SINTEZA DREPT

CIVIL-DREPTURI REALE
1. Noiunea de bun i no iu nea de patrimoniu
Noul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a, intitulat Despre
bunuri. Defini ia dat de Cod bunurilor se regsete n art. 535, care prevede c Sunt
bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept
patrimonial. Noul Cod civil a consacrat no iunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre
persoane, trei
articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod explicit. Dispozi iile art. 2324
alin. (1) din Noul Cod civil au preluat dispozi iile art. 1718 din Codul civil de la 1864:
Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile,
prezente i viitoare. Ele servesc drept garan ie comun a creditorilor si. n sens
economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea unei
persoane. n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor
patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer,
aparinnd unei persoane Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de
valoare economic, respectiv drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale.
Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se
includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se
confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete
activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane
(drepturi).
2. Caracterele i func iile patrimoniului
Patrimoniul prezint o serie de caracteristici care l difereniaz de alte entiti juridice:
1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic
sau de drept2 deoarece este format dintr-o mas de bunuri, drepturi i obligaii cu
coninut economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, fr a
interesa identitatea fiecrui drept sau fiecrei obligaii. Astfel, patrimoniul nu se confund
cu coninutul su, adic cu bunurile, drepturile i obligaiile, fiind o unitate distinct de
schimbrile intervenite n cadrul elementelor ce l compun, acestea putnd s se
mreasc, s se diminueze sau s dispar, patrimoniul rmnnd neschimbat.
Universalitatea de fapt reprezint un ansamblu de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe
o simpl legtur de fapt, avnd la baz ac iunea i voin a persoanei creia i apar in
bunurile sau legiuitorului. Art. 541 din Noul Cod civil reglementeaz, ca noutate,
universalitatea de fapt:(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care
apar in aceleia i persoane i
au o destina ie comun stabilit prin voin a acestuia sau prin lege. (2) Bunurile care
alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte
sau raporturi juridice distincte. Este de observat faptul c n accep iunea Noului Cod
civil, universalit ile de fapt se constituie fie prin voin a titularului patrimoniului, fie prin
voin a legiuitorului.
Patrimoniul ca universalitate juridic ( universitas juris) cuprinde un activ (drepturi,
bunuri) i un pasiv (obligaii), neputnd fi conceput dect n dinamica sa, deosebindu-se
de universalitatea de fapt ( universitas facti), respectiv un ansamblu de bunuri avnd o
anumit destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului.
2) Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput fr

un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi i obligaii evaluabile n bani. Chiar i atunci
cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totui un patrimoniu, concretizat
ntr-un minim de bunuri. Pentru a constitui un patrimoniu este suficient existena unor
drepturi i obligaii eventuale. Persoanele fizice i juridice avnd aptitudinea permanent
de a dobndi drepturi i obligaii, coninutul real al patrimoniului este lipsit de importan
deoarece acesta apare ca o universalitate juridic caracterizat prin potenialitate. Acest
caracter juridic a fost consacrat n art. 31 alin. (1) din noul Cod civil: Orice persoan
fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu.
3) Unicitatea patrimoniului. Unicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu
astfel nct orict de multe drepturi i obligaii ar avea, o persoan fizic sau juridic nu
poate deine dect un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoan s fie titulara
mai multor patrimonii.
4) Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul poate fi mprit n mai multe
mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu
con inut economic, potrivit destinaiei fiecrei grupe, avnd aadar un regim juridic
adecvat destina iei respective.
Problema divizibilitii patrimoniului este clarificat de art. 31 alin. (2) i (3) din Noul
Cod civil. Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Noul Cod civil, poate face obiectul unei
diviziuni sau afectaiuni, ns numai n cazurile i condi iile prevzute de lege. Din
interpretarea dispozi iilor legale amintite mai sus, rezult c legea permite, n anumite
cazuri i condi ii, crearea unor mase patrimoniale cu regimuri juridice deosebite,
denumite n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil patrimonii de afecta iune. n art. 31 alin.
(3) din Noul Cod civil se reglementeaz c Sunt patrimonii de afectaiune masele
patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului IV al crii a III-a, cele
afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii astfel
determinate. Observm n reglementarea noului Cod civil o instituie juridic nou,
respectiv fiducia, acea opera i une juridic prin care unul sau mai muli constituitori
transfer drepturi reale, drepturi de crean , garanii ori alte drepturi patrimoniale,
prezente sau viitoare, ctre unul sau mai mul i fiduciari care le administreaz cu un scop
determinat, n folosul unuia sau
multor beneficiari. Astfel, aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom,
distinct de celelalte drepturi i obliga ii din patrimoniile fiduciarilor3. Patrimoniul
fiduciarului este divizat n
masa fiduciar i masa constituit din restul patrimoniului fiduciarului. Aplicabilitatea
principiului divizibilit ii patrimoniului este ntlnit i n cazul bunurilor so ilor,
patrimoniul persoanelor cstorite fiind divizat n 2 categorii: masa bunurilor proprii i
masa bunurilor comune, fiecare mas patrimonial fiind supus unor regimuri juridice
distincte. Prevederile art. 353 din Noul Cod civil sunt n sensul c:(1) Bunurile comune
nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi. (2) Cu toate acestea, dup
urmrirea bunurilor proprii ale so ul ui debitor, creditorul su personal poate cere
partajul bunurilor comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei
sale. (3) Bunurile astfel mpr ite devin bunuri proprii.
Art. 352 alin. (1) din Noul Cod civil prevede c n msura n care obliga i ile comune
nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii raspunde solidar, cu
bunurile proprii. n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog n drepturile
creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate

dac lichidarea s-ar face la data pl ii datoriei.

4 Art. 785-787 din Noul Cod civil reglementeaz raportul dintre masa patrimonial
fiduciar i restul patrimoniului fiduciarului pe de o parte i patrimoniul constituitorului
fiduciei, pe de alt parte. Principiul divizibilit ii patrimoniului i gsete aplicabilitate
i n anumite cazuri i n materia succesiunilor, pentru a proteja interesele unor
motenitori sau ale creditorilor unei
succesiuni.
5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale individuale,
ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete titularul su. Cu alte cuvinte, o
persoan fizic att timp ct este n via, dei poate nstrina un drept ut singuli (i n
mod excepional i o obligaie) sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu
poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i
obligaiilor sale, adic patrimoniul. Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea
loc doar la decesul unei persoane fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii
existenei persoanei juridice. Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint
importan practic datorit funciilor pe care le ndeplinete.
1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real (ipotec,
gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor.
Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru
ndeplinirea obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare.
Obiectul dreptului de gaj general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu
bunurile concrete, individualizate, care l compun. Schimbrile care au loc n coninutul
patrimoniului nu afecteaz existena gajului general. Deoarece creditorii chirografari nu
au o garanie fixat asupra unui anumit bun, debitorul este liber s dispun de bunurile
sale, ncheind acte juridice cu privire la ele, micorndu-i activul i mrindu-i pasivul.
Creditorii chirografari pot aciona asupra patrimoniului debitorului, n scopul conservrii
drepturilor lor prin aciunile reglementate de Codul civil n favoarea lor, respectiv
aciunea oblic atunci cnd debitorul nu-i exercit anumite drepturi i aciunea
paulian , atunci cnd debitorul a ncheiat cu rea-credin acte juridice pentru fraudarea
drepturilor creditorilor chirografari. Creditorul resimte toate aceste operaiuni i, pe cale
de consecin, la scaden, dac debitorul nu-i execut obligaia, el va putea urmri doar
bunurile existente n patrimoniul debitorului la acea dat6. Noul Cod civil a instituit n
reglementarea art. 2326 regula egalit i i creditorilor chirografari:(1) Pre ul bunurilor
debitorilor se mparte ntre creditori proporional cu valoarea crean e i fiecruia,
afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori conven ii cu privire la
ordinea ndestulrii lor. (2)Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat,
propor i onal cu valoarea creanei fiecruia dintre ei. n art. 2327 noul Cod civil, sunt
enumerate cauzele de preferin despre care face vorbire art. 2326, acestea fiind:
privilegiile, ipotecile i gajul. Creditorii chirografari nu beneficiaz de un drept de
urmrire cu privire la bunurile care ies din patrimoniu, ci pot urmri numai bunurile
aflate n patrimoniul debitorului la momentul scaden e i. Nu pot forma obiectul urmririi
bunurile care existau n patrimoniu la data naterii obligaiei, dar au fost nstrinate de
debitor pn la data urmririi. Pot fi urmrite de creditori bunurile inexistente n
patrimoniu la data naterii obligaiei, dar existente n momentul executrii ei.
2) Patrimoniul permite i explic subrogaia real cu titlu universal.

Noiunea de subrogaie i gsete echivalentul n termenul de nlocuire. Astfel, n

cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va fi luat de preul primit,
iar dac preul se investete ntr-un alt bun, locul su va fi luat de bunul dobndit ( in
judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii).
Subrogaia poate fi:personal, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de
titular al unui Dei n aparen creditorii chirografari apar ca fiind avantajai (debitorul
rspunde pentru plata datoriei cu toate bunurile prezente i viitoare), n realitate ei au o
situaie inferioar fa de creditorii cu garanii reale (creditori gajiti, ipotecari,
privilegiai), gajul lor general asupra patrimoniului debitorului fiind mai mult o speran
de garanie. Iat de ce: ei nu pot urmri dect bunurile care se afl n patrimoniul
debitorului la data scadenei creanei lor, dat la care exist riscul unei eventuale
insolvabiliti a debitorului; ei vin n concuren cu ali creditori chirografari, dup
satisfacerea creditorilor cu garanii reale, fiind n situaia de a nu-i putea realiza creana;
n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii chirografari vor concura toi mpreun i
vor suferi o pierdere parial a creanelor lor, neexistnd o preferin la plat a unei
creane fa de alt crean.
drept. Spre exemplu, dac o persoan pltete ntreaga datorie pe care un debitor o avea
fa de creditorul su, ea se substituie, se subrog n drepturile creditorului pltit,
putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod
civil7.
real, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare. Spre
exemplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit n schimb
se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un bun comun, valoarea
lui de nlocuire face parte din masa bunurilor comune. n cazul ieirii din indiviziune,
dac bunurile nu sunt comod partajabile n natur, ele se vor nstrina, iar suma obinut
va lua, prin subrogare, locul bunurilor nstrinate, urmnd a fi supus mpririi.
Subrogaia real poate fi:cu titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o
valoare se nlocuiete n mod automat cu o alt valoare, fcndu-se abstracie de
individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n locul su;
cu titlu particular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun
individual determinat, privite izolat ( ut singuli). Spre deosebire de subrogaia real cu
titlu universal care se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad,
subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege o prevede expres.
3) Patrimoniul explic principiile transmisiunii universale i cu titlu universal.
Transmisiunea intervine n cazul decesului persoanei fizice i a reorganizrii persoanei
juridice (fuziune, absorbie, divizare). Oricine plte t e n locul debitorului poate fi
subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe drepturi dect
acesta. Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public prevd
limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu
particular: a) n ipoteza pieirii bunului ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra
indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia
juridic a terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de
drept asupra despgubirilor primite.
Transmisiunea este:universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor; cu
titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la mai muli

succesori (art. 894 C.civ.); cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri
individualizate fac obiectul transmiterii.
Transmisiunea universal intervine:n cazul decesului unei persoane cnd ntregul
patrimoniu succesoral este cules de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor
testamentar (legatar universal)- n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare
(absorbie i fuziune) cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de
persoana juridic absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz
sunt transmise persoanei juridice astfel nfiinate.
Transmisiunea cu titlu universal are loc:- n caz de deces al unei persoane fizice,
cnd patrimoniul defunctului se transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori
legali sau testamentari (legatari cu titlu universal)- n situaia reorganizrii unei persoane
juridice prin divizare total sau parial. ntre cele dou feluri de transmisiune a
patrimoniului nu exist deosebire sub aspect calitativ (obiectul transmisiunii este un
ntreg patrimoniu sau o fraciune din acesta, alctuit din activ i pasiv) ci numai sub
aspect cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg patrimoniu, deci un
ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal are n
vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.
Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun anume, determinat ori
mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi
explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu.
Clasificarea bunurilor
1) Bunuri imobile i bunuri mobile
Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau imobile, Art. 537
noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou categorie de bunuri
imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile. Astfel, alin. (1) al art. 538
prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un imobil,
pentru a fi din nou ntrebuin a
te, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum i pr ile integrante ale unui
imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate spre a fi reintegrate.
Alin.(2) al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul
celor vechi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie.
Este de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile de cele imobile,
rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destina ie, sunt, n actuala
reglementare, bunuri mobile. Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile,
definindu-le ca fiind acele bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul
c bunurile mobile sunt determinate prin eliminarea bunurilor considerate de lege
imobile, drept pentru ca care apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind
imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al
articolul sus men ionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau
Asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, n
consiiile legii, de orice persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar
sau imobiliar a sursei acestora.
Noul Cod civil al Romniei a consacrat n art. 540 soluia adoptat de doctrin anterior
adoptrii noului Cod, fiind reglementate cu caracter de noutate bunurile mobile prin
anticipa i
e. Bunurile mobile prin anticipaie sunt bog iile de orice natur ale solului isubsolului,

fructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd prin voin
a pr ilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea deta rii lor.
Bunurile mobile prin anticipa ie sunt de fapt bunuri imobile prin natura lor, pe care pr
ile unui act juridic le calific expres ca fiind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni
ulterior desprinderii lor din bunul imobil din care provin.
2) Bunuri fungibile i bunuri nefungibile
Bunurile fungibile sunt acele bunuri determinabile dup numr, msur sau greutate,
astfel nct pot fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligaii. Textul Codului
civil face distinc ie ntre bunurile fungibile care, de regul, sunt bunuri determinate
generic i bunurile nefungibile care, n principiu, sunt bunuri individual determinate.
Alin.(3) al art. 543 prevede faptul c un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat ca
nefungibil prin act juridic. Aadar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n
categoria bunurilor fungibile sau nefungibile, ci i voin a pr ilor unui act juridic.
3) Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile
Noul Cod civil prevede c sunt cumsumptibile acele bunuri mobile a cror ntrebuinare
obinuit mplic nstrinarea sau consumarea substanei. n mod corelativ, bunurile
necomsumptibile sunt acele bunuri care, prin ntrebuinare, nu se consum.
4) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile
Art. 545 Codul civil prevede c bunurile care nu pot fi mpr ite n natur fr a li se
schimba destina i a sunt bunuri indivizibile. Bunurile divizibile sunt acele bunuri care
pot fi mprite n natur fr ca destinaia acestora s fie schimbat. Alin.(3) al
articolului mai sus men ionat prevede c un bun divizibil prin natura lui poate fi
considerat indivizibil prin act juridic.
5) Bunuri principale i bunuri accesorii
Aceast clasificare este prevzut de art. 546 Codul civil. Astfel, bunul care a fost
destinat n mod stabil i exclusiv, ntrebuin rii economice a altui bun este accesoriu att
timp ct satisface aceast utilizare. Destinaia comun poate fi stabilit numai de
proprietarul ambelor bunuri. Bunul accesoriu urmeaz situaia juridic a bunului
principal, nclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunului principal. ncetarea calit
ii de bun accesoriu nu va putea fi opus unui ter care a dobndit anterior drepturi
privitoare la bunul principal.
4. Produsele bunurilor
Art. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele i productele.
1) Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a
diminuasubstan a acestuia. Fructele sunt naturale, industriale i civile. Fructele naturale
sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului. Fructele
industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, ob inute ca urmare a
interveniei omului. Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o
persoan n virtutea unui act juridic.
2) Productele
Productele sunt produse ob inute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substan e
i acestuia.
3) Dobndirea fructelor i a productelor
Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel. Dreptul
de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de
bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se

dobndete zi cu zi. Persoana care avanseaz cheltuielile necesare cu producerea i

culegerea fructelor fr acordul proprietarului, va putea cere restituirea acestor cheltuieli,
produsele sau contravaloarea acestora putnd fi re i nute pn la restituirea cheltuielilor.
Posesorul va putea fi obligat la restituire dac proprietarul furnizeaz o garanie
ndestultoare, potrivit art. 550 alin.(5) Codul civil. Observm instituirea dreptului de
reten ie al persoanei care a avansat cheltuielile necesarea producerii sau perceperii
fructelor.
Consideraii generale cu privire la drepturile patrimoniale i obligaiile reale
1. Drepturile patrimoniale
Drepturile (i obligaiile) subiectelor raportului de drept civil, n funcie de coninutul
lor, pot fi patrimoniale i nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un coninut
economic, fiind evaluabile n bani. Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit
din drepturi i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, excluznd
drepturile personale nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari
categorii: drepturi reale i drepturi de crean.
1) Drepturile reale
Noiune. Drepturile reale ( jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea
crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod
direct inemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este
nedeterminat (toi ceilali).
Caractere juridice. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii:sunt
drepturi absolute, deci opozabile erga omnes. presupun un subiect activ determinat i un
subiect pasiv nedeterminat, format din toate celelalte persoane. coninutul obligaiei
corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv de a nu face. Subiectul
pasiv are, deci, o obligaie general i negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni
subiectul activ n exercitarea dreptului su. n general, drepturile reale au un caracter
perpetuu (spre exemplu, dreptul de proprietate care nu se stinge prin neuz), dar, uneori,
pot fi limitate la durata de via a beneficiarului (spre exemplu, dreptul de uzufruct).pot
avea ca obiect numai lucruri individual-determinate ( res certa).
din faptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes i au ca obiect
bunuri certe, rezult dou consecine specifice, deosebit de importante pentru titularii lor,
i anume: prerogativa urmririi i prerogativa preferinei. Dreptul (prerogativa) de
urmrire const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a pretinde
bunul de la orice persoan la care acesta se gsete. Astfel, dac proprietarul unui imobil
ipotecat a vndut bunul nainte de plata datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde
s-ar afla, deoarece acesta nu putea fi nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior
constituit. Dreptul (prerogativa) de preferin const n posibilitatea recunoscut
titularului unui drept real de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor drepturi reale
dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean fr garanii (creditori
chirografari). Astfel, titularii unor drepturi reale vor fi pltii n ordinea datei drepturilor
lor, conform principiului qui prior tempore potior jure, fiind preferat acela care a
ndeplinit primul formalitile de opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un
drept de gaj poate cere satisfacerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii. sunt
limitate ca numr, fiind expres prevzute de lege, fr ca prile s poat crea prin voina
lor drepturi reale noi. sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni

reale, de competena instanei de la locul unde este situat bunul, conform regulii actor
sequitur forum rei site.
2) Drepturile de crean
Noiune. Dreptul de crean ( jus ad personam) este acel drept subiectiv civil
patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor ( reus credendi), are
posibilitatea Uzufructul n favoarea persoanei juridice nu poate fi mai mare de 30 de ani
(art.559 C.civ.), iar n privina persoanei fizice, se stinge cel mai trziu la moartea
uzufructarului (art.557 C.civ.). s pretind subiectului pasiv, numit debitor ( reus
debendi), s dea, s fac sau s nu fac ceva.
Caractere juridice. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi:sunt drepturi
relative i deci opozabile numai subiectului pasiv i n limitele legii, avnzilor cauz; att
subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinai din momentul naterii dreptului;
dreptului de crean a subiectului activ i corespunde obligaia subiectului pasiv pozitiv,
respectiv a da ori a face ceva, sau negativ de a nu face ceva din ceea ce ar fi putut
face dac nu s-ar fi obligat la absteniune; sunt temporare (prescriptibile), creditorul poate
pretinde de la debitor ndeplinirea obligaiilor sale ntr-un anumit termen; pot avea ca
obiect lucruri generice ( res genera); drepturile de crean, fiind drepturi relative, nu dau
natere la prerogativa urmririi i a preferinei; sunt nelimitate ca numr i se nasc din
izvoare juridice multiple: acte juridice (contracte sau acte juridice unilaterale), fapte
juridice ilicite (sustragerea, distrugerea de bunuri) sau licite (gestiunea de afaceri, plata
nedatorat, mbogirea fr just cauz); sub aspect procedural, drepturile de crean
sunt aprate prin aciuni personale, de competena instanei de la domiciliul debitorului,
potrivit regulii actor sequitur forum rei.
Obligaii reale
La limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o categorie juridic
intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale. Obligaiile reale sunt
ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este strns legat de anumite
drepturi reale sau de posesia unor lucruri imobile. Fiind o categorie intermediar,
obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect drepturile reale i mai larg dect
drepturile de crean, nefiind strict legate de persoana debitorului iniial determinat. Se
disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a face ( propter rem) i
obligaii opozabile i terilor ( scriptae in rem).
Obligaii reale de a face (propter rem)
Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun
imobil determinat. Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau
negative (de a nu
face) n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun ( propter rem) i apar ca un
accesoriu al dreptului real, urmnd regimul acestuia din urm. n caz de nstrinare a
bunului, obligaia real se va transmite o dat cu acesta, fr a fi necesar o convenie a
prilor n acest sens. Caracteristica acestei obligaii este faptul c nu revine oricrei
persoane, ci numai Deintorului lucrului respectiv.
Clasificare. Obligaiile propter rem sunt legale i convenionale. Obligaiile propter
rem legale i au izvorul n lege. Se includ n aceast categorie:obligaiile deintorilor
de bunuri agricole, prevzute de art. 64 i art. 80-83 din Legea nr. 18/199112 de a
cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a duntorului i de a pune la
dispoziie terenurile aflate n perimetrele de ameliorare n scopul executrii lucrrilor

necesare pentru ridicarea capacitii de producie; obligaiile deintorilor de pdure de

a efectua lucrri de ntreinere i rempdurire precum i lucrri prevzute de
angajamentele silvice elaborate de organele de specialitate; obligaiile deintorilor de
bunuri imobile de a permite accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de
cadastru, de a admite, n condiiile legii, amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor
i a semnalelor geodezice i de a asigura zonele de protecie a acestora. obligaia de
grniuire reglementat de art. 560 C.civ.: Drepturile reale confer titularilor o serie de
prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste Obliga i.
proprietarului cruia i prisosete apa pentru necesit i le curente s ofere acel surplus
pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su, dect cu o
cheltuial excesiv-art. 607 noul Cod civil. obliga i a proprietarului unui fond de a
permite trecerea prin fondul su a reelelor utilitare- art. 621 noul Cod civil. Obliga
i a proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru efectuarea unor
lucrri necesare fondului nvecinat- art. 622 C. civ. obliga i a proprietarului unui
fond de a permite accesul altuia pentru a redobndi posesie unui bun al su.
Obligaiile propter rem convenionale i au izvorul n acordul de voin al prilor.
Spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui fond
aservit i poate asuma, prin contract, obligaia de a efectua lucrrile necesare exerciiului
servituii. Obligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un
accesoriu al fondului aservit, la toi dobnditorii ulteriori, fr a fi necesar o nou
convenie. Spre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot fi pozitive (a face)
sau negative (a nu face), obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive.
2) Obligaiile opozabile i terilor (scriptae in rem)
Noiune. Obligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun astfel nct
creditorul i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra
lucrului va fi obligat s respecte acest drept (dreptul creditorului) dei nu a participat
direct i personal la formarea raportului obligaional. Este cazul locatarului unui bun pe
care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune. Noul dobnditor al
bunului, dei nu se afl n nici un raport juridic cu locatarul, este obligat conform art.
1811 C.civ. s recunoasc locaiunea fcut nainte de vnzarea bunului, dac aceasta s-a
fcut prin act autentic sau prin act sub semntur privat cu dat cert, cu excepia
situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n chiar contractul
de locaiune.
Clasificarea drepturilor reale
1) Criterii
n literatura de specialitate, drepturile reale se clasific:dup cum au sau nu o existen
independent n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii (de altfel, este
principala clasificare a drepturilor reale); n raport de natura bunului asupra cruia se
constituie, n drepturi reale imobiliare i drepturi reale mobiliare; dup modul de
reglementare: prevzute de noul Cod civil i prevzute de alte acte normative.
2) Drepturi reale principale
Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent,
proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
Categorii de drepturi reale principale. Codul civil cuprinde dou categorii de
drepturi reale principale:
dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic

aplicabil, dreptul de proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari

statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de proprietate privat, avnd ca
titulari persoane fizice i persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale pentru domeniul privat al statului.
drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate
(dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art. 703-748
noul Cod civil), dreptul de uz (art. 749 noul Cod civil), dreptul de abitaie (art. 750 noul
Cod civil), dreptul de servitute (art. 755-772 noul Cod civil), dreptul de superficie (art.
693-702 noul Cod civil). De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se
exercit direct i nemijlocit de
proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop,
nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice ndreptite s
exercite atributele posesiei i folosinei. Persoanele care primesc bunurile respective
dobndesc asupra lor un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de
proprietate.
O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum
sunt:dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra
bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr.
15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi
comerciale; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia);
dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor
juridice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori
serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998);
dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, oraului,
municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19
alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat);
dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat14 situate n intravilanul
localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate personal (art. 26 i 36
din Legea nr. 18/1991, republicat);
dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public ori privat a statului,
judeului, oraului sau comunei, acordat persoanelor fizice sau juridice (art. 5 din 14 Din
redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar
terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care
trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, urmnd s fie date n folosina
celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea
dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor
administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile
art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul
localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata
existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la
cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege
utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o
constituire a dreptului
de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al

unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are
n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de
proprietate privat.
dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr.
50/1991);
dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului acordat regiilor
autonome i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990);
dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea
petrolului nr. 238/2004);
dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006
privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri
publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor
proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de
bunuri proprietate public).
dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul conferit de lege unor persoane de
a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege
atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin vnzare sau s l valorifice
prin contracte cu executare succesiv(nchiriere, concesiune). Dreptul de preempiune se
nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd
nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor nr. 85/2005
prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii proprietari sau, dup caz,
succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului
dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii Potrivit art. 25 alin 1
din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face
obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei
perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul public i domeniul privat al statului.
Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin
aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din
domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor
administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att
domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n
concluzie, sintagma proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i
privat a acestuia. proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n
posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea
actualizat,...; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate
public reglementeaz dreptul de preempiune al fostului proprietar n situaia n care
lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i realizate
i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8 din Legea nr. 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de
preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor
administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr.
40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de
locuin prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care
le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate
abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul

de preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au

retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le nstrineze
3) Drepturi reale accesorii
Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz
anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare.
Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le
nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea
dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu.
Categorii. Sunt drepturi reale accesorii:- dreptul de gaj sau amanetul (art. 2480
noul Cod civil): este un drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile
corporale sau titluri negociabile emise n form materializat ale debitorului care confer
titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu Cazurile prevzute de Legea nr.
54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000
privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate
prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere
dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii
prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune
la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea
coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin
Regia Naional a Pdurilor. prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de
neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De regul, gajul presupune deposedarea
debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia creditorului.
- dreptul de ipotec (art. 2343 noul Cod civil): este un drept real asupra unui bun mobil
sau imobil afectat executrii unei obliga ii; dreptul de ipotec reprezint, n func ie de
obiect, o geran ie mobiliar sau o garan ie imobiliar. Potrivit dispozi iilor noului Cod
civil, ipoteca asupra unui imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar(art. 2377),
iar ipoteca mobiliar se
constituie prin ncheierea contractului de ipotec, producnd efecte de la data la care
obliga ia garantat ia na t ere, iar constituitorul dobnde t e drepturi asupra bunurilor
ipotecate(art. 2387);
- privilegiile: sunt drepturi reale care apar in unor creditori care, datorit calit ii crean
e i lor, au posibilitatea sa fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale
debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul
vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii
creanei; Noul Cod civil prevede c preferin a acordat de lege unui creditor n
considerarea crean e i sale( art. 2333 ) i creditorul privilegiat este preferat celorlali
creditori, chiar dac drepturile acestora s-au nscut ori au fost nscrise mai nainte( art.
2335 )
- dreptul de retenie: potrivit art. 2495 din noul Cod civil: cel care este dator s
remit sau s restituie un bun poate s l re in ct timp creditorul nu i execut
obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul
nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun
ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie
reprezint acel drept real care const n posibilitatea de intorului unui bun s refuze
restituirea acestuia pn n momentul n care crean a izvort n legtur cu bunul

respectiv nu i este pltit.

