Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

A. Drept civil

I.
La data de 21 iunie 2008, doamna Ana Nicolae, in varsta de 70 de ani, la insistentele repetate ale fiicei
sale, doamna Maria Popa, angajata in calitate de consultant financiar in cadrul unei companii
multinationale, a imputernicit-o pe acesta printr-un act juridic autentic sa se ocupe de vanzarea imobilului
in suprafata 87 mp situat in Bucuresti, Sector 1, Str. Dr. Iacob Felix nr. 50, avand numar cadastral 10189,
inscris in Cartea funciara nr. 21024, Sector 1, Bucuresti (denumit in continuare Imobilul), imobil
mostenit in anul 1990 de dna. Nicolae de la mama sa.
Scopul vanzarii consta in obtinerea unui profit crescut si in reinvestirea acestuia, atunci cand preturile
imobilelor aveau sa scada datorita crizei financiare preconizate la nivel mondial si de asemenea de firma
de consultanta financiara cu care dna. Popa colabora.
Imputernicirea incheiata in data de 21 iunie 2008 specifica faptul ca dna. Nicolae avea sa se ocupe si sa
obtina documentatia cadastrala necesara pentru Imobil, aceasta pentru a permite fiicei sale sa se ocupe
exclusiv de sondarea pietei, in scopul identificarii unui cumparator.
De asemenea, dna. Nicolae s-a obligat ca documentatia cadastrala sa fie obtinuta in termen de maxim 20
de zile de la data acordarii imputernicirii. In caz contrar, si anume daca nu obtinea documentatia
respectiva, dna. Nicolae s-a obligat sa ii transmita fiicei sale proprietatea asupra Imobilului, in chip de
clauza penala.
De asemenea, la 2 zile dupa incheierea imputernicirii, dna. Nicolae si-a refacut testamentul si a dispus pe
legatar universal pe fiica surorii sale, Margareta Ion. De retinut ca in patrimoniul doamnei Nicolae se
aflau: Imobilul, bunurile mobile aflate in acesta si un cont de economii la banca, in valoare de 500 de
RON.
Cu toate acestea, fiica dnei. Nicolae, pentru a usura situatia mamei sale, la data de 1 iulie 2008 s-a angajat
sa depuna toate diligentele pentru a obtine documentatia cadastrala, in termen de 10 zile de la aceasta
data.
Din pacate, dna Popa nu a reusit sa obtina documentatia cadastrala necesara in termenul in care s-a
obligat, din cauza proiectelor intervenite la locul de munca, proiecte ce i-au ocupat tot timpul.
La data de 28 iulie, datorita faptului ca a avut mai mult timp liber in concediu, dna. Popa a reusit sa obtina
documentatia cadastrala necesara vanzarii Imobilului.
Avand in vedere ca termenul in care dna. Nicolae se obligase sa obtina la randul ei documentatia expirase
si ca dna. Popa pana la urma a obtinut documentatia necesara, imobilul i-a revenit dnei. Popa, prin
termenul inscris in imputernicire.
La data de 30 octombrie 2008, dna. Popa a reusit sa vanda Imobilul sotilor Pavel.
Vestea ca si-a pierdut Imobilul fara a obtine vreun profit a dus la agravarea starii de sanatate a doamnei
Nicolae si in final la decesul acesteia, la data de 12 ianuarie 2009.
Nepoata doamnei Nicolae, in calitate de legatar universal, a introdus la data de 1 februarie 2009 actiune in
recunoasterea dreptului sau de legatar, aducand ca proba testamentul doamnei Nicolae, precum si actiune
in revendicare a Imobilului.

Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

Cerinte:
a)

Analizati succint institutia juridica a clauzei penale, comparand regimul juridic al acesteia stabilit
prin prevederile Codului civil de la 1864 cu cel stabilit de catre noul Cod civil. Din perspectiva
ambelor reglementari, ce solutii poate pronunta instanta, in cazul in care considera ca penalitatea
instituita contractual de parti este vadit excesiva?

b)

Motivati cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta.

c)

Formulati aparari pentru parati, respectiv (i) dna. Maria Popa; si (ii) sotii Pavel.

d)

In situatia in care actiunea formulata de reclamanta este admisa, indicati remediile juridice care
pot fi folosite de sotii Pavel impotriva dnei. Maria Popa.

