3.1.

Caracteristica, recunoaterea i evaluarea investiiilor imobiliare

Investiiile imobiliare snt reglementate de prevederile SNC Investiii imobiliare,
Directivelor U.E. i Standardului Internaional de Contabilitate 40 "Investiii imobiliare".
Investiie imobiliar - proprietate imobiliar (un teren sau o cldire sau parte a unei
cldiri) deinut de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar n scopul
nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului dar nu pentru:
a)
a fi utilizat n producie, vnzarea de bunuri, prestri servicii sau
n scopuri administrative;
b)
a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
Proprietate imobiliar terenuri, cldiri i/sau parte a acestora, deinute de proprietar
sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar.
Proprietate imobiliar utilizat de posesor - proprietate imobiliar deinut de
proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar, pentru a fi utilizat n
producie, la furnizarea de bunuri, prestarea serviciilor sau n scopuri administrative.
Valoarea contabil - valoarea la care investiia imobiliar este recunoscut n bilan.
Valoarea just - preul la care poate fi tranzacionat o proprietate imobiliar, benevol,
ntre pri independente i interesate, desfurat n condiii normale, fr a deduce costurile
estimate n cadrul vnzrii sau cedrii.
Tipuri specifice de investiii imobiliare
Astfel, o investiie imobiliar are urmtoarele caracteristici:
proprietatea reprezint un teren sau o cldire - sau o parte dintr-o
cldire - sau amndou;
b)
proprietatea poate fi deinut sau nchiriat (de locatar) n baza
unui contract de leasing financiar;
c)
proprietatea este deinut pentru a aduce ctiguri din chirie sau
pentru creterea valorii, sau pentru amndou;
d)
proprietatea nu este pstrat pentru folosirea ei de ctre entitate n
procesul de producie, pentru furnizarea de bunuri i prestarea de servicii sau n scopuri
administrative i nici pentru a fi vndut de ctre entitate pe parcursul desfurrii normale a
activitii.
n funcie de caracteristicile preluate activele de tip cldiri sau terenuri ar putea fi recunoscute ca
investiii imobiliare (tabelul 1).
Tabelul 1
Componena elementelor de investiii imobiliare
Elemente de investiii imobiliare
Elemente care nu sunt investiii imobiliare
terenurile deinute, mai degrab, n proprietile imobiliare deinute pentru a fi
scopul creterii pe termen lung a valorii vndute pe parcursul desfurrii normale a
capitalului, dect n scopul vnzrii pe activitii sau n procesul de construcie sau
termen scurt, pe parcursul desfurrii amenajare n vederea unei astfel de vnzri
normale a activitii.
terenurile deinute pentru o utilizare proprietile imobiliare care sunt n curs de
viitoare nc nedeterminat.
construire sau amenajare n numele unor tere
pri
cldire aflat n proprietatea entitii proprietile imobiliare utilizate de posesor,
(sau deinut de entitate n temeiul unui proprietile deinute n scopul utilizrii lor
contract de leasing financiar) i viitoare ca proprieti imobiliare utilizate de
nchiriat n temeiul unuia sau mai posesor, proprietile utilizate de salariai
a)

multor contracte de leasing operaional.

(indiferent dac acetia pltesc sau nu chirie la

cursul pieei) i proprieti imobiliare utilizate
de posesor care urmeaz a fi cedate.
cldire care este liber, dar care este proprietile imobiliare care sunt nchiriate
deinut pentru a fi nchiriat n temeiul unei alte entiti n temeiul unui contract de
unuia sau mai multor contracte de leasing financiar.
leasing operaional.
n practic exist situaii diverse care necesit o abordare special pentru recunoaterea
unor active ca investiii imobiliare.
O entitate-proprietar poate s utilizeze parial o investiie imobiliar n scopuri
personale pentru producerea de bunuri sau furnizarea de servicii, ori n scopuri administrative,
cealalt parte fiind deinut pentru a fi transmis n chirie sau cu scopul creterii valorii. Dac
prile componente ale investiiei imobiliare pot fi vndute separat (sau nchiriate separat n baza
unui contract de leasing financiar), entitatea nregistreaz fiecare parte separat. Daca prile nu
pot fi vndute n mod separat, entitatea se bazeaz pe criteriul semnificaiei. Astfel, proprietatea
trebuie s fie tratat numai ca investiie imobiliar dac o parte nesemnificativ este deinut n
scopul utilizarii n producia de bunuri sau prestarea de servicii sau n scopuri administrative.
Stabilirea a ceea ce reprezint o parte "nesemnificativ" a cldirii este o problem de raionament
profesional.
Exemplu 1.
O entitate a transmis o cldire n chirie n baza unui contract de leasing operaional
pentru birouri. Valoarea anual a contractului constituie 100 000 lei. Locatorul s-a
angajat ca pe durata contractului s furnizeze locatarului servicii de paz i ntreinere a
cldirii care constituie anual 10 000 lei.
Deoarece valoarea serviciilor auxiliare este nesemnificativ (10000 lei), doar 10%, fa
de ntregul contract (100000 lei), cldirea este recunoscut ca investiie imobiliar.
Entitatea care transmite n leasing operaional poate presta servicii auxiliare chiriailor
unui imobil, cum ar fi servicii de paz i ntreinere. n acest caz proprietatea poate fi
recunoscut ca investiie imobiliar dac aceste servicii reprezint o component relativ
nesemnificativ a contractului considerat ca ntreg.
n cazul n care o entitate deine o proprietate imobiliar care este nchiriat i ocupat de
societatea sa mam sau de a o alt filial, aceasta nu este considerat o investiie imobiliar n
rapoartele financiare consolidate, deoarece din punctul de vedere al grupului, proprietatea
imobiliar este un activ utilizat de posesor. Totui, din punctul de vedere al entitii care o deine,
proprietatea investiional se reflect n rapoartele financiare individuale ale locatarului.
Investiia imobiliar este recunoscut ca activ n cazul n care:

exist probabilitatea generrii de avantaje economice viitoare;

valoarea acesteia poate fi msurat cu exactitate;

