1. Participanii pe piaa imobiliar.

Rolul specific al statului pe piaa imobiliar:

Funcionarea pieei imobiliare presupune o interrelaie ntre obiectul imobiliar i participanii la pia,
care se numesc subiecii pieei imobiliare.Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor
imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile, investitori i ageni intermediari.
In calitate de vnztori de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate n
sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare. Cumprtori ai bunurilor im. snt persoanele
fizice i juridice care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur funcionarea lor.
Din categoria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un
timp, n schimbul unei pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar.
Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l folosete independent: pentru lrgirea
construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul, care asigur relaiile economico-juridice ntre
toi subiecii pieei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de
urmtoarele condiii:
- statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional;
- statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru
asigurarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia;
- statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor;
- statul apare rt calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii vnztori i
cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune sisteme
acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i neltoriei dup
ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile nici
unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.
2. Intermediarii pe piaa imobiliar n sensul larg al cuvntului (autoritile publice locale, OCT, notari):
Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz persoanelor fizice i juridice documente ce
confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste documente snt:
documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;
documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului;
documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintorului de
drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat documentul.
Documentele sus menionate conin urmtoarea informaie:
- numrul i data eliberrii documentului;
- denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;
- numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau n folosin a
terenului;
- scopul n care se atribuie terenul;
- numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.
Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor
cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care organizeaz i
controleaz activitatea lor. Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile
asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce
se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial
cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autencitii drepturilor
vnztorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i este
inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cu
privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele
statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor
fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea
drepturilor i aprarea intereselor legitime.
1
3. Intermediarii pe piaa imobiliar n sensul ngust al cuvntului ( burse imobiliare, rieltori). Drepturile
i obligaiile lor:
Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce ndeplinete
urmtoarele funcii pe piaa imobiliar:
- acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare;
- crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar pentru efectuarea tranzaciei cu bunul
imobiliar;
- formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar;
- prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe piaa imobiliar.
Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar activitate
antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o burs imobiliar. Dac
brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele bursei imobiliare.
n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept:
1) s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor bunuri imobiliare; darea sau
luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea bunurilor imobiliare;
2) s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii de intermediere la efectuarea
tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cu bunuri imobiliare;
3) s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia despre vnzarea, nchirierea i
alte operaii cu bunurile imobiliare;
4) s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n cutarea unui bun imobiliar
pentru cumprare sau nchiriere;
5) s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de cutare a cumprtorului sau
vnztorului de bunuri imobiliare;
6) s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar.
Obligaiile brokerului:
- brokerul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor de intermediere n sfera imobiliar dac
are un interes vdit sau prezumat, fr a pune n cunotin de cauz toate prile interesate;
- dac vnztorul, ncredinnd brokerului vnzarea bunului imobiliar, introduce anumite restricii referitor la
persoana clienilor (naionalitate, vrst, sex, handicap fizic sau de alt natur; situaie familial, profesie,
etc.), atunci brokerul, acceptnd o asemenea misiune din partea vnztorului drept confidenial, nu trebuie
s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitii sau s le expun n cadrul
negocierilor cu potenialii cumprtori.
- reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strict conformitate cu obligaiile sale
contractuale;
- s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigure pstrarea documentelor primite de
la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun la dispoziia clientului informaie complet, exhaustiv n ce
privete obiectul tranzaciei, pe care o poate obine de la organele respective ale administraiei publice
centrale i locale; s pstreze n tain informaia confidenial despre client i tranzacie att pe durata
aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dup ncetarea lor.
Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n urmtoarele cazuri:
n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al unei hotrri judectoreti;
cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i divulgarea acestei informaii
este necesar pentru a prentmpina aceast infraciune;
cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege mpotriva nvinuirii de comportament
ilegal.
Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sau schimbul unui bun
imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i s obin acordul acestuia.