II.
In data de 19 octombrie 2011, dna. Iulia Anghel a incheiat cu dnul. Marius Manole, in forma autentica, un
contract prin care dna. Iulia Anghel, in schimbul sumei de 2.500 EUR, achitata la momentul semnarii
contractului, isi exprima acordul de a-i vinde dlui. Marius Manole un imobil identificat contractual, daca
dnul. Marius Manole isi va manifesta dointa sa de a-l cumpara in termen de 12 luni de la semnarea
contractului.
Partile au stabilit pretul imobilului (130.000 EUR), termenul de plata (30 de zile de la data exprimarii
acordului dlui. Marius Manole de a cumpara imobilul), precum si contul bancar in care urma sa se faca
plata.
Contractul este notat in Cartea funciara in data de 20 octombrie 2011.
Dupa 10 luni de la incheierea contractului, dnul. Marius Manole o contacteaza pe dna. Iulia Anghel si o
informeaza ca s-a hotarat sa cumpere imobilul.
Cerinte:
a)

b)

Argumentati daca actul juridic incheiat intre parti poate fi calificat ca antecontract sau ca pact de
optiune. Analizati succint principalele diferente de regim juridic dintre cele doua institutii.
Solutionati urmatoarele situatii alternative:

1)

dna. Iulia Anghel ii raspunde lui dnului. Marius Manole ca nu ii mai poate vinde
imobilul, avand in vedere ca nu a reusit sa isi procure o alta locuinta si nu are
solutii locative alternative.

2)

dna. Iulia Anghel isi exprima regretul ca dnul. Marius Manole nu a contactat-o mai
devreme, deoarece in urma cu o saptamana a vandut imobilul dlui. Radu Albu, care
si-a intabulat deja dreptul de proprietate in Cartea funciara.

In calitate de avocat al dnului. Marius Manole, acordati-i acestuia o consultatie cu privire

la mijloacele juridice pe care le are la dispozitie pentru a dobandi proprietatea asupra
imobilului in fiecare dintre cele 2 situatii descrise mai sus.
In rezolvarea oferita, analizati si incidenta Art. 627 alin. (4) noul Cod civil: Clauza de
inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in
viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila. in speta.

Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

III.
La 01.04.2014, domnul Ghelbereu Sorin, in varsta de 65 ani, domiciliat in Aleea Industriilor, Sector 1,
Bucuresti, s-a adresat Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti solicitand ca, in contradictoriu cu paratul
Ghelbereu Radu, domiciliat in Blvd. I.C. Bratianu, Sector 3, Bucuresti, sa se dispuna anularea
contractului de donatie autentificat sub nr. 287/28.02.2011 de catre BNP Popescu si Asociatii, precum si
repunerea partilor in situatia anterioara, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantul sustine urmatoarele:
In data de 28.02.2011, la ora 10:00, m-am prezentat impreuna cu paratul la notar, in vederea
autentificarii unui contract de vanzare cu clauza de uzufruct viager, pentru care trebuia sa primesc un
pret total de 520.000 lei, in mai multe rate, asa cum rezulta din antecontractul de vanzare incheiat de
mine impreuna cu paratul la 15.01.2011, cand am si primit un avans de 80.000 lei, asa cum rezulta din
chitanta eliberatorie semnata la aceeasi data.
La biroul notarial mi s-a dat sa citesc inainte de semnare un contract de vanzare cu uzufruct
viager, dar nu imi explic cum am ajuns sa semnez un contract de donatie . Eu am fost ferm convins ca
semnez un contract de vanzare. Am observat aceasta problema o saptamana mai tarziu, cand nepotul
meu, paratul Ghelbereu Sorin, mi-a adus actul autentificat ; atunci am observat ca, de fapt, am incheiat
un contract de donatie. Cand i-am cerut explicatii nepotului meu, acesta mi-a spus ca s-a scris donatie
in loc de vanzare ca sa se plateasca o taxa mai mica, dar m-a asigurat ca imi voi primi pretul asa cum
am stabilit si ca voi sta linistit in casa, pana la moarte. Mai tarziu, analizand toate imprejurarile in care
s-a incheiat actul si nemaiprimind nicio transa din pretul vanzarii, mi-am dat seama ca am fost indus in
eroare de catre parat.
Arat ca imobilul in litigiu constituie o vila cu 2 etaje si terenul de 200 mp aferent, situat in Str.
Nicolae Iorga nr. 23, Sector 1, Bucuresti, inscris in Cartea funciara nr. 28764 si avand numar cadastral
123456. Pretul de piata era la acea data de aproximativ 1.500.000 lei, triplu fata de cel convenit in
antecontract. Potrivit antecontractului, a doua transa a pretului, de 150.000 lei, trebuia sa o primesc
pana la 01.05.2011, inca 150.000 lei pana la 12.09.2011, iar diferenta de 140.000 lei cel mai tarziu la
01.12.2011. Paratul nu a respectat intelegerea noastra de a imi plati sumele de bani ulterior incheierii
actului notarial. Eu am continuat sa locuiesc in casa linistit. Nepotul meu mi-a spus ca are niste
probleme financiare , dar ca pana la termenul limita imi va da toti banii.
Insa, in seara zilei de 01.03.2014, intorcandu-ma din oras de la o partida de sah, am gasit yala usii
de la intrare schimbata, iar inauntru erau numitii Ghintuiala Mara si Ghintuiala Petru, care mi-au spus
ca ei sunt proprietarii imobilului meu, pe care l-au cumparat inca din data de 30.03.2011 de la
Ghelbereu Radu.
In subsidiar solicit sa se constate ca vanzarea este nula pentru ca pretul nu este sincer si serios,
neputandu-se vinde o vila de peste 1.500.000 lei cu doar 80.000 lei, cat am incasat eu."
La cererea de chemare in judecata reclamantul a atasat :
1. antecontractul de vanzare si chitantia eliberatorie din care rezulta primirea sumei de 80.000 lei cu
titlu de avans de pret din vanzarea imobilului in litigiu catre parat ( ambele in original);
2. diverse dovezi ale platilor facute de reclamant pentru utilitatile aferente imobilului in litigiu, pana
in martie 2014.
La dosar, paratul Ghelbereu Radu a depus intampinare, prin care a aratat ca el a fost un simplu
intermediar, o persoana interpusa, care a actionat in interesul sotilor Ghintuiala, acestia fiind cei care i-au
dat suma de 80.000 lei pentru avans si care au ales notarul unde s-a incheiat contractul de donatie. Ca
dovada ca el nu a actionat in interesul sau este si faptul ca ulterior le-a vandut sotilor Ghintuiala imobilul.
De aceea, in cazul in care s-ar admite cererea reclamantului, nu el este cel care i-ar putea inapoia
imobilul.

Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

Mai mult, cererea trebuie respinsa intrucat aceasta are caracter vexatoriu, este facuta numai pentru a il
sicana pe parat : dl. Ghelbereu Sorin a stiut foarte bine ca incheie un contract de donatie, insa din cauza
varstei inaintate inregistreaza pierderi dese de memorie.
Reclamantul depune la dosar cerere precizatoare prin care intelege sa ii cheme in judecata si pe numitii
Ghintuiala Mara si Ghintuiala Petru, solicitand anularea contractului de vanzare incheiat de acestia cu
paratul, intrucat paratul nu a fost niciodata proprietarul imobilului. In plus, reclamantul sustine ca sotii
Ghintuiala stiau ca el este adevaratul proprietar al imobilului, intrucat in urma cu cativa ani au fost
prieteni de familie si se vizitau des.
Paratii Ghintuiala Mara si Ghintuiala Petru depun la dosar intampinare prin care invoca lipsa calitatii
procesuale active a reclamantului, fata de prevederile art 2040 alin (1) NCC. De asemenea, acestia
formuleaza o cerere de interventie in interes propriu in contradictoriu cu paratul Ghelbereu Radu, intrucat
din cauza acestuia si a unchiului sau ei vor ramane fara casa.
Cerinte:
a)

Analizati comparativ, pentru fiecare institutie in parte, regimul juridic al (i) erorii viciu de
consimtamant; (ii) vanzarii bunului altuia; (iii) garantiei vanzatorului impotriva evictiunii, din
perspectiva reglementarii vechiului Cod civil si a noului Cod civil.

b)

Analizati chestiunea prescriptibilitatii actiunii introduse de reclamant.

c)

Formulati aparari pentru paratii: (i) Ghelbereu Radu ; (ii) sotii Ghintuiala.

d)

Ce solutie va pronunta instanta de judecata si in ce temei?

IV.
La 17.04.2007, domnul Andrei Popescu, in calitate de vanzator (Vanzatorul) incheie cu sucursala din
Romania a societatii Right Property Estate GmbH, societate comerciala organizata si functionand in
conformitate cu legile Germaniei, cu sediul social in Katharinenstrae. 20, 70182 Stuttgart, Germania,
inregistrata la Registrul Comertului sub nr. HRB 23388, in calitate de cumparator (Cumparatorul), un
contract intitulat de parti Antecontract de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 238/17.04.2007 de
catre BNP Ion Popescu si Asociatii (Contractul), cu privire la un imobil in suprafata de 10.000 de mp
situat in Str. Mircea Voda nr. 27, Sector 1, Bucuresti, inscris in Cartea funciara nr. 12347, avand numar
cadastral 33456 (Imobilul).
Partile nu inscriu Contractul in Cartea funciara si stabilesc faptul ca proprietatea asupra Imobilului se va
transmite numai daca urmatoarele conditii sunt indeplinite:
1. Cumparatorul plateste integral pretul de 3.000.000 EUR, in trei transe egale de cate 1.000.000
EUR, dupa cum urmeaza:
Prima transa a pretului s-a platit la data incheierii antecontractului;
A doua transa a pretului se va plati cel mai tarziu la data de 10.02.2008;
Ultima transa se va plati in termen de 30 zile de la data la care Vanzatorul il notifica pe
Cumparator, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire, cu privire la faptul ca
a obtinut hotararea de aprobare a Planului Urbanistic Zonal (PUZ), in conditiile
stabilite prin antecontract, dar nu mai tarziu de data de 07.01.2012;
2. Vanzatorul a obtinut hotararea de aprobare a PUZ-ului, in conditiile stabilite prin
antecontract;

Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

3. Dupa plata integrala a pretului, Cumparatorul notifica Vanzatorul, prin scrisoare recomandata
cu confirmare de primire, pentru ca acesta sa se prezinte pentru a indeplini toate formalitatile
necesare pentru transmiterea proprietatii si pentru a-i permite acestuia sa-si inscrie titlul in
Cartea funciara a imobilului in cauza.
Conform Contractului, Cumparatorul are dreptul sa plateasca integral pretul, in orice moment inainte de
data limita de 07.01.2012, urmand sa notifice Vanzatorul in aceasta privinta.
La 15.02.2008, Cumparatorul pune la dispozitia Vanzatorului restul neplatit din pret, intr-un cont deschis
pe numele Vanzatorului la Banca Centrala de Investitii (BCI), fara insa a-l notifica pe acesta cu privire
la acest fapt.
La 28.03.2012, se inscrie in Cartea funciara a Imobilului Contractul de vanzare-cumparare autentificat de
catre BNP Ion Popescu si Asociatii sub nr. 76 /02.01.2012, incheiat intre Vanzator si Mod RealEstate
S.R.L., o societate comerciala cu raspundere limitata din Romania, avand sediul social in Bucuresti, Str.
Constantin Coanda nr. 5, et. 1, ap. 6, Sector 1, inregistrata la Registrul Comertului Bucuresti sub nr.
J40/22295/2007, avand cod unic de inregistrare 22819279.
Mentionam ca pana la aceasta data Vanzatorul nu a obtinut hotararea de aprobare a PUZ-ului, in
conformitate cu Contractul incheiat cu Cumparatorul.
Cerinte:

a)

Analizati pe scurt, comparativ, efectele publicitatii drepturilor reale in Cartea Funciara in Noul
Cod Civil fata de vechea reglementare.

b)

Care este natura juridica a hotararii de aprobare a PUZ-ului, respectiv act administrativ cu efect
normativ sau individual si de catre cine si in ce conditii poate fi acesta atacat?

c)

Ce remedii juridice are la dispozitie si impotriva cui ar trebui sa se indrepte Cumparatorul initial
pentru a obtine:
1) proprietatea asupra imobilului; si
2) pretul platit?

d)

Care sunt apararile care pot fi formulate de catre Vanzator, respectiv de catre Mod RealEstate
S.R.L., in cazul actiunilor formulate la punctul c) de mai sus?

e)

Reanalizati situatiile de la literele c) si d), luand in considerare urmatoarea schimbare a situatiei

de fapt initiale: societatea cumparatoare se numeste Right Property Estate S.R.L. si este o societate
romana.

f)

Reanalizati situatiile de la literele c), d) si e) luand in considerare urmatoarea schimbare a

situatiei de fapt: conditia cu privire la obtinerea PUZ-ului este strict in favoarea Cumparatorului
initial si acesta il notifica pe Vanzator cu privire la renuntarea la aceasta conditie, precum si cu
privire la plata integrala a pretului, la data de 14.01.2012.

g)

Reanalizati situatiile de la literele c), d) , e) si f), luand in considerare urmatoarele schimbari ale
situatiei de fapt: contractul incheiat la data 17.04. 2007 se numeste Contract de vanzarecumparare sub conditie suspensiva, a fost incheiat in forma autentica cu incheiere de autentificare
din partea BNP Ion Popescu si Asociatii, a fost inscris in Cartea Funciara la data de 3.05.2007,
iar contractul incheiat intre Vanzator si Mod RealEstate S.R.L. a fost autentificat de catre BNP
Mihai Georgescu sub nr. 233/9.01.2012 si inscris in Cartea funciara la data de 14.01.2012, in
urma obtinerii radierii contractului sub conditie suspensiva, ca urmare a neindeplinirii conditiilor
suspensive;
5

Recruitment June 2012

h)

Recruitment July 2012

Acolo unde difera, pentru fiecare din literele c), d) , e) , f) si g) analizati situatia raspunderii
notarului public BNP Ion Popescu si Asociatii si legalitatea actelor infaptuite de acesta.

