Sunteți pe pagina 1din 11

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

SPECIALIZAREA: DREPT / ID

CENTRUL

PUBLICITATE IMOBILIAR
PRINCIPIILE DE CARTE FUNCIARA

Coordonator:
Conf. Univ. dr. Circa Adrian

- Sibiu 2015/2016

1
INTRODUCERE

Pentru a rspunde cerinelor de natur tehnic, juridic, economic, social, publicitatea


imobiliar i cadastrul funciar s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor preocupri statale ale
cror nceputuri se pierd n negura vremii.
La dezvoltarea i consolidarea celor dou instituii au contribuit specialiti din domenii de
activitate diferite. Instituia cadastrului a revenit specialitilor n msurtori terestre, iar problema
publicitii imobiliare a revenit juritilor. Specificul regimului juridic al bunurilor imobiliare const n
instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobiliare i, totodat, de nscriere a drepturilor
imobiliare prin care se asigur proprietatea.

SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR

De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modalit i,
principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat de crile
funciare.
Evoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de publicitate
imobiliar utilizate n Romnia.
Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se
determin situaia material i juridic a bunurilor imobiliare, n mod public, prin registre speciale
inute de autoritile statale, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare i a
celor legate de asigurarea circulaiei lor n condiiile legii1
n funcie de importana care s-a acordat securitii statistice sau dinamice, s-au nscut dou
mari sisteme de publicitate:
1 sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
2 sistemul de publicitate prin crile funciare
Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul
Civil i de Codul de procedur civil, dup modelul Codului civil francez, fiind aplicat n Muntenia,
Oltenia, Moldova i Dobrogea. Acest sistem a fost meninut pn n anul 1996, cnd a fost adoptat
Legea cadastrelor i a publicitii imobiliare nr. 7/19962.

1
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, ediia a 2-a revizuit i actualizat, Editura Hamangiu, 2015, ob cit
p. 438
2
Legea 7/1996, publicat n Monitorul Oficial, partea I nr. 61 din 26.03.1996, Republicat n Monitorul Oficial, partea I nr.
201 din 03.03.2006, Republicat n Monitorul Oficial partea I nr. 83 din 07.02.2013.

2
Decretul Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei a consacrat
sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare. Acesta este un sistem real de eviden,
avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai precis de identificare al acestuia. Prin acest
sistem se realizeaz o publicitate integral n sensul c impunea nscrierea obligatorie n cartea funciar
a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 a reglementat dou instituii distincte ns
interferente: instituia tehnic a cadastrelor i instituia juridic a crilor funciare.
Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara noastr s ajung a avea un cadastru na ional
general unitar i modern real unitar de publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se
urmrete consolidarea proprietilor imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de
eviden tehnic, economic i juridic privind bunurile imobile.
Noul cod civil cuprinde att norme privitoare la publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor
juridice n general, ct i norme privitoare la publicitatea imobiliar3.
Publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor juridice n general sunt prevzute n Capitolul IV
din titlul preliminar al Codului civil 4. n acest capitol sunt prevzute dispoziiile generale privitoare la
obiectul publicitii i modalitile de realizare, condiiile acesteia, efectele publicitii, prezumiile care
opereaz n materie, consecinele lipsei publicitii i sanciunile aplicabile ntr-o asemenea situaie,
concursul dintre formele de publicitate i modul de consultare a registrelor publice5.
Publicitatea imobiliar este reglementat n Titlul VII Cartea funciar din Cartea a III-a
Despre bunuri, articolele 876 915.
Titlul VII Cartea funciar cuprinde urmtoarele capitole:
- Capitolul I. Dispoziii generale (art. 876-884) cuprinde norme privitoare la scopul i
obiectul crii funciare, noiuni de drepturi tabulare, obiectul acestora;
- Capitolul II. nscrierea drepturilor tabulare (art. 885-901) cuprinde norme privitoare la
dobndirea i stingerea drepturilor reale imobiliare, modificarea acestora, dobndirea unor
drepturi reale fr nscrierea n cartea funciar, condiiile nscrierii, renunarea la dreptul de
proprietate nscris n cartea funciar, data producerii efectelor acesteia, soluionarea
eventualelor conflicte ntre teri i autorul comun, persoanele mpotriva crora se poate face

