecesorului tabular, ci i "!potri#a terului dob1nditor, dac sunt "ntrunite ur!toarele condiii; (cel care cere prestaiunea tabular s fi fost "n posesiune la data c1nd a contractat terul dob1nditor< (actul :uridic "n te!eiul cruia se cere prestaiunea tabular s fie anterior aceluia "n te!eiul cruia terul dob1nditor a fost "nscris< ( terul s fi dob1ndit cu titlu ratuit sau s fi fost de rea(credin. %ciunea este re le!entat i de Le ea -*1++. . %stfel , dispo&iiile art. $- din Le ea nr. -*1++., prin care se re le!entea& aceast aciune, sunt aproape inte ral preluate din 'ecretul (le e nr. 1)*1+3,, cu !ici deosebiri. 'ecretul(le e folosete sinta !a Fprestaiune tabularB "n ti!p ce Le ea nr. -*1++. pe cea de Fprestaie tabularB. Potri#it art. $+ din Le ea -*1++., aciunea "n prestaie tabular obinuit poate fi pro!o#at dac sunt "ndeplinite ur!toarele dou cerine ; - s e9iste un sin ur e9e!plar do#editor al actului translati# sau constituti# de drepturi reale < - "nscrisul translati# sau constituti# al dreptului real s se seasc "n posesiunea "nstrintorulu sau constituitorului dreptului. 3n afar de #arianta tip a aciunii "n prestaie tabular, at1t 'ecretul(le e, c1t i Le ea nr. -*1++. re le!entea& o #ariant special. Potri#it acesteia, aciunea poate fi "ndreptat i "!potri#a Fterului dob1nditor "nscris "n cartea funciarB, dac sunt "ntrunite cu!ulati# ur!toarele condiii; a7 actul :uridic "n ba&a cruia se solicit prestaia tabular s fie "nc8eiat anterior celui "n ba&a cruia a fost "nscris dreptul terului "n cartea funciar< b7 terul s fi dob1ndit i!obilul cu titlu ratuit sau, dac l(a dob1"ndit cu titlu oneros, s fi fost de rea( credin< %ciunea "n prestaie tabular pre&int "n a!bele siste!e de publicitate i!obiliar un caracter real, fiind i!presciptibil. Potri#it siste!ului de publicittate re le!entat prin Le ea -*1++. aciunea poate fi intentat i "n ca&ul "n care se ur!rete radierea unui drept tabular "nscris "n cartea funciar< 'e ase!enea , "n siste!ul re le!etat de Le ea nr. -*1++. prin intentarea aciunii "n prestaie tabular i, final!ente, prin ad!iterea acesteia, dreptul "nscris de#ine doar opo&abil fa de teri, "nscrierea nea#1nd efect constituti# de drepturi.
29

..-.3 $ciunea n rectificare de carte funciar. 3n ca&ul "n care e9ist neconcordane "ntre starea tabular i realitate , rectificarea unei "nscrieri "n cartea funciar se poate face pe cale a!iabil prin declaraie "n faa :udec"torului de carte funciar , conse!nat "ntr(o "nc8eiere , prin declaraie autentic , ori, "n ca& de liti iu , prin 8otr1re :udectoreasc . Potri#it art. 3/ din 'ecretul le e nr. 11)*1+3, , rectificarea unei "ntabulri sau "nscrieri pro#i&orii se poate cere , de orice persoan interesat , "n ur!toarele ca&uri ; (dac "nscrierea sau titlul "n te!eiul cruia s(a reali&at aceasta nu au fost #alabile< (dac prin "nscriere dreptul a fost reit calificat< ( dac nu !ai sunt "ntrunite condiiile de e9isten a dreptului "nscris sau au "ncetat efectele actului :uridic "n te!eiul cruia s(a fcut "nscrierea. =i:locul procedural creat pentru a "ndrepta oricare din situaiile descrise !ai sus este aciunea "n rectificarea crii funciare, re le!entat de art. 3/(/0 din 'ecretul(le e. Potri#it art. 3/ Frectificarea unei intabulri sau "nscrieri pro#i&orii se #a cere de orice persoan interesat.B %re interes "n "nelesul le ii orice persoan care are un drept "nscris "n cartea funciar i care este le&at printr(o "nscriere ne#alabil, !otenitorii acestora, precu! i persoanele "n fa#oare crora ur!ea& a se "nscrie un drept "n cartea funciar. %ciunea "n rectificare se #a "ndrepta "!potri#a aceluia care a obinut, prin "nscrierea ne#alabil, calitatea de titular de drepturi, sau a !otenitorilor acestuia. Potri#it art. 3. din 'ecretul(le e, aciunea "n rectificare de carte funciar este o aciune real care, sub re&er#a prescripei aciunii de fond, este i!prescriptibil pentru dob1nditorul ne!i:locit i pentru terul care a dob1ndit cu rea(credin dreptul "nscris "n beneficiul su. Re&ult c aciunea poate fi pro!o#at pe cale principal nu!ai atunci c1nd fondul aspectelor le ate de aceasta a fost de:a soluionat definiti# i ire#ocabil pe calea unei aciuni separate. @otui, aciunea poate fi e9ercitat separat, fr nici o le tur cu o alt aciune, atunci c1nd se "nte!eia& pe ne#alabilitatea "nscrierii sau reita calificare a dreptului. %ciunea "n rectificare este re le!entat i prin Le ea -*1++. . 'ei ca&urile "n care poate fi pro!o#at sunt identice, Le ea nr. -*1++. pre#ede c aciunea poate fi intentat c1nd "nscrierea "n cartea funciar nu !ai este "n concordan cu situaia actual a i!obilului, prin aceast for!ul eneral ur!rindu(se acoperirea tuturor celorlalte ca&uri de neconfor!itate a "nscrierilor din cartea funciar. 3n a!bele siste!e de publicitate i!obiliar acest tip de aciune poate a#ea at1t un caracter real, atunci c1nd prin inter!ediul ei se ur!resc rectificri le ate de drepturile reale cuprinse "n cartea funciar, c1t i un
3#

