Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot fi externi i interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri: Factorii Economici Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinate i de procesele inflaioniste. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de: stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv: - cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i executarea lucrrilor de construcii-montaj; - impozitul pe bunurile imobiliare; - cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare; - cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale;

- modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; - corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare. Factorii juridici, administrativi i politici Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport: politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.); condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existent drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului In condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie: prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni. compoziia populaiei pe grupe de vrst; variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i divorurilor; situaia criminogen; atitudinea fa de dreptul de proprietate. Factorii naturali i de mediu Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer: clima; seismicitatea; nivelul apelor subterane; zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; construcii pe rocile sedimentare; prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori.

Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer: amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii; distana fa de centrul localitii; amplasarea n cartier; distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public; etajul amplasrii ncperii izolate, etc. Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic,amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului. n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare. Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor. Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total i locativ vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest); numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat.

In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile pentru colectarea lor.