Competena material n

cazul aciunilor n
rezoluiunea unui
antecontract de vnzarecumprare. Taxa judiciar
de timbru datorat pentru
aceste aciuni
Claudia Prilogan, judector
Judectoria Sectorului 6 Bucureti
Dan Manea, judector
Judectoria Sectorului 6 Bucureti

In the case of a demand for rescission concerning an agreement to a future

buy-sell, the jurisdiction ratione materiae must be determined by taking into
consideration the value of the property intended to be sold. This value should be
the price the parties have agreed on.
The stamp duty will be calculated in accordance with art. 2 par. 1 and 11 of the
Law no. 146/1997, on the same pecuniary basis.
1. Enunul problemei
roblema pe care vom ncerca a
o lmuri n rndurile urmtoare
este aceea a competenei
materiale n cazul unei aciuni prin care
se solicit rezoluiunea unui
antecontract de vnzare-cumprare a
unui imobil, dat fiind c am constatat
c exist o jurispruden neunitar cu
privire la elementul la care judectorul
trebuie s se raporteze atunci cnd n
antecontractul de vnzare-cumprare
se precizeaz preul lucrului ce
urmeaz a fi vndut i suma achitat

cu titlu de avans din acest pre. Astfel,

unele instane s-au raportat la preul
lucrului vndut, pre care n opinia
prilor contractante este valoarea
bunului ce urmeaz a fi vndut, n timp
ce alte instane s-au raportat la avansul
achitat, care de cele mai multe ori
reprezint o valoare mic din preul
convenit.
De asemenea, ne propunem a
lmuri care este taxa judiciar de timbru
ce ar trebui achitat n cazul unei
asemenea aciuni. Mai precis, va trebui
s stabilim elementele la care instana

"&Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

trebuie s se raporteze atunci cnd

stabilete aceast tax (valoarea
bunului imobil, valoarea avansului
achitat de promitentul-cumprtor,
valoarea diferenei de pre la care
vnztorul ar fi ndreptit etc.).
2. Reglementare legal
Legislaia nu reglementeaz n mod
expres antecontractul, un asemenea
act juridic putnd fi ncheiat n temeiul
libertii contractuale, avndu-se n
vedere dispoziiile art. 942 1206 C.civ.
Antecontractul sau promisiunea
bilateral de vnzare-cumprare este
acel contract n care ambele pri se
oblig s ncheie n viitor, la preul
stabilit, contractul de vnzarecumprare177.
Literatura de specialitate178 a artat
c printr-un antecontract se nate o
obligaie de a face, respectiv aceea de
a ncheia n viitor contractul propriu-zis,
translativ de proprietate. Astfel,
promitentul-vnztor i asum prin
antecontract obligaia de a vinde bunul
asupra cruia s-a convenit, iar
promitentul-cumprtor obligaia de a
cumpra acelai bun.
Din art. 5 alin. 2 al Titlului X din
Legea nr. 247/2005179 privind reforma
n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente,
rezult posibilitatea ncheierii unui
antecontract de vnzare-cumprare cu
privire la un teren. Astfel, potrivit acestui
text legal, n situaia n care dup
ncheierea unui antecontract cu privire

177
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, Ed. Actami, Bucureti, 1999, p. 25.
178
I. Adam, Proprietatea public i privat
asupra imobilelor n Romnia, Ed. AllBeck, 2000,
p. 331.

Pentru stabilirea competenei

materiale n cazul unei aciuni
prin care se solicit rezoluiunea
unui antecontract de vnzarecumprare a unui imobil, unele
instane s-au raportat la preul
lucrului vndut, iar altele la
avansul achitat.
la teren, cu sau fr construcii, una
dintre pri refuz ulterior s ncheie
contractul, partea care i-a ndeplinit
obligaiile poate sesiza instana
competent care poate pronuna o
hotrre care s in loc de contract.
Dup cum se poate observa, legea are
n vedere numai un antecontract de
vnzare-cumprare ce privete numai
un teren.
Trebuie reinut c pentru ca un
antecontract s i produc efecte
juridice, acesta trebuie s ndeplineasc toate condiiile prevzute de
lege cu privire la contractul ce se
preconizeaz a fi ncheiat, mai puin
consimmntul, acesta urmnd a fi
exprimat la data ncheierii contractului
de vnzare-cumprare n form
autentic ori suplinit prin pronunarea
unei hotrri care s in loc de act
autentic.
Astfel, lucrul ce urmeaz a fi vndut
i preul acestuia trebuie s fie
determinate sau cel puin determinabile.