caracter personal, dac rectificarea are ca obiect "nscrierile pri#itoare la drepturile de crean. %ciunea "n rectificare de carte funciar are un caracter i!presciptibil i potri#it Le ii nr. -*1++., cu dou e9cepii pre#&ute de art. 3) alin. $ i art. 3.. Potri#it re le!entrilor cuprinse "n art. 33 alin. / din Le ea nr. -*1++. rectificarea "nscrierilor din cartea funciar se poate face nu doar pe cale contencioas, prin 8ott1re definiti# i ire#ocabil, ci i pe cale a!iabil, prin declaraie autentic.

2.$..%ciunile de carte funciar confor! noului Cod ci#il . %ciunile de carte funciar sunt acele aciuni care au ca obiect "nscrierile "n cartea funciar . Cele unani! ad!ise de doctrin i :urispruden sunt aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare. %ciunile de carte funciar , "n re le!entarea cuprins "n noul Cod ci#il , sunt "n nu!r de cinci % anu!e; - aciunea "n prestaie tabular , - aciunea "n rectificare , - aciunea "n :ustificare tabular , - aciune "n stabilirea ran ului definiti#, - aciune "n radiere sau de acordare a ran ului preferenial . 'espre aciunea "n :ustificare tabular a! fcut #orbire la capitolul pri#ind "nscrierile pro#i&orii . A. Aciunea n prestaie tabular este tratat de noul Cod "n art. ,+. , care pre#ede c; K 517 In ca&urile in care cel obli at sa trans!ita, sa constituie ori sa !odifice in folosul altuia un drept real asupra unui i!obil nu isi e9ecuta obli atiile necesare pentru inscrierea in cartea funciara, se #a putea cere instantei :udecatoresti sa dispuna inscrierea< dreptul la actiune este prescriptibil in conditile le ii. 5$7 'aca actiunea in prestatie tabulara a fost notata in cartea funciara, 8otararea :udecatoreasca se #a inscrie, din oficiu, si i!potri#a acelora care au dobandit #reun drept tabular dupa notare. K ? re le!entare si!ilara se re aseste si in dispo&itiile art. 1/,3 alin.$ NCC , pri#ind obli atia de a stra!uta proprietatea , din care re&ulta ca aceasta obli atie o include si pe aceea de a preda incrisurile necesare pentru efectuarea inscrierii .