2
4. Schema de ncheiere a unei tranzacii cu obiect imobiliar:

Posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib documentele care s confirme drepturile lui asupra
acestui bun
- Dac bunul imobiliar de vnzare este nregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitnd un
extras din Registrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul este valabil pe
un termen de dou luni de la data eliberrii
- Cumprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de ncheierea tranzaciei, deseori apeleaz la
promotorii imobiliari autorizai - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru consultri privind
posibilitatea reconstruciei, lrgirii vechilor construcii i ridicarea unor construcii noi pe terenul achiziionat
(dezvoltarea amplasamentului).
- La etapa lurii deciziei privind ncheierea tranzaciei, i cumprtorul i vnztorul pot solicita o consultaie
evaluatorului imobiliar
- In rile dezvoltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apeleaz la diferite instituii financiar-
creditare pentru a obine credit n vederea finanrii tranzaciei.
- Cnd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinute i partenerii de tranzacie au
czut de comun acord asupra preului de vnzare a bunului imobiliar, ei se adreseaz notarului, n prezena
cruia ncheie contractul de vnzare-cumprare.
- Etapa final a procesului de ncheiere a tranzaciei este nregistrarea contractului de vnzare-cumrare la
OCT.
- La toate etapele de ncheiere a afacerii, cumprtorul, vnztorul, participanii profesioniti la piaa
imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura tranzacia sau rspunderea
profesional a specialistului.
5. Exigene fa de evaluatori ai bunurilor imobile conform legislaiei RM i Standardelor Europene de
evaluare:
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi persoan
fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespunztoare: tehnice sau economice, avnd certificat de
calificare, experien in domeniu de minimum un an, participarea benevola la organizatii profesionale de