B. Drept comercial

V.
Societatea Pine Invest S.R.L. este o societate comerciala cu raspundere limitata din Romania, cu sediul in
Bucuresti, Str. Ion Campineanu nr. 11, et. 4, camera 421, Sector 1, Union International Business Center,
modul V, inregistrata la Registrul Comertului Bucuresti sub nr. J40/7769/2007, CUI 21588257
(Societatea), avand capitalul social in valoare de 1.000 RON, impartit in 100 parti sociale, fiecare cu o
valoare de 10 RON, detinute dupa cum urmeaza:
a) Dl. Ion Marinescu detine 10 parti sociale, in valoare totala de 100 RON, reprezentand
10% din capitalul social al Societatii;
b) Tanne Invest S.A. (Tanne), societate pe actiuni avand sediul social in Bucuresti, Str.
Pictor Negulici nr. 13 C, et. 1, biroul nr. 14, sector 1, inregistrata la registrul Comertului
sub nr. J40/18/1990, avand CUI 1571480, detine 90 parti sociale, in valoare totala de
900 RON, reprezentand 90% din capitalul social al Societatii.
Considerand cele de mai sus, analizati urmatoarele situatii:
a)

Domnul Klaus Schmit, cetatean olandez, doreste sa devina asociat al Societatii. Prezentati cel
putin 2 modalitati in care domnul Schmit poate sa devina asociat in cadrul Societatii,
emumerand avantajele si dezavantajele fiecareia dintre modalitatile identificate.

b)

Societatea este condusa de domnul Ion Marinescu, in calitate de administrator. In data de

28.12.2011, Societatea ia hotararea de a schimba structura conducerii, printr-o hotarare a
Adunarii Generale a Asociatilor. Domnul Ion Marinescu nu este notificat cu privire la data si locul
acestei adunari generale, insa,cu toate acestea, acesta se prezinta in cadrul adunarii si se opune
schimbarii sale.

c)

In cadrul acestei sedinte, cu 90% din partile sociale, se voteaza numirea drept administratorpersoana juridica a societatii Tanne, reprezentata legal de catre domnul Popescu Valentin.
Hotararea se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea a IV-a, in data de 5.01.2012.
La 31.12.2011, domnul Ion Marinescu incheie un contract prin care instraineaza fondul de comert
al Societatii fiului sau adoptat prin adoptie cu efecte restranse, Pavel Marinescu, pentru suma de
100.000 RON. In aceasi zi, domnul Marinescu introduce o actiune impotriva hotararii Adunarii
Generale din data de 28.12.2011.

Cerinte:
1)
2)
3)

4)

Analizati legalitatea hotararii Societatii.

Analizati legalitatea instrainarii fondului de comert al Societati. Prezentati
remediile juridice ale Societatii si eventualele aparari ale domnilor Marinescu.
Care sunt mijloacele juridice pe care le are la dispozitie si care sunt argumentele
juridice care pot fi folosite de catre domnul Ion Marinescu in cadrul actiunii
pornite in data de 31.12.2011?
Considerati ca instanta admite actiunea domnului Ion Marinescu si anuleaza
hotararea Societatii. De asemenea, aceasta dispune ca domnul Ion Marinescu sa
fie repus in functia de administrator. Comentati legalitatea hotararii instantei.

Recruitment June 2012

Recruitment July 2012

d)

Societatea doreste sa fie listata la Bursa de Valori Bucuresti(BVB). Analizati posibilitatea unei
asemenea operatiuni, iar in cazul in care este posibila, prezentati pe scurt 3 conditii si schimbari
pe care Societatea va trebui sa le indeplineasca in mod necesar.

e)

Societatea Pomicolor SRL detine o ipoteca mobiliara asupra partilor sociale detinute de catre
domnul Ion Marinescu. Analizati posibilitatea de executare silita a acestor parti sociale de catre
Pomicolor SRL.

f)

Considerati aceasi situatie de fapt ca cea de la litera Error! Reference source not found. de mai
sus, cu diferenta ca Societatea este de data aceasta o societate pe actiuni. Se aduce drept aport la
capitalul social al Societatii, un imobil in valoare de 300.000 EUR. Doua luni mai tarziu,
Societatea vinde imobilul cu o suma de 435.000 EUR unui fond de investitii strain. Analizati
efectele acestei operatiuni asupra capitalului social al Societatii.

Mult succes !