No iunile de proprietate i drept de proprietate
Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel,
Constituia utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de
drept de proprietate.
1) Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic .
n sens economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre
oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie
fundamental a existenei oricrei societi umane.
n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate Din punct de
vedere juridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente: aproprierea ca
posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de
gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate
acestea n condiiile legii.
2) Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre
dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv. n sens obiectiv, dreptul de
proprietate desemneaz ansamblul normelor juridice ce reglementeaz proprietatea n
sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie juridic.
n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni lato sensu,
pentru a desemna orice proprietate mobiliar, imobiliar, proprietatea unui uzufruct,
proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal, proprietatea
numelui etc., depind nelesul strict juridic. modificat i completat prin Legea de
revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003.
Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul
asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept att de
complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens, art. 582
C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art.
589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la
faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul proprietilor lor,
orice servitui vor gsi de cuviin. stricto sensu, pentru a desemna proprietatea
corporal, respectiv dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile,
ca drept patrimonial,
drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi
subiective.
. Definiia dreptului de proprietate
Art. 555 din noul Cod civil prevede c proprietatea privat este dreptul titularului de a
poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele
stabilite de lege.
n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri: 1) dreptul de proprietate este
definit prin unele din atributele sale, fr a se arta explicit coninutul acestora.
Atributele dreptului de proprietate sunt:dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii
sau destinaiei lui ( jus utendi - usus); dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege
fructele i veniturile pe care le poate da ( jus fruendi - fructus); dreptul de a dispune de
lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare ( jus abutendi - abusus). . Dreptul de
proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd
plenas proprietas (usus, fructus i abusus) i nu numai dezmembrmintele dreptului de

proprietate; este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi total, de a svri
orice acte juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor
persoane; este absolut, n sensul c este opozabil erga omnes. Limitele stabilite de lege
privesc exerciiul dreptului de proprietate, n sensul c ntinderea atribuiilor sale i
coninutul su trebuie circumscrise de lege. Exerciiul acestui drept n limitele legii este
privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de
aprarea dreptului de proprietate al celorlali.
Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui dect
legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n
puterea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv
asupra bunurilor sale. Chiar dac titularii altor drepturi reale, exercitnd atributele
proprietii, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect
de drept care exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor
n propriul su interes. 3) Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se
concretizeaz prin urmtoarele elemente :- cuprinde n coninut atributele posesiei,
folosinei i dispoziiei; - exprim o relaie de apropriere a unui bun; - proprietarul
exercit atributele prin putere i n interesul su propriu. Prin urmare, dreptul de
proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului su,
persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i de dispoziie asupra
unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie i interes propriu,
cu respectarea prevederilor legale.
Coninutul dreptului de proprietate
1. Posesia (jus posidendi) 1) Noiune. Acest atribut presupune exercitarea de ctre
titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n
interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul
lui de ctre o alt persoan. . Art. 916 noul Cod civil definete posesia ca fiind
(1)exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre
persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. (2) Dispoziiile
prezentului titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se
comport ca un titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.
Din reglementarea dispozi i ilor referitoare la posesie, putem desprinde caracteristicile
acestui atribut, anume:- posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui
lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui drept), excep ie facnd drepturile
reale de garan ie, adic
posesia altui drept real cu excep ia artat mai sus. Posesia se afl la baza tuturor
drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne abstract.posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i
nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea
n numele i interesul proprietarului. - posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului
posibilitatea de a se comporta Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus
possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a
poseda) ce aparine posesorului. fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului
de proprietate sau al altui drept real. Dei regula este c posesorul este i titularul
dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei
persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar. posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; dac lipsete inten ia de a poseda

pentru sine, nu suntem m prezena posesie, ci a deteniei precare; - posesia se aplic

numai drepturilor reale, nu i drepturilor de crean; - posesia genereaz efecte juridice,
efecte care sunt sunt recunoscute i garantate de lege. Aadar, dei posesia apare ca o
expresie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare
de fapt i a doua o stare de drept.
3) Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a
poseda pentru sine, i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte
materiale de folosire a bunului. Se disting dou situaii:Dac proprietarul exercit direct
i personal stpnirea de fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate; Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al
posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n
interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia). Existena
elementului intenional ( animus) deosebete posesia de detenia precar, n cadrul
creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul
(spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).
2. Folosina (fructus - jus fruendi)
1) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze
bunul n interesul su i s-i perceap fructele.
2) Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod
periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 548 noul Cod
civil):fructe naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, ob inute fr
interven ia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, produc ia
isporul animalelor(art. 548 alin.(2);
fructe industriale produsele directe i periodice ale unui bun, ob inute ca rezultat al
interveniei omului(art. 548 alin.(3); fructe civile venituri realizate din folosirea bunului
de ctre o alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile,
venitul rentelor i dividendele. Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm
fiind foloase trase dintr-un
bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier).
Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoate un aspect particular n cazul
coproprietii. Astfel, fiecare coproprietar este ndreptit la fructe proporional cu cota sa
din dreptul de proprietate asupra bunului. n ipoteza n care un coproprietar exercit
posesia exclusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din
fructe ce li se cuvine(art. 637 noul Cod civil). n caz contrar, coproprietarii au
posibilitatea s cear mprirea fructelor, chiar fr sistarea strii de coproprietate.
3. Dispoziia (abusus - jus abutendi)1) Noiune. Acest atribut const n prerogativa
proprietarului de a dispune liber de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui
drepturi reale n favoarea altor persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l
transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementrilor n vigoare.
2) Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic
asupra bunului. Dreptul de dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de
substana
bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor
n vigoare. Dispozi ia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de
crean a
cror substan juridic este n materialitatea titlului

Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a

nstrina dreptul de proprietate prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte,
precum i de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. n toate cazurile
exercitarea dispoziiei se face n limitele determinate de lege. Exercitarea abuziv a
dreptului (contrar scopului sau limitnd exerciiul altui drept de proprietate) ar declana
rspunderea juridic a titularului. Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte
atribute ale dreptului de proprietate ( jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi,
deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate.
Caracterele generale ale dreptului de proprietate
Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul titularului
de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele
stabilite de lege.
1. Caracterul absolut 1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se
nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii
(de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care
corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter
al dreptului de proprietate poate
fi privit ca o diferen iere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai
caracterul su opozabil erga omnes. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept
complet, deplin. Dreptul de proprietate este absolut n sensul c:- este opozabil erga
omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i aduce atingere titularului
dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia,
proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare. - este un drept complet care confer
titularului su exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n
comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului
de proprietate. n aceast concepie, dreptul deproprietate este absolut numai n raport cu
celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el nsui.
2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil.
Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5
din Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile
legii organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite:exproprierea pentru cauz de
utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie,
exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt i
prealabil despgubire. pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi
subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru
daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile
autoritilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituie). n ambele cazuri despgubirile se
stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen hotrnd instana de
judecat.
2. Caracterul exclusivCaracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de
proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte
persoane i indiferent de orice puteri ale acestora. Dreptul de proprietate este lipsit de
caracterul exclusiv, astfel:- cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o
alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de
proprietate; - n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i
se exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane; - n cazul

servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul fondului

dominant exercit atributul folosinei asupra fondului aservit.
3. Caracterul perpetuu i transmisibil
1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte
de vedere:- dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct
exist bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting
dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil
sub aspect extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s
redobndeasc exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este
imprescriptibil. n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.- dreptul de
proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii ( inter vivos) i pentru cauz de moarte (
mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane
n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpeturii dreptului de proprietate.
2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu
acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i
acest
caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public,
confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate
s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu
ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul
creia bunul trece n proprietatea statului)
4. Caracterul individual) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept
exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur
persoan.
2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care
dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit
deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea comun nu trebuie privit n mod
absolutist, deoarece nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se
permite ca fiecare coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii
bunului, proprietatea comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate
individual, exclusiv a fiecrui titular.
5. Caracterul legal 1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea
stabilete att oninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.
2) n acest sens, noul Cod civil dispune n art. 555 c dreptul de proprietate se exercit
n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede:
coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite
de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate
oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti,
precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.
Formele dreptului de proprietate
Aciunea n partaj poate fi paralizat n temeiul excepiei dobndirii prin uzucapiune a
proprietii exclusive asupra bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a exercitat o
posesie util asupra ntregului bun, timp de 30 de ani. De asemenea, aciunea de partaj va
fi respins i n situaia n care coproprietarii au ncheiat o convenie de rmnere n
indiviziune, care potrivit art. 728 (2) C.civ., poate fi valabil pentru o durat de maximum

5 ani, cu posibilitatea rennoirii prin acordul prilor.

Criterii de clasificare
Dreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii:1) n funcie de
titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al persoanei fizice i
drept de proprietate al persoanei juridice;
2) n funcie de modalitile de dobndire:drept de proprietate dobndit prin acte
juridice i drept de proprietate dobndit prin fapte juridice; drept de proprietate transmis
ntre vii i drept de proprietate transmis pentru cauz de moarte; drept de proprietate,
dobndit prin moduri originare ce nu implic transmisiunea juridic a bunului de la o
persan la alta (ocupaiunea); i drept de
proprietate dobndit prin acte juridice translative de proprietate.
3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti:drept de
proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un singur titular; drept de
proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate concomitent de mai
muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri.
4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme:
drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale
(comuna, oraul, municipiul, judeul); drept de proprietate privat, aparinnd
particularilor, adic persoanelor fizice i juridice, inclusiv statului sau unitilor
administrativ-teritoriale.
2. Regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate
Constituia n forma revizuit, dei consacr expres n art.136 pct.1 formele dreptului
de proprietate (proprietatea este public sau privat), preciznd c proprietatea public
aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale (art. 136 pct. 2), nu definete
proprietatea privat. n mod logic, proprietatea care nu este public este privat i poate
aparine oricrui subiect de drept, inclusiv statului i unitilor administrativ-teritoriale,
care, dei persoane juridice de drept public, ca titulari de proprietate privat, exercit
dreptul de proprietate n regim de drept privat.
Dreptul de proprietate privat are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de
subiectele de drept civil, cu excepia bunurilor aflate n proprietate public. Constituia
stabilete regimul de protecie juridic a dreptului de proprietate privat, dispunnd n art.
44 pct. 2, teza I: proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege,
indiferent de titular.
Proprietatea public i proprietatea privat conduc la existena unui regim de drept
public i a unui regim de drept privat supus dreptului comun. n ultimii ani, ca urmare a
dezvoltrii economiei de pia, proprietatea privat devine forma dominant, n
detrimentul proprietii publice ce i-a restrns semnificativ sfera de aplicare.
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau
imobile, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor
exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege. Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi
specifice, care o deosebesc
de proprietatea public:proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane
fizice, persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. poate avea
ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i

unitilor administrativ-teritoriale. bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca

o consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i sesizabile. bunurile ce formeaz
obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit general Proprietatea privat se
bucur de un regim de protecie instituit prin chiar legea fundamental. Astfel, art.
44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i crean- ele asupra
statului, sunt garantate (alin. 1), Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod
egal de lege, indiferent de titular (alin. 2). Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru
o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire,(alin 4) Pentru
lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti
imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art.
41, alin. 5). n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n
condiiile legii .
Noiunea de domeniu privat este folosit pentru a desemna totalitatea bunurilor ce
formeaz obiectul proprietii private a statului i unitilor administrativ teritoriale.
Atunci cnd se refer la persoane fizice i juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate
privat, legile amintite utilizeaz termenul de proprietate privat.
2. Caractere juridice
Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i
patrimoniale Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul
propriu n care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni
bunul fie direct i nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie ( corpore suo), fie
prin intermediul unei alte persoane, dar n numele i interesul proprietarului ( corpore
alieno). n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional,
derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun. n primul
rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate privat sunt
alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o
difereniere raportat la titular sau la obiect. n al doilea rnd, regimul de drept comun se
analizeaz i prin raportare la dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea
privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Din
moment ce proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, regimul de protecie
juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul su este statul ori unitatea administrativteritorial. Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s
exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia altei persoane; este un
drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a
unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga
omnes; este un drept patrimonial, care are o valoare economic i care face parte din
activul patrimonial al titularului su.
1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot
fi nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc
prin acte ntre
vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte. Prin
excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate privat.
Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii dreptului
de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele materiale ale
dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formeaz

obiectul dreptului de proprietate privat: Dreptul de proprietate poate fi exercitat n

limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege . Limitarea
prevzut de noul Cod civil prive t e att corporabilitatea bunului, ct i voin a
legiuitorului. Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat
de dreptul proprietarului de a folosi subsolul propriet ii sale imobiliare, ns, n
conformitate cu art. 44
alin. (5) din Constitu ie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea
executrii unor lucrri de interes general. Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede
posibilitatea limitrii exercitrii dreptului de proprietate prin efectul legii, aceast limit
legal referindu-se chiar la con inutul juridic al dreptului de proprietate. Alin. (3) al
aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin conven ia pr ilor, cu excep iile
prevzute de lege. Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de
proprietate privat pot fi rezultatul voin e i legiutorului, judectorului sau proprietarului.
2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv.
Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate fi
dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile
exercitate n intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul
fapt al posesiei de bun-credin (935-940 noul Cod civil). Sub aspectul prescripiei
extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor, obiect al proprietii
private. n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil.
Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a revendica
bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin
uzucapiune. n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea n
revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani. Dei problema este
controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i
cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz
i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile
prin posesia de bun credin , n condiiile art. 935 i urm. noul Cod Civil i a bunurilor
imobile prin uzucapine, n condi iile art. 930 i urm. Noul Cod civil.
3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care
formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor.
Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt sesizabile
pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. n
schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor
administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea
creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale).
4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor
sale n persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul ndreptit s exercite
toate prerogativele
dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege
existena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su. Asupra
bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra bunurilor
imobile i mobilei gajul asupra mobilelor) precum i dezmembrminte (drept de
uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).

Titularii dreptului de proprietate privat

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele juridice,
statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al
acestora.
1. Persoanele fizice
1) Capacitatea generalPersoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau
imobil (terenuri i construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale
societilor comerciale, titluri de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt exceptate
bunurile ce formeaz exclusiv obiectul dreptului de proprietate public, precum i
bunurile neapropriabile res communes
aerul, lumina natural. Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate
privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii,
infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur.
2) Restricii ale capacitii,Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi
bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale
dreptului de proprietate privat. art. 2350 din noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate
avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. A a dar, odat cu
adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile.
Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri
mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat.
Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii:
Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut
de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr.
54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea
n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz
de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii
strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. n urma revizuirii
Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 este urmtorul: cetenii strini i apatrizii pot
dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din
aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionala la care
Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege
organic, precum i prin motenire legal
Textul constituional impune cteva precizri: n primul rnd, fiind vorba de aderarea
Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe cetenii
celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu
sunt membre U.E., aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu
ocazia aderrii; n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu
coincide cu momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate privat asupra terenurilor;
n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate i n
condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz alin. 1
din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat.
Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii
sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario,
rezulta c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii.

Prin revizuirea Constituiei, cetenilor strini i apatrizilor li se permite dobndirea

dreptului de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din
aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care
Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic,
precum i prin motenire legal (art.44 alin. 2).
31 Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de
ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct
i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocmai din
dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii-de
reciprocitate. ;
sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c n
viitor, prin lege special, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor.
n acest sens, prevederea constituional este completat de art. 3 din Titlul X al Legii
nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei33: cetenii
strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. n
concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea legal a cetenilor strini i
apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte
inter vivos sau prin motenire testamentar subzist. n schimb, ei pot dobndi alte
drepturi reale principale dezmembrminte, drept de ipotec., precum i dreptul de
proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar,
prevederea final a art. 44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul
intrrii n vigoare a revizuirii Constituiei. n vederea aplicrii prevederilor
constituionale i ale celor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005
privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi
precum i de ctre persoane juridice strine se eglementeaz o serie de condiii:cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n Romnia
pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele
prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre vii sau prin Publicat n M.O.
nr.653/2005 . ntr-o opinie contrar, art. 41 alin.2 din Constituie instituie , de principiu,
dreptul cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai
poate vorbi despre existena unei interdicii n materie ( Dobndirea terenurilor de
ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv,
Practica
notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional. Astfel, unii
notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod
este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i prin motenirea legal
demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte
cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin motenire legal se face direct, n
temeiul dispoziiilor constituionale. Dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor
prevederi constituionale,
- prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii
dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3); - potrivit art. 4, ceteanul unui stat
membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un
stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine
secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la U.E., iar n
temeiul art. 5 alin. 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor

i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la

U.E.
2. Persoanele juridice
1) Capacitatea generalPersoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale
dreptului de proprietate privat asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul
nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanei juridice este
existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei fizice (art. 214 noul Cod
civil)Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice, aceasta
nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a
fost nfiinat. Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de a
dobndi unele bunuri, stabilite de lege. Dispoziia constituional ce permite cetenilor
strini i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n
vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totodat art. 3
alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n
Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de
Titlul X al Legii nr. Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru
reedine secundare, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi
terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s
atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare. Membrii
organelor de administrare au obliga ia s asigure i s menin separaia dintre
patrimoniul persoanei juridice i propriul patrimoniu. Ei nu pot folosi n profitul ori n
interesul lor sau al unor teri, dup caz, bunurile persoanei juridice ori informaiile pe care
le obin n virtutea funciei lor, afar de cazul n care ar fi autorizai n acest scop de ctre
cei care i-au numit. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i
apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n Romnia n condiiile legii speciale. Prin Legea nr. 312/2005 se permite
persoanelor jurice constituite conform legislaiei unui stat membru s dobndeasc drept
de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de 5 ani
de la aderarea Romniei la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor
i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani. n prezent incapacitatea se
menine, n favoarea persoanelor juridice strine putndu-se constitui drepturi reale
derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important fiind dreptul de
superficie.
2) Categorii de persoane juridice n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului
de proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept privat i persoane
juridice de drept public. Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de
proprietate privatDintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de
proprietate privat enumerm:
Regiile autonome.
Conform art. 2 din Legea nr. 15/1990, regiile autonome se organizeaz i funcioneaz n
ramuri strategice ale economiei naionale: industria de armament; energetic; exploatarea
minelor i a gazelor naturale; pot i transporturi feroviare precum i n unele domenii
stabilite de Guvern; cele de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar
cele de interes local
prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale. Regia autonom

este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea n acest sens, H. G. nr.
133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile
autonome prevede urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor uzate, distribuirea
energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor, administrarea i
ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane.
La acestea, Ordonana Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea
regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor, oboarelor, trgurilor,
drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea
drumurilor i podurilor de interes judeean. dreptului de proprietate, regia posed,
folosete, i dispune de bunuri sau le culege fructele dup caz, n vederea realizrii
scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr. 15/1990).
Societile comerciale.
Societile comerciale pot fi cu capital de stat, cu capital privat, sau cu capital mixt (de
stat i privat), i se pot organiza n una dintre formele prevzute de art. 2 din Legea
societilor comerciale nr. 31/1990, cu modificrile ulterioare societate cu rspundere
limitat, societate pe aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl,
societate n comandit pe aciuni.
Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt
proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu (art.
20
alin. 2. din Lege). Societatea este proprietara capitalului social dar titularul aciunilor ori
prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n
msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau
juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social, realiznduse privatizarea societilor comerciale respective.
Societile agricole.
n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n
agricultur, s-au nfiinat societi agricole ca persoane juridice de drept privat, dar fr
caracter comercial. n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n
folosin unelte agricole sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale.
n ceea ce privete terenurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii,
asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
Societile cooperative
Potrivit art.4 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei
societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele forme: societi
cooperative meteugreti, societi cooperative de consum, societi cooperative de
valorificare, societi cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi
cooperative pescreti, societi cooperative de transporturi, societi cooperative
forestiere. Legea reglementeaz regimul juridic al bunurilor aflate n proprietatea
societii cooperative, dispunnd n art. 64 alin. 1: proprietatea societii cooperative
este privat i n art. 65 alin 2: prin actul constitutiv, membrilor cooperatori li se
poate acorda un drept de preempiune, respectiv de preferin, la oferte egale, la
cumprarea sau preluarea n folosin a cldirilor sau terenurilor.
. Asociaiile i fundaiileConform art. 1 din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu
privire la asociaii i fundaii, persoanele fizice i juridice care urmresc realizarea unor
activiti n interes general sau n interesul unor colectiviti locale, ori, dup caz, n

interesul lor personal nepatrimonial, pot constitui asociaii sau fundaii ca persoane
juridice fr scop patrimonial (spre exemplu: asociaii profesionale, tiinifice, culturale;
de binefacere). Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra
bunurilor din patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin
un salariu minim brut pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din
aportul n natur i/sau n bani ai asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f). Activul patrimonial al
fundaiei este format din aportul n natur i n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100
de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin
Sindicatele
Legea nr. 62/201143 privind dialogul social dispune n art. 21 c bunurile mobile i
imobile din patrimoniul organiza iilor sindicale pot fi folosite numai potrivit intereselor
membrilor de sindicat, fr a putea fi mpr ite ntre ace t ia. Art. 22 alin. (1) din
Lege prevede c organiza ia sindical poate dobndi, n condi iile prevzute de lege,
cu titlu gratuit sau oneros, orice fel de bunuri mobile sau imobile necesare realizrii
scopului pentru care este nfiin a t. n acela i sens, avem dispozi iile art. 23 din
lege: bunurile mobile imobile dobndite de ctre o organiza ie sindical de la
autorit ile publice centrale sau locale, cu titlu gratuit, ori primite n folosin , nu pot
fi utilizate, direct sau indirect, n scopuri patrimoniale.
. Cultele religioase
Potrivit Legii nr. 1/2000, structurile reprezentative ale unitilor de cult pot dobndi n
roprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol i forestier pe care le-au avut.
Persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate privat
De asemenea, i persoanele juridice de drept public sunt titulare ale dreptului de
proprietate privat.
n primul rnd, statul i unitile administrativ teritoriale au, dup cum am vzut, att
un drept de proprietate public ct i un drept de proprietate privat asupra bunurilor
cuprinse n domeniul privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt persoane
juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de proprietate a cror
titulari sunt, le vom analiza separat.
Organele de stat, instituiile de stat, organele administraiei publice centraleAceste
persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor
mobile i imobile, dobndite din venituri proprii extrabugetare. Dei n mod indirect,
Legea recunoate dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public. Astfel,
pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia precizeaz c domeniul public al statului este alctuit, printre altele, i din:
terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia,
Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice
centrale i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele
de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de
informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice
descentralizate
ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice
centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii
extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. Prin urmare, organele
puterii legislative i executive, organele administraiei publice centrale i serviciile
publice descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile publice sunt

titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i cldiri
dobndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare desfurrii
activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri proprii.
Organele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes judeean
Plecnd de la dispoziiile pct II 2. Din Anexa la Legea nr. 213/1998, care enumer
printre bunurile aparinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i
desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i
instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i
alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau
local, putem concluziona c bunurile mobile necesare desfurrii activitilor
(aparatur tehnic, mobilier, maini de protocol) aparin proprietii private a Consiliului
judeean i a instituiilor publice de interes judeean. Totodat terenurile i cldirile
achiziionate din venituri proprii, extrabugetare aparin, de asemenea, proprietii private
a acestora.
Organele administraiei publice locale i instituiile publice de interes
localTerenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria,
precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele,
spitalele, policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor,
n acest sens, imobilele n sapitalele i desfoar activitatea aparin dup caz,
proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n
administrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat a
spitalelor, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma
n domeniul sntii precizeaz n art. 201 a Titlului VII- Imobilele din domeniul public
al statului sau al unor uniti administrativ-teritoriale, aflate n administrarea unor spitale
publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n
condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n
scopul organizrii i funcionrii unor spitale private sau pentru alte forme de asisten
medical ori social, n condiiile legii. Noua reglementare nu precizeaz expres c
bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal
(n Legea anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2
fcea referire la bunurile mobile aflate in oraelor i municipiilor, potrivit pct. III, 5
din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legale exprese, credem c bunurile
mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri, aparatur) aparin proprietii
private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice locale. De asemenea nu
trebuie neglijat faptul c aceste persoane juridice pot achiziiona din surse proprii i
bunuri imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan pentru recrearea
angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane fizice, situaii n care bunurile
respective fac obiectul proprietii private.
Unitile i instituiile de nvmnt de stat
Potrivit Legii educa iei na ionale nr. 1/201146, drepturile pe care le au ... asupra
bunurilor din patrimoniul propriu pot fi drepturi reale, dup caz drept de proprietate sau
dezmembrminte ale acestuia...
Partidele politice
Dei Legea partidelor politice stabilete c partidele politice sunt persoane juridice de
drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr. 334/2006 privind finanarea
activitilor partidelor politice i a activit ilor electorale, partidele politice pot deine

bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice. n vederea constituirii

patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor,
donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget.
3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de
proprietate privat
1) Noiunea de proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale.
Dreptul de proprietate privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este acel
drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul,
comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat.
Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt
titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice (art. 136, p. 3), totui att
statul ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate
privat. - art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale
este alctuit din bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac
parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ
teritoriale au un drept de proprietate privat. art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001
privind administraia public local dispune c: domeniul privat al unitii
administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele dect cele care aparin
domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele prevzute de lege.
- art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor
este alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din
terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de
drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel.
2) Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale Noiune.
Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea statului i a unitilor
administrativ-teritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri, dei sunt
proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, nu sunt consacrate exclusiv
uzului public, i ca atare formeaz domeniul privat.
Categorii. Domeniul privat poate fi:domeniul privat al statului, avnd ca titular statul;
domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe judee; domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul,
municipiul. Asupra bunurilor din domeniul privat, statul i unitile administrativ
teritoriale exercit un drept de proprietate privat, fiind reprezentai n cadrul raporturilor
juridice la care particip, statul, prin Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ
teritoriale, de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau
de consiliile locale.
Formarea domeniului privat . Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca
persoane juridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului
public, au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat.
Formarea domeniului privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este
subsidiar idependent de constituirea domeniului public. Cu alte cuvinte un bun face
parte din domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor
administrativ-teritoriale. Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de
proprietate (vnzare-cumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exist i

forme specifice, reglementate de legi speciale, astfel: Legea nr. 213/1998 reglementeaz
dou modaliti- trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin hotrre a
Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu se dispune altfel (art.
10 alin. 2), Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i
unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c
proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi Cap.
III), considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii
publice, cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate. Ca o aplicaie a
acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din proprietatea public a statului i
unitilor administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n
care se desfoar activiti medicale. Legea nr. 18/1991, republicat, conine dispoziii
privind terenurile sau alte bunuri care aparin domeniului privat, astfel:- domeniul privat
al statului i respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor, este alctuit din
terenuri altele dect cele din art. 5 (domeniul public) aflate sau intrate n proprietatea
lor pe cile i modurile prevzute de lege (art. 6); - terenurile din extravilan, neatribuite
conform legii, trec n domeniul privat al statului (art. 18 alin. 3, modificat prin Legea
nr.247/2005); - terenurile situate n intravilanul localitilor, care au aparinut
cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, n ambele cazuri fr motenitori,
trec n proprietatea comunei, oraului sau municipiului (art. 26 alin. 1); - terenurile
provenite din fostele islazuri comunale pajiti i arabil care s-au aflat n folosina
cooperativelor agricole de producie trec n proprietatea privat a comunelor, oraelor
sau, dup caz, a municipiilor (art. 33); - construciile agro-zootehnice, atelierele de
industrie mic, mainile, utilajele i alte mijloace fixe ale fostelor cooperative, precum i
terenurile de sub acestea, ca i cele necesare utilizrii lor normale, plantaiile de vii,
pomii i animalele ce nu se vnd n termen de 1 an de la data desfiinrii cooperativelor,
trec n spaiilor proprietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu
destinaia de cabinete medicale i n care se
desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile ce
fac obiectul prezentei ordonane de urgen medicii, medicii dentiti, dentitii, biologii,
biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu drept de liber
practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein n mod legal spaiul
respectiv, precum i persoanele juridice/instituiile de nvmnt superior medical, care,
deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor
medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical. proprietatea privat
a comunelor, oraului sau municipiului (art. 29 alin.7); Art. 123 alin. 1 din Legea nr.
215/2001: domeniul privat al unitilor administrativ- teritoriale este alctuit din
bunuri mobile i imobile, intrate n proprietatea acestora prin modalitile prevzute de
lege; Art. 963 din noul C. civ., dispune c n lipsa motenitorilor legali sau
testamentari,
patrimoniul defunctului se transmite comunei, oraului sau municipiului n a crui raz
teritorial se aflau bunurile la data deschiderii motenirii;
Regim juridic. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului de
proprietate privat, se bucur de aceeai ocrotire legal ca i persoanele fizice i juridice
de drept privat, titulare ale proprietii private, art. 41 alin. 2 din Constituie dispunnd
c: proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.

Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale nu poate fi guvernat

dect de un regim de drept comun:- bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil,
deci sunt alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin licitaie
public; - bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi
dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n
cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv; - bunurile aparinnd domeniului
privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de
drept sunt n permanen solvabile (constituie o excepie de la regimul de drept comun); bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere
pentru cauz de utilitate public.
Obiectul i ntinderea dreptului de proprietate privat
Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu
dispune altfel. 1. Obiectul dreptului de proprietate privat
1) Toate bunurile mobile i imobile aflate n circuitul civil ( in commercium) pot forma
obiectul dreptului de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de
locuit, terenuri cu sau fr construcii, obiecte de consum, de uz i confort personal,
inclusiv aciuni patrimoniale (n cazul persoanelor juridice). Lucruri scoase din
comer ( extra commercium) sunt:
bunurile proprietate public declarate prin lege ca fiind inalienabile, - bunurile care, prin
natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor
juridice (aa-numitele lucruri comune res communes aerul, razele soarelui etc.) care,
fiind inepuizabile, nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor ; - bunuri aflate
sub regimul juridic special de circulaiei. Astfel, o serie de bunuri, dei nu sunt scoase din
circuitul civil, sunt supuse unui regim juridic derogatoriu de la cel comun, n sensul c
pot fi dobndite i deinute numai de anumite persoane i n condiiile prevzute de lege.
Spre exemplu bunurile monopol de stat pot fi vndute cumprate numai de persoane
fizice i juridice autorizate pe baza licenei. Bunurile din patrimoniul cultural, dei nu
sunt scoase din circuitul general (exceptnd cazul apartenenei lor la domeniul public al
statului i unitilor administrativ-teritoriale), sunt supuse unui regim restrictiv. Astfel,
scoaterea din ar a bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se poate face
numai cu prezentarea la unitile vamale a adeverinei eliberate de Oficiul local pentru
Patrimoniul Cultural Naional. 2) Proprietarul exercit atributele dreptului de
proprietate n nume propriu i n putere proprie, cu restriciile i ngrdirile prevzute de
lege, de convenia prilor, de hotrrile judectoreti. Exerciiul dreptului de proprietate
este limitat de sarcinile privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum
i de respectarea obligaiilor care,
potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Avem n vedere: armele, muniiile i
materialele explozibile, armele chimice, produsele i substanele stupefiante, materialele,
dispozitivele i echipamentele nucleare, metalele i pietrele preioase.
. ntinderea dreptului de proprietate privat. n cazul bunurilor mobile nu sunt
probleme privind determinarea obiectului i ntinderea dreptului de proprietate. Indiferent
de locul unde se afl acestea i de categoria din care fac parte, ntinderea dreptului de
proprietate este aceeai. Cu privire la dreptul de proprietate funciar, exist o serie de
aspecte specifice n
determinarea ntinderii proprietii. Astfel:- conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil:

 proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spa iului de deasupra

terenului, cu respectarea limitelor legale; - alin. (2) al art. 559 prevede c:
proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile
i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excep iile stabilite de lege, i poate
trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce; - art. 559 alin. (3) din noul
Cod civil prevede c apele de suprafa i albiile
acestora apar in proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de
a utiliza, n condi iile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa
freatic, precum i apele pluviale. n consecin, se impune delimitarea proprietii
terenurilor sub trei aspecte: delimitarea suprafeei, delimitarea n nlime, delimitarea n
adncime.
1) Delimitarea proprietii n suprafa.
Delimitarea suprafeei terenurilor const n msurarea suprafeei solului, n stabilirea
limitelor materiale ale proprietii i n delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne
exterioare i vizibile.
Delimitarea se poate realiza n dou modaliti: grniuirea proprietilor nvecinate i
ngrdirea proprietii.
Grniuirea proprietii nvecinate
- Potrivit art. 561 noul C.civ. Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obliga i s
contribuie la grni u ire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Orice
proprietar poate avea iniiativa de a solicita proprietarului vecin s delimiteze
proprietile lor prin diferite semne (arbori, an, crare) suportnd n mod egal
cheltuielile de grniuire.- Operaiunea de grniuire se face pe cale amiabil. n caz
contrar, oricare dintre proprietari are deschis calea ctre instan pentru a-l obliga pe
cellalt la grniuirea proprietii nvecinate. Aciunea n justiie este denumit aciune n
grniuire i poate fi introdus numai n caz de conflict ntre titularii fondurilor vecine.
Aciunea n grniuire este un act de administrare. Dac ns ntre proprietarii vecini se
pune n discuie i problema ntinderii fondurilor, ea are natura juridic a unui act de
dispoziie.
ngrdirea proprietii Potrivit art. 561 din noul Cod civil, orice proprietar poate
s i ngrdeasc proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate .
Spre deosebire de art. 560 care instituie obliga ia de grni u ire, art. 561 din noul Cod
civil reglementeaz dreptul de ngrdire, astfel nct putem aprecia c legiuitorul a lsat la
latitudinea proprietarului dreptul de a- i exercita dreptul de ngrdire, fr a impune
imperativ acest drept.
2) Delimitarea proprietii n nlime. Conform art. 559 noul Cod civil
Proprietarul poate face deasupra terenului, toate construc iile, planta iile i lucrrile
pe care legse t e de cuviin
... Cu alte cuvinte, proprietarul terenului are dreptul de a se folosi de suprafaa acestuia
i de spaiul aerian situat deasupra terenului. Dar, n acelai timp, art. 136 p. 3 din
Constituie dispune c spaiul aerian aparine domeniului public. Dreptul
proprietarului n nlime, adic asupra spaiului corespunztor suprafeei terestre, se
extinde ct este necesar interesului su:- proprietarul poate s ridice sau s fac plantaii
care se nal pe vertical, cu respectarea dispoziiilor Legii nr. 50/1991 i a altor acte

normative; - proprietarul poate cere vecinului s taie crengile arborilor care se ntind pe
proprietatea sa, iar rdcinile arborilor vecinului le poate tia singur (art. 613 alin. 2 i 3
noul C.civ.); proprietarul nu se poate opune plantrii stlpilor i trecerii liniilor de
comunicaie, de transport i distribuire a energiei electrice pe terenul su; - proprietarul
este obligat s respecte regimul juridic privind frontiera de stat, prevzut de O.U.G. nr.
105/2001;
3) Delimitarea proprietii n adncime
Art. 559 noul C.civ. stabilete c Proprietarul poate face n subsolul terenului, toate
construciile, planta iile i lucrrile pe care le gsete de cuviin... . Textul trebuie
interpretat n sensul c proprietarul terenului poate folosi subsolul, dar n condiiile i cu
restriciile prevzute de lege:conform art. 136 p. 3 din Constituie, proprietarul terenului
nu are dreptul la bogiile de orice natur ale subsolului care fac obiectul exclusiv al
proprietii publice; pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi
subsolul oricrui Art. 39 din OUG nr. 105/2001 dispune n zona de frontier, pe
adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre interior, cu avizul direciei
teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul,
exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere,
balastiere sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciar i irigaii, ndiguirile, lucrrile
sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie,
construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau
prospectrile geologice.
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii
(art. 44 pct.
5 din Constituie); Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executrii lucrrilor de
construcii impune o serie de ngrdiri, privind spturile n adncime. Astfel
proprietarul poate face spturi pentru fundaia unei construcii sau poate face o pivni
sau o fntn, deci poate folosi subsolul, dar cu respectarea reglementrilor existente,
inclusiv cele n raport cu locul n care este situat terenul, cnd nu sunt permise spturi
sau lucrri n subsol. Legea nr. 238/2004 a petrolului i Legea nr. 85/2003 a minelor
impun o serie de servitui n vederea exploatrii perimetrelor ce nu sunt proprietate
public; Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 119 cuprinde dispoziii speciale, care
privesc proprietatea: monumentele istorice, vestigiile i obiectele arheologice, tezaurele
care se pot descoperi la faa locului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i
deintorii de terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele
de stat i s
permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. Ca o msur de protecie a
proprietarilor, s-a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele suferite i
terenurile preluate din domeniul public, n bani sau cu teren echivalent. Din textele legale
prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea subsolului aparine n
ntregime proprietarului suprafeei terenului, i n al doilea rnd, proprietarul terenului
este obligat s suporte folosirea subsolului pentru lucrri de interes genera
MODURILE GENERALE DE DOBNDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor
legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de
proprietate. Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se