3
evaluare, asigurarea raspunderii este benevola si evaluatorul trebuie sa fie angajat a unei intreprinderi de
evaluare.
Criteriul de baz i cerina de baz fa de evaluatorul de bunuri imobiliare este buna lui reputaie.
Lucrul acesta se confirm n mod evident prin faptul c, spre deosebire de rile cu economie de tranziie, n
rile dezvoltate rapoartele de evaluare pot fi prezentate beneficiarului i verbal, n acest caz, pentru garantarea
calitii evalurii efectuate este suficient cuvntul evaluatorului. Buna reputaie de multe ori este factorul
determinant n alegerea evaluatorului.
Evaluatorul trebuie s-i mprospteze permanent cunotinele i abilitile profesionale participnd la
diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat de ridicare a calificrii.
Standardele Europene de Evaluare prevad ca evaluatorul poate fi persoana fizica, cu o reputatie buna, studii
superioare sau studii medii speciale, studii superioare tehnice, economice si juridice; experienta in domeniu de
minimum doi ani(studii superioare) si de minimum cinci ani (studii medii speciale); trebuie sa fie membru a
unei asociatii profesionale si sa incheie contractul de asigurare a raspunderii civile.
Cerin obligatorie ce li se nainteaz evaluatorilor este cunoaterea bun a pieei imobiliare locale,
precum i de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare n localitatea dat. n cazul n care evaluatorul nu
cunoate uficient condiiile locale, nainte de a ncheia contractul cu clientul, el are dreptul s solicite asistena
unei persoane competente i bine informate.
6. Drepturile ale evaluatorilor:
a) s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform legislaiei i contractului de prestare a
serviciilor de evaluare;
b) s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare;
c) s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu excepia datelor ce
constituie secret comercial;
d) s primeasc de la beneficiar, din alte surse de informaii, n scris, explicaiile necesare pentru efectuarea
evalurii;
e) s inspecteze obiectul evalurii;
f) s solicite, dup caz, administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a altor evaluatori i
specialiti;
g) s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea acestora;
h) s participe la edinele comisiei de atestare privind retragerea certificatului su de calificare;
Evaluatorul este n drept s refuze, n condiiile prevzute de legislaie, efectuarea evalurii n cazul n
care beneficiarul:
a) a nclcat clauzele contractului;
b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conin date incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii;
d) a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra rezultatelor evalurii.
n cazul n care proprietarul bunurilor imobile refuz s asigure accesul evaluatorului la obiectul supus
evalurii obligatorii, evaluatorul este n drept s estimeze valoarea obiectului, conducndu-se de datele
cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.
7. Obligaiunile ale evaluatorilor:
a) s efectueze evaluarea n conformitate cu prevederile legislaiei, cu standardele naionale de evaluare i cu
contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
b) s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii din cauza producerii i/sau nenlturrii
circumstanelor aparute, n termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstane;
c) s efectueze evaluarea n mod contiincios: s identifice i s determine corect obiectul evalurii, s
stabileasc scopul evalurii i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii, s ia n considerare toi factorii
eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, s ntocmeasc un raport de evaluare obiectiv i
argumentat;
d) s asigure confidenialitatea informaiilor furnizate de beneficiar, conform legislaiei.
8. Caracteristica evaluatorilor independeni: Conform SIE este un evaluator extern care nu are un interes
financiar semnificativ in compania client. El nu trebuie sa aiba in ultimele 24 de luni si nici in prezent o alta
relatie cu clientul decit plata pentru serviciile prestate si sa declare in scris orice implicare trecuta sau prezenta
cu proprietatea evaluata pentru ultimele 24 de luni. Evaluatorul independent este evaluatorul care totalmente
corespunde cerintelor Legii cu privire la Activitatea de Evaluare.
4
9. Caracteristica evaluatorilor interni: Sint personae fizice care activeaza la o intreprindere sau la o
institutie anumita, au studii necesare si cunostinte profesionale in domeniu care efectueaza evaluarea
obiectelor pentru intreprindere sa si nu presteaza servicii de evaluare clientilor. Salariul lor nu depinde de
volumul lucrarilor de evaluare si rezultatele evaluarii. Exemplu: Evaluatorii bancilor comerciale-se ocupa cu
verificarea rapoartelor de evaluare. Evaluatorii din cadrul companiilor de asigurare-verifica pentru compania
sa.
10. Caracteristica evaluatorilor externi: Poate fi administrator, director sau funcionar unei institutiisau
intreprinderi, , daca este calificat corespunztor i dac nu are un interes financiar sau politic semnificativ,
definit astfel:
proprietatea personal sau a familiei sale nu constituie mai mult de 5 % din patrimoniul intreprinderii;
remunerarea muncii evaluatorului in termen nu trebuie sa fie legata de rezultatele evaluarii;
functia posibila a evaluatorului in cadrul unei autoritati publice nu conduce la aparitia unor conflicte de
interesencu o persoana terta.
11. Independena evaluatorilor i rspunderea lor pentru efectuarea evalurii bunurilor imobile:
Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n cazul n care este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale
asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c).
Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n
scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii.
Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului
evalurii.
Rspunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru rezultatele evalurii i
recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea rezultatelor evalurii,
nerespectarea principiilor de independen, de contiinciozitate i de confidenialitate ale evalurii. n cazul
depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este
obligat s le repare conform legislaiei.
Noiunea "independena evaluatorului", de obicei, este examinat mai detaliat n documentele
asociaiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una din sarcinile principale ale organizaiilor bazate pe
autoreglementare este meninerea bunei reputaii, a imaginii neptate a membrilor si.
12. Numii cazuri, n care evaluatorul este n drept s se refuze efectuarea evalurii:
Evaluatorul este n drept s refuze, n condiiile prevzute de legislaie, efectuarea evalurii n cazul n
care beneficiarul:
a) a nclcat clauzele contractului;
b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conin date incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii;
d) a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra rezultatelor evalurii.
n cazul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, evaluatorul beneficiaz de toate drepturile
indicate n prezentul articol, cu excepia celor menionate la alin.(1) lit.a), b) i f) i la alin.(2).
n cazul n care proprietarul bunurilor imobile refuz s asigure accesul evaluatorului la obiectul supus
evalurii obligatorii, evaluatorul este n drept s estimeze valoarea obiectului, conducndu-se de datele
cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.
13. Restricii n activitatea evaluatorilor. Numii cazuri, n care evaluatorul nu este n drept s evalueze
obiectul evalurii:
Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n cazul n care este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale
asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c).