Conform principiului de recunoatere o entitate nu recunoate n valoarea iniial a unei
investiii imobiliare costurile de ntreinere ale unei astfel de proprieti investiionale. Aceste
costuri sunt recunoscute ca cheltuielile ale perioadei.
Proprietatea investiional poate fi evaluat la diferite etape:
la intrarea n gestiune, numit evaluare iniial;
la data ntocmirii rapoartelor financiare, numit evaluare ulterioar;
la transferul (reclasificarea) la (de la) proprietatea investiional.
O investiie imobiliar este evaluat iniial la cost care include valoarea de intrare i
costurile de tranzacionare. Costul unei investiii imobiliare cumprate include preul de

procurare i alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi: comisionul ageniei imobiliare, taxele
notariale, costul serviciilor juridice, taxe de stat i alte costuri de tranzacionare.
n cazul construirii unei proprieti investiionale valoarea iniial a acesteia este valoarea
costurilor acumulate pentru construcie sau mbuntire. Pn la data finalizrii acest obiect este
constatat n baza prevederilor SNC Imobilizri necorporale i corporale. " La acea dat, activul
n curs de execuie devine proprietate investiional i se aplic SNC Investiii imobiliare.
Nu se includ n valoarea de intrare a proprietii investiionale:

costurile de punere n funciune, cu excepia cazurilor cnd aceste cheltuieli snt

necesare pentru aducerea lui n stare de funcionare;

pierderile din exploatare aprute nainte ca investiia imobiliar s ating nivelul

planificat de ocupare;

cheltuielile supra norm de materiale i for de munc, sau alte pierderi de resurse
aprute n procesul de construcie sau mbuntire a activului.
O entitate evalueaz conform principiului de recunoatere toate costurile sale cu
investiiile imobiliare n momentul cnd snt suportate. Aceste costuri includ costurile
suportate iniial pentru a dobndi o investiie imobiliar i costurile suportate ulterior pentru a
modifica, a aduga, pentru a nlocui o parte sau pentru a ntreine o proprietate imobiliar.
Costurile suportate pentru ntreinerea zilnic a investiiei imobiliare nu sunt recunoscute
n valoarea contabil, dar sunt constatate cheltuieli pe msura suportrii.
Exemplul 2.
Entitatea deine o cldire n componena investiiilor imobiliare. Pentru ntreinerea cldirii
entitatea a ncheiat un contract de prestare a serviciilor cu o firm specializat, plata
lunar fiind de 12 000 lei.
n baza datelor din exemplu, costurile de prestare a serviciilor se recunosc ca cheltuieli ale
perioadei i entitatea nregistreaz concomitent majorarea cheltuielilor i datoriilor curente
cu 12000 lei.
Entitatea recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare costul nlocuirii unei
pri a investiiei imobiliare existente n momentul n care sunt suportate costurile. Valoarea
contabil a prilor nlocuite este derecunoscut n conformitate cu prevederile prezentului
standard.
3.2 Evaluare la recunoatere
O investiie imobiliar este evaluat iniial la cost care include valoarea de intrare i
costurile de tranzacionare.
Costul unei investiii imobiliare cumprate include preul de procurare i alte cheltuieli
direct atribuibile, cum ar fi: comisionul ageniei imobiliare, taxele notariale, costul serviciilor
juridice, taxe de stat i alte costuri de tranzacionare.
Exemplul 4
Entitatea a achiziionat un teren la preul de 780 000 lei care este deinut pentru a fi
transmis n arend. Costurile de tranzacionare cuprind: comisionul ageniei imobiliare
23400 lei, taxele notariale 8200 lei, cheltuieli de nregistrare la OCT 560 lei.
n baza datelor din exemplu costul de intrare a terenului constitue 812160 lei
(780000 + 23400 + 8200 + 560).
Entitatea nregistreaz costul de intrare n sum de 812160 lei ca majorare
concomitent a investiiei imobiliare i datoriilor.