179
Publicat n M. Of., Partea I, nr. 653/
22.07.2005.

Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

149

3. Aciunile n justiie nscute din

ncheierea unui antecontract
Fiecare dintre contractanii antecontractului de vnzare-cumprare are
la dispoziie, la alegerea discreionar
a sa, dou aciuni n justiie pe care le
poate folosi: aciunea prin care se
solicit ca instana s pronune o
hotrre care s in loc de act autentic
i aciunea n rezoluiunea antecontractului de vnzare- cumprare.
Pn la apariia Legii nr. 247/2005,
dup abrogarea Decretului nr. 144/
1958180 privind reglementarea eliberrii
autorizaiilor de construire, reparare i
desfiinare a construciilor, precum i a
celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii
prin Legea nr. 50/1991 181 privind
autorizarea executrii construciilor i
unele msuri pentru realizarea locuinelor, legislaia nu reglementa posibilitatea pronunrii de ctre instanele
judectoreti a unei hotrri care s in
loc de act autentic (contract de
vnzare-cumprare, n spe). Cu toate
acestea, att doctrina182, ct i practica
judiciar au recunoscut asemenea
aciuni, n temeiul art. 1073 i 1077
C.civ.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Legea nr.
247/2005, n situaia n care dup
ncheierea unui antecontract cu privire
la teren, cu sau fr construcii, una
dintre pri refuz s ncheie contractul,
partea care i-a ndeplinit obligaiile
poate sesiza instana competent care
poate pronuna o hotrre care s in
loc de contract.
n privina rezoluiunii unui antecontract de vnzare-cumprare,

temeiul unei asemenea aciuni este art.

1020 1021 C.civ. i intervine atunci
cnd una dintre prile contractului nu
i ndeplinete n mod culpabil
obligaiile asumate prin antecontract.
Aceasta poate fi judectoreasc sau
convenional, caz n care prile pot
insera n contract un pact comisoriu.
Prin rezoluiunea antecontractului i
repunerea n situaia anterioar atunci
cnd aceasta se cere, promitentulcumprtor urmrete obinerea nu
numai a restituirii sumei achitate cu titlu
de avans, ci i desfiinarea obligaiei
sale de a plti restul sumei, diferena
dintre preul convenit i avansul pltit
(dac a existat un avans pltit), la
momentul transferului dreptului de
proprietate de ctre promitentulvnztor n favoarea sa.
Cu privire la natura juridic a unei
asemenea aciuni, trebuie s avem n
vedere care sunt obligaiile ce incumb
prilor unui antecontract. Att promitentul-cumprtor, ct i promitentulvnztor au obligaia de a ncheia n
viitor (la termenul stabilit prin antecontract ori la alt termen convenit ulterior) contractul de vnzare- cumprare,
n forma cerut de lege, adic n form
autentic. De asemenea, aceast
obligaie se refer la un bun (imobil sau
mobil), care are o valoare patrimonial,
cuantificat de obicei n preul
convenit de prile contractante.
n consecin, apreciem c aciunea
n rezoluiunea unui antecontract de
vnzare-cumprare este o aciune
patrimonial.
Cu privire la aceast calificare juridic avem n vedere i considerentele

180
Publicat n Buletinul Oficial, nr. 15/
29.03.1958.
181
Publicat n M. Of., Partea I, nr. 163/
07.08.1991.

182
Fr. Deak, op. cit., p. 26; I. Adam, op. cit.,
p. 361 i urm.; T. Drjan, Antecontractul de
vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/
2000, p. 5562.

#Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

Deciziei nr. 32/2008183, pronunat de

nalta Curte de Casaie i Justiie ntr-un
recurs n interesul legii. Astfel, instana
suprem a reinut urmtoarele: () se
poate afirma c dreptul subiectiv ce se
cere a fi protejat n justiie transfer
caracterul su patrimonial sau
nepatrimonial litigiului nsui i, astfel,
procesul va putea fi evaluabil n bani,
ori de cte ori n structura raportului
juridic de drept substanial, dedus
judecii, intr un drept patrimonial, real
sau de crean.
Mai mult, s-a reinut c ori de cte
ori pe calea aciunii n justiie se tinde
a se proteja un drept patrimonial,
evaluarea obiectului litigiului este
posibil i necesar; n aceste condiii
trebuie considerate aciuni patrimoniale, n care valoarea obiectului cererii
determin competena material sau
cile de atac, ntre altele, aciunea prin
care reclamantul solicit obligarea
prtului s-i ntocmeasc act de
vnzare-cumprare, cererea de raport,
aciunea n reduciune testamentar,
aciunile n constatarea existenei sau
inexistenei unui drept, n msura n
care se refer la bunuri evaluabile n
bani, aciunile n constatarea simulaiei
unui contract de vnzare-cumprare a
unui bun imobil sau mobil, aciunile n
regres i n revocare.
4. Competena material n cazul
aciunii n rezoluiunea unui
antecontract de vnzare-cumprare
Aa cum am artat, oricare dintre
prile contractante poate formula o
aciune n rezoluiunea antecontractului
de vnzare-cumprare, n cazul n care
cealalt parte refuz ncheierea

contractului de vnzare-cumprare n
form autentic ori cnd oricare dintre
pri nu i ndeplinete obligaiile pe
care i le-a asumat la ncheierea
contractului.
Problema care se pune este aceea
a stabilirii elementului la care judectorul trebuie s se raporteze atunci
cnd stabilete instana competent s
judece o aciune n rezoluiune.
Ipoteza pe care o avem n vedere
este foarte mult utilizat de persoanele
care ncheie antecontracte de
vnzare-cumprare: n antecontractul
de vnzare-cumprare se precizeaz
preul lucrului ce urmeaz a fi vndut
i suma achitat cu titlu de avans din
acest pre.
Astfel, se pune problema dac
instana se raporteaz la preul lucrului
vndut, pre care n opinia prilor
contractante este valoarea bunului ce
urmeaz a fi vndut, sau la avansul
achitat, care de cele mai multe ori
reprezint o valoare mic din preul
convenit.
Pentru a ilustra mai bine ipoteza
avut n vedere, vom prezenta un caz
ipotetic: prile ncheie un antecontract
de vnzare-cumprare, preul bunului
imobil ce urmeaz a fi vndut fiind de
600.000 de lei, iar avansul pltit de
50.000 de lei.
n cazul n care se solicit rezoluiunea acestui antecontract i
restituirea sumei achitate ca avans,
dac instana s-ar raporta la suma de
600.000 de lei, competena material
de soluionare a cererii aparine
tribunalului, iar n cazul n care s-ar
raporta la avansul de 50.000 de lei,
competena material aparine
judectoriei.