3
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, ediia a 2-a revizuit i actualizat, Editura Hamangiu, 2015, op cit
p. 440
4
Gabriel Boroi i Delia Narcisa Theohari, Noul Cod Civil, Noul Cod de procedur Civil, Studiu de practic judiciar
neunitar, Editura Hamangiu, 2015, pg. 20, 21, 22
5
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, ediia a 2-a revizuit i actualizat, Editura Hamangiu, 2015, op cit
p. 440

3
nscrierea drepturilor tabulare, aciunea n prestaia tabular i efectele ei, nscrierea
drepturilor provizorie i efectele acesteia;
- Capitolul III. Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice (art. 902 906) cuprinde
dispoziiile privind notarea n cartea funciar a unor drepturi, fapte i rapoarte juridice.
- Capitolul IV. Rectificarea nscrierilor de carte funciar (art. 907-915) cuprinde dispoziii
prin care se determin regimul juridic al rectificrii nscrierilor n cartea funciar,
intabularea, nscrierile provizorii, rectificarea hotrrilor, modificarea descrierii imobilului,
normele privitoare la rspunderea pentru inerea defectuoas a crii funciare.

PRINCIPIILE CRII FUNCIARE


Principiile de carte funciar conform Decretului Lege nr. 115/1938
Decretul- Lege nr. 115/1938 nu conine un text de principiu care enumer regulile de baz ale
organizrii i funcionrii sistemului de carte funciar, ori un text care s enune un principiu sau altul.
Principiile de carte funciar rezult din coninuturile dispoziiilor sale:
a) Principiul publicitii integrale
Conform acestui principiu, sunt supuse nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice
translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, operaiunile materiale, precum i drepturile
personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele6.
b) Principiul relativitii
ntre relativitatea i integralitatea nscrierilor exist legtura n sensul c relativitatea contribuie
la realizarea integralitii prin aceea c drepturile dobndite fr nscriere nu pot fi transmise altuia
dect cu prealabila nscriere de ctre dobnditorul acestora.
c) Principiul neutralitii (disponibilitii)
nscrierea n cartea funciar se face la cererea persoanei ndreptite, conform principiului
disponibilitii ce guverneaz raporturile juridice private, excepiile de la acest principiu fiind stabilite
de lege.
d) Principiul specialitii
Acest principiu const n regula instituit de a se indica persoana n favoarea creia se face
nscrierea n cartea funciar, imobilul la care se refer i dreptul care s-a dobndit, modificat sau stins.
La dreptul de ipotec se precizeaz suma datorat, artndu-se i ctimea dobnzii, n caz contrat nu se
pot urmri i dobnzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de ipotec s cuprind i aceste sume,
acesta trebuiau nscrise n cartea funciar.
6
S. Brdeanu, Ctre o nou legislaie funciar, Bucureti, 1938, op cit, pg. 82

4
e) Principiul legalitii
Acest principiu rezult din cerina legii potrivit creia nu se poate face dect nscrierea actelor i
faptelor juridice anume prevzute de lege i nscrierea nu se poate sprijini dect pe cererea i actele ce o
nsoesc ceea ce asigur legalitatea formal.
f) Principiul publicitii materiale a crilor funciare
Este acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor
legale, se consider exact n folosul acestora care i-au nscris cu bun-credin un drept real n cartea
funciar. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Legea prevede
i excepii privind principiul publicitii materiale.
g) Principiul prioritii
nscrierile n cartea funciar produc efecte de la data nregistrrii cererilor de nscriere, cererea
fiind de ndat nregistrat n registrul de intrare cu meniunea datei i numrului ce rezult din ordinea
cronologic a depunerii, iar data nregistrrii determin rangul nscrierii.
Rangul nscrierii obinut prin nregistrarea cererilor este ns susceptibil de confirmare sau de
infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins.
h) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al nscrierii n
cartea funciar
Efectele juridice eseniale ale nscrierilor constau n caracterul constitutiv de drepturi reale al
intabulrii i nscrierii provizorii.
Dac n sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, potrivit principiului
consensualitii, notarea drepturilor ntre pri se realizeaz prin acordul de voin al acestora, n
sistemul crii funciare operaiunile juridice de realizare a drepturilor reale opereaz numai n
momentul intabulrii sau nscrierii provizorii n cartea funciar, deopotriv ntre pri i fa de teri.
Exist i excepii de la regula efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n
cartea funciar:
- dobndirea unui drept real de succesiune;
- dobndirea unui drept real prin accesiune;
- vnzarea silit;
- exproprierea.