Dac plata unei investiii imobiliare este amnat, costul de intrare a acesteia este
echivalentul preului n numerar. Diferena ntre pre i suma efectiv pltit reprezint cheltuieli
cu dobnda recunoscute de-a lungul perioadei de achitare.
Exemplul 5
O entitate a achiziionat la 01.01.20N1 o cldire la preul de 1 200 000 lei, cu scopul de a o
transmite n leasing operaional. Conform contractului de procurare, achitarea se
efectuiaz cu plata n rate egale (n anuiti)i dobnda anual de 10%. Entitatea este
obligat s achite:
e) la data achiziiei suma de 200 000 lei;
f) diferena timp de 4 ani la sfritul fiecrui an, n rate egale cu 312 500 lei.
Ratele achitate anual includ valoarea actualizat a incasrilor anuale i dobnda
anual care se prezint astfel:
( lei)
Data
Rata anual
Valoarea actualizat a Dobnda anual
ncasrilor anuale
1
2
3
4
1.01.N
200 000
200 000
31.12.N+1
312 500
212 500
100 000
31.12.N+2
312 500
237 500
75 000
31.12.N+3
312 500
262 500
50 000
31.12.N+4
312 500
287 500
25 000
Total
1 450 000
1 200 000
250 000
n baza datelor din exemplu, deoarece plata investiiei este amnat, costul acesteia este
echivalentul preului n numerar de 1 200 000 lei. Entitatea va nregistra:
- investiia imobiliar la costul su de 1 200 000 lei reprezentnd suma care ar fi fost pltit
de ntreprindere n condiii normale de plat ca majorare concomitent a investiiei imobiliare i
datoriilor;
- suma dobnzii anuale ca majorare concomitent a cheltuielilor i datoriilor n sum de
100 000 lei n anul N+1, 75 000 lei n anul N+2, 50 000 lei n anul N+3 i 25 000 lei n anul
N+4.
Investiiile imobiliare procurate, a cror pre de cumprare este exprimat n valut strin,
se evalueaz n moneda naional prin recalcularea valutei strine la data recunoaterii iniiale n
modul stabilit de SNC Diferene de curs valutar.
Investiiile imobiliare pot fi primite n schimbul altor active nemonetare sau a unei
combinri de active nemonetare i monetare. Asemenea tranzacii se trateaz ca dou operaiuni:
nstrinarea activului transmis n schimb i procurarea activului primit n schimb. Costul de
intrare a investiiei imobiliare primite este evaluat la valoarea just, cu excepia cazurilor n care:
a) tranzacia de schimb nu are coninut comercial sau
b) nici valoarea just a activului primit i nici cea a activului cedat nu pot fi evaluate n
mod credibil.
n cazul n care, n urma schimbului, investiia imobiliar nu poate fi evaluat la valoarea
just, costul su este evaluat la valoarea contabil a activului cedat.

Metode de eviden a investiiilor imobiliare

3.3. Evaluarea ulterioar

Dup recunoaterea iniial investiiile imobiliare pot fi evaluate conform modelului

bazat pe:
valorea just; sau
cost.
Metoda de evaluare ulterioar se indic n politica de contabilitate i se aplic tuturor
investiiilor sale imobiliare. Modificarea metodei de evaluare se va face conform prevederilor
SNC Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile, erori i evenimente ulterioare cu
condiia c aceast schimbare are ca rezultat prezentarea unor informaii mai fiabile i mai
relevante cu privire la investiiile imobiliare.
Indiferent de modelul de evaluare ales entitatea este obigat s determine valoarea just a
investiiilor imobiliare fie n scopul evalurii, dac entitatea folosete modelul valorii juste, fie n
scopul prezentrii informaiilor, dac folosete modelul bazat pe cost.
Evaluarea bazat pe valoarea just
Dup recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea just trebuie
s evaluieze toate investiiile imobiliare la valoare just, cu excepia cazului n care ea nu are
posibilitatea de a determina aceast valoare. n cazul incapacitii de a determina n mod credibil
valoarea just se aplic modul de evaluare descris mai sus.
Valoarea justa a investiiei imobiliare este preul la care poate fi tranzactionat o
proprietate imobiliar, benevol, ntre pri independente i interesate, desfurat n condiii
normale, fr a deduce costurile suportate n cadrul vnzrii sau cedrii.
Valoarea just a investiiei imobiliare se determin, de regul, n baza valorii (preului de
pia) la data raportrii financiare stabilit pe o pia activ pentru proprieti imobiliare similare,
aflate n aceeai locaie i stare, care fac obiectul unor contracte similare de vnzare, leasing sau
de alt natur. Ea poate reflecta, printre altele, veniturile din chirii curente i previzionate
aferente contractelor de leasing curente i viitoare. O entitate poate determina valoarea just a
unei investiii imobiliare independent sau pe baza unei evaluri realizate de un evaluator
independent care deine o calificare profesional relevant i recunoscut i care are o experien
n acest domeniu.
Ctigurile sau pierderile care apar n urma modificrii valorii juste a investiiei
imobiliare trebuie s fie recunoscute ca venituri sau cheltuieli (pierderi) n perioada de raportare
financiar n care au aprut aceste modificri.
Exemplul 6.
O entitate a procurat n anul 201N o cldire la cost de intrare egal cu 1 200 000 lei cu scopul
transmiterii n chirie. Entitatea utilizeaz pentru evaluarea investiiilor imobiliare modelul bazat
pe valoarea just. La sfritul anului 201N ca urmare a evoluiei preurilor i schimbrilor pe
pia valoarea just a cldirii a fost estimat la mrimea de 1290000 lei. n anul urmtor, ca
urmare a situaiilor de criz financiar valoarea just la 31.12.201N+1 a constituit 1 115 000
lei.
Conform datelor din exemplu, entitatea va nregistra la:
31.12.201N ctigul rezultat n urma creterii valorii juste n sum de 90 000 lei
(1290000- 1200000) ca majorare concomitent a valorii investiiei imobiliare i a
veniturilor;
31.12.201N+1 cheltuieli (pierderi) n urma micorrii valorii juste n sum de 175 000
lei (1115000- 1290000) ca majorare concomitent a cheltuielilor i micorare a valorii
investiiei imobiliare;

Pentru stabilirea valorii juste, n lipsa unor preuri curente pe o pia activ, o entitate
poate lua n considerare informaii provenite din diverse surse, inclusiv:
a) preurile curente pe o pia activ pentru investiii imobiliare diferite ca natur, stare
sau amplasament (sau care fac obiectul unor contracte diferite de leasing sau de alt
natur), ajustate astfel nct s reflecte diferenele n cauz;
b) preurile recente ale investiiilor imobiliare similare de pe piee mai puin active, cu
ajustri care s reflecte orice modificri ale condiiilor economice survenite de la
data tranzaciilor care au fost efectuate la acele preuri; i
c) previziunile actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimri credibile ale
fluxurilor de trezorerie viitoare, efectuate n baza prevederilor oricror contracte
existente de leasing sau de alt natur i n baza altor dovezi externe, utiliznd rate de
actualizare care reflect incertitudinile privind valoarea i durata fluxurilor de
mijloace bneti n condiiile pieii curente.