5
 Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n
scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii.
Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului
evalurii.
14. Funciile ale asociaiilor obteti ale evaluatorilor:
a) creeaz condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la elaborarea actelor
normative privind activitatea de evaluare;
b) asigur instruirea profesional a membrilor asociaiei, organizarea cursurilor de perfecionare profesional a
evaluatorilor;
c) elaboreaz codul deontologic al membrilor asociaiei i supravegheaz respectarea lui;
d) optimizeaz metodologia evalurii, organizeaz activitatea de cercetri tiinifice n domeniul evalurii;
e) coopereaz cu instituiile de nvmnt superior de stat i private care pregtesc specialiti n domeniul
evalurii;
f) organizeaz i desfoar seminare, conferine, congrese ale evaluatorilor, popularizeaz cunotinele n
domeniul evalurii;
g) colaboreaz cu asociaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri;
i) apr drepturile subiecilor evalurii i reprezint interesele acestora pe piaa serviciilor de evaluare,
colabornd cu autoriti i participnd n activitatea Camerei de liceniere i a comisiei de atestare;
j) exercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare, prestate de membrii asociaiei;
l) efectueaz expertiza independent a activitii de evaluare.
23. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare. Scopul de elaborare, domeniul de aplicare.
Structura. Caracteristica general:
Prezenta lege stabilete cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor i drepturilor patrimoniale,
al activitii de evaluare profesional, al reglementrii de stat i obteti a acestei activiti, asigur crearea
sistemului de evaluare independent a bunurilor i a drepturilor asupra lor pentru protecia intereselor legitime
ale statului, ale altor subieci ai raporturilor de drept n domeniul evalurii bunurilor i drepturilor
patrimoniale, precum i pentru aplicarea adecvat a rezultatelor evalurii.
Scopul prezentei legi:
a) stabilirea cadrului juridic, economic i organizaional al activitii de evaluare;
b) asigurarea drepturilor evaluatorilor i a ndeplinirii de ctre acetia i ntreprinderile de evaluare a
obligaiilor fa de beneficiarii serviciilor de evaluare.
Legea reglementeaz raporturile dintre persoanele fizice i juridice ce apar n activitatea de evaluare
24. Asigurarea juridic a activitii de evaluare. Categoriile ale actelor legislative i normative, ce
reglementeaz activitatea de evaluare (evaluarea b.i. n general, evaluarea individual a b.i., evaluarea
b.i. n scopul impozitrii):
In Republica Moldova exista baza juridica a activitatii de evaluare dezvoltata. In anul 2002 a fost
aprobata Legea cu privire la activitatea de evaluare, care a declarat evaluarea proprietatii ca gen independent
de activitate. A aparut oficial profesia de evaluator, au fost stabilite drepturile si obligatiile evaluatorilor. Este
determinat rolul statului in organizarea activitatii de evaluare. Prezenta lege stabilete cadrul juridic al
activitii de evaluare a bunurilor i drepturilor patrimoniale, al activitii de evaluare profesional, al
reglementrii de stat i obteti a acestei activiti, asigur crearea sistemului de evaluare independent a
bunurilor i a drepturilor asupra lor pentru protecia intereselor legitime ale statului, ale altor subieci ai
raporturilor de drept n domeniul evalurii bunurilor i drepturilor patrimoniale, precum i pentru aplicarea
adecvat a rezultatelor evalurii.Legea stabileste cerintele de baza fata de contract privind prestarea serviciilor
de evaluare si fata de raportul de evaluare. Legea prevede ca evaluatorul sa desfasoare activitatea sa numai in
cadrul unei intreprinderii de evaluare care are licenta corespunzatoare.
De asemenea, in Lege se examineaza procedura de eliberare si retragere a certificatelor de calificare,
modul de atestare a evaluatorilor. Astfel, pentru concretizarea, dentalizarea modului de atestare a evaluatorului
se aplica prin Hotarirea Guvernului nr.900 din 24 iulie 2003 despre arobarea Regulamentului cu privire la
atestarea evaluatorilor bunurilor imobile.
Metodologia de piata
- Legea nr.1056 din 16.06.2000 pentru punerea n aplicare a titlului VI din Codul fiscal
- Hotarire nr.958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea b. im.