transmite prin: conven ie, mo t enire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune,
ocupa iune, tradi iune, hotrre judectoreasc, act administrativ, n condi iile legii,
nscriere n cartea funciar, .
. Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific:
1) dup ntinderea dobndirii: moduri de dobndire universal sau cu titlu universal
cnd transmisiunea are ca obiect o universalitate (un patrimoniu) sau o fraciune de
universalitate (spre exemplu, succesiunea legal, legatele universale i cu titluuniversal);
moduri de dobndire cu titlu particular, cnd transmisiunea are ca obiect unul sau mai
multe bunuri individual determinate.
2) dup momentul cnd opereaz transmisiunea: moduri de dobndire ntre vii, i
anume: convenia, tradiiunea, accesiunea, prescripia, legea, i ocupaiunea; n acest caz,
dobndirea opereaz din momentul ncheierii actului juridic sau intrrii n stpnire a
lucrului ori la momentul convenit de pri sau prevzut de lege; moduri de dobndire
pentru cauz de moarte ( mortis causa) i anume: mo t enirea testamentar i legal;
acestea opereaz din momentul morii autorului.
3) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii: moduri de dobndire
originare, care nu comport o transmisiune juridic a dreptului de proprietate de la o
persoan la alta deoarece bunul nu a aparinut nimnui n momentul dobndirii, i anume:
ocupaiunea (vezi modurile speciale de dobndire a proprietii publice); moduri de
dobndire derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate de la o persoan
la alta. Toate celelalte moduri de dobndire n afar de cele originare sunt derivate: mo t
enirea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea etc.
4) dup caracterul transmisiunii: moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd
dobnditorul este obligat s dea un lucru ori s fac o prestaie n schimbul dobndirii:
convenia, tradiiunea;
moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu are vreo obligaie n schimbul
dobndirii, spre exemplu legatul.
Convenia (contractul)
Convenia sau contractul este cel mai important mod de dobndire a proprietii i a altor
drepturi reale. Defini ia contractului este dat de art. 1166 noul Cod civil care prevede c
acesta reprezint acordul de voin e dintre dou sau mai multe persoane cu inteia de a
constitui, modifica sau stinge un raport juridic. n art. 1169 noul Cod civil cansacr n
mod expres principiul libertii contractuale n sensul c Pr ile sunt libere s ncheie
orice contracte i s determine coninutul acestora, n limitele impuse de lege, de
ordinea public i de bunele moravuri. Privitor la bunurile mobile, dispozi iile noului
Cod civil sunt n sensul c drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin
e al pr ilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor
bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor
bunuri de gen. Art. 1275 noul cod civil prevede, tot n ceea ce privete bunurile mobile c
dac cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil
corporal, cel care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al
dreptului, chiar dac titlul su are o dat ulterioar. n acelai sens, fructele bunului
sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data transmiterii proprietii sau a
cesiunii dreptului, afar de cazul n care, prin lege sau prin voin a pr ilor, se dispune
altfel. Referitor la bunurile imobile, noul Cod civil precizeaz n art. 557 alin.(4) faptul c

n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea

funciar. Conform art. 1244 noul Cod, forma cerut pentru conven iile care strmut sau
constituie drepturi reale ca urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie s mbrace
forma autentic, rezultnd din dispozi i ile legale obligativitatea formei autentice pentru
aceste convenii. ncheierea i executarea conveniilor trebuie s fir guvernate de
principiul bunei-credin e , principiu reglementat expres n art. 1170 noul Cod civil. n
lumina noii reglementri, dac pr i le sunt de acord asupra elementelor eseniale ale
contractului, acesta se consider ncheiat, elementele secundare putnd fi convenite
ulterior sau determinarea acestora putnd fi ncredin a t unei alte persoane. Dac prile
nu cad de acord asupra elementelor secundare ale contractului, oricare dintre ele va putea
cere instan e i s completeze contractul. n ceea ce privete forma pe care trebuie s i
nbrace contractul, art. 1178 noul Cod civil prevede c: Contractul se ncheie prin
simplul acord de voine al prilor, dac legea nu impune a anumit formalitate pentru
ncheierea sa valabil , iar art. 1179 alin.(2prevede c n msura n care legea
prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanc i unea
prevzut de dispoziiile legale aplicabile. Art. 1273 din noul Cod civil a consacrat
principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor determinate concomitent
cu ncheierea contractului, iar n privin a bunurilor de gen la individualizarea acestora.
De la acest principiu exist i excepii: prile au convenit, printr-o declaraie de voin
expres, s amne transferul dreptului real la mplinirea unui termen sau dup realizarea
unei condiii; nstrinarea are ca obiect un lucru viitor, de exemplu vnzarea unei mrfi
care nc nu este fabricat, situaie n care transferul dreptului real se va produce cnd
lucrul va exista;
transmiterea dreptului de proprietate n momentul intabulrii n cartea funciar, potrivit
art. 877 i art. 885 alin.(1) din noul Cod civil.
1) Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se
alipete cu lucrul, sau se ncorporeaz n acesta, n mod natural sau artificial, devine
proprietatea persoanei cruia i aparine bunul la care s-a fcut alipirea sau
ncorporarea n acest sens, art. 567 noul Cod civil dispune c Prin accesiune,
proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se
ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel. Cu alte cuvinte, accesiunea este
ncorporarea sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul
dreptului asupra lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai
puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire.
2) Accesiunea este de dou feluri : imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea
imobiliar poate fi : natural i artificial.
2. Accesiunea imobiliar natural 1) Noiune. Accesiunea imobiliar natural
const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia
omului, ca urmare a unui fenomen natural.
2) Categorii. Cazurile de accesiune imobiliar sunt: aluviunea, terenul lsat de apele
curgtoare la un fond riveran, terenul lsat de apele stttoare, avulsiunea, albiile
rurilor, insulele i prundiurile, insulele nou formate, albiile prsite de apele
curgtoare, precum i accesiunea natural asupra animalelor.
AluviuneaPotrivit art. 569 noul C. civ aluviunea const n adugirile de teren la
malurile apelor curgtoare... . Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al

apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, numai dac
ele s-au depus treptat. - Terenul lsat de apele curgtoare la un fond riveran. Acest
caz de accesiune imobiliar natural este reglementat de art. 570 noul C.civ. Terenul lsat
de apele curgtoare devine proprietatea celui care de ine fondul riveran, dac apele s-au
retras treptat de la rmul respectiv.
- Terenul lsat de apele stttoare. Art. 571 noul Cod civil prevede c proprietarul
terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare nu
devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub
nlimea de scrugere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobndete niciun drept
asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice.
- Avulsiunea. Conform art. 572 noul C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a
unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de
pmnt devine proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din care s-a
rupt nu o revendic timp de 1 an.
- Albiile rurilor, insulele i prundi u rile. Potrivit art. 573 noul Cod civil, albiile
rurilor apar in proprietarilor riverani, cu excep i a acelora care, potrivit legii, fac
obiectul proprietii publice. n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n
legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.
Dac insula apar ine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra pr ii de insul ce se ntinde spre el pornind de la
jumtatea apei.
Referitor la dreptul de proprietate asupra insulelor nou formate, noul Cod civil
prevede c n cazul n care o ap curgtoare, formnsu-i un bre nou, nconjoar
terenul unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei astfel create.
- Albia prsit de apele curgtoare care i-a format un nou curs va avea regimul
juridic stabilit prin legea special(art. 575 noul Cod civil).
- Accesiunea natural asupra animalelor
Potrivit art. 576 noul C. civ., animalele
domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le
revendic n termen de 30 de zile de la data declara iei fcute la primrie de ctre
proprietarul terenului. Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe
fondul altui proprietar, apar in acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n
care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii. Roiul de albine trecut pe
terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul roiului nu l
urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.
3. Accesiunea imobiliar artificial
1) Noiune. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i plata unor
despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz. Potrivit art. 577 noul C. civ.57
Construc iile, planta iile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite
n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act juridic
nu se prevede altfel. Legea consider c lucrul principal este terenul i c proprietarul
terenului devine i proprietarul construciei, dreptul de proprietate asupra construc iei
nscndu-se n favoarea proprietarului terenului din momentul nceperii lucrrii. n noua
reglementare se face deosebire, n sensul c lucrrile pot fi autonome sau adugate, cu
caracter durabil ori provizoriu. Lucrrile autonome sunt considerate construciile,
plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate asupra unui
imobil.Lucrrile adugate nu au caracter autonom, de sine stttor, asemenea celor

enumerate mai sus i pot fi:necesare(n lipsa lor imobilul s-ar deteriora ori ar disprea),
utile(acelea care sporesc valoarea de circula ie a imobilului) i voluptuare(cnd sunt
fcute pentru simpla plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoare imobilului).
Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea
proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune i
plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul
instituie dou prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond
aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa
Art. 579 din
noul Cod civil instituie n favoare proprietarului imobilului anumite prezum ii, n sensul
c orice lucrare este prezumat a fi efectuat de proprietarul imobilului cu cheltuiala sa,
pn la proba contrar. Proba contrar se poate face cnd s-a constituit un drept de
superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege.
2) Realizarea lucrrii cu materialele altuian cazul n care proprietarul imobilului a
realizat lucrarea cu materialele altuia, devine proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la
desfiin a
rea acesteia i nici la restituirea materialelor ntrebuin a te. Potrivit art. 580 noul Cod
civil, proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea acestora, precum i la
repararea prejudiciilor cauzate, n condiiile legii.
3) Realizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil efectuate cu bun- credin
Potrivit art. 581 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu caracter
durabil este de bun-credin, proprietarul imobilului are dreptul fie s cear instanei s
dispun nscrierea sa n cartrea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa,
autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrrii(art. 581 lit. a), fie s cear obligarea autorului lucrrii
s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu
ar fi fost efectuat(art. 581 lit.b).
4) Realizarea unei lucrri cu caracter durabil efectuat cu rea-credinn cazul n care
autorul lucrrii a fost de rea-credin , proprietarul imobilului are dreptul, potrivit art.
582 noul Cod civil:S cear instan e i de judecat s dispun nscrierea sa n cartea
funciar ca proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate
din valoarea materialelor i manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; S cear
obligarea autorului lucrrii la desfiin a rea acesteia; S cear obligarea autorului lucrrii
s cumpere imobilul la valoarea de circula ie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu
s-ar fi efectuat. Desfiin a rea lucrrii se va face pe cheltuiala autorului acesteia, autorul
fiind inut s repare orice prejudiciu cauzat, inclusiv pentru lipsa de folosin cauzat
proprietarului imobilului.
5) Realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Lucrrile adugate necesare. n acest caz, proprietarul imobilului dobndete dreptul
de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia, pltind
autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta,chiar dac imobilul nu mai exist. Dac
lucrarea a fost efectuat cu rea-credin , din suma datorat de proprietarul imobilului se
va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare ob inerii
acestora.
Lucrrile adugate utile. n cazul n care autorul lucrrii utile a fost de bun-credin ,
proprietarul imobilului devine i proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu

plata, la alegerea sa: a valorii materialelor i a manoperei sau a sporului de valoare adus
imobilului. Dac autorul lucrrii de a fost de rea-credin, proprietarul imobilului fie s
devin proprietarul lucrrii , n func ie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n cartea
funciar, pltind fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate din
sporul adus imobilului sau poate cere obligarea autorului lucrrii la desfiin a rea acesteia,
cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Lucrrile adugate voluptuare. n cazul acestor lucrri, proprietarul imobilului are
urmtoarele posibiliti: fie devine proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i
fr nicio obliga ie fa de autorul lucrrii, fie cere obligarea autorului de rea-credin la
desfiin a rea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de dauneinterese. Autorul de bun-credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea
imobilului ctre proprietar, cu condi ia de a readuce imobilul n situaia anterioar.
. Dispozi ii speciale prevzute de noul Cod civil
Lucrrile realizate parial asupra imobilului autorului
n cazul lucrrilor realizate cu bun-credin , proprietarul terenului vecin poate cere
nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra
imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, n raport cu valoarea contribu iei fiecruia.
n schimb, dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, proprietarul terenului vecin poate
alege ntre ridicarea lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului acestuia la plata de daune
interese i a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor. n
privin a lucrrilor provizorii, art. 588 noul Cod civil prevede c atunci cnd lucrarea
are caracter provizoriu, n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va fi obligat s o
desfiin e ze, cu respectarea legii i, dac este de rea-credin, s plteasc despgubiri
pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosin
2) nscrierea n cartea funciar se face n temeiul conveniei prilor sau al hotrrii
judectoreti ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate este condi i onat de
nscriere n cartea funciar.
3) Dreptul autorului lucrrii la ridicarea materialelor
Autorul lucrrii i va putea ridica materialele pn la data ncheierii conven iei sau pn
la data introducerii ac iunii de cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar.
4) Exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemniza iePrescrip ia dreptului la ac
iune al autorului lucrrii privind plata indemniza iei nu curge ct timp este lsat de
proprietar s dein imobilul. Autorul lucrrii de bun-credin are un drept de ipotec
legal asupra imobilului, pn la plata indemnizaiei.
5) Obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului
Cnd proprietarul opteaz pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului, n
absen a n elegerii pr ilor, proprietarul poate cere instan ei judectoreti tabilirea pre ul
ui i pronun a
rea unei hotrri judectoreti care s i n loc de contract de vnzare-cumprare.
Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata pre ul
ui de autorul lucrrii.
6) Cazurile speciale de accesiune imobiliar
Titularul dreptului de superficie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i
permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune
drepturile i obliga iilestabilite n favoarea/n sarcina proprietarului imobilului, dac nu
s-a prevzut altfel la momentul constituirii dreptului real.

7) Lucrrile efectuate de un detentor precar

Potrivit art. 597 noul Cod civil, lucrrile fcute de un detentor precar vor fi supuse
regulilor aplicabile posesorilor de rea-credin, cu meniunea c detentorii precari nu vor
putea fi obligai s cumpere imobilul.
5. Accesiunea mobiliar
1) Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd
unor proprietari diferii ori producerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu
materialele altuia. Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari
diferii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va
dobndi i proprietatea asupra celuilalt bun.
2) Accesiunea mobiliar
Art. 598 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia apar ine
celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul
dintre manoper i valoarea materialelor, determina la data confec ionrii bunului.
Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale fie cu valoarea manoperei, fie cu
valoarea materialelor. n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea
materialelor, bunul va fi comun. Art. 600 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou
bunuri mobile avnd proprietari diferi i, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac
prin separare cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din
valoarea bunului su. n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite,
devin aplicabile regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.
***** Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia nentrerupt a unui imobil sau
prin intervertirea posesiei, n timpul i condiiile prevzute de lege. Prin efectul
posedrii lucrului un timp determinat, starea de fapt se transform n stare de drept,
posesorul devenind proprietar. n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate
revendica imobilul uzucapat, putndu-i fi opus, pe cale de excepie, dobndirea
proprietii prin prescripie achizitiv.
Uzucapiunea se justific pe urmtoarele considerente: n marea majoritate a cazurilor
posesia corespunde dreptului de proprietate, ns dovada acestuia este greu de fcut,
astfel c uzucapiunea suplinete aceast dificultate de prob; nevoia de stabilitate i
securitate juridic a raporturilor juridice determin recunoaterea de efecte juridice unei
aparene ndelungate de proprietate; uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva vechiului
proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un timp ndelungat lucrul n
posesia altei persoane i permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte public ca
proprietar sau titular al altui drept real. Uzucapiunea are n vedere numai categoria
bunurilor imobile. Bunurile mobile, conform art. 935 i urm. din noul C.civ, se
dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu bun-credin, fr a fi necesar
trecerea unui interval de timp60. Poate fi dobndit prin uzucapiune orice bun imobil
teren sau construcie care se gsete n circuitul civil, adic este alienabil. Prin urmare,
nu pot fi dobndite prin uzucapiune imobilele inalienabile:- imobilele aparinnd
domeniului public. n msura n care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt
i imprescriptibile; - terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate
privat pentru anumite categorii de titulari sunt inalienabile o anumit perioad de timp
(art. 32 din Legea nr. 18/1991, modificat) nu i cele n cadrul reconstituirii dreptului de
proprietate privat. bunurile nesusceptibile de apropiere (aer, lumin). Prin urmare, pot

fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat
indiferent de titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice).
De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale susceptibile de
posesie: uzufructul, abitaia, servituiile continue i aparente. ntr-o opinie contrar,
aceste terenuri nu sunt inalienabile, circulaia lor juridic fiind limitat la transmisiunea
pentru cauz de moarte. n plus, chiar n condiiile interzicerii nstrinrii acestora sub
sanciunea nulitii absolute, nu a fost interzis dobndirea prin fapte juridice, cum este n
cazul de fa uzucapiunea
. Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea extratabular
i uzucapiunea tabular.
1) Uzucapiunea extratabular
Art. 930 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n
folosul celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dac:proprietarul nscris n cartea
funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; - a fost nscris n cartea funciar
declaraia de renunare la proprietare. Termenul
uzucapiunii nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz, a ncetrii
existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei de renun
are la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar. Imobilul
nu era nscris n nicio carte funciar. Uzucapantul va putea dobndi dreptul numai dac
i-a nregistrat cererea de nscriere
n cartea funciar nainte ca un ter s i fi nregistrat propria cerere n folosul su, pe
bazaunei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului uzucapiunii.
2) Uzucapiunea tabular
Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n
cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup
momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat. Buna-credin
trebuie s existe doar n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul
intrrii n posesie.
Jonciunea posesiilor
Potrivit art. 933 noul Cod civil, fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o
nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau cu titlu
particular. Pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a
autorului su.
Alte moduri de dobndire a proprietii
1. Tradiiunea nseamn predarea sau remiterea material a lucrului de ctre transmi
tor dobnditoruluiImportan a tradi iunii a sczut deoarece n dreptul modern
trasmiterea proprietii se face n baza conven i ilor, i nu doar n baza remiterii
materiale a bunului. n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului
de proprietate:- n cazul darului manual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu
gratuit un bun mobil de la mn la mn, spre exemplu, donaia care se execut imediat
prin predarea material, fr s fie necesar vreo form special;
n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor

. Ocupaiunean dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprieti ,

deoarece convenia simpl nu producea dect efectul de a da natere la obligaia de a
transfera proprietatea, transferare care se fcea prin tradiiune, aceast importan
pierzndu-se n dreptul modern. ntr-adevr, prin simpla ncheiere a conveniei, chiar
neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de proprietate la
dobnditor (art.971 i 1295 C.civ.), ceea ce nseamn c tradiiunea nu mai are
semnificaia din trecut, ea fi nd remiterea material a lucrului.
Art. 1011 alin.(4) noul Cod civilOcupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care
nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni proprietarul lui. Dispozi iile art. 941 noul
C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil care nu apar ine nimnui, devine proprietarul
acestuia, prin ocupa iune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n
condi iile legii.
Ocupaiunea ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar. Astfel: Nu se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale. - Se dobndesc
prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru trebuinele casnice luat
dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile prsite ( res derelictae).
. Hotrrea judectoreascHotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de
drepturi, adic recunosc prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou.
Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de
transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume:- hotrrea prin care se
dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin care se constituie dreptul de
proprietate public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale; - hotrrea prin care
se suplinete consimmntul unei pri la ncheierea actului
translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil, cnd prile au ncheiat un
antecontract de vnzare cumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac natura
contractului o permite(art. 1279 alin.(3) noul Cod civil); - hotrrea judectoreasc prin
care actele juridice civile translative sau constitutive de drepturi reale sunt sanc ionate i
se dispune repunerea pr ilor n situa ia
anterioar; - hotrrea prin care se stabilete de instan a de judecat remunera ia
cuvenit autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost
tabilit prin actul de cesiune.
RESTRICIILE (NGRDIRILE)DREPTULUI DE PROPRIETATE
1) Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, coninutul
i limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie
dispune: dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia
mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care,
potrivit legii obiceiului, revin proprietarului. n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil
precizeaz c atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute n limitele stabilite de
lege. 2) Limitele proprietii sunt sarcini stabilite prin lege care greveaz proprietatea.
Aceste sarcini trebuie s constituie o restrngere proporional cu cauza care le
determin i s nu conduc la situaia n care dezavantajele pe care le reprezint
sarcinile s fie mai mari dect avantajele conferite de dreptul de proprietate
CategoriiRestriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau
din hotrrea judectoreasc, potrivit dispozi iilor noului Cod civil. Restriciile legale, n
raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot grupa n:- restricii de
interes public; - restricii de interes individual, de interes privat.

 Restricii legale 1. Restricii legale de interes general

1) Restricii de interes edilitar i de estetic urban
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, modificat,
stabilete o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau de orice
alt natur privind alinierea, nlimea i respectarea planului de sistematizare.
Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie i a
reglementrilor privind proiectarea i executarea construciilor. Autorizaia de construire
se emite n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de
amenajare a teritoriului, avizate i aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege). Legea
nr. 18/1991, republicat, stabilete restricii privind amplasarea construciilor, dispunnd
n art. 92 c amplasarea construciilor, de orice fel pe terenurile
agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum i
pe cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri
arheologice i istorice este interzis.
2) Restricii de interes de protecie a mediului i de sntate public
Acestea sunt obligaiile care rezult din planul de amenajare a teritoriului, a planului
urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu i a
reglementrilor de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la
canalizare, la protecia mediului nconjurtor. Constituia, n art. 44 punct. 7 precizeaz
c dreptul de proprietate oblig la
espectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum
i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine
proprietarului.
Legea nr. 18/1991, republicat, dispune prin excep ie, unele construcii care, prin
natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate n extravilan.
n acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact,
avizate de organele de specialitate, privind protecia mediului nconjurtor. (art. 91
alin. 2).
3) Restricii de interes cultural, istoric i arhitectural Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea n construcii n art. 10 stabilete c pentru autorizarea construciilor n zonele
asupra crora s-a instituit un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile
aprobate, se va proceda n felul urmtor:n ansamblurile de arhitectur, n rezervaiile de
arhitectur i de urbanism, n
cazul siturilor arheologice, al parcurilor i grdinilor monument istoric, cuprinsen listele
aprobate potrivit legii, precum i n cazul lucrrilor de orice natur n zonele de protecie
a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al Ministerului Culturii i Cultelor i
al Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, potrivit competenelor
specifice; n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe
lng avizul Ministerului Culturii i Cultelor se vor obine avizele specifice cerinelor de
calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale; n zonele naturale protejate, stabilite
potrivit legii, n zonele de siguran i protecie ale amenajrilor hidrotehnice de interes
public, precum i n alte arii protejate solicitantul va obine avizul Ministerului Mediului
i Gospodririi Apelor i al Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale; n
zonele de siguran i de protecie ale infrastructurilor de transport de interes public
precum i n zonele aferente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin
documentaiile de amenajare a teritoriului i/sau de urbanism, se va obine i autorizaia

Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, conform prevederilor legale; n

zonele unde s-a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul organismelor
competente.
Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat, monumentele
istorice, vestigiile i obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la faa
solului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri sunt
obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit
efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. n cazul unor eventuale pagube, se vor
acorda despgubiri.
4) Restricii de interes economic general sau de interes fiscal
Constituia, n art. 44 pct. 5, prevede c autoritatea public poate folosi subsolul
oricrei proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a
despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,
precum i pentru alte daune imputabile autoritilor.
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul de a asigura
cultivarea terenurilor i protecia solului:folosirea terenurilor pentru producia agricol i
silvic, inclusiv stabilirea i schimbarea categoriei de folosin a terenurilor arabile,
precum i obligaiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ngrdiri (art. 7489); folosirea temporar i definitiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol
i silvic se face numai n condiiile legii (art. 90-101); liniile de telecomunicaii, cele de
transport i de distribuie a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare
cu ap, canalizare, produse petroliere, gaze, precum i instalaii similare se vor grupa i
amplasa de-a lungul cilor de comunicaie, oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor
de irigare i desecri, i a altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc
executarea lucrrilor gricole (art. 102).
5) Restricii n interesul aprrii rii. De exemplu, crearea unor zone militare, ori
pentru protecia aeroporturilor, porturilor ori alte obiective strategice.
6) Restricii feroviare i aeronautice
Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Cile Ferate Romne i reorganizarea
SNCFR,66 n scopul desfurrii n bune condiii a circulaiei feroviare i a prevenirii
accidentelor de cale ferat, s-a instituit zona de siguran i zona de protecie a
infrastructurii feroviare publice. Potrivit art. 29 alin. 4 Zona de protecie a
infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte i de
alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar, n limita a maximum 100 m de la axa
cii ferate, precum i terenurile destinate sau care servesc, sub orice form, la
asigurarea funcionrii acesteia. n zona de protecie a infrastructurii feroviare legea
(art. 30) interzice: amplasarea oricror construcii, fie i cu caracter temporar, depozitarea
de materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a semnalelor
feroviare; utilizarea indicatoarelor i a luminilor de culoare roie, galben, verde sau
albastr, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviar; efectuarea oricror
lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de teren, surpri sau afectarea
stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor,
arbutilor, extragerea de materiale de construcii sau prin modificarea echilibrului freatic;
depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau deeuri care contravin
normelor de protecie a mediului sau care ar putea provoca degradarea infrastructurii
feroviare a zonei de protecie a acesteia, precum i a condiiilor de desfurare normal a

traficului feroviar .
n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian a
instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei
publice locale i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor
de aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a
navigaiei aeriene.
Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot fi
construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i echipamente noi fr avizul
Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78 impune obligaia pentru proprietarii
terenurilor, cldirilor i amenajrilor aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic
civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste
zone.
7) Restriciile proprietii situate n zona de frontier
n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre interior,
cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot efectua activiti
cum sunt mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale,
exploatrile forestiere, balastiere, sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciare i
irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a
condiiilor de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt
natur, cercetrile sau prospectrile geologice (art. 39 din OUG nr. 105/2001 privind
frontiera de stat a Romniei). Punatul animalelor este permis n timpul zilei pn la
fia de protecie a rontierei de stat, la frontiera extern, sau pn la culoarul de frontier,
la frontiera intern, ar noaptea, pn la 500 metri fa de acestea, ctre interior, n locurile
stabilite de autoritile administraiei publice locale i cu avizul efului sectorului poliiei
de frontier
(art. 43 alin. 1). Vntoarea de-a lungul frontierei de stat pe adncimea de 500 de metri
de la fia de protecie a frontierei de stat, la frontiera extern, sau de la culoarul de
frontier intern, ctre interior, pe linia de uscat, i de la limita terenului inundabil, pentru
frontiera de ap, este interzis(art. 44 alin.1).
8) Alte ngrdiri n interes de utilitate public:
ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art. 62 din Codul silvic
la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective
industriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce
prejudicii pdurii, beneficiarii acestora vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale
a Pdurilor;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al apelor . Legea apelor reglementeaz
dreptul de folosire al apelor i stabilete numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor
cursurilor de ap, inclusiv plantarea sau tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile
situate n albiile majore, precum i exploatarea agregatelor minerale din albiile sau
malurile de ap;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor. orice activitate pe
luciul de ap, n albii minore, arii protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia,
plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se vor realiza astfel
nct s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap,
malurilor i cuvetelor lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau
instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin folosirea apelor de ctre ali

utilizatori. n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei ngrdiri privind
vnzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi vndute liber de
particulari ori nu pot fi folosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt:
medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile; bunurile din fondul
arhivistic; bunurile din patrimoniul naional-cultural); ngrdiri care rezult din regimul
juridic al minelor i petrolului;
2. Restricii legale de interes privat
Aceste ngrdiri decurg din raportul de vecintate. Constituia, n art. 44 pct. 7, se refer
la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti. Servituile naturale se nasc
din situaia natural a locurilor (art. 577 C.civ), iar servituile legale se nasc din
obligaia impus de lege (art. 577 C.civ). Nu exist o deosebire ntre servituile naturale
i cele legale.
ontrar denumirii, servitutile naturale i cele legale nu erau adevrate servituti, ci ngrdiri
normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile aparinnd unor
proprietari diferii, menite s evite conflictele inerente vecintii. in msura n care
pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de
efectuarea unor lucrri pe
terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n
favoarea entitii care exploateaz bogia natural. Exercitarea dreptului de servitute
legal stabilit se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate,
pe baz de convenie. Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv
miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi afectate vor fi determinate, n ceea ce privete
suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de
proprietate. Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant
i un fond aservit. Noul Cod civil a preluat concep ia potrivit creia servitu ile naturale
i servitu ile legale nu sunt, de fapt servitu i , acestea reprezentnd de fapt
resticii(limite) legale ale dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de
vecintate. n accep iunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de
proprietate sunt prevzute n Sec iunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod
civil. Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de proprietate
sunt: limite legale, limite conven ionale i limite judiciare.
1) Limitele legale
Dispozi iile art. 602 din noul Cod civil prevd faptul c Legea poate limita
exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Limitele
legale n interes privat pot fi modificate ori desfiin at e temporar prin acordul pr ilor.
Pentru opozabilitate fa de teri, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate
prevzute de lege. Din redactarea textului de lege, apreciem c suntem n prezen a unor
norme cu caracter dispozitiv i nu imperativ. Considerm c legea ar fi trebuit s disting
ntre cazul limitrilor n interes public i cazul limitrilor n interes privat, n cazul
limitrilor de interes public aflndu-ne n prezena unor norme cu caracter imperativ,
avnd n vedere natura interesului protejat. n art. 603 se prevede c dreptul de proprietate
oblig la respectarea sarcinilor privind protec ia mediului i asigurarea bunei vecinti.
Cu toate c regulile privind protec ia mediului sunt imperative, ocrotind un interes public
major, acest lucru nu este prevzut expres, respectarea sarcinilor privind protecia
mediului regsindu-se n acelai articol cu asigurarea bunei vecinti, aceasta din urm
fiind guvernat de norme dispozitive. Apreciem faptul c noul Cod civil ar fi trebuit sa