La determinarea valorii juste a investiiei imobiliare nu se iau n considerare costurile

legate de reparaiile capitale i mbuntirile ulterioare i avantajele viitoare generate de aceste
costuri.
Entitatea evaluiaz investiiile imobiliare la valoarea just n baza prezumiei relative
conform creia aceast evaluare este fiabil, credibil i pe o baz continu. n cazul n care o
entitate nu poate s determine valoarea just a unei investiii imobiliare, ea trebuie s evalueze
investiia imobiliar utiliznd modelul bazat pe cost conform SNC Imob. corporale i
necorporale pn n momentul cedrii investiiei imobiliare, cu condiia c valoarea probabli
rmas a investiiei imobiliare trebuie s fie egal cu zero.
De exemplu, la procurarea pentru prima dat a unei investiii imobiliare sau transferului
pentru prima dat a unui activ n categoria investiiei imobiliare, valoarea just nu ar putea fi
determinat fiabil pe o baz continu deoarece tranzaciile comparabile de pe pia sunt
ocazionale i nu sunt disponibile estimri alternative fiabile ale valorii juste.
n cazul n care entitatea este nevoit s evalueze o investiie imobiliar la cost n
conformitate cu SNC Imob. corporale i necorp., ea trebuie s evalueze toate celelalte investiii
imobiliare deinute la valoarea just.
n cazul n care valoarea just a unei investiii imobiliare n curs de execuie nu poate fi
determinat n mod fiabil, ns se ateapt c valoarea just a investiiei s fie determinat n
mod fiabil n momentul n care construcia este finalizat, atunci entitatea va evalua investiia
imobiliar la costurile de construcie, fie pn cnd valoarea sa just poate fi determinat n mod
credibil sau fie pn cnd se finalizeaz construcia, n funcie de cea care se finalizeaz mai
devreme.
Dac o entitate a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea just, atunci ea trebuie s
continuie evaluarea acestei investiii imobiliare la valoarea just pn la momentul cedrii sau
transferrii ei, chiar dac tranzaciile pe pia devin mai puin frecvente sau preurile mai puin
accesibile. n acest caz trebuie efectuate prezentri suplimentare n rapoartele financiare, care vor
include o descriere a investitiei imobiliare i explicaii privind imposibilitatea evalurii n mod
credibil.
Evaluarea bazat pe cost
Conform modelului bazat pe cost, investiiile imobiliare deinute de entitate trebuie s fie
evaluate n conformitate cu prevederile SNC Imobilizri necorporale i corporale, adic la
costul de intrare minus orice amortizare acumulat i orice pierdere din depreciere cumulat.

Exemplul 7.
n luna ianuarie 201N o entitate a transmis o cldire n chirie n baza unui contract de
leasing operaional. Costul de intrare a cldirii este de 300 000 lei, durata de exploatare util
20 ani, metoda de calculare a amortizrii liniar. Conform politicii de contabilitate, entitatea
utilizeaz pentru evaluarea investiiilor imobiliare modelul bazat pe cost. Valoarea de piat a
cldirii la 31.12.201N a constituit 330 000 lei, iar la 31.12.201N+1 290 000 lei.
Conform datelor din exemplu entitatea va nregistra la:
31.12.201N - amortizarea calculat n sum de 15 000 lei (300 000 / 20) prin majorarea
concomitent a cheltuielilor perioadei de gestiune i a amortizrii investiiilor imobiliare
cu aceeai sum.
31.12.201N+1 - deprecierea cldirii n conformitate cu SNC Imobilizri corporale i
necorporale, prin majorarea cheltuielilor / pierderilor din deprecierea investiiilor
imobiliare i diminuarea valorii investiiilor imobiliare cu 10 000 lei (290 000 300 000)
la aceeai sum.
3.5. Contabilitatea operaiunilor de transfer a investiiilor imobiliare
Transferul unor active n categoria investiiilor imobiliare i invers, trebuie fcut dac
are loc o modificare a modului de utilizare (destinaiei) a acestora determinat de anumite
evenimente, care pot fi:
a) finisarea perioadei de utilizare de ctre posesor a imobilizrilor corporale i
deinerea acestora n scopul creterii valorii sau transmiterii n leasing operaional,
ceea ce nseamn transferul din categoria imobilizrilor corporale n categoria
investiiilor imobiliare;
b) transmiterea n chirie a stocurilor destinate vnzrii, ceea ce presupune transferul
din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare;
c) nceperea utilizrii de ctre posesor a proprietilor imobiliare (n scopuri
comerciale, administrative, de produie etc.), ceea ce reprezint transferul din
categoria investiiilor imobiliare n categoria imobilizrilor corporale;
d) nceperea procesului de pregtire (amenajare, reconstruire etc.) a investiiilor
imobiliare pentru vnzare, ceea ce semnific transferul din categoria investiiilor
imobiliare n categoria stocurilor.
Transferul unei proprieti imobiliare din categoria investiiilor imobiliare n categoria
stocurilor se consider atunci cnd se modific modul de utilizare a acesteia. Dac o proprietate
imobiliar recunoscut investiie imobiliar este vndut fr o mbuntire prealabil, atunci
entitatea continu s recunoasc proprietatea imobiliar ca investiie imobiliar fr s o
transfere n categoria stocurilor.
Dac o entitate decide rembuntirea (reconstruirea, reamenajarea etc.) a unei investiii
imobiliare existente care continu s fie utilizat i n viitor ca investiie imobiliar, atunci
proprietatea imobiliar rembuntit rmne n componena investiiilor imobiliare, fr s fie
transferat la categoria imobilizrilor corporale ale entitii pe perioada procesului de
rembuntire.
n cazul utilizrii de ctre entitate pentru evaluarea investiiilor imobiliare a modelului bazat
pe valoarea just, transferurile de la investiii imobiliare la imobilizri corporale i stocuri, i
invers, vor genera ctiguri i pierderi din modificarea valorii juste.
Dac o proprietate imobiliar utilizat de ctre entitate este transferat din categoria
imobilizrilor corporale n categoria investiiilor imobiliare care vor fi evaluate la valoarea just,
atunci SNC Imobilizri corporale i necorporale trebuie aplicat pn la data transferului.
Entitatea trebuie s trateze orice diferen dintre valoarea contabil a proprietii imobiliare i