Principiile de carte funciar conform Legii nr. 7/1996

5
Regimul juridic al publicitii imobiliare bazate pe noile cri funciare reglementate de Legea nr
7/1996 se ntemeiaz pe mai multe principii. Unele din aceste principii rezult din textele legii, n
forma republicat n anul 2006.
a) Principiul publicitii integrale a crilor funciare
Potrivit acestui principiu, n cartea funciar sunt nscrise toate drepturile reale imobiliare
(drepturi tabulare), drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilele
nscrise n cartea funciar.
Principiul publicitii integrale este ilustrat n urmtoarele elemente7:
- conform art. 23 din legea nr 7/1996, n partea a II-a i a III-a ale crii funciar sunt nscrise
att numele proprietarului ct i actele i faptele juridice care constituie titlul dreptului de
proprietate, menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, precum si
transmisiunile proprietii, servituile constituite n folosul proprietii, faptele juridice,
drepturile personale sau alte raporturi juridice, aciunile privitoare la proprietate,
dezmembrmintele proprietii, sechestrul etc;
- art. 24 alin (3) dispune c dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil
se vor nscrie n cartea funciar pe baza nscrisului autentic notarial sau a certificatului de
motenitor, ncheiate de un notar public n funcie din Romnia, a hotrrii judectoreti
rmase definitive sau pe baza unui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care
legea prevede aceasta. Art. 21, abrogat de Legea nr 71/2011 arat c modificarea
coninutului unui drept ce graveaz un drept real imobiliar se nscrie, dac legea nu dispune
altfel, potrivit regulilor aplicabile cu privire la dobndirea i stingerea drepturilor reale;
- art. 26, abrogat prin Legea nr. 71/2011, prevedea c dreptul de proprietate i celelalte
drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscriere n cartea funciar, cnd provin din
succesiune, accesiune, vnzare silit sau uzucapiune, dar ele se vor nscrie, n prealabil, dac
titularul nelege c i exercite atributul dispoziiilor asupra lor;
- art. 38, abrogat prin Legea nr. 71/2011 prevedea posibilitatea, nscrierii, la cerere a actelor i
faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, care
au legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, cu efecte de opozabilitate pentru tere
persoane.

b) Principiul relativitii nscrierii

7
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n regimul noului Cod Civil, ediia a 2-a, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2015, op cit pg 453

6
Conform acestui principiu, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai
mpotriva celui care, la data nregistrrii cererii, este nscris sau, urmeaz a fi nscris n cartea funciar
ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea va fi fcut8.
Conform art. 22 din Legea 7/1996, nscrierea uni drept se poate face numai:
- mpotriva celui, care, la nregistrarea cererii sale, era nscris ca titular al dreptului asupra
cruia nscrierea urmeaz a fi fcut;
- mpotriva celui, care, nainte de a fi nscris, i-a gravat dreptul, dac amndou nscrierile se
fac deodat.
c) Principiul legalitii nscrierilor n cartea funciar
Publicitatea imobiliar prin crile funciare are ca scop asigurarea exactitii, corectitudinii i
certitudinii nscrierilor efectuate n acestea.
Se deosebesc dou tipuri de legaliti:
- Legalitatea formal registratorul de carte funciar nu poate ncuviina dect nscrierea
actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege ca fiind supuse acestei operaiuni
juridice sau permise i nu se poate ntemeia dect pe baza cererii ce i este adresat de cel
interesat;
- Legalitatea material semnific cerina ca registratorul s cerceteze dac nscrisul pe baza
cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile de fond i de form impuse de lege pentru
nscrierea dreptului i dac n nsuii cuprinsul crii funciare nu exist vro piedic la
efectuarea nscrierii9;
d) Principiul oficialitii nscrierii
Acest principiu oblig notarul public ce a ntocmit actul prin care se transmite, se modific, se
constituie sau se stinge un drept real imobiliar de a cere, din oficiu, nscrierea n cartea funciar la
biroul teritorial n a crui raz de activitate este situat imobilul.
Instana judectoreasc va transmite, n termen de 3 zile, hotrrea rmas definitiv,
constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial n a crui raz de
activitate se afl imobilul.

e) Principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea funciar

8
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol II, ed a 2-a revzut i adugit, Editura Universul Juridic, Bucure ti,
2011, op cit, p 188
9
Ibidem, op cit p. 189