6
- Hotarire nr.1303 din 24.11.2004 despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor
imobile n scopul impozitrii
- Hotarire nr.156 din 15.06.1997 indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru
calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, motenire
- SM 249:2004 "Sistem unic de evaluare a patrimoniului. Termeni si definitii."
Este actual in 2016 elaborarea Standardelor Nationale de Evaluare a bunurilor immobile tinind cont de
variantele noi ale Standardelor Europene si Internationale de Evaluare.
25. Asigurarea metodologic a activitii de evaluare. Actele normative, ce reglementeaz evaluare de
pia a b.i.: 26. Actele normative, ce reglementeaz determinarea altor tipuri de valoare:
Etapa actual de dezvoltare a pieei serviciilor de evaluare din R. Moldova se caracterizeaz prin
existena unui mare numr de acte normative, care reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de
formare a valorii bunurilor imobiliare. Cadrul metodologic poate fi reprezentat prin: metodologia evaluarii
normative si metodologia de piata.
Metodologia evaluarii normative
Hotarire nr. 156 din 15.06.1997 indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru
impozitare
Hotarire nr. 1428 din 16.12.2008 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vnzarea-cumprarea i
locaiunea/arenda terenurilor aferente
Legea nr. 1308 din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului.
Metodologia de piata
- Legea nr.1056 din 16.06.2000 pentru punerea n aplicare a titlului VI din Codul fiscal
- Hotarire nr.958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea b. im.
- Hotarire nr.1303 din 24.11.2004 despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor
imobile n scopul impozitrii
- Hotarire nr.156 din 15.06.1997 indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru
calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, motenire
- SM 249:2004 "Sistem unic de evaluare a patrimoniului. Termeni si definitii."
Este actual in 2016 elaborarea Standardelor Nationale de Evaluare a bunurilor immobile tinind cont de
variantele noi ale Standardelor Europene si Internationale de Evaluare.
27. Infrastructura pieii serviciilor de evaluare. Caracteristica elementelor ei:
Infrastructura - reprezint ansamblul principiilor, metodelor i dispozitivelor (obiectelor) utilizate ca
un tot unitar pentru furnizarea unui serviciu. Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor, ntreprinderilor,
organizaiilor, instituiilor ce deservesc anumite procese de producie i din afara sferei de producie, care
asigur condiiile de via social i de activitate a oamenilor".
Infrastructura pieei serviciilor de evaluare - este orientat spre crearea condiiilor necesare pentru
desfurarea activitii de evaluare, n sensul larg al cuvntului, infrastructura presupune existena unor organe
care reglementeaz activitatea de evaluare i a unor organizaii care asigur efectuarea evalurii.

Mediul
juridic Metodologi
Informati
Intreprin a
a Camera
Asociatiile dere de
Inregistrari
obstesti ale evaluare
. i de stat
evaluatorilo Camera
r Evaluato de
ri Comisia licentiere
Pregatirea
evaluatori de
lor atestare
ARFC

Mediul juridic al activitii de evaluare - In Republica Moldova exista baza juridica a activitatii de evaluare
dezvoltata. In anul 2002 a fost aprobata de legea cu privire la activitatea de evaluare care a declarat evaluarea
proprietatii ca gen independent de activitate. A aparut oficial profesia de evaluator, au fost stabilite drepturile
7
si obligatiile evaluatorilor, a fost determinat rolul statului in organizarea activitatii de evaluare.Legea stabileste
cerintele de baza fata de contract privind prestarea serviciilor de evaluare si fata de raportul de evaluare.Legea
mentionata se bazeaza pe ideea independentei evaluatorului care este titular al unui certificat de evaluare,
experienta in domeniul de munca si un inalt nivel de calificare.Legea prevede ca evaluatorul sa desfasoare
activitatea sa numai in cadrul unei intreprinderii de evaluare care are licenta corespunzatoare. De asemenea in
lege se examineaza procedura de eliberare si retragere a certificatelor de calificare, modul de atestare a
evaluatorilor. Astfel, pentru concretizarea, dentalizarea modului de atestare a evaluatorului se aplica prin
Hotarirea Guvernului nr.900 din 24 iulie 2003 despre arobarea regulamentului cu privire la atestarea
evaluatorilor bunurilor imobile.

Cadrul metodologic al activitii de evaluare - Etapa actual de dezvoltare a pieei serviciilor de evaluare
din Moldova se caracterizeaz prin existena unui mare numr de acte normative, care reprezint, de fapt,
implicarea statului n procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare.