183

Publicat n M. Of., Partea I, nr. 830/

10.12.2008.
Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

151

n spea prezentat, antecontractul

(promisiunea bilateral de vnzarecumprare) esteo convenie prin care
promitentul-vnztor se oblig s
transfere n viitor un drept patrimonialn
valoare de 600.000 de lei contra plii
de ctre promitentul-cumprtor a
acestei sume de bani.
Astfel, apreciem c plata avansului
de 50.000 de lei nu determin
modificarea ntinderii obligaiei promitentului-vnztor, ci este o modalitate
de executare a obligaiei de plat a
preului din viitorul contract ce se dorea
a fi ncheiat atunci cnd s-a convenit
asupra antecontractului de vnzarecumprare.
Mai mult, trebuie avut n vedere
faptul c plata avansului nu reprezint
o executare a antecontractului de
vnzare-cumprare, adic nu reprezint preul promisiunii de vnzare, ci
o executareanticipat parial a
obligaiei de plat a preului, sub
condiia rezolutorie a nencheierii
contractului de vnzare-cumprare.
Aceast obligaie este obligaia
specific cumprtorului n cadrul
contractului de vnzare-cumprare, iar
nu obligaia promitentului-cumprtor
n cadrul antecontractului de vnzarecumprare. Trebuie reinut c se poate
ncheia un antecontract de vnzarecumprare, n mod valabil, i fr
clauza plii vreunui avans. Practic, n
cazul plii unui avans, antecontractul,
ca nscris, conine i un alt act juridic, o
plat parial, efectuat cu anticipaie
n faza pre-contractual a contractului
de vnzare-cumprare.
Ca atare, repunerea n situaia
anterioar din prezenta spe presu-

pune analiza a dou aspecte: cel

rezultat din antecontract, care
presupune repunerea prilor n situaia
de deplin libertate contractual i cel
specific contractului de vnzarecumprare, care presupune restituirea
avansului, ca urmare a ndeplinirii
condiiei rezolutorii, care afecteaz
actul juridic al plii anticipate.
n consecin, promitentul-cumprtor i redobndete libertatea de
a nu mai ncheia un contract de
vnzare-cumprare evaluabil n bani,
n spe evaluat la 600.000 de lei.
ntr-o decizie de spe184, nalta
Curte de Casaie i Justiie a artat c
la stabilirea competenei materiale
dup valoare, n cadrul procesual al
aciunilor n nulitatea unui contract de
vnzare-cumprare, trebuie avut n
vedere preul stipulat n contract,
deoarece, ct timp nu e contestat,
preul constituie singurul element de
apreciere de natur obiectiv, neavnd
relevan alte estimri strine
contractului.
Considerm c aceeai motivare
poate fi aplicat i n cazul aciunii n
rezoluiunea unui antecontract de
vnzare-cumprare.
5. Taxa judiciar de timbru datorat pentru aciunea n rezoluiunea
unui antecontract de vnzarecumprare
Potrivit art. 2 alin. 11 din Legea nr.
146/1997 privind taxele judiciare de
timbru, dispoziiile alin. 1 (referitoare la
taxa judiciar de timbru datorat pentru
aciunile i cererile evaluabile n bani)
se aplic n mod corespunztor i
cererilor privind declararea nulitii,

184

C.S.J., Secia civil, decizia nr. 1593/

17.04.2002, n Revista Dreptul, nr. 6/2005.

# Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

anularea, rezoluiunea sau rezilierea

unui act juridic patrimonial, precum
i cererilor privind constatarea
existenei sau inexistenei unui drept
patrimonial; cererea privind repunerea
prilor n situaia anterioar este scutit
de tax de timbru dac este accesorie
cererii privind declararea nulitii,
anularea, rezoluiunea sau rezilierea
actului juridic patrimonial.
Acest text a fost introdus n lege ca
urmare a Deciziei nr. 32/2008,
menionat anterior.
La fel ca i n cazul competenei
materiale, se pune problema dac
instana se raporteaz la preul lucrului
vndut, pre care n opinia prilor
contractante este valoarea bunului ce
urmeaz a fi vndut sau la avansul
achitat, care de cele mai multe ori
reprezint o valoare mic din preul
convenit.
Apreciem c taxa judiciar de timbru
urmeaz a se achita la valoarea bunului
ce urma a fi vndut de pri, iar nu la
valoarea avansului achitat de pri.
Potrivit art. 2 alin. 3 din Legea nr.
146/1997, valoarea la care se calculeaz taxa de timbru este cea declarat
n aciune sau n cerere; dac aceast
valoare este contestat sau apreciat
de instan ca derizorie, evaluarea se
va face potrivit normelor metodologice
la care face trimitere art. 28 alin. 2 din
prezenta lege.
Din interpretarea acestui text legal,
rezult c taxa judiciar de timbru se
datoreaz la valoarea bunului ce
constituie obiect al antecontractului,
ntruct prin promovarea unei aciuni
n rezoluiune contractantul i
redobndete libertatea de a nu mai
ncheia un contract de vnzarecumprare evaluabil n bani.
Nu se poate avea n vedere, pentru
stabilirea taxei judiciare de timbru