valoarea sa just de la data transferului n categoria investiiilor imobiliare la fel ca o reevaluare.

Aceast diferen poate fi o crestere sau o descrestere de valoare.
Dac valoarea just a imobilizrii corporale la data transferului este mai mare dect
valoarea contabil, atunci rezult o cretere de valoare care se recunoate astfel:
a) ca alte elemente ale capitalului propriu dac reevaluarea se efectueaz pentru
prima dat sau dac reevaluarea anterioar a condus la o cretere de valoare
aferent acestui activ.
Exemplul 8.
La 01.09.201N o entitate a transmis n leasing operaional o cldire. Costul
cldirii transmise constituie 600 000 lei, amortizarea acumulat 200 000 lei,
iar valoarea just la data transferului este de 500 000 lei.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 200 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii imobilizrilor corporale i a
valorii contabile a acestora;
creterea valorii contabile a cldirii cu 100 000 lei (500 000 (600 000
200 000) prin majorarea concomitent a imobilizrilor corporale i a
rezervei din reevaluare;
transferul cldirii din categoria imobilizrilor corporale la investiii
imobiliare, prin majorarea investiiilor imobiliare cu suma de 500 000 lei
i diminuarea imobilizrilor corporale cu aceeai sum.
b) ca venit curent n mrimea descreterii de valoare recunoscute la reevaluarea
anterioar aferent activului respectiv. Suma rmas a creterii de valoare dup
aceasta este recunoscut ca alte elemente de capital propriu.
Exemplul 9.
O entitate i construiete un sediu nou. La 31.12.201N o entitate i transfer
sediul principal dintr-o localitate n alt localitate. Cldirea n care entitatea i-a
avut sediul va fi deinut n scopul creterii valorii. Rezultatele reevalurii
anterioare a cldirii respective sunt urmtoarele: valoarea contabil - 400 000
lei, amortizarea acumulat 80 000 lei, cheltuielile privind deprecierea cldirii
40 000 lei. Valoarea just la data transferului este de 520 000 lei.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 80 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii imobilizrilor corporale i a
valorii contabile a acestora;
creterea de valoare n mrimea deprecierii anterioare a valorii cldirii
n sum de 40 000 lei, prin majorarea concomitent a imobilizrilor
corporale i a veniturilor curente;
suma rmas a creterii de valoare n mrime de 160 000 lei (520 000 320 000 40 0000), prin majorarea concomitent a imobilizrilor
corporale i a altor elemente de capital propriu;
transferul cldirii din categoria imobilizrilor corporale la investiii
imobiliare, prin majorarea investiiilor imobiliare cu suma de 520 000
lei i micorarea imobilizrilor corporale cu aceeai sum.

n cazul n care la data transferului valoarea just a imobilizrii corporale este mai mic
dect valoarea contabil la care este recunoscut, atunci rezult o descretere de valoare care se
recunoate astfel:
a) ca cheltuial curent dac reevaluarea se efectueaz pentru prima dat sau dac
reevaluarea anterioar a condus la o descretere de valoare aferent acestui activ.
Exemplul 10.
La 31.12.201N o entitate dispune de o cldire utilizat n scopuri de producie
costul creia constituie 500 000 lei, iar suma amortizrii acumulate - 300 000 lei.
La 01.02.201N+1 cldirea este transmis n leasing operaional, valoarea just a
creia este de 190 000 lei.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 300 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii imobilizrilor corporale i a
valorii contabile a acestora;
descreterea de valoare a cldirii n sum de 10 000 lei (190 000
200 000), prin majorarea cheltuielilor curente i diminuarea
imobilizrilor corporale cu aceeai sum;
transferul cldirii de la imobilizri corporale la investiii imobiliare, prin
majorarea investiiilor imobiliare cu suma de 190 000 lei i micorarea
imobilizrilor corporale cu aceeai sum.
b) ca o diminuare a altor elemente de capital propriu n mrimea creterii de valoare
recunoscute la reevaluarea anterioar aferent activului respectiv, iar eventuala diferen
rmas neacoperit dup aceasta este recunoscut drept cheltuial n perioada de gestiune
cnd a avut loc transferul.
Exemplul 11.
O entitate deine o cldire utilizat n scopuri administrative. La 31.12.201N a
decis s o transmit n leasing operaional, valoarea just fiind de 380 000 lei,
valoarea contabil 630 000 lei, amortizarea acumulat 200 000 lei, ecartul
din reevaluare 30 000 lei.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 200 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii imobilizrilor corporale i a
valorii contabile a acestora;
descreterea de valoare n mrimea ecartului din reevaluare n sum de
30 000 lei, prin micorarea concomitent a altor elemente de capital
propriu i a imobilizrilor corporale;
suma rmas a descreterii de valoare n mrime de 20 000 lei (380 000
(630 000 200 0000) + 30 000), prin majorarea cheluielilor curente i
a micorrii valorii contabile a imobilizrilor corporale cu aceeai
sum;
transferul cldirii din categoria imobilizrilor corporale la investiii
imobiliare, prin majorarea investiiilor imobiliare cu suma de 380 000
lei i micorarea imobilizrilor corporale cu aceeai sum.
n cazul transferului stocurilor pentru vnzare n categoria investiiilor imobiliare
evaluate la valoarea just, orice diferen dintre valoarea just a investiiilor imobiliare i
valoarea contabil a stocurilor va fi recunoscut drept cheltuial sau venit n perioada n care a
avut loc transferul.