disting ntre normele imperative care nu pot fi modificare i normele dispozitive care, n
anumite condi ii prevzute de lege pot fi i dispozitive. Limitele legale prevzute de noul
Cod civil sunt urmtoarele:folosirea apelor; pictura streinii; distan a lucrrilor
intermediare cerute pentru anumite construc ii, lucrri i plantaii; vederea asupra
proprietii vecinului; dreptul de trecere; alte limite legale.
Folosirea apelor
Art. 604 din noul Cod civil reglementeaz regulile privind curgerea fireasc a apelor.
Astfel, se prevede c proprietarul fondului inferior nu va putea mpiedica n niciun fel
curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior. Cu titlu de noutate, alin. (2) al
art. 604 prevede faptul c proprietarul fondului inferior are posibilitatea s cear
autorizarea justi iei n vederea efecturii pe fondul su,pe cheltuiala proprie, lucrrile
necesare pentru schimbarea direciei apelor. Acelai articol prevede obliga i a
proprietarului fondului superior de a nu efectua nicio lucrare de natur s agraveze
situaia fondului inferior. Art. 605 din noul Cod civil prevede regulile privind curgerea
provocat a apelor, astfel: proprietarul fondului inferior nu va putea impiedica nici
curgerea provocat de proprietarul fondului superior sau de alte persoane n cazul n care
ne aflm n prezena unei niri de ape din fondul superior, din cauza unor lucrri
subterane, din secarea terenurilor mltinoase ori a apelor folosite n scop casnic, agricol
sau industrial, aceast situa ie fiind aplicabil numai n eventualitatea n care aceast
curgere preced vrsarea
ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n cazul producerii unuia dintre evenimentele artate
mai sus, se instituie obliga ia proprietarului fondului superior de a alege calea i
mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior.
Proprietarul fondului superior va fi obligat la plata unei despgubiri juste i prealabile,
potrivit dispoziiilor noului Cod civil. Despgubirea va fi just dac se repar n totalitate
prejudiciul produs, i pentru a fi prealabil ar trebui ca nirea apelor s fie anticipat,
condiie greu de realizat, din moment de aceast nire este instantanee de cele mai
multe ori. Regulile amintite mai sus nu vor fi aplicate dac pe fondul inferior se afl o
construc ie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir(art. 605 alin. (3) noul
Cod civil). O alt limit legal este constituit de obligaia proprietarului vecin de a
permite efectuarea de lucrri de iriga ii pe terenul su, n favoarea proprietarului care
dorete s foloseasc sisteme de iriga i i pe propriul teren, cu cheltuiala sa i cu o just i
prealabil despgubire n favoarea proprietarului care suport efectuarea lucrrii
respective. O alt limit legal este i ntrebuin a
rea izvoarelor(art. 608-609 noul Cod civil).
n ceea ce privete regulile speciale privind folosirea apelor, art. 610 din noul Cod civil
face trimitere la reglementrile speciale n materia regimului apelor.
Pictura stre inii
Este reglementat de art. 611 din noul Cod civil care a preluat dispozi iile Codului civil
anterior, n sensul c proprietarul este obligat si i fac streaina casei sale astfel
nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Aceast
limit legal a fost reglementat anterior ca o servitute stabilit de lege.
Distan a lucrrilor intermediare cerute pentru construc ii, lucrri sau planta
iAceast limit legal este reglementat de art. 612-613 noul Cod civil. Potrivit
prevederilor legale, construc iile, lucrrile sau planta i ile se pot face numai cu
respectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac nu se prevede

altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu i se aduc atingere
drepturilor proprietarului vecin. Mai prevede noul Cod civil c dac prile se n e leg ca
distana minim s nu fie respectat, acestea i vor da acordul printr-un nscris autentic. n
ceea ce privete distan a minim dintre arbori, acestia trebuie sdi i la o distan de cel
pu i n 2 metri de linia de hotar, cu excepia arborilor mai mici de 2 metri, a plantaiilor i
a gardurilor vii, dac nu exist prevedere contrar.Dac distan a nu este respectat,
proprietarul vecin va fi ndreptit s cear scoaterea sau tierea, la nl imea cuvenit, a
arborilor, planta iilor i a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate. Alin. (3) al art. 613 prevede faptul c proprietarul fondului peste
care se ntind
rdcinile sau ramurile arborilor apar innd proprietarului vecin are dreptul s le taie i
s pstreze fructele czute n mod natural pe terenul su.
Vederea asupra propriet ii vecinuluiAceast limit legal este reglementat de art.
614-616 noul Cod civil. Potrivit dispozi iilor legale mai sus amintite, este obligatorie
pstrarea unei
distan e de cel pu in 2 metri ntre fondul ngrdit sau nengrdit care apar in
proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrri care ar
fi orientate spre acest fond. Construc iile enumerate mai sus care sunt neparalele cu linia
de hotar spre fondul nvecinat vor fi interzise la o distan mai mic de un metru. Distan
a de unul, respectiv doi metri, va fi calculat de la punctul cel mai apropiat de linia de
hotar existent pe fa a zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar
a balconului, pn la linia de hotar. Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz
fereastra de lumin n art. 616, care reprezint o excepie de la prevederile dezvoltate mai
sus. Aadar, proprietarul va avea dreptul s i deschid, fr limit de distan , ferestre
de lumin, dac acestea vor fi astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul
nvecinat. Aceast soluie a fost preluat de noul Cod civil din doctrin, ntruct pn la
adoptarea noului cod civil nu am avut o dispozi ie expres care s reglementeze fereastra
de lumin.
Dreptul de trecereAceast limit legal este reglementat de art. 617-620 din noul
Cod civil. Trecerea se va face n condi i de natur s aduc o minim stnjenire
exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea public. Dac
exist mai multe fonduri vecine care au acces la calea public, trecerea urmeaz s se
fac pe fondul cruia i se aduc cele mai puine prejudicii. Codul civil prevede faptul c
dreptul de trecere este imprescriptibil i c acesta se stinge cnd fondul dominant
dobndete un alt acces la calea public. ntinderea i modul de exercitare a dreptului de
trecere sunt determinate prin n e legerea pr ilor, hotrre judectoreasc ori printr-o
folosin continu pe timp de 10 ani. Art. 620 din noul cod civil prevede nceputul
termenului de prescripie pentru dreptul la ac i unea n despgubire pe care o are
proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului dominant. Acesta ncepe s
curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. Dac dreptul de trecere nceteaz,
proprietarul fondului aservit va fi obligat s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea
pagubei suferite n raport cu durata efectiv a dreptului de trecere.
Alte limite legale reglementate de noul Cod civil
dreptul de trecere pentru utiliti. Aceast limit legal este prevzut la art. 621 din
noul Cod civil. n articolul mai sus amintit, este reglementat obliga ia proprietarului de
a permite trecerea prin fondul su a re e lelor edilitare cum ar fi:conductele de ap,

conductele de gaz, canalele i cablurile electrice, subterane sau aeriene, precum i orice
alte instalaii sau materiale cu acelai scop. Obligaia proprietarului intervine numai n
cazul n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte costisitoare.
Proprietarul este ndrept i t la despgubiri juste, iar dac suntem n prezen a unor utilit
i noi, despgubirea va fi i prealabil. Vor fi exceptate de la acest drept de trecere
cldirile, cur ile i grdinile acestora, dac utilitile sunt noi.
dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Limit legal reglementat de art.
622 din noul Cod civil, dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri se instituie n
favoarea proprietarului fondului nvecinat, pentru a i se permite acestuia efectuarea unor
lucrri i accesuln vederea tierii crengilor i culegerii fructelor, n schimbul unei
despgubiri, dac este cazul. Aceast obligaie intervine numai dac trecerea prin alt
parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte costisitoare;
dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat n art. 623 din noul
Cod civil. Noul Cod civil prevede c proprietarul unui fond nu va putea mpiedica
accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su, ajuns din ntmplare pe fondul
respectiv. Proprietarul care permite accesul trebuie s fie ntiinat n prealabil, acesta
avnd dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n
posesie, precum i pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului;
starea de necesitate reprezint o alt limit legal a dreptului de proprietate i este
reglementat de art. 624 din noul Cod civil. Starea de necesitate reprezint acea situaie n
care o persoan folosete sau distruge un bun al altuia pentru a se apra pe sine sau pe
altul de un pericol iminent. Proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul s cear
despgubiri doar de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizat
apariia pericolului nu va putea pretinde nicio despgubire. Art. 625 din noul Cod civil
prevede c limitele legale prezentate se completeazcu dispozi iile legilor speciale
privind regimul juridic al anumitor bunuri, spre exemplu: terenurile i construc iile,
pdurile, bunurile din patrimoniul na ional-cultural, bunurile
sacre al cultelor religioase etc.
2) Limite convenionale
Limitele conven ionale reprezint acele limitri ale dreptului de proprietate prin acte
juridice n care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului su cu condiia ca
ordinea public i bunele moravuri s nu fie nclcate(art. 626 noul Cod civil). Cu titlu de
noutate, noul Cod civil reglementeaz clauza de inalienabilitate. Potrivit art. 627 din
noul Cod civil, prin conven ie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns
numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i doar dac exist un interes serios i
legitim. Termenul ncepe s curg la data dobndirii bunului. Instana va putea ncuviina
dobnditorului bunului s dispun de acesta, dac interesul care a justificat clauza de
inalienabilitate nu mai exist sau dac un interes superior o impune.
n cazul n care clauza de inalienabilitate stipulat ntr-un contract este nul, ntregul
contract va fi nul, dac respectiva clauz a fost determinant la ncheierea contractului.
Legea prevede faptul c n contractele cu titlu oneros, se prezum caracterul determinant
al clauzei de inalienabilitate pn la proba contrar. n conven iile din care se nate
obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil, clauza de inalienabilitate este subn eleas, putnd s nu fie prevzut
expres. Alin. (5) al art. 627 prevede c transmiterea bunului pe cale de succesiune nu
poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Referitor la aceast dispozi i e legal, se

impun cteva precizri. O prim problem care se pune este aceea a modului n care
transmiterea bunului ctre succesori va putea fi oprit din moment ce bunul face parte
din patrimoniul defunctului. Care va fi solu i a transmiterii bunului afectat de clauza de
inalinabilitate? Apreciem c aceast prevedere legal este reglementat impropriu din
moment ce nu se prevede cum va putea fi oprit transmiterea bunului respectiv i nici cui
va reveni bunul care ar fi extras din patrimoniul defunctului, aceast clauz neavnd
aplicabilitate practic. n ceea ce privete opozabilitatea clauzei de inalienabilitate,
aceasta va putea fi invocat numai dac este valabil i supus formalitilor de
publicitate prevzute de lege. n contractele cu titlu gratuit, clauza va fi opozabil i
creditorilor anteriori ai dobnditorului, n sensul c acetia nu vor putea vinde bunul
respectiv pentru a-i ndestula crean e le pe care le au npotriva dobnditorului bunului.
n cazul bunurilor mobile, se vor aplica regulile aferente dobndirii propriet i i prin
posesia de bun-credin Beneficiarul clauzei de inalienabilitate va putea pretinde dauneinterese proprietarului care nu ndeplinete condi iile de opozabilitate. n cazul
nerespectrii clauzei de inalienabilitate, pot interveni urmtoarele sanc iuni:rezolu iunea
contractului n cazul n care clauza de inalienabilitate este nclcat de dobnditor;
anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei, la cererea
nstrintorului sau a ter ul ui dac inalienabilitatea a fost stipulat n favoarea acestuia;
imposibilitatea de a urmri bunul pentru care inalienabilitatea a fost stipulat, ct timp
clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.
3) Limite judiciare
Dreptul de proprietate poate fi restricionat i prin hotrre judectoreasc, n sensul c
aceste restricii nu sunt enumerate de lege ns rezult din raporturile de vecintate pe
care instana judectoreasc le constat i declar ca atare. Constituia, n art. 44 pct. 7,
prevede c dreptul de proprietate oblig la asigurarea bunei vecinti. n acelai
sens, art. 630 noul Cod civil prevede c Dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea
dreptului su, inconveniente mai mari dect cele normale n rela iile de vecintate,
instan a de judecat poate, din considerente de echitate, s l oblige la despgubiri n
folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situa iei anterioare atunci cnd acest
lucru este posibil. Restriciile judiciare nu sunt prevzute de lege, dar se consider c ele
deriv din raportul de vecintate. Astfel, este posibil ca un proprietar s-i exercite
dreptul su fr s ncalce vreo dispoziie legal, dar vecinul s pretind c prin aceast
exercitare i s-a cauzat n exercitarea propriului su drept de proprietate o pagub ce
trebuie reparat. Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat vor fi
soluionate, aadar, printr-o judecat n echitate, adic aplicarea principiului egalit ii de
tratament n situa ii egale. Judectorul va soluiona o cauz chiar n lipsa unor dispoziii
legale exprese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept. Dac prejudiciul
cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea desfurrii activit ii prejudiciabile, instan a
de judecat va putea ncuviina desfurarea activitii, cu instituirea dreptului celui
prejudiciat la despgubiri. Instan a va putea ncuviina pe cale de ordonan preedin ial
msurile necesare pentru prevenirea pagubei, dac prejudiciul este iminent sau foarte
probabil.
MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUIDE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod
excepional, ca un drept afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n
cazul n care aparine n mod exclusiv unei singure persoane. n anumite situa ii, dreptul

de proprietate devine complex n sensul c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este
afectat de modalit i. Dreptul de proprietate este afectat de modalit i dac, spre
exemplu, dreptul asupra unuia sau mai multe bunuri aparine n acelai timp mai multor
persoane, fie dac exsitena viitoare a dreptului n patrimoniul titularului este legat de un
eveniment sau de o mprejurareprevzut de lege ori stabilit prin voin a omului. n
funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi:
-proprietate anulabil; proprietate rezolubil; proprietate comun; proprietate periodic.
Proprietatea anulabileste acea modalitate a dreptului de proprietate care exprim
starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n situaia n care el a
fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil. Un act juridic este anulabil
dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre o persoan lipsit de
capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt.
2) Efecte. Nulitatea relativ poate fi invocat numai n cadrul termenului de prescripie
extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cel ndreptit
s o invoce. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare sau pn la
acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al
dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confirmat sau
termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de proprietate al
dobnditorului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu.
3) Cazuri a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt
so. Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie
Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt
nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil.
b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 347 din noul C.civ. interzice
nstrinarea fr consim mntul celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii,
sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare
Proprietatea rezolubilconstituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate ce
exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea
dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic afectat de
o condiie rezolutorie. Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se va
produce, de a crei
ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei(art. 1401 noul Cod civil). Potrivit art. 1399
noul Cod civil, este afectat de condi ie obliga ia a crei eficacitate sau desfiin a re
depinde de un eveniment viitor i nesigur Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de
ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce
face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de
ctre acest din urm so
2) Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii
condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului
bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub condiie
suspensiv. Distingem n funcie de dou situaii:
dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al dobnditorului se desfiineaz
retroactiv, transmitorul redevenind proprietar al bunului. Actele fcute n favoarea
terilor de ctre un dobnditor sub condiie rezolutorie, condiie care se ndeplinete,
urmeaz a fi desfiinate n temeiul principiilor: resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis i nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet. dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de

proprietate al dobnditorului se consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio,

proprietar
exclusiv al bunului transmis. 3) Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din
convenia prilor (cnd actul juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege.
Astfel, n temeiul legii, proprietatea este rezolubil:a)n cazul donaiilor ntre soi, care,
potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt revocabile. Soul donator poate revoca numai n timpul
cstoriei, donaia fcut celuilalt so. Astfel, dreptul de proprietate al soului donatar
depinde de mprejurarea dac donatorul va revoca sau nu donaia. b)conform art. 1757
noul C. civ., vnzarea cu op iune de
rscumprare este o vnzare afectat de condi ie rezolutorie prin care vnztorul i
rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului.
Proprietatea comuneste o modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz
prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane,
care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia. Spre deosebire de celelalte
modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul
concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate (motiv
pentru care n literatura juridic sunt denumite modaliti aparente, teoretice) proprietatea
comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a prerogativelor dreptului de
proprietate.
Categorii. Exist dou forme de proprietate comun: proprietate comun pe cote-pri i
proprietate comun n devlmie. La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul
rmne nedivizat din punct de vedere material, pe cnd dreptul de proprietate este
fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i abstracte. n cazul proprietii comune n
devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de vedere material ct i ideal.
Proprietatea comun pe cote-pri
1) Proprietatea comun pe cote-pri este acea form de proprietate comun care se
caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari,
nefracionat din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun
este fracionat n cote-pri ideale i abstracte. Fiecare dintre titulari deine o cot parte
ideal i abstract din dreptul de proprietate
asupra bunului, nu ns i o fraciune material din bunul respectiv. 2) Din definiie se
desprind dou caractere juridice eseniale ale proprietii comune pe cote-pri:
a)nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun;
n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive;
b)fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul
de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material. Cotele-pri se pot
exprima att n form procentual (cot parte de 30%, de 50%) ct i n forma unei fracii
(cot parte de 1/3, 1/2). Dei cotele pri nu sunt ntotdeauna egale, egalitatea se prezum
pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la o cot mai mare din bunul
respectiv.
Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi temporar sau
obinuit i forat sau perpetu. proprietatea comun obinuit sau temporar poate
nceta prin partaj,proprietatea comun forat sau perpetu, datorit destinaiei bunului,
nu poate fi sistat prin mpreal (partaj). n raport de obiect, proprietatea comun pe
cote-pri mbrac forma:- coproprietii dac care are ca obiect un bun individual

determinat, indiviziunii dac are ca obiect o universalitate juridic. Dei cele dou
noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari i indiviziune sunt
folosii unul cu nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna proprietatea pe cote-pri.
1) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporarCaracteristica acestei
forme de proprietate comun o constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari
poate cere
sistarea ei prin partaj. Precizare. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil (art. 669
noul C.civ.): ncetarea copropriet i i prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de
cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre
judectoreasc.
Modaliti de dobndire
- Prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului asupra unui bun sau mase
de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un drept de proprietate
comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot ideal i
abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral. Convenia poate constitui
un mod de dobndire a proprietii comune pe cote-pri; spre exemplu, n cazul unui
contract translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare
proprietar are o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte
material din bun
- Posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane, i n
condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia) poate conduce la dobndirea
proprietii comune pe cote-pri. - Construirea de ctre o persoan a unui imobil pe
terenul aparinnd mai multor proprietari, d natere la o proprietate comun pe cote-pri
a proprietarilor terenului asupra construciei, dac acetia neleg s invoce accesiunea.
Ocupaiunea constituie un mod de dobndire a proprietii comune pe cote- Cota-parte
ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se determin n funcie de suma cu care a
contribuit la plata preului. pri n situaia n care mai multe persoane i-au exercitat
concomitent dreptul de nsuire a unui bun care nu aparine nimnui.
- La desfacerea (prin divor) sau la ncetarea (prin moartea unui so) cstoriei,
proprietatea devlma a soilor avnd ca obiect bunuri comune, se transform n
proprietate comun pe cote-pri.
- Un caz special l constituie confiscarea parial a bunului unei persoane izice, situaie n
care dreptul de proprietate comun pe cote-pri ia natere ntre stat i persoana fizic
creiai s-a aplicat msura respectiv.
Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii
- Nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale din
bun, ns fiecare este titular exclusiv asupra cotei pri ideale i abstracte din dreptul de
proprietate. n consecin, orice act cu privire la ntregul bun poate fi efectuat numai cu
acordul de voin al tuturor coproprietarilor (aa-numita regul a unanimitii). - Aceast
regul se aplic distinct dup cum avem n vedere acte materiale sau acte juridice. n
cazul actelor materiale, practica judectoreasc a decis ca regula unanimitii s se aplice
cu mai puin rigurozitate. Astfel, actele de folosin a bunului (utilizarea lui, culegerea
fructelor) din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de acordul
celorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale privitoare
la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii:sa nu se ngrdeasc folosina bunului
a celorlali coproprietari;

Confiscarea parial a averii, msur aplicabil n perioada 6 martie 1945 22 decembrie

1989, este efectul unei hotrri judectoreti de condamnare a persoanei fizice pentru
infraciuni de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul
comunist. Confiscarea parial a averii nu se confund cu confiscarea special prevzut
de art. 118 C.pen., constnd n trecerea n proprietatea statului a lucrurilor ce aparin unei
persoane care a svrit o fapt prevzut de legea penal i a cror deinere datorit
naturii ori legturii acestora cu fapta prezint pericolul svririi de noi infraciuni.
Confiscarea special conduce doar la o proprietate exclusiv a statului asupra bunurilor
supuse acestei msuri. s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a
acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de
transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia bunului. n
ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe civile i
fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu cotaparte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca
pentru obinerea lor. prin art. 636 noul Cod civil a fost reglementat exercitarea n
comun a dreptului de folosin
. Articolul mai sus amintit prevede faptul c dreptul de afolosi bunul revine fiecrui
proprietar, n msura n care destina ia bunului nu este schimbat iexercitarea dreptului
de folosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor celorlal i coproprietari.
Se mai prevede c dac un coproprietar exercit n mod exclusiv folosin a dreptului
comun mpotriva voin e i celorlali coproprietari, acesta poate fi obligat la despgubiri.
n ceea ce privete fructele bunului comun, noul Cod civil prevede c fructele produse
de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din
drept. Aadar, se prevede dreptul tuturor coproprietarilor la fructele produse de bunul
comun. n situa ia n care un coproprietar a suportat toate cheltuielile legate de
producerea i culegerea fructelor, acesta va avea dreptul la restituirea cheltuielilor
avansate de la fiecare coproprietar, propor i onal cu cota sa parte. Fructele naturale i
fructele industriale nsuite de ctre un coproprietar fac parte din masa partajabil dac nu
au fost consumate, nstrinate, dac nu au pierit i pot fi identificate distinct. n caz
contrar, orice coproprietar interesat are dreptul la despgubiri, cu excep ia cazului n care
fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la ac iunea n despgubiri este supus prescrip
iei de drept comun. n ceea ce privete fructele civile ale bunului comun, acestea vor
putea fi cerute n termenul de prescrip ie de drept comun n cazul n cazul n care au fost
nsuite de ctre un coproprietar. Prin art. 639 din noul Cod civil se prevede c modul de
folosire a bunului comun poate fi stabilit prin n e legerea coproprietarilor, iar n caz de
nenelegere, prin hotrre judectoreasc.
n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune
urmtoarea distincie:
actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare
coproprietar le poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali
coproprietari, soluia justificndu-se prin scopul acestor acte prentmpinarea pierderii
unui drept.
actele juridice de administrare sunt supuse regulii majorit ii potrivit dispozi iilor art.
641 alin.(1) din noul Cod civil care prevede c actele de administrare, precum
ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare
i alte asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul

coproprietarilor in majoritatea cotelor-pri. n cazul n care exist anumite acte de

administrare prin care se limiteaz posibilitatea unuia dintre coproprietari s foloseasc
bunul n raport cu cota sa parte, ori care impun unui coproprietar o sarcin excesiv n
raport cu cota sa parte, aceste acte de administrare nu vor putea fi ncheiate dect cu
acordul coproprietarului respectiv. n cazul n care un coproprietar nu i poate exprima
voina sau se opune n mod abuziv la ncheierea unui act de administrare necesar
meninerii utilitii sau valorii bunului comun, coproprietarii interesa i se vor putea
adresa instanei de judecat pentru ca instan a s suplineasc acordul coproprietarului
respectiv. actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii. Actele juridice cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit sunt valabile dac sunt ncheiate cu acordul tuturor
coproprietarilor Noul cod civil prevede c acele acte care vor fi ncheiate fr respectarea
regulii majorit ii, respectiv a regulii unanimitii, sunt inopozabile coproprietarului care
nu a consim it la ncheierea lor. Totodat, coproprietarilor care nu au consim i t la
ncheierea respectivelor acte cu privire la bunul comun, li se recunoate dreptul ca nainte
de partaj s poat exercita aciunile posesorii mpotriva terilor care au intrat n posesia
bunului comun ca urmare a ncheierii actului. Restituirea bunului va profita tuturor
coproprietarilor, cu precizarea c acei coproprietari care au participat la ncheierea actului
pot fi obliga i la daune-interese.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate
Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cote-pri ideale i
abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate Art. 641
alin.(2) din noul Cod civil are menirea de a-i proteja pe acei coproprietari la care fac
referire dispozi iile legale. Regula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de
folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare ilocaiunilor ncheiate pe o
perioad mai mare de 3 ani, precum iactelor care urmresc exclusiv nfrumuse a rea
bunului comun. Astfel, actele juridice mai sus amintite vor putea fi ncheiate numai cu
respectarea regulii unanimit ii, adic cu acordul tuturor proprietarilor. Noul Cod civil
prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozi ie.
s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter. De la regula
dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele restricii:
- creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele
succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu sa fcut partajul;
- constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul partajului: dac
imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este anulat retroactiv.
Obligaiile coproprietarilor
Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la
acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului
comun.
Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i o serie de obligaii
propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului).
Modaliti de ncetare. Partajul
ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza prin mai multe modaliti:
coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane;
- un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun
comun, prin succesiune, cumprare, donaie;

- bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine
proprietarul exclusiv al acestuia;
- n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau forei majore,
fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect. Modalitatea
specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri ideal sau abstract o constituie
partajul.
- Noiune. Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de
coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cotepri sunt mprite din punct de vedere material ntre coproprietari, fiecare dintre acetia
devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau asupra unui
anumit bun din cele ce formeaz
obiectul coproprietii. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv,
exceptnd cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotrre
judectoreasc(art. 669 noul Cod civil). Partajul poate fi efectuat pe cale convenional,
prin bun nvoial sau pe cale judiciar. Partajul convenional este rezultatul acordului
de voin al tuturor coproprietarilor,
n sensul ncetrii strii juridice de proprietate comun. Fiind un act juridic, partajul
trebuie s ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor. n plus, art. 674 noul
Cod civil
prevede condiii suplimentare:prezena tuturor coproprietarilor; toi coproprietarii s aib
capacitatea deplin de exerciiu. Dac un coproprietar este lipsit de capacitate de exerci
iu sau are capacitate de exerciiu restrns, partajul nu se va putea face prin bun
nvoial dect cu autorizarea instanei de tutel sau, dac este cazul, a ocrotitorului legal.
Codul civil neprevznd vreo condiie de form, partajul convenional se poate face
printr-un nscris dar i sub form verbal, dovada urmnd a se face conform dreptului
comun. Partajul judiciar (art. 6731- 67314 c. pr. civ.) are loc cnd nu s-a putut realiza
partajul voluntar sau n cazul n care legea l declar obligatoriu:dac un coproprietar nu
este prezent;
dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu partajul voluntar; dac un coproprietar
este minor sau interzis i autoritatea tutelar nu a ncuviinat mprirea prin bun
nvoial. Partajul judiciar se poate realiza prin mai multe modaliti: atribuirea n natur
a bunurilor, prin formarea unui numr de loturi egal cu numrul coproprietarilor.
atribuirea bunului n proprietate exclusiv a unuia dintre coproprietari, urmnd ca
ceilali s primeasc echivalentul n bani a valorilor cotelor la care au dreptul (sulte).
Aceast modalitate este folosit atunci cnd nu este posibil mprirea n natur a
bunului sau dac prin mprire s-ar ajunge la o scdere important a valorii acestuia,
precum i n cazul n care nu este posibil formarea unor loturi egale ca valoare. n
vederea atribuirii se va lua n considerare o serie de mprejurri precum: disproporia
existent ntre cote-pri cuvenite coproprietarilor, folosirea bunului, natura lui,
posibilitatea de a fi valorificat n ct mai bune condiii, ocupaia coproprietarilor, timpul
de folosire al bunului de ctre coproprietari, posibilitile economice ale acestora, faptul
c unul dintre ei i-a adus mbuntiri, fiind lipsit de posibilitatea de a-i procura o alt
locuin, valoarea real de circulaie a bunului. . Conform noii reglementri, procedura
partajului privete orice proprietate comun, indiferent de izvorul ei. art. 6739
C.proc.civ., la formarea i atribuirea loturilor, instana va ine seama, dup caz, i de
acordul prilor, mrimea cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de

mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii dintre

coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul
coproprietarilor sau alte asemenea. n cazul n care obiect al partajului l constituie o
construcie, pentru stabilirea valorii de circulaie se vor avea n vedere criteriile:
materialele ncorporate n cldire, finisajele, gradul de confort, locul de amplasare,
vechimea, preurile practicate n vnzarea bunului la licitaie public i mprirea
preului obinut ntre coproprietari, n proporie cu cota-parte a fiecruia. Efecte. Partajul
are o natur declarativ de drepturi astfel nct retroactiv, dreptul de proprietate comun
se transform n drept exclusiv. Cu alte cuvinte, odat cu realizarea partajului se
consider c starea de coproprietate nu a existat niciodat. Din efectul declarativ al
mpririi rezult o serie de consecine importante din punct de vedere practic:- actele de
nstrinare ncheiate de un coproprietar cu privire la ntreg bunul comun vor fi sau nu
valabile dup cum, prin partaj, bunul va reveni sau nu n lotul coproprietarului vnztor.
partajul nu este supus publicitii imobiliare; partajul nu poate constitui just titlu pentru
invocarea uzucapiunii de 10-20 de ani; coproprietarul n lotul cruia a czut bunul este
ter fa de actele ncheiate de
ceilali coproprietari anterior partajului, cu privire la acel bun.
2) Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu
Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi
mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura n care aceste
bunuri sunt mprite, ele devin improprii folosinei).Coproprietatea este forat deoarece
nu depinde de voina coproprietarilor, ea este i perpetu datorit scopului sau destinaiei
permanente creia i sunt afectate bunurile care zon pentru imobile asemntoare
Terenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n funcie de: calitatea i
proprietile solului, relieful, amplasamentul i destinaia terenurilor, gradul de fertilitate
sau starea de degradare Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu
poate nceta nici prin partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare
relativ recent, practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor prin
natura lor nu pot fi mprite. Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau
perpetue sunt accesoriul altor bunuri principale, urmnd soarta acestora conform
principiului accesorium sequitur principale. Acest raport de accesorietate face ca bunul,
obiect al coproprietii forate s nu
poat fi nstrinat sau grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea
bunului principal. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept de
proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui
titular asupra bunului principal i un drept de proprietate comun pe cote-pri forat sau
perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii.
Drepturile i obligaiile coproprietarilor
Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul
celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite:- s nu aduc atingere drepturilor
simultane i concurente, de aceeai natur, ale celorlali coproprietari; - s exercite
propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul
comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali
coproprietari. Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la bunul
aflat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul
principal i o

dat cu acesta i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu.

Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului
comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu ntinderea bunului principal. Ei se pot
elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal.
Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetun dreptul civil sunt
cunoscute ca fiind cazuri de coproprietate forat, enumerate n art. 646 noul Cod civil:
coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente;
- coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosirea a dou
imobile vecine;
coproprietatea forat asupra despririlor comune; - coproprietatea forat asupra
bunurilor considerate ca fiind amintiri de familie.
Precizm c cea mai important, n practic, este coproprietatea forat asupra prilor
comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.
Coproprietatea asupra pr i lor comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente
Acest caz de coproprietate privat este definit n art. 648 alin.(1) din noul Cod civil care
prevede c dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu reziden ial exist spa ii cu
destina ie de locuin
sau cu alt destina ie avnd proprietari diferi i, pr ile din cldire care, fiind
destinate ntrebuin rii spa iilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt
obiectul unui drept de
coproprietate for a t. Acela i articol prevede faptul c pr ile comune reprezint
bunuri accesorii n raport cu spa iile locative care reprezint bunurile principale. Art. 649
alin.(1) enumer pr ile comune n sensul art. 648. Astfel, sunt considerate pr i comune
dac prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel urmtoarele:- terenul pe care se afl
cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar,
potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asiura exploatarea normal a acesteia;
pentru eventuala suprafa excedentar prprietarii sunt titularii unei coproprieti
obinuite; - fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii
perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele,
scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele
de ap, centralele termice proprii i ascensoarele; - instalaiile de ap i canalizare,
electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la
punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale,
paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri; - alte bunuri care,
potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. De asemenea, courile de fum
i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri
comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu
proiectul cldirii. Pr ile comune pot fi atribuite n folosin
exclusiv coproprietarilor numai dac nu sunt lezate drepturile celorlal i coproprietari.
Atribuirea n folosin exclusiv a pr ilor comune se va face potrivit regulilor prevzute
de art. 650 din noul Cod civil, respectiv cu o majoritate de 2/3 din numrul
coproprietarilor i al cotelor-pr i. n situa ia n care este constituit o asocia ie de
proprietari, decizia de atribuire n folosin exclusiv va fi luat de adunarea general cu
aceeai majoritate de 2/3. n ceea ce privete actele juridice privind cotele-pri, cotele-

pri din dreptul de proprietate asupra pr ilor au caracter accesoriu n raport cu dreptul
de proprietate asupra spa iului care reprezint bunul principal. Astfel, nstrinarea sau
ipotecarea cotei-pri se va putea face doar odat cu instrinarea sau ipotecare bunului
principal. Cotele-pr i se vor stabili prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu
locativ la otalul suprafe e i utile a spaiilor locative din cldire, dac nu exist prevederi
contrare n titlurile de proprietate. n ceea ce privete obligaiile coproprietarilor, acetia
vor putea folosi prile commune fr a aduce atingere drepturilor celorlal r i proprietari
i fr a schimba destina ia cldirii, vor suporta cheltuielile legate de ntre i nerea,
repararea i exploarea prilor commune, n raport cu cote-parte a fiecruia. Cheltuielile
legate de prile comune folosite exclusiv vor fi suportate de acei coproprietari care
exercit folosin a exclusiv. Pentru a se efectua lucrrile necesare conservrii cldirii i
ntreinerii prilor comune, proprietarii vor permite accesul n spa iile care reprezint
bunurile principale, urmnd a fi despgubi i pentru prejudiciile cauzate de asociaia de
proprietari sau de proprietarul n folosul cruia s-au efectuat lucrrile.
ncetarea destina iei folosinei commune se va hotr motivat cu o majoritate de 2/3 din
numrul proprietarilor, caz n care devin aplicabile regulile de la coproprietatea obinuit.
Coproprietatea asupra despr i turilor comune
Art. 660 alin.(1) din noul Cod civil prevede c zidul, an ul , precum i orice alt
despr itur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor,
dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori
dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, potrivit
legii. Semnele de necomunitate despre care se face vorbire n articolul mai sus citat
sunt, cu titlu de exemplu urmtoarele:- cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular
spr un fond i nclinat spre cellalt fond, se prezum c zidul este n proprietatea
exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului;cnd pmntul
este aruncat ori nl a t exclusiv pe o parte a anului, anul este prezumat a fi
proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul; - de
asemenea, vor fi considerate c sunt semne de necomunitate orice alte semne care fac s
se prezume c zidul a fost contruit exclusiv de unul dintre proprietari. n ceea ce privete
obliga ia de construire a despr iturilor comune, Codul civil dispune c oricare dintre
vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie la construirea
unei despr ituri comune, precizndu-se de asemenea c nlimea zidului comun se
stabilete de ctre vecini, fr a depi 2 metri, socotindu-se i coama zidului, dac nu
exist dispoziie contrar. Cheltuielile de ntre inere i de reparare a despriturilor
comune vor fi suportate de vecini propor ional cu dreptul fiecruia. Cu toate acestea,
legea recunoate dreptul unui proprietar de a nu contribui la cheltuielile efectuate, dac
renun la dreptul de proprietate asupra despr iturii comune.
Modaliti de ncetare
Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nici unul dintre
coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care
acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz:- prin acordul
coproprietarilor, adic prin intermediul partajului prin bun nvoial; - cnd prin
convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire devine proprietatea exclusiv a
aceleiai persoane (ter sau unul dintre coproprietari); n caz de expropriere; n caz de
dispariie a bunului ce formeaz obiectul coproprietii forate, precum i n alte cazuri
prevzute de lege.