datorate pentru aciunea de rezoluiune

a antecontractului de vnzarecumprare, avansul achitat de ctre
promitentul-cumprtor, ntruct
obiectul antecontractului nu este acest
avans, ci obligaia de a transfera un
drept de proprietate, drept care este
evaluat de pri atunci cnd stabilesc
preul viitorului contract.
Aceast soluie se poate deduce i
prin utilizarea argumentului reducerii la
absurd ad absurdum: astfel, dac
avansul achitat de promitentulcumprtor ar fi achitat cu titlu de avans
1 leu, taxa judiciar de timbru ar fi
neglijabil, fapt ce ar duce la ideea c
aceast aciune ar fi de facto scutit
de tax?
De asemenea, un alt argument este
adus i de prevederile art. 31 din Legea
nr. 146/1997, potrivit crora cererile
introduse la instanele judectoreti,
prin care se solicit pronunarea unei
hotrri judectoreti care ine loc de
act autentic de nstrinare a unor bunuri
imobile, se taxeaz potrivit prevederilor
art. 2 alin. 1, la valoarea imobilului.
Chiar dac aceast norm juridic
are n vedere numai una dintre aciunile
n justiie ce izvorsc din antecontractul
de vnzare-cumprare, fiind o norm
special expres prevzut n
completarea art. 2 alin. 1 din aceeai
lege, apreciem c, pentru identitate de
raiune, trebuie avut n vedere la
stabilirea taxei judiciare de timbru n
funcie de valoarea imobilului, valoare
ce va fi stabilit n conformitate cu
prevederile art. 2 alin. 3 din Legea nr.
146/1997.
Mai mult, un argument n plus este
adus i de faptul c, dac rezoluiunea
antecontractului de vnzare-cumprare
este cerut de ctre promitentulvnztor, avnd n vedere c aciunea
n rezoluiune este una patrimonial,
Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010

153

taxa judiciar de timbru se stabilete

n funcie de valoarea bunului ce urma
a fi vndut, ntruct aceasta este
singura valoare la care se poate raporta
promitentul-vnztor, ntruct el
redobndete libertatea de a nu ncheia
contractul de vnzare-cumprare. De
asemenea, nu se poate avea n vedere
avansul primit de promitentul-vnztor,
ntruct acesta nu ar avea interes s
solicite restituirea acestei sume ctre
promitentul-cumprtor.
Ca atare, dac n privina
promitentului-vnztor se are n vedere
valoarea ntregului bun la stabilirea
taxei judiciare de timbru, considerm
c pentru identitate de raiune i n
cazul n care promitentul-cumprtor
solicit rezoluiunea antecontractului de
vnzare-cumprare trebuie avut n
vedere tot valoarea bunului, iar nu cea
a avansului achitat, dat fiind c i
acesta din urm redobndete
libertatea de a nu ncheia contractul de

vnzare-cumprare, respectiv de a nu
plti preul convenit.
Apreciem c nu exist nicio
justificare obiectiv pentru ca taxa
judiciar de timbru s fie calculat
diferit, dup cum aciunea n rezoluiune este promovat de promitentulcumprtor sau de promitentulvnztor, atta timp ct antecontractul
nu a avut efect translativ de proprietate.
6. Concluzii
n concluzie, apreciem c n cazul
unei aciuni prin care se solicit
rezoluiunea unui antecontract de
vnzare-cumprare competena
material trebuie determinat n raport
de valoarea bunului ce urma a fi vndut.
Raportat la aceeai valoare trebuie
stabilit de ctre instana de judecat
i taxa judiciar de timbru datorat de
reclamantul dintr-o aciune n
rezoluiunea antecontractului de
vnzare-cumprare.

#"Revista Forumul Judectorilor Nr. 2/2010