Exemplul 12.
O entitate dispune de un teren destinat vnzrii, costul cruia la 31.12.201N a constituit
500 000 lei. La aceast dat conducerea entitii a decis s transfere terenul n
categoria investiiilor imobiliare. La data transferului valoarea just a terenului
constituia 600 000 lei.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
transferul terenului la investiii imobiliare, prin majorarea investiiilor imobiliare cu
500 000 lei i micorarea stocurilor cu aceeai sum;
diferena dintre valoarea just i valoarea contabil a terenului n sum de 100 000 lei,
prin majorarea concomitent a investiiilor imobiliare i a veniturilor curente.

Transferul unei investiii imobiliare evaluate la valoarea just n categoria imobilizrilor

corporale presupune c costul imobilizrii corporale va constitui valoarea just a investiiei
imobiliare de la data modificrii utilizrii. Orice diferen dintre valoarea just a investiiei
imobiliare de la data transferului i valoarea sa contabil este recunoscut ca venit sau cheltuial
n perioada de gestiune cnd a avut loc transferul. De la data transferului proprietatea imobiliar
va fi contabilizat conform prevederilor SNC Imobilizri corporale i necorporale.
Exemplul 13.
O entitate dispune de o cldire valoarea contabil a creia la 31.12.201N constituia
450 000 lei. La 31.03.201N+1 cldirea este transferat la imobilizri corporale. La
aceast dat valoarea just a cldirii constituie:
a) 500 000 lei;
b) 420 000 lei;
c) 450 000 lei.
Conform politicii contabile, entitatea utilizeaz pentru evaluarea investiiilor imobiliare
modelul bazat pe valoarea just.
n baza datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
situaia a) majorarea imobilizrilor corporale cu suma de 500 000 lei
concomitent cu micorarea investiiilor imobiliare cu suma de 450 000 lei i
majorarea veniturilor curente cu suma de 50 000 lei (500 000 450 000);
situaia b) majorarea imobilizrilor corporale cu suma de 420 000 lei i a
cheltuielilor curente cu 30 000 lei (420 000 450 000) concomitent cu
micorarea investiiilor imobiliare cu 450 000 lei;
Situaia c) majorarea imobilizrilor corporale cu suma de 450 000 lei
concomitent cu micorarea investiiilor imobiliare cu aceeai sum.
n cazul transferului unei proprieti imobiliare din categoria investiiilor imobiliare n
categoria stocurilor pentru vnzare, costul stocurilor este considerat valoarea just a investiiei
imobiliare de la data transferului. Orice diferen dintre valoarea just a investiiei imobiliare de
la data transferului i valoarea sa contabil este recunoscut ca venit sau cheltuial n perioada de
gestiune cnd a avut loc transferul. Dup data transferului stocurile vor fi contabilizate n
conformitate cu prevederile SNC Stocuri.
Exemplul 14.
O entitate deine o cldire n scopul creterii valorii acesteia, valoarea contabil a creia
la 31.12.201N este de 300 000 lei. Conducerea entitii a decis vnzarea cldirii dup ce
va fi supus unui proces de modernizare, motiv pentru care la 15.04.201N+1 cldirea este

transferat n componena stocurilor pentru vnzare. La data transferului valoarea just a

cldirii constituia 200 000 lei.
Conform datelor din exempu, n contabilitate se va nregistra:
transferul cldirii, prin majorarea costului stocurilor n mrimea valorii juste a
cldirii de la data transferului de 200 000 lei i micorarea investiiilor imobiliare cu
aceeai sum;
diferena dintre valoarea just i valoarea contabil a cldirii n sum de 100 000 lei
(200 000 300 000), prin majorarea cheltuielilor curente i micorarea stocurilor cu
aceeai sum.
1. n cazul utilizrii de ctre entitate pentru evaluarea investiiilor imobiliare a modelului bazat
pe cost, transferurile de la investiii imobiliare la imobilizri corporale i stocuri, i invers,
nu modific valoarea contabil i costul proprietilor imobiliare transferate n scopul
evalurii sau al prezentrii informaiilor.
n cazurile n care, proprietile imobiliare utilizate de ctre entitate se transfer la categoria
investiiilor imobiliare evaluate la cost, atunci costul i suma amortizrii acumulate a
imobilizrilor corporale se consider costul i suma amortizrii acumulate a investiiilor
imobiliare.
Exemplul 15.
La 31.12.201N o entitate deine de o cldire utilizat n scopuri administrative costul
creia constituie 900 000 lei, iar suma amortizrii acumulate 400 000 lei. La
01.03.201N+1 cldirea este transmis n leasing operaional. Conform politicii de
contabilitate, entitatea utilizeaz pentru evaluarea investiiilor imobiliare modelul bazat
pe cost.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
transferul amortizrii acumulate a cldirii n sum de 400 000 lei, prin diminuarea
amortizrii imobilizrilor corporale i majorarea amortizrii investiiilor imobiliare
cu aceeai sum;
transferul costului cldirii n sum de 900 000 lei, prin diminuarea imobilizrilor
corporale i majorarea investiiilor imobiliare cu aceeai sum.
Cnd entitatea transfer proprietile imobiliare din categoria investiiilor imobiliare
evaluate la cost n componena imobilizrilor corporale utilizate n activitatea sa propie, atunci
costul i suma amortizrii acumulate a investiiilor imobiliare constituie costul i suma
amortizrii acumulate a imobilizrilor corporale.
Exemplul 16.
La 31.12.201N costul unei cldiri transmise n leasing operaional constituie 200 000 lei,
iar suma amortizrii acumulate 50 000 lei. ncepnd cu aceast dat cldirea va fi
utilizat de ctre entitate n scopuri de producie.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
transferul amortizrii acumulate a cldirii n sum de 50 000 lei, prin diminuarea
amortizrii investiiilor imobiliare i majorarea amortizrii imobilizrilor corporale
cu aceeai sum;
transferul costului cldirii n sum de 200 000 lei, prin micorarea investiiilor
imobiliare i majorarea imobilizrilor corporale cu aceeai sum.
Dac o investiie imobiliar evaluat la cost este transferat la categoria stocurilor pentru
vnzare, atunci se deconteaz suma amortizrii acumulate a investiiilor imobiliare, iar costul
mrfurilor este considerat valoarea contabil a investiiei imobiliare transferate.
Exemplul 17.