31

In doctrina s(a aratat ca actiunea in prestatie tabulara 5 po&iti#a 7 este acea actiune prin care dobanditorul unui drept real solicita obli area celui care a trans!is sau constituit ori !odificat in fa#oarea sa dreptul sa predea inscrisul necesar pentru intabularea in cartea funciara ( altul decat contractul translati# , constituti# sau !odificator de drept real i!obiliar ( , in ca& contrar , instanta ur!and sa dispuna inscrierea . In conditiile in care Noul cod pre#ede for!a autentica ad #aliditate! pentru trans!iterea , constituirea ori !odificarea drepturilor reale i!obiliare , obli atia celui care a dobandit dreptul real i!obiliar e9tratabular sa il inscrie pentru a putea dispune de el , iar le ea cadastrului , necesitatea solicitarii unui e9tras de autentificare in #ederea inscrierii contractului autentic , utilitatea acestei actiuni este pusa sub se!nul intrebarii. %ctiunea in prestatie tabulara po&iti#a nu poate fi folosita pentru obli area la predarea inscrisurilor necesare efectuarii unei notari. . %ceasta poate fi folosita in ceea ce pri#este notarile , doar in ca& de conflict de drepturi care pro#in de la un autor co!un. 'ei art. ,,) NCC pre#ede necesitatea consi!!1ntului titularului , dat prin "nscris notarial , la radierea dreptului pierdut sau stins , acest consi!!1nt nu se !ai suplinete "n noile re le!entri prin pronunarea unei aciuni "n prestaie tabular ne ati# , ci pe calea aciunii "n rectificare , funda!entat pe dispo&iiile art. +0, alin. 1 pct. 3 . Noul Cod re le!entea& prin art. ,+- efectele aciunii "n prestaie tabular "!potri#a terului dob1nditor de rea credin , anterior "nscris "n cartea funciar. Condiiile de e9ercitare ale aciunii sunt dou ; anterioritatea titlului recla!antului i reaua credin a terului. . 'reptul la aciune "!potri#a terului se prescrie in 3 ani de la data "nscrierii dreptului "n folosul su. %ciunea "n prestaie tabular "!potri#a terului este o aplicaie particular a aciunii pauliene "n !aterie funciar. 0. Aciunea n radiere sau de acordare a ran ului preferenial. Sediul !ateriei "l constituie dispo&iiile art. ,+$ NCC , re le!ent1nd situaia terului dob1nditor de rea(credin . @e9tul le al pre#ede ; K17 Cel care a fost "ndreptit, printr(un act :uridic #alabil "nc8eiat, s "nscrie un drept real "n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan, "ns nu!ai dac sunt "ntrunite ur!toarele 3 condiii; a7 actul :uridic "n te!eiul cruia se solicit radierea sau acordarea ran ului preferenial s fie anterior aceluia "n ba&a cruia terul i(a "nscris dreptul<
32

b7 dreptul recla!antului i cel al terului dob1nditor s pro#in de la un autor co!un< c7 "nscrierea dreptului "n folosul recla!antului s fi fost "!piedicat de terul dob1nditor prin #iolen sau #iclenie, dup ca&. 5$7 Radierea sau acordarea ran ului preferenial poate fi cerut i dac #iolena ori #iclenia a pro#enit de la o alt persoan dec1t terul dob1nditor, dar nu!ai dac acesta din ur! a cunoscut sau, dup ca&, trebuia s cunoasc aceast "!pre:urare la data "nc8eierii contractului "n ba&a cruia a dob1ndit dreptul intabulat "n folosul su. 537 'reptul la aciune se prescrie "n ter!en de 3 ani de la data "nscrierii de ctre ter a dreptului "n folosul su K. Condiiile de e9ercitare a acestei aciuni , definit de doctrin ca o aplicaie particular a aciunii pauliene "n !aterie funciar , sunt ; - dreptul recla!antului i al terului , care l(a "nscris pri!ul , trebuie s pro#in de la un autor comun , care este antecesorul tabular < - titlul de dob1ndire a celui ne"nscris , ca i al terului dob1nditor care i Ga "nscris pri!ul dreptul este un act :uridic , adic un contract1 - drepturile concurente pot fi reale sau de crean 1
-

cel care a "nc8eiat pri!ul actul enerator de drept real sau de crean i!obiliar s fi fost "!piedicat prin #iolen sau #iclenie s "i "nscrie dreptul, fie c8iar de terul dob1nditor , fie de o alt persoan ,, dac "!piedicarea are loc dup "nc8eierea actului de ctre ter .

Soluiile pe care le poate pronuna instana sunt radierea dreptului concurent sau acordarea rangului preferenial , "n funcie de inco!patibilitatea absolut sau relati# a acelor dou drepturi. Radierea dreptului concurent #a fi soluia "n care dreptul recla!antului i al terului se e9clud reciproc , de e9. dou drepturi de aceiai natur 5a!bele sunt drepturi de proprietate sau de u&ufruct ori de locaiune 7. Instana acord ran preferenial c1nd cele dou drepturi sunt inco!patibile relati# 5de e9, dreptul de u&ufruct i cel de proprietate7. %stfel , dac cel care a "nc8eiat pri!ul actul este u&ufructuarul , iar terul dob1nditor , "nscris pri!ul , este proprietar , instana #a acorda ran preferenial 5#a acorda c1ti de cau& 7 titularului dreptului de u&ufruct , pstr1nd "nscris i dreptul de proprietate al terului dob1nditor , re#at de acest de&!e!br!1nt al u&ufructului.
33