 Proprietatea comun n devlmieeste acea form a proprietii comune ce se

caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib
precizat vreo cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
2) Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, i nici dreptul de
proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n
exclusivitate nici mcar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Legislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de devlmie dreptul de proprietate
devlma a soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei.
Totui, legea nu interzice posibilitatea dobndirii proprietii devlmae printr-o
convenie. Astfel, dou sau mai multe persoane, prin acordul de voin, pot stabili ca o
serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiectul proprietii devlmae.
n concluzie, proprietatea comun n devlmie poate lua natere att prin efectul legii
ct i prin convenia prilor.
Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor
1) Potrivit art. 339 noul Cod civil: bunurile dobndite n timpul regimului comunit
ii legale de oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n
devlmie ale soilor. Astfel, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei
(dobnditorul trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac
n actul de achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din
veniturile unuia dintre ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii
n fapt. n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca fiind bun comun, obiect al
proprietii devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu
contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei.
2) n exercitarea proprietii devlmae, soii administreaz, folosesc i dispun mpreun
de bunurile comune. Fiecare so are dreptul s foloseasc bunul comun fr consim
mntul expres al celuilalt so. Schimbarea destinaiei bunului comun nu se va putea face
ns dect cu acordul ambilor soi. noul cod civil prevede c oricare dintre so i poate
dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este
supus, potrivit legii, anumitor formaliti de publicitate. Actul ncheiat fr consim
mntul expres al celuilalt so , atunci cnd el este necesar potrivit legii, este anulabil.
. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz:o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau
declararea morii unuia dintre soi; la desfacerea cstoriei prin divor; - prin partaj
(voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul precum i dup
ncetarea sau desfacerea cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi
cerut n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul dintre soi, fie de
creditorii personali ai soilor. ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi
timpi: n primul rnd, proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate
comun pe cote-pri, determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului
comun, urmnd ca ntr-o a doua etap s se partajeze material bunurile n vederea
stabilirii proprietii exclusive a fiecrui so.
Proprietatea periodic
Considerm c proprietatea periodic reprezint o modalitate a dreptului de proprietate.
Aa cum am artat, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu n situa ia n care
are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de aceasta n mod ireversibil. Exist,
aa cum vzut i la analiza celorlalte modaliti ale dreptului de proprietate, situa ii n

care dreptul de proprietate are o anumit complexitate, care rezult din aceea c dreptul
nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti, n sensul c dreptul aparine mai
multor persoane simultan i concomitent asupra unuia sau mai multor bunuri, sau existen
a acestuia depinde de un eveniment sau de o mprejurare stabilit de lege ori prin voin a
omului. Proprietatea periodic se refer la situa ia n care mai multe persoane exercit
succesiv i repetitiv atributul folosin e i specific dreptului de proprietate asupra unui bun
mobil sau imobil, n intervale de timp determinate, egale sau inegale. Astfel,
coproprietarii exercit atribu iile nu concomitent, ci pe anumite perioade determinate
pentru fiecare dintre ei, obiectul dreptului de proprietate fiind acelai. Bunurile care fac
obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale neconsumptibile, proprietarul care
exercit folosin a avnd obligaia ca la sfritul fiecrei perioade s pun bunurile la
dispozi i a urmtorului proprietar.
Temeiul propriet ii periodice este reprezentat de un act juridic, aa cum prevede art.
688 din noul Cod civil95. proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic,
dispoziiile n materie de carte funciar aplicndu-se n mod corespunztor. reprezint
o form autonom a dreptului de proprietate, distinct de proprietatea pe cote-pr
iDreptul de proprietate periodic prezint aceleai caractere juridice ca ale oricrui drept
de proprietate, fiind un drept absolut, un drept exclusiv n sensul c n perioada de timp
alocat, titularul are plenitudinea atributelor ce intr n coninutul su juridic i un drept
perpetuu. Potrivit art. 689 din noul Cod civil, oricare dintre proprietari va putea ncheia,
n condi iile legii, acte precum nchirierea, vnzarea, ipotecare i altele asemenea.
Dispoziiile legale ntresc ideea de proprietate, nefiind ntemeiat s se susin c am fi n
prezenta unui drept de folosin Mai prevede noul Cod civil c actele de administrare sau
de dispozi ie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval
de timp vor fi inopozabile titularului cotei-pr i respective, aplicndu-se regulile din
materia coproprietii obinuite. n rela iile cu ter ii cocontractan i de bun-credin ,
actele de administrare sau de dispozi ie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate
aferent unui alt interval de timp
sunt anulabile. n ceea ce privete drepturile i obliga iile coproprietarilor, acestea se
nasc din situa ia special a acestei categorii de proprietate care presupune acte de
administrare i de
conservare efectuate de ctre toi coproprietarii. Potrivit noului Cod civil, fiecare
coproprietar este obligat s fac toate actele de conservare astfel nct s nu mpiedice sau
s ngreuneze exercitarea drepturilor celorlali coproprietari. Coproprietarul care
avanseaz anumite sume de bani pentru efectuarea unor repara ii mari, va avea dreptul la
despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali coproprietari. n eventualitatea n
care se svresc acte care consum substana bunului, acestea vor putea fi fcute numai
cu acordul tuturorcoproprietarilor.Coproprietarul este obligat ca la ncetarea intervalului
s predea bunul coproprietarului ndreptit s l foloseasc n urmtorul interval.
Proprietarii au posibilitatea s ncheie un contract de administrare n condiiile art. 644
alin. (2) din noul cod civil, contractul de administrare putnd fi ncheiat numai cu
respectarea regulii unanimitii. n cazul n care unul dintre coproprietari nu respect
regulile privitoare la proprietatea periodic, acesta va fi obligat la plata de despgubiri.
Dac unul dintre coproprietari tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice,
acesta va putea fi exclus prin hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului care a
fost vtmat prin ac iunea de tulburare. Se poate observa c sanciunea excluderii poate

fi pronun a t numai de instan a judectoreasc.

Noul Cod civil prevede i reguli de procedur n ce privete excluderea. Astfel,
excluderea va putea fi dispus numai dac unul dintre coproprietari sau un ter va
cumpra cote-parte a coproprietarului exclus. Judectorul va pronuna o ncheiere de
admitere n principiu a cererii de excludere, ncheiere care va stabili dac sunt ndeplinite
condiiile excluderii. ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu recurs pe cale
separat. n absen a n e legerii prilor, dup ramnerea definitiv a ncheierii de
admitere n principiu, urmeaz s se stabileasc pre ul
vnzrii silite pe baza unei expertize. Dup ce suma stabilit de instana de judecat pe
baza expertizei a fost consemnat la instituia de credit stabilit, se va pronun a hotrrea
care va i ne loc de contract de vnzare-cumprare. Dobnditorul i va putea nscrie
dreptul n cartea funciar dup rmnerea definitiv a hotrrii, n timp ce transmi torul
va putea ridica suma de bani consemnat la instituia de credit stabilit de instan a de
judecat. Noul Cod civil prevede c proprietatea periodic nceteaz prin radiere din
cartea funciar n temeiul dobndirii a tuturor cotelor pr i din dreptul de proprietate
periodic de ctre o persoan, precum i n alte cazuri prevzute de lege.
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului atributele
posesiei ( usus), folosinei ( fructus) i dispoziiei ( abusus). Exist ns situaii cnd
unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, formnd prin
aceast separare drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din
atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub forma drepturilor
reale, numite dezmembrminte. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt
drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor,
inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau
limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului proprietarului.
Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. Dei n concepia
tradiional, constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea folosinei (usus i
fructus) din coninutul juridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial pstrnd
atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar, n literatura de specialitate recent
aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis. - este incomplet
deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesiei (jus possidendi) ar rmne n totalitate
la nudul proprietar. n realitate jus possidendi este divizat ntre nudul proprietar care
pstreaz dreptul de a apropria i stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului, care
dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al
dezmembrmntului respectiv. - este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei
rmne la nudul proprietar, el este diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei
juridice, aceasta este pstrat dar numai n legtur cu nuda proprietate, astfel nct
proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobnditorul acestui drept va fi
inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete dispoziia material,
nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este stnjenit exerciiul
dezmembrmntului. Dezmembrmintele sunt compatibile cu dreptul de proprietate
privat, cu unele excepii prevzute expres de lege cum sunt terenurile atribuite n cadrul
constituirii dreptului de proprietate care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani. Dreptul de
proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Prin

excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste
servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public
Dreptul de uzufructeste un drept real principal care confer titularului su, denumit
uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit
nud proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana. n cazul
uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al
uzufructuarului de a folosi bunul i de a-i culege fructele ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i conserva substan a i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel
cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprietate s-au
desprins i s-au constituit ntr-un drept real principal atributul folosinei i cel al posesiei,
pe seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice. Uzufructuarul,
fa de proprietar este un detentor precar, detenia permindu-i s foloseasc bunul i s-i
perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor.
2. ObiectPotrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile
sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de
fapt ori
o cot-parte din acestea. Se admit ca obiect uzufructului i bunuri incorporale precum:
proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de comer, inclusiv
drepturile de crean i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate (spre
exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei proprieti), noua reglementare
prevede expres c uzufructul se poate constitui i asupra bunurilor incorporale, noul Cod
civil consacrnd, n mod jusitificat, opinia exprimat literatura de specialitate i n
practica judectoreasc. Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva
substana bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui,
dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra unor bunuri consumptibile
(quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu numai folosina bunului, ci nsu
i dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun,nstrinndu-l, dar cu
obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate, calitate, valoare
sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora la data stingerii uzufructului.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
- universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu;
- cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu;
- cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate.
3. Caractere juridice
- este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean. Ca orice
drept real este opozabil erga omnes;
n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar;
- este un drept esenialmente temporar: dac titularul su este o persoan fizic, el
poate dura cel mult pn la decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan
juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani; cnd uzufructul este constituit cu dep i
rea duratei de 30 de ani prevzute n art. 708 alin.(2) din noul Cod civil, uzufructul se
reduce de drept la 30 de ani;
- cu titlu de noutate dreptul de uzufruct este un drept cesibil, potrivit dispozi iilor noului
Cod civil. Astfel, n art. 714 este reglementat expres cesiunea uzufructului, n sensul c

uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar,
nlturndu-se a a dar caracterul intuitu personae al uzufructului. Mai prevede noul Cod
c uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru obliga iile
nscute anterior cesiunii. Dup notificarea cesiunii, cesionarul este dator fa de nudul
proprietar pentru toate obliga iile nscute
dup notificarea cesiunii; - este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri
veniturile bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su; - este un drept viager, poate dura
numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin convenia prilor,
dar nu i prelungit peste aceast limit. Din caracterul viager al dreptului de uzufruct
deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate
perioada de timp ct va tri uzufructuarul. Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a
dou persoane, dup decesul uneia, cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului bun,
uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar.
1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Noul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului:
a) dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, obiect al uzufructului. n
acest scop, el are la dispoziie aciunea confesorie i o aciune personal, nscut din
contract, prin
care cere predarea bunului. De asemenea, uzufructuarul poate s utilizeze i aciunea
posesorie pentru a redobndi stpnirea material a bunului. Uzufructuarul poate intenta
inclusiv ac iunea n grni u ire.
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini
toate actele de folosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a
nu-l distruge i de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de proprietar. Uzufructuarul
culege i dobndete n proprietate fructele ce le produce bunul, chiar i productele
acestuia, cu toate c acestea consum substana lucrului. Acest drept se ntinde asupra
tuturor categoriilor de fructe (naturale, industriale, civile i se nate din momentul
constituirii uzufructului. Art. 710 noul Cod civil prevede c fructele naturale i industriale
percepute dup constituirea uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele percepute dup
stingerea uzufructului se cuvin nudului proprietar, fr ca uzufructuarul sau nudul
proprietar s poat pretinde unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de
producerea fructelor. Fructele civile se cuvin uzufructuarului propor ional cu durata
uzufructului, dreptul de a le pretinde dobndindu-se zi cu zi.
c) dreptul de a ceda dreptul su unei alte persoane, fr acordul nudului proprietar.
n acest caz, uzufructuarul va rmne dator fa de nudul proprietar doar pentru obliga
iile nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul
rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obliga iilor, iar dup notificarea cesiunii,
cesionarul este n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin
cteva reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului,
productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 dac
obiectul uzufructului este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor tieri
periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n
care pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau
potrivit uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate, uzufructuarul poate
tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tierea se
face periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De

asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori care
se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali
pomi n locul acestora (pentru amnunte a se rspunztor pentru ndeplinirea tuturor
obliga iilor fa de nudul proprietar.
d) Dreptul de nchiria sau de a arenda bunul primit n uzufruct este prevzut de art.
715 noul Cod civil care reglementeaz condi iile loca iunii bunului primit n uzufruct.
Astfel, se prevede c loca iunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea
funciar, sunt opozabile proprietarului sau mo t enitorilor acestuia, dup stingerea
uzufructului prin decesul sau
ncetarea exsiten e i juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu
mai mult de trei ani de la ncetarea uzufructului. Mai prevede noul Cod c rennoirile de
nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
sunt opozabile proprietarului i mo t enitorilor acestuia pe o perioad de cel mult a se
luni sau, dup caz un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare.
Totodat, noul Cod prevede c loca iunile nu pot dura n niciun caz mai mult de trei ani
de la data stingerii uzufructului. Alin. (4) al art. 715 prevede c loca iunile nceteaz n
cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, odat cu ncetarea acestuia.
e) Dreptul de a exploata pdurile tinere. Acest drept intervine n cazul n care
uzufructul este constituit asupra unor pduri tinere destinate de proprietarul lor(nudul
proprietar) unor tieri periodice.
f) Dreptul de a exploata pdurile nalte. Noul Cod prevede c uzufructuarul poate s
exploateze pr ile de pduri nalte care au fost destinate tierii regulate, fie c acestea
tieri se fac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie c se fac numai pentru un
numr de arbori ale i pe toat suprafa a fondului.
g) Dreptul de a lua din pduri araci pentru vie; dreptul de a lua produsele anuale sau
periodice ale arborilor, cu respectarea folosin e i obi n uite a proprietarului, n limitele
dispozi iilor legale
h) Dreptul asupra pomilor fructiferi, reglementat de art. 720 noul Cod.
i) Dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n exploatare, reglementat de
art. 721 din noul Cod civil.
Totodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre
trei momente:
obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea
material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate
mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat, uzufructuarul
poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit;
- obligaia de a constitui o garan ie pentru ndeplinirea obliga iilor. Vor fi scuti i
de aceast obliga ie vnztorul i donatorul care i-au rezervat dreptul de uzufruct. Dac
uzufructuarul nu poate constitui o garan ie, la cererea nudului proprietar, instan a de
judecat va numi un administrator al imobilelor i va dispune ca fructele civile ncasate i
sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i industriale percepute s fie
depuse la o institu ie de credit aleas de pr i, n acest caz uzufructuarul va ncasa numai
dobnzile aferente sumelor depuse. De asemenea, dac nudul proprietar cere vnzarea
bunurilor care se uzeaz prin folosin i depune sumele la o institu ie aleas de pr i,
dobnzile produse de aceste sume vor reveni uzufructuarului n cursul uzufructului. obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l conserva, de a-l ntreine n

bun stare, de a nu-i schimba modul de folosin, de a face reparaiile dentreinere); obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice nclcare a dreptului acestuia
(intentarea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri aduse folosinei bunului),
sub sanc iunea daunelor-interese; - obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca
sarcini anuale ale fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru obinerea fructelor).
Cheltuielile ce apar
ca o sarcin a proprietii se suport de proprietar. obliga i a de a suporta toate
cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosina bunurilor, culegerea fructelor ori
ncasarea veniturilor; obligaia s restituie lucrul primit n folosin. Restituirea se
face n natur, n starea n care acesta se gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n
cazul bunurilor neconsumptibile, uzufructuarul este obligat s le restituie n
starea
n care acestea se gsesc n momentul stingerii uzufructului (art. 713 noul Cod civil).
obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau echivalentul
n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile. obliga ia de arspunde
pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea
necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct.
2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar
Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar beneficiaz
de o serie de prerogative:
a) dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului106, n condi iile legii;
c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac titularul acestuia folosete n
mod abuziv dreptul su i de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul su
de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie).
n acelai timp, nudului proprietar are i urmtoarele obligaii:
a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar mpiedica sau tulbura
exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac nudul proprietar nstrineaz total sau
parial bunul dat n uzufruct, el nu poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului i
existena n sine a uzufructului;
b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l
despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului;
c) obligaia de a efectua reparaiile de mare importan ale bunului. Potrivit art. 729
noul C. Civ. reparaiile mari rmn sunt n sarcina nudului proprietar. Art. mai sus
amintit prevede c repara iile mari vor fi n sarcina uzufructuarului n cazul n care
repara iile sunt determinate de neefecturea repara i ilor de ntre i nere. Dac bunul
piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.
d) obliga i a de a suporta sarcinile i cheltuielile propriet i i.
. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 704 noul C.civ. uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune
sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind
aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane exsitente.
Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau testamentar. Uzufructul
convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.Constituirea
uzufructului convenional se poate realiza:- direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina
bunului ctre o alt persoan, pstrnd pentru sine nuda proprietate; - indirect, cnd se
nstrineaz nuda proprietate, proprietarul rezervndu-i uzufructul bunului; - ntr-o a

treia modalitate, proprietarul nstrineaz folosina, respectiv nuda proprietate, la dou

persoane diferite, una devenind uzufructuar, iar cealalt nud proprietar. Uzufructul
testamentar se constituie prin testament. Constituirea poate fi:direct, cnd se d
legatarului uzufructul, motenitorii legali primind nuda proprietate;indirect, cnd se las
legatarului nuda proprietate, revenind mo-tenitorilor legali uzufructul. Prin testament
dreptul de uzufruct se poate constitui fie n privina ntregului
patrimoniu uzufruct universal, fie n privina unei fraciuni de patrimoniu uzufruct
cu titlu universal, fie privitor la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular.
Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor i
regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece
cel
Atunci cnd uzufructuarul convenional are ca obiect un teren, contractul trebuie
perfectat n forma nscrisului autentic, fiind necesar i ndeplinirea cerinelor de
publicitate imobiliar.
care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a
unui simplu dezmembrmnt al acestui drept.
2. Stingerea uzufructuluiPotrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge
n urmtoarele moduri:
- moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea personalit ii juridice, deoarece
este un drept temporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu
este lovit de nulitate absolut; - ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. n
caz de deces a uzufructuarului anterior mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca
urmare a decesului; - consolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a
calitii de nud proprietar i uzufructuar; - neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n
cazul uzufructului unei crean Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i
complet, timp de 10, respectiv 2 ani, ncepnd cu ultimul act de folosin; - pieirea
bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie s fie
total, deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea ce a
rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei
majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra
indemnizaiei de asigurare;
- renunarea la uzufruct. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit;
- abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi
lucrul ca un bun proprietar, abuznd de folosin a bunului, aducnd stricciuni acestuia
ori lsndu-l s se
degradeze. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat,
la cererea nudului proprietar, dispoz iile art. 747 din noul Cod civil explicnd situa iile
ca pot
aprea n proces; rezoluiunea sau nulitateatitlului nudului proprietar. Pe cale de
consecin, se vor desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor
folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei
sale. Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane. Dreptul de
uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are ca obiect

numai o cas de locuit.

Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a
folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru
nevoile proprii i ale familie sale. Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i
servete exclusiv consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului,
acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura alte bunuri. Dreptul de uz avnd
un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat sau, dup caz, arendat. Dreptul de
uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu urmtoarele deosebiri:
titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina
emolumentul. Art. 753 din noul Cod civil prevede c dac titularul dreptului de uz sau
de abita ie este ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale Acest caz
nu este reglementat expres de dispozi iile noului Cod civil, dar este de la sine neles c
din moment de titlul nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin , nici
uzufructul nu este legal constituit. produse de bun ori, dup caz, s ocupe ntreaga
locuin, este dator s plteasc toate cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere
ntocmai ca i uzufructuarul.
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia titularul are
dreptul de a locui n locuin a nudului proprietar mpreun cu so ul i copiii si,
chiar dac nu a fost
cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abita i a, precum i cu prin
i i ori alte persoane aflate n ntre i nere. Dreptul de abita ie al so ul ui supravie ui
tor este reglementat n art. 973 noul Cod civil, articol care stabilete n ce condiii soul
supravieuitor are acest drept, caracterele juridice al dreptului de abita ie, precum i
modul de stingere al acestuia. Astfel, so ul supravie ui tor beneficiaz de dreptul de
abitaie asupra casei n care a locuit pn la data deschiderii motenirii, n situaia n care
casa face parte din bunurile motenirii, dac acesta nu este titular al niciunui drept real de
a folosi o alt locuin corespunztoare nevoilor sale. Dreptul de abita ie este gratuit,
inalienabil i insesizabil. Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din
indiviziune, ns cel mai puin un an de la data deschiderii motenirii. Dreptului de
abitaie i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu poate fi cedat sau
ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi cadrul
nevoilor titularului.
. Potrivit art. 755 noul Cod civil: servitutea este sarcina care grevez un imobil, pentru
uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar . Dreptul de servitute reprezint o
sarcin ce apas asupra unui fond, numit fond aservit, n favoarea altui fond, numit
fond dominant. Spre deosebire de celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate
care presupun desprinderea unor atribute i exercitarea lor de ctre alte persoane,
servitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare n exercitarea prerogativelor dreptului de
proprietate, ce rmn n continuare ale proprietarului. n ceea ce privete bunurile cu
privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au n vedere doar bunuri imobile
prin natura lor cu sau fr construcii. Pentru naterea dreptului de servitute este absolut
necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii: existena a dou fonduri care s aparin unor
proprietari diferii. De exemplu, pe un teren A care are o latur la strad se gsete o cas,
iar n spate se afl un alt teren B pe care, de asemenea, se gsete o cas, dar care nu are
nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere pe
terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n sarcina terenului A fond

aservit se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea fondului B fond dominant.

Cu toate c dreptul de servitute constituie o sarcin impus fondului aservit, se creeaz
totui raporturi ntre titularii drepturilor de proprietate care vor continua s existe i dup
eventuala schimbare a proprietarilor. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist
cele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui.
Dreptul de servitute are urmtoarele caractere:- servitutea presupune existena a dou
fonduri care au proprietari diferii. Nu este necesar ca cele dou fonduri s fie
nvecinate- dreptul de servitute se instituie n favoarea unui fond i, ca atare, apare ca un
accesoriu al acestuia i va avea ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea cruia
este constituit. De aici consecina c dreptul de servitute nu poate fi considerat un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece el nu are o existen juridic de sine
stttoare;
- servitutea este un drept numai n privina fondului dominant, iar n privina celui
aservit este o sarcin care ngrdete i restrnge exerciiul dreptului de proprietate;
- este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp ct exist dou imobile i
mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu nu este de esena, ci
numai de natura dreptului de servitute, deoarece prile pot conveni un termen limitat
pentru exercitarea lui;
- este un drept indivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i greveaz
ntregul fond aservit. Dac ambele fonduri sau unul dintre ele aparin mai multor
coproprietari, servitutea se poate constitui numai cu acordul tuturor coproprietarilor;
- este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie numai n folosul, respectiv n
sarcina unor imobile prin natura lor.
. Clasificarea servituilor
servitu i aparente i servitu i neaparente, dup cum acestea sunt determinate n mod
vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);
servitu i continue i servitu i necontinue, n func ie de modul de exercitare(art. 761 noul
Cod civil);
servitu i pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil).
Exercitarea dreptului de servitute presupune analiza drepturilor i obligaiilor ce revin
proprietarilor celor dou fonduri. Aceste reguli privesc exercitarea i conservarea servitu
ii, exonerarea de rspundere, schimbarea locului de exercitare a servitu ii, exercitarea
servitu ii n caz de mpr ire a fondurilor
. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru exercitarea
dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile n-au
stipulat contrariul. Totodat, titularul servituii are i obligaii: de a se folosi de servitute
numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate
modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate utiliza n alt scop); de a nu face
nimic de natur a agrava situaia fondului aservit; de a nu cauza prejudicii prin
exercitarea servituii.
Drepturile i obligaiile
proprietarului fondului aservit
- de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea servituii;
- de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului;
- de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa
anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii.

De asemenea, el are obligaia negativ, de a se ab ine de la orice act care limiteaz ori
mpiedic exerci iul servitu ii. A a dar, proprietarul fondului aservit nu va putea
schimba starea locurilor ori strmuta exercitarea servitu ii n alt loc.
Stingerea dreptului de servitute are loc prin:
- consolidarea, adic situaia cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;
renun a rea proprietarului fondului dominant;
ajungerea la termen;
rscumprarea;
imposibilitatea definitiv de exercitare;
neuzul timp de 10 ani;
dispari ia utilit ii servitu ii;
exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilit i i publice creia i va
fi afectat bunul expropriat. n ceea ce privete stingerea servituii prin neuz, noul Cod
prevede faptul c termenul de 10 ani curge de la data ultimului act de exerciiu al
servituilor necontinue ori de la data primului act contrar servitu ilor continue. Se mai
prevede faptul c exercitarea servitu i
i de ctre uzufructuar profit i celorlal i coproprietari, respectiv nudului proprietar.
Referitor la rscumprarea servituii de trecere, aceasta va putea fi efectuat de
proprietarul fondului aservit dac exist o dispropor ie vdit ntre utilitatea care o
procur fondului dominant i deprecierea provocat fondului aservit. Dac pr ile nu se
n e lege, instan a de judecat va putea suplini consim mntul proprietarului fondului
dominant. Pre ulrscumprrii se stabilete avnd n vedere vechimea servitu ii i
schimbarea valorii celor dou fonduri.
Dreptul de superficie reprezint acel drept de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra sau n subsolul acelui teren, asupra cruia
superficiarul dobndete un drept de folosin .
Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:
drept real principal imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil;
drept derivat din dezmembrarea dreptului de proprietate;
drept temporar n lumina noilor reglementri, noul Cod prevznd ca acesta se
poate constitui pe o durat de maxim 99 de ani;
drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n revendicare poate fi introdus
oricnd pn la stingerea dreptului de superficie:
nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al
proprietarului terenului nu sunt n indiviziune.
Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele
particulariti:
dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd dreptul de
superficie poate avea ca obiect numai construciile. Prin urmare are un obiect limitat;
dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i dispoziia cu privire la
bunul ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie, pe lng aceste
prerogative, mai confer titularului su i dreptul de folosin privitor la terenul pe care se
afl construciile i plantaiile. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai
ntins ca dreptul de
proprietate. Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie se nfieaz ca un drept de
proprietate specific, cu un coninut complex. Dreptul de superficie se poate dobndi prin

act juridic, prin uzucapiune sau prin alte moduri prevzute de lege. Dobndirea prin
uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente.
Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu se nelege un act juridic,
respectiv o convenie sau un testament. Prin acte juridice ntre vii (pe cale voliional),
dreptul de superficie se poate nate: prin convenia dintre o persoan fizic sau juridic,
n calitate de superficiar, i proprietarul unui teren, care permite superficiarului s ridice o
construcie pe terenul su115; n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit, cnd
transmiterea dreptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc prin acordul
de voin al ambilor; prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin organele sale
competente, persoanelor juridice i fizice n scopul ridicrii unor construcii.
Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcii este reglementat de
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii. Potrivit art. 13
alin. 1 din lege, terenurile aparinnd domeniului privat, al statului i unitilor
administrativ-teritoriale, destinate construirii, pot fi concesionate, de regul, prin licitaie
public, n condiiile respectrii documentaiilor de urbanism i amenajarea
teritoriului116.
Concesionarea terenurilor se face n conformitate cu prevederile legii, durata acesteia
fiind stabilit de ctre Consiliile Locale, Consiliile judeene, respectiv de Consiliul
Municipiului Bucureti.
Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin motenire testamentar.
Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De
regul, edificarea construciei se face pe baza unei nelegeri verbale ntre constructor i
proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptul c
nu a fcut nici o opoziie la edificare; Prin excepie de la prevederile art. 13, terenurile
destinate construirii se pot concesiona fr licitaie public: pentru realizarea de obiective
de utilitate public sau de binefacere; pentru realizarea de locuine de ctre ANL; pentru
realizarea de locuine pentru tineri pn la mplinirea vrstei de 35 de ani; pentru
strmutarea gospodriilor afectate de dezastre, potrivit legii; pentru extinderea
construciilor pe terenurile alturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia;
pentru lucrri de protejare sau de punere n valoare a monumentelor istorice i de
arhitectur. (art. 15). Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda
proprietate sau dreptul de superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie dou legate,
unul avnd ca obiect nuda proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor
motenitori diferii. Dreptul de superficie se mai poate nscrie i n temeiul unui act
juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis exlusiv construc ia ori a transmis
terenul i construcia, n mod separat ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat
expres constituirea superficiei. De asemenea, n cazul n care s-a construit pe terenul
altuia, superficia se poate nscrie pe baza renun rii proprietarului terenului la dreptul de a
invoca accesiunea, n favoarea constructorului. Superficia poate fi aprat prin intentarea
ac iunii confesorii de superficie mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea
dreptului, chiar i mpotriva proprietarului terenului. Dreptul la ac iune este
imprescriptibil.
Noul Cod civil prevede c dreptul de superficie se va exercita n limitele i n condi iile
actului constitutiv. n cazul n care superficia s-a constituit cu titlu oneros, n lipsa unor
situpulaii contrare, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o
sum egal cu chiria stabilit pe pia a liber, innd seama de natura terenului, destinaia

construciei, zona
n care se afl terenul, precum i orice alte criterii de determinare a contravalorii
folosinei.
Stingerea dreptului de superficieDreptul de superficie nceteaz:dac a fost constituit
pe o durat determinat, dreptul de superficie nceteaz la mplinirea termenului; prin
pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens; prin expropriere; - prin
consolidare. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se reunesc n
aceeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o ter persoan.
Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri. Art. 702 din noul Cod civil
prevede c aceste dispoziii se aplic n mod
corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil.
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRAREA DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi reale
se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale
sistemului nostru de drept. Prin instituiile i normele aparinnd altor ramuri de drept
dect dreptul civil se apr indirect drepturile reale. Mijloacele juridice sunt aciuni n
justiie prin care titularul dreptului solicit nlturarea oricrei atingeri sau
nclcri aduse dreptului su.
Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii:1. Mijloace juridice specifice aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum
i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se clasific n: aciuni petitorii
sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c ste titularul
dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n categoria aciunilor
petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea
confesorie. aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n
contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor
dou fonduri nvecinate. - aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere
instanei de judecat s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie,
servitute sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze
exercitarea nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n
principiu, imprescriptibil.
- aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real
principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe
prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real.
Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.
aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.
. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul de
crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele
aciuni prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de
obligaii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea
contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe
mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n
declararea sau constatarea nulitii etc. Proprietarul care a pierdut o ac iune posesorie are
posibilitatea de a promova ulterior o ac iune petitorie, dar exercitarea unei aciuni
petitorii face practic imposibil folosirea aciunii posesorii