La 31.12.201N o entitate dispune de o cldire transmis n leasing operaional a crei

cost constituie 450 000 lei, iar suma amortizrii acumulate 200 000 lei. Cldirea este
pregtit pentru vnzare, motiv pentru care este transferat n componena stocurilor
pentru vnzare. Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 200 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii investiiilor imobiliare i a valorii
contabile a acestora;
transferul cldirii din categoria investiiilor imobiliare n categoria stocurilor
pentru vnzare, prin majorarea stocurilor cu 250 000 lei (450 000 200 000) i
diminuarea investiiilor imobiliare cu aceeai sum.
Contabilitatea ieirilor de investiii imobiliare
Investiia imobiliar va fi derecunoscut n momentul cedrii sau retragerii definitive din
folosin, avnd n vedere c obinerea de avantaje economice viitoare din exploatarea acesteia
este imposibil.
Cedarea unei investiii imobiliare poate fi realizat prin vnzare sau transmitere n
folosin n baza unui contract de leasing financiar. n aceste cazuri se vor aplica prevederile
SNC Venituri i SNC Contracte de leasing.
Ctigurile sau pierderile rezultate din retragerea definitiv din folosin sau cedarea
investiiilor imobiliare se determin ca diferena dintre veniturile obinute din cedare i
cheltuielile aferente ieirii acestora i vor fi recunoscute n perioada scoaterii din uz sau cedrii.
Valoarea just (ncasrile nete sau valoarea altei forme de compensare) ce urmeaz a fi
primite din cedarea unei investiii imobiliare se va recunoate ca venituri curente, indiferent de
modelul utilizat de ctre entitate pentru evaluarea investiiilor imobiliare.
n cazul ieirii unei investiii imobiliare evaluate la valoarea just, entitatea va recunoate
valoarea just de la data ultimului bilan contabil ntocmit (valoarea contabil) drept cheltuieli
curente.
Exemplul 18.
Determinarea rezultatului financiar din vnzarea investiiilor
imobiliare n cazul utilizrii modelului bazat pe valoarea just
La 30.03.201N+1 o entitate vinde un teren deinut n scopul creterii valorii la preul de
vnzare de 240 000 lei. Valoarea just a terenului la 31.12.201N constituie 205 000 lei.
Conform politicii de contabilitate, entitatea utilizeaz pentru evaluarea investiiilor
imobiliare modelul bazat pe valoarea just.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:

venitul din vnzarea investiiei imobiliare n sum de 240 000 lei, prin
majorarea concomitent a creanelor i a veniturilor curente;
casarea valorii contabile a investiii imobiliare cedate n sum de 205 000 lei,
prin majorarea cheltuielilor curente i micorarea investiiilor imobiliare cu
aceeai sum.
Prin urmare, rezultatul financiar din vnzarea investiiilor imobiliare reprezint un ctig n
sum de 35 000 lei (240 000 205 000).
Ieirea unei investiii imobiliare evaluate conform modelului bazat pe cost presupune
nregistrarea de ctre entitate a :
decontrii amortizrii acumulate a investiiei imobiliare respective concomitent cu
micorarea valorii acesteia;
casrii valorii neamortizate a investiiei imobiliare la cheltuielile curente
concomitent cu diminuarea valorii investiiilor imobiliare - n cazul retragerii

definitive din folosin sau cedrii pn la expirarea duratei de utilizare a investiiei

imobiliare;
valorii juste a materialelor recuperabile (materialelor de construcie etc.) la intrri
concomitent cu micorarea valorii reziduale a investiiilor imobiliare n cazul
retragerii definitive din folosin a investiiei imobiliare. Dac valoarea materialelor
recuperate intrate efectiv este mai mare dect valoarea rezidual, atunci diferena se
reflect ca venituri curente, iar n situaia invers ca cheltuieli curente.