C. Aciunea n stabilirea ran ului definitiv. Sediul !ateriei il repre&inta art. ,+0 , ce re le!entea& data producerii efectelor "nscrierilor "n alineatele 3,/ i ). 'ac "n #ec8ea re le!entare nu era pre#&ut e9pres criteriul de stabilire a ran ului fiecrei "nscrieri 5cel ce se aplica fiind data inc8eierii contractelor ce constituiau titlul "n te!eiul cruia se solicita "nscrierea i re&ult1nd din principiile enerale de drept 7 , Codul ci#il introduce dou criterii noi , a#1nd "n #edere efectul constituti# de drepturi al intabulrii ; - criteriul principal se refer la cel care a fost pus mai nt2i n posesie sau fa de care debitorul i-a e-ecutat primul obli aiile , - criteriul subsidiar , pentru situaia "n care niciunul din dob1nditori nu a fost pus "n posesie sau fa de niciunul dintre acetia debitorul nu i(a e9ecutat obli aiile , acord preferin celui care a sesi,at primul instana. %ciunea este o aplicaie particular a aciunii "n re#endicare . "oluiile pe care le poate pronuna instana , aa cu! re&ult din alin. 3 al art. ,+0 NCC , sunt dou ; stabilirea rangului sau radierea nscrierii nevalabile. Radierea "nscrierii ne#alabile #a fi soluia "n care cele dou drepturi se e9clud reciproc, fiind inco!patibile absolut . Instana stabilete ran ul c1nd cele dou drepturi nu se e9clud reciproc , fiind inco!patibile relati#. 3. Aciunea n rectificare. Potri#it art. +0- alin. $ NCC prin rectificare se "nele e radierea , ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri ine<acte n cartea funciar. %rticolul +0, alin.1 NCC preia , "n principal , ca&urile de rectificare cuprinse in le ea cadastrului , respecti# ; 1. inscrierea sau inc8eierea nu este #alabila ori actul in te!eiul caruia a fost efectuata inscrierea a fost desfiintat, in conditiile le ii, pentru cau&e ori !oti#e anterioare sau conco!itente inc8eierii ori, dupa ca&, e!iterii lui< $. dreptul inscris a fost resit calificat< 3. nu !ai sunt intrunite conditiile de e9istenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului :uridic in te!eiul caruia s(a facut inscrierea< /. inscrierea in cartea funciara nu !ai este, din orice alte !oti#e, in concordanta cu situatia :uridica reala a i!obilului. %sa cu! re&ulta din te9tul art. +0, alin. $ , rectificarea se poate face; - pe cale amiabil % prin declaraie autentic notarial a titularului dreptului ce ur!!ea& a fi radiat sau !odificat < - n ca, de liti iu , prin 8otr1re :udectoreasc.
3!

3n acest din ur! ca& , 8otr1rea instanei #a suplini consi!!1ntul la "nscriere al prii care are obli aia de a preda "nscrisurile necesare rectificrii 5#ec8ea aciune "n prestaie tabular ne ati# 7. . %ciunea "n rectificare trebuie redefinit "n aceast situaie ca fiind aciunea prin care persoana #t!at prin cuprinsul crii funciare solicit instanei suplinirea consi!!1ntului la radiere sau !odificare al titularului dreptului ce face obiect al unei "nscrieri ine9acte. %ciunea poate fi e9ercitat i "!potri#a terilor dob1nditori. %ciunea este i!prescriptibila Gsub re&er#a prescriptiei dreptului la aciunea de fond( fa de dob1nditorul ne!i:locit i terul dob1nditor de rea credin. Da de terii de bun credin , dob1nditori cu titlu ratuit , aciunea #a putea fi introdus "n ) ani socotii de la "nre istrarea cererii de "nscriere. Da de terii dob1nditori cu titlu oneros ter!enul de prescripie #a fi de trei ani.

Capitolul VI .Noutatile teoretice si practice aduse de Noul cod civil re imului de carte funciara ..1 Nouti teoretice aduse de Noul cod ci#il Re i!ului de carte funciara Noul Cod ci#il intrat in #i oare la 1 octo!brie $011 cuprinde un capitol distinct dedicat re i!ului de carte funciara. In acelasi ti!p, le ea de aplicare a noului cod ci#il aduce anu!ite !odificari Le ii cadastrului si publicitatii i!obiliare 5Le ea -*1++.7 care, anterior noului Cod ci#il, repre&enta le ea de re le!entare a re i!ului de carte funciara in Ro!ania. 'ispo&iiile @itlului 2II KCartea Dunciar J din Noul Cod ci#il pri#itoare la ca&urile , condiiile , efectele i re i!ul "nscrierilor "n Cartea funciar se aplic nu!ai actelor i faptelor :uridice "nc8eiate sau , dup ca& , s#1rite ori produse dup intrarea "n #i oare a Codului Ci#il. S(ar fi putut considera ca le iuitorul a dorit ca re i!ul de carte funciara sa fie re le!entat de noul cod ci#il, ur!and ca Le ea -*1++. sa repre&inte le ea referitoare la aplicarea procedurala a principiilor introduse in noul cod ci#il.Pana in acest !o!ent intentiile initiale ale le iuitorului nu par a fi confir!ate de re le!entarile aparute ulterior intrarii in #i oare a codului ci#il. =ulte re le!entari de principiu referitoare la cartea funciara au aparut nu in cuprinsul noului cod ci#il, ci din nou, in Le ea -*1++.. Se poate spune ca daca anterior re i!ul de carte funciara era re le!entat de Le ea -*1++. si re ula!entele de aplicare ale acestei le i, acu! acest re i! este re le!entat de codul ci#il, de Le ea -*1++. si de re ula!entele de aplicare ale acestei le i. ? ase!enea optiune a le iuitorului poate fi criticata a#and in #edere ca e9istenta !ai !ultor le i ce re le!entea&a aceeasi !aterie poate crea confu&ie in aplicare
3$

