Efectele introducerii TVA la tranzactiile

imobiliare

Click pe poza pentru galeria foto!

Taxele locale sunt mult mai mari pentru imobilele detinute de firme, iar costul acestora,
adaugat la costul intretinerii firmelor, neutralizeaza rapid economia realizata prin neplata
TVA la cumparare
Cele mai citite articole
Ultimele articole
Ziarul Financiar 31.01.2008
aA
Companiile care vor derula anul acesta tranzactii imobiliare trebuie sa plateasca in
plus fata de anul trecut si TVA de 19%. Finantele au eliminat prin OUG 106/2007
procedura de taxare inversa cu TVA in cazul achizitiilor de proprietati imobiliare de
catr
Pana la 1 ianuarie, tranzactiile imobiliare intre firme platitoare de TVA beneficiau de
taxare inversa, care nu presupunea transferul efectiv intre cumparator si vanzator al sumei
aferente taxei pe valoarea adaugata. Statul colecta aceasta taxa numai atunci cand
imobilele erau vandute unui neplatitor de TVA, de obicei consumatorul final persoana
fizica.
"In expunerea de motive a Guvernului privind eliminarea masurilor de taxare simplificata
se mentioneaza ca acestea, desi nu au creat in sume absolute goluri de venituri, au cauzat
o decalare in timp nefavorabila a incasarii la bugetul de stat a taxei pe valoarea adaugata.

Dupa calculele initiatorilor actului normativ, se preconizeaza ca eliminarea acestor masuri

va avea influente pozitive de cash-flow asupra bugetului de aproximativ 2,5 miliarde lei
(700 mil. euro) in 2008", a declarat Cristian Lina, partener al firmei de avocatura Lina,
Guia si Asociatii.
In urma schimbarii metodei de taxare a tranzactiilor imobiliare, statul se finanteaza pe
seama sectorului privat, intrucat incaseaza sumele aferente taxei pe valoarea adaugata
mai repede, potrivit lui Lina. Firmele care platesc TVA la achizitionarea unui imobil pot
fie sa solicite rambursarea acestei taxe, fie sa o deduca in timp contra TVA colectat din
veniturile generate de imobil sau din alte venituri.
Astfel, statul nu va mai incasa TVA atunci cand este colectat de firme de la persoanele
fizice, ci va incasa aceasta taxa in momentul livrarii imobilelor de catre constructori sau
de la momentul vanzarii acestora catre alte firme.
"In teorie, intrucat statul ar trebui sa ramburseze taxa cumparatorilor platitori de TVA,
efectul asupra bugetului este neutru, efectul firesc fiind o crestere a numarului cererilor
de rambursare. In practica insa, firmele sunt descurajate sa solicite rambursarea TVA din
cauza birocratiei, coruptiei si posibilitatii abuzurilor cu ocazia controalelor fiscale",
explica Lina.
Statul de multe ori nu respecta termenele de rambursare si se finanteaza gratis pe
socoteala firmelor, care rareori isi permit sa solicite daune sau dobanzi in instanta care,
daca ar fi acordate, ar trebui suportate de contribuabil.
Efectele asupra jucatorilor de pe piata
In aparenta, eliminarea masurilor de taxare simplificata nu are efect de scumpire, intrucat
TVA nu este un cost, taxa putand fi rambursata sau dedusa. Insa, va avea un efect asupra
costului de finantare al unui proiect, pentru ca firmele vor fi nevoite sa prefinanteze
costul TVA.
"Intr-un sector in care majoritatea achizitiilor se fac cu finantare bancara, efectul imediat
va fi o crestere a costurilor de finantare cu 19%, corespunzator dobanzii platite pana la
colectarea de catre imprumutat sau rambursarea de catre stat a taxei. De asemenea, vor
creste costurile constituirii ipotecilor (care de obicei sunt calculate ca procent din

valoarea creditului) si se vor ridica stachetele in mod corespunzator cu privire la

evaluarea solvabilitatii imprumutatilor (care ar putea fi pusi in situatia de a plati o
contributie proprie mai mare sau sa faca dovada unor venituri mai mari sau sa constituie
garantii suplimentare)", precizeaza Lina.
Efectul cresterii costurilor se va evidentia in costul final al imobilelor noi sau in scaderea
marjelor de profit, in functie de cat este piata de pregatita sa suporte si aceste costuri. In
schimb, situatia constructorilor se imbunatateste, intrucat acestia nu mai trebuie sa prefinanteze taxa pe valoarea adaugata pentru materialele de constructii si alte servicii
subcontractate.
Cu exceptia costurilor dezvoltatorilor legate de pre-finantarea TVA, nu este de asteptat ca
marile tranzactii imobiliare cu imobile altele decat rezidentiale sa fie afectate, intrucat
acestea se desfasoara de obicei prin vanzarea companiilor de proiect (share deals). Desi
masura nu schimba cu nimic situatia persoanelor fizice, care oricum trebuia sa achite
TVA atunci cand cumparau de la firme, cresterea costurilor dezvoltatorilor imobiliari in
segmentul rezidential se poate reflecta in cresterea costurilor imobilelor noi. Aceasta
poate duce catre o reorientare spre apartamentele vechi, detinute de persoane fizice, al
caror pret poate creste odata cu cererea.
Apartamentele "pe firma"
Un efect al masurilor de taxare simplificata a fost inmultirea situatiilor in care persoanele
fizice isi constituiau firme platitoare de TVA pentru a cumpara apartamente de la
dezvoltatorii imobiliari fara a plati taxa pe valoarea adaugata. Practica a fost puternic
promovata de dezvoltatori si agentii imobiliari, care incurajau cumparatorii sa recurga la
aceasta schema pentru a iesi mai ieftin, ba chiar unele banci au dezvoltat produse de
credit special pentru a se adresa acestei categorii.
"Mii de cumparatori neinformati s-au lasat atrasi de mirajul cumpararii fara plata TVA,
fara sa considere alte numeroase aspecte care fac aceasta metoda de achizitie foarte
dezavantajoasa pe termen lung. In primul rand, TVA poate fi dedusa doar pentru
operatiuni care au legatura cu obiectul de activitate si generarea de profit, iar firmele care
servesc doar ca paravan pentru achizitii de locuinte risca sa fie obligate sa plateasca TVA
cu majorari si penalitati", precizeaza Lina.
Apoi, in cazul vanzarii ulterioare catre persoane fizice, TVA trebuie oricum aplicata la
valoare, crescand costul apartamentului, iar veniturile realizate din vanzare sunt
impozabile atat ca profit, cat si ca dividende in cazul in care se intorc la asociati.
Nu in ultimul rand, taxele locale sunt mult mai mari pentru imobilele detinute de firme,
iar costul acestora, adaugat la costul intretinerii firmelor, neutralizeaza rapid economia
realizata prin neplata TVA la cumparare. Eliminarea taxarii inverse inchide si
posibilitatea revanzarii catre alte persoane dispuse sa cumpere "pe firma", iar cumpararea
apartamentelor cu firme cu tot nu este recomandabila din cauza nesigurantei privind
obligatiile acestora de la infiintare pana la momentul vanzarii.
"OUG 106/2007 trebuie aprobata de Parlament pentru a avea statut final de lege. Senatul
a adoptat deja proiectul legii de aprobare, care reintroduce taxarea inversa in cazul
livrarilor de imobile. Proiectul legii a fost inscris in regim de urgenta si la Camera
Deputatilor, care este camera decizionala in acest caz si care se va pronunta probabil pana
in primavara cu privire la forma finala", conchide Lina.