Exemplul 19.
Determinarea rezultatului financiar din vnzarea investiiilor
imobiliare n cazul utilizrii modelului bazat pe cost
O entitate dispune de o cldire transmis n leasing operaional pe perioada
01.10.201N 31.03.201N+1. La data expirrii contractului de leasing operaional,
cldirea este vndut fr o mbuntire prealabil la preul de vnzare de 480 000 lei.
La momentul vnzrii costul cldirii constituie 900 000 lei, iar suma amortizrii
acumulate - 400 000 lei. Conform politicii contabile, entitatea utilizeaz pentru
evaluarea investiiilor imobiliare modelul bazat pe cost.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:
venitul din vnzarea investiiei imobiliare n sum de 480 000 lei, prin
majorarea concomitent a creanelor i a veniturilor curente;
decontarea amortizrii acumulate a cldirii n sum de 400 000 lei, prin
diminuarea concomitent a amortizrii investiiilor imobiliare i a investiiilor
imobiliare;
casarea valorii contabile a investiii imobiliare cedate n sum de 500 000 lei
(900 000 400 000), prin majorarea cheltuielilor curente i micorarea
investiiilor imobiliare cu aceeai sum.
Rezultatul financiar din vnzarea investiiilor imobiliare reprezint o pierdere n
sum de 20 000 lei (480 000 500 000).
Contravaloarea ce urmeaz a fi primit n urma cedrii investiiei imobiliare este
recunoscut iniial la valoarea just. Dac plata unei investiii imobiliare este amnat,
contravaloarea primit este recunoscut iniial la echivalentul preului n numerar care s-ar ncasa
fr o amnare a plii. Diferena dintre valoarea nominal a contraprestaiei i echivalentul plii
n numerar este recunoscut ca venit din dobnzi pe parcursul perioadei de achitare.
Exemplul 20.
O investiie imobiliar valoarea contabil a creia la 31.12.201N constituie 600 000 lei
poate fi vndut cu 800 000 lei n cazul achitrii imediate de ctre cumprtor sau cu
900 000 lei n cazul achitrii amnate sub form de pli ealonate n decursul unui
an.
Conform datelor din exemplu, n contabilitate se va nregistra:

venitul din vnzarea investiiei imobiliare n sum de 800 000 lei, prin
majorarea concomitent a creanelor i a veniturilor curente;
venitul din dobnzi n sum de 100 000 lei (900 000 800 000), prin majorarea
concomitent a creanelor i a veniturilor anticipate;
casarea valorii contabile a investiii imobiliare cedate n sum de 600 000 lei,
prin majorarea cheltuielilor curente i micorarea investiiilor imobiliare cu
aceeai sum.
Compensaia de la teri pentru investiiile imobiliare depreciate, pierdute sau nstrinate
se reflect ca venituri curente, atunci cnd compensaia devine crean (cnd apare dreptul de a

cere compensaia). Exemple de compensaii datorate entitii pot fi: despgubirile de primit de la
stat pentru naionalizarea proprietilor imobiliare recunoscute investiii imobiliare, sumele de
primit de la companiile de asigurri pentru deprecierea, deteriorarea proprietilor imobiliare
asigurate recunoscute investiii imobiliare etc.
Deprecierile sau pierderile rezultate din deinerea investiiilor imobiliare, drepturile de a
cere compensaii de la teri, precum i orice achiziii sau construcii ulterioare de proprieti
imobiliare destinate pentru nlocuirea celor vechi se contabilizeaz n mod separat, dup cum
urmeaz:
a) deprecierile investiiilor imobiliare sunt reflect n conformitate cu SNC
Deprecierea activelor;
b) scoaterea din uz sau cedarea investiiilor imobiliare se nregistreaz n
conformitate cu prevederile prezentului Standard;
c) compensaiile de la teri pentru investiiile imobiliare care au fost depreciate,
pierdute sau nstrinate se reflect ca venituri atunci cnd devin exigibile
(recunoscute creane);
d) costul proprietilor imobiliare renovate, cumprate i construite n vederea
nlocuirii celor vechi se determin n conformitate cu prevederile SNC Investiii
imobiliare.

3.7. Cerine de prezentare a informaiilor privind investiiilor imobiliare n situaiile

financiare
Entitatea n situaiile financiare va prezenta:
Informaii generale privind investiiile imobiliare:
a) modelul de evaluare folosit: bazat pe valoarea just sau pe cost;
b) criteriile aplicate pentru a delimita investiiile imobiliare de proprietile imobiliare utilizate
de posesor;
c) metodele i ipotezele folosite la determinarea valorii juste precum i o declaraie prin care se
afirm c calculul valorii juste s-a bazat pe preurile pieei sau pe ali factori;
d) subiectul care a stabilit valoarea just: un evaluator independent sau alt persoan care deine
experien n acest domeniu;
e) valorile incluse n raportul de profit i pierderi:
veniturile din chirii aferente investiiilor imobiliare;
costurile directe de exploatare rezultate din investiiile imobiliare;
Informaii n plus n cazul aplicrii modelului bazat pe valoarea just
Modificrile valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i sfritul perioadei de
raportare financiar:
a) rezultate din adaosurile din achiziii, modernizare sau combinri de entiti;
b) ctigurile sau pierderile nete rezultate din ajustrile valorii juste;
c) transferurile ctre i de la stocuri i proprieti imobiliare utilizate de posesor; i
d) alte modificri.

a)
b)
c)
d)

Informaii n plus n cazul aplicrii modelului bazat pe cost:

metodele de amortizare utilizate;
durata de via util sau ratele de amortizare folosite;
valoarea contabil brut, amortizarea acumulat i pierderile acumulate din depreciere la
nceputul i sfritul perioadei de raportare financiar;
modificrile valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i sfritul perioadei de
raportare financiar rezultate din:

 adaosurile din achiziii, modernizare sau combinri de ntreprinderi;

amortizarea calculat i pierderile din depreciere recunoscute i reluate n timpul
pierderii de raportare financiar;
transferurile ctre i de la stocuri i proprieti utilizate de posesor.
e) valoarea just a investiiei imobiliare sau motivul pentru care ea nu a putut fi determinat..