Camera nregistrrii de Stat - Camera nregistrrii de Stat este autoritatea care prin intermediul filialelor
sale efectueaz nregistrarea de stat a persoanelor juridice i a ntreprinztorilor individuali, constituii pe
teritoriul Republicii Moldova, cu excepia celor care potrivit legislaiei se nregistreaz la alte autoriti ale
statului. Camera nregistrrii de Stat i desfoar activitatea n temeiul Legii nr.220-XVI din 19 octombrie
2007 privind nregistrarea de stat a persoanelor juridice i a ntreprinztorilor individuali i n conformitate cu
prevederile Statutului CS.
Camera de liceniere - Camera de Liceniere este autoritate administrativ n subordinea Ministerului
Economiei, care implementeaz politica statului n domeniul reglementrii prin liceniere a activitii de
ntreprinztor, conform competenei, i care asigur controlul asupra respectrii de ctre titularii de licene a
condiiilor stabilite prin legile ce reglementeaz expres activitile liceniate, a cror respectare este obligatorie
la desfurarea genului respectiv de activitate. Camera este persoan juridic, dispune de tampil cu Stema de
Stat a Republicii Moldova, precum i de cont trezorerial. Camera este finanat de la bugetul de stat.
Organele de atestare a evaluatorilor A.R.F.C. - Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare a fost
introdus de Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002.
Atestarea se efectueaz n scopul aprecierii pregtirii profesionale i a experienei practice a evaluatorilor ce
presteaz individual servicii de evaluare a bunurilor imobile, precum i pentru mbuntirea calitii i
eficientizrii activitii de evaluare.
Asociaiile obteti ale evaluatorilor - Asociaia obteasc este o organizaie necomercial, independent de
autoritile publice, constituit benevol de cel puin dou persoane fizice i/sau juridice (asociaii obteti),
asociate prin comunitate de interese n vederea realizrii, n condiiile legii, a unor drepturi legitime. Legea cu
privire la activitatea de evaluare definete funciile i sarcinile principale ale organizaiilor obteti ale
evaluatorilor n contextul organizrii activitii de evaluare.
Instituiile de nvmnt superior - In Republica Moldova exista 32 institutii superioare de invatamint, din
aceasta lista doar Universitatea Tehnica din Moldova (UTM) si Universitatea Agrara de Stat din Moldova
(UASM) pregatesc specialisti in domeniul evaluarii bunurilor imobiliare.

Cursuri de evaluare - Centrul Universitar de Formare Continu al Universitii Tehnice a Moldovei

organizeaz cursuri de perfecionare Evaluarea bunurilor imobile in scopul asigurrii instruirii continue i
perfecionarea specialitilor din domeniul evalurii imobilului, la catedr sunt create cursuri de perfecionare
cu o durat de 90 ore.

Baza informational - Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de
evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator
snt: legislaia Republicii Moldova; datele cadastrului bunurilor imobiliare; banca Nationala a
Moldovei(BNM); baza de date a intreprinderilor de evaluare; documentaia de proiect i deviz.
28. Reglementare de stat a activitii de evaluare. Intersectarea funciilor statului i ale asociaiilor
obteti n sfera data:
8
 Reglementarea activitatii de evaluare reprezinta totalitatea masurilor indreptate spre imbunatatirea
serviciilor de evaluare, ridicarea specialistilor, crearea metodologiei unice de evaluare. Functiile de
reglementare se modifica in dependenta de nivelul de dezvoltare a economiei nationale, traditii si
particularitatile nationale. Functiile de reglementare pot fi indeplinite atit de catre stat, cit si de asociatiile
profesionale ale evaluatorilor.
Reglementarea de stat reprezinta un ansamblu de norme juridice aplicabile ntr-un anumit domeniu,
presupunnd intervenia statului prin instituiile sale pentru stabilirea unor norme obligatorii i a sanciunilor
pentru nclcarea acestora.
In domeniul formrii pieei serviciilor de evaluare, sarcinile principale ale statului snt:
- de a crea cadrul metodic i juridic pentru desfurarea activitii de evaluare;
- de a forma infrastructura pieei serviciilor de evaluare;
- de a elabora cerinele de calificare fa de evaluatori;
- de a determina drepturile i obligaiile participanilor la piaa serviciilor de evaluare;
- de a apra interesele consumatorilor de servicii de evaluare prin exercitarea controlului asupra activitii
evaluatorilor;
- de a contribui la efectuarea calitativ a evalurii bunurilor imobiliare prin aprobarea
Republica Moldova se caracterizeaza prin reglementarea puternica a activitatii de evaluare de catre
stat. Are la baza: Baza juridic i metodologic; Licenierea activitii de evaluare; Atestarea de stat a
evaluatorilor
Autoreglementarea este o activitate n general colectiv, implicnd participani dintr-un anumit
domeniu, care convin voluntar i de comun acord s se supun regulilor stabilite de comunitatea din care
fac parte. Organizaiile obteti ale evaluatorilor snt persoane juridice, care:
a) creeaz condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la elaborarea
actelor normative privind activitatea de evaluare;
b) asigur instruirea profesional a membrilor asociaiei, organizarea cursurilor de perfecionare
profesional a evaluatorilor;
c) elaboreaz codul deontologic al membrilor asociaiei i supravegheaz respectarea lui;
f) organizeaz i desfoar seminare, conferine, congrese ale evaluatorilor, popularizeaz
cunotinele n domeniul evalurii;
g) colaboreaz cu asociaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri;
h) particip la formarea i dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare;
j) exercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare, prestate de membrii asociaiei;
l) efectueaz expertiza independent a activitii de evaluare.
29. Asigurarea informaional a activitii de evaluare. Informaia primar i secundar, surse de
informaie:
Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur este determinat
de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii, se elaboreaz proiecte i recomandri. Un rol deosebit de
important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune cu
factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de
moment i tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic,
ecologic i a altei informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori, dar i
un obiect aparte al afacerii. Sursele de informaie pentru evaluare
Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator snt:
legislaia Republicii Moldova;
datele cadastrului bunurilor imobiliare;
datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor;
materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima, fertilitatea solului, noile materiale i
elemente de construcie, etc.;
documentaia de proiect i deviz;
normele i normativele de deviz;
experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, brokeri, notari;