Noul Cod ci#il !enine "n esen siste!ul propus de Le ea -*1++. , r!as "n #i oare i dup 1 octo!brie $0115 fiind abro ate doar articolele care se refer la situaii re le!entate de Cod 7 , astfel c procedura de "nscriere "n Cartea Dunciar #a fi u#ernat de dispo&iiile acestei le i 5 art. ,,/ Cod ci#il 7 . =odificarea esenial propus de Noul Cod cu pri#ire la re i!ul de Carte funciar pri#ete conferirea de efect constituti# de drepturi "nscrierii "n cartea funciar. %stfel , conforn art. ,,) alin. 1 din Cod K sub re&er#a unor dispo&iii le ale contrare , drepturile reale asupra i!obilelor cuprinse "n Cartea Dunciar se dob2ndesc at2t ntre pri c2t i fa de teri % numai prin nscrierea lor n cartea funciar , pe ba&a actului sau faptuluicare a :ustificat "nscrierea. J. Prin ur!are , diferena esenial fa de re le!entarea anterioar re&id "n faptul c drepturile reale vor fi transferate n ba,a nscrierii actului n cartea funciar % conferind asftel nscrierii un efect constitutiv de drepturi . Ca o consecin a efectului constituti# de drept al "nscrierii , proba dreptului de proprietate #a fi fcut nu!ai cu e9trasul de Carte Dunciar5 art. ).) din Cod 7 . 3n aceiai !anier , at1t !odificarea c1t i stin erea drepturilor reale #or opera tot "n ba&a "nscrierii "n cartea funciar , respecti# a radierii din Cartea Dunciar. Codul detalia& diferitele feluri de "nscrieri "n cartea funciar 5 "ntabularea , "nscrierea pro#i&orie i notarea 7 . Ca&urile , condiiile i re i!ul :uridic al acestor "nscrieri sunt stabilite de Codul ci#il , iar procedura de "nscriere de Le ea -*1++.. 3n art. +0$ i +03 Noul Cod enu!er actete sau faptele supuse notrii "n cartea funciar , de la punerea sub interdicie :udectoreasc i ridicarea acestei !suri , cererea de declarare a !orii unei persoane , calitatea de bun co!un a unuii!obil , con#enia !atri!onial i !odificarea ori "nlocuirea ei , destinaia unui i!obil de locuin de fa!ilie , interdicia de "nstrinare sau re#are a unui drept , aportul de folosin la capitalul social al unei societi , #1n&area fcut cu re&er#a dreptului de proprietate , dreptul de a re#oca sau denuna unilteral contractul , antecontractul i pactul de opiune , intenia de "nstrinare sau re#are a unui drept "nscris , desc8iderea procedurii de insol#en i ridicarea dreptului de ad!inistrare , pactul co!isoriu i declaraia de re&oluiune sau re&iliere unilateral , sec8estrul i ur!rirea i!obilului , aciunile de carte funciar i aciunile pentru aprarea drepturilor reale "nscrise "n cartea funciar , sau restr1n erea capaciti de e9erciiu ori de folosin , declaraia de utilitate public "n #ederea e9proprierii unui i!obil etc. 3n ce pri#ete terii de bun credin se re le!entea& efectul ac4i,itiv al "nscrierii "n cartea funciar. Confor! art. $0 alin. 3 din Cod , dei publicitatea nu #alidea& dreptul , actul sau faptul supus ori ad!is la publicitate , aceasta poate produce efecte ac8i&iti#e "n fa#oarea terilor dob1nditori de bun G credin , "n ca&urile e9pres pre#&ute de le e.
36