Aciunea de revendicare
Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit
instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului. Altfel spus, prin
aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul
neproprietar.
Caractere juridice
a. este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui
dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate
se reclam i care se urmrete n minile oricrei persoane s-ar afla;
b. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de
proprietate. Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada dreptului
su de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea dreptului su de
proprietate ,i ca o consecin fireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei. c. este n
principal o aciune imprescriptibil118. Noul Cod civil prevede n art. 563 alin.(2)
faptul c dreptul la ac iunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor
n care legea dispune altfel. Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin
neuz; proprietarul nu-i pierde dreptul su prin faptul c nu-l exercit. Din caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate rezult i caracterul imprescriptibil al aciunii n
revendicare. Dar pasivitatea i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect
prin efectul prescripiei achizitive ori al posesiei de bun credin. Deci, dac o persoan
dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie
de bun credin n cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv
a fost nvins pentru c nsui dreptul de proprietate s-a pierdut. Trebuie precizat c n
practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate
potrivit creia atunci cnd
aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca
obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de ani. d. este o aciune
promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendicant al bunului
mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. Noul Cod civil nu a
calificat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de conservare, ns n art.
643 alin.(1) prevede c Fiecare coproprietar poate sta singur n justi ie, indiferent de
calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul
aciunii n revendicare. Alin. (2) al aceluiai articol prevede c hotrrile
judectoreti pronun at e n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor.
Hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali
coproprietari. Potrivit art. 643 alin. (3), Cnd ac iunea nu este introdus de toi
coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat introducerea n cauz a
celorlali coproprietari n calitate de reclaman i, n termenul i condiiile prevzute de
Codul de procedur civil pentru chemarea n judecat a altor persoane. Solu ia
impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n jurispruden i doctrin
referitoare la calificarea ac i unii n revendicare ca act juridic de conservare sau ca act
juridic de dispozi ie. Aceast soluie se aplic tuturor aciunilor formulate de
coproprietari mpotriva ter ilor sau de ter i mpotriva coproprietarilor n cazul
coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar ndreptat mpotriva celorlal
i nu va putea fi primit pentru c ei au drepturi concurente i simultane asupra bunului

aflat n coproprietate.
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei
dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea
prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin
care ar aduce atingere exerciiului deplin al dreptului de proprietate. Bunul se restituie
n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor tere persoane, conform
principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul nu poate
fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al valorii lucrului.
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este obligat
s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de
bun-credin, are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data
introducerii aciunii n revendicare de ctre proprietar. Prtul este ndreptit, indiferent
c a fost de rea sau bun-credin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor
necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel: cheltuielile necesare sunt cele
fcute pentru conservarea bunului i se restituieintegral; cheltuielile utile sunt acelea
care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de
utilitate a bunului. Ele se restituie n limita sporului de valoare a bunului, din momentul
obligrii la restituire; cheltuielile voluptuare, de plcere sau de nfrumuseare fcute de
prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, fr a deteriora bunul
respectiv.
Aciunea n revendicare imobiliar
Aciunea n revendicare a unui imobil presupune analiza a dou aspecte:imprescriptibilitatea ei sub aspect extinctiv- proba dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat.
. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect extinctivNoul Cod civil
prevede n art. 563 alin.(2) c dreptul la ac iunea n revendicare este imprescriptibil,
cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel. De la regula imprescriptibilitii
aciunii n revendicare a imobilelor exist cteva excepii: - art. 572 noul C.civ. prevede
c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a poriunii de pmnt ncorporat n
terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an. - art. 520 C.pr.civ.
dispune c orice cerere de eviciune total sau parial privind imobilul adjudecat se va
prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar.
. Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare imobiliar
Noul Cod civil instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierilor
n cartea funciar, astfel nct singura prob care face dovada dobndirii dreptului de
proprietate de ctre
reclamant este nscrierea n cartea funciar, respectiv extrasul de carte funciar. Art. 565
noul Cod civil prevede c n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada
dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar. Regula nscris n noul
Cod civil se aplic, binen e les, doar acelor imobile care sunt nscrise n cartea funciar.
Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor
litigii privind dreptul de proprietate, distingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri,
ntre titlu i posesie, i ntre posesiuni. a) n cazul conflictului ntre titluri, att
reclamantul ct i prtul invoc titluri de proprietate asupra bunurilor. n aceast situaie
se distinge, dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii. dac
titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cauz prii care a ndeplinit prima

cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului qui prior

tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de data
titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea ctig de cauz
persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul este un testament, va avea
ctig partea al crei testament are data mai recent; dac titlurile provin de la autori
diferii, se va da eficien principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam
ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui) .
Astfel, n literatura de specialitate, s-a
impus soluia potrivit creia instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da
ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai
preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar dac nu reuete
s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform principiului in
pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun este pricina celui
ce posed) . b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietatea
bunului, se distinge: dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i posesie, iar
aciunea reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un
ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei prtului. dac prtul
are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea reclamantului trebuie
respins. c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, conflictul exist ntre
posesii. n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de
dobndire a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca
inadmisibil, de esena revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.
Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei;
dac reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor,
deoarece legea ocrotete posesia.
. Aciunea n revendicare mobiliar
Regimul juridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat de
art. 935 noul C.civ. Potrivit prevederilor alin. 1 oricine se afl la un moment dat n
posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunului. Astfel, posesia constituie pentru un bun mobil nsui titlul
de proprietate, ceea ce conduce la solu ia c revendicarea bunurilor mobile devine
aproape imposibil.Art. 937 noul Cod civil prevede c Persoana care, cu buncredin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros
avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n
posesie efectiv.
1. Situaia prevzut n art. 935 alin. 1 C.civ.
Spre deosebire de bunurile imobile, pentru care posesia creeaz o prezumie simpl de
proprietate, n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie
absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar. Posesia unui bun mobil constituie
nsui titlu de proprietate. Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n
stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile s fie aproape imposibil.
Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece
posesorul bunului beneficiaz de o prezumie de proprietatentr-o eventual aciune n
revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s fac dovada proprietii, ci doar
dovada mprejurrii de fapt a posesiei. Astfel, n practic s-a statuat c, n ipoteza n care
prtul invoc n aprarea sa art. 1909 alin. 1 din vechiul C.civ., respectiv art. 937 alin.(1)

din noul Cod civil, el se prevaleaz de calitatea de proprietar al bunului, poziia sa

punnd n discuie nsu i dreptul de proprietate pe care reclamantul i ntemeiaz
aciunea n revendicare. Dovada posesiei, fiind o stare de fapt, poate fi fcut cu orice
mijloc de prob.
a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ.
Textul legal privete doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie material,
nu i cele incorporale, cu excepia titlurilor la purttor. Acest mod de dobndire a
dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale
individual determinate, care se afl n proprietatea privat.Nu pot fi dobndite n acest
fel:
bunurile mobile proprietate public.
bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie.
universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n schimb, universalitile de fapt, cum
ar fi un fond de comer, pot fi dobndite prin posesie de bun-credin.
b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 937 alin. (1)noul C.civ.
Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al
bunului de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie.
c) Pentru a se invoca art. 937 alin. (1) noul C.civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele
condiii:
proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin
contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar); detentorul precar s
nstrineze bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s aib consimmntul
proprietarului care i l-a ncredinat;
terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la
adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c
detentorul precar este adevratul proprietar al bunului. Dac ar fi tratat cu adevratul
proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare
astfel ncheiate, ne mai fiind necesar art. 937 alin. (1) C.civ. care s-l fac proprietar.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul
intrrii efective n posesia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea
c ulterior, dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de
natur a nltura regula prevzut de art. 937 noul C.civ.
posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute
de art. 922 alin.(2) noul C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i animus.
Posesorul dobndete imediat dreptul de proprietate asupra lucrului deoarece are att
animus ct i stpnirea efectiv a bunului ( corpus). Din dispoziiile art. 937 alin. (1)
noul C.civ. rezult c legiuitorul, ntre interesele adevratului proprietar care s-a desesizat
voluntar de bunul su, i interesele terului posesor care a contractat cu un detentor
precar, ntemeindu-se pe aparena de proprietate pe care nsui proprietarul a creat-o, a
dat prioritate bunei-credine a terului dobnditor. Detentorul precar nu poate invoca
dispoziiile art. 937 alin. (1) C.civ., deoarece rspunde
contractual n caz de nerestituire a bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune
personal, ex contractu, prin care solicit restituirea bunului Dac lucrul a fost nstrinat,
proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar
a crui fapt constituie infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal.

2. Situaia prevzut de art. 937 alin. (2) i (3) C.civ.

Prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ. sunt inaplicabile n situaia n care bunul a ieit
din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv bunul a fost pierdut sau
furat. n aceast situaie, conform art. 937 alin. (2) i (3), aciunea n revendicare este
admisibil.
Regimul juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup cum bunul se afl:n posesia
unui ter de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor; la ho, gsitor sau la un
ter dobnditor de rea-credin.
a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin
Art. 937 alin. (2) noul C.civ. are n vedere situaia n care bunul mobil se afl n posesia
de bun-credin a unui ter care l-a dobndit de la autorul furtului sau de la gsitor,
dispunnd c: Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bun-credin , dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n
termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a
bunului.
Textul de lege impune cteve precizri: aciunea n revendicare trebuie introdus n
termen de 3 ani, calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de 3
ani este un termen de decdere. Dac n literatura de specialitate s-a susinut c
proprietarul poate formula mpotriva detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile
n care bunul se afl n posesia acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere
restituirea lucrului, fie printr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o
aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o
aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din
faptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin
urmare nu suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n
aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportnd
concursul altor creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar
este prescriptibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani
aciunea nu este introdus n acest termen, se stinge i dreptul de proprietate al titularului
iniial. La mplinirea lui, posesorul de bun-credin devine proprietarul acelui bun mobil,
fcnd aplicarea art. 937 alin. (1) noul C.civ. prin furt se nelege att furtul propriu-zis,
ct i tlhria i pirateria, iar pierderea bunului are n vedere ieirea bunului din posesia
proprietarului datorit neglijenei, unui caz fortuit ori forei majore. aciunea n
revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau cruia i s-a furat
bunul. Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s
dovedeasc c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau
sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat. terul posesor va fi
obligat s restituie bunul, buna-credin a acestuia neavnd relevan n aciunea n
revendicare a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea
bunului, ns are dreptul s pretind proprietarului cheltuielile necesare i utile fcute cu
bunul. Totodat, fostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui
de la care l-a dobndit. Art. 937 alin.(3) din noul Cod civil prevede c Dac bunul
pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod
ibonuit bunuri de acelai fel sau dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar ac
iunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de buncredin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit

vnztorului. Astfel, dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n
condiii de natur a-i crea convingerea unei proveniene loiale, spre exemplu un loc
public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice, proprietarul este obligat s-i
restituie preul pltit. Se instituie o protecie deosebit pentru dobnditorul de buncredin, n sensul c nu va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe
care l-a pltit cu ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul
dobnditor are un drept de retenie.
Pentru a produce aceste efecte este necesar, pe lng buna-credin a posesorului i
eroarea comun asupra calitii de proprietar a ho ul ui sau gsitorului. Adevratul
proprietar are o aciune n despgubire mpotriva hoului sau gsitorului, ntemeiat pe
rspunderea delictual pentru fapta proprie.
Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor
Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 937
alin. (1) noul C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n
revendicare mpotriva acestor persoane. Referitor la termenul n care se poate formula
aciunea n revendicare, aceasta va putea fi exercitat oricnd, fiind imprescriptibil, ns
aciunea n revendicare va putea fi paralizat prin invocarea prescrip iei achizitive. Dac
bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de rea-credin, proprietarul are
mpotriva acestuia a ac iune civil delictual pentru a-i recupera prejudiciul suferit.
Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public
Regimul juridic al revendicrii dreptului de proprietate public prezint anumite
particulariti fa de revendicarea din dreptul comun, particulariti ce decurg din
caracterele juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil,
imprescriptibil, insesizabil)
ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public, calitatea de
reclamant aparine proprietarului (statul i unitatea administrativ-teritorial), reprezentat
de autoritatea public desemnat de lege. n litigiile privitoare la dreptul de proprietate,
statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de
ctre Consiliul judeean, de
Consiliul General al Municipiului Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care dau
mandat scris preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un
alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. n caz de litigiu
avnd ca obiect un bun dat n administrare, concesiune sau folosin, titularul dreptului
real derivat din dreptul de proprietate public este obligat s arate instanei cine este
titularul dreptului de proprietate. Nendeplinirea acestei obligaii atrage rspunderea
titularului dreptului real pentru prejudiciile
cauzate proprietarului, inclusiv posibilitatea revocrii dreptului real sau rezilierea
contractului de concesiune sau de nchiriere. Regimul special al revendicrii dreptului de
proprietate public const n urmtoarele reguli:
aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil extinctiv,
fr nici o excepie, indiferent c este mobiliar sau imobiliar;
aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescriptibil i
achizitiv. O asemenea aciune nu poate fi paralizat prin invocarea de ctre prt a
uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de bun-credin, n cazul bunurilor
mobile;
n ceea ce privete dovada dreptului de proprietate, chiar i n materia proprietii

publice, urmeaz s se aplice regula de drept comun, conform creia reclamantul trebuie
s fac dovada dreptului su de proprietate.
Efectele admiterii ac i unii n revendicare
Dac ac iunea n revendicare(mobiliar sau imobiliar) este admis, se produc o serie de
efecte specifice, respectiv:
restituirea bunului;
restituirea fructelor;
restituirea cheltuielilor necesare i utile.
Restituirea bunului
Prin admiterea ac iunii n revendicare, reclamantului proprietar i se recunoa t e dreptul
de proprietate asupra bunului, iar prtul este obligat s restituie bunul ce face obiectul
dreptului de
proprietate. Art. 563 alin.(4) din noul Cod civil prevede c hotrrea judectoreasc
prin care s-a admis ac iunea n revendicare este opozabil i poate fi executat
impotriva ter u lui
dobnditor, n condi iile Codului de procedur civil. Astfel, obliga ia de restituire a
bunului poate fi stabilit att n sarcina posesorului, ct in sarcina celui care de ine
lucrul pentru posesor, adic un detentor precar. Bunul revendicat va reveni n patrimoniul
proprietarului liber de orice sarcini, conform principiului resoluto jure dantis resolvitur
jus accipiens. Restituirea se face n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil, obliga
ia de restituire se transform ntr-o obliga ie de dezdunare potrivit art. 566 alin. (1)
noul cod civil.
Restituirea fructelor
Posesorul de rea-credin va fi obligat s restituie s restituie naturale, industriale sau
civile , precum i fructele pe care din neglijen nu le-a perceput(art. 566 alin.(2) noul
Cod civil). Dup data introducerii ac iunii n revendicare, i posesorul va fi obligat la
restituirea fructelor, buna sa credin ncetnd odat cu introducerea ac iunii. Dac pn
n momentul introducerii ac iunii n revendicare posesorul a fost de bun-credin ,
fructele culese pn la aceast dat pot fi pstrate n conformitate cu art. 948 alin.(1) din
noul Cod civil.
Restituirea cheltuielilor necesare iutile
Pe cale de cerere reconven ional, prtul va putea solicita reclamantului restituirea
cheltuielilor necesare utile efectuate cu bunul revendicat. Cheltuielile necesare vor
trebui restituire n totalitate de ctre proprietar, n timp ce cheltuielile utile vor fi restituite
numai n limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire, potrivit
art. 566 alin. (3) (4).
n ceea ce prive t e cheltuielile voluptuare, acestea nu trebuie restituite de ctre
proprietar n conformitate cu dispozi iile art. 566 alin. (8).
Aciunea n grniuire
Potrivit art. 560 noul C.civ.: Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obliga i s
contribuie la grni u ire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Astfel,
grniuirea este o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine,
care aparin unor proprietari diferii. Dei dreptul fiecrui proprietar de a-l obliga pe
vecinul su la grniuire este o facultate, grniuirea constituie n acelai timp un drept i
o obligaie135. n raport cu proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o

obligaie real ( propter rem), n schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care
o solicit, este un atribut al dreptului real
Grniuirea se poate realiza prin convenia prilor sau prin hotrre judectoreasc.
Astfel, n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat
de cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n
grniuire. Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul, n
contradictoriu cu prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare, linia
despritoare dintre dou fonduri nvecinate.
. Caractere juridice
este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri nvecinate;
este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor limitrofe,
se apr dreptul de proprietate;
este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului de
proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu;
sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire este un
judicium duplex, n care fiecare dintre ele are att calitatea de reclamantct i cea de
prt;
are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea ei nu se
tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului hotar.
3. Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra
fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar,
superficiar), nu
ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre
coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul
trebuie mai
nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita
grniuirea. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel
nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra
terenului cruia urmeaz s i se stabileasc hotarul1. n schimb, dac prin aciunea n
grniuire se cere i o parte determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic
i o aciune n revendicare, fiind esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului.
. Efectele aciunii n grniuire
Aciunea produce efecte numai n ceea ce privete stabilirea liniei de hotar nu i cu
privire la nsui dreptul real. Astfel, hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu
are autoritate de lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus ulterior.
n schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi
intro-dus dac limitele au disprut.
Cheltuielile de grniuire necesare pentru trasarea hotarului urmeaz s fie suportate de
ambele pri, dar nici unul dintre proprietari nu poate ridica un gard despritor de o
valoare mare,
mpovrtoare pentru cellalt vecin.
Ac iu nea nagatorieeste ac iunea real prin care titularul dreptului de proprietate
solicit instan e i de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronun a , c
prtul nu are un drept

real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe

prt la ncetarea exerci iului nelegitim a acestui drept. n noul Cod civil, ac iunea
negatorie este reglementat n art. 564 care prevede c Proprietarul poate intenta ac
iunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este itularul unui drept real,
altul dect cel de proprietate, asupra bunului su. Dreptul la ac iunea negatorie este
imprescriptibil. Din reglementarea noului Cod civil apreciem c ac iunea negatorie poate
fi promovat inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept real de garan ie
asupra bunului reclamantului. Ac iunea negatorie are urmtoarele caractere juridice:este
o ac iune real, deoarece se refer la un drept real asupra unui bun; este o ac iune
petitorie, pentru c pune n discu ie existen a unui drept; este o ac iune imprescriptibil
extinctiv.
Ac iu nea confesorieac iunea real prin care reclamantul solicit instan e i s
stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c el titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui
drept. Ac iunea confesorie poate fi exercitat i mpotriva proprietarului bunului, n
ipoteza n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual
mai avantajoas.
Caractere juridice:
ac iune real;
ac iune petitorie;
ac iune prescriptibil n termen de 30 de ani. n ceea ce privete ac iunea confesorie
ntemeiat pe dreptul de superficie, noul Cod civil prevede n art. 696 alin.(2) c dreptul
la aciune este imprescriptibil.
CAPITOLUL VIII
INSTITUII JURIDICE NOI REGLEMENTATE DE NOUL COD CIVIL
Fiducia
Noul Cod civil a definit fiducia ca fiind opera iunea juridic prin care unul sau mai
mul i constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi
patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul
sau mai mul i fiduciari care le exercit cu un scop determinat, n folosul unuia sau mai
multor beneficiari. Aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct
de celelalte drepturi i obliga ii din patrimoniile fiduciarilor Fiducia poate fi
valorificat att ca instrument de gestiune, ct i ca garanie. Ca regim voluntar i
contractual, permite unei persoane desistarea de gestiunea bunurilor proprii, prin
atribuirea acestora unei persoane de ncredere care trebuie s le administreze i s
dispun de
acestea cu loialitate i atenie, n profitul unui beneficiar. Fiduciarului i este transmis
proprietatea cu titlu temporar i cu un scop bine determinat, aa cum rezult din dispozi
iile legale citate mai sus. Fiducia se constituie, potrivit art. 774 Codul civil prin lege sau
prin contract ncheiat n form autentic. Avnd n vedere consecinele juridice ale
fiduciei asupra drepturilorconstituitorului, apreciem c izvoarele fiduciei sunt limitativ
prevzute,astfel nct, spre exemplu, o hotrre judectoreasc nu va putea constitui
temeiul fiduciei. n aceast prevedere a fost preluat con i nutul art. 2012 din Codul civil
francez, cu diferen a c obligativitatea formei autentice are o aplicare mai limitat n
dispoziiile franceze. Trebuie subliniat excluderea legatului dintre izvoarele fiduciei,
aceasta fiind justificat de modul n care a fost adaptat instituia fiduciei n sistemul de

drept continental, nefiind recunoscute fiduciei finalitati specifice n materia

liberalitilor (legate i donaii). Articolele urmtoare din Noul Cod civil reglementeaz,
n principal, fiducia contractual. Ori de cte ori legiuitorul dorete s instituie o fiducie
legal, va putea s fac referire la reglementarea din prezentul titlu i s prevad
eventuale dispoziii derogatorii de la aceast reglementare. Aceast regul este instituit
de prevederile art. 774 alin (2) care nu se
regsete n Codul civil francez, a fost adugat pentru a nlatura n concepia
legiuitorului romn orice confuzie n legatur cu reglementarea general i normele
speciale referitoare la
fiducie. Prin formularea articolului se genereaz nsa un efect contrar, ntruct se nate
ntrebarea legitim potrivit creia, n cazul unui conflict ntre o lege special i Noul Cod
civil, dispozi iile crui act normativ prevaleaz? Prin aplicarea principiului specialia
generalibus derogant, s-ar ajunge n situatia ca normei din Codului civil, care instituie
obligativitatea formei autentice s-i prevaleze dispozi ia legii speciale care nu impune
aceast cerin Prin interdic ia formulat n art. 775, contractul de fiducie este lovit de
nulitate absolut dac prin acesta se realizeaz o liberalitate indirect n folosul
beneficiarului. n acest text a fost preluat, ntr-o forma adaptat, coninutul art. 2013 din
Codul civil francez, scopul acestei interdicii fiind aceea ca fiducia s nu poat fi utilizat
pentru a se eluda prevederile din materia legatelor i donaiilor, respectiv de a proteja
rezerva succesoral i de a evita posibilitatea debitorului de a se sustrage plii
creditorilor.
Pr ile contractului de fiducie sunt, potrivit art. 776 din Codul civil, constituitorul i
fiduciarul. Constituitor n contractul de fiducie poate fi orice orice persoan fizic sau
juridiccare are capacitatea cerut de lege s ncheie acte de dispoziie cu privire la
bunurile sale, n conformitate cu prevederile art. 37 i urm. i art. 209 din Codul civil.
Fiduciari pot fi doar institu iile de credit, societ ile de investiii i de administrare a
investiiilor, societile de servicii de investi ii financiare, societile de asigurare i de
reasigurare legal nfiinate, notarii publici i avoca ii, indiferente de forma de exercitare a
profesiei. n ceea ce privete beneficiarul fiduciei, acesta poate fi constituitorul, fiduciarul
sau o ter persoan. Sensul clasic al institu iei fiduciei este acela c persoana
constituitorului poate fi n acelai timp i beneficiarul fiduciei, ns, cu titlu de excepie, o
ter persoan poate fi beneficiar al fiduciei, ter a persoan nefiind parte n contractul
ncheiat ntre constituitor i fiduciar, aflndu-se n pozi ia unui ter beneficiar dintr-o
stipulaie pentru altul. Art. 779 din Codul civil reglementeaz con inutul contractului de
fiducie, acesta
trebuind s con in, sub sanc iunea nulitii absolute urmtoarele: drepturile reale,
drepturile de crean garaniile i orice alte drepturi patrimoniale transferabile, durata
transferului, care
nu poate depi 33 de ani de la data ncheierii sale, identitatea
constituitorului/constituitorilor, identitatea fiduciarului/fiduciarilor, identitatea
beneficiarului/beneficiarilor sau cel puin
regulile care permit determinarea acestuia/acestora, scopul fiduciei i ntinderea puterilor
de administrare i de dispoziie ale fiduciarului. Contractul de fiducie se va nregistra,
potrivit art. 780 Codul civil la organul fiscal competent n termen de o lun de la data
ncheierii lui, sub sanciunea nulitii absolute. Desemnarea ulterioar a beneficiarului va
trebui s fie fcut, sub sanc i

 unea nulitii absolute, printr-un act scris nregistrat n aceleai condiii ca i

nregistrarea contractului de fiducie. Fiducia va fi opozabil ter ilor de la data men
ionrii sale n Arhiva Electronic de Garan ii Reale Mobiliare. nscrierea drepturile
reale imobiliare, inclusiv a garan iilor reale imobiliare care fac obiectul fiduciei se va
face i n cartea funciar, pentru fiecare drept n parte. Obligativitatea nscrierii n cartea
funciar a drepturilor i garan iilor care fac obiectul contractului de fiducie are rolul de a
accentua caracterul translativ de drepturi al acestui contract.
Fiduciarul are obliga ia de a da socoteal constituitorului n legtur cu ndeplinirea
obliga iilor, aceast obliga ie trebuind s fie stipiulat n contractul de fiducie. Aceeai
obliga ie va reveni fiduciarului cu privire la darea de socoteal la intervalele prevxute n
contractul de fiducie, acesta trebuind s informeze beneficiarul i pe reprezentantul
constituitorului despre executarea contractului. n raporturile cu ter ii, puterile
fiduciarului sunt socotite depline asupra masei patrimoniale fiduciare, fiduciarul ac i
onnd ca un veritabil i titular unic al drepturilor n
cauz, cu excepia cazului n care se dovedete c terii aveau cunotin de limitarea
puterilor fiduciarului. Remuneraia fiduciarului va fi stabilit n conformitate cu n
elegerea pr ilor, iar n lipsa n e legerii, remuneraia va fi stabilit potrivit regulilor
administrrii bunurilor altuia. Pentru prejudiciile cauzate prin actele de conservare sau
administrare, rspunderea fiduciarului va fi angajat numai cu privire la drepturile
cuprinde n patrimoniul su. Potrivit acestui text, fiduciarul rspunde pentru prejudiciile
cauzate prin faptele sale ilicite numai cudrepturile din patrimoniul propriu, potrivit
dispozi iilor art. 31 din Codul civil. nlocuirea fiduciarului se va face dac acesta nu i
ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate.
nlocuirea fiduciarului poate fi fcut de ctre instan a de judecat la cererea
constituitorului, a reprezentatului acestuia ori la cererea beneficiarului. Contractul de
fiducie poate fi denun a t unilateral de ctre constituitor ct timp nu a fost acceptat de
ctre beneficiar. Dup acceptarea de ctre beneficiar, contractul nu va putea fi modificat
sau revocat de ctre pr i ori denun a t unilateral de ctre constituitor dect cu acordul
beneficiarului sau, n lipsa acestuia, cu autorizarea instanei judectoreti. Contractul de
fiducie nceteaz la mplinirea termenului sau prin realizarea scopului
urmrit cnd acesta intervine nainte de ajungerea la termen. Contractul nceteaz, de
asemenea, dac beneficiarul renun la fiducie i n contract nu a fost prevzut cum
continu rela iile contractuale ntr-o atare situaie. ncetarea este supus acelorai reguli
de nregistrare ca i ncheierea contractului. ncetarea produce efecte de la data finalizrii
formalitilor de nregistrare pentru ultima declara ie de renun a re. ncetarea
contractului apare i cnd se dispune deschiderea procedurii insolvenei mpotriva
fiduciarului sau cnd se produc efectele reorganizrii personei juridice. Dup ncetarea
contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent se transfer la beneficiar
sau, n absena acestuia, la constituitor. Contopirea masei patrimoniale fiduciare n
patrimoniul beneficiarului sau al constituitorului se fa efectua dup platadatoriilor
fiduciare.
Administrarea bunurilor altuia
aceast instituie se refer la mai multe aspecte, precum: persoana care poate dobndi
calitatea de administrator (persoana fizic cu capacitate deplin de exerciiu), dobndirea
calitii de administrator (prin mputernicire instituit prin convenie sau legal n ederea
administrrii unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui

patrimoniu), faptul ca n general administrarea se realizeaz cu titlu gratuit, cu excepiile

prevzute de lege, de actul constitutiv sau de nelegerea ulterioar a prilor. n lumina
noilor reglementri, administrator al bunurilor altuia poate fi orice persoan mputernicit
prin legat sau conven ie cu administrarea unuia sau mai multor bunuri, a unei mase
patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine. mputernicirea prin legat, prevede
noul Cod civil, produce efecte dac este acceptat de administratorul desemnatn
accepiunea noului Cod civil, formele de administrare sunt de dou tipuri i anume: forma
simpl(art. 795-799 din noul Cod civil) i administrarea deplin (art. 800, 801 din noul
Cod civil). Administratorul persoan fizic trebuie s aib capacitate deplin de exerci
iu, potrivit art. 792 alin.(4) din noul Cod civil.
Administrarea simpl
Administrarea simpl vizeaz mputernicirea administratorului, pentru ca acesta s
efectueze toate actele necesare pentru conservarea bunurilor, precum i actele utile pentru
ca acestea s poat fi folosite conform destina i ei lor obinuite. n cazul administrrii
simple administratorul va fi inut s culeag fructele bunului, s exercite drepturile
aferente administrrii acesteia, s ncaseze creanele administrate, precum i s exercite
drepturile aferente valorilor mobiliare, cum sunt: dreptul de vot, dreptul de conversie i
dreptul de rscumprare. Administratorul are obliga ia n administrarea simpl s
continue modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere fr a schimba
destinaia acestora, cu excepia cazului n care este autorizat de ctre beneficiar sau, n
caz de mpiedicare a acestuia de ctre instan ade judecat. Este deosebit de important s
re inem c destinaia obinuit a bunurilor administrate trebuie s reprezinte un criteriu
esen ial n folosirea i exploatarea acestora, n special n cazul bunurilor frugifere. n
cadrul administrrii simple, administratorul are obliga ia s investeasc sumele de bani
pe care le are n administrarea sa. Toodat, administratorul poate modifica investiiile
efectuate anterior dobndirii de ctre acesta a calitii sale ori efectuate de el nsui n
calitate de administrator. n ceea ce privete autorizarea actelor de dispoziie, noul Cod
civil prevede c administratorul va putea s nstrineze cu titlu oneros bunul individual
determinat aflat n administrarea sa. n acelai sens, administratorul va putea s greveze
bunul individual determinat cu o garan ie real atunci cnd este necesar pentru
conservarea valorii bunului. De asemenea, administratorul va putea s achite datoriile ori
s menin modul de folosin potrivit destina iei obinuite a bunului. Toate aceste opera
iuni vor putea fi fcute doar cu autorizarea beneficiarului sau, n cazul care beneficiarul
se opune ori nu este determinat, cu autorizarea instan e i judectoreti. n eventualitatea
n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente, administratorul va putea vinde
bunul respectiv fr a mai avea nevoie de autorizarea prevzut la art. 799 alin.(1). Mai
prevede noul Cod civil153 c n cazul n care administrarea are ca obiect o mas
patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea nstrina un bun individual
determinat ori va putea greva bunul cu o garanie real dac acest lucru este necesar
pentru buna administrare a universalit ii. Observm c n cazul administrrii unei mase
patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiutorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei
singure condi ii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare. Administratorul a
primit, prin aceast reglementare, o foarte mare putere n nstrinarea sau grevarea unor
bunuri ale beneficiarului. Administratorul va fi direct rspunztor pentru prejudiciile
cauzate n cazul n care va ncheia actul fr autorizarea prealabil a beneficiarului, n
cazul n care aceast autorizare este cerut expres de lege.