9
30. Asigurarea informaional a activitii de evaluare. Problemele crerii bazei de date unice privind
tranzaciile cu b.i. :
In prezent, n Moldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic pentru determinarea valorii
bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani chestiunea aceast a constituit obiectul unor numeroase
discuii ntre evaluatorii sectorului public i privat, organizaiile obteti, organele centrale i autoritile
administraieipublice locale.
OCT creeaz i nnoesc permanent dosarele de inventariere care conin informaie divers privind
caracteristicile tehnice ale bunurilor materiale. Noul sistem de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra lor, ce se implementeaz n Republica Moldova, permite oficiilor cadastrale s acumuleze
date juridice despre fiecare bun imobiliar nregistrat. Pentru fiecare bun imobiliar se ntocmete un dosar
cadastral, care conine principalele caracteristici tehnice i juridice, numrul de identificare al bunului
imobiliar.
Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendina de reunificare a bazelor de date ale ntreprinderilor publice i
private, de creare a bazei unice de date cu privire la tranzacii. Totui, n ciuda numeroaselor discuii i a
bunelor intenii ale ambelor pri, situaia deocamdat nu s-a schimbat. ntruct baza de date calitative, demne
de ncredere face parte din categoria "know-how" a ntreprinderilor private, pn n prezent nu s-a reuit nici
crearea bazei unice de date la nivelul asociaiei obteti a evaluatorilor.
De menionat c nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o baz de date suficient de calitative.
Totodat, deficienele bazei de date a statului snt soluionate cu succes n bazele de date ale burselor
imobiliare i invers, deficienele bazelor de date ale ntreprinderilor din sectorul particular snt depite la
ntreprinderile de stat. Aadar, crearea unei baze unice de date privind bunurile imobiliare i tranzaciile cu ele
va nsemna de fapt soluionarea problemei de cea mai mare importan pentru orice evaluator -problema unei
informaii calitative, complete i accesibile, necesar n procesul evalurii.
Problemele crearii spatiului informational unic:
1. lipseste dorinta de a prezenta informatia( prezinta avantajul concurential pe piata bunurilor imobile)
2. lipsa informatiei veridice despre preturile de vinzare a bun. imobile (sistemul de impozitare imperfect)
(preturile ascunse ale tranzactiilor).

31. Agenia relaii funciare i cadastru i rolul lui n activitatea de evaluare:

10
 Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru este autoritate a administraiei publice centrale, care
asigur realizarea politicii statului n domeniul administrrii fondului funciar i reglementrii relaiilor
funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei i cercetrilor inginereti. Agenia a fost nfiinat n 1995, ca
Agenie Naional pentru Geodezie, Cartografie i Cadastru i, dup reorganizarea ei n anul 2001, ea a
cptat actuala denumire.
Evaluarea bunurilor imobiliare se bazeaz pe informaia cadastrului bunurilor imobiliare i a
cadastrului financiar, utilizeaz informaia despre dezvoltarea bunurilor imobiliare. La rndul su, utilizarea
raional a terenurilor nu este posibil fr analiza celei mai bune i celei mai eficiente utilizri, determinarea
valorii sectoarelor de teren n domeniul evalurii bunurilor imobiliare.

11