%stfel , art. +01 alin. 1 din Cod preci&ea& c MN sub re&er#a unor dispo&iii le ale contrare , oricine a dob1ndit cu bun credin #reun drept real "nscris "n cartea funciar , "n te!eiul unui act :uridic cu titlu oneros #a fi socotit titularul dreptului "nscris "n folosul su , c8iar dac , la cererea ade#ratului titular , dreptul autorului su este radiat din cartea funciar N. 3n plus , confor! art. +31 alin. 1 din Cod , atunci c1nd cel "nscris "n cartea funciar cu bun1 credin ca titular al unui drept real asupra unui i!obil e9ercit o posesie ne#iciat asupra i!obilului ti!p de ) ani dup !o!entul "nre istrrii cererii de "nscriere "n cartea funciar , drepturile sale nu #or !ai putea fi contestate , c8iar atunci c1nd drepturile sale au fost "nscrise fr cau& le iti!. Auna credin a celui "nscris "n cartea funciar trebuie s e9iste "n !o!entul "nre istrrii cererii de "nscriere i "n !o!entul "ntrrii "n posesie , te9tul art. +31 alin. 1 fiind aplicabil c8iar i "n ca&ul "n care ulterior acestor !o!ente buna credin a "ncetat. 3n aceste condiii , "nscrierea "n cartea funciar , dublat de o posesie ne#iciat, pre&int un efect ac8i&iti# ne"ndoielnic , "n #re!e ce "n siste!ul u#ernat de Le ea -*1++. un e#entual efect ac8i&iti# era identificat indirect prin posibilitatea de a e9ercita aciunea "n rectificare "!potri#a unui ter dob1nditor de bun credin "ntrHun ter!en li!itat. Sunt re le!entate i #ariante pentru e9ploatarea "n condiii !ai bune a i!obilelor "n#ecinate . Proprietarii unor i!obile "n#ecinate , "n #ederea unei !ai bune e9ploatri a acestora pot s le alipeasc "ntr(un i!obil , "n ba&a unei docu!entaii cadastrale i a actului autentic , "n condiiile le ii. Notarul public care a "ntoc!it un act prin care se trans!ite , se !odific , se cnstituie sau se stin e un drept real i!obiliar este obli at s cear din oficiu , "nscrierea "n cartea funciar . 3n acest scop , #a tri!ite cererea de "nscriere a actului respecti# , "n &iua "ntoc!irii lui sau cel !ai tar&iu a doua &i , la biroul teritorial de cadastru "n ra&a cruia este situat i!obilul. La autentificarea actelor prin care se trans!ite , se !odific , se constituie sau se stin e un drept real i!obiliar , notarul public #a solicita un e9tras de carte funciar pentru autentificare , care este #alabil ti!p de 10 &ile lucrtoare de la data "nre istrrii cererii sau , dup ca& , un certificat de sarcini. 'e ase!enea , ca ele!ent de noutate se pre#ede c pro!itentul ac8i&itor al unui i!obil poate "nscrie pro!isiunea respecti# "n cartea funciar. 3n plus , #a putea cere , "n te!eiul "nscrisului ori inal al pro!isiunii de a contracta "nc8eiate cu cel "nscris "n cartea funciar , "nscrierea ipotecii le ale asupra i!obilului , pentru restituirea su!ei pltite "n contul acesteia. 3n acest ca&, ipoteca se "nscrie "n ter!enul i condiiile pre#&ute de Codul Ci#il pentru notarea pro!isiunii de a contracta i se radia& , din oficiu , dac i!obilul este dob1ndit de pro!itentul ac8i&itor .
37

'up efectuarea parta:ului , coproprietarul , #a putea cere , "n te!eiul "nscrisului ori inal de parta: i al copiei le ali&ate a cererii de c8e!are "n aranie , "nscrierea ipotecii le ale asupra i!obilelor pe care ceilali coproprietari le(au dob1ndit prin efectul parta:ului , pentru arantarea creanei re&ult1nd din e#iciune. Pentru prote:area drepturilor care li se cu#in , ar8itecii i antreprenorii #or putea cere , "n te!eiul "nscrisului ori inal do#editor al contractului "nc8eiat cu titularul "nscris "n cartea funciar , "nscrierea unei ipoteci le ale asupra i!obilului care este obiectul lucrrilor ce sHau obli at s le fac , pentru arantarea preului acestor lucrri. ..$ 'ificulti practice. Noul Cod Ci#il dorete s sublinie&e i s e9tind rolul crii funciare "n constituirea , !odificarea i stin erea drepturilor reale i!obiliare . %cest lucru este salutar , dei unele aspecte re le!entate neclar "n re i!ul Le ii -*1++. r!1n "n continuare fr un rspuns le islati# clar deter!inat . Cea !ai discutata si !ediati&ata !odificare adusa de noul Cod ci#il in pri#inta cartii funciare o repre&int efectul constituti# al inscrierilor referitoare la drepturile reale asupra i!obilelor. 4fectul constituti# asi ura de principiu in pri#inta i!obilelor o !ai !are si uranta a circuitului ci#il. 4fectul constituti# al inre istrarii in cartea funciara a ra!as totusi un de&iderat ce nu a fost abandonat de le iuitorul ro!an care, in paralel, a e!is dispo&itii le ale !enite de a clarifica si eli!ina piedicile practice !entionate !ai sus. Cel !ai probabil s(a sperat ca la !o!entul la care noul cod ci#il #a fi adoptat, !asuratorile cadastrale si inscrierile anterioare in cartile funciare sa per!ita introducerea efectului constituti# al inre istrarilor in cartea funciara. Cele de !ai sus nu s(au inta!plat si, in consecinta, pe de o parte, noul cod ci#il pre#ede ca inscrierile in cartea funciara au caracter constituti# dar, pe de alta parte, le ea de aplicare a acestuia !entionea&a ca dispozitiile referitoare la acest efect se aplica %numai dup finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si desc4iderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective5. ana la indeplinirea acestor conditii, inscrierile in cartea funciara au efect de opozabilitate. Cand anu!e cele doua conditii, finali&area lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate ad!inistrati# teritoriala si desc8iderea cartilor funciare pentru i!obilele respecti#e se #or indeplini, nu se poate esti!a . Ceea ce in eneral se accepta este ca aceasta procedura #a !ai dura o perioada indelun ata si ca, prin ur!are, adaptarea la ase!enea efect constituti# nu repre&inta deoca!data o preocupare reala. In consecinta, efectul constituti# introdus de noul cod ci#il repre&inta acu! doar o !odificare teoretica fara i!pact practic cu e9ceptia unor intentii si potentiale actiuni pentru finali&area procedurilor !entionate !ai sus.
30