Administrarea deplin
Dispozi iile noului Cod civil prevd, n cadrul administrrii depline atribuiile
administratorului i ndinderea puterilor acestuia. n ceea ce privete atribu iile
administratorului, se prevede c persoana mputernicit cu administrarea deplin are
obliga ia s conserve i s exploateze n mod profitabil bunurile, s sporeasc
patrimoniul sau s realizeze afectaiunea patrimonial, n msura n care aceasta este n
interesul beneficiarului. Aceste obliga ii instituite n sarcina administratorului constituie
obliga ii de diligen n fa a crora interesul beneficiarului nu poate prevala n mod
absolut. Referitor la ntinderea puterilor administratorului, noul Cod civil prevede faptul
c administratorul va putea nstrina, cu titlu oneros bunurile. De asemenea, va putea
greva bunurile sau chiar va putea s le schimbe destina ia, precum i s efectueze orice
alte acte necesare sau utile, inclusiv orice form de investiie. Observm faptul c puterile
administratorului sunt depline, cu excepia cazului prevzut de art. 809 care interzice
administratorului s ncheie acte de dispoziie cu titlu gratuit, cu excep i a cazului n care
acestea sunt cerute de interesul unei bune administrri. Cu toate c regulile stabilite
pentru cele dou forme de administrare sunt distincte, nimic nu reine prile s se
ncadreze strict n una din aceste forme. Potrivit principiului libertii contractuale, prile
pot stabili, spre exemplu, limitele sau ntinderea puterilor administratorului. Majoritatea
normelor din materia administrrii bunurilor altuia au caracter dispozitiv, astfel nct, n
funcie de complexitatea actelor pe care administratorul este inut s le ndeplineasc, pot
fi aplicabile fie regulile de la administrarea simpl, fie regulile de la administrarea
deplin, putnd s apar aadar, i forme mixte de administrare, cu reguli specifice
ambelor forme de administrare reglementate de dispoziiile noului Cod civil. Dispoziiile
noului Cod civil referitoare la administrarea bunurilor altuia au caracter general, acest
aspect reieind din formularea art. 794.
n ceea ce privete obligaiile administratorului fa de beneficiar, dispoziiile noului
Cod civil dispun n sensul c aceste obligaii sunt aceleai, indiferent de tipul de
administrare. Administratorul va fi inut, n principal, s i exercite atribuiile n limitele
legii i ale mputernicirii primite cu diligena pe care un bun proprietar o depune n
administrarea bunurilor sale. n cazul n care apare un conflict de interese,
administratorului i incumb obligaia s l anune de ndat pe beneficiar de orice
interese ar aprea ntr-o anumit activitate, interese de natur s l pun ntr-o atare
situaie, excepie facnd drepturile i interesele nscute din actul constitutiv.
Cele trei mari obligaii ale administratorului fa de beneficiar sunt obliga ia de diligen,
obliga ia de onestitate i obligaia de loialitate. Toate aceste trei obligaii reprezint
obliga ii de mijloace, astfel nct administratorul va fi absolvit de rspunderea n cazul n
care bunurile pier ca urmare a deciziilor luate cu bun-credin. Pe lng aceste obliga ii,
administratorul trebuie s evite conflictul de interese, adic s nu i exercite atribuiile n
interes propriu sau n interesul unui ter. Aceast obligaie este strns legat de obliga ia
de loialitate. Administratorul este obligat s l anun e pe beneficiar de apari ia
conflictului de interese, cu excep ia cazului n care exist mai mul i beneficiari, iar
administratorul este unul dintre ei, acesta din urm va putea exercita atribu iile de
administrator numai prin respectarea unui tratament egalinteresului su i al celorlali
beneficiari. Noul Cod civil stabilete anumite interdicii pentru administrator Astfel
administratorului i va fi interzis ca n timpul exercitrii calitii sale s devin parte n
orice contract avnd ca obiect bunurile administrate sau s dobndeasc, altfel dect prin

succesiune, orice drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva beneficiarului. Prin
excepie, administratorul va putea ncheia actele menionate mai sus cu mputernicirea
expres a beneficiarului ori cu mputernicirea instanei judecatoreti, dup caz, n funcie
de distinciile fcute de art. 806 alin. (2) din noul Cod civil. Administratorul nu va putea
folosi bunurile date n administrare n interes propriu, cu excepia cazului n care are
acordul expres al beneficiarului. O alt interdicie stabilit n sarcina administratorului
este aceea a ncheierii actelor de dispoziie cu titlu gratuit, cu excepia cazului n care
interesul unei bune administrri impune ncheierea unor astfel de acte. Potrivit
dispoziiilor noului Cod civil, administratorului i revine obligaia de
imparialitate n cazul n care exist mai muli beneficiari concomiteni sau succesivi. n
cazul n care aceast obligaie de imparialitate nu este respectat, dac se produc
prejudicii, administratorul poate fi obligat la repararea prejudiciilor nscute ca urmare a
nerespectrii acestei obligaii. n ceea ce privete rspunderea administratorului, aceasta
nu va putea fi angajat n
eventualitatea n care bunurile pier dintr-un caz de for major ori din cauz naturii
perisabile a bunurilor ori din cauza folosirii obinuite i autorizate a bunurilor. Noul Cod
civil reglementeaz o atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c instana de
judecat va putea reduce ntinderea rspunderii administratorului i a despgubirilor
datorate de acesta, avnd n vedere circumstanele asumrii administrrii sau de
caracterul gratuit al acesteia Referitor la obligaiile administratorului i ale beneficiarului
fa de teri, noul Cod civil prevede c administratorul va rspunde personal fa de terii
cu care contraceaz dac se oblig n nume propriu, sub rezerva drepturilor deinute de
acetia mpotriva beneficiarului sau, dup caz, a fiduciarului, pentru masa patrimonial
fiduciar. Se va angaja rspunderea personal a administratorului n cazul n care se
depesc puterile conferite fa de terii cu care a contractat, n msura n care terii nu au
cunoscut faptul depirii puterilor ori beneficiarul nu a notificat contractele astfel
ncheiate. Beneficiarul va rspunde fa de teri pentru prejudiciile cauzate n mod
culpabil de administrator n exercitarea atribuiilor sale numai pn la concurena
ctigului obinut. Aceast reglementare a rspunderii beneficiarului pentru fapta
administratorului intr pe trmul rspunderii civile delictuale pentru fapta altuia.
Beneficiarul va rspunde aadar fa de teri n condiiile art. 816 alin.(1) din noul Cod
civil dac pejudiciul cauzat este consecina unei fapte svrite cu intenie de ctre
administrator. n ceea ce privete obligaiile privind inventarul, garaniile i asigurarea,
administratorul nu va fi obligat s fac inventarul, s subscrie o poli de asigurare sau s
furnizeze o alt garanie pentru buna executare a ndatoririlor sale, n absena unei clauze
a actului constitutiv , a nelegerii ulterioare a prilor, a unei dispoziii legale contrare sau
a unei hotarri judectoreti pronunate la cererea beneficiarului sau a oricrei persoane
interesate. Pentru motive temeinice, administratorul va putea fi scutit de ctre instana de
judecat de ndeplinirea obligaiei dac aceasta a fost stabilit prin lege sau prin hotrre
judectoreascInstana nu va putea modifica ns clauzele stabilite de pri dac aceste
clauze sunt legale. n cazul n care sunt desemnai mai muli administratori, n lipsa unor
dispoziii contrare, hotrrile se vor lua prin voina majortii acestora. n anumite
situaii speciale, dac nu se pot adopta hotrri n mod valabil din cauza opunerii
constante a unora dintre administratori, celelelalte acte de administrare vor putea fi fcute
, n caz de urgen, cu autorizarea instanei de judecat. n acest sens dispune art. 826 din
noul Cod civil. Alin. (3) al articolului mai sus menionat dispune c n cazul n care

nenelegerile dintre administratori persist, iar administrarea este afectat, instana va

putea dispune, la cererea oricrei persoane interesate, una sau mai multe msuri din cele
ce urmeaz: va stabili un mecanism simplificat de adoptare a hotrrilor, va repartiza
atribuiile ntre administratori, va conferi votul decisiv, n caz de paritate de voturi, unuia
dintre administratori, va dispune nlocuirea administratorului sau, dup caz, a
administratorilor crora le este imputabil situaia creat.
Art. 829 din noul Cod civil reglementeaz delegarea, aceasta reprezentnd operaiunea
juridic prin care administratorul deleag parial atribuiile sale sau mputernicete un ter
s l reprezintel a ncheierea unui act determinat. Administratorul va putea delega
administrarea general doar cnd aceasta se va face de ctre coadministrator.
Administratorul va rspunde pentru faptele celui substituit dac beneficiarul nu a
autorizat n mod expres substituirea, iar n cazul n care acordul de substituire exist, se
va rspunde numai pentru lipsa de diligen n alegerea i ndrumarea nlocuitorului.
Administratorului i revine obligaia s prezinte anual beneficiarului darea de seam, aa
cum o denumete noul Cod civil, cu privire la gestionarea bunurilor ncredinate. La
cererea oricrei persoane interesate, se va putea realiza auditul de ctre un expert
ndependent. Dac administratorul formuleaz opoziie, instana de judecat poate
desemna un expert independent pentru verificarea drii de seam. Aministratorul are
obligaia s permit beneficiarului examinarea registrelor i a documentelor justificative
n legtur cu administrarea.
Administrarea poate nceta, n principal, din urmtoarele cauze: ncetarea dreptului
beneficiarului asupra bunurilor administrate; expirarea termenului sau mplinirea
condiiei stipulate n actul constitutiv; prin deplinirea scopului administrrii sau prin
ncetarea cauzei care a dat natere administrrii; prin denunarea de ctre beneficiar, dup
comunicarea ctre administrator prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, de
a restitui bunurile de ndat; prin nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de
ctre instana judectoreasc, la cererea altei persoane interesate; prin decesul, punerea
sub interdicie judectoreasc, renunarea administratorului sau supunerea acestuia
procedurii insolvenei; prin punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau
supunerea acestuia procedurii insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile
administrate.
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea nr. 213
din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, fiind
cel mai cuprinztor act normativ n materie. Din textele legale invocate mai sus, putem
concluziona:
- proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, i
privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale; - anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprietii publice (bunurile
enumerate de art. 136 din Constituie i de Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele de
uz i interes public);
bunurile proprietate public au un regim juridic special; fiind inalienabile, punerea lor n
valoare se face prin darea n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, prin
concesionare sau nchiriere. Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu
proprietatea public. Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege
n raport de natura

bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de

bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice. Proprietatea public n sens obiectiv
este o instituie juridic iar n sens subiectiv un drept real, cu toate caracterele
specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul public reprezint o
totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv care are ca
obiect bunurile ce formeaz domeniul public Pe baza distinciei existente ntre
domeniul public i proprietatea public, putem defini dreptul de proprietate public ca
fiind acel drept real ce aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt de uz i interes
public, aparinnd domeniului public, i care se exercit n regim de drept public, prin
putere proprie i n interes public, n limitele prevzute de lege.
Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi
caracteristice, care, astfel cum vom arta n capitolul urmtor, l difereniaz de dreptul
de proprietate privat:
1. titularii dreptului de proprietate public sunt statul (asupra bunurilor din domeniul
public) i unitile administrativ-teritoriale(asupra bunurilor din domeniul public de
interes local i jude e an), iar obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din
bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul
public, cu condi ia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
2. exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public.
Statul i unitile administrativ-teritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice ca
persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public
sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat.
3. exercitarea atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin putere proprie
i n interes public. Considerm c atributele dreptului de proprietate ( jus utendi, jus
fruendi, jus abutendi) se regsesc i n cazul proprietii publice171, cu att mai mult cu
ct art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in terminis, c statul sau unitile
administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care
alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n schimb , exerciiul lor
presupune o serie de particulariti:n privina bunurilor proprietate public prin
natura lor, posesiunea ( jus utendi) nu este exercitat n mod direct de stat i unitile
administrativ-teritoriale (statul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci
corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane care folosesc, administreaz sau
exploateaz aceste bunuri. Referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor,
statul i unitile administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei,
percepnd o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean).
n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice ( jus abutendi), dei
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate, Statul
ca titular al dreptului de proprietate public, se nfieaz ntr-o dubl calitate: de titular
al puterii suverane, conferindu-i o poziie juridic distinct, unic, avnd posibilitatea de
a intra n raporturi juridice de drept public, dar i de
proprietar, calitate n care particip, ca orice subiect de drepturi i obligaii, la raporturile
juridice civile
4. Caractere juridice
1) dreptul de proprietate public este inalienabil. Bunurile proprietate public sunt
scoase din circuitul civil, adic nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile, n mod

voluntar i nici pe calea forat a exproprierii. De asemenea, nu se pot constitui asupra

acestora dezmembrmite ale dreptului de proprietate173 i, mai mult, aceste bunuri nu
pot fi gajate sau ipotecate.
Bunurile proprietate public nu pot face obiectul privatizrii, exceptnd cazul prevzut
de art. 45 din Legea nr. 18/1991, modificat, care dispune c persoanele fizice i
motenitorii lor,
ale cror terenuri cu vegetaie forestier, pduri, puni i fnee mpdurite au fost
trecute n proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale, pot cere i obine
reconstituirea dreptului de proprietate pn la 30 ha de familie. Constituia, n art. 136
pct. 4 dispune c: asemenea bunuri pot fi date n administrarea n mod excepional,
conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca dezmembrminte) asupra
bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt
compatibile cu uzul sau interesul public cruia i
sunt destinate bunurile afectate. Regiilor Autonome ori a instituiilor publice sau pot fi
concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public . Art. 11 alin. 1 lit. a din Legea nr. 213/1998 reia regula
constituional bunurile proprietate public sunt inalienabile; ele pot fi date numai n
administrare, concesionare sau nchiriere, n condiiile legii. Posibilitatea constituirii
unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de
folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public nu contravine
regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau dobndirea
bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de
proprietate public.
2) dreptul de proprietate public este imprescriptibil
dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv.Sub aspect
extinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus
oricnd; dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp
scurs. Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public presupune
c bunurile imobile nu pot fi dobndite prin uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar
bunurile mobile nu pot fi dobndite pe calea posesiei de bun-credin.
3) dreptul de proprietate public este insesizabil
Bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. In acest sens art. 11 alin. 1
lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile proprietate public nu pot fi supuse
executrii
silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale . Caracterul insesizabil are n
vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. Dac am
admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune, deoarece dac
bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi vnzarea lor, pentru
ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana. Desigur, exist prezumia c statul
i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor
realizndu-se pe calea unor norme financiare speciale i nu prin urmrire silit (creanele
se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n vederea achitrii).
4) dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil
Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atribuiile
sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public. Faptul c
bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i institu-iilor

publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public din

moment ce titularul dreptului de administrare posed, folosete i dispune material de
bunuri, n condiiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul. n mod
excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile numai n msura
n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate
bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se
menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public
1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public
1) Noiunea de bunuri domeniale. Bunurile aparinnd statului i unitilor adminis
trativ-teritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc domeniul statului.
Bunurile domeniale se mpart n dou categori i bunuri ce aparin domeniului public;
bunuri ce aparin domeniului privat. n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile
imobile sau mobile, care aparin
statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora aceste subiecte de
drept public exercit fie un drept de proprietate public, fie un drept de proprietate
privat Dac
este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se exercit un drept de
proprietate public, dimpotriv, asupra bunurilor din domeniul privat se exercit un
drept de proprietate
privat.
Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit
sensul noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul
privat.
Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale proprietii statului i
unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i proprietate
privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunurile
proprietate privat formeaz domeniul privat.
. Bunuri ce aparin domeniului public
Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public, iar
legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul
dreptului de proprietate public. Astfel:
Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n aceast categorie: bogiile de
orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial
energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea
teritorial; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i
alte bunuri stabilite de legea organic. Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1
prevede c: aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de
interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i
aeroporturi, terenuri cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele
lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al Mrii Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezervaii naturale parcurile naionale, monumentele,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru
nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori
care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. Conform art. 859 din noul Cod
civil constituie obiect exlusiv al propriet ii publice bog iile de interes public al
subsolului, spa iul aerian, apele cu poten ial energetic valorificabil de interes na ional,

plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului
continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic. Potrivit Legii apelor ,
aparin domeniului public al statului apele de suprafa cu albiile lor minore cu lungimi
mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce depesc suprafaa de 10 km2, malurile i
cuvetele lacurilor, precum i apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja
mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor energetic valorificabil, marea
teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege). Codul silvic dispune n art. 1 c
pdurile, terenurile destinate mpduririi, cele
care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile
prurilor precum i terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice,
constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional.
Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001:
terenurile proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare,
destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categoriile biologice
superioare i cele pentru cre- terea animalelor de ras, precum i terenurile
administrate de unitile de nvmnt cu profil agricol sau silvic, aparin domeniului
public al statului. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia n art. 3 dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri:
bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3);
-bunuri enumerate n Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998;
- orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public
judeean (II), i
din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor,
municipiilor.
Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai
exemplificativ.
4. Clasificarea domeniului public
Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136, pct. 3 din Constituie i
dezvoltat
n art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicat, este criteriul interesului pe care l
prezint bunul. Din
acest punct de vedere distingem:
- domeniul public de interes naional;
domeniul public de interes local (comunal, orenesc, judeean)179.
Trebuie precizat c, textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri
care fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public aparinnd statului sau
unitilor administrativ
teritoriale. Coroborat ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se
poate concluziona c
bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public

al statului. Astfel,
bunurile care prin legi organice fac obiectul exclusiv al proprietii publice ar
putea s aparin, n
funcie de voina legiuitorului, fie domeniului public al statului, fie domeniului
public al unitilor
administrativ teritoriale.
n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se
delimiteaz:
- domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4
din Constituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum
i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege180;
179 n doctrina de drept public, sunt evideniate i alte criterii de clasificare a
domeniului public, cum sunt: dup modul de
determinare: bunuri nominalizate prin Constituie sau alte legi: bunuri
nominalizate pe baza criteriilor din Constituie sau
legi; dup natura bunurilor: domeniul public terestru; domeniul public maritim;
domeniul public fluvial; domeniul public
aerian; domeniul public cultural; domeniul public sacru; dup modul de
ncorporare: domeniul public natural; domeniul
public artificial.
180 pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri:
1.bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian;
apele de suprafa, cu albiile lor minore,
malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i
plaja mrii, cu bogiile lor naturale i
cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime,
cile navigabile interioare; pdurile i
terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie
ori de administraie silvic, iazurile,
albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele
silvice, care fac parte din fondul forestier
naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului
public al statului nainte de 6 martie 1945;
terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii
solului; terenurile institutelor i staiunilor de
cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate
cercetrii i producerii de semine i de material sditor
din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile
naturale i monumentele naturii; patrimoniul
natural al Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei
economice i ale platoului continental,
mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i
lucrrile de art; tunelele i casetele de
metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi,
drumuri expres, drumuri naionale
europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului,

construciile hidrotehnice aferente canalului,

ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de
pe malurile canalului, drumurile de
acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei
electrice; spectre de frecven i reelele
de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de
distribuie pentru irigaii, cu prizele
aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor
naturale; lacurile de acumulare i
barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este
racordat la sistemul energetic naional, sau
cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; digurile de aprare mpotriva
inundaiilor; lucrrile de regularizare a
cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i
de calitate a apelor;. porturi maritime i
fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri,
pereuri i alte construcii
hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n
porturi...; terenurile destinate exclusiv
instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; pistele
de decolare, aterizare, cile de rulare
i platformele pentru mbarcare- debarcare situate pe acestea i terenurile pe care
sunt amplasate; statui i monumentele
declarate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice;
muzeele, coleciile de art declarate
de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea:
Parlamentul, Preedinia, Guvernul,
- domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II
din Anexa legii nr. 213/1998181 i din alte bunuri de uz sau interes public
judeean, declarate ca atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional;
- domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din
bunurile prevzute la punctul III182 din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau
interes public local, declarate ca atare prin hotrrea Consiliului local, dac nu
sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau judeean.
Referitor la domeniul public al unitilor administrativ teritoriale, Legea nr.
215/2001
precizeaz n art. 122 alin. 1 aparin domeniului public de interes local sau
judeean bunurile
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt
declarate prin
lege de uz sau de interes public naional.
Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului i domeniul
public al
unitilor administrativ-teritoriale se impun cteva precizri:

 delimitarea domeniului public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale

se
ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i
instituiile publice subordonate
acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale
Ministerului de Interne, ale serviciilor
publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor,
serviciile publice descentralizate ale
ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice
centrale, precum i prefecturile, cu excepia
celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea
privat a acestora.
181 pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile judeene;
2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n
aparatul propriu al acestuia,
precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee,
spitale judeene i alte
asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau
local;
3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum
i staiile de tratare cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora;
182 pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este
alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile comunale, vicinale i strzile;
2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i
zonele de agrement;
3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean;
4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i
epurare a apelor uzate, cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente;
5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria,
precum i instituiile publice
de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i
altele asemenea;
6. locuinele sociale;
7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional;
8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost
declarate de interes public
naional;
9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al
statului i dac nu sunt proprietatea
persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat;
10. cimitirele oreneti i comunale.
litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor,

oraelor sau comunelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios

administrativ (art. 23 din Legea nr. 213/1998);
legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n
domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale, la cererea Consiliului
judeean, a
Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz,
prin hotrre
a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea
Guvernului, prin
hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului
Bucureti sau
a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public
Potrivit dispozi iilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public se dobnde te:
1. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. O.U.G. nr. 34/2006 privind
atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice
i a contractelor de concesiune de servicii stabilete n acest sens, principiile, cadrul
general, procedurile de atribuire a contractului de achiziie public i modalitile de
soluionare a contestaiilor formultate mpotiva actelor emise n legtur cu aceste
proceduri. Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de
ministere, de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de
autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se
centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul
bunurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se
ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de
Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin
hotrre, s se ateste apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes
local.
Contractul de achiziie public este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind
contractul cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante
pe de o parte, i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect
execuia de lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii. Totodat se include n
categoria contractului de achiziie public i contractul sectorial, atribuit n scopul
efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie, transport
i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii
contractante i prin atribuirea unui contract de achiziie public, produse, lucrri sau
servicii. Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de
cldiri, de ci de comunicaii, de construcii hidrotehnice, de instalaii i izolare;
furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau
leasing, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia sau mai multor servicii:
servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport potal,
servicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de
servicii care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de
terenuri, cldiri existente, alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau
cumprarea, producia sau coproducia de programe destinate difuzrii de ctre instituii

de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b).

Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, conform art. 18 din
Ordonan prin urmtoarele modaliti:licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice
operator economic interesat are dreptul de a depune oferta; licitaie restrns, procedur
prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune candidatura, urmnd ca
numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta; dialogul competitiv, prin
care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaiiadmii, n scopul identificrii
unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai s elaboreze soluia final; negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai
i Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local;
orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este
nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei
autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de
conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant;
orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante
n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit
i), operator economic reprezint orice furnizor de produse, prestator de servicii sau
executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup de astfel
de persoane care ofer n mod licit pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri.
negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate fi cu publicarea
prealabil a unui anun de participare i fr publicarea prealabil a unui anun de
paricipare. cererea de oferte, o procedur simplificat prin care autoritatea contractant
solicit oferte
de la mai muli operatori economici. Cu titlu de excepie, Ordonana a prevzut dreptul
autoritii contractante de a achiziiona direct produse, servicii sau lucrri, n msura n
care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n lei a 5.000 euro pentru fiecare
produs, serviciu sau lucrare (art. 19). Potrivit art. 25 alin. 1 din ordonan, autoritatea
contractant are obligaia de a estima valoarea contractului de achiziie public pe baza
calculrii i nsumrii tuturor sumelor pltibile pentru ndeplinirea contractului respectiv,
fr taxa pe valoarea adugat, lund n considerare orice forme de opiuni i, n msura
n care acestea pot fi anticipate la momentul estimrii, orice eventuale suplimentri sau
majorri ale valorii contractului. Achiziia se realizeaz pe baz de document justificativ
care, n acest caz, se consider a fi contract de achiziie public, potivit art. 19 teza final.
Documentul justificativ dovedete efectuarea oricrei achiziii publice, iar obligaia de a
asigura obinerea i pstrarea acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2).
Criteriul de atribuire a contractului de achiziie public poate fi oferta cea mai
avantajoas din punct de vedere economic sau preul cel mai sczut, exceptnd cazul
diologului competitiv, unde criteriul utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai
avantajoas din punct de vedere economic. n
cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este cea care ntrunete punctajul cel mai mare
rezultat din factorii de evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul
calitativ, tehnic i
funcional; raportul cost/eficien, servicii de asisten tehnic, termen de livrare sau de
execuie, Autoritatea contractant are obligaia de a ncheia contractul cu ofertantul a
crui ofert a fost

satbilit drept ctigtoare, pe baza propunerilor tehnice i financiare.

2. prin expropriere pentru cauz de utilitate public
3. prin donaie sau legat, acceptat n condi iile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voin a dispuntorului, devine de uz sau de interes public.
confiscarea- este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n
proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii
administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii.
bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr
stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau
abseni Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali
ori testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au
acceptat-o n termenul prevzut de lege, trec n domeniul public. comoara sau tezaurul
- potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a
crui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al
hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naional mobil,193 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ.
conform
cruia proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar
dac tezaurul
este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprietarul
fondului.
Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoperite n cadrul
unor
cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i cele descoperite
ntmpltor
prin lucrri de orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al
proprietii
Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat
prin Legea nr. 140/1996 de modificare
a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i
confiscare contravenional, precum i
confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor
demnitarilor, magistrailor, funcionarilor
publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr.
161/2003 privind unele msuri pentru
asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i
n mediul de afaceri, prevenirea i
sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii
nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di
Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri
sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este
justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu
valoarea lor, stabilit de instan pe baz de
expertiz.
Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile

publice dac nu se poate stabili imediat identitatea

deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le-au
pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile
abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care
proprietarul lor nu le ridi` n termenele prevzute n actele
normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum
i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15
zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut
vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate,
prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec
n proprietatea statului dup un timp care, dup
uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost
abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea
reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei
respective.
amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n
obligarea
subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului.
impozitele i taxele se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor
administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor.
bunurile rmase dup lichidarea unei persoane juridice. n cazul n care
persoana
juridic este dizolvat pentru c scopul ei sau mijloacele ntrebuinate pentru
realizarea
acesteia au devenit contrare legii ori potrivnice regulilor de convieuire social,
bunurile
rmase dup lichidare trec n proprietatea public (art. 53 din Decretul nr.
31/1954).
executarea silit. Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind colectarea creanelor
bugetare194 n cazul n care debitorul nu i pltete de bunvoie obligaiile
bugetare datorate,
organele de executare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de
executare
silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor
i bunurilor
proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se
efectueaz
numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a cheltuielilor
de executare.
contracte civile sau comerciale, cnd acestea sunt ncheiate pentru cauz de
utilitate
public.
2. Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de
proprietate public:
dac bunul a pierit;

dac bunul a fost trecut n domeniul privat;

dac a ncetat uzul sau interesul public.
SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public
1. Consideraii generale
Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale
pot s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei
publice. Dei exercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei
publice locale i centrale nu pot fi considerate titulare ale proprietii publice. Dreptul de
proprietate public revine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public. De regul, exercitarea
dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor subiecte de drept
civil. Astfel, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere unor
persoane juridice nfiinate n acest scop ori prin contract, persoanelor fizice i
persoanelor juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite n folosin persoanelor
juridice fr scop lucrativ sau pot fi nchiriate. Temeiul juridic general al ncredinrii
bunurilor proprietate public altor persoane, n scopul gestionrii lor n interes public, l
constituie art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile proprietate public pot fi date n
administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau
nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public
i art. 861 alin.(3) din noul Cod civil. n concluzie, bunurile proprietate public pot fi date
n administrare sau n folosin, pot fi concesionate sau nchiriate.
Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate publiceste acel drept real
constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor
administrativ-teritoriale n virtutea cruia titularul poate s exercite posesia, folosina i,
n anumite limite, dispoziia, curespectarea dreptului de proprietate al celui care l-a
constituit. Art. 868 prevede c: dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau,
dup caz, autorit ilor administra iei publice centrale sau locale i altor instituii
publice de interes na ional, jude e an ori local.
Textul citat impune cteva precizri:- regiile autonome, autorit ile administra iei
publice centrale sau locale i celelalte institu ii publice de interes na ional, jude e an sau
local sunt titulare ale dreptului de administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul
public. - dreptul de administrare reprezint o form juridic de exercitare a dreptului de
proprietate public numai prin intermediul regiilor autonome i instituiilor publice.
Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 867 alin.(1) din noul Cod civil care
prevd c dreptul de administrare se constituie prin hotrre a Guvernului, a
consiliului jude e an sau, dup caz, a consiliului local, reinem c raporturile dintre
stat i beneficiarii dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n
administrare se face prinacte administrative individuale, n scopul realizrii unor
interese publice. Chiar dac exist o solicitare a regiei autonome sau a instituiei publice
pentru constituirea dreptului de administrare, actul de constituire i pstreaz caracterul
de act unilateral de drept public, neavnd natur contractual, astfel nct nu e necesar
acordul titularului dreptului de administrare. Totodat, n cadrul circuitului civil, titularul
dreptului de administrare particip n nume propriu i cu rspundere proprie n raporturile
patrimoniale cu alte subiecte de drept. n Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat,
administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate

cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i

animalelor de ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i
nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale
teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora. Potrivit art. 53:
bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile
necesare
desfurrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul
Rezervelor de Stat i se administreaz direct de instituiile crora le sunt date n
folosin.
consecin, dreptul de administrare are o natur juridic mixt: - drept de natur
administrativ n raport cu titularii dreptului de proprietate public - drept de natur
civil, fa de celelalte subiecte de drept - drept real principal derivat din dreptul de
proprietate public.
2. Caracterele dreptului de administrare
Din moment ce dreptul de administrare i are izvorul n dreptul de proprietate public,
va mprumuta caracterele juridice ale acestuia din urm, fiind inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil. Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un
caracter absolut, fiind opozabil erga omnes. Caracterul de opozabilitate erga omnes se
manifest n special n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de
administrare se afl pe poziie de egalitate juridic cu celelalte persoane fizice sau
juridice. Aceast opozabilitate permite titularului aprarea dreptului real de administrare
prin mijloace de drept civil. n ceea ce privete raporturile dintre titular i autoritile
publice, fiind raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare este
inopozabil titularului dreptului de proprietate public, astfel nct poate fi revocat de
autoritatea public ndreptit. Dreptul de administrare nu este susceptibil de
dezmembrare, dezmembrmintele nefiind compatibile nici cu dreptul de proprietate
public pe care se ntemeiaz, din moment ce dreptul de proprietate public este
inalienabil.
Dreptul de administrare este un drept insesizabil, deci bunurile care fac obiectul
acestui drept nu pot fi urmrite silit, fiind scoase din circuitul civil, ca bunuri aparinnd
domeniului public.
3. Coninutul juridic al dreptului de administrareConform art. 868 alin.(2) din noul
Cod civil, titularul dreptului de administrare poate folosi i dispune de bunul dat n
administrare n condiiile stabilite de lege i, dac este cazul, de actul de constituire .
Din textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia sunt atribute ce formeaz
coninutul juridic al dreptului de administrare. Aceste prerogative nu se confund cu
posesia, folosina i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public.
Posesia. Atributul posesiei implic stpnirea n fapt a bunului, titularul dreptului
avnd deinerea material a bunului, adic elementul corpus. Titularul nu are i elementul
animus al posesiei, element care revine proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de
proprietar, ci n calitate de titular al dreptului de administrare. Elementul animus
deosebete posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare.
Folosina. Acest atribut acord titularului dreptului de administrare posibilitatea, dar
iobliga ia s utilizeze bunul i s culeag fructele n vederea realizrii scopurilor pentru
care i desfoar activitatea. n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de
administrare culeg fructele naturale, industriale i civile ale bunului administrat. Fructele

naturale i industriale pot fi culese de titularii dreptului de administrare, dac legea nu

prevede altfel. n ceea ce prive t e fructele civile deinute n urma nchirierii bunului dat
n administrare (chiriile), acestea se cuvin, n cot-parte de 20-50% titularului dreptului
de administrare, restul de 80-50% constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele
locale, dup caz (art. 16 din Legea nr. 213/1998). Dispoziia. Avnd n vedere c dreptul
de administrare nu poate conferi titularului su mai multe atribute dect are proprietarul
i innd cont c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, n literatura juridic s-a
nscut ntrebarea, cum poate avea titularul dreptului de administrare un drept de
dispoziie asupra bunului, cnd nici titularul proprietii nu-l are? n soluionarea
problemei trebuie s distingem ntre dispoziie material i dispoziie juridic. n privina
dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare are posibilitatea s consume sau
s transforme bunul, n limitele impuse de autoritile publice care l-au constituit, dar nu
poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. Astfel, n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare
a bog-iilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n vederea
edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri. n ceea
ce privete dispoziia juridic, avnd n vedere faptul c dreptul de Regiile autonome,
funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie financiar, vor folosi fructele
pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la
buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca
surse extrabugetare de finanare. proprietate public este inalienabil, dispozi i
a nu poate privi dect o transmitere a dreptului de administrare, efecutat n condi iile
legii. Se poate, aadar, efectua o trasmitere fr plat a unor bunuri n stare de func
ionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte institu ii publice. Putem
ntlni o dispozi ie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia executrii
unor lucrri asupra bunului luat n administrare, spre exemplu exploatarea bog iilor
subsolului, excavarea de pmnt, tierile de arbori etc.
4. Stingerea dreptului de administrare
Potrivit art. 869 din noul Cod civil, Dreptul de administrare nceteaz odat cu
ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n condiiile
legii, dac interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public
Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvorte din contractul de
concesiune i care confer titularului (concesionar) persoan fizic sau juridic
posesia i folosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de
concedent, n limitele legii i dispoziiilor contractuale.
Natur juridic. Dreptul de concesiune este un drept real principal, derivat din
dreptul de proprietate public. De asemenea, este opozabil erga omnes, cu excepia
proprietarului concedent, deoarece raporturile dintre concedent i concesionar sunt de
subordonare, izvorte dintr-un contract administrativ. n virtutea acestui raport,
concedentul poate modifica unilateral contractul, poate s-l denune n mod unilateral,
inclusiv s efectueze controale i s dea ordine concesionarului.
2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul public
contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o
autoritate public, denumit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei
persoanei, numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i

obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei redevene.

Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea
calitatea de concedent:- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei
publice centrale,
Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare
realizrii acestor operaiuni aflate n proprietate public, se concesioneaz pn la 30 de
ani, cu posibilitatea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 16 din Legea minelor
precizeaz c resursele minerale se pun n valoare prin activiti miniere care se
concesioneazpersoanelor juridice romne sau strine. Licena de exploatare se acord
pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru cel mult 3 ani. pentru
bunurile proprietate public a statului; - Consiliile judeene, Consiliile locale, Consiliul
General al Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local pentru bunurile
proprietate public a judeului, oraului sau comunei (art. 5 alin. 1). Calitatea de
concesionar poate avea orice persoan fizic sau juridic, de drept privat, romn sau
strin (art. 6 ).
Obiectul contractului. Obiectul contractului l constituie: bunurile proprietate
public a statului sau unitilor administrativ-teritoriale (art. 3). Durata contractului nu va
putea depi 49 de ani, ncepnd cu data semnrii lui i se stabilete de ctre concedent
pe baza studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o
perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin
al prilor (art. 7). Redevena obinut prin concesionare se face venit la bugetul de stat
sau la bugetele locale. Modul de calcul i de plat se stabilete de ministerele de resort
sau de organele de specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritile
administraiei publice locale (art. 4).
ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate avea concedentul i are la baz
un studiu de oportunitate efectuat, n prealabil de concedent (acest studiu cuprinde,
printre altele, descrierea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social i de
mediu; nivelul minim al redevenei; durata estimativ a concesiunii). La primirea
propunerii de concesiune, formulat de orice persoan interesat, concedentul este
obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. Studiul de
oportunitate se aprob de ctre concedent, i n baza acestui studiu, concedentul
elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se aprob pe baza caietului de
sarcini prin hotrre a Guvernului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului
General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12). ncheierea contractului de
concesiune se face prin licitaie sau prin negociere direct. Licitaia este procedura la
care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14
lit. a). n cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia s publice n Monitorul
Oficial, ntr-un cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local anunul de
licitaie. Anunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice
nainte de data limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura numai dac
n urma publicrii anunului de licitaie au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. n
msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este obligat s anuleze procedura
i s organizeze o nou licitaie (art. 25). Negocierea direct este procedura prin care
concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli
participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune (art. 14 lit. b).
Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii

licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se
trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de data limit pentru
depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul deruleaz negocieri cu fiecare ofertant care
a depus o ofert valabil. Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o
solicitare de participare la
procedura de atribuire a contractului de concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din
punct de vedere al coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent.
Persoana interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn la data limit
pentru depunere, stabilite n anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn
confidenial pn la
data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractului de
concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama i de alte
criterii: capacitatea economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului nconjurtor,
condiii specifice impuse de natura bunului concesionat. Sunt exceptate de la aceste
operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie direct, prin contract de concesiune,
societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor naionale, nfiinate prin
reorganizarea regiilor autonome i care au c obiect principal de activitate gestionarea,
ntreinerea, repararea i dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pn la finalizarea
privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob prin hotrre a Guvernului
sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti
(art.59 alin. 1 i 3).Concedentul are obligaia de a informa ofertanii despre deciziile
referitoare la atribuirea contractului de concesiune, n scris, cu confirmare de primire, nu
mai trziu de 3 zile lucrtoare de la emiterea acestora. Contractul de concesiune se
ncheie n termen de 20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre
acceptarea ofertei sale. Nencheierea contractului de concesiune ntr-un termen de 20 de
zile calendaristice, poate atrage plata daunelor interese (art. 50). Contractul se ncheie n
limba romn, n dou exemplare, cte unul pentru fiecare parte. Dac concesionarul are
o alt cetenie sau naionalitate dect cea romn i dac prile consider necesar,
contractul se va ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si dou n limba
aleas de ele. n caz de litigiu, exemplarele n limba romn ale contractului prevaleaz
(art. 58). Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de
ctre concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De
asemenea concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea
contractului, s depun, cu titlu de garanie o sum fix reprezentnd o cot parte din
suma obligaiei de plat datorat pentru primul an de exploatare (art. 56 alin.1).
Coninutul contractului. Contractul de concesiune cuprinde urmtoarele (art.
51):clauze prevzute n caietul de sarcini; clauze convenite de prile contractante n
completarea celor din caietul de sarcini, dar fr a contraveni obiectului concesiunii; interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau n parte, unei alte persoane
obiectul concesiunii; clauze contractuale referitoare la mprirea responsabilitilor de
mediu ntre concedent i concesionar. Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a
modifica unilateral partea reglementar a contractului, dar cu notificarea prealabil a
concesionarului i numai din motive excepionale legate de interesul naional sau local. n
msura n care concesionarul
este prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just despgubire (art.
53). ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii,

prevzute de art. 64:la expirarea duratei stabilite n contract; n cazul n care interesul
naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei
despgubiri juste n sarcina concedentului; - n cazul nerespectrii obligaiilor
contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata
unei despgubiri n sarcina concesionarului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale
de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata
despgubirilor n sarcina concedentului; la dispariia dintr-o cauz de for major a
bunului concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l
exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri. (art.35).
3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de servicii
contractul de concesiune de lucrri publice ca este contractul care are aceleai
caracteristici ca i contractul de lucrri, cu deosebirea c n contrapartida lucrrilor
executate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii
contractante n calitate de concedent, dreptul de a exploata rezultatul lucrrilor sau
acest drept nsoit de plata unei sume de bani, iar la lit. h) contractul de concesiune de
servicii, ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de servicii,
cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n calitate de
concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de concedent,
dreptul de a exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani.
Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de concesiune se iniiaz prin
publicarea unui anun de participare. Acesta se public n M.O. al Romniei, partea a IV
a , intitulat Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene.
Publicarea n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie n situaiile n care
valoarea estimativ a contractului de concesiune care urmeaz a fi atribuit este mai mare
dect echivalentul n lei a Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice
organism al statului - autoritate sau instituie public- care
acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu
personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea
sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de
administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o
autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care
desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport,
pot. 5.ooo.ooo euro.
Autoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii
anunului de participare i data depunerii aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s
beneficieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor. Atunci cnd atribuie un
contract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant are dreptul de a solicita
candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din cadrul
contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le atribuie unor tere pri.
Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de fundamentare a deciziei de realizare a
proiectului, modul de transfer i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de
pregtire a documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordonan se
stabilesc prin hotrre de guvern.
4. Caracterele dreptului de concesiune :este un drept real opozabil erga omnes cu
excepia concedentului care poate modifica, denuna unilateral contractul (concesiunea se
rscumpr).

- este un drept temporar, limitat la durata concesiunii. Contractul de concesiune se

ncheie pe o perioad ce nu poate depi 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat,
prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu cel mult jumtate din durata iniial.
- este inalienabil. Legea interzice subconcesiunea, ceea ce confer contractului de
concesiune un caracter intuitu-personae. Prin excepie, companiile naionale,
societile naionale sau societile comerciale nfiinate prin reorganizarea regiilor
autonome pot subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost concesionate.
Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de oportunitate prin hotrre a Guvernului
sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti.
izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena fiind un element
esenial pentru validitatea contractului.
5. Coninutul dreptului de concesiune.Titularul are recunoscute posesia i folosina.
Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu excepia elementului
animus. Astfel, titularul dreptului stpnete bunul n calitate de concesionar i nu de
proprietar.
Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s
culeag fructele bunului. Dispoziia. Atributul dispozi iei materiale asupra bunurilor
concesionate poate s fie
concretizat, n limitele impuse de lege i de contractul de concesiune, prin dobndirea n
proprietate a productelor(art. 872 alin. (2) din noul Cod civil). Noul Cod civil instituie n
favoarea concedentului dreptul de a controla modul de exercitare a dreptului de
concesiune, n condi iile legii i ale contractului de concesiune. Aprarea dreptului de
concesiune revine concesionarului, potrivit art. 873 alin. (1) din noul Cod civil. Mijlocul
juridic prin care dreptul de concesiune poate fi aprat prin intentarea ac iunii
confesorii(art. 696 alin.(1) din noul Cod civil). Problema care se pune n legtur cu ac
iunea confesorie ca mod de aprare a dreptului de concesiune i a dreptului de
administrare este aceea c, ac iunea confesorie este acea ac iune prin care se apr
dezmembrmintele dreptului de proprietate. Din moment ce dreptul de administrare i
dreptul de concesiune nu reprezint dezmembrminte ale dreptului de proprietate public
din ra ionamentele expuse anterior, se pune ntrebarea dac ac iunea confesorie apr
ntr-adevr aceste drepturi reale corespunztoare dreptului de proprietate public.
. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public
Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte
administrative individuale, prin care titularul (persoan juridic de drept privat de utilitate
public) exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public, posesia,
folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii publice. Dei legea nu prevede,
considerm c darea n folosin are loc printr-un act administrativ individual: hotrre a
Guvernului, a Consiliului judeean sau a Consiliului local.
Titulari. Titulari ai dreptului real de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate
public nu poate fi dect o persoan juridic de drept privat. No iunea de serviciu public
trebuie
n e leas n sensul de activitate desf u rat n scopul realizrii unui interes public, iar
nu n sensul de institu ie public. n ceea ce prive t e obiectul dreptului de folosin ,
facem precizarea c dreptul de folosin gratuit poate fi constituit att asupra bunurilor
imobile, ct i asupra bunurilor mobile, dispozi iile constitu ionale nefiind n sensul
limitrii obiectului dreptului de folosin

 gratuit asupra bunurilor imobile. n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra
bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favoarea instituiilor de utilitate
public, adic a persoanelor de drept privat care desfoar o activitate de binefacere sau
de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i fundaiile. 2. Caracterele dreptului de
folosin
- este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public, opozabil erga
omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit;
- este un drept real intuitu-personae, constituit numai n favoarea persoanelor juridice
de drept privat fr scop lucrativ;
- este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, avnd ca obiect un bun imobil sau mobil
proprietate public;
- este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu este obligat s plteasc o sum de
bani cu titlu de chirie, redeven, tax etc.
- este un drept revocabil prin voina contrar a autoritii care l-a constituit;
- este un drept temporar, constituit pe o durat determinat.
3. Coninutul dreptului de folosin
Regulile din materia dreptului de administrare urmeaz a fi aplicate, prin analogie, i
dreptului de folosin. n privina posesiei, titularul exercit stpnirea bunului nu n
calitate de proprietar, ci n calitate de beneficiar al dreptului de folosin gratuit; Relativ
la folosin, titularul exercit acest atribut ntocmai ca i adevratul proprietar, avnd
posibilitatea de a culege fructele. n acest sens sunt i dispoziiile noului Cod civil.
Dispoziia material este deplin, titularul putnd s culeag productele n limitele
stabilite de lege, poate s transforme bunul i s dispun de substana bunului n
condiiile prevzute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic, titularul
neputnd ncheia acte juridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv.
5. nchirierea bunurilor proprietate public
Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considerate
veritabile drepturi reale principale, nchirierea nu transmite un drept real, chiriaul avnd
doar un drept personal de folosin asupra bunului.Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct
i art. 14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de nchiriere a bunurilor
proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale, cu aprobarea
Guvernului sau, dup caz, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a Consiliului local. Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice
persoan fizic sau juridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate
sau administrare (art. 14 alin. 2). nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar
sumele obinute din nchirieri se fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele
locale. Dac contractul de nchiriere se ncheie de titularul dreptului de administrare,
acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cot-parte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea
Guvernului, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a
Consiliului local (art. 15 i 16). Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate
public sunt de competena instanelor de drept comun.
POSESIAeste exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui
bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar.
Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau
exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de
a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excepia drepturilor

reale de garanie.
Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul
psihologic, intenional animus.
Elementul material ( corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n
diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri,
inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit);
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane (
exercitare corpore alieno). Elementul psihologic ( animus) const n intenia posesorului
de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate
de titular al unui alt drept
real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este
necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului
real, fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se
comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul
s aib aceast reprezentare subiectiv, indiferent c ea corespunde sau nu realitii.
. Dovada posesieiA face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din
structura ei. Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc
legal de prob.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct,
prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului.
Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, noul Cod civil a instituit
trei prezum ii formulate n art. 919, respectiv:alin.(1) prevede c pn la proba
contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor; alin.(2) prevede c:
Deten ia precar, odat dovedit, este prezumat c se men ine pn la proba
intervertirii sale; alin.(3): Pn la proba contrar, posesorul este considerat
proprietar, cu excep ia imobilelor nscrise n cartea funciar.
Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i
animus. 1. elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a
exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea
lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz
de moarte. Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau printr-un
reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar).
. elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i
manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe
care numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari
reparaii). Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la
aceast regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de
exerciiu dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali. Dei elementul animus
este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este suficient pentru a conduce la
dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel, posesia se va
socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a
posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.
. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea:1.

Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n caz de
abandon;
2. n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii: a. elementul
material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin
furt, precum i n situaia n care lucrul estedistrus sau pierdut. b. elementul intenional se
pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l
nchiriaz vnztorului (de exemplu, proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n
continuare cu titlu de chiria).
Exercitarea posesiei
n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispozi i i clare
dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei
persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit
posesia prin reprezentantul lor legal. Legiuitorul reglementeaz trei modalit i de
exercitare a posesiei: exercitarea nemijlocit, exercitarea prin intermediul altei persoane
i exercitarea prin reprezentant legal.Exercitarea nemijlocit este modul firesc n care se
nf ieaz posesia ca stare de fapt, elementele acesteia corpus i animus fiind
ntrunite n mna aceleiai persoane. Exercitarea prin intermediul altei persoane
nseamn o separare ntre corpus i animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul
intenional, animus, adic voina de a exercita, pentru sine, prerogativele dreptului de
proprietate, n timp ce elementul corpus, adic stpnirea fizic dar i aciunea faptic se
realizeaz prin mijlocirea altei persoane care se nf ieaz ca un detentor precar. n
realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei
are elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al
dreptului de proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit
posesor. n cazul constitutului posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de
vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al
contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine
locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care posed bunul n numele
cumprtorului posesor corpore alieno. Exercitarea posesiei prin reprezentant legal
reprezint a treia modalitate de exercitare i privete dou ipoteze: persoanele lipsite de
capacitate, respectiv minorul care nu a mplinit 14 ani i interzisul judectoresc, precum
i persoanele juridice.
. Calitile posesiei
Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, ea trebuie s nu fie afectat
de viciile prevzute de art. 922 noul C.civ.: Nu este util posesia discontinu, tulburat
sau clandestin. n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu,
netulburat i public, la care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie
neechivoc.
a) posesia s fie continu
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu
natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n
mod permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude
intermitena cu condiia s nu fie anormal.
b) posesia s fie netulburatEste netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de
violen. Potrivit art. 929 din noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este

dobndit sau conservat prin acte de violen , fizic sau moral, care nu au fost
provocate de o alt persoan.
c) posesia s fie publicEste public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut
de toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiei. Posesia este public
i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o cunoasc, dei, n
realitate, nu a cunoscut-o.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor
dou elemente constitutive ale sale. Echivocul privete elementul psihologic, animus,
posesia fiind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept.
Astfel, sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire exercitate de unul dintre
coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se cunoate dac stpnete bunul n
calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv). . Viciile posesiei
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu
consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul,
reversul
calitilor cerute de lege.
Viciile posesiei
a) discontinuitateaPotrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului. Potrivit
noilor reglementri, aplicarea criteriului intermiten e lor anormale se face n raport cu
natura bunului posedat.
Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin
regulate;
este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes legitim;
este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula
instituit de art. 937 noul C.civ. conform creia posesia de bun credin valoreaz
proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp.
b) violenaConform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen , fizic sau moral, care nu au fost
provocate de o alt persoan.
Violena poate fi: activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv
posesia prin acte de violen; pasiv cnd posesorul rspunde la actele de violen ale
altei persoane, n vederea aprrii posesiei sale. n redactarea textului vechiului Cod civil
rezulta c posesia poate fi tulburat att prin violen activ, ct i prin acte de violen
pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Noul Cod civil a preluat pozi ia doctrinei i
a prevzut c actele de violen fizic sau moral constituie viciu al posesiei n msura n
care nu au fost provocate de o alt persoan.
Astfel, n reglementarea actual, doar violen a activ, exercitat de posesor, constituie
viciu al posesiei. Violen a activ viciu al posesiei apare atunci cnd posesorul folose t e
acte de violen
fie pentru a intra n posesie, fie pentru a se men ine n posesie. Dac violen a provine de
la un ter , aceasta va putea fi contracarat de ctre posesor prin exercitarea ac iunilor
posesorii. n ceea ce privete caracterele juridice ale violenei, acestea sunt:este un viciu
temporar, posesia redevine util din momentul n care nceteaz violena; este un viciu

relativ, poate fi invocat doar de ctre persoana mpotriva creia s-a exercitat violena;
privete att imobilele ct i bunurile mobile.
c) clandestinitateaArt. 925 noul Cod civil precizeaz: posesia este clandestin, dac
se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut. Pentru a interveni acest viciu al posesiei,
este necesar ca cel care invoc viciul s nu fi avut posibilitatea s cunoasc posesia,
nefiind necesar ca acesta s nu cunoasc posesia. Lipsa de diligen a celui interesat s
invoce viciul clandestinitii nu este de natur s conduc la vicierea posesiei. n legtur
cu acest viciu al posesiei, trebuie s menionm faptul c acesta se poate concepe foarte
uor n materie mobiliar, ntruct bunurile mobile, spre deosebire de cele imobile, pot fi
uor ascunse. Totui, un exemplu de clandestinitate a fost dat n literatura de specialitate
i anume atunci cnd proprietarul unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin fr ca
vreun semn vizibil din exterior s trdeze lucrarea Clandestinitatea se caracterizeaz prin:
este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public; este un viciu
relativ, poate fi invocat numai de ctre cel fa de care posesia s-a exercitat pe ascuns;
privete n principal bunurile mobile, mai uor de ascuns. Imobilele, prin natura lor,
presupun o posesie public.
d) echivocitatea
Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite
actele de folosin ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu
se cunoate
dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus. n practica judiciar, viciul
echivocului a fost reinut n urmtoarele situaii: n ipoteza coposesiunii, pentru a
argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor urmrea s obin recunoaterea
uzucapiunii n favoarea sa cu privire la ntregul bun; n cazul actelor de stpnire
exercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoate dac sa transmis sau s-a constituit un drept real sau de crean (echivocul titlului de transmitere
a unui drept); n caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de servitute i exercitarea
unui drept de proprietate, de exemplu, n materie mobiliar cnd stpnirea bunurilor n
urma decesului unei persoane este exercitat de ctre cei care au convieuit cu
defunctul. Echivocul prezint urmtoarele caracteristici:este un viciu temporar, ncetnd
n momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunete i elementul animus;
Calificat drept echivalent al precaritii (echivocul nu se confund cu acesta: n cazul
precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar
ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepii,
echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt
ntrunite animus i corpus, fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au
ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real sau
doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (este un viciu
relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori, nu i de ctre teri; apare att n
cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.
Detenia precar este definit de art. 918 noul C.civ. astfel: Nu constituie posesie
stpnirea unui bun de ctre un detentor precar.... Observm faptul c noul Cod civil
romn nu
define t e n mod expres deten ia precar, ci men ioneaz ntr-o formulare negativ c
nu constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar. Astfel, codul
enumer care

cazurile n care suntem n prezen a deten iei precarePutem defini detenia ca fiind
exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului,
fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar. Detenia precar nu trebuie confundat cu
posesia, cu urmtoarele argumente:- dei detentorul are stpnirea efectiv a bunului, el
deine bunul pentru altul i nu sub nume de proprietar. Altfel spus, precaritatea este
deinerea lucrului fr animus possidendi. Astfel, posesorul are prin definiie elementul
animus, adic intenia de a se afirma ca proprietar,
dimpotriv, detentorul recunoate c nu este proprietar. n opoziie cu posesia ca stare
de fapt, deinerea precar este o stare de drept. De regul ea rezult dintr-un titlu n
temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru al altuia. n
acest sens, au calitatea de detentori precari: locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul
gajist, titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abita ie, servitute, coproprietarul
pentru cotele-pr i ce revin celorlal i coproprietari, precum i orice alt persoan care,
de innd temporar un bun al altuia, este obligat s l restituie sau care l stpne t e cu
ngduin a acestuia. Astfel, detentorul precar i exercit puterea n virtutea unui drept.
2. Caractere juridice
persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru altul
(posesie corpore alieno); considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi
invocat de price
persoan; este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de
intervertire a precaritii n posesie.
3. Proba deteniei precare
n legtur cu detenia precar, art. 919 alin.(2) din noul Cod civil reglementeaz prezum
ia precarit ii, statund c deten ia precar, odat dovedit, este prezumat c se
men ine pn la proba intervertirii sale.
. Intervertirea precaritii n posesie
Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar
Intervertirea deten iei precare n posesie nu se poate face dect n urmtoarele
cazuri:1. cnd detentorul ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu
titlu particular cu alt persoan dect proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul
Cod civil).De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan,
pe care o crede motenitoarea proprietarului. Pentru a opera intervertirea, se impune
ndeplinirea urmtoarelor condiii:a) ncheierea unui act translativ de proprietateb) actul
translativ s fie cu titlu particular avnd ca obiect bunul stpnit de detentorul precar; c)
detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c a dobndit bunul de
la un non dominus; d) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar
(nu mai pltete chiria). Buna-credin nseamn credin a neechivoc a detentorului c a
ncheiat un act valabil cu adevratul proprietar, urmat de schimbarea atitudinii
detentorului care din momentul ncheierii actului se va comporta ca un proprietar
. detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten neechivoce n
privin a inten iei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz,
intervertirea nu se va produce ns mai nainte de mplinirea termenului prevzut
pentru restituirea bunului( art. 920 alin. (1) lit. b) noul Cod civil). Acest caz de
intervertire are loc prin voin a
detentorului, ca o voin manifestat prin ac iuni de rezisten neechivoce din care s
rezulte inten ia detentorului de a se comporta ca un proprietar. Dac detentorul ac

ioneaz mpotriva posesorului prin acte concrete, intervertirea este admis, cu singura
condiie impus de lege ca faptele s nu se produc nainte de mplinirea termenului
prevzut pentru restituirea bunului. Schimbarea inten iei detentorului prin acte de
rezisten , care pot fi acte juridice, fapte materiale, trebuie, pe de o parte, s fie bine
motivate pentru c altfel, coflictul declanat cu proprietarul, n loc s duc la intervertirea
precarit ii n posesie, cu toate efectele sale, poate duce la pierderea acesteia.
. Dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate cu
titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credinSpre exemplu, un
chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede proprietar. Pentru a
opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile: a) transmiterea s
aib loc printr-un act cu titlu particular, astfel nct obligaia de restituire a lucrului, pe
care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu
particular; b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel
care i-a transmis bunul nu era proprietar. Buna-credin a dobnditorului trebuie s existe
la data ncheierii actului juridic translativ de proprietate. Acest caz de intervertire se
bazeaz pe buna-credin dovedit a dobnditorului i pe principiul c dobnditorul cu
titlu particular nu rspunde pentru obligaiile autorului su.
Referitor la buna-credin a dobnditorului, art. 920 alin. (2) noul Cod civil prevede
c: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun- credin
dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n
celelalte cazuri, este de bun-credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuie,
dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit
bunul.
. Efectele posesiei utile
Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice:
1. Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n favoarea posesorului. n acest
sens, art. 919 alin. (3) noul C.civ. dispune c Pn la proba contrar, posesorul este
considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar. Prezumia
prevzut de lege poate fi relativ sau absolut. n cazul bunurilor imobile prezumia este
relativ ( juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce posesia asupra
unui bun mobil creeaz o prezumie absolut ( juris et jure), potivit art. 919 noul C.civ.
2. Posesorul de bun-credin asupra unui bun dobndete cu titlu de proprietate
fructele bunului. Potrivit art. 948 alin.(1) noul Cod civil prevede c Posesorul de
bun-credin dobnde t e dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. n
cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, buna-credin se apreciaz
n raport cu condi iile cerute ter ilor dobnditori pentru a respenge ac iunea n
rectificare. n cazul fructelor produse de bununri imobile nenscrise n cartea funciar sau
de bunuri mobile, posesorul este de bun-credin cnd are convingerea c este
proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de
ineficacitate nu le conua t e i nici nu ar trebui, dup mprejurri, s le cunoasc. Bunacredin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana posesorului
care le-a cules. Posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care a cunoscut
viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea dat,
inclusiv fructele nepercepute din neglijenPosesorul de bun-credin are dreptul doar la
culegerea fructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprietarului. n schimb, posesorul
de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind obligat s restituie toate fructele, att cele

culese ct i cele pe care nu le-a perceput din neglijen. Posesia util a unui imobil
duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv).
Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii.
4. Dobndirea propriet ii mobiliare prin posesia de bun-credin . Art. 935 din noul
Cod civil prevede c oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este
prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului. Mai
departe, art. 936 prevede c Cu excep i a cazurilor prevzute de lege, posesia Bunacredin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a fructelor
este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului. Dac reclamantul face aceast
dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci
din ziua chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n
continuare fructele culese. de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa
de ter i a actelor juridice onstitutive sau translative de drepturi reale.
. Ocupa iunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede c
posesorul unui bun mobil care nu apar i ne nimnui devine proprietarul acestuia, prin
ocupa iune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile
legii.
6. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. n acest caz s-a ridicat
ntrebarea: cum se explic mprejurarea c, dei posesia nu este un drept, ea se bucur de
protecie juridic? Rspunsul difer n funcie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare
de fapt:- dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se
apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot fi folosite pentru aprarea posesiei, i
indirect pentru aprarea dreptului de proprietate; - dac posesorul nu este titularul
dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie juridic mpotriva celor care ar
urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori
s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului neproprietar,
dar diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de
propriul bun.
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil cere
instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac
aceasta provine de la proprietar. Altfel spus, ac i unile posesorii reprezint ansamblul
mijloacelor procesuale prin care reclamantul solicit instan e i s-l oblige pe prt s
nceteze orice act de tulburare a posesiei sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n
posesie bunul imobil atunci cnd a fost deposedat
2. Caractere juridice
- sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l
deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n revendicare),
deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune n discuie nsi
dreptul de proprietate; - sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia
imobilelor. n cazul bunurilor mobileposesiunea constituie chiar titlul de proprietate (art.
935 noul C.civ.);
- ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului; - titularul este, de
regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. Astfel, art. 949 noul C.civ.
prevede: Cel care a posedat un bun cel pu in un an poate solicita instna e i de
judecat...Exerci iul ac iunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii

relative la dreptul de proprietate.

3. Clasificare
aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;
aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.
a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngerePrin aceast aciune
posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiunii,
cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen. acest caz, aciunea
posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la
dispoziie o aciune personal, ex contractu, izvort din convenia n temeiul creia
deine imobilul. Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act
material prin care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea
proprietarului) sau de drept, constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o
persoan are pretenii contra posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin
care solicit s i se fac lui plata chiriei i nu locatorului). Pentru exercitarea aciunii
posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art. 951 alin.(1) noul Cod civil prevd ndeplinirea
cumulativ a trei condiii
posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte de
tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an; - s nu fi trecut mai mult de un
an de la tulburare sau deposedare; posesia reclamantului s fie util, adic s
ndeplineasc condiiile prevzute de art. 922 alin.(1) noul C.civ. n ceea ce privete
dovada posesiei, opereaz regulile nscrise n art. 919 alin.(1) noul Cod civil, n sensul c
dovada elementului corpus duce la concluzia exsitenei elementului animus. De
asemenea, dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitii ei pn la
dovada contrarie. Dovada viciilor posesiei va trebui s fie fcut de prt.
b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare
Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea a
avut loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor
raporturi n societate.
Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt:fapte de ocupare a unui imobil
fr permisiunea posesorului; - fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic
posesorul s stpneasc
imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului); fapte de distrugere (drmarea unui zid,
distrugerea recoltei); Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi
trecut un an de la tulburare sau deposedare
Utilizarea aciunilor posesorii
Ac iunile posesorii sunt utilizate atunci cnd s-a produs o tulburare sau o deposedare, iar
victima urmrete s ob in ncetarea tulburrii sau restituirea bunului. Potrivit dispozi
iilor noului Cod civil, posesorul este ndreptit s pretind i despgubiri pentru
prejudiciile cauzate. De regul, ac i unile posesorii se exercit de ctre posesorul unui
bun imobil, dar art. 949 alin.(2) prevede i posibilitatea detentorului precar de a intenta
aceast aciune. Noul Cod civil prevede c detentorul precar poate invoca efectele
recunoscute posesiei numai n cazurile i limitele prevzute de lege. n ceea ce privete
legitimitatea procesual activ, aceasta poate apar ine inclusiv proprietarului bunului. Se
mai prevede c ac iunea posesorie nu poate fi ns introdus mpotriva persoanei fa de
care exist obligaia de restituire a bunului. Noul Cod civil a instituit o protecie juridic
special a posesiei ce const n luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat

Aceste msuri au menirea de a preveni producerea tulburrii. Pentru promovarea i

admiterea unei cereri ntemeiate n drept pe art. 952 noul Cod civil, trebuie s fie
ndeplinite cumulativ dou condiii i anume:s existe motive temeinice, adic s se
dovedeasc existena pericolului imitent de distrugere sau de deteriorare a bunului
posedat; pericolul s fie generat de aciunea unui lucru aflat n posesia unei alte persoane
sau ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori
efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat. Posesorul sau, dup caz, cealalt persoan
poate fi obligat la plata unei cauiuni pn la solu ionarea cererii, cau iunea fiind la
aprecierea instanei de judecat, n urmtoarele cazuri:- dac instan a dispune, n mod
provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor, cau iunea se stabilete n sarcina
posesorului, astfel nct s se poat repara prejudiciul ce s-ar cauza prtului prin aceast
msur; - dac instan ancuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori
continuarea lucrrilor, cau iunea se va stabili n sarcina prtului astfel nct s se
asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare. Cel care
solicit luarea unor astfel de msuri va trebui s fac dovada posesiei, fr s trebuiasc
s fac dovada unui drept real principal asupra bunului aflat n pericol, aceste msuri
fiind puse la dispozi ia posesorului.