7
Potrivit art. 25 alin (1) din Legea 7/1996, abrogat prin Legea 71/2011, nscrierile n cartea
funciar i produc efectele de opozabilitate fa de teri la data nregistrrii cererilor. Art. 26
reglementa cazurile n care drepturile reale erau opozabile terilor, fr nscrierea n cartea funciar10.
Efectul nscrierilor n cartea funciar este dat prin coroborarea dispoziiilor art. 20 alin (1) cu
art. 25 din Legea 71/1996. Potrivit art. 20 alin (1) (forma dinainte de modificarea prin Legea 71/2011),
dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se nscriu n cartea funciar pe baza
actului prin care ele s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Art. 25, abrogat prin Legea
71/2011, dispunea c nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri
de la data nregistrrii cererilor, ordinea nregistrrii cererilor determinnd rangul nscrierilor.
Excepiile de la regula opozabilitii fa de teri, conform art. 26 din Legea 7/1996, aprobat
prin Legea 71/2011:
- dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n
cartea funciar, atunci cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune,
drepturile reale imobiliare dobndite astfel, vor fi nscrise n prealabil, atunci cnd titularul
nelege a dispune de ele;
- opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar sunt i drepturile reale dobndite
de state sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrre
judectoreasc. Titularii drepturilor dobndite prin aceste moduri nu pot dispune de ele
dect dup nscrierea lor, n prealabil, n cartea funciar.
Efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar, nu opereaz, potrivit art. 32 din Legea
7/1996, abrogat prin Legea 71/2011, cu privire la:
a) suprafeelor de terenuri, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea
aspecte11;
b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin
prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor12.
f) Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale
Potrivit art. 30 din Legea 7/1996, abrogat, dac n cartea funciar a fost nscris un drept real n
folosul unei persoane, se prezuma c dreptul exist, n folosul ei, dac a fost constituit sau dobndit cu
bun-credin, ct timp nu se poate dovedi contrariul. Dobnditorul era considerat de bun-credin
dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a drepturilor n folosul su, nu a fost notat nicio ac iune

10
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n regimul noului Cod Civil, ediia a 2-a, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2015, op cit pg 456
11
Ibidem, op cit pg. 457
12
Ibidem, op cit pg 457

8
prin care se contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul cr ii
funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real 13. Dac un drept a fost
radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu mai exist.

Excepia de la principiul prioritii nscrierii n cartea funciar


Art. 892 al Noului Cod Civil reglementeaz o excepie de la principiul priorit ii nscrierii n
cartea funciar. n cazul n care o asemenea nscriere a fost fcut de un ter dobnditor de rea-credin
al bunului imobil ce formeaz obiectul dreptului astfel nscris.
Cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n folosul
su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau acordarea de rang preferen ial
fa de nscrierea efectual de alt persoan, dac ntrunete cumulativ urmtoarele condiii:
- actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea ori acordarea rangului preferenial este
anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
- dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor comun;
- nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul dobnditor prin
violen sau prin viclenie.
Conform art. 892 alin (3) din Noul Cod Civil, termenul de prescriere al ac iunii de radiere este
de 3 ani de la data la care terul a nscris n folosul su dreptul al crui radiere se cere.

CONCLUZII
13
Ibidem, op cit pg 457

9
De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modalit i,
principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe cr ile
funciare.
Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n cest sens fiind
apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr 7/1996, lege prin ce se extinde sistemul de
publicitate imobiliar real bazat pe crile funciare, la nivelul ntregii ri.
Superioritatea sistemului crilor funciare rezid din faptul c are n vedere interesele terilor.
Recunoaterea superioritii sistemului de carte funciar a continuat prin prevederile Legii
71/2011, legea punerii n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul Civil.

BIBLIOGRAFIE

10
1. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n regimul noului Cod Civil, ediia a
2-a, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2015;
2. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol II, ed a 2-a revzut i adugit, Editura
Universul Juridic, Bucureti, 2011;
3. Legea 7/1996, publicat n Monitorul Oficial, partea I nr. 61 din 26.03.1996, Republicat n
Monitorul Oficial, partea I nr. 201 din 03.03.2006, Republicat n Monitorul Oficial partea I
nr. 83 din 07.02.2013.
4. Gabriel Boroi i Delia Narcisa Theohari, Noul Cod Civil, Noul Cod de procedur Civil,
Studiu de practic judiciar neunitar, Editura Hamangiu, 2015.

11