'e ase!enea , practica a identificat anu!ite aspecte relati#e la !odificarile aduse de noul cod ci#il ce trebuie clarificate, a!endate. Printre aceste aspecte a fost si cel referitor la notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara. 'aca prin Le ea -*1++. se pre#edeau in !od e9e!plificati# notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara, !odul de redactare a pre#ederilor cuprinse in noul cod ci#il a per!is interpretarea confor! careia pot fi notate in cartea funciara nu!ai acele acte sau fapte cu pri#ire la care le ea pre#ede aceasta posibilitate. ? ase!enea interpretare a ridicat anu!ite proble!e de e9e!plu, relati# la interdictiile ce erau anterior inscrise in cartea funciara i!preuna cu dreptul de ipoteca al creditorilor. %u e9istat situatii cand birourile de carte funciara au refu&at inscrierea notarilor referitoare la alte interdictii cu e9ceptia interdictiei de instrainare. Proble!a interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata prin !odificarile aduse Le ii -*1++. in luna iulie a acestui an si prin care a fost e9tinsa descrierea tipurilor de interdictii ce pot fi notate in cartea funciara 5inclusi# interdictiile de re#are, inc8iriere, de&!e!brare, co!asare, construire, de!olare, restructurare si a!ena:are7. 'iscutii ce au e9istat !ai !ult i!ediat dupa intrarea in #i oare a codului ci#il s( au referit la for!a in care trebuie inc8eiat un act pentru a putea fi notat in cartea funciara. %ceste discutii au a#ut ca i&#or pre#ederea din noul cod ci#il cuprinsa in capitolul Inscrierea drepturilor tabulare confor! careia inscrierea in cartea funciara se efectuea&a in ba&a inscrisului autentic notarial, a 8otararii :udecatoresti ra!asa definiti#a, a certificatului de !ostenitor sau in ba&a unui alt act e!is de autoritatile ad!inistrati#e. Plecand de la dispo&itia le ala de !ai sus s(a pus de e9e!plu proble!a for!ei contractului de inc8iriere pentru ca acesta sa poata fi notat in cartea funciara. Pentru #aliditate, acest contract nu trebuie inc8eiat in for!a autentica insa in special locatarii au interesul ca dreptul lor din contract sa fie cunoscut si recunoscut de terti si, in consecinta, contractul de inc8iriere sa fie inscris in cartea funciara. %#and in #edere ca obli atia actului autentic notarial este cuprinsa la capitolul drepturi tabulare 5drepturile reale asupra i!obilelor cu! ar fi dreptul de proprietate, dreptul de superficie etc.7, in practica birourile de carte funciara au acceptat notarea contractelor de inc8iriere inc8eiate sub se!natura pri#ata, scutind astfel partile contractului de la plata e9cesi#a a onorariilor de autentificare a contractelor de inc8iriere. 'in punct de #edere practic, noul cod ci#il pre#ede cate#a noi operatiuni ce #or putea fi notate in cartea funciara, operatiuni aflate uneori in stransa le atura cu institutii sau drepturi recunoscute pentru pri!a data prin acest nou cod ci#il. %se!enea noi notari se refera si la con#entia !atri!oniala, calitatea de locuinta de fa!ilie, dreptul de a renunta sau denunta unilateral contractul, declaratia de re&olutiune sau re&iliere, bunurile !obile prin anticipatie, contractul de ad!inistrare a coproprietatii etc.
39

