Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Valoarea Bunului Imobiliar Este Influenţată de Interacţiunea Unor Factori Care Pot Fi Externi Şi Interni
Valoarea Bunului Imobiliar Este Influenţată de Interacţiunea Unor Factori Care Pot Fi Externi Şi Interni
Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri: Factorii Economici Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinate i de procesele inflaioniste. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de: stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv: - cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i executarea lucrrilor de construcii-montaj; - impozitul pe bunurile imobiliare; - cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare; - cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale;
- modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; - corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare. Factorii juridici, administrativi i politici Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport: politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.); condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existent drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului In condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie: prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni. compoziia populaiei pe grupe de vrst; variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i divorurilor; situaia criminogen; atitudinea fa de dreptul de proprietate. Factorii naturali i de mediu Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer: clima; seismicitatea; nivelul apelor subterane; zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; construcii pe rocile sedimentare; prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori.
Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer: amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii; distana fa de centrul localitii; amplasarea n cartier; distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public; etajul amplasrii ncperii izolate, etc. Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic,amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului. n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare. Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor. Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total i locativ vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest); numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat.
In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile pentru colectarea lor.