La ni#elul clarificarilor aduse de noul cod ci#il unor operatiuni ce erau reali&ate si anterior, interesante sunt pre#ederile referitoare la notarea in cartea funciara a antecontractelor de #an&are cu!parare cu pri#ire la i!obile. Noul cod ci#il re le!entea&a ter!enul in care un ase!enea antecontract poate fi notat in cartea funciara, in !a9i!u! sase luni de la data e9pirarii ter!enului la care contractul de #an&are(cu!parare trebuie inc8eiat dar si conditiile in care antecontractul poate fi radiat din cartea funciara din oficiu, in ter!en de sase luni de la data e9pirarii ter!enului la care contractul de #an&are(cu!parare trebuia inc8eiat daca nu a fost notata actiunea prin care cel indreptatit solicita pronuntarea unei 8otarari care sa tina loc de contract de #an&are( cu!parare. In acelasi re istru, codul ci#il clarifica criteriile ce ur!ea&a a fi a#ute in #edere de catre instantele in#estite cu deter!inarea prioritatii ran ului a doua inscrieri inre istrate in aceeasi &i la cartea funciara, respecti# persoana care a fost pusa pri!a in posesia i!obilului, cel care si(a e9ecutat cel dintai obli atiile contractuale sau, in ca& contrar, cel care a sesi&at cel dintai instanta de :udecata. ? re le!entare de noutate adusa de noul cod ci#il este cea referitoare la posibilitatea notarii intentiei de instrainare sau ipotecare in cartea funciara, situatie in care, daca actul de instrainare sau ipotecare este inc8eiat in ter!en de trei luni de la notare, acesta #a dobandi ran ul de la data notarii si nu cel de la data inscrierii actului constituti# al dreptului. Le ea -*1++. cuprinde in continuare pre#ederi i!portante referitoare la re i!ul cartii funciare, uneori din nefericire c8iar contradictorii cu cele cuprinse in codul ci#il. 'e e9e!plu, confor! !odificarilor aduse Le ii -*1++. anul acesta, anu!ite inscrieri in cartea funciara pot fi facute nu!ai in te!eiul unor 8otarari definiti#e si ire#ocabile in conditiile in care codul ci#il pre#ede posibilitatea inscrierii in te!eiul 8otararilor ra!ase nu!ai definiti#e. ? ase!enea contradictie, pe lan a confu&ia ce o poate crea in practica, repre&inta un pas inapoi in incercarea de a consacra in liti ii calitatea de cale e9traordinara de atac a recursului G ce nu ar trebui sa influente&e de principiu aplicarea si obli ati#itatea unei 8otarari definiti#e. %spectele de noutate, de co!pletare si clarificare ale Noului Cod ci#il ur!ea& s se cristali&e&e si in #iitor prin aplicare in practic raportat desi ur i la celelalte institutii :uridice nou introduse ori !odificate de cod . Prin ur!are, astfel cu! s(a inta!plat in pri!ul an de aplicare a codului ci#il se poate anticipa ca si in #iitor #or aparea !odificari le islati#e !enite sa a:uste&e #ec8ile si noile pre#ederi referitoare la cartea funciara.

!#

Aiblio rafie; Le ea cadastrului i a publicitii i!obiliare nr. -*1++., republicat 5=. ?f. nr. $01 din 3 !artie $00.7< 'ecretul(le e nr. 11)*1+3, pentru unificarea dispo&iiunilor pri#itoare la crile funciare, publicat "n =. ?f. nr. +) din $- aprilie 1+3,< Noul Cod Ci#il I. %lbu, MJCurs de drept funciar J , Lito rafiat< =arian Nicolae, F@ratat de publicitate i!obiliar J, 2ol. I, 4d. Uni#ersul >uridic, $00.< Petronela Nsudean, FPublicitate i!obiliar. Cartea funciar. %nali&a co!parati# a Le ii nr. -*1++. i a 'ecretului(le e nr. 11)*1+3, J , 4d. La!an iu, Aucureti, $00+. Radu I. =otica , %nton @rilescu , MN M=anual de drept funciar i publicitate i!obiliar J , 4d. %ll AecO , Aucureti , $001 . 2aleriu Stoica , K 'rept ci#il . 'repturile reale principale MN , 4ditura C. L. AecO , Aucureti , $00+ . %ndreea %na(=aria C8is , K Publicitatea i!obiliara in conceptia noului Cod ci#il K , 4d. La!an iu , $01$ . % se #edea i; L.C. Nr. 1$10*$00/ pri#ind or ani&area i funcionarea % eniei Naionale de Cadastru i Publicitate I!obiliar, republicat< Protocolul de colaborare "ntre % enia Naional de Cadastru i Publicitate I!obiliar i Uniunea Naional a Notarilor Publici "n Ro!1nia< Le ea nr. 1.*$00- pri#ind or ani&area i e9ercitarea profesiei